农村房产范文

农村房产范文（精选10篇）

农村房产 第1篇

1.1 农村房产的特征

农村房产具有以下四个特征:1农村房产的所有人是该农村集体经济组织成员。2房屋具有依赖性, 即依赖于土地而存在, 没有了土地, 房产也就不复存在, 房产和土地是不可分割的。3房产的取得具有无偿性, 农民修建自己的住宅, 需要进行审批, 要求一户一宅, 具有无偿性和明显的社会保障与福利性质, 但该宅基地不得转让。4房屋流通的限制性, 农村房产只能出让给同一农村经济组织的农民, 且是无房户, 其他情况都属于违法行为。

1.2 农村房产的分类

农村房产分类按照所有人对于房屋所附着土地的权利不同为标准, 可分为两类:1农村集体经济组织所有的房产, 主要是在农村公共设施建设中建成的房产, 这类房产的所有权属于农村集体经济组织;2农村集体经济组织以外的房产, 主要是指农民自己建造的房屋, 这类房产的所有权属于土地的所有人。

2 农村房产登记工作中存在的问题

随着农民收入的提高, 农民开始在农村大规模的建造住房, 作为农民家庭中价值最大的住房, 在进行房产登记工作中还存在一些问题。

2.1 缺乏明确的农村房产登记的法律依据

当前, 我国农村房产登记的法律法规较为混乱, 登记效力不统一, 无法实现对公民不动产的保护。对于集体土地的管理, 主要是依据《村庄和集镇规划建设管理条例》和《建制镇规划建设管理办法》, 但是这些条例和办法中没有明确房产登记的具体工作。在许多开展农村房产登记的地方, 由于缺乏登记的行政机关, 对于登记工作的开展不利。由于法规对集体土地上房产登记规定的不统一, 导致部分地区房管和村镇部门围绕房产登记职能产生分歧。

2.2 因农村房产产权不清引发的纠纷不断

农村房产产权不清具体可分为两类:1农民不能积极参与房产登记工作, 部分农村的房产是没有进行权属登记的, 农村的房产流转只是通过继承和赠与进行的, 房产流转的法律限制房屋价值的变化, 因此, 房产证没有实用价值, 农民也就不乐意去办理。由于缺乏专门的手续, 再进行房产转移的过程中, 就容易发生纠纷。2房产虽然进行了登记, 但是其信息有误。在进行房产登记的时候, 由于手续复杂, 许多人会利用工作人员的漏洞, 谎报面积, 或者抢占他人的土地, 进而导致纠纷的发生。

2.3 农村房产登记的信息不全面且无畅通的获取渠道

农村房产登记工作开展存在难度, 在房产登记中存在信息失真现象, 主要表现在两个方面:1房屋的登记面积与实际面积存在差距, 农民在造房时候, 除了正房外, 还会建造许多副房, 在进行房产登记的时候, 这些副房不参与登记。2农村房产登记中无法体现房屋的真实质量, 农民在进行房屋建造时, 缺乏对抗震、采光和通风等因素的考虑, 农村房屋建筑队缺乏从业许可证, 因此, 农村房产登记信息失真现象时有发生, 需要逐步完善农村房产信息管理系统。

3 如何加强农村房产登记工作

当前, 城市产权登记制度已经十分完善, 与此相比, 农村房产登记制度存在许多不完善的地方, 影响到了农村社会的稳定与经济的发展, 所以, 要健全农村房产登记制度, 其基本框架见图1, 主要从以下几个方面着手进行:

3.1 统一农村产权登记的原则

为了明确农村房产登记的目的、意义和性质, 需要统一农村产权登记原则, 要保证其原则与我国的法律法规不存在冲突。目前, 我国的房产登记制度存在许多不完善的地方, 缺乏明确的原则, 在进行房产登记的过程中, 执法人员以自己的主观意志办事, 随意性很大。统一农村产权登记原则:1农村房产必须到所属的产权登记机关登记, 确定其所有权;2要进行房产所有权和土地使用权的双重登记, 确保房产的所有权和土地的使用权属于同一主体;3在进行登记时, 要确保公平, 对房产的登记依据、程序、条件和内容进行公示, 方便大众知晓;4房产登记工作人员不得在登记的过程中出现使权利人受损的行为, 如有出现, 除了要给予赔偿外, 还应追求工作人员的行政或刑事责任。

3.2 统一农村产权登记的条件

农村产权登记的条件需要符合法律法规的规定, 在不违法的情况下, 按照合同规定取得财产, 由于我国农村房产登记存在不规范与不完善的地方, 对于登记条件的要求应符合以下几点:1所有人对产房实现支配与控制;2具有土地使用权;3经过公告, 无异议;4符合法律法规的规定。

3.3 细化农村房产登记的内容

细化农村房产登记的内容, 从所有人的基本情况、房屋的有关内容、土地的使用情况等方面进行细化。根据所有人的实际情况进行详细记载, 对于所有人为多个人的, 要每个人都进行调查记载。房屋的有关内容包括其所处地理位置、房屋面积、房屋结构等。细化农村房产登记的内容, 可促进房产登记的管理工作, 确保登记的有序进行。

3.4 规范农村房产登记的程序

农村房产登记机关属于行政机关, 应遵循一定的程序办事, 确保登记行为的有效与公正, 保障行政权威, 维护所有人的权益。农村房产登记的程序包括:申请、受理、调查、公告、听证、决定以及归档等程序 (见表1) 。

3.5 明确农村房产登记的种类

农村房产登记主要分为六类, 具体如下:1总登记, 县级以上地方人民政府在一定期限内对房产证进行验证或换证处理;2初始登记, 申请人在一定时限内, 向登记机关申请房产证;3转移登记, 因房屋买卖、赠与、交换、继承等原因, 需要进行房产转移的, 提交申请进行房产转移;4变更登记, 因房产信息发生变更, 房屋权利人向登记部门提出申请进行变更;5他项权利登记, 因房屋抵押、典权等行为, 向房屋登记机关申请他项权利登记的行为;6注销登记, 因房产信息存在不真实的情况, 房产登记机关收回房产证的行为。

3.6 统一颁发农村房产证

农村房产证是所有人拥有房屋的法律凭证。记载房屋的所有权及房屋的基本信息, 房产证具有法律效益, 受国家法律保护。

3.7 确保农村房产登记的无异议

农村房产登记的无异议是房产登记顺利进行的保障, 对于解决纠纷、稳定农村、保护所有人的权益具有重要的意义。1房产登记提供了解决农村房屋纠纷的途径, 减少暴力行为, 稳定农村秩序。目前, 农村房屋的买卖、析产、赠予、继承、出租与抵押等行为越来越多, 矛盾和纠纷也就越来越多, 影响到了农村的稳定发展。房产登记减少了纠纷的发生。2房屋登记可以维护所有人的权益, 一旦出现纠纷, 就可避免真实所有人权益的失去。

3.8 建立农村房产登记信息公开制度

1要明确公开的对象, 改变目前只向特定人员公开的做法, 虽然, 农村产权登记机构已经进行了信息公开, 但是作为信息闭塞的农民, 其了解的信息还是相对的较少, 面向全社会公开扩宽了大家了解信息的通道。2明确公开的内容, 房产信息80%由政府掌握, 影响到了信息的传播, 闭塞的状态, 导致经济发展缓慢。没必要将房产信息隐藏起来, 公开房产信息, 可加速其流动, 为社会所充分利用, 促进农村经济的发展。3明确公开、使用的方式。4采用多种形式, 加大宣传力度, 做好组织和发动工作, 调动农民进行房产登记的积极性。

4 结束语

农村房产登记直接与农民的切身利益相关。加强农村产权登记工作有利于实现房产的财产权能, 确定房屋的所有权, 维持农村社会的稳定。目前, 我国的农村房产登记工作还存在许多问题, 登记程序不规范、登记主管部门不明确、房产证效力不统一以及产权登记法律依据缺失等, 都会影响到农村社会的稳定与经济的发展。因此, 应加强对我国农村房产登记工作的重视力度, 建立健全农村房产登记制度和农村产权流转制度, 促进农村房产的流转, 促进农村市场的发展。

摘要：当前, 农村房产登记已经成为社会主义新农村建设和推进城乡一体化进程中十分重要的问题, 成为社会关注的热点。作为农村资源的一部分, 农村房产的开发利用十分重要。本文对农村房产登记工作进行研究, 首先介绍了农村房产登记的特征, 之后阐述了当前农村房产登记工作中存在的问题, 最后重点探讨了如何加强农村房产登记工作, 为农村房屋流转工作提供参考。

关键词：农村房产,房产登记,权属登记

参考文献

[1]雄奎, 陈少梅.农村住房产权初始登记的特殊性探究[J].法制与经济, 2013, 10:84~86.

[2]李祖钰, 文志鸿.规范村镇房产登记与管理的新思路[J].湖南房地产, 2002, 06:20~21.

[3]吕建彬.谈谈农村房屋权属登记发证工作[J].湖南房地产, 2005, 04:41~43.

农村房产证办理流程 第2篇

本乡居民，只有一处住宅，户籍所在村是中心村(屯)，确实有建设房屋必要的农户

(二)、农村房产证办理需要提供资料：

1、本人户口本，身份证;

2、建房申请

(三)、农村房产证办理流程：

1、建房户向村委会提出建房申请

2、村委会审核同意，签字盖章

3、向乡乡建办提出申请

4、乡建办工作人员实地踏看，同意建房

5、到乡乡建办领取房屋建设申请表

6、经乡建办签字同意

7、乡主管领导签字盖章，核实同意

8、交县规划建设局审批(县行政服务中心)

9、建房户领取产权证。

(四)农村房产证办理费用

农村房产证办理费用并不多，各地可能有所不同，具体可咨询当地房管部门。具体的费用有：

1、测绘费1元/m2;

2、登记费80元/宗

《中华人民共和国土地管理法》相关规定：

1、农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;

2、农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

3、乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

4、在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

5、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

房产篇：房产，莫当股票炒 第3篇

2004年的房地产市场，政策频繁出台，特别是“8．31大限”后，地根进一步缩紧，房价涨幅较快。就市场状况而言，无论对于开发商，还是对于消费者来说，无疑是利空多于利好。不难发现，在房价不断高企的同时，市场供应是基本稳定的，新盘不断涌现，一些处于销售过程中的大盘供给也是后劲十足。当房地产供远大于求、价值与市场脱离时便会出现泡沫，那么中国的房地产市场果真是“泡沫到了爆炸的边缘”了吗?

尽管“泡沫论”此起彼伏，然而2004年的中国房地产市场，与其说供远大于求，倒不如说是有效供给与有效需求不对称。

大城市：虚假泡沫

在北京、上海或是长三角、珠三角等地区的一些大城市，市场需求较为旺盛，几乎没有什么泡沫。如果说有，也是人为炒作产生的“泡沫的泡沫”，其中既有开发商的炒作，也有专家、媒体的炒作，真正的房地产泡沫微乎其微。

大城市的房地产市场上，一方面是开发商手中存有相当数量的空置房，另一方面却是消费者买不到房。这对矛盾是怎么产生的呢?这是因为房地产市场的有效供给不足，以北京为例，北京房地产市场的主流消费群体是介于25～40岁之间的人群，这部分人对住房的主流需求为单价在5000元／平米左右、面积在100平米左右的市区商品房，然而市场供给却并不是以此类房产为主要产品，如此，其它的房产就势必会出现销售速度过慢和短期空置的情况，这样形成的空置房并不能归为泡沫之列，因为这些房子的使用价值并没有损失，而且也有很多人希望可以使用这些房子，所以，现在短缺的也仅仅是一个处置和消化的渠道而已。

中小城市：真实泡沫

2004年中小城市的房价上涨较快，加之土地、人工成本的低廉，使中小城市产生了大量的供给。相对于大城市而言，中小城市有效消费能力稍弱。城市化的进程中，有的城市虽然外来人口多，但外来人口对房产的消费能力却不强；即使是当地居民，对房产更新换代的能力也较差。可以说，中小城市的房地产市场，才是真正容易产生泡沫的地方。目前大家对于中小城市的房地产市场关注的还不太多，不过，如果以此速度继续下去，中小城市的泡沫是指日可待的。

2004年的房地产市场，泡沫只是局部现象，从全国范围内来说，泡沫绝非主流。

鸡年仍需稳健行

2005年房地产市场预计会有一定的波动，有效供给依然不足。“有效”是相对于老百姓目前的生活方式而言的，目前多数人还不能接受郊区买房、开车上班的生活模式，而油价的上涨极大地影响着汽车消费的增加，也必然限制了居民对郊区房产的购买。与此同时，城区的土地有限，市区的房价依然走高。投资的门槛正在提高，而未来人们的居住需求还不清晰，因此，对于投资者来说，2005年投资房产还需要谨慎、稳健前行。

投资心理

避免炒房心态投资房产的心态一定要平和，切莫对收益预期太高。投资房产和炒房是两个概念，如果以炒房的心态来投资房产就大错特错了。房产投资是个中长期投资过程，不可能有短期的暴利。举个例子，如果家有闲房出租，只是相当于家庭中多一个不产生消耗的劳动力，而不能将其与股票、期货、基金等投资工具相比。从这种意义上来说，买房投资的心态更应该像是买保险而不是炒股票。

无需多虑加息2004年央行加息后，无论是出于对买房成本的考虑，还是出于对楼市看跌的预期，许多准购房人开始持币观望了。其实正确的态度是：该买则买。无论投资还是自住，要看清两点：一是央行加息既不可能幅度太大，也不可能过于急速，购房成本的上升是个渐进的过程。二是尽管有短期房价下降的预期，但不会改变总体逐年上涨的趋势。

投资建议

了解规划 购房前先了解下城市规划，有针对性地了解楼盘周边未来的发展状况，尤其是环境、道路规划等。如在北京可到北京市规划展览馆进行参观。

多作考察房地产市场本身供求信息不对称现象较为严重，仅看广告是不能很及时、充分地了解市场的。只有亲自考察，多种渠道了解信息，才能作出合适的选择。

农村房产 第4篇

一、农村房产养老公证的必要性分析

(一) 维护公证双方利益的平衡性

对房产进行公证之后, 公证人员能够根据自身所了解的法律去控制和避免当事人之间产生严重的纠纷和隐患问题, 适时的提醒老人在房产赠出之后所会遇到的相关问题, 让老人能够产生自我防护意识, 为养老设立更好的打算[1]。而对于赡养人来说, 公证人员对于遗赠房产的使用详情将会令赡养人能够规范的完成本身义务, 顺利的获得房产。这样的结果对于维护公证双方利益的平衡性起着决定性的作用。

(二) 保证协议的有效履行

对于老人而言, 将房产遗赠给某个人来获得养老照顾是对于自身观念的一种信任行为, 单纯出于人性的原因。在老人自行将房产允诺交给某人时, 期间不可确定元素过多, 极有可能会导致事情的恶劣性发展。在经过房产养老公证之后, 公证当中的内容会得到公示, 被社会所公知。在公证具备法律效力期间, 公证人员能够对赡养人的行为进行监督和制约, 从而有效防止协议的虚假性以及不属实性[2]。公证遗赠的不可逆性会促使赡养方认真、诚恳的完成赡养义务, 有效履行协议。

(三) 预防纠纷、稳定社会和谐

在当事人双方提出房产养老公证之后, 公证人员会对当事人的初步协议进行审核, 找出协议的漏洞和隐患。提前将可能会发生纠纷的事宜提出, 在当事人之间通过协商和改善, 满足了双方同意后, 公证人员才会指导当事人双方根据法律正规方式签订公证协议内容, 这样的做法提前避免了因房产养老金合同的不协调而导致的纠纷发生。反之, 如果在事后双方因为合同内容产生纠纷, 此时由于公证时公证人员对于公证事宜已经留下了相关资料, 这些证据对于解决纠纷和诉讼问题都有着有利作用, 作为证据, 能够更快的解决问题, 稳定社会的和谐发展。

二、农村房产养老公正所存在的问题

(一) 法律意识薄弱, 公证不被认可

我国在建国后不久, 即授予了法院自行办理公证事务的职责与权力。1980之后, 公证行业正式从法院脱离出来, 在市、县级单位设立公证处, 2006年, 《公证法》开始实行, 自此, 公证进入了普通市民的视线当中。虽然该法实行至今已有九年的历史, 但是在农村, 人们对于公证仍然缺乏必要的了解和认识, 更为甚者甚至对公证一无所知。农村老人的知识文化普遍偏低, 而子女对于公证的了解只是停留在听说和听过的层次上, 该情况导致公证在农村的施行进度极为缓慢。

(二) 公证程序过于复杂

在办理公证过程当中, 需要提供的材料要求极为严格和全面, 当事人在办理农村房产养老公证需要经过的流程较多。当事人需要根据公务人员的要求搜集各种在公证过程中所需要的证明材料, 在材料收集完成之后填写公证申请表, 等待公务人员受理, 在公务人员受理之后才能进行具体的办理工作。在该过程当中, 当事人需要对公证的房产进行评估, 并且依据评估结果缴纳一定的公证费用, 最后才能获得公证书[3]。在搜集公证所需资料时, 涉及的部门较多, 需要沟通和交涉的地方对于老人来说在体力上是一种沉重的负担。由于材料搜集的麻烦和复杂的办理程序, 令许多老人对于房产养老公正只能望而却步。

(三) 办理公证的费用较高

办理公证的费用较高, 对于办理房产养老公证而言, 是按照房产价值评估的百分之二为标准来计算的, 在房屋赠予的过程当中, 动辄近千元的费用相对于农村的老人而言是一笔极大的经济负担。根据我国的实际情况, 农村的孤寡老人数量较多, 而该群体多是有房无钱的状况。在无收入、无存款的情况下想要负担该费用是难以承受的。而且在房产评估过程当中由于房屋的质量和评估公司选取的不同, 评估的费用从几百到几千不等, 双重压力的打击下, 对于本身即无法办理公证的老人而言更是雪上加霜。

(四) 工作人员失职

老年当事人在办理房屋赠与房产公证时, 工作人员向老人解答的公证并不全面, 由于对自身工作的不严谨态度, 导致老人并不知道赠予房屋可以附议上赡养条件和赠予时间的限制, 有些老人在办理房产养老公证时只是简单的将房屋赠予人确定, 很少有在附议上添加赡养条件和期限的情况[4]。该情况致使很多老人并不能获得应有的赡养条件和时间, 在生活和精神上都受到了严重的影响。

三、农村房产养老公证的建议

(一) 加大养老公证的宣传力度

现实生活中, 农村人的法律意识比较薄弱, 忽略或者抗拒公证这一措施, 致使公证的行使力度相对较弱, 对农村养老的帮助并不明显。基于以上原因, 相关人员应当加大对于公证的宣传力度, 定期定点的以乡、镇、村为单位, 进行普法活动。与老人产生更多的沟通和交流, 使其知道和了解公证将会带来的有益方面, 减弱对法律的抗拒性。与此同时, 经常进行现场形式的公证活动, 邀请和号召老百姓参加活动, 以达到增加公证的普及性和可知性, 提升农村老人对于房产养老公证的认可。

(二) 设立农村老人办理房产养老公证的便捷通道

老年人的身体日趋衰老, 而公证所需材料相当复杂和繁琐。相当大一部分老人是由于无人代理或者无力去收集所需材料而放弃了房产养老公证。基于此现象的发生, 公证机关应为老人设立公证的便捷通道, 允许和支持公证人员为老人办理相关手续, 在时间和流程上省去老人的奔波。对于无法到公证部门办理公证的老人进行上门办理业务, 以为老人能够方便办理公证为宗旨[5]。

(三) 提供法律和经济援助

公证作为一种法律措施, 同样需要支付一定的费用。对于很多孤寡或者子女丧失劳动力的老人来说, 费用方面有着一定的难题。而对于这样的群体使用公证法律援助则能够在经济和情感上都能够给予当事人生活和心理上极大的支持。虽然现下对于法律援助的制度并不全面和健全, 但部分地区已实行政府经济支持的方式来改善这种情况, 随着中国社会主义道路的发展和法律的不断完善, 这样的方式将变成时代的主流。

四、结语

农村房产公证养老这一现象形成的时间还短, 仍然有着许多地方需要实践和时间去探讨和摸索。以房换养, 以养换房的方式如今已经形成了一个固态循环, 在解决了中国农村老人养老问题一方面的同时也带来了更多的挑战。对于公证措施宣传力度的加大, 相关工作人员的付出与支持, 政府对于孤寡、经济困难老人的帮助, 这些都将促使这一现象的良性发展。随着问题的逐渐改善, 农村老人房产养老公证的方式将会彻底发挥其效果, 让老人老有所养。

摘要：随着中国人口老龄化问题的加剧, 在农村经常会出现老人采用遗赠等方式获取自己老有所养的现象。公证与房产养老公证的关系主要体现在两个方面:其中一种是孤寡老人通过遗赠自己房产的方式获取养老照顾, 而另一种则是老人将房产交给自己指定的子女, 以期能获取自己满意的养老条件。这种现象的产生促使农村房产养老公证成为必要。通过综合以上实际情况, 本文做出了如下几点建议:首先需要加大养老公证的宣传力度;其次则是建立农村老人办理房产养老公证的便利通道;最后为老人提供法律援助和经济援助。

关键词：公证,养老,农村

参考文献

[1]赵利平, 王沁, 李腾.“以房养老”的法律保障路径探索[J].法制与社会, 2014, 05 (26) :59-61.

[2]杨田.住房反向抵押贷款养老金融产品在我国的发展模式设计及产品定价研究[D].重庆大学, 2013.

[3]郜凯英.郑州市实行“以房养老”的可行性研究[D].郑州大学, 2013.

[4]陈静.家庭财富转移动机对以房养老选择的影响研究[D].上海工程技术大学, 2014.

房产及农村宅基地转让合同(空白) 第5篇

转让方：（简称甲方）受让方：（简称乙方）

甲方自愿将坐落于房产及宅基地永久性有偿转让给乙方，经双方平等、友好协商，现达如下成协议：

一、该宅基地及房产四邻至：东邻 西邻：、南邻： 北邻：建房及宅基地总面积平方米。

二、甲方保证房产及地籍的产权真实合法，证明人（保证人）应保证受托事务真实有效。甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。

三、双方责任

1、甲方责任：因乙方所购房屋为农村集体土地拆迁赔偿安置房屋。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。如因此发生相应纠纷的，由甲方负责处理。

2、乙方接收房屋后，在法律、国家政策允许的条件下，甲方必须无条件配合乙方办理，土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需税收、费用由乙方承担。如因甲方责任没有过户，按甲方违约。

3、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。

四、转让金额

转让价格为人民币万元（大写：万整）。

五、付款方式、房产及宅基地证明：

签订合同之日，乙方一次性向甲方付清转让金额。同时甲方需向乙方提供宅基地换购现有房屋土地证（原老房子的宅基地土地证），换购房屋时的补的差价金额的发票（收据）和证明材料，及一切有关转让房屋的证明材料和过户时需要的材料。

六、产权归属

协议双方签字付款之日起，房产及宅基地使用权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上改造修建房屋，或再行转让他人，甲方无权干涉。在乙方修建房屋过程中，所有费用由乙方承担。

七、违约责任

本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方，如造成乙方损失（如基建费、装修费、安装费），甲方应负责赔偿给乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方，作抵消乙方违约金。

八、未尽事宜

未尽事宜双方另行协商签订补充协议。补充协议具有同等效力。

九、协议生效条件 本合同经双方签字按手印后生效。

十、本协议一式两份，双方各执一份为据。甲

方： 身份证号： 证明人： 身份证号： 乙

方： 身份证号：

年

月3

农村房产 第6篇

关键词：房产测绘;新思维;测绘信息系统;构建模式

随着城市建设步伐的加快和住房制度改革的进一步深入，房产管理业务量迅速增加，权属变更日益频繁，并逐步形成了房产权属种类多元化的新局面。为了适应房产市场发展的新形势，加强房产市场管理，维护房产市场秩序，保障房产权利人的合法权益，进一步促进房产业健康有序的发展，适时推出以GIS为基础的房产测绘信息系统是大势所趋。

一、房产测绘的内容

房产测绘细分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸一房产分幅平面图。房产项目测绘，是指在房产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分户平面图和相关的图、表、册、薄、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘贯穿于整个房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动的全过程，工作量大。其中最大量、最具现时性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

二、房产测绘信息系统的意义

为房产管理现代化提供了科学方法房产测绘信息系统的建立，改变了传统的管理方式，为房产管理现代化提供了一种新的科学方法。为房产管理提供了现代化管理手段随着房改措施的出台，传统整理方法己不能适应在新形势下出现的大量资料的整理与管理。因此，迫切需要一种新的途径来完成这些工作，它就是房产测绘信息系统。为合理利用房产管理数据提供了新途径房产测绘信息系统可大大地提高资料的查询速度。一般来说，对于给定的查询，段时间内就可显示资料数据，从而大大地提高了房产管理效率。为房产管理提供科学的决策依据房产测绘信息系统还可为房产管理决策服务，它通过一系列科学的方法和模型，利用数据库中的大量数据，按照确定目标，通过模型运算、知识推理等选择出最优的决策方案为管理人员提供决策支持。

三、房产测绘管理思路

房产管理系统的基础是房产测绘数据管理。房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房屋产权产籍管理、房产交易、房产评估、房产开发、税收以及相关部门提供测量数据、地图和相关资料.它与城市地形测绘、地籍测绘工作既有相同之处，又有较大的不同。它不仅需要提供房产的地理位置、形状，而且需要提供房产的建筑面积、房屋结构等信息，其成果除了分幅、分丘图以外，还包括分层分户图等。房产测绘管理就是对房产测绘成果进行管

理。随着城市建设现代化步伐的不断加快和房产业的高速发展，房产测绘的工作量成倍增长，房产平面图的增加与变更频率也随之激增，同时管理复杂度也相应提高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后，目前主要有以下几种方式。

1、人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是：人工方式进行房产测绘;手工计算，手工绘制房产平面图，采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算，各种调查资料：如房屋分类面积汇总表、房屋分丘分户图、房屋权属调查表等文字、图件用“纸”的形式存放。这种方式既不方便管理，也不利于各种查询、分析、统计的需要，因此是一种正在淘汰的作业方式。

2、计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法，减少了管理当中的各种繁琐的劳动，提高了工作效率。这一方式主要特点表现如下。数据获取方面，采用电子手簿等进行记录，并在计算机上批量处理各种量测数据。采用数据库管理软件进行各种文字属性资料管理，自动输出各种表格、统计结果等。用机助制图方式输出各种图件，如房产平面图、分丘分户图等。

3、房产测绘管理系统

GIS技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔的前景。GIS的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储，因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展，GIS正逐步走向实用化、多样化，并深入到地学相关的各个领域，同样也促进了房产测绘管理的自动化。北京市崇文区房产管理局开发了《房产测绘CAD生产综合管理系统》，该系统采用CAD管理图形数据、数据库管理属性数据，采用人工智能语言与一般高级语言相结合实现了两库之间的数据通讯。无锡市房产管理局产权监理处开发《无锡市房产综合测绘系统》，该系统以AutoCAD作为其基本图形支撑环境管理图形数据、SQLServer管理属性数据，实现了房产测绘的计算机管理。深圳市地籍测绘大队与南方测绘仪器公司联合开发了应用于房产面积测绘、公共面积分摊的软件《深圳市房产测绘系统》，该系统应用ARCGIS实现房产图绘制、应用数据库软件Oracle实现房产面积数据的管理和相关表格的输出。以上各个系统的基本思路是图形库与属性库采取分别管理，通过系统集成实现图形属性的统一管理。

4、房产测绘信息系统的构建模式研究

国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展，大体经历了以下三个发展阶段。

1）单机单用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理查询统计困难，手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点，在单独的微机上，由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具，可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是：方便了查询与统计，计算机打印的证件整齐美观，不易涂改，开创了计算机应用于房产管理的新纪元。缺点是：没有真正实现计算机辅助办公，没有提高办公的准确性和工作效率，相反却增加了一个工作环节，增加了工作量。

2）Client/Server多用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理的手工工作特点，通过房管局内部的局域网，采用Client/Server模式，将计算机联网，实现了计算机上多人协同工作，案卷能在计算机间流动起来，查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件，进行房产地形图的生成、使用和维护，提高了图形功能。缺点如下。图、文、表、管的集成程度不够，还处于相对独立、互相割裂的状态，没能实现办公一体化，有碍于数据的传递和利用：另外，系统缺乏开放性，难以通过Internet对外发布房产管理信息，系统的维护升级也不方便。

3）Browser/Server广义用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理工作的网络化、数字化的进一步要求，结合数字城市的整体建设思路，通过Browser/Server的应用，在房产管理机构、各级政府、房产开发商和广大市民之间架起一座信息沟通的网上桥梁。另一方面，随着GIS软件的更加成熟和日趋平民化、微机化，MIS/GIS/CAD的紧密集合，图、文、表、管一体化的办公模式也在本阶段成为可能。这一模式的主要优点是：具有Web办公的可操作性、可移植性、可维护性和异地办公、信息共享等特点;MIS/GIS/CAD的紧密集成，建立在相同的数据库基础上，表格、图形之间的数据能有序流动，互为验证，保证了办公的准确性、简便性。

结语

随着我国社会经济的飞速发展，房产业已经成为当前中国经济的重要一部分，并且房产管理业务随着人类日益提升的生活水平而日渐增加，为了提高房产管理工作的效率，加快房产行业的经济发展速度，房产测绘管理与房产测绘信息系统已经成为房产管理工作中必不可少的一部分，使中国的房产业朝着正确的方向发展。

参考文献：

[1]肖剑平.城市地理信息服务平台体系架构[J].地理空间信息，2011

农村房产 第7篇

1 房地产企业多元化经营的动因

1.1 风险分散和现金流量互补

多元化房地产项目具有特殊性:基金的需求,长时间的复苏时期,受政策的影响。如果房地产开发企业的房地产业务单一,没有其他业务利润作为补充,很容易受到变化的影响,在市场中导致房地产企业盈利下降。通过实施多元化,以避免依赖于房地产市场造成的单一业务,同时,资金和资源分散到不同的产品或服务,当产品或业务遭受损失的利润,可以使用其他产品或业务利润弥补,削弱了被动的政策副作用在房地产企业,从而提高房地产企业的抗风险能力,实现尽可能减少该企业利润的损失。

1.2 优化资源配置

房地产经济中存在着强烈的产品相关现象,其上游和下游相关产业已经有很多,在住房规划、开发、建设、营销、管理等方面,由此衍生出来的相关产品非常丰富。房地产企业可以很容易地进入相关领域,实现多元化战略,并在过程中,成本和风险是最小的,优化配置中国农村住房改造资源,提高资源利用效率,最大限度地提高市场追逐利润,增加房地产企业价值。

2 农村住房改造中的房地产多元化

2.1 新农村建设下的农业新村及房产开发

随着一线城市房地产市场的逐渐成熟和饱和,不少开发商开始进入二三线城市,但到目前为止,农村的房地产市场仍是一个蓝海。政府连续发布多项文件,预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对农村基础设施的投资,如道路交通、供电、供水等,这些都是为开发农村房地产提供了良好的基础。在房地产开发过程中,农村房地产是农业文化的延伸。

2.2 多元化房产下农村住房改造问题

(1)目前中国的住房成本过高,增加了农民负担,农民住房改造几乎接近重新建设,农民需要购买他们自己的土地和建筑材料还有雇佣建设团队,因为近年来,建筑材料和建设劳动力成本上升迅速,大大增加了农民的建设成本,对农民来说是一个不小的负担;同时在建设过程中,农民自己还需要亲自监督,花费了他们大量的时间和精力,也担心住房建设和精神负担大大增加。

(2)政府对强制行政行为的存在和农村住房的改造,是每年的县政府制定相关政策,明确提出了改革的目标,到乡、村、村委会是上级完成任务,用强制要求村民实施住房改造。政府强制农民住房制度改革不符合农村住房改造初衷,只会增加农民负担,带来更多的怨恨。

(3)统一的风格的房子,农民建屋和理想住房有一个差距,根据新农村建设的要求,在村庄的统一规划,根据统一的标准建立自己的新家园。一方面,统一规划有利于村庄能力的建设,另一方面也能带来整体的影响。

(4)村级财政缺乏监督,村村委会在老村改造为项目业主,具体实施方案由村委会按照村民代表大会通过,没有对村财的监督。以村委会在房改为主体,要掌握改造的工作,包括发展各种补贴和资金的发放标准。大部分村民在村里的住房装修上不懂。

2.3 农村住房改造问题应对策略

大力发展农村经济,实现农业生产规模化和产业化,促进农民增收。多元化规划住房,真正按照农民建房的需要建房。在住房改革主管部门应充分了解农民的需求,根据实际情况,对农民进行规划的新房子,按照农民购房的需要,而不是做项目。负责加强老村干部培训工作的转变,充分了解村民住房装修的利弊。

众所周知,中国近代的建筑大都是战后五六十年代重建起来的,主要的建筑风格更是千篇一律,老式的军区大院不禁让人想起了那段峥嵘岁月。然而随着时光的流转,建筑的破损日趋严重,特别是在偏远的农村情况要更糟,土坯的四合院已然经不起岁月的清洗,农村住房改造迫在眉睫;与此同时,中国主要城市的房价一直居高不下,让久居在外的农民工只能忘房兴叹。然而塞翁失马,焉知非福,居高的房价也让中国农村的住房改造看到了崭新的一面。

农村建房的多元化。中国人生活中一直强调着“衣食住行”,而其中“住”更是决定了一个人生活品质好坏的关键性因素。近年来,随着建筑原材料成本的下降,特别是钢筋、水泥价格的下降促使着越来越多的人选择了自己建房而不是买房。但和以往不同,上个世纪由于支援的匮乏和物质的紧缺,更多的中国农村选择了简单实用的土木结构作为家承载方式。而如今随着原材料的多样化,结构技术的跟新,新一代的中国农村已经不再单单满足于实用,对美观、大方、奢华等元素的追求都是映衬了当代中国农民对建筑的新认识。

图1是来至于浙江农村的两张照片,可以看出,自建房设计和结构的多元化侧面反映出的是农民自身对住房需求的多元化。

农村房产结构的多元化。众所周知,在中国农村农村可以拥有自家的宅基地,农民可以按照自己的要求来建造自己的房子。但随着市场经济的深入发展,农村住房改造项目不失为一项新的房产结构,它不仅可以改善当前中国房地产市场的紧张形式,还可以加快中国农村的发展步伐,进一步拓展国内农村的旅游市场和服务业。

村民们都有心理上的比较,这是农村住房改造的真正原因。农村住房改造的初衷是农民和建设需要建一个新房子,而不是由于农民进行比较和建设,而且,新房子的建设需要资金,为当地农民而不是一笔小数目。每一个村的需要负责整治村干部培训,明确改造的利弊,由相关人员对需要改造房子的村民进行了详细的解释,而不是建立所谓的“面子工程”,只有对农民强调住房改造的优势,使村民充分理解多元化房产的优点和缺点,避免因为一时冲动,导致不必要的改造。

村级财务监督体系的建立,对资金的更新改造。在政策的更新下,各级政府和没有统一和透明的金融监管制度,群众对资金更为敏感,在现有的资金,城市和县没有做到透明和公开。因此,建立村级财务监督体系,并及时向公众公开透明,让村民们对政策的监督作用,对这一政策的村民更加信任,并能更有效地推进房屋改造工程。

3 未来中国农村住房新气象

房产多元化是“双刃剑”,可以改善未来农村住房规模,改善农村住房分配,但对房地产企业来说,这将削弱开发商核心业务,不利于开发商发展。因此,通过国家合理的调控和配合协同,使我国农村房地产的总体规划与未来规划有关。

多元化房产带动农村经济发展:①推动乡村旅游,如今随着旅游业和房地产行业的发展,以旅游景点和配套服务设施为导向,结合农业文化、休闲度假、多功能、覆盖新的土地综合开发模式形成,休闲农业与产业结合形成为休闲农业地产的趋势更为明显。②推进农村养老,农村养老是相当乐观的未来发展前景。这种情况的住房价格和保险机构大力推行的养老和健康的房地产项目已经非常明确。这一潜在市场的原因包括:中国已经进入老龄化社会;传统养老保险的挑战;国内养老设施不能满足需求。目前许多开发商在养老地产的研究,但是养老地产在中国还是空白最多的国家,纯粹的国内养老地产项目开发的楼盘屈指可数。③多元化的其他新型农业模式。如今,农业和人们的不断发展,农业的不断发展,农业的概念已远远超出,在农业也需要跟上的前提下,农业发展必须颠覆对农业的认识,农业是不简单的,随着技术的进步和发展,扩展应扩大到更多的领域。第四是改造农村住房提升农村旅游内涵结合土地资源开发的旅游业、休闲农业和乡村旅游是农业创新、农业和旅游业相结合的重要途径之一,是在传统的种植、养殖等农业产业的基础上,适度开发其他资源,特别是旅游资源,最大限度地发挥产业优势和土地资源优势。

4 结束语

中国农村住房改造要科学把握房地产企业多元化时机,科学控制房地产企业多元化,多元化的房地产市场由于历史和现实的原因,在其发展中充满了不同的优势:一方面,我们要努力在实践摸索经验,总结失败的教训,重视品牌,质量,形象和服务建设;另一方面,它应大力吸取外国房地产和先进的技术和科学方法,创造中国的真正的农村住房改造新气象。

摘要：随着全球经济一体化的到来,房地产行业正面临着越来越激烈的竞争。特别是在中国经济发展已进入新常态后,农民收入增加,生活条件得到改善,农民的居住要求也在不断上升。我国的许多地方都在经历着农村住房的转型、市场供求的变化,消费需求也在不断变化,发展多元化的房地产促进中国未来农村住房改造。文章立足于我国房地产市场的现状,从多元化战略理论的角度研究如何实现我国农村住房的转型。

关键词：多元化房产,农村,住房改造

参考文献

[1]高胜.当前农村住宅建设亟待解决的几个问题[J].城乡建设,2009.

关于房产测量与房产登记关系的探讨 第8篇

房产测量主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的测量工作。它是研究城、镇的建成区和建成区以外的工矿企业、事业单位及其相毗连居民点的房产测绘的理论，以及仪器和方法的应用技术。房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。与房产测量有永久性联系的房产权属界址、房屋面积等都具有法律效力，被载入房屋登记簿(产权证书)中。它所登记的内容是发放房产证的依据，也是税收管理的重要依据，起作用主要体现在以下几个方面。

1. 便于管理。

为了让城市的房产管理和住宅建设等内容能够被纳入社会主义建设的方案中来，城市的规划部门和房产管理部门必须要掌握完善的房产资料，比如房产的权属、位置、数量等基本内容。只有如此，才能够进行合理地规划和妥善地管理，对土地进行合理的利用分配，有计划地进行城市的建设和改造。而且，房产测量的结果也是进行房地产管理研究的重要数据资料。

2. 具有法律效力。

房产图中标明了各家各户房屋所有权的权属范围，对每栋房屋进行彻底的清理，在经过各家各户的申请登记，最后由主管部门进行审核登记。房产图是房产登记的附属内容，具有相关的法律效应。同时，它也是进行房产管理、保障房屋所有人的合法权益、进行社会主义法制管理的重要依据和重要内容。

3. 有助于进行经济管理。

房产测量的结果提供了大量的精确图纸和数据资料，为管理部门正确掌握房屋与土地的利用情况，公私房产的面积、变化，建立产权管理的图形户籍档案提供了可靠的数据资料，也为研究人员研究房地产经济开发的效率提供了重要的参考数据。另外，房产测量还为管理部门和税收部门制定收费标准提供了依据，保证各种房产税费的合理征收。

从以上几个方面不难发现，房产测量无论对城市规划部门来讲还是对房产管理部门来讲，这一项都是极其重要的基础性工作内容。作为一个法治国家，我国的房产登记是一种具有法律效力的登记制度，是一种强制性的行政措施。因而，这些都给房产测量中的测绘工作提出了更高的要求。

二、房产测量需要完成的内容

房产测量的任务，主要是通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。目的是要搞清楚房地产的产权、使用权的范围、界线和面积，房屋建筑物的分布、坐落的位置和形状，建筑物的结构、层数和建成年份，以及建筑物的用途和土地的使用情况等基础资料，为房产的产权和房籍管理、房地产的开发利用以及城镇的开发管理提供基础资料，促进房屋管理、维修、保养和建设工作的经济效益和社会效益的提高。总结起来就是：第一，提供核发房屋所有权证和土地使用权证的图件，建立产权、产籍档案等房产管理基础资料;第二，为房产的产业管理测制分幅图、分丘冈和分户图;第三，为城镇住宅建设和旧城改造提供规划设计所需的图纸资料。

1. 测制分幅图

分幅图所反映出来的是整个城镇的房屋用地位置、房屋数量和权属等基本内容，也是分丘图和分户图的基础，是全面掌握一个城镇的房屋建筑、房屋改变情况的总体图。对于那些已有使用地形图的城镇，可利用现有的地形图，在此基础上测绘所有的房产对象内容;如果没有现成的地形图，就要重新做好地形图，把地形图与房产内容都包括进去。

2. 测制产权、产业和产籍的管理图卡

产权、产业和产籍统称为“三产”。其中，产权是泛指所有权者对财产的占有、使用、收益和处理，并排除他人干涉的权能。产业是指房地产经营部门所经营的财产，它涉及了公房的产权以及来源依据，其内容有房屋结构、层次、设备和经常性的变动。产籍则是指产业情况的登记和记载。

3. 房产图的修测和补测

城镇的建设速度在不断加快，，对旧的老城区进行拆除、改造、扩建、新建等内容和变动，都要在基础分布图上及时地进行修补和监测，使得测制的房产图能够及时得到更新。同时，又保持了房产图、图卡和实地三者的一致，使房产图永远保持最高的使用价值，以适应房地产业不断发展的需要。

三、房产测量与房产登记的关系

房产测量是房产登记的基础工作。房产测量所获得数据和图形资料都将被载入房产登记簿和产权证书当中，是颁发产权证书的重要依据。因此，房产测量与房产登记的关系包括以下几个方面。

1. 房产测量为房产登记提供了所需的资料

《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利及其它事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记的主要内容包括：房产所在地、房产持有人、房产面积、占地面积、使用年限等。房产测量中的房产面积，在房屋登记时要求准确无误，确保房产登记的公信力度，确保房产持有者的合法权益。

2. 房产测量为权属证书所登记的面积提供了数据依据

目前房价普遍比较高，面积的测算数值，直接影响买卖双方的经济利益。权属证书确定了购房者的房屋面积以及公共部分的面积，这些数据都是由测量结果所提供的，这些数据为房产登记提供了正确的数据资料，确保了登记资料的正确性。

3. 为房产登记管理提供了直接可靠的资料。

利用测量的结果，对房产进行分区、分丘管理，能够直接反映出房产登记管理的状态。如把测量结果综合到计算机中进行入库管理，那么在房地产登记管理时，管理人员就可以直接在电脑数据库中查询相关资料，避免了重复发证的情况，提高了管理水平，也保证了产权持有者的合法权益。确保房产登记的科学性、合理性。

四、结语

综合上述内容可以看出，房产测量是房产登记的重要内容，测量结果的好坏，直接影响到登记结果的正确性，也影响了权益人房屋相关信息资料的正确性，对房产经销商和房产权益人的利益产生重要影响。为了保护权益人的合法权益，确保政府等相关部门的公信力，有必要对二者之间的关系有一个清晰的了解，避免出现不合理的现象。

摘要：房地产的产权产籍管理的整个管理工作是以产权登记法证(房屋登记簿)为核心的,房产测绘附属于这个核心,并且为此服务。本文介绍了房产测量的概念,指出房产测量的重要性,并就房产测量与房产登记的关系进行讨论。

关键词：房产测量,房产登记

参考文献

[1]刘忠才.关于房产测量的作用与方法探讨[J].广东科技,2011(11).

[2]姜岩,王子刚.浅谈房产测量在房产登记管理中的作用[A].吉林省测绘学会2008年学术年会论文集(下)[C],2008(07).

[3]罗小春.房产测量的作用及测量方法的比较[J].黑龙江科技信息,2010(12).

[4]杨风雷,王京伟.浅议房产测量在房产管理中的作用及其今后发展[A].华东六省一市测绘学会第十一次学术交流会论文集[C],2009.

美国房产税对中国房产税改革的启示 第9篇

(一)我国房产税发展现状

1. 房产税的定义

房地产税收是一个综合性概念,包括房屋开发、交易、保有和所得等环节征收的各种税收。其中房产税是指在房屋持有过程中征收的,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

2.1986年的房产税暂行条例

早在1986年,我国就颁布了《房产税暂行条例》。根据该条例,将房屋分为未出租和出租两种类型。对于未出租房屋,在房屋原值的基础上一次性扣除10%~30%作为缴费基数,按照12%的税率征收。对于出租房屋,则按租金收入的12%征收。但我国对于很多房屋都给予了免除房产税的优惠政策,免税的房屋包括所有的农村房屋、非营业用的个人房产、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产,经财政部批准免税的其他房产等等。由于免税范围过广,房产税占地方财政收入的比率仅仅在2%左右,极大地限制了房产税作用的发挥。

3. 上海、重庆针对个人住房征税试点

2011年,我国在上海、重庆针对个人住房开展房产税征收试点。上海重庆的房产税试点各有特色:(1)在存量房和增量房上的差异。重庆征税对象既包括存量房又包括增量房,上海则仅针对增量房;(2)在征税房屋标准上的差异。例如,在对本地居民房产征税标准上,重庆强调高档,上海则强调新增。重庆主要对本地居民独栋商品住宅、新购高档住房进行征税,强调征税房屋的高档化。而上海则征税对象仅为本地居民家庭新购第二套及以上住房(家庭人均超过60平方米的面积);(3)累进税率不同。重庆的税率累进幅度更大,重庆将税率分为0.5%、1%和1.2%三个等级,而上海只有0.4%和0.6%两个档次,上海的税率累进幅度明显低于重庆。

4. 不动产登记为房产税展开奠定了基础

我国《不动产登记暂行条例》已于自2015年3月1日起施行,不动产登记信息为房产税开征奠定了基础,然而,由于不动产登记工作涉及部门较多,部门间利益难以有效协调,导致部分市县不动产登记职责和机构整合工作滞后,延缓了不动产统一登记工作的进程。

(二)我国房产税发展面临的问题

1. 我国房产税征收范围较为有限

目前我国房产税的征收仅针对城镇房屋。然而,随着改革开放和市场经济的不断发展,农村房屋中被用于经济活动的越来越多。但是我国房产税征收仍将农村房产列为免征范围,一方面不符合税收制度的公平性原则,另一方面也导致农村商用屋的大量出现,为不法商人提供了可趁之机。

2. 房产税权高度集中于中央,地方权力有限

国外普遍将房产税作为完全的地方税,相比之下,我国的房产税虽属地方税,但是各种税制要素都由中央政府规定,房地产税的立法权和调整权基本都集中在中央。地方政府对房产税缺少话语权,影响地方政府通过房产税调控房地产市场,也不利于房地产税收制度的完善。

3. 税费不清,开征房产税易造成重复课税

租、税、费混杂不清,以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的现象普遍存在。税种繁多必然会加大税收征管的难度,增加征收成本,在此基础上全面开征房产税会增大纳税人的负担,抬高房屋成本和价格,扭曲房地产的真实价格,加重消费者的负担。

4. 与土地使用权相矛盾

我国住宅土地使用权的期限最高为70年,教育、工业用为50年,商业用地为40年。但对土地使用权到期后如何处置则没有明确规定。如果到期后土地和房屋收归国有,且没有任何补偿,则房屋的折旧将会较高。反之,如果到期后能在缴纳较少土地出让金后继续使用房屋,则折旧将较低。从法律层面讲,购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格。最近温州有一批房屋的土地使用权到期,但政府部门、原房主、开发商和学界并没有形成共识。因此,土地使用权到期后如何处置直接关系到房产税的征税基数。

数据来源:中国统计年鉴

5. 房产税征收配套制度不健全

房产税征收工作十分复杂,包含了对当地经济发展态势的预估,对房产价值的评估,对房产用途的核实,以及房屋租赁合同、房产交易文件等资料的审阅,对拖欠不缴行为的处罚措施等。目前,我国不动产登记系统全面展开,但我国税务部门在配套设施和制度的完善上还存在不足。房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟,房产评估制度很不健全,税收征管难度大。现行的房产税征收法律制度已经不能适应当今社会的发展需求,房产税征收法律制度的改革势在必行。

资料来源:OECD网站

二、美国房产税征收体系

(一)房产税是地方政府主要收入来源

美国征收房地产税的历史悠久。早在1792年,当时就有四个州征收房地产税,到了20世纪初,美国每个州都设定了地产法,征收地产税。房产税由五十个州的州政府及地方政府负责征收,联邦政府不参与税收分成只负责资料汇总及研究税制事宜。房产税目前是地方政府的主要收入来源,能够为地方政府的各项支出、完善公共设施和福利提供资金保障。

(二)建立了以市值为依据的房产估值体系

房产税的计税依据是房地产的核定价值。由于美国房地产税作为完全的地方税种,故不同州对房产税价值的核定标准也有所差别。如按照新泽西州税法规定,房地产税的计税价值以房地产市场价为依据,而纽约州则是按房地产市场价的一定比例核定应税房地产的计税价值。

由于房地产税与房产价值紧密联系,因此房产估值在征税体系中至关重要。美国对房产估值采用可比市场价格法,即比较近期附近已售房屋价格,再根据地块面积、房屋面积、房屋户型和结构、房龄等进行适当调整。当然,也会参考近几年对该房产的评估价值,如果评估值出现较大波动,必须要有合适的理由予以说明。当房产变更所有权或重新修建后,房产税将根据变更后或修建后的价值为基准征收房地产税。如果纳税人对房产纳税价格评估有异议,各地政府均设有专门部门处理房主争议,以便调整房产纳税估价。

同时为了保持房产税的稳定,避免计税房屋价格增长过快,美国一些州设定了房屋计税价格年增长率上限。如纽约市规定民用住宅计税价格年比增长率不超过6%~8%,五年内累计不超过20%~30%。

(三)根据地方财力灵活确定税率

在市、镇委员会通过预算后,各级政府先根据预算总支出确定需要征收的房产税总额,再确定房产税税率,以实现地方政府的收支平衡。由于影响税率的因素每年都在变化,因此通常政府规定的税率每年都会有所差异。

房产税是地方政府可以直接控制的财政来源。各地政府确定其下一年度的预算支出总额,减掉房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是要征收的房地产税总额,税率的计算公式为:房产税税率=预算应征收的房产税税额∶房产计税价值总额。假设某地方政府一年需要的总支出为5亿美元,其中需要依靠房产税筹集的资金为3亿美元,该地区房地产估值总额为200亿美元,那么该地当年的房产税税率便是1.5%。假如五年后该地区房价上升,地区房地产总额上涨到250亿美元,但地方政府需要的房产税总额若仍维持3亿美元不变的话,则当年房产税的税率为1.2%。

三、美国房产税制度对于我国开征房产税的启示

(一)将房产税作为地方税种

我国地方政府过度依赖“土地财政”,但“土地财政”会不断推高房价,且随着出让数量的不断增加,“土地财政”将难以为继。高房价将抑制年轻人和企业的创新动力,鼓励人们的过度投机行为,并促使房地产泡沫不断膨胀。一旦房地产泡沫破灭,其对经济的严重破坏将不堪设想。因此,我们必须摒弃“土地财政”的旧式思维,借鉴美国开征房产税的经验,对各类房屋全面开征房产税,在增加投机炒房者成本的同时,为地方政府提供稳定的财政收入。

(二)精简税种,避免重复课税

我国目前的房地产政策存在着税费体系混乱,重复征税、房和地分设税种、计税依据不合理,以及对房地产征收的费用较多等问题。可在保持房地产总体税负不增加的前提下进行改革,从2015年5月1日起房地产交易环节的营业税已经被增值税取代,使政府能够更好地分享房产增值带来的收益。在优化房产交易环节税收的同时,可以考虑将房产持有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等统一合并成房产税,根据房产评估价值按一定比例征收。同时,为了充分发挥房屋的使用价值,可对闲置房屋和非闲置房屋实施差别化税率,对闲置房屋征以重税,以抑制炒房行为。

(三)扩大征收范围,拓宽税基

近年来,国家不断提到农民住宅财产权。2015年8月,央行和银监会联会发文鼓励金融机构开展农村宅基地抵押贷款服务,这表明农村住宅的价值已经得到了政府和金融机构的认可,为将房产税开征范围扩大到农村奠定了基础。未来可先从以下几方面对农村住宅征收房产税:一是对农村土地改革试点的地区开征房产税;二是对现在农户实际占有宅基地面积超过规定面积的部分开征房产税;三是对流转的农村宅基地补征房产税。

另一方面为保证税收来源的稳定,取消试点城市设立的60平米,180平米等免征面积,同时,弃用上海模式仅对增量房征收,以及对于重庆模式的针对多套住房,高档住房及外地购房者的征收模式。应该拓宽税基,对于企业,机构,个人的不动产无论是商用还是居住,都应该按照实际面积征收房产税。至于免税方面,不在按照试点方式设立免税面积,而是通过低估财产价值来实现,或者设立一个固定额度的免税额,即当房产税低于某一值时,纳税人可从地方政府得到相应的抵免或现金补偿。此外对于确实贫困的家庭,经过地方政府的调查核实后,可以将房产税进行返还。

(四)客观公正地评估房地产价值

为了保证评估结果的客观公正,需要加强对房地产估价人员的管理,同时还要完善估价方法。房地产估价师不要纳入政府公务员编制,要鼓励房地产评估机构进行市场化运作。为了确保估价师的勤勉尽职和客观公正,可以制定严格的估价师遴选程序,从而确保选择到优秀和有责任心的估价师。估价师要负责对房屋、公寓、商业、工业等各类地产进行估价,但估价师不能决定房产税税率,更没有权利计算和征收房产税。房地产估价师要具有本科及以上学历且要通过政府的考试,可暂定估价师任期为6年,在6年内必须接受不小于150小时的继续教育。可采用三种方法来评估房产价值:一是市场方法,即按照附近相似物业最近的成交价格来确定;二是重置成本,以当前的劳动力、原材料和土地成本重置类似的物业,需要花费多少钱?三是收入方法,如果某物业能产生收入,例如公寓或者农业土地,计算该物业一年所产生的收入总和。

(五)针对不同性质房产实行差别税率

由于各地经济发展水平各异,房地产发育程度很不均衡,应该借鉴美国方式,赋与地方政府对房产税税制要素的部分决策权,允许地方政府根据实际情况制定差别化税率。首先,专业评估机构对区域内的财产进行估价,确定应纳税财产的价值,并把这些财产的评估价格汇总,得出应纳税财产的总价值,其次,地方政府确定其下一财政年度的预算支出总额,扣除房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是该政府要征收的房产税总额,再根据房屋性质和计税价格确定不同的税率。

(六)合理解决土地使用权到期后的问题

土地使用权到期后,不同的处理办法会造成不同的房产税计税基数,目前还没有具体可操作的法律条文和规定。土地使用期限届满后,国家应当允许房产使用者申请续期,合理确定需要缴纳的土地出让金,若有特殊需要国家需要收回土地和地上建筑物,应对房屋所有者进行经济补偿。针对这一问题,国家应尽快展开讨论,通过人大立法,明确土地使用权到期的解决办法。

摘要：目前我国的房产税筹备工作已全面展开,但在付诸实施过程中仍存在诸多问题。我国房产税存在征收范围窄,配套制度不健全,中央地方权责不清,与土地使用权相矛盾等问题。借鉴美国的成功经验,我国应将房产税作为完全的地方税种,完善征收配套措施,解决与70年产权的矛盾,精简税种,拓宽税基,实行差别税率,健全估值体系。

关键词：房产税,差别税率,房产估值,不动产登记

参考文献

[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述一以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理,2011(08).

[2]郭宏宝.房产税改革的经济效应:理论、政策与地方税制的完善[M].中国社会科学出版社,2013.

[3]贾康.房产税改革方向[J].英才,2012(10).

房产税猜想 第10篇

舆论普遍认为，放开限购的指向性非常明显，即将以房产税等经济手段逐步代替“限购令”的行政手段，真正发挥市场对于资源配置的决定性作用。

诚然，每一个税种的设立与出台，其设计者都希望通过该税的征收实现某种目标或达到某种效果。那么，我国对居民非经营性住房开征房产税的核心问题——其功能定位是什么？未来改革的方向是怎样？本文将对此做出探讨。

真正功能

目前，从我国各界对房产税的讨论结果来看，房产税的开征功能主要有“调控房价说”、“调节收入分配说”、“优化资源配置”、“筹集地方财政收入”等多种观点。

笔者认为，在中国，目前房产税由于定位不合理，将本属于财产税的房产税却变相成为商品税中的消费税。而鉴于中国房产税还处于试点阶段，随着“营改增”的推进，营业税作为地方政府唯一的主体税种将消失，这对于本身就很“缺钱”的地方政府来说无疑是一个沉重打击。

因此，我国房产税的实施，其目的便是希望其能成为地方政府的主体税种，是分税制改革的深化。由于房产税能为地方财政提供稳定收入来源，是长期的、相对均衡的收入，能够规范地方财政收入形式，缓解基层政府财政困难。如果地方政府不能从增值税中分享更多收入，在土地财政难为继，地方投融资平台的规范管理，地方债务监管越来越严格的情况下，扩大和改革房产税的开征范围是政府最倾向的选择。

目前，我国现行的房地产税征收范围很窄，且税负较轻，这使得目前我国的房产税在地方财政收入中所占比重很小，统计数据显示，2013年，上海地方财政收入4109.51亿元，土地出让金总额达2262.0亿元，而三年累计征收个人住房房产税仅约6亿元。但从国际上多数国家的通行做法来看，房产税税源充足、税基稳定，是许多国家地方税收的主体税种和主要收入来源。

因此从长远来看，房产税具有成为地方税主体税种的良好秉赋，符合地方受益和负担原则，应该成为地方政府的主要收入来源之一。开征房产税可以提高直接税比重而降低中低收入者税收负担，完善地方税制，为在省以下贯彻落实分税制和使地方政府行为依事理的制度安排而长期化。房产税的征收不应该受财产所有权制度的限制，房产税的主要功能是在财税分权的体制改革中成为地方政府的主体税种。

因此，笔者认为房产税的首要功能就是为地方政府筹集财政收入，除此之外兼具调节收入分配的功能。至于开展房产税，能够完善中国税制、调控房价和优化资源配置，这只是开展房产税的作用，不能称之为功能。

改革猜想

笔者认为应该实行普遍对全部房产开征保有环节房产税，将中国房产税改革成真正意义上的财产税。按照普遍税收、严格征管的原则，从税基、计税依据、税率、税收优惠、征管与监督等方面进行房产税改革。

首先，严格遵循税收法定原则，将房产税的具体规定上升为法律。房产税作为与公民息息相关的税收制度，应由全国人大制定法律，房产税的制度仅由国务院颁布缺乏合法性基础，丧失依法治税的权威性，与税收法定原则不符。

第二，在房产税的内容设计上，遵循税收公平与税收效率相结合的原则。在具体税制要素的设计方面：明确征税对象，扩大征税源泉。应同等对待增量房与存量房，增量房与存量房并不是居民收入高低的标志，仅以增量房作为征税对象明显与税收公平不符，亦未能通过税收调节收入分配公平。另外，应统一考虑家庭的房屋总价，扣除某个地区的免征额度，再乘以一定的税率。税率可以根据公平原则采取累进税率的方式，这能充分体现税收公平原则。

再者，规范纳税人，将其确定为房产保有人。现阶段，我国房产税主要以房产取得和所得的单位或个人为纳税人，而根据国外实践的经验，将房产的所有人和使用人作为纳税人更能促进房产的流转，体现效率原则。除此之外，根据支付能力原则，也应该将代表纳税能力的房产所有人界定为纳税人。根据权利与义务的对等性，也要求享受地方政府提供公共服务的房产使用人缴纳房产税。

而在纳税人总体税负的承担方面，实施房产税改革时，应考虑平衡纳税人的总体税负，采用结构性减税的模式，在房产税开征的同时，进行其他税负的减免。同时要进行同类或相近税费的合并，平衡纳税人税负水平。

第三，加强房地产税收管理，完善房地产市场价值评估体系。房产税应当实行代收代缴和自行申报相结合的征收办法，对于单位住房，可由单位代收代缴；对于商品房，可由物业公司或者业主委员会代为收缴；而对于个人自建房屋，则由纳税人自行申报缴纳。还需建立有效的房产价值评估体系，实现房产税纳税额的公平估算。另外，国家必须完善相关法律，建立有效的惩罚机制，以此保证房产税顺利征收，减少逃税、恶性抗税事件的发生。

（作者供职于河北省财政科学与政策研究所）