中小房地产公司

中小房地产公司（精选10篇）

中小房地产公司 第1篇

近年来, 我国房地产业发展迅速。房地产中介行业作为房地产业的重要组成部分, 贯穿于房地产业经济运行的全过程之中, 为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务, 在我国的社会主义经济发展中也充当着举足轻重的作用。尤其是今年上半年以来, 全国多地楼市急剧升温, 广州、上海、南京等地均出现了排队买房现象, 二手房交易量激增, 这也催生了房地产中介机构的进一步发展。

HY房地产中介公司是天津市一家中小房地产中介公司。HY房地产中介公司自成立以来, 多次荣获“功勋企业”、“功臣企业”、“现代服务业明星企业”、“重点联系服务企业”等荣誉称号, 同时荣获过各大媒体及行业协会的颁发的诸多荣誉。房地产经纪人 (又称置业顾问) 是房地产中介行业的主力军, 是企业收入的中流砥柱, 是企业最重要的人力资源之一。然而, 房地产经纪人这个队伍鱼龙混杂, 素质参差不齐, 尤其今年上半年发生的链家地产风波, 这严重影响了房地产中介行业的健康发展。根据HY房地产中介公司的资料显示, 房地产经纪人离职率较高, 2014年离职率为55.6%, 2013年离职率为58%。通过对离职人员的访谈, 发现离职的主要原因是由薪酬问题引起的。本文认为, 只有通过完善的薪酬管理, 规范房地产经纪人的行为, 才能促进企业更好地发展。通过对HY房地产中介公司的薪酬管理问题进行研究, 分析并发现其存在的问题, 提出相应的对策建议, 以期对房地产中介行业的发展提供一定的借鉴价值。

2 文献综述

1987年Follain等人利用伊利亚诺州的数据, 第一次利用人力资源模型解释了房地产中介代理从业人员收入的差异及其影响因素。周鸿勇, 应科 (2008) 以BJ房地产中介公司为例, 对该公司的薪酬体系进行了分析, 提出中小房产中介企业也避免薪酬制度的单一性, 要把短期激励与长期激励方法结合使用。周建群 (2011) 指出, 由于房地产市场的不稳定性, 房地产 (中介) 公司谋求自身利益, 致使置业顾问队伍的可持续发展问题凸显。解决置业顾问队伍的稳定和素质提高问题, 企业的激励制度必须创新。刘华阳 (2015) 认为房地产中介销售人员的基本薪酬要根据级别来设置, 绩效考核要尽可能量化, 并且引入KPI考核。

国外研究更加侧重于房产中介机构微观层面的研究, 研究的内容也更加深入。相比而言, 我国学者对房地产中介机构的研究主要还是从房地产中介市场发展方面进行的, 偏重于宏观的研究, 而对于房地产中介机构自身管理方面问题的研究, 特别是从业人员薪酬管理相关研究相对较少, 只有少数学者对房产中介企业薪酬制度进行了初步研究。基于这样的背景, 在当前国内外相关文献分析的基础, 本文对我国房地产中介公司的从业人员的薪酬管理问题进行研究。

3 HY房地产中介公司薪酬管理现状

本部分主要从公司的薪酬现状和薪酬满意度两方面进行分析。

3.1 公司薪酬现状

公司房地产经纪人设立了Z0、Z1、Z2、Z3、Z4五个级别。依据级别不同, 房地产经纪人薪酬会有不同。公司现行薪酬构成如图1所示。

HY房地产中介公司房地产经纪人的薪酬结构为:基本工资+绩效薪酬+福利。其中, 基本工资为满足最低生活保障的基础上考虑适当增加新入职员工的基本工资。绩效薪酬包括两部分, 其中一部分为业绩绩效提成, 另一部分为综合绩效提成, 综合绩效主要包括加班补助、防暑降温、采暖补助等。福利有社会保险和住房公积金。

3.2 员工薪酬满意度现状

本文通过问卷调查HY房地产中介公司员工薪酬满意度的现状。问卷分别从薪酬水平的外部竞争性、内部公平性、企业福利、绩效考核满意度方面进行了调查。共发放问卷170份, 回收问卷155份, 有效问卷150份, 问卷有效率为96.8%。

大量研究表明, 员工的薪酬满意度越高, 薪酬的激励功能就越明显, 员工就会更努力地工作, 往往得到企业领导的肯定和赞赏, 从而得到更高的薪酬, 从而形成一个良性循环, 企业可能留住更多优秀的员工。相反, 则会形成恶性循环, 造成人才流失。员工的工作态度直接影响着经营绩效, 而员工的薪酬满意度又直接影响着他们的工作态度。

3.2.1 薪酬外部竞争性的满意程度

调查结果, 21%的员工认为与其他公司相比, 本公司薪酬水平较高, 40%的员工认为薪酬水平和同行业差不多, 39%的员工认为薪酬水平低于同行业。可以看出, HY房地产中介公司的薪酬外部竞争性较小。

3.2.2 薪酬内部公平性的满意程度

当问及“您认为公司上下级薪酬水平差距是否合理?”时, 22%的员工认为比较合理, 60%的员工认为一般, 1%的员工认为不太合理, 还有13%的员工不清楚上下级薪酬的差距。这说明HY房地产中介公司在薪酬内部公平性不足。根据公平理论, 如果员工感觉到不公平, 那么他们往往会通过减少工作投入或其他方式来表达自己的不满。对企业而言, 必然会影响到企业的业绩。

3.2.3 对企业福利的满意程度

调查结果显示, 16%的员工对公司福利比较满意, 25%的员工不确定, 59%的员工对福利不满意。可以看出, 该公司员工的福利满意程度相当不高。公司提供的福利形式比较少, 主要是一些法定福利, 企业自主性福利很少。另一方面, 员工的休息休假权利非常有限, 经常加班加点, 而且没有任何补偿。

3.2.4 对绩效考核和薪酬激励效果的满意程度

在对公司绩效考核满意度的调查中, 6.5%员工非常满意, 19.4%比较满意, 67.1%的员工不确定, 7.3%的员工不太满意。在对薪酬激励效果的调查中, 28.4%的员工认为薪酬激励效果一般, 16.8%的员工认为薪酬激励效果不太强, 54.8%的员工认为薪酬激励效果很差。

4 HY房地产中介公司薪酬管理存在的问题

4.1 薪酬水平低, 缺乏外部竞争性

薪酬水平是衡量一个企业薪酬外部竞争性非常重要的指标, 薪酬水平低, 难以吸引和留住优秀人才, 也很难树立企业良好的形象。HY房地产中介公司薪酬水平较低, 根据有关数据显示, 当地房地产经纪人的平均薪酬水平在6720元, 而该公司66%的员工薪酬水平低于5000元。

4.2 薪酬发放缺乏依据, 内部公平性不足

HY房地产中介公司员工基本薪酬的发放主要是参考同行业, 缺乏科学合理的依据。不同职位之间薪酬发放随意性较大, 岗位工资标准的确定并没有一个明确的依据, 大部分员工认为上下级薪酬之间的差距不合理, 缺乏公平性。

4.3 薪酬激励形式单一, 不利于吸引和激励员工

薪酬体系对员工的行为具有重要的引导作用。目前公司的绩效薪酬主要为提成收入, 这样的薪酬形式具有较强的激励作用, 但导致员工只会关注销售业绩, 看重短期利益, 而忽视了服务的质量, 从长远来看对公司发展是不利的。而且, 绩效薪酬关注的是个人绩效, 过于重视个人的努力, 导致员工会出现恶性竞争, 出现争抢客户, 这不利于团队合作, 也不利于公司的发展。另外, 公司对员工的福利方面也不太重视, 福利的主要形式为社会保险和住房公积金。福利是一种非常重要的吸引人才的手段, 特色福利往往成为企业的标志, 也能体现出企业的文化和价值观, 能够给员工带来安全感和归属感。

4.4 薪酬设计不科学, 薪酬构成混乱

HY房地产中介公司的薪酬体系比较混乱, 缺乏科学合理的薪酬设计流程。如员工的加班补助、防暑降温、采暖补助以绩效薪酬的形式发放, 使薪酬失去了应有的作用。防暑降温、采暖补助应属于企业福利的一部分, 但是该公司却把这部分收入和业绩挂钩。另外, 绩效薪酬主要来自于提成, 绩效考核单纯强调“结果”, 忽视了“过程”, 这种考核方式在一定程度会打击员工的工作积极性。

4.5 重视货币薪酬, 缺乏非货币薪酬

公司的激励措施主要以货币薪酬为主, 通过提成这种方式来激励房地产经纪人提升业绩。事实上, 如果单纯依靠货币薪酬来满足员工需求是远远不够的, 对于房地产经纪人而言, 除了高薪酬外, 未来职业发展的机会、自我价值的实现、工作和生活的平衡, 工作环境等方面更能激励员工。

5 完善中小房地产中介公司薪酬管理的对策

5.1 制定企业的薪酬战略, 塑造公司的企业文化

薪酬战略是将企业战略和目标、文化、外部环境有机地结合从而制定的对薪酬管理的指导原则, 能够很好的指导企业员工为企业的整体利益着想。薪酬战略主要是通过对薪酬支付选择进行合理设计, 包括薪酬水平决策、薪酬结构、薪酬管理模式, 从而做出更加具有优势的人力资源决策, 使得本企业能够在本行业保持自身的竞争优势。与企业战略相匹配的薪酬战略能够正确引导员工行为, 从而塑造公司的企业文化。

5.2 科学合理的设计公司薪酬体系, 满足员工不同的需求

科学合理的薪酬体系能够使员工把他们的努力和行为集中到帮助组织在市场中竞争和生存的方向上去。针对该企业薪酬设计不科学的问题, 本文认为应通过职位分析、职位评价、薪酬调查、薪酬结构设计, 重新来对房地产经纪人的薪酬进行设计。通过职位评价, 解决当前企业薪酬内部不公平的问题, 通过薪酬调查, 解决当前企业薪酬缺乏外部竞争性的问题。重新设计薪酬构成, 绩效薪酬可从业绩提成、奖金、特别绩效奖几个方面进行考虑, 业绩提成比例采取差额累进比例提成, 同时考虑成交房所在地区;奖金要和绩效考核结合起来, 不仅重视员工工作的“结果”, 还要重视“过程”;特别绩效奖主要针对那些做出特别贡献的员工, 如合作奖、团队业绩奖、新人培养奖等形式;福利的形式应多样化, 不能仅限于法定福利, 可考虑采用弹性福利, 满足员工多样化的需求。

5.3 重视非货币性薪酬, 更好地激励员工

非货币性薪酬是相对于货币薪酬而言的, 指员工所获得的来自企业或工作本身的, 不是以纯粹货币形式表现和计量的, 被员工认为是有价值的回报, 如企业安排的培训、职业生涯辅导、获得荣誉、职位晋升、工作的丰富感和成就感等。房地产中介公司应重视非货币性薪酬, 积极为房地产经纪人提供更好的工作环境, 缩短工作时间, 提供更多的晋升机会, 做好员工培训和职业生涯规划, 给予员工相应的荣誉, 构建公司完整的非货币薪酬体系, 发挥内在薪酬的作用, 从而更好地调动员工的工作积极性和主动性。

参考文献

[1]James R.Follain, Terry Lutes, David A.Meier.Why Do Some Real Estate Salespeople Earn More Than Others?[J].Journal of Real Estate Research, 1987, (2) .

[2]James D.Shilling, C.F.Sirmans.The Effects of Occupational Licensing on Complaints Against Real Estate Agents[J].Journal of Real Estate Research, 1988, (3) .

[3]周鸿勇, 应科.中小房产中介企业的薪酬制度设计—以BJ公司为例[J].企业经济, 2008, (10) .

[4]周建群.置业顾问激励制度创新的路径选择—以朝阳房产代理有限公司为例[J].长春工业大学学报 (社会科学版) , 2011, (3) .

[5]徐丹.房地产置业顾问人力资本价值评价研究[D].济南:山东建筑大学, 2010.

中小房地产企业融资渠道 第2篇

一、我国房地产企业融资现状与渠道分析

（一）房地产资金来源现状

房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。

（二）本期不同渠道融资金额变化

2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。

（三）现有七大融资方式剖析

受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。1.国内银行贷款：

银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。2.信托项目融资：

信托是目前房地产业新兴的融资热点，從2003年到2004年，全國共發行 房地產信託163只，融資額175.8億元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。

3.海外房产基金：

国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。

4.国内产业基金：

毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。

5.非上市股权融资：

土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。

6.上市融资：

上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。

7.债券发行：

先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。

总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。

(四)房地产企业融资新动态 1.与海外基金的合作：

海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。

2.筹备赴港上市：

赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。

广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了 一個新的渠道。

3.土地资金强强联合:

从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。

国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。

8.31之后，“收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。

(五)房地产融资渠道再添新品 1.典当融资:

典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新

途径。

一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到２０００万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。

2.外资银行贷款:

外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。

二、股权融资渠道选择与分析

（一）NASDAQ上市融资

优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；难点：1）从已在NASDAQ上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。

分析判断：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。

（二）香港上市

优点：1）如果IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；

缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。

分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。

（三）国内A股上市

优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低； 2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科A（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，A股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；

缺点：1）A股市场股票未来形势难以判断； 2）审批严。

分析判断：上市收益较高，但短期内IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：

首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。

其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。

第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。

最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。

私募的3种模式

* 增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；

* 老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司eBay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是CEO邵亦波必须留在公司服务至少5年。

* 增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。

在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：

第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。

第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。

第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形

中小房地产企业营销策略研究 第3篇

关键词：房地产营销；品牌营销；竞争

一、房地产营销的演变及内涵

我国房地产产品具有单位投资价值大、地域性强和价格受政策性影响较大等特点，所以相对于其他行业的营销来说有着很大的区别，其运作难度相对较大。传统的4P理论建立于1960年，其认为市场营销的根本问题在于解决四个基本要素：第一、产品；第二、价格；第三、销售渠道；第四、销售促进。纵观传统的4P理论，及发展到之后的4C理论，4C理论和传统的4P理论不同，4C理论将消费者提升到销售的重要地位，也是首要地位，其他销售的要素全都是围绕消费者的需求为出发点。

二、我国房地产营销现状

改革开放以来，我国的房地产市场从总体的趋势上看，已经进入了以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价加微薄利润的模式靠近，市场细分的程度逐步加深。在当前中国国情下，房地产企业能在激烈的竞争中站稳脚跟并获得相应的竞争优势，其主要原因是能为客户提供适宜的产品和服务，也就是指，房地产商必须了解市场动向和买家需求，才能顺应并迎合市场需求。营销也就是连接产品、服务和市场需求的中间产物，也就是过去环节。房地产市场营销就是连接市场需求和产品开发建设的中间环节，使开发商将潜在的市场机会转化成为现实的市场机会，从而促进房地产企业自身的发展，所以房地产企业产品开发的成败关键不在于“怎么营销”，而在于“销什么，怎么销”，也就是说，将营销策略，贯穿于房地产项目的全程中。上述影响房地产企业发展的内外因素，均可见市场营销的重要性。

三、房地产营销中的问题

我国房地产行业经过30余年的发展，不论从规模，还是从经济角色的重要性方面，都有着长足的发展。虽然很多房地产企业在经营业绩和实力规模上，都有着不错的表现和发展，但是不少中小房地产企业自身的管理水平和营销模式以及相关的内控体系并没有有效顺应市场，有时甚至成为了阻碍自身发展的“绊脚石”，综合相关观察、研究，不难发现目前以下几点问题较为突出：

1、营销理念相对落后，缺乏文化创新意识。很多房地产企业的营销仍然处在市场营销“推销”的阶段，房地产商并没有切合实际的分析市场的需求，而是一味的造房卖房，将房地产营销置于产品面世期。不少中小房企的决策层认为住宅是消费者生活的刚性需求，忽略的市场需求的多元化，没有考虑到消费者的理性消费观念正在主导其消费决策，也没有考虑到市场竞争中以需求为导向的产品细分市场竞争所带来的压力，更加没有考虑到品牌效应和企业自身文化的素养在可持续发展中，给企业带来的独占优势。

2、市场调研不充分，项目定位不准确。很多中小房地产企业认为，市场调研工作并不重要，经常忽略了最重要乃至事关全局的开发前期环节，很多市场调查、项目论证工作也只是浅尝则止，并没有深入的分析、研究、探讨。不少中小房地产企业项目决策，仅仅停留在纸面的“经济账”的层面上，从而在项目定位、产品定位上缺乏科学性。

3、企业诚信度差，缺斤少两、虚假宣传。近十年的市场观察中发现，房地产项目的推广在各类形式的平面广告中投入较多，通过做出视觉冲击力强的画面、图片配以相应的广告策划内容，吸引消费者的关注，意图激起消费者的购买欲望。这其中不难发现，很多房地产广告中存在大量的模糊用语、虚假信息现象，更有甚者直接将政府职能部门明令禁止、限制的产品、营销方式罗列其中，引起了诸多消费者的投訴，上访等事件，从而造成了整体房地产企业的公众诚信度下降，中小房地产企业受影响程度尤甚。

由于房地产项目建设周期长，占用资金大，大多数房地产企业会选择期房面世销售，这种模式下，消费者往往处于“先钱后货”的被动地位，出现了不少项目拖延交房、质量缺陷、配套标准降低等缺斤少两的现象。

4、营销策划缺乏创意和内涵。不论是房地产企业，还是房地产专业营销策划公司，在营销策划方面，或多或少地存在着一定的局限性，对区域市场的营销策略适应性研究、特定消费群的识别挖掘研究、政策性调控对策研究等工作不够深入，缺乏创新意识。

四、中小房地产企业营销策略

如何在我国当前的经济结构转型的大背景下，对房地产营销进行转型升级工作，树立全新的房地产营销理念，做好房地产细分市场的产业机会挖掘，提升中小房地产企业在市场竞争中的优势地位，显得尤为重要。现以4C营销理论为基础，着重研究中小企业在以下几个方面进行营销策略转型升级：

第一、品牌营销策略。当前局势下，很多房地产企业都必须面对市场竞争，如何在竞争中获得竞争优势，就企业品牌价值而言，传统的做法无非是创造自身的品牌价值，打造和树立自身良好的品牌形象，给消费者以良好的心理印象，增强其购买信心。对于中小房地产企业，借助房地产地域性强的特性，完全可以在品牌价值塑造上区别于大型房企。顾客需求导向为主导的中小房地产企业品牌价值塑造，能够形成差异化竞争优势，并迅速转化为购买潜力和品牌忠诚度，从而规避品牌价值的同一化。

第二、网络营销策略。当前已经进入了互联网飞速发展时期，网络营销已十分发达，人们传递信息的方式很多都是通过网络传递和交流来实现。网络是一个双向交流和互动的平台，能更好地利用反馈机制及时做好市场信息手机分析工作，同时通过网络传递信息也能有效提升营销传播速度降低宣传费用。在国内，房地产网络平台如搜房、新浪地产等房地产专业网站，还有微信等新兴的网络平台，都为房地产网络营销提供了很好的平台支撑。

利用网络平台的便利性，完全可以开发出具有互动性、及时沟通性的创新模式，充分挖掘目标群的需求和深刻洞察消费者的心理。营销策略上，从项目设计之初就融入“我的房，我设计”、“我的家园，我布置”等具有沟通性，互动性的环节，充分发掘消费者需求，从中找出共性需求加以分析，融入到自身的产品和服务中去。

第三、体验营销策略。以锁定特定消费群为前提的房地产体验营销策略，能够更为准确的通过各类体验方式，使消费者产生共鸣，从而激发消费者的购买行为。传统的体验营销形式很多。房地产项目建设周期较长，一般项目往往是卖楼花。这就需要房地产开发企业结合项目的节点，适宜地对体验营销做出系统性规划，尤其是产品体验型的规划，必须充分站在消费者的立场上加以周全考虑，以解决消费者的各项担忧，在条件允许的情况下，开发企业完全可以将一些产品规格、质量、配套、服务标准等弹性指标加以量化，直接做到“承诺即所得”。

结束语

当前，我国改革进入深水区，产业结构转型势不可挡。房地产业同样正面临着一场严峻的变革，中小房地产企业如何在变革中求生存、发展，是一个值得深入研究的课题。环境发生了变化，房地产企业势必将结合自身的发展战略、经营目标，做出应对策略。在房地产营销层面，面对竞争激烈的大环境，营销策略的适宜组合，在中小房地产企业中显得尤为重要。中小房地产企业如何选择运用诸多营销策略达到项目运作成本、绩效双优，更是值得深入研究的。（作者单位：湖北工业大学管理学院）

参考文献：

[1]粟淑梅.房地产市场营销[M].中国商业出版社.2006年

中小房地产公司 第4篇

一、房地产新政下中小型房地产公司的发展现状

2002年以来，在我国社会经济发展的宏观环境中，出现了房地产投资增幅过快的势头，为国民经济的平稳健康发展埋下了隐患。为了抑制房地产投资规模的快速放大以及房价的过快增长，避免房地产泡沫的产生，2003年4月，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，自此拉开了我国房地产行业新一轮宏观调控的大幕。随后的几年，国务院有关部委相继出台了一系列调控政策，使房地产投资增幅过快的问题得到了一定程度的缓解。但是，少数大城市房价上涨过快的问题依然未能解决，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序仍比较混乱。为此，2006年5月17日，在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，决定在前阶段调控政策的基础上，进一步采取六项新的调控措施，即《国六条》。2006年5月29日，在《国六条》框架的基础上，由建设部等九大部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台。随后，建设部、国家发改委、国土资源部、国家统计局等有关部委也各自出台了相应的配套政策，全国各地县级以上城市政府也相继出台了紧跟中央的地方性“执行细则”。业界将2006年《国六条》出台以来的相关房地产调控政策统称为“2006年房地产新政”或简称为“新政”。房地产新政直指中小型房地产企业的土地和资金软肋，使国内房地产业的发展面临巨大转变。

中小型房地产企业到底要如何调整转型才能度过这场“政策寒冬”呢?，怎样才能从战略的高度勾画出企业从求生存到谋发展的路径呢?面对新政下的客观行业环境，中小型房地产企业必需冷静下来，通过对企业资源如资金、管理、供方关系、客户关系、人力资源、创新能力等综合要素做客观而深入的评估，确定和培育企业的核心竞争力，进而重新制定企业的差别化发展战略。针对新政下广大中小型房地产企业的资金和土地瓶颈，中小型房地产企业间应通过资源整合，走战略合作之路。

二、国家房地产新政调控下中小房地产公司存在的问题

中小型房地产之所以在新政下难以生存，是因为存在如下的问题：

（一）无资质或借用资质开发房地产，违规操作

个别单位在无注册、无资质的情况下从事房地产开发，违反了国家1998年颁布的《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》有关规定，造成了开发项目办证难、销售难，影响了企业的经济效益和企业的形象。

（二）项目开发缺乏市场调查及论证，决策轻率

经营者自身对项目的定位和市场前景判断不足，以主观臆断或行政指令代替项目论证和市场调查，盲目上马，影响了项目的前期规划和后期经营。项目开发缺乏市场竞争机制，项目在开发过程中多由主管部门指定开发商、建筑商、监理公司。主观上是为了保护局内企业，客观上却造成开发项目产权不清、责权不明，同时使企业的市场竞争能力和管理水平很难提高。

（三）合资、合作开发引发的问题及纠纷

合资、合作开发房地产过程中，没有引入市场机制，是靠关系单位和上级指令联系在一起的。签订的合资合作合同不严密，履约率低，出现问题或纠纷没有有效的方式解决，使矛盾久拖不决，造成了不良后聚。

（四）中小房地产公司面临的风险较大

中小房地产开发企业是我国房地产市场的重要组成部分。房地产开发风险是指在房地产开发活动过程中存在着影响房地产开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。由于房地产开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全竞争市场，房地产也不像其他资产如银行存款等可以随时变现，既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益，因而其变现风险也较大。

（五）融资渠道单一，风险就会很集中

目前我国中小房地产企业的资金来源主要依赖银行贷款和预售房款。尤其是当房地产公司主要是通过银行贷款时，一般情况下会以房地产作为抵押。这种融资方式会进一步放大风险：房地产价格越高，开发商的账面资产价值就越高，则其还款能力越强·银行的资产负债组合中的价值也越高，也就有能力、也有意愿借款出去，包括开发贷款和住房按揭贷款，两者的结合极易引起信贷膨胀。更多的资源将持续向房地产集中，一旦房地产价格下跌，上面的逻辑也将随之倒行而引起恶性循环。

三、中小房地产公司为了生存而应采取的对策

为了应对上述问题，中小房地产公司应采取的对策：

（一）整合房地产企业，建立产权明晰、责权分明的现代企业制度，提高其整体竞争力

根据中小房地产开发企业较多、管理分散，注册资金、资质、信誉度有很大差别，且经济效益较差的实际，对现有中小房地产企业进行整合重组，形成实力雄厚竞争力强的大型企业或企业集团，提高产业集中度。

（二）

对于涉及重大经营决策的项目加强管理部门宏观调控，建立监督管理体制，对房地产开发、评估、物业管理、资质管理、从业人员职业资格进行管理和监督检查，规范市场运作

（三）加强房地产开发企业的自身管理

树立依法运作意识，制定适合自身特点、自身能力的开发策略，做好开发项目的市场调查、科学论证、风险分析，合理评价和选择投资方案，从根源上消除和减少房地产开发阶段的种种风险。加强剩余房屋的促销，尽快补齐相关手续，盘活资产，圈笼资金。

（四）加强对中小房地产公司开发全程中的风险管理

中小型开发全程风险的发展是分阶段的，包含在开发运营的全过程中，而各个阶段共同构成了整个开发流程，因此风险管理贯穿了整个开发流程。防范风险和提高效率是房地产企业运营的内在要求，因此科学和高效的管理成了行业追求的共同目标。

（五）改善筹资渠道单一的局面

中小房地产企业应该认识到融资不能单纯的依靠某一方式，而需要组合各种融资工具实现资金的取得，同时要做到以下几点：1.正确领会和认识国家的宏观调控。国家宏观经济的安全平稳运行是房地产市场健康发展的必要前提，因此，公司应充分理解和熟悉国家的宏观调控。2.融资前要先审视自身。随着土地，金融和市场几大规则的改变，房地产行业的经营、管理、资金、产品的技术难度越来越高，这对房地产企业的专业化能力提出了更高的要求。3.审时度势，反复权衡，讲求策略。其实各种融资方式都有其局限性，这就要求企业要审时度势，充分了解各种融资方式的特点和要求，要反复论证融资方式是否适合企业，能否达到预期的效果，切不可仓促上马，给企业带来负面影响。4.不仅善于筹资，还要用好资金。筹资和投资是企业财务管理的重要环节，应提高风险控制意识，寻求稳健和持续发展。

在市场竞争日益激烈的今天，中小房地产公司如何提高企业自身竞争力，已成为关系到企业成败的关键问题。在国家对房地产行业多方位宏观调控的新形势下，如何生存下来，这成了摆在资金薄弱，管理经验不足，规模尚小，实力不足的中小企业面前的难题。对于处在夹缝中生存的中小房地产企业，可以说是机遇与挑战共存。中小房地产公司必须灵活应对调控政策，抓住机遇、迎接好挑战。

摘要：进入新世纪以来, 随着市场的过热, 国家采取了一系列的宏观调控措施, 对房地产业的管理机制也日臻成熟, 房产新政的实施给中小型房地产公司的发展带来了深刻的影响。本文首先介绍了新政下中小房地产公司的发展现状, 然后介绍了该类型公司发展中存在的问题, 最后针对这些问题提出了相应的对策。

关键词：房地产新政,中小房地产,问题及对策

参考文献

[1]马民风《房地产企业风险管理杂谈》AMT前沿论丛2007 (3)

[2]王克田《房地产经济及其周期研究》上海财经大学出版社2005 (2)

[3]许铭坤《房地产过热与金融风险》经济参考2005 (7)

[4]尹中立《如何理解房地产新政策》中国社会科学院院报2005

[5]于颖, 周宇《房地产市场营销》东北财经大学出版社2005

中小型房地产企业发展案例分析 第5篇

摘要：中小房地产企业的发展问题在我国具有重要的现实意义。在借鉴其他中小房地产企业发展经验的基础上，结合企业的实际情况，对公司的生存现状和发展前景进行较为全面的分析研究...??

陕西益兴实业发展公司系陕西省第一建筑工程公司全额投资创办的具有房地产三级开发资质企业。注册资金：壹仟玖佰玖拾捌万元，流动资金6000万，现有职工116人，其中具有高中级专业技术职称的各类技术人员有39人。自1993年成立以来，为省建一公司盘活土地资源36.3亩。盘活资产6200万元；为省建一公司代建职工集资建房、经济适用房项目18个，建筑面积15万平方米，投资额2.5亿元。

一、企业发展环境分析

1.宏观环境分析

现阶段西安市注册登记的房地产开发公司已达2000余家，其中有实力的不过百家，具有规模的也就数家而已。更有甚者，注册登记房地产开发公司资本不过100万元，如此状况，何谈经营房地产或城市运营。西安房地产市场已经迈入一个比品牌、拼实力的战国时代。房地产的建设开发已经完全脱离建筑本身。在西安，以品牌价值11.03亿元的紫薇地产和品牌价值

4.18亿元的西部电子为代表的本地品牌分别引领着西安消费型地产和动力型地产的最新发展，而随着以广厦集团、上海绿地、珠江实业等为代表的外埠品牌的挺入，西安房地产市场正打破原有格局，面临重新洗牌。大浪淘沙，谁能经受住残酷的市场洗刷，真正以建设西安、开发西安为己任，谁便是最成功的城市运营商。据统计，2006年，陕西省房地产开发投资297.94亿元，比上年增长28.9%。

2.微观环境分析

? ? 纵观西安的土地利用和房地产的整体开放情况，主要表现在以下几个方面：城墙以内几乎已无土地出让；二环内已挂牌土地日渐稀少，并且几乎都是50亩以内的小块土地；出让土地多集中于高新、曲江、城北三个地产主力板块，城东、城西挂牌土地相对较少；二环内外，超过100亩的地块已经缺少，而超过200亩、300亩的地块更是非常稀少。从近几年西安房地产发展的情况来看，日前西安二环内外乃至一环以外区域，土地供应显然已远不能满足市场的需求，西安九宫格局的规划和西安城区版图的日益扩大，以及西安每年新增超过100万平方米的市场消化量，无疑将推动西安地产开发向三环进发，高新、城南、曲江组成的西安南线板块和城东板块甚至会向三环以外扩张，三环内外从而被开辟成为继西安二环内外的第二主力战区。

3.市场发展情况和相关政策对企业的影响

（1）由于政府宏观调控的影响，企业要对开发项目进行重新规划。

由于限制单套面积等政策的影响，企业原有计划开发大户型或者别墅住宅的项目必须重新定位，日前在办理施工许可证的开发商，需要重做设计，而这就要重做调研，再加上重新设计、审批和地基处理时间，至少也要在半年后才能拿到预售证，房地产商的楼盘上市就会相应的延缓。由于上市期的延缓，政策会对房市产生多大的影响也就不容易在短期预见到。房地产商的市场风险明显加大，对政策的估计有可能产生偏差，给企业造成经济损失。

（2）外来房地产开发商增多，市场竞争环境将更加激烈。

从西安房地产市场的格局来看，在大盘开发的所有开发商之中，来自外埠的地产巨头多达8个，并且，在2005年以后新增的10个大盘之中，由外埠地产巨头引领开发的大盘就占了8个。到目前为至西安房地产市场已经吸引了中海、金地、和黄、绿地、大华、万达、富力、珠江投资等不少国内知名地产商来投资，而他们所开发的中海华庭、富力城、逸翠园、珠江新城等楼盘为不少购房者青睐。

? ? 以前进入西安房地产市场的外来开发商几乎全是一线城市的大牌开发公司，但是现在中型规模的开发商也对西安房地产市场虎视耽耽，如重庆协信控股(集团)有限公司、广州雅居乐房地产开发有限公司、河南鑫苑置业有限公司等开发商。这主要因为随着中国各大城市房地产开发的程度已趋于饱和，中型房地产企业无法在过热城市，房地产巨头云集的市场上获得最大利润，占有市场优势。于是选择西安这样的房地产市场竞争环境相对平缓的城市投资，能够在小范围内突显自身的优势。这些新的竞争者，给西安现有的房地产企业带来了一定的威胁。是中小房地产商不得不关注的强有力的竞争对手。

二、陕西益兴实业发展公司发展优势分析

陕西益兴实业发展公司是陕西省第一建筑工程公司全额投资的房地产开发企业，依托陕西省第一建筑工程公司的各类资源优势，公司自有土地就有370亩，目前开发的不到五分之一，应该说在房地产市场的发展还是大有前景的。

? ?（1）省建一公司是具有国家一级总承包资质的建筑施工企业，具有各方面的管理制度、设备及人力资源等优势。

? ?（2）目前，陕西省第一建筑工程公司在完成产值和企业信誉等方面在陕西省建筑行业中也是名列前茅。尤其是在过去几年中，通过规范管理，提升企业文化理念和优化资源整合，减员增效，企业资金链方面得到明显改善。具有投资房地产开发的资金投入能力。

? ?（3）陕西益兴实业发展公司开发实施的项目的施工企业均由陕西省第一建筑工程公司来完成，具有可靠施工质量和完善的竣工后的回访服务体系，满足了用户对房屋质量要求，通过陕西省第一建筑工程公司建立的社会信誉，公司所实施的项目在施工质量上得到了有力的保障。

? ?（4）陕西益兴实业发展公司自成立以来，一直从事陕西省第一建筑工程公司职工全额集资住宅楼和经济适用房的建设，积累了不少的项目管理经验。通过省建一公司大兴路绿色环保小区的建设，积累了开发和建设群体项目的管理经验。

? ?（5）通过整合和盘活陕西省第一建筑工程公司的现有土地资源，不但给企业带来了一定的经济效益，而且给房地产开发奠定了基础。

? ?（6）可以利用盘活土地资源的资金和陕西省第一建筑工程公司投入的资金，继续购买房地产开发用地，使本企业向良性循环方面发展，具有一定的发展潜力。

? ?（7）通过多年来的住宅楼的建设项目的实施，和土地、城建、规划等部门建立了良好的合作关系，为今后的发展铺平了道路。

? ?（8）通过内引外联，具有承接各方面房地产开发项目的能力。

? ? 虽然，在现阶段条件下，陕西益兴实业发展公司有了明显的发展，但在项目实施过程中还存在一定的困难。

三、当前企业发展的困难

（1）在经济适用房建设中，由于各方面涨价等因素造成项目建设成本增加。

? ?（2）国家的经济适用房政策的改变，在项目开发中房型和户均建筑面积受国家政策的限制，只能建设一些中小户型的商品房，不能满足各方面消费人群。

（3）国有土地实行招牌挂拍卖形式，无形地使购买土地费用增加，不利于公司的开发建设。

（4）市政基础设施配套不完善，无形给建设项目实施增加了困难。

（5）城建规划部门的各项经济指标，提高了房地产的建设成本。

四、企业今后发展的思路

（1）加快建设公司边家村太白路改造小区一期的建设速度，使太白路绿色环保小区尽快交付使用，通过缩短建设周期，挖掘房地产开发的利润空间。

（2）尽快启动太白路改造小区二期商品房项目，尽早回收项目开发投入。

（3）加快商品房电子工业园综合楼项目的资金回收及项目监督工作。

（4）组织对新的商品房项目进行可行性研究及项目评估，为企业下一步对外开发奠定基础。

（5）积极外联，为其他企业代建职工集资住宅楼项目：承担项目报建、规划、设计、施工、后期物业管理等项目，使企业向多元化经营方面发展。

（6）落实拟建项目的实施，两块土地要抓紧挂牌出让。

（7）以绿色环保建筑、节能、舒适的商品房小区，推行品牌战略，扩大企业影响力。

（8）利用企业自身拥有土地的优势，加强企业自身建设，采用多建经济适用房，解决职工住房，响应十七大精神，增加职工财产性收入。

（9）快速进入城中村改造项目，配合政府解决弱势群体和低收入家庭的住房。在三、四线城市看准地段、深入调研分析、评估，争取每2-3年要对外开发一个项目，加上自身土地的开发和加强企业管理，重视人才培养，拓宽经营思路，弘扬企业文化，实现我们陕西益兴房地产公司的稳步发展。

中小房地产公司 第6篇

一、中小房地产企业的概念

何谓“中小房地产企业”?到目前为止,学术界也无明确的严格定义。本文研究的“中小房地产企业”主要立足于国家有关部门定义的基础上做了约定。

根据2011年6月18日,工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部联合印发了《关于印发中小企业划型标准规定的通知》有关规定,从实际研究出发,本文将中小房地产企业界定为:从业人数较少,年营业收入在200000万元以内,注册资本不低于2000万元,从事房地产开发经营3年以上,有一定的开发竣工量累积,开发资质为二级或三级,资本相对单一或较少的房地产开发企业。

二、中小房地产企业的发展现状

中小房地产企业在以往的房地产开发中赚取了起步资金,有了房地产开发经营的初步积累,但随着房地产市场迅猛发展,政府市场监管的规范化,宏观调控不断加码,市场环境也发生了重大变化,中小房地产企业的令人担忧的发展现状呈现出来。

1. 资本结构单一,融资能力较差。

中小房地产企业普遍股本结构相对较为单一,其自身资金实力有限;而房地产开发又是一个资金密集型的行业,这势必影响了其融资能力;中小房地产企业更多的是单一依靠关系银行融资开发,而且负债率偏高,销售资金回笼压力大,隐藏着巨大的开发风险。资金短缺且融资渠道窄已经成为影响中小房地产企业发展的根本障碍。

随着城市土地市场的完善,地价的快速增长,政府土地储备与出让规范化,城市整体形象及规划的需要,中小房地产企业钟爱的住宅用地往往是大幅土地整块出让,零星地块出让越来越少,这都使得房地产开发市场资金实力门坎大大提高,中小房地产企业融资能力差的短板显露,面临着生存与发展的严峻挑战。

2. 企业管理水平偏低,开发能力不足。

中小房地产企业相对规模较小,人才不足,即使是在中小房地产企业成长起来的人才,也往往因为薪金、管理等各方面原因离开这些企业,人才流失严重。中小房地产企业以项目管理为核心,管理模式上偏粗放式管理,项目分析不够详细,产品定位不尽科学且缺乏创新,营销推广能力不足且过分依赖广告等手段,没有建立起企业品牌及产品品牌的影响力,这一切都彰显了中小房地产企业开发能力的不足。

3. 短期行为较严重,缺乏发展战略思考。

中小房地产企业资本单一和规模较小,也对应了其企业管理架构相对简单,企业决策灵活有效率,但这也决定了中小房地产企业经营者信息的有限性。公司在运营过程中,以项目为核心的短期计划较多,战略发展的长期计划较少,短期计划的实用性远远高于长期计划。很多中小房地产企业对于发展战略缺乏思考,或者被动地思考,还有一些中小房地产企业的战略模式多为企业家模式,即中小房地产企业经营者的战略决定了公司的发展战略,经营者个人的价值观、世界观、个性、志向等影响了发展战略的形成,信息的有限性、决策的个性化及计划的短期性都势必影响到公司的发展战略。

三、中小房地产企业的生存与发展思路

助推当前中国房地产市场快速发展一个重要因素就是中国的城市化进程,如果中国城市化进程结束,那么中国的房地产企业将何去何从呢?据美国有关研究资料分析,当国家的城市化率超过70%以后,许多小型房地产企业就会倒闭,竞争力较强的大型房地产企业将转型改作商业地产或其他产业。据中科院的《2012中国新型城市化报告》资料显示,截至2012年底,中国的城市化率突破50%,达到51.3%;按照城市化率发展来讲,中国至少还有不到10年的房地产大发展时间。但,不论是在现有的生存困境中主动寻求转变,还是艰难行走后被迫改变,总之,中小房地产企业都首当其冲面临着生存与发展的变革。

1. 跟进战略。

中小房地产企业首要是在做好内功,加强产品管理、成本管理、创新管理等企业内部管理的同时,在项目选择上要善于借势,其实就是在大型房地产企业的项目周围圈地、开发,在大型企业煞费苦心经营基础设施、环境配套、区域人气,再花费重金去推广宣传把市场轰热时,中小房地产企业应该埋头在项目的建筑品质、户型设计与创新上狠下工夫,等大型企业给区域市场带来热度后,再开展销售;这样节约了大量宣传成本,又以比大型企业项目略低的价格进行销售,相比起来这个小型楼盘的纯利润应该还是不错的。但是,随着政府土地储备和整体规划下,这样合适的地块会越来越少;即使有,则中小型企业之间必然存在着激烈的竞争。

再者,响应政府的“十二五”规划中加强保障房建设的号召,合适的时机介入保障房、拆迁安置房等建设。如杭州市建设委员会关于印发《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则(暂行)》的通知(杭建村改发[2010]54号)文件规定,注册资本高于1亿元、具备二级开发资质等相关要求的中小房地产企业也可以向市建委申请拆迁安置房项目的代建单位资格,获取代建单位资格后可参与市有关拆迁安置项目的代建招投标。在房地产市场环境日益严峻的现状下,能够参与政府主导的项目,无资金压力、无销售压力,且有一定的利润保障。

2. 多元化发展。

国内的大部分房地产开发企业都是以住宅开发起家的,可考虑朝住宅产业的上下游产业等关联行业进行多元化发展,如建材业、酒店业、商业经营、物业管理、房地产中介等,究其多元化的发展,主要是基于“房地产开发为核心,延伸价值链和产业链”的多元化经营模式。

在多元化发展中,较为突出的是在房产开发的同时涉足商务酒店和商业经营这两个方向。以杭州市商业地产的发展为例,自2011-2013年这三年,杭州市主城区(不含萧山和余杭)共有成交挂牌商业出让土地137块,出让土地规模和总成交价分类分析如下图所示,其中小面积出让土地和总成交金额小的土地均占据了较高的比例(31%)。因而从政府商业出让土地情况来看,给中小房地产企业也留出了较大的发展空间。实际从成交的公司来看,也有16家中小房地产公司参与其中。中小房地产企业在开发该类型商业地块时,除易售部分物业销售回笼资金之外,还可以投资经营商务酒店,或者从事裙房商业物业的经营管理。

3.联合协作发展。

中小房地产企业亦可以开拓合作竞争或协作竞争的新路子,市场经济下,竞争与协作是不可分割地联系在一起的。没有竞争,就没有活力;没有合作或协作,竞争也失去了意义。合作与协作是个发展趋势,从追求独家利润到互惠互利,从独赢模式到双赢、多赢模式,这个趋势非常之明显,以杭州市土地成交情况来看,多个公司联合竞标的情况也不少。

中小房地产企业需要联合更多的经济体,使可以与大型上市房地产公司或国有房地产公司竞争中并肩而行;中小房地产企业可以与房地产企业进行强强联合,也可以与其他产业有资金实力的公司进行合作。在杭州还有一种特殊合作方式,就是与新农村集体合作社进行合作,对村级留用地进行合作开发,有关规定按《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》(杭政办函[2009]209号)执行,政府鼓励合作开发。这些推出的村级留用地项目大都在城市近郊,发展空间较好,与村级集体经济组织合作,资金压力较小。自杭州市2011-2013年商业出让土地中明确有4块为村级留用地项目,亦有中小房地产企业选择了该合作模式。

4. 跨区域发展。

中小房地产企业还有一个重要的策略,就是走出去,走出生存空间狭小的一二线城市,依靠公司本部所在优势地区的资金、信息、人才的优势,到沿海三、四线城市或中西部中小城市去,以谋求更大的发展。国家规范了土地使用权出让方式的政策,使得中小房地产企业在异地市场上获得土地的途径更加单一、透明、公正,在一定程度上可以降低以往跨区域发展的地域壁垒,或地方保护。再者,浙商在中国的经济发展中也占据了一席之地,很多中小房地产企业走出去,利用浙商的广泛影响力,在中小城市中寻求政府招商引资的优惠政策,获得了较好的发展空间。

综上所述,虽然中国房地产市场形势严峻,中小房地产企业发展面临挑战,但是当前无论在数量上,还是市场份额上,中小房地产企业都占据着较高的市场比例,它们是房地产市场经济发展的重要组成部分,中小房地产企业的发展对于活跃与优化整个房地产市场具有重要的意义。归根结底,中小房地产企业应该审时度势,认清自身情况,选择合适的发展战略,在发展中创新求变,以寻求更好的发展空间。

摘要：中国房地产业经过近30年的发展,已成为国民经济的重要支柱产业,房地产业带动了一大批关联产业的发展,对促进经济结构调整,拉动国民经济快速增长,提高城镇化水平具有极其重要的作用;作为房地产市场重要组成部分的中小房地产企业却在房地产市场的快速发展中面临着困境,如何认清自我,如何寻求生存机会,如何获得发展空间,这是摆在中小房地产企业面前的一个课题。

中小房地产企业财务问题研究 第7篇

房地产行业是我国经济发展的支柱产业之一。近几十年,房地产行业在促进我国经济发展、产业结构调整、解决就业问题等提供了很大的贡献。在改革开放的浪潮下,房地产企业搭乘经济高速发展的顺风车,抓住机遇,获得了非常大的成绩;但是,大大小小的房地产企业像雨后春笋般地涌现,一栋栋房产拔地而起,房地产库存居高不下,“空城”“鬼城”不断地增加,给房地产企业带来了严峻的挑战。随着国家调控房地产行业的力度不断加大,房地产行业两极分化非常严重,一线城市房地产行情依旧火热,而四线城市的房地产行情却跌至冰点。在贷款收紧的环境下,四线中小房地产企业的财务问题尤为突出,严重制约了中小房地产企业的发展。

一、中小房地产企业财务问题

在竞争激烈的房地产市场上,中小房地产企业在政府扶持、财务资源、市场、人才等方面都比不上大型房地产企业,处于被动的困境;尤其在财务资源上的困境很难突破,面临许多财务问题,主要包括以下几个方面:

(一)筹资问题

房地产企业属于资金密集型企业,在“抢地”、开发项目过程均需要数量庞大的资金;然而中小房地产企业资本有限,只能通过筹资来解决。在激烈的竞争中,投资者更倾向于把资金投放到竞争力强的大型房地产企业,中小房地产企业很难吸收到大量的权益资金。因此,中小房地产企业只能被动地选择债务筹资,而债务筹资中银行借款是主要来源,在信贷收紧、偏向大型房地产企业的背景下,中小房地产企业通过银行单一的渠道和方式筹集资金就显得非常困难,部分中小房地产企业为了解决资金问题,用资产抵押、股权抵押等方式获取债务资金,并且支付高额的利息,给企业带来沉重的债务负担。

筹资问题主要体现在两个方面:一是中小房地产企业需要资金的时候,在限定的时间里筹集不到足额的资金,引发筹资问题;二是中小房地产企业筹集到资金以后,因为债务筹资数额过多,固定利息数额庞大,导致企业不能按时偿还本金和利息,引发偿债问题。在四线城市中,主要是中小房地产企业,其债务比例一般都达到60%,部分企业甚至高达80%,筹资问题尤为严重,严重制约了中小房地产企业的发展[1]。

(二)投资问题

在高利润的驱动下,许多房地产企业都卷进了“抢地盘”的角逐,“抢地”作为房地产企业投资的重要环节,一般只要拿到土地就可以赚钱。因此,“抢地”的成败直接关系到房地产企业的后续活动,拿到好地段的土地,开发就可以赚钱,拿到偏远的土地,那就很难赚钱。在竞标土地时,中小房地产企业因自身的综合实力较弱,很难获得竞争优势,出现中小房地产企业投资难的困境。有些房地产企业为了拿到土地,把企业的流动资金甚至将举债得到的资金全部押到土地上,加剧了企业资金紧张。拿到土地如果没有及时开发,就会拖累企业其他项目的进程,把企业带进恶性的资金循环中,引发一系列投资问题。

目前,全国各地的房价均处于调整阶段,出现了供大于求的局面,尤其是四线城市人口少,很难实现城区人口增加;而然,房地产项目的开发却如火如荼,一栋栋房子拔地而起,形成了大量的空置房。在房价调整的环境下,购房者的观望情绪越来越浓厚,中小房地产企业在销售回笼资金方面压力很大。然而,部分中小房地产企业过度关注购房者买涨不买跌的心理,往往对危机视而不见,在投资决策时,没有经过充分的市场调研就投资,导致项目占用了大量的人力、物力、财力,最终因为房产销售难,大量的资金被项目占用,加剧了企业资金链的紧张,引发投资问题。

(三)经营问题

房地产项目开发具有时间长、资金占用多、风险大等特点,在项目开发过程中,房地产企业面临诸多不确定性因素:如宏观经济环境、货币政策、信贷情况、购房者心理等,使房地产企业面临着一系列开发问题。部分房地产企业忽视了房地产开发过程中的财务预算、财务计划、财务控制、成本核算等重要的环节,没有做好财务工作,使房地产企业面临财务数据不健全、成本数据不准确;资金占用时间不明确,提高了资金成本,加剧资金链紧张。

部分中小房地产企业存在财务数据紊乱、财务人员业务水平偏低等现象。财务人员只会简单的事后核算,没有形成事前预测、事中控制、事后分析等系统的财务管理办法;企业管理层习惯凭借经验决策,缺乏风险评估与可行性研究。在企业开发项目过程中,忽视了某些潜在的因素(如材料物资价格波动、劳动力成本波动等)会导致开发成本增加,引发经营问题;当企业遇到财务问题时,管理层不能正确化解财务危机;在财务管理上,存在制度不完善、权责不明、用人为亲等现象,导致在反映财务核算、成本控制、财务状况、财务成果、现金流量等方面存在很多漏洞,引发财务反映失真而带来的财务问题[2]。

二、解决中小房地产企业财务问题的对策

(一)积极研究行业政策,发挥信息的先导作用

1. 积极研究行业政策。

房地产行业起步较晚,市场运行机制尚未完全完善,房地产行业受政府政策影响非常大。顺着国家的行业政策走,容易成功,逆着国家的行业政策走,事倍功半。因此,研究国家的行业政策,跟着国家的行业政策发展很重要。当国家采用积极财政政策、宽松货币政策,中小房地产企业更容易获得资金,促进其发展;反之,中小房地产企业很容易陷入资金紧张。因此,房地产企业必须高度重视国家的行业政策,随着政策的变动,适时地调整发展战略。一项政策的出台,伴随着很长一段时间内政府对行业的态度,深入研究行业政策有利于房地产企业明确未来的投资方向,预测投资环境,有效防范面临的财务问题[1]。

2. 发挥信息的先导作用。

信息对房地产企业财务决策有着重要的作用,是科学决策的依据,加强对信息的收集和研究,将信息转化为企业决策有用依据,减少信息不对称对企业带来的负面影响,增强决策的可靠性。中小房地产企业在获取信息方面比较滞后,处理信息不够及时,处理信息手段不够先进,导致盲目决策,给企业带来风险。因此,加强对信息的收集和研究,提高信息对决策的积极作用,充分发挥信息的先导作用。

(二)调整资本结构,实现多元化融资

1. 调整资本结构。

资本结构,是指企业资本总额中,债务资本所占总资本的比重,合理的资本结构对企业发展有促进作用。中小房地产企业规模较小,债务资本居高不下,资产负债率偏高,偿债压力很大。因此,合理调整资本结构,把资产负债率控制在合理的区间内,加速资金流动,提高资金使用效率,保障财务畅通。

2. 实现多元化融资。

中小房地产企业普遍存在融资渠道单一,融资手段落后的问题。目前,贷款依旧是中小房地产企业资金的主要来源,但是,在四线房地产行情不景气的环境下,银行缩小了对中小房地产企业的贷款额度,加剧了中小房地产企业借款的难度;而民间借贷利息高,借款数额有限。因此,中小房地产企业应加强外部联系,寻求多元化的融资渠道和模式,保障资金供应。

(三)进行投资可行性研究,提高投资决策准确性

房地产项目开发周期长、需要资金多、受环境影响大,面临不确定性因素多。因此,房地产企业投资前,应当做好充分的市场调研,收集、整理、分析相关数据,对房地产项目做出风险评估及可行性分析,减少投资决策的盲目性,降低投资财务风险。

在进行项目投资决策中,应当执行科学决策,提高决策准确性。部分中小房地产企业没有建立科学决策的标准,仅凭经验进行决策,忽略了大环境对决策的影响而引发投资失败。因此,建立标准化的决策程序和决策方法,充分考虑环境、政策、需求、市场等因素对投资项目的影响,综合分析房地产企业内、外因素的制约,发挥优势,规避劣势;借助大数据分析,促进项目投资的顺利完成。

(四)强化风险意识,建立财务问题预警机制

1. 强化风险意识。

中小房地产企业存在财务观念陈旧、风险意识淡薄,重经验轻预测、重开发轻管理的情况。因此,中小房地产企业的决策者要有敏锐的洞察力、及时发现问题、分析问题、提出有效解决财务问题的方案;财务人员应当努力钻研业务,提高业务水平和综合素质,掌握财务报告的编制和分析,全面剖析企业财务数据的来龙去脉,利用科学的方法为企业决策提供可行性建议。

2. 建立财务预警机制。

在我国,房地产行业受政府政策影响很大,市场环境难以预测,给企业发展带来了很多不确定因素。企业的财务运行状况也会随着环境的变化而改变,小小的财务问题,都可能演变成大的财务问题,引发财务危机。因此,建立科学的财务问题预警机制,及时发现财务问题,发出财务问题信号,并采取积极有效措施,解决财务问题,降低财务风险。房地产企业可以根据敏感财务指标(如开发项目的销售率、收益率、已获利息倍数、现金流入比率、资金安全率与安全边际率等)的数值变化,判断企业财务风险的大小[2]。

结语

中小房地产企业是房地产行业的重要力量,发挥着不可替代的作用。近几十年,房地产企业在促进经济发展、产业结构调整、解决就业问题等提供了很大的贡献。但是,在去库存压力大、贷款收紧的环境下,四线中小房地产企业的财务问题尤为突出,严重制约了中小房地产企业的发展。因此,加强对中小房地产企业财务问题的理论研究,并把有关研究成果应用于中小房地产企业财务问题防范的实践指导,对中小房地产企业稳定发展有重要的现实意义。

摘要：房地产行业搭乘我国经济高速发展的顺风车,抓住了机遇,获得了巨大的发展,成就了很多房地产企业。近几十年,房地产企业为我国经济发展、产业结构调整、解决就业问题等做出了很大的贡献。但是,房地产行业产能过剩,库存居高不下,空城鬼城不断地增加,给房地产企业带来了严峻的挑战,尤其是财务问题很突出。结合黔东南州中小房地产企业的具体情况,阐述地处四线城市的中小房地产企业面临的财务问题,并提出有效解决财务问题的对策,以期促进中小房地产企业稳定发展。

关键词：房地产企业,财务问题,资本结构,对策

参考文献

[1]冯香.房地产企业财务风险研究[J].凯里学院学报,2015,(2):62-64.

中小住宅房地产项目资金管理探讨 第8篇

住宅地产项目的启动需要大量的资金支撑和良好的社会资源。项目的成功运作需要对规划设计、工程管理、资金配置、销售策划、公用设施进行统筹兼顾。笔者现针对中小住宅地产项目的资金管理做一些探讨。

一、项目资金的筹划与控制

土地实现完全市场化的公开供应后,土地的转让价格基本体现市场对土地未来价值的预期,土地交割以巨额土地出让金在短期内支付为前提,银行不再为开发商提供土地价款的资金支持。房地产企业的运作模式在发生变化,其实质是产业的核心由开发营建向金融运作转移,运作模式由开发模式向投资模式转变。开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持项目开发对资金的巨量需求。对于项目开发的资金运作来讲,首先要进行资金流的编制,其次在资金使用及筹措中注重资金的时间价值,发挥银行及建筑承包商、购房客户资金的杠杆作用。

(一)建立银企合作关系,提高融资能力

房地产业的资金密集性特点决定了对银行的高依赖性。项目前期就应与银行接触,保持良好的合作关系。作为一个有实力(注册资本、开发资质、开发业绩、专业水平、社会影响力)的开发商并能提供合适的担保、银行对项目有良好预期,是融资成功的关键。开发商在争取项目贷款时可将未来的住房按揭贷款打包给银行,争取合适的贷款利率,控制资金成本。在工程前期向银行申请项目贷款,一般在开工三个月之内,获得银行一年期的流资贷款,额度控制在不低于项目的工程建筑部分造价的40%,基本可满足项目封顶的资金需求。封顶后预售开始,现金的大量流入可分批还贷,支持项目后期对资金的需求,该阶段要注重资金使用的筹划,发挥银行资金的杠杆作用。

(二)编制资金流计划,严格控制资金使用

保证资金的正常流转在房地产运作中尤为重要,按照工程人员编制的工程进度计划、组织经营,财务专业人员对资金计划进行编制,将月度投资计划分解,根据施工计划网络图中时间参数(工序最早开工时间,工序最早完工时间,工序最迟开工时间,工序最迟完工时间,关键工序,关键路线,计划总工期)的计算结果与对应阶段资金使用要求。确定刚性支出与弹性支出,对刚性支出在资金计划中确保,弹性支出根据工程进度进行调整,实现资金使用价值最大化。

二、项目资金的运作及管理

(一)实行大宗材料集中招标定价支付制度

施工过程中资金投向最大的是材料。对于分标段工程施工,施工单位的材料采购应由开发商统一组织进行招标定价。按月、季度统计大宗同类材料(钢材、混凝土)的使用量,开发商组织承包商进行统一招标采购,招标确定价格后由施工单位与供应商签订供货合同。通过这个环节,从源头控制工程质量和价格,同时为将来工程结算提供计价依据。在组织统一招标定价的过程中,开发商、施工单位和供应商可建立一种诚信战略合作关系,通过开发商的信用担保,提高材料供应商对施工单位的信用额度和信用周期。对于一些需要统一外观、功能的大宗材料,如:涂料、门窗、水电表等材料设备,实行开发商自行招标采购,委托施工单位安装或由供应商进行安装调试。如果把握好同类材料价格的市场变化周期时,通过大宗材料的集中招标定价、集中支付环节,可间接实现建筑成本的控制及资金的高效利用。

(二)把握市场动态、控制销售款的及时回收

中小城市房地产发展问题探究 第9篇

1 中小城市房地产发展的机遇和风险

我国有八成人口是农村人口, 他们的主要居住地是农村, 但农村人口城市化是不可阻挡的趋势。美国的农村人口为7%, 我国如此高的比例, 其对城市发展的潜在需求是不容低估的, 房地产业有着极大的发展空间, 但房地产业的扩张主要集中在大城市, 中小城市房地产业落后的局面亟待改善。

1.1 房地产业发展所面临的机遇

城市化加快了中小城市的发展, 大城市的房地产业一定程度上较为饱和, 发展空间越来越狭窄, “地荒”成为许多房地产企业生存发展的难题, 它们不得不将目光向还未开发起来的中小城市转移。中小城市不发达, 竞争不激烈, 大城市的房地产开发公司所拥有的新的理念和管理模式在中小城市占有优势, 有利于开发商尽快建立市场, 因此发展潜力巨大, 蕴藏着极大的机遇。

与此同时, 中小城市的客观条件也适宜房地产业的发展。中小城市的建设成本较低, 在土地成本、建安成本、人力成本等方面都较为低廉, 并且中小城市政府为了本地的发展, 给予了房地产开发商许多土地政策、税收政策等优惠政策, 为房地产业的发展助力。

1.2 房地产业发展所面临的挑战

中小城市房地产开发同样存在着困难和风险。中小城市与大城市相比, 许多小区规划规划不合理的问题严重, 住宅的规划较为老套, 正规的小区物业管理的概念也没有形成, 其城市的多样性和复杂性导致合理规划的难度加大, 给房地产开发商的业务的施展形成了不小的阻力。

在中小城市发展房地产业, 也要充分注意其劣势。中小城市的市场容量小, 消费能力有限, 开发大的项目必须小心谨慎;中小城市的风俗习惯强, 风土人情的力量需要引起重视;中小城市的政策虽有优惠, 但政府的政策稳定性不强, 也易成为开发商的困扰。

2 中小城市房地产市场发展对策

2.1 科学制定城市发展规划

在城市化进程中, 中小城市的规模扩张速度较快, 但在追求速度的同时不能放弃质量的提升, 盲目扩张是不可取的, 更科学的建设城市需要有合理的规划来引导。在规划时应注意经济、社会、环境的协调发展, 通过土地的合理利用, 降低运作成本, 合理配置社会资源, 并通过对农地和森林等自然资源的保护来实现房地产业的健康可持续发展。

在制定城市群空间规划时要进一步深入研究规划, 对区域内的产业定位和区域间的增长态势进行分析, 明确自身在城市群的定位。我国的城市交通规划通常以本地为主, 在城市群的发展过程中要考虑城市之间的交通网络格局进行调整适应, 重视公共交通规划, 使居住地紧凑起来, 发挥资源的最大效应。

2.2 提升开发商的竞争实力

房地产开发商应该在政府的规划下找准定位, 借势使自己快速成长。开发商要提高房地产业的水平, 首先需要塑造项目的品牌形象。每座建筑楼盘都代表了城市的形象, 开发商将楼盘做精做好, 也是提升城市的品质。以前开发商考虑的是如何减少绿化面积, 增加销售面积, 现在考虑的是如何增加绿化面积, 把房子建设得更为宜居。环境、品质提高了, 销量自然会提高, 这样将有利于房地产业的发展。

其次, 在中小城市中房地产处于快速发展的时期, 其运作不规范的情况时有发生, 这对于开发商的负面影响是极大的, 会导致开发商的信誉度和整体形象的下滑。房地产开发商应规范自身市场经营行为, 合法与他人竞争, 树立诚信的企业形象, 自觉维护行业的有序发展。

2.3 规范房地产市场秩序

房地产业的发展与其所处的环境是分不开的, 政府应建立健全房地产业的法律法规, 为房地产开发商的公平竞争提供良好的法律和市场环境。虽然目前对于土地权出让、房地产开发、住宅区物业管理等出台了一系列的政策法规, 但随着房地产业的迅速发展, 现行的法律法规需要进行不断地完善才能与市场的发展相适应, 才能为房地产业的成长提供有效的法律保障。

在有法律法规的基础上, 对其的切实实施也是必不可少的, 政府应进一步规范行业管理, 加强对房地产开发建设全过程的监管, 根据相关的政策法规, 对未进行建设和正在进行建设的项目都要进行审查, 对不符合要求的项目予以查处, 营造规范的市场环境。

摘要：改革开放以来, 随着经济的快速发展, 我国城市数量大幅增长, 其中大多数为中小城市。中小城市房地产发展起来是经济增长和宏观调控的必然结果, 为了城市化进程的健康持续发展, 做好中小城市房地产开发工作至关重要。为此, 对我国中小城市房地产业的现状做了简要分析, 并提出发展对策。

关键词：中小城市,房地产开发,城镇化,城市规划

参考文献

[1]张明.我国中小城市房地产投资环境研究[J].中国商贸, 2013, (27) .

[2]李庚.宏观调控下中小城市房地产的营销策略[J].经济导刊, 2011, (07) .

[3]刘光, 银刘彦, 韩新明.议中小城市房地产金融业务的发展[J].金融理论与实践, 2002, (10) .

[4]肖新军.中小城市房地产信贷与房地产业发展问题研究——以驻马店市为例[J].金融理论与实践, 2010, (11) .

浅谈中小房地产企业开发风险 第10篇

关键词：中小房地产企业,特征,风险因素,对策

在房地产开发过程中存在诸多因素影响着开发最终结果, 改善经营管理, 增强竞争能力, 强调风险管理有的放矢, 是提高企业经济效益的关键。

随着国家土地、金融等调控政策力度的加大, 房地产业开始进入市场盘整期。对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈, 但对众多中小型房地产企业而言, 面临的却是困境, 甚至绝境。“地产的冬天”这一形象比喻更多的是指中小型房地产企业目前的处境。如何应对变化, 如何在调控和竞争中抗击风险、立足发展, 是当前中小房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。

1 开发风险的特征

风险是在特定的客观条件下, 在特定的期间内, 实际结果与计划结果的变动程度, 这种变化程度越大, 风险就越大。房地产开发项目的风险, 实际上是开发商实施开发过程中固有的风险。

房地产开发风险作为一种客观存在的现象, 明显地呈现出以下特征。

1.1 综合性

房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素, 是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。

1.2 模糊性

即不肯定性, 表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。

1.3 损失性

风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致, 也可能由于管理者决策失误, 控制失灵而丧失了本应获得的利益。

1.4 补偿性

既然风险会带来损失, 客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失, 即“风险报酬”。

1.5 激励性

风险与竞争是同时存在的, 承认和承担风险, 将把企业推向背水一战的境地, 必然使企业为一个共同的目标, 努力改善经营管理, 增强竞争能力, 提高经济效益。

2 导致开发风险的因素

2.1 政策环境与经济形势

房地产项目基本依靠银行贷款进行开发, 国家金融政策的调整使开发企业融资困难, 经营压力增大, 房价波动导致市场观望程度增加。银行利率的波动也影响着房地产市场变化。当利率上升时, 房地产开发的资金成本增加, 消费者的购买欲望降低。生产成本增加, 市场需求降低, 开发利润风险增加。税金的强化征收、税种和税率调整, 给房地产开发带来成本变动风险。如河北香河不顾百姓利益, 将大片土地“变性”后卖给开发商, 在三四线城市开发住房的时候, 开发商最怕遇到的是政策性风险。

2.2 房地产市场的发育程度与供求状况

市场供应量、市场购买力、市场价格等指标的动态和不确定, 导致商品房供需之间的不平衡。商品房滞销, 投资者将承受资金沉淀的风险。

2.3 开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点, 房地产投资也是有周期性的。从较长时间看, 在投资收缩期、低谷期准备投资。在投资高峰期、恢复期大力投资, 必能获取较大盈利, 避免较大亏损。

2.4 开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性, 决定了它所处的地理位置极为重要, 房地产开发所涉及的地理环境条件, 甚至在社会经济条件处于不断的变化发展过程中, 这会使开发商经受着风险的考验, 需要有一定的预见性。房地产市场是地区性的市场, 当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。

2.5 开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程, 对于中小型房地产开发商来说, 资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要环节。房地产开发规模越大, 开发商承担的风险也就越大。

2.6 开发周期的长短

房地产开发投资周期较长, 其间既可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险, 也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。在房地产商品开发过程中, 很难在一开始就能对整个开发期内各项费用和收益流动作出精确的估计, 只能是大概的测算。开发期越长, 各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大, 各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定, 风险也就越大。

2.7 营销方式的确定

项目建成后, 房地产销售、出租或物业服务决定着项目投资收益的实现, 是房地产开发风险最大的环节之一。营销策划是经营管理的核心, 它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。价格过高会引起房地产销售困难, 难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润, 还可能致使消费者怀疑商品房的质量, 从而影响房地产商在市场中的形象和信誉。

3 规避风险的对策

(1) 建立企业经常性信息收集和处理机构, 最大限度完善市场调查, 了解项目开发相关信息, 细致优化开发方案, 科学进行风险预测, 论证最佳开发时机、开发类型和开发规模, 预测开发项目的费用与收益。做好及时、准确的分析, 为企业经营决策提供准确依据。

(2) 创建一支会经营、懂管理、知法规的团队, 企业决策层要具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力, 技术管理人员必须有计划、组织、沟通、协调能力, 熟悉行业工作的基本规律, 了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。唯如此才可能避免开发风险, 妥当地处理风险造成的后果。

(3) 规范项目管理, 提高成本控制和合同管理能力, 通过合理的清单报价, 招标选择建设总承包单位, 做到清单规范不缺漏项, 合同确定计价调整标准, 明确范围内固定报价不再调整, 固定建设工期, 明确工期延期处罚责任和标准, 将预计有可能发生的损失直接摊入开发成本, 在施工过程中加强项目建设过程管理, 减少变更和签证, 保证质量, 控制建设成本, 降低在建设期间由于社会经济条件的变化而带来的风险。

(4) 利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段, 对风险管理过程实施“事前”、“事中”的有效控制, 用实事求是的态度, 科学地调整计划和应对措施, 及时总结、关闭阶段性管理目标, 是保证风险管理达到既定目标的有效途径。

综上所述, 中小房地产企业的房地产项目开发建设是一个有较长周期的过程, 项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了项目过程的各种风险, 风险充斥在每个过程之中。项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程, 而风险管理是靠企业的“团队”的力量, 靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的, 每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此, 客观看待风险, 对风险进行有效的管理, 就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。战略的提升、品牌策略系统性的实施、管理策略的执行、项目管理模式的创新、业务流程体系的落实以及优秀团队协作机制的培养, 将是中小型房地产开发企业规避风险、跑赢市场的强大保证。

参考文献

[1]张宇祥, 等.房地产投资风险及防范策略分析[J].商业研究, 2001.

[2]左斌.房地产营销及风险防范, 2006.

[3]商业房地产投资分析与风险控制评估实用手册, 2007.