马克思地租理论（精选8篇）
马克思地租理论 第1篇
一、马克思地租地价理论的实质
马克思在《资本论》第三卷中对地租地价的实质作了详细的分析探讨,认为地租地价是土地所有权与使用权分离的结果,是土地所有权在经济上的实现。马克思指出:“土地所有权的前提是,一些人垄断一定量的土地,把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”;“不论地租有什么独特的形式,它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式,而地租又是以土地所有权,以某些个人对某些地块的所有权为前提”。在资本主义大农业中,大的土地所有者几乎完全脱离了土地经营,把土地租包给农业资本家,这样,作为土地经营者的农业资本家就可以通过经营土地而获得平均利润,而大的土地所有者则可以“凭他的垄断权,从产业资本家即租地农场主那里征收来”“一定的货币税”,即地租。
马克思进一步指出:地租是超额利润的转化形式,是农业资本家获得了平均利润后,交给土地所有者的超额利润,是剩余劳动产物。与工业部类不同,农业部类具有自己的特殊性,是一个特殊的投资部门,包括商业和产业资本在内的职能资本投资于农业时,“是把农业作为资本的特殊使用场所,作为一个特殊生产部门的投资来经营的”,但无论农业的特殊性如何,资本进入农业的目的是至少能获得社会的平均利润。进入农业的资本如不能获得社会平均利润,就会从农业部类退出,转而投资于工业等其他部类。因此,要确保资本投资于农业部类,就不得不保证它至少能够获得社会的平均利润。除农业资本家外,土地所有者之所以把土地租给农业资本家,是因为他们能够在一定期限内,按照租约规定,从农业资本家手中获得一个货币额,这个货币额就是地租。如果得不到地租,土地所有者宁愿让土地荒芜。如此,农业资本家所获得的剩余价值就必须要大于平均利润,其中,剩余价值超过平均利润的那部分价值,或者说超额利润,就是农业资本家付给土地所有者的地租。因此,“一切地租都是剩余价值,是剩余劳动的产物。地租在它的不发达的形式即实物地租的形式上,还直接是剩余产品”。
关于土地价格的实质,马克思指出:“实际上,这个购买价格不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格”。因为土地不是劳动的产品,因而没有任何价值,只是因为具有了使用价值,才可以被买卖,也才可以用货币来表示它的价格。当然,土地价格并不是土地价值的货币表现,而是因为土地的稀缺性和垄断性,以及因此垄断者可以获得一定的地租收入,才有了所谓的“价格”。马克思对土地价格实质的分析不止于此,他进一步指出:“土地价格和劳动的价格完全一样,是一个不合理的范畴,因为土地不是劳动的产品,从而没有任何价值。可是,另一方面,在这个不合理的形式的背后,却隐藏着一种现实的生产关系”,即一些人垄断土地而排斥他人的所有权关系,这种所有权关系在经济上的实现,就产生了地租或地价。
二、马克思地租地价理论的主要内容
马克思地租地价理论是在批判古典政治经济学派,特别是大卫·李嘉图地租地价理论的基础上发展起来的,因而,马克思的地租地价理论内容十分丰富,不仅包括绝对地租、级差地租,还包括土地价格的计算等。
(1)绝对地租。绝对地租是马克思在批评大卫·李嘉图地租理论时提出的概念,认为,不管土地的肥沃程度和位置优劣如何,由于土地所有权的存在,农业资本家租用任何一块土地,哪怕是最差的土地,也必须要给土地所有者支付地租,这个地租就是绝对地租。正如马克思所指出的:“在土地所有权——实际上或法律上——不存在的地方,不会有绝对地租存在。土地所有权的恰当表现,是绝对地租,而不是级差地租”。这主要是因为,由于土地所有权的存在,资本流入土地遭遇到障碍,是的农产品要按照等于价值或低于价值,但是却高于生产价格的市场价格出售,所以即使最劣等的土地都不会索取零租金。关于绝对地租的数额,马克思认为,它是由农产品“价值超过生产价格的余额”决定的,但这个绝对地租额“究竟是等于价格和生产价格的全部差额,还是仅仅等于这个差额的一个或大或小的部分,这完全取决于供求状况和新耕种的土地面积”。即:“虽然土地所有权能使土地产品的价格超过它们的生产价格,但市场价格将在多大程度上高于生产价格,接近于价值,因而农业上生产的超过一定平均利润的剩余价值,将在多大程度上转化为地租,或在多大程度上进入剩余价值到平均利润的一般平均化,这都不取决于土地所有权,而取决于一般的市场状况。”在分析了绝对地租及其数额的变化成因之后,马克思进一步剖析了绝对地租的本质,认为:在任何情况下,绝对地租都只是农业剩余价值的一部分,都只是剩余价值到地租的转化,都只是土地所有者对这个剩余价值的攫取。
(2)级差地租。马克思认为:级差地租形成的自然基础是土地的差异性和有限性,级差地租“不是产生于所有资本或这个资本所占劳动的生产力的绝对增加”,而“总是产生于支配着一种被垄断的自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的一般生产价格之间的差额”,当然,“自然力不是超额利润的源泉,而只是超额利润的一种自然基础,因为它是特别高的劳动生产力的自然基础”。毋庸否认,级差地租的形成还与自然基础上的所有权和经营权的垄断密切相关,对此,马克思指出:“即使没有土地所有权”,“这种超额利润也会存在”,“土地所有权并不创造那个转化为超额利润的价值部分,而只是使土地所有者”,“有可能把这个超额利润从工厂主的口袋里拿过来装进自己的口袋。它不是使这个超额利润创造出来的原因,而是使它转化为地租形式的原因。”马克思把级差地租分为级差地租I和级差地租II两类。其中,级差地租I的形成主要是因为土地的肥沃程度不同和地理区位的差异;级差地租II形成的主要原因则是因为对一块土地连续追加投资所导致的生产率的差别。当然,尽管级差地租I和级差地租II形成的条件不同,但两者间却存在着某种内在的关系,马克思指出:“级差地租II的基础和出发点,不仅从历史上来说,而且就级差地租II在任何一个一定时期内的运动来说,都是级差地租I,就是说,是肥力和位置不同的各级土地的同时并列的更重,也就是农业总资本的不同组成部分在不同制度地块上同时并列的使用”,因此,级差地租I是级差地租II的出发点。但另一方面,“级差地租II的运动,在任何一定的瞬间,都只是出现在这样一个领域内,这个领域本身又是级差地租I的形形色色的基础。”
与新古典政治经济学派和一些现代西方经济学派主要从土地的边际产品角度出发对地租进行讨论不同,马克思主要从社会关系的角度出发,对级差地租和绝对地租进行了研究,认为土地所有权的存在,是超额利润转化成地租的根本原因所在;“地租是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式”。
(3)土地价格的计算。马克思指出:土地价格无非是出租土地的资本化的收入,即土地的价格不是土地的购买价格,而是资本化的地租,是土地所提供的地租。撇开一切竞争的变动,一切土地投机,甚至小土地所有者,那么,其一,土地价格可以在地租不增加的情况下提高,即(1)单纯由于利息率的下降,结果,地租按更贵的价格出售,因此,资本化的地租,土地价格,就增长了;(2)因为投入土地的资本的利息增长了。其二,土地价格可以因地租增加而提高。按照普通利息率计算,土地的购买价格可以表述为:土地价格=地租/利率,即:
P0表示土地价格,R表示地租额,i表示利息率。土地价格P0和地租额R成正比,和利息率i成反比。
三、马克思地租地价理论述评
马克思的地租地价理论从事物发展的本质上,对相关问题进行了科学的探讨,揭示了地租地价的实质及其发展变化规律。但马克思的地租地价理论至少在两个方面还需要深入研究,
其一,马克思的地租理论主要是农业地租理论,还“主要是研究在不同的区位生产同质农产品而获得地租的机制,但是在城市土地上生产的商品时不同质的,并且商品的市场价格也不是惟一的。因此,城市土地地租的转换机制是不同于农业地租的”,“城市土地的利用更多地依赖于社会条件,依赖于土地资本的投入”,其级差地租规律的运动反映城市土地经济的特点。对这些,马克思没有进行系统的研究;
其二,马克思的土地价格只是土地所有权的价格,只考虑了地租和利率,假设前提中也只提到了“一切竞争的变动,一切土地投机,甚至小土地所有者”,而没有考虑土地本身,特别是没有考虑对土地“使用价值的供需关系”。另外,既“没有考虑年限,也没有考虑贴现”,因此,马克思界定的“土地价格,狭窄了一些”。
摘要：绝对地租、级差地租和土地价格等马克思地租地价理论的主要内容。马克思的地租地价理论从事物发展的本质上,揭示了地租地价的实质及其发展变化规律,认为地租地价是土地所有权在经济上的实现,是超额利润的转化形式,是剩余劳动产物。但马克思的地租地价理论主要是农业地租理论,对城市地租地价理论没有进行系统的研究,且马克思的土地价格只是土地所有权的价格,只考虑了地租和利率,没有考虑土地本身,特别是没有考虑对土地使用价值的供需关系。
关键词：马克思,地租地价理论,评述
参考文献
[1]、马克思﹒资本论(第3卷)[M]﹒北京:人民出版社,1975﹒
[2]、马克思﹒资本论(第4卷)[M]﹒北京:人民出版社,1975﹒
[3]、黄征学﹒中国城市经营中土地价格行为研究[M]﹒北京:经济科学出版社,2005年﹒
马克思地租理论与我国房地产的研究 第2篇
【关键词】地租房地产房价投机行为
一、马克思地租理论
（一）地租形成的前提及实质
一是在研究资本主义农业地租时，马克思认为资本主义生产方式和土地所有权形式是地租形成的前提。这里的资本主义生产方式是：自由流动成为资本的主要特征，土地是投入要素，农业是社会生产的一个部门，由工业主导并且决定着全社会的平均利润。
土地是自然物，不是人类创造的，不包含人类劳动，而价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，所以土地不是商品，它没有价格。正是土地使用权与经营权的分离使它有了价值，因此，资本主义生产方式和土地所有权的存在是地租存在的前提。
二是地租是土地所有者从农业资本家手中获得的由雇佣工人创造的超过社会必要劳动时间的那部分剩余价值，即超额利润。地租是大土地所有者与农业资本家瓜雇佣工人创造的剩余价值，体现了土地所有者与农业资本家共同剥削雇佣工人。
（二）地租分类
1.绝对地租。绝对地租是指无论土地的地质优劣、条件好坏，只要用于耕种，都必须交纳地租。
绝对地租形成的条件是：农业部门的资本有机构成低于全社会平均有机构成。农业产品的价值高于社会生产价格，但是农业产品按照价值出售，价值超过社会生产价格的那部分超额利润就形成了绝对地租。农业资本有机构成越高，绝对地租就越少。
绝对地租形成的原因是：土地私有权的垄断。由于农业部门中存在着私有权的垄断，其他部门就不易转入农业部门，农业产品的剩余价值不参与利润平均化的过程，这样，农产品就能够按照超过社会生产价格出售。于是，农产品价值高于社会价格的余额而形成的超额利润就保留在农业部门，转化为绝对地租。
2.级差地租。级差地租是指，个别资本具有较优越的土地时，其个别生产价格就会低于社会生产价格，它们之间的差额形成的超额利润转化为级差地租。级差地租分为两类：级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
级差地租Ⅰ是在农业生产过程中，由于土地质量的好坏、肥沃程度以及土地位置离市中心的距离的远近不同，所导致的等量资本所带来的产品的价值不同，而使个别产品价格低于社会价格，差额不同，所交纳的地租也不同。土地质量越好，所交纳的级差地租就越多。
级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续追加投入等量资本形成的超额利润转化为级差地租。生产率越高的土地，产量就会越多，农业资本家得到的超额利润就越多，所以，为了获取更多的利润，资本家都在改进技术提高生产率。
3.垄断地租。垄断地租是地租的一种特殊形式，它是由垄断价格而产生的地租。由于自然条件，好的土地和地段供应有限，人们对于土地的不断需求，这导致供不应求，从而使个别土地的地租飙升，形成垄断地租。绝对地租中的垄断地租是由于土地的所有权产生的，而垄断地租则完全是因市场下供求机制所决定的，二者之间有本质的区别。在当前城市地租中，大量人口移入城市，人们的需求增加，垄断地租越来越高。
二、我国房地产市场的的发展现状
马克思地租理论虽然阐述资本主义地租，但是它为我们研究房地产市场提供了比较重要的理论依据。我国的房地产业相对其他一些国家来说较晚，但它的发展速度是惊人的，在适当的政策鼓励和有利的市场环境下，房地产对于我国居民居住水平的提高以及我国国民经济的发展起到巨大的促进作用。
（一）房地产成为支柱产业
随着城市化进程的加快，房地产业作为一个产业，已经与人民的生活密切联系在了一起。居民对于住房的需求提升，推进了房地产业的发展。房地产业已经成为了我国国民经济中的支柱产业，起着支撑、骨干的作用。本文选取郑州作为对象（如下文表一所示），针对近十年来的国民经济以及固定资本投资中的房地产的发展状况进行了统计，研究发现，房地产占我国国民经济的比重不断攀升，并且自身的发展迅速。依据统计数据，房地产业已经进入了高速增长期，也确实成为了我国国民经济的支柱产业。
（二）房价反常上涨且高居不下
近年来，我国房价上涨速度令人始料不及，自从美国的次贷危机，全球的房价几乎都有所下降，但是我国的房价一直在危机中高涨，这种逆反应是一种非理性的表现。在我国房地产业起步时发展较为缓慢，但是2004年开始猛增，尤其是北上广等一线城市，商品房的房价远远高于同期的CPI，此后，房价一直炒的火热，并没有一点下降的痕迹，房价问题已经成为我国经济发展的忧患。
（三）存在过甚的投机行为
房地产业的产业规模庞大，起着支撑作用，因此它作为我国的支柱产业，促进我国的经济发展。我们知道，由于乘数的存在，增加投资和政府支出会成倍地刺激经济的增长。适当的投机会有利于调节市场经济，促进经济的的发展，但是过度的投机会导致泡沫经济的出现。
过甚的投机行为，首先是政府发展的推动。其次，由于房地产商追逐暴利，商行以及背后权力阶层的利益，使得房地产开发环节投资增长迅速，具体数据如下表一所示。最后，不只是房地产商，一些消费者也增加了他们的投资性需求，尤其是处于富豪阶层的人们，个人手下的房都不计其数，还有一些明星之类的，投身于房地产业中以赚取暴利，现在我国的房地产并没有造福于全人类，提供住房，而是少数人用牟取暴利的手段。
表1
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（四）房地产市场秩序庞杂
我国的房地产市场仍然比较混乱，实行的调控手段并没有效果，需要改进方法。目前市场上存在很多房地产商，规模小而且数量众多，管理不善，产品质量良莠不齐。由于其门槛低，只要有土地和获取贷款，不管其原先什么行业，都可以转行，都期望能在房地产市场中取得暴利，这就导致房地产业鱼龙混杂、一片混乱的现象，一些工作人员素质问题、厂商诚信问题等层出不穷，甚至严重危害消费者的利益。
首先，结构性失衡比较突出。我国的住房投资比例不断提高，尤其是一些高档别墅及公寓投资比例升高，这就使得中低等收入的家庭不得不争先恐后地买经济适用房。其次，在土地市场上，交易行为不规范。在土地买卖上存在暗箱操作行为，还有寻租行为，这都导致不正当交易。
三、我国房地产市场的问题成因分析
我国房地产市场之所以出现它的支柱作用、房价过高、投机过甚、秩序庞杂等现状，其中还是有诸多的原因的。
（一）土地制度不完善
研究房地产市场，是一定要先了解土地市场的，地价是房价的基础，其中，土地价格就等于地租除以利息率。影响地价的有地租、利息率等。
中国的土地所有制有国家所有制和农民集体所有制两种。在房地产开发中，存在着四种经济利益主体，即农民、地方政府、房地产开发商、城镇居民。首先，市政府征用农民的土地，然后，市政府通过拍卖、招标、挂牌的方式向房地产开发商出售，最后，房地产开发商再卖给买房者。政府征收农实质是集体产权转化为国有产权的过程，所以政府征用土地从低价买进高价卖出，开发商高价买进，只能提高房价来赚取更多的利润。国家出让土地权的方式有两种：行政方式划拨和引入市场机制。实践表明，划拨过程中是存在一些问题的，而引入市场机制又会导致较高的卖出价，最终导致高房价。
（二）供求因素
从供给来看，土地的数量是有限的，并且中国的耕地面积已经逼近18亿亩的庞大数目，总体上看，我国的土地供给量是呈现刚性并且有点不断减少的趋势。从需求来看，随着人们生活水平的逐步提高，越来越注重生活质量，很多人追求有机无害产品，对土地的需求会增加。如图所示，地价会随着供求关系的变化而变化。
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在城市化进程加快过程中，大量农村人口涌入城市，住房需求增加，并且居者有其屋，安居乐业这些传统观念已根深蒂固。
（三）房地产资本化
房地产可以供人们居住，也可以拿来投资，现在的趋势是，它渐渐地从消费品转到资本这一性质上。我国的房地产资本化的速度正在加快，致使房价不断攀升，带动土地市场也活跃起来，参与其中的是一些大型企业，他们有着丰富的资本化运作经验或者是上市公司。适度的房地产资本化推进房地产业的发展，但过度的资本化反而会使房地产市场暗藏杀机，阻碍经济发展。
房地产之所以资本化，根本原因是自身可以保值增值，而且，相对于其他金融衍生工具来讲，它能够得到平稳的收益，风险也要小得多。随着经济的发展，地租拥有不断提高的行为，尤其是级差地租和垄断地租，所以人们总是尽可能地购买地段比较好的房产。即使没有出售，也可以体现它的使用价值，不像股票、债券等，房产至少自己可以使用。
（四）缺乏监管机制
我国房地产市场的秩序之所以混乱，是因为还没有比较公正、公开、透明、规范的交易市场，政府监管不到位。
由于缺乏有效的法律监管制度，执行过程中也不会做到严格、规范，并且对于监管的结果也没有很明确的机构来考核。监管制度的缺乏，使得一些无视法律的人横行霸道，肆意定价，导致地价最终是房价的上涨。
四、我国房地产问题的对策及建议
当前我国房地产市场出现的诸多问题已经影响到房地产业乃至整个国民经济的健康稳定发展，我国正处于社会主义初级阶段，要根据我国的基本国情对于一些问题进行分析。现在本文针对以上提出的现状问题提出一些建议，希望对于解决我国的房地产问题有所帮助。
（一）保证供给，引导需求
土地作为一种稀缺资源，它具有不可替代性，它是人们进行一切非经济活动的基础，使人类的一切活动的载体和空间条件。我国房地产业发展如此迅速，随着对房地产的需求越来越多，供给也是要跟上步伐的，对于土地面积低下的情况下，保障性住房的土地供应是关键。
我国现在贫富差距还是蛮大的，处于中产阶级中等收入的家庭居多，所以应该首先考虑中低等人群的住房问题。第一，政府应该控制豪华住宅的建设，市场很多高档房屋只是摆设空无一人的状况，中国人口众多，应该大力发展中小户型住宅，挖掘一些潜在的中低等收入的家庭，使他们能够买得起房。第二，加大力度建设经济适用房，中国人均收入还处于比较低的水平，再加上之前的福利分房政策的取消，使得对房地产的需求更多，政府应该根据各地不同的经济水平来对当地收入划分，明确经济适用房的使用标准并且严格监管，防止腐败。
第三，完善住房保证体系建设，争取使我国社会主义人民都能够居者有其屋，安居乐业。多家也可以通过筹集资金，给低等收入者或者老弱病残等弱势群体提供一些公益性住房。
（二）完善税收制度，调整土地收益分配
我国的税制结构不合理，不科学的配置，税负过重等，税收制度还不是很完善。要健全合适的与事权相配的地方财税机制，加强管理土地转让的收入，规范征地以及进行土地批租行为等。一些税收征收方式、范围不合理，重复征税，税率过高等问题需要去完善解决。地方政府应该使房地产市场更加自由，而不是过多地干涉。
对土地收益分配机制进行调整，首先是调整对土地出让金的管理和使用方式，将出让金作为地方政府预算，实行收支两条线的管理模式。其次，调整收益分配的比例，使农民能够得到更多的失地补偿。最后，各级政府之间的土地税费的分配的比例需要调整，对新增建设用地有偿使用费的征收政策、标准、等级进行调整，减少了获得收益的可支配部分，阻碍了利益的驱动，从而占用的耕地面积也会减少。在全中国建立起的统一、开放、有序的现代化土地市场体系，促进我国房地产市场的健康快速发展。
（三）引导房地产资本化健康发展
近年来，随着我国房地产投资规模的日益壮大，在适当的投资和过度的投资中间，首要有一个适度的界限的，适当的投资活动对于市场起到活跃的作用，但过度的投机活动则适得其反，形成泡沫，阻碍经济的发展。
首先，国家在放开房地产投资市场时，要加强监管力度，综合信贷、货币等政策，引导和约束投机行为，避免过多的资金投入，减轻房地产热。要合理地引导居民自住型需求，对于适合中等收入家庭的是中档住宅，从而使他们有能力在其它方面增加消费。其次，房地产投机行为是在我国法律允许的范围内，针对法律漏洞才形成的追逐利益的行为，用法律来干预是不可行的。再次，使信息更加透明化，防止盲目买房。现在大多数人们是看到了未来房价会涨的趋势，预期很乐观，致使更多的投资者跻身于楼市。防止这种现象的继续发生，就必须使信息公开透明，让人们对房市有更加深刻的了解，从而做出合理的选择。
五、结论
马克思地租理论对于我们研究房地产问题具有重要意义，在当今社会，经济发展如此迅速，房地产对于我们的影响是很大的并且很直接，因此，对于房地产市场发展的质疑和争论也就特别的多。要想解决房地产市场发展过程中的诸多问题，就必须加大政策调控，进行多方面、多角度的综合治理。在实现中国民族伟大复兴，实行全面建设小康社会，实行现代化为目标的前提下，始终把人民利益放在首位，以需求为导向，加快体制转型，强化土地市场的管理监督，提高资源配置以及利用率，使房地产市场朝着健康有序的方向发展。
参考文献
[1]洪银兴，葛扬.马克思地租、地价理论研究[J].当代经济研究，2005，（8）.
[2]宋守鹏.马克思地租理论视角下的我国当前房地产市场问题研究[D].洛阳：河南科技大学，2011.
[3]王昀劭，胡晓西.马克思地租理论与我国房地产价格调控[J].科技经济市场，2009（12）.
[4]马壮昌.“城市垄断地租”质疑[J].中外房地产导报，1999，（12）：25.
[5]陈惠雄.快乐原则—人类经济行为的分析.经济科学出版社，2003年版.
马克思地租理论的现实意义 第3篇
一、依据马克思关于农业地位的科学论述, 强化与保护农业的基础地位
马克思曾经提出一个著名论断:“超过劳动者个人需要的农业劳动生产率, 是一切社会的基础, 并且首先是资本主义生产的基础。”马克思在阐述地租理论时又进一步对这一理论进行丰富和发展。马克思说:“一方面, 剩余劳动的一般存在条件首先是以土地的自然能力为基础, 其次才是以劳动的社会生产力为基础:另一方面, 农业劳动的自然生产力, 是一切剩余劳动的基础和前提, 农业劳动的这种自然生产率, 是一切剩余劳动的基础, 因为一切劳动首先而且最初是以占有和生产食物为目的”。马克思这一论断为我国加强农业基础地位和作用提供了科学的理论依据, 社会主义市场经济的发展和工业体系都必须建立在雄厚的农业基础之上, 这是因为农业的的发展, 首先为社会分工和其它经济部门的存在和发展提供了前提条件, 即剩余劳动和剩余产品。然而, 我国农业发展落后, 基础地位薄弱, 因此, 要强化和保护农业的基础地位, 从而保障我国经济的发展。
二、认真处理产权关系, 建立健全良性的土地资产运行格局
凡是存在产权关系必然存在地租, 地租作为一种产权关系, 是土地所有权在经济上实现自我增值的形式。而且, 我国实行的所有权和经营权分离的制度, , 再加上土地资源的稀缺性和不可再生性, 因此在我国社会经济运行过程中必须珍惜土地。在我国, 应该把土地作为一种资源和资产来经营, 实行有偿使用。唯有如此, 才能真正实现产权关系, 从而最大限度地发挥土地本身蕴含的最大潜能, 实现其经济利益最大化。为此, 我们应该做好以下几个方面的工作:第一, 把土地的使用权商品化, 在我国土地所有权和使用权相分离的情况下, 保持土地所有权不变的前提下, 使得土地使用权具备商品化属性, 建立健全土地使用权转让。选择和确定土地价格和土地使用费用标准, 指导现中的土地资源重组, 因此, 应该深刻理解和把握马克思的地租理论和土地价格理论, 针对不同地方的不同情况, 充分考虑极差地租, 绝对地租和垄断地租的具体情况, 科学合理制定相关标准和实施办法。第三, 正确利用价值规律, 加强对土地使用与土地配置的宏观管理, 最大限度地提高土地资源的综合效益, 借助于法律, 经济, 行政的各种手段, 积极协调和监督微观土地资源配置行为的实施, 保障土地产权关系改革的顺畅进行, 从而为农民积极性的发挥, 土地市场的两性循环创造良好的条件与环境。
三、稳定我国土地承包经营制度, 确保级差地租II, 归土地经营者所有, 保证农民的物质利益
马克思认为资本主义的市场经济“巨大功绩”就是使土地所有权与经营权分离, 因为有了这种分离就有了土地产权的存在, 那么农业资本家要经营土地只有租用土地所有者的土地, 因而产生地租, 并以租约的形式从法律上确定好租期和地租的数量。对由于土地的肥沃和位置等自然原因产生的级差地租I, 在订立租约时就能够确定下来, 而对因同一块土地连续追加投资所产生的超额利润转化来的级差地租Ⅱ, 在订立租约时是无法确定的。并且, 这种在土地上连续投资, 不管是暂时, 就能收到效益的短期投资, 还是较长期才能收回的投资, 通常情况下, 完全是土地经营者即农业资本家投入的。这种资本一经投入土地, 就能改良土地, 提高土地的经济效益, 并使土地由单纯的物质变为土地资本。“一块已耕土地, 和一块具有同样自然性质的未耕土地相比, 有较大的价值。”但是, 在租约期限内, 由于地租已经以法律形式在租约期限内, 由于地租已经确定, 不再发生变动, 不断投资所取得的超额利润, 就直接归租地经营的农业资本家所有, 而不会转化为级差地租Ⅱ交给土地所有者。但是契约规定的租期一满, 在土地上实行的改良, 就和土地一起, 变为土地所有者的财产。在土地所有者再和别的农业资本家签订新的租约继续出租土地时, 不管是出租给哪个农业资本家, 一定会把地租提高到一定程度。“因而, 土地所有者和农业资本家总是围绕着土地租期长短进行斗争。租地农业资本家‘总是力争签订长期租约’, 以便能把自己连续投资产生的超额利润在一个较长期为己所有。而‘土地所有者力图尽可能地缩短租期的原因之一, 是在较短的时间内增加地租。双方斗争的焦点是争夺连续投资产生的超额利润。在我国, 农业也存在着类似马克思所说的那种‘斗争’。”根据马克思级差地租理论我们可知, 在我国农村土地实行集体所有制度的情况下, 级差地租Ⅰ主要应归土地所有者即集体经济组织所有, 而级差地租Ⅱ, 因为是实行联产承包责任制度下土地承包者, 即广大农户追加投资所形成, 因此, 应该主要由土地承包经营者所有。市场经济的条件下, 必须保障农民的物资利益, 也就是合理分配级差地租, 提高农民的积极性。同时, 也要在农村“要坚定不移地贯彻土地承包期再延长三十年的政策, 同时抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规, 赋予农民长期而有保障的土地使用权”。
参考文献
[1]、马克思《资本论》 (第三卷) 北京:人民出版社1975年版
马克思地租理论 第4篇
(一)土地所有权是地租产生的前提
土地所有权是地租产生的前提,在资本主义和社会主义都存在着土地所有权。马克思地租理论认为“地租是土地所有权在经济上的实现形式”。而作为一个社会主义国家,中国也存在着土地所有权。在中国实行土地社会主义公有制即全民所有制和集体所有制下,规定“城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。”这表明,中国农村土地所有权的归属存在着国家所有和集体所有两种形式。但是无论何种形式,在中国土地是具有所有权的。这构成了社会主义仍然存在地租的前提。所不同的是,在资本主义社会,农业资本家向单个土地所有者支付地租,而在中国,农民向国家或集体主要以税、费等形式支付地租。
(二)土地所有权和使用权的分离是地租产生的条件
在资本主义和社会主义都存在着土地所有权和使用权分离的现象。在马克思看来,土地所有权和经营权的分离是资本主义私有制和市场经济发展的必然产物。在资本主义生产关系下的农业中,存在“三个并存的而又相互对立的阶级—雇佣工人、产业资本家、土地所有者”,土地所有者完全脱离了对土地的经营管理,土地所有权和经营权是分离的,即土地所有权归土地所有者,土地所有者凭借对土地的占有获取收益,通过出租土地的形式收取地租。在资本主义社会,由于产业资本家即农业资本家不占有土地,只能通过租用别人的土地来获取土地的使用权,由此土地的所有权和使用权就分别在土地所有者和农业资本家手里了。在中国,土地所有权归属国家或集体,使用权归属承包土地的农户,二者也是分离的。因此无论是资本主义,还是社会主义,都具备了地租产生的条件。
(三)级差地租和绝对地租共同存于资本主义和社会主义
马克思在分析资本主义地租时,把地租分为级差地租和绝对地租。级差地租是由于租种经营条件好的土地而必须支付的地租。其中,马克思又把级差地租分为两种形式,即级差地租I和级差地租II。级差地租I是等量资本投在等量土地上,由于土地肥力和距离市场位置不同,具有不同的生产率而形成的地租;级差地租II是指在同一块土地上,由于劳动生产率的不同,农业资本家通过连续追加等量资本的投入产生不同的生产率形成的地租。由此可知级差地租的这两种形式实际上是由投资方法的不同引起的,其出现是和土地三种等级的划分相对应的。绝对地租是资本主义地租的另一种基本形式,它是由土地所有权的垄断之间产生的、一切租用土地都必须支付的地租,即无论是优等地、中等地还是劣等地都必须缴纳地租。在中国,也存在着土地肥力、距离市场位置以及劳动生产率的不同,因此这些差异构成了级差地租两种形式的基础。由此表明,中国级差地租也是存在的。
二、基于马克思地租理论分析当前中国农业发展中的问题
(一)地租分配不合理
马克思地租理论认为,级差地租和绝对地租都应当归土地所有者获取,而农业资本家的地租主要通过追加投资带来的超额利润来获取。在中国,农民对土地预期收益的部分分成主要是农地实行规模化、集约化经营后生产率明显提高获得的高额利润,即级差地租II。在中国地租分配的格局中,级差地租I和绝对地租理应归国家或集体所有,但在征用土地时,应当考虑级差地租II的合理分配,以维护农民的合法权益。在土地被征用的同时,农民也失去了对土地的使用权和实际支配权,失去了通过追加投资获取超额利润的权益。因此应当给予农民合理的补偿,级差地租II应该都归农民所有。但是在现实征地中,农民得到的补偿很少,这大大降低了农民进行土地流转的意愿。农民是中国农村社会主义市场经济的主体,必须保障农民的物质利益,因此除了提高农业行业的利润外,还要切实保证农民在利益分配的过程中获取合理收益,完善地租分配格局。
(二)农业生产规模化经营进程缓慢
中国由于长期以来实行家庭联产承包责任制,土地经营分散,难以实现规模经营,加之千百年来,农民固有的平均主义思想和有田养老的思想,使得土地转让的可能性大大降低,特别是在农民对未来收入不确定的情况下更是如此。由此使得有意愿进行土地流转的人明显偏少,阻碍了土地流转的进行,影响了农业生产规模化经营的实现。另外,目前中国农民进行土地流转多是以口头协商,缺乏书面合同等,这就增加了交易风险。除此之外,尽管在国家保证土地30年不变的大政策下,但各地仍有大调小调的现象,因此农民也担心租用的土地随时可能被收回,不敢轻易增加对土地的投资,从而阻碍级差地租II的形成和超额利润的增长。
三、马克思地租理论对中国农业发展的启示
(一)合理分配地租,增强农民土地流转意愿
地租的分配实际上是利益的分配。政府应该在利益的分配中,一方面要保证农户获得连续追加投资形成的超额利润,增强农户从事农业生产的意愿;另一方面由于在土地流转的过程中,农民失去了对土地的使用权和实际支配权,因此应该保证级差地租II通过经济补偿形式全部或大部分归属农民,合理分配地租。只有这样,才能进一步增强农民土地流转的意愿,促进农地的有效流转。
(二)发展土地流转市场,促进农地之间有效流转
发展土地流转市场首先要明确农村土地的产权制度,在土地承包使用权长期不变的前提下,确保农民对土地使用权的主体地位,从制度上保证农民获得土地使用权转移的收益。其次,要合理制定土地使用权的转让价格。转让价格的制定应基于地的经营条件,在此基础上,并且在国家宏观调控的基础上,实现由市场来调节土地的转让价格。另外,政府应开设正规的土地流转中介结构,大量并及时和搜集土地流转信息,给广大农户提供一个有关土地转让诸多细节的平台,促进土地合法、有效地流转。
摘要：当前,中国农业土地制度及其相关的农村调整改革政策等已成为各级政府和学者关注的焦点。地租理论是马克思剩余价值分配理论的重要组部分,科学系统地分析了土地所有权和使用权分离的条件下地租的产生及与之相关的生产关系。基于此,从马克思地租理论的视角来分析当前农村土地所有权制度、地租分配等方面存在的若干现实问题,正确地理解和运用马克思地租理论,对于完善中国农地制度、改善农民土地经营管理、促进农业经济繁荣发展具有重要的现实意义。
马克思地租理论 第5篇
土地是由地球陆地部分一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。土地资源不仅是人们物质生产生活最重要的生产资料, 还是一种供给弹性非常小的资源, 它具有稀缺性和不可再生性。土地资源既有自然因素的一面, 也越来越受到社会经济因素的影响, 土地又是具有双重属性的独特资源, 这是与其他资源类型相比最为突出的一点。对于我国人民来说 (特别是农民) 土地是安身立命之基。随着我国经济的快速发展, 城市化过程在不断加快, 其中由城市发展而引发的集体土地国有化问题尤为突出, 近年来, 我国土地资源供给能力与经济快速发展需求的矛盾更加突出。伴随着土地性质的转变, 农民的补偿、就业、生存保障都面临着极大挑战。本文以现代产权经济理论为主线, 阐述了马克思地租理论集体所有土地地租价格构成, 提出了现行征地制度的主要矛盾, 分析了在实际经济生活中展开表现的问题和冲突, 最后提出了改革我国征地制度的建议。
二、马克思地租理论及集体土地价格构成
(一) 地租理论是马克思主义政治经济学的重要组成部分
地租就是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入。马克思在《资本论》中明确指出:所谓地租, 就是指土地使用者因使用土地而向土地所有者交付的超过平均利润的那部分剩余价值。地租从形式上划分有级差地租和绝对地租。在《资本论》中马克思指出“土地所有权本身已经产生地租”。地租理论认为绝对地租的原因是资本主义的土地所有权的垄断, 而级差地租产生的原因是资本主义的土地经营权的垄断。根据级差地租形成条件的差异可以把其分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种类型。等量资本投入等量土地, 由于土地的肥力、位置不同形成不同生产率, 这种情况下产生的地租称为级差地租Ⅰ;在同一土地上连续追加等量投资后, 因劳动生产率不同而产生的地租称为级差地租Ⅱ。
(二) 集体土地价格构成
在我国, 由于形成地租的客观物质条件和社会经济条件依然存在:土地属于国家和集体所有, 不同所有者的存在必然导致绝对地租的存在。经营权的分离又导致级差地租的存在。一般而言, 集体所有制条件下的级差地租分配原则如下:级差地租Ⅰ是由土地的肥力和位置差异产生的, 所以主要应归集体经济组织所有;级差地租Ⅱ是由土地使用者集约经营、追加投资形成的, 所以主要应归土地的使用者所有。土地所有者凭借土地所有权不仅可通过出租土地获得地租, 而且还可以通过出卖土地获得高额土地价格。原始土地本身是自然物, 不是劳动产品, 因而是没有价值的。但是在商品关系普遍化的情况下, 一切物质商品化了, 土地也可以买卖。土地价格表现为资本化的地租, 而不是土地价值的货币表现。它相当于这样一笔资本的价值, 如果把它存入银行, 每年的利息收入相当于这块土地地租的收入。它实际上是用利息率计算的地租的购买价格。集体经济组织对集体土地的土地所有权、国家作为社会管理的代表所拥有的土地终极所有权都应在经济上得以体现。集体经济组织的土地位置优劣具有先天性, 集体经济组织理所当然应拥有级差地租;国家对基础设施建设的投入使土地的级差地租提高, 因此国家也应拥有部分级差地租, 前者可称为级差地租a, 后者可称为级差地租b。同时, 集体土地入市的收益问题还涉及到土地投资的回收问题。农村集体经济组织对土地投资的回收 (可称为土地资本1) 是理所当然的, 基础设施建设投资也会辐射到农地上, 因而国家也应对其投资进行回收 (可称为土地资本2) 。基于此, 笔者提出以下观点——集体土地入市中国家和集体逐年收取地租的构成公式如下:
土地价格:Q=S (P) =集体年租金+国家年租金=绝对地租+ (级差地租a+土地资本1) ×年利率+ (级差地租b+土地资本2) ×年利率。
其中:集体年租金=绝对地租+ (级差地租a+土地资本1) ×年利率。
国家年租金= (级差地租b+土地资本2) ×年利率。
正如马克思所说:“土地的购买价格, 是按年收益若干倍来计算的, 这不过是地租资本化的另一种表现”。实际上这个购买价格不是土地的购买价格, 而是土地所提供的地租的购买价格, 它是按普通利息率来计算的要使土地作为一种生产要素充分发挥作为稀缺资源的作用, 必须使土地的经营和使用通过市场来配置。那么, 在我国现行征地过程中实际情况又是怎样的呢?
三、农转非用地现状
我国工业化必然会发生经济要素从传统农业部门向非农业部门大量转移过程, 合理的产权制度是保证土地资源转移和配置效率以及社会公正的基本条件之一。现阶段农村土地向非农建设用途转移只能通过国家征地方式实现, 而现行征地过程中出现了大量问题。
(一) 关于集体土地的产权问题
产权是包含使用权、收益权、转让权等权利, 农村土地集体所有, 就是以村为单元的所有农民共同所有, 其代表是村民委员会或村集体经济组织。明晰集体土地的产权问题, 是规范集体土地入市的基础性工作。现行集体土地所有权制度存在严重的弊端, 集体土地所有权名存实亡, 表现为集体土地所有权属与国有土地权属划分不清, 集体土地所有权主体地位不明确, 其法定代表人难以确定, 且集体土地所有制的基点不明确;集体土地管理体制不健全, 表现为忽视集体土地的规划利用, 对集体土地的管理部门和管理权限不明确, 集体土地的价值得不到实现而致使集体土地所有者丧失了对土地保护和利用的兴趣。
(二) 关于农民补偿不合理问题
1、补偿标准太低。依据1986版《土地管理法》, 征地补偿包括土地补偿、附着物和青苗补偿以及安置补助。其中“征用耕地补偿费, 为该耕地被征用前3年平均年产值的3至6倍”;目前城市土地归国家、农村土地归集体, 将集体土地转为城市土地或工业用地过程中目前还是计划经济的算法, 过去可行, 因为政府将安排失地农民到非农业部门就业。计划经济时期城乡差别很大而现在向市场经济转变, 不再解决非国有部门就业问题, 25年快速发展供给弹性低的土地价格增长最快, 其级差地租相应大幅上涨, 农民放弃了其对土地的占有;而土地对于农民而言具有深远和广泛的意义, 它不仅是农民生产经营的基础, 在目前农村社保体系尚未建立、劳动力转移又诸多困境的情况下, 更具有重要的保障功能和归依功能, 对社会稳定和经济发展也存在广泛的潜在影响;按传统的粮经作物来测定前3年的农业产值, 没有或较少顾及现在的城郊农业已不是传统意义上的农业, 而是集生态农业、精品农业和休闲观光农业等为一体的现代都市型农业, 土地的产出价值已不是普通的粮食或蔬菜价值可比的。因此, 这样形成的土地征用价格当然不能反映被征占耕地本身的产出价值, 是偏低的价格。
2、征地补偿标准未包含土地的增值部分。25年快速发展供给弹性低的土地价格增长最快, 其级差地租相应大幅上涨, 农地一经征用后, 其用途的改变通常会导致地价的飙升。但是, 在制定征地补偿标准时却没有考虑增值因素。根据马克思的地租理论, 级差地租可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ, 级差地租Ⅰ形成的原因之一是土地位置的差异, 级差地租Ⅱ是由在同一块土地上连续投资的劳动生产率的差异造成的。同时, 按照马克思的地租分配理论, 级差地租Ⅰ应该归土地所有者所有, 级差地租Ⅱ应当由土地所有者和征地者共同所有。而当今土地征用后之所以会产生增值, 是由于土地的位置差异、国家规划和开发投资两方面造成的, 增值部分当然就包括两种形式的级差地租。因此, 在对增值部分的分配上应考虑被征地者的利益。
(三) 土地资源配置效率低下
目前, 在各地的土地征用过程中, 由于现行土地征用制度和相关土地制度的滞后和不足, 广泛存在着征而不用、多征少用的现象。2006年全国非农建设用地清查资料显示, 到2006年底, 全国已有各类开发区4210个, 其中省级以下的3082个, 有73.2%属于滥设的开发区。开发区的土地绝大多数来自于农地的征用;在一些不具备投资条件或投资环境比较差的地区, 出于政绩工程等原因考虑兴建的开发区, 在建成后就长期处于闲置状态, 有的甚至由于后续资金不足, 建设尚未完成就已停工, 导致大量耕地抛荒浪费。而在一些投资环境较好的经济发达地区, 在引资过程中也往往凭借征地的低廉成本降低投资门槛, 滥用优惠政策, 导致土地利用的集约度低, 并为产业结构的升级设置了障碍。
(四) 政府硬性干涉
由于在现行土地征用中, 地方政府具有巨大的经济利益, 政府与民争利的现象广泛存在;政府以低价征用土地后, 一经出让, 增值高达数十倍, 利益分配的巨大失衡, 很容易引发失地农民的不满情绪。不少地区为搞“形象工程”, 滥占、滥用耕地, 盲目搞项目开发, 极大地挫伤了农民生产性投资的积极性。有些政府官员在征地中利用权力寻租, 剥夺农民的利益, 进一步损害了政府的形象。同时, 在有些市政工程建设中, 由于补偿标准低于非市政项目, 也在现实中导致了纠纷。
四、征地制度改革建议
(一) 严控征地范围, 慎用征地权
建议国家从法律、法规上确认农民集体土地的财产权利。为做到既保证发展又珍惜土地, 应当调整使用征地权的项目, 先将商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地退出征地范围, 条件成熟时再将工业用地及各类开发区退出征地范围, 逐步缩小征地范围, 最终严格限定在必要的公益事业范围。其他建设用地, 要引入市场机制, 发挥市场在土地资源配置和价格决定中的基础作用。
(二) 适当提高征地补偿费用, 改变投资理念
建议征地补偿费在确认农民集体土地财产权利的基础上以马克思地租理论为基础, 逐步提高补偿标准, 最终按照市场经济规律确定。征地补偿除了要考虑土地被征用前的价值之外, 还应考虑土地的区位、土地市场供求状况、当地经济发展状况及政府的宏观政策等造成得级差地租因素。
(三) 着眼于长远, 将安置被征地农民纳入社会保障体系
建议各地由政府、村、户共同出资, 实行符合当地实际的社会保障制度。适当提高征地费用在项目建设投资概算中的比例, 提高的征地费用可以纳入失地农民社会保障基金。政府从土地出让收益中按一定的比例注入失地农民社会保障基金。此外, 被征地集体的经济组织也应从本集体的积累资金或土地补偿费用抽调一定的资金注入失地农民社会保障金。
综上所述, 对集体土地国有化的研究, 尚需运用多学科资料, 探寻集体土地改革的理论依据, 重点比较、分析各种实践模式的利弊, 充分论证集体土地改革的社会效应及其现实可行性。
参考文献
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[6]、杨继瑞.我国农村土地资源配置市场化的理论思考[J].地政月报, 1995 (4) .
城市地租理论及其现实意义 第6篇
一、建筑地段地租理论概述
马克思在研究资本主义地租的时候, 并没有明确地将城市地租列出来研究, 但是却提到了建筑地段地租和矿山地租, 这与当时的社会实际情况是相符的。而在现在, 我们认为建筑地段地租即是马克思对于城市地租的研究开始。马克思认为, 在建筑业中, 土地是建筑的空间条件, 缴纳建筑地段地租是为了获得建筑场所。所谓的建筑地段地租, 是指工商业资本家和房地产资本家为建造工厂、商店和居民住宅等使用土地面积而支付的地租。城市土地主要便是用来作为建设用地, 因为可以说建筑地租理论与城市地租理论基本是等同的, 都包含着级差地租和绝对地租。
首先, 工商企业因土地所有权的垄断而被拦截的绝对地租, 是剩余价值超过平均利润以上的余额, 也就是企业提供的总剩余价值产品的一部分, 是企业超额利润的转化形式。这就是在资本主义土地私有制条件下, 由于土地自由权存在而使支付绝对地租成为必然。
其次, 有别于农业中, 因为土地肥沃程度, 以及追加的投入而对级差地租数量起决定性作用不同的是, 建筑地段的级差地租主要由于土地位置的差异来决定。举例可以说明, 在距离城市中心较近的地段, 由于可以利用的建筑地段有限, 因此级差地租会较高, 而随着距离城市中心的靠近, 级差地租会有增无减。另外, 随着社会经济的发展和人口增加及变迁, 级差地租也会产生相当大的变化, 比如过去作为城市中心的地区, 会由于经济重心的迁移而导致这一地区级差地租量下降。那么作为城市土地的所有者, 只能对变化无奈地接受。
二、社会主义制度下的城市地租理论概述
进入社会主义社会以后, 关于社会主义社会是否还应该存在城市地租, 学术界一直存有争议。然而, 经济建设的实践证明, 社会主义社会城市地租, 无论是绝对地租还是级差地租都有其存在的必要性。
1. 社会主义社会的城市绝对地租
关于这一点, 可以从城市绝对地租的形成原因和条件方面来阐述。中国的农业生产力水平仍然大大地低于工业, 农业的资本有机构成也大大低于工业。虽然, 从统计学的角度讲, 由于中国的工农产品剪刀差价格偏大, 计划经济时期农业是不存在超额利润的。但是从经济学的理论来讲, 农业的超额利润是存在的, 而只是会通过再分配形式转移到工业部门 (主要工农产品剪刀差价格) , 并且主要归国家占有。社会主义社会的城市绝对地租便来源于此。并且根据马克思的观点, 城市地租的收取要遵循同农业地租相同的规律, 一切非农用地的地租都是由真正的农业地租所调节。就其地租量而言, 下限是不能小于该区间等同面积土地支付的农业部门的地租量, 而上限是, 不能大于该土地企业的全部超额利润。可见, 加入存在绝对意义上的农业绝对地租也就存在绝对意义上的城市绝对地租, 这一点是不可改变的。
至于土地的私有权, 虽然在建立了社会主义国家之后, 予以消灭。然而对于土地的所有权仍然存在垄断, 并且要求在经济上加以实现。中国的城市土地全部归国家所有, 而且土地的所有权和使用权的分离使得城市地租有存在的条件。国家无论以为何种具体形式, 例如以土地使用费形式收取绝对地租或者集体单位之间转移使用权等, 出让土地的使用权, 最终都是为了在经济层面上实现城市土地所有权的价值。
2. 社会主义社会的城市级差地租
如果存在了社会主义城市绝对地租, 那么社会主义城市级差地租就有了存在的前提条件。因为无论在何种的社会形态下, 绝对地租都是级差地租存在的前提。在社会主义制度下的现代城市中, 也同样存在着由于城市发展而产生的土地位置差异, 距离市中心远近, 交通便利条件及生活条件是否便利等会成为造成级差地租差异量的因素。而在土地上追加的投资也会成为级差地租存在的客观因素。
另外根据马克思的观点, 社会主义社会级差地租存在的社会经济条件也是必不可少的, 这就是相对独立的经营个体们在获得土地的使用权后, 都会形成土地经营上的垄断, 当这种经营与土地的位置差异结合的时候, 级差而产生的土地收益就会转换成级差地租的一部分。那么, 经济上体现为超额利润的级差地租, 在社会主义体制下会从另外一个方面反映出国家、个人和企业间的分配关系, 也可以说是地区间和单位间的收益差别。
三、社会主义制度下城市地租理论的现实意义
既然上述的分析表明了社会主义城市地租是客观存在的, 那么从经济的范畴上讲, 合理地利用城市地租会对于社会经济发展产生重要地实际意义。
首先, 引用毕宝德的观点认为, 地租是在社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。作为一种经济杠杆, 也是政府有效管理土地的手段, 当然在这一方面是需要强化法律和行政的作用。从城市土地开发的角度来讲, 城市地租也是制定政府制定土地价格的基础。
其次, 在毕宝德观点的基础之上, 本人认为, 城市土地作为国家所有的财产, 地租资本化可以使土地的具体使用者在规划和再投资的时候, 将使用土地的成本和收益摆在相当重要的位置, 这样就可以有效地杜绝土地资源的低效利用。具体来讲, 假如城市土地的使用是无偿的, 那么获得长期使用权限的使用者, 在利用土地资源时有可能忽视掉城市土地的稀缺性这一重要特点, 粗糙地投资和规划在土地之上, 很容易产生环境污染, 土地面积浪费等外部效应。而一旦出现另外的优良地段时就很有可能促使土地使用者迁移出已开发土地, 外部性就会给政府的重新规划和治理带来不小的支出。
再次, 城市地租在经济上的实现带给政府和居民的正外部效益。既然城市土地归国家所有, 国家委托地方政府管理不同地区的城市土地, 土地的有偿使用为政府增加了财政收入。如果按照级差地租的理论点来分析, 政府完全可以根据经济学家关于城市土地区位而带来的级差地租差异这一观点来制定不同的城市地段地租。西方经济学家给出了对于商业地段的地租, 应当按照最高租金者得知的观点, 这样一种竞争性质来决定土地使用权归属的方法, 无疑让政府获益颇多。这使政府在除了税收等之外, 又多了一种财政增收方式。那么对于, 居民的意义又在哪里呢?笔者认为, 从福利经济学的角度讲, 参与制造福利的主要在于政府方面, 政府越是拥有雄厚的经济实力就越是能够为当地城市居民带来优越的福利待遇, 这也就是我们能够看到, 为什么不同地域的居民享有不同福利差异的主要原因。因此, 也不难发现, 地方政府不仅认知到了城市地租的重要性, 也积极地参与到城市土地使用权出让的市场中来。从这个方面讲, 城市地租为地区政府和居民带来的正是正外部效应。
最后, 城市级差地租有利于合理地规划和利用不同区位土地。在前面的分析当中, 本文提到了城市土地的级差地租与土地位置的关系, 所以在利用城市土地的过程当中, 投资者总是愿意追逐最佳位置, 可以带来最大超额利润的土地区位, 虽然这一地块的级差地租会相对于其他地区较高, 但是带来的收益也是十分可观的。这样一种情形下, 会很容易导致城市当中一些黄金地块的土地价格越发高涨, 然而同时也会带动其他地区的土地价格上涨。地区政府往往会在城市的规划当中不仅仅是期望优质地段的发展, 所以, 出于城市发展和获得更多级差地租的角度, 政府就会利用公共设施建设或拆迁等手段来改善较差区位的状况, 提高这一地区的土地价格, 增加收益中的级差地租部分。
总之, 城市土地作为一种稀缺的资源, 城市地租可以在经济意义上使其为作为所有者的国家带来实质地经济收益。但是, 也正是由于城市土地的稀缺性和城市级差地租的存在, 也会促使所有者合理有效地利用土地, 创造出更大地价值。
摘要：经济界对于社会主义社会是否应当存在地租一直存有争议, 实际上, 无论是绝对地租还是级差地租, 在社会主义经济社会中都有其存在的必要性, 这一点不仅符合马克思的科学地租理论也同时符合我国的基本国情。本文接下来将从地租理论的现实意义入手, 探讨其对于城市发展的重要作用。
关键词：建筑地段地租,垄断性,所有权,城市绝对地租,城市级差地租,现实意义
参考文献
[1]毕宝德:土地经济学.第四版, 中国人民大学出版社
[2]马克思:《资本论》第三卷第六篇
从地租理论看资源税改革 第7篇
关键词：地租理论,资源税,改革
收录日期:2012年3月6日
一、资源税收的理论基础———地租理论
目前, 我国实行以资源公有制为主、资源私有制为辅的所有制结构, 涉及国计民生的重要资源由国家代表所有者行使所有权。而资源所有制体现了资源的权属关系, 提供了配置资源的产权基础。在市场经济条件下, 这种资源所有制结构必然会产生国家所有权与个别资本利益的对立, 其所有权的经济实现就是通过租金形式来完成的。于是, 作为地租表现形式的资源税或矿产资源补偿费等就只能由国家以资源所有者的身份收取, 表现为资源使用有偿性。这就是资源税收的理论基础———地租理论。虽然, 地租理论是资源税收的基础已经成为一种通识, 但关于地租理论本身争论却一直没有停息。
(一) 马克思地租理论。
马克思主义认为, 地租是土地所有权的特有经济表现, 是土地使用者由于使用土地而支付给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。根据地租产生的原因和条件, 马克思把资本主义地租分为级差地租和绝对地租两种基本形式。租种任何土地 (包括劣等地) 都必须交纳的地租。绝对地租是以土地所有权的垄断为原因, 以农业中资本有机构成较低为一般条件。级差地租是等量资本投资在等面积的土地上所产生的不同生产力率形成的, 是由个别生产价格与社会生产价格的差额构成的超额利润转化的地租形式。级差地租的形式分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是以土地自然肥力或自然生产力的不同为前提;级差地租Ⅱ则是以技术条件或技术生产力不同为基础的。级差地租Ⅰ是土地粗放经营的标志, 级差地租Ⅱ则是集约化经营的表现。
(二) 萨缪尔森地租理论。
缪尔尔森认为, 地租是为了使用土地付出的代价;土地供给数量是固定的, 因为地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。他还认为, 可以利用地租和生产要素的价格来分配稀缺的资源, 而不收取地租会造成缺乏效率的以及不适当的使用方法。地租是土地要素的相应的报酬, 其大小取决于生产要素互相依赖的边际生产力。地租决定于供求关系形成的均衡价格。由于供给缺乏弹性, 所以需求就成为唯一的决定因素, 地租完全取决于土地需求者支付的竞争性价格。地租在更大程度上是土地产品的市场价格的后果, 而非市场结果的原因。可利用地租和生产要素的价格来分配稀缺资源, 对稀缺资源征收地租有助于取得资源的一种更有效率的配置。萨缪尔森的理论指出:可用地租来优化配置稀缺的土地资源, 强调供求关系决定土地资源的价格。
(三) 霍特林租金。
1931年著名经济学家哈罗德·霍特林发表论文《耗竭性资源经济学》, 首先提出了矿产资源耗竭理论, 霍特林以“社会价值”来判断开采可耗减资源的合理性。资源边际产出的社会总价值是为了得到该单位产出的社会意愿支付价格, 这一价格减去边际开采成本就是社会净价值。其主要结论是霍特林法则, 它说明了资源不可再生性对资源价格的影响:即使在完全竞争条件下, 资源价格也不等于边际开采成本, 两者的差额 (社会净价值) 是稀缺租金 (霍特林租金) 。当资源的供给是固定时, 随着对资源的需求增长, 资源将变得相对稀缺, 或者当未来可用资源稀缺时, 就会带来资源产品边际成本 (即价格) 的提高, 这两种情况都会使得生产者剩余增加。稀缺性租金是一个衡量资源稀缺程度的有效指标, 特别是当边际开采成本基本不变时, 稀缺租金为正表明未来可用资源所能获得的收益越大, 即未来资源越少, 资源正在变得稀缺。稀缺性租金作为必须支付给资源所有者的租金一般就表现为矿区使用费、权利金或类似于我国的矿产资源补偿费, 属于一种绝对地租。
虽然马克思、萨缪尔森和霍林特在地租 (租金) 的产生方面存在分歧, 但都指出了资源所有者可以凭其所有权收取地租 (租金) 。而萨缪尔森和霍林特更是进一步指出:随着人类对资源需求的增加, 资源的稀缺性进一步显现, 地租 (租金) 有进一步提高的趋势。
二、西方发达国家资源税征收的参考意义
在西方发达国家属于绿色生态税收, 提高能源利用效率、保护环境成为各国设置资源税的最主要目标。由于发达国家走的是一条“先污染、后治理”的路子。环境的恶劣迫使发达国家自1970年开始调整税收政策, 资源税由收益型转向绿色生态型。
进入后工业社会, 发达国家对资源的开发利用步入成熟阶段, 表现为许多国家普遍征收较高的资源税, 如日本和德国、法国等欧洲国家都对能源产品征收重税。而美国、加拿大、澳大利亚等联邦制国家能源税负担相对较轻。同时, 国外资源税的归属情况各异, 大部分是中央和地方共享, 如美国、日本、澳大利亚等国家;也有中央独享, 给地方以财政补偿, 如英国。
不同的资源税政策产生了不同的后果, 资源重税政策使日本和欧洲国家的能源利用效率远远走在了美国前面, 2010年日本、德国、英国和法国等四国的GDP总量大约占全球GDP的35%, 消耗的能源仅占全球能源消耗的14%。而同时期美国的GDP大约占全球GDP的26%, 消耗的能源大约占全球能源消耗的24%。
与西方发达国家相比较, 我国的资源税率处于绝对的低位, 这种低税率的存在, 一方面增加了资源企业的利润, 特别是一些大型国有资源垄断企业的超额利润, 造成社会分配的不公;另一方面也不利于资源的节约利用。2010年我国单位GDP能耗是世界平均水平的2.2倍, 是日本、德国、英国和法国等国的5倍左右, 在金砖国家中, 也仅仅比南非稍低。
三、我国资源税改革历程
我国资源税开征于1984年, 先后经历1986年和1994年两次大的改革, 由此形成现行资源税制。征税范围涵盖原油、天然气、煤炭、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、其他非金属矿原矿和盐等7个税目大类。在计征方式上实行从量定额征税的办法, 体现了“普遍征收、级差调节”的原则。2006年取消对有色金属矿产资源税减征30%的优惠政策, 恢复全额征收, 并且调整了对铁矿石资源税的减征政策, 暂按规定税额标准的60%征收。同时, 调高了岩金矿资源税税额标准, 统一了全国钒矿石资源税的适用税额标准。2007年2月, 又上调了全国主焦煤资源税的计征标准, 并对盐资源税税收政策进行了调整。2007年8月, 又大幅上调铅锌矿石、铜矿石和钨矿石的资源税。
2010年6月, 我国率先在新疆进行资源税费改革, 将原油、天然气资源税由从量计征改为从价计征, 税率为5%。同年12月, 推广到西部12个省、区、市。2011年4月, 财政部下发通知, 决定从4月1日起大幅上调稀土矿原矿的资源税标准。2011年10月10日, 新资源税暂行条例公布, 国务院正式发布《国务院关于修改〈中华人民共和国资源税暂行条例〉的决定》, 修订后的条例于2011年11月1日执行。2012年2月财政部、国家税务总局下发《关于调整锡矿石等资源税适用税率标准的通知》, 全面上调铁矿、锡矿、钼矿、菱镁矿、滑石和硼矿六种矿产资源的适用税率标准。其同时把煤炭确定为下一步资源税改革的重点。
四、目前我国资源税存在的问题
第一, 覆盖面窄。目前, 我国仅对7种矿产品征收资源税, 而俄罗斯、法国、瑞典等国将土地、森林、草原、滩涂、海洋和淡水等自然资源也列入资源税征收范围。我国廉价的土地矿产资源已然成了少数垄断集团的大餐, 由此引发行业收入差距越拉越大。
第二, 税率偏低, 约束效力边际递减。目前, 资源税从量计征的最大弊端在于缺乏对开采企业进行资源合理利用的有效约束, 甚至在客观上助长了矿业企业“吃肥丢瘦、采厚弃薄”的开采行为。
第三, 税制留有改进空间。在资源税从量计征、税收收入归属地方政府财政的制度背景下, 资源地政府对于财政增收和单一的GDP考核制度的追逐, 助长了对资源滥采浪费的默许, 缺乏在资源及环境保护过程中对资源地政府行为的正向激励。
从各国资源税的发展演变来看, 各国对矿业部门征收的税负高低与矿产资源的租金高低相关联。在矿产资源价格上涨之时, 政府相应增税, 以分享资源价格上涨所带来的租金收益。在资源价格疲软之时, 则通过调低税率等激励措施减轻企业税负, 促进矿业发展。因此, 构建一个与市场密切相连、可以迅速进行动态调整的资源税制度是非常有必要的。
五、资源税改革的意义
第一, 资源税的调整为结构性减税创造了条件。当前, 我国正处在经济运行的下行阶段, 经济增速放缓, 正在推进结构性减税。而在进行结构性减税的同时, 理顺资源价格体系十分必要。目前, 我国各种资源价格体系是扭曲的, 大多数资源的开采都能获得超额利润, 需要进一步理顺资源价格体系。在这个过程中, 税收要发挥主要作用。因此, 结构性减税和扩大资源税覆盖范围, 包括提高一部分资源税的税率是不矛盾的, 而是相辅相成的。资源税改革将提高一些资源的税率, 避免结构性减税给财政收入造成太大影响。
第二, 资源税改革可促进资源的合理开发利用。改革提高了资源税税收水平, 使得企业的成本增加, 企业在利用资源时就会考虑到其稀缺性和有偿性, 进而提高资源的开发利用率, 最大限度地合理、有效利用资源, 提高资源的利用效率就成为必然的趋势。
第三, 资源税从价计征增加了地方政府的财政收入。假如国际油价像稳定在每桶80美元至90美元之间, 由从量计征改为从价计征, 油气资源税收入将从现在的每年约60亿元左右提高到300亿元以上。以新疆为例, 2010年上半年, 新疆油气资源税收入只有3.71亿元;而实施改革后的下半年, 油气资源税收入猛增到21.64亿元。由于发展地方经济与环境、资源保护等任务需要地方政府进行大规模投资, 地方财政收入的提高也在一定程度上减少了地方政府与中央博弈的冲动。
资源税实质是资源所有权的让渡, 是国家凭其资源所有权收取地租 (租金) 的表现形式。马克思、萨缪尔森和霍特林等人的地租 (租金) 理论, 为我国的资源税改革提供了理论支持。同时, 西方发达国家在资源税制设计过程中的经验和教训, 也给我国的资源税改革提供了可供参考的样本。
参考文献
[1]萨缪尔森, 诺德豪斯.微观经济学 (第十七版) [M].北京:人民邮电出版社, 2006.
[2]吴庆.多视角看待资源税改革[J].税制改革, 2010.12.
马克思地租理论 第8篇
如何对二手房进行合理估价,不仅关系到买卖双方的利益,也涉及到房产中介的二手房营销效果。从目前所习惯采用的估价模式,大多以同一区域的均价作为基数来进行估价分析。那么同一区域的均价又是怎样形成的呢。或者说,同一地区房产价格的动态演化逻辑又是什么呢。对该问题的解答,不仅是一个理论问题,还是一个实践性极强的应用问题。为此,本文将在级差地租理论下来分析二手房估价模式。
级差地租是重要的经济学概念,本文这里的概念是以政治经济学原理为指导的。马克思在《资本论》第三卷中提出了级差地租理论,并将级差地租区分为“级差地租1”和“级差地租2”。前者是根据土地优劣程度不同而形成的级差地租,后者则是对土地进行资本投入而形成的级差地租。可见,本文的级差地租便指向了“级差地租2”。基于以上所述,笔者将就文章主题展开讨论。
一、分析框架
结合本文主题,以下从三个方面来建立分析框架:
1. 级差地租对地价的影响
根据政治经济学原理可知,土地本没有价格,而是通过地租与市场利率的比例关系来间接形成的,即“土地价格=地租/市场利率”。此时,级差地租对地价的影响,就直接从以上关系中反映出来了。假设市场利率在一个经济年度内保持稳定,那么随着对特定区域的土地进行资本投入而提高了该区域的地租水平,那么土地价格也将显著上涨。具体到现实中来便是通过不断优化小区周边的生活环境,以及改善周边的交通状况,甚至提升文化教育品质,那么该区域的地价就会因地租的上涨而上升。
2. 地价对房价的决定作用
在成本加成原理下来对房产进行估价,则要包括房产建造中的各类费用支出,以及当前房地产市场的平均利润率。针对二手房房价而言,上述成本已经在首次购房中体现了出来。而随着该二手房所在区域级差地租的变化,便会使其通过地价来决定房价的升降。如,二手房所在区域逐步建立起了大型商圈,那么就自然会抬高二手房的房价;又如,二手房所在区域因城市规划原因而使得当地商圈转移,那么二手房的价格自然就会下降。
3. 区域房价调整心理预期
在城镇化背景下,二手房所处区域的级差地租普遍存在着上涨的趋势,这就会对消费者的心理预期带来影响。而这种心理预期会影响这消费者的心理定价,以及在竞合关系下该区域二手房房价会呈现出螺旋上升的态势,这样又通过心理预期影响到消费者的心理定价。不难发现,这一心理预期直接关系到消费者的消费行为,而在供求关系下又会影响二手房房价。
二、当前房地产估价分析所存在的问题
从笔者的工作体验出发,当前房地产估价分析存在的问题可归纳为以下3个方面。
1. 缺乏对级差地租理论的理解
目前有关房地产经济学的读本可谓是汗牛充栋,这些读本通过一个个计算公式告知人们如何来对房产进行估价。但事实上,这些读本大多以均衡分析为特征,而未能将房产所在区域的社会环境和制度结构纳入其中,从而导致了房产估价模式的失效。然而,马克思所提出的级差地租理论又因政治经济学逐步被边缘化,而难以进入到主流估价体系之中来。由此,缺乏对级差地租理论的理解,是导致当前对二手房估价出现偏离的原因之一。
2. 难以估算级差地租的具体值
与“级差地租2”的实际案例不同,在对二手房所在区域进行资本投入后,仍难以量化地租的增加额。而从马克思所构建的案例中则可知,通过连续对土地进行资本投入,可以根据结果量化每亩土地粮食的增加额。那么在实物地租缴纳的情形下,地主则将极力收回土地使用权。为此,在难以量化地租增加额的情况下,则又通过地价估算影响到了房价估算了。那么通过怎样的方式来解决这一问题呢。笔者认为,这仍需要根据一系列参数间接来估算。
3. 未能弄清地价与地租的关系
业界许多人士都认为,地价的高低直接取决于土地市场的供求关系。从中得出,房价高则是由高地价所推动的。从表面上看这一结论似乎成立,但它实际上并没有弄清地价与地租的关系。价格是价值的货币转化形式,而土地是没有价值的,因此它不是人类劳动创造的结果,而是先于人类诞生而客观存在的要素。这就意味着,土地价值乃是土地价格,都需要借助地租来转型获得。与此同时,地租形成的根本则在于土地的肥力和区域特征。
三、分析框架下的估价模式构建
根据以上所述并在分析框架下,估价模式可从以下4个方面来构建:
1. 考察房产所在区域的环境变化趋势
对房产进行估价无论是消费者还是房地产营销部门都要开展的工作,本文侧重于二手房估价问题,因为二手房买卖所涉及的利益关联方较多。那么作为二手房原有业主来说,他需要通过考察房产所在区域的环境变化趋势来进行价格评估,这里需要重视“趋势”二字,即需要将未来的级差地租溢价转移到现有房产的估价之中,这样才能减少不必要的损失。再者,区域环境变化具有正向和负向两个趋势,在此应权衡此消彼长的态势,并作出定性判断。
2. 量化环境变化所带来的级差地租额
上文已经指出,应用于房产估价分析中的级差地租存在着难以量化的问题,毕竟它已改变了传统级差地租理论的表现形式。但若不给予最大化的量化,则难以应用于房产估价分析中。为此,可根据大数定理算出区域房价上涨的平均区间值,就本文而言则是区域二手房价格上涨的区间值,从而根据平均造价水平和现有的市场利率换算出地租的区间,最后根据本房产所在区域的相对空间位置,在地租区间中寻找到对应的数值。这样一来,就在约束集条件下增强了级差地租的可靠性。
3. 根据“级差地租/市场利率”确定地价
这里所要做的工作便是,根据“级差地租/市场利率”表达式确定地价。市场部利率可以以商业银行的贷款利率为准,其区间取值可以根据现行房地产市场的景气程度进行选择。确定地价的目的在于,通过成本加成原理来确定该二手房的市价。另外,由于地价也受到土地供给与需求关系的影响,所以现阶段处于相似区域内的土地供求价格,也可以作为确定地价的参考。或者说,理论换算值与现实供求价格之间,最好形成数据上共振。
4. 在成本加成原理下对房产进行估算
最后,便是在成本加成原理下对房产价格进行估算。针对二手房而言,则可以将最开始的房产价格作为基数,然而,还需要根据现有的CPI、PPI指数,将原购房款转换为实际货币总量。在此基础上,加上或减去因级差地租所决定的地价差值,并由此而折算出成本额。
四、问题的拓展
一般而言,当地消费者在购买房产时存在着品牌意识,即该房产是由哪家房地产商开发的;同时,房地产商的品牌建立,往往又是通过商品房来实现的,因此,在产品组合时首先就要强调经济适用房的品牌效应。这才能使得低收入家庭,能借助自身在房地产市场已经获得的品牌信息,来预测该房产的购买价值。需要明白,对于房产商品来说其对于低收入家庭的需求弹性更大。
目前诸多同行在涉及房地产业的发展问题时,往往较为谨慎。笔者认为,一味的从社会道德、民生领域来打压楼市是不可取的。毕竟,房地产业作为带动诸多其它产业发展的驱动力本质无法改变。同时,城市化进程对房地产业的依赖也不会在短期内消失。因此,房地产企业的战略规划,应在成本控制上下工夫,从而规避现有金融歧视政策的干扰。
五、小结
本文认为,房地产估价模式可围绕着:考察房产所在区域的环境变化趋势、量化环境变化所带来的级差地租额、根据“级差地租/市场利率”确定地价、在成本加成原理下对房产进行估算等四个方面来构建。以上便构成了笔者对文章主题的讨论,不难发现,充分应用政治经济学关于地租理论的论述,将有助于我们把握当前存量房产的价格变动趋势。通过引入非均衡分析,也将为管理层提供价格走势分析的理论基础。
参考文献
[1]陈捷.我国房地产市场价格波动的经济学解释[J].金融经济:下半月,2014,10(11):87~89.
[2]於景晨.级差地租所导致的房地产泡沫[J].现代商业,2012,(29):60~60.
[3]王国跃.级差地租、制度缺陷与房地产市场的非理性繁荣[J].当代经济研究,2009,(5):62~65.