入市风险论文范文

入市风险论文范文（精选11篇）

入市风险论文 第1篇

一、我国社保基金入市的现状

(一)我国社保基金的体系构成

社保基金是依据国家法律法规和政策规定,为确定社会保障制度而建立起来的专用转款资金。主要包括全国社会保险基金、基本养老保险基金、失业保险基金、医疗保险基金和工伤保险基金。我国多种保险基金为居民的生活提供了经济安全保障,如表1调查结果显示自2012年至2015年近四年中,我国社保基金的剩余数额逐年增加,形成我国经济资源闲置状态,因此实施社保基金入市,增进我国社保基金发展的灵活度,提升社保基金结余的使用效率。

(二)我国社保基金入市的环境背景分析

社保基金入市是指我国社会保险基金应用到市场环境中运行和管理,实现社保资金的市场化应用,加强我国社保基金的社会化管理,将社保基金通过经济运营手段提升我国社保基金结余的合理使用。

1.国内环境分析。我国经济管理手段采取市场经济自由运行和国家宏观调控相结合的模式,社保基金是我国经济支出中的重要组成部分,社保基金的合理应用能够缓解国家经济支出的整体压力,提升国家经济运行速率,同时促进国家经济的协调发展,实现资金的合理应用,依据我国财政部给予新数据表明2015年全国社保基金投资收益总额共计2287.04亿元,收益率达到15.45,成为我国国民经济收益中的重要组成部分。

2.国际环境分析。随着互联网技术的逐步发展,世界各国之间的交流与联系也逐步增多,世界经济向着经济全球化方向发展,我国作为发展中国家中佼佼者,应当将国家经济发展与国际经济整体发展相融合。社保基金是国家经济的重要组成部分,社保基金入市管理为促进我国经济结构转型、升级向着国际化发展提供了重要的经济动力,因此我国社保基金入市也是世界各国经济发展的必然趋势。

二、我国社保基金入市的风险问题

(一)我国社保基金入市风险种类

目前我国社保基金入市依旧存在着众多风险,注重对社保基金入市风险进行预测是保障我国社保基金入市管理的途径之一。我国社保基金入市外部风险主要包括:第一市场风险,市场风险是市场经济运行下无法规避的风险,市场风险主要受到市场供求关系,市场的价格调控等因素影响,社保基金入市后作为商品经济的一种表现形式随着市场供求关系的影响,社保基金的股价也会跌宕起伏,这与我国社保基金作为一种基础保障相比存在着一定的风险性,一旦社保基金的经济投入运行水平降低,不仅造成社保基金无法得到相应的经济收益,同时也使我国国民经济支出运行受到限制;第二,政策风险。市场经济的运行中存在着一定的市场运行风险,因此国家需要依据市场自身发展的特点进行宏观调控,若政府对市场进行恰当的宏观调控,会辅助市场经济协调运行,若政府的干预过多,则会造成市场经济运行向着“体制化”发展,失去市场经济自身活力,从而影响社保基金的股权收益;第三,法律风险。由于我国的社保基金作为国家经济管理中的组成部分,由国家直接进行财务管理,缺少相应的法律法规作为社保基金入市的文件保障,一旦社保基金股权利益受到破坏或者产生相应的股权利益纷争,法律无法给予相应的处理措施,使社保基金的运行中出现巨大的管理漏洞。

(二)我国社保基金入市风险特点

我国社保基金入市所具有的特点一般归结为:客观性,即社保基金入市的存在不以人的意志为转移,是客观存在的,在一定程度上来说是市场自身运行的发展规律体现;未知性,即社保基金入市运行风险的是市场自身供求关系协调的重要体现,有市场当前发展状况决定,具有一定的未知性;可控性,即我国的市场经济运行坚持市场经济运行为主,国家实施宏观调控,我国社保基金入市的方现在一定程度上受到国家大政方针制定的影响,因此具有可控性。

三、我国社保基金入市的风险的影响

(一)我国社保基金入市风险的形成原因

我国社保基金入市风险形成的原因一方面受市场经济自身发展特点,发展周期的影响,市场的运行和发展存在一定的周期性,主要包括复苏、高涨、危机、萧条四个阶段。市场运行处于不同发展阶段,社保基金的股权信息都会受到影响,社保基金股票运行起伏不定,造成我国社保入市存在一定的风险;另一方面也受到我国社保基金自身入市发展不成熟的因素影响,社保基金入市是我国经济发展中对经济运行采取的新手段,是新形势下的经济运行新模式。但由于社保基金刚刚从国家整体经济发展中分离出来,在管理制度和法律保障等方面都存在着众多漏洞,造成我国社保基金入市存在风险。

(二)我国社保基金入市的影响

社保基金入市作为我国国民经济运行的新型发展手段,但是对我国当前经济发展依然会产生相应负面冲击。首先,社会基本财务可持续性受到影响。社保基金作为国家经济中的基础性产业,是国民经济发展的基础保障。社保基金入市使社会基本财务运行的管理受到基金股票运行风险的影响,不利于我国基本财务管理;其次,我国基金企业发展受到影响。社保基金是国家民生企业的重要发展体现,社保基金上市是我国国内基金企业发展的好坏受到股票收益好坏的影响,使基金企业的市场性增强,不利于我国经济平稳运行。

四、我国社保基金入市风险防范

(一)依据我国国情,充分融合国外社保基金的成果和教训

针对我国当前社保基金的发展状况,对社保基金的上市管理应当充分结合我国国情的实际发展状况,并且充分结合国外先进国家社保基金管理的成果和教训制定出一套完整的社保基金上市管理计划,使我国的社保基金管理既保障国民经济平稳运行,有促进我国社保基金余额的充分利用,促进我国经济增长。

(二)注重对我国社保基金入市的风险评估

注重把握国际社保基金上市运行风险和讯在的问题,对我国社保基金进行上市前风险评估,依据我国经济发展得速度和水平,对当前预测中存在的社保基金入市风险给予解决,对我国社保基金入市提供前期风险缓解,降低我国基础经济即社保基金入市的风险性,稳定我国基础经济的发展。

(三)完善我国社保基金入市的法律保障

2015年8月17日,国务院颁布《基本养老保险基金投资管理办法》,其中规定各省、自治区、直辖市养老基金结余中可以投资的资金,委托为国务院授权的机构进行投资运营。[2]我国的社保基金上市作为我国经济发展中逐步转型发展的经济发展模式代表,应当逐步完善相应的管理措施,为社保基金上市提供合理的保障,完善我国社保基金上市的法律法规,形成社保基金上市管理的明确法律依据,促进对社保基金作为商品经济的管理规范程度不断提升,使社保基金入市运行逐步趋于稳定发展。

社保基金作为国家经济发展和运行中重要组成部分,与我国国民生活息息相关,注重对社保基金结余的合理利用能够促进国民经济平稳运转。实施我国社保基金入市应当注重对我国当前社保基金存在的风险进行深层次的分析与研究,形成合理的社保基金入市分析报告,对我国社保基金入市提供可靠的信息依据,为我国总体经济平稳运行和进一步发展提供有力保障。

参考文献

入市风险论文 第2篇

官方数据显示，目前全国社会保障基金的规模约为1.6万亿元，按照此前暂行条例中规定，划入社会保障基金的货币资产的投资占比中证券投资基金、股票投资的比例不得高于40%计算，未来预计将有约6400亿元的社会保障基金可以入市。

对于全国社会保障基金有望“入市”的预期，市场人士分析，从过去2投资经验看，股票投资收益比固定收益类高出3至5个百分点。在风险和收益平衡的基础下，投资股市是一个可选方向。

股市投资不超过40%

在股市动荡的当下，社会保障基金究竟有多少可以入市，这是目前公众所关心的问题。

查阅上述《条例》，对于比例问题其表述是“经国务院批准的比例”。《条例》规定，全国社会保障基金理事会应当按照国务院批准的比例在境内外市场投资运营基金，合理配置经国务院批准的固定收益类、股票类和未上市股权类等资产;要制定风险管理和内部控制办法。

对此，参与过多次决策层调研社保基金的中国社科院财经战略研究院研究员汪德华认为，5月1日将要实施的《条例》，相比以前的暂行管理条例，在行政职能上提高了权威性，但却保留了一定的灵活性。“因为修改条例的难度远远大于暂行办法，需要经过很多程序，现在的表述更灵活。”

那么国务院批准的比例究竟是多少呢?

《中国经营报》记者获悉，由财政部与劳动和社会保障部联合发布的.《全国社会保障基金投资管理暂行办法》规定，划入社保基金的货币资产的投资，按成本计算，应符合下列规定，银行存款和国债投资的比例不得低于50%。企业债、金融债投资的比例不得高于10%。证券投资基金、股票投资的比例不得高于40%。

在这个暂行办法中，社会保障基金投资股市、证券的比例明确规定不得高于40%。然而，公开资料显示，在此后的改革中，对于比例的表述没有过多涉及。

8月，全国社会保障基金理事会、财政部、人力资源和社会保障部根据《社会保险法》的有关规定，将起草的《全国社会保障基金条例(草案送审稿)》报请国务院审议。

，国务院总理 签署第667号国务院令，公布《全国社会保障基金条例》，将于今年5月1日起施行。这是全国社会保障基金自设立以来，首次以国务院条例级别明确其性质、定位、投资运营、监督、法律责任等。

一位从事社会保障基金工作多年的人士表示，目前从公开渠道看，社会保障基金投资方式基本维持在刚设立之初的项目上，对于投资股市的比例应该还是40%的限制，因为不同于其他投资方式，社会保障基金首先要考虑安全性，考虑投资和收益匹配程度，

粗略计算，在其他投资不变的情况下，未来社会保障基金预计约有6400亿元投资入市，市场普遍认为这对股市将起到提振作用。

补充养老金细则待出

股市投资收益高成为吸引社会保障基金的一个因素。

数据显示，20，全国社保基金投资收益总额为2287.04亿元，收益率高达15.14%，这个收益率超过了银行、保险等金融行业的收益率。

不仅如此，截至去年年底，全国社会保障基金已由设立之初的200亿元发展到接近1.6万亿元，累计投资收益额为7133.34亿元，年均收益率为8.82%，超同期年均通货膨胀率6.47个百分点。

在经济下行周期，社会保障基金投资的保值增值功能至关重要，而作为国家社会保障储备基金，用于人口老龄化高峰时期的养老保险等社会保障支出的补充、调剂也在此次《条例》中有所阐述。

社科院世界社保研究中心的副秘书长齐传钧在受访时指出，“人口老龄化高峰时期”到底如何量化，当养老保险基金面临何种情况时可以启动，使用全国社会保障基金以及全国社会保障基金可以用作补充、调剂的规模、频率等内容目前都还没有具体细则。

在他看来，这些内容在此次的《条例》中并没有进行详细的规定。“未来这些指标仍需进一步讨论，包括调整依据、幅度、来源等细节，只有这样才能真正发挥社会保障基金的作用。”

记者了解到，相比社会保障基金1.6万亿元的规模，目前养老金的结余已经达到3.6万亿元，长期以来，由于受到“养老金不能入股市”限制，养老金投资运行方案也一直未成形。

去年6月份，人力资源社会保障部、财政部会同有关部门起草了《基本养老保险基金投资管理办法》。根据办法，养老基金投资股票、股票基金、混合基金、股票型养老金产品的比例，合计不得高于基金资产净值的30%。

对此，汪德华表示，目前中国养老保险基金主要集中在县一级，全部收集起来难度较大，未来需要统筹考虑养老金投资方案和社会保障基金的补充细则。

民生证券的一份报告认为，短期来看，养老基金入市对市场的提振作用大于实质，养老基金入市是个长期推进过程，增量资金短期内仍难兑现;长期来看，增量资金效应利好股市，养老险金作为长期资金，配置周期长，将有利于减少股市波动。

保险公司资金入市财务风险控制研究 第3篇

在我国资本市场不完善, 市场缺乏衍生工具及避险工具的情况下, 应该利用股票投资组合策略、资产负债匹配管理方法可以有效的分散市场的系统风险, 以达到风险一定, 收益最大化的目的。

(1) 利用投资组合策略, 选择市场价格低于理论模型价值的股票组合。采取积极的投资策略, 加强对个股的研究已成为投资的重要方面。有关研究人员应从上市公司的每股收益情况、股利分配政策、净资产收益率、现金流量、市盈率、市净率、销售增长率以及管理模式、发展前景等方面进行研究, 从而将投资价值高的股票挑选出来进行组合, 降低股票投资风险, 确保资金保值增值。

(2) 实行资产负债匹配管理。保险公司应根据不同的资金来源、不同性质的保费来源设立不同的资金账户, 实施区别管理, 制定不同的规模比例, 以次调整资产负债结构, 以谋求风险最小化和收益最大化。

(3) 利用先进的风险管理技术如Var (风险价值) 模型进行股市风险控制。风险预警机制是现在国外发达资本市场上广泛使用的风险定量分析的一种方法。保险公司可用风险价值法评估和管理股票资产投资组合的市场风险。由于保险资金的特殊性, 投资必须以安全性为首要目的, 只有对股票资产有很好的度量、控制, 才能进行很好的风险管理。Var是控制风险的一个有力工具, 可用来衡量投资组合的动态风险。尤其对将来使用金融衍生工具, 具有很好的度量市场风险的功能, 可以直接估算投资成本, 并且易于操作。

二、明确独立懂事的职能, 完善公司法人治理结构

加强董事会建设, 聘请一定比例的独立董事。鉴于独立董事在公司中决策的专家性、身份的外部性, 使其能够在代表投资者利益客观、公正的行使投资决策、风险管理的权力, 从而制衡董事会决策过程中的主观和自利的考虑。因此, 应当在公司监管的制度设计上进行改进和创新, 发挥独立董事参与公司投资管理事务、改善公司的风险管理等方面的优势, 明确独立董事职能, 充分发挥独立董事的作用。

三、建立有效的管理层风险控制激励机制

为了加强管理层对保险资金运用风险控制的主动性, 董事会下设薪酬委员会建立风险调整的业绩评价体系并建立与资金运用风险控制效果相挂钩的薪酬体系。通过Var建立合理的激励机制, Var可用来衡量整体的动态风险, 并由财务部门提供相关资金运用收益、风险数据, 这种业绩评价与薪酬体系能充分发挥资金运用管理人员风险控制的自律性和积极性。

四、完善内部风险控制组织机构

(1) 设立独立的风险管理部门。现代风险管理系统强调风险管理部门的独立性和对风险管理的全面系统性, 因此要求每个公司都有独立的风险管理部门, 并且在管理上不断趋向日常化和制度化。风险管理报告路线必须独立于公司管理层的战略业务部门, 风险管理委员会独立向董事会汇报。业务部门与风险管理部门在业务操作和风险管理上应该建立起有效的管理和沟通机制。

(2) 建立各部门风险控制的有效合作机制。风险管理部门应建立各部门应该具有相互支持、共同控制风险的有效合作机制, 加强部门互动与交流。尤其是公司的各业务部门、办公科室, 以及高级管理人员之间的互动, 使他们成为一个整体风险管理机制的有机组成部分, 从不同的角度参与风险的确认、评估、管理和控制。同时, 还要定期召开会议沟通情况、分析形势, 共同评估风险, 调整风险管理政策。

(3) 在各业务部门成立风险管理小组, 协助公司风险管理部门对本部门风险情况进行测量、监督, 并随时监控本部门风险控制政策的执行情况, 及时向风险管理部门报告。

五、完善内控制度, 建立科学的投资决策程序

建立一套科学的投资决策程序, 防止投资决策的主观随意性和侥幸心理。首先, 由投资决策研究部门向投资决策层提出投资建议, 通过对宏观、行业、上市公司的综合研究, 及对保险资金本身实力的综合评估, 分析各类投资项目的可行性, 投资计划方案上报投资决策委员会。第二步, 投资决策委员会对建议项目进行评估分析, 做出投资与否及投资规模、比例等决定。第三步, 一旦投资项目获得批准, 投资业务部门将拟订的项目实施方案报执行委员会审查并签署意见, 由公司总经理批准后进入项目实施操作阶段。第四步, 在项目运作过程中, 风险管理部门对项目实施情况进行追踪监控, 根据市场变化评估市场风险, 提出风险防范措施, 并根据市场变化提议投资决策委员会研究有关风险问题。

六、培育风险文化, 建立良好的投资风险过程控制环境

(1) 培育风险文化, 加强公司全员风险管理意识。风险管理是一个全体员工参与的过程, 风险管理的有效性最终取决于公司所有员工的自觉性和创造性, 为确保各项制度的贯彻落实, 必须对员工进行全面的风险意识教育, 形成一种良好的风险控制环境及全员风险管理文化。加强对员工的守法意识, 职业道德教育, 严禁员工买卖股票, 严禁员工利用职务之变为自己和他人谋取私利, 将员工的守法情况和职业道德作为录用、提升、提供待遇的重要依据。

(2) 大力加强对公司内部风险控制制度的监督。定时检查和指导公司各部门的风险管理控制工作, 对投资管理部、研究发展部、财会部门等重要部门和人员进行支持和配合。公司定期召开风险控制工作会议, 听取风险监督部门对公司内部的风险控制管理工作汇报与建议.明确权、责、利关系, 对于因员工个人风险意识和遵规守法意识淡薄给公司造成的损失及影响, 要从严处理, 直至追究其法律责任。

参考文献

[1]、寇日明.风险管理实务[M].北京:中国金融出版社, 2000

[2]、杜本峰.机构投资者投资风险管理[M].北京:经济科学出版社, 2004

“宁夏红”入市策划案 第4篇

2、兰溪市营销网络的设计；

3、兰溪市市场的营销导入；

4、兰溪市市场的广告策略；

5、兰溪市工作排期执行；

一、营销队伍的基础建设

建立一支强硬的，有战斗力的营销队伍非常重要，这是赢得销售市场的基础。目前雁翔公司已具有营销队伍基础

。在此基础上我们还会提高业务员自身的业务水平，建立一个有一定素质的营销队伍，我们对营销队伍的按排，将走以下几步：

第一、于X月X日起对现招的营销人员进行营销基础培训，培训的主要课程有：

1、营销理念和宁夏红酒市场终端开发的要求；

2、终端开拓的基本步骤

3、营销网络的基本构架

4、服务营销的心理观念

5、宁夏红酒营销的基本技巧

培训的主要办法采用互动、倒置的反逆向培训方式进行实践性培训，时间需要一个星期，市场模拟一个星期（最好由贵公司监督指导）。

第二、定于X月X日开始进行队伍分工及市场自我完善：

1、实际操作过程，完成月工作计划，周执行计划和自我心得完善，和市场的基本操作。

2、完成服务与沟通的软性实践，进行全面与终端商的沟通实践，与兄弟片区（资料由贵公司提供）的总结交流，完成心理的沟通总结分析。

3、市场排期表制作的基本技能操作。

第三，营销队伍的区域划分，完成营销队伍的组织合成。

二、兰溪市营销网络的设计

营销网络是营销队伍在市场中运作的战场，网络建立的科学与否，是产品走向成功的关键，为此，我们对营销网络进行初步设计。

营销网络的分类：

A、基础零售终端分为A、B、C三类；基础酒店终端分为A、B、C三类；

B、基础酒店的市场网络方案基本属于市场基础层消费，而兰溪市的特点是基础零售终端由于效益的不一样，其投入的方式也不同。

首先，我们从C类终端即零售店和超市开始抓起，而这类终端还要分为ABC三类，A类是属于人气旺、销量大的终端，B类是属于有一定量的终端，C类是属于店小生意轻，一天的营业额没有超过200元以上的终端。

尔后我们把区域也分为ABC三类战区，我们的基本思路是A类战区是指各乡镇的代表性超市，网络渗透性差的区域，但又是宁夏红酒主消费区域，如永昌镇、游埠镇、马涧乡、香溪镇等，因为这些区域，假如我们启用诓钓差异法营销方案，容易进入市场终端。B类战区如美琪日化自选商场、老兵超市等等，由于是在市区，业主对诓钓差异法容易接受，上货快。C类是一些办公社区和住宅小区的小店及小超市，这些个区域是城市的中心区，是中底挡位消费的集散地，宁夏红酒要攻克这个区域有许多难度，只能慢慢啃，我们为什么把区域划得如此之细，关键是要打好这第一场硬仗。

现在我们的初步区域网络划分为：第一战区为（另附），这些个地方为第一攻克区，人员配备二名，在十天内完成20家的网络配货任务；

第二战区是（另附），在第一个时间内配备一人，摸清市场情况，完成意向市场调查，并开展逐步铺货工作。等第一战区完成第一阶段工作后，再抽调一名人员，集中攻克第二战区，后续在15天内完成30家的铺货。

第三战区为（另附），在第一时间内配备一个人员，在20天内完成市场终端和初步铺货工作。进入第三阶段后再配入二名业务能力极强的能手，进行大面积的攻克，达到第三阶段完成该战区50家的铺货量，最终合计完成100家的终端铺货任务。

酒店终端市场在零售终端完成30家后，由一个业务主干开发酒店，开始主攻（B类为主、A类为辅）酒店终端，主打产品为“枸杞姑娘”、“红宝姑娘”宁夏红酒，铺货策略运用双品牌弹空方案（方案另案提供）。主要广告传播突破点为各市区街道主要酒店、超市。每一家酒店安排一个促销小姐。同时其它人员分到各个片区进行铺货，需要注意的是酒店绝对不能和其它终端合在一起或一个人同时管辖二个不同类型的终端，以便造成业务人员占市场价格的空子，乱打价格战。

这些任务的完成，要依靠以下几个营销策略：

1、指标量化，现阶段铺货期不能讲总任务，而要按天任务、三天任务、一周任务、十天任务、十五天任务、二十天任务、二十五天任务，和三十天任务来量化。这样，不但在第一时间发生问题，可以及时补救，不伤筋骨。业务员完成的任务也比较轻松，为后续的营销任务完成带来保证。

2、其量化指标为：

第一阶段每天三件（双品牌计为6件），主要方向向各大小区零售店、中型超市铺设，最后铺向大型超市。并进行难易四分法，对各自的片区实行分类，达到最速率有效攻克。

第二阶段，即四个星期后每天增加到5件，主

要向办公区域和小酒店铺设；第三阶段任务5件，但主要集中打攻坚战，向中心区域铺设；对第二步酒店的铺设从第二阶段开始，并与零售分开，采用与零售进行工作竞争，但不能渗入零售的策略。当然，酒店先铺设C类，也可铺设一部分B类，但不能铺设A类，这是策略，必须遵守游戏规则。

3、终端数据录入，业务员在进入铺货期中，必须完成与业主的合同签订，业务登记和回公司数据录入，并结清款项，绝对不能拖到第二天，拖一天要做出相应的处罚，终端数据录入后等第二次回款时，进入业务员网络积分累积，累计越多，工资基数越大，一般以5元为一个终端，每个终端必须完成不少于三次以上的回款行为，假如三个月内无发生两次以上进货行为，或销售额不足保证点，该终端基础工资将取消，达到X家终端以上之后通过会计核查做到实际回款总额，给予提成。

4、终端数据记录人员必须每天清理数据库一次，一周向营销主管递交情况报告。

5、计算业务员工资采用以下3条规定：（雁翔公司自定）

（1）铺货终端数；

（2）铺货量基本底线。

（3）铺货回款标准频次。

6、要求主推品牌为三件：“枸杞姑娘”28度、“红宝姑娘”12度、“便利装”28度商超以“XXX”为主；

三、营销导入过程

营销导入要采用各种不同的方式进行导入，本次营销导入将采用差异法营销导入法进行工作：

差异营销导入法的方案为：在进行铺货时，采用钓鱼的形式进行，铺货必须形成合同协议形式，一件酒的价格必须当场收回，但合同规定，当该酒在7—10天内售完后，再进第二件时，可以把第一件酒的70的货款予以退回，作为公司对终端的支持和酬谢。这种方式的优点是有小便宜可沾，一般C类终端业主都会接受，并有合同为准，其信任度大提高。由于完成首次购买，大量酒品库压在业主终端，迫使他们进行积极销售。本活动不适用A类和B类终端。

当进入到第二次购买时，我们开始进行大规模的差异促销活动，这种促销是通过酒中探宝，来提起消费者的购买欲望，达到完成二次购买的热潮，迫使业主主动进第三批货。

在前面的方案很好实施的前提下，在辅以恰当的广告宣传，来作为消费者连续购买和增强品牌记忆力的催化剂。

本公司认为运用这三种方式是完全能够解决市场导入200家终端的目标。

特别提醒的一点：由于此种铺货方式有一定的风险，后续要是广告传播跟不上，会造成市场价格体系的大混乱，甚至会就此而把产品做死。假若做不到互相对应，就得放弃这种形式。

四、宁夏红酒的广告策略及促销活动

宁夏红酒的广告策略分为以下步骤：

1、电视与横幅广告相结合；期间诉求需做到：

向终端诉求：“宁夏红”是来自中国枸杞之乡原产地的酒，是发酵酒，不是浸泡酒，市场没有竞争品，利润空间大。

直接向消费者诉求：“宁夏红”是餐桌上的调养酒，具有很强的营养保健功效，但不同于一般的健康品；枸杞之乡鲜枸杞精酿的酒，长期饮用不上火，即有红酒的时尚，又有白酒的豪爽，是一种营养、健康、时尚的酒，“即过酒瘾，又得健康”。

2、立花策略或者是贵公司的灯笼：由于现在贴POP一般工商局会干涉，但立花和灯笼没人能管。由贵公司印制一大批立花和灯笼，打上宁夏红的广告语和宁夏红品牌，布置到各个终端，进行气势宣传，与众不同，肯定会带来不一样的收获。用胶带把宁夏红大盒包装箱合六为一摆设在各个零售终端外面，以作宣传，这样既与众不同，工商局也不会管。

3、大门口放置一些小展板，进行宣传，展板上只要有“宁夏红酒已到”字样均可。

4、提供一部15秒的广告片，待促销活动完成后投放，主题为“每天喝一点，健康多一点”。

5、促销的“启事”广告，详细内容在后续的促销策划案中。要求以酒店终端为主要目标，以大中型超市为辅助进行宣传。

6、终端小礼品，需要一批送给客户的小礼品，价值在2-5元钱左右，要求形象活泼，有收藏价值或者比较实用。

7、促销活动：“宁夏红”祝福“有缘人”系列促销活动三则

（一）、元旦是我国的大节日，也是青年男女结婚首选的吉日佳期。每年在元旦期间结婚者占全年其他时间的1/3左右。北方人都喜欢在婚礼上大摆宴席，款待宾朋。这是一个巨大商机，既能提高产品的知名度和美誉度，又能为公司带来销量。我们可以在《兰溪日报》，兰溪市电视台发布“百年好合，好事成双”活动广告。凡是元月、二月结婚者均可凭结婚证购买结婚用酒，享受买一箱送一箱这种“好事成双”优惠，并且由雁翔公司负责把酒送到婚庆地点，开设咨询电话，工作人员可以一面详细解答；一面进行登记。婚庆当天，雁翔工作人员再敲锣打鼓，将贴有“双喜”字的宁夏红酒（或者是宁夏宴酒）准时送到指定地点。这样可以引起市民及赴宴客人们的好奇和围观。这种活动会成为人们茶余饭后的谈资，无形中也促进了宁夏红酒的传播。

（二）、在春节前后（即年30前5天到年初十）开展“宁夏有礼，红红火火过“猴”年”促销活动；具体内容如下：本市生肖属猴的成年人凭个人身份证到各大超市购买宁夏红礼品酒（产品另定）“买一送一”活动；

（三）、集“盒”有礼——宁夏红酒给兰溪人民拜年了！在2004年前，在国家法定节假日内，消费者只要收集本公司指定的礼盒一只，打本公司的热线电话8896161，就可免费获取宁夏红公司“XXX”产品一瓶；到各大超市均可调换；

五、兰溪市工作排期执行

（一）城区目标市场

A类酒店：满江红大酒店、国际大酒店、兰江大厦、金龙康大酒店、丽都大酒店、兰溪饭店、双牛大酒店、国泰大酒店等十几家；

B类酒店：西湖太子楼、东方龙大酒店、乐得吃酒店、金皇冠大酒店、五和大酒店、等四十来家；

C类酒店：将近二百多家；

A类超市：星地买超市（三家分店）、联华超市（二家分店）；

B类超市：大通商厦、聚丰超市、C类超市：将近二百来家；

（二）乡镇目标市场（原则：各乡镇限铺货1-2家）

城郊接合处、永昌镇、游埠镇、香溪镇、马涧镇、黄店镇、马达镇、灵洞乡、横溪镇、墩头镇等；

考核工作由蒋公瑾负责；数据管理、财务管理由吴一霞负责；配送货品由林坚负责；

第一阶段完成目标铺货57家：

2003年X月X日至2003年X月X日；工作目标：B类酒店铺货数量达到10家、A类酒店铺货数量达到5家；工作时限：十天；操作人员：汪××；

2003年X月X日至2003年X月X日；工作目标：B类超市铺货数量达到10家、A类超市铺货数量达到2家；工作时限：十五天；操作人员：包××；

2003年X月X日至2003年X月X日；工作目标：C类酒店铺货数量达到20家、B类超市铺货数量达到10家；工作时限：十五天；操作人员：盛××；

第二阶段完成目标铺货110家：

2003年X月X日至2003年X月X日；工作目标：B类酒店铺货数量达到20家、A类酒店铺货数量达到7家；工作时限：十天；操作人员：汪××；

2003年X月X日至2003年X月X日；工作目标：B类超市铺货数量达到20家、A类超市铺货数量达到4家；工作时限：十五天；操作人员：包××；

2003年X月X日至2003年X月X日；工作目标：C类酒店铺货数量达到40家；B类超市铺货数量达到20家；工作时限：十五天；操作人员：盛××；

第三阶段完成目标铺货200家：

2003年X月X日至2003年X月X日；工作目标：A类酒店铺货数量达到7家；B类酒店铺货数量达到40家；C类酒店铺货数量达到70家；A类超市铺货数量达到5家；B类超市铺货数量达到40家；C类超市铺货数量达到40家；

工作时限：十天；操作人员：汪××；包××；盛××；

广告投入时间段：

总体广告投入时间：（电视广告）三个月（即2003年X月X日至2004年X月X日）；

在第二阶段投入大众消费者促销广告及促销方式（另案附）；

理智对待抄底入市 第5篇

事实果真如此吗？从宏观政策层面上看，全国限购版图基本土崩瓦解，仅剩北上广深等几个城市仍坚守限购令。关于房贷松绑的风声也在频传，尽管未坐实，但对刚需购房者倾斜是必然。

下半年楼市虽无明显好转，重点城市库存仍继续攀高，但速度已经放缓。7月和8月，30个城市的交易量实现了小幅环比上涨，北京等一线城市开始陆续出现一些新盘日光和二手房回暖的迹象。

在北京，诸多刚需项目在做打折促销的活动，而此前价格较为坚挺的高端项目，也有部分加入了降价促销的阵营。随着“金九银十”的传统销售旺季即将到来，各家房企必然使出浑身解数，希望可以利用这两个月的时间冲刺全年销售任务，而降价无疑是最佳利器。

从这些角度来说，对于部分一二线城市，新一轮购房窗口期确实已经开启。而且从九十月到年底，必然会比六七月份的促销力度大，可选择范围也更大。

但不能因此所有购房人都认为抄底时机已到来，因为具体到每个城市差别悬殊可能很大。购房者密切关注所在城市的市场供求关系、存货变化、政策刺激力度等因素。

现在的房子一套动辄上百万元，不是一笔小数目，如果想要抄底入市，应该更为清醒和理智地做出判断。

首先自己所处的城市，市场供求关系如何，一般来说，一、二线城市相比三、四线城市，人口导入快，住房需求大，供求相对平衡，抗风险能力也强，三四线城市购房者更要理智。其次看地段，好地段价值必然高。三看产品，不同产品差异明显，应该要多进行比较。

无论是自住或投资，房子是商业产品，不可能只涨不跌，购房者应有心理准备，并尊重契约精神。尤其处于当前楼市窗口期，即便在北京买房都有可能出现短期下跌的情况。此时建议选择大品牌开发商，不但质量更有保障，违约风险也比较低。

对购房者个人来说，是否是入市时机，关键看是否选到合适的房子。从价格上看，由于二手房对市场反应更快，目前北京市场在售的一些二手房房源价格已经基本到底，相较之下，新房还有一定的降价空间。

大陆啤酒如何“登台入市” 第6篇

作为商贸重地、投资要选的啤酒业, 如何捕捉两岸淌金流银的啤酒商机, 大陆啤酒如何“走出去”飘洋入台, 也再次成为业界的瞩目焦点。

台湾啤酒市场分析

台湾在啤酒市场已经实行了很长时间的“专卖制”, 长期以来大多数台湾消费者只能喝到本岛地产品牌“台湾啤酒”, 它是于1950年从日本人手中接手而来的。“台湾啤酒”一年销售总额约为200亿台币, 年产量40万公吨, 高峰期接近50万公吨, 其市场占有率高达85%, 其余15%市场则被麒麟、喜力、百威、麦格、老虎等外资啤酒瓜分。资料显示, 台湾啤酒市场容量约在350亿元至400亿元 (新台币) 之间, 每年啤酒消费量约60万吨, 最高扩容量为80万吨, 面对20万吨甚至更大的市场发展潜力, 使大陆啤酒、洋啤虎视眈眈。

自1994年以美、日为主的外资啤酒被允许入台, “台湾啤酒”一枝独大、绝对垄断的地位 (市场份额曾高达93%以上) 被打破了, 在以后相当长的一段时间内台啤与外资啤酒以85:15的比例, 稳固分割年逾55万吨的台湾啤酒市场。而这一比例, 也即将被打破, 台湾加入世界贸易组织 (WTO) 后, 必须向所有成员国最大程度开放啤酒市场。于是青啤、燕京、金威、华润等国内啤酒巨头纷纷登台抢占, 在短短时间内就打破了这种保持多年的平衡, 令台啤倍感危机, 不得不大打广告, 并开始对大陆啤酒进行反攻。据悉, 目前, 台啤的市场占有率已降至65%左右。

台湾啤酒市场基本上分为两大块, 非即饮和即饮市场。非即饮市场包括商场、超市、便利店、量贩店等, 这些场合争夺最激烈, 店内广告和促销活动争奇斗艳;即饮市场包括酒吧、餐馆、夜市、会所和KTV等餐饮娱乐场, 多由喜力、百威、麒麟、麦格等洋啤酒所把持, 竞争也颇为激烈。

台湾是大陆进军欧美市场的跳板。由于美洲和欧洲的啤酒市场已趋饱和, 不管是青啤还是燕京都把主要精力集中在东南亚地区, 今后几年台湾将是大陆啤酒进军东南亚市场的第一站, 因此国内啤酒巨头也必然像在内地一样上演一场市场争夺大战。

在台湾, 酒精含量在百分之三至六之间的啤酒, 不被定位为酒类, 而被视为饮料。这值得业界注意。

酒市政策环境

台湾啤酒市场在过去相当长时期沿用日本的烟酒专卖制度, 由“烟酒专卖局”统一控制, 不许私人建厂。直到1994年外资啤酒进入后, 台啤才逐步开始股权多元化, 但至今“烟酒专卖局”依然是台啤最大股东。2000年台湾与大陆同时加入世界贸易组织 (WTO) 后, 按照承诺, 必须向所有成员国开放啤酒市场。但由于“烟酒专卖局”集政府、企事业于一身, 这使台湾啤酒市场依然烙上深深的地方保护主义和排他思想, 使大陆啤酒入台频频受阻, 几经坎坷。

由于台当局政策限制, 青啤并不能向“台湾青啤公司”有任何资金方面投入, 新公司中青啤公司以品牌所有者身份拥有30%股份, 另外70%由合作商三洋维仕比集团持有。同样由于台政策原因, 青啤大陆人员并不能常驻台湾, 这样新公司领导人也只能全部由三洋维仕比方面出任。

大陆啤酒面临的劣势

市场过度饱和:由于台湾经济较为发达, 啤酒开发时间很长, 比大陆早成熟10年以上, 啤酒品牌繁多, 市场极度繁荣饱和, 进入台湾市场并被消费者认知接受, 至少需要8-9个月, 而且成长缓慢, 毫无疑问大大增加了成功的风险成本和投入成本, 尤其是从相对后进地区进入一个相对发达地区。

商标争议严重:青啤与台啤都是各自所在地区的最大啤酒企业, 但都因为商标注册争议, 成为各方面的对头, 因此它们之间矛盾不解, 将成为大陆啤酒进军台湾的一个隐患, 困扰整个中国啤酒市场海外扩张。

进军台湾主要战略

在实施对台湾等海外扩张经营时, 大陆啤酒领头企业可以采取分阶段扩张方式, 选择以国际贸易为先导, 随后再分阶段分步骤将企业的生产经营环节向目标市场拓展, 根据自身实际条件, 由低到高逐级选择。

一般可以在台湾啤酒销售集中地建立自己的销售渠道, 取代委托代理的销售模式, 以使企业更加及时的掌握目标市场信息, 更加独立自主地贯彻企业自身的销售策略。随着销售额的上升和独立销售渠道的日益完善, 大陆啤酒领头企业在目标市场可以逐步加强信息、服务、管理甚至研发等环节, 以便能更好的把握机会。如果当地的生产条件有利, 大陆啤酒企业可以把部分或整个生产环节转移到当地市场, 一方面提高企业价值链的纵向整合能力, 另一方面也可充分利用当地的一些有利条件, 提升企业总体的海外经营能力和竞争能力。事实上这也是我国啤酒企业海外经营逐步升级的过程, 采取这种自然渐进的海外经营方式较为适宜, 有利于在实践中积累海外经营的经验和教训, 深入了解目标国家或地区的市场信息, 锻炼海外经营人才。更重要的是, 采用这样的方式, 能够有效控制大陆啤酒企业海外经营中的巨大风险, 有利于取得最终的成功。

具体战略流程:直接出口→设立海外代表处→设立海外销售分公司→投资设厂→建立海外子公司。

青啤在台湾扩张基本就以上述流程进行, 这反应青啤在台湾日臻成熟。据悉, 青啤将与合作方台湾三洋维士比集团共同投资15亿元新台币, 在台湾屏东设立啤酒厂, 据称, 其销售目标是拿下20%～25%的市场占有率。相反, 一贯以稳健著称的燕京则乐于用海外贸易方式进行, 对投资设厂不以为然。金威、华润也如此。但只要充分考虑自身实际条件, “不管黑猫还是白猫, 只要能逮住耗子都是好猫”。

制胜台湾主要市场策略

准确定位策略:在对台湾市场消费特点竞争环境进行共性研究的同时, 要全面实事求是地对自身品牌给以充分评估和准确定位, 树立独特品牌个性。

包装定位:在政治主体意识甚浓的台湾, 绿色代表着“本土独派”, 蓝色代表着“外省统派”, 这是进入台湾的大陆啤酒厂商所必须注意厘清的重要概念。因此大陆啤酒包装最忌讳是绿色。在台销售的青啤外包装就一改熟悉的绿色调, 以蓝色为主。

口味定位:口感、口味是啤酒第一物性, 是消费者选择啤酒的重要因素, 台湾人喜素淡爽的口味, 在台湾酒精含量3-5度最受欢迎, 因此入台的大陆啤酒口味必须以台湾啤酒为基准, 谨防差别太大。

地位定位:这里的定位包括在两岸实力、经营目标的评估与定位, 根据自身条件选择经营方向。如果在大陆不是前十名啤酒企业, 就不要去台湾, 因为竞争惨烈的台湾, 企业承受不起;如果经营目标不远大, 不是想要进入台湾前5位的强势品牌, 就没法规模经营, 几乎无利可图。

制高布局策略:在大陆, 有“得北京得全国”之说, 在台湾则“得台北得台湾”。要拿下台湾, 必须先拿下台湾地区的政治、经济、文化中心和占近一半台湾人口的台北, 因此要制定制高的市场布局, 要先取高消费环境、较成熟的台北市场, 再战高雄、台中、台南, 三点一线, 纵深发展与全面覆盖, 进而占领整个台湾。在高节奏、拼酒文化凶猛的台湾, 攻占市场必须集中兵力, 毕其功于一役, “准、快、狠”一炮打响, 如果久攻不下超过半年以上, 这个品牌在台湾人眼中必是个弱势品牌, 难以再有起色。

新鲜度策略:“新鲜”是啤酒的一个重要理化特征, 是啤酒品质的主要标志, 一般啤酒最优的保质期为七天, 越早出炉越新鲜爽口, 所谓“强龙难压地头蛇”, 就是本土啤酒品牌常用“新鲜度”来打压涉山淌海的外埠品牌的一个杀手锏。浏览岛内近期的媒体和台湾啤酒公司网站, 不难看出, 台湾啤酒打出的“鲜”字招牌无疑击中了大陆啤酒的软肋。眼见青岛啤酒来势汹汹, 台湾啤酒、公卖局与连锁超商合作, 推出保存期限比鲜奶还短的台湾“鲜啤酒”、“生啤酒”, 并提供24小时配送服务, 以“鲜”来抗衡挟着高知名度的青啤。所以大陆啤酒要迎合台人口味, 反击台啤, 也必须做足“鲜”字文章, 尽快推进物流速度, 尽快实现向“地产地销”的转变。这也是青啤想在台湾设厂的主因。

利基行销策略:利基行销策略就是企业选择一个细分的消费群体, 获得最大的边际收益。具备针对性的利基市场行销策略, 是希望能通过对最具有带动消费潮流对象展开针对性的促销, 从而带动市场对产品的认识与接受。作为价格较本土生产昂贵的大陆啤酒, 若要在十分饱和的台湾市场取得相当突破, 就必须采取非一般性、独特的利基细分策略。喜力就是通过开拓利基市场的行销策略, 专注并独霸了台湾十分火红的KTV, 硬是撬开一线空间, 从而提升在台湾啤酒市场的占有率和领导地位。喜力利基行销策略对大陆啤酒是个很好的借签。

终端突围策略:终端制胜, 终端为王。在市场高度成熟的台湾, 没有终端, 简直寸步难移。要谋攻台湾终端, 首先必须从思想高度重视, 其次针对性研究终端的分布与进入的有效方式, 如倒着做渠道, 再者, 要撒网式铺货, 还要讲究铺货的时间效率, “短平快”。大陆啤酒在产品运抵台湾后的半月内, 应立即铺及到台湾主要城市的连锁便利店、中型超市、传统零售商店、餐饮酒店和槟榔摊等五大通路。在目前台湾啤酒几乎垄断台湾终端时, 大陆啤酒要构成有效反攻, 起码要铺上30, 000个以上的经销点。

复合定价策略:针对台湾啤酒价格复杂多样状况, 大陆啤酒进军台湾, 应以多元复合型定价策略, 多方全面出击在台的地产品牌、洋品牌形成的价格铁幕。

实现品牌带动战略, “舞动龙头”——重塑加强现有高档品牌, 凭借价格的优化提升, 包装的美化精装, 营销宣传的力化铺张, 抢占高端渠道, 着重对洋啤进行分蚀。价格在50～60元台币之间。

发挥品牌延伸效用, “抓住拳头”——利润主要来源于中档啤酒, 用比本土的台湾啤酒略低的定价进行反击, 扩张品牌效应。价格在25～35元台币之间。

拓展大众化品牌, “带动小头”——依靠中高档品牌的“拉动”, 实现由中高档品牌到大众品牌的自然延伸, 以优廉的价格, 良好的服务面向台南农村及城市低收入层。价格在10-15元台币之间。

以此夯实金字塔产品级的基础建设, 累积企业营销资源, 支撑一二级中高档品牌, 以低档品牌提高市场占有率, 形成具有高知名度、高市场占有率、高科技含量的高中低档三级品牌系列啤酒。

广告突破策略:在传媒高度发达、极度崇尚品牌的台湾, 广告是炸开市场的最犀利武器。要突破台湾, 必须用广告突破, 实现差异化传播, 精细化传播, 留给受众体一个强烈而强势的印象。下以实例述之。面对“左踢喜力、麒麟、美乐, 右打青岛、燕京”的口号, 以青啤为首的大陆啤酒与台湾啤酒进行了三次过招。

第一招:青啤以“青岛出品”、“这是中国人自己的酒”为主要诉求点, 以国产名牌的概念进入台湾, 首先区隔于外资啤酒。青啤提出的广告语是“大陆第一, 国际知名品牌”, 燕京则是“大陆第二, 北京国宴啤酒”。

“330新政”助力改善需求入市 第7篇

此外,30日财政部、税务总局也联合出台新政,宣布二手房满2年交易免征营业税。新政规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。新政将于3月31日起开始执行。

史称上述政策为“330新政”。那么,“330新政”对哪些需求产生影响?对于房企来讲应该采取哪些策略?

降首付调营业税,助力改善需求入市

第一,对于二套房贷首付比例降至四成,笔者认为,从市场层面来说,二套房贷首付比例降至四成的背后其实是修正自限购限贷以来导致的市场负面结果。众所周知,自限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市,这样的直接结果是导致市场库存不断增大。而市场库存面积的不断增加理应也和限购限贷以来偏改善的大户型产品的不断积压有很大的关系。如今虽然大部分城市限购取消了,但是,市场库存仍然存在。从这个角度来看,降低二套首付比例鼓励改善型需求入市主要还是去化库存当中中大户型的房源。

同时,对于购房者来讲,首付比例直接决定了改善型需求入市的门槛,当前大部分城市二套首付6成,部分城市首付比例7成,对于改善型需求来讲,入市门槛有些偏高。因此,从购房者的角度来讲,如果首付比例降低,就可以降低改善型需求入市的门槛,这些群体就可以提前实现购房计划。从购房时机的角度来讲,降首付可以让购房者选择当前较佳的购房时机进行购房,从而避免今后房价上涨而带来购房成本上升的问题。

第二,对于使用公积金购买首套普通自住房,最低首付20%,笔者认为,对于大多数城市来讲,将144平方米以下的户型称为普通自住房,那么,也就是说,只要购房者购买144平方米以下首套房,就可以享受公积金最低首付两成的政策。当然这项政策也包含了去年“央四条”关于首套房认定标准的内容,也就是说,这项政策对于首次置业的自住需求及改善型需求均为鼓励。

第三,对于拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%,笔者认为,这项政策基本是去年9月30日“央四条”关于首套房认定标准的延续,只不过此前是认定首套后商贷首付比例最低为30%,而这次为认定首套后再次申请住房公积金购房,最低也可以首付30%。从这个角度来看,此项政策也是鼓励首次改善、改善性需求。

第四,对于营业税免征门槛5年变2年,笔者认为,营业税免征门槛5年变2年,从二手房市场角度来看,符合这样条件的房源比例将大幅增加,尤其是对于改善型需求来讲,由于营业税的免征,降低了交易成本,这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换,从政策的市场效果来看,有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低,这对于置换型需求、改善型需求来讲,势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲,由于改善型需求的积极入市,有助于改善大多数城市库存结构比例,降低中大户型库存市场占比,有助于加速去库存,降低市场的去化压力。

“330新政”背后的房企机会

那么,二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等层面鼓励改善型需求入市,对于哪些房企来讲会带来市场机会?这对于楼市产品层面来讲提出哪些要求?房企如何应对这样的市场机会?笔者认为:

第一,以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机,将一改以往由于楼市限购限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面,二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策有可能促使这些企业继续拿相对优质地块,开发以首次改善、改善型需求为主的产品。

经过几轮调控,尽管部分精品化房企产品线做了调整,试图增加首次改善甚至刚需产品的比例,降低企业运营风险,但是,总体来看,目前整个产品线定位仍然较为单一,其短期内无法通过调整产品线、调整市场布局区域来实现公司业绩的增长,从短期内来讲,这些公司只能通过价格策略的调整,及时跑量回笼资金,来缓解企业资产负债率高企的现象。二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策层面鼓励改善型需求入市以后,企业受制于原来政策层面的因素将减弱,这些企业在新的政策面鼓励下将出现市场转机,业绩将会获得持续增长,此时,拿一些相对优质地块开发首次改善、改善型产品或许将成为未来这些企业战略布局的重要选择。

第二,二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域,企业布局策略有可能更为集中,以此提高市场占有率,规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。

受调控政策的持续影响,不少房企开始向一二线城市回归,二套房贷降首付之后,房企改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域的趋势会更加明显。以融创集团为例,其在战略布局上,孙宏斌始终坚持“区域深度聚焦”,主要布局京、津、沪、渝、杭五大区域。同时,在其主要布局的一二线城市中重点强调本土团队,提高市场占有率。公司在大部分已经布局的城市或区域频获捷报,取得商品住宅市场份额市场占有率第一的佳绩。

对农村集体土地入市的思考 第8篇

首先, 我们确定农村集体土地的定义。根据我国《土地管理法》第8条规定, “农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有”。具体而言, 涉及土地入市问题时, 主要是涉及农业用地、非农建设用地以及宅基地。那么, 我们通常所提出的农村集体土地入市, 就是指农村集体的农业用地、非农建设用地以及宅基地的入市。

从法理层面上讲, 国家是不允许农村集体土地直接入市的, 尤其强调严禁农村集体土地中的农业用地在未经转换身份的情况下进行非农建设。但现实情况是, 随着我国社会经济的不断发展, 城市化率不断提高, 城市面积不断扩大, 用地需求在不断增加。而法律层面上不允许农村集体土地直接入市, 就只能主要依靠“征用”这一方式来使农村土地转换身份成为城市土地, 从而满足城市建设的需要。根据《土地管理法》第2条规定, “国家为了公共利益的需要, 可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。就此, 我们可以从法律角度归纳出当前农村集体土地“入市”的途径, 即“农村集体土地→城市国有土地→土地使用者”。从这一途径我们不难看出, 于当今法律层面而言, 任何一块农村集体土地要想“入市”, 必须要先进行“角色转换”。事实上, 根据《土地管理法》第四十三条规定, “任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地”, 这充分说明了国家拥有土地供给的垄断地位。

二、农村集体土地入市的原因

在此我们应首先说明的是, 此处所讲的“入市”是不包括法理意义上的入市, 即有别于农村集体土地被政府所征用这种传统意义上的入市, 是农村集体经济组织在不转变集体土地身份的情况下, 直接将土地推向市场。事实上, 鉴于我国不同地区的经济发展状况, 人们早已创造了适合当地实际情况的集体土地自发入市方式, 主要包括:转让、出租、联营入股、抵押等等。

那么, 到底有哪些原因导致了农村集体经济组织要通过“绕开”政府来实现土地的直接入市。

首先, 土地需求增加, 土地资产价值显化是集体土地直接入市的重要原因。在市场经济体制逐渐建立的今天, 土地作为一种特殊的商品, 必然遵循市场价值规律, 以寻求自身的经济效益。随着我国经济的不断发展, 用地需求越来越大, 单靠旧城改造难以满足日益增加的用地需求, 只有通过不断将农村土地转化为城市土地才能解决。伴随着土地资产价值的显化, 农民集体经济组织及农民越来越愿意将原本用于农业用途的土地转换为收益更高的建设用地, 更多的享受到城市化进程带来的收益, 这就导致了越来越多的集体土地入市。

其次, 割裂的城乡二元土地制度, 限制了集体土地的权能体系及流转。即没有实现“同地、同价、同权”, 城市国有土地能够在土地供给市场上自由流转, 而农村集体土地却没有资格。国家垄断城市建设用地使用权一级市场, 而集体土地的使用权和处分权却受到诸多限制, 无法体现其资源价值和资产价值。

第三, 法律政策的模糊性在一定程度上为集体土地的直接入市提供了政策空间。虽然我国的政策法规对集体建设用地使用权流转的限制是相当严格的, 但是并没有完全否定在现行政策环境下不可以发生流转。例如, 《土地管理法》第43条明确规定, 兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的, 或者乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。同时, 第62条规定, “农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准”。第63条规定“集体土地使用权不得出让转让或出租用于非农建设。但是, 符合土地利用总体规划, 并依法取得建设土地的企业, 因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。这些法律规定在一定程度上都给了土地出让者和使用者打法律“擦边球”的机会。

最后, 强制征地, 征地补偿过低造成了失地农民的不满。为促进经济发展, 地方政府动辄以“公共利益”的口号强制征收农民土地, 而且征地补偿过低, 严重侵害了失地农民利益, 在一定程度上, “逼迫”农民选择其他路径维护自己的土地权益。

三、集体土地直接入市存在的问题

当前集体土地入市存在的主要问题有:

第一, 集体土地的权利体系不够完善。农民集体经济组织及农民对于土地没有完整的处置权, 以及土地用途变更之后的收益权。这种不完善的权利体系从两方面影响了集体土地入市, 一方面, 缺乏完整的处置权限制了集体土地的流转, 另一方面, 缺乏完整的收益权又迫使农民采取入市的方式来分享利益。

第二, 集体土地的产权主体不够明确。虽然现有法律对集体土地所有权主体进行了设定, 即农村集体土地所有权归不同的“农民集体”, 但对“农民集体”的含义、表现形态未做明确界定, 并有将“农民集体”与农村、农业经济组织混用之嫌。这在一定程度上造成了在集体土地直接入市流转的过程中, 起主要作用的还是县乡两级政府, 而农民实际从流转过程中是否真的获得更多收益, 仍未可知。

第三, 相关法律条文与具体实际的冲突。正如前文所提及, 从法律角度讲, 国家是限制集体土地使用权直接入市的, 但是, 从实际情况出发, 地方上早已突破这一限制, 这就造成了集体土地流转法律和现实的尴尬, 这也是一部分学者提出修改《土地管理法》的原因所在。

第四, 统一健全的农村集体土地流转市场仍未形成。结合第三点问题, 既然法律限制集体土地直接入市, 那么实际存在的只能是集体土地流转隐形市场。这就使其中的价格机制、利益分配机制等制度并不合理, 造成农村集体土地流转市场的畸形发展。

最后, 政府的角色与定位不准, 导致失地农民的利益得不到保障。在集体土地入市的过程中, 政府实际上是集裁判者, 执法者与运动员身份于一身。作为市场主体的时候, 政府是经营者, 是市场交易的谋利者和参与者。作为行政主体的时候, 政府是社会管理者, 是公共利益的代理者和经济运行的调控者。5事实上, 无论是征地, 亦或是集体土地入市, 似乎政府都扮演着强势的角色。甚至于, 有的地方是在县乡两级政府的支持下, 积极搞“招商引资”, 推动集体土地流转, 而农民由于工作没有解决好, 生活反而陷入了困境。这样的集体土地入市仍然存在, 我们必须清醒地意识到, 集体土地入市不过是一种方式, 一种手段。最终, 还是要农民获得更多的实惠, 这才是集体土地入市的根本所在。

四、针对集体土地入市的对策建议

针对以上问题, 我们对集体土地入市提出了几点对策建议。

首先, 要想实现集体土地的有序流转, 必须解决产权问题。具体而言, 包括两个方面, 其一, 明晰集体土地产权主体, 让农村集体经济组织真正在土地流转中发挥作用, 维护农民在流转过程中的话语权, 申述权。其二, 完善农民集体经济组织对于集体土地的产权体系, 既要使其有较强的处置权, 又要有长久的收益权, 在集体土地所有权与使用权相分离的状态下, 充分保障农民从土地流转中获益, 而不是境况更差。

第二, 要建立统一的城乡建设用地流转市场。改革开放以来, 随着市场经济的发展, 城市地产市场首先发展起来, 这是正常的。但是在相当长的时间内, 我们忽略了农村地产市场。通过构建统一的土地市场, 能将农村的建设用地更为高效合理的利用起来, 并且使现今处于隐形状态的农村集体建设用地市场规范化、阳光化, 使集体土地流转在正常的制度保障之下。

第三, 对土地征用制度进行改革, 提高土地征用补偿标准。农民一直很反感政府动辄以“公共利益”的名义对农村土地进行征用, 不仅补偿标准不高, 而且政府转手收益就是几倍甚至几十倍, 这让农民如何不眼红?在此, 我们需强调一点, 针对政府的征地行为, 我们是否可根据征地性质的不同, 分为“征用”和“征购”, 这也许是土地征用制度的改革方向。

第四, 要调整好政府在集体土地流转过程中的角色, 合理分配流转收益。如前文所述, 集体土地入市流转不过是一种手段, 一种方式, 其最终解决的仍然是利益分配问题。对于集体土地入市, 政府既要做出大量工作, 同时以往的土地收益亦会受到一定冲击, 通过合理的方式分享一部分集体土地流转收益是正常的。但是, 农民的利益更要维护, 不能再让农民在集体土地流转中再受伤害。

最后, 适时调整相关土地法律, 为集体土地入市流转正名。鉴于当前法理层面仍然限制集体土地的直接入市, 在集体土地入市形成有序局面之后, 可以考虑从法理层面对其进行认可, 从而巩固土地制度改革的成果。

五、集体土地入市的研究展望

在对集体土地入市的原因、问题、对策剖析的过程中, 笔者注意到两个问题。第一, 在集体土地是否应该入市这一问题上, 学术界已基本达成一致。但是, 似乎存在这样一种观点, 即不断强调在此过程中维护农民利益。殊不知, 政府也是此次改革过程中的利益攸关方。要想取得集体土地入市的理想效果, 政府必须发挥极为重要的作用, 尤其在于宏观调控好用地市场, 制定土地利用规划, 防止土地过度非农化方面, 政府都要做大量工作。并且, 用地需求的增加, 土地价值的显化, 是由于全社会劳动人民共同努力创造的结果, 不应该完全由某一部分集体组织所占有, 政府必然要通过税收等方式, 按一定比例分享合理的收益。第二, 如上文所述, 仍存在这样一种思维, 即只要允许集体土地入市就一定能增加农民福利。实际上, 在推动集体土地入市过程中, 即便农村地区获得了一定收益, 还是要注意将土地入市收益的大部分用于农村、农民、农业的发展。

总之, 集体土地入市不过是一种方式, 一种手段。其实质, 仍是通过这种方式, 手段来实现利益的合理分配, 促进城乡协调发展。

摘要：2011年, 我国的城市化率已过50%, 随着城市化进程的不断加快, 越来越多的农村土地将要转变为城市土地。随着土地权属及利用方式的变更, 土地增值收益显化, 如何分享在此过程中巨额的土地收益, 成为社会各界关注的焦点。农村集体土地入市就是在这一大背景下产生的, 从现实角度来看, 无论政府在法律层面上对集体土地入市有多大限制, 但事实上其多元化的入市方式已成不争事实。笔者从农村集体土地入市的合法路径出发, 通过剖析集体土地自发入市的原因、问题, 提出了对策建议。最后, 对这一现象提出了研究展望。

关键词：农村集体土地,农民集体经济组织,利益

参考文献

[1]李敏.农村集体上地自发入市的法学思考[J].华北国土资源, 2007, (2) .

[2]何元斌.农地流转参与主体与社会福利的关联度[J].公共管理, 2011, (1) .

[3]吴月芽.农村集体建设用地使用权入市流转的可行性探析[J].经济地理.2005, (3) .

[4]倪念.关于集体建设用地入市流转的研究[J].新疆农垦经济, 2012, (5) .

[5]吕振臣.我国集体土地流转改革的基点识别研究[J].山东社会科学.2007, (5) .

姜洋:为长期资金入市创造良好条件 第9篇

中国证监会副主席姜洋6月6日表示, 当前我国资本市场仍处于新兴加转轨阶段, 个人投资者数量占比高达99%, 机构投资者在规模、结构、投资能力等方面还存在巨大发展空间, 证监会将加快建设多层次资本市场, 推进新股发行和退市等重点领域改革, 丰富市场产品、加强稽查执法, 强化投资者权益保护, 培育成熟市场文化, 促进市场功能有效发挥, 从而不断优化保险资金等长期资金投资管理保值增值的市场环境。

同时, 证监会还将积极协调配合相关部门, 优化资本市场法治、税收等外部政策, 为保险资金等长期资金参与资本市场, 创造良好条件, 促进机构投资者与资本市场携手共进, 共同发展。

6月1日, 新修订的《基金法》正式实施。对此, 姜洋指出, 新修订的《基金法》正式实施, 不仅为财富管理行业健康发展提供了广阔空间, 也为保险行业参与资本市场开辟了新的途径。中国证监会将以贯彻落实新《基金法》为契机, 大力支持符合条件的保险公司等各类财富管理机构从事公募基金业务。证监会将推出以功能监管的制度定位, 在依法合规公平竞争的前提下, 对各类公募产品及公募基金管理人, 按照统一规定的标准进行监管, 促进公募资产管理行业做大做强。

问题奶粉入市调查 第10篇

“1100多道工序”，为何没能检测出这种化学物质?

2008年9月12日，河北省正定县南楼乡东宿村。耿金平的妻子从睡梦中惊醒，有人跑来告诉她：她家的奶厅——用于奶牛挤奶的地方——来了警察。

警方传唤了她的丈夫和女儿。

3天后警方称，耿金平因为三鹿奶粉事件而遭到逮捕。这个48岁的男子是奶厅的经营者，负责向三鹿集团供应收购的原奶——每天，大约有3吨原奶从他这里流向三鹿集团的生产线。警方认为，耿在这个环节向牛奶添加了致病的三聚氰胺。

与此同时，河北警方清查了当地的41家奶厅，并且传唤了其中的78人。最终，19人因涉嫌生产、销售有毒、有害食品罪被刑事拘留。这些人中，除了耿金平这样的奶厅老板外，还包括1名三聚氰胺的销售者。

“4头大牛，比在外面上班强”

在耿金平被逮捕5个小时后，《中国新闻周刊》记者在正定县东宿村见到了他的妻子。

南楼乡是个偏狭的村庄，位于石家庄以北30公里，交通不便。全乡22个行政村，5个村班子处于瘫痪状态，农民人均收入3800元，在全县9个乡镇中排位靠后。6年前，当地农民开始尝试在自家养牛，奶牛产业随后成为农民增加收入的主要出路，用村支书的话说，“4头大牛，比外头上班强。”

东宿村共有3个奶厅，耿金平经营着其中一家。

在这个没有门牌和奶厅标识的院子里，只有三面平房，废铁架和草料散落一地。如果不是外墙上写着“三鹿”等字样，很难将这家奶厅与周围的民房区分开来。

2004年5月，在三鹿公司的建议下，做饮料批发生意的村民耿金平带头出资建设了现代化的养牛场，率先致富。3年后，这个奶厅养殖的奶牛已达307头。

根据河北省警方的说法，2007年底，耿金平向三鹿集团销售的原奶因质量原因屡次被拒，造成经济损失。后来，他得知向牛奶中掺加三聚氰胺，可以提高蛋白质检测指标，便前往行唐县的一家化工原料店购买了一袋三聚氰胺，约20公斤。这些三聚氰胺按比例勾兑后，从罐车的顶部掺入销往三鹿集团的牛奶中。在这个不法商贩的家中，警方搜出了印有三聚氰胺的化工品包装袋。

此后，那家化工原料门店的店主还曾两次上门，推销这种化工原料。但至今，耿金平这个农民是如何学会向牛奶中勾兑这种化学物质的，仍是谜团。

三聚氰胺平日被用于生产日用器皿和装饰贴面板。它看上去像塑料粉末，微溶于水。在化学界，微溶于水的概念即是每100克水中含量低于0.1克。按照这个比例，耿金平每天最多可向3吨牛奶中兑3000克白色晶体。

这个说法在耿金平的妻子、女儿口中得到了证实。“我们家确实在2007年年底开始往奶里加一种原料，但不知道究竟是什么。”耿的妻子对记者表示。

耿金平的女儿说，在警察那里她“不承认”，当天就被放了回来。耿金平因为供认了事实，成了最先被逮捕的人。

供词记录，耿金平说他很清楚“三鹿集团要的是纯的鲜牛奶，不能掺任何东西。”他和他的家人，从不食用这种掺加了三聚氰胺的牛奶。

在耿家奶厅院外的马路上，奶农们聚集在大树底下关注着此事的发展。不断有奶户找到耿家院子里，他们希望耿家能够继续收购鲜奶，更等着还没交到他们手上的8月份奶款。

“1100道检测手段”为何失效?

乳品行业往牛奶里添加化学品的做法并不新鲜。最初为了恢复牛奶的芳香气味和色泽，奶场主人往牛奶里添加香料和色素，但到了后来，手段开始变味。2007年年底，就是在行唐的一个化工店里，耿金平买到了三聚氰胺。

耿金平那辆装满掺有三聚氰胺牛奶的货运车，大约需要1个小时就可以到达三鹿集团的门口。他的弟弟是车辆的驾驶者，原奶进厂里到奶粉灌装出厂，牛奶将面临1100道的检测关。

但在这1 100道检测关里，并不包括对三聚氰胺的检测。“除非常特殊的情况，无论是企业，还是监管部门，一般不会在常规的检验当中专门安排检测不可预测的化学物质。”在9月13日就三鹿奶粉召开的新闻发布会上，国家质检总局副局长蒲长城解释道。

但在2007年春夏之交，国家质检总局紧急部署对三聚氰胺的全国质量监督专项抽查，被检测的物质包括奶粉、液态奶等。

对于政府方面的监管——作为从2002年就开始蝉联“国家免检产品”荣誉的三鹿奶粉，也有着避免检查的充分理由。国家《免检办法》规定，产品获得免检资格后，在3年有效期内，国家、省、市、县各级政府部门在内均不得对其进行质量监督检查。

获得“免检产品”的条件共有5项，其中包括“企业具备独立的法人资格，产品质量长期稳定，并且有完善的质量保证体系”“产品市场占有率、企业经济效益在本行业内排名前列”——对于三鹿这样一个奶粉产量全国第一的企业来说，自然不成问题。

广东省社科院一位研究员也指出：“中国目前的免检制度有三个最严重的弊端。第一，门槛太低，按规定国家或省、自治区、直辖市质量技术监督部门连续三次以上抽查合格的产品，可确定为免检产品。三次抽查怎么能保证产品100％合格?第二，监督不力。一旦获得免检称号，其产品在三年内免于各地区、各部门各种形式的检查。这基本等同于靠企业自觉。第三，惩戒措施不力。即使按照法规规定，免检产品在有效期内发生质量事故，也只是视情节责令生产企业限期整改、停止使用免检标志、收回免检证书、予以公告。与免检获得的特权相比，义务和惩戒措施不力。”

而对“产品标准达到或者严于国家标准、行业标准”的要求，牛奶行业达标并不难。比如，鲜牛乳收购至今仍沿用着1986年的检测标准。

“1986年的标准允许牛奶有抗生素残留，而各国际组织和世界奶业协会组织10多年前，就公布不准使用抗生素残留的牛奶了。”中国奶业协会原副理事长王怀宝说。《中国新闻周刊》记者也查阅了相关标准——要生产优质的牛奶，必须先控制牛奶中微生物细菌的指标。中国牛奶中的微生物指标国家一级奶应小于50万个／毫升、二级奶100万个／毫升；而美国、加拿大收奶时规定，如牛奶中微生物超过5万个／毫升，就要从严处罚。

作为《免检办法》的一项补充，社会监督也算是一条红线。但是这个微弱的监督者，在三鹿奶粉的社会公关面前无疑是螳臂挡车。

4箱奶粉“买通”消费者

来自浙江的王远萍从2007年11月份起，在超市陆续购买了一批三鹿奶粉。食用后，他的不足1岁的女儿小便有颗粒沉淀，并伴有腹泻。

深圳工业物业正值投资入市好时机 第11篇

1、深圳土地紧俏,工业物业功能价值被不断挖掘

深圳土地总量小,发展过程中土地使用与管理不到位,导致深圳土地资源相当紧俏。面对深圳旺盛的土地物业需求,工业物业功能被不断挖掘,工业物业价值不断提升。

2、深圳产业扩大升级,总部物业需求强劲

深圳云集了众多中国优秀的高科技企业总部,腾讯、金蝶软件、中兴通讯和华为等知名企业总部均落户深圳。这些高科技企业正成为深圳经济增长最重要的动力之一。随着深圳高科技企业的快速成长与升级,企业总部物业将会成为未来企业办公及研发科技中心,以满足这类企业扩大或整合目前所需不同空间的需求。

3、深圳城市更新活跃,带来工业物业投资新机遇

深圳城市更新给工业物业投资带来新的机遇。以南油工业厂房为例,几年前售价基本维持在4000元/平方米左右,但是城市更新政策出台后,一些地理位置优越的工业物业在短时间内涨幅超过50%。同时,根据《深圳市城市更新办法》等新出台的利好政策与相关的城市更新规划,一些工业物业项目可以转换为商业价值更高的物业,其物业价值以及周边区域成熟度因此得到极大的提升。

上述利好现象使得深圳工业物业升值空间巨大,市场前景良好。然而,值得注意的是,与商业物业和住宅物业交易相比,工业物业在投资交易过程中也存在一些难点,有投资需求的企业需要谨慎对待。综合仲量联行过往的交易经验,张宁指出,工业物业投资过程中注意以下问题,将有助于投资交易顺利完成。

1、投资前需明确工业物业产权

由于历史遗留问题,深圳土地确权难度较大,部分工业物业产权不明晰,增加了投资工业物业的难度。但随着工业物业价值不断提高,政府以及投资双方也意识到产权问题明晰的重要性,未来相信会出台更多更细的相关政策。投资者可通过专业顾问公司寻找优质客户及项目,尤其是产权明晰的项目,从而提前避免由于确权而导致的各种困难。

2、寻求合理的估价标准

深圳工业物业价值受政府政策、产业发展、区域发展等因素影响较大,其估价体系尚未成熟,投资双方对物业价值预期存在较大差异。投资双方应提前寻求一套相对合理和符合市场现状的估价标准,并以其为参考,从而减少双方对物业价值预期的差异。

3、合理的交易模式有助提升效益

与商业物业和住宅物业交易相比,工业物业投资会受到更多的限制,同时也受到更多的关注,因此合理的交易模式以及未来的发展策划尤为重要。通过设计投资交易架构、优化交易流程、保障资金安全等方式,可有助于降低投资难度、风险与成本,提升投资效率与效益。