抵押程序范文

2024-06-26

抵押程序范文（精选3篇）

抵押程序第1篇

一、房地产在建工程抵押的涵义

在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。根据建设部令第56 号《城市房地产抵押办法》的规定:“在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”

依据我国法律法规,以正在建造的建筑物设定抵押权的情形有两种:其一,在建工程抵押;其二,预购商品房抵押。这两类抵押都属于以正在建造的建筑物设定抵押的情形,无非后者是预售的商品房,抵押人是购房人;而前者是既包括预售的商品房也包括非商品房的建筑物,而抵押人是在建工程的所有人[2]。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式,因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时,又可解决房地产企业的融资需求,现广泛地被采用,成为房地产管理部门办理的一个重要事项。

二、房地产在建工程抵押办理涉及的程序

在建工程抵押是当前房产登记中经常遇到的一种登记类型,当中存有不同的情形,各地登记机构操作方式也不同,给当事人带来不便,也影响了相关办理程序。目前,一些登记机构办理在建工程抵押要求在建项目达到商品房预售条件,从现有法律法规来看,并未作此要求。商品房预售许可的条件比在建工程抵押的条件苛刻得多[3]。因此,现实中经常出现房产开发企业申请不办理商品房预售许可而直接办理在建工程抵押的情况。

该类案件办理涉及测绘管理科、抵押管理科和商品房管理科相关办理程序。测绘管理科负责对测绘单位提供的房产测绘成果进行备案、审核,如在房产面积的测量方面以原始记录内容的完整度进行衡量。抵押管理科负责在建房地产开发项目的抵押登记手续。主要审核资金用途、资料主体、贷款经营权等。商品房管理科负责商品房预售许可手续,主要审查是否已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书,是否持有建设工程规划许可证等。商品房管理科办理商品房预售许可需经历材料受理、材料审核、许可审查后才能发放《商品房预售许可证》。

三、房地产在建工程抵押办理程序的现存弊端

申报在建工程抵押需要在房产管理部门的电脑系统内建立楼盘,如果由商品房管理科审核开发企业的资料后再建立楼盘,存在以下弊端:

1.增加商品房预售许可办理困难

若企业今后再办理商品房预售许可,由于在建工程抵押和商品房预售许可的要求不同,收取资料也不相同,且商品房预售许可为行政许可,时效性要求强,故此次提交的资料无法再使用,需开发企业重新提交资料,增加企业负担,同时,测绘管理科、抵押管理科和商品房管理科等办理机构部门与部门之间交接案件易出现空档,造成工作效率低下,开发企业在各部门重复提交书面资料,花费大量时间。

2.易造成商品房市场监管不到位

由商品房管理科审核开发企业的资料后再建立楼盘容易造成部分房地产开发企业钻漏洞,以申报在建工程抵押的名义建立楼盘,今后不再办理商品房预售许可,以逃避商品房预售管理中的诸多限制,如:商品房预售资金监管、预售方案公示、工程形象进度等,导致商品房市场监管不能到位。一旦出现商品房预售款、施工单位垫资款和在建工程抵押贷款三种款项相加超过了该商品房项目全部价值的现象,将严重损害相关利益方的权益[4]。

四、房地产在建工程抵押程序办理的改善

为进一步加强管理,提高工作效率,减少开发企业重复提交资料,节约其办案时间,建议针对上述问题设立“开发企业不办预售直接办理在建工程抵押”办案程序。此办案程序采取“三个部门各司其职,部门间通过业务联系单运转”的方式较为合理,具体流程如下:

1.测绘管理科审核开发企业资料

由于申报在建工程抵押需要在电脑系统内建立楼盘,而楼盘由测绘管理科负责建立,故办理此类案件需要由测绘管理科先行审核开发企业申报项目的图纸,确定共有共用部位,审核规划核定的物业用房是否已在面积测算报告内标注其位置、用途,以便建立楼盘。

房产开发企业先把相关材料送至测绘管理科,测绘管理科现审核图纸、共有共用部位和面积测算报告等,主要审核公用面积的测定是否合理、分滩和测定房产面积是否合理、计算房产面积的方法能否正确、测算用地面积是否正确、房产图的规格尺寸等方面是否符合相关的要求,备案后向开发企业出具“商品房共有共用部位明细表”。

2.抵押管理科核查开发企业资料

当测绘管理科审核完图纸和共有共用部位后,由抵押管理科审核房产开发企业的申报在建工程抵押资料,主要审核一是在建工程抵押贷款的用途必须是取得在建工程继续建造的资金。二是相关资料的主体应该一致,抵押合同上的抵押人必须是借款合同的债务人。三是在建工程抵押的贷款人只能是具有贷款经营权的商业银行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的国有土地使用权连同在建工程的投入资产[4]。抵押管理科审核房产开发企业提交的资料,符合在建工程抵押受理要求后向测绘管理科出具“申请建立楼盘(在建工程抵押)”联系单;如图纸材料与资金用途、相关主体等材料都符合条件,由抵押管理科出具“申请建立楼盘(在建工程抵押)”联系单。

3.测绘管理科在电脑系统建立楼盘

测绘管理科接受上述联系单后在电脑系统内建立楼盘,建立后同时向抵押管理科和商品房管理科出具“已建立楼盘(在建工程抵押)”联系单。商品房管理科留存测绘管理科出具的联系单备查,待今后开发企业前来申报商品房预售许可证时在建立楼盘前先与原楼盘核对比较,避免楼盘重复建立。

4.抵押管理科办理在建工程抵押

抵押管理科根据所建楼盘办在建工程抵押,由于楼盘内已标注各套房屋用途、共有共用部位,抵押管理科完全可以根据电脑楼盘和开发企业的申报资料确定哪些房屋可以办理在建工程抵押,同时把相关信息留存,以备查询。

通过设立上述“开发企业不办预售直接办理在建工程抵押”办案程序,将有效提高工作效率,保持部门之间业务衔接顺畅,同时减少开发企业的材料准备,节约开发企业的办案时间,有助于顺利解决开发企业申请不办理商品房预售许可而直接办理在建工程抵押这类案件。

摘要：近年来,房地产企业面临着前所未有的资金信贷难问题,利用在建工程抵押贷款已成为房地产企业的一种主要融资渠道。在建工程抵押是当前房产登记中经常遇到的一种登记类型,但各地的登记机构却没有统一的操作方式,现有的法律并未对在建工程抵押做要求,而且办理程序增加了商品房预售许可困难,易造成商品房市场监管不到位。为进一步加强管理,提高工作效率,可采用测绘管理科、抵押管理科、测绘管理科三科联动的方式,改善房地产在建工程抵押的办理程序,以促进房地产在建工程抵押办理的改善。

船舶抵押程序第2篇

一、船舶基本情况调查

确定抵押船舶的具体情况，包括船名、船舶的识别号、船舶的登记号、船舶呼号、船籍港、船舶的种类、尺度、吨位等

二、船舶所有权情况调查

调查船舶所有人/抵押人的地址、联系方式等，确认船舶是否为其所有，取得船舶所有权登记证书，或船舶建造合同及所有权归属证明文书（在建船舶）；调查船舶是否存在已抵押情况。

三、船舶抵押确认

取得承租人对船舶设立抵押的确认文件：船舶由多人共有的，取得2/3以上份额或约定份额的共有人同意设定抵押的证明文书，船舶已办理光船租赁登记的，取得承租人同意船舶设定抵押的文书。

四、船舶价值评估

资产评估机构进行船舶价值评估，出具船舶价值评估报告，双方签订对船舶价值认可的确认书。

五、签订抵押合同

确定抵押合同中抵押担保的债务的数额、抵押金额、抵押担保债务的偿还期限、抵押债务的利率。船舶原已设立抵押登记的，进行抵押权转移的，取得抵押权转移合同、抵押人通知抵押权人证明文书、原抵押权登记证。

六、进行船舶抵押登记

船舶抵押应到船舶登记机关办理船舶抵押登记，未经登记的，不得对抗第三人。船舶抵押登记时应提供抵押双方的身份证，委托第三人办理抵押登记的，还应提供委托书及受委托人身份证。除此之外，应填写抵押权登记申请书。申请书的格式如附件所示。

七、抵押权的实现

船舶抵押权人实现船舶抵押权的方式有“折价”、“拍卖”和“变价”三种。在物权法第一百九十五条规定了抵押权实现的条件、方式和程序：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。虽有上述规定，但实践中鲜有抵押权人与抵押人就抵押权的实现方式达成协议。因缺乏配套的程序性规定，抵押权人也未能直接向法院申请拍卖、变卖财产，抵押权仍通过诉讼予以实现。审判实践中，抵押权的实现通常是经过诉讼程序，取得生效判决以作为执行根据，再拍卖抵押船舶实现抵押权。

在具体实现程序上，可参照厦门海事法院裁定中信银行厦门分行申请实现船舶抵押权案——根据民事诉讼法实现担保物权的规定适用非讼程序，船籍港及船舶所在地海事法院对此享有管辖权，并有权作出可以作为执行名义的终审裁定。

附件：

中华人民共和国船舶抵押权登记申请书海事局（处）：根据《中华人民共和国船舶登记条例》的规定，现申请下述船舶办理抵押权登记，请予核准。船舶抵押人名称（盖章）船舶抵押权人名称（盖章）年月日船名船舶识别号船舶呼号船籍港尺度总长米；型宽吨位总吨净吨债权数额受偿期限船舶所有人/抵押人地址抵押权人地址联系电话原有抵押情况：船舶登记号船舶种类米；型深双方确认的船舶价值抵押金额利息率联系电话米申请人申明：保证所提交的所有材料真实、合法、材料反映的内容与实际情况一致。否则承担由此造成的损失。申请人（签字）：抵押权登记申请所附材料应交已交

1、船舶所有权登记证书，或船舶建造合同及所有权归属证明文书（适用于在建船舶）

2、抵押合同、主合同及复印件

3、抵押人和抵押权人身份证明文件及复印件

4、委托书及受委托人身份证原件及复印件（适用于委托他人办理）

5、承租人同意船舶设定抵押的文书（适用于已办理光船租赁登记的船舶

6、资产评估机构出具的船舶价值评估报告及复印件（适用时）

7、双方对船舶价值认可的确认书及其复印件□□□□□□□□□□□□□□□□□□年月日8、2/3以上份额或约定份额的共有人同意设定抵押的证明文书（适用于多人共有）

10、抵押权转移合同、抵押人通知抵押权人证明文书、原抵押权登记证书（抵押权转移移）□

11、其他

1、申请书应使用兰、黑色水笔填写，笔迹应清晰端正易辨；

2、申请书的申请日期应为递交申请且被受理的当日日期；

3、双方确认的船舶价值：即评估报告中认可的船舶价值；

房地产抵押典当业务程序第3篇

自1987年第一家典当行复出至今，典当业经历了从无到有、从小到大、从弱到强的发展阶段，现代典当业与传统典当业在概念上已发生了巨大变化，当物也已从动产扩大到包括不动产在内的几乎所有可以在市面上流通的物品，经营范围极为广阔。自2001年国家典当主管部门对房地产典当业务“开禁”以来，房地产典当已逐渐成为典当业大力开展的一类业务，甚至成为许多典当行的主营业务方向，并取得了较好的效益。随着人们对典当业的认识趋于理性，房地产在典当业务中的比重越来越大，有着更广阔的发展前景。泰信典当行自1993年成立以来，经过十几年的探索，在房地产抵押方面，形成了自己的一套经营方式、方法，还不成熟，在这里与大家进行沟通交流，以便得到补充、完善和提高。下面就房地产抵押业务从三个方面和大家进行探讨。

一、房地产抵押典当业务的概述

1、概念：房地产典当是指以房地产为抵押物，在相关部门办理他项权证后，由典当公司支付一定比例当金，收取相关费用，到期后出当人偿还当金，赎回房地产的法律行为。

2、业务对象：主体是拥有房产所有权和土地使用权的个人和企业。此处的房地产主要是指单位、私人合法拥有产权和使用权的商业用房、办公楼、仓库、厂房、土地等。

3、注意事项：通过近年来的实践，我们对于个人住房原则上不予办理。其原因主要是考虑绝当后的处置问题。2005年施行的最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债，意在确保被执行人（出当人）及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋这一基本生存权。该规定无疑使以房地产典当为主业的典当行在绝当时面临极大的坏账风险。因此，在了解了国家这些规定后，典当行如从事房地产抵押典当业务，又不致产生风险，最好是办理没有权属争议的产权房，而且是无人居住的。因此，在办理房地产典当业务时需要业主出具房地产证和身份证。同时，除房产所有人外，还需征得产权共有人（如：配偶、亲属等）的同意，并出具拥有第二套住房的证明或承诺。

二、房地产业务的流程

①出当人申请；②受理收集材料；③实地调查评估房地产价格；④内部申报批复；⑤与出当人签订抵押典当合同；⑥与出当人一起办理他项权利登记；⑦发放当金；⑧典当处理；⑨总结归档

三、如何规避房地产典当业务的风险

对于典当的行业风险，一些人认为从质（抵）押融资范畴讲，较之信誉贷款风险要小得多。其实这是一种不全面的认识，其中也存有较大的典当风险。一是由于房地产通常价值较高，而当金的数额以当物评估价格为基础，所以房地产抵押典当的当金数额通常要比常规金银首饰、汽车等当物大；二是目前房地产典当在典当行典当业务中的比例很高，使典当行出现主营业务突出与业务风险过度集中这一矛盾。一旦出现失误，典当行的损失将是巨大的。因此，我们不能只看发放当金大、综合费用数额大，还必须对经营风险有足够的认识和必要的防范措施。政策风险、经营风险、管理风险、市场风险、道德风险以及各种不可预测的潜在风险都是客观存在的，由于单笔房地产抵押业务金额巨大，一旦出现损失，将使典当行陷

入严重的财务危机，遭受巨大损失。因此，在办理房地产抵押业务时，我们必须牢牢抓住各项关键环节，不能过分执迷于以往的经验，要通过规范制度建设，严格操作规程，加强内部管理，把防范风险贯穿于业务的各个环节，主要是建立好两个体系：

（一）、建立完善房地产价格评估体系

房地产价格评估，是房地产抵押典当中的重要环节。准确的市场评估是开展房地产典当业务的基础，既避免了典当行风险、同时也保障了出当人利益。

评估参考因素

1、评估时点

房地产价格评估值并不是长期有效的，它根据周围环境的变迁、市场需求的波动而变化。因此，专业的房地产评估报告书都明确地标明评估时点和有效期限。

2、区域因素

这包括地段等级；基础设施；商服设施（银行、学校、邮局、医院、集市）；交通条件（公交线路和道路通达程度）；人口素质和治安状况；绿化环境；特别是该房地产所在地的规划发展前景；以及对物业价值产生重大影响的其他因素等。

3、房地产的个别因素

这包括物业用途（住宅、办公、商业）、物业权属、物业类型、建筑结构、建造年代、楼层、朝向、房型、面积、物业管理和装修情况等。

4、结合上述因素，控制好当物的给付比例

综合评判以上这些因素对房地产价格的影响，需要十分熟悉市场需求，有大量的交易经验。最重要的是要分清楚，哪些是主要因素，哪些是次要因素。

（二）建立法律保障体系

从目前来看，房地产典当业务的风险往往来自于各种各样的法律纠纷，而非房屋市场价值的波动上。毕竟不动产价格的变化相对较为稳定，而典当的期限最长也不超过6个月。典当行前期对房地产权属进行审核，典当双方签订抵押合同，办理抵押登记手续等，都是以防出当人一旦无力偿还本息时，典当行可以通过法律程序保护自己的权益。

1、前期审核

我们在受理业务时首先要做好出当人身份审核和房地产权属审核。内容包括：

（1）查验出当人有效证件

出当人必须提供合法取得房地产的权属证明文件；以共有房地产抵押的，必须经全部共有权利人的书面同意。

（2）查验房地产权属

抵押房地产必须为法律规定，属于可以进行抵押、允许典当行经营的范围之内。

如果房屋已出租，则须了解租赁状况、承租人、租期、租赁用途、租赁合同有否登记备案，出当人是否已将抵押情况告知所有承租人等。

2．房地产抵押合同主要内容

（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

（2）主债权的种类、数额；

（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积等；

（4）抵押房地产的价值；