旅游地产规划设计

2024-08-31

旅游地产规划设计（精选12篇）

旅游地产规划设计第1篇

一、引言

旅游地产的概念的出现是最近才开始受到广泛关注。伴随着传统的仅仅以观光旅游向着休闲度假旅游的慢慢转移以及旅游规划由单一的品种向着更加综合的开发的过程,旅游地产的概念也在现代化的旅游业中应运而生。旅游地产的出现伴随着经济不断进步以及人民生活水平的不断提升,因同时给旅游业以及房地产也带来新的契机,合理的旅游地产规划必将极大推动两者发展。对旅游地产的规划应该得到更加广泛的关注,希望能够带来更明显的经济以及社会利益。

二、关于旅游地产的定义

对于旅游地产的定义,目前的国内以及国际上还没有一个一致的定义,目前最为广泛的一种定义就是“分时度假”的概念。除此之外,我国的研究者认为旅游地产就是在传统的旅游定义上,对于旅游区的资源进行更加合理的开发以及规划,使得旅游区内的部分或者全部地产达到更高的利用效率。相对来讲,就是通过旅游与房地产的有机嫁接,实现旅游地产利益最大化。但是,这一定义仅仅是一个对旅游地产较为狭义的定义,仅仅注意到了旅游资源的房地产开发这一个方面,未能全面的考虑旅游城市以及旅游景点的土地利用。

三、国内旅游地产的现状和不足

我国的目前的旅游地产才刚刚开始起步,但是伴随着人们对于自己生活环境的更多关注,旅游和房地产的结合变得越来越重要。人们生活水平的不断提升以及理念的不断转变,不断的有旅游景点利用自身的风景和周边的环境作为开发的对象,作为房地产开发的亮点,受到民众越来越广泛关注。

目前我国的旅游地产的开发还面临这许多的挑战:第一:旅游地产规划观念急需转变。旅游地产作为一个新生的概念,与普通地产概念有很大不同,一些开发商未能很好的转变理念,仅仅将旅游作为房地产开发的一部分去处理。第二:开发产品单一。旅游地产开发仅仅关注到居住目的,未能综合考虑居民游玩、休息的需求。第三:投资开发过程不注意经营。传统的房地产项目,注重的是销售,旅游地产将更多的是销售和经营,只有而这的结合,才能促进开发的持续增长。

四、旅游地产的开发方向与规划方式

(一)旅游地产规划的要点

在经行旅游地产规划的初期,就要重视整个项目和使用消费者的细致全面的调查,能够对项目的规划能有一个更加明确的定位。通过协调交通环境、自然条件、人文环境以及旅游区的历史与消费者的使用和消费者的需求之间的关系。在进行开发的过程中,需要不断的进行市场的调研与评估,通过对调查结果的分析,确定项目开发的的规划与实施过程中的操作性以及利润性,进一步明确开发的重点。通过对旅游产品、整体规划以及布局的理念考虑入规划中,能够将城市的整体空间和消费者对旅游景点的需求相结合。特别要关注的是进行旅游地产的规划过程中,可以充分放大景点的优势,结合具有的历史涵义,构建一个具有优美周围环境外加人文气息的旅游地产项目。

(二)先造环境后建设

旅游地产的开发应该是一个从旅游到配套设施再到地产的过程,规划应该首先从自然环境开始,通过对周边环境以及基础设施的完善开始,才能跟好的改善原有的环境,根本上构建一个优美适宜的旅游气氛,通过对原有景观的改造,在人们能够真正享受到原汁原味的风景的同时,尽享舒适的居住条件。

五、旅游地产规划要点研究

第一:旅游地产的选址。旅游地产和当地旅游景点资源以及当地经济的发展情况都有很大的关系,具有良好的景观环境,可以很好地推动项目的发展,发达的地理区位交通环境可以为项目开发吸引更多消费者的关注。第二:对于以旅游景观,环境资源为基础的开发项目,必须坚持保护性开发的规范,仅仅是对环境资源的一种借用,以具有的景观、环境为根本的协调以及完善,禁止进行掠夺式开发对环境造成不可修复破坏。第三:对于目前的旅游地产的投资,动辄千万,很多都是亿元以上,对于项目进行全盘的规划、滚动开发以及持续调整时必须的。通过全面的规划,能够将项目资源最大化的利用,减小项目风险。滚动开发可以为项目的投资者最大化规避风险,提升项目的利润。动态化的调整能够直接的进行分步骤开发,对于出现的新情况及时调整。第四:旅游地产协调多方面的关系,实现多赢。旅游地产在进行项目开发时,需要与多部门进行协调,其中包括开发商、政府部门、消费者以及当地居民。所以项目开发需要协调各个方面的关系,统筹安排,协调管理,做到经济利益与社会利益的相一致,环境利益与公共利益的相一致。第五:项目的后期经营。项目在开发规划的时候,不但在进行前期的开发过程中,重视景点与环境的开发,在后期的调整过程中,也需要进行更进一步的大力协调,经营,实现各方利益最大化与项目持续健康的发展。

六、结语

如何进行旅游房地产规划第2篇

旅游房地产规划第一点：房地产和景观设计

旅游房地产的基础是景观资源，在旅游业内，景观设计已经是相当成熟了，并且形成了一套自己的设计体系。其中包括大地艺术、生态造景、艺术造景、科技造景等。房地产中的建筑景观体系也是相当完善的，但是在景观的理念上，还有所欠缺，在规划时，可以借用旅游业内比较成熟的理念来设计旅游地产的景观。

旅游房地产规划第二点：房地产和旅游休憩方式

旅游休憩方式有游览过程时间的把控、娱乐的内容和方式、吃住行、体验设置、生理节点设置、心里设置等等。

房地产游憩方式和旅游休憩方式有很多互通的地方。包括情景的设计、体验的设计、娱乐的设计等等。

此外，在规划时，要尽量延长游客的停留时间，增加客流量，提高游客的消费欲望和水平。

旅游房地产规划第三点：房地产和主题定位

旅游房地产规划很重要的一点就是主题的定位。旅游项目和房产项目的定位不同，旅游地产要更具独特吸引力，提升附加价值的功效。

最后红商网根据几年的探索了，可以讲旅游房地产规划的类型大致分为一下几点：森林旅游和养生地产结合、海滨度假和度假地产结合、温泉泡浴和温泉地产结合、文化旅游和文化地产结合、休闲旅游和商业休闲地产结合。根据以上几点，力求把旅游和地产有效结合，良性互动发展。

旅游地产规划设计第3篇

关键词：景观导向；旅游地产；规划；应用

前言：经济的发展带动人们生活水平的提升，基本的物质需求得到满足之后，越来越多的人们开始追求精神需求，这就促使旅游行业得到快速的发展。现阶段，旅游已经逐渐成为人们生活中的一部分，旅游的模式也变为休闲型旅游。在房地产发展的进程中，传统的住宅不断的进行演变，变为休闲型住宅，这促使旅游业与房地产业相结合，出现了旅游地产，旅游地产在进行规划时，要以景观为导向，这样才能保证规划的科学性，实现人与自然的和谐发展。

一、景观在旅游地产项目中的作用

（一）基础作用

从某种意义上来说，旅游业销售的产品就是景观，当景观具备的吸引力比较高时，就会吸引大量的消费者购买，从而促进旅游业的发展。在旅游景观设计中，造景技术已经发展的比较成熟，比如植物造景、生态造景、民俗建筑造景等，这些造景技术的应用促使旅游业更加繁荣的发展。当前，我国房地产在进行开发的过程中，也广泛的应用了景观技术，通过景观的美学价值，增添了房地产项目的价值，促使房地产项目经营的成功。基于此，在旅游地产项目中，景观是必须要具备的基础要素，通过景观的依附作用，为旅游地产营造出一个舒适的景观环境。

（二）核心作用

随着房地产的发展，其在市场上的竞争变得越来越激烈，为了更好的应对竞争压力，房地产开发商更加注重景观技术在地产开发中的应用，由此，也促使了房地产景观的发展，由最初的景观建筑变为现在的生态建筑、人居环境，与变化过程随之而来的是建筑的变化，变为现在的舒适型、温馨型，由此可见，在房地产市场竞争中，景观已经发展成为竞争的核心。基于此，旅游地产核心内涵的直接体现就是景观，当旅游地产的景观性比较差时，旅游地产就不会具有长远的发展，因此，在进行项目定位、策划规划等环节，必须要坚持景观导向。

（三）动力作用

现如今，旅游地产的发展速度明显减慢，为了避免旅游地产消失于市场当中，就需要充分的发挥景观的作用，通过更深层次的挖掘促进旅游地产的可持续发展。对景观深层次的挖掘主要体现在旅游地产的规划环节上，通过科学的规划措施，有效地发挥景观的促进作用，实现旅游地产长久的发展。

二、景观导向在旅游地产规划中的应用

（一）环境开发策略

在我国的景观资源中，既包含自然景观资源，还包含人文景观资源，同时还包含人造景观资源，无论是哪种形式，旅游地产在利用景观资源时，总的思想是先进行景观资源的保护规划，再进行开发规划。具体说来，环境开发策包含两种：第一，充分的保护自然资源。旅游地产项目在开发的过程中，会对自然环境产生一定的负面影响，为了将这种负面影响降至最低，就需要在开展规划工作时，以环境保护为基础，对自然界的缓冲和调节功能进行维护，以便于保证生态环境健康发展，基于此，规划要坚持因地制宜的原则，避免出现大量的改造自然环境的工程，在此基础上，对地产项目的绿化进行充分的考虑，比如屋顶绿化等。第二，节省原材料，减少能源消耗，在进行规划时，应该坚持就地取材的原则，也就是说，对于本地的建筑材料，要进行充分的利用，同时，对于施工中的废弃材料，通过筛选改造之后实现再利用。

（二）文化开发策略

首先，通过景观元素设计来营造文化。对于旅游地产的建筑来说，会具备一定的人文属性，因此，在规划建筑的形式时，可以将文化背景、历史传统等元素蕴含其中，从而让旅客通过建筑形式来感知文化。基于此，在进行建筑形式涉及中，必须要结合民族文化、时代精神来进行。其次，通过景观气氛渲染文化。文化必须要通过一定的载体才能显现出来，因此，为了将旅游地产的文化氛围体现出来，可以规划设计一些旅游活动，让人们在活动中体会旅游地产的文化，另外，还可以在旅游地产规划中设计主题公园、度假村等，通过这些载体来宣传文化。最后，通过城市经营来整合文化。旅游地产项目是一个长期的过程，通过不断地完善来丰富旅游地产的功能，在这个过程中，就可以将文化整合进去，起到文化宣传的作用。

（三）行为开发策略

只有消费者具备需求，旅游地产的规划才具备价值，因此，在进行规划时，要充分的满足不同消费人群的景观需求，对于不同的消费群体来说，文化水平、生活方式、景观的喜好等都不相同，基于这种差异性的存在，就需要在进行景观规划时充分的了解消费人群的不同需求，进而有针对性的进行规划。在进行规划设计时，为了将人与景观的距离拉近，还可以充分的调动消费群体的兴趣，让他们积极地参与到规划设计中，进而丰富旅游地产的功能。另外，旅游地产开发的侧重点为休闲性，追求的是人在旅行时，实现玩与休息的和谐，因此，在进行规划时，还要实现劳逸结合，为了满足这个需求，就需要更加注重人们实际的生活需求，将该元素加入到规划中，实现行与居的完美结合。

结论：旅游地产作为旅游业和房地产业结合的产物，其在发展的过程中，景观具有非常重要的作用。在进行旅游地产规划时，要坚持以景观为导向，在充分尊重自然的基础上，使旅游地产既能具备优美的景观设计，同时还能体现出丰富的文化底蕴，进而充分的满足人们的需求，实现旅游地产的可持续发展。

参考文献：

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[4]黄猛.武汉城市圈旅游地产发展态势与投资规制研究[J].湖北社会科学，2013，11（07）：67-70.

研究旅游地产规划的要点第4篇

旅游地产这一概念的产生是基于国内旅游市场的扩大和发展。伴随着人们物质生活的满足,人们越来越重视旅游的方式与环境,越来越向往那种休闲度假式的旅游,在对景观的观赏方面也有了更深层次的要求,单一的景观已经不能满足人们视觉的需求,这样就直接促使了旅游行业与房地产行业的有机结合,同时这种结合也正好符合市场需求、人们的意愿,是房地产市场发展的一个新的方向。

一、旅游地产发展所具备的条件

(一)必须要有优越的自然资源和文化氛围。

旅游地产的成功开发离不开以下两个必要条件,一是要有丰富的自然资源是旅游地产开发的基础。开发商在项目考察初期,就要对周边的自然资源有清楚的了解,对于自然资源的可开发度和利用度有全面的调查研究,在房地产的开发上一定要结合旅游的意识,时刻要想到是以旅游而开发的。二是要有一定的文化底蕴。对于旅游地产来说优美的山水不足以吸引人们长期的目光,必须有一定的文化氛围,这样使文化与自然的密切联系,游客才能流连忘返。例如中国龙山生态旅游基地就是人文景观与自然景观有效结合的一个案例,还有成都白马生态城就是以桃花文化、道文化、佛家文化与其特有的自然景观结合而构建的。这就充分体现了旅游地产的成功开发离不开以上两个条件。

(二)在规划上要合理,开发思路要清晰

1、规划的合理性。

在对旅游地产的项目规划上要明确目标客户群的位置,对范围内的自然资源和人文资源要有清楚的调研,交通方面也是不可忽视的一部分,正确的把握好旅游景区、旅游、生活居住的关系。制定项目目标和市场研究,调查要素的现状,在专业人士分析的基础上,要确保项目的开发有可发展性,之后要设计多种方案,为了明确设计的目标和方向,可互相比较和借鉴,选出更适合的设计方案。在旅游地产的整体布局,空间的旅游产品,要符合城市的整体布局思路,整体造型要特别关注城市空间上的布局,从审美的角度和文化的角度综合分析,把人与城市整体上的关系作为设计的主线,让景观的每一个部分的设计上都充满文化的气息。

2、在开发思路上以先改善环境再建房子为原则。

旅游地产的开发模式在不断的创新和发展,但是在其开发思路上一直以先改善环境再建房子为原则,例如有“世界第一球会”美称的观澜湖,就很好的遵循了旅游-配套设施-地产三段式的开发模式,首先把大量的资金投入到对配套设施的建设中,注重生态环境的保护,打造自己独特的文化品牌,这就使名山胜景凸现出来,其房产市场也发展起来。观澜湖国际顶级豪宅区配有全套的服务设备,小区内的环境都有专人保护,又有深厚的文化内涵,这样的旅游地产不被人们青睐都是不可能的。

二、分析旅游地产策划的关键点

(一)对旅游地产有个合理的定位。

对于旅游地产的规划要切实符合当地人文资源与游客们的心理需求,对市场的多种因素进行综合的考察。例如游客的消费水平、当地民俗文化、市场经济水平等因素,将多种资源整合,进而合理规划旅游地产项目,打造其旅游地产独有的特点,做到不重复,样式有创新,把旅游地产这一主题理念贯穿整体旅游地产规划中,让其具有特色化,这样才能把旅游地产项目规划好。

(二)在规划中倡导绿色低碳环保的理念。

在旅游地产项目规划设计时要本着以人为本的思想观念,以保护生态环境为设计目标,在项目开发的过程中把生态的可持续发展作为主线,在景观的设计中要保持城市整体的生态平衡,在旅游地产规划中时刻倡导绿色低碳环保的理念,这样旅游地产才能做大做强。例如阿联酋Masdar零碳城的打造,在规划上确定了旅游地产项目的主题之后,使用高新绿色科技项目,通过城市内部的自循环的方式,切实做到保护环境的目的,实现了零碳排放的理想化生活模式,其环境质量和景观的展示都受到了广大游客的称赞。

(三)在旅游产品的开发上要有创新。

对于旅游地产的设计,项目产品的创新意识是关键。在旅游地产的整体规划上,在情境、体验设计方面要形成一系列完整的产业链。对于旅游产品的功能使用上要尽可能的满足游客的需求,在建筑风格与空间布局上要有所创新,既要符合城市的整体规划,又能满足游客的视觉需求,在游玩方式上设计要具有多元化,适应市场的变化,这样旅游地产才能在地产行业中壮大成长。例如彝人古镇的成功开发就是我国旅游地产的转型成功例子,其主要是依托古镇的环境氛围,对旅游产品进行不断的创新和改变,把景区内的景点进行不断的升级,让游客在感官上有一定的冲击力,游乐设施上采取多元化设计,在维持原有项目风格不变的前提下,尽可能的在景点的布局上有创新,让游客年年都有想来看看的冲动。

(四)注重旅游地产的后期管理服务。

对于地产行业来说后期的管理和服务是其长期发展的主要部分。由于投资商在开发经验上还不是很充足,旅游地产所服务的群体层次不一,游客的类型也不尽相同,这就需要投资商在选择物业方面要慎重,选择那些对旅游物业有经验的管理部门进行后期的管理工作。通过物业部门的合理管理,打造出旅游地产独特的品牌,提高了知名度,这样才会有更多的人来入住,才能促进旅游地产的可持续发展。

旅游地产规划设计第5篇

在旅游地产策划与规划设计中有四大关键工程需要关注。

首先生态修复工程引领旅游地产走向立体化模式。旅游生态环境修复不仅能够给市民带来优越的生活环境，同时能够有效提高城市土地价值，推动城市各产业功能联动。在可持续发展中，生态越来越成为区域发展的核心竞争力，哪个城市抓得早、抓得准，谁就掌握了发展的主动权和竞争优势。在城市旅游生态建设过程中，应大力实施生态带动战略，提高城市绿化水平和景观建设水平，城市品质得到了有效提升，就能够大大增强城市发展的承载力和吸引力。

其次，品牌构建工程驱动旅游地产的城市特色功能圆满。城市欲宣传推广可宣传城市的宜居、宜业、宜游。在宜居、宜业、宜游这个互动当中，城市品牌化是营销城市、塑造城市形象的制高点。

再次，文化创意工程成为旅游地产城市功能的永恒主题。城市基础设施建设需要蕴涵文化特色。

旅游地产怎么“玩”？第6篇

旅游地产之所以在近几年“风生水起”，其根本原因在日益严峻的房产调控政策影响下，让其成为开发商纷纷寻求出路、转型的新领域。

万达集团董事长王健林曾断言，旅游地产和商业地产可能是今后中国经济转型升级的一个非常好的投资点。他所带领的万达，投资的旅游地产项目北起长白山、南至鼓浪屿，投资开发旅游项目的总规模预计达到1700亿元。

曾几何时，“好山、好水、好风光”是旅游地产最引以为傲的资源特色，但如今房企千军万马涌入旅游地产市场，让这些“养在深闺”的稀缺资源遭到了肆意破坏。

作为旅行者必去圣地的云南，如今已经陷入旅游地产疯狂开发的境地。从丽江、大理、腾冲、普洱的漫长旅游资源带上，各大房企纷纷进行“跑马圈地”式的资源抢夺，几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目比比皆是。

而放眼全国，从长白山到海南岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，在那些耳熟能详的风景名胜所在地，几乎随处可见旅游地产项目的身影。

以不足4万平方公里的海南为例，旅游地产项目遍地开花。全国十大房企排行榜中已有半数房企进驻，动辄便是数十亿元、上百亿元的投资，然而只有住宅缺乏配套的现实情况，让“国际旅游岛”成为“国际房产岛”。

根据统计数据显示，2012年中国旅游地产投资总额全年突破万亿元，旅游地产项目超过3000个。在旅游地产“野蛮生长”之下，其存在的种种诟病也逐渐展现出来。来自海南当地机构、未经官方证实的统计数据显示，截至2012年11月，库存量最少的三亚为11万平方米，按2011年的销售速度需要两年时间消化。库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。

同时，受开发模式的制约，旅游地产开发在向多城市、多区域快速扩张的同时，同质化、掠夺式开发、低水平建设等问题也随之而来。目前，大多数旅游地产项目实际上是旅游目的地的住宅地产，其发展空间非常有限，如果不从根本上转变旅游地产的开发观念和模式，旅游地产的区域性扩展不仅无法为市场提供更多更能满足旅居置业者需求的产品，更是对地方特色资源的极大浪费。

对此，复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民认为，国内旅游地产最显著的特点是“主角与配角的关系混乱”。理论上旅游地产70%的物业应该自持，最多30%用于销售，但是在国内比例却接近1比1，甚至有开发商主打概念型的旅游地产，不少城市已经出现项目建成却乏人问津的窘况。

谁能杀出重围幕帐？

目前，在国内房地产行业的百强中，超过三分之一的房企介入旅游地产，其中包括万科、中信、恒大、万达、龙湖、雅居乐、富力、佳兆业等在内的龙头房企都纷纷试水旅游地产。更有房企激进者，其旅游地产开发占比高达六成。

面临着国内旅游地产纷繁复杂的市场现象，已有房企开始在思考如何做好、做大、做强旅游地产，例如中信地产所提倡的“一站式生态度假新生活”理念。

2004年起中信地产以海南建设国际旅游岛为契机，沿海南东部黄金海岸进行项目布局，环绕三个机场、两条高速，分别在海口、博鳌、万宁、香水湾、三亚等区域布局，融合中信集团旗下优质资源，深度构建一个集滨海居住、养生休闲、高尔夫休旅、精品商业、游艇尊享、滨海娱乐于一体的度假投资平台，以“一岛四地，九盘联动”实现了打造一站式度假新生活系列产品的最初规划。

此后，中信地产将多年积累的经验和资源运用到旅游地产领域，抓住机遇布局全国。截至目前，已成功实施在辽东半岛、环渤海、长三角、珠三角等经济圈的旅游地产项目，打通中国南北动脉，实现从北至南、纵横5省的战略联动，在海南、大连、苏州、九江等多个城市打造了23个旅游度假系列产品。

作为中信度假地产的第23项力作，位于江西九江的中信庐山西海则对一站式生态度假这一理念进行了再次的传承与升华，深化了旅游度假地产的内在需求，重新定义了宜居宜心的产品理念，由此诠释中信地产“一站式生态度假新生活”概念。

作为中信集团及江西省的重点项目，中信集团整合内外部大量优质资源，通过打造高品质的产品和运营服务，旨在把庐山西海打造成“世界一流，中国首席”的心灵度假目的地。江西省旅游局副局长李瑞峰表示，中信庐山西海的开发为旅游产业的转型和发展带来了很好的开端和基础，对于中信地产在旅游地产产业的长久开拓做出了由衷的肯定，并表示江西旅游行业与中信集团携手，为进一步打造“世界一流、中国第一”的旅游目的地而共同努力。

据悉，中信庐山西海位于江西省九江市庐山西海风景区内，启动区占地面积7平方公里、植被覆盖率达89%、每立方厘米大气负氧离子含量达15万个、水源干净清洁能见度达到11米……丰富的原生态资源，为旅游度假提供了良好的基础。项目占据最美湖岸线景观，坐拥“7湾、8岛、1湖、1山”罕世资源，重点打造“1个小镇、2个公园、3个基地、5个主题酒店”，以“身心修养”为核心价值，构建“身心学禅”四大价值体系。在项目设计过程中，中信地产加强了对环境保护的实践，社区内将大量采用太阳能和风能发电，采用全地下垃圾收集、真空管道垃圾处理，让生活垃圾不会污染环境。客户出行也将以环保车和自行车为主，全面彻底贯彻绿色生态系统。

对此，中信地产南昌有限投资公司营销总监李刚表示，中信庐山西海并非一个简单的住宅加酒店项目，因此与其他旅游地产有重大区别。项目将立足于赣鄱文化，以生态契约、休闲养生、商务会议、绅士运动、教育培训、禅修太极为主提供一系列配套产品，并力争能形成相关产业链，不仅为园区服务，也能辐射到前来旅游度假的其他消费者。

从单一式到复合型转变

近年来随着人们日益高涨的休闲度假需求，旅游地产被人们列为“休闲刚需房”的旅游地产开发，也越发受到众多房企的追捧。2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元，国内房地产前100强企业都已进入或准备进入旅游地产开发领域。有业内人士大胆预测，旅游地产将为楼市带来“后黄金十年”。但旅游地产本身与传统住宅产业有显著区别，对房企资质、配套设施、自然环境和交通建设以及服务打造等方面都有着更高的要求，如何为项目赋予真正的活力和脱颖而出的魅力，需要房企较强的资源整合以及整体布局能力。

一般而言，旅游地产的发展存在三个阶段：第一阶段以旅游为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店。第二阶段是大规模的人居地产与旅游景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合。

对此，中国房地产业协会旅游地产秘书长蔡云指出，伴随着旅游地产的不断升级和发展，房企要做好旅游地产，必须转化开发思路，即从单一模式转向复合模式。因为，复合型旅游地产打破了传统旅游地产中单一的“在旅游区造房子”的模式，成为集商业、旅游、健身、娱乐等功能为一体的一种全新旅游地产经营模式。另外，要做好旅游地产，就必须依托当地文化资源打造度假休闲产业链，将一个个精雕细琢的旅游地产作品实现百年传承、防止滥用资源的过度开采。

北京交通大学经济管理学院旅游管理系教授王衍用认为，对于旅游地产来说，首先营销的是一种生活方式，其次是营销环境的品质，再次是营销高品质的服务，房子反而不是非常重要的环节，更多的是成为一种载体。未来的旅游地产，应该首先考虑主题，不要总是考虑载体。

复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民认为，房企要做好旅游地产必须明确以下几点。第一，房企要想明白是做地产还是做旅游。旅游地产一部分可以出售，一部分一定要自持，并需要长期经营、包装、策划，不能以操作住宅的方式来做旅游地产。第二，旅游地产经营需要大量的资金支撑。旅游地产需要一系列的娱乐项目支撑，要不断地更新，没这个能力最好不要介入。第三，旅游地产开发商必须清楚地认识到，并不是有特殊的山水资源，就可以做成、做好、做大旅游地产，毕竟在同样的区段里，存在其他同业的竞争，“如何在产品差异化方面准确市场定位”才是重中之重。第四，人才的支撑也很重要，而且要有丰富的从业经验，这样才能保证旅游地产的可持续性发展。

浅谈旅游地产的设计管理第7篇

旅游地产, 顾名思义是指依托旅游资源进行房地产开发;一般的旅游地产都以游客为最终消费群, 建成集旅游、度假、休闲、娱乐、商务等为一体的大型综合项目。我国经济的迅速崛起, 人民消费能力日益提高, 旅游业不断加速升温, 而房地产业和旅游业的交集旅游地产, 逐渐浮出水面。笔者认为成功开发旅游地产的关键在于旅游资源和地产开发的相辅相成, 通过旅游资源来聚集人气、拓宽房地产的市场, 而通过房产开发来完善周边的配套设施、拉动消费, 两者相互促进才能可持续发展形成双赢局面。

设计是一个项目建设前期的关键环节, 而旅游地产的设计具有周期长、专业杂、参建者众多等特点, 因此旅游地产的设计工作相对复杂、管理困难, 本文探讨了旅游地产设计管理的重要性以及如何才能有效进行旅游地产的设计管理工作。

1. 设计管理的概念

笔者研究的设计管理不同于设计单位内部自身的管理工作, 是指从业主的角度进行的设计管理, 管理的人员内容涉及项目的全周期、全方位, 虽然管理的重点仍然是在设计阶段, 但是管理的范围会从设计阶段持续到实施阶段, 要求设计管理团队负责组织整个设计过程, 并对设计过程进行监督, 对设计的结果进行审查。业主的设计管理不仅仅是技术方面的管理, 还必须要有组织和协调能力, 要协调整个项目各个阶段的设计、各个专业的设计, 甚至要协调设计单位与政府部门、施工单位和运营管理团队之间的关系。

2. 旅游地产设计管理的重要性

(1) 设计管理决定旅游地产项目的成败。

在设计阶段开始之前通常是项目的定位策划, 而设计工作就是将在定位策划原本抽象的概念变成实实在在的具体的可操作的东西。应该说在规划设计之前, 项目的轮廓只能是人们脑海中的想象, 甚至每个人的想象还完全不同, 但在设计工作结束后, 就已经可以通过图纸和文字的方式来表达, 然后将其实施建设。所以设计工作是一个从无到有的过程, 设计成果的优劣将直接影响到项目的成败。

设计管理团队不仅要具备最基本的专业知识, 能够审查图纸的质量、深度是否达到国家和业主的要求, 能否满足下一步实施阶段的要求;还要求设计管理团队要对项目的定位策划有充分的理解, 有能力在设计过程的事前、事中、事后能够始终把握项目的方向, 使设计能够以策划定位的成果为依据进行。

(2) 设计管理会直接和间接影响项目的成本。

项目的建设周期包括决策阶段、设计阶段、实施阶段和运营阶段。从表面上看大量的资金投入在实施阶段和运营阶段, 决策和设计的费用往往不到项目总费用的10%, 但是正是这不到10%的前期费用会影响今后超过80%的建设费用和运营费用。所以真正决定投资大小的是决策阶段和设计阶段。当公司的决策者决定一个项目上马后, 建设费用的关键就在于设计阶段, 而造价控制的任务就落到了设计管理团队身上。

一个旅游地产开发的规划方案阶段会决定项目的整体布局、土地利用率、容积率、建筑密度等;初步设计阶段会决定其中子项目的建筑规模、建筑类型、基础类型、结构形式等等;施工图阶段又决定了设备选型和建筑材料等。这些都直接影响工程造价, 并且越靠前的阶段影响越大。据统计, 在同样满足既定功能的前提下, 科学合理的设计可以降低10%左右的造价。而有些项目在设计时由于缺乏系统性、设计完成后又不进行整理优化会间接增加不必要的浪费。例如功能配置不合理, 影响正常使用增加运营成本;各专业设计之间存在矛盾造成停工、返工增加建造成本。

设计管理团队始终有成本控制意识, 在挑选设计单位时就应当注意选用有经验的设计团队。对每一个阶段和每一个专业的设计成果都应认真审查, 尽量避免不合理的设计, 反复优化, 科学降低建设成本。

3. 旅游地产设计管理的难点和问题

(1) 项目规模大、周期长、系统复杂。

旅游地产项目占地少则几百亩, 多则几平方公里, 投资往往都在10亿以上;通常完成全部开发的周期至少5~8年。正是因为旅游地产具有规模大和周期长这两个特点, 使得旅游地产的设计管理要比一般的房地产开发的设计管理复杂很多。

旅游地产的开发是成片区域的综合性开发, 所以设计管理会包含各类专业, 在进行总体规划设计时会涉及城市总体规划、区域控制性规划、土地利用规划等, 还会涉及一些市政工程的设计包括市政道路、桥梁堤岸、综合管网、市政景观;单体的设计更是会包括住宅、酒店、度假村、商业等内容, 涉及的专业包括建筑、结构、机电、景观、室内设计等。除此之外, 旅游业本身就是一门相当专业的科目, 会牵涉到历史、人文、经济学等, 普通的设计人员只精通自己专业的那一部分, 很难把握旅游资源的合理利用。

旅游地产开发的周期5年以上一般会分期开发, 设计的工作也会根据分期开发的要求分区域分阶段进行。一般先进行总体规划明确项目的总体布局、功能分区、交通组织等, 然后再以总体规划为依据开展具体的设计工作。所以设计管理工作将贯穿于整个项目周期, 即使在总体规划明确之后也有可能因为先期的建设中积累的经验对后期的设计进行调整。

(2) 对各类设计单位的管理。

旅游地产项目经常会聘用一些境外设计单位, 一方面是因为旅游地产会引进一些国际品牌, 例如主题公园或者大型游乐场;另一方面由于旅游地产的概念在中国起步较晚, 因此境外的设计团队相比国内的更有经验。由于近几年我国房地产业发展迅猛, 对设计的需求很大, 使得越来越多的各种设计机构参与到国内的项目建设, 现今设计市场中的设计公司大致可分为以下三类: (1) 早期就已经形成的国内大型设计院, 这类设计院相当熟悉国内的设计规范; (2) 境外的设计公司, 通常来自发达国家, 他们代表国际先进的设计理念, 在世界各地都有他们的设计作品。由于全国各地的建设项目众多, 相比发达国家日趋饱和的建筑市场, 我国的建筑市场给他们提供了舞台, 同时也能获得丰厚的回报。但是这些境外设计公司对中的设计规范和业主的管理方式相对陌生, 同时存在语言的障碍和文化的差异, 在设计过程中不免会走些弯路; (3) 前两种的结合, 这些设计公司通常在国内成立设计公司或者工作室, 会聘用国内设计人员, 主设计师会有经验丰富、理念先进的境外人士担当, 具体的设计工作基本在国内完成, 这种方式既能发挥国外设计单位的创意又能使之符合国内设计规范, 而价格也相对适中。

对于不同类型的设计单位设计管理应有不同的侧重点。对于境外的设计单位应当充分利用他们先进的设计理念, 他们的设计成果无论是总体布局还是建筑形态具有创造力, 但是新颖的设计往往施工难度大、造价高, 不一定能够符合国内规范、满足业主要求, 这时业主的设计管理团队的重点就是协调, 协调设计单位与政府部门之间的关系。政府部门也是希望有好的作品来帮助提升城市的整体形象和品质, 所以三方的目标是一致的, 只要有良好的沟通渠道和务实的态度就一定能够做出既精彩又符合要求的项目。对于国内的设计单位都很有自信能够完成施工图设计并通过审查, 但是能否百分百的实现方案设计的设想就存在问题, 这时设计管理团队就首先要让国内设计单位充分理解方案设计的意图。通过图纸交底或者在施工图完成后交予方案设计单位审查的方式来保证最终的设计成果质量。

4. 如何做好旅游地产的设计管理

(1) 建立复合型的设计管理团队。

旅游地产项目是综合性很强的项目, 想做好旅游地产项目的设计管理就必须全面, 要懂规划懂设计、要懂经济懂旅游、要会管理会协调。人们不可能找一群由全才组建的队伍, 但是这支队伍里面应该有各方面的专业人才, 同时团队内部有良好的沟通氛围和互补互助的意识, 形成一个复合型的团队。

项目的决策者应当成立一个复合型的设计管理团队, 因为即使是再优秀的决策者也不可能将一个旅游地产项目全面考虑到位周全, 所以要有复合型的设计管理团队, 并且将自己的意图充分灌输给这个团队, 使其有良好的大局观, 在项目开发的每一个环节都能体现决策者的意志, 才能保证项目的开发方向不偏离既定目标。

(2) 加强沟通协调能力、强化设计优化意识。

业主的设计管理团队能力, 比专业的设计能力和沟通协调能力更为重要。因为业主的团队要面对各类设计单位、政府部门、施工单位、供应商等。这些单位与业主之间、单位与单位之间有很多矛盾需要解决, 而解决这些矛盾的最好方式就是沟通和协调。管理团队要有能力组织和管理各专业设计单位一同有序开展设计工作, 如果各专业之间存在的矛盾不能及时发现就会直接对项目的成本、质量、进度造成影响。碰到类似的问题不是简单的将几家设计单位叫到一起开会就能解决, 因为解决问题的方法不止一种, 每一种方法都会有得有失, 设计管理者本身要有明确的意见, 引导各设计单位朝一个方向改进。

另外, 设计管理的一个重要工作就是发现设计单位设计过程中存在的问题然后要求其优化, 问题可能是不同专业之间的矛盾, 也可能是本专业自身欠妥的。设计优化工作可以合理降低成本、加快工程进度, 所以设计管理团队的每一个成员都应当有强烈的设计优化意识。当然业主的资源有限, 很难将设计优化工作做到详尽, 充分利用外部资源是一个很好的方法, 可以通过各专业单位之间的互查来避免矛盾、让方案设计单位审查施工图来确保效果、甚至聘用专业顾问公司进行图纸审查提出优化建议等方法都能帮助更好设计管理。

(3) 善于学习、积累经验。

旅游地产项目周期长, 在分期开发的过程中要善于学习积累经验, 一旦发现问题及时调整。旅游地产项目虽然具有唯一性、不可复制, 但仍有一些共性, 笔者总结的经验有以下几点: (1) 项目要有自身独一无二之处、可持续发展才会有生命力; (2) 交通组织和游客的线路是设计中必须重视的环节; (3) 基础配套设施的完善是旅游地产成功的前提; (4) 专业化的管理是旅游项目高品质的保证; (5) 与旅游公司和酒店的合作会帮助推动项目。

总而言之, 旅游地产是一个特殊的产品, 在我国的发展还刚刚起步, 对业主的设计管理团队的要求相当高, 公司的每一名成员要清醒的意识到难度和挑战, 在平时的工作中不断总结, 汲取经验才能更好的推动旅游地产项目的健康发展。

参考文献

[1]余源鹏.旅游房地产项目开发全程策划[M].北京:建筑工业出版社, 2009.

旅游地产规划设计第8篇

在中国,近年来随着国民经济的迅猛发展,大众的旅游消费取向随着人均GDP的攀升而逐渐由观光型转变为观光度假综合型。随着城市传统房地产开发趋于饱和,开发竞争和风险加大、利润减薄,使得开发商不得不探索新的领域。旅游房地产作为旅游业与房地产业的交叉产物,具有高附加值及强关联性,吸引越来越多的房地产开发商投资其中。在旅游景区开发建设中,将旅游开发与房地产开发相结合,可以使旅游资源的边际效应得到充分的体现,促进景区旅游功能的完善和综合效益的提高,并促进旅游业的发展。由于旅游活动及旅游房地产开发会对当地自然环境产生不良的影响。如何尽可能地减弱这种影响,使建筑于自然和谐共处是我们建筑师不得不考虑的一件事情。

1. 自然资源依托模式旅游房地产相关概念

旅游房地产的概念,目前在国内还没有统一的观点。从广义上讲,所有同旅游相结合的房产项目都可以叫旅游房产。旅游房地产不同于一般的房地产项目,它具有要素的综合性、资源的依托性、开发销售和经营方式的多样性以及生活方式的非常态性等特点,目前被学界较常采用的观点认为:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能。

自然景观依托模式:是指旅游房地产地处旅游资源覆盖范围之内或紧邻旅游资源的旅游房地产开发模式。自然资源依托模式在旅游业发展的初级阶段为旅游业的发展提供了基础,是旅游目的地留住游客的基本条件,是旅游地延长游客逗留时间的、提高旅游消费层次的条件。

2. 自然资源依托模式旅游房地产现存问题

中国旅游经历了20年的观光旅游时代,在这一其间绝大多数旅游房地产项目是依托着优良的自然资源而进行建设的,包括:旅游景区地产、旅游商务地产、旅游度假地产、景观住宅地产四大基本类型。而自然资源依托模式旅游房地产多建设于旅游景区之内或紧邻旅游景区。其建设对旅游资源既有加强宣传、促进开发的等积极作用,也有破坏、污染环境,建筑与景区景观相冲突等消极作用,存在以下一些问题:

(1)建筑污染

由于现代建筑材料及建造工艺的使用,以及对环境因素没有进行充分考虑,使得新建建筑与周围环境互相冲突、互不兼容。这不仅损害了自然景观整体美观,而且导致自然资源不可逆的破坏,也使自然景观的经济价值有所下滑。(图1、图2)

(2)设计思维方法城市化

旅游房地产在使用功能上具有城市房地产的便捷性这一点是不存在异议的。但自然资源依托型旅游房地产的卖点就是优美的自然环境及丰富的动植物,过于城市化不但忽视了旅游产品特色、旅游者行为心理需求,更加影响了建筑的使用和旅游区环境的质量,使旅游区的吸引力下降。

(3)建筑设计观念不全面

现在大多建筑设计观念注重考虑建筑与景观环境和空间环境的关系,对生态环境和旅游因素的考虑有所欠缺,未能宏观地与旅游发展及自然生态保护结合起来。这使得建筑可能在空间和美学上是成功的作品,但是缺少对于生态环境保护和引导旅游活动模式发展方面的贡献。

(4)项目建设的无序化

由于我国旅游房地产比国外起步较晚,现阶段虽有长远发展,但仍然未发育成熟。优良的自然资源往往会使旅游房地产项目一哄而上,由于缺乏行业的组织协调导致各个房地产项目建筑风格在空间就存在相互不协调导致景区内建筑风格混乱降低了旅游区的吸引力。其次房地产项目由于市场及资金等原因往往采取分期建设的方式,在建筑设计上会出现前后期建筑风格不统一的现象,这是项目建设在时间上的无序化。

(5)建筑物本身特色不明显

国内一些业主方和设计方对建筑设计对于推动旅游发展的作用意识不充分,远不如旅游业发达国家敏锐。在自然景观越来越均质化的今天,人们旅游需求和观念不断发生转变,建筑本身很可能成为重要的旅游吸引物,建筑在旅游过程中的角色越来越重要。如位于美国佛蒙特州的Stowe Mountain Lodge(图3),其自然景观资源并不出众但是其建筑设计却是十分具有特色,为项目增加了不少吸引力。

(6)建筑设计与其他参与方配合不足

旅游房地产的开发及建设是需要多专业、各个利益方共同参与的。由于缺少其他领域知识和技术的支持,建筑师不能在宏观的角度进行建筑设计,建筑设计只满足少数几方面利益(经济利益、建筑对景观的需求等),却忽视了长远的发展(生态系统的保护与恢复、自然景区的可持续发展等)。

3. 自然景观旅游区环境的特征

我国是拥有最多自然地形动植物种类的国家之一,这也使得自然景观旅游区的环境特征十分明显。

(1)多样性

“多样性”特征是指生态系统的多样性和生物物种的多样性。自然生态系统类型有森林、草原和草甸、荒漠、内陆湿地和水域、海洋等。动物类型包括哺乳、两栖、爬行、鸟类、鱼类;植物类型包括苔藓、蕨类、裸子、被子等,其中各种类型的物种更是数量众多。

(2)“地域性”特征是指环境之间明显的地域差异。地理位置的差异,造成气候、动植物、地貌等自然景观要素的差异。人为作用越小的地方,这种地域性特征就越容易图显,城市化程度越高的地方,地域性差异越小。环境的地域性与多样性一同构成自然景观旅游区开发的依托。

(3)“脆弱性”是指该环境极其容易受到破坏,以及难以恢复的特征。自然环境主要有地貌以及在其中生存的动植物,由于自然环境是地貌及动植物经过长期演变而形成的,人为活动可以破坏它们,却很难或是无法恢复它们。在进行旅游及房地产开发时,旅游活动和建造活动会使这种脆弱性暴露得更加明显。

4. 自然资源依托型旅游房地产建筑设计对策

4.1 生态环境的需求

自然景观房地产在建设选址上应当避开生态敏感区,建筑设计充分考虑环境因素是建筑与环境有机统一。建筑在满足功能需求的前提下尽量减少对基地地貌及生态环境的破坏。建筑材料多选用本地材料,以避免外来材料的输入对生态环境的破坏。

4.2 建筑风格的需求

由于自然环境的多样性及地域性,使当地原有建筑在经历漫长的演变过程中形成了具有当地特色的建筑风格,在建筑设计时应当多汲取当地建筑风格,将当地建筑的固有元素融入当建筑设计中,使建筑在满足功能上便捷使用的前提下,又与当地建筑环境有机的统一,以满足旅游者的心理及提升景区的吸引力。

4.3 建筑能源的需求

自然资源依托型旅游房地产的开发在项目选址上靠近自然景区远离城市区,这就使房地产项目在能源(水、电、供暖、制冷等)使用上不如城市便捷。而燃煤及燃气会造成大量温室气体和废弃物的产生而影响环境,并由于高昂运输费用而是使用成本增加。而资源景区本身具有更富的天然资源如太阳能、风能、地热能等。在进行建筑设计时合理的能源体系及建筑设备的选用既可以减小对环境的影响,也可以是后期的维护使用费用大大减少。

4.4 服务对象的需求

作为自然资源依托型旅游房地产与传统城市房地产,相比其服务对象不仅仅是使用者这一单一服务对象,还应该照顾到旅游景区中动植物的需求。自然景区原本就是动植物栖息地,房地产的开发对动植物不应是占据和剥夺其栖息地,而是有机相融和谐共处。在设计过程中除了设计满足人使用的建筑外还应当适量设计以供当地动物使用的建筑及构筑物。既使当地生态环境得到保护,又可以使旅游者感受到真切的自然环境。

4.5 各个参与方的需求

自然资源依托型旅游房地产与传统城市房地产相比,其参与方更为多样化。在设计过程中其知识及技术的需求不止局限于建筑学及其相关专业,更应该跨学科的进行资料的搜集和意见的听取,如生物学、地理学、旅游管理学的学科。这样才能使最终的建筑设计使生态环境得到保护,使用者需求得到满足,建筑风格与景区环境相互统一相互促进,从而使各方参与者的利益得到最大化。

5. 结语

我国是地理跨度非常广泛的国家,拥有的自然景观资源也是最丰富的。伴随着我国旅游业由观光型向观光度假综合型的转变,将会有越来越多的旅游房地产依托优良的自然资源进行开发。建筑设计也从单一考虑建筑与景观关系环境关系逐步向建筑与生态系统、环境保护、地域特色等复合关系的综合考虑中。通过建筑设计解决旅游开发、环境保护、自然资源利用之间的矛盾,达到良性、可持的续发展是我们建筑师需要努力的方向。

摘要：旅游房地产作为旅游业与房地产业的交叉产物,现在在我国越来越受到重视。一些依托自然资源而开发的房地产项目在开发过程中也暴露出一些问题。本文对自然资源依托型旅游房地产进行总结分析发现其问题并结合自然景观资源的特征提出相应建筑设计对策。

关键词：旅游房地产,自然资源依托型,建筑设计,对策

参考文献

[1]鲍晓丽.自然景观旅游建筑设计与旅游、环境的共生华南理工大学博士学业论文2011.12

[2]张雪晶.旅游房地产开发模式研究【J】.商场现代化,2005(5):38-39

[3]张晓龙.河北旅游地产业现状及问题的调查研究【J】.产业与科技论坛,2013年12卷第1期:57-58

[4]宋飞.旅游房地产悄然起步【J】.中国经营报,2001(6)

旅游地产规划设计第9篇

绿维创景, 作为规划设计机构, 在服务开发方的同时也见证了旅游与地产的发展演变。2014年, 在房地产市场进入“分化”期的背景下, 北京绿维创景规划设计院院长林峰认为, 旅游地产开发尤其要注重与城市相结合、与产业服务相结合、与创新商业模式相结合。

产城一体化综合开发模式

虽然旅游地产仍面临空置率较高等问题, 但在我国房地产面临调控的大环境下, 有效地引导房产企业从住宅地产开发转向旅游地产开发, 借助旅游业的发展形成房地产行业新的“内生型”经济增长模式, 此举意义深远。从国际旅游业发展经验来看, 中国的旅游业发展已进入到休闲度假阶段。旅游地产的发展既可以满足我国中产阶层对高品质休闲度假生活的需求, 还可以成为投资的新兴领域, 对他们而言, 实可谓一举两得。

就本质而言, 旅游地产属于房地产开发。关于国内房地产市场, 林峰认为, 首先, 房地产市场近年增长非常快, 因此构成了一条由土地开发—房产开发—城市建设的财富价值链, 政府、开发商、投资人等各方均从中受益。这是房地产发展的基础, 也是土地开发的基础, 同时也是区域发展的基础。其次, 房地产价格即将在3年内到达顶部区域, 尤其是在一次性刚需消费下降的带动下。第三, 房地产市场已经迎来了分化阶段。这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转变, 而是细分的转换, 具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、产业结合模式的差异化, 以及与新型城镇化结合的差异化。拥有客观土地升值价值、客观的房产升值价值、与产业结合的产业性地产运营价值的区域是未来地产发展最重要的支撑。另外, 由于房地产要结合城市聚集发展, 因此, 新型产业聚集区、产业结构调整区域也将成为未来房地产持续增长的主要区域。第四, 在这样的分化结构下, 地产行业发展结构的基本趋势简单来说是以综合开发为核心, 产业与地产相结合、产城一体化的区域综合开发模式。这种发展模式与国家层面上的城市开发、区域发展相关, 其中, 由于地产商能有效整合土地、房产、金融、产业四个方面, 所以房地产商将成为未来新型城镇化的主导者。

具体到旅游地产, 林峰认为, 由于有旅游、休闲、养老、文化等产业的支撑, 以及内需型消费结构的支持, 发展比较快。目前旅游地产已经从楼盘项目开发步入了以旅游为导向的区域综合开发新阶段;市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会, 变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。因此, 在这个分化期更应调整发展思路, 旅游地产是目前房地产市场上最炙手可热的投资项目, 各大地产企业纷纷将投资目标转向旅游地产, 但在诸多旅游地产项目中, 真正成功的项目仍在少数, 大部分项目仍然难逃种种开发和运营问题的困扰, 事实上, 很多地产投资并没有对当地经济发展带来真正的推动, 很多房子卖出去后都空在了那里, 成了“鬼”城、空城。就2014年的具体情况来看, 楼市的分化态势也将体现在地产商身上。一些有实力, 有正确发展思路的企业会得到更多的发展机会, 而如果仍然坚持销售地产的套路, 很容易导致旅游地产泡沫的产生。

对于旅游地产的未来开发策略, 林峰给出了自己的观点, “产城一体化”的综合开发模式是未来地产商发展的主要方向。“产城一体化”就是用产业去带动土地开发和城市开发, 用产业去带动一个城市的房地产开发;同时, 销售型地产和经营型地产相结合, 和多种业态整合相结合, 这样就不仅仅是开发住宅房产, 而是在进行区域综合开发甚至是进行城市开发。对于旅游地产来说, 林峰认为未来发展应遵循以下思路:首先, 是“开发综合化”, 旅游地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色, 而是要注重与城市的结合, 成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商, 进行以泛旅游产业为主导的产城一体化建设, 包括旅游综合开发区、旅游综合体、旅游小镇、休闲度假区、休闲小镇、文化创意产业区等等。第二, 注重综合服务, 比如万达就是一个很成功的城市综合服务商, 它有中国排名第一的万达电影院线, 集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体, 形成了一个具有多种功能的城市中心, 而如果没有这样的现实体验化, 没有休闲和娱乐多种服务功能, 地产商就会面临很大的危险。最后, 还要利用好“共享产权”和“分时度假”这样的创新理念和新型模式。

抓住新型城镇化的契机

新型城镇化为旅游和泛旅游产业带动区域整合、带动城市化开发提供了巨大空间和条件。从这两年的实际情况来看, 我国人口更多呈现出了向大型、超大型城市聚集的趋势。而在未来新型城镇化进程中, 应该是“以大型城市群为核心的聚集模式”与“以中型城市及小城镇为特色的结合城乡统筹的就地城镇化模式”两者并存同进。尤其是向大型城市的聚集, 不能再走摊大饼的城市扩张模式, 而是需要通过城市群、卫星城的升级与特色化, 来实现中国城镇化高效率持续成长。同时, 城市人口面向旅游度假区及田园乡村的流动聚集, 形成了巨大的旅游度假人口聚集, 为乡村地区的就地城镇化创造了极大的机会。特别是在大城市病越来越严重、雾霾与城市生态环境恶化的条件下, 度假养生型养老在老龄化社会的中国将成为一种发展趋势。

谈到如何看待“共享产权”“分时度假”等旅游地产发展模式。林峰表示, 未来的旅游地产, 应该是以消费体验为核心的多种旅游消费业态聚集、多业态支撑下的商业经营型地产。比如张宝全的红树林产权酒店模式, 就是从传统“房东”概念过渡到红树林“股东”和“合伙人”的概念, 将酒店的每一个单位分别出售给投资人, 同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理。

最后, 在综合性旅游地产方面, 林峰也列举了很多绿维创景具体的特色案例。比如贵阳·朱昌“生态文明新型城镇”, 就是由于升格为国际性论坛的“生态文明贵阳国际论坛”, 使贵阳市观山湖区百花湖畔一个名不见经传的小镇——朱昌镇高调呈现在世界面前, 一跃成为一个中国达沃斯小镇的典范。值得关注的是它运用了“会展论坛导向的新型城镇化”模式, 结合朱昌新城的生态文明、休闲度假及生态宜居的定位, 把运营和产业发展模式相结合, 并落在产业和产品上。最后, 通过我们的规划, 使朱昌镇成为一个以“生态文明贵阳国际论坛”为引擎, 带动区域综合发展的典型代表。

旅游地产规划设计第10篇

“从我的理解来说, 旅游度假区必须结合一些活动, 住旅馆、泡温泉、打高尔夫等, 没有这些不能称之为度假区, 甚至只有一项活动都不足以称之为度假区。现在, 度假区的规划还远远没有走到正轨上, 大家还不能立刻知道该怎么弄, 度假区的规划必须摸索、磨合。但是多项活动的提供应该是必要条件。”——莫力生

“所谓的旅游度假小镇, 从景观设计师的角度来看, 一年四季都要有各种各样吸引人的地方, 要成为一个目的地, 去了以后就能够待下来。所以一定要达到规模、类型的一定基数, 这确实是一种新的发展开发模式。”——李宝章

来自于2014全国优秀地产项目评选广州赛区嘉宾“共论旅游度假区开发设计要点和未来趋势”

贵阳好花红文化旅游度假风景区 (以下简称好花红项目) , 项目位于贵州省贵阳市与惠水县交界处, 属于惠水县域。用地约一万三千亩, 项目总体定位为“一个集文化旅游、国家AAAA自然景区、风尚运动、优质住区”等要素为一体的综合旅游度假风景区。项目距贵阳市中心仅约27KM, 距离龙洞堡国际机场仅约30KM。不仅距离很短, 还由贵惠高速公路和贵惠大道以及101省道直接联系, 区位优势势必成为好花红项目成为贵阳近郊游首选圣地的重要利好因素。 (图01)

项目优越的气候资源环境是项目定位的重要立足点, 项目所在地惠水县地处黔中高原南部边坡, 区内风景资源主要以自然资源为主, 景观资源丰富, 特点突出, 山水一体, 优美的自然环境将吸引无数游客流连忘返, 具备了良好的打造成为不可多得的休闲避暑圣地基础资源。 (图02) 项目还为周边强烈的人文气息环绕, 项目所在地惠水县是著名民歌“好花红”的发祥地, “好花红”品牌效能甚至广泛辐射云贵川西南片。同时, 项目还紧邻贵州四大闻名古镇——青岩古镇, 仅7KM。 (图03)

在得到了这样的信息之后, 我们的设计课题随之而来——尊重区域内得天独厚的自然资源, 借势强化“好花红”品牌价值, 共享扩大青岩古镇的历史人文资源。因此在设计时, 此旅游度假项目无论是在规划还是在建筑方面都会以自然景观打造为依托, 每个地块的布局都应该巧妙规划, 对各类景观资源最大化吸纳利用, 并能让景区旅、居者都能欣赏到这一重要资源。为了达到这样的目标, 项目应该站在贵州乃至中国市场的高度来审视项目, 从全方位进行创新, 以具备国际度假区的规模和品质配套, 创造、引领市场新一轮的消费浪潮。同时, 用体验性创造市场, 引领市场。引入“AAAA国际度假风景区、高尔夫小镇、温泉颐养、国际学校”作为项目发展的活力引擎, 体现出好花红项目自身的特点和内涵, 使之成为一个多元化旅游文化产业。

多元化复合的旅游产业构成, 必然会造成整个项目多板块、多系统、多流线的交织, 我们的解决策略是, 整体布局采用“一心四翼”的集中与分散式的组团布局结构 (图04) , 一心——AAAA级风景旅游区四翼——沿风景区布局的旅游服务板块 (包括商业街、度假酒店、温泉酒店) , 商务运动板块, 休闲居住板块以及文教板块。各个组团相互独立, 又有机联系, 分别赋予不同的主题, 便于开发与管理。依据规划空间结构形态, 并结合现状自然地形和生态景观要求, 在满足生态优先的原则下, 合理布局各个功能组团, 达到人与自然和谐发展的可持续休闲旅游区模式。

按照区内自然地形的要求, 可以将基地分为南北两大部分, 基地南部包括山地商务运动板块, 南部居住板块, 温泉颐养板块。北部地区包括风景旅游板块, 北部居住板块。其间由商务休闲运动板块渗透连接。基地东侧地块布局布依族民族风情板块以及文教板块。

南部山地商务运动组团——借助自然山地环境, 注入多样化景观元素, 打造特色山地休闲运动体验区。

温泉养生板块——以原生态自然风情为主题, 集温泉洗浴, 康体健身, 保健养生为一体的综合性高端养生度假组团, 为高端度假人群提供一站式、全方位的保健康疗、养生养心体验, 形成南区的旅游服务副中心。

度假酒店及商业街板块——依托优美的生态环境和便捷的交通联系, 在基地的核心位置 (涟星湖) , 形成集休闲消费、度假休闲、旅游服务等为一体的综合服务旅游景区中心。 (图05)

具体来说, 在通盘的布局方法中, 我们采用了以线型、组团型、核心式组合型、散点布置等手法规划设计。

线型——以游览路线、主要道路、或沿自然边界 (山脊线、山脚线) 为脉络, 建筑群和各种娱乐设施沿一边或两边布置, 线的形态可以是直线, 也可以依山就势是曲线, 或者曲线和直线的结合, 有较强的方向性和动态感。组团型——功能相关联的部分以组团方式组织到一起, 形成一种较为紧凑的布局方式, 各个功能部分分别采用组团布局, 组团之间利用道路连接。核心式组合型——类似于组团型, 但是有明显的中心, 且其中心至外围有明显的层次性, 往往主要建筑居于其中, 次要建筑及娱乐设施分布其周围, 呈辐射状扩展。散点布置——布局灵活自由, 不拘一格, 各种设施分开布局, 对保护环境有利, 适合于地形复杂多变的基地。综上所述, 度假区规划在风貌上与传统小镇保持接近的风格, 使游客与到访者能够体验到度假区独特的风格与特色, 同时丰富规划内涵, 使度假区同时也可以承担现代山地居住小镇功能。 (图06、07)

在交通组织方面, 解决的核心问题是合理组织景区游线、住区流线、高尔夫流线以及过境流线, 景区内的道路系统分为车行道和步行道系统 (车行道系统同时考虑旅游观光车的流线系统) 。项目区划内沿涟江串联整个景区的车行交通体系, 有效的组织景观和旅游。规划形成“依托涟江串联度假区、内部环岛、步行系统与机动系统相互配合”的山地度假区交通体系。度假区中部规划串联为景观主道。其路面宽度保持在10米至15米之间 (依据具体地形变化) 。他是景区主干道, 同时是联系度假区东西 (贵惠高速公路和贵惠大道) 的主要通道。其他各个组团利用主道有序串联。 (图08)

步行系统分布于景区各处, 连接区内各个景区、景点, 路面形式因地制宜, 因景制宜, 可沿山体公园的山脊线的石台阶路, 亦可沿溪流山谷的小路, 还有沿陡壁直上直下的攀岩型登道, 满足不同游人多样性选择。登山道路增多, 形成各类空间景观效果, 游人走在不同的路段视线不同, 两侧景致不同, 空间感受不同, 增加了登山的趣味性, 选择度更大。步行道系统分为主登山路、辅助山路, 滨水栈道。规划主登山路路面宽幅在1-2米之间, 滨水栈道路面宽度根据不同路段设置为2.5-3.5米。布置原则是应依托规划景区和原始道路为主, 不得破坏自然景观, 道路线性宜依势而建。尽量就地取材, 保持平整防滑。车行系统、景观游线以及步行系统将各个版块有效串联组织, 多功能复合的度假区交通组织系统井然有序, 相互借势又有效分隔。 (图09)

结语

云南旅游地产观察第11篇

旅游业：最具发展潜力的新兴产业

谈旅游地产，当然离不开对旅游的探讨。日前，国家旅游局局长邵琪伟透露，2011年，中國入境过夜游客达5758万人次，出国出境旅游达7025万人次，有26.4亿人次的中国国民通过各种形式在国内旅游。

早在2005年，云南省就提出了旅游“二次创业”的举措，通过房地产进一步加快旅游实现转型升级，从传统的观光旅游到休闲度假。作为一出生就有旅游和气候资源天然禀赋的云南，旅游业在云南整个GDP的创收中也是作出积极的贡献。据数据显示，2011年，云南接待海外旅游者395.4万人次，旅游外汇收入达16.1亿美元；接待国内旅游者1.63亿人次。旅游业总收入为1300.3亿元，同比增长29.7%。

单从数据上看，每年到云南的旅游者就接近1.7亿人次，假如每年有1‰的旅游者选择留在云南置业的话，每年就会有17万人在云南购房，相信这是非常客观的数据，并且按照目前发展速度，这个数据在递增。

从另一角度而言，旅游产业的发展也将带动包括城市建设在内的投资。据公开资料显示，业界认同度较高的全球十大知名酒店品牌中，只有德国凯宾斯基国际酒店集团还没有进驻云南，这其中还不排除已在暗中布局只是没有对外公开的可能性。

另外，旅游业的发展对于GDP的贡献是显而易见的，而地方政府也正在成为当地旅游业和旅游地产最热衷的支持者。据统计，中国至少27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。而今年年初召开的在云南省第十一届人民代表大会第五次会议上，云南省就提出了1450亿的旅游业年度“置业”目标，对旅游资源的挖掘有着更长远的考虑。

旅游地产：未来行业发展新蓝海

城市住宅在调控下举步维艰让越来越多的房企寻求转型，而商业地产的投资过热也让全行业意识到风险，唯有旅游地产成为诸多房企投资转型的新蓝海。

面对如此之大的投资市场，地产企业心里早有盘算。以海南为例，上百亿的旅游地产项目早已星罗棋布，当然，海南当前的旅游地产热，除了国家政策的支持外，品牌房企的进驻开发也是给海南带来很大的发展机会。而目前，云南的旅游资源也正被认可，万达、恒大、保利、中海、龙湖、雅居乐等地产大鳄也纷纷抢滩云南，在境内大理、腾冲、丽江、普洱等地，几千亩甚至几十平方公里规模的项目随处可见。据不完全统计，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。包括万科、恒大、龙湖、绿地等地产龙头企业都不断试水旅游地产。

由万达集团、中国泛海、一方集团、亿利资源、联想控股5家国内知名民营企业联合投资的西双版纳国际度假区项目，旅游项目总投资150亿元，是西南地区投资额最大的旅游项目。

世纪金源也在云南投资打造了昆明世纪城、腾冲世纪城、腾冲国际高尔夫旅游度假村和西双版纳滨江果园避寒度假山庄等多个项目。

在今年4月，中弘股份签订三个旅游地产项目的合作开发协议，其中云南西双版纳路南山旅游度假项目建设用地面积近14700亩，投资规模150亿元。

而雅居乐集团在云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲三个地方圈地合计高达6万亩，投资总规模预计超过450亿元。

另外，已经确定在冰岛租地300平方公里开发度假村的黄怒波也把目光转向云南。在3月21日中坤集团与云南省普洱市签署的合作框架协议中，黄怒波意在云南普洱投资500亿元开发占地60平方公里的原生态国际休闲养生度假区，开发周期长达10年。

2012年9月6日，云南城投旗下“梦云南”旅游地产品牌与华侨城、万达、世茂、龙湖、光耀、保利、华润、雅居乐、中坤集团一并荣获2012中国旅游地产项目品牌价值TOP10。作为云南本土唯一的上市房企，云南城投在旅游地产的土地储备超过15000亩。

旅游地产需要理解生活方式

今典集团董事长张宝全曾在微博上表示，旅游休闲正在成为中国人生活中不可或缺的一部分。当未来年人均可支配收入超过1万美元时，中国的旅游将全面进入度假休闲时代。面对遍地开发的旅游地产项目，不难想象，旅游地产将成为未来云南地产新出路。

但有赞同，也会有质疑，有些房企开发旅游地产是迫于生存压力。他们“冒进”的做法，更多是热衷于“地产”，而非“旅游”。在当地政府的“支持”下，企业拿地成本低得难以想象。而开发商更关注以开发旅游的名义而带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，旅游项目正在被房地产“绑架”。