住房保障需求论文

住房保障需求论文（精选9篇）

住房保障需求论文 第1篇

住房困难家庭对于保障性住房的需求, 我们可以通过以下几种方式获取。

1.1 通过访谈法获得

访谈法是一种面对面的, 直接的个人访问的方法。一般情况下, 访谈是没有固定结构和固定模式的一种获取信息的方法。本文应用访谈法的目的就是想得知低收入住房困难的家庭对保障房的需求或是要求。通过了解这些需求是为下一步的问卷调查做好准备。

1.2 设计调查问卷

1.2.1 调查问卷设计前的问题选择。

在文献调查和访谈的基础上, 设计保障性住房的用户需求调查问卷 (详见附件) , 问卷的内容设置了16个问题, 选取了A保障房住宅小区的120户进行了问卷调查。

1.2.2 调查问卷的设计。

调查问卷的问题类型分为二种:一种是选择性的, 一种是问答性的。列如:

保障房的价格对您来说重要吗 (有五个选项:很重要, 重要, 一般, 不重要, 很不重要。) ?为什么?

保障房的地理位置对您来说重要吗 (有五个选项:很重要, 重要, 一般, 不重要, 很不重要。) ?为什么?

1.2.3 问卷调查结果的分析。

把问卷打印出来, 然后分发到A保障房住宅小区里面的住户手中, 一共发出问卷调查120份, 收到有效问卷97份。采用定量分析和定性相结合的方法来整理问卷调查表的数据。首先, 对所调查的用户所在保障性住房的总体情况做出定量分析, 对开放性问题做定性分析, 然后将定量分析与定性分析相结合, 获得用户对保障性住房的基本需求。最后获得用户对所在保障性住房的需求展开表。

2 用户需求权重的获得

用户需求之间会有一定的联系, 但不是所有的用户需求都是同等重要, 所以在设计问卷调查时, 对每一个用户需求都对应有一个问题问到此指标对用户的重要程度。答案分为五个等级, 分别是“很重要”, “重要”, “一般”, “不重要”, “很不重要”, 每一个答案对应一个分值, 分别是5, 4, 3, 2, 1分值。

在所收到的97份有效问卷当中, 把每个指标的重要度得分相加, 能后在求平均值, 就可以得到每一个用户需求的权重得分。各项用户需求的权重得分情况如表1。

3 用户需求展开表

前文通过文献法, 问卷调查法, 访谈法获得并确定了用户的需求及其各项权重, 当获得了这些用户信息后, 就需要对这些需求进行相对重要性的排序, 经过整理制成如下表格的形式, 这就完成了保障性住房的用户需求表, 也就是质量屋的左墙部分。

4 质量评估的各项指标 (技术特征) 表展开

质量评估是以用户为中心的评估方法, 侧重的是用户对保障性住房的质量是否满意, 由于被调查者是住在保障性住房里, 也可以说是他们在使用保障性住房, 因此他们关心的主要是保障性住房的整体情况, 比如保障性住房的内部结构, 整个保障性住房的功能等, 所以他们最终关心的是保障性住房的“综合质量”, 并不是特定某一项, 因此在设计保障性住房时, 一定要全面考虑“综合质量”的要求。

在针对每一项用户需求时, 应要有相应的的技术需求来对应保证, 这种对应是多相关性的, 也就是某一项技术需求可能会满足几种用户需求, 也可能几个技术需求才能满足一项用户需求。当用户的需求表列出来时, 下一步就是如何做的问题, 这时就可以用一些专业的但又简单的语言来描述, 即根据用户的需求特性设计出可定量表示的技术需求。

5 构建保障性住房质量评估指标体系的设想

5.1

将用户需求展开表与保障性住房质量评估指标 (技术特性) 展开表合并, 把用户需求展开表列入质量屋表格的左边竖列, 把保障性住房质量评估指标填入到横列当中。

5.2

判定各项用户需求指标与质量评估指标间的关系, 并在对应的表格中用相对应的符号表示, 这些符号分别是:●:表示强相关性, 分值是3分;○:表示相关性, 分值是2分;△表示弱相关性, 分值为1分;×表示为不相关, 分值为0分。

5.3

根据质量屋的矩阵分析, 可以得出每个质量评估指标的总计得分, 然后根据总计得分可以分别计算出每个保障性住房质量评估指标的权重得分。总计得分, 权重换算在下一节当中会进行详细说明。

6 保障性住房质量评估指标体系的确立

使用上一小节的权重计算法, 将获得的质量评估指标权重与各项质量评估指标相结合, 就建立了保障性住房质量评估指标体系了。

从保障性住房质量评估指标体系表当中可以得知每一项质量评估指标的权重得分, 权重得分最高的代表是最重要的, 是为建设出低收入满意的保障性住房最为重要的部份, 也是整个质量评估指标当中最为重要的。

在政府规划保障性住房时, 可以用此方法来获取当地低收入者对保障房的基本需求和要求, 这也是一种用户参与的过程和方法, 同时也可以用作指导开发商在开发和建设保障房, 可以帮助开发商把握重点, 哪些是用户最在意的部分, 哪些是没有考虑到的因素。

摘要：保障性住房主要是针对住房困难家庭而言, 第一就是要满足住房困难家庭对于住房的基本需求。而保障性住房的设计、规划、户型结构等, 对于住房困难家庭而言是有一定的区别于普通商品房消费者对于住房的需求。

关键词：住房困难,保障性住房,综合质量

参考文献

[1]熊伟, 权婧雅, 王娟丽.基于QFD的精装修房地产产品质量控制方法研究[J].房地经济建筑经济, 2008, (9) :62-65.

[2]李延来, 唐加福, 蒲云.质量功能展开中顾客需求的最终重要度确定方法[J].计算机集成制造系统, 2007, (13) 4:791-796.

住房保障需求论文 第2篇

－关于公共租赁房的建议

近几年来，国内房价飞涨，民生沸腾，到2010年5月上海市均价一直徘徊在20000元/平米上下，过高的房价已经限制了大部分中低收入阶层的购买力。针对不同类型的住房困难居民，政府已经建立了廉租房（面向本市户籍的低收入住房困难家庭）、经济适用房（面向本市户籍的中低收入住房困难家庭）和动迁安置住房（主要面向旧区改造中的中低收入动迁家庭）。这意味着，公租房将与廉租房、经适房一起，共同拉动上海市保障性住房建设。向前看，无论是“上海人”还是“外乡人”，也无论蓝领还是白领，中低收入阶层或暂时买不起房的工薪阶层，都可能在未来的某一天享受到住房保障。

2008年上海市户籍人口中，人均建筑面积12平方米以下的“困难家庭”有62.2万户；外来常住人口中20岁-35岁的青年有236.5万，并以每年10万人的速度在增长。而截至2009年末，廉租房仅解决6.15万户住房困难家庭；首批经适房试点两个项目，也只有2419户家庭通过了准入门槛，进入收入审核程序。

面对新形势，2010年6月上海发布《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》，作为新增加的一项住房保障政策，将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大到有基本稳定工作的城市常住人口，主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。这一政策建立后，上海将基本形成分层次、多渠道、成系统住房保障体系。对于公租房个人有以下建议:

1.当前租金水平趋于市场化，既要保障承租人在相对较低的租金水平租到房子，又要使得有空置房源的人愿意拿出房源，这是个难题，建议可以予以房东适当的免税或经济补贴形式。

住房保障需求论文 第3篇

在快速城市化的背景下, 城市住房价格持续上涨, 给人民生活带来了巨大的压力, 住房保障问题受到国家的重视。总体宏观层面的“供不应求”可以部分地解释价格的普遍上涨, 但房价上涨的主要原因并不是绝对量的不足, 而是供需结构上的问题［1］。本文以南京市房产管理局、南京市统计局、南京市城市调查队于2007年所做的《南京市城镇居民住房状况调查资料汇编》为基础数据, 以江南八区作为实证分析, 从需求的角度来探讨住房保障的问题和规划应对。其中江南八区指玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、雨花台区和栖霞区, 共涉及到30532户城镇居民, 83354人。

1南京市住房需求分析

1.1住房需求总体意向

1.1.1住房购置需求情况

调查的30532户城镇居民中, 有22.7%居民表达了自己的住房需求意向, 其中, 21.6%的家庭在近几年准备购置新住房。 在有意向购房的城镇家庭中, 12.1%的家庭打算购置商品房, 其人均月收入在1500元以上、现人均居住面积大多在18~ 30m2。意向购置存量房、中低价商品房和经济适用房的群体共占被调查城镇居民家庭总数的9.5%, 其人均月收入在1000元以下, 现人均居住面积大多在18m2以下。

1.1.2住房租赁需求情况

调查的30532户城镇居民中, 有租房需求的家庭占1.1%。 在有租房需求的家庭中, 选择商品房的占7.3%, 选择存量房的占20.2%, 准备享受廉租房政策的为72.7%。调查资料分析表明, 需求租赁住房的居民家庭, 主要是人均月收入750元以下的困难家庭及外来人员和外地来南京的大中专毕业生。

1.1.3住房需求原因

在6927户有住房需求的家庭里, 仅有1.2%的为投资用, 67.5%的家庭用于改善居住条件, 其他为与父母或子女分户、 结婚需要、因拆迁而被动需要以及外地迁入的需要。

1.2住房需求的区位和价格取向

1.2.1区域选择

调查数据显示有住房需求的居民存在明显的区域选择取向, 在区域选择上形成5个明显的层次。第一层次为选择城中、 城东, 其次为河西、城北板块, 再次为江宁、雨花板块, 然后为仙林、浦口板块, 最后为外市和六合、溧水、高淳等较远区县。

1.2.2价格承受意向

调查表明, 有购房需求的家庭中, 74%的居民家庭选择5000元/ m2以下, 5.6%选择7000元/ m2以上。81.4%的家庭选择购房总价款在50万元以下。从居民对住房价格承受能力和对区位版块住房的选择意向比较看, 选择3000~5000元/ m2单价的居民相对适应于江宁、浦口板块的价格, 选择5000~ 7000元/ m2的单价居民相对适应于城北、仙林板块的价格, 选择7000~9000元/ m2的单价居民相对适应于城东、河西板块的价格。总体看, 居民对住房价格承受能力与商品房市场价格相差2000~3000元。

从调查的情况来看, 要求租房的大多属困难群体, 在330户租房需求户中, 有240户的需求意向是“享受廉租房政策”。 所以在选择租房承受租金时75.1%的每月只能承受300元以下, 超过800元以上的仅占3.3%。

1.3改善住房的面积意向和付款方式

1.3.1面积意向

在购置住房面积大小要求上, 70~90m2的住房最受欢迎, 需求户占39.3%, 其次为90~120m2的占27.6%。

1.3.2付款方式

有住房需求的家庭中有87.4%的家庭选择了通过各种形式的贷款来实现改善住房的目标, 仅有12.6%的家庭选择一次性付款方式。

2保障性住房运行现状及存在的问题

2.1建设情况

自2002年以来, 南京市分3批共规划保障性住房项目63个, 总用地面积2.46万亩。截至2009年6月底, 已竣工93710套。 从保障性住房分布和所在区域来看, 主要集中在主城区外围附近的城乡结合部, 且项目规模较大, 部分总体规划甚至在1000亩以上。从供应价格情况看, 申购价格在1500~2700元/ m2左右。

2.2人员安置情况

从安置群体来看, 已安置经济适用住房87943套, 其中, 安置集体土地拆迁67450户、安置国有土地拆迁13721户、“双困户”6772户。储备廉租住房3511套, 其中安置被保障家庭1134套。用于保障新港高新技术开发区、徐庄软件园、龙潭物流园、河西和板桥新城区、仙林大学城等经济建设的有11432套;保障京沪高铁、城际铁路、南京火车站北扩、地铁一、二号线以及鼓楼医院、省中医院扩建等国家和省市市政重点工程建设的配套以及中山陵风景区改造、明城墙和秦淮河风光带、北极阁风貌区以及绿地和休闲广场等城市环境建设的有35178套; 保障城市“双困户”和危旧房改造的有18950套;保障土地储备的有17589套。

2.3供需缺口分析

从总量上看, 预计2010-2015年, 保障性住房供应共计需求为19.5万套。3批用地还可建成5.18万套, 供求相抵尚有14.35万套缺口, 年度需求约为2.4万套、180万m2。

2.4存在问题

2.4.1住房闲置和住房困难同时存在

目前, 中低收入群体的中小户型住房、经济适用房和廉租房等保障性用房需求很大, 然而南京市以高档楼盘和大户型住房开发为主, 供需结构失衡。区位较好的楼盘由于交通条件的优越和配套设施的相对完善, 而相对紧缺;远郊的楼盘由于交通不便和配套欠缺, 而无人问津。这一供需结构的失衡加剧了两极分化, 住房闲置和住房困难的问题同时存在。

2.4.2居住人口变化与住房建设增加不匹配

近年来, 城—城、城—乡流动人口的变化等导致的异地购房和异地居住的现象有所增加。如南京新开发楼盘有相当比例被外来高收入群体购买, 作为投资或者移居所用。这部分外来人口流入是造成城市住房紧张和住房价格上涨的重要原因。 外来务工人员、高校毕业学生由于收入较低或者刚刚参加工作购买能力有限, 多数选择租住单个房间或者是租住在性价比较高的郊区农民住房。

2.4.3建设用地的区域供应结构与供应对象需求不匹配

一是经济适用住房在建项目基本分布在绕城公路以外区域, 部分地块已经到西南板桥地区和东北龙潭、靖安等偏远地区, 市政配套设施薄弱, 公交线路不足, 房源无法进行有效调剂。二是部分区特别是秦淮和下关区可选地块十分有限, 但拆迁量巨大, 安置需求居高不下, 而拆迁户考虑到就业、就学、就医和生活习惯, 不愿安置到偏远小区。

2.4.4可持续性难以维继, 选址越来越偏远

目前, 南京市集中建设住房的可持续性发展遇到巨大挑战。一方面, 城市的发展使城市土地资源日趋紧张, 南京市的老城区如鼓楼、秦淮、白下、下关等区域目前已基本无可集中建设的地块, 而雨花、栖霞等区可选为保障性住房用地的空间也越来越小。另一方面由于经济适用住房和廉租住房用地一般为无偿划拨, 难以体现土地价值及潜力, 因此项目选址向偏远发展, 导致大批在建项目位于距市中心车程1小时以上的偏远地区。

2.4.5公共配套设施建设滞后, 资金难以平衡

《经济适用住房管理办法》及《南京市经济适用住房管理实施细则》中均对经济适用住房公共配套设施的建设提供了政策上的支持。但在实际建设中, 政策往往落实不到位, 部分项目居民入住后, 配套设施仍未及时跟上, 造成居民生活极大的不便。 此外, 项目建设单位迫于资金平衡的压力而放缓建设速度, 客观上造成了布局不合理、地点偏远、有效供应不足、建设供应周期长的现状。

3规划应对

3.1住房需求关系的研究与城市规划的人口结构相呼应

针对住房建设与城市人口结构不匹配的问题, 应在城市总体规划中加强对城市人口结构、群体收入空间分布和现状住房供给方式等方面的社会研究［2］, 特别是需要关注城市原有低收入群体和外来务工人员的住房需求和空间分布, 做出不同住房类型需求规模和空间分析的现状图, 作为确定城市整体住房需求结构、修正住房供给的规模和空间选择以及各个分区住房供给主导方式选择的依据。

3.2居住区规划融入保障性住房供给能力的研究

鉴于目前规划缺乏对住房保障的实际研究, 商品房、经济适用房以及廉租房各自供给比例尚未得到有效控制, 导致住房保障规划实施无从做起。因此, 在城市总体规划中需要加强对不同类型住房供给能力的研究, 落实规划近期和期末城市各种类型住房可供给的建设规模, 以及住房建设用地出让及存量分布情况, 为预留保障性住房的用地空间提供规划依据。

3.3保障性住房空间的落实

3.3.1保障性住房空间应在规划中体现

保障性住房空间的落实需要实现保障性住房供需结构在规模和空间上的双平衡, 因此需要研究地方住房供给能力和住房需求的关系。只有将保障住房可供给建设规模、住房用地存量空间分布与保障住房需求群体收入及空间分布相结合才能确定相应的各个空间分区的主导住房供给方式、各种住房比例和户型大小。

3.3.2保障性住房选址策略

保障性住房的选址应在城市的新市区、近郊区、老城区之间实现平衡, 纳入城市居住社区的规划范围内, 不宜独立于城市一般居住区以外［3］。保障性住房建设应控制用地规模, 并应以“分类梯度混合”的形式其他商品住区混合, 同时与其他商品房住区之间要有合适的连接媒介, 比如公共街道。保障性住房选址宜结合公共交通选址, 发展公共交通为主导的住区模式。

3.4加强对规划区内乡村住房改造的关注

农村基础设施、公共设施和住房配套设施相对落后导致的住房质量低下等问题是农村普遍存在的共性问题。2010年全国两会, 乡村改造和城市棚户区改造都被列为未来几年住房保障的重中之重。因此总体规划编制中需加强对乡村住房现状的调研, 并提出分期、可实施、可直接补偿到位的住房改造办法, 在住房保障上同样实现城乡一体化发展。

4结语

住房保障支出水平如果滞后于社会经济的发展, 必然影响到社会经济发展的稳定性;住房保障支出水平如果超前社会经济发展太多, 则会对经济发展造成太大的压力。只有确定住房保障适度支出水平, 才能保障社会经济发展的平衡和可持续性。中国近年来在住房保障上投入的力度逐年加大, 城市规划也应与住房保障规划相协调, 将住房保障支出水平和住房需求研究结合起来, 为落实保障住房空间提供决策支撑, 重新将住房问题提到应有的核心地位, 充分发挥城市规划对于保障低收入、中低收入群体住房的应有的调控作用。

参考文献

[1]包宗华.房地产形势与住房制度完善[J].中国房地产, 2007 (1) :8-9.

[2]陈锋.城乡住房问题:责任与角色[J].城市规划, 2008 (11) :17-18, 35.

住房公积金为何未能保障百姓住房 第4篇

据说从7月1日起，北京、武汉等地公积金政策变化较大，主要表现在公积金提取上，关键词集中在两个字：简化。这是公积金新政的一大亮点。

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房社会保障制度的组成部分。但长期以来存在的一个弊端是，公积金提取难，贷款难。一句话，使用上手续繁杂、难度大。这就使得作为住房社会保障组成部分的公积金在高房价肆虐情况下发挥的保障作用极其有限。社会上对公积金改革的呼声此起彼伏。

不可否认的是，这几年公积金制度改革取得一些进步。比如提取难问题有一定程度的缓解。过去，住房公积金只有在职工购房或者房屋大修之时才能提取，其实主要是职工购房一个硬性条件才能提取使用。否则，直到退休后才能划转个人账户上。虽然是职工个人的资金，却眼睁睁看着躺着直到退休。随着高房价肆虐全国，对居住需求方式多元化渐成趋势，比如：租房成为城市职工面对高房价的一种无奈选择。既是租房，每月支出负担仍然不轻。好则，一些城市在公积金使用上向租房资金需求开了一个口子。可以按年或者按季度提取公积金用于租房。

以北京版新规为例，租房提取公积金今后将由一年提取一次，缩短为三个月hr369.com提取一次，提取的限额是本人和单位缴存公积金三个月的总和。今年4月，上海进一步放宽提取住房公积金支付房租、物业费政策，提高提取额度。武汉将从7月1日起实施住房公积金提取新政，月收入在1900元以下且从未使用过公积金贷款的职工，可定期提取公积金。特别是北京利用公积金系统生成的现成数据，来掌握这些公积金贷款购房人的信息，其他的什么购房合同、购房协议这一类的都不需要提供。提取或者贷款者提供一个购房申请、身份证原件复印件，再加个人银行储蓄帐户就可以了。这将大大简化和方便了职工使用公积金。这些在公积金提取上的新规新政都非常值得肯定。

但必须看到，这些都是小修小补的改革措施，仅仅是小手术而已，仅仅是头痛医头脚痛医脚的措施。住房公积金这个中国特色的东西发展到如今，积累的问题不仅仅是提取难、贷款难这些浅层次的问题，而是牵扯到分配不公的深层次问题。确实到了动大手术、从根本上改革的时候了。

应该从住房保障体制的金融政策性思路出发，尽快按照十八届三中全会《决定》要求“研究建立住宅政策性金融机构”，以解决城市低收入者、进城农民工和中产夹心阶层购房资金不足问题。

基本思路是将现在的住房公积金规模和商业银行首套房优惠贷款资源整合在一起，成立中国特色的、专司住房保障金融支持功能的政策性或者准政策性住宅金融机构或者叫做住房保障性银行。类似于美国政府自助的房利美、房地美公司。不同之处是，美国“两房”是在住房抵押债券市场给房贷机构提供流动性支持，而不是直接发放住房贷款。当然，未来的住房保障性银行发展到一定规模后，也可以从事住房债券化业务，通过购买商业银行等贷款机构的住房债券产品给其提供流动性支持。

然后，将职工缴存的住房公积金作为“住房保障性银行”的特殊股金，不但享受存款利息收益，而且分享经营红利分红。类似农村信用社成立之初的模式。

住房保障需求论文 第5篇

一、建设形成淮安特色的住房保障制度体系

自1998年以来, 根据中央和省有关文件精神, 淮安市委市政府高度重视解决城市中低收入家庭住房困难问题, 不断推进住房保障制度体系的建立和完善, 现已初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房及安置住房为主体的住房保障制度体系。

2007年7月, 淮安市住房保障工作领导小组出台了《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》 (淮住房[2007]2号) , 在江苏省内较早地向社会住房困难家庭推行共有产权经济适用住房。2009年3月, 出台了《淮安市市区廉租住房实物配租实施细则》 (淮房保办[2009]1号) , 提高了实物配租的可操作性。2009年7月, 市政府出台了《淮安市廉租住房保障办法》 (淮政发[2009]113号) 。2010年, 市政府出台了《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》 (淮政发[2010]208号) 。2012年3月, 市政府为加快公共租赁住房建设, 规范公共租赁住房管理, 完善住房保障体系, 根据《江苏省公共租赁住房管理办法》等有关规定, 结合本市实际, 制定《淮安市公共租赁住房管理办法》 (淮政规[2012]1号) , 向新就业人员、外来务工人员和不符合廉租住房条件又买不起经济适用房的住房困难家庭提供公共租赁住房。

二、建立实施公平、高效的住房保障运行机制

淮安市于2005年设立淮安市保障性住房建设管理中心, 作为具体实施机构, 负责住房保障的申请、审核、登记、分配公示等制度的具体实施和动态监管工作, 并指导实施保障性住房建设工作。2010年3月, 组建淮安市住房和城乡建设局, 内设住房保障处, 作为管理机构。2011年4月, 建立淮安市保障性住房建设有限公司, 作为国有保障性住房建设与经营管理机构 (公司) , 统一管理政府投资建设的保障性住房并进行融资。此外, 从2008年开始, 淮安市在清河区、清浦区和经济技术开发区的街道办事处设立住房保障服务窗口, 负责保障对象的申请、初审和一审公示工作, 为中低收入住房困难家庭提供直接的服务。

淮安市保障性住房建设管理中心加强对申请、审核、公示、轮候、复查、退出等每个环节和程序监督和信息公开制度, 通过入户调查、接受群众举报等形式, 每年对享受住房保障政策的家庭的收入、人口及住房等状况进行复核, 对出租、私下转让等违规情况及时进行查处, 并长期定期开展下去形成长效机制。

目前, 淮安市住房保障部门已经制定了《淮安市市区保障性住房准入与退出管理实施细则》、《淮安市市区廉租住房摇号分配制度》等相关规章制度, 完善准入退出机制、明确摇号轮候分配办法, 从政策上明确了申请分配的程序方法, 杜绝了违规行为的发生。同时发布了《淮安市市区住房保障举报奖励与责任追究制度》, 设置奖惩制度, 强化群众监督, 形成监督合力, 提高整体工作效能。

在保障性住房分配制度方面, 申请审核严格实行“三审两公示”流程, 并实施保障性住房分配“五公开”政策。保障性住房申请审核严格实行“三审两公示”流程, 即在淮安市区所有街道办事处建立住房保障受理窗口, 申请人到受理窗口填写申请表, 由社区调查确认后报街道办事处审查并公示, 公示无异议后报区住房保障主管部门审查, 再报市住房保障主管部门审核公示, 最后, 由淮安市住房保障部门进行廉租住房租赁补贴、廉租住房实物配租和经济适用住房配售。

根据2013年8月对淮安市清河区、清浦区、开发区三个区的330户城镇居民家庭、91户淮安市外来务工人员和新就业人员抽样调查结果, 被调查对象对淮安市现行保障住房制度满意度高, 各类型住房保障对象中66.68%对保障性住房政策“满意”, 20.54%认为政策“较好”;其中租住廉租住房的居民有高达82.22%对政府提供的廉租住房表示满意。

三、落实完善住房保障风险控制

随着保障性住房工作的不断深入, 住房保障的覆盖面不断扩大, 这就对工程建设、申请审核和供应分配等工作提出了更高的要求。为确保优质、高效的完成保障性安居工程目标任务, 进一步提高人民群众满意度, 对保障性安居工程实施系统化和信息化的全过程管理已势在必行。结合住房保障工作, 淮安市研发了“阳光淮安·住房保障内控平台”, 实现业务流程全覆盖、审批事项全公开、风险源点全控制。

淮安市《阳光淮安·住房保障内控平台》作为市、县 (区) 、街道办上下联动的工作操作系统, 从规划和年度计划实施、保障性住房项目建设和房源管理, 住房保障的申请、审核、公示和保障, 到档案建立、查询统计和绩效考核等全过程, 全部实行网上操作、网上完成。整个系统做到与公安、民政、工商、税务、住房公积金、银行等部门对接, 达到对申请保障对象的相关财产性收入和住房状况的审核比对, 提高对保障对象财产性收入的审核能力, 及时将申请保障对象、保障性住房源、分配结果在网上公示。

四、创新“淮安模式”的共有产权经济适用住房制度

为解决传统经济适用房土地性质与市场不接轨、产权模糊、补交土地出让金难操作等弊端, 从2007年3月份, 淮安市首次在拆迁安置中推行共有产权房住房保障模式, 较好地解决了拆迁中的中低收入住房困难家庭购房能力弱和经济适用房退出难的问题。从2011年开始, 相关部门相互协调, 通力合作, 为购房支付能力弱的家庭提供住房公积金贷款和商业贷款。从2012年开始, 由集中摇号配售改为持证自由选购。

共有产权经济适用住房是指以出让方式取得经济适用住房用地, 购房人和政府各自的出资比例构成共有产权, 具有保障性质的政策性住房。购房人和政府出资比例主要有两种:一是7:3, 即个人拥有70%产权, 政府拥有30%产权;二是5:5, 即个人、政府各占50%产权。购买共有产权经济适用住房的家庭, 可以分期购买政府产权部分。在5年内的, 按照原来房屋的价格购买;5年以后8年以内的, 按原价格加上第6年起的银行同期贷款利息购买;8年以后购买的, 按市场价格购买。购买共有产权经济适用住房满5年的, 才可以进行上市交易。

2007年首推共有产权经济适用住房保障方式以来, 在全省、全国产生广泛影响, 被国务院发展研究中心称为“淮安模式”, 作为典型案例编入中组部的全国干部培训教材。2013年, 淮安市作为共有产权经济适用住房创新项目城市, 进一步推进共有产权经济适用住房制度创新工作, 增加购买房产的比例, 购房者与政府的比例可以增加9:1、8:2、6:4。在可选付款比例增加的同时, 对各比例的房屋单价进行微调, 即各比例段购房者支付的单方价格不同。使得共有产权经济适用住房更加切实地解决中低收入住房困难家庭的住房问题。

五、科学构建淮安特色的住房保障体系

由于淮安市住房保障工作基础扎实, 连续多年被江苏省表彰为住房保障工作先进城市, 2012年底与常州市一起被列为江苏省创建“省级住房保障体系建设示范市”城市。2013年淮安市强抓住房保障的各项工作, 努力构建长期有效的具有淮安特色的住房保障体系。

淮安市一方面总结住房保障的工作经验, 改进住房保障的不足, 明确保障性住房准入和退出机制, 提高住房保障工作效率;另一方面切实关爱和保障广大住房困难居民, 不断扩大住房保障范围, 提高保障标准, 同时增加共有产权经济适用住房的产权比例, 使更多中低收入住房困难居民享受到住房保障政策的保障。

与此同时, 淮安市为科学构建具有淮安特色的住房保障体系工作, 引入了地方高校淮阴师范学院作为第三方研究机构, 对淮安市的住房保障工作进行研究分析, 为构建具有淮安特色的住房保障体系工作提供理论支持, 同时为淮安住房保障工作创新提供新思路。

加快推进住房保障和供应体系建设, 是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。经过长期努力, 我国住房发展已经取得巨大成就。同时, 我们也要看到, 解决群众住房问题是一项长期任务, 还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。淮安市作为住房保障工作的先进城市, 一直努力高效、创新地搞好住房保障工作, 十八届三中全会之后, 其住房保障工作的特色经验将对我国加快推进住房保障和供应体系建设提供有益帮助。

参考文献

[1] .淮安市人民政府.淮安市廉租住房保障办法[Z].2009-7-15

[2] .淮安市人民政府.淮安市共有产权经济适用住房管理办法 (试行) [Z].2010-11-1

住房保障需求论文 第6篇

住房保障似乎属于社会保障( social security)的范畴,但翻看一般的社会保障学教材,并没有对住房保障进行专门论述(我国的社会保障制度包括社会保障、社会救济和社会福利等内容,在具体分析中,住房保障要么不涉及,要么点到为止,并未深入展开)。潘锦堂主编的《社会保障学》特意在封面上介绍该书特点,与同类教科书相比增加了“住房保障(第11章)”内容。根据金红磊(2014)对国内社会保障概念界定的研究,虽然郑功成、郑秉文、孙光德、董克用、李珍、童星、陈良瑾等专家对于社会保障的内容各作了分析,但均未在其中将住房保障列为独立门类,或者笼统地界定为保障社会成员基本生活的一系列措施、制度和事业的总称,或者列为某个分类的枝节。在中国社会保障学会主办的《社会保障研究》中,分了养老保障、医疗保障、社会救助等二级目录,也未有住房保障专门类别。由此可见,虽然住房保障没有隔绝于现行社会保障研究体系之外,但也并未作为一个二级类别得到社会保障学者的专门研究,或者说住房保障研究已游离于社会保障研究体系之外或作为一个边缘课题未得到充分重视。究其原因,一方面,因为普遍讨论的现代意义上的住房保障工作开展时间不长,经济适用房推出时间不到20年,而真正面向低收入群体严格审核供应不足10 年,至于管理退出等问题,仍在摸索过程中。另一方面,即便从国外来看,住房保障理论研究也滞后于实践,很多问题从理论和社会层面还看不清楚,简单套用社会人文学科的管理理论并不有效,还需要时间和实践的沉淀,并在理论研究上作出重大创新。

从保障性住房的特性来看,它是具有公共产品属性的特殊住房,由政府提供优惠政策,限定供应对象等条件,向特定的群体进行出租或出售,处处体现了政府公共保障的职责和保障对象的限定性。

1. 供应对象。申请家庭住房、收入、资产等必须符合规定的标准,只有属于保障范围内的困难家庭才能享受相应的保障政策。

2. 使用范围。只能用于家庭成员自住,不得违规出租(转租)、出售、改变房屋用途用于经营等,否则将受到行政处理和处罚。

3. 租售价格。保障房相较于商品房,以低于市场价的水平出租(出售),形成住房供应的双轨制。

4. 分配机制。通过积分排序、随机摇号等公开公平方式确定选房签约顺序,分配过程和结果接受广泛监督,排除人为干扰和不公正配置。

5.建设标准。保障房用于解决基本住房需求,公共租赁房要求限定在60 平方米以下。一些地方还出台了保障房技术导则,对于规划与建筑设计、建筑施工及装饰装修、建筑工程材料选用等有具体规定,避免开发商因牟利降低建设标准和质量。

6. 产权形态。经济适用房政策规定为有限产权,公共租赁房(廉租住房)、限价商品房均在产权证上标注,以区别于商品房,从而在产权管理上有特定要求。

7. 交易规则。出售型保障房在一定年限内禁止上市出售,满足一定年限后,须交纳土地收益等价款后才能出售,转为商品房;出租型保障房禁止通过出租等方式上市交易,打消保障家庭借保障房获利的机会。

8. 管理规则。保障房入住后,按照保障房使用要求和小区管理目标开展社区服务管理工作,政府部门或委托单位、第三方机构等将提供针对性的服务,加强社区治理,提高入住品质。

9.退出机制。保障房只能按政策规定退出保障体系,出售型保障房由政府组织回购或上市交易补交政府让渡的土地收益,出租型保障房只能由符合条件的家庭继续承租,同时,对于违规出租(转租)等行为加强监管惩处,拒不改正或接受处理的,还要实行强制退出。因此,不管哪种退出方式,均要确保保障资源继续在住房保障体系内流转。

保障房建设管理是一门综合性、复杂性的科学,牵涉学科门类多、分布广,需要跨学科、跨部门、跨行业的研究。比如保障房供应管理,涉及财政学、土地学、金融学等;保障房的规划建设,涉及城市规划、设计、开发建设、施工管理等;保障房分配管理,涉及公共管理、行政管理、信用管理、社区管理、物业管理、信息和档案管理、房屋管理等;保障家庭管理,涉及心理学、社会学、法学等。从参与主体来说,需要政府行政部门、司法部门、民间组织、居民代表等多方努力,共同参与,而像保障房的PPP建设、保障房社区融合等工作,即是基于多领域研究创新的成果,需要进一步深入探讨。总之,住房保障工作为社会学等学科提供了新的、鲜活的素材,相信随着工作的不断深入和理论的发展,各个领域的专家学者们将会把更多的目光投入到这方面来。通过深入交流、钻研创新,将寻找出适合中国国情和当前历史阶段的住房保障之路,为广大弱势群体谋更大福祉。

二、住房保障兼具救济和福利特性

住房保障究竟属于社会救济还是福利?要回答这个问题,我们首先从易于理解的社会救助(social assistance)说起。社会救助是公民不能维持社会最低生活水平时,由国家或社会按照法定的标准满足其最低生活需求的物质援助的社会保障制度。1965年美国出版的《社会工作百科全书》曾述,社会救助是社会保险制度的补充,当个人或家庭生计断绝急需救助时,乃给予生活上的扶助。这是在整个社会保障制度体系中,最富弹性而不受拘束的一种计划。胡肖芳(2014)提出,社会救助具有以下特点:1.权利与义务的不对称性;2.资金来源的单一性;3.享受对象的有限性;4.保障对象的低层次性;5.资格审查的严格性。显然面向最低收入的廉租住房保障符合这个条件,当无处安身的家庭不能维持最基本的居住水平时,政府向其提供廉租住房,即是一种住房救济形式(2003年廉租住房和公共租赁房并轨管理,但并没有消减对最低收入的住房困难家庭的救助力度,最困难家庭可以通过申请租赁补贴,得到绝大部分的应付房租)。作为面向收入极低、住房困难的双困家庭供应的保障品种,廉租住房也是接受程度最高、最为大家所认可的住房救助方式。

福利作为一个专门概念在福利经济学(welfare economics)里得到深入研究。20世纪20年代,英国经济学家庇古根据边际效用基数论提出两个基本的福利命题:国民收入总量愈大,社会经济福利就愈大;国民收入分配愈是均等化,社会经济福利就愈大。他认为,经济福利在相当大的程度上取决于国民收入的数量和国民收入在社会成员之间的分配情况。因此,要增加经济福利,在生产方面必须增大国民收入总量,在分配方面必须消除国民收入分配的不均等。以庇古为代表的旧福利经济学关注弱势群体,为以后的福利国家提供了理论依据。因此,人们把福利在广义上用于一切提供政策优惠或补助的领域,住房保障是其中的一种,但当福利与救助概念相区分时,胡肖芳(2014)认为是普遍提供的在一定生活水平基础上,尽可能提高生活质量的资金和服务的社会保障制度。狭义的福利无论从保障层次还是保障水平上,都要高于救助,具有覆盖面更广、锦上添花的特点。面向新就业人员、“夹心层”和外来务工人员供应的公共租赁房,解决的主要是过渡性住房需求,在人们暂时没有能力在市场上购买商品房时,暂时租房居住,在准入标准上也仅仅要求无房即可申请,从这个意义上将公共租赁房归于社会福利性质。

根据保障力度大小的不同,可将住房保障分为普惠制和特惠制两种方式。比较住房政策的先驱当尼逊(Donnnison)则根据政府在住房保障责任和担负作用的大小,从消极应对到全面承担分为雏生型(embrynonic)、社会型(social)、全面责任型(comprehensive)三种角色。

所以对住房保障的界定,一是按两分法,分别解决最困难家庭的住房救助和面向大多数人群的住房福利,前者如廉租住房,后者如解决过渡性居住需求的公共租赁房(包括租金补贴),甚至限价商品住房(包括购房补贴);二是按三分法,除最低端保障的住房救助和锦上添花的住房福利,中间层次的归于住房保障(住房援助),如图1所示。

政府承担解决大部分责任的普惠制例子有:新加坡对80%以上的家庭提供组屋,并实行严格的限房价政策;瑞典对所有居民提供住房保障,把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略;德国有86%的人可以享受不同额度的住房补贴。针对少数特殊家庭的特惠制或雏生型保障方式有我国香港、巴西、法国等,政府通过限定收入、住房等准入标准,限定特定的保障对象,使保障房面对的是占社会较少比例的困难家庭。

显然,保障定位于是救济还是福利、规模有多大,直接影响政府财政和公共资源的投入,对社会资源和财富再分配影响巨大。由于对贫穷造成的原因认识不同和利益诉求差异,有些人认为应加大保障力度,加大财政投入,提高福利补贴,既体现社会主义的优越性,又保障穷人基本生活和尊严,也有人认为一味地强调政府保障,只会形成养懒汉制度,越是提高福利,越可能消减个人努力程度,导致社会发展源动力丧失。比如,在美国这个崇尚个人奋斗、移民占有相当比例且市场经济比较发达的国家,大多数人认为穷人应该为贫困负责,并期望政府督促富人改正其行为。“如果你认为贫困主要是由于穷人无法控制社会因素导致的,那么完全赞同社会福利,希望政府给予穷人补贴;但是如果你觉得穷人应该为其贫困承担首要责任,那你就会反对福利,并期望政府督促穷人改正其行为”。尽管人们对保障性质的认识和经济社会发展水平可能不同,但最关键的还是社会保障资源的有限性这个限制因素,即便在瑞典等声称全民保障的国家,也会有一套筛选保障对象的准入标准,从而至少分离出需要保障和不需要保障两种不同待遇的群体。对于不同困难程度的家庭,政府会提出分层次或保障程度不一的政策措施,来确保最困难的人能最快和最大程度地得到政府的保障,从保障优先顺序来说,一般救济优于保障、保障优于福利,从中也能清楚地看出小保障和大保障的概念区别。

三、住房保障要防止福利陷阱

“福利国家”一词首先出现于英国威廉·邓普(W.Temple)1941年所著《公民与教徒》一书。1942 年11 月,担任英国社会保险和相关服务部际协调委员会主席的贝弗里奇主持提交了题为《社会保险和相关服务》的报告,即著名的贝弗里奇报告。报告继承了新历史学派理论有关福利国家的思想,指出贫困、疾病、愚昧、肮脏和懒惰是影响英国社会进步、经济发展和人民生活的五大障碍,并据此提出政府要统一管理社会保障工作、通过社会保障实现国民收入再分配的建议。报告提出了社会保障应遵循普遍性原则、保障基本生活原则、统一原则、权利和义务对等原则共四个基本原则。该报告被业内人士视为福利国家的奠基石和现代社会保障制度建设的里程碑。在贝弗里奇报告的基础上,英国政府于1944年发布了社会保险白皮书,开始制定了《国民保险法》《国民卫生保健服务法》《家庭津贴法》《国民救济法》等一系列法律。1948年,英国首相艾德礼宣布英国第一个建成福利国家,随后瑞典、芬兰、挪威、法国、意大利等国也纷纷效仿英国,致力于建设福利国家。1935年,美国颁布《社会保障法案》,标志着美国的社会福利体制从过去以私人福利为主模式向强调更多政府开支的公共政策模式转变。

福利国家的口号实践起来并不那么容易。20世纪90 年代,德国、瑞典等国家经济持续疲软、财政赤字居高不下,而且人口出生率较低,劳动力数量下降,应保障人口不断增加,原来向住房进行大规模财政投入的做法已经无法维系。政府只能削减财政投入,将保障对象从社会大众转向那些在住房市场以自己能力无法获得住房的群体,主要包括低收入家庭、多子女家庭、老人、残疾人等弱势群体。“1996 年,美国政府颁布了一部法律来解决对福利过渡依赖的问题。该法律条款的核心内容就是,每个家庭的主要成员必须要努力工作才能够获得福利,而且受益人一生中享有福利待遇的总的时限为5年”。杨敏、方舒(2014)概括,福利国家为缓解危机,改革主要包括筛选福利目标群体、收缩福利支出、降低财政压力等措施。这个过程往往是痛苦的,意味着原先纳入保障的边缘群体可能不再予以保障,“夹心层”生活质量骤然下降。已保障人群也可能面临着保障力度降低的风险,中低收入群体的生活没有随着时间得到改善,反而降低了,住房支出挤压了其他生活基本支出。在西方的政治选举体制下,政党和组阁政府也不得不关注选民的感受,但对于此种反差也十分无奈。“这就警示我们以往各国福利制度都难逃痛苦的循环:危机- 改革- 危机- 再改革,政府的政策在福利膨胀与福利收缩的交替挤压之下来回拉锯。这种痛苦还来自于社会的反应和压力。任何消减福利的企图都可能引发国民的不满而爆发社会抗议和抵制,社会动荡的危局使得各国政府心有余悸,往往不得不放弃改革”。2013年10月,中共中央政治局举行第十次集体学习时,习近平总书记指出加快推进住房保障和供应体系建设的四对关系时,就强调要处理好住房保障和防止福利陷阱的关系。显然,在我们这样一个处于社会主义初级阶段的大国,住房保障不可能一蹴而就,也不能好高骛远,不能一开始就标榜所谓向世界发达国家看齐的高标准,而必须根据国情和特定历史发展阶段,量力而行、尽力而为,随着国家经济实力的不断提升,逐步提高保障的覆盖面和保障力度。这一点和强调住房保障工作对于促进经济发展、稳定社会、共享发展成果的作用,并不矛盾。住房保障是经济社会各项工作的一个组成部分,必须适应整体的要求,超过了度,就会适得其反。任何国家的社会政策都要以其国家和地区的经济发展为基础,当经济发展较平稳顺利的时候,可以保持和适当提高福利保障水平,但要充分预估经济下行压力下的福利支出压力。当危机来临时,由于棘轮效应的客观存在,社会各界会有普遍的不适应,这时政府应加强宣传引导,通过多种措施消减福利支出带来的不利影响,促使保障对象承担更多的义务,同时充分发挥用工单位、社会机构、第三方组织和社会大众等各方力量来共度难关、突破困局。

参考文献

[1].潘锦堂主编.社会保障学(第2版).东北财经大学出版社.2015.1

[2] .胡肖芳主编.社会救助理论与实务.西安交通大学出版社.2015.4

[3] .(美)蒂奥(Thio,A)著丛霞译.大众社会学(第7版).人民邮电出版社.2012.5

[4] .关信平主编.中国社会工作教育协会组编.社会政策概论.高等教育出版社.2014.10

住房保障需求论文 第7篇

此前有民调显示, 需要保障房的人中, 一半以上希望能买下保障房。2011年广东民调显示, 自感需要保障房的人中, 约六成人选择的保障方式是以较低价向政府购房, 而愿意以较低租金向政府租房者为14%。尽管广东大力推行“公租房”, 但2013年民调显示, 民众仍主张保障房应可租可售, 比例达50%;仅25%的人主张只“租给申请人”。

而此次《意见稿》中“连续租赁不少于5年且符合配售条件的, 可以购买”这一条, 正契合了民众的购房心意。

《意见稿》指出, 配售保障性住房的, 当事人应当在合同中约定产权份额。产权份额根据配售价格与同地段、同类型商品住房价格的比例, 参考政府土地出让价款减让、税费优惠等因素确定。承租人连续租赁 (保障性住房) 不少于5年且符合配售条件的, 可以购买;购买保障性住房未满5年且确需转让的, 由政府回购。已满5年的, 可以转让并按照合同约定的产权份额向政府补缴相应价款, 政府在同等条件下享有优先购买权, 也可以按照合同约定的产权份额补缴相应价款取得完全产权。直辖市、市、县人民政府也可以规定禁止出售配租的保障性住房、不得转让配售的保障性住房或者取得完全产权。

强化问责与处罚

《意见稿》规定, 租赁期满未续租、不再符合保障条件 (包括住房、收入、财产等方面) 以及违规使用保障性住房的, 应当腾退保障性住房。在使用的过程中, 承租人、承购人不得出租、转租、出借、擅自调换或者转让保障性住房。这意味着保障房在使用过程中禁止用于商业交易。

审计署2012年保障性安居工程审计结果显示, 全国范围内有10.84万户不符合保障条件的家庭, 因提供不实资料、相关部门审核把关不严, 违规享受保障性住房实物分配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元, 另有1.13万户家庭重复享受保障性住房实物分配2975套, 重复领取租赁补贴2137.55万元。

北京市人大代表李国在今年北京市“两会”上表示, 骗保者频现的原因在于保障性住房的分配和运行管理机制还不健全。由于信息共享和部门联动机制不完备, 对家庭和个人住房、收入及金融资金基础信息审核困难, 导致提供虚假信息骗保和退出难的现象。

针对这些现象, 《意见稿》强化了对有关政府和部门及其工作人员的追责机制, 加大了对弄虚作假和违规使用保障性住房的处罚力度, 明确规定有关人民政府、部门及其工作人员未履行职责或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 依法追究行政责任和刑事责任;申请人隐瞒、虚报、伪造信息的, 给予警告, 向社会通报, 记入个人征信记录, 退回已承租、承购的保障性住房和已领取的补贴, 处以罚款直至追究刑事责任, 5年内不得再次申请城镇住房保障;承租人、承购人出租出借、损毁破坏等违规使用保障性住房的, 记入住房保障对象档案, 没收违法所得, 恢复原状或者采取补救措施, 承担赔偿责任。

打破户籍限制

《意见稿》提出, 城镇住房保障范围为城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员, 这意味着, 符合条件的常住人口将破除户籍限制纳入保障房保障范围。

“户籍外人口首次在行政法规层面纳入住房保障范围。”中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮表示, 这是非户籍人口住房权的一次突破。他指出, 现阶段除一些特大城市外, 大部分地区非户籍人口仍未被纳入保障性住房保障范围。因此, 此次条例出台后, 地方政府不能再逃避责任, 而必须保障符合条件的非户籍人口住房问题。

同时, 这也是“城镇化规划”的延伸。此前, 住建部副部长齐骥在解读“城镇化规划”时就表示, 将逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖。即在符合落户城市住房保障条件的农民家庭全部纳入到住房保障范围的前提下, 逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖。

(二) 不能走福利分房老路

然而, 有业内人士认为, 《意见稿》还是停留在解决少数中低收入人群的“保障性住房”的基础上, 并不足以充分贯彻十八大三中全会全面深化改革精神。

《国家新型城镇化规划》的主要任务是, 到2020年实现城镇化率60%, 解决“三个1亿人”的基本住房保障问题 (促进约1亿农业转移人口在城镇内已就业的住房、改善1亿人棚户区和城中村的住房和1亿中西部就近城镇化住房) 。实施该项计划涉及诸多领域的改革创新, 尤其涉及到障碍新型城镇化的住房体机制机的改革创新。习近平总书记指出:处理好政府提供公共服务和市场化关系, 住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和福利陷阱的关系。只有坚持市场化的改革方向, 才能充分激发市场活力, 满足多层次需求。

所以, 满足“三个1亿人”的基本住房需要, 不可能由政府包揽, 住房保障不能走福利分房的老路, 政府只能“补好位”, 对社会上及少数丧失劳动能力的、吃低保的困难群众提供基本住房保障。“三个1亿人”的基本住房保障必须走市场化的道路, 市场化是以货币来调节商品供给的经济法则, 深化国有建设用地有偿使用制度改革基本住房保障的土地也必须执行有偿使用, 应该与当地居民的可支配收入相匹配, 定性为政策性商品房, 处理好住房发展的经济功能和社会功能的关系, 把基本住房发展为保障社会公平正义奠定更加坚实物质基础。

因此, “三个1亿人”的基本住房需求都应纳入城镇住房保障范畴, 需要完成1亿套政策型商品房解决三亿人口的基本住房保障。深化全面改革后提出的《意见稿》, 不应还停留在制定原来“3600套保障性住房”的管理政策上。

政府引导而非主导

同时, 《意见稿》中“坚持政府主导、社会力量参与”的提法, 也没有与国务院【2013】25号文和《国家新型城镇化规划》“提法”保持一致。

《国家新型城镇化规划》提出:市场主导, 政府引导。正确处理政府和市场关系, 更加尊重市场规律, 坚持使市场在资源配置中起决定性作用, 更好发挥政府作用, 切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责, 使城镇化成为市场主导、自然发展的过程, 成为政府引导、科学发展的过程。

国务院【2013】25号文则提出:棚户区改造政策性、公益性强, 必须发挥政府的组织引导作用, 在政策和资金等方面给予积极支持;注重发挥市场机制的作用, 充分调动企业和棚户区居民的积极性, 动员社会力量广泛参与。

可见, 按照《国家新型城镇化规划》和国务院【2013】25号文, 政府的作用应是“引导”而不是“主导”。《意见稿》中的相关表述应作出调整。

部分规定仍可细化

以往保障房出现问题, 以致个别地方出租率达80%, 导致建的越多弊端越大质疑得声音越多, 就在于很多人通过购买保障房拥有了2套或更多套住宅。所以, 许多人认为, 保障房要把握好禁止一户拥有2套或者更多套住房, 禁止人户分离这2条底线不能突破。

那么, 《意见稿》可以进一步细化规定, 把好门关:本地居民申请居住或购买保障房者, 其原有房屋必须在入住保障房后3个月内处理完毕。原有住房为出租房者必须退租, 原有房屋为自有产权者要把原有房屋出售, 并且向监管机构报告房屋出售所得收入。禁止住保障房本地居民家庭拥有2套或者更多套住房, 一旦查出有这种情况必须退出保障房并接受处罚。此外, 拥有本地户籍保障房申请者, 迁居保障房后必须在一个月内将户籍迁入。否则即可被认为是拥有2套或更多套住房, 必须退出保障房。

住房保障需求论文 第8篇

———对低收入住房困难家庭, 主要通过实施廉租住房制度来解决。

———对有一定支付能力的低收入家庭, 通过改进和规范的经济适用住房制度来解决。

———对中等偏下和低收入家庭聚集的、居住功能不完善的危旧小区、棚户区, 采取相应政策支持给予整治与改造。

但笔者认为, 在考虑住房保障的问题时, 除了分层次, 更重要的是要区分两类性质完全不同的住房保障, 这两类住房保障的主要区别同样在于保障对象的不同, 但其实质差别并不是在于保障对象收入水平的高低, 而是在于其未来提高收入 (或者准确的说是提高住房支付能力) 的可能性。

一类保障对象是所谓的“双困户”, 即住房困难的贫困居民, 大致可以对应建设部课题组提出的第一个层次即“低收入住房困难家庭”。但笔者之所以用“贫困”而不用建设部课题组的“低收入”来描述这一类保障对象, 是为了强调这里的“贫困”二字具有特定的含义, 或者说包含了“永久贫困”的潜台词在内。也就是说这类居民不仅收入低, 而且依靠自身能力已经无法提高收入以致脱贫, 主要指一些因为鳏、寡、孤、独、病、残等原因丧失劳动能力者。广州市在2008年通过全市调查确定的77177户低收入住房困难家庭就是这类居民的典型。当他们的住房条件低于最低保障线时, 政府需要动用公共财力为其提供基本的住房。这一类保障我们也可称其为狭义的住房保障。

另一类保障对象是在特定阶段和特定条件下一时无法自行解决住房问题的居民, 例如刚参加工作的年轻人、从农村进入城市的务工人员 (或小商贩) 等。与前一类保障对象的最大区别在于, 他们具有足够的劳动能力, 并且能力还在不断积累和提高, 若假以时日, 其收入水平会不断提高, 从而逐步具备凭借自身力量解决住房的能力, 或者说这样的能力能够逐步增强。

对于上述两类不同对象, 政府所提供的保障可以说具有本质的区别, 因此所采取的解决方式和提供保障 (或者帮助) 的延续时间都是很不一样的。

对于第一类保障对象, 政府提供的住房保障具有“安全网”的作用, 并且一般要为他们提供终身的保障, 因为他们已经丧失了依靠自身力量解决住房问题的能力。

对于第二类保障对象, 政府的保障作用体现在当他们暂时不具备完全依靠自身能力解决住房问题时, 助其一臂之力, 是一种阶段性的帮助。这可以称为广义的住房保障, 即保障全体公民的基本住房权利。政府在解决这类住房保障问题的时候更多地应该把提供住房保障和调控住房市场结合起来。因为对于这类保障对象来说, 造成其住房问题的原因实际上有两方面, 一方面是其收入暂时未能达到自身的最优状态, 另一方面是房地产市场价格不断高涨, 使得其收入增长无法赶上房价涨幅。因此, 政府在解决这类住房保障问题时, 不仅仅是要用公共财力为他们提供一定的资助, 更重要的应该是一方面通过促进经济增长、提高整体国民收入以及调整收入分配比例使得他们的收入能够合理快速增长, 另一方面通过各种手段调控房价。

由以上简单的分析可见, 之所以说分类比分层次更重要, 是因为不同类别的保障具有本质的区别, 而不同层次的保障之间不一定具有本质的区别。本质的区别会导致手段的不同。

明确区分这两类本质不同的住房保障, 也有助于我们减少对一些“伪问题”的争论。例如, 我们经常讲保障房的退出机制, 实际上对于第一类保障对象而言, 基本上不存在退出问题, 除非他们因为很偶然的原因消除了贫困或者通过偶然途径得到了住房。退出机制主要是针对第二类保障对象而言的, 这样我们在考虑退出机制的时候就可以把问题变得相对简单一些。再如, 解决住房问题与就业的关系问题, 对于第二类保障对象而言, 的确不能让他们在获得保障性住房的同时造成就业的不方便 (有些地方的公租房乏人问津, 就是因为公租房的地点使得入住者就业严重不便) 。但对于第一类保障对象而言, 一般就不存在就业问题, 只要保证他们居住地的生活配套设施方便就可以了。这同样使得问题变得相对简单了。

关于限价房的性质问题, 其实也和两类不同性质的住房保障问题有关。限价房究竟是否属于保障性住房, 从限价房出现以后就存在争论, 有人认为限价房只是“房价调节器”, 本质上还是属于市场供应的商品住房, 也有人认为限价房也属于保障性住房的一种。如果区分了上述两类不同的住房保障以及明确了政府解决第二类住房保障问题的基本思路 (立足于以其自身能力解决住房问题, 政府着力于提高居民收入和调控房价相结合) 之后, 我们就可以很清楚地认识到:限价房的作用正是调控房价。限价房对房价的调控作用体现在两方面, 一是通过限价直接拉低房价, 二是通过中低价位商品房的供应牵制过高的房价, 并且改变市场预期, 从而改变市场的供求结构。从这个意义上讲, 限价房的确是具有保障性质的, 只不过其保障性质不是体现在为第一类保障对象提供保障住房, 而是体现在帮助第二类保障对象解决住房问题。从这个意义上我们还可以发现:限价房的住房保障作用和限价房的“房价调节器”作用不仅不矛盾, 而且是完全一致的———限价房正是通过调节房价来发挥其保障作用的。

拓展住房公积金住房保障功能研究 第9篇

关键词：住房公积金,住房保障,住房货币保障,住房实物保障

1 拓展住房公积金住房保障功能的重要意义

1.1 关于住房公积金住房保障功能的争论和质疑

1) 关于住房公积金增值收益的使用。《住房公积金管理条例》第二十九条规定:住房公积金的增值收益, 用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。前两条无可非议, 争议的焦点在于最后一条:用于城市廉租住房建设。一是增值收益用于廉租房建设有公权侵犯私权之嫌。《住房公积金管理条例》明确规定, 住房公积金属职工个人所有, 因而公积金在各种业务中产生的增值收益, 在扣除贷款风险准备金和托管费用后, 应归缴存职工所有。持有此观点的专家学者有卢飞 (2007) 、张鸿铭 (2008) 等;二是增值收益的使用有无视公积金制度互助性之嫌。增值收益是通过住房公积金贷款利率与存款利率的息差实现的。中高收入缴存职工使用中低收入职工的部分公积金, 通过贷款解决了住房问题, 由此产生的增值收益理应帮助无力购房的中低收入职工通过其他渠道解决住房问题, 或直接向该部分职工分红。持有此观点的学者有叶胜荣 (2007) 、孙程程 (2009) 等。

2) 无力购房的中低收入缴存职工权益长期受到损害。中低收入缴存职工无力购房, 缴存的住房公积金无法使用, 由于沉淀资金只享受着较低的存利率, 导致长期跑输通胀、资金不断贬值。持有观点的学者有柳鹏 (2011) 、顾书桂 (2013) 等。

1.2 重要意义

1) 拓展住房公积金的住房保障功能, 体现了房公积金制度的保障性, 有利于发挥住房公积金度的互助性。一方面, 通过加大对中低收入缴存工解决住房问题的支持力度, 使中低收入缴存职从住房公积金制度中得到实惠, 体现了住房公积对中低收入缴存职工的保障性;另一方面, 通过中高收入阶层发放住房贷款形成的增值收益, 反无力购房的中低收入阶层, 形成惠及高、中、低个收入阶层的住房公积金制度, 有利于充分发挥房公积金制度的互助性。

2) 拓展住房公积金的住房保障功能, 有利于解质疑, 减少争议, 提高住房公积金影响力, 为住公积金制度的发展营造相对宽松的舆论环境。住房积金制度建立20年来, 对于最应从中受益的中低收缴存职工来说, 由于住房消费提取无门 (无力房) , 非住房消费提取又有诸多限制条件, 以及远于银行定期存款利率和通货膨胀率的计息利率, 绝数人都是坐看公积金不断贬值却无可奈何。因而, 方政府、商业银行、中高收入阶层就成为住房公积制度的直接受益者, 这就导致社会上关于住房公积制度“劫贫济富”的质疑和批评之声不绝于耳。拓住房公积金的住房保障功能, 还原住房公积金作为决各个收入阶层职工住房问题的“互助基金”这一本属性, 才能有效化解质疑, 不断减少争议, 在提高住房公积金制度影响力的同时, 也为住房公积金的发展营造相对宽松的舆论环境。

2 拓展住房公积金住房保障功能的路径分析

一是住房货币保障, 即为中低收入缴存职工提供住房货币补贴, 减轻他们租赁住房的租金压力。这属于对中低收入缴存职工的明补形式, 住房货币补贴的资金来源可为扣除贷款风险准备金、托管费用后的住房公积金增值收益。二是住房实物保障, 即为中低收入缴存职工提供来源稳定、低于市场租金的住房, 供其租住[1]。这属于对中低收入缴存职工的暗补形式, 建房资金的来源为住房公积金本金或住房公积金增值收益。

3 拓展住房公积金住房保障功能的措施

通过上述分析, 拓展住房公积金住房保障功能主要有住房货币补偿和住房实物保障两种路径。将这两种路径予以细分, 可归纳出以下四项措施, 其中措施一和措施二对应于住房货币补贴这一路径, 措施三和措施四对应于住房实物保障这一路径。

3.1 利用住房公积金增值收益直接发放住房补贴

住房公积金管理中心可对所有未使用住房公积金贷款购房、未进行住房消费提取的中低收入缴存职工发放补贴, 补贴发放金额可根据职工住房公积金缴存账户余额乘以补贴发放率确定。发放率可根据通货膨胀、一年以上定期存款利率与住房公积金计息利率的差值以及住房公积金增值收益规模等因素综合确定。该政策在推行过程中, 可能存在增值收益向下剧烈波动造成的政策持续性风险, 而且每月发放的补贴金额对解决职工住房困难的作用有限, 可能会让政策的效用大打折扣[2]。但是, 这毕竟是对现行住房公积金制度的纠偏和完善, 使无力购房的中低收入职工缴存的住房公积金不至于贬值或更少的贬值, 一定程度上可缓解住房公积金“劫贫济富”的现状。

3.2 利用住房公积金增值收益发放市场化租房补贴

住房公积金管理中心限定条件, 符合条件的中低收入缴存职工可在市场上租房, 然后按规定向住房公积金管理中心申请租房补贴。为扩大政策受益面, 住房公积金管理中心可限定收入、住房、补贴比例、补贴住房建筑面积上限等条件, 并对符合条件的中低收入缴存职工进行细分, 对每个细分职工确定不同的补贴标准。这种补贴方式职工可根据自身工作和生活需要自由选择住房并申请租房补贴, 较大的方便了缴存职工, 但由于租赁房屋分散在不同的区县和小区, 不便于进行统一管理。

3.3 租赁社会存量住房定向再出租

住房公积金管理中心可从房屋租赁市场筹集闲置房源, 与房主签订租赁协议, 进行简单装修后, 定向出租给中低收入缴存职工并发放一定比例的租房补贴[3]。由于住房公积金管理中心作为租赁主体之一, 承担着诸如房屋损坏、租金拖欠与追缴、房屋资产管理等诸多责任和风险, 赋予了住房公积金管理中心较多的行政责任和政府职能。

3.4 利用住房公积金投资建设公共租赁住房

住房公积金管理中心可利用住房公积金增值收益或一定的结余本金, 委托专业的房地产开发公司, 投资建设公共租赁住房, 住房建成后直接向符合条件的中低收入缴存职工定向出租。该措施突破了《住房公积金管理条例》关于住房公积金的使用限制, 实施起来存在较大的政策障碍, 但仍不失为一条拓展住房公积金住房保障功能的有益思路, 一项完善住房公积金制度的有效措施。

参考文献

[1]卢飞.住房公积金增值收益分配与运行模式分析[J].集团经济研究, 2007 (2) :35.

[2]蓝相吉.关于住房公积金建保障房的几点思考[J].数字城市, 2010 (10) :65.