房产税改革方向

房产税改革方向（精选12篇）

房产税改革方向 第1篇

财政部财政科学研究所所长贾康近日在博鳌房地产论坛上表示, 虽然调控是需要的, 但调控必须与时俱进。目前扩大房产税试点范围的改革方向已经被锁定。他认为, 从中国地方税收体系来看, 房产税改革是非常必要的;对应国民经济中房产调控需要标本兼治这个角度来看, 从中国收入分配需要有效遏制差异扩大来看, 房产税改革也是非常必要的。

从去年年初开始, 管理层在楼市调控期推出房产税试点, 上海市和重庆市的试点成效被寄予厚望, 尽管在两地的试点进行中, 房价未能应声而落, 并且房产税征收太少成为市场批评和争议的焦点, 但不少专家依旧认为房产税的正面效应能使今后几十年间房价的曲线斜率降低, 发展更平稳、泡沫更少。

房产税改革 第2篇

---以上海房产税试点为例

摘要：针对近年来愈演愈烈的房地产价格虚高，在此背景下，有关部门酝酿已久的我国新一轮房地产税制改革呼之欲出，房产税再次成为市场的焦点。2010年6月国务院提出了要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革，正式明确了逐步推进房产税改革的态度，2011年1月，重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。本文以上海试点为例来看我国房产税的改革趋势和改革中的问题，并基于此提出相关政策建议。

关键词：房产税；改革；政策建议

一、上海房产税改革概况

2011年召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省份人民政府制定，先行试点可以在制度设计、税基评估、征收管理等方面探索和积累经验，也为以后改革逐步扩大到全国奠定基础。备受关注的上海房产税改革试点细则如下：

1．增量房人均60平方米起征

2011年1月上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，规定从28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

2.实行差别化税率

一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上新建商品住房平均销售价格2倍的，税率可暂减为0.4%。

3．明确免征情形

上海方案规定了几种退还、免征房产税的情况。例如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税等。

二、房产税改革中的问题

通过上海试点改革方案可知，上海对居民自住房屋征税的方案，就是改造现有的房产税，将征税范围扩大到居民自住房屋。就试点效果看，征税范围和税率均相对温和，实际上对房价的调控效果远不如限购等行政措施。但是无论哪一种改革，都会牵一发而动全身，有着各种利益关系需要协调，总会遇到来自方方面面的困难，当然房产税改革也会存在它独有的困难。

1．房产税征收存在技术性困难

我国当前出台房产税主要目的是为了抑制房价过快上涨，因此，房产税征收的主要对象投机性买房的人群，可是要如何鉴别哪些是投机性买房的人群，绝非是一件易事，房地产的征收还存在一些技术性难题。房产税不像个人所得税，可以从工资中直接扣缴，所以征收手段是个难题。而且房产的价值评估也将是一个很大的问题，需要耗费巨大的人力物力，需要至少做两方面准备，一是全国性房地产普查登记；二是建立城镇住房信息系统。

2．社会公众对推行房产税的不理解

现在即将推行的房产税改革，很多社会公众都认为，其目标就是为了调控房价，抑制高涨不冷的炒房市场。正因为如此，大部分公众对房产税改革中的征税范围扩大到居民自住房屋，对原本免税的居民非营业用房也征税这一改革方案并不理解和认同，认为税收增加会导致房屋成本上升，这就难免影响最终价格，与压低房价的最终目标相违背。由于房产税征收具有普遍性，在对投资购房者征收的同时，也相应增加了普通购房者的税收负担，增加了其购房的费用支出，增加了其家庭负担。

3．房产税出台时机很难把握

房地产税出台必须具备几个条件：首先是产权认定，这个房子归谁；其次是这个房子征多少，除了税率比较好确定之外，还有一个基数问题。作为政府出台任何政策，特别是税收政策，要有一个前期完整的调查和设计，出台后是否能达到预期目标，这里还有不确定性。房产税出台的时机将取决于近期房地产调控的效果。如果未来一段时间房价过快上涨的势头得不到遏制、投机气氛依旧浓重的话，不排除房产税改革方案年内出台的可能性。而如果近期出台的一系列调控政策能在今年上半年取得令人满意的效果，房地产市场运行趋于平稳的话，房产税改革则可能会延后进行，但是房产税改革的大大方向已经明确。

三、完善房产税征收的建议

1.在房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库及各地民政部门建立的居民婚姻和家庭人口构成数据库的基础上，可以通过“先征后退”的方式征收房产税：先全面征收房产税，再根据户籍人头数进行定额退税。这样只有一套房的人，可以通过定额退税实现赋税减免的目的。有十套百套的人，也只能定额得到和一套房的人一样的退返税金，相当于缴纳了多余房产部分的税收。退税定额标准的设计，也可以实现让穷人买廉价房的人得利的目标。房产价值越高，缴纳税收就越多，而退税定额是不变的；因此房产价值越低，甚至缴纳的税收可能低于政府返回的定额退税，也可以起到引导开发商开发低价房、社会人员买小套型低价房的作用。

2.通过各种形式，加大税收宣传普及税收基本知识的力度。首先，可以建立一支高素质的税收宣传队伍以精湛的宣传业务能力完成提高全民纳税意识的任务；其次，创新宣传形式，增强针对性、实效性；再次，应当建立税收宣传长效机制，做到税收宣传日常化，正规化和秩序化。同时，要将税收宣传渗透到日常税收管理当中，与纳税人建立沟通联系制度，经常深入企业进行调查，结合税收管理和检查，了解纳税人对税收宣传的建议，从而有“针对性”地开展税收宣传工作；最后，还应积极与新闻部门的联系，开辟税法公告专栏，加大规范税收秩序的宣传，加大对涉税案件的曝光力度。

3.完善相关配套制度。首先要完善房地产评估制度，改变目前房地产评估机构多头管理的状况，建立统一的房地产评估机构，实行统一的房地产估价人员资格认证制度，建立一支富有实践经验、精通房地产估价理论的房地产估价师队伍。完善评估手段，统一评估标准，制定评估制度和具体的操作规程，为准确的确定房地产税收的计税依据提供保证。其次确立纳税人争议处理机制，当纳税人对评估依据，方法，结果有异议时，要有相应的处理机制，尽快解决争议维护纳税人合法权益。最后还应建立和完善相应的房地产登记制度，房地产税收的有效征管需要有完善的户籍和房屋产权管理的资料，相关部门应建立土地台账，房屋权属等发地产档案，通过计算机进行存档，为税务机关征税提供相关信息参考文献：

[1] 韩雪.我国房产税税制的改革和完善，中国乡镇企业会计，2010

浅谈房产税改革 第3篇

关键词：房产税财税体制试点

1 房产税概述

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。

应纳税额的计算：①按照房产计税余值计算

按照房产的计税余值计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：应纳税额＝房产计税余值×1.2%

其中：房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例）

②按照房产租金收入计算

按照房产租金收入计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：

应纳税额＝房产计税余值×适用税率

1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《房产税暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。自2004年以来，我国房地产市场飞速发展，房产价格居高不下并且逐年增长。而我国房价的过快增长说明居民对房产的需求大于供给，在我国国民总收入飞速增长的同时，居民的可支配收入也在逐步增长。也正是如此，使得我国居民有足够的收入来购买房产，使房地产市场拥有庞大的资金支撑。由于我国个人所得税税收征管的不合理，使得我国对收入的税收增收存在很大的不足，因此，需要提出另一种调整收入分配、抑制房产价格的税收，即房产税。

2 房产税改革的重要性

目前，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，而他们的通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。现在被各方所关注的上海、重庆已启动试点的房产税改革，在严格概念上讲，所涉的税种是指房地产税或不动产税。在中国经济社会转轨的过程中，财税制度变革、税制改进优化，都是服务于转轨大局和经济社会全局的。现在讨论建立的房产税，是顺应、服务于整个经济社会转轨的。它的改革除了合理调节收入分配，还将使我国财产税体系进一步健全，更好地发挥财产税在税制结构中的作用。具体如下：

一是有利于增加直接税，填补财产税收领域空白，是中国税制合理化的必要环节。

二是有利于弥补信贷政策调控投机需求的不足。目前的新政对于不借助于银行的房地产投资者，主要是采取了限制市场准入的办法，但这只是一种临时性措施。而开征房产税则可从经济上进一步影响所有投资者的进入。

三是有利于抑制房价，稳定房地产市场预期，确保房地产业健康发展。房产税需每年缴纳，与交易环节一次征收不同。这就要求购买者必须考虑今后持有房产的长期成本，结合自身的经济条件合理决策，有助于形成理性的需求。

四是有利于抑制收入分配差距扩大。我国收入分配差距的扩大，其主要原因之一是来自于不动产财富的实际分布情况，这显然需要一定的再分配机制进行优化调节和制约。房产税不仅能使中国的房地产业发展提高健康度和可持续性，还会在收入分配和财产分配方面施加再分配的优化调节。

五是有利于地方税收体系建设、解决地方稳定财政收入来源。房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。通过对存量房征收房产税，可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。

3 房产税改革亟待完善

自2011年1月底开始，以上海和重庆为试点推行房产税改革以来，至今已有一年时间。试点过程积累了经验，也暴露了问题，未来如何更广泛而合理地推广房产税，这是一个值得深思的问题，笔者对此提出几点建议。

3.1 需配套改革和制度建设。协调各方利益，建立准确、完整、透明的不动产清册,加快并完善全国范围内的个人住房信息系统建设。这关系到产权的明晰与信息的公开，是房地产市场调控的重要依据和推进多项制度性改革的前提。各类住房的信息数据库建立、评估体系构建、房地产税框架设计、税费清理整合等问题，应在接下来的试点城市充分细致地加以准备。

3.2 强化税收监管,明确财产税的课征对象。依此制定切实有效的具体执行措施，避免新的税负被转嫁，保护社会弱势群体。从国外经验看，房地产税并不能从根本上抑制房价，甚至在特定的情况下还可能助推租金和房价的上涨。因此设计方案应能有效消除这些顾虑。

3.3 适当扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源；另一方面可以打击炒房囤积房源。

3.4 做好公众宣讲工作。房产税作为一项完善土地管理与城镇公共财政制度的重大改革，应让纳税人尽早明确所要承担的税负,让公众更了解房产税制度及其合理性，税率也不宜过高，税款征收使用应提高透明度。这样，才能充分发挥民主监督作用，得到民意的支持。

参考文献：

[1]贾彦乐.我国房地产税收体系研究[D].苏州大学，2006年.

[2]刘素荣.关于我国房产税更始的思虑[J].财会研究，2010（11）.

[3]韩雪.我国房产税税制的改革和完善[J].中国乡镇企业会计，2010（4）.

房产税改革方向 第4篇

一、以完善财产税体系促进收入公平分配的必要性

审视我国改革开放的30余年, 由于收入分配不公的累积效应, 不同人群财富积累程度的差异已然造成, 这种个人存量财富差距的扩大, 已逐渐成为未来收入差距产生的核心。单纯调节收入分配, 对流量征税已经很难达到理想效果, 必须将调节财富分布作为下一阶段税制改革的导向。

目前我国公民主要的财富存在形式为房产, 房产多、档次高, 代表经济实力强。房产税作为财产税中的一个重要税种, 属于直接税, 征税对象为房产, 由于其税负难以转嫁, 纳税人缴纳房产税直接减少其税后收入, 房产税征收过程实际上就是收入再分配过程。因此, 充分认识并有效利用以房产税为代表的财产税的收入再分配功能, 有助于实现社会公平, 使社会收入和财富分布符合社会所期望的公平标准, 以形成尽可能合理的分布状态。房产税的征收不该成为一种房地产调节方式, 而应站在社会收入分配公平的财产税的视角上来看待。

二、房产税改革对财产性收入分配影响的作用机理

房产税制度的改革对居民财产性收入分配的影响并不是一种直接作用关系, 而是一种间接影响, 其中笔者认为最重要的一个中间变量即为房地产价格, 并有以下几种影响路径值得研究与说明。

由于房产税制度的变化, 房产价格发生相应波动。这种资产价格的变动, 从三方面对居民财产性收入分配造成影响:首先, 由于初始财富禀赋的存在与差异, 房地产价格波动造成居民直接的财产性收入发生变动, 这是一种不利于分配格局合理化的马太效应;其次, 房产价格波动影响居民的房产购置计划, 进而对不同收入群体的财产拥有格局及财产结构作出调整, 导致居民财产性收入差距的扩大;再次, 从居民收入预期的角度看, 房地产价格的变动必然对其构成影响, 产生财富效应, 并具体表现为耐用消费品 (特别是房产) 消费增加的居民消费结构调整。

三、我国房产税改革试点成效研究

房产税试点以来, 沪渝两地对于征收情况均作出相关统计。2011年4-5月, 试点征收已进行3月有余, 但从上海和重庆的征收情况来看并不乐观。根据上海的官方统计, 截至2011年4月27日, 上海市税务机关认定的应征税住房共计2306套, 从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起, 约20笔应征房产税已经缴纳。即使按照每套住房平均交纳5万元计算, 上海房产税试点3个月的入库税款只有百万元左右, 全市范围3个月的税款甚至远远不到上海市的一套房款。根据官方公布的数据, 试点前3个月, 20笔已缴税款相对于2306套应税房源, 个人住宅房产税的缴纳比只有应缴房源的不到1%。重庆的情况同样惨淡, 2011年5月5日, 重庆市财政局有关人士表示, 截至当时, 重庆市入库的房产税试点征收税款只有几十万元。

2011年全年的统计数据表明:房产税改革效果低于预期。以重庆市为例, 数据显示, 2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元, 增幅超过40%, 其中, 房产税收入仅有1亿元。

尽管如此, 专家仍然建议, 未来可扩大房产税征收范围, 逐步覆盖到存量房产, “拥有的住房套数”或许会成为未来房产税征税标准之一。同时, 业内人士对房产税在未来的推广表示乐观。据财政部财政科学研究所所长贾康的调研, 上海房产税试点收到部分预期效果, 可以说是一个利好的开端, 正面效应初显。

由于房产税改革尚处于起步阶段, 且改革试点实施时间尚短, 其成效究竟如何, 还有待时间检验。试点以来喜忧参半, 值得肯定的是将普通居民基本居住权纳入考虑范畴, 着力打击投资、投机性需求, 如重庆市增加了从富人处借钱资助穷人的均贫富功能, 使税收的宏观调控功能不断增强, 是财税制度的一大改革和进步;需要完善的方面是, 沪渝两套方案都未能解决地方政府的“土地财政依赖症”。具体到改革方案的设计上, 表现为征税范围不宽、计税依据不尽合理、免税面积的选择是否符合实际、税率是否恰当有待观察等诸多需要完善之处。站在本文的研究视角上, 这一改革举措是值得肯定并鼓励的, 此次房产税改革对于居民财产性收入分配还是产生了一定的推动作用。

四、我国房产税改革的路径优化建议

(一) 我国房产税改革路径设计的基本原则

通过其他国家有关住房房产税的了解与综合比较, 其中有诸多方面在我国房产税改革路径的选择过程中值得借鉴, 结合本文研究视角, 现归纳如下。

1.税种权属划分

我国地域辽阔, 发展不平衡, 地域差异显著, 因此由中央统一制定税收政策效率不高, 针对性不强, 将限制税收政策作用的发挥。而由地方政府根据本地区的特点制定相关制度则能更好地促进地区房地产市场经济的稳定发展。但是在地方政府行使房产税税收管辖权的同时, 中央政府应该对房产税的收入分配功能进行宏观调控, 这是地方政府治税中无法实现的。为此, 中央政府税务征管部门在对地方呈交的房产税征收办法予以审核时, 要从全国范围内加以考虑, 有全局意识, 将平衡地区间收入分配差异, 尤其是财产性收入分配差异, 作为房产税政策制定的一把重要标尺, 在可能的范围内尽量缩小地区差异。

2.征收环节

我国现行税制中, 包含房产税在内的财产税体系不完善, 急需优化重构, 难以实现对财产存量的调节。就目前来看, 除试点城市外, 我国房产税征收仅限于交易环节, 而对保有环节的税收征管存在缺位现象。只有将保有环节纳入到房产税的征收环节中, 才能从根本上发挥税收对个人财富存量的调节作用, 使财产性收入的马太效应从源头上得到遏制。

3.征税范围

房屋价值来源于公共投入, 并与其周边公共配套设施的建设等存在密不可分的关系, 房屋所有人因公共环境的改善获得了级差收益, 从成本收益匹配原则出发, 房屋所有人应按房屋的市场价值缴纳房屋保有税费。故而, 房产税征税范围应扩大至所有的存量住宅, 而不仅仅只是新建住宅。政府可以通过使用房产税收入帮助穷人建造廉价住房或加大不同地区公共设施建设投入等手段, 调节不同收入层次和不同地区的居民财产性收入差距。

4.计税依据

以往我国房产税计税依据一直是房产原值, 即以历史成本为计税依据, 但在房地产增值效应日益明显的大环境下, 这一标准显然已不合时宜。举例来说, 老房的建设成本低于后建成的房产, 以其房产原值为计税依据, 势必将先建成的房产税负转嫁给后建成的房产, 出现老房的房产税税负轻、新房的房产税税负重的现象, 有违公平原则。因此, 在后续改革中, 计税依据应得到科学调整, 笔者建议选择房地产评估价值的一定比例作为计税依据。之所以在房地产评估价值的基础上附加一定比例, 是出于对我国地区差异的考虑, 希望将可控比例作为平衡差异的一个有效杠杆。对于评估的周期, 鉴于我国房地产市场房价变化快的特点, 现阶段以1～2年作为一个评估周期为宜。

5.税率

房产税要实现财富的再分配功能, 可以选择实行累进税率, 即根据数额将征税对象进行等级划分, 征税对象数额等级越大, 税率越高。采用累进税率时, 表现为税额增长速度大于征税对象数量的增长速度。因此, 在房产税改革中, 应以房屋价值作为参照, 逐级提高税率。税率所分等级, 要体现出房屋价值越大, 房产税相应越高的特点, 以调节纳税人的收入和财富。

6.税收优惠及税收惩罚

对居民自用房地产有必要设定房产税免征面积和标准, 本着照顾低收入群体的原则, 以家庭为单位征收, 对于低收入者应给予恰当的税收减免, 引导居民对房地产的合理消费, 调控个人财富分配。

而针对我国投机性住宅较为普遍并对房地产市场价格造成波动的现象, 应对投资性住宅给予惩罚性的税收以从一定程度上遏制房地产市场的不稳定因素。在此可以借鉴法国关于空置住宅的经验, 法国对2年内每次连续居住时间小于30天的住宅所有人从空置第3年起开始征收累进的住宅空置税, 税率根据空置年限不同而不同, 空置第3年税率为10%, 第4年为12.5%, 第5年为15%。此外, 还要加税额9%的管理费。住宅空置税的纳税人主要是收入高、房产多又无暇居住, 造成资源浪费的人, 税收的全部纯收入将由国家改善住宅委员会用于居民住宅建设。因此我国同样可以根据房产物业的水电使用量来判断房屋是否为空置物业, 并最终对其采取惩罚性的税收, 以增加投机性购房者的持有成本减缓房产投机性购买导致房地产市场不稳定的现象。

(二) 房产税改革相关配套措施的跟进

除了从房产税制的各个要素完善政策措施外, 健全相关配套措施的步伐也要同步跟进, 以下笔者将从两个方面加以阐述。

一方面, 完善用税监督体制。要真正发挥房地产税调节收入分配, 尤其是财产性收入分配的作用, 关键在于把房产税收入纳入公共财政管理体制, 用于居民社区内的公共事务, 并定期公开使用明细账目。只有这样, 房产税才能通过税款的征收与使用来增进社会利益。因此, 对于用税的监督尤为重要, 完善监督审计机制势在必行, 可以借鉴美、日以及其他一些国家纳税人监督用税的立法规定和具体制度, 改革我国不成熟的诉讼机制, 建立适合我国国情的纳税人诉讼制度, 形成对地方政府用税的监督机制, 以制约政府滥用税款的权力。

另一方面, 建立统一的财产登记与清查制度。房产是房产税的基本征税对象, 要对其征税, 掌握房产的准确信息是前提, 这就必须改革我国的房产登记制度, 改变目前不动产登记多头管理、分级登记的现状, 建立统一的财产登记与清查制度, 为财产税后续征收奠定基础。为此, 应做好以下工作:一是完善税务部门与土地管理、房产管理、城市规划、财产评估等部门或机构的协调机制, 建立联动的信息及管理体系;二是开展房源登记普查, 实行房产登记实名制, 以准确掌握房源状况, 特别是个人或家庭在多地拥有多套房产的情况。

参考文献

[1].白彦锋 吴哲方.房产税改革过程中的相关利益主体博弈分析.中央财经大学学报.2011.5

[2].邓子基 王到树.经济转轨时期我国个人收入的分配及其税收政策.财贸经济.1997.8

[3].谷成.房产税改革再思考.财经问题研究.2011.4

房产税改革的问题及政策建议 第5篇

【摘要】：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税被认为是遏制房价、促进房地产市场健康发展的最有效措施，为了稳定国内房价，我国于2011年确定了重庆和上海两个房产税改革试点，进一步对我国房地产业进行调控。文章阐述了房地产税的基本结构，分析了我国房地产税试点的基本现状，对现有的房地产税改革提出建议。【关键词】：房产税；房产税试点；建议

一、我国房产税试点方案比较

此次两个试点城市分别是上海和重庆，都是直辖市，由于两地的经济发展水平，整体经济结构和房地产市场结构存在较大的差异，所以在制定房地产税征税管理办法时都参考了各自地区的经济发展水平来制定相关的条例。虽然具体的征税办法有所差异，但是其总的初衷和发展核心基本相同，包括控制外来投资需求、免税标准较为宽松、执行差别化税率以及新购住房为主。本文根据2011年两地出台的房产税征收管理条例进行对比和分析，具体差异见表1 由表1可以看出，上海市试点方案较为温和，着重根据住房面积以及成交金额进行征税，对本地个人第一套房源不进行征税，而对第二套房源进行征税，且计税依据参照的是房产价格的评估值，这些条例着重压制房地产市场的投机者。而重庆市的试点方案则较为严格，对个人的独栋住房进行较重的约束，而对低端住房者则适量放宽，对高档住宅的楼盘开发商起到的压力较为明显，而对整体的房价上涨趋势的压制则不够有力。

二、试点城市房产税改革实施的影响效果评析

房产税改革试点实施近三年来，房价依然处于高位运行。上海和重庆近五年房价数据如图1。

图1：上海、重庆近五年平均房价走势图

从图1可以看出，从2011年房产税在重庆和上海试点以来，并没有对房价造成影响，房价反而呈现上升的趋势。可见房产税并未对整个市场消费者的需求产生足够的影响。当然，房产税着重点在需求这方面，对于供给就没那么有力度了，近两年土地出让金屡创新高，上海不断的刷新的地王的价格记录。[7]政府是土地的垄断者，是土地价格的制定者。对开发商而言，土地的购置费用一方面作为成本，致使房价普涨，一方面某些开发商囤地炒地，利用稀缺的资源获取无劳动结果的利润，种种原因导致房价的普涨。

房产税的征税对象是消费者，目的是通过抑制消费来降低供给者价格，目前的房产税征税范围过于狭窄，主要问题是没有对存量房征税房产税，而且只对于新增住宅的增量房征收房产税，这对于过去购买多套房产的购买者没有进行控制，又对新购住宅的真正需求者造成压力。总体来说房产税的横向和纵向范围影响不够，无法真正完全的限制到投机者，房价下不来，房产税又对普通的刚性需求消费者造成更多的压力。所以即需要增收存量房的房产税，又需要一个对普通消费者影响更小的税率制订和征税机制。

三、完善房产税改革的政策建议

之后的房产税改革试点开放还未有确定的日程表，下一阶段房产税改革应在契合我国财政管理体制改革和税制改革的总体目标的前提下，鼓励房地产行业和房地产市场的健康发展，合理、有效地利用的房地产资源，充分保障民生作为出发点，协调政府，企业和个人的利益，增加持有环节的征税，减少出租和出售环节的税收，努力使房产税更加规范。具体提出以下几点建议。

1、扩大征税对象，扩大对存量房的征税范围

房产税试点目前的只对增量房征税，往后的目标应增加对存量房的征税，优点如下：第一，有利于整体税制的税收公平原则。对于之前购买多套房产的购房者来说，可能会比现在有购房需求的购买者更加富有，而富有者没有征税，而对普通家庭却进行征税，这违反了房产税设定的本意，使得财富分配职能不能实现。第二，二手房市场也会受到对存量房征税的影响，所以也会间接的发挥调控二手房交易市场的作用。第三，避免房地产市场过大的短时间价格和供给的波动，在宣布房产税实施前夕，消费者察觉到其中的差异，就会趁着这段空隙大量抢房，来规避税收，这样就会造成不良的价格波动。第四，从国际经验来看，房地产税一般是宽税基，低税率，尽量保证在全社会的税收公平与合理。第五，房产税只对增量房征税，对于整个税收体系的影响不会很大，如果对存量房一同进行征税，就会使得整个税基范围扩大，从而使得房产税成为整个税收体制中比较重要的税种。

2、实行“地宅分离、宽税基、低税率”的房产税制度

实行“住宅分离实现，宽税基，低税率”的房地产税制，完善房产税使其更好的为地方政府的财政服务，调节社会贫富差距，同时尽可能减少对居民日常生活的影响。由于我国的宅地分离，土地属于国家，所以要采用分开征税的形式，加上对不同地区经济程度不同所制定不同的利率，从而让房产税更好的引导社会资源分配。另一方面由于房产税的收入大大小于土地出让金，短期也不能对整个财政造成太大的影响，所以税率不用制定的过高，虽然税收收入会减少，但是可以通过扩大征税范围，实行累进税率等来弥补，也会让社会财富和消费结构趋向合理化。【参考文献】

论“房产税改革”应当缓行 第6篇

面对如此局面，百姓啧有烦言，政府坐立不安。怎么办呢？加快“房产税改革”声浪再起，越来越响。

加快“房产税改革”？闻听此语，细心的人不禁会问，咋不干脆就叫推出“房产税”，却要称为加快“房产税改革”呢？这是因为，“房产税”在我国早已有之。1986年9月15日，国务院曾发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，已在全国开征房产税。不过当时有一限制，属于个人所有的“非营业用房产”，不在此列。也就是说，对全国绝大多数购房自住者而言，有房产税等于没有房产税。

正因为此，所谓“房产税改革”，说白了，就是要对百姓的居住性住房，也进行征税。此一改革究竟作用何在？为何当前必须尽快推出呢？

支持论者认为，房产税改革，作用有三。

其一，降价。已经拥有多套住房者，以及打算购买多套住房者，因为开征房产税而增加了房屋成本，觉得并不划算。占者，便会将多余之房吐出，购者，则会尽量少买一些。这就既增加了住房供给，又减缓了购房需求，进而降低了房价。

其二，公平。房屋既是商品，又因我国土地属于国家所有这一特殊国情，兼具一定的公益性。多购房及多住房者，多缴纳一些税收，也是对社会分配的一种再调节，有利实现社会公平。

其三，增收。过去不征税，如今征收了。而且征收的范围，又是如此之广，这对国家和地方财政，无疑是一笔不小收入，可以弥补因卖地收益日渐减少对财政平衡的冲击。

以上三条，便是呼吁和支持尽快推出房产税改革论者的初衷。乍一看来，确实有些道理，但细加分析，并不一定站得住脚，甚至，会与支持论者愿望背道而驰，效果适得其反。

先来说说房价。推出房产税改革，房价就真的会降下来吗？不一定。

首先，房价高低，从根本上说，取决于住房的总供求关系。如果全国土地供应还是从紧，“刚需”又还是那么大，供求关系没发生根本改变，房屋还是供不应求，那么，房价肯定是不会降下来的。

第二，“房产税”虽然增加了房屋持有者的成本，但对于那些资金雄厚的炒房者而言，低买高卖的盈利策略，肯定是不会改变的，他们的必然对策，就是把这笔费用加在房屋身上，羊毛出在羊身上，这反倒会推高房价。

第三，持有多套住房者，除自住或出售外，大多数是用于出租。房屋成本加大后，房主自然要将租房价格相应提高。对于暂时买不起房的低收入居民而言，房价未降，房租先涨，将是他们不得不面对的现实。近一年多来，全国房价不但没有下降，房租反而涨了不少，就是一个明显例证。

再来说说公平。是的，多购房及多住房者，相应多缴纳一些税收，确实是对社会分配的再调节，有利实现社会公平。但是，这么一种微观领域的调节，比起全社会收入分配宏观领域的调节，那是小之又小，微之又微的。改革开放以来，民众收入虽然随国家经济发展而有所提高，但其提高幅度，不但远低于经济发展整体速度，更远低于国家财政收入增长速度，这是百姓感到最不公平也最不满意的。正因此，“十二五”规划已经把进一步改善民生，提高城乡居民收入，放在非常突出的位置，并且承诺，“十二五”期间，居民收入增长幅度不低于经济增长速度。在如此大背景下，却突然推出房产税改革，等于在百姓个人所得税之外，再增加一个普适于全体有房居民的新税种，这在民众心中会产生什么负效应，不是明摆着的吗？他们会觉得公平，会不怨声四起吗？

最后再来说说增收。政府增收，渠道多矣。关键的关键，还是要把国民经济搞上去，在发展中解决财政问题。倘若把希望寄托在从广大居民好不容易买来的住宅中去再索取一点什么收益的话，且不说出发点很成问题，就是税征上来，也应该是取之于房，用之于房，于政府财政，并无多少补益。

利弊相权，笔者以为，“房产税改革”应当缓行。

房产税改革方向 第7篇

2010年5月31日,国家发改委发布《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“逐步推进房产税改革”的指导思想。房产税改革迈出了实质性的一步,但我国房产税改革还存在很多问题。

(一)改革试点作用有限

2011年1月28日,重庆、上海两个城市率先进行了房产税改革试点,我国首次在持有环节对个人住房征税。总体看来,仅在两个城市试点,试点范围小,而且试点城市的房产税政策温和,涉及面窄,对推进房产税改革的作用较为有限。从征税范围看,两个城市的征税范围几乎仅是针对增量房产,只有重庆针对存量独栋商品住宅,而重庆市的个人自住独栋商品住宅目前仅有3000多栋。较窄的征税范围一是导致税收收入较少,对地方财政的税收收入作用很小;二是仅针对增量房产征税,不能体现对存量房征税的问题,使房产税的试点作用削弱。

(二)全国范围内征收存在技术难题

首先,我国各地个人住房信息系统都不完善,给房产税改革增加了难度。个人住房信息系统是房产税征收的基础,全国范围内房产税改革需要全国各地建立全面、实时和动态的居民个人房产信息系统,这不仅需要投入大量的资金和时间,此外还面临体制的障碍。

其次,我国房地产评估机构建立不完善。我国评估人员匮乏,评估技术落后,评估机构的公信力也尚未达到标准。

(三)土地制度加大房产税改革难度

我国的土地国有制引发了关于房产税改革的争议,我国的房地产是住宅私有而土地国有,住宅所有者只对土地拥有70年的使用权。土地国有制度使地方政府过分依赖土地财政,土地出让金收入逐渐成为地方财政的第二大支柱。相比之下在现行房产税制度下,房产税收入占地方财政收入的比例很小,房产税收入对增加地方财政收入的作用甚微。政府对土地财政的依赖导致对地方税收的改革积极性不高,对房产税的改革甚至有抵触心理,这增加了房产税改革的难度。

(四)税收征管机制和民众纳税意识均不健全

房产税作为一种财产税,属于直接税的范畴,而在征管上又不同于所得税,所得税可以在所得中被提前扣除,但是房产税就缺乏这样的机制,只能靠“强收”,所以征收房产税要建立在民众良好的纳税意识的基础之上。一方面我国目前的税收征管机制是建立在对间接税征收的基础上,在设计上并不符合房产税征管的要求。另一方面,我国民众的纳税意识尚不健全,所以房产税改革必须在征管环节进行精巧的设计,否则会出现的大量偷税漏税,甚至面临大面积僵持的现象。

(五)特殊时期赋予了房产税过多的功能

近年来,我国房地产价格不断攀升,国家不断出台房地产市场调控措施。在这个时期进行房产税改革试点,房产税本身被社会赋予了过多的功能,例如房产税能否降低当今不断上升的房价、能否抑制投资性房地产需求等。在特殊的时期,进行房产税改革让房产税背负了沉重的舆论压力,这无形之中给房产税改革造成了巨大的社会压力,不利于房产税在全国范围内推进。

二、国外房产税制度的概况及其特点

(一)国外房产税制度概况

世界上很多国家征收房地产税,各国在税收制度的制定和征管过程中积累了丰富的实践经验,对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。表一为国外房产税制度概况一览表。

(二)国外房产税制度特点

纵观世界范围内征收房产税的国家,房产税制度特点主要有:

1. 房产税是地方税收收入的主要来源

世界上大多数国家的房产税都为地方税种,由当地的政府征收和管理。房产税是地方政府收入的主要来源。例如美国房产税收入占地方税收收入的比重在70%左右,加拿大在90%左右,澳大利亚几乎所有的地方税收收入都来自房产税。图一为主要国家房产税占地方税收收入的比例。从图中可以看出,西方国家房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高,房产税是地方税的重要税种,房产税是地方财政的主要来源,而亚洲国家房产税占地方税收入的比例则相对较低。

2. 征收目的明确

大多数国家征收房产税的目的主要有增加地方财政用于提高当地的公共服务水平和调节贫富差距两大目的。例如美国征收房产税主要是增加地方财政收入,提高地方公共服务水平,而新加坡征收房产税的目的主要是调节贫富差距,有些国家也以房产税作为调控房产市场的辅助政策,例如韩国。征税目的明确有利于减少房产税征收的争议,增加税收收入使用的透明度,提高纳税人的积极性,同时可以有效地减少相关的税收漏洞。

3. 税收要素设制合理

从征税范围看,大多数征收房产税的税基较宽,房产税针对全民房产征收,同时对特殊群体(例如老人)设定优惠政策。宽税基既能保证公平,又能够保证地方政府的税收收入,提供稳定的财政来源。

从税率来看,各个国家的税率制定方法都不相同,例如美国由各地政府结合当地的实际情况,根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定税率,各个地方税率不同,但都在0.8%-3%之间。英国则采用累进税率从而更好的进行二次分配。纵观各个国家的税率,税率普遍较低,税率低可以降低单个纳税人的税收负担,降低税收征管的难度。

除了少数国家以评估租金作为房产税的计税依据外,大多数国家的计税依据都采用房产评估价值。因此大多数国家都配有完善的房产评估机制,包括高素质的评估人员、合理有效地评估方法、评估日后事项的处理机制。从而能够公平公正的确认房产的评估价值,并有效地解决房产评估纠纷。

4. 配套设施健全

为了配合房产税制度,各国都有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门,从而有效地控制房产税税源。住房信息系统包括房屋种类和数量、土地类型、估价的组成和变化、所有权等详细信息。高效的评估系统主要是以信息系统提供的信息为基础,查找所有可征税的房产,同时确定其所有权、对所有的需纳税的房产进行评估并确定其价值。同时很多国家还设有房产评估纠纷办公室,如果房主对评估价值有异议,可以向评估办公室申诉。完善的配套设施为房产税的征收奠定了基础。

5. 征管体系严密

各个征收房产税的国家,在征收管理环节的制度设计都较严格。大多数国家都采用征税软件,房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系列工作都可由其完成。例如美国,征税官员会根据软件系统计算的应纳税额,将税单打印出来,然后寄给纳税人,也有些是寄给银行等金融机构,由其代为征收。纳税人接到税单以后,如无异议,按照税单列明的应纳税款开支票,在规定时间内连同税单一起寄回税务机关,也有些委托金融机构代为缴纳,很少有纳税人直接到征收机关上门纳税。此外对于逃税人,各国家都会有高额的罚款,税务部门还可以行使对房产的留置权和拍卖权。严密便捷的税收征管程序,降低了税收成本。

三、各国房产税制度对我国房产税改革的启示

(一)明确征税目的

目前我国房地产市场处于特殊的时期,房产税在此时进行改革会被赋予过多的功能,相关部门要明确房产税的征收目的,减少房产税改革的舆论压力。从世界上大多数国家的经验来看,房产税收入大多是地方财政的支柱,主要用于当地的公共服务。反观我国现行房产税制度,与OECD成员国相比(见图二),房产税占地方税收的比例很小,对地方财政的作用极为有限,地方政府过于依赖短期的土地财政,因此我国房产税改革应该注重房产税地方财政的长期作用。此外一些国家房产税也起到了调节贫富差距的作用,少数国家把房产税作为房价的调控工具。因此,我国征收房产税的主要目的应该是完善地方税制,增加地方财政收入,税收收入用于保障性住房的建设和公共服务,同时起到调节贫富差距、合理引导需求的作用。

(二)加大投入破解技术难题

首先,尽快完善个人住房信息系统。我国要以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础,建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库,全面掌握个人住房的基础信息及动态变化,为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个庞大的系统工程,涉及到很多部门和单位。因此,建立全国联网的个人住房信息系统需要多个部门的配合,国家方面应由住房和城乡建设部负总责,地方上则由房地产管理局具体负责牵头建立。在此基础上,逐级成立全国住房数据库建设领导小组,把民政、公安、社保、银监、人民银行、劳动和税务部门等职能部门纳入其中,各司其职,各负其责。同时个人住房信息系统的建立要注重明晰存量房产权这项工作,可以采用通过房屋普查、专项调查或补充调查等多种形式。

其次,从实践经验来看,征收房产税的国家都设有专门的房产税评估部门,负责房地产的评估。设立的房产评估部门可以隶属于税务机关,也可以独立于税务机关。相关部门设立后,要引进评估人员,这是最大的难题。所以一方面要加大对原有评估人员的培训力度,提高素质,也可以从国外引进相关的人才。另一方面要培养新的房产评估人员,高校增设相关专业,同时注重实践环节。此外,房产评估部门应该有相关的纠纷解决机制,征收房产税后,房产评估纠纷事件会大量增加,评估部门要公平处理。

(三)合理设制税收要素

税收范围的设定要兼顾合理与公平,目前试点的两个城市主要是针对增量房产中的一部分进行征税。世界上其它国家征收房产税大多针对全民的全部房产同时设有相关的税收优惠,例如美国对老年公寓免征房产税,在日本新建3层以上防火住宅5年内、新建其它住宅户3年内都可享受半额不动产税的优惠。长期来看,我国房产税的征税范围不能仅针对一部分房产更不能仅针对增量房产征税。鉴于公平,房产税的征收范围应该是全部的房产,但是为了不加重低收入者的负担,可以制定相关的税收优惠。从图4看,个人一生30-50岁养房能力最强,养房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房产税征收应该与养房能力相吻合,对于老人等养房能力差的群体设定税收优惠或者免税(见图5),而对于养房能力强的群体可以稳定征收。

税率的设定短期内可以参考美国的做法,首先人大授权国务院制定一个税率范围,在此基础上,地方政府结合当地的实际情况制定合理的税率。对于税率的制定方法,地方政府可以参考美国,由财政收入、房产价值等数据计算税率,也可以根据试点的经验,在试点税率的基础上进行修改。长期来看,房产税的税率应该采用累进税率,能够在调节二次分配上发挥功能。

房产税的计税依据应该采用房产评估价值。从世界范围看,大多数发达国家都采用房产评估价值,一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税,也正在转变。采用反映市场价值的评估价值比按照面积征收更公平且税收收入更有弹性;若按套征收则容易出现假离婚、假分家等逃税现象。所以长期看来我国房产税计税依据应该采用反映市场价值的评估值。

(四)建立科学的征管机制

目前我国的税收体制是建立在间接税的基础上,所以首先要加快改革税收体制,为房产税的征收提供平台。其次在完善个人住房信息系统的基础上,鼓励个人申报,从而可以有效地控制税源并减少冗杂的程序。同时房产税的征管要合理降低税收成本,尽量避免出现试点时呈交大量证明材料的现象。我国房产税的缴纳可以参考新加坡,鼓励纳税人通过银行账户转账的方式,当然这需要金融等其他机构部门的配合。

为有效控制税收漏洞,减少偷税、漏税现象,加强纳税人的纳税意识也至关重要。我国在所得税制度日渐成熟的条件下,直接税的税收体系会得到很大改善,公民的纳税意识也会得到一定的提升。此外政府要加强宣传,主要是对税收目的宣传,征收房产税是取之于民,用之于民,税收收入用于公共服务,无形之中会增强纳税人的纳税意识。

四、结论

美国房产税对中国房产税改革的启示 第8篇

(一)我国房产税发展现状

1. 房产税的定义

房地产税收是一个综合性概念,包括房屋开发、交易、保有和所得等环节征收的各种税收。其中房产税是指在房屋持有过程中征收的,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

2.1986年的房产税暂行条例

早在1986年,我国就颁布了《房产税暂行条例》。根据该条例,将房屋分为未出租和出租两种类型。对于未出租房屋,在房屋原值的基础上一次性扣除10%~30%作为缴费基数,按照12%的税率征收。对于出租房屋,则按租金收入的12%征收。但我国对于很多房屋都给予了免除房产税的优惠政策,免税的房屋包括所有的农村房屋、非营业用的个人房产、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产,经财政部批准免税的其他房产等等。由于免税范围过广,房产税占地方财政收入的比率仅仅在2%左右,极大地限制了房产税作用的发挥。

3. 上海、重庆针对个人住房征税试点

2011年,我国在上海、重庆针对个人住房开展房产税征收试点。上海重庆的房产税试点各有特色:(1)在存量房和增量房上的差异。重庆征税对象既包括存量房又包括增量房,上海则仅针对增量房;(2)在征税房屋标准上的差异。例如,在对本地居民房产征税标准上,重庆强调高档,上海则强调新增。重庆主要对本地居民独栋商品住宅、新购高档住房进行征税,强调征税房屋的高档化。而上海则征税对象仅为本地居民家庭新购第二套及以上住房(家庭人均超过60平方米的面积);(3)累进税率不同。重庆的税率累进幅度更大,重庆将税率分为0.5%、1%和1.2%三个等级,而上海只有0.4%和0.6%两个档次,上海的税率累进幅度明显低于重庆。

4. 不动产登记为房产税展开奠定了基础

我国《不动产登记暂行条例》已于自2015年3月1日起施行,不动产登记信息为房产税开征奠定了基础,然而,由于不动产登记工作涉及部门较多,部门间利益难以有效协调,导致部分市县不动产登记职责和机构整合工作滞后,延缓了不动产统一登记工作的进程。

(二)我国房产税发展面临的问题

1. 我国房产税征收范围较为有限

目前我国房产税的征收仅针对城镇房屋。然而,随着改革开放和市场经济的不断发展,农村房屋中被用于经济活动的越来越多。但是我国房产税征收仍将农村房产列为免征范围,一方面不符合税收制度的公平性原则,另一方面也导致农村商用屋的大量出现,为不法商人提供了可趁之机。

2. 房产税权高度集中于中央,地方权力有限

国外普遍将房产税作为完全的地方税,相比之下,我国的房产税虽属地方税,但是各种税制要素都由中央政府规定,房地产税的立法权和调整权基本都集中在中央。地方政府对房产税缺少话语权,影响地方政府通过房产税调控房地产市场,也不利于房地产税收制度的完善。

3. 税费不清,开征房产税易造成重复课税

租、税、费混杂不清,以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的现象普遍存在。税种繁多必然会加大税收征管的难度,增加征收成本,在此基础上全面开征房产税会增大纳税人的负担,抬高房屋成本和价格,扭曲房地产的真实价格,加重消费者的负担。

4. 与土地使用权相矛盾

我国住宅土地使用权的期限最高为70年,教育、工业用为50年,商业用地为40年。但对土地使用权到期后如何处置则没有明确规定。如果到期后土地和房屋收归国有,且没有任何补偿,则房屋的折旧将会较高。反之,如果到期后能在缴纳较少土地出让金后继续使用房屋,则折旧将较低。从法律层面讲,购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格。最近温州有一批房屋的土地使用权到期,但政府部门、原房主、开发商和学界并没有形成共识。因此,土地使用权到期后如何处置直接关系到房产税的征税基数。

数据来源:中国统计年鉴

5. 房产税征收配套制度不健全

房产税征收工作十分复杂,包含了对当地经济发展态势的预估,对房产价值的评估,对房产用途的核实,以及房屋租赁合同、房产交易文件等资料的审阅,对拖欠不缴行为的处罚措施等。目前,我国不动产登记系统全面展开,但我国税务部门在配套设施和制度的完善上还存在不足。房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟,房产评估制度很不健全,税收征管难度大。现行的房产税征收法律制度已经不能适应当今社会的发展需求,房产税征收法律制度的改革势在必行。

资料来源:OECD网站

二、美国房产税征收体系

(一)房产税是地方政府主要收入来源

美国征收房地产税的历史悠久。早在1792年,当时就有四个州征收房地产税,到了20世纪初,美国每个州都设定了地产法,征收地产税。房产税由五十个州的州政府及地方政府负责征收,联邦政府不参与税收分成只负责资料汇总及研究税制事宜。房产税目前是地方政府的主要收入来源,能够为地方政府的各项支出、完善公共设施和福利提供资金保障。

(二)建立了以市值为依据的房产估值体系

房产税的计税依据是房地产的核定价值。由于美国房地产税作为完全的地方税种,故不同州对房产税价值的核定标准也有所差别。如按照新泽西州税法规定,房地产税的计税价值以房地产市场价为依据,而纽约州则是按房地产市场价的一定比例核定应税房地产的计税价值。

由于房地产税与房产价值紧密联系,因此房产估值在征税体系中至关重要。美国对房产估值采用可比市场价格法,即比较近期附近已售房屋价格,再根据地块面积、房屋面积、房屋户型和结构、房龄等进行适当调整。当然,也会参考近几年对该房产的评估价值,如果评估值出现较大波动,必须要有合适的理由予以说明。当房产变更所有权或重新修建后,房产税将根据变更后或修建后的价值为基准征收房地产税。如果纳税人对房产纳税价格评估有异议,各地政府均设有专门部门处理房主争议,以便调整房产纳税估价。

同时为了保持房产税的稳定,避免计税房屋价格增长过快,美国一些州设定了房屋计税价格年增长率上限。如纽约市规定民用住宅计税价格年比增长率不超过6%~8%,五年内累计不超过20%~30%。

(三)根据地方财力灵活确定税率

在市、镇委员会通过预算后,各级政府先根据预算总支出确定需要征收的房产税总额,再确定房产税税率,以实现地方政府的收支平衡。由于影响税率的因素每年都在变化,因此通常政府规定的税率每年都会有所差异。

房产税是地方政府可以直接控制的财政来源。各地政府确定其下一年度的预算支出总额,减掉房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是要征收的房地产税总额,税率的计算公式为:房产税税率=预算应征收的房产税税额∶房产计税价值总额。假设某地方政府一年需要的总支出为5亿美元,其中需要依靠房产税筹集的资金为3亿美元,该地区房地产估值总额为200亿美元,那么该地当年的房产税税率便是1.5%。假如五年后该地区房价上升,地区房地产总额上涨到250亿美元,但地方政府需要的房产税总额若仍维持3亿美元不变的话,则当年房产税的税率为1.2%。

三、美国房产税制度对于我国开征房产税的启示

(一)将房产税作为地方税种

我国地方政府过度依赖“土地财政”,但“土地财政”会不断推高房价,且随着出让数量的不断增加,“土地财政”将难以为继。高房价将抑制年轻人和企业的创新动力,鼓励人们的过度投机行为,并促使房地产泡沫不断膨胀。一旦房地产泡沫破灭,其对经济的严重破坏将不堪设想。因此,我们必须摒弃“土地财政”的旧式思维,借鉴美国开征房产税的经验,对各类房屋全面开征房产税,在增加投机炒房者成本的同时,为地方政府提供稳定的财政收入。

(二)精简税种,避免重复课税

我国目前的房地产政策存在着税费体系混乱,重复征税、房和地分设税种、计税依据不合理,以及对房地产征收的费用较多等问题。可在保持房地产总体税负不增加的前提下进行改革,从2015年5月1日起房地产交易环节的营业税已经被增值税取代,使政府能够更好地分享房产增值带来的收益。在优化房产交易环节税收的同时,可以考虑将房产持有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等统一合并成房产税,根据房产评估价值按一定比例征收。同时,为了充分发挥房屋的使用价值,可对闲置房屋和非闲置房屋实施差别化税率,对闲置房屋征以重税,以抑制炒房行为。

(三)扩大征收范围,拓宽税基

近年来,国家不断提到农民住宅财产权。2015年8月,央行和银监会联会发文鼓励金融机构开展农村宅基地抵押贷款服务,这表明农村住宅的价值已经得到了政府和金融机构的认可,为将房产税开征范围扩大到农村奠定了基础。未来可先从以下几方面对农村住宅征收房产税:一是对农村土地改革试点的地区开征房产税;二是对现在农户实际占有宅基地面积超过规定面积的部分开征房产税;三是对流转的农村宅基地补征房产税。

另一方面为保证税收来源的稳定,取消试点城市设立的60平米,180平米等免征面积,同时,弃用上海模式仅对增量房征收,以及对于重庆模式的针对多套住房,高档住房及外地购房者的征收模式。应该拓宽税基,对于企业,机构,个人的不动产无论是商用还是居住,都应该按照实际面积征收房产税。至于免税方面,不在按照试点方式设立免税面积,而是通过低估财产价值来实现,或者设立一个固定额度的免税额,即当房产税低于某一值时,纳税人可从地方政府得到相应的抵免或现金补偿。此外对于确实贫困的家庭,经过地方政府的调查核实后,可以将房产税进行返还。

(四)客观公正地评估房地产价值

为了保证评估结果的客观公正,需要加强对房地产估价人员的管理,同时还要完善估价方法。房地产估价师不要纳入政府公务员编制,要鼓励房地产评估机构进行市场化运作。为了确保估价师的勤勉尽职和客观公正,可以制定严格的估价师遴选程序,从而确保选择到优秀和有责任心的估价师。估价师要负责对房屋、公寓、商业、工业等各类地产进行估价,但估价师不能决定房产税税率,更没有权利计算和征收房产税。房地产估价师要具有本科及以上学历且要通过政府的考试,可暂定估价师任期为6年,在6年内必须接受不小于150小时的继续教育。可采用三种方法来评估房产价值:一是市场方法,即按照附近相似物业最近的成交价格来确定;二是重置成本,以当前的劳动力、原材料和土地成本重置类似的物业,需要花费多少钱?三是收入方法,如果某物业能产生收入,例如公寓或者农业土地,计算该物业一年所产生的收入总和。

(五)针对不同性质房产实行差别税率

由于各地经济发展水平各异,房地产发育程度很不均衡,应该借鉴美国方式,赋与地方政府对房产税税制要素的部分决策权,允许地方政府根据实际情况制定差别化税率。首先,专业评估机构对区域内的财产进行估价,确定应纳税财产的价值,并把这些财产的评估价格汇总,得出应纳税财产的总价值,其次,地方政府确定其下一财政年度的预算支出总额,扣除房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是该政府要征收的房产税总额,再根据房屋性质和计税价格确定不同的税率。

(六)合理解决土地使用权到期后的问题

土地使用权到期后,不同的处理办法会造成不同的房产税计税基数,目前还没有具体可操作的法律条文和规定。土地使用期限届满后,国家应当允许房产使用者申请续期,合理确定需要缴纳的土地出让金,若有特殊需要国家需要收回土地和地上建筑物,应对房屋所有者进行经济补偿。针对这一问题,国家应尽快展开讨论,通过人大立法,明确土地使用权到期的解决办法。

摘要：目前我国的房产税筹备工作已全面展开,但在付诸实施过程中仍存在诸多问题。我国房产税存在征收范围窄,配套制度不健全,中央地方权责不清,与土地使用权相矛盾等问题。借鉴美国的成功经验,我国应将房产税作为完全的地方税种,完善征收配套措施,解决与70年产权的矛盾,精简税种,拓宽税基,实行差别税率,健全估值体系。

关键词：房产税,差别税率,房产估值,不动产登记

参考文献

[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述一以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理,2011(08).

[2]郭宏宝.房产税改革的经济效应:理论、政策与地方税制的完善[M].中国社会科学出版社,2013.

[3]贾康.房产税改革方向[J].英才,2012(10).

房产税改革方向 第9篇

1“土地财政”的成因与现状

1.1“土地财政”的成因

“土地财政”的成因主要可以概括为以下几个方面:第一分税制的实行。1994年实行的分税制改革, 使得地方政府财政收入占全国财政总收入的比重迅速下降, 由之前的接近80%下降到45%。地方政府财政收入大幅下降, 但随着经济发展和城市化进程的加快, 财政支出却日益增加, 这种“财权上移, 事权留置”的情况使得地方政府面临的财政压力越来越大。财权与事权的不对称性迫使地方政府“另辟蹊径”, 土地作为重要的生产要素, 对经济发展起着至关重要的作用, 于是地方政府开始通过以获取土地租税费形成的“土地财政”模式来补充财政赤字;第二, 政府对土地征收、规划、出让的垄断行为。在现有的法律体制下, 地方政府代表国家成了国有土地的实际控制方。地方政府作为一级土地市场的惟一供应方、土地利用规划的制定者、土地经济纠纷的调解员, 这种集“运动员”“教练员”“裁判员”于一体的角色, 使得地方政府在整个城市的土地供应中是绝对的垄断方。这种高度垄断特性使地方政府运用“土地财政”游刃有余;第三, 片面的政绩考核制度。中国中央与地方现有的管理体制所体现出的一个特点为“经济分权, 政治集权”。在这种模式下, 地方经济的发展主要依赖地方政府自我拉动力, 城市建设资金要靠地方政府自己解决, 而告别了计划经济时代的“统收统支”。与此同时, 中央对地方政府一把手具有绝对的人事任命权, 而在当前的政绩审核体制下, 经济增长指标仍然是惟一可量化、易操作的评审指标。在这种评审指标的激励下, 地方政府过分依赖“土地财政”获得收入来促进经济增长。

1.2“土地财政”的现状

“土地财政”的现状主要体现在以下几个方面:第一, 地方土地融资平台过大。根据国家审计署2013年全国地方政府性债务审计报告, 截至2013年6月底, 中国地方政府债务总额为17.89万亿元, 占GDP的33.2%, 从这一数据来看, 地方政府债务水平低于世界其他国家, 尚在可控范围内。但从另一个角度来看, 政府承诺以土地收入作为偿债来源的比例居高不下, 根据报告:在被审计调查的市级政府中, 承诺以土地收入来偿债的占比高达81%, 县级政府也超过50%。这种过度利用土地收入进行融资活动、扩张土地融资平台规模的行为成为了地方政府债务最大的风险。在地方政府土地融资平台规模的膨大趋势下, 土地融资的周期性和不可持续性与财政支出的持续性和刚性之间的矛盾愈发激烈, 地方债务风险因此不断增加;第二, 城市发展模式“空虚化”, 地方政府在一级市场高价出让商业、房地产等经营性用地, 大幅推动地价的上涨, 获取高额的收益, 并利用这部分资金盲目扩大城市规模, 形成“摊大饼式”城市发展模式, 借以获取更多的土地出让金。在这种恶性循环下, 地方政府职能部分缺失, 阻碍了城市内涵发展;第三, 土地供给的不可持续性。土地的供给固定性决定了土地资源总量有限性。从空间上来看, 土地面积有限, 地方政府“卖地生财”不可能无限扩张。从时间上来看, 土地出让金实际上是土地一定年限租金之和, “土地财政”是一种透支行为, 将后代的资源提前支出。《物权法》规定, 70年住宅用地可续期, 进一步减弱了政府对土地使用权的循环利用能力。从长远来看, “土地财政”不符合可持续发展的要求, 不利于地方经济的健康良好发展。

2 沪、渝两地房产税改革的状况

2.1 改革的趋势

房产税是以房产价值或租金收入作为计征依据, 向房产所有者或使用者征收一定额度的税, 属于个别财产税。我国现行关于房产税的规定是以1986年国务院出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》为准, 这一《条例》中的征税对象、计税依据、税率等是与当时的国家政策及宏观经济环境相匹配的, 而随着1998年住房分配货币化以来, 房地产市场蓬勃发展, 《条例》与现实情况脱钩, 改革势在必行。2011年, 上海、重庆两市分别开展征收个人房产税试点工作。

2.2 沪、渝两地改革创新之处

沪、渝两地房产税试点改革与现行《条例》主要有以下几个方面的创新之处: (1) 征税范围不同, 《条例》中规定对城市、县城、建制镇和独立工矿点房产进行征税, 不包括农村房产, 而沪、渝两地则不同程度地扩大了征税范围, 覆盖了整个行政区域; (2) 征税对象不同, 《条例》中仅仅针对经营性房产征税, 而沪、渝两地的征税对象可归纳为高端存量房产和增量房产; (3) 计税依据不同, 《条例》中计税依据为房产价值扣除10%~30%的余值或租金收入, 而上海计税依据为:以应税住房的市场交易价格作为计税依据 (试行初期以应税住房市场交易价格的70%计算) , 重庆则是以应税住房的计税价值为房产交易价, 条件成熟时, 以房产评估值作为计税依据; (4) 税率不同, 《条例》中规定税率为房产余值的1.2%或租金收入的12%, 上海试行税率为适用税率暂定为0.6%, 应税住房每1㎡市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的, 税率暂减为0.4%;重庆则规定独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房, 税率为0.5%;3倍 (含3倍) 至4倍的, 税率为1%;4倍 (含4倍) 以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套 (含第二套) 以上的普通住房, 税率为0.5%。

3 沪、渝两地房产税改革对“土地财政”的影响

3.1 一定程度上增加了地方政府的财政收入

在经过了一段时间的改革后, 根据两地财政局公布的数据来看, 2011年上海市房产税收入为22.1亿元, 重庆市则为1.5亿元。从这一数据来看, 改革扩大了地方政府的财政来源, 能为当地保障房和公共租赁住房提供一定的资金来源。但是从总体来看, 相较于巨额的土地出让金而言, 房产税收依然是杯水车薪。根据沪、渝两地改革方案来看, 其税源主要是针对高档商品房和个人第二套以上的新增住房, 税源过于狭隘且不稳定, 所能获取的税收量只占到地方政府财政收入的小部分。所以, 就目前两地的改革程度而言, 想要用房产税收入缓解甚至解决地方政府财政支出压力, 从而使地方政府摆脱对“土地财政”的依赖是完全不够的。当然, 通过继续深化改革, 扩大税源范围, 将房产的开发、经营、持有以及流转都纳入征税范围等措施能够进一步增加房产税额, 但是必须清楚的认识到, 由于目前我国财税体制对地方政府财权的限制, 即便是房产税额的增加并不能使地方政府摆脱“土地财政”, 相反, 房产税收这一块的增加还可以激发地方政府对房地产市场的开发热情, 进一步依赖“土地财政”。

3.2 一定程度上缓解了房地产市场过热的情况

现行《条例》的征收范围过于狭隘, 随着城镇化的加速进程, 不少农村地区已经被划入开发区的范围, 加之高收入家庭的“返乡潮”, 大量不动产集中在上述地区, 许多免征区域实际上应该纳入被征范围。此次改革则覆盖了整个行政区域, 改善了税负不公情况, 提高了开发方对土地的使用成本, 增加了房产消费成本, 降低了投资效益, 一定程度上抑制了投机行为, 地方政府可以借此引导合理消费, 缓解因“土地财政”带来的房地产市场过热的现象。

但是同时也应该看到目前沪、渝两地改革的局限性:随着我国住房制度改革的深入和房地产市场的繁荣发展, 我国住房私有化水平越来越高。大量资金集中在不动产上, 但沪、渝两地的改革, 虽然将一部分高档存量住房纳入征税范围, 但对大部分普通商品房仍然免征, 其主要征税实质上还是一种对增量房产税的征收。所以, 这种改革方式是治标不治本的, 没有将房产税体现出其作为财产税的特征, 也没有增强政府对收入二次分配的调控能力, 并不能缓解“土地财政”对社会财富分配不均问题的促进效应。

3.3 缺乏立法权威性, 加大“土地财政”带来的社会矛盾

近年来, 由于“土地财政”的盛行, 各地强拆现象频频发生, 激发严重的社会矛盾。

目前的房产税改革是在1986年《房产税暂行条例》的基础上进行, 然而该《条例》本身只是国务院颁布的规定, 没有经过全国人大的授权。换而言之, 目前有关房产税的各项规定及改革并未上升到法律层面, 而我国宪法明确规定要建设法治国家, 同时税收法治是从法律层面限制国家公权力对公民人身和财产权利的侵害, 所以沪、渝两地目前开展的房产税改革实质上违反了税收法定原则。作为纳税人, 不仅具有纳税的义务, 同时拥有纳税的权利。由于其缺乏立法的权威性, 所以可以说这种未上升到法律层面的征税行为违背了公民的意志, 不利于征收的顺利进行。从这个角度来看, 缺乏权威的法律依据不利于改革的施行, 反而进一步激化了社会矛盾, 有损政府形象。

4 结论

“土地财政”作为一把经济双刃剑, 一方面使地方政府在短时间内筹集大量资金进行城市基础建设, 带动了周边农村经济的转型与发展, 吸引了大量落后地区的农民进城务工, 推动城市化进程。另一方面, 由于地方政府高度依赖“土地财政”, 资源、资金严重浪费的情况与其不可持续的特性暴露出其弊端所在。通过分析沪、渝两地的房产税改革, 可以看出, 虽然改革在一定程度上扩大了征税范围, 增加了地方政府财政收入来源, 缓解了房地产投资规模过度膨胀的情况, 但由于“土地财政”的根本性成因是我国财税体制改革不完善, 所以现阶段沪、渝两地的房产税改革对“土地财政”只能说是起到了一定缓解的效用。要彻底使地方政府摆脱“土地财政”, 还需从现行财税体制入手, 进行深层次的改革, 建立监督、制约和风险防范机制, 协调地方政府财权与事权的平衡性, 同时尽快对现有政绩考核制度进行改革。

参考文献

刍议房产税改革 第10篇

近年来, 我国各地房价上涨幅度较大, 尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头。与往年有所不同, 最近这一轮房价飙升的最主要原因是:在流动性相对过剩的背景下, 大量投资投机性需求涌入楼市, 造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是:一方面, 大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买;另一方面, 不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。

为遏制部分城市房价过快上涨, 2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》, 明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

在我国, 房产税并非一个新的税种, 有关房产税的改革也由来已久。房产税在我国最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税, 1951年政务院公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》, 将房产税并入城市房地产税。上世纪80年代, 鉴于城镇土地属于国家所有, 使用者没有土地所有权, 我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种, 并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。同时, 城市房地产税仍保留, 继续对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收, 直至2009年1月1日我国宣布废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》, 对内外资企业和个人统一征收房产税。

房产税是以房产为征税对象, 按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入, 向产权所有人征收的一种税。根据我国现行房产税暂行条例, 在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人, 但条例同时规定, 个人所有非营业用的房产免纳房产税。

按照现行的房产税暂行条例, 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳, 税率为1.2%, 没有房产原值作依据的, 由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的, 以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12%。

但在当前一些城市房价过快上涨的情况下, 按照原值征收房产税难以体现房价波动, 且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后, 则可以解决这一个问题。房产税改革的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。改革应将原先按房产原值计税改为按评估值, 也就是市值计税, 从而更好发挥房产税调节贫富差距的作用。

要正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。作为我国深化财税体制改革的一项重要内容, 房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场。“房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争, 调节收入分配。”

二、房产税改革短期利空、长期利好

房产税一旦开征, 短期内对市场无疑是利空, 它将增加住房持有成本, 持房者将会对成本和收益进行审慎权衡, 一部分炒房者将会被迫抛售房源, 这将增加市场供应, 并给价格带来更大的下行压力。

而从另一个角度说, 房产税将会减少楼市的投机和非理性成分, 逐渐挤出房地产市场的价格泡沫, 使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来, 促进楼市长远平稳健康发展。

房产税的长远利好还在于:它不仅着眼于房地产业自身的调控, 更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。

从世界各国的情况来看, 有的国家的确因此较好地控制了房价, 以加拿大为例, 所有的房地产征收1%的物业税, 为地方财政服务。而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税, 为全社会服务, 这样的措施让炒房者望而却步。买房后, 无论是别墅还是普通住宅, 每年都必须向政府缴纳住宅总估价1%的房产税。房产税随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万元加币, 每年需支付3000元加币的房产税, 如果十年后房子增值到100万元加币, 每年就需要支付1万元加币的房产税。

根据我国1986年施行的《房产税暂行条例》规定, 对于营业性用房征收房产税的计算办法, 一幢原值100万元的房子, 按余值计算, 一次扣除30%, 年税率1.2%, 根据公式:年应纳房产税=房产原值× (1-扣除比例) ×1.2%, 则年应纳房产税=1000000× (1-30%) ×1.2%=8400 (元) , 每年要缴纳的房产税是8400元。如果房产购买价格为200万元, 每年缴纳的房产税就是16800元。如果将原先按房产原值计税改为按评估值即市值计税, 住房持有人每年缴纳的房产税更多, 税负更重, 这样房产税对于打击炒房就会有明显作用。

国家逐步推进房产税改革旨在保证居民基本居住需求的同时, 合理引导住房消费, 抑制房地产市场中的投机、投资需求, 遏制房价过快上涨, 这对市场中投机性等需求打击压力很大, 也将对投资、投机者的心理产生很大影响, 并将影响楼市预期。

三、对居民个人征收房产税有技术难度

对于房产税改革的执行, 面临不少困难, 例如需要建立一套大型的全国性资料库, 统计每户家庭到底拥有多少套房。征收的税率若以价格作为标准, 更要开展繁复的估价工程。

房产税改革“牵一发而动全身”, 高度敏感, 改革须慎重。目前只能先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点征收, 积累经验后逐步扩大到全国。

在具体实施上, 可以对居民第一套自有住房免征, 对第二或第三套以上住房或独立别墅、豪华公寓征收, 而且税率要有差别, 超过一定面积普通住房或独立别墅、豪华公寓可实行高税率。同时针对投资炒房客设置门槛, 无户籍或无居住证, 不能提供几年以上工作纳税记录, 购房也将征税。

四、“一税”无以除“百弊”

房产税等相关税收所起的作用是有限的, 不能过高估计房产税在房市调控中的作用。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”, 并着力推进保障性住房建设、供应, 从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象, 从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。

其一, 要与“调供应”形成合力。随着近期“房产税之剑”的高悬不下, 一些处在观望中的开发商纷纷推迟开盘时间, 其中部分已达到开盘条件甚至申领了预售证的楼盘, 也不见有房源推出, 这说明需要进一步加强市场监管和打击捂盘惜售的力度, 增加楼市实际供应;同时, 要在加大土地供应的同时, 督促房企开工, 增加预期供应量。

其二, 要和“调银根”密切配合。各大银行近期发布压力测试报告显示, 银行能够承受房价下跌的范围在20%~40%之间。目前市场对房价合理回调的预期正在强化, 此时面向投机投资者的信贷渠道必须严卡, 防止过量资金流入楼市。

其三, 要大力推进保障性住房建设。对于大量中低收入者来说, 即使目前的房价下跌两三成, 仍然超出他们的承受范围。他们的住房需求必须由保障性住房、政策性住房解决。必须要严格确保保障房计划“落地”、开工, 加快供应。

摘要：近年来, 我国各地房价上涨幅度较大, 大量投资投机性需求涌入楼市。为遏制部分城市房价过快上涨, 2010年国务院把房产税改革列入今年深化财税体制改革重点内容之一。房产税改革短期利空、长期利好, 但对居民个人征收房产税有技术难度, 而且“一税”无以除“百弊”, 改革须慎重。

关于房产税改革问题的研究 第11篇

关键词：房产税改革；房产税的影响

随着市场经济的蓬勃发展，旧的房地产征税制度已经难以遏制中国房地产泡沫的迅速滋生，靠单独的市场机制分配住房也有失公平，造成人们基本的住房保障也难以实现，而其中房地产市场的炒作及日益功利化也成为了房地产的一大毒瘤。作为调整这一切的房产税也没有体现其应有的价值，交易环节税负太高，税收调节并未取得财富合理分配的成效，而其中的投机行为更是越演越烈，从莫言买房到“房姐”，中国的房产市场效率公平的严重失衡以及房产税的有效改革已经成为国人乃至世界谈论之焦点，中国房产税应如何改革，如何进一步提高人民住房水平，这似乎也已经成为政府应解决的当务之急。一系列的货币乃至财政政策以及限购令的实施不仅没有缓和房产市场，反而是房价一高再高，以已经到了难以控制的地步。随着房产税成为新“国十条”出台后民众和媒体讨论的热点，征收房产税到底是不是楼市最后的救命稻草？房产税到底能不能解决中国楼市的诸多问题？到底能不能最终改革如今混乱的房产结构？

2011年1月28日，重庆、上海两地经国务院同意，颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行规定。其中上海房产税征收范围为本地户籍新购且属于家庭第二套以上及外地户籍新购住房，税率暂定为0.6%，其中家庭全部住房面积人均低于60平方米（含）的，免征房产税；而重庆则对个人拥有的独栋别墅，人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子征收房产税，税率为0.5%～1.2%。房产税的试点改革在多方面都造成了很大的影响。

一、对市场的影响

就整个市场来说，通过开征房产税，增加保有环节的税负，减少交易环节税负，有助于均衡社会财富，防止两极分化，调节分配不公，抑制房价过快增长和投机行为，达到资源的合理配置，发挥税收对于房地产市场平衡及调节作用，缓解房价上涨所带来的一系列社会问题，如：一人多房或多户，官僚阶层权利占房等。从而也可以保障市场主体的持续健康发展。同时，我们需要看到的是，房地产市场的改革影响着众多产业的发展前景，如：钢铁，水泥等。通过房产税的实施，也可以使得相关产业得到优化和发展，是资源得到最优配置。

二、对房产投资商的影响

对于房产投资商来说，随着房产税的逐步实施，房价开始小幅下降，房地产市场的利润空间开始变薄，而伴随着资金成本的越来越高，就会加大投资风险，投资商需要的是在适当的时机抓住投资机会，在面临改革的房地产市场想尽各种方法缩小自身的投资风险。

三、对人民的影响

房价一直是人民所关注的问题。就民生方面来讲，是否能降低房价才是首要指向。对于人民来讲，不管什么政策，只要你没有达到只要没有达到人民所想要的效果就都是失败的。而对于刚进入2014的重庆上海来说，房产税并没有对于房地产市场造成太大的动荡，有专家学者还指出，此次沪渝房产税改革是完全失败的，有的时候房价不降反升，中下层阶级买房的困惑依旧没有得到解决。虽然房产税依旧在运行，房产税负转移却未解决，不管怎样增收房产税，按房地产市场现有运行机制来说，其始终会转移到中低阶层头上，反而会加大社会负担，拉大贫富差距，效果适得其反。这样也只会继续增加房地产市场的资本泡沫。

四、对房产企业的影响

首先，房产税的来临确实在一定程度上造成了他们在融资以及资金成本的提高方面的问题，资金成本的提高是否已经是银行对于房地产市场失去信心，他们面对房产税是否会改变企业资本结构，进一步优化企业资产负债比率，促进资源的优化配置和快速流动，从而使企业存活下去，房产税的实施导致了房价有了小幅下降。2014年才刚开始，房地产开发商就嗅到了紧张的气息。近来，杭州、上海部分楼盘大幅降价，越来越多的城市加入降价行列，加上部分银行叫停地产融资，引发银行对楼市未来的悲观预期。近日，兴业银行暂停地产夹层融资事件持续发酵，由此导致的万科、招商地产、保利地产、金地集团四大龙头跌破了头。兴业银行发布公告称，在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。总行高层似乎已经嗅出房地产信贷的风险。

其次，其他各家银行也在全面收紧房地产企业的授信，房地产开发商反映，很难拿到银行贷款，个人住房贷款也未出现松动。目前经济增速下降，流动性状况偏紧，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道，这很可能会对商品房需求造成持续的负面影响，对楼市成交量和交易价格造成向下压力，使房地产行业面临销售增速放缓的风险。

再次，许多房产投资商也会风险问题对房产望而却步，对于房产开发商会是一大难题，他们将面对如何来调整企业的资本结构，进一步优化企业等众多问题；

最后，对于当今各大银行对于个人买房信贷也有了一定的限制，而且随着房地产市场泡沫的不断滋生，居民开始买不起房以及不敢买房的恐慌，在这样的情况下，房地产开发商必须调整战略，改变购房首付比例以及对个人买房的门槛限制，才能进一步促进自身业务的发展。

五、对政府方面的影响

第一，税收也是调节市场经济的重要手段，房产税的征收可以进一步增加政府收入，调节经济结构，提高各级政府公共服务指标。房地产市场作为市场经济发展的一大动力源，在房产税实施以后，国民经济势必会受到一定的影响，政府要做的是把这样的影响缩小在自己的预算范围之内；

第二，通过上海重庆的房产税改革，我们可以看到的是，虽然本次试点取得了一定的成果，但是对于各界的反响以及政府所预期的目标来说，房产税还尚未达到其应有的影响，在后期如何全面规范有效的在全国范围内实施改革也是一大难题。

第三，最为重要的是政府应该如何控制实施房产税的力度，才能使各方的利益都得到保障，打击投机行为。对于房产税的“一刀切”问题，应该有差别征税，确定免税阶段，有明确的政策出台规范，明确征收细则。当然，此次房产税在全国范围有一定强度的实施，打击了某些贪官，让房地产市场内的官僚之风得到了一定的限制和消除。

对于此次沪渝房产税现行试点改革后，我们可能会有这样的疑问：在今后房产税全国推进的过程之中，是否可以按规定的强度实施与实施后的效果问题，房产税税基的确定以及征收尺度，是否可以如同个人所得税一般差别征收实施累进税率。评估机构如何才能正确评估房产价值，是否有足够且优秀的人员对物业进行评估，其中是采用公允价值计量还是账面价值计量，是否需要考虑折旧以及摊销的问题。（作者单位：重庆工商大学）

参考文献

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[3]张烨.中国房地产税制及改革对策研究[D].华东师范大学.2006

[4]靳超.我国房产税法律制度研究[D].郑州大学.2013

[5]胡成.我国房产税改革研究[D].湖南师范大学.2012

[6]朱刘平.我国房产税制改革若干法律问题研究[D].中央民族大学.2013

[7]王晓琴.中国房产税法律制度改革研究[D].山西财经大学.2010

房产税改革前景探析 第12篇

一、房产税对房价的影响

房产税对房价的影响可以通过供需理论来分析, 商品的价格由市场供求关系决定。在房地产行业, 短期内巨大的市场需求决定着房地产的价格。城镇化和城乡一体化的发展引致住房的刚性需求, 以及资本投机性需求巨大, 并且房地产的供应周期比较长, 因此, 目前的房地产市场还是处于供不应求的状态, 房价不可能在短期内下降。房产税改革会增加投机性住房的持有成本, 会减少投机性住房的需求, 目前的大量购房者因房产税改革, 一直处于观望状态, 不会急于出手, 以及部分投资性住房进入到供给市场等多种因素决定了房价上涨的速度不会再如以前那般势如破竹, 房价即使上涨, 速度也很缓慢。若是基于长期考虑, 随着地产业发展的成熟, 政府相关服务、保障措施的完善, 以及合理的房产税税负, 供需达到基本平衡, 房价将会保持稳定, 或者理性上涨。

二、房产税对地方政府财政收入的影响

图1为财产税、房产税与地方税收收入的柱形图 (亿元) , 可以看到我国的财产税在地方税收收入中的比重偏低, 但其在地方税收收入中的比重逐年上升。相对于其他将财产税作为地方支柱税收的发达国家而言, 我国的财产税制亟需改革和完善。我国房产税因税基较窄, 以致规模不大, 占地方税收收入的2%~3%, 相比目前地方财政税收收入, 房产税占比太小, 不及契税, 对地方财政收入贡献甚微, 若是基于用其缓解“土地财政”的势态考虑, 房产税还得进一步完善, 并且需要相应的其他财政、税收措施的配合才能发挥功效。

图2是税收增长率变化趋势图, 财产税收入同期增长率变化相对较大, 地方财政税收收入与房产税收入的增长率基本稳定, 财产税收入的增长与房产税收入的增长呈现负相关。目前的房产税只是一个小税种, 但其稳固, 具有持续性, 随着经济的发展和城镇化的推进, 当我国城市房产数量不断增加, 城市化更加成熟, 房产税税基将会趋于稳定, 税收规模将会不断扩大, 此时, 房产税才可能成为地方税收重要来源之一。

三、国外房产税借鉴

1. 美国

美国的房地产税由州和地方议会根据本地情况制定, 税率介于1%~3%之间。美国房产税涵义宽泛, 包括保有、处置、收益等环节, 其中以保有环节为主。美国在涉及不动产的财产税中含有特别附加税、不动产税等。一般况下, 当不动产所有权转变或房产重建时, 当地政府就该房地产的价值重新进行评估、对税率进行重新调整。税基均是根据不同州的房产市场评估价格而定, 由州政府提供房产评估机构, 根据近期市场状况评估价格, 再取其一定比例定为税基。美国对于地产和房产以其市场交易价格为出发点评估其实际价值, 并对两者合并征收。在通常情况下, 评估房产的实际价值会长时间不变或未进行调整, 此时就通过富有弹性的税率, 即随着每年的物价水平或通胀率来调整当年的税率。

2. 墨西哥

墨西哥的房产税征缴体系比较完善, 并且税率较低。墨西哥计征房地产税利用公式:房地产税= (土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格) ×房地产税税率。在征收过程中, 房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩, 根据涨跌情况作出相应调整。

四、总结

对比国外成熟经验, 无论从完善税制的角度, 还是稳定房价, 或促进地方政府增收的角度, 房产税改革都是大势所趋:首先, 我国房产税应实行“低税率, 宽税基”的原则, 以墨西哥为例, 房产税的税率很低, 变动灵活, 不对居民造成负担, 再如美国除免征非营利性机构等的不动产, 其他房产一律征收;其次, 墨西哥的以税收折扣鼓励居民交税是一项很好的政策, 并且其税收取之于民, 用之于民, 用税透明, 居民很乐意自愿征缴, 降低了税收的征收风险;再次, 应合理制定税率, 可参照英国的做法, 依房价、地理位置等将房产划分为不同的等级, 实行差别税率;另外, 地方政府应提供房价评估机构, 公正的对房产进行评估, 并且评估过程应独立于征管过程。

房产税改革有利于我国房产业的健康发展, 在一定程度上弥补了我国税收制度在房地产市场中保有环节征税的缺陷, 并且在我国经济发展、社会稳定方面有举足轻重的地位, 因此, 改革的前景任重而道远。

参考文献