拆迁安置补偿范文

拆迁安置补偿范文（精选12篇）

拆迁安置补偿 第1篇

如果说城市的外延扩张是城市建设和发展的第一次腾飞, 那么在建设资源节约、环境友好型社会新的历史条件下, 进行“三旧”改造、内涵式提质则是实现城市建设与发展第二次腾飞的重要途径, 是城市发展的必然历程。因此, 全力推进“三旧”改造, 积极探索存量建设用地二次开发利用的可行之路, 已成为广东省挖掘用地潜力、拓展发展空间、优化城市结构、促进一体化建设的必然选择。

作为“三旧”改造中必不可少的关键环节, 拆迁补偿安置是“三旧”改造的先行工作。在“三旧”改造的全面推进过程中, 拆迁补偿安置的系列政策、措施和方法在保障被拆迁人权益和推进拆迁进度方面都做出了积极地探索, 从根本上改变了“拆迁难”和“野蛮拆迁”的状况, 促进了“三旧”改造质量和效率的提升。但是, 在拆迁补偿安置过程中仍然存在许多比较突出的问题, 主要表现在拆迁补偿安置相关法规尚不健全、拆迁补偿标准难确定、拆迁成本不断攀升、违法抢建、拆迁产权问题等几个方面。在通过充分调研和分析后, 笔者从政策现状、问题分析和策略引导三个层面来进行“三旧”改造过程中拆迁补偿安置问题的探索研究。

二、以社会和谐的改造策略引导拆迁改造

与时俱进, 寻求合理的空间布局和可持续发展, 努力改善城市人居环境, 实现产业结构优化升级转变, 这是进行“三旧”改造探索的严峻课题。如何在平衡中寻求突破, 在和谐中实现嬗变, 是每个城市的管理者都必须面对和思考的问题。而拆迁补偿安置是“三旧”改造中最敏感、最复杂的“人心”工程。因此, 在改造过程中必须坚持“依法拆迁”和“以人为本”相结合搞拆迁, 坚持和谐均衡的基本原则, 推广民意咨询充分、拆迁赔偿合理、申诉机制公开透明的“阳光拆迁”、“和谐拆迁”。

和谐拆迁策略主要体现在以下四个方面。

(一) 决策———民主科学

科学决策是做好工作的基本前提。要扎实地做好前期调研工作, 有针对性地解决项目拆迁中的一些重大问题。以被拆迁人为对象, 认真开展调查摸底工作。在摸底调查的基础上依法、科学、合理地制定切合实际情况、利于被拆迁人的拆迁安置方案。

(二) 理念———以人为本

以科学发展观为指导, 本着保障人民利益不受损、惠及于民的工作思路, 始终注重将民意作为决策基础和依据, 始终注重将民利最大化作为利益分配平衡基点, 始终注重在操作环节设计上突显民生优先取向。

(三) 程序———阳光拆迁

在拆迁过程中, 强调拆迁人的法制约束, 依法文明拆迁, 杜绝高压政策和野蛮行为, 确保每个步骤都按照法定程序严格实施, 做到公平、公开、公正。稳中求进, 不到万不得已, 尽量不采取强制拆除, 同时要在建立群众情绪疏导机制之上坚持法治。

(四) 补偿———公平合理

补偿方案要充分体现对《物权法》规定的私有财产的尊重和保护, 让群众眼前不吃亏, 长远受大益。统一政策不放松, 切实把好政策执行关, 坚决杜绝早拆早吃亏、“钉子户”占便宜的现象。

三、建立拆迁补偿安置的原则和标准推进改造进度

(一) 政策现状与问题分析

新的宪法修正案仅仅规定, 国家征收公民私有财产的应当给予补偿, 但对补偿本身没有明确界定, 对补偿原则更是只字未提。从《物权法》到相关法律、法规、规章及其他规范性文件, 对拆迁补偿的原则均做了回避。总的来说, 现行拆迁领域内有关补偿安置的规定显得较为简略, 都未确立一个普遍使用的补偿原则与标准。

补偿原则上应以恢复被拆迁人被拆迁之前的生产、生活状态为标准, 消除拆迁队权利人的影响, 这样才能对被拆迁人的利益提供有效的保护。

虽然宪法修正案对补偿做了原则性的规定, 但对补偿本身没有明确界定, 而且在拆迁配套法律法规中也没有做出具体的规定, 缺少操作标准。

“三旧”改造拆迁补偿标准是被拆迁人最为关注的内容, “三旧”改造的项目和地块很多, 不同区域的改造对象由于区位、采光等各种因素不一样, 价值也不一样, 所以很难拿出一个统一的补偿标准。但在推进“三旧”改造的过程中, 必须承认历史现实, 对地上已建建筑物进行补偿, 因此“三旧”改造项目除了要考虑技术因素外, 还必须考虑拆迁补偿成本等经济因素, 或以房地产市场评估价格确定, 由有资质的房地产公司的专业房地产评估师进行评估。但改造对象的评估体系和补偿标准仍存在很大的问题, 处理不当, 对于社会稳定和民族团结形成潜在的隐患, 建立相应的评估体系或者方法迫在眉睫。

(二) 策略引导

补偿安置方案要做到以下几个方面:一是补偿安置制度要以社会保障为主, 将被改造对象的社会保障的费用计入安置补偿的成本中来, 切实地解决被改造对象的后顾之忧;二是补偿方式除了货币补偿以外, 还需要配套的养老、医疗、失业救济、子女上学等方方面面的社会保障的政策, 解决被改造村民长远的安生立命之所需;三是适当提高拆迁安置补偿标准, 切实地解决被改造对象社会保障经费不充足的问题;四是拆迁补偿应该能够反映土地价格与劳动力实际损失的费用, 从而使被改造对象能够获得部分土地的成本价与出让价之间的增值利益;五是明确拆迁补偿费用中的那些土地补偿费用的标准, 切实地维护土地所有权者的合法权益;六是改变那种将安置补偿费用直接发放给改造区村民的支付方式, 而是将安置的补助费用纳入劳动社会保障部门建立的安置专用账户, 将其纳入到失业救济与社会保障之中来, 为被改造对象建立健全稳定地社会保障体系, 从而维护社会稳定。

同时, 标准一旦制定, 坚持“三个一致”的标准进行补偿执行。一是补偿标准一致, 即严格按政府的相关政策法规对被拆迁户做出补偿安置, 同时坚持统一的补偿标准进行补偿;二是前后补偿一致, 即“一把尺子量到底”、“绝不让第一个签协议的少得一分, 也绝不让最后一个签协议的多占一毫”;三是同类型房屋补偿一致, 即拆多大面积的房子就在此项目中补偿给市民多大面积的房子, 或者以补偿同样的价格卖给市民被拆的同等面积房屋。通过“三个一致”和阳光操作, 让市民享受平等待遇, 避免拆迁户持观望等待态度, 将房屋“待价而沽”, 促使其加入“先走先得益”的行列, 从而加快改造步伐。

四、完善合理补偿机制切实保障拆迁户权益

(一) 政策现状与问题分析

《物权法》在第四十二条对征收土地过程中补偿机制 (包括补偿费用、社会保障费用、保障居住条件等各方面) 做出了明确规定。同时, 《城市房屋拆迁管理条例》也对我国城市房屋拆迁过程中的补偿范围进行了明确规定, 其补偿的范围包括房屋所有权、附属物所有权及未超过批准期限的临时建筑。可以看出, 在现行的法律条文的规定中, 只是对有形的资产权利进行了补偿界定, 但是对于被征收土地、被拆除房屋占有范围内的预期收益及无形利益却不予补偿, 即被征收土地的发展权益和被拆迁房屋的无形资产利益得不到补偿。以城市房屋拆迁为例, 在被拆迁人当中有不少人生活贫困, 如果选择货币补偿, 他们得到的货币补偿金不足以购买原来房屋所在地附近的房子, 只得另觅住所。通常城市房屋拆迁都是在城市基础设施建设比较完善的区域, 另觅住所就可能在工作、生活等各方面都带来极大不便等, 而被征收土地的发展权益和被拆迁人的预期收益及无形利益没有补偿, 这也是被拆迁人对拆迁产生抵触情绪的一个重要原因, 以至于拆迁纠纷愈演愈烈。

(二) 策略引导

在拆迁过程各方利益博弈中, 被拆迁人总是处于弱势, 其利益保护问题直接关系到社会稳定大局, 为作为弱势群体的被拆迁人提供多渠道多形式的救济机制, 有利于将公众的利益诉求纳入到制度化、规范化、法制化的轨道上来。

一是完善对行政补偿的救济制度, 包括自下而上和自上而下两个过程。目前, 自下而上的过程比较完善, 都有相应的制度作为支撑, 主要体现在一旦被拆迁方的权利受到侵犯, 都会对政府提出相应的复议或者诉讼。目前, 问题比较多的是自上而下的过程, 即政府在行政补偿方面的执行不到位, 造成被拆迁方得不到相应的补偿。因此, 应该从法律上明确规定政府应该如何保证实现对被拆迁方的救济。

二是为被拆迁人提供必要的法律援助。被拆迁人中, 大多是中低收入家庭, 属于社会弱势群体, 当合法权益受到侵犯时, 他们没有足够的能力支付因寻求行政救济所需的成本 (包括时间、经费、必要的法律知识等) , 建议成立专门保护失地农民利益的法律机构或社会组织, 为他们提供法律咨询及法律援助。

五、尊重历史依法推进拆迁

(一) 政策现状和问题分析

《城市房屋拆迁管理条例》中第二十条明确规定, “拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑, 不予补偿”。虽然《条例》已明确了对违章建筑的处置方式, 但是在实践操作过程中, 为了推进改造速度, 对于违章建筑都给予一定的赔偿。以广州市猎德城中村改造为例, 在改造过程中, 为了推动改造能够顺利进行, 市政府做了让步, 对于违章建筑也给予一定的赔偿, 而且赔偿标准高达每平方米1000元。这种做法的负面效应是显然的, 容易造成改造前期由于经济利益的驱动, 出现大量劣质的旨在获得赔偿材料损失费的抢建风潮, 阻碍改造工作的进程。但是, 如若不赔, 则很难体现以人为本, 构建和谐社会的主旋律, 可能出现更多的反对声音和“钉子户”。为了避免出现诸如此类的事情发生, 本研究认为违章建筑赔偿应注意区别对待, 应根据违章建筑的质量、面积、年限分别制定赔偿标准, 如对恶意抢建的则坚决不予赔偿。

(二) 策略引导

1. 尊重历史, 坚持实事求是解决问题

城市化是一个渐进的过程, 因为城市更新发展才需要“三旧”改造和拆迁。现在的城市规划基本是在现有建筑物已经形成的情况下进行的。可以说产权人是被动拆迁, 其合法利益理应得到保护。在宅基地上建生产经营用房有其历史背景, 鼓励发展经济, 大搞三产服务业, 服务城市市民, 这些做法在一定的历史阶段为城市化做出了贡献, 如果用现在的政策和要求去处理历史形成的问题, 这与实事求是的原则是相悖的。

2. 恶意抢建的坚决不予赔偿

对拆迁通告发布前事实存在的无照房屋, 依据相关法规制定统一认定标准, 并由执法部门组织加强巡查, 尽量地防止抢建行为的发生。对认定为违法的房屋, 特别是恶意抢建的, 由政府组织一律拆除, 坚决不予补偿。

摘要：在“三旧”改造的全面推进过程中, 拆迁补偿安置的系列政策、措施和方法在保障被拆迁人权益和推进拆迁进度方面都做出了积极的探索。文章从政策现状、问题分析和策略引导三个层面来进行“三旧”改造过程中拆迁补偿安置问题的探索研究。

拆迁补偿安置协议 第2篇

拆迁人单位：商丘xxx实业有限公司（以下简称甲方）

法定代表人：身份证号：电话：委托代理人：身份证号：电话：被拆迁人姓名：（以下简称乙方）

身份证号：电话：

委托代理人：身份证号：电话：

甲方因开发建设用地需要，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《河南省城市房屋拆迁管理办法》及商丘市拆迁安臵补偿等规定，对乙方的房屋进行拆迁，经甲乙双方平等、自愿、协商、就乙方房屋拆迁补偿安臵等有关事宜达成如下协议：

第一条、被拆迁人土地及房屋现状

(一)被拆迁人所在地点位于xx路中段路南，xx路东侧（原车管所对面），土地使用权面积为3.6亩（约2400平方米），临xx路宽为39.6米。房屋建筑面积713.58平方米，房屋的用途为商住，房屋的产权性质为私有，房屋的结构为钢混，房屋的总楼层数三层，房屋的朝向为坐北朝南（临街门面朝北）。

(二)房屋内部设施及装潢情况：甲方对乙方室内装饰装修的现状完全表示认可，对室内各种设施予以认可，并表示愿意以合理的价格进行赔偿。补偿金额在甲方自愿的基础上，经双方商定估价处理。

(三)房屋的附属物及构筑物情况：房屋总建筑面积为713.58平方1

米，其中主房建筑面积为545.58平方米，配房建筑面积为168平方 米。另有铁皮房4间、围墙长度58.9米、机井一眼、大树110棵、小树170棵、果树20棵等附属设施

第二条、房屋产权具体补偿方案

1、甲方给乙方提供的补偿房产以原址不动为原则，经协商乙方同意移至位于xxx公安局家属院东南角，珠江路与银河路交叉口，即珠江路南侧、银河路东侧拐角处从西墙向东一至二层临街门面房东西总宽度不得少于28米（约七至八间），南北跨度不少于17米，甲方图纸设计跨度超过17米部分归乙方所有，低于17米的跨度，按每减少一米另在东西28米的基础上增加一米。该临街门面房的层数为底上二层，上下立体垂直，全部为钢混结构。否则，以违约论。

2、甲方应再补偿给乙方住宅房五套，每套住宅建筑面积不低于120平方米，如图纸设计面积大于120平方米，甲方不再另计费。如图纸设计面积小于120平方米，甲方应向乙方按该住宅房的平均价给予补偿。否则，以违约论。

3、甲方应补偿给乙方地上（下）停车库或停车位五个，不得以任何理由拒绝。否则，以违约论。

4、甲方同意乙方在其所开发的楼盘内所有房产中，在楼层、座向和面积上享有优先选房权，甲方不得拒绝，必须优先配合。否则，以违约论。

5、该安臵房的质量标准，必须符合国家质量安全标准，房屋内的设施不能低于甲方开发的同小区内其他房屋中的设施。其他附属设施

如暖气、燃气、电话线、有线电视、互联网、等等，均应具备和符合国家规定的交房条件。甲方向乙方交房时应为乙方办理好房屋所有权证书，费用由甲方承担。否则，以违约论。

第三条、房屋拆迁的过渡安臵

1、乙方过渡安臵期限自甲方完成土地规划审批和领取国有土地使用权证以及拆迁许可证后，并自接到甲方通知之日起18个月。

2、安臵临时周期费的金额为：临街门面房租金为每月5000元，住房租金为每月2000元，二项共计126000元。该费用在签订合同时甲方必须一次性给付。

3、甲方应补偿乙方的原房屋装饰装修和围墙100000元，室外铁皮房、机井、大树、小树、果树等附属设施30000元，该补偿款在本合同签订时一次性付清。

第四条、本协议生效后，乙方应在甲方完成土地规划审批和领取国有土地使用权证以及拆迁许可证后30日内将被拆迁房屋腾空，并由乙方自行拆迁，拆迁风险及拆迁废料由乙方负责承担及享有。

第五条、关于抵押担保的约定

甲乙双方在本协议签订后，甲方应在约定的拆迁时间到期前30日内提供不低于1500平方米的有效房产作为拆迁抵押，并必须到房地产管理部门办理抵押登记手续。否则，乙方可拒绝拆迁，并对甲方以违约论处。

第六条、本合同签订后，如甲方确需将合同权利、义务转让给第三人，必须书面通知乙方，其转让行为不影响本合同的履行，受让方

必须承担本合同约定的义务，必须在本合同落款处签名。否则，即视为甲方转让行为无效。如果因甲方的转让行为导致乙方合同目的不能实现，甲方应承担全部责任，并无条件将全部抵押物作为违约金进行赔偿，无须经过诉讼、评估、拍卖等程序。同时将本合同项下的标的物（土地）必须无条件返还给乙方。

第七条、违约责任的承担

（一）逾期安臵的违约责任

甲方应在临时过渡期满前，保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满30日前通知乙方，按下列约定处理：

1、逾期12个月内，甲方应按本协议第三条第2项约定的临时安臵补偿金（费）的二倍向乙方支付临时安臵补偿金（费）。

2、逾期12个月后仍不能交房，甲方应按照本协议第三条约定的补偿房屋数额双倍赔偿给乙方。

（二）其他违约事项

1、本协议签订后，如发生以下情形，导致拆迁不能或建设不能，甲方应无条件将乙方的临街土地以及甲方的临街相邻土地全部归乙方所有，乙方无须任何赔偿，甲方无条件退出。本合同第四条约定的临时安臵费不再退回。

A甲方因故不能达到拆迁的条件，无法满足乙方的拆迁要求； B因国家政策或地方政府的原因不能（无法）拆迁，且临时过渡期已到期；

C甲方如将乙方房屋拆迁后，因甲方资金问题、建设手续或者由

于甲方的其他原因导致建设不能。

2、由于甲方的原因，不能按期交房或违反合同约定，直接导致乙方合同目的不能实现的，均应按照上述违约条款履行。如本协议约定不明或依照约定不足以赔偿乙方损失的，应以甲方抵押物作价赔偿或选择担保人承担连带清偿责任，直至满足乙方的赔偿请求。

3、甲方如在签订本合同时不能按照本合同第四条约定一次性支付临时安臵补助费的，视为甲方履行不能，并自动放弃。

第八条、本协议的上述约定为甲乙双方协商同意并自愿签订，均不得以本合同的效力而主张无效。

第九条、其他未尽事宜，双方另行协商，并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

第十条、本协议在履行过程中如发生争议，由当事人协商解决，协商或调解不成的，任何一方均可到该不动产所在地人民法院起诉。

第十一条、本协议一式四份，甲乙双方及担保人各持壹份。

第十二条、本协议自合同当事人签字盖章之日起生效。

第十三条、本合同如甲方确需将合同权利和义务转让给第三人，必须事先书面通知乙方，并由受让人在本合同落款处签名。

甲方（签章）：商丘市xx实业有限公司

法定代表人或委托代理人：

乙方（签章）：担保人签字：

见证人（签章）：

怀化拆迁安置投入效应分析 第3篇

基于此种情况，根据怀化市委、市政府的统一部署，为摸清怀化城区村民安置区安置建设基本现状，以求在困境中破题，由该市国土资源局牵头，规划局、房产局等其他单位共同参与，分别对代表不同安置模式的迎丰公园、体育中心等四个安置区进行调查，对被拆迁村民安置收益及政府安置投入情况进行深入了解。通过实地调查，从政府投入安置成本等多方面对该市过去沿用和今后拟采用的安置方式进行利弊分析，为该市今后的城市规划区村民安置工作指明了方向。

政府投入安置成本分析

以政府划地的方式进行安置，其成本由两部分组成：一是直接成本，指政府为安置区建设实际支付的土地成本、安置区基础设施建设费用和过渡费，四个安置区共支付12350.54万元，人均政府投入直接安置成本11.91万元。二是间接成本（或隐形成本），指政府从所划安置区土地中可以收取的土地收益及减免的“5+1”标准建设规费，经测算四个安置区共可收取土地收益15264.84万元，建设规费6388.08万元，合计政府投入间接成本21652.92万元，人均政府投入间接安置成本20.88万元。

四个安置区政府投入直接成本与间接成本两项合计34003.46万元，人均政府投入总安置成本32.79万元。

如由政府出资统规统建，按照实测容积率和实际建设情况不变，上述四个安置区政府需要投入的成本由四部分组成：一是政府为四个安置区需要投入的安置成本（含直接成本和间接成本）共计34003.46万元。二是村民为安置房建设应投入的10万元/亩的土地款和8.9元/平方米包干的建设规费，共计1829.96万元。三是房屋建安成本，按市建设局提供的最新房屋建安成本（多层880元/平方米，高层1350元/平方米计算），四个安置区实测建筑面积384502.07平方米，总建安成本43357.39万元。四是小区配套设施成本，根据各安置区实际情况测算，总配套设施成本6066.49万元，以及超容部分所需补缴建设规费及土地出让金共8681.95万元。

根据上述测算，四个安置区总成本为93939.25万元，按90平方米/人的标准分配，总建筑面积384502.07平方米可安置人口4272人，人均安置成本为22万元。比原有划地安置成本减少33%。

如以现房安置（购房券购房安置）方式来计算，新政策拟按27万元/人给被征收人发放购房券，并对选择现房安置（购房券购房安置）方式的被征收人给予购房券总额5%的奖励，人均安置成本为28.35万元，四个安置区总安置成本为29398.95万元。与统规统建方式相比，统规统建方式只需要投入建设成本，而现房安置（购房券购房安置）却要由政府以货币（购房券）形式向房地产企业购房，房地产企业的开发利润与经营费用也由政府出资承担。与原有划地安置及统规统建安置方式相比，政府直接投入增多。

根据上述测算，仅按政府投入直接成本而言，现房安置（购房券购房安置）成本最高为28.35万元，统规统建次之为22万元，划地安置成本最低仅11.91万元，仅占现房安置（购房券购房安置）成本的42%。

但加上政府的间接成本，则划地安置成本最高为32.79万元，现房安置（购房券购房安置）次之为28.35万元，统规统建成本最低为22万元，占划地安置成本的67%。

政府投入现金情况分析

按照政府划地安置方式，以被征收人房屋拆迁时为基准时间，在房屋拆迁前一年政府已出资完成安置区批地工作，投入土地报批费用1798.5万元，人均1.73万元；在房屋拆迁当年完成安置区征地工作投入征地拆迁费用4375.59万元，人均4.22万元；在房屋拆迁后第一年，各个安置区基本完成基础设施建设，投入资金5286.15万元（含开发商垫付部分），支付过渡费890.03万元，合计6176.18万元，人均5.96万元。

政府统规统建安置现金投入总额为政府划地安置直接成本与房屋建安及配套设施建设成本，共计24792.08万元，现金投入时长6年。从四个安置区情况看，除体育中心因特殊原因五年竣工外，其余三个安置区均为2-3年竣工，建设成本按三年分摊现金流量为房屋拆迁后第二年147.18万元，第三年4147.18万元，第四年4147.18元，人均每年4万元。该测算安置人口仅按1037人计算，该方式可以安置人数为4272人，但前期投入与划地安置一致，前期现金投入量略高。

新政策拟采用的现房安置（购房券购房安置）方式人均安置成本为28.35万元，以四个安置区安置人口为测算依据，总安置成本为29398.95万元，现金投入时长4年。该方式安置户可在房屋拆除之日起两年内在市区确定楼盘购房，按平均分摊计算，每年为14699.48万元。该方式与确定楼盘的开发企业按4∶3∶3方式结算，则政府现金投入情况为房屋拆迁当年5879.79万元，人均5.67万元；拆迁后一年10289.63万元，人均9.92万元；第二年8819.69万元，人均8.5万元；第三年4409.84万元，人均4.25万元。

从上述情况可以看出，从现金投入情况上看，划地安置直接成本现金投入金额最小，时间最短仅仅3年；现房安置（购房券购房安置）金额最大，时间为4年；统建安置因初期投入较大，现金量略高，时间最长为6年。

划地安置和统建安置两种方式现金流出现在拆迁前1年，时间最早；三种方式拆迁前一年和拆迁当年现金流量基本相当；拆迁后一年现房安置（购房券购房安置）资金流量达到前两种安置方式的近一倍，随后两年递减，现金流量最大也最集中；划地安置现金流量最少，时间最短，但政府在后面三年可以收取的土地出让金及建设规费流失。

安置户获利分析

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本次调查的四个安置区中采取村民自建方式的只有体育中心安置区，该安置区共安置村民158户，403人，户均2.55人。划地自建村民安置收益计算方法为房产部门认定的建成房屋估价-建设部门认定的建房成本。根据上述情况测算，该安置区村民人均获利62.9万元。

本次调查的四个安置区中有迎丰公园、紫东片区小田1号和江秀片区赵家山1号三个安置区采取联建分成方式建设，三个安置区共安置村民315户，634人，户均2.01人。划地联建村民安置收益计算方法为房产部门认定的村民分成所得房屋估价（所有成本由开发商支付）。根据上述情况测算，联建分成村民人均获利72.6万元。

按照政府统规统建安置方式，新政策拟按住房面积90平方米/人的标准对村民进行无偿安置，由于将来政府统规统建安置区分布地域不同，只能采用市房产局提供的2013年9月市区商品住宅签约均价3255元/平方米计算，村民人均获利29.3万元。

而以现房安置（购房券购房安置）规定的补偿方式，新政策制定时对90平方米/人的安置房按3000元/平方米进行货币化折算，拟按27万元/人给被征收人发放购房券，并对选择现房安置（购房券购房安置）方式的被征收人给予购房券总额5%的奖励，人均获利为28.35万元。

从以上情况可以看出，政府划地安置村民与开发商联建分成方式村民获利最高，村民自建方式次之，政府统规统建第三，现房安置（购房券购房安置）村民获利最低，仅占划地安置联建方式的39%。

从理论上说，村民自建方式获利应该最大，但因该安置区安置时间较早，分户情况较少，户均人口数多，使人均获利相对降低。同时该安置区地段较为偏远，小区环境较差，房产估价较低，造成村民获利较采取联建方式的其他几个安置区为低。

安置方式利弊分析

政府划地村民自建方式的优点主要是村民所获利益较高，接受度较高，且政府直接投入较低，现金压力较小，有利于征拆工作开展。其弊端在于，村民需要自筹资金建房，对贫困家庭存在一定难度；村民需要联户自建，还要共同参与门面分配，意见难统一，体育中心安置区建设时间就长达5年。此外，村民所建房屋质量较低，居住环境较差，变现困难。而该安置模式对政府的影响是多方面的：安置隐形成本高，实际负担重，安置区建设档次低，且位于城市主干道旁，严重影响城市形象。此外，一些村民抛售安置房，冲击房地产市场，拉低房价。

开发商联建分成方式的优点与村民自建方式基本相同，不同之处优点在于：开发商负责全部建设成本，村民无需投资即可获利。开发商牵头协调村民矛盾，相对可以形成较为统一的房屋建设及分配方案，但一旦有多家开发商参与开发，将使矛盾更为复杂尖锐。该方式的弊端在于，开发商为谋求利益最大化，一般都会超容积率建设，然后与村民共同向政府施压要求批准调容并减免调容出让金及建设规费，给政府管理带来较大困难。

政府统规统建安置方式的优点主要是通过提高土地使用效率的方式，安置更多村民，使安置成本降低。节约土地出让后，政府可以收取相应的土地出让金和建设规费，减少政府安置隐形成本。同时，政府统规统建符合城市规划要求，安置房建设品位提升，质量提高。小区配套完善，村民居住条件得到改善。

而其存在的弊端在于村民所获利益比划地安置低，征拆工作可能会遇到阻力。另外，该市安置房建设起步晚，周期长，村民无法得到及时安置。

对政府而言，一方面增加了安置工作量。为安置房建设，政府要组建机构，实施建设，协调矛盾，需要投入大量精力。另一方面，安置区建设投资较大，是划地安置需要的现金量1.7倍，政府资金筹措难度大。

现房安置方式除了具有统规统建的优点外，还有如下优势：一是村民安置进度加快，选择余地增大。村民在房屋拆除后即可获得购房券，可以在政府确定的任一楼盘购买房屋，比其他安置方式速度快，选择多。二加快村民向市民的转化。村民入住商品房小区，一方面提高了其居住环境质量，另一方面也使分散居住的村民将更快地融入城市生活。三是简单易行，便于管理。现房安置（购房券购房安置）村民持券购房，由市场规范其购房入住行为，政府管理压力小。购房券信息化管理，避免重复安置，减少腐败现象滋生。四是有力推动商品房销售。现房安置（购房券购房安置）村民大量购买该市商品房小区住房，可以有效减少房屋空置率，逐步提升住房销售价格，促进该市房地产市场健康发展。

弊端在于：一是村民所获利益比划地安置低，征拆工作可能会遇到阻力。二是政府安置资金量大，在几种安置方式中，现房安置（购房券购房安置）政府需投入的资金量最大，现金流最集中，是划地安置需要的现金量2.4倍，是统规统建现金量的1.4倍，且支付期仅4年。

进一步整顿方向

划地安置方式已不适应目前城市发展需要，亟需调整。划地安置政策在过去的十年间，为该市城市建设的顺利推进发挥了积极的作用。但随着该市社会经济的飞速发展，其存在的弊端也逐渐显现：一是安置户拿地成本低，政府隐形投入增大。划地安置模式施行时间为2005年左右，当时城区土地价格仅30万元左右/亩，近年来该市土地价格的急速飙升，已超过当时地价的4倍，但安置户承担的10万元/亩的土地成本却未进行调整，政府土地收益流失严重，开发商却以联合开发方式从中牟利。目前的现状已违背了划地安置当时的原意。二是存在上述诸如安置区建设中村民、开发商之间意见不一，矛盾重重，难以开工建设，影响社会稳定；所建房屋质量低，品位差，影响城市品位，冲击房地产市场；主房占地划地安置方式，导致村民抢建违章建筑等等弊端。三是新的安置方式已成为当前发展的趋势。从全省其他市州的经验来看，更为先进的现房安置和统规统建安置取代原有的划地安置已成为一种趋势。

针对此次调查中村民安置区建设存在的擅自调整容积率等问题，应在制定新政策时予以考虑，制定专门的文件规范村民安置区管理，采取切实有效的措施，在保护安置户合法利益的同时，对开发商和安置户超出规定的获利予以规范，该追缴的坚决追缴。同时，对还在建、待建的村民安置区进行规范管理，

另外，由市区纪检监察部门牵头，开展一次专项行动，对在安置工作中徇私舞弊、玩忽职守的国家工作人员，严格依法依纪进行查处。由公安部门牵头，开展专项行动，对存在违法行为的安置户、参与安置区建设的开发商以及其他有关人员进行严厉打击，切实维护市区征拆安置秩序。由市住建部门牵头组织相关单位，对已建和在建的安置房进行一次全面清理，对所有建筑进行全面质量安全检查，质检合格的及时办理相关手续。质检不合格的，立即责令整改，确保人民生命财产安全。同时，建立长效管理机制，对待建的村民安置房进行规范管理。

（作者单位：怀化市国土资源局）

拆迁补偿安置协议优先权的效力评析 第4篇

效力问题一:是否导致第三人所签买卖合同无效

该解释并没有直接谈及第三人所签买卖合同有效或者无效的问题, 但是综合来看, 则可以察觉本解释是承认第三人所签买卖合同有效的。首先, 根据债权平等原则, 合同的效力一般只能拘束合同当事人, 对于第三人一般不具有效力。尽管被拆迁人具有优先取得权, 但尚不具有对第三人所签合同的干涉权, 第三人所签合同效力应不受此影响。其次, 从条文的规定来看, 被拆迁人意图取得房屋所有权的, 应该“请求优先取得”房屋, 如果没有请求或者放弃请求, 当不妨碍第三人合法取得房屋所有权。我国《物权法》对于物权变动采债权形式主义立法例, 只有在合同有效的前提下, 第三人取得的房屋所有权才具有合法根据, 因此肯定第三人能够取得房屋所有权, 就必须承认第三人签订的买卖合同效力不受优先取得权左右。既然如此, 则即使被拆迁人主张优先取得权的, 也不能说本来有效的合同因此又变成无效, 这既没有法律依据, 也有害于交易安全。承认第三人所签合同的效力, 在被拆迁人通过主张优先取得权取得房屋之后, 尽管第三人不能取得房屋, 但仍可以通过追究房产商的违约责任而获得赔偿, 因此不致处于完全失去保障的地位, 有利于保护交易安全与受害人利益。

较为特殊的是, 当第三人明知房屋已经安置给他人时, 却仍然与房产商签订房屋买卖合同, 这时合同是否有效则容易产生疑问。第三人明知属于恶意的一种情形, 但所谓恶意, 又有所谓的“观念主义”与“意思主义”之分, 仅为明知, 但并无损害被拆迁人利益的实际意图的, 仅为“观念主义”的恶意, 这种恶意不应影响合同的效力。因为, 在第三人并无损害被拆迁人利益的意图时, 根据意思自治原则, 第三人与房产商之间仅仅签订约束双方的合同并不一定损害被拆迁人利益, 只有在房产完成过户登记时, 才有可能损害被拆迁人利益, 这时被拆迁人可以行使撤销登记的权利来保护自己, 也不至于受到损害。在被拆迁人并不主张或者放弃主张优先取得权时, 第三人与房产商之间的合同仍然可以得到有效履行。当然, 在第三人具有“意思主义”的恶意时, 其与房产商之间相互串通, 损害被拆迁人利益, 依据《合同法》第52条的规定, 应当直接认定为合同无效。

效力问题二:是否优先于善意取得人

我国《物权法》规定了不动产的善意取得制度。拆迁人处分安置房的, 在被拆迁人不主张优先取得权时, 拆迁人的处分行为就应保持有效;只有在被拆迁人主张优先取得权, 撤销第三人的房屋登记时, 处分行为的效力才遭到了否定。因此拆迁人处分安置房时, 并非完全无效, 只是效力不能对抗被拆迁人而已, 属于处分权受限的情形。根据上述推断, 在处分权受限时应可适用善意取得制度, 由第三人通过善意取得制度取得安置房屋所有权。

司法实践中, 经常出现拆迁人总是竭力隐瞒房屋已经安置给他人的事实, 以便从中渔利, 结果导致第三人根本无法得知房屋的真实情况, 购买了安置房。因此, 即使是从利益考量的角度来看, 也应该保护善意取得房屋所有权的第三人。

没有进行登记的拆迁补偿安置协议优先取得权, 不能对抗善意取得的第三人, 但是拆迁补偿安置协议优先取得权已经登记, 就应赋予公示公信力, 保护被拆迁人, 第三人不能善意取得所谓的安置房。实际操作中, 关于优先取得权能否登记, 没有明确规定, 有待于立法完善, 明确规定拆迁补偿安置优先取得权可以进行预告登记和预售登记。

效力问题三:优先取得权能否转让

优先取得权可否转让的问题, 可以分为两个层次进行探讨。首先, 优先取得权可否单独转让, 这一问题涉及到优先取得权的附从性问题。其次, 如果优先取得权不可以单独转让, 那么其是否可以随同主债权一同转让, 这一问题则涉及到优先取得权的专属性问题。

关于优先取得权的附从性问题, 存在两种观点。一种观点认为, 优先取得权不过是债权的一种特殊权能或者说特殊作用;另一种观点则认为, 优先取得权为一种独立的法定担保物权。这两种观点虽然对于优先取得权的独立地位有不同的认识, 但无论是权能说还是担保物权说, 显然都承认优先取得权的附从性, 因为无论是权能还是担保物权都具有一定的附从性。作为权能或者作为担保物权, 由于附从于主债权, 都应随主债权的转让而转让, 不具有独立转让的地位, 优先取得权无疑不具有单独转让的能力。

房屋拆迁补偿安置合同 第5篇

拆迁人：_____________________

负责人：_____________________

职务：___________________________

电话：___________________________

地址：___________________________

被拆迁人：_______________________

法定代表人：_____________________

职务：___________________________

电话：___________________________

地址：___________________________

邮编：___________________________

委托代理人：____________________

地址：___________________________

职务：___________________________

电话：___________________________

拆迁人遵照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和其他法律法规的规定，双方按照批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：

第一条 被拆除房屋现状

（一）房屋所在地点：_________（镇）_________街道（路）_________号，房屋的总楼层数_________，房屋所在的楼层数_________，房屋产权性质_________，房屋结构类型_________。

（二）总建筑面积_________平方米，其中产权证记载建筑面积_________平方米，房屋产权证号_________。房屋的用途_________。

（三）房屋内部设施及装璜情况：

1．外墙：___________________________；

2．内墙：___________________________；

3．顶棚：___________________________；

4．地面：___________________________；

5．门窗：___________________________；

6．厨房：___________________________；

7．卫生间：_________________________；

8．阳台：___________________________；

9．其他：__________________________。

（四）被拆除房屋[有][无]设置抵押权。被拆除房屋已被抵押给_________。现房屋所

有权人与抵押权人按以下方式处理该房屋抵押权：_________

第二条 房屋拆迁补偿方式

（一）货币补偿。

1．货币补偿金额的确定选择以下第种方式：

根据当地政府公布的货币补偿基准价由当事人协商确定价格；

2．房屋装潢作价方式：评估

3．被拆迁房屋补偿金额：

（1）房屋货币补偿金额，被拆迁房屋建筑面积_ _________平方米，按建筑面积每平方米_________元（人民币）计价，小计__________________元（人民币）；

（2）装潢补偿金额__________________元（人民币）；

（3）附属物及构筑物补偿金额__________________元（人民币）。

4．拆迁人应支付被拆迁人设施拆迁补偿费：

独立电表：_______250.00元（人民币）

电话：_________100.00___元（人民币）

有线电视：_____100.00___元（人民币）

独立水表：_____250.00___元（人民币）

网络：________100.00____元（人民币）

5．以上合计补偿金额__________________元（人民币）

6．房屋货币补偿的币种为人民币，补偿金额由拆迁人于_________年_________月_________日前支付给被拆迁人，支付方式：_________。

（二）房屋产权调换。

1．拆迁人提供位于_________（镇）_________街道（路）_________号，房屋的总楼层数_________，房屋所在的楼层数_________，房屋的朝向_________，结构_________，用途_________，房屋号_________，建筑面积_________平方米的[现房][期房]，可调换安置房的建筑面积_________平方米，可调换与实际的调换安置房的面积差为_________平方米，产权调换房屋的楼层、房号的确定方法：___________________。

2．产权调换的安置房屋应符合以下标准：

（1）拆迁人提供给被拆迁人的安置房屋，应当符合国家质量安全标准；

（2）房屋内应当有以下设施：_________； _________； _________；

3．被拆迁的房屋及产权调换的安置房屋的价格均按本协议第二条第（一）、（二）、（三）款统一方式进行确定，并结清产权调换差价；

（三）房屋产权调换的过渡安置

1．过渡方式按以下第_________方式确定。

（1）被拆迁人选择自行过渡安置；

（2）由拆迁人提供周转房过渡安置。

2．被拆迁人过渡期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日；

3．被拆迁人选择自行过渡安置的，拆迁人应当按本协议第三条的约定向被拆迁人支付

临时安置补助费；被拆迁人选择由拆迁人提供周转房过渡安置的，其周转房的地址：_________，建筑面积_________平方米；

4．拆迁人保证被拆迁人在过渡期限内按本协议第二条第（二）款规定进行安置。被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，应当在得到安置房后_________日内腾空周转房。

第三条 房屋拆迁补助费

（一）拆迁人按规定标准，支付被拆迁人搬迁补助费_________元，临时安置补助费_________元，其他补助费_________元，共计_________元。

（二）拆迁非住宅房屋，拆迁人按规定，支付门面承租人搬迁补助费_________元，因拆迁造成租赁合同期间内停产、停业损失补偿费_________元/月，共计_________月,共计_________元。

（三）房屋拆迁补助费的币种：_________，拆迁人应于_________年_________月_________日前支付给被拆迁人，支付方式：_________。

第四条 被拆迁人家庭的全部成员（18岁以上者）_________等_________人一致签字同意_________作为被拆迁人代表人，授权他（她）在合同文本和其他文字上签字。拆迁人付给被拆迁人的各项费用，一律由被拆迁人代表人_________领取。拆迁人对被拆迁人家庭成员中发生与拆迁房屋有关的分家析产、继承纠纷等，一律不负责任。

第五条 权利义务

1．拆迁补偿安置协议订立前，拆迁人不得要求被拆迁人搬迁；

2．被拆迁人在拆迁通告规定的期限内搬迁腾房，拆迁人应当按有关规定付给搬迁补助费；

3．被拆迁人搬迁后，应当告知拆迁人验收；

4．被拆迁人选择货币补偿以货币补偿金额购买房屋的，或者被拆迁人选择产权调换的，价款中相当于货币补偿金额的部分，免交契税；

5．拆迁人提供的安置房屋应当不低于被拆迁房屋的成新标准。

第六条 不可抗力

1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止；

2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响；

3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；

4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料

到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。

第七条 争议处理

（一）本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释；

（二）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

1．提交______当地____________仲裁委员会仲裁；

2．依法向____金秀县______________人民法院起诉。

第八条 合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第九条 补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第十条 合同的效力

本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。第十一条其他

漏项未补偿：

本拆迁项目如遇标准提高，被拆迁人按新标准进行重新计算补偿。

本拆迁项目如有回迁安置，应安排拆迁人回迁，原异地安置房作为过渡房使用。

拆迁人（盖章）：_____________被拆迁人（盖章）：________________

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：______________

委托代理人（签字）：_________委托代理人（签字）：______________

签订地点：___________________签订地点：________________________

浅谈拆迁安置中的利益冲突 第6篇

一、利益的涵义

“利”字早在甲骨文、金文中就有，它是会意字，即“以刀割禾，意为收获"。

利益原为佛教用语，指利生益世的功德。唐·白居易《答孟简萧俛等＜贺御制新译大乘本生心地观经序状＞》：“大仙经典，最上法乘；来自西方，閟于中禁。将期利益，必在阐扬。”

利益还可释义为“好处”，《后汉书·循吏传·卫飒》：“教民种殖桑柘麻紵之属，劝令养蚕织屨，民得利益焉。”宋·吴曾《能改斋漫录·沿袭》：“汉与突厥……不如和好，国家必有重賚，币帛皆入可汗，坐受利益。

综上，笔者认为，利益简言之就是好处，或者说是某种需要或愿望的满足。所谓利益冲突则是指利益主体基于利益差别和利益矛盾而产生的利益纠纷和利益争夺。

二、利益的划分

（一）公共利益。在我国目前的法律条文中没有对公共利益作出界定，学界对何为公共利益也存在着争议。各国对公共利益的表述主要采取以下三种方式：概括规定（《德国民法典》）、列举规定、概括与列举相结合（《日本土地征用法》、《韩国土地征收法》），其共性是必须具有公众的或与公众有关的使用之内涵。美国《布莱克法律大辞典》将公共利益定义为：公共利益是公众和社团普遍享有的包含某种金钱利益，或者公众、社团的权利和义务因之受到影响的某种利益。公共利益并不意味着狭隘的如某种稀见之物。梁慧星教授在其主持起草的《物权法草案建议稿》中指出：“所谓公共利益指公共道路、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及饮水排水用地区域的保护、森林保护以及法律规定的其它公共事业。”从上述中可以看出，公共利益指的是一定的范围内不特定的大多数人的共同利益，或者说是广大人民群众的利益。在现实的实践中公共利益又是相互重叠的，多方面的，甚至是冲突的。因此，在界定公共利益时要防止进入误区，即公共利益必须与全体社会成员直接相关。

（二）个人利益。它包括对个人物质上和精神上的满足，个人身体的保存和健康，个人才能的利用和发展等。个人利益本位强调个人自身利益的实现重于公共利益的实现，认为只有充分满足个人的需要才能为实现公共利益奠定基础，当个人的需求无法得到满足时就没有动力为实现大多数人的利益创造条件，公共利益的实现也就成了泡影。

三、拆迁安置中利益冲突的主体

（一）公权力主体。在房屋拆迁安置过程中其代表的是国家某类管理权利的行使者，从本质上看公权力主体在房屋拆迁中所代表的利益是国家、社会或地区整体的利益。这类主体主要包括：房屋管理部门（国土资源部门、国土房管局）、房屋拆迁管理部门、行政復议机关、法院、强制拆迁部门、仲裁机构、规划管理部门、价格管理部门、文物部门、环保部门等。

（二）准公权力主体。顾名思义，这类主体从权力的角度来说，不具备权力的属性，但是在有些部门的实务中却行使着权力主体的角色。在拆迁安置过程中，这类主体不行使直接的管理权，而是依据其所具有的财力、技术等资源来获取一部分利益。这类主体主要包括：接受委托的拆迁单位、公证机关、评估机构、金融机构、居委会等。

（三）私权利主体。这类主体在拆迁安置过程中的目的是通过一定的途径来维护自身利益的最大化。主要包括：拆迁人、被拆迁人、房屋承租人、抵押权人。

四、拆迁安置中利益冲突的表现形式

（一）公权力主体与私权利主体的冲突。“公权力是人类共同体为应付外部世界的挑战和协调共同体内部关系，以维系自己的生存和发展所必需。但是公权力一经产生，其又有膨胀、滥用、腐败的趋势，从而构成对人类共同体自身的威胁。”公权力主体在运作的过程中，由于内部和外部、主观和客观等因素的影响，使得公权力产生了不同程度的异化，在行使时难免会给相对人的权益带来损害。在拆迁安置过程中，公权力主体与私权利主体的冲突异常明显。《城市房屋拆迁管理条例》将城市区划内的国有土地纳入其调整范围，但是并未明确界定出“公益”和“私益”，城市的建设和发展往往会牺牲一部分被拆迁人的利益。拆迁安置是基于城市建设的需要，由拆迁人经过申请得到批准后拆除被拆迁人的房屋及附属物，虽然要给予被拆迁人安置，但拆迁人与被拆迁人并不是纯粹的在平等协商的基础上达成的拆迁安置协议，拆迁人是经过公权力主体的授权后实施的行为，拆迁人拆迁的通常是被拆迁人的私产。一定意义上讲，拆迁安置体现的是政府对私有财产的征收，在这种征收过程中不可避免的存在着公权力主体和私权利主体之间的冲突。

公权力主体在拆迁中扮演着诸多角色，它是拆迁安置的法律制定人，是拆迁安置程序的批准人，是拆迁安置程序的监督管理人，在拆迁安置过程中，有其自身利益的需要，比如评价城市发展的速度，政府税收增加等。公权力主体在追求自身利益时难免会倾向于某些特定的主体，成为他们的后盾，最终导致的结果便是公权力主体和私权利主体之间冲突的扩大化。

（二）准公权力主体与私权利主体的冲突。准公权力主体虽然没有实质上的管理权，但是这类主体在参与拆迁安置的过程时，却实施着权力主体所享有的权力。在拆迁安置过程中，准公权力主体同各个主体之间存在着诸多关系，例如准公权力主体中的拆迁单位与公权力主体间的行政许可法律关系；拆迁单位与金融机构、评估机构等中介机构间的委托关系等。各个准公权力主体在行使职责时，由于自身利益的驱使，可能会产生不同程度判断偏差，因此作出的错误结论会影响到私权利主体的利益，二者之间的利益冲突便会不断加大。

（三）私权利主体与私权利主体的冲突。“人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益有关”。拆迁安置过程中，私权利主体与私权利主体之间的冲突异常激烈，最主要的是拆迁人与被拆迁人之间的利益冲突。拆迁人追求的是商业利益最大化，其在取得拆迁许可证后，急需拆除被拆迁人的房屋及其附属物以降低拆迁成本。对于被拆迁人而言，从现实意义上讲，他们需要的是合理的安置和补偿，从情感上讲，他们不愿放弃安身立命之所。因此，安置、补偿成为了拆迁人与被拆迁人争议的焦点，正是基于此，才不断的出现“钉子户”、自焚事件。

参考文献：

[1]莫于川.《判断“公共利益”的六条标准》.载《法制日报》2004年5月27日

拆迁安置补偿 第7篇

关键词：征地拆迁,费用审核,前期调查,资金监管

征地房屋拆迁补偿安置资金监管, 是指征地房屋拆迁管理部门依据相关法律法规和政策, 对补偿安置资金进行监督管理, 确保补偿资金足额到位、专款专用, 以维护被拆迁人合法权益, 保障拆迁顺利进行。南京市征地房屋拆迁资金监管是由南京市集体土地房屋拆迁管理办公室 (以下简称“市集拆办”) 对拆迁项目拆迁补偿总费用进行监管, 确保资金足额到位、专款专用而实施的一系列制度。本文结合南京市征地房屋拆迁补偿安置资金监管实际, 对监管实践中存在的问题进行剖析并提出对策, 希望有利于其它城市征地房屋拆迁资金监管。

一、征地房屋拆迁补偿安置资金监管的必要性

根据土地管理法相关规定, 被征收集体土地上房屋作为附着物实施补偿, 而征地制度中设立了征地补偿预存款制度, 以确保征地补偿足额到位, 那么作为土地征收之一部分的房屋拆迁是否仍有必要对补偿安置资金实施监管呢, 答案是肯定的。

首先, 通过对全国各主要城市征地房屋拆迁政策分析, 目前, 各主要城市基本上都将征地补偿与被征收土地上房屋拆迁分开进行, 即征地房屋拆迁自成体系。因而, 从土地征收设立预存款制度来看, 征地房屋拆迁理应建立相应的资金监管制度确保资金的足额到位、专款专用。其次, 新颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定, 作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。近期, 中央多次会议提出, 在土地管理法修改前, 征地房屋拆迁应参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定精神执行。征地房屋拆迁资金监管应同样落实“足额到位、专户存储、专款专用”的要求。

二、征地房屋拆迁资金监管的基本制度

2007年, 南京市出台了征地房屋拆迁补偿安置办法等一系列法规政策对征地房屋拆迁提出了规范化管理要求, 其中, 资金监管是市集拆办监督管理的重要内容之一。通过设立一系列的资金账户开设、存款、划款等制度确保补偿资金足额到位、专款专用, 通过近几年的实践表明, 没有出现挪用补偿安置资金、延误补偿资金支付等问题, 资金监管制度发挥了显著成效。

(一) 费用审核制度

拆迁项目拆迁费用的测算是资金监管有效实施的前提。拆迁项目申报拆迁补偿安置方案审核前, 由市集拆办对拆迁项目拆迁补偿安置总费用进行审核, 确保拆迁项目拆迁费用测算与实际拆迁费用总体吻合, 防止测算费用偏低, 不利于被拆迁人利益的保障, 同时, 也防止测算费用偏高, 造成资金闲置。费用测算以拆迁补偿安置政策为基础, 结合拆迁范围实际调查情况, 通过对调查资料的审核及现场实际抽查确保费用测算的准确性。

(二) 专门账户制度

每一拆迁项目应设立专门账户, 拆迁补偿安置资金的存入、划转应全部通过该账户实现。同时, 该账户资金的划转必须由拆迁实施单位和资金监管单位市集拆办共同盖章同意, 账户所在银行方能办理资金划拨。

(三) 资金全额监管制度

每一拆迁项目的拆迁补偿费用必须全额进入专门账户接受监管单位的监管, 拆迁费用主要包括拆迁补偿款、装修装潢补偿费用、搬家、停业、过度等费用及不可预见费用等。申请拆迁批准前, 应存入拆迁补偿安置资金总额的80%, 其余20%的资金最迟在拆迁过半时必须存入。

(四) 资金划转制度

除拆迁启动时, 先行将一定比例的资金先行划转外, 后期资金划转必须提供《拆迁补偿安置资金支付情况汇总表》以及《拆迁补偿安置协议》原件。最后一期资金划转, 上述材料应在拆迁项目实施结束后7个工作日内提供。

(五) 拆迁报结制度

拆迁项目实施结束后报结时, 监管账户上的结余资金将实际情况划拨给实施单位, 由实施单位与拆迁人之间签订的相关约定自行处理。拆迁安置资金全部安全划转完毕, 由实施单位通知经办支行办理销户手续。

三、征地房屋拆迁资金监管中存在的问题及原因

从南京市征地房屋拆迁资金监管实践来看, 实施资金监管后, 有力地规范了拆迁补偿和资金使用, 达到了资金监管的预期目的。当然, 资金监管中也存在一些问题, 主要有以下方面:

(一) 国家、省的一些基础设施项目、重大民生项目任务重、

时间紧, 影响了项目前期调查的准确性, 从而影响了拆迁项目费用测算的准确性。拆迁项目实施前, 拆迁调查至关重要, 其准确性直接关系到拆迁资金的测算的准确性, 关系到监管的成效, 而重点项目由于时间紧, 压缩了前期拆迁调查的时间, 因而, 拆迁费用测算的的准确性大打折扣。同时, 由于重点项目规模通常较大, 所需资金量大, 因而资金的及时、足额到位难度大。上述两方面问题, 影响了资金监管制度的成效。

(二) 拆迁实施单位在落实资金监管制度上衔接不到位。

拆迁实施单位将主要精力用于与被拆迁人补偿安置协商中, 但对拆迁补偿协议等基础资料的整理、汇总不及时, 在后期资金拨付过程中, 由于拆迁进度的要求对拆迁资金的需要时效性要求强, 这与资金拨付手续的规范化要求存在一定的紧张关系

四、建议与对策

(一) 强化前期拆迁项目调查的准确性

拆迁项目前期调查的准确性至关重要, 即使是重点项目也不例外。一是严格保障前期调查的时间。古语“磨刀不误砍柴功”, 前期调查真实可靠, 对后期实施拆迁协商大有裨益, 能够起到事半功倍的效果, 因而, 应当正确认识前期调查的真实性, 确保前期调查的时间。二是增加前期调查人力、物力的投入。尤其是对于重点项目, 时间紧, 要有效节约时间只有增加调查人员数量, 进一步细化调查区域、统筹安排, 才能取得前期调查的准确性和时效性双赢。三是统筹多部门参与前期调查, 加大监督。征地房屋拆迁范围内, 房屋现状复杂, 只有有关职能部门共同介入, 同时对调查情况实施监督, 前期调查的准确性才能更高。

(二) 加强拆迁实施单位内部管理, 做好衔接工作

拆迁实施单位应加强内部管理, 将拆迁调查、协商补偿、补偿费用支付等环节适当分离, 确保专门人员对拆迁补偿结果进行统计、汇总, 既有利于内部互相监督, 又能及时做好与资金监管衔接工作。

(三) 进一步完善资金监管制度

一是明确追加拆迁补偿安置资金程序, 对于因前期调查出现的资金测算存在一定出入以及因其他特殊原因需追加补偿安置资金的, 追加资金必须纳入监管。对于追加的资金, 应由拆迁实施单位进行测算, 必要时应出具有关评估机构的评估报告, 向市集拆办提出申请并附相关情况说明, 经批准后, 纳入资金监管。二是专人跟踪重点项目资金监管项目, 尤其对于资金数量大的项目, 确保资金分批、分期、足额到位。三是进一步完善审计制度, 对于重点项目可实施审计单位全程跟踪审计, 市集拆办根据审计单位出具的意见办理资金划转手续。

五、结语

征地房屋拆迁工作是一项十分复杂的系统工程, 资金监管制度是这一工程顺利推进的重要保障。随着土地管理法的修改, 资金监管制度还将进一步调整和完善, 但是, “足额到位、专户存储、专款专用”的基本要求不会改变。

参考文献

[1]王达.中国拆迁法律理论与实务[M].北京:中国财政经济出版社, 2007.

[2]路易斯·亨金等.宪政与权利[M].北京:三联书店, 1966.

拆迁安置补偿 第8篇

一、必须把精确化管理作为着力点, 不断提高思想政治工作的精准性

在拆迁安置思想政治工作中落实精准化要求, 就是要细化分解各个工作环节, 在调研摸底、掌握实情的基础上, 周密部署, 因人而异, 灵活工作方法, 最终达到帮助被征地拆迁户从根本上转变思想、自觉配合工作的目的。

1. 要思想分析精准到人

“人上一百, 形形色色”, 在当前社会价值观和利益取向多元化的大背景下, 部分被拆迁人出于各种利益考量, 对拆迁补偿安置工作不理解、不配合。对此类群体, 决不能简单地一概贴上“钉子户”的标签, 而要对其心理进行细分和深入研判, 制定针对性的具体方案。如, 针对讲究实际、追求利益最大化的心理, 要提前制定预案对策, 消除其“钻空子”的想法;针对相互攀比的心理, 要深刻剖析对比各拆迁户的不同情况, 消除其“绝对平均主义”的观念;针对补偿从高的心理, 要坚持尺度如一, 做到同类条件、同样情况、同等补偿, 消除其“政策不公”的心态。

2. 要宣传动员精准到心

针对拆迁群众对项目意义不清楚、法规政策不了解、未来生活不确定等思想“包袱”, 要采取“全面撒网”和“量身定做”相结合的方式, 不断强化正面引导, 营造良好舆论氛围。要通过“全面撒网”, 广泛开展宣传, 充分利用党员代表和群众代表会、群众大会等场合, 以及报刊杂志、广播电视、宣传栏、横幅标语等公众平台, 切实把项目建设的意义讲清楚, 把补偿安置政策讲清楚, 把拆迁户的现实利益和长远利益讲清楚, 做到以理服人、以情感人。要通过“量身定做”, 进行针对性的“攻心”, 根据各户不同情况和意愿, 尽可能提供多种选择方案, 通过算账对比, 引导拆迁户形成正确的心理预期。

3. 要处理纠纷精准到位

由于存在认识上的误解和错位, 一些群众对拆迁安置采取多种方式进行阻挠、干扰, 有的出于本能的厌恶和反感, 盲目反对和抵触;有的漫天要价、得寸进尺, 狮子大开口;甚至有的采取激烈对抗的方式, 聚众闹事, 影响拆迁安置工作按期完成。必须坚持区别对待, 具体情况具体分析, 绝不能搞一刀切, 尤其是要将“一般人”“重点人”做好切割, 对一般群众应以说服教育为主, 对个别为首闹事人员、或蓄意组织群体性上访的重点人员, 要以政策攻心和法律震慑相结合, 必要时可以提请公安部门对其进行传唤教育、严肃处理。

二、必须把依法开展工作作为落脚点, 不断提高思想政治工作的实效性

党的十八届四中全会提出了“全面推进依法治国”的宏伟目标, 这既是治国理政的大政方针, 也是征地拆迁补偿安置工作的明确遵循。

1. 要建立顺畅的沟通协调机制

沟通顺畅、协调高效, 是思想政治工作落到实处的基础和前提。首先要完善项目实施前的公民参与机制。在项目可行性研究和调研时, 要高度重视拆迁户的参与和协商, 吸收拆迁户代表参与其中, 并认真听取对工程项目方案、拆迁补偿和移民安置的意见建议。二是建立拆迁过程中的公民听证机制。要建立健全村民代表座谈协商制度、工作例会制度等利益表达通道和协调解决机制, 发挥好利益攸关居民的表达沟通职能, 变“对抗”为对话, 增强拆迁政策体系与拆迁户的互动关系和思想信任, 降低拆迁工作实施成本。

2. 要全程提供法律援助

及时、有力、解渴的法律援助, 是做好思想政治工作的有力保障。由于拆迁群体大多对我国现行的法律制度不了解, 甚至相当一部分是“法盲”, 难以有效保证自身利益的合法兑现, 由此引发的心理恐慌和不信任感, 很大程度上影响工作的开展。应当设立规范的专项法律援助站点, 为拆迁群体进行相关法制服务, 宣讲有关安置补偿的法律问题, 不但要强调拆迁法律的刚性和严肃性, 更要注重向群众宣传解释如何运用法律和政策, 来实现自我利益最大化, 切实维护个人合法利益, 起到增强民众法律意识、稳定拆迁群体思想情绪的作用, 为拆迁安置工作的圆满完成提供有力保障。

3. 要依法抓好思想政治工作责任落实

思想政治工作的落实, 关键是责任制的落实。必须将思想政治工作融入征地拆迁补偿安置工作中, 真抓实干, 避免思想政治工作“空对空”“两张皮”的现象。要落实思想政治工作的主体责任, 按照“谁主管谁负责, 谁分管谁负责, 谁组织谁负责”的原则, 落实好“三分三定三同”的要求, 即:在工作对象上做到“三分” (分片、分段、分村组) , 在工作内容做到“三定” (定目标、定时限、定奖惩) , 在工作环节上做到“三同” (思想政治工作与征地拆迁安置工作同部署、同开展、同讲评) , 不断强化各级思想政治工作主体的主动性和责任感, 切实做到守土有责、守土负责、守土尽责。

三、结束语

思想政治工作是经济工作、也是包括征地拆迁安置补偿在内的其他一切工作的生命线, 只有充分发挥思想政治工作这一政治优势, 才能为征地拆迁安置补偿工作提供强大的精神动力和保证。只有以“踏石留印、抓铁有痕”的作风, 做到以情动人、以诚感人、以理服人, 才能牢牢把握思想政治工作的主动权, 切实把拆迁安置工作的思想政治工作做到位, 确保征地拆迁安置补偿工作顺利完成。

摘要：征地拆迁补偿安置是城镇化建设中的一大难点, 也是各地党委政府工作的一项重点, 更是各种社会矛盾纠纷集中的焦点。强有力的思想政治工作是做好拆迁补偿安置工作的必要条件, 对确保拆迁安置工作顺利推进具有重要意义。

关键词：征地拆迁,补偿安置,思想政治工作

参考文献

拆迁安置补偿 第9篇

(一) 安置房设计的面积和拆迁需安置的面积不相符

安置房设计的面积过大, 被拆迁户需交付巨额的安置差价款, 经济方面无法承受。如2006年温州市江滨路某地块, 新建安置房面积从80到160平方米, 对照该地块原拆面积普遍需增加20到30平方米, 而当时房屋的市场价已高达每平方米1万多元。被拆迁户在原拆面积之外, 另需缴纳几十万元超出面积的房款, 普遍不能承受。

(二) 安置房设计布局不合理、实用性不高

被拆迁户对照原拆房屋, 感觉安置房虽新却布局固定、相对可变性小、利用率低, 对几代人同住的大家庭, 相同面积的安置房甚至无法解决最起码的居住问题。

(三) 安置房设计套型单一, 被拆迁户选择的余地小

拆迁牵涉到千家万户, 被拆迁户的需求也多种多样, 而安置房一般按面积设计, 相同面积的安置房往往套型相同, 无法满足各种不同情况被拆迁户的实际居住要求。

二、造成矛盾的主要原因

(一) 解决安置的方法过于简单, 安置房设计脱离需求

拆迁安置房不同于商品房, 首先是服务对象不同, 商品房的服务对象是那些经济条件有一定积累、有意愿、有计划地选择住房的人;而拆迁安置房服务的对象是广大被拆迁户, 他们是因为城市建设的需要, 在没有充分准备、计划的情况下, 被动接受住房改造。所以被拆迁户一方, 在应对拆迁时在资金的储备、房产的分割等方面会存在实质性的矛盾。

拆迁安置房是用于被拆迁户选择产权调换的一种补偿方式, 是房地产交易的一种特殊形式, 是在同一个时间点以房易房, 同时完成“买房”和“卖房”两种行为。2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下称新《条例》) 第二十五条规定:实行房屋产权调换的, 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定, 计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换的房屋的价格, 结清产权调换的差价。这充分体现了“等价有偿, 公平交易”的原则, 且前提是被拆迁户要能“接受”。所以安置房设计盲目过大或过小, 不符合被拆迁户的需求或承受能力, 会造成这种“特殊交易”的矛盾。

(二) 对安置房设计不够重视, 特别是对小户型的设计不重视

随着房地产业的升温, 商品房走俏, 小面积的安置房设计受到很大的冲击, 往往被认为“低档次”、设计单一、实用性差。在安置房设计时往往为控制安置面积, 设计的套型在房屋的开间尺寸上做文章, 以一种类型套型简单地从房屋开间3米、3.3米等递增, 逐步增加面积, 来应对不同面积安置房。

(三) 过多考虑经济帐, 忽视安置房套型布局的合理性和实用性

在规定的容积率、绿化率等标准限制下追求最大的建筑面积, 如加长房屋的进深、封闭阳台、减少露台等, 以达到最大的利润空间。如温州市江滨路某地块出现个别建筑面积110多平方米的房屋进身达21米长、只有一个朝南房间的极不合理套型, 引起被拆迁户的强烈不满, 最后不得不采取经济补偿, 被拆迁户才勉强接受。

三、解决方法

(一) 改变“重拆迁、轻安置”的思想, 重视安置房的设计、建设

在旧城改造中, 往往存在重拆迁、轻安置的思想和做法。新《条例》第二十八条规定:拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋, 用于拆迁安置。这是针对部分拆迁人不重视安置, 提供的安置房质量、功能、环境等方面都比较差, 严重侵害被拆迁人利益现象而增加的条款。所以对安置房的设计建设, 应提高认识、转变理念, 充分体现新《条例》精神, 尽量满足被拆迁人的要求, 使他们真正“安居”, 并体验到旧城改造的好处。

(二) 做好拆迁地块的前期调查摸底工作, 了解被拆迁户的安置要求

拆迁的前期工作包括多方面工作, 其中对被拆迁户入户的调查摸底, 掌握拆迁地块的拆迁户数、面积分布及被拆迁户家庭成员组合、分户情况等, 是一项非常重要的工作。安置房设计面积相匹配, 符合被拆迁户安置需求, 安置房建设的房源充足, 是下一步安置工作顺利进行的前提保证。

(三) 安置房设计要考虑安置时的可操作性

1. 安置房设计的面积大小分隔要均匀

旧房拆除的面积大小不等, 新房安置面积也要先分档, 可以是相差5平方米为一档, 也可以是相差10平方米为一档甚至更大, 应按具体情况而定。这样就可在安置中减少个别被拆迁户出现面积跳跃的幅度过大或过小而造成的不合理。

2. 安置时以面积划分档次为单位进行认购, 每单位中房屋的层次、朝向、分布的比例要均匀

针对按面积大小划分档次供被拆迁户认购的情况, 安置房设计时要做到同一面积档次中“好、坏”搭配, 避免人为造成不公平、不合理现象。

3. 以面积划分档次为单位进行认购, 每单位的房屋套型布局要尽可能多样化

针对被拆迁户需安置的情况复杂多样, 有家庭人口众多需多卧室的, 有年轻时尚需大客厅的等等。所以安置房套型设计应在需求情况调查的基础上, 进行多样化设计并有所侧重。

4. 在符合国家相关法律、法规、规范的前提下, 安置房设计还要充分考虑适用性

所谓“适用”, 首先是应能满足人体工效学的最低需要。应根据人的生理、心理要求在有限的面积范围, 组织并合理分配各功能空间的位置与大小, 达到最佳的平面利用率。安置房的设计, 特别是小面积户型, 多一处拐弯就是使用上的浪费。在满足结构安全的情况下应减少纵横墙体的设置, 使结构合理而简洁。按照现代人的习惯, 做到以起居室 (厅) 为中心, 紧凑合理, 以开门见厅为普通模式。

5. 安置房的设计要考虑灵活性、可变性

拆迁安置补偿 第10篇

基础设施属于公共物品, 居民之间是共享的。目前全国有6923 个城市街道, 8.7 万个城市社区建成街道社区服务中心3515个, 社区服务站44237 个, 社区综合服务设施覆盖率达50.81%。在“十一五”期间, 各地认真贯彻落实《国务院关于加强和改进社区服务工作的意见》 (国发〔2006〕14 号) , 社区服务体系建设取得显著成效。但不可否认的是, 我国在社区建设和服务上仍存在一些问题急需解决。另外随着经济的发展, 拆迁户安置社区会越来越多, 而基础设施的建设关系到社区居民生活的方方面面, 它在很大程度上也反映了社区建设现状和服务水平。

2 拆迁户安置社区基础设施利用现状调查研究

2.1 调查对象和目的

2.1.1 调查对象

嘉兴是国务院批准的长江三角洲“先行规划, 先行发展”的城市之一, 目前有城市社区 ( 居委会) 近200 个, 在城镇化建设的过程中, 必备的城市社区公共基础设施逐渐成为人们关注的焦点。本文主要调查研究嘉兴市拆迁户安置社区基础设施利用现状。通过对不同年龄, 不同性别, 不同居住年限的社区居民分发问卷, 详细交谈来收集数据。另外笔者还多次前往相关部门进行访谈, 综合多方面的信息来深入分析社区居民的基础设施利用现状。

2.1.2 调查目的

此次调查目的有两个

2.1.2.1 通过社区实地走访, 访谈相关部门工作人员了解拆迁户安置社区基础设施利用现状。

2.1.2.2 在科学的数据分析基础上, 找出拆迁户安置社区在社区基础设施建设和服务上面的不足, 提供合理可行的解决建议。

2.2 调查方法和样本分析

2.2.1 研究方法

2.2.1.1 文献研究法。广泛阅读国内外相关文献, 为分析问题打下理论基础。

2.2.1.2 问卷调查法。走访社区, 对社区居民分发问卷, 并对回收的有效问卷整理出初步的数据, 再进行定性定量研究得出科学的数据, 为提出解决建议提供理论依据。

2.2.1.3 访谈法。通过对相关管理部门内部人员面对面访谈, 得到更加完整的信息。

2.2.2 样本分析

本次调查主要利用课余时间, 进行实地走访, 共发出120 份问卷, 面对面回收120 份, 有效问卷109 份, 有效率达90.83%。在这次调查中, 按年龄分类, 20 岁以下11 人, 占比10.09%, , 20-50 岁62 人, 占比56.88%, 50 岁以上36 人, 占比33.03%, 按性别分类, 男性48 人, 占比44.04%, 女性61 人, 占比55.96%。

2.3 调查数据分析

2.3.1 基础设施建设和服务不能使居民满意

通过上面的表格, 笔者可以看出, 在接受调查的109 位居民中, 64% 的居民对基础设施的满意度为一般, 18% 居民对基础设施感到满意, 18% 的居民对基础设施感到不满意。

由此可知, 在接受调查的拆迁户安置社区中, 大多数居民对基础设施满意度不高, 只有小部分社区居民对基础设施感到满意。

2.3.2 基础设施损坏时不能够得到及时维修

从表2 中可以看出, 在接受调查的109 位居民中, 51% 的居民认为当基础设施损坏时不能得到及时维修, 20% 的居民则认为基础设施损坏时能够得到及时维修, 29% 的居民没注意基础设施是否损坏, 又是否得到了及时维修。

从这些数据中可以看出, 没注意社区内基础设施是否损坏的居民依然很多。笔者在走访中还发现一些设施已经损坏几年了都还没维修, 任由其停止工作。

2.3.3 健身器材不能满足居民的多样化需求

在笔者回收的109 份有效问卷中对健身器材不满的居民有62 人, 占总人数的56.88%。

由上表我们可以看出, 在这62 人中, 90% 的社区居民对健身器材不满是因为健身器材种类少, 不能够满足居民需求, 而29%的居民对健身器材不满意的另外一大原因是设施损坏, 8% 的居民则是因为器材被占用, 5% 的居民认为健身器材的选址不合理令他们不满, 3% 的居民是其他原因, 比如健身器材不够用或者距离自己家较远等原因。

种类单一的健身器材不能够充分发挥其作用, 甚至成为一个摆设。而健身器材损坏不仅会降低社区居民对健身器材的满意度, 影响其利用率, 而且损坏的健身器材还有可能威胁社区居民的安全, 成为潜在的安全隐患。

2.3.4 绿化面积小且照明较暗引起居民不满

在回收的109 份有效问卷中, 有53 名居民对绿化照明不满, 占总人数的48.62%。

从上表笔者可以看出, 居民对绿化照明不满的原因较为分散。68% 的居民认为照明较暗, 43% 的居民认为绿化面积小, 无法满足人们对绿化的需求, 而26% 的居民则认为绿化被占用, 9% 是因为其他各方面原因, 笔者会在下面具体阐释。

除此之外, 笔者在社区内发现, 绿化照明度较暗, 部分原因是由于社区内的绿灯和平时在公路上见到的路灯有很大不同, 它很容易被灰尘覆盖导致照明较暗。

2.3.5 社区绿化管理不到位

笔者在实地调查中, 多处居民反映社区绿化无人修剪, 各种植物肆意生长, 低楼层住户家里的阳光甚至被高大的树木遮挡。

在环境污染严重的今天, 越来越多的人关心绿化带的规模大小, 我们也可以通过绿化带的大小看出社区管理部门对环境治理的重视程度。此外, 尽管有很多居民反映社区绿化面积小, 但也存在一些居民在原本是绿化带的地段种植蔬菜等破坏绿化的现象。

这种现象不仅损害了社区的整体形象, 也降低了社区居民的幸福感和基础设施的利用率。

3 提高嘉兴市拆迁户安置社区基础设施利用率的对策

3.1 依法依规组织开展有关监督活动

3.1.1 抓好社区干部队伍建设, 提高专业素质和工作技能。

在组织干部队伍培训的基础上, 做到理论联系实际, 提高管理能力的同时加强与群众的联系, 杜绝形式主义。多方面考虑居民需求, 避免出现需求不对称的现象。

3.1.2 不断健全管理部门服务组织体系, 扩大居民参与度。

社区管理部门不仅要提高管理能力, 更要通过各种途径引导居民实行自我管理, 切实做到人民当家作主。

扶植、鼓励、支持、完善社区居民自发形成的群众自我管理, 自我服务的群众组织。积极引导社区居民适应社区环境, 颁布公民公约, 规范居民行为。加大宣传力度, 加强引导居民对管理部门的监督工作, 各相关管理部门广纳良言并及时改正不当的行为, 提高居民参与的积极性。

3.1.3 不断完善基础设施服务机制, 进一步落实服务责任。

笔者在走访中发现, 虽然管理部门安排了人手定期检查社区内基础设施的损坏情况, 但仍然有居民反映基础设施不能得到及时维修。如果不能进一步落实责任, 定期检查便成了形式主义, 并不能真正提升服务质量。

因此可以建立目标考核制, 明确工作职责, 规范管理制度, 创建统一标准, 强化督查督办来确保管理服务工作规范有序开展。

3.2 结合自身特点进行基础设施建设

3.2.1 社区建设既要体现规范化, 又要注重自身的特色。

社区规范化建设不仅包括规范管理, 也包括提供规范化的服务。在走访中, 我们进一步了解到, 有的社区尽管有某方面的服务, 却没有较为规范化的管理机制来保障其正常运转。同时拆迁户安置社区既有城市社区的缩影, 也有其自身的特色。因此充分考虑社区居民的真实需求很有必要。可以通过问卷调查, 将相关的意见箱设在比较显眼的地方来了解民意, 也可以选出住户代表来反映居民需求并付诸实践。

3.2.2 强化培训, 突出基础设施服务标准化队伍的建设。

在走访中, 笔者了解到拆迁户安置社区内的工作人员年龄偏大, 他们中的一些人并不懂如何运用现代化的科学技术, 这样既降低了工作效率, 又加大了工作难度。

而且强化培训, 不仅要培训专业知识, 更要转变工作人员的思想, 对居民反映的问题做到及时处理, 定期回馈, 养成敬业的工作态度, 塑造良好的社区形象, 打造和谐的社区环境。

4 结论

拆迁户安置社区会随着城市化的不断发展而增多, 我们不可能满足每位公民的切身需求, 但社区作为一个小单元, 满足大多数居民的合理需要是社区管理部门急需解决的问题。

研究嘉兴市拆迁户安置社区的基础设施使用现状, 便于我们发现问题, 及时解决, 为更好的建设“两美”嘉兴奠定基础。笔者在调查过程中发现拆迁户安置社区在基础设施建设和服务上, 仍然存在这样或那样的问题。针对这些问题, 笔者从社区相关管理部门角度出发提出了一些建议和意见, 希望能够进一步提升社区服务质量和管理水平, 建设和谐社区。

摘要：文章从拆迁户安置社区资源利用现状出发, 通过运用统计学和管理学知识对嘉兴市拆迁户安置社区基础设施利用现状进行逻辑分析, 找出拆迁户安置社区在基础设施利用中存在的共同问题, 分析其产生的原因, 分析得出科学的改善方案。本文认为, 深入了解嘉兴市拆迁户安置社区居民的基础设施利用现状, 对进一步提升社区管理部门的管理能力和服务水平具有深刻意义。为此, 笔者还提出了相应的解决方法建议。

关键词：拆迁户,安置社区,基础设施

参考文献

[1]俞鸿.加强社区建设管理的几点建议[N].柯桥日报, 2011-09-04.

[2]陈锐, 周永根.社区管理与服务的标准化[J].城市问题, 2013 (07) .

拆迁安置补偿 第11篇

老两口用拆迁款购买了两套房产，一套卖了还债，一套给儿子结婚用。然而他们没想到的是，婚后的儿子竟然要将二人赶出家门，一场“小产权房赠与”的官司就这样展开了……

卖房产引发两代人矛盾

老林夫妇早年生育一儿一女，2007年秋天，老林因冠心病住院做了手术。此时，老林所在的村庄正在拆迁。老林用拆迁款购买了两套两居室村民自住楼房，村委会给老林颁发了两本《房屋所有权证》。

该《房屋所有权证》的注意事项第三条规定：“房屋所有权转让变更（如买卖、转让、继承等），房屋状况变动应及时向发证单位申请登记，经批准后方可有效。

次年秋天，老林的儿子小林结婚，老林就让小林夫妇住进了自己购买的一套房子里。后来，老林夫妇商量后决定将房本的名字变更为小林，事后小林也没提反对意见。

由于老林住院时医疗费多是借来的，老林长期不还，债主们就找上门来了。老林夫妇商量后，决定将他们自己居住的那套楼房卖掉，以解燃眉之急。

卖房后的老林夫妇只好租房居住。由于小林坚决反对卖房还债，他与其父母之间产生了矛盾。

之后，老林夫妇以小林得到赠与房产后将二老赶出家门、不履行赡养义务为由要求法院撤销房屋赠与合同。

房屋赠与后反悔被驳回

庭审中，法官问老林夫妇为什么要把房本的名字变更为小林，老林说：“当时我的外债不少，怕债主们把我告上法院，法院再把我的房子给拍卖了，所以就决定把房本的名字改成儿子的名字。改名时，他不知情。后来，他知道这件事就把房本要走了。”

小林则说：“卖房前，我已经东拼西凑了七八万元，想替他们还债。我反对卖房，可他们不听，非要卖。双方为此大吵一架。现在没房了，又来找我要，我当然不同意。”

关于赡养问题，小林说：“我每月的工资只有1000元，妻子没有固定职业，还要照顾小孩，因此，我的收入除了养家糊口外所剩无几。而且，村委会发给我个人的每月200元生活费已经由我父母领取。这就可以视为我履行了赡养义务。” 对于小林的辩解意见，法庭查明确实属实。

法院经审理后认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。老林夫妇将拆迁所得的两套楼房中的一套所有权人变更为小林，应视为老林夫妇对小林的赠与行为。该行为并不违反相关法律法规，且小林表示接受，故赠与合同成立并生效。村委会发给小林的每月200元生活费已经由老林夫妇连续领取2年，故老林夫妇所述小林不履行赡养义务，没有事实根据。因此对二原告要求撤销房屋赠与合同的诉讼请求，法院不予支持，最终判决驳回了原告老林夫妇的诉讼请求。

浅谈拆迁安置房质量 第12篇

随着城市化步伐的加快, 大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题, 政府修建了专门的拆迁安置房。政府这一良好意愿——拆迁安置房政策的广泛推广, 也让我们对这一建筑产品的质量引起必要的担心和重视, 并且现实操作过程当中, 拆迁安置房建设也确实出现了一些新情况和新问题, 其中, 在建筑质量方面体现尤其明显。

1 目前拆迁安置房质量易出现的状况及其影响

随着城乡一体化进程的不断加快, 各地旧城改造、城市基础设施建设及新农村建设等建设活动如火如荼。在这过程中的各项建设中, 涉及到的部分拆迁安置用房也出现了各种建筑质量问题:管道渗漏、墙皮脱落、门窗破裂等质量通病, 更有甚者, 出现诸如房屋倾斜、墙体开裂、倒塌、阳台脱落、天花板被雨水渗得发霉等等严重事件。

造成部分拆迁安置房质量低劣的原因很多, 但最根本的是经济利益的问题。房地产开发商普遍重视商品房, 轻视安置房。道理很简单, 商品房是用于出售的, 质量差了卖不掉。而拆迁安置用房, 根据现有政策, 是采取无偿的回迁。同时, 相关的建设主管部门对工程质量监督管理不力, 施工企业队伍素质差、管理不力, 施工过程中偷工减料, 建筑材料以次充好, 工程监管不力, 工程质量把关不严等。但最根本的原因还是开发商没有将拆迁安置房与商品房同等对待。建筑监理措施不力, 也是产生拆迁安置房质量差的另一个重要因素。要提高安置房的工程质量, 必须完善监理制度, 除了建管局、质检站做好监理外, 更重要的是发挥开发商、施工单位施工代表的监理作用, 在安置房的施工过程中, 可由拆迁管理部门委派监理人员对工程进行监理;也可直接由懂施工技术的人员作为被拆迁人的代表, 对工程进行编外监理。这等于是自己来监理今后属于自己的住房, 可以增强被拆迁人作为监理人员的责任感, 减轻回迁时的难度。同时防止施工过程中偷工减料, 不按规范施工等, 有利于提高拆迁安置房的工程质量。

大量的拆迁安置房的低劣质量, 给广大被拆迁安置户的生活、工作造成不便。同时, 已有建筑出现质量问题, 如果进行加固修复, 难度大、成本高、建筑材料损耗高。安置房低劣质量使被拆迁户的权益受到了大大小小的侵犯, 由此, 他们也往往聚集起来向开发商和主建单位投诉, 甚至找政府上访、找媒体曝光, 形成一股不安定因素, 这种种因素也与我们政府初衷意愿的建设和谐社会背道而驰。总之, 安置房的低劣质量使政府承担比较大的经济成本、社会成本和行政成本。

2 工程案例

该工程案例为宁波地区某一拆迁安置小区。小区建筑群建于2004年5月, 为2层砌体结构, 建筑结构形式及建筑布局均相同, 墙体采用机制多孔砖墙体, 建筑面积约为494 m2。原设计单位为余姚市绿城建筑设计有限公司, 监理单位为宁大工程建设监理有限公司, 施工单位为余姚市舜南建筑公司。目前该小区正在使用中, 但是, 该小区部分房屋也出现了各种质量问题和管理问题。

该小区经过检测鉴定, 认为:小区9号, 30号, 34号, 36号, 50号各幢建筑均有一梁出现横向裂缝, 需加固补强处理;85号, 86号楼承重墙局部出现开裂, 需采用灌浆加固处理;107号, 108号, 119号, 120号出现倾斜并且超出国家标准, 需采取加固基础和纠偏处理。并且, 小区建筑已完工成品和设计图纸出现较大出入, 比如原设计为现浇板, 而实际为预制板等等。同时, 该小区在整治过程中, 调用原始设计资料和竣工资料等手续时, 均出现资料备案不完整, 或者责任人签名不明确及责任单位已解体等现象。这些问题均使该小区在整治过程中给主管单位和承包单位造成一定的人力成本投入及工期、成本影响, 给小区居民工作、生活也造成了巨大不便, 给街道和地方造成了一系列不和谐影响。

3 保证拆迁安置房质量相应对策

1) 把拆迁安置房与商品房同样对待, 拆迁安置居民和商品房购房户一样都是开发商的上帝, 都是消费者, 他们的利益应同样得到保护, 拆迁安置房的质量和商品房的质量要同样得到保证, 要实行安置房质量保证书制度, 不准将不合格的房屋安置给拆迁户居住。2) 拆迁安置房的设计质量可以实行设计与拆迁户见面制度, 原拆迁户旧房面积较小, 可根据拆迁户的实际情况, 适当扩大安置房面积, 超出安置部分的面积, 可作为商品房给予一定优惠卖给拆迁户。3) 政府和开发商把拆迁安置房建设当作一项利国利民的德政工程来抓, 要把为民办实事真正落实到行动上, 这样才能赢得群众对政府的信任, 同样也提高了开发企业的信誉。只有这样才能使开发企业在市场经济大潮中求得发展。4) 加强对开发企业的管理, 切实把好资质审查关。对那些一无资金、二无技术、三无管理能力的开发企业, 不准从事旧城改造。要把旧城改造交给那些信誉好、资金雄厚、技术过硬、管理水平高的开发企业去实施。5) 拆迁安置房工程要实行招投标制度、强化质量监督管理。把工程给那些技术过硬、管理过硬、讲信誉、讲信用的施工企业施工。通过签订廉政协议, 全面履行协议规定的权力和义务。目前, 相关部门已建立了招投标市场, 所有建筑工程项目 (包括拆迁安置房) 统统进入招投标市场, 实行明码标价, 各施工企业一律公平竞争, 从而有效地避免和杜绝了建筑市场上的腐败行为。加强对拆迁安置房建设的纪检监察巡查和工作进度督查, 根据拆迁安置房建设目标完成情况, 从城建考核基数中辟出一定的奖励额度对其考核。6) 把好质量关:首先要强化政府对建筑工程质量, 特别是拆迁安置房的工程质量的监督制度。质检站不能单纯变成验收站, 业务工作要摆脱某些领导的影响, 不能降低验收标准, 建立全面验收制度, 不准将未经竣工验收的产品交付拆迁安置户居住。验收时, 要严格按竣工验收的程序进行, 要按验收的内容逐项检查, 必要时要有拆迁管理部门和被拆迁户的代表参与安置房的验收;对存在的质量隐患或缺陷提出整改方案, 并及时监督施工单位采取措施完成。7) 实行拆迁安置房保证金制度, 安置房是特定的商品房。针对少数开发商对安置房施工质量不够重视, 拆迁管理部门应责成建设单位交纳拆迁安置质量保证金。对因质量问题而给被拆迁人造成损失的给予适当的经济补偿。若拆迁过程中, 安置房的设计图纸已同被拆迁人见面, 且大多已定下来, 不准随意变更图纸, 否则, 做违约处理。8) 加强物业管理, 做好拆迁安置后的服务工作。只要建设单位认真负责, 真正为被拆迁人着想, 与街道、物业管理公司协调好, 认真做好入住后的服务, 完全可以使拆迁户消除顾虑, 减少安置房投入使用后的矛盾, 也为政府排忧解难, 开发商自己也减少了许多麻烦, 使拆迁安置住户安居乐业。

4 结语

拆迁人在新建安置用房时做到设施完善, 符合国家安全质量标准, 并经建筑工程质量监督等有关部门验收合格后, 方可交付使用。总之, 如果有效控制好拆迁安置房档案的质量, 做好每项工程、每道工序、每个施工部位。拆迁安置主管部门将有关拆迁安置文件、协议、合同和竣工图纸等档案资料移交或复制一份给物业管理部门, 允许被拆迁户查看、复印。按照建筑和档案管理的要求, 形成齐全、准确的档案文件。不论何时何处, 拆迁安置房出了质量问题, 都能从档案中寻找出责任者来, 并由当事人赔偿受损失的被拆迁户。那么, 工程质量终身负责制就不是一句空话了。

摘要：针对现在的拆迁安置房质量进行了全面系统的分析, 对拆迁安置房质量易出现的状况及其影响作了简单阐述, 结合工程案例, 对质量管理提出了一系列建议措施, 从而确保新形势下拆迁安置房的质量。

关键词：拆迁安置房,质量问题,对策,质量管理

参考文献

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[2]陆勇.拆迁安置房的质量问题及对策[J].中国房地产, 1999 (10) :40.

[3]邵宏源.浅谈在建工程的基建管理[J].海河水利, 1993 (1) :73-74.