一房二卖范文（精选4篇）
一房二卖 第1篇
一、我国“一房二卖”的法律界定
据不完全统计, 在我国的司法实践中, 近五年, 关于“一房二卖”的民事案件就有700多件, 这么大的数据足以引起社会各界对“一房二卖”法律问题的重视。在我国的法律体系中, “一房二卖”的规定主要在民法中, 以《合同法》为主, 此外《物权法》中关于不动产物权的确定中也有涉及“一房二卖”的问题。具体而言, 现行法律中, “一房二卖”的法律规定主要有:
第一, 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二) 》第15条中的内容主要是针对数个买卖合同同时有效时, 买受人如何进行全力请求的问题, 该条规定, 如果多个买卖合同都是合法有效的存在, 买受人既可以行使要求卖方承担违约责任的权利, 也可以行使要求卖方履行买卖合同的权利。房屋买卖是买卖合同的一种, “一房二卖”也就是房屋的卖方与多个买受人同时签订了合法有效的合同, 只要合同合法有效, 那么违约责任就可能出现。所以说, 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二) 》第15条可以认为是关于“一房二卖”的法律界定。
第二, 最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》 (2011年6月) 第16条规定了关于房屋所有权的内容, 根据这一条的规定, 房屋买卖中, 合同是否网签、备案, 合同款支付数额的多少以及是否实际占用房屋都可能成为最终确定房屋所有权的依据。所以说对于“一房二卖”之后放权的归属的法律规定, 可以依照这一条进行。
二、美国法中“一房二卖”的相关规定
事实上, “一房二卖”的现象并不是我国的专属, 利益会驱动人去做很多事情, 当有利可图时, 人们常常会做出错误的决定, 当“一房多卖”可以获得较多利益的时候, 挺而走险, 违背法律规定在任何一个国家都有可能发生, 美国也不例外。美国是法律制度比较健全的国家, 因此, 对美国法中关于“一房二卖”的相关规定的研究, 有利于我国相关法律制度的完善。
我们知道, 美国法律分为普通法和衡平法, 美国的普通法中有关于优先权的规定, 而在美国的司法实务操作过程中, 优先权的内容被广泛的应用在“一房二卖”的纠纷解决中。在美国法律体系中, 如果房屋所有人将房屋卖给某一买受人, 并签订合法有效的合同, 但之后又与另外一个人签订了合法有效的房屋买卖合同, 那么在先签订合同的买受人就可以以“优先权”为基础获得房屋所有权。显然, 这和我国法律规定中关于房屋所有权最终确定的合同签订时间标准是非常类似的。
此外, 美国是个联邦制国家, 不同的州的法律规定会有很大的差异, 针对“一房二卖”的法律问题, 不同的州在等级制度方面做出了不同的规定, 在美国的各州立法中, 关于房屋等级制度的规定属于制定法的内容。在有些州, “一房二卖”的最终权属的确定以登记为准, 也就是多个买受人同时主张权利时, 已经依法登记的买方是房屋的所有权人, 这样的规定与我国不动产登记所有主义相同;而有些州则认可通知型, 这种方式类似于我国的预告登记, 也就是说只有买受人尽到了最大的通知义务, 才有可能获得房屋所有权, 而一旦在先的买受人为尽通知义务, 那么在后的买受人只要是善意的, 就可以对抗在先的买受人, 获得房屋所有权。这是各州处理“一房二卖”的房屋权属问题时的两个典型的方式, 此外有些州会融合两种方式加以应用。
三、我国“一房二卖”的立法建议
根据当前我国和美国对“一房二卖”问题的法律界定, 笔者对我国“一房二卖”提出如下立法建议:首先, 在立法方面, 将房屋归属规则与合同效力有效的结合, 在“一房二卖”的处理过程中, 不能将二者割裂开来, 所以说, 应该在立法中体现出二者的关联性;其次, 立法中应给予“一房二卖”行为人一定的处罚, 因为这样的行为是对市场经济秩序的破坏, 是法律应该惩罚的行为, 但是目前立法中对其处罚尚无明确规定;再次, 在“一房二卖”交易中收到损害的善意当事人, 应给予明确的法律求偿权, 除了一般的违约责任的提起之外, 还应有其它的补偿性措施。
四、结语
“一房二卖”是市场经济不断发展的产物, 在社会主义法治不断完善的今天, 我们有必要对它的立法规定进行分析, 同时对现存问题的立法改进也具有现实意义。
参考文献
[1]白世平, 李南.二手房“一房二卖”纠纷处理[J].法制与社会, 2012 (27) .
一房二卖 第2篇
申请人：XXX，男，1990年3月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区XX路XX号附X号X-1，公民身份号码500xxxxxxxxxxxxxxxxx，电话xxxxxxxxxxx。
被申请人：XXX，女，1987年6月16日出生，汉族，住重庆市大足区XXX镇XX村X组，现住重庆市南岸区丹龙路16号6幢5层3号，公民身份号码500xxxxxxxxxxxxxxxxx。
申请事项：
一、查封被申请人名下位于重庆市南岸区XX路XX号XX幢X层X号的房屋；
二、本案保全申请费由被申请人承担。
事实与理由：
2017年11月28日，经XXXXXXXXXX有限公司南岸区东原亲亲里分公司（下称中介公司）撮合，被申请人与申请人签订了房屋买卖合同。合同约定被申请人向申请人出售位于南岸区南岸区XX路XX号XX幢X层X号的房屋房屋，申请人通过按揭贷款方式支付购房款；同时，该房屋原有按揭贷款尚未结清，需由申请人在过户前先支付首付款给被申请人用于结清原有贷款并注销抵押。合同签订当日，被申请人委托中介公司代收了定金5万元。同时，中介公司告知申请人需先备齐申请按揭贷款所需资料并联系银行走贷款审批流程。
嗣后，申请人按银行要求将贷款申请资料备齐后，按银行要求联系被申请人配合完成贷款申请手续（前往银行面签核实交易真实性、评估公司现场评估）。但中介公司告知，被申请人称自己资金困难暂时无法结清原有贷款，于是申请人表示愿与其商议帮忙支付不足部分资金的融资利息以解燃眉之急。此
后，申请人多次通过中介公司约请被申请人见面商议下一步合同履行事宜，但被申请人以感冒不舒服、睡眠不好等理由推辞并要求12月底其老公回家后再与申请人面议。
2017年12月30日，由于临近被申请人此前承诺的见面日期，但仍未收到中介公司与被申请人约好见面的消息，于是申请人一再要求与被申请人直接通话，但中介公司告知被申请人不愿将其电话号码告知申请人，其要求申请人再等等，但无法确定何时能商议进一步履行合同。为了准确了解被申请人关于见面时间和进一步履行合同等问题的真实想法，申请人再三强烈要求中介公司提供被申请人联系方式，被申请人终于同意通过微信群的方式与申请人直接交流。被申请人在微信群中告知“不好意思，我老公把房子卖了”，明确拒绝继续履行与申请人签订的房屋买卖合同。
由于被申请人在签订合同后恶意拖延时间，不及时与申请人协商履行合同的具体进度，甚至出尔反尔地告知房屋已另售他人，这导致申请人被迫将婚期推迟，并且面临因无法取得上述房屋所有权而不得不花费额外的时间、精力和高昂许多的金钱成本才能另购房屋的巨大风险。
一房二卖 第3篇
贵州省贵阳市章先生陈述:
我于2002年与朋友签订借款合同,约定朋友向我借取5万元,2004年12月前还清,期满后他未能归还,于是在2005年给我写了一份承诺书,承诺在2008年以前必定还清所有款项,但在2007年的时候,朋友与我协商重新写了一份承诺书,将还款期限宽限到了2009年。今年年初我找他要钱的时候,他以我的借款已过两年的诉讼时效为由,拒绝还款。请问我这个情况是否已经超过诉讼时效呢?
答:诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。
1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
2.《民法通则》第一百三十六条规定:下列的诉讼时效期间为一年:(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的;(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
3.《民法通则》第一百四十条规定:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。
综合上述法律的规定和你的阐述,可以得知你要求你朋友還款的请求的诉讼时效期间为二年,但是由于你在诉讼时效期间内要求你的朋友还款,并且你的朋友已经写下承诺书承诺还款,因此该情况已经构成了诉讼时效的中断,时效期间重新开始计算。根据你的叙述,你的诉讼时效的起算点应该在2009年还款期限届满时,至今仍未超过诉讼时效期间。
二、一房二卖如何处理?
佛山市高明区余先生陈述:
我于2009年在某楼盘看中一套商品房,并与开发商签订了一份《商品房买卖合同》,根据合同的约定,我在签订合同后的5天内支付了商品房总价格70%的房款,但是开发商一直未能按照合同约定交付房屋,后来经过多番交涉,才得知原来开发商已经以更高的价格将房屋卖给另外的买家,并且已经办理了房产登记。现在开发商要给我换另外相同的房屋,我不想换,我的合同签订在先,我能否根据我们之间的合同的约定,要回原来的房屋?
答:所谓的一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
1.《中华人民共和国物权法》第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
2.《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外(一)法律上或者事实上不能履行;……
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
综合上述的法律规定及你的陈述,可以得知由于房屋已经由另外的买家办理了房产登记,因此你与开发商原来的合同已经属于不能履行的合同,不能要求开发商交付原来的房屋给你。如果你不愿意接受调换房屋的解决方案,你可以要求开发商承担违约责任,并且双倍返还你已经支付的购房款。
特约主持:吴枫
一房二卖 第4篇
2012年1月, 张全以100万元价格从某开发商处购买商品房一套, 双方订有商品房买卖契约, 房屋于2012年12月交付张全, 但双方一直未办理房产过户手续。2013年1月, 开发商故意隐瞒此房已售张全的事实, 将此房以150万元的价格卖给戚亮, 且办理了房产过户手续, 戚亮拿到了该房产权证。此后, 戚亮因事出国, 在其出国期间, 张全对该房进行了装修并搬入居住。戚亮回国后与张全发生纠纷, 双方均主张拥有该房产权, 协商未果, 戚亮遂将张全告上法院, 要求确认房屋产权归其所有并要求张全立即迁出。
法院判决
法院审理后认为, 原告戚亮与开发商之间的房屋买卖因双方到房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续, 故该买卖行为合法有效应予保护, 而被告张全与开发商之间的房屋买卖虽完成了交付房款和房屋的义务, 但因其未办理房屋产权过户、登记等手续, 不具有公信效力, 不能对抗原告对该房的所有权。被告因此造成的损失应向恶意行为人即开发商追索, 但不应因此影响原告对该房屋享有占有、使用的权利。并据此判决原告戚亮享有争议房屋所有权, 限被告张全于判决生效后十日内迁出。
律师评析
本案属于开发商一房二卖、恶意违约的案件典型, 主要涉及两个方面的法律问题:
一、如何认定不动产登记与房屋买卖合同效力的关系
在本案中, 被告张全与开发商签订商品房买卖契约在先, 且已付清房款, 并取得了房屋钥匙, 完成了商品房的实际交付。而原告与开发商签订商品房买卖契约在后, 但双方办理了产权过户手续。两份商品房买卖合同是否均具法律效力以及与房产登记的关系如何, 成为本案争议的一个焦点问题。
一种观点认为, 房屋买卖合同是要式合同, 必须办理登记手续才生效, 第一买受人张全与开发商达成的商品房买卖合同因未办理产权过户登记而无效, 第二买受人戚亮签订的商品房买卖合同因已办理产权过户登记是有效的。
另一种观点认为, 不动产过户登记是房屋买卖合同法律上的交付要件, 影响的是房屋所有权的转移, 并不影响房屋买卖合同的效力。
本律师认为第二种观点是正确的。虽然我国法律规定房屋买卖合同应办理登记, 但根据最高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (一) 》第9条之规定:法律、行政法规规定合同应当办理登记手续, 但未规定登记后生效的, 当事人未办理登记手续不影响合同的效力。此外, 《合同法》第135条规定出卖人负有转移标的物所有权的义务, 过户登记是所有权法律上的交付, 是出卖的义务, 属于合同履行的范畴, 与合同效力无涉。
由此可见, 不动产产权登记不是房屋买卖合同的生效要件, 并不影响房屋买卖合同的效力, 过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴, 是房屋所有权转移的要件。已经登记的不动产物权, 具有对抗相对人的请求权, 以及对抗第三人的支配权的性质。
就本案而言, 本案两份合同均是有效合同。但因原告戚亮也办理了产权过户手续, 拥有该房产权。张全与开发商所订合同已无法履行, 依法应予解除, 张全可向开发商主张违约责任。法院判决是正确的。
二、开发商“恶意”违约应承担何种责任
本案中, 原告戚亮虽然打赢了官司, 其房屋产权受到了法律保护, 但第一买受人张全的权利应如何得到保护呢?鉴于讼争房屋经审判已确认归第二买受人戚亮所有, 张全与开发商所订合同依法应予解除, 张全可起诉开发商, 要求其承担违约责任。
那么如何确定开发商应承担的违约责任呢?根据《合同法》第114条之规定, 张全可以请求开发商返还已付购房款以及同期银行贷款利息, 并赔偿因违约所造成的全部损失, 除此之外, 张全能否对开发商的恶意违约行为提出惩罚性损害赔偿呢?
2003年4月28日, 最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》, 规定了可以适用惩罚性赔偿责任的5种情形:一是商品房买卖合同订立后, 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后, 出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时, 出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是在订立合同时, 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时, 出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。