土地流转范文（精选12篇）
土地流转 第1篇
一、武威市土地流转的现状分析
武威市地处甘肃中部河西走廊东端, 总面积3.3万平方公里, 辖凉州区、民勤县、古浪县和天祝藏族自治县, 有93个乡镇、1125个行政村、7个城区街道办, 总人口191.83万人, 其中农业人口159.2万人。2011年实现生产总值272.85亿元, 其中农业生产总值115.53亿元。2011年全市共流转农村土地0.98万公顷, 较2009年、2010年分别增加0.202万公顷、0.06万公顷。截至目前, 农村土地流转面积累计达到2.34万公顷。从流转形式看, 转包面积0.80万公顷, 占流转面积的34.4%;互换1.07万公顷, 占45.2%;出租0.38万公顷, 占15.7%;转让0.05万公顷, 占1.9%;股份合作0.007万公顷, 占0.3%;其他形式0.06万公顷, 占2.5%。
总体上看, 全市农村土地流转有五大特征:一是流转规模加大、步伐加快。随着农村产业结构调整和农村劳动力转移步伐的加快, 农村土地流转的规模不断扩大, 涉及的农户越来越多, 流转速度明显加快。二是流转方式呈现多样化, 由以前的以互换为主, 向转包、出租和股份合作等多种方式转变。三是流转主体趋向多元化。近年来, 农村经济发展较快, 一批种养大户、龙头企业、农民专业合作社脱颖而出, 成为农业规模经营的主体。全市农村土地流转总量中, 约占90%的流向农户, 10%的流向农民专业合作社、龙头企业等其他经营主体。四是流转范围主要从经济较快发展的城郊向偏远地区全面扩展。五是土地流转由较单一的种植结构, 向多种、特色、高效、节水农业及规模养殖方向发展, 也有工商企业参与了进来。
二、武威市土地流转中存在的问题
㈠土地流转不规范, 不能有效保障经营者的权利在流转中, 大部分农户土地流转过程中未签订正式的流转合同, 农户间土地流转大多是口头协议, 私下进行自发性的流转, 不遵循一定的程序和履行必要的手续, 未通过流转合同来规范双方的权利和义务。即使个别签订了书面流转合同, 也是内容不完整, 权责关系不明确, 这在一定程度上使得流转者的经营存在一定的隐患, 使经营者的权利得不到有效保障。
㈡农民的“恋地”意识强, 土地流转难于形成规模经营武威市人多地少, 截止2011年底, 全市农作物总播种面积24.36万公顷, 较2009年、2010年分别减少1.19万公顷、0.84万公顷。农民的经营观念还是停留在自家经营自家承包的土地上, 对实行流转认识不够也不愿意改变自家土地的经营模式, 不愿将土地流转。一是随着粮食定购、村提留、农业税的取消及粮价的持续上涨, 农民保留土地经营权后无任何负担, 种田效益明显提高, 农户不肯轻易流转土地承包经营权。二是随着土地资源的紧缺, 农户对土地普遍有增值预期和保障心理, 宁愿抛荒也不肯进行流转。三是随着市场竞争的不断加剧, 农民非农就业难度增加, 相当多的农民不能彻底离开土地, 而是把土地作为最后的退路, 不愿意轻易放弃土地使用权。
㈢农民利益得不到有效保障一是少数地方把土地流转作为增加村社集体收入的手段和突出地方政绩的形象工程, 用行政手段干预农民的土地流转, 损害农民的利益。二是农民应得的流转收益存在较大的风险。首先, 业主因投资失败和市场变化等原因, 不能及时兑现农户的租金;其次, 少数业主租赁的土地迟迟不投入、不进行开发, 而是等待时机再流转给他人, 以获取转让差价。其间不按时支付农民和集体的租赁金;最后, 流转土地到期后, 如数复耕困难。无论是短期, 还是长期流转土地, 业主在租赁土地后都要修建一定的基础设施和临时性建筑, 并对土地进行整理, 这将减少耕地面积和打乱原有农户土地的承包界线, 期满后难以如数复耕和原样退还给农户, 使农民心存疑虑, 长远利益得不到保障。
三、加快武威市土地流转的对策建议
㈠规范土地流转管理, 维护经营者权益目前, 针对流转中土地流转不规范, 在推进土地流转工作中必须要不断加强制度化建设。一是要规范土地流转行为, 在不改变承包土地农业用途的前提下, 大力提倡流转, 积极指导土地流转, 规范流转程序, 保护双方的权益。二是要规范流转手续。土地流转双方要在平等互利、协商一致的基础上, 签订书面流转合同, 明确流转土地的面积、期限、起止日期、用途、双方当事人的权利和义务、流转价款及支付方式、流转合同到期后地面附着物及相关设施的处理和违约责任等。三是要完善土地流转工作制度。建立土地流转备案、登记和档案管理制度, 及时办理申请、登记、备案等相关手续, 建立土地流转纠纷信访制度, 妥善解决土地流转纠纷, 积极做好农户的思想动员及宣传解释工作。
㈡加快农村劳动力向非农转移, 有效保障农民利益农村劳动力向非农产业转移, 可以为土地流转创造良好的条件。一是要加快农村二、三产业的发展, 拓宽农村劳动力的就业渠道, 并以产业的集聚带动人口的集聚, 促进农村劳动力向非农产业和城镇转移。要加大对农村劳动力的培训力度, 大力培育农村劳动力市场, 提高农村劳动力非农就业技能, 拓宽就业门路。二是要继续深化城市户籍管理制度改革, 打破农民身份的限制, 改变农民的“恋地”观念, 鼓励农民离土离乡, 进入城镇安家入户, 减少农民对土地的直接依赖。
农村土地流转协议 第2篇
出租方(以下简称甲方)：身份证号：
承租方(以下简称乙方)：
甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地 承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经 营权出租事宜，订立本协议。
一、租赁标的甲方将其承包经营的位于XX镇XX村组，甲方将享有承包经营权的座落在位于的土地(四至为:东至，南至，西至，北至，)共亩以出租流转，流转给乙方用于从事农业生产经营。
二、租赁期限
土地租赁年限为10年，即自2014年10月1日起至2024年9月 30日止（出租期限不得超过承包期的剩余年限)。
三、租赁费
土地租金按照每亩土地800斤小麦的价格支付(以当年国家 公布的三级花麦保护价为准)。
四、支付方式和时间
乙方采用现金方式支付租金，支付的时间为每年10月1日前一次性付清本年租金。
五、租赁土地的交付时间和方式
甲方应于2014年10月1日前将出租土地交付乙方。双方提请所在地镇人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出其乙方签名的出租土地交付收据。
六、土地租赁和使用的特别约定
l、乙方获得租赁土地后，租赁期内依法享有该土地的使用、经 营决策、产品处臵和收益等权利。
2、乙方获得租赁土地后，必须按土地亩数承担国家政策规定的 费用和其他义务。
3、乙方必须管好用好租赁土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
4、乙方不得改变土地的农业用途。
5、本协议不改变土地权属，若遇国家开发项目征用土地，土地附着物收益均归乙方所有。
6、乙方租赁期间，甲方不得以任何理由私自占用被租赁土地（包括坟墓），如果占用必须事先与乙方协商，并由甲方包赔由此造成的所有损失。
7、乙方在租赁限内有权转租承租土地。
七、违约责任
甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，违约方应向对方支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。
八、本协议在双方签字或盖章后生效，并报土地流转管理部门备案。
九、其他条款
本合同未尽事宜。可经双方协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴定单位各执一份。合同未规定之处，按照国家有关法律执行。
甲方：（签章）乙方：（签章）法定代表人：
土地流转天门“遇坎” 第3篇
经营权可以做抵押？
2011年12月20日，天门市小板镇黄金村农民唐卫军正在自己的蔬菜大棚里，为明年种植的西红柿育种。这个冬天他育的西红柿种要比往年多，而且品种也有所不同。他边查看新品种的长势，边跟《楚商》记者介绍：“现在育的西红柿种都是以色列品种，吃起来比普通西红柿要有味道，而且是有机西红柿，其成熟后还可以在家放上半个月都不会坏。”唐卫军介绍，我们种植的西红柿大多都是销往广州的，每年每亩地的产量有7—8万斤，盈利在4—5万元。
2009年，唐卫军种植的西红柿、黄瓜、圆茄、莴苣4个品种先后通过“中国绿色食品”认证。这几年他种植的西红柿供不应求，为此前不久他调集了村里10户人家，成立了大棚蔬菜技术专业合作社。
“目前我们的合作社刚刚成立还是试点，如果合作社试验成功，会有更多种植户加入。”唐卫军说，现在蔬菜也开始打造品牌，我们现在成立合作社就是培育自己的品牌，通过我20多年来种植蔬菜的经验，只要我们合作社成立不愁没自己的品牌。
“现在每年有好多人找到我买我种的西红柿。”唐卫军言语之间对合作社的未来充满信心，但是让他不安的是资金短缺。
唐卫军的合作社总共有60多亩地，至少需要建60多个蔬菜大棚。唐卫军介绍，一个竹架结构大棚需要5—6千元，但是这样的两年就要拆掉重建；钢构结构的一个要2万元，这个可以管15年，几十个大棚需要资金少则几十万，多则上百万元。而作为一个菜农，光建大棚骨架的资金就是一个天文数字。
“政府说过，每个大棚要补贴给我们7—8元的，事实上这些年大多数只补贴了2元，有关系的补贴3元，而且这些补贴还是建在公路两边的大棚才有资格拿补贴，建在村里面的都没有。”唐卫军说。
“农民贷款银行只发放小额贷款，最多是5万元，这5万元也是今年贷的款，明年作物收成后就得赶紧还给银行。”唐卫军无奈的说，5万元也干不了什么。
同样是在天门，同样是农民，同样成立了合作社，而天门市杨林办事处的倪小贤就幸运的多。
两年前，倪小贤告别当蔬菜小贩的日子，向天门市信用社申请的100万元贷款建起了蔬菜大棚。倪小贤介绍，通过农村土地经营权抵押，成了第一批申请贷款的人。
而说起天门市农民可以土地经营权做抵押贷款的时候，唐卫军却云里雾里，他只知道如果农户贷款超过5万元就要拿房子做抵押，再多的话就要拿家里最值钱的电器做抵押。而土地都是国家的，他只是租种别人的土地，暂时经营，可是以经营权作抵押怎么可以到银行贷款呢？他一无所知，甚至也没有政府人员跟他们说过这样的事情。
尽管到2010年，天门市已累计发放土地经营权抵押贷款349万元，涉及土地经营面积904亩。天门市人民银行行长陈晓夫也曾公开宣称：我们计划2010年，我们这个土地经营权作抵押贷款不低于500万元，主要是解决农民贷款难的问题。在这个方面，我们还要进一步的创新，力求把我们这块土地经营权的贷款搞得更规矩，更好的为三农服务。
虽然，天门市有着引人瞩目的“土地经营权融资抵押试点”之称，土地改革的试点效应引来省内外无数的参观团，而唐卫军仍然不知道他资金缺口该如何来解决。
激活农村“沉睡资本”
自2008年以来，天门市委、市政府为了推进全市农村土地流转，促进土地规模经营，加快统筹城乡发展步伐，
依据国家有关法律法规，在广泛调研的基础上，对涉农金融机构尤其是农村信用社以土地经营权为抵押融资信贷担保方式进行了有益的探索，先后出台了《天门市人民政府关于全市农村土地流转服务平台建设的意见》、《关于加强和规范全市农村土地流转服务平台工作运行机制的实施意见》。
天门市推出“出租”“股份合作”“双向转包”三种模式，来引导土地流转。且在马湾、皂市两镇作为规范有序流转土地的试点，镇一级成立了土地流转服务中心，在村一级成立了土地流转服务站或是土地流转合作社。
但是，天门是农业大市，大量的劳务输出促进了农村土地集约化、产业化经营，原有的小额农户信贷因抵押品限制已不能解决规模化经营的资金需求。融资难已成为制约土地规模化经营的瓶颈。
2009年初，央行和银监会发出通知：“有条件的地方可以开办土地经营权抵押贷款试点。”政策的出台，为土地资源变身资本撕开了一条缝隙。
2009年3月，中国人民银行党委委员、副行长刘士余赴天门调研农村金融工作，在调研中的一次座谈会上，刘士余提出可以尝试土地承包经营权抵押，这被视作天门土地承包经营权融资抵押的破冰。
“在这次会议上，刘士余副行长提出要积极尝试金融服务三农发展的新路子，包括试点土地经营权的贷款抵押。”天门市政府副秘书长、市金融办主任吴家庆回忆说，虽然之前并非没有类似想法，但是此次座谈会给了天门市政府最重要的支持。
三个月后，天门市政府办公室以文件形式转发由人民银行天门市支行起草的《天门市农村土地经营权抵押贷款方案(试行)》。方案的核心内容是：不愿种田的农民通过土地流转中心把地集中到种田大户手中，土地流转中心给种田大户发放3-5年二次转包土地经营权证“他权证”，种田大户持他权证抵押土地经营权获得银行贷款。
天门市农村经济经营管理局副局长黎中华，曾接受媒体采访时表示，流转后集中起来的土地不仅为种植大户贷款提供了抵押，最重要的是帮助个体化的农民降低了土地生产经营的风险，也解放了农村劳动力。
2009年，7月，天门市农村信用合作联社理事长傅国胜与天门市皂市镇农民张东平、高建军、付义成、金文涛签订了发放土地经营权抵押贷款第一单，贷款额55万元，成为天门第一批以土地经营权为抵押到银行贷款的农户。
“天门市政府对这个新生事物充满了期待，希望通过金融创新激活农村“沉睡资本”，助推土地流转。”天门经管局的一工作人员说，为此也可以推动城镇化的进程。
到目前为止，全市规模以上流转土地近10万亩，发放抵押贷款1000万元。
“银行绝对不会贷给他”
但是可观的收入并未能吸引所有人。“《物权法》规定，耕地等集体所有的土地所有权不许抵押。长期以来，在广大农村，无論是耕地，还是宅基地及其上的房屋，这些农民最大的资本，均不能作为贷款抵押。”而这项政策的实施在天门很多农户都无法理解。
而获得银行贷款的皂市镇湖田村张东平对资金并不发愁，记者找到他的时候，他刚刚从外面喝完酒回去。“我原有土地38亩，近年通过多种途径又获得了40多亩土地经营权，甲鱼养殖面积达到80亩，到了生产季节，购买甲鱼苗需要30万元，购买饲料又得60万元。”张东平说，农村原有的最高限额5万元的小额信贷，无疑杯水车薪。而要获得金融机构更多的贷款支持，他就需要有足够的抵押资产。
张东平最值钱的资产也就是那80亩土地的经营权。但现行法律明确规定耕地承包权不能用来抵押。
“当时是政府找到我，给我了一份计划书，我看完之后，觉得自己确实在扩大规模方面需要贷款，而政府正好有这么一项政策，我就申请了以土地经营权做抵押来贷款。”张东平回忆说。
政府规定：如果经营权做抵押，首先必须到县级以上部门登记；其次要有一个权威机构对土地经营权作评估。
“目前没有一个部门愿意在权限范围内接受这项业务。我申请的10万元贷款，也仅仅只是在镇经管站进行了登记，经营权证还在我的手里。”张东平说。
“我养的甲鱼达到两公斤，它值近200元。这个池塘有9000只甲鱼，仅这一个池塘的毛利是90万元。”张东平着说：不过银行也不用担心我还不上贷款。
“如果一个农民，没有一定的资金，只有技术不管他的技术产品有多好，没有政府搭桥，或者没有形成规模，银行是绝对不会贷款给他的。”人民银行天门支行的一工作人员说，其实这项政策听起来很好，但是没有真正的实施下去，而只是形同虚设。
记者在天门采访的几天中，只要是公司承包大规模土地的企业都不愿多言，甚至说有政府签字才愿意接受采访。
人民银行天门支行的一工作人员认为，困难还远不止这些。农业保险业务尚未全面开展，自然灾害和市场因素将给银行带来不可预知的风险；办理贷款的手续复杂，银行为了最大限度降低风险，设立了复杂的手续，农民要以耕地抵押贷款困难很多。
风险性大
事实上，以经营权作抵押获得银行贷款这一改革，在现实操作中并没有带来合法性，实质性的制度设计也因为相关法律问题而不得不止步。
《天门市农村土地经营权抵押贷款试行的办法》要求贷款经办行社切实搞好贷前调查和跟踪管理，防范信贷风险，同时提出要鼓励保险机构积极参与土地经营权抵押贷款给予利息补贴和基金补偿，对金融机构开办土地经营权贷款中的损失按适当比列进行补偿。
“到目前为止，土地经营权抵押贷款没有形成不良贷款，风险总体可控，但是这并不意味着这项改革就没有风险，拿土地经营权作抵押不符合《物权法》和《担保法》的有关规定，如果贷款人违约，银行很难在法律意义上真正拿土地经营权防范风险，因为这个合约本身就不具有合法性。”作为改革最初的设计者之一，人民银行天门市支行副行长陈奇荣在接受媒体采访时表示，一旦出现违约不还款的现象，所谓的土地经营权抵押形同虚设。
陈奇荣介绍，农户以土地经营权抵押申请的贷款在上级银行部门的审批中压根儿无法通过，所以只能在天门市各支行进行各种“通融”，“一旦银行监管部门进行检查，我们的这种操作方式也是违规的，因为发放贷款最重要环节之一就是抵押，如果抵押本身不符合规定，这笔贷款的发放就存在问题。”
试点两年多以来，湖北省有关领导及中央有关部委领导多次以口头或书面形式对天门模式给予肯定的评价，但是这一切还是无法绕过《物权法》和《担保法》这两部法律。“参照其他改革的经验，天门土地经营权试点改革按照只做不说、做了再说的逻辑，等模式真正成熟了再说。”
土地经营权抵押的核心环节便是对土地进行评估，进而确定租金额作为贷款的担保参考额度。“目前全市没有一家土地评估机构，没有一个有资质的评估师，所以很难对土地租金值进行合理、权威的评估。”陈奇荣说，目前的土地租金基本上是以农户间彼此转包的市场价估算担保金额，但是由于地域、地段、土壤差异，很难形成统一租金价格，而对于银行来说逐个进行评估成本过高。
和土地评估成本一样让银行不堪重负的还有沟通成本。由于土地经营权抵押需要政府部门走相关流程，和政府有关部门沟通就成了人民银行的一大任务。“刚开始我就感觉是我们在求着政府部门办这事、办那事，这并不是责怪政府，只是说明一整套的沟通机制还没有完全建立。”陈奇荣说，人民银行没有权力，更没有财力承担相关配套成本。
记者多次找到天门市经管局，希望其负责人给予回应，而以“负责人不在”为理由不愿意接受记者采访。
目前，天门土地改革的试点效应引来的参观团，这些参观团少则十几人，多则二三十人，而接待这些参观者也成为了改革主导方人民银行天门市支行的负担之一。更让银行无奈的是，预算内的接待费用已经无法承担这么庞大的开支。
关于土地流转做抵押贷款，天门新堰一家种植公司负责人说，这种方式如果政府政策宣傳到位，有相关配套设施和单位，最终受益的还是农户。但是如果政府只是为了提高政绩，只支持有一定资本的大规模公司，最后也是形同虚设，最终可能出现大量自耕农和佃农失去土地沦为农业工人。
土地流转 第4篇
盐官镇三江口村位于礼县县城以东35公里处, 地处峁水河和西汉水交汇之处, 306省道穿境而过, 地理位置优越, 交通便利, 区位优势明显。三江口村是一个纯回族村, 全村区域面积1.31平方公里, 辖3个村民小组186户935人, 有青壮年劳动力585人, 耕地面积2400亩 (川地500亩, 山地1900亩) , 群众主要从事餐饮、皮毛加工、运输、外出务工、畜牧养殖等产业。
近年来, 在党的各项富民政策的指引下, 该村积极发展民族餐饮、皮毛深加工等特色优势产业, 拓宽劳务输出渠道, 全方位增加农民收入, 全村经济状况明显好转, 群众生活水平显著提高。由于该村群众主要经营其他非农产业, 在传统农业方面投入较少, 村里闲置撂荒土地逐年增加。对此, 村两委班子通过引入能人大户, 以土地流转的形式, 对闲置土地进行集中开发利用。从2012年开始, 该村先后引进两家龙头企业 (礼县嘉丰农业科技开发有限责任公司、礼县秦人家庭农场) , 实行整村土地流转, 将农户零散土地集中流转给龙头企业统一连片经营高效农业, 对全村2400亩耕地签订流转合同。其中, 礼县秦人家庭农场流转耕地1200亩 (川地300亩, 流转价格为每亩每年300元~500元, 流转期限20年;山地900亩, 流转价格为每亩每年100元, 流转期限20年) 。礼县嘉丰农业科技开发有限责任公司流转耕地1200亩 (川地280亩, 流转价格为每亩每年300元~500元, 流转期限20年;山地920亩, 流转价格为每亩每年100元, 流转期限20年) 。
二、取得的主要成效
该村通过土地流转, 合理开发利用闲置的土地资源, 充分挖掘土地增收潜力, 推进了农业产业化经营, 保障流转土地农民在不投入经营的情况下, 土地基本收益不减, 让群众摆脱土地束缚, 放手去发展自己的产业, 多方位增加经济收入, 加快了农民向非农产业转移的步伐, 有效提高了农村劳动生产率和农民收入水平。
㈠促进了农业规模化经营 两户流转企业在获得土地使用权后, 以现代企业的运作方式, 充分发挥技术优势, 因地制宜, 使农业产前、产中、产后形成产业链, 不断提升土地综合效益, 实现了产业化管理、规模化经营, 企业与农民达到了双受益的目的。目前, 两家土地流转实体中, 礼县秦人农场主要发展果树栽培、肉牛育肥、饲用玉米、紫花苜蓿种植、花卉苗木、果树盆景, 采取“畜-沼-粮-草-果”五位一体循环经济发展的新模式, 栽植优质苹果800亩, 预计5年后可实现产量250万千克, 产值1000万元;新建年出栏1000头肉牛育肥场一处 (占地面积15亩) , 已建成600平方米标准化牛舍2座和500平方米饲料库2座, 从张掖引进西门塔尔新品种繁育母牛60头和育肥肉牛100头, 年产优质农家肥300万千克;种植饲用玉米200亩, 收获玉米10万千克, 青贮秸秆饲料15万千克;播种紫花苜蓿180亩, 可产干蛋白饲料9万千克;今年计划再扩建标准化牛舍2座, 栽植果树600亩, 硬化场区道路1公里, 新修田间道路20公里, 已完成坡改梯田500亩。礼县嘉丰农业科技有限责任公司投资480万元新建三江口养殖场, 现已定植核桃300亩, 苹果400亩, 建成冬暖棚牛舍3栋1800平方米, 饲料加工车间1栋600平方米;办公室、药品室、宿舍等18间300平方米;现存栏肉牛280头, 羊300头。今年种植饲用玉米280亩, 紫花苜蓿200亩, 为牛场提供优质饲草料, 降低了饲养成本, 预计今年出栏肉牛550多头, 羊1200头, 产值达960多万元。
㈡农村劳动力转移步伐明显加快 通过土地流转, 使农民从土地中解放出来, 向城镇转移, 向二、三产业集中, 培育了新的创业群体, 全村外出经商务工人数和收入都有了大幅度提高。据统计, 该村186户群众中, 目前从事餐饮业的有66户, 年收入在4万以上;从事运输业的有45户, 年收入在4万元~6万元;从事传统皮毛贩卖加工的有37户, 年收入3万元左右;从事商业经营的有11户, 年收入2万元左右;务工的有15户, 年收入2万元~3万元左右。与此同时, 村上还有2个规模养殖场, 1个小型电器厂, 三个采砂厂, 两户土地流转企业每年可提供100多个季节工和长期工就业岗位, 群众就业有保障, 增收有条件, 人人有事干。
㈢有效促进了农民增收 通过土地流转, 一方面有效增加了农业生产的规模效益, 另一方面, 流转出土地农民不付种地成本, 不担市场风险和自然风险, 既可以稳定获取土地租金收入和各项惠农资金, 也可以通过务工经商或寻找新的致富门路增加收入。通过入户调查, 该村农户通过土地流转每年可获租金2000元左右, 财产性收入有了大幅度提高。
㈣提升了农业现代化水平 流转土地集中在龙头企业手里, 形成适度规模经营, 增强了优良品种、配套技术、农业机械等先进农业技术的推广应用能力, 降低了生产成本, 提高了农产品品质, 增强了市场竞争力, 提升了农业生产的产出效益。流转企业新成立了秦民养殖合作社、秦农种植合作社, 对规划决策、组织生产等各方面进行科学安排, 合理配置, 精确计算, 实现了集约经营, 科学管理, 促进了农业生产水平的不断提高, 可带动周边1000多户农户共同发展, 实现了家庭经营同社会化大市场的有效对接。
三、主要做法
㈠因地制宜、积极引导是实施土地流转的基础 三江口村群众有从事皮毛加工、民族餐饮行业的传统。由于从事非农产业的收益远远高于农业收益, 许多村民认为种地不划算, 不如从事其他行业赚钱, 因此纷纷外出经商务工或从事其他产业, 每年全村有400多人在外经商就业;一些新生代农民虽然在农村长大, 却没有农业生产的实践经验。三江口村群众基本已经不再从事传统的耕种业, 土地撂荒问题日益突出, 群众渴望通过土地流转解决这一问题, 流转意愿十分强烈。
对此, 村两委班子因地制宜、因势利导, 结合该村群众发展观念新、容易接受新事物、群众易于组织的特点, 广泛征求听取群众意见建议, 分析研究本村土地流转的可行性及具体操作办法, 确立了“先行试点、逐步推进、引进大户、整村流转”的土地流转原则, 于2011年引进礼县嘉丰农业科技开发有限责任公司, 先行流转了400亩耕地进行试点。在土地流转试点规范运行一年后, 结合试点经验, 于2012年起将其余2000亩土地一次性流转到礼县秦人家庭农场和礼县嘉丰农业科技开发有限责任公司。
㈡坚持政策、尊重民意是开展土地流转的前提 该村把群众利益放在第一位, 不折不扣贯彻落实党在农村的基本经济制度, 坚持在家庭联产承包责任制不变的前提下, 把不改变土地性质和用途作为先决条件, 切实保障农户承包期内的土地权益权。两户流转企业同农户签订流转合同后, 立即兑现了租金, 确保农民利益不受损害。流转过程中, 按照“自愿、依法、规范、有偿”的原则, 充分尊重农民意愿, 切实保护群众生产经营自主权, 不搞强迫命令, 不违背群众意愿, 不强行推进, 依法合理有序进行土地流转。
㈢加大宣传、转变观念是推动土地流转的关键 该村在土地流转工作中, 始终把政策宣传讲解放在重要位置, 大力宣传讲解土地流转各项政策, 消除了部分群众根深蒂固的“宁可抛荒、不可失地”的旧观念, 打消了部分群众担心流转土地收不回、惠农资金领不到等顾虑, 使全村群众充分认识到, 只有走出传统农村经营模式, 把有限的耕地向现代农业经营者手中流转, 才能有效提高土地资源的配置效率和规模效益, 才能在保证土地使用权不变的前提下获得稳定的土地收益, 摆脱土地的束缚, 通过其他途径获得更多的收益, 实现“双增收、共盈利”的目标。
㈣引大引强、综合开发是促进土地流转的根本 该村在土地流转工作中, 始终坚持“引大入村、引强入村”的流转理念, 多方考察论证流转企业, 坚持流转资质不具备的不引、改变土地用途的不引、综合实力不强的不引、信誉度不高的不引、影响生态环境的不引、不注重长远发展的不引。在此基础上, 引进了礼县秦人家庭农场和礼县嘉丰农业科技开发公司作为流转主体。其中, 秦人农场由礼县丝源、良源、正泰三家果业专业合作社合资组建, 三家果业合作社的果蔬气调库总规模达7500吨, 是礼县苹果产业重点龙头企业, 计划发展自己的有机苹果基地。嘉丰农业科技开发公司是礼县近年来重点发展的非公企业, 拥有果蔬超市和配送店, 有从事养殖和种植的丰富经验。两家企业综合实力强, 发展眼光长远, 流转土地后立即投入资金, 开展农业综合生产开发, 确保了土地流转后及时开发利用。
㈤加强监督、规范运行是实施土地流转的核心 县农牧部门和盐官镇根据《土地管理法》等有关规定, 加强对该村土地流转各个环节的监督服务, 严格规范企业和农户的土地流转行为。对流转土地由村委会进行严格登记造册, 加强对土地流转合同和档案的规范管理, 并将此作为保障农民土地权利义务和调解土地流转双方纠纷的重要依据。有效监督双方转包租赁合同, 明确土地的农业用途、流转形式、土地的位置和面积, 指导流转双方合理制定土地流转价格及支付方式、流转年限和双方责权关系等。通以法律的形式保障了流转双方的权益, 既保证了流出土地农民的承包权和收益权, 避免了土地荒芜, 又使得流入方敢于加大对土地进行长期合理投入, 实现了有序生产, 提高了土地的利用率。
㈥政策扶持、加大服务是加快土地流转的动力 为加快礼县土地流转步伐, 先后制定出台了《推进农村土地承包经营权有序流转工作的意见》、《加快土地流转扶持发展特色农业产业办法》等一系列政策措施, 县财政每年落实农业特色产业发展基金800万元, 并切块部分资金用于土地流转奖励扶持补贴, 对集中连片新植苹果500亩以上的合作社、企业、其他经济实体或个人给予每亩200元连续三年奖励扶持;对连片种植中药材500亩、设施蔬菜100亩以上的给予每亩200元的一次性奖励扶持, 这些政策的出台有力地加快了全县土地流转步伐, 极大坚定了秦人农场、嘉丰公司两户企业流转土地、扩大生产的信心决心。县农牧等部门和乡村两级积极为流转土地的经营者提供服务。通过政策扶持, 企业、农户两方面积极性都被充分调动起来, 对做好土地流转工作起到了积极的促进作用。
㈦强化基础、和谐稳定是推进土地流转的保障 三江口村党支部、村委会是一个有号召力、凝聚力的集体, 思想解放, 思路清晰, 责任心强, 近几年来在村道硬化、小巷道硬化、党员活动室等基础设施建设和产业开发、社会事业发展等方面都取得了显著成绩, 群众十分拥护, 工作开展顺利。村两委班子将招引龙头企业、开展土地流转的任务落实到具体责任人身上, 由村党支部书记牵头引进了礼县秦人农场。历届村两委班子把民族团结作为头等大事, 积极宣传党的民族宗教政策, 经常性地教育引导广大群众遵纪守法, 搞好民族团结和内部教派团结。多年来, 三江口村群众之间、同周边村回汉族群众之间和睦相处, 没有发生过一例矛盾纠纷事件, 成为民族大团结的真实写照, 为全村土地流转工作的顺利推进提供了有力保障。
四、几点认识和体会
通过对三江口村整村土地流转的深入调研, 笔者认为, 必须切实加强土地承包经营权流转管理和服务, 培育健全土地承包经营权流转市场, 不断完善土地流转与规模经营的制度保障体系、政策支持体系和组织领导体系, 才能有效促进土地承包经营权流转, 加快促农增收步伐。
㈠加大宣传力度, 引导土地流转 要针对当前部分干部和群众对土地承包经营权流转存在的一些模糊认识, 采取多种形式加强宣传教育, 破除干部群众思想障碍。一是加强土地流转政策和法律法规的宣传, 让群众认识到流转土地是以稳定和长久保持农村土地承包关系不变为基础, 政府在推进土地流转中将坚持家庭承包经营制度不变的原则、平等协商依法自愿有偿的原则、不改变土地农业用途的原则, 消除误解, 放心流转土地。二是确保土地流转需求和价格信息的畅通, 大力宣传流转土地增收致富的典型, 让基层干部群众认识到, 土地不仅仅是农民就业和生存的手段, 更是一笔潜力资产, 提高基层干部群众“以地生财”的意识。三是采用多种方式把土地流转的程序、要求、方式告诉广大群众, 使群众掌握土地流转的主动权。形成鼓励、支持和积极参与土地流转的良好氛围。
㈡坚持试点示范, 助推土地流转 土地流转工作政策性强, 涉及各方面的利益, 要积极稳妥开展, 要与当地农业发展水平和区域特色相适应, 因地制宜, 分类指导, 不能搞“一刀切”。目前, 礼县土地流转方式以转包和租赁为主, 在完善现有流转方式的同时, 还需要进行积极创新。对此, 要按照“政府引导, 农户自愿, 示范带动, 逐步推进”的总体要求, 各乡镇结合自身优势, 选择基础条件好、农户积极性高的村组, 认真搞好区域规划, 确定主导产业, 至少建立一两个面积1000亩以上土地流转、规模化经营的高效农业示范点, 并下大力气抓好这些示范点, 打造特色亮点工程, 发挥示范引导作用, 带动高效农业规模化、集约化发展。
㈢培植产业基地, 带动土地流转 通过本次调研发现, 三江口村的土地流转, 有产业支撑, 双方主动性都很高, 流转手续规范, 责权利明确, 矛盾纠纷少。因此, 要培育壮大农业特色产业, 打造特色品牌, 依托产业优势促进农村土地流转。一是以产业基地建设带动流转。进一步加大苹果、核桃、中药材等本县主导产业基地建设, 以产业的规模化发展促进土地的快速流转。通过资金整合、以奖代补、贷款贴息、部门帮建等激励措施, 鼓励龙头企业通过土地流转建立自己的产业基地, 形成“基地+工厂+农户”的产业组织形式, 促进土地的适度规模化经营。二是以农业品牌建设带动流转。礼县已有国家认定的各类农产品品牌13个, 其中有机食品品牌4个, 绿色食品原料标准化基地及原产地认证11个, 无公害产品4个。要充分利用这些含金量高的特色品牌, 积极推进土地有序流转, 合理规划布局, 发展一批规模化、专业化程度高的品牌农产品生产基地。把每一个基地, 建成绿色、优质和高效农业的示范基地, 使优势产业向优势区域集中。三是扶持能人大户带动流转。大力开展农业招商引资, 吸纳县外资本、民间资本投资农业, 建立农产品基地, 发展家庭农场, 因地制宜发展特色产业和乡村旅游业。引导农户向龙头企业、种养大户有偿转让土地经营权, 壮大特色产业规模, 使土地集中向掌握资金、技术的公司或大户流转。
㈣完善服务体系, 规范土地流转 进一步加强县农村土地流转服务中心的职能, 统筹农牧、林业两部门力量, 把耕地流转与林地流转两项职能合并执行, 负责指导各乡镇农村土地承包经营权流转工作的开展, 重点为跨乡镇的土地林地流转提供服务。继续完善乡镇土地流转服务中心职能, 县财政把土地流转工作经费列入预算支出, 保障乡镇土地流转服务中心发挥信息发布、监督操作、调解纠纷职能。建立全县性的土地流转电子信息发布网络, 每村确定一名村干部兼任信息联络员, 负责收集登记并向乡镇土地流转中心报送土地流转供求信息。落实专人负责流转情况登记以及流转资料的收集、整理、归档和管理工作。建立健全协商、调解、仲裁、诉讼为主要内容的土地流转纠纷解决制度, 以各级土地流转服务中心为依托建立农村土地承包纠纷仲裁机构, 聘请专 (兼) 职仲裁员, 依法开展纠纷仲裁, 切实保护农民的合法权益。
㈤强化组织领导, 保障土地流转 建立党委、政府领导牵头, 相关部门共同参与的组织领导机制, 强化政策保障, 优化流转环境。加大财政扶持力度, 各级涉农项目, 如农业综合开发、扶贫、交通、水利等项目, 应向土地流转规模大、产业发展好的地方倾斜。充分发挥各类金融机构服务“三农”的作用, 把规模经营主体作为信贷支农的重点, 每年安排一定额度的支农信贷资金, 解决专业大户、农民专业合作社和龙头企业等规模经营主体所需生产经营资金。加强农村土地承包经营权确权颁证试点工作, 积极探索土地承包经营权证抵押等办法。健全完善包括新型农村社会养老保险、新型农村合作医疗、最低生活保障、社会救助、农民工权益保障等农村社会保障制度。大力实施农村劳动力培训工程, 加强农民技能培训, 推进农村劳动力转移就业。实施统筹城乡的就业政策, 加快农村劳动力向城镇和非农产业转移, 鼓励各类企业优先吸纳流出土地经营权的农民就业。
摘要：为积极探索土地规模经营的新路子, 总结和推广土地流转的成功经验, 更好地促进农村土地承包经营权健康有序地流转, 加快促农增收步伐。近月来, 作者到有“土地流转第一村”之称的礼县盐官镇三江口村, 通过入户调查、开会座谈、现场参观等形式, 对土地流转工作进行了实地专题调研。
农村土地流转议案 第5篇
一、当前农村土地流转中的主要问题
一是农民对土地流转思想上存有疑虑，不敢流转。一是怕变，在目前农村社会保障体系不健全和保障水平低下的情况下，土地对农民而言仍然具有生存保障和就业发展的重要功能，怕政策变，担心承包土地流转出去后会丧失土地承包经营权。二是怕乱。一些土地流转之后要进行整理，大规模地推进排灌沟渠、机耕道及其它现代化的农业设施建设，原有承包土地的自然形态和界限消失，农民感觉不放心，怕村集体乱来。三是怕骗。怕老板们骗农民，怕老板们的项目失败后到时租金都得不到，所以很多农民宁肯粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不敢将土地流转出去。
二是农村土地流转的底子不清，不好流转。据有关部门统计，目前全市仍有3.9万户农民没有得到第二轮土地延包的土地承包经营权证书，有20多个乡镇和130多个村的农村土地承包档案不健全，农民承包土地面积没有得到确认，四周边界不清晰，土地承包的底子不清楚。自xxxx年开始的集体林权制度改革也还有改革不彻底不到位的地方，一些林地和林权的确权与发证工作没有全部完成，存在界址和权属模糊的死角。
三是农民土地流转行为不规范，不会流转。一是有流转没有土地流转合同，农民私下“口头协议”现象普遍，有的县农村土地流转合同签订率仅达到30%。二是有土地流转合同但不规范、不完善，也没有通过土地承包管理职能部门备案，存在合同纠纷隐患。三是有土地流转合同，但不履行，各地都有项目经营失败后公司破产、老板跑路不履行合同约定，给农民造成土地流转利益重大损失的情况。四是农村土地流转后改变用途。有的土地流转之后擅自改变土地用途，有非农化非粮化现象存在。
四是农村土地流转市场发育缓慢，不便流转。全市尚未形成“政府主导、市场引导、农民主体”的统一规范的农村土地流转市场，其运行机制也还没有完全建立。也缺少土地流转中介服务组织。有的农户有流转土地意向，却找不到合适的受让方，而需要农村承包土地进行规模经营的又找不到成规模的流转土地。农村土地流转对象与范围选择余地小，流转形式比较单一。因为信息不对称，市场发育不充分，有些地方农村土地流转时农民得到的利益不多，存在廉租化现象。
五是农村土地流转的法律法规不健全，不利流转。农村土地承包经营权流转的法律法规不健全、不系统，缺乏操作性，因此在指导实践时经常发生扭曲和走样变形。
二、关于促进农村土地流转的建议与措施
(一)农村土地承包确权必须到位，夯实流转基础。一要依法办事。要依照《农村土地承包法》全面落实农村土地承包确权工作，让农民吃上“定心丸”。二要不留“死角”。清理和化解好历史遗留问题，全面完成农村耕地、林地及其它土地资源的确权和发证，奠定土地流转的坚实基础。三要规范管理。切实加强区县和乡镇农村土地承包管理部门、林地林权管理部门建设，强化管理职能，落实工作职责，把农村土地承包、集体林权改革落实到位，并建立健全相关档案。要加强土地流转之后土地形态变化及使用情况的跟踪管理，对到期或退转的农村土地做好补证和换证工作。
(二)健全农村土地流转机制，确保流转有序规范。一要加强流转市场及服务体系建设，逐步建立起区县、乡镇、村三级土地流转市场及服务体系。二要加大土地流转管理服务力度。完善“政府主导，市场引导、农民主体”的农村土地流转市场机制。 要加强农村土地流转信息发布、合同签订鉴证、政策咨询、纠纷仲裁等服务工作，降低农村土地流转的成本和风险。逐步建立覆盖县、乡、村的农村土地承包管理信息化系统。完善区县、乡镇和村三级仲裁机构组织，扎实有效地开展好土地纠分仲裁工作。三要积极发展土地流转的中介组织，用市场的手段实现生产要素的最优配置和资源的最合理流动。
(三)尊重农民主体地位，保障农民土地流转权益。充分尊重农民意愿，找准自身定位，工作注重引导而不包办，推动而不乱动，不强迫农民流转土地，不侵蚀农民土地流转收益。保障农民权益，不仅是要规避流转双方的风险，更要让流出土地农户在土地流转过程中实现全程收益。要加强土地流转经营者的管理和引导，用制度保证他们合法经营，诚信经营，及时兑现农民土地租金，即使项目经营失败，也要保证农民权益和利益不受损。要加强农村土地管理执法，引导他们严格遵守法律法规，不破坏、不改变土地的农业性质和用途，保护好国家耕地政策底线。
土地流转 第6篇
关键词：土地制度；土地流转；土地私有化
中图分类号：K221 文献标识码：A 文章编号：1009-9107(2012)02-0128-03
土地是人类社会赖以生存繁衍的重要生活资料。夏、商、周时期我国土地制度的主要形式是井田制，即土地王有制。但是至西周中后期，伴随周王室的衰微和社会生产力的提高，土地关系逐渐发生了变化，本文旨在剖析三代时期土地制度发展状况，以期对于这一时期土地制度的演替特点窥见一斑。
一、三代时期的土地所有制状况
夏、商、周时代，是我国古代社会奴隶制产生、发展以及向封建领主制转变的重大历史时期。在这一时期，“生产关系的基础，是奴隶主占有生产资料和生产工作者，这生产的工作者便是奴隶主所能当作牲畜来买卖的奴隶”。当时土地制度的主要形式，当属由农村公社制衍变而来的井田制。井田之名，始于《孟子·滕文公上》“方里而井，井九百亩，其中为公田，八家皆私百亩。同养公田，公事毕然后敢治私事”。井田制的基本特征是：“把数量相等，条件相若的土地划交农户耕种，定期实行重新分配或调整，不能买卖。
有关三代时期井田制土地所有制性质，我们认为土地是由国王所有，即土地王有。马克垚先生将土地所有权列举为三层含义：一是使用权，二是收益权，三是处分权。人类对土地的权利是有层次的。马克思说：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥一切人的，只服从个人意志的领域”。这意味着土地所有者对土地拥有使用权、收益权、处置权。在所有权的层次上，使用权是最初步的，最浅化的一种所有权；占有权应当是一种尚不巩固，还没有绝对化的所有权。夏朝是我国建立的第一个奴隶制国家，夏代井田脱胎于农村公社土地制度，深深地打上了原始社会的烙印。因此具有浓厚的原始部族公有的特征，即一切生产资料，生活资料属于公社集体所有。夏王作为国家的最高统治者，是国家的化身，具有至高无上的权力，国家的一切归于国王，土地当亦不例外，他享有对土地的使用，收益及处分诸种权力。商汤建国后，商王成为全国土地最高的所有者。商代，归商王国(国王)所有的土地，甲骨文里叫“我田”。据陈梦家先生解释：“我田是商王之田”。商王拥有国家最高权力，他是商王国意志的直接体现者。甲骨文中称为“王”，“王自称有时‘余一人’，表示他的大权独揽”。商王拥有绝对的权力，正如马克思分析古代东方社会的情况那样，国王是“公社统一体的体现者”，是“共同体之父的专制君主”，是“凌驾于所有这一切小的共同体之上的总和的统一体表现为最高的所有者或唯一的所有者”。所以，卜辞中的“我田”就是指商王直接所有的土地。换言之，国家的土地由商王所有。西周以降，土地的最高所有权仍归于国王，即所谓“溥天之下莫非王土，率士之滨莫非王臣。”(《诗经·小雅·北山》)周天子对土地实行等级分封，亦即将土地分封给他的诸候和臣属，诸候和臣属又逐级分封，最后由奴隶或庶民耕种，从而形成了一个土地分级占有的金字塔。据《礼记·坊记篇》载；孔子说：“天无二日，土无二王，家无二主，尊无二上。”实际意义就是土地一级一级自上而下归一个人所有。在土地层层分封中，各级领主贵族，诸侯，卿、大夫、乃至于士，他们对封国或采邑内的土地只享有占有权，而没有所有权，即占有者不具备任意处置土地的权力。农奴与自由民，对于土地甚至连占有权也未曾有过，他们仅拥有土地的耕作权，只有在努力生产劳动，保证为领王贵族提供规定的力役地租剥削之下，才能获得使用一小块份地的权力。这就是所谓之“公食贡，大夫食邑，士食田，庶人食力”。(《国语·晋语》)
由是观之，三代时期普遍实行井田制度，我们认为是土地王有制，因此，土地私有权尚未形成，土地不准许卖买。《礼记·王制》谓之“田里不鬻”。
二、公田与私田的历史演替及其私有化趋势
井田制是由村社土地制度演变而来的，是农村公社以及它的次生形态和再次形态。同样地，公田与私田也是特定历史阶段下的产物，它们也存在着一个产生、发展、灭亡的过程，经历着自身衍变，这种衍变的历史可分成以下三个阶段。
第一阶段，原始公社末期。公田是公社统一掌握的大块大地，由公社社员集体耕种，收获产品用于公共开支与公共积累；私田是由公社主持分配，公有土地被划分成若干大小相等的方块分给公社成员各家庭去耕种，定期实行重新分配或调整，公社成员要向公社缴纳一定的贡纳，一般为“什税”。即所谓“夏后氏五十而贡”。
第二阶段，夏商至西周中期。随着私有制的发展，阶级的出现，奴隶主贵族攫取了原来属于公社集体公有的土地，这时候公田的名称未变，但内涵已发生了质的变化，“公”字的意思已不再是“公有”的“公”了，而转变成了“国公”、“公侯”的“公”了。他们对土地只有占有权，享有获得劳动产品的权利。在大块的公田上(《诗经》中有大田、甫田)，仍由原劳动者集体耕种，亦即《诗经》所云：“雨我公田，遂及我私。”收获物交与贵族，这种剩余劳动产品是以劳役地租形式同时也是租税合一的方式缴纳的。相反地，私田仍以份地的形式，由农奴或自由民耕作，收获物作为保持劳动者及其家属必要劳动的产品，被劳动者所消费。在此阶段上，劳动者的身份已不再是公社社员而带有了农奴和自由民的性质，他们对份地仅具有使用权、耕作权。
第三阶段，西周中后期。周王室日益式微，诸侯权力愈益加强。不惟如此，随着社会生产力的发展，土地利用价值逐渐提高，在诸侯与贵族中出现了有关土地的赔偿、赠送、交换、乃至抵押、典当关系。一般而言，当时的土地转让要告知周天子或天子的代表，并要征得他们的许可。但到春秋时期，随着土地转让关系的进一步的发展及周王室控制的式微，诸侯间土地关系的转让不再报告周天子而由诸侯们自行处置。诸侯们已把他们疆域内占有的土地看作自己的私有财产。《左传》昭公七年日：“封略之内，何非君土；食土之毛，谁非君臣。”公田、私田发展到第三阶段，正如史书所载，周宣王“不藉千亩”、晋国“作爰田”、鲁国“初税亩”以后，公田、私田在法权意义上拉平了，不论公田，还是私田一律按面积征税，亦即说，国家从法权的角度已承认了私有土地的合法性。土地王有制向土地私有化，大大地迈进了一步，井田制已趋于瓦解、崩溃。
三、西周时期土地关系的流转
三代时期尽管普遍实行井田制度，土地私有权尚未形成，国家禁止土地买卖。但是，西周中后期以来，伴随周王室的衰微和社会生产力的提高，土地关系出现了松动，在一些贵族和诸侯之间出现了土地的赏赐、出租、赔偿、转让和交换等现象。
1975年出土于陕西省岐山县董家村的五祀卫鼎，记载邦君厉在恭王时忧勤政事，治理二川有功.被赐五田(五百亩)，后将其中四百亩转租于裘卫。邢伯、伯邑父、定伯和伯俗父几位大臣问邦君厉：“女(汝)贮(租)田不(否)?”邦君厉回答说：“余(审)贮田五田。”贮字在这里应读作租，贮田也就是出租土地。《说文》：“租，田赋也。”租与赋本是一个意思，后来才作为田赋从一般的贡赋中分离出来。土地出租，就要收取一定的田租。厉王时代的攸从鼎记载，攸卫收租从之田，却背约不肯付“租谢”，结果被告到周王那里，经官司(虢旅)处理，攸卫牧誓日，“我弗具付从其且(租)射(谢)，分田邑，则放。”意思是说：若不付租，愿意遭放逐。以土地为赔偿，孝王时器曶鼎有记述，匡季在过去饥荒年间“寇忽禾十秭”，被告诸东官。结果赔偿给曶“田七田，人五夫”。厉王时器散氏盘也记载，由于矢人攻击了散，不得不割让土地给散以作赔偿。土地用来交换或转让，这是领主土地国有制遭到破坏和土地开始私有化的重要标志。共王以后，这样的例子慢慢多起来了。如懿王时代的卯簋记载，荣伯赐给卯“马十匹，牛十，锡于一田，锡于一田，锡于队一田，锡于一田。”这个荣伯和卫盉的荣伯当是一家，也有可能就是一人。他的封邑在丰京附近。卯是他家的管事，父祖三代为荣家这个大奴隶主贵族管理宫、人，荣伯因而赐给他田四里。土地关系的这种变化，不仅表现在耕地上，也表现在林地上。岐山董家村出土的卫鼎乙的铭文给我们提供了这方面的材料。卫鼎乙谈到，周共王九年正有既死魄庚辰，矩伯从裘卫那里要了一辆车和一套车马饰。裘卫又送给了矩姜“帛二两”。作为报酬，矩伯“廼舍裘卫林里”。但由于林里有片林地(“颜林”)是属于颜家奴隶主的，所以裘卫又给颜家主人颜隙、颜姒和管事寿商送了马匹、貉裘等礼物。于是矩伯才会同颜家管事寿商等人踏看四周封疆，把林里交割给裘卫。
土地流转 第7篇
呼兰区是哈尔滨市农业大区, 幅员2197平方公里, 辖3乡10镇4个街道办事处168个行政村, 总人口61.8万, 其中农业人口46.2万, 农业户数11.7万户, 耕地面积193.9万亩。
呼兰区探索建立了“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的农村土地流转机制, 因地制宜实践各具特色的流转形式, 农村土地流转规模不断扩大, 并呈现出较强劲的发展趋势, 农村土地流转已成为社会各界关注的热点。目前, 全区土地流转面积达31.01万亩, 涉及农户2.1万户, 分别占耕地总面积的14.5%和农户总数的18%。呼兰区在近几年的土地流转实践中主要形成以下几种模式:
1.龙头企业带动型。在农业生产中, 以龙头企业为依托, 以经济效益为纽带, 以特色农业为指导, 发展农业规模经营。采取“公司+基地+农户”的经营模式, 把农民从小田地领进了大市场, 促进农业生产专业化, 形成优质粮食产业带、特色农业产业带。建立企业与农民的利益联结机制, 在企业实现基地化生产、集约化经营、产业化发展的同时, 加速助推了农村土地流转, 促进了农民增收。
2.合作组织带动型。农村专业合作经济组织, 是在家庭联产承包经营的基础上, 适应农村改革和发展的一项组织和制度创新, 在农业生产中, 通过实行“合作组织+农户”的组织形式, 利用合作经济组织的民主决策、民主管理机制, 有效地协调企业与农户之间的利益关系, 建立“利益共享、风险共担”的经营机制, 保证了农民经济利益不受损失, 农业增效、农民增收。
3.种养大户带动型。在确保土地承包关系稳定不变的前提下, 按照“依法、自愿、有偿”的原则, 让耕地活起来、动起来、流起来, 促进土地适度规模经营。在农村耕地向本地“种粮大户、养殖大户”倾斜, 已经成为促进农村经济快速发展的增长点。“种粮大户、养殖大户”具有经营能力和专业技术, 是发展现代农业、建设社会主义新农村的带头人, 将土地资源向他们集中经营, 将资源优势转变为经济优势, 提高了农业综合生产能力, 促进了农村经济实现又快又好发展。
4.园区示范带动型。园区经济是现代农业的基本形式之一, 也是未来农业发展趋势。汇聚先进科技, 追求科学管理, 实施规模经营的农业科技园区是农民发展集约生产, 加快农民向城镇和非农产业转移步伐, 提高农业生产科技含量, 提高农业质量效益, 发展现代农业的有效模式。
二、呼兰区农村土地流转的主要成效
呼兰区通过龙头企业、合作组织、种植大户和园区示范带动了全区农村土地流转, 提升了全区农业经济发展水平和效益。
1.土地流转提升了农业产业化水平, 加快了现代农业发展
土地流转的加快, 促进了农业规模化生产, 提高了农业机械化水平。目前, 全区有农民专业种植合作社78家, 种植面积达到6.1万亩;种植规模生产大户1500户。土地的集中规模经营使大型农业机械得到了推广和应用, 有效提高了农业生产作业质量和效率。土地流转的加快使种植业结构进一步优化, 特色经济发展势头强劲。全区按照建设“八型新农村”的总要求, 以“一品村”建设为载体, 落实蔬菜、苗木花卉等特色种植32万亩, 净增长4万亩。新认证无公害产品5个。突出推进寒地菜产业开发, 蔬菜生产质量和效益同步提高, 全区蔬菜面积达到5.2万亩, 亩均效益都在2000元以上。土地流转的加快, 促进了科技兴农战略的实施。各乡镇农业科技示范园区建设蓬勃发展;农业科技入户工程和院区农业科技合作共建硕果累累。2008年, 全区实施新技术、新品种示范、推广等科技项目50个, 累计实施面积达到580万亩, 挖掘出了一批真正实用的新品种、新技术, 有效提升了农业生产的科技含量。
2.土地流转加快了农村劳动力的转移, 增加了农民收入
土地流转有利于“人、地”分离, 促进了农村剩余劳动力向二三产业和城镇集聚, 推动了城市化、农业现代化进程。土地流转不仅使农民从土地承包经营权转移中获得收益, 还可以通过优先为承包者服务、外出务工或自主经营来增加收入。截至2008年末, 全区实现农民转移就业13万人, 占农村劳动力总数的59%;劳务经济创造非农收入9.3亿元, 转移就业的工资性收入成为农民增收的主要来源。
3.土地流转增强了农业主体市场活力, 提高了农业市场化水平
土地流转促进了农业规模化生产和产业提档升级, 增强农业市场主体的活力和抵御市场风险的能力。大用农民专业种植合作社吸纳附近乡镇村屯的农民以土地入股的形式参与生产, 共同抵御市场风险。目前, 其拥有固定资产1100万元, 成为集有机食品种植、加工、销售以及良种繁育、生物有机肥生产、农机作业于一体的大型经济实体, 抵御市场风险能力明显增强。
三、加快农村土地流转的对策和建议
1.加强宣传, 转变观念。
认真贯彻落实《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地流转管理办法》等农村政策法规。引导农民明确进行土地流转, 是对现行承包关系的补充和完善, 是对农民承包权的保护, 明确土地流转对发展和培育土地使用权市场, 完善市场经济体制具有重要意义。充分利用各种媒体, 大力宣传土地流转政策、法规, 通过宣传农民身边土地流转增收致富的典型, 让农民了解政策法规, 消除误解, 愿意流转、主动流转、放心流转。
2.坚持政策, 明确原则
农村土地承包经营权流转, 必须在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上进行。土地流转中应坚持平等协商、依法、自愿、有偿的原则;坚持优化配置、因地制宜、规范有序、可持续发展的原则, 实行相对集中、规模经营。注重土地与其他生产要素的优化配置, 提高土地利用率、产出率, 促进农业增效和农民增收。及时发放土地经营权证书, 明确土地权属, 农民只有手里拿到《农村土地承包经营权证》心里才更加放心, 通过土地流转才能将资源转变为资产。
3.完善机制, 规范操作
各级党委、政府和农村土地承包管理部门要加大对农村土地政策的贯彻执行力度, 维护好农民的承包权益, 依法监督、管理农村土地的合理使用, 为土地流转提供法律、信息服务, 做好协调工作, 切实履行职责。
4.培育市场, 健全组织
建立以区农村经济经营管理站为依托的区级土地评估机构, 科学确定各类农地的质量、等级, 客观、公正地评估其市场价格, 为公平交易提供参考。加快培育以区、乡镇农村经济经营管理站为依托的乡镇级土地流转中介服务, 使其成为沟通市场中流转双方的桥梁, 依照法律和有关规定提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。建立区、乡、村三级土地流转电子信息网络平台, 使广大农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获取可靠信息, 为流转提供信息服务平台。
5.政策扶持, 鼓励流转
聚焦土地流转 第8篇
一旦农村集体建设用地放开流转, 即可以不经政府征地转为国有土地, 直接入市交易, 将打破土地市场的高度垄断, 进而有可能打破我国长久以来的城乡二元体制, 推进新型城镇化进程, 促进经济发展。然而, “地方政府的实施困难”“土地价值究竟怎么评估”“土地法律何时改进”等问题仍使农村土地流转的道路充满荆棘。
城镇化呼唤土地流转
近年来, “明天谁来种地”“农民工数量不断上升”等报道见诸报端。随着中国经济的发展, 农民在解决温饱之后, 依靠土地实现富裕显然不大可能, 因此对土地的依赖越来越小, 纷纷选择外出务工。土地荒废闲置的现象已不鲜见, 而以农村土地流转为主的土地改革可以整合置换荒废的土地、盘活资源。
同时, 土地流转也是新型城镇化的客观要求。一方面实现集体土地的流转, 将产生土地增值收益和相关流转税费收入, 为新型城镇化建设提供资金来源。另一方面, 只有通过宅基地的流转, 让农村人口获取土地增值收益, 才能真正提高农村人口的购买力, 使农村人口能够进城, 从农民变成市民。
打破城乡二元体制
改革开发以来, 大量的农民工进城务工, 建国后壁垒森严的城乡二元体制, 事实上已经被撕开了一个大口。不过, 要真正实现城乡二元体制的突破, 解决城乡二元户籍制度所代表的农民身份问题, 解决户籍背后所代表的福利问题, 才是真正的难点所在。
如果土地流转赋予了农民土地所有权和流转权利, 那么势必会出台农民流转土地进城所产生的身份和社会保障问题所配套的政策, 也就从制度上真正开始打破城乡二元体制, 解决一直以来农村户籍和城镇不对等的问题。
促进经济长久发展
土地流转是一个拉动内需的突破口。“当中国农民拥有了土地物权, 因土地流动而释放出来的资金绝大多数都将进入消费和投资领域, 这对中国经济的发展将是持续长期的重大利好。”战略发展专家武建东认为。
据推算, 100亿平方米的农民住宅可以改建成300亿平方米以上的新建住房。如果通过抵押、担保等路径打通农村集体建设用地的融资渠道, 理论上每年将增加近10万亿规模的内需能力, 这将极大地促进我国经济的长久发展。
虽然土地流转有诸多益处, 但也仍存在种种困难。
政府“放权”土地困难重重
土地流转是非常大的一个利益调整, 假如可以流转, 地方政府在实际操作中会遇到较多困难。一是地方政府会失去对土地资源的控制权, 这样地方政府要安排项目就会变得很困难。二是土地流转之后, 地方政府的土地收入会大幅降低。因此, 政府“放权”土地, 从管理模式到利益调整都存在着非常大的困难, 这也是个别地方政府反对新土改的根本原因。
土地价值评估不尽完善
据国家信访局统计, 群体性上访事件60%与土地有关, 其中征地补偿纠纷占到土地纠纷的84.7%。“现行的补偿标准仅仅是对土地的‘表面’价值的补偿, 对于土地增值、预期收益等功能价值均没有体现。”中国房产信息集团分析师李莹表示。
建立一个完善统一的土地计量标准是土地流转实施的基础, 当不同地区的耕地和建设用地使用统一标准, 农村集体建设用地就可以在全国范围内建立交易市场。
法律政策拖慢土改进程
如果一套农房卖给非本村的村民, 其房屋下的宅基地将如何处置?该宅基地产权还属于原村庄吗?如果不属于, 那么宅基地的产权归谁就没有法律依据, 如果属于, 那就和未出台该政策没两样。其实在很多地方, 农房买卖早就很常见, 很多农房私下卖了, 可是新业主拿不到土地证和房产证, 还要担心一旦今后政策有变, 原房屋主人会不会提出新的利益诉求而引起纠纷。这当然让人住着没有安全感, 当然也就降低了交易的积极性和农房的市场价格。
如果没有足够的配套法律政策, 即使农房交易范围扩大, 在实际操作时仍有许多矛盾和风险。目前现有的土地立法, 包括土地管理法、土地承包法等, 都是以保护所有权为中心而制定的。
尽管如此, 温州10月1日实施的“新土改”、广东省的《广东省农村宅基地管理办法》、海南省的《海南省农民集体建设用地管理办法》都是对土地流转的一次次尝试, 重庆“地票”模式、嘉兴“两分两换”模式以及成都的“还权赋能”模式也是农村集体建设用地流转的一次次成功展现。未来的农村集体建设用地如何更有效地抵押及流转, 土地改革将会给新型城镇化带来怎样翻天覆地的变化, 农民未来将处于什么地位, 让我们拭目以待吧。
【土地流转常见模式】
土地流转四大模式之土地互换
河南商丘市积极研究和借鉴外地的经验, 在尊重群众意愿和依据法律法规的前提下, 坚持“两不变”原则 (即保留原有分地人口不变原则, 保留原有耕地面积不变) , 创新提出了符合商丘实际的土地流转互换“小块并大块、多块变一块”新模式, 为农业规模化、产业化、集约化和机械化经营提供了坚实的基础。
为推广这一成功经验, 结合“扶弱培强”工程, 商丘争取用3年左右的时间基本完成全市所有行政村的土地流转工作。据初步估算, 如在商丘市4626个行政村全部推进土地流转工作, 每个行政村可节约、腾出土地50~200亩左右, 全市即可整合出土地近50万亩左右。如果按1.6~2万元/亩土地使用金计算, 商丘可少缴纳土地使用金近100亿元。
土地流转四大模式之土地出租
2013年, 甘肃高台县南华镇坚持依法、自愿、有偿的原则, 通过出租、转包、互换等多种形式, 加快土地流转步伐, 促进了农村土地向能人大户、龙头企业、农民专业合作社流转, 实现了农业生产标准化、规模化、集约化和产出效益的最大化。通过土地流转, 使更多的富余劳动力从土地中解放出来, 从单纯靠种地生存的传统农民, 变身为一手拿薪金、一手收“地租”的“现代产业工人”。至目前, 全镇共流转土地1.5万亩, 农户既可稳定获得每亩500~800元土地流转租金, 还可腾出时间在农忙季节务工, 按目前最低月工资2000元计算, 一个劳动力一年至少可增加收入6000元以上。
土地流转四大模式之土地入股
目前, 宁波象山县泗洲头镇多村正式成立了土地股份合作社。其中, 杨大场村创出了土地入股新模式:217户农民将540亩土地承包经营权作价113.8万元组建了土地股份合作社, 而合作社再将土地分别流转给了三联公司等农业龙头企业经营, 社员除了“分红”外, 还能在家门口实现“种自己的地, 赚公司的钱”。
此前, 一些地方的农户因对一次性流转土地的价格产生异议, 因而只同意一年一流转, 这种短期流转、合作方式不利于农业稳定持续发展。成立土地股份合作社, 每年能让社员享受到“保底分红”, 有效避免了土地流转后农民反悔现象, 因此成为推进土地规模流转、规模经营、发展现代高效农业的良好探索。
土地流转四大模式之宅基住房
重庆去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后, 在土地改革领域率先进行大胆探索, 创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说, 农民放弃农村宅基地, 宅基地被置换为城市发展用地, 农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权, 享受城市社保, 建立城乡统一的公共服务体制。
【流转政策专家解读】
土地是农民生产的基础, 土地改革也成为农业的“核心”问题。从最早的新民主主义革命时期的土地改革到改革开放后的农村土地家庭承包经营制, 再到今天的土地流转, 土地受现实的选择经历着一次又一次的改革。
邹晓云:中国土地勘测规划院副总工程师
“国土部积极推进的土地流转试点工作以及《土地管理法》的修改工作, 都说明了未来土地流转是大势所趋, 但这不是一个政策就能够解决的问题, 其关键点和难点在于利益分割与产权明晰。”
土地是基本生产要素, 是生产的空间场所, 它数量固定, 难以再生, 而且不可移动。在农村, 土地是农民“养家糊口”的“必需品”。农民通过种植或者其他方式从土地中获取利益。
土地流转其实是土地使用权、经营权的流转。宏观来看, 推进农村土地流转, 可以促进土地资源的集中, 盘活农村土地资源, 激发经济发展的内生动力, 推动国民经济持续健康发展。然而, 对于农民来说, 土地流转在一定程度上“动”了他们的“必需品”。土地流转的实践想要在全国稳定推进, 根本还是在于能够保证农民的利益。在土地流转的实践过程中, 如何保证农民的利益仍然有许多的问题需要解决。
土地流转原则:自愿为先因地制宜
《农村土地承包经营权流转管理办法》
“农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上, 遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。”
“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。”
土地流转应以农民自愿为前提, 不能强制被流转;虽然农民可采取的土地流转方式很多, 但是选择哪一种方式还是要根据实际情况来决定。对于农民来说, 土地利益的获取还是最为重要的, 因此, 在不同区域、不同生产模式下, 选择“最有效益”的流转模式无疑是农民最应注意的事情。
服务体系完善:针对问题改进服务
对于农村土地流转问题, 今年“中央1号文件”专门出台了政策, 要求加强土地承包经营权流转管理和服务, 建立健全土地承包经营权流转市场。
应当指出, 允许农村土地流转并不是新鲜事物。早在1984年, “中央1号文件”就提出鼓励土地逐步向种田能手集中, 允许有条件地转包。然而, 时至今日, 在现实生活中仍然存在许多不完善的地方。如土地流转市场信息体系尚未建立、完善, 供需双方信息有效对接机制缺失;土地流转价格形成机制不完善, 流出方往往是分散的农户, 在定价上处于不利地位;流转管理跟不上形势变化, 有的地方土地流转仍处于无序状态;农户间土地流转以及短期流转很多没有签订合同造成土地纠纷等等。
一个完善的服务体系应该能让农户了解市场信息, 协助农户完成土地合理、规范地流转, 使农户获取应得的利益。近年来, 在山东、内蒙、浙江等很多地方, 政府已经建起了土地流转服务中心, 当起土地流转这个新生事物的保姆。土地流转服务中心可以储备和发布流转信息, 为流转双方提供固定的交易场所, 集中办理流转手续, 为农民提供公平、公正、公开的交易环境, 正成为越来越多土地流转部门尝试的方式。
流转法律完善:法制管理维护权益
“土地流转是农民行使承包经营权的重要方式, 任何人不得侵害。”
“没有规矩, 不成方圆。”对于当前土地流转的现状来说, 法律的作用显得尤为重要。
推动农村土地流转所依据的法律主要是2002年《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》和2003年实施的《中华人民共和国农村土地承包法》, 但这两份文件在涉及农村土地流转的条款上相对比较笼统, 并未对这一动态过程的细节问题做详细阐述, 类似土地的产权内容、界限和形式、调节各产权主体之间的利益等情况都没有太强的可操作性条文。而在执法过程中, 行政部门对一些农地违法行为也缺乏严厉的制裁措施。
对于当下土地资源紧缺、商业用地价格节节攀升的情况, 农村土地承包经营权的流转也引发了不少人对可能出现的地方滥用征地权问题展开讨论。业内人士认为, 必须完善相关法律制度, 不仅要维护农民的利益, 最大化利用土地资源, 同时更要防止任何人借流转之机破坏根本制度;必须要严守18亿亩耕地红线, 保证农地农用, 防止农村土地进入商业地产等领域。法律是维护农民权益、维护土地制度的最强有力的手段。
土地流转 第9篇
关键词：土地流转,农业,粮食,农机,资金
2005年《农村土地承包经营权流转管理办法》正式实施, 关于是否全面放开农村集体土地使用权流转市场的问题也逐渐成为学术界一直争论的话题, 但实践中农村集体土地使用权流转已经大量存在, 数量和规模也在呈现逐年增长趋势。 下面笔者主要就“十二五”期间河北省新乐市土地流转带动效应为例进行探讨。
新乐市地处河北省会北部, 全市总面积525km2, 总耕地面积479 043亩, 其中集体耕地478 809亩, 家庭承包耕地面积378 957亩。 新乐市委、政府高度重视农村土地承包经营权流转工作, 在保证农村土地承包关系长期不变的基础上, 坚持“自愿、有偿、依法”原则, 维护农民权益, 积极引导土地流转。 截至2015年6月份, 全市农村土地流转面积累计达到10.072 7万亩, 占全市家庭承包耕地面积的26.58%;适度规模经营 (20亩以上) 面积是66 125亩, 占土地流转总面积的77.26%; 签订流转合同16 082份, 合同签订率达到80%以上。
1 带动效应基本情况分析
1.1 农业产业化和规模化经营模式进一步发展
家庭联产承包制是以家庭、 个体为单位小块生产模式, 每家每户各自经营, 互不支持, 互不影响, 无法形成链条产业, 导致效率低下, 规模化、集约化程度极低。 农村土地流转促进了农业结构调整和承包地连片开发, 打破了每家每户零散经营模式, 消除了撂荒情况, 破解了粮食亩产低、产业分散、农产品生产率不高等难题。 通过2014年建立起市、乡、村三级土地流转管理服务平台和农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系, 土地流转进程更加平稳有序。
土地逐渐集中, 以职业化农民为代表的家庭农场和以农业经营合作为代表的合作社等新型农业经营主体逐步发展壮大, 种粮大户不断涌现:一是向种粮能手流转, 种粮大户通过规模经营能够获得比较可观的经济效益, 提高农业收入;二是向粮食生产合作组织流转, 无论采取出租, 入股的方式, 都可以使农民的利益得到保障, 而且通过具有较高生产水平的粮食专业合作组织集约化生产出更多更好的粮食;三是向粮食加工龙头企业流转。 这些企业就可以从生产环节入手, 根据市场的需要组织生产—加工—销售, 形成产供销、贸工农一体化, 达到农民、企业双赢[1]。
“十二五”期间全市粮食产量提高显著, 从2010年的32.28万亩提升至2014年近36万亩。 特别是2014年, 全年流转土地面积近2万亩, 超承包经营耕地总面积的5%, 带动全市粮食产量同比增加2万t, 明显高于往年同比增加量, 流转带动效应明显。
据统计, 截止到2015年上半年全市农业合作组织已近千个, 其中100亩以上新型农业经营主体达77个。 发展家庭农场31家, 实体农民专业合作社247个, 其中国家级示范社1个、省级示范家庭农场1个、市级示范家庭农场2个。 全市农业区域布局更加清晰, 农民收入得到提高, 农村经济发展良好, 农业集约化和专业化水平得到了提高。
1.2 农机装备水平不断提高
农业机械化是先进生产力的重要标志, 研究显示农业机械化作业效率是人工作业的30倍, 因此要提高农业生产就必须加快农业机械化发展。我国人多地少, 制约农机发展主要有三点: 一是许多地区农户的粮食生产还是沿袭传统牛耕马拉的耕作方式, 靠人工撒种插秧、收割小麦玉米;二是多年沿袭下来的每家每户分散耕种方式限制了先进生产理念的传播, 许多平原地区原本整体的连片耕地被分割成几块, 各区块种植品种也不一致, 极不利于农机具实施作业, 农机手作业过程中越边线、压垄沟、毁作物、烧电机等情况时有发生;三是受经济实力、耕作规模所限, 一般农户也不会选择购买大型农业机械, 生产效率偏低。
土地集约经营后, 耕地规整集中, 种植品种统一, 经营者为了更好地实现连片管理、整区作业, 就会选择购买农业机械, 从而实现机械化耕作, 带动农业机械快速发展。 特别是国家农机购置补贴政策的实施, 使大中型农业机械得到迅猛增长, 进一步改善了农机装备结构, 提高了作业生产效率[2]。
自农村土地流转推进以来, 全市农机购置补贴力度连年加大, 农户购机热情高涨, 机具保有量实现跨越式发展。 2014年全市共争取到农机购置国补资金1 240万元, 超出去年近400万元, 农机总动力也由过去3年的240k W提升至273k W, 其中拖拉机保有量达7 129台、小麦收割机保有量达到2 026台、玉米收保有量达到354台, 农机户近4万户, 农机耕地作业覆盖面达到90%, 跨区作业面积超过150万亩, 农机作业总收入突破7 000万元, 农机总创收7 500万元, 超出去年2 000万元, 农机作业效益显著。土地流转面积的扩大带动机械化水平的提高, 生产效率大幅提升, 农产品成本实现进一步压缩, 农民负担不断减轻。另外流转方向偏靠种粮大户、农机大户和农机专业合作社, 通过大力扶持和发展多种经营形式的农机化服务组织, 促使全市农业步入职业化、规模化、产业化发展道路。
1.3 带动农业领域吸引资金流入
改革开放以来, 我国工业化进程不断加快, 传统农业生产逐渐落伍, 与其他产业相比, 农业产业吸引力不足, 资金来源渠道狭窄, 造成农业发展相对滞后。
2010年中央一号文件正式发布, 工作重心定位于进一步夯实农业农村发展基础。 新乐市紧随发展大潮, 始终把加快土地流转促进农业规模经营作为推动农业、 农村改革发展的重要抓手和重点工作, 积极吸引各类资金投入农业领域。 一是争取上级资金。 2015年以来, 全市先后有15家规模经营主体享受到了市级以上财政资金补贴, 金融部门发放支农贷款资金达1.5亿多元, 用于支持新型农业经营主体发展以及农业示范园区和设施农业等项目建设, 涉及土地流转2.4余亩。 二是吸收社会资金。 截至目前, 全市先后有7家农业企业被石家庄市评为农业产业化龙头企业, 13家市级以上示范合作社引进了北京三元食品有限公司、河北牧原农业科技有限公司、石家庄葡林生态农业开发有限公司, 新建了金穗农业发展有限公司和庄稼主生态农业科技园等农业项目12个, 引进社会资金15亿多元, 涉及流转土地3万余亩[3]。
2 存在问题分析
从表1看出, 2010~2013年土地流转率偏低, 虽然农业合作组织数量与农机购置补贴资金增速迅猛, 但农作物播种产量、 农机总动力和农机作业总创收未出现明显提高。 从2014年开始土地流转量及土地流转率增速明显加快, 截止到2015年6月份, 全市规模流转面积 (20亩以上) 占比已达到77.26%, 农业合作组织数量增速放缓, 开始趋于饱和, 而农作物播种产量、 农机总动力和农机作业总创收却出现了快速提高态势, 这说明土地流转增速快慢及流转规模大小直接影响到农作物播种产量、 农机总动力和农机作业总创收。
新型农业合作组织的出现虽然一定程度上瓦解了以家庭经营为主的分散生产模式, 抵御了部分市场风险和自然风险, 改善了农业微观经济基础, 但土地流转的根本目的在于鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转, 发展农业规模经营, 有效地整合土地资源, 提高耕地使用效率, 更利于农机作业, 推动农业产业发展。 另一方面, 小规模或分散规模的耕地流转不会明显改善农业创收, 规模流转面积只有达到一定比例 (70%以上) , 才更有利开展土地整片管理、整体开发、整区播种。
3 结论
农村土地流转推进了农业生产规模化经营, 实现农村土地生产力和农民劳动力的“双解放”。 通过转变发展模式, 整合土地资源, 优化资源配置, 提高土地利用效率, 提升了农机装备水平, 吸引了资金回流农业, 大大拓展了农业的内涵和增值能力, 为大力发展现代农业奠定了基础[4]。
参考文献
[1]聂良鹏, 宁堂原, 陈传军, 等.土地流转对粮食安全的影响与对策[J].山东农业大学学报 (社会科学版) , 2003, (2) :65-70.
[2]李晓燕, 谢长青.农业机械与土地流转问题[J].农机化研究, 2004, (2) :23-24.
[3]余爱民.土地流转发展适度规模经营的若干思考[J].湖湘三农论坛, 2009, (10) :231-232.
土地流转 第10篇
引导农民将土地流转给合作社经营, 是完善农村土地流转方式的一种创新, 有利于土地资源的优化整合和农业产业化发展, 有利于保障农民长期而稳定的收益, 也有利于加快农民的非农化转移和农村城镇化进程。土地流转合作社能够在更大范围内实现农地的规模经营, 成为一种实现适度规模经营的有效形式。据统计, 截至2010年底, 全国有2216万亩土地流向合作社, 比2009年增加64%, 占流转总面积的12.3%。从地方上来看, 截至2011年底, 江苏省农业适度规模经营面积达3295万亩, 其中65%以上由合作社直接经营或提供服务;安徽省耕地流转面积1100万亩, 由合作社直接或间接流转的约占40%;宁夏回族自治区流转土地面积达到15万亩, 其中, 流转到合作社面积同比增长了87%;内蒙古自治区土地流转入合作社的面积为79.4万亩, 比“十一五”期末增长了46.8%;重庆市重点探索“股权单一、要素合作和股份混合”等模式, 发展了以农村土地承包经营权入股的合作社273个, 统一经营土地53.8万亩。
国内土地流转合作社如火如荼发展的同时, 学者对土地流转合作社的研究也成果斐然, 综合这些研究成果。从研究内容上看, 主要是从土地流转合作社的类别、性质与作用、[1,2]农户参与土地流转合作社的影响因素、[3]土地流转合作社的运行成效[4~6]及其相关法律问题[7,8]等方面展开的;从研究方法上来看, 主要有规范研究和实证分析 (案例分析、量化研究) 等。本文将借鉴前人研究, 基于河北省3家土地流转合作社的调查, 尝试着对土地流转合作社进行更为全面深入系统地探析, 围绕以下问题展开研究:土地流转合作社的出现及其运作;土地流转合作社显示的优越性;土地流转合作社未来的发展空间以及它带给我们的启示。
二、被调查土地流转合作社的基本情况
1. 河北省石家庄市鹿泉市联民土地托管专业合作社
河北省石家庄市鹿泉市联民土地托管专业合作社成立于2008年, 由7位当地农户发起。合作社成立以来, 制定了章程, 建立健全了各项规章制度和各级组织管理机构, 现有管理人员16名 (分别为灌溉负责人、农机维修负责人、劳力分配负责人、市场销售负责人等) , 村级服务站工作人员168名, 农业服务队人员430名。合作社注册资金370万元, 其中在工商局注册联民科技有限公司资本金300万元 (一开始成立的是科技公司为农户服务, 但是觉得公司为农户服务不合适, 于是理事长杜永峰在当地政府相关部门的引导下领办了合作社) , 联民土地托管专业合作社资金70万元, 注册“联民”牌农副产品商标1个。目前, 合作社建立2个区域分社、84个村级土地托管服务站, 入托农户近2万户, 土地托管面积近7万亩 (其中合作社流转面积为1200亩) 。
2. 河北省保定市容城县民富源农牧产品专业作社
河北省保定市容城县民富源农牧产品专业合作成立于2009年, 由13位当地农户发起, 目前成员为158户, 合作社总资产1026万元, 其中成员出总额为970万元, 主要生产经营项目为畜禽养殖粮生产。理事长朱永岐原本做金刚石生意, 因为刚石产业污染严重, 所以带领村民开始投生农业模化经营。2009年合作社流转本村农民土地1100, 涉及100户农户, 使部分农户转向了第三产业。2011年, 合作社农作物种植面积达1100余亩, 禽畜栏总量为8000余头 (只) , 销售服务收入超680万。
3. 河北省衡水市武邑县顺天农机专业合作社
河北省衡水市武邑县顺天农机专业合作社, 成立于2009年, 注册资金151万元, 拥有大型农业机械80多台套, 中小型农业机械400多台套, 入社人员逾500户, 承包土地600亩, 托管土地4000亩。该专业合作社自成立以来, 以“立足服务联手合作, 依托农机实现共赢”为宗旨, 充分发挥自身优势, 强化服务措施, 拓宽服务渠道, 有力地推动了县域农村经济的发展, 对促进农业增效、农民增收发挥了重要作用。
三、土地流转合作社的产生及其运作
1. 农产品价值链升级使小农户被逐渐挤出市场
农产品价值链的现代化升级对农业生产投资的最低门槛提出了更高的要求, 小农户也正因此被逐渐地“挤出”市场。具体地讲, 小农户面临的融资难、初期生产投入高、难以获得更多的市场渠道信息是其纷纷退出市场的主要原因;另外, 许多非土地资本 (如人力资本、风险资本) 的制约也导致了小农户难以分享到价值链升级所带来的好处。国际经验表明, 小农户参与现代价值链升级的最佳途径之一就是加入农业合作社, 合作社为社员农业生产提供的产前、产中、产后等服务可以帮助其克服在农产品价值链升级中遇到的种种问题。这一点, 在土地流转合作社中体现得十分明显, 农户的土地流转进入合作社后, 其土地就能参与现代价值链升级。具体体现在如下两个方面:
一方面, 分散农户很难接触到先进技术与品种, 而农户通过加入土地流转合作社, 就可以参与由技术升级和品种升级带来的价值链升级。例如, 2010年, 民富源农牧产品专业合作社在有关部门支持下, 通过市、县农合联引进“一埯多株”玉米新型种植模式, 并示范种植了500亩, 实际亩产900公斤以上, 比传统种植模式增产35%。同时, 合作社还引进了河北省徐水县特色农业产业研究所的徐研绿色高产优质“太空四号”小麦, 小麦由华龙日清 (徐水) 面粉有限公司高于市场价10%~15%收购, 育种高于市场价20%~30%的价格收购。又如, 顺天农机专业合作社为了增加农民农闲季节的收入, 引进新特品种, 从山西引进了种植30亩小型工艺葫芦, 年产葫芦20余万个, 召集村里一些闲散人员进行葫芦加工, 每人月收入1500元, 同时, 给合作社也带来了上万元的收入。
另一方面, 单家独户经营很难应用相关机械, 生产效率低, 而当农户将土地流转进入合作社后, 各种机械都可以大展身手。首先值得一提的是农机作业, 在3家被调查的合作社中, 土地流转的一个最大功效就是便于进行农机耕作与收购作业, 人工成本大大降低, 作业效率显著提高。此外, 由于规模化专业化经营, 许多单家独户无法使用的农业机械开始被发明应用。例如, 在联民土地托管社, 大型播种机的应用提高播种效率, 种、肥同播, 提高种、肥利用率20%;土托社配置的电动喷雾器雾化效果和工作效率是普通喷雾器2~3倍, 节省人工和费用40%;土托社推广节水灌溉统一配备移动式喷灌, 该设备每3人可以操作2套, 两班倒作业每天可浇地80亩左右, 可满足200亩左右土地的灌溉需求, 节省开支60%, 并消除垄沟占地提高土地利用率15%, 大幅提高劳动生产率和土地产出率。
2. 土地单家独户经营的收益在下降
土地单家独户经营收益的下降主要表现在两个方面:一是随着各种农资、人工的涨价, 农户经营土地的成本在逐年上升, 绝对收益在不断下降;二是随着农村劳动力就业渠道的拓宽, 农户种地的相关收益下降很快, 如果把家里的壮劳力留在土地上是很不划算的。例如, 在鹿泉市东营东街村, 原来单个农民一年种植粮食的收益约800元/亩。土地使用权流转给土托社管理经营后, 农民将在不耕作、不投入的情况下, 得到每年每亩800斤粮食, 而且还能拿到100元左右的补贴, 保证了农民的收益。如果农民大多在村内民营企业和市内打工, 劳务费每天至少在70元左右;土地使用权流转后农民摆脱了土地束缚, 不需要再请假, 每年还可增加收入几百元。一来一去, 这笔帐农民都会算, 他们深刻地感觉到土地单家独户经营的收益在下降。
3. 农村能人牵头与地方政府引导催生了土地流转合作社的产生
被调查3家合作社的领办人都是当地农村的能人:鹿泉市联民土地托管专业合作社理事长杜永峰2004年就已在石家庄正定县开办了磷肥厂, 现在除了经营合作社及合作社下属的联民农业科技有限公司, 他自己还经营着田福肥业有限公司, 是当地的致富能手;容城县民富源农牧产品专业合作社理事长朱永岐早期开办金刚石厂, 有企业管理经验, 现在还是容城县南张镇农民专业联合社的主任;武邑县顺天农机专业合作社理事长侯章顺2002年购买全县第一台大型拖拉机, 2005年购买全县第一台大型玉米联合收割机, 在当地颇具影响。
在土地流转合作社的成立与发展过程中, 这些农村能人的牵头作用主要体现在三个方面:一是示范作用, 一般农村能人自己能干, 能把自己的土地经营好, 这样农户才愿意将自己的土地让给他种, 觉得心里放心;二是通过农村能人的牵头实现组织信任, 在合作社内, 社员对社长的信任至关重要, 是组织产生、存在和延续的基础, 农村能人一般都是村里威望较高的人, 自己出去打工, 把土地交给农村能人, 在收益上会有保障, 而且这些农村能人的影响力已经扩大, 在联民合作社, 当农忙季节本村人劳力不够时, 还派专车去外地拉人过来;三是通过农村能人的社会网络, 可以组织起各种力量为合作社服务, 这在被调查的3家土地流转合作社中均体现得淋漓尽致。
当然, 社会各种力量的组织一方面是农村能人的牵头, 另一方面也得益于地方政府与相关部门的引导, 而且更多的是这两种力量的相互作用。例如, 鹿泉市联民土地托管专业合作社发展至今得到了省、市、镇各级政府和有关部门的大力支持, 中央电视台、河北电视台、石家庄电视台、新华社、河北日报、石家庄日报、河北青年报、农民报等诸多新闻媒体对合作社的发展做了详尽的跟踪报道, 提高了合作社知名度, 促进了合作社的发展壮大;具体讲, 在石家庄市农委的支持下开展了万亩示范方工程, 在鹿泉市科技局10万元的项目扶持下引进了胡萝卜新品种, 在当地农口部门的组织下赴寿光学习新品种种植技术, 此外河北省土肥站和植保站也经常把各类培训送到合作社。又如, 容城民富源合作社从北京永旺缘生态养殖专业合作社”示范引进8000只黑脚麻鸡新杂交品种鸡苗, 由本社成员养殖户进行试养, 其产品质量经有关部门检验已达到国家生产标准, 此产品市场前景好, 利润高, 每枚售价在2.8元左右, 现产品主要销往京津及本地, 每年为成员养殖户增加收入近4万元。再如, 武邑顺天合作社与县职教中心合作, 开展农机技能培训, 利用农闲时机对100名机手进行农机实用技术的学习, 提高了广大机手的业务素质。
4. 土地流转合作社的运作充分维护社员利益、尊重社员意愿
合作社提供的土地流转服务时应充分尊重社员意愿, 且照顾到不同农户的实际需求, 在进行土地流转时, 合作社会与农户签订农村土地承包经营权流转合同书, 其内容包括转出方和受让方信息、流转方式、流转土地及地上附着物介绍、流转期限、流转费标准及支付时间、流转双方的权利义务、违约责任、解决纠纷的办法及其他条款等。在武邑县顺天农机专业合作社, 社员加入合作社后还会领到社员证, 证上面的内容包括社员基本情况、生产资料供应记录、社员科技培训情况、农副产品交售记录、测土基本情况等。所有这些, 都是为了维护农户流转土地的利益。
在具体流转过程中, 土地流转合作社给农户的选择也是多样的, 可以根据自己的意愿进行选择, 不会强制。主要有如下三类:一是包产量。农户如果选择包产量, 则农户给合作社流转土地, 可以每年得到固定的现金地租或实物, 这种农户家中往往全家外出打工, 土地经营收入占其家庭收入的比重已经很小。二是全托。农户如果选择全托模式, 则每年每亩土地交给合作社一定的费用, 然后年中和年末合作社给农户该亩土地上产出的所有小麦或者玉米, 如果数量达不到规定的数量, 则合作社需要退钱给农户。选择该模式的农户基本上是那些在一定程度上还依赖土地经营, 但是劳动力却不足的农户。三是农机服务优惠。在当地, 农户每个年度大约需要农机服务5次, 分别是6月15日左右收小麦, 6月20日左右种玉米, 9月25日左右收玉米, 9月底的打秸秆和翻地, 10月10日左右的种小麦。合作社给社员土地提供农机服务可以为社员减少开支。例如, 在武邑县顺天农机合作社, 合作社根据当前农村外出务工人员增多, 农村劳动力严重不足的现状, 成立了“顺天田保姆”服务队, 实行菜单式服务和全程式服务。菜单式服务是农民从本合作社提供的农业机械化服务项目中, 根据需要选择一项或多项农业机械化服务, 其余农业项目生产仍由农民自己负责。2012年合作社提供此项服务4万亩。全程式服务是农民将农作物管理全部交给“顺天田保姆”服务队。2012年提供此项服务1万亩。通过菜单式和全程式服务两种方式, 取得了社员及农民的信任, 实现了合作社、社员、农民的共赢。合作社还注重农机新技术的推广, 合作社在农机作业服务上, 提倡六统一, 即“统一种子、统一肥料、统一农药、统一耕作、统一田间管理、统一收获”, 进而增加农民收入。2012年, 实行六统一面积达1万亩, 产量较其他地块高10%。
5. 土地流转合作社可以提供良好的农业社会化服务
土地流转合作社依托土地流转和农机作业, 可以实现土地经营产前、产中、产后全覆盖, 同时也提供了良好的农业社会化服务。例如, 2011年三秋期间, 武邑县顺天农机专业合作社依靠拥有大型机械多等优势, 毅然承接了大紫塔乡23400亩的土地深松任务。为保质保量的完成土地深松任务, 合作社制定了《大紫塔乡土地深松工作推进方案》, 将合作社80台套大型拖拉机分成4组, 每组由一名经验丰富、技术熟练的农机手担任组长, 并吸收附近的大型农机户为成员, 开展深松作业。4个小组分包大紫塔乡41个行政村的深松任务, 合作社与组长之间、组长与成员之间分别签订了责任状, 形成了自上而下的监督承包机制, 保证了深松质量。经过7昼夜的奋战, 合作社承包的23400亩的土地深松任务一次性通过上级部门的验收, 受到了主管部门的好评。在资金服务方面, 该合作社以月息1分开展合作社内的资金互助, 筹措资金50万余万元, 一方面购买农机, 另一方面解决社员的贷款难问题。在农资供应方面, 合作社直接从山东厂里进货, 农药不用包装, 价格从原来的9元/斤降到到6元/斤, 复合肥每袋便宜10元, 为农户社员带来实惠。在产后销售方面, 合作社与衡水中储粮联系谈判, 获得较高的收购价, 比市场价高出0.5~1角/斤。土地流转合作社为农户经营提供了产前、产中、产后、资金、信息、技术等一系列农业社会化服务。
四、土地流转合作社的优势及其面临挑战
1. 土地流转合作社的优势
土地流转合作社成立时间虽然不长, 但是, 其优越性已经初显:
首先, 提升了农户与上游农资供应商与下游农产品销售商的谈判能力, 打破了分散农户无奈接受农资商漫天要价与农产品销售商漫天砍价的市场格局, 实现了农户抱团与农资企业、农产品销售商直接谈判、讨价还价。
其次, 实现了规模经济、分工经济与范围经济。规模经济指的是农户通过将土地流转给合作社, 在产前农资供应、产中农机服务以及产后销售方面, 相关成本都大大降低。例如, 顺天农机专业合作社有80多台农机, 涉及50多户农户, 合作社统一向衡水石化购买柴油为社员供应柴油每吨省200元, 同时修理费也省;而在联民土地托管合作社, 蔬菜批发商直接参与到蔬菜种植的合作中来, 负责提供市场信息并与合作社一起种畅销农产品。在分工经济方面, 土地流转合作社的成立使农户既方便又赚钱, 免去了在家土地生产经营和在外打工、做生意之间转换的时间浪费和辛苦, 生产效率显著提高。正如一位社员所说, “以前既种地又出去打工, 辛苦不说, 有时常常两头都顾不上, 效益不好”。随着土地流转合作社的发展, 范围经济也开始凸显。例如, 武邑县顺天农机专业合作社以服务百姓, 给入社社员带来实惠, 为社员省钱革命进行到底为宗旨, 特在县城内发展顺天农机专业合作社以服务社员, 给社员带来实惠为宗旨, 与全县知名度高、老百姓信得过的十多个行业的店面达成协议, 凡持顺天合作社会员证, 都享受不同程度的优惠, 深受社员们的喜爱。合作店面十多个, 涵盖社员生产生活的各个方面, 持社员证到以下任一店铺消费享有不同程度优惠:老侯农技广场、李东农业机械修理部、天丰新农业种植专业合作社 (会员技术交流培训、测土配方施肥、科学环保用药、地膜、植保器械, 农药优惠5%, 复合肥优惠2元/袋) 、天佑泽农种子销售部 (具体优惠棉种2元/袋、玉米种子0.2元/斤或1元/袋、小麦种子0.1元/斤) 、暖通水暖门市部、鑫源洗车行、永鑫电焊修理部、电动车维修部、武邑县华夏家电、武邑县亮晶眼镜、武邑县金巴黎婚纱摄影等均有优惠。
第三, 土地流转合作社便于进行农业产业结构整, 提高农业效益。被调查的3家土地流转合作社进行了不同程度的农业产业结构调整:在联民土托管合作社, 流转来的土地并不是都用来种粮食, 在合作社经营的2600亩土地中, 有莴笋200亩, 胡卜340亩, 洋白菜200亩, 香菜100亩, 土豆250, 剩余用来种粮食;粮食作物可以保证农户租金, 其余土地的灵活经营则为合作社带来更高的效。顺天农机专业合作社则种植了葫芦, 同样获得比种植粮食高出几倍的收益。除了种植结构调整, 民土地托管合作社和民富源农牧产品专业合作社积极发展养殖业, 将秸秆做饲料, 家禽粪便又可作有机肥, 形成循环农业, 并可以获得较高的经效益。
2. 土地流转合作社面临的挑战
土地流转合作社存在优越性的同时, 也面临着一系列的挑战:一是在理念层面。合作化运动是否会演变成“开左灯, 向右转”。虽然农村土地承包法对土地流转合作社给予了积极肯定, 该法第四十二条指出, “承包方之间为发展农业经济, 可以自愿联合将土地承包经营权入股, 从事农业合作生产”;但是调研中发现, 农户在流转土地后很有可能成为土地名义所有者, 参与不了合作社的任何管理, 更谈不上民主决议, 合作社正在往私人农场方向发展, 需要引起关注。同时, 我们也的确需要进行思考, 既然社员利益保护的目的达到了, 是否参与管理难道很重要吗?[9]二是相关问题。在土地流转合作社的硬件设施方面, 粮食存储问题、晾晒问题、冷库建设资金问题、蔬菜清洗包装车间土地审批问题等都制约着合作社的进一步发展。三是软件方面。合作社人才短缺、技术落后等问题也亟待解决。
五、结论与启示
本文基于河北省三家土地流转合作社的调查, 讨了土地流转合作社的产生、运作机制以及土地转合作社的优势和挑战。调查研究表明:第一, 将地流转给合作社是农产品价值链升级和土地单家户经营收益下降背景下小农户的理性选择。第二, 作社理事长在农民专业合作社产生与发展的过程起到了重要作用。第三, 政府对土地流转合作社引导不可或缺, 但其介入应当有度。第四, 土地转合作社可以在尊重社员意愿的基础上进行经营制创新, 并提供农业社会化服务。此外, 土地流合作社能提高分散农户的谈判能力, 实现了规模济、分工经济与范围经济, 而且便于进行农业产结构调整, 提高农业效益;但也存在着理念问题、件问题、软件问题等挑战。
文本的启示主要有如下三点:一是在发展土地流转合作社时务必要尊重农户的意愿, 因地制宜, 具体农户具体分析, 不能一刀切, 合作社可以给予其多种选择, 切实维护农户土地流转的利益;二是要发挥农村能人的企业家精神, 引导其领办土地流转合作社, 提供农业社会化服务, 解决当前面临的无人种地的困境;三是要放手让土地流转合作社创新合作经营机制, 政府要重在引导与扶持, 而非直接介入土地流转。
摘要：本文基于河北省三家土地流转合作社的调查, 探讨了土地流转合作社的产生、运作机制以及土地流转合作社的优势和挑战。调查研究表明:第一, 将土地流转给合作社是农产品价值链升级和土地单家独户经营收益下降背景下小农的理性选择;第二, 合作社理事长在土地流转合作社产生与发展的过程中起到了重要作用;第三, 政府对土地流转合作社的引导不可或缺, 但其介入应当有度;第四, 土地流转合作社可以在尊重社员意愿的基础上进行经营机制创新, 并提供农业社会化服务。
关键词：土地流转,合作社,调查报告
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农村土地流转问题探析 第11篇
一、即墨市农村土地流转的实践
即墨市农业服务大厅是2014年10月8日设立的，共有开放产权交易、确权颁证、农药备案、质量安全查询、政策咨询等五大窗口，可办理农村土地承包经营权流转交易和抵押贷款登记、农药登记备案及农产品质量安全检测查询等业务。通过市农业服务大厅的产权交易窗口进行土地流转，不但程序规范，能最大限度保证双方利益，取得土地经营权的经营主体还可以到银行办理抵押贷款，解决资金难的问题，可谓一举多得。
村民要办理土地流转业务，首先，土地转让方向当地农村产权交易代办处提交申请。审核合格后，报农村产权交易中心复审。复审通过后，转让方与中心签署协议。村民可自己寻找土地承包方，也可以交由农交中心，依据转让方提交的材料制作挂牌信息，在农交网站发布信息，接受意向受让方咨询洽谈。以前农民大多私下进行土地流转，程序不规范，利益也得不到保证。有了农村产权交易中心的鉴证，手续齐全，村民也放心。
即墨市农村土地流转的成功实践，为解决我国农村土地流转存在的问题提供了借鉴。
二、规范农村土地流转的迫切性与必要性
（一）我国目前农村劳动力结构极不合理。国外的农业是大力培养职业农民，农民群体中很大一部分是大学生。而国内农业大军基本是由老人、妇女组成，越来越多的青壮年劳力不屑于从事农业工作，这在很大程度上限制了农业的发展。随着工业化和城镇化的不断推进，越来越多的农民离开土地，从事其他产业并获得高于农业生产的收入。越来越多的农户把农业当副业，有的不再精耕细作，甚至出现撂荒现象。与此同时，分散、细碎的土地经营规模，严重制约着现代农业生产的专业化、标准化、规模化和集约化。“谁来种地”和“怎样种地”的问题日益突出。解决这些问题的关键，就是提升农业经营规模，提高农业生产效率。土地流转势在必行，今后土地应向三个方面转变，即向种田大户、种田能手转移;向大的有技术资金优势的工商资本转移;向专业合作社转移。政府在农业发展上要放宽手脚，积极为其提供技术和资金支持。
（二）农村土地流转是大势所趋。通过土地流转，农村土地经营权向有能力、有实力的龙头企业、合作社、家庭农场和种养大户集中，带动大量社会资本流向农业、反哺农业，可解决农业投入不足的问题，改善农业生产条件，形成土地利用的良性循环。土地流转还让一些地方闲置多年的耕地、荒地流入各种经营主体，得到充分开发和有效使用，土地资源利用率大幅提高。可用于发展特色高效农业，形成一批具有较强竞争力的产业带和产业区，成为农村新的经济增长点。新的土地流转经营主体，大多实行农业规模化、标准化经营，可解决传统的一家一户分散经营中出现的农产品质量监管点多面广难控制、农产品质量安全难保证等弊端，降低质量控制管理成本。龙头企业通过流转土地，可以稳定原料供应，保障原料质量和产品质量。现实中，流转出土地的农户多数缺劳力、缺技术，且大部分种植粮棉作物，土地产出率低。土地流转后，这些土地主要用于蔬菜、食用菌、中药材、水果等种植，产值大幅度增加。而转移后的劳动力，一方面有稳固可靠的流转收入，一方面可以外出务工或从事第二、三产业，家庭经济收入大幅度提高。实践证明：流转土地的农民人均纯收入平均比未流转土地的高出20%—30%。土地流转是实现农村劳动力顺利转移的前提，解决了外出务工农民人地分离的矛盾，使一部分农民从土地的束缚中解放出来，转移到第二、三产业和城镇。
三、高度重视农村土地流转出现的问题
目前，很多乡镇在土地流转过程中出现农民上访的现象，大多是因为补偿不满意、不合理。土地价格不能单纯以货币价格为标准，要参考种植作物的市场价。对于由此可能造成的老百姓收到的补贴不一样的情况，这需要强化农民的市场契约意识，让他们懂得土地流转是一种经营，也存在风险。但强制性的流转是绝对不行的，政府可以引导农民把土地集中起来，然后把流转产生的收益价格分给农民，解决他们的生活养老问题。不管有没有土地接收方，流转的前提都是要先支付补贴给农民，然后再转让。
农村土地承包经营权流转，本质上是农户土地权利和利益的大调整。涉及权利关系广泛复杂，遇到困难和问题较多，概括为以下几个方面：一是土地流转主体混乱。我国农村土地承包法明确规定，土地承包经营权流转的主体是承包方，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，也就是说农户有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式。但在实践中，不仅农户可以自主决定流转，村民小组、村民委员会，甚至乡（镇）政府、县（区）政府也可决定流转，有的县乡政府不经农户授权就与外商订立土地流转协议，然后由村民委员会、村民小组通知农户。这种“强制流转”或“被流转”，剥夺了农户的参与权、协商权、监督权。二是土地流转行为混乱。农户随意流转与基层政府强制流转并存，口头流转与书面流转共生，有偿、低偿、无偿流转同在。这不仅有违依法、自愿、有偿流转原则，也有违法律规定。三是土地流转结果混乱。按照规定，土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途，基本农田不得植树、挖塘养殖。不少地方土地流转后“非农非粮化”倾向明显，改变了农业用途。这势必突破18亿亩的耕地红线。四是土地流转市场混乱，运作机制不健全。大部分县市流转服务市场体系还未建立或初始建立，缺编制、缺经费、缺制度，在信息收集发布、咨询服务、合同服务、地价评估、纠纷调处等方面功能很不健全，从整体看流转处于自发、无序、混乱状态。五是政府服务监管混乱。主要是越位、错位、不作为。
四、规范农村土地流转的建议
（一）加强宣传，解放思想，消除认识误区。受传统观念的束缚，农民对土地依赖程度高，不愿或不敢流转。传统观念根深蒂固，即使外出打工比种田收入高出许多，在社会保障体系还不健全的情况下，对农民来说，土地依然是他们赖以生存的基本生产资料，农民不愿流转;另外，在一些地方个别调整土地的现象还存在，使农民群众容易产生一种错觉，即土地是集体的，不是农户的，土地怎么处置由集体说了算，不敢流转土地。必须认识到：在长期稳定家庭承包经营制度的前提下，在充分尊重农民意愿和利益的基础上，根据农业、农村经济的发展要求，通过建立农村土地流转机制，使农民手中的土地使用权得以流转，实现土地的有效利用，使农业和农村经济得到更快发展，这是对农村土地承包30年不变政策的的完善与发展。这种变革，不仅不会动摇土地的稳定性，反而会有助于这一制度的长期稳定和发展。为此，要加大宣传力度，引导土地流转。各级各有关部门充分利用广播、电视、报刊等传媒，，加大对农村土地流转法规政策的宣传，引导广大干部群众解放思想、更新观念、增强发展意识和服务意识，提高土地流转的自觉性，消除农民后顾之忧，引导农民主动参与农村土地流转。
nlc202309051345
（二）因地制宜，形式多样。在流转形式上要机动灵活，除转包、转让、租赁、互换、入股等主要形式外，还可以通过委托流转、托管等方式进行。总的要求是“依法、自愿、有偿”，而且要确保稳定。土地流转形式的多样化，可以使广大农民充分根据自身的实际，选择最适合自身需要的方式流转土地。同时，要因地制宜，强化业务指导。土地流转既涉及农村经济的发展，又涉及农村稳定，因此，农村土地流转和集中连片要从实际出发，切忌一哄而上，要因地制宜，分类指导，稳定推进。在组织引导农户实施大范围的土地流转时，要充分考虑现有农村经济的发展水平和农村劳动力转移的状况。只有在农民人均收入较高、非农产业比重较高、从事农业的劳动力比重较低的情况下，土地才能进行较大范围的流转。在实施过程中，要坚持 “自愿、有偿、依法”的原则，不搞行政命令和强迫。应认识到，小范围的土地流转并不需要很多条件。一些经营能力不强的农户，同样可以将承包土地的使用权转让给种田能手或工商业主，自己同时又作为劳动力被雇佣，从而既获得转让收入，又获得劳动力的工资收入，远高于自己承包经营的收入水平。一些不适宜开展大范围土地流转的乡村，应为农户间的私下流转创造条件、提供方便和加以指导。
（三）加强监管，规模经营。开展农村土地承包经营权确权登记，夯实农村土地流转基础。通过确权登记，完善农民土地承包经营权权能，解除农民后顾之忧，放心土地流转。土地流转是一项复杂具体且涉及农民切身利益的工程，如流转土地地上附着物处理问题，实际地亩数与承包经营权证书登记的面积不统一问题，流转后社会保障问题，以及纠纷处理问题等，都需要政府加强监管。要强化监督机制，维护流转双方权益不受损失。健全土地流转备案制度，实现对土地流转的实时、动态、长效监管;加大纠纷调处力度，维护流转双方合法权益。农村产权交易中心要加速规模化经营，将农村土地流转、农民合作社、家庭农场等服务业务纳入农村产权交易中心管理，通过网络平台，实现对农村土地流转工作的指导和管理职能，提供信息、政策咨询、规范土地流转合同、土地承包合同鉴证等免费服务，引导和规范发展农村土地流转与适度规模经营。要培育规模经营主体，拉动农村土地流转。积极培植农业主导产业，推动农业经济向集约化、产业化方向发展，形成有利于土地流转的产业布局;加大农业项目的招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营，为土地流转创造条件;鼓励有实力的农业龙头企业通过租赁土地投资兴办农业示范基地和种养加项目，鼓励工商企业投资效益农业，参与土地流转和农业基地开发建设。
（四）多方配合，大力支持。规范农村土地流转的目的归根结底是提高农业经济效益，这就需要植保站、植检站、农技站、种子站、果树站、农经站等农业部门，尤其是金融等非农业部门多方配合，大力支持。
（作者单位：山东省即墨市王村镇农业服务中心）
责任编辑：欣闻
土地资本化之路-土地流转信托诞生 第12篇
保障粮食安全、保障农民生存和国家发展稳定是我国当前农业发展的战略目标, 而农业用地是这一目标的物质基础。我国正在不断推进土地制度改革, 其关键是在保障18亿亩耕地红线的基本前提下, 进行制度创新, 既保障农民权利, 又提升农村土地资源的最佳利用。按照土地所有权及用途分类, 我国土地主要由国有建设用地和农村集体用地两部分构成。本文所指用于流转的土地, 即指农村集体用地。农村土地资源是村集体所有, 农民仅拥有对土地的使用权。通过相关机制把农业用地涉及的各项权利进行重组, 形成权利集合体, 再对土地的所有权、经营权、收益及分配权等进行有效分割, 并在期限、权利转让等方面进行约定, 就可以达到既保护农民权益, 又推动土地流转, 最终提高土地利用效率的目标。而土地流转信托则将这一机制转化为现实, 因此成为土地制度改革的焦点之一。
二、土地流转信托新模式
我国《信托法》赋予信托定义为:委托人基于对受托人的信任, 将其财产委托给受托人, 由受托人按照委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 进行管理或者处分的行为。信托主要有以下特征:首先, 信托财产所有权的分离性, 这也是信托根本属性;其次, 信托财产的独立性;再次, 信托民事责任的有限性。信托业发展至今, 已经与银行业、证券业、保险业共同组成现代金融业的四大支柱。信托作为一种中长期资金融通工具, 不仅能够为个人与企业提供全方位、高度灵活的服务, 也有助于经济和社会的全面发展。近年来我国城市化进程加快, 大量农村劳动力向城市转移, 由此导致大量农村土地闲置, 土地使用效率低。因此农业生产规模化、集约化、市场化成为解决该难题的必由之路, 这为土地流转提供了市场基础, 为资本介入提供契机。
土地流转信托是将农村土地使用权 (包括土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权) 作为信托财产, 委托信托公司进行经营管理, 并实现土地受益权的精细化、标准化和凭证化, 农民凭受益凭证定期领取收益。在农村土地流转中引入信托制度, 通过信托制度独有的资产隔离、财产保护和专业管理功能, 提高农村土地流转效率, 促使产权充分市场化, 实现土地流转的公平与效率。
2013年10月16日, 随着安徽省宿州市埇桥区与中信信托有限责任公司合作, 全国首支土地流转信托计划:中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期的成立, 曾被寄予厚望的信托公司参与农村土地信托流转终于破冰。“中信模式”包括三个部分:第一部分是财产权信托, 也就是农户将土地承包经营权作为信托财产, 委托给中信信托, 中信信托须按期分配信托收益, 到期归还土地经营权。另外两部分是两类资金信托, 分别用于补充土地开发中的建设资金和解决由上述两类信托所可能产生的租金支付缺口, 或其他流动性支付问题。这种新型信托模式首次将金融元素引入到土地流转当中, 在不改变农村土地性质与用途的前提下, 完美解决了农民权益保障和土地规模化经营的长期矛盾, 农民的土地承包经营权, 不仅是可以生产粮食的实物资产, 同时也是可保值甚至增值的金融资产。此后, 各信托公司纷纷研究制定相关计划, 试水这一新型信托模式, 2014年3月7日, 中信信托分别与湖北和河南相关地市签下两单土地流转信托业务, 其中, 湖北黄冈龙感湖项目首次通过土地信托方式介入国有农场改革;河南省土地流转信托项目则是全国首个针对建设生态文明、防风固沙、防治雾霾为主要目的的土地流转信托。3月9日北京国际信托公司与密云县水漳村开展合作, 试点土地信托流转。
三、土地流转信托的独特优势
土地流转信托成功地将农民的土地资源、投资者的金融资本、专业公司的管理技术三者进行深度融合, 架起了资源、资本与技术间的桥梁。因此, 土地信托制度具有特殊优势, 总结为以下三个方面:
第一、信托具有财产隔离功能, 土地资源规模化、集约化利用过程中, 能够有效降低风险, 避免让农民直接暴露于市场风险之下, 最大程度地保障农民的土地权益。
第二、信托作为信用工具具有杠杆作用, 能够在土地经营中引入社会资本, 有效解决现代农业发展所需的资金问题, 使有限的资源发挥数倍于己的效用。
第三、信托具有专业化经营的功能, 能够促进土地的节约集约利用。在土地性质用途不变的前提下, 信托公司为了获得利益, 必须通过土地集约经营来取得土地增值收益、扩大利润空间, 进而促进土地资源的有效利用。
四、面临的挑战和风险
土地流转信托虽然其机制理念非常先进, 在实践中也证明了其作用, 但作为新生事物, 还面临诸多挑战和风险。不得改变土地集体所有性质, 不得改变土地用途, 不得违背农民意愿损害农民权益, 这是土地流转的一般原则。通过信托方式来流转土地, 也必须遵循这一原则。由于农业生产风险的不确定性和农业企业盈利能力的有限性, 土地流转信托还具有一定的风险, 最典型的就是收益支付及收益率如何保证。因此要坚持循序渐进、风险可控的原则, 完善制度设计, 形成较为成熟的运作模式。
土地作为农民最基本的财产, 是农民生产生活的最后保障。虽然信托最大程度地降低了农民丧失土地权利的风险, 但利用信托计划项下土地开展生产的实际经营者能否获得增值收益及收益的多少, 却受到市场因素、政策因素、自身管理能力等多种元素的制约。这些风险因素的变动直接影响经营的业绩最终对农民收益形成影响。如果不能采取有效措施应对这些风险, 农民的预期回报将难以得到保障。土地流转信托必须首先作好风险防范, 通过制度设计, 保障农民的基本地租收入。在此方面, 中信信托的土地流转信托计划中设定了服务商承担补足地租差额不足的义务, 有效降低了风险敞口。但是单纯依靠信托公司和农业公司自身的实力, 采取补足差额的获益保障模式并不是长久之计。要想从根本上降低风险, 我们必须加强培育大型农业经营企业, 通过规模经济、成本优势及满足市场不同需求的差异化产品来取得市场份额, 进而通过市场创造持续性的收入, 保证收益的长期稳定支付。同时完善农业保险、农业贷款等配套金融工具, 化解和分散经营风险。
五、政策建议
土地流转信托在我国仅仅发展了有几个月, 目前尚处于探索阶段。因此, 我们应该从制度、监管及社会管理等方面下功夫, 着眼未来, 为土地流转信托在我国更好的发展奠定基础。针对当前存在的问题, 我们应从以下四个方面努力:
首先, 明确土地权属。我国目前尚未完全建立土地承包经营权登记制度。因此, 应当尽快完善农村土地承包经营权的登记制度, 明确权利归属, 建立与信托相配套的信托登记制度。
其次, 严格监管流转土地用途。由于农业用地的经济价值远低于建设用地, 因此必须采取措施, 对农村土地流转进行严格的政策把关, 防止实际经营者假借农业生产的名号, 擅自改变土地用途, 将用于农业产业化经营的土地违规用于商业或房地产用途。严防地方政府借土地流转信托之名, 在信托中裹胁农村集体建设用地和宅基地的非法流转, 变相搞工业开发区及房地产。同时要避免把土地流转信托搞成简单的转包, 要加强对信托公司的监管, 使其履行受托人义务, 诚信经营, 确保农民真正分享土地的增值收益。
第三, 确保内部权利稳定。农业产业化、集约化经营前期投入较大, 需要一定的投资回收期。土地权属和用途的稳定性对于企业制定合理的投资预期至关重要。土地承包经营权的变动不仅包含期限的变动, 而且还涉及权利在内部成员间的调整, 因此必须在信托合同中对权益的调整提前作出安排, 确保土地权属的稳定性。
综上, 在新一轮土地制度改革过程中, 任何探索和尝试都应当以维护农民利益为出发点, 在充分尊重农民意愿的基础上, 循序渐进, 促进农业用地集约利用的同时, 保障好国家的粮食安全, 保护好企业的经营利益, 维护好农民的土地权益和长远生计。只有多方共赢的制度建构才能长久持续。
参考文献
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