国企地王潮范文（精选4篇）
国企地王潮 第1篇
一、国企“地王”的制度性诱因
一个值得关注的现象是在2009年实施宽松的货币政策时,同样也出现国企“地王”现象,但是不如现在这样大规模成片出现。因此可以说宽松货币政策并非是导致国企“地王”的惟一因素,而是出现了逼迫国企不断拿地的新政策因素。这个政策因素就是国企改革深化的大背景。
2015年9月13日《关于深化国有企业改革的指导意见》(以下简称《指导意见》)下发以来,已经有多个配套文件出台。《指导意见》根据国有资本的战略定位和发展目标,将国有企业分为商业类和公益类,并实行分类改革、分类发展、分类监管、分类定责、分类考核,推动国有企业同市场经济深入融合,促进国有企业经济效益和社会效益有机统一。商业类国有企业按照市场化要求实行商业化运作,以增强国有经济活力、放大国有资本功能、实现国有资产保值增值为主要目标。公益类国有企业以保障民生、服务社会、提供公共产品和服务为主要目标。《指导意见》针对国资管理中长期存在的问题,进一步划清国有资产所有权和企业经营权的职责边界,要求监管从管企业、管资产中抽身出来,从“什么都管”转为“管资本为主”。《指导意见》是我国发展新阶段深化国企改革的行动纲领,但是不可避免深深地影响国企行为,进而滋生“地王”现象:
第一,房地产纳入商业类范畴容易引发“地王”现象。国企本质应该是从事非赢利性、公益性的事业,但是在实际中,大量国企从事的是市场竞争型行业,因此国企改革也被迫调整了宗旨,分为商业类以及公益类。房地产企业究竟属于商业类还是公益类,还需要仔细探讨。在国资委的眼里,房地产企业似乎属于商业类无疑,但是实际上房地产国企同时具备了商业类和公益类两类属性。其一,商业类国企背后往往有优势资源作为支撑,这与公平竞争原则不相符。商业类以盈利为目标,追求利润最大化和成本的节约。实际上,一些国企成长壮大的背后依赖于许多独特的竞争优势,如土地的获得以及资金获得、以及其他相关社会资源。房地产国企挟持这些优势资源和非国企竞争,无疑是很容易把非国企排斥出房地产市场,终究实现垄断定价,这与国企的定位格格不入。其二,房地产国企从事住房保障名正言顺。公益类,是指市场失灵的行业或者关系到国计民生的重大行业,一般由国有企业担任。在实践层面,具有公益性质的公共住房建设任务(主要是公共租赁住房)往往由央企或者地方国企承担,这些公共住房的利润率受到了严格的限制。一些地方房地产国企和央企(如中冶置业等)在完成保障性住房任务上还是可圈可点的。显然,房地产国企既具备商业属性,也具有公益属性,不要一刀切地区分。但是对于房地产国企自身而言,并非愿意划归公益类,而是愿意归为商业类。我国大环境赋予国企极其优厚的资源获取优势极易转化为对非国企的竞争优势,何必苦守公共住房这块贫瘠的土地呢?但是从国际惯例看,国企进入自由竞争的市场,就需要掐断与政府藕断丝连的联系(剥离优势资源),公平和非国企市场主体竞争。如果想拥有并利用优势资源,那么只能作为公益类企业,主要任务是参与公共住房建设,明确划分政策性亏损和经营性亏损,由政府给与相应的补贴,真正实现为民服务的宗旨,两者不可得兼。
第二,国企改革路线容易刺激“地王”产生。为了完善国有资产管理体制,加强国有资产监管,《指导意见》确定以管资本为主的监管路线。资本存在着不同的形态,商品生产一般要经历以下资本形态转换:货币资本——实物资本——货币资本。任何房地产建设,都得经历通过货币购买土地,再通过源源不断的货币注入,使得土地资本转化为房地产产品资本,这两者都是实物资本。只有在房地产商品资本顺利实现销售之后,才能再转化为货币资本。在国资委的监管框架下,只要资金顺利转化为土地(进而房地产),在账面上资本仅仅表现为不同的转化形式,就无国有资本流失之虞。这种管理方式的变革就刺激了房地产国企不断出高价拍地,而把经济效益核算置于脑后。
第三,国企兼并重组时间表催生“地王”的环境。尽管《指导意见》提出:不设时间表,成熟一个推进一个。但是国务院国资委表态将对持续亏损3年以上且不符合结构调整方向的企业,采取资产重组、产权转让、关闭破产等方式予以出清。到2017年,要实现经营性亏损企业亏损额明显下降。在国资委倡导的加强主营业务,剥离非主营业务的国有房地产企业重组政策指导之下,北京天宏集团与北京城开集团年初正式合并重组,拉开了房地产国企重组的帷幕。近年来央企并购重组案例也延绵不断,如2015年中建系旗下30个地产项目作价338亿元整体并入子公司中海地产。2015年12月中国中铁拟以资产置换方式将旗下工业板块装入中铁二局,而后者旗下涉及基建、地产等业务全部装入中国中铁等等。如此急迫的时间表逼出了“地王”的环境。
二、国企“地王”破坏了市场竞争的基本原则
“地王”的出现很大程度上是传统的预算软约束在现代社会条件下变形成为资金软约束以及制度软约束,这并非是市场竞争的基本原则,而是严重破坏了公平竞争的市场环境。
第一,资金软约束是导致国企“地王”的主要原因。预算软约束是匈牙利经济学家科奈尔在上世纪50年代提出的概念,是指在传统计划经济体制下,国企仅仅是社会主义的一个车间,并不负责自负盈亏,生产要素由政府供给,而产品由政府帮助销售。一旦出现亏损,政府出面由财政拨款弥补亏损,这样就造成了传统计划经济体制下的企业毫无竞争力,造成优不能胜、劣而不能汰的格局。而尽管国企改革这么多年,但是实际上国企的资金来源已经多元化了,传统的“预算软约束”似乎已经消失,但是实际上却转变为“资金软约束”,具体表现在以下方面:其一、银行资金软约束。很多国有银行很容易把贷款给国有企业,因为即使国有企业贷款真的出现任何问题,贷款给国有企业都将是最安全也是最不会受到指责的一种选择。因为银行和国企同是国有企业,如果国有企业真的面对财务困境,政府一定不会袖手旁观,也就是常说的“肉都烂在锅里”。对于贷款经办者来说,成功办理为国有企业的贷款增加了个人收入。这种成本由他人承担,而收益归自己的现象,无疑大大刺激了国有银行的贷款人员机会主义倾向。即使贷款暂时性不能偿还,也可以通过展期来完成。这就是为什么银行喜欢贷款给国有企业的原因,这种激进的贷款直接导致国企的杠杆率快速攀升。其二,母公司资金软约束。由于许多房地产国有企业都是大型国有企业集团的子公司,因此这些房地产企业都频繁和这些国有企业集团及其子公司进行关联交易或获得廉价资金来源。其三,其他资金软约束。2015年以来,国内房地产企业融资环境不断优化,融资成本逐渐走低。先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门,紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启多年的涉房地产融资,使得一大批国有房企融资规模不断攀升。以保利地产为例,其在1月份发行了50亿元公司债,5年期的票面利率仅仅为2.95%,融资成本创下新低。简而言之,国有企业的资金软约束有国家信用作为潜在担保,具体表现在各类资金软约束,因此不论是在垄断行业还是竞争行业,国有企业一时风头无两,攻城掠地,战无不胜,攻无不克。
第二,交叉补贴为国企拿地提供内在的廉价资金来源。交叉补贴是反垄断法严厉禁止的行为。我们知道,国企分为公益性国企和商业性国企。但是这两类企业是难以截然分开的。多数国企都从事于混业经营。一些国企把从垄断性行业获得的超额利润用于竞争性行业的补贴或者通过子公司投资于竞争性行业,实际上已经造成了不平等竞争。因为这在产业经济学上被称之为交叉补贴,是国际反垄断法严厉禁止的对象。由于我国的市场经济尚不完善,对反垄断尚没有完善成型的法律法规,导致很多非市场竞争行为存在。在这轮“地王”盛宴中,“中海系”、“招商系”、“中交系”(中房集团和中交集团)、“水电系”(中国电建、葛洲坝和鲁能集团)、“中铁系”(中国铁建和中铁置业)等地产央企大出风头。这些在地产市场攻城略地的国企多是垄断系,也就是说这些国企从垄断行业得到的巨额利润用于竞争性行业的竞争,不考虑成本,对于一个民营企业来说,这是非常不公平的。在西方世界里,即使在竞争性行业,如果通过抬价而不通过改善经营管理,都会遭到反垄断法的诉讼,进而被迫分拆,更何况通过垄断行业补贴竞争行业呢?而在我国,很多大型国有企业公然利用他们在垄断行业里的地位和优势,利用他们在垄断领域里获得的高额利润,补贴他们进入到那些原本竞争比较充分的领域。久而久之,逐渐把那些原本竞争比较充分的市场和领域,逐渐演变成垄断型的领域,从而进一步挤占房地产民营企业和中小企业的发展空间。
我国当前正在实施的鼓励兼并重组,消灭僵尸企业等做法,但是得有一个客观的衡量标准,并非是越大越好。作为竞争型市场主体,本来就有大中小之分,大企业有大企业的优势,小企业有小企业的优势,这种大中小企业的比例以及最优的市场占有率并非是政府规定的,而是在市场竞争下不断调整形成的,并不存在最优的市场集中度。同样的道理,大国企有大国企的好处,小国企也有小国企的好处,如日本住宅公团属于大型国企,而地方的住宅公社属于小型国企。只要他们用心经营,收益超过成本,就有存在的合理性。鼓励兼并重组的潜在含义是越大越好,因此这种不合时宜的做法必然导致国企疯狂拿地的行为。
第三,制度软约束。所谓制度软约束,就是即使存在某项制度而不执行的行为。按照《城市房地产经营管理条例》规定“出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权”。也就是说拿到土地后要进行开发,要及时形成供应。拿地的时机不合适,如果两三年后遇到房地产市场形势不好,开发商就停顿下来。有时是在不同阶段停止下来,如有的搞完七通一平,有的迟迟不拿预售许可证。按照规定,政府应该收回土地,但是在现实中政府哪有收回土地的案例呢?地方政府和企业的默契关系正是体现在这里。这样市场竞争,优胜劣汰的机制就没有发挥作用。尤其是国企,即使到了封顶阶段,耗费的资金也仅仅是土建成本(总额相对较低),而且资金极其廉价,能够扛得住。等到春暖花开,这些企业又重新获得高额利润。这种制度软约束严重伤害了市场自我修复功能。
三、国企的治理结构助推“地王”的产生
第一,人事制度。国企高管和政府官员之间的岗位轮换使得国有企业的领导不可避免把讲政治和获得仕途发展,当作比企业利润最大化更重要的目标。在前两年国有企业兼并热潮中,很多企业为了回避被其他企业兼并,企业领导丧失一把手地位的命运,不计利润和成本地扩大规模。这导致很多国企更在意企业的规模和销售收入,对于企业利润反而不是那么在乎。这也就解释了我国很多按照收入规模排名全球500强的国有企业,恰恰是国有企业里的亏损大户。统计显示,自2003年以来,央企公示的高官人选中,来自于本系统内部的占42%,来自于具有国资背景的占47%,显然,大多数职业经理人来自于企业内部,尤其是中层干部。这种内部培养的干部和市场上的职业经理人不同,对成本并不敏感,而对企业规模、地位等更为敏感。尤其是在国企改革背景下,更是如此,为了获得土地(土地是企业规模、地位的基础),不惜斥之重金。
第二,考核制度。中央国资委对国有企业的考评,主要关注国企的规模,而非国企的运行效率、盈利水平和盈利能力。这种考评机制,对于国有企业盲目扩大企业规模而不关注其运行效率和财务稳定性负有直接的责任。国企早期发展目标一直是做大做强做优,后来随着形势变化,不再强调单纯的做大规模,更加侧重于发展质量,于是一度去掉了“做大”这个提法。如在2013年底召开的国资委年度工作会议上的提法是“不断推进企业做强做优”,到了2014年底的国资委工作会议,口径微调为“做强做优做大国有企业”,而在习总书记最新的表态中,“做大”又重新放在首位。随着“一带一路”以及央企“走出去”等战略的提出,更加要求央企进一步提升规模。同样现象也表现在房地产国企,一味求大是其共同的爱好。
四、政策建议
其一,注重房地产宏观调控和国企改革政策、货币政策等协调配合。国企拿“地王”是综合政策性因素的产物。除了上述国企改革的背景,宽松的货币政策也是重要因素:2016年一季度人民币贷款增加4.61万亿元,同比多增9301亿元,超过2009年一季度的4.59万亿元,创下历史新纪录。市场流动性充裕,房地产企业比较容易获得大量便宜而充裕的资金,尤其是央企、国企融资成本相对更低,不可避免造成国企“地王”的现象。因此房地产宏观调控应该注重多种政策因素的叠加效果,在政策出台前夕,应加强各种政策影响国企行为的预判研究。
其二,综合性考核国企。对创造“地王”的国企负责人约谈,并不是一项有效的制度性约束。国企应该重新回归公益性,并逐渐淡化国企在获取各种资源的优势地位。让市场回归市场,让国企回归公益。房地产国企应该多在保障性住房上承担更多的任务。即使是商业性国企,也应该和民企尽可能站在同一起跑线上。并增加考核国企的评价指标,如社会影响评价等等。
国企降薪改良实验现去职潮 第2篇
忧郁半年了。从2015年头开始，林红(假名)每个月只能拿到2000多元的根基人为，早年每月都有的960元的月奖已不见踪影。林红是石油体系的一名员工。她的人为由根基人为、月奖和绩效奖构成。受石油体系全员降薪影响，她们单元本年也许在月奖和绩效奖中，选发一项。
在一家石油钻井公司事变的职工陈辉(假名)对付经济情形感认为更为直观。因为项目事变量不敷，这位常常“漂”在海外的小伙子本年爽性待在了海内。
陈辉说，他地址的公司属于工程公司，首要按照事变量抉择奖金和绩效的发放。此刻他的根基人为是3000元阁下，公司一位副处级率领的根基人为也只有4000多元。绩效镌汰简直对他们发生了很大影响。
受经济形势影响采纳降薪法子的国企不可是石油体系。
从5月开始，此前四次加薪的中国铁路总公司，举办了薪酬回调。据某处所铁路部分的一位事恋职员透露，他地址的工务段人均降薪300~400元，内部传播的降薪来由是公司吃亏。
5月22日，神华团体的官方微信宣布通告，受煤炭市场一连低迷、煤价大幅降落及电价下调等倒霉身分的影响，神华团体2015年会按全员人为总额的10%下调员工的薪酬总额。
国企降薪去职潮 中国联通董事长月薪8000
央企高管月收入仅为8000元，你信托吗?2015年两会时代，中国联通董事长常小兵自曝月根基人为不高出8000元，激发了网友的热烈接头，为何这些别人觉得的高收入群体人为竟然还没有过万?
2015年1月份《中央打点企业认真人薪酬制度改良方案》开始实验。自从降薪令下达后，国企就开始呈现了去职潮，不少人由于人为变低、福利变差都逃离了曾经大家倾慕的国企。
降薪方案是怎么实验的?为什么国企高管的人为会这么低?对付详细的实验方案，人社部部长尹蔚民曾表明称，方案实验后，国企认真人收入由根基年薪、绩效人为、任期鼓励三部门构成。根基年薪是在岗职工均匀人为的两倍，绩效收入原则上不能高出根基年薪的两倍。任期鼓励是指3年一个任期，不能高出根基年薪和绩效人为的30%。
有人担忧此轮国企高管限薪是否会“连累”到平凡职工，人社部消息讲话人李忠曾暗示，本次薪酬制度改良仅针对企业认真人，并不针对企业员工，国企不能对内部职工不加区别地层层降薪。
火爆行情能否持续，地王潮何时方休 第3篇
2016年无疑将成为又一个被载入史册的地王年。截至6月15日，全国总价超过15亿、溢价率逾50%的地王总数达90宗，成交总价2924亿元。相比前两次地王潮，这一次，二线城市成了土地市场绝对的主角。5月13日，南京建邺区河西南部地块成交楼面价达到45213元/平方米，成为南京历史单价地王；5月27日，杭州滨江区奥体单元地块成交总价达到123亿元，创杭州历史总价地王记录。一线城市供地有限且拿地门槛的不断提高使得房企将拿地战场转移至二线城市，并屡屡造出天价地王。这场“王的盛宴”还将持续多久、地王项目又将如何解套，成为当下房企最为关心的问题。
1 热点城市量价齐升，二线城市地价涨幅突出
2016年以来，在宽松购房和信贷政策的刺激下，购房热潮由一线城市向二线城市蔓延，南京、苏州、厦门、合肥等二线城市量价齐升，住宅价格领涨全国，市场持续复苏，传导至土地市场就表现为各线城市住宅用地成交楼面价均实现同比上涨。其中，一线城市维持高位上涨态势，北京、上海、深圳市场火爆依旧，地王频现，但一线城市供应的稀缺显然无法满足房企补货的需求；二线城市成为此轮地王的聚集地，1～5月二线城市的住宅用地价格同比上涨108.0%，远超一线和三、四线城市，二线城市住宅用地溢价率也较2015年同期显著提高，平均溢价率已超过50%，房企在二线城市的竞争愈发激烈，如下图所示。
此外，杭州、南京、苏州及合肥4个长三角城市今年以来住宅用地价格上涨明显，且溢价率提升幅度均在50个百分点以上，大量单价地王项目也因此诞生，高价地块频出。从1～5月4个代表城市单价前10名的情况来看，上榜价格门槛均有较大提升，其中合肥上榜楼面价提升至10000元/平方米以上，提升幅度超过7成；苏州门槛提升幅度超过3成。
2 地价暴涨背后的逻辑
2.1 一线城市政策收紧，房企抢滩热点二线城市
历史总是惊人的相似。2014年11月以来，央行连续多次降息降准，大型金融机构存款准备金率回落到2010年的宽松水平，中长期贷款利率降至4.9%，达历史最低水平，但显然货币脱实向虚，并未支撑实体经济复苏，而是带动房地产市场开启了新一轮上涨周期。本轮周期的逻辑同样是货币宽松带动住宅销量增加后价格上涨，库存回落之后房企积极补货，拿地增加，竞争激烈进而导致地价攀升，预计地价高企还将推动周边房价的进一步上涨。当然，房地产市场早已不是全国一盘棋，三、四线城市依然处于去库存的攻坚阶段，量价齐升仅仅存在于一、二线热点城市之中，而一线城市供地有限且限购及信贷政策进一步收紧，因此本轮资金主要流向二线中心城市。
在限制性政策升级及土地市场进入门槛不断提高的双重作用下，房企拿地重心开始逐渐向二线城市转移，而长三角城市由于宏观基本面较好，购房需求较为旺盛，且作为重商的地区，资本历来较为密集，进而成为房企二线城市布局的重点选择，且上海的限购收紧也使得一部分购房者将目光转移到了周边中心城市，供需的双重作用造就了2016年以来长三角二线城市土地市场的火热。
2.2 代表城市库存吃紧，房企补仓意愿增强
2015年以来，在房地产各项政策的刺激之下，二线城市住宅市场紧跟一线城市回暖，而基本面较好的长三角城市，销售增长更为明显，库存得到明显缓解。从杭州、南京、苏州及合肥4个代表城市近几年库存变化情况来看，2015年至今住宅存量不断下降，2016年1～5月，代表城市的住宅销供比呈现上升趋势，市场呈现供不应求的态势，且代表城市出清周期均已降至7个月以下。库存不断降低引发房企在此类城市的补仓热潮，在市场呈现供不应求关系的背景下，房企对于市场未来的预期向好，在此类城市的投资愈发大胆，品牌房企纷至沓来获取土地，群雄逐鹿的局面使得地价不断被炒高。
2.3 国企及上市房企跑步入场，行业整合压力促房企加快拿地
从2015年开始，国企背景的房企在土地市场上愈发活跃，一、二线城市地王项目中频现国企身影。而2016年以来，这一现象得到进一步延续，央企继续在一线城市屡创地王神话之后又将火力对准二线城市，地王潮得到延续。此外，上市房企同样广泛参与到地王项目中来，其往往通过与央企联手的方式获取项目，并凭借产品、运营优势获取操盘权。纵观整个土地市场，国有企业和上市房企几乎垄断了一、二线城市核心区域的地块，中小房企拿地难上加难。
央企和上市房企之所以能够屡屡创造地王，雄厚的背景资源和资金实力无疑是其最大的资本，其中，央企在银行信贷方面的融资优势极为明显，资本面非常宽裕，且在获取土地时资源优势突出，而上市房企则凭借当前良好的融资环境也获得了足够的资金支持。2015年以来，国内房地产企业融资环境不断优化，融资成本逐步走低。先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门，紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资，使得一大批上市房企融资规模不断攀升，而由于目前低利率的货币环境，房企的融资成本也大大降低。
此外，随着房地产行业快速增长期的结束，行业逐渐进入整合阶段，市场集中度不断提高，行业的重组已从大鱼吃小鱼步入了巨无霸合体的阶段。2015年以来多家大型房企兼并重组，大型房企合并已经成为趋势。在此趋势下，拥有充足土地资源的房企在未来的重组计划中将掌握更多的话语权，而缺少土地储备的房企极有可能成为被吞并的对象。这种局面之下，拥有危机意识的房企不得不激流勇进，为企业未来的发展扩充资源。
2.4 地方政府财政压力大，土地出让收入重要性凸显
2015年以来，我国经济已经结束高速增长期，整体经济结构面临转型。同时，新型城镇化步伐不断加快，政府对于各类基础设施建设的投资仍在加强，导致目前地方政府财政压力增大，债务负担较重。而自2016年5月起，计划多时的“营改增”政策在全国范围内推广实施，涉及行业众多，相关行业整体赋税因此明显下降。间接的减税政策缓解了企业的税务压力，为企业长期经营带来利好，但也在短期内给地方政府带来较大的财政压力。因此，土地财政在现阶段再次成了政府创收的最主要来源，地方政府对于土地收入的依赖在很大程度上对土地市场起到了推波助澜的作用，地方政府选择在市场上行阶段推出优质、高价的地块也促使当前土地市场地王不断被刷新。
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3 地王潮潜在的风险
3.1 需求提前透支导致短期风险加大
由于二线城市地王价格的不断攀升，开发企业项目资金投入规模增大，未来想要获取利润不得不将产品高端化，通过提升产品的品质和定位实现溢价，也就导致这些城市高端住宅的供应规模在未来几年将会明显增加。
以代表城市单价地王第10名的楼面价作为标准，将目前与单价地王价格相当的住宅项目大致作为高端项目的门槛，也就是地王项目未来将锁定的市场需求。从数据来看，南京、苏州、合肥2016年前5个月高端住宅的销售套数均已超过2015年全年水平，而杭州也超过2015年全年销量的一半。2016年以来市场的持续火爆导致代表城市高端住宅的销量已经达到顶峰，需求透支较为严重。从需求的角度来看，二线城市高端住宅市场需求终归有限，地价高企导致的住宅被高端化将造成未来一段时间高端产品供应量的猛增，供应与需求结构出现错位，导致地王项目去化的困难。
3.2 限制性政策面临加码，市场或将出现调整
从以往的经验来看，地王年往往对应着政策的收紧。为应对地价、房价的过快上涨，上海、深圳限购政策已经升级，苏州、南京政府相继出台土地市场“熔断机制”，对供应地块设定价格上限，当竞价达到限制上限时即造成流拍。在政策出台后。苏州已有两宗地块由于竞拍价格触及规定上限而导致流拍，南京也有一宗地因此流拍。这一政策的出台虽然能够直接影响成交土地的价格，但在土地市场竞争激烈的背景下，不排除房企蓄意叫价导致土地流拍的可能，能否有效地为土地市场降温仍然存疑。因此，可以预见的是，当前部分市场过热的城市后期限制性政策存在继续加码的可能，对目前想要入市拿地的企业来说，存在较大风险。
宽松货币政策下资本大量流入房地产，需警惕系统性金融风险。2014年年底以来，央行通过一系列货币政策为市场提供流动性，货币环境始终处于较为宽松的状态，而房地产市场的回暖使得大量资金涌入房地产行业，目前无论从银行信贷支持还是社会融资方面均较为宽松，房企纷纷加大融资规模，负债规模大幅提高。未来，若货币政策出现收紧或市场迎来调整，或将造成巨大的市场波动。目前，无论是房企还是金融机构，都应该警惕市场风险。
3.3 部分房企操盘能力较弱或成地王项目硬伤
获取地王项目的房企产品及运营能力将成为项目能否解套的关键。由于目前地王项目单价屡创新高，意味着开发商想要在如此高的拿地成本上实现盈利，就不得不使产品走向高端化，实现高溢价。而想要从未来供应的众多高端项目中脱颖而出获得市场份额，就对操盘企业的产品能力和运营能力提出了极高的要求。从目前成交的地王项目看，有一部分项目获得企业的高端产品开发能力较差，此类企业或者不以房地产为主营业务，又或者不以高端项目为主要产品定位，其产品开发能力无法支撑其产品定位，且由于前期在高端细分市场缺乏积累，也难以获取优质客群。这类企业获取的地王项目未来将面临较大的挑战。若自己操盘，自身产品开发和营销能力的硬伤或将使项目被市场抛弃；而若通过合作引入操盘者，又将丧失项目的话语权。这中间的利益权衡，需要企业仔细斟酌。
4 房企拿地应回归理性，政府政策谨慎处之
4.1 做好投前评估，控制财务风险
在目前的形势下，房企拿地投资决策陷入两难境地。若不拿地，未来经营将陷入困境，企业或成为行业整合对象；若积极拿地，目前地价已脱离实际价值，未来能否解套前景不明，而且抱着以时间换空间的态度拿地王的企业并不在少数，企业或将面临巨大的财务风险。从过往经验来看，虽然过去曾被认为是天价的地王项目多数借助新地王的掩护成功脱身，但仍有许多地王项目因本身资质或运营问题而被深套。从来没有只涨不跌的市场，入手地王前，房企要做好应对方案，毕竟市场如果出现转向，地王解套恐怕不是一朝一夕就能实现的。
4.2 政府政策出台需谨慎，避免造成踩踏现象
从政策制定者的角度来看，政府在控制土地价格上涨过快的过程中应谨慎使用较为直接的限购政策。在目前上涨速度较快的情况下，市场对于政策的敏感度较高，过于粗暴的限购政策易引起市场恐慌，造成需求的快速萎缩，引发市场动荡。在政策制定上，应关注供需两端的正确引导。对于供应不足导致价格上涨过快的城市应该通过增加供应来稳定价格，而对于投资过旺的城市则应该降低购房者的杠杆比例，减少投资炒作。
国企地王潮 第4篇
二季度以来,尽管楼市上攻势头减弱,热点城市推出紧缩措施,但地市高热的局面并无缓减。刚刚过去的6月份,根据中原地产统计,全国“三高地王”(高总价、高单价、高溢价)诞生73宗,超过5月份的69宗,再次刷新历史记录。截至6月29日,今年单宗超过10亿元的高总价地块已出现205宗,51宗超过30亿元,3宗超过100亿元;溢价率超过50%的单宗地块有144宗,约是去年同期的8.5倍,溢价率超过100%的单宗地块有92宗,约是去年同期的45倍。
二、二线城市是“地王制造”的“主力军”
毫无疑问,2016年将是楼市历史上“地王”最火爆的一年,无论是“地王”的数量,还是楼面均价或溢价率,都将比历史峰值翻一番还有余。今年的“地王潮”有几大特征,一是二线城市是地王的“主力军”,占据“地王”70%的数量。今年以来,仅苏州、杭州、南京、合肥等四个城市就诞生了88宗地王。根据中指院的统计,上半年,一线和二线城市土地成交金额同比分别增长-13.7%和84.2%,楼面均价同比分别增长56.3%和88.7%,二线地市之火热远超一线城市。
二线地市火热,“去库存”一揽子政策加速库存消化和开发商开启“补库存”进程是重要原因。自2014年“9·30”以来,楼市已回升20个月,CRIC监测的35个热点城市2015年和今年一季度成交面积分别增长23.4%和41%,超过2013年历史最高景气度。今年以来,一线楼市显现降温迹象,楼市重心转向二线城市。根据中指院的统计,上半年,一线城市月均成交量83万平方米,同比增长9.3%,增速在各类城市中最低;二线代表城市月均成交93万平方米,同比增长41.2%,增幅在各线城市中最高;三线代表城市月均成交42万平方米,同比增长37.8%。
目前,20个热点城市库存去化周期已降至6.75个月,较2015年高点下降9.5个月,处于历史较低水平。其中,一线楼市库存消化周期分别一季度末的5.8个月上升至7.9个月,二线楼市则由8.3个月下降到6.5个月。被称为楼市“四小龙”的合肥、南京、苏州和厦门,目前库存消化周期在2~3个月,南京、合肥库存仅够1~2个月销售,已经到了“库存枯竭、抢房横行”的局面。
过去几年土地供应紧缩,也是二线地市火热的催化剂。2014和2015年,全国土地购置面积分别下降14%和31.7%。今年1~5月,该指标同比仍旧下降5.9%。2012~2015年,合肥住宅供地建筑面积分别为570万、364万、350万和283万平方米;2015年,南京新房成交面积和金额分别增长48%和63%,均创2009年以来最高水平,但当年土地成交面积531万平方米,同比下降37%,成交土地规划建筑面积1202万平方米,同比下降24.5%;2015年,苏州商品住宅成交面积和金额同比分别增长52%和65%,均达到历史峰值,但当年土地供应建筑面积仅652万平方米,较2014年下降34%,是近5年土地成交的最低点。内地重点城市也是如此,2015年武汉商品住宅成交面积和金额分别增长32%和50%,房价上涨12.3%,涨幅位居二线城市之首,但土地成交面积连续4年下滑,2015年的土地成交建筑面积为2622万平方米,同比下降17%。
三、央企和国企在“地王制造”上“唱主角”
今年频繁的“地王制造”中,国企和央企“唱主角”。中原地产研究部统计,今年1~5月份,全国总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%。也就是说,超过一半的高价土地都是被国企买走的。事实上,过去2010和2013年的两轮“地王潮”中,国企和央企的身影也最频繁出现,但气势远不如今年盛。一方面,国企、央企参与竞拍的“地王”中,高溢价往往超过100%、面粉一般会贵过面包;另一方面,非地产类央企在今年土地市场上的“风头”异常的出镜。
1、“稳增长”压力激励
首先,“稳增长”大敌当前,民间投资积极性屡创新低,央企要发挥“国家队”和“领头羊”作用。1~4月份,国企利润同比下降7.8%,降幅较1~3月份回落了2.1个百分点。形成羡慕对比的是,私营和民营企业利润继续保持高增长态势,1~4月份的利润同比增长8.4%,涨幅连续3个月扩大。问题是,2015年和今年上半年,社会融资和信贷投放的2/3倾向央企或国企。
显然,在决策层的眼里,占据天时、地利、人和的央企和国企们,显然有点不争气的意味。于是,量化业绩考核、“稳增长”先锋的“令箭”扔了下去。但在目前,在国内小到一瓶矿泉水都产能过剩了,国企和央企如果继续在本行业继续投资,利润赶不上债务增长,到头来还是无法完成业绩考核。满眼望去,楼市是为数不多的有效资产,不仅在“稳投资”“稳增长”上效果显著,还能够改善央企和国企短期经营绩效,也能通过抵押和未来不动产销售贡献可观的现金流。
2、改革逆向激励
同时,布局地产也符合国企和央企“重当期业绩、轻投入产出”的经营观念。就短期来看,比起基建项目,楼市的政绩要明显的多。于是,除了16家主业为房地产的央企外,近期能源、基建、水电等高负债率、现金流短缺的央企也纷纷进入房地产。另外,2015年12月份,中央经济工作会议提出“加快推进房地产业兼并重组”,相关顶层设计和配套文件已相继发布。
同时,国资委也要求非房地产主业的央企清理整顿房地产业务,在今年9月30日前限期完成退出或转型。为了避免“被兼并”“被重组”,以增加退出或兼并重组中的谈判筹码和要价,通过短期内壮大资产规模和经营业绩,无疑将是理想的选择。当然,稳定楼市,就是稳定资产价格、稳定银行贷款质量、降低系统性风险预期和资本外逃。央企在土地市场上“造地王”,无疑是稳定资产价格的中坚力量。
3、宽松货币激励
充裕而低廉的资金,给央企国企们提供了无限“弹药”。去年以来,开发商融资渠道“开闸”。据Wind资讯不完全统计,2015年,开发商全年发债金额超4300亿元,是2014年的27倍多;2016年上半年,开发商发债规模就已接近4300亿元,几乎相当于2015年全年发债金额。其中,央企债券融资成本甚至可以低至3%,比5年期存款利率还要低。以保利地产为例,其在今年1月份发行了50亿元公司债,5年期的票面利率仅为2.95%,融资成本创下新低。
2016年1~5月,重点上市房企共发生银行贷款150笔,合计贷款总规模1028.56亿元,与2015年同期相比上升152%。资金成本方面,2016年5月,重点上市房企银行贷款的平均资金成本为5.77%,环比4月下降0.11个百分点,总体仍保持15年以来的历史低位,根据《证券日报》统计,贷款和票据占据开发贷60%的份额。在融资地位上,中小开发商和龙头开发商完全不在一个起跑线上。银行给予央企等龙头开发商的最优企业贷款基础利率(LPR),已低于融资成本,银行“倒贴”。
四、金融投资助推“地王制造”
今年“地王潮”的第三个特征就是,各类寻求高收益的资金借道参与地产市场,助推“地王”频现。当货币宽松遇上“资产荒”,近年来享受惯了各类财富管理平台带来高收益的社会资金,借道参与开发商定增和拿地。1~5月份,单价TOP20的“地王”中,操盘方和财务投资者联合拿地比例达高40%,而2010年和2013年联合拿地比例分别仅10%和15%。1~5月份,楼面价TOP20的地王中,有财务投资者介入的就有7宗。以近期拿地较为激进的信达地产为例,其频繁采取“夹层拿地基金”,就是用较少自有资金撬动较大项目,实现“基金拿地+小股操盘”的资产运作模式,尤其是和万科、保利等强势地产商的合作,可以降低单独拿地的风险。
根据国家统计局披露的数据,2016年1~5月,房地产开发企业到位资金5.68万亿元,同比增长16.80%,单月新增1.13万亿元,持续2015年下半年来的高位增幅。但是,开发商自身投入的资金却在下降,1~5月份,国内贷款占比16.66%,占比自2016年年初以来持续缩小,相对1~4月降低1.04个百分点,利用外资占比0.08%,与2016年1~4月相同,占比仍处历史低位,自筹资金占比由1~4月的35.21%下降至34.73%,为2015年10月以来连续7个月保持下降态势;其他资金占比由47%上升至48.53%。可见,自筹资金占比不断下降,也显示了开发商可以用较小的自有资金实现拿地和规模运作。
五、“地王制造”,理性VS非理性?
今年1~5月,开发商土地购置同比下降5.9%,但降幅已连续7个月收窄,显示在2014~2015年以来“供地荒”之后,随着楼市销售持续回升近两年,主要城市库存明显低于警戒线,部分城市“库存枯竭、抢房横行”,开发商在去年底已开启了主动“补库存”。由于三四线城市和少数二线城市库存高企,在“去库存”一揽子政策的利好刺激下,在充足低廉的资金“弹药”支持下,开发商争抢一线和二线热点城市土地,这是“地王制造”和“地王”频现的主要原因。同时,一线城市“逢拍地、必地王”,楼市准入的门槛已非常高,而开发设计的难度和风险在加大,逼得开发商不得不转战二线城市,热点二线城市库存消化周期普遍低于一线城市,这是“地王制造”的理性成分。
但是,地市火热,特别是“地王”频现,面粉贵过面包,直接推动周边房价上涨及市场对未来房价上涨的预期。同时,从2010和2013年两轮地王看,地价和房价相互攀升,加剧楼市泡沫担忧,倒逼紧缩政策出炉。此轮“地王潮”,央企业绩考核、资金推动、避险投资的因素很明显。据悉,近期国资委已约谈央企,住建部、国土部也在酝酿应对政策,或意味着二线楼市政策收紧,拿地企业也将面临财务风险、资产减值。2013~2015年诞生的“地王”项目,平均开发周期21个月,远慢于非地王项目。近三年总价地王TOP20,4块未动迁,9块未开工。由此,尽管国家要求重点城市要增加土地供应,但此轮“地王潮”或无法缓减楼市供求矛盾。
六、应对“地王”风险的政策措施
1、探索“定配建、竞地价”的土地出让模式
应对“地王制造”带来的各种问题,短期内见效的一个选择,就是完善经营性土地“招拍挂”出让模式,“定配建、竞地价”是一个可行的探索。该模式下,每一宗土地出让前,按照建筑面积,政府可以规定一定比例的保障房(公租房或安居房)配建比例,并交由政府分配,然后再将地块投入“招拍挂”市场。一方面,根据供求情况适当调整配建比例,缓减住宅市场供求关系,间接引导土地市场预期;另一方面,定配建导致开发成本上升,降低开发商对市场前景过分乐观的预期,拍地时不会肆无忌惮地报价。此外,该模式也是对以“价高者得”为惟一原则的“招拍挂”模式的完善。
2、完善央企国企业绩考核
对于国企和央企“制造地王”,一方面要以发展实体经济,挖掘经济创新增长动力,专注国计民生为导向,要加快推进国企和央企改革。在房地产领域的国企和央企,要逐渐退出商品房市场,业务逐渐向城市一级土地开发、旧城改造、城市基础设施建设领域集中;另一方面,切实贯彻2015年12月中央经济工作会议提出的加快推进房地产业兼并重组,非房地产主业的央企清理整顿房地产业务,限期完成退出或转型。此外,要淡化对于央企和国企单一的经济绩效考核,强化社会和民生贡献考核。
3、建设公共财政应对地方政府“炒地”
同时,此轮“地王制造”中,不可忽视的是,地方政府借助房地产市场繁荣,增加财政收入和GDP绩效,变相鼓励炒作土地市场。近年来,“三期叠加”的负面影响全面显现,“去产能”“去杠杆”遇上全要素生产率下滑,地方政府传统制造业、出口等过去仰仗的经济增长工具全面“哑火”。对于一些热点二线城市来说,以制造业、能源等为主的工业依旧是其主打产业,今年以来的工业增加值近乎零增长,甚至是负增长。而人口开始“都市圈化”,即外来人口向北上广深等为主的三大都市圈转移,人口吸附能力下降,消费水平也难以保持,对于楼市的依赖度与日俱增。