业主代表大会范文

业主代表大会范文（精选8篇）

业主代表大会 第1篇

一、业主大会制度是住宅小区的最佳形式

物业服务是现代化大城市“建筑物高度立体化”的产物,上世纪六七十年代以来,各国工业文明迅猛发展,城市人口高度聚集,土地高度立体化的利用和城市生活环境恶化,不仅使传统相邻关系的内容发生了重大变化,同时也造就了“业主建筑物区分所有权”理论。世界各国并非都采用“建筑物区分所有权”的概念,其学说也包括“一元说”“二元说”和“三元说”,我国采用“三元说”。“三元说”下的建筑物区分所有权包括三个要素:专有所有权、共有所有权和成员权,三者结为一体,不可分割。建筑物是一个整体,建筑物的共有部分把全体业主“捆绑”在一起,共有财产需要共同管理,业主既是建筑物财产的所有人,也是住宅小区事务的共同管理人。建筑物区分所有权产生内在要求,涉及建筑物及住宅小区相关事宜,不仅需要业主内部之间相互协调、共同管理,对外事宜也需要业主团体与外部进行协商、沟通、合作。

在专有部分上,是业主对世的绝对所有权;在业主彼此专有部分之间,是业主之间的相邻关系,是一个上下左右立体的相邻关系;在专有之外是不可分割的共同共有,而共有还包含大、小不同层次的共有。基于业主“共同共有”关系,为整合业主内部关系,实现业主整体与外界其他主体关系的和谐,各国立法者推出了业主大会或者业主委员会等类似的相关制度。

业主们与物业企业之间的服务关系,是业主对外关系之一,也正是当下的矛盾焦点,而解决这些矛盾,最终还是要提高业主的自治能力。笔者认为,解决好这个矛盾,基础的工作是要充分落实业主自治权利,健全业主大会制度,规范业委会的运行机制,加强对业主成员权和业主合同抗辩权的保护。由于东方文明缺少现代文明意义上的自治传统,业主自治能力的低下,亟需要社会力量对业主组织进行扶持,政府应当变管控为给付,由直接的指导、宣传、协助转化为社会第三方的培训、扶助、制约。

二、物业服务法律制度存在的主要问题

1、业主组织法律主体地位不高

法律、法规抱守旧的法人观念,回避业主大会的法人资格问题。《物权法》《物业管理条例》规定了业主大会的成立条件、业主大会的活动规则和重大事项的报送备案,却没有赋予业主大会法人资格。最高人民法院司法解释明确了业委会有限的诉讼权利能力,明确了业主物业合同的履行抗辩权,但也回避了业主大会法人资格的问题。现实中,业主的自治权利本来就没有受到重视,没有法人资格的业主大会更是被人忽视。

2、业主大会设立程序管控过度

在业主大会成立的条件上,北京、天津等地规定业主入住率应达50%以上,或者首位业主入住2年以上,上海、广东等地则要求出售交付使用面积达50%以上,湖南规定首位业主入住1年以上,广东规定业主达到20%以上。在业主大会成立的程序上,山东规定建设单位或者前期物业企业应当告知街办处,街办处在主管部门的指导下成立筹备组。天津是业主、建设单位和物业企业都应告知街办处,辽宁规定业主提出书面意见,福建规定建设单位向县主管部门报告,由主管部门和街办处共同成立筹备组。陕西是建设单位告知街办处,否则由业主告知;对未及时成立筹备组的,县主管部门要责令相关部门改正。浙江规定主管部门组织成立筹备组,街办处和居委会协助,建设单位负担费用。可见是群龙治水,各有章法。上述地方虽然都明确了各部门成立筹备组、业主大会的责任,但只有陕西等少数地方规定了不组建筹备组的行政责任,可以认为,没有设立业主组织不是问题,而设立业主组织没有按照程序规定进行则不被允许。

3、业主组织与相关主体法律关系混乱

本来业主是建筑物住宅小区的主人,物业企业是物业服务合同的相对人,二者是合同关系,其他人都是“旁观者”,在合同的签订、履行中也就是调解者、仲裁者。在业主大会成立、业主代表推选、业委会委员选举等规则的制定、业委会换届、物业企业的解聘等过程中,却都成了法定的参与者、指导者。除了“筹备组”规定之外,天津等地还制定了“联席会议”制度,物业合同的解除必须由联席会议决定。规定“前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止”,也就是说前期物业服务合同是一个不定期的合同,只要是新的物业服务合同没有签订,旧的前期物业合同就不能解除,意味着只要是业主大会没有成立,合同自然不能解除,前期物业服务合同就可以长期延续。没有筹备组,业主大会也就意味着没法成立,不能“备案”;联席会议不通过,业主大会重大事项就不能决定。事实上,这些制度都已经成了业主大会成立,乃至业主实现自治的“绊脚石”,按照这些规定,业主大会很难成立,业委会也很难体现广大业主的利益。

4、部门规定与业主组织性质不符

业主大会本来是一个“人的组织”,是一个“社团性”的自治组织,之所以要成立“组织”,是因为对建筑物的共有部分需要共同的管理,而《业主大会规程》《业主大会和业主委员会指导规则》等规范业主和业主组织的规范性文件却由建设部门制定。国务院《物业管理条例》规定业主共同制定、修改业主规约,而江苏、天津等却规定省、直辖市主管部门制定业主规约和业委会章程范本,天津还把制定临时业主规约的权力交给了建设单位。江苏还替物业合同双方规定了逾期给付物业费日5‰滞纳金的标准,直接把违约金替换成“滞纳金”,混淆公法与私法行为,加重业主责任,行政部门通过垄断法规的制定权,抑制、干预业主大会权力,调控业委会的行动,以期达到行业垄断的目的。

部门和地方机构的着眼点各有不同,部门机构更多的是偏向把持权力和物业企业的利益,地方机构则更多注重社区稳定。部门、地方想的不是帮助业主如何自治,而是想着如何让业主按照自己的意志就范。而在对业主成员权的落实、保证上却很少规定,对业主的合同履行抗辩权也没有规定,却笼统地要求物业“使用人”与业主连带给付物业企业物业服务合同费用。业主大会没有法人资格,没有法定登记程序,多头“备案”,多头管理,自然导致业主大会成立困难,治理混乱,并且,许多部门把“备案”当作“许可”,认为不经备案业主大会就不能合法成立。

三、物业服务存在的主要问题

法律、条例和部门规章,对业主大会的成立,对业委会的日常工作都规定得比较具体,要求主管部门及相关机构对业主大会及其业委会的工作给予指导、监督,而事实上是基层政府不作为,官员惰于作为,没有激励机制,多干不如少干,业主大会成立或者业委会活动产生矛盾时能推则推,不乱没人管。利益群体利用业主大会程序设计的先天缺陷,操纵业委会,剥夺业主的成员权,侵害业主的合同抗辩利益。

国务院颁布的《物业管理条例》对业主大会成立程序过于单一、呆板,强制性的规定过多,业主选择性差。业主大会选择大会制还是分会制,代表制还是代理制,本质还是“直议”“代议”,应当给予业主程序上的制定权和选择权,法律规定最低限制性标准足矣,业主大会成立程序的制定权和选择权本身就应包含在业主的成员权之内,业主大会的“成员权”本质上属于私权,关键是要保证业主的广泛参与、充分的商讨和意思表示的真实。

诸多物业管理条例强制规定业主大会一种治理模式,非此即彼,可以预知其结果是:高度的程序性限制导致业主大会成立困难,业委会选举、换届难,或者业委会跟风傀儡,业主一盘散沙,前期物业企业长期独占住宅小区物业服务市场;或者是对业委会监督性差,业委会独断专行,滋生腐败;或者是两败俱伤,物业没人管,居委会兜底清理烂摊,保障最低物业服务水平,最终业主自食苦果。

在实践中之所以业主大会难以成立,业委会被人操纵不能代表业主利益,一是规章规定“官本位”,要求相关部门指导、协调、监督,而又没有规定罚则对相关部门及人员工作予以考评。二是规定业主成员权过于空洞,政策不能调动业主的积极性,司法对业主成员权的救济鞭长莫及,杯水车薪。

四、解决物业服务矛盾纠纷的主要途径

建筑物是共有而非公有,业主大会只须“集会性”的组织形式即可,因此,业主大会治理模式更应当自主,在台湾地区既规定了“管理委员会”,也规定了“管理负责人”的制度。建筑物的多样性、业主人群的多样性,决定了业主大会组成及运行模式的多样性。

业主大会虽然是自治组织,但其不同于村委会和居委会,村委会有土地等看得见的利益,居委会有街道办事处的支持,二者都是因政府决定而成立的法定的“人的组织”,业主大会不能套用其管理模式。当然,完全的自治可能带来的是效率的低下,因此,更需要物业服务的高效,业委会工作的高效。物业服务的高效来源于合同自主、委托合同解除权的落实和业主合同履行抗辩权的经常性;而业委会工作的高效,不仅需要业委会本身产生的合法性,更需要落实业主监督的有效性。

1、确立业主大会主体法律地位,保障业主成员自治权利

从实际出发,完善业主大会制度,提高业委会治理能力。强调业主的自治权利,行政权力不主动介入业主大会的自治事务,不仅是对业主自治权利的尊重,也是为了防止行政权借口干预业主自治。

充分保障业主参与大会的权利,如:一楼业主免交“泵梯费”问题,尽管业主不能单独与物业公司商定,但是,应当给予业主在业主大会内部主张权利的机会,不能为了“公平”而要求物业企业与每个业主单独签订合同,但也应允许业主在自治体内主张公平,二者并不矛盾。不能将业主买房行为“视为”对一楼泵梯费的自甘承担。收费项目应当细化,当然细化应当有度,项目细化应当有业主参加,而不能只是“官方规定”,物业企业认为不合理,可以拒绝签订合同,法律不会强制。

2、强调业主议事民主,强化议事规则和管理规约的法律效力

业主自治主要也是通过业主规约进行,制定业主规约要充分保证业主的参与,充分发挥业主的民力民智,不能由他人(包括政府)替代业主制定业主自治的根本性文件。业主内部事务要按照业主议事规则和管理规约处理,业主与外部关系主要通过合同处理。现在,业主规约是主管部门制定的,业主完全没有参与,加上主管部门与建设单位、物业公司扯不断的关系,业主权利已经设限,也为后来的物业服务埋下纠纷的伏笔。严格落实业主规约,防止地方各种力量挟持、控制业委会,进而损害广大业主利益,其根本途径是业主积极、广泛、深入参与业主规约的建立,业主广泛的参与也会使业主履行规约成为自觉的行动。

3、加强业主组织规则立法,落实业主票决制度

国家最高权力机关应当尽快就业主自治及其活动规则统一立法,在明确业主大会主体地位、业主规约自主性质的同时,对业主大会的成立、业委会的运行以及业主大会与相关部门的关系进行明确,规定侵害业主成员权的司法救济途径。

法定重大事项“票决”制度,为保证业主大会顺利的成立和运行相对的稳定,可以规定订立“业主规约”“物业服务合同”必须“双过半”,修改“业主规约”和解除“物业服务合同”必须“多数决”。在对重大事项法律予以强制性规定的同时,还必须制定一些禁止性的规定,强调对弱势群体基本权利的保护,防止多数人侵害少数人的基本权利。地方立法应当着眼于地区常见矛盾的归类、解决,限制建设单位等强势主体的违法行为,如:规定建设单位不得规定车库“只售不租”,应当“可租可售”,对紧张的出租车位“限定租期”,车位摇号决定等,地方法规更应着眼“地方特色”民情,而非更加强化官方意志。

“业主规约”是业主自治的法律基础,业主就制定业主规约广泛、深入的参与非常必要,重要性甚至超过业主规约内容合理性的本身。由于业委会并非自行管理相关物业,仅是代表业主选聘物业企业,签订、解除物业服务合同,督促业主履行业主规约和物业合同义务,其工作性质并非紧急、疑难、复杂,加上业主大会就重大事项的“票决制”,因此,就委员会成员的选任程序规定毋须特别严格,而关键是要保证业主意思的真实表示及其实现。应当保证业委会参选成员推荐和自荐的权利,获得相对多数即可当选。

4、强调物业服务委托合同性质,保障业主大会对物业服务的选择权

社会越是进步,社会分工越是精细,住宅小区物业服务亦是如此。物业服务需要专业化,需要对物业服务企业的主体能力、服务标准、收费标准进行规范、细化,以便政府管理的准确和业主知情的便利。物业服务需要市场化,市场化可以给予业主对物业服务主体、项目、规格更多的选择机会,市场化才会有充分的竞争,也才会造就物业企业的专业化。业主与物业企业是委托服务,是平等的民事法律关系,物业企业对物业的“管理”,以及对个别业主不当行为的阻止,实质上都是服务,在这几个关系中,业委会才具有真正的管理权。对于委托合同,业主大会不仅具有其他合同当事人所有的权利,同时,业主大会作为委托人还具有无条件解除合同的权利。

五、强化第三方扶助功能,加强业主组织自治能力

住宅小区问题很多,归结到底是业主组织内部自治能力的问题与业主组织外部合同协商与履行的问题。由于东方历史文化传统习惯,社会基层缺乏自治能力,政府习惯管控、命令,而不是扶持、指导,而建筑物区分管理权实质是业主的物权,是业主的私权,“管理权”属于业主组织所有,政府机构所持有的对业主组织设立的“指导、协助”的权力,只是一种指导性、义务性的行政行为,并非强制性、禁止性的命令。

市场经济条件下的政府需要“小政府、大社会”,需要更多的是就社会需求的供给,而非对社会组织或市场行为的禁止。住宅小区是业主自己居住之所,除必要的社会公共服务产品由政府提供之外,与其住宅小区相关的物业服务应当由业主自行提供。然而,由于物业服务的专业性、技术性和高度的组织性,每个住宅小区不可能完全由自己管理,事实上也正是如此。

在处理与物业企业的合同关系上,由于物业企业制度上先天的强势、业主先天的弱势,业主及其业主组织明显处于被动和劣势,更多的业主选择了忍让,选择了“搭便车”,少数的业主选择了抵抗,甚至选择了暴力相争。在与物业企业相处时如此,在业主组织内部相处时也是如此,小区秩序建立在强力的支撑之上,而非业主协商、议事、票决的基础之上,这种秩序不仅不稳定且容易滋生腐败,造成秩序的稳定需要更多的成本投入,而一旦旧的强力被新的强力推翻,必然产生秩序失控而紊乱。

为了切实落实《物权法》的私法自治精神,为了保证住宅小区物业服务秩序的长期和谐安定,首先要健全业主组织的议事、协商、票决机制,保证业主组织在充分讨论、协商基础上严格依法产生。

1、政府有必要为业主搭建业主委员会联合会、业主协会等专门社会团体组织的工作平台,总体规划、指导组织业主大会以及业委会的运行工作,代表业主伸张合法权利。专门组织的服务会更加专业、高效、周到。积极探索社会第三方扶助机制,使其组织形式和运行模式具有可复制性,具有超强抵抗非法外力干扰依法办事的能力。

2、政府可以向包括律师但不限于律师的社会机构购买专门服务,委托律师等相关专业机构、人员帮助成立业主大会,为业主委员会的选举、换届提供组织、指导、调解、咨询等法律援助,协助业委会对区域内的事物进行治理,为业主主张权利提供咨询。力求社会第三方的工作可量化、可监控,具有可考核性,政府保持对业主组织工作反馈信息的及时处理。

3、政府可以探索对矛盾激烈且需要物业服务,业主大会成立困难或者业委会不能正常活动的小区派驻临时机构,帮助业主完善组织架构,提高业主自治能力,但是,派驻的机构最好不是政府部门、居民委员会,而应当是在政府指导下、具有高度独立性的专门工作机构,这个机构应当是社会中的民间机构,是通过市场交换的公益或者半公益的社会组织机构。

4、在业主成立业主大会积极性不高的小区,政府可以优先推选居委会成员成为住宅小区的管理人员,整合居委会和业委会的管理资源,发挥居委会在业主自治中的作用,但是,这一切都应当是暂时的,无论是谁都应当尊重业主的物权,尊重业主的自己对物业的管理权利,政府机构、居委会更应当带头依法办事。

5、社会第三方机构对住宅小区业主组织的扶助,其工作重点是对业主组织自治能力的培养,社会第三方提供的服务不仅是物业服务的质量、数量和物业费用的评估,也不只是帮助业主组织讨还被侵占的业主共有收益,更主要的还是扶助业主组织提高自身的组织能力,特别是业主组织内部协商、议事、决策程序的执行能力,业主组织权力制约、监督的机制运行程序的执行能力,着力帮助业主建立起内部自生健康运行的组织机制,逐步取代“强人领袖型”“运动更替型”的住宅小区运行模式。

小区,不是国家;业主大会也不是国家政权机构,业委会也并不进行经营活动,只是委托、监督物业企业对物业进行管理,管理的模式可以不同,全国仅采用一种模式是可笑的,关键是治理模式要能确实保证业主权利的落实。

业主代表大会 第2篇

第二十一条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第二十二条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第二十三条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。

第二十四条 业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。第二十五条 业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积；

（四）拟定业主委员会委员选举办法；

（五）提出业主委员会委员候选人名单；

（六）首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。第二十六条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止。

第二十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。第二十九条 下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）续筹和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。

业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

第三十一条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第三十二条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。业主应当在书面征求意见表上实名签署意见；业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示；业主对公示内容有异议的，有权查阅相关资料。

第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数，不得少于5人，具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员，候补委员列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员的基本情况。

区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。

备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内公告。第三十六条 业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）审核需要业主分摊的费用；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（七）监督管理规约、物业管理制度的实施；

（八）调解物业使用纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

（一）有20%以上业主书面提议；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前，将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第（二）项情况除外。

应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第三十八条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。

第三十九条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。

有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。第四十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。

业主委员会会议应当作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。第四十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十二条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；

（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；

（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（四）被判处刑罚的。

第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其委员资格：

（一）不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；

（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；

（三）违反本条例第四十二条规定的；

（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会主任资格终止的，由业主委员会委员推选一位副主任任主任；副主任资格空缺或者资格终止的，由业主委员会委员从委员中推选副主任；委员空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。

第四十六条 业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于20%，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四十八条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区县物业管理行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

浅谈现场业主代表如何做好工程管理 第3篇

【关键词】建设单位；业主代表；工程管理

建设单位在项目上主要依靠业主代表行使建设单位的职权，其承担着上传下达的中枢协调作用。随着现代化工程管理对工程管理人员要求的逐渐提高，业主代表不但要有深厚的专业知识，还要具备丰富的管理经验，其水平和素质的高低对于工程建设将起到至关重要的作用。因此业主代表如何管理好施工现场是个非常现实的问题。现根据实际工作中的点滴经验，浅谈一下现场业主代表的工程管理。

（1）加强协调和服务工作：

1）积极主动地与地方各级政府联系，解决和处理好现场施工过程中出现的各种问题，保障工程建设的内部和外部环境。

具体来讲，①项目前期，手续办理与价值分析为主要工作。手续办理主要是协调与地方各级政府部门的工作，包括办理规划用地许可证、规划手续、供水手续、供电手续、消防手续、规划许可证、工程招标手续、施工许可证等。而价值分析主要是在项目决策和设计阶段。我国建设行业目前存在着较大的资金浪费问题，工程项目投资可节省额的70%发生在项目决策和设计阶段，因此可通过加强与建设单位和设计单位相关部门的沟通协调，较好地达到节省投资的目的。②项目中期主要是与自来水公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门等进行接洽，起草相关供水、供电、供热、排污等相关手续。③项目后期主要是组织单位工程竣工验收，办理建设工程竣工备案手续，最后参加工程结算，对结算结果进行审核。

2）正确处理建设单位、监理单位和施工单位的关系。一个工程项目的实施，要管理的内容十分复杂，涉及的工作面很多。要想成功地完成项目，必定是业主、监理和施工单位按照一种项目伙伴关系，以协作的团队精神和“双赢”原则来共同努力完成项目。

项目管理总体思路的正确与否是保证工程各项目标顺利实现的最关键一环。具体而言，将涉及到建设单位、监理单位、施工单位各级人员的素质及工作质量，这些人的质量意识、责任感、文化和技术水平，以及决策层、执行层管理人员的组织管理能力，都对工程目标的顺利实现有重要的影响。因此，在项目管理工作中，要关注各级各类人员的意识、素质及责任感，狠抓施工过程管理，严格按制定的规章制度办事，以便规范、约束业主、监理和施工单位的行为，使得三方在和谐的施工环境中，融洽地处理工程中的各项事务。还要特别注意两点：1）合作三方是平等主体之间的关系，必须建立在充分信任的基础上；2）明确在工程管理中业主和监理的权限、职责。

（2）搞好建设项目的现场管理工作。随时对工地现场人员、机械、设备、施工工艺、监理程序等进行检查和监督，定期不定期通报工程建设情况。

1）人员管理：人是施工过程的主体，是影响工程质量的主观因素，工程质量的形成受到所有参加工程项目人员的共同作用，他们是形成工程质量的主要因素，人工作质量的高低直接决定了工程项目的质量。在我们施工现场管理时，首先要考虑到对人的因素的控制，在現行清单招标合理低价中标的情况下，承包企业为取得更高的经济效益，往往选用的人工费低的作业人员，这就更加增加了我们现场管理的难度，要适时地了解情况，在工作上讲原则，但要尊重大家，与大家交朋友，体现人文管理，注意解决矛盾、缓解压力，使各单位员工能够心情愉悦地投入到工作中。

2）设备材料管理：工程的招投标工作在工程中起着重要作用。而对于业主代表来说，应对整个招标过程有一个全面的了解。工程招标、确定工程造价工作非常重要。工程管理人员在编制招标文件时一定及时准确地掌握材料、设备的型号、规格、产地供货商等信息，掌握当地建筑市场劳动力的基本情况。细致调查工程概况，根据经验判断该项目在施工中可能出现的情况与风险。仔细阅读图纸，对图纸中表述不明确的技术、材料、设备、施工工艺及施工界线等要详细整理，给予明确答复。做好这些准备工作，可以更准确地确定报价、核算出工程大致成本和预期利润，对施工中的风险有一个大致的认识。另外还要对了解各投标方的信息，做到知己知彼，百战不殆。

3）技术管理：从建设单位工程管理的角度出发，建设项目管理中的技术管理的重点，主要是技术信息协调。技术协调是目前建设项目管理相对较薄弱的环节。对于项目建设程序的各个阶段而言，规划、设计、施工阶段自身有较完善的质保体系，有各自较为严密的标准、规范，但各阶段之间需要衔接，必然存在技术信息的相互流动。例如，施工单位对于设计使用功能的理解，以及对变更的掌握，设计单位对于现场和施工动态情况的了解等，都依赖技术信息交流；项目管理的对象，即工程实体本身，是一个由众多的环节构成的系统，项目管理实践证明，技术信息协调失败引发的问题在项目缺陷中占了相当大的比例。因此，应加强对技术协调的工作力度，从项目的组织结构、制约机制、协调程序等方面着手，采取有利的管理措施，做好技术协调工作。

（3）加强建设项目的质量管理工作，牢固树立“质量第一”的观念。

1）根据施工组织设计确定质量目标，制定相应的质量验收标准，而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准。

2）要严把材料质量关。甲方采购的材料和乙方采购的材料都要符合国家规范标准（含环保标准）和设计要求，严格执行材料验收制度。

3）提高质量意识，监督检查监理人对重点部位、隐蔽工程的跟踪旁站监理和全过程监理工作及施工单位的质量管理工作。严格执行“三检”（自检、互检、专检）制度。实行“三检”制度，其目的在于把质量问题消灭在施工过程中。

4）审查施工记录和试验检测资料和数据，确保其真实性和可靠性。

5）加强培训，提高员工素质。施工企业对施工管理人员要进行定期培训，开展继续教育，不断提高管理水平和业务素质。

（4）加强建设项目的进度管理，实行计划管理，按照批准的施工组织设计和进度计划，严格控制施工进度，督促检查施工单位月(周)计划的落实，并根据现场施工实际和上级要求负责督促施工组织设计和进度计划的调整和平衡工作。

（5）按照有关工程管理办法，做好施工过程中的工程变更和报批工作，建立健全工程设计变更台帐。同时加强建设项目的计量和支付管理，实行监理和承包人共同计量的方法，严格控制工程量清单数量，现场计量准确，工程计量做到不漏计、不重计，并建立健全价款支付逐级签认制度和支付台帐。

（6）加强精神文明的建设，督促检查承包人严格按照各项施工规范和操作规程进行施工作业，做到施工现场整洁、材料堆放整齐、标示清楚，严格执行国家和地方政府关于土地、森林、水利、环境保护等的法律法规，尊重当地民族风俗习惯，保证施工路段交通安全畅通。负责监督检查监理和施工单位的安全工作，建立健全各项安全生产规章制度和管理体系，杜绝不安全事故的发生。

（7）坚持“安全第一、预防为主”的方针，建立健全各项安全生产规章制度和管理体系，监督检查监理和施工单位的安全工作，加强安全生产教育培训。

总之，作为新一代的工程管理者，要与时俱进，顺应社会发展趋势与潮流，积极开拓创新。在不断的学习和积累中，充实自己，真正胜任现场业主代表的工作。

业主代表大会法律实践问题探索 第4篇

业主的组织化对现代住宅小区有效治理及和谐稳定有着积极意义, 而对业主大规模的集体行动及组织化实现就存在着诸多的困境。业主大会代表主要就是通过物业管理小区全体业主及业主代表所组成的自治组织, 这可以说是物业管理小区全体业主的最高权力机构, 加强对业主代表大会的法律实践问题的理论研究, 对业主代表大会的健康长久发展就有着实质性意义。

二、业主代表大会的类型及法律地位分析

(一) 业主代表大会的类型分析

业主大会主要就是全体业主实行的自治组织, 从理论上来说业主代表大会是全体业主参与的大会, 在实际的情况上还存在着一定的不同, 一些规模大以及业主多的物业小区, 全体业主大会的召开就有着其困难性。业主代表大会的类型是多样的, 主要能够分成定期会议以及首次会议和临时会议这几种类型, 其中在首次会议层面是业主创立大会, 首次大会召开主要是对物业小区入住率达到了一定比例或是虽没有达到相应比例, 但在房屋出售经过了一段时期进行召开的会议[1]。另外就是定期会议, 这主要就是在一定时期内所召开的业主大会;而临时会议则主要是在特殊原因下为对紧急事务的处理所召开的临时会议。

(二) 业主代表大会的法律地位分析

业主代表大会从法律地位上来看, 理论上还存有相应的争议, 主要有几种说法, 首先就是业主大会非法人团体说, 这一说法认为不宜赋予业主代表大会合法人人格。其主要的理由就是对作为法人管理团体而言, 能够以自己名义对外为法律行为, 没有具备法人资格管理团体就不能够以自己名义以业主之名对外为法律行为。管理团体因为具有法人资格会比较容易获取金融机构的融资, 在这一方面似乎比较缺乏依据。还有是业主代表大会法人团体说, 这一说法认为要赋予其业主代表大会独立人格, 从而让其能够具有法人性, 从而有着诸多实益。这就体现在业主大会有着法人人格在自身就能够成为权利义务归属点, 能够以自己名义对外为法律行为, 还有是业主大会会因有法人资格就较为容易获取金融机构融资等[2]。除此之外, 还有就是业主代表大会不具有民事主体资格说, 这一说法主要是认为业主代表大会是对物业实施自治管理的群众性组织, 从物业管理法律关系当中只有业主具有民事主体资格, 业主代表大会及业主委员会是不具备的。

三、业主代表大会内外部法律关系及实践问题分析

(一) 业主代表大会内外部法律关系分析

从我国的物业管理涉及到的市场主体的情况来看相对较多, 业主代表大会的内外部法律的关系层面, 在内部法律关系上业主大会和物业使用人的关系上, 业主是房屋所有权人, 这对特定区域内物业进行管理就要能够依靠各业主自治机构, 从我国的物权法的规定当中就能够获悉, 业主是能够进行设立业主大会以及选取业主委员会的, 还有规定是业主大会以及业主委员会的决定对业主有着约束力, 所以不只对业主大会产生了作用, 同时也有着反作用。从我国的发展情况来看, 业主大会及业主委员会成员只是所有权人, 除此之外其他非所有权人就不能够参与到业主代表大会中来, 并且对物业的管理事务也没有表决权[3]。从业主委员会和业主代表大会的关系层面来看, 首先业主委员会不是法人也不是独立非法人团体, 其只是民事主体是大会执行机构。业主代表大会有着民事权利能力是物业管理区域最高意识机构。

另外, 从业主代表大会的外部法律关系层面来说, 业主大会和物业服务企业间的关系上, 物业服务企业是对物业实施的企业化及专业化的管理, 根据物权法的相关规定能够看出, 业主能够进行对建筑物及附属设施自行管理, 也能够委托物业服务企业等进行管理。物业服务和业主代表大会间有着雇佣者和被雇佣者的关系, 所不同的是被雇佣者还有着一定的权力来约束雇佣者。业主代表大会和物业管理行政部门间的关系上来看, 在我国的物权法以及物业管理条例上都有着相关规定, 业主代表大会是群众性自治组织并非基层政府组织, 这和政府部门并没有相应联系, 只在业务上行政指导监督关系有着具备。

(二) 业主代表大会法律实践问题分析

我国的业主代表大会的法律实践方面还存在着诸多问题有待加强完善, 从立法层面来看主要就是立法的模式存在着缺陷, 例如:在立法法中有一条规定, “基层群众自治制度、民事基本制度只能制定法律, 制定法律的权限归全国人大及其常委会。”但从我国现有的业主代表大会组织体系来看, 还是在二零零三年所颁布的物业管理条例中的规定, 而物业管理条例是行政法规, 主要就是规定业主代表大会这一基层群众自治性的组织制度, 物权法在业主代表大会上有着相应的制定但在具体的条款表述上还比较模糊[4]。

再有就是地方上的立法相对比较混乱, 自治性原则没有充分突出, 业主代表大会以及业主委员会的法律地位没有得到明确化, 在矛盾上也愈来愈激化, 主要是体现在业主代表大会不能够以自己名义对外实施法律行为, 在市场主体上不能得到有效确立。再有就是业主自治组织权威不能得到有效实现, 业主自治组织的运作比较缺乏有效约束等。再有就是业主代表大会和业主委员会的关系没有得到明确, 互相间没有形成完整管理和制约机制, 这就造成职权不能有效明确等。业主委员会的权力过大, 以及在监督制约机制层面的缺乏等, 最终就会造成业主委员会和普通业主间容易产生利益冲突。

四、业主代表大会法律实践问题成因及完善措施探究

(一) 业主代表大会法律实践问题成因分析

从业主代表大会的法律实践问题成因来看, 主要是基层民主自治立法指导思想上的直接民主制, 这样在法律规范上就不能容纳制度化的业主代表大会。还有是三大基层社会性自治制度当中对业主自治法定要求的严格成因, 主要就是社区居民自治和村民自治以及业主自治作为最为典型的自治类型, 和当前所推行的村民委员会组织等自治规则相比较而言, 在物权法以及业主大会及业主委员会指导规则上的业主自治规则表现出的要比较严苛一些。

另外, 就是业主自身的局限, 主要体现在业主的参与积极性不够, 受到福利观念的影响等。业主的自治能力还需要进一步提升, 再有就是在合理的运作机制层面相对比较缺乏, 缺乏有效的监督机制, 群体性的业主无法有具体监督业主委员会的工作, 在业主代表大会层面也并非是常设置机关, 行政管理机关也没有足够人员对众多业主委员会实施监督[5]。

(二) 业主代表大会法律实践完善措施探究

第一, 对业主代表大会的法律实践完善措施的实施首先要能对业主代表大会的民事主体资格得以确立, 对民事主体地位明确后就要对内部机构间关系得以理顺, 这就需要明确业主委员会是业主大会的执行机构, 在法律地位及权利都来源于业主大会。从立法上要对业主代表大会非法人组织地位进行明确, 充分考虑其成立的目的, 主要就是为改善人民群众的生活及工作环境的, 进行维护业主合法权益。还要能够对业主代表大会的职责加以明确化, 主要就是代表业主雇佣及解聘物业服务单位, 再有是倘发生诉讼就根据业主委托, 业主代表大所有业主参与诉讼。从这一层面来看, 把业主代表大会定位于非法人组织就能够满足所设立的目的。

第二, 业主代表大会的监督体系的构建方面比较重要, 要进一步强化业主和业主代表大会对业主委员会的有效监督, 我国的住宅小区将会向着大型化的方向进行发展, 而业主普遍参与自治管理的意识上不强, 这就要充分发扬民主来实现业主的自我管理及服务。对业主代表大会召开和表决机制的改革要能够得到进一步强化, 降低业主大会召开人数及表决人数比例要求, 这样就能将业主的参与度得到有效提升[6]。同时也要能够设立独立的监督委员会, 主要负责监督业主大会及业主代表大会的决议和执行等, 通过权力分立来形成业主大会管理模式。

第三, 对业主代表大会的组织机构要能够进一步得到完善, 这是业主大会发挥自身作用的组织基础, 从决策机构的建立上主要保障区分所有权业主成员权行使, 业主代表大会的会议通过决议来对全体业主进行约束, 业主大会会议是形成业主决议的制度保障。对行政主管部门的职责要能够得以有效明确, 可在行政主管部门内设立专门的住宅小区事务委员会, 并聘请专业人员来从事业主管理相关法律法规和宣传工作。在监督的职能上主要就是监督业主委员会及业主代表大会, 对违反法律及法规决定的, 事务委员会就要进行对决定撤销或者是改正[7]。

第四, 对业主代表大会的运作机制要进一步得到完善, 在决策上的高效率要能够得到有效体现, 从投票权方面要能完善对其计算。在组织化的监督层面作为是新设立的监督机构, 能够区分业主监事委员会和其它机构的不同, 业主监视会对本物业区域物业管理监督工作的具体计算方法等都要能够具备决策权以及实施权[8]。在监督的方式上也要能够得到有效明确, 业主委员会的工作汇报及对业主委员会的检查情况要及时的公布给全体业主, 对监事组织的设立最为主要的目标就是让业主委员会在工作透明公开中进行。

五、结语

总而言之, 针对当前我国的业主代表大会的法律实践问题, 在具体的解决上要能够从多方面进行实施, 通过多样化的手段来加强业主代表大会的科学完整性, 使其自身的作用得到充分发挥。业主代表大会作为小区物业管理的核心, 这也是民主自治意愿表达的重要载体, 在具体的自治管理过程中, 要对管理的程序完整的体现, 在方法上要能够科学化的实施, 这样才能推动整体业主代表大会的健康发展。

参考文献

[1]邱梦华.利益、认同与制度:城市基层社会组织的生长研究[J].上海大学学报 (社会科学版) , 2015 (03) .

[2]郑雯睿, 汪仕凯.组织创新、公共事务管理与城市居民自治——上海市H居民区自治个案研究[J].广东社会科学, 2015 (01) .

[3]毛启蒙.社区业主维权的发展趋势[J].城市问题, 2014 (12) .

[4]杨雪.老年人、社区社会资本与新型社区建设——基于9城市W物业小区的调查[J].社会科学辑刊, 2014 (06) .

[5]管兵, 岳经纶.双重合法性和社会组织发展——以北京市19个小区的业主委员会为例[J].广西民族大学学报 (哲学社会科学版) , 2014 (05) .

[6]肖瑛.从“国家与社会”到“制度与生活”:中国社会变迁研究的视角转换[J].中国社会科学, 2014 (09) .

[7]李晓燕, 董长文, 岳经纶.基于社会管理创新的和谐社区研究——以广东省佛山市大沥镇为例[J].社会福利 (理论版) , 2014 (08) .

成立业主大会,业主委员会标语 第5篇

积极参与，踊跃投票，选好业委为大家。积极行使业主权利，投出您的关键一票。依法成立业主委员会，维护业主合法权益！齐心组建业主委员会，维护业主合法权益！欢迎广大业主踊跃报名参加业委会委员候选人。

行使你的权利，维护你的权益，踊跃报名参选业主委员。依法成立业主大会，共创和谐文明小区。踊跃报名参选业主委员，是您的权利和义务！

行使业委选举权利，承担业主应尽义务，维护小区共同利益！热心公益民主管理，踊跃报名参选业委委员。共建美好家园！

业主代表大会 第6篇

一审:北京市丰台区人民法院(2014)丰民初字第08253号

二审:北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第09724号

[案情]

原告陈X莺、陈X珍系北京市丰台区N大厦小区业主。原告诉称:被告N大厦业主委员会(以下简称N业委会)因将于2013年5月5日任期届满,于201 3年3月22日在小区发布公告,定于2013年4月27日在小区召开业主大会,表决选举业主委员会委员、续聘物业等事项。公告同时表明,上述表决事项以选票的形式,发放给各位业主。随后,原告多次向被告N业委会索要选票要求参与表决,均遭被告拒绝。201 3年5月,原告得知被告在小区业主不曾参与的情况下,以自行制作选票、虚假召开业主大会的形式,于201 3年4月29日表决通过了业主委员会委员名单、续聘物业公司、修订小区《管理规约》和《议事规则》、修改物业服务合同部分条款等决议事项。原告以被告的上述行为侵害其作为小区业主的合法权益为由,请求撤销被告于201 4年4月29日召开N大厦小区业主大会时作出的决议。

被告N业委会辩称,其是在北京XX业主大会工作辅导中心的协助与监督下成立的,程序完全合法,且原告的诉求中要求撤销的决议没有侵犯原告合法权益的任何内容。

法院经审理查明,被告于201 3年4月29日发布《N大厦小区换届改选业主大会决议》,主要内容为“由N大厦业主委员会负责的换届改选,从界别制过渡到轮换制的业主大会投票于2013年4月28日截止,并通过《业主大会议事规则》、《小区业主规约》、续聘北京H物业服务有限公司、《N大厦小区业主委员会》新一届成员。现将投票结果公告如下:……以上议题均双过50%通过”。原告陈X莺、陈X珍主张其未参与2013年4月27日业主大会投票,本案证人N大厦业主常XX出庭作证,表示未参与投票。根据《投票统计表》记载,陈X莺、常XX均参与投票并同意决议内容,陈X珍未参与投票。庭审中,N业委会表示原始选票毁于火灾。

一审法院认为,N业委会发布的《业主大会决议》中关于修改议事规则与管理规约、选举业主委员会委员、续聘物业公司等决议内容涉及小区每名业主的切实利益,原告如认为决议侵害其合法权益,有权诉请撤销。被告以选票因失火被烧毁为由拒不提供选票,应承担对投票是否真实的举证不能的法律后果。判决撤销业主大会决议。

一审判决后,被告N业委会提起上诉。其上诉理由为:一、《业主大会决议》系通过业主大会作出的决议,N业委会并非适格当事人;二、如陈X莺等对决议有异议,可以向有关行政部门举报或另行发起召开业主大会变更决议;三、陈X莺等对程序合法性的异议,不属于民事审判的审查范围。

二审法院与一审法院查明事实一致。二审法院认为,关于原告是否有权提起诉讼及本案是否属于法院受理范围问题,因N业委会发布的《业主大会决议》中的内容涉及小区每位业主的切身利益,业主如认为《业主大会决议》侵害其合法权益,有权请求人民法院予以撤销,人民法院亦应受理;关于N业委会主体资格问题,因《业主大会决议》是由N业委会主持召开业主大会作出并公布的,且《物权法》赋予了业主委员会的诉讼主体资格,其作为本案当事人符合法律规定。同时,二审法院也在判决理由中叙明,虽然陈X莺与证人常XX不认可参与业主大会进行投票,主张选票系伪造,但如果N业委会能够提供证据证明其收集的选票合法有效且达到法定要求,则二原告主张的选票问题将不影响《业主大会决议》的效力。二审法院最终以N业委会不能举证证实选票的真实情况,维持了原审法院的判决,即撤销N业委会发布的《业主大会决议》。

[评析]

本案系业主撤销权纠纷。该案经北京市两级人民法院审理,法院审理过程中所涉及的诸如业委会是否是适格主体、业主的撤销权与有关行政部门的处理是否并存、业主的合法权益的范围等问题,具有相当的典型性。对在业主大会召开过程中的“被代表”的业主的合法权益的司法救济而言,具有重要的参考价值。

从《物权法》及司法解释规定的内容来看,业主撤销权的含义是指业主对于业主大会或者业主委员会作出的决定,认为侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序,可请求人民法院予以撤销的权利。法律规定了业主对实体或程序不合法的业主大会或业主委员会决定有申请法院予以撤销的权利,以实现业主之个体权利与物业管理区域全体业主之共同利益的动态平衡。就司法实践而言,业主撤销权的行使,主要涉及如下方面:

一、业主撤销权的构成要件

《物权法》第七十八条第二款明确规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条将其进一步细化为:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据《物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”可见,在我国《物权法》上,业主撤销权的行使有如下要件:(1)业主大会或者业主委员会作出了决定;(2)业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违背法定程序;(3)撤销权的行使,必须在法定期间内以诉讼方式向人民法院提起,并经人民法院裁判。

二、业主撤销权的行使资格

业主撤销权行使主体资格的确定在很大程度上取决于业主是否参加了业主大会或业主委员会的表决及对表决赞成与否的态度。

对于被动不能参与业主大会表决的情形,也就是非因业主自身原因未参加业主大会投票表决,比如未受合法通知、被不当拒绝参加表决等,业主具有行使撤销权的资格。由于被不当拒绝参加的业主无法行使表决权,未受合法通知的业主对于业主大会或业主委员会决定并不知情,从而丧失了参加会议行使表决权的可能,前述情形,业主权利被侵害至为明显,当然具有行使撤销权的资格。在业主参与业主大会或业主委员会投票表决的情形下,明确表示反对意见的业主,亦可以提起撤销权之诉。

对业主大会或业主委员会决定表达赞成意见、未明确表示异议及投弃权票的业主,事后不得提起撤销权之诉。其法理基础在于诚实信用原则以及允诺后禁反言原则,也就是投赞成票的业主不得出尔反尔,自相矛盾地行使权利,以免破坏他人的正当信赖,以维护业主大会及业主委员会作出的正当性决定的法律效力和共同秩序的稳定。

就本案而言,陈X莺、陈X珍多次索要选票被拒绝而不能参加投票表决,陈X莺的表决意思“被代表”而作出与其真实意思相悖的虚假投票,符合享有业主撤销权行使资格的情形。

三、业主撤销权纠纷的被告

业主撤销权所撤销的是业主大会或业主委员会的决定,从理论上言之,其被告应当是业主大会或业主委员会。然而,在我国现行法律体制下,业主大会及业主委员会在诉讼中的主体资格并没有明确的规定。学术界和实务界主流观点是对业主大会的诉讼主体资格持否定态度。笔者认为,业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会作出决定的相关资料由业主委员会收集和保管,业主委员会可以代表业主大会参加诉讼,并就作出决定的合法性进行举证。因此,在业主撤销权诉讼中,应以业主委员会作为被告,而不论业主请求撤销的是业主大会的决定还是业主委员会的决定。

就本案而言,二审中,上诉人N业委会提出主体不适格的抗辩,二审法院认为,《业主大会决议》是由N业委会主持召开业主大会作出并公布的,且《物权法》赋予了业主委员会的诉讼主体资格,其作为本案当事人符合法律规定。

四、业主撤销权纠纷的合法权益的范围

《物权法》及相关司法解释运用扩张解释的方法将业主合法权益细分为实体权益以及程序权益。所谓实体权益受到侵害,是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有而享有的合法权利受到业主大会或业委会决定的侵害。所谓程序权益受到侵害,是指区分所有权人团体所作出的决定的内容虽然并未侵害区分所有权人的合法权益,但是其所作出决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。

对于侵害业主程序权益的决定,即违反法律规定程序作出的决定,应根据业主大会议事规则、《物权法》及《物业管理条例》关于业主大会的召开、投票表决等程序方面的要求进行审查。如果业主大会召开会议没有通知业主便投票表决,即属于有程序瑕疵的决议,业主有权请求撤销。如果业主大会实际上并末召开而作出决定,即属于违反法律程序的虚假决议,业主有权请求撤销。如果在业主大会投票表决时,某一决定的同意票数没有达到《物权法》第七十六条第二款规定的比例,由此作出的决定属于违反法律规定程序的决定,业主有权请求撤销。

业主对业主大会、业主委员会超越权限作出决定的行为有权主张撤销。《物业管理条例》第十五条对业主委员会的职责作出了明确的规定,第十九条规定了业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。因此,业主大会所作决定的内容,应当属于本物业管理区域物业管理相关的事项,业主委员会作为业主大会的执行机构,只能依据业主大会的授权履行职责,无权对应由全体业主共同决定的涉及其共同利益的重大事项作出具有实质性、根本性影响的决定,若逾越职责范围作出决定,亦可能侵害业主合法权益,业主可依此种情形主张撤销权。

就本案而言,业主陈X莺等主张召开业主大会虽经公告,但在其索要选票要求参与表决时,均遭业主委员会拒绝,无法行使投票权,且业主委员会所公布其统计的陈X莺的“表决票”,实际并非陈X莺所为,系“被代表”的虚假投票,前述情形,显然违反了法律规定的程序,侵害了业主的合法权益。

五、业主撤销权纠纷中的举证责任

现行法律法规均未对业主撤销权案件的举证责任分配作出明确规定。如何衡量业主个体权益与全体业主共同权益之间的关系,是确定业主撤销权纠纷举证责任分配的核心因素。

就实体权益受侵害的情形,作为原告的业主,应当举证证明其实体权益受侵害,也就是其因业主大会或业主委员会的决定遭受不利益,比如因决定的生效而使其不动产的价值降低或有降低之虞,或对其成员权的行使造成损害等,也包括业主的其他人身、财产上的重大利益损害。就作为被告的业主委员会而言,应当举证证明业主大会或业主委员会的决定有利于实际增进小区业主共同体的公共利益或公共价值,且同业主的共同利益相比,对个别业主的不利益是在业主的容忍义务范围之内。

就程序权益受侵害的情形,业主应当就业主大会或业主委员会的决定存在程序瑕疵承担举证责任。程序瑕疵主要包括召集程序瑕疵和表决程序的瑕疵。常见的召集程序瑕疵包括:召集人不适格,比如物业服务企业无权召集业主大会会议召集通知瑕疵,比如召集通知发送的遗漏、召集通知未载明表决议题议案、召集通知期间过短(低于15天)致使普通业主无法参会或不能作必要的参会准备等。常见的表决程序瑕疵包括表决主体不适格、业主大会决定不符合法律、议事规则所规定的程序或表决要件、业主或其代理人的表决权的行使被不法拒绝等。

法院在审理撤销权案件中,判断业主的主张是否成立,关键在于业主大会或业主委员会所作决定是否逾越了法律的规定或业主的共同约定所确定程序性规定。笔者认为,在业主因程序权益提起撤销权之诉却因举证能力有限而无法提供充分证据时,法院可以根据公平原则,将举证责任倒置给业主委员会。只要业主能够提供初步证据证明业主大会或业主委员会的决定存在程序瑕疵,业主大会或业主委员会就需要对自身所作决定的程序合法性举证,否则承担不利后果。

就本案而言,原告能举证其投票被拒绝且其投票并非本人所为,N业委会因选票毁损而不能举证业主大会决定的程序合法性,法院判决其承担不利后果。

六、业主撤销权的效力

所谓业主撤销权的效力,是指业主大会或业主委员会所作的侵害业主合法权益的决定被撤销后的客观效力。撤销权作为一种形成权,其行使将导致既存法律关系消灭。通常,业主大会或业主委员会的决定具有多项内容,而侵害业主合法权益的,可能是其中一项或几项内容,在业主大会或业主委员会的决定内容具有可分性的情况下,业主撤销权的效力应仅及于该决定涉及侵权的部分内容,其他部分内容仍应是有效的,不受撤销权的影响。同时,撤销权具有对世性,应当认定业主撤销权一旦行使,不仅在受侵害业主与业主大会或业主委员会之间产生效力,也会对其他业主产生效力,如果业主委员会依据被撤销的决定与物业服务企业等第三人实施法律行为,该行为亦应无效。

业主代表大会 第7篇

工程建设项目中的投资管理是基于确保工程质量、确定工期等合同规定的情况下, 通过筹划、组织、控制和协调等行动, 使工程建设的投资达到预期的控制目标的一种科学管理行为。投资目标的控制贯穿于从项目决策阶段开始到项目投入应用的整个过程, 而在工程实施阶段, 业主代表在投资控制与管理中应充分应用动态管理原理, 以计划投资额作为项目投资控制的目标值, 在工程实施阶段的整个过程中, 把实际支出值与投资控制目标值进行比较, 找出其投资偏差值, 从而及时采取相应可操作性对策加以控制, 最终目的是不突破筹划投资额。

二、合同管理

合同管理是项目管理的重要任务, 并且是减少投资额, 提高经济效益的有效途径。业主代表必须要十分熟悉合同里提及的所有内容, 包括合同协议书、补充协议书、技术条款、商务条款、备忘录、招投标文件等事项, 针对合同进行细致入微的分析, 对合同的关键条款、存在的漏洞以及可能会产生变更并引起争议、索赔的条款做到心中有数。另外还应当树立强烈的平等意识, 意识到业主和承包商的地位是平等的。业主代表既不可以采取不正当手段要求承包商接受合同外的条件, 同时也应当提高警惕, 避免个别承包商在合同制定的实际操作过程中设置陷阱。在工程实施阶段, 当承包商提出各种各样的变更建议时, 应当首先印证合同内容, 遵行合同条款, 充分评估变更建议可能会带来的经济问题, 做好充分的应对准备。

三、质量控制

在工程实施阶段, 确保工程质量的首要任务是要求施工单位依照设计图纸及有关施工验收规范进行施工。业主代表应当充分履行职责, 随时与监理单位一起在施工现场对施工质量进行抽查, 以避免因承包商的任意作为而导致出现施工质量问题。其次要严格监控工程建设所选用的材料、设备, 施工单位在市场上自行采购的主要材料设备必须在根据合同、招标文件、投标书等文件所要求的范围内进行选购, 所购材料设备进场前必须报监理、业主核准后方能使用。第三, 着力加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收, 工程中覆盖、隐蔽或合同中规定的中间验收部位, 承包商进行自检后应立刻通知监理单位验收。另外要积极组织协调, 以保证不同专业分包单位之间互相配合到位, 确保工程总体质量合格。

四、进度控制

进度控制是指对工程建设项目实施过程中的工作内容、工作次序、持续时间及不同工作之间的相互衔接关系进行组织协调的具体操作行为。在工程实施的整个过程中应当经常检查实际进度是否按计划进行, 直至工程项目竣工交付使用为止。业主代表进行进度控制时应该注意几个重要问题:首先应组织监理单位对承包商编制的施工进度计划进行审查, 要求监理工程师做好进度控制工作实施的细则, 并督促监理工程师在工程付诸实施的整个过程中得到落实。其次, 参加监理工程师主持的有关进度分析会议, 对有关工程进度的有关难题及时提出处理措施并经过监理工程师去施行控制, 协调解决分析会议上各方面提出来的与合同实施有关的难题, 必要时对施工资源、施工组织、合同工期等进行调整。另外, 工程款是确保工程正常运转的基础, 必须按时支付工程款。承包单位若是缺少资金导致建材缺失或偷工减料的现象发生, 则严重影响施工的正常进行, 损失的将是业主一方。最后, 业主代表应当要求监理工程师及时审签工程进度款支付凭证, 依据合同对承包商的工程进度完成情况进行奖励和处罚。帮助承包商处理施工中存在的设备、资金等方面的实际困难, 使进行中的工程建设项目得以顺利按时完成。

五、安全控制

业主代表积极主动地参与到安全管理工作在整个工程建设项目中十分有必要。综合考虑业主的管理职能, 在安全管理工作中业主应做到:第一, 严格按照安全管理相关法律法规, 督促施工单位做好各阶段安全管理工作, 检查安全对策的实际操作情况, 及时将安全隐患消除在襁褓之中, 以防患于未然。对没有按照安全施工要求做好相应设施的, 又不按工程造价中的安全施工费用足额投入的, 除了进行相应的处罚外, 还应降低对其的投资耗费, 直至到整改完善。第二, 加大对监理单位日常安全管理工作的检查力度, 对业主单位检查发现施工现场安全管理存在的难题, 监理单位不及时发书面整改指令的, 又不督促跟踪落实的, 进行约谈警告, 严重的要进行经济处罚, 从源头上杜绝安全事故的发生。

六、完善监理工作体系

在整个工程项目建设过程中, 监理是业主重要的技术协调代表和行使权力代表。业主代表可以书面授权给监理单位进行监理, 监理在受委托的范围内行使职权, 要求监理单位做好监理规划, 编制监理工作细则, 建立监理工作体系。同时业主代表要把握好监理是否在业主赋予的职权范围之内进行实际工作, 一旦发现问题, 业主代表要责令监理单位监督检测承包商的不当行为, 或可依照《建筑法》的有关条款追究其法律责任。要重视监理例会, 要求监理单位要把施工现场所出现的一切工程施工质量、安全、进度及管理方面的问题及时提出, 尤其是涉及有关工程造价变动的问题进行讨论, 就某一具体的问题交换意见或进行辩论, 进一步展开分析, 以期协调各方及时处理。

七、结语

业主代表大会 第8篇

其中,议题三由业主大会收取物业管理费,引起了业界广泛的讨论和争议。能够避税对业主来说当然是好事,但目前业主大会还不具备法人资格,有业界及法律界人士质疑是否有权收费?同时,在实践中是否存在一些障碍,又是否具有复制性呢?对此,记者进行了相关采访。

据南天一花园业委会主任范国振介绍,目前此次业主大会相关内容已经备案,在街道层面遇到一些问题,但都克服了,“备案过程中不是一帆风顺的,其实备案制度,应该是业主的一种告知行为,但在基层政府往往备案变为审批”。这次业主大会的筹备也经历了长时间的精心准备,“从最开始提出想法,到最后召开业主大会表决通过,花了一年多的时间,一是业委会需要摸摸底,业主有什么想法?物业有什么想法?有的问题牵一发动全身,需要事先充分做好准备”。

目前,虽然业主大会决议通过,但还有一些问题困扰。小区业委会副主任吴耀鸿表示,这次创新与改革是很好的尝试,但也可能遇到不少问题,需要时间来看,到底是否有利于业委会、物业管理的发展。“在执行中有两个问题还没有解决,一是小区业主支付物业管理费以后,要求开具发票怎么办?业委会肯定是不能开发票的,如果物业公司开了发票,在法律上就是经营收入,就要缴税,所以这是非常大的挑战。第二,以前都是业主委托物业公司与银行签订代收代扣的协议,如果发生了变化,将来业主要和业委会、银行签订新的协议,这个工作量是非常大的。是否能得到所有业主们的支持?这还需要我们来观察。”

无论如何,南天一花园的改革已经上路,是否成功将交由实践来检验。

[链接观点]

深圳市人大代表杨勤:

我很支持南天一花园这次的创新,这说明智慧在民间,敢于做微创新,再到创新,一步步走,就能推动社会进步。

有人提到,目前法律没有相关的规定,南天一花园这些创新可能会遇到问题。但是我们要知道,法律是人定的,法律是可以改的,首先法律要合情合理,与时俱进,要和时代发展脉搏相吻合。也就是说,如果南天一花园的实践证明,这样是可行的,是有效果的,可以推动业主自治、物业管理发展的,那么法律为什么不可以修改?业主们应该通过实践来推动立法,立法者也要追求司法效果和社会效果的有机统—。

当然,南天一花园这些创新的做法到底能不能复制,还得看他们实际运作得如何。

中国人民大学经济学院教授方竹兰:

回归业主大会收费,首先是业主财产的所有权的回归,物业费是业主自己的财产,物业只有使用权,业主大会收费是将财产权自我掌控,天经地义。产权中分所有权、占有权、使用权、转让权、收益权等。所有权是业主的,回归很正确。

其次,税权是公共财产权的让渡,物业费是市场主体之间的行为,不是政府代理行为,物业费不用交税。只有物业企业的自身经营行为需要交税。

再者,南天一花园社区的行为有样本意义,因为现在业主财产权被侵害、被挪用非常普遍。如何回归业主财产权是社区治理体制改革中的根本问题。

业主大会同时需要制定公开透明的运行机制,使每一个业主对于业主委员会的账目有监控的权利。

北京社区治理专家陈凤山:

这次南天一花园引发争议的,与以前稍有不同的是,把惯常的业委会收取物业费改为业主大会收费——在现有的制度环境下,无论是业主大会收费,还是业主委员会收费,其实本质上没有区别——其实质都是实现了物业服务合同的甲方收费。但这对于一些物业行业立场的物业人士和法律人士来说,却是绝对大逆不道的——业主大会也好,业主委员会也罢,凭什么收费!你有发票吗?你有主管部门吗?你是法人组织吗?你有抗风险能力吗?还有,你有法定权利吗?

在我看来,这些问题都不是问题。其一,发票,税务局可以代开;其二,住建部门究竟是不是业主委员会/业主大会的行业主管部门,虽说不甚清楚、尚存争议,但业委会的日常监督职责,是明确的;其三,没有法律规定,只有法人组织才能收费;其四,从抗风险能力看,业主委员会或业主大会远远高于物业公司。一线城市的房价基本都在几万元一平米,业委会委员的房产价值之和大约可以与小区物业费年收费额相当了。而除去个别大型的物业公司,有多少物业公司的注册资金达到几千万元?其五,《物权法》没有直接规定业主大会或业主委员会有收物业费的法定权利,但是却规定了业主有自行管理的权利。这也就意味着,业主可以自行归集物业费,而这也必然导出业主大会或业主委员会收费的权利。

之所以业主大会收费会引起这么大的争议,归根结底其原因还在于物业管理制度本身存在问题。前期物业管理阶段,业主组织缺位,由物业公司收费似乎是迫不得已;业主大会成立后,由于路径依赖的心理或缺乏责任担当,或者是配套制度不充分一比如业主组织没有发票、不能税务登记等等,导致依然让物业公司收取物业费。天长日久,物业公司似乎真的把收取物业费当作自己的天然使命了。殊不知,这其实是先天不足的物业管理制度所伴生的制度病。甚至,曾有律师著文痛斥物业公司收物业费是物业管理困境的“罪魁祸首”。

业主大会或业主委员会收物业费,究竟好处何在呢?简单而言,让业主大会或业主委员会收取物业费,可以理顺物业服务市场的甲方乙方关系;同时,合同甲方可以彻底掌控物业费的管理和使用,避免物业公司将物业费作为“无息贷款”,用于物业服务之外的业务。