安置策略范文（精选12篇）
安置策略 第1篇
如果说城市的外延扩张是城市建设和发展的第一次腾飞, 那么在建设资源节约、环境友好型社会新的历史条件下, 进行“三旧”改造、内涵式提质则是实现城市建设与发展第二次腾飞的重要途径, 是城市发展的必然历程。因此, 全力推进“三旧”改造, 积极探索存量建设用地二次开发利用的可行之路, 已成为广东省挖掘用地潜力、拓展发展空间、优化城市结构、促进一体化建设的必然选择。
作为“三旧”改造中必不可少的关键环节, 拆迁补偿安置是“三旧”改造的先行工作。在“三旧”改造的全面推进过程中, 拆迁补偿安置的系列政策、措施和方法在保障被拆迁人权益和推进拆迁进度方面都做出了积极地探索, 从根本上改变了“拆迁难”和“野蛮拆迁”的状况, 促进了“三旧”改造质量和效率的提升。但是, 在拆迁补偿安置过程中仍然存在许多比较突出的问题, 主要表现在拆迁补偿安置相关法规尚不健全、拆迁补偿标准难确定、拆迁成本不断攀升、违法抢建、拆迁产权问题等几个方面。在通过充分调研和分析后, 笔者从政策现状、问题分析和策略引导三个层面来进行“三旧”改造过程中拆迁补偿安置问题的探索研究。
二、以社会和谐的改造策略引导拆迁改造
与时俱进, 寻求合理的空间布局和可持续发展, 努力改善城市人居环境, 实现产业结构优化升级转变, 这是进行“三旧”改造探索的严峻课题。如何在平衡中寻求突破, 在和谐中实现嬗变, 是每个城市的管理者都必须面对和思考的问题。而拆迁补偿安置是“三旧”改造中最敏感、最复杂的“人心”工程。因此, 在改造过程中必须坚持“依法拆迁”和“以人为本”相结合搞拆迁, 坚持和谐均衡的基本原则, 推广民意咨询充分、拆迁赔偿合理、申诉机制公开透明的“阳光拆迁”、“和谐拆迁”。
和谐拆迁策略主要体现在以下四个方面。
(一) 决策———民主科学
科学决策是做好工作的基本前提。要扎实地做好前期调研工作, 有针对性地解决项目拆迁中的一些重大问题。以被拆迁人为对象, 认真开展调查摸底工作。在摸底调查的基础上依法、科学、合理地制定切合实际情况、利于被拆迁人的拆迁安置方案。
(二) 理念———以人为本
以科学发展观为指导, 本着保障人民利益不受损、惠及于民的工作思路, 始终注重将民意作为决策基础和依据, 始终注重将民利最大化作为利益分配平衡基点, 始终注重在操作环节设计上突显民生优先取向。
(三) 程序———阳光拆迁
在拆迁过程中, 强调拆迁人的法制约束, 依法文明拆迁, 杜绝高压政策和野蛮行为, 确保每个步骤都按照法定程序严格实施, 做到公平、公开、公正。稳中求进, 不到万不得已, 尽量不采取强制拆除, 同时要在建立群众情绪疏导机制之上坚持法治。
(四) 补偿———公平合理
补偿方案要充分体现对《物权法》规定的私有财产的尊重和保护, 让群众眼前不吃亏, 长远受大益。统一政策不放松, 切实把好政策执行关, 坚决杜绝早拆早吃亏、“钉子户”占便宜的现象。
三、建立拆迁补偿安置的原则和标准推进改造进度
(一) 政策现状与问题分析
新的宪法修正案仅仅规定, 国家征收公民私有财产的应当给予补偿, 但对补偿本身没有明确界定, 对补偿原则更是只字未提。从《物权法》到相关法律、法规、规章及其他规范性文件, 对拆迁补偿的原则均做了回避。总的来说, 现行拆迁领域内有关补偿安置的规定显得较为简略, 都未确立一个普遍使用的补偿原则与标准。
补偿原则上应以恢复被拆迁人被拆迁之前的生产、生活状态为标准, 消除拆迁队权利人的影响, 这样才能对被拆迁人的利益提供有效的保护。
虽然宪法修正案对补偿做了原则性的规定, 但对补偿本身没有明确界定, 而且在拆迁配套法律法规中也没有做出具体的规定, 缺少操作标准。
“三旧”改造拆迁补偿标准是被拆迁人最为关注的内容, “三旧”改造的项目和地块很多, 不同区域的改造对象由于区位、采光等各种因素不一样, 价值也不一样, 所以很难拿出一个统一的补偿标准。但在推进“三旧”改造的过程中, 必须承认历史现实, 对地上已建建筑物进行补偿, 因此“三旧”改造项目除了要考虑技术因素外, 还必须考虑拆迁补偿成本等经济因素, 或以房地产市场评估价格确定, 由有资质的房地产公司的专业房地产评估师进行评估。但改造对象的评估体系和补偿标准仍存在很大的问题, 处理不当, 对于社会稳定和民族团结形成潜在的隐患, 建立相应的评估体系或者方法迫在眉睫。
(二) 策略引导
补偿安置方案要做到以下几个方面:一是补偿安置制度要以社会保障为主, 将被改造对象的社会保障的费用计入安置补偿的成本中来, 切实地解决被改造对象的后顾之忧;二是补偿方式除了货币补偿以外, 还需要配套的养老、医疗、失业救济、子女上学等方方面面的社会保障的政策, 解决被改造村民长远的安生立命之所需;三是适当提高拆迁安置补偿标准, 切实地解决被改造对象社会保障经费不充足的问题;四是拆迁补偿应该能够反映土地价格与劳动力实际损失的费用, 从而使被改造对象能够获得部分土地的成本价与出让价之间的增值利益;五是明确拆迁补偿费用中的那些土地补偿费用的标准, 切实地维护土地所有权者的合法权益;六是改变那种将安置补偿费用直接发放给改造区村民的支付方式, 而是将安置的补助费用纳入劳动社会保障部门建立的安置专用账户, 将其纳入到失业救济与社会保障之中来, 为被改造对象建立健全稳定地社会保障体系, 从而维护社会稳定。
同时, 标准一旦制定, 坚持“三个一致”的标准进行补偿执行。一是补偿标准一致, 即严格按政府的相关政策法规对被拆迁户做出补偿安置, 同时坚持统一的补偿标准进行补偿;二是前后补偿一致, 即“一把尺子量到底”、“绝不让第一个签协议的少得一分, 也绝不让最后一个签协议的多占一毫”;三是同类型房屋补偿一致, 即拆多大面积的房子就在此项目中补偿给市民多大面积的房子, 或者以补偿同样的价格卖给市民被拆的同等面积房屋。通过“三个一致”和阳光操作, 让市民享受平等待遇, 避免拆迁户持观望等待态度, 将房屋“待价而沽”, 促使其加入“先走先得益”的行列, 从而加快改造步伐。
四、完善合理补偿机制切实保障拆迁户权益
(一) 政策现状与问题分析
《物权法》在第四十二条对征收土地过程中补偿机制 (包括补偿费用、社会保障费用、保障居住条件等各方面) 做出了明确规定。同时, 《城市房屋拆迁管理条例》也对我国城市房屋拆迁过程中的补偿范围进行了明确规定, 其补偿的范围包括房屋所有权、附属物所有权及未超过批准期限的临时建筑。可以看出, 在现行的法律条文的规定中, 只是对有形的资产权利进行了补偿界定, 但是对于被征收土地、被拆除房屋占有范围内的预期收益及无形利益却不予补偿, 即被征收土地的发展权益和被拆迁房屋的无形资产利益得不到补偿。以城市房屋拆迁为例, 在被拆迁人当中有不少人生活贫困, 如果选择货币补偿, 他们得到的货币补偿金不足以购买原来房屋所在地附近的房子, 只得另觅住所。通常城市房屋拆迁都是在城市基础设施建设比较完善的区域, 另觅住所就可能在工作、生活等各方面都带来极大不便等, 而被征收土地的发展权益和被拆迁人的预期收益及无形利益没有补偿, 这也是被拆迁人对拆迁产生抵触情绪的一个重要原因, 以至于拆迁纠纷愈演愈烈。
(二) 策略引导
在拆迁过程各方利益博弈中, 被拆迁人总是处于弱势, 其利益保护问题直接关系到社会稳定大局, 为作为弱势群体的被拆迁人提供多渠道多形式的救济机制, 有利于将公众的利益诉求纳入到制度化、规范化、法制化的轨道上来。
一是完善对行政补偿的救济制度, 包括自下而上和自上而下两个过程。目前, 自下而上的过程比较完善, 都有相应的制度作为支撑, 主要体现在一旦被拆迁方的权利受到侵犯, 都会对政府提出相应的复议或者诉讼。目前, 问题比较多的是自上而下的过程, 即政府在行政补偿方面的执行不到位, 造成被拆迁方得不到相应的补偿。因此, 应该从法律上明确规定政府应该如何保证实现对被拆迁方的救济。
二是为被拆迁人提供必要的法律援助。被拆迁人中, 大多是中低收入家庭, 属于社会弱势群体, 当合法权益受到侵犯时, 他们没有足够的能力支付因寻求行政救济所需的成本 (包括时间、经费、必要的法律知识等) , 建议成立专门保护失地农民利益的法律机构或社会组织, 为他们提供法律咨询及法律援助。
五、尊重历史依法推进拆迁
(一) 政策现状和问题分析
《城市房屋拆迁管理条例》中第二十条明确规定, “拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑, 不予补偿”。虽然《条例》已明确了对违章建筑的处置方式, 但是在实践操作过程中, 为了推进改造速度, 对于违章建筑都给予一定的赔偿。以广州市猎德城中村改造为例, 在改造过程中, 为了推动改造能够顺利进行, 市政府做了让步, 对于违章建筑也给予一定的赔偿, 而且赔偿标准高达每平方米1000元。这种做法的负面效应是显然的, 容易造成改造前期由于经济利益的驱动, 出现大量劣质的旨在获得赔偿材料损失费的抢建风潮, 阻碍改造工作的进程。但是, 如若不赔, 则很难体现以人为本, 构建和谐社会的主旋律, 可能出现更多的反对声音和“钉子户”。为了避免出现诸如此类的事情发生, 本研究认为违章建筑赔偿应注意区别对待, 应根据违章建筑的质量、面积、年限分别制定赔偿标准, 如对恶意抢建的则坚决不予赔偿。
(二) 策略引导
1. 尊重历史, 坚持实事求是解决问题
城市化是一个渐进的过程, 因为城市更新发展才需要“三旧”改造和拆迁。现在的城市规划基本是在现有建筑物已经形成的情况下进行的。可以说产权人是被动拆迁, 其合法利益理应得到保护。在宅基地上建生产经营用房有其历史背景, 鼓励发展经济, 大搞三产服务业, 服务城市市民, 这些做法在一定的历史阶段为城市化做出了贡献, 如果用现在的政策和要求去处理历史形成的问题, 这与实事求是的原则是相悖的。
2. 恶意抢建的坚决不予赔偿
对拆迁通告发布前事实存在的无照房屋, 依据相关法规制定统一认定标准, 并由执法部门组织加强巡查, 尽量地防止抢建行为的发生。对认定为违法的房屋, 特别是恶意抢建的, 由政府组织一律拆除, 坚决不予补偿。
摘要：在“三旧”改造的全面推进过程中, 拆迁补偿安置的系列政策、措施和方法在保障被拆迁人权益和推进拆迁进度方面都做出了积极的探索。文章从政策现状、问题分析和策略引导三个层面来进行“三旧”改造过程中拆迁补偿安置问题的探索研究。
一、退役士兵安置及安置金问题 第2篇
（1-35）
1.退役士兵安置主要依据的法律法规有哪些？
答：主要有《中华人民共和国兵役法》、《退役士兵安置条例》等。.2.退役士兵包含哪些对象？
答：包含依据《中国人民解放军现役士兵服役条例》规定的退出现役的义务兵和士官：
（1）义务兵服现役期满未被选取为士官的；
（2）士官服现役满本级规定最高年限未被选取为高一级士官的，在本级服现役期限内因岗位编制限制不能继续服现役的；
（3）服现役满30年需要退出现役的或者年满55周岁的；
（4）因战、因公、因病致残被评定残疾等级后，不能坚持正常工作的；
（5）患病医疗期满或者医疗终结，经军队医院证明和军级以上单位卫生部门审核确认，不适宜继续服现役的；（6）因军队编制调整需要退出现役的；（7）因国家建设需要退出现役的；
（8）士兵家庭成员遇有重大疾病、遭受重大灾难等变故，确需本人维持家庭正常生活，经士兵家庭所在地的县级人民政府退役士兵安置工作主管部门证明，经师（旅）级以上单位司令机关批准退出现役的；（9）其他原因不适宜继续服现役，经师（旅）级以上单位司令机关批准退出现役的。
3.国家采取哪些方式安置退役士兵？
答：国家采取自主就业、安排工作、退休、供养以及继续完成学业等多种方式妥善安置退役士兵。
4.退役士兵报考公务员、应聘事业单位职位的，在军队服现役经历能否视为基层工作经历？
答：能。
5.退役士兵安置由哪个部门负责？
答:《退役士兵安置条例》规定，国务院退役士兵安置工作主管部门负责全国的退役士兵安置工作。县级以上地方人民政府退役士兵安置工作主管部门负责本行政区域的退役士兵安置工作。人民政府有关部门和军队有关部门应当在各自职责范围内做好退役士兵安置工作。
目前，负责退役士兵安置工作的主管部门是各级民政部门。
6.退役士兵安置地是如何规定的？
答：一般情况下，退役士兵安置地为退役士兵入伍时的户口所在地，符合规定条件的，也可以易地安置。入伍时是普通高等学校在校学生的退役士兵，如果退出现役后不复学，其安置地为入学前的户口所在地。
7.退役士兵符合哪些条件可以易地安置？
答: 退役士兵有下列情形之一的，可以易地安置：
（1）服现役期间父母户口所在地变更的，可以在父母现户口所在地安置；
（2）符合军队有关现役士兵结婚规定且结婚满2年的，可以在配偶或者配偶父母户口所在地安置；
（3）因其他特殊情况，由部队师（旅）级单位出具证明，经省级以上人民政府退役士兵安置工作主管部门批准易地安置的。
8.在部队驻地找对象结婚的退役士兵可以随配偶易地安置吗？
答：按规定符合在部队驻地找对象结婚的中级士官、年龄超过28周岁的男士官或者年龄超过26周岁的女士官以及烈士子女、孤儿或者因战、因公、因病致残的士官，结婚满2年的，可以在配偶或者配偶父母户口所在地安置。
9.易地安置的退役士兵在安置上有什么变化？
答：没有变化。与安置地退役士兵享受同等安置待遇。
10.退役士兵易地安置还有哪些特殊规定？
答：《退役士兵安置条例》第12条规定，退役士兵有下列情形之一的，根据本人申请，可以由省级以上人民政府退役士兵安置工作主管部门按照有利于退役士兵生活的原则确定其安置地：
（1）因战致残的；（2）服现役期间平时荣获二等功以上奖励或者战时荣获三等功以上奖励的；
（3）是烈士子女的；
（4）父母双亡的。
11.自主就业的退役士兵是否可以不回安置地报到？
答：不可以。《退役士兵安置条例》第13条规定，自主就业的退役士兵应当自被批准退出现役之日起30日内，持退出现役证件、介绍信到安置地县级人民政府退役士兵安置工作主管部门报到。
12.安排工作的退役士兵怎样到地方报到？
答：安排工作的退役士兵应当在规定时间，持接收安置通知书、退出现役证件和介绍信到规定的安置地人民政府退役士兵安置工作主管部门报到。
13.退役士兵的档案如何移交管理？
答：退役士兵所在部队应当按照国家档案管理的有关规定，在士兵退役时将其档案及时移交安置地县级以上人民政府退役士兵安置工作主管部门。自主就业和安排工作的退役士兵的档案，由安置地退役士兵安置工作主管部门按照国家档案管理有关规定办理。退休、供养的退役士兵的档案，由安置地退役士兵安置工作主管部门移交服务管理单位。
14.退役士兵发生与服役有关的问题由谁负责？
答：由退役士兵原部队负责处理。
15.退役士兵发生与安置有关的问题由谁负责？
答：由安置地人民政府负责处理。
16.退役士兵超过多长时间不报到视为放弃安置待遇？
答：《退役士兵安置条例》第17条规定，退役士兵无正当理由不按照规定时间报到超过30天的，视为放弃安置待遇。
17.哪些退役士兵应当自主就业安置？
答：不符合由政府安排工作条件的退役义务兵和服役不满12年士官。
18.自主就业退役士兵享受哪些待遇？
答：自主就业的退役士兵享受一次性退役金、免费教育培训、就业优惠政策等待遇。
19.退役金标准是怎样确定的？
答：退役金标准是根据国民经济发展水平、全国职工年平均工资收入和军人职业特殊性等因素确定，并适时调整。
20.2011年退役金标准是多少？
答：士兵服现役每满一年，发给4500元。
21.退役金数额如何计算？
答：退役金根据退役金标准和退役士兵服现役年限计发：退役金数额=退役金标准×服现役年限。
22.服现役年限如何计算？
答：服现役年限从批准入伍之日起算，到下达退役命令之日止。服现役年限按周年计算后，剩余月数不满6个月的按照半年计算，超过6个月不满1年的按照1年计算。
23.退役金与服役表现挂钩吗？
答：挂钩。《退役士兵安置条例》第20条规定，获得荣誉称号或者立功的退役士兵，由部队按照下列比例增发一次性退役金：
（1）获得中央军事委员会、军队军区级单位授予荣誉称号，或者荣获一等功的，增发15%；
（2）荣获二等功的，增发10%；
（3）荣获三等功的，增发5%。
24.多次获得荣誉称号或者立功的退役士兵，能否累计增发退役金？
答：不能。应按照其中最高等级奖励的增发比例增发退役金。
25.退役士兵领取的退役金需要缴纳个人所得税吗？
答：不需要。
26.退役士兵领取退役金后，地方政府还有补助吗？
答：《退役士兵安置条例》第19条规定，地方政府可以根据当地实际情况给予经济补助。
27.退役金如何发放？
答：按照《退役士兵安置条例》和国家财政部、总参谋部、总后勤部《自主就业退役士兵一次性退役金发放管理办法（试行）》有关规定，退役金由中央财政专项安排，军队委托国有商业银行，直接拨付到退役士兵的退役金专用卡，退役士兵到安置地县级以上人民政府退役士兵安置工作主管部门报到后方可领取。
28.为什么采取先到地方安置部门报到再领取退役金的方式发放？
答：主要是为了促使退役士兵及时到安置部门报到，体现军队、地方安置部门的责任和退役士兵的权利义务，确保退役士兵个人资金的安全。
29.退役金专用卡如何办理？
答：首先由团（旅）级单位军务部门核定自主就业退役士兵的姓名、居民身份证号码、服役时间、立功受奖等情况，然后提供给本级财务部门统一到驻地农业银行办理，并在退役士兵离队前发放给本人签收。
30.退役金专用卡何时才能使用？
答：退役金专用卡只有激活后才能使用，此前只能查询卡内退役金数额。激活该卡的主要程序是：退役士兵先到地方安置部门报到，然后持地方安置部门开具的《落户介绍信》或退役后重新落户的户口簿、居民身份证和退役金专用卡，再到安置地的农业银行网点办理退役金支取。
31.退役金专用卡有哪些功能？
答：退役金专用卡为银联标准借记卡，专项用于退役金的发放。金融业务主要包括取现、转账支出、消费、挂失、销户功能，不开通存现、个人账户转账存入、换卡、短信动账通知、投资理财等功能，关闭网上银行、电话银行、手机银行等电子渠道签约功能。
32.退役金专用卡有哪些优惠？
答：免收工本费、挂失手续费和自开卡之日起1年的年费、小额账户管理费、发卡银行异地支取手续费。
33.对因病、执行特殊任务等原因推迟退役不能按规定时间到地方安置部门报到的士兵，如何办理退役金发放事宜？
答：可以按照《自主就业退役士兵一次性退役金发放管理办法（试行）》在退役时单独办理。34.对因发生意外事故、遭遇自然灾害等特殊原因退役士兵本人不能办理支取退役金手续的，如何支取退役金？
答：经人民政府和军队有关部门确认后，按照有关规定可以委托代理人支取退役金。
35.退役金专用卡遗失或损坏了怎么办？
安置策略 第3篇
摘 要 西安市现行的拆迁政策中的拆迁补偿办法执行的是:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。在拆迁安置时以被拆迁房屋的使用面积作为“拆一还一”和“拆一安一”的计算基数,这样至少可以保证被拆迁人的原居住有效面积不变。
关键词 城市房屋拆迁 面积 安置补偿
西安市现行的拆迁政策中的拆迁补偿办法执行的是《城市房屋拆迁管理条例》的规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》中第三章《拆迁补偿与安置》中第二十三条的规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。”
具体拆迁操作中,实行房屋产权调换又分为“拆一还一”和“拆一安一”,其中拆一安一”一般是指是指在城市规划区内国有土地实施的房屋拆迁中,对于被拆迁人名下的证载房屋的建筑面积和拆迁人提供的安置房的建筑面积互找差价。例如,某甲是被拆迁人,其名下有证件齐全的砖混二层私有房一幢,建筑面积为100平方米,如果其选择的拆迁补偿的方式为房屋产权调换,则首先要计算出某甲的被拆迁房屋每平方米的市场价值,然后再补齐和100平方米安置房的差价(安置用房往往是高层单元式住宅,单位面积的市场价值要高于被拆迁房屋),对于安置房的建筑面积多出的被拆迁房屋的部分,往往采取的是一个优惠价格来补齐这一部分,但是对于要上套户型而增加的面积则往往要用安置房的市场价来计算。但通常情况下拆迁人为了拆迁的顺利进行,往往采取各种奖励政策,如在一定的面积范围内降低这部分的单位价格,并按照签订拆迁协议的早晚,给予被拆迁人以梯次的优惠,作为一种奖励来加快拆迁协议的签订。
“拆一还一”一般是指在城中村集体土地上的征地拆迁中,对于宅基地上所建的房屋,两层(有的拆迁项目规定是两层半,即第三层的面积计算一半,因开发商的政策而异)房屋的建筑面积给予置换同面积的安置房。超出有效面积或是上套户型的增加的面积多参照前面所说的国有土地之上的拆迁安置政策。
这两种补偿办法都的共同点就是以房屋建筑面积为计算基础。房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳臺、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成,其中套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。其中,只有使用面积才是真正的室内生活空间,也就是老百姓通常说的铺地砖的面积。现实中被拆迁房屋往往是自建的全产权私有房屋,不存在公摊面积,而拆迁人为被拆迁人提供的安置用房都是成套单元式住宅,无论是多层还是高层其公摊面积都远高于被拆迁房屋,安置房的得房率与被拆迁房屋的得房率差异很大。
仍以前例说明,某甲名下证件齐全的砖混二层私有房一幢,建筑面积为100平方米,无公摊面积,经有资质的测量部门测量后使用面积为80平方米,用来安置用房的成套单元住宅的使用面积是100平方米,其中公摊面积25平方米(这里选取高层住宅通常的公摊率平均约为25%),使用面积为68平方米(使用面积占套内建筑面积的比率通常为80%)。由此可见在拆迁安置中如果是用被拆迁房屋的建筑面积和安置用房的建筑面积进行互相计算,即便是按照拆一还一的政策,被拆迁人相同的面积一分钱不掏,却由于非成套住宅置换了成套单元式住宅,在分摊的共有建筑面积的影响下,导致安置用房的使用面积小于被拆迁房屋的使用面积。最终结果是被拆迁人的有效生存空间减少,遑论生活水平的提高。
笔者认为,城市房屋拆迁中住宅的补偿和安置不能简单一刀切的用“等价交换”的方法来计算。这是因为被拆迁的地段周边的大环境已经随着城市化进程演变成为成熟的经济、生活圈,之所以有拆迁改造的价值,由于待拆迁改造区域外的城市配套也已经相对成熟。举个例子,如果某乙为了方便子女上学而欲购买该学校附近的住宅(即所谓的学区房),如果是别人没有出售意图或已居住习惯的房屋,想用正常的市场价去买只会是有价无市,而欲达到目的除了在市场价之外加价别无他法。同理,对于拆迁人来说已是成熟地段的被拆迁区域也是这样。
在拆迁安置时以被拆迁房屋的使用面积作为“拆一还一”和“拆一安一”的计算基数,这样至少可以保证被拆迁人的原居住有效面积不变。例如在具体的拆迁估价中可以采取对于没有公摊的住宅在其证载建筑面积之外增及一定比例的公摊(如重庆市的拆迁补偿政策将此比例定为15%),这样一来被拆迁人由自建的房屋入住安置楼(现多为是高层住宅楼,带电梯和共用走道,公摊一般在25%)时居住有效面积并没有因拆迁而减少。
这样一来,被拆迁人的生存空间和生活条件才能得到真正的改善和提高,国家拆迁的目——“为改善城市居民居住条件”也就能在城市房屋拆迁中体现出来了,这也将很大程度上缓解拆迁当事双方的矛盾。
参考文献:
[1]李路艳.农民市民化:理论解释与研究进展.中南财经政法大学研究生学报.2007(03).
[2]王慧博.失地农民市民化的制约因素及对策.农业科技管理.2006(06).
国有企业改制所涉员工安置策略研究 第4篇
关键词：员工安置,改制,国有企业,经济补偿金
0 引言
国有企业在进行改革改制的过程中, 如果能对企业的员工进行妥善的安置, 不仅可以维护员工的切身利益, 还可以保障企业改革改制工作的顺利进行。
1 政策背景与研究意义
十八大报告对于深化国有企业改革明确了方向, 报告指出, 要毫不动摇地巩固和发展公有制经济, 推行公有制多种实现形式, 深化国有企业改革。国有企业改制的核心要点就是“保证在改制过程中国有资产不流失, 保证改制后员工队伍的稳定”。
员工安置是国有企业改制过程中最重要也是最复杂的问题, 只有员工安置方案通过员工大会或员工代表大会, 才能开展改制工作。本文将通过国有企业改制所涉员工安置的研究, 系统分析员工安置的难点, 为已陷入“改制深水区”的国有企业改制提供更多的思路和方法。
2 员工安置的实施步骤
在企业确定改制进程时, 需要着重对员工安置工作进行研究, 成立员工安置领导小组或工作小组, 开展员工安置的各项工作。一般来讲, 员工安置由以下5个步骤构成:
(1) 制定员工安置方案。企业需要进行员工安置时, 可从以下几个方面考虑:
首先, 确认安置对象无遗漏。企业进行员工安置时, 应重点考虑对在岗员工的安置、特殊劳动关系的安置以及相关劳务派遣员工的安置。正常情况下企业仅需要安置为员工缴纳社会保险的在岗员工即可, 但是由于国有企业的特殊性, 从员工稳定性考虑, 有些企业考虑历史情况的沿革等, 可能会给特殊劳动关系的人员和劳务派遣人员一定的补贴, 甚至需要对原企业的退休员工给一定的补贴。
对在岗员工的安置中, 还需考虑距退休3~5年以内的员工安置情况。根据《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》的第14条“对从原主体企业分流进入改制企业的富余人员, 应由原主体企业与其变更或解除劳动合同, 并由改制企业与其变更或重新签订三年以上期限的劳动合同。”因此, 可以认为距退休3年以内的员工确保不会因改制而失业, 如果他们也和其他距退休3年以外的人员一样享受按工作年限计算的经济补偿金, 会造成企业内部的不平衡。在实际操作中, 往往由这类人群提出申请, 即要求自愿解除劳动合同, 通过一定经济补贴的方式进行补偿。可以采用按一定的标准 (如最低工资、本人工资或市平均工资等) 计算至退休的方式, 妥善处理好这类人群的安置工作, 也不影响距退休3~5年以外的员工安置。对于特殊劳动关系及劳务派遣人员的安置考虑, 可以采用与整体的在岗员工安置相分离的方式, 避免相互间的比较, 企业强调从情分上安抚员工情绪, 并帮助困难员工度过可能的失业期。
其次, 确保补偿年限计算到位。根据劳动法和劳动合同法有关规定, 经济补偿按劳动者在本单位工作的年限, 每满1年支付1个月工资的标准向劳动者支付。月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前12个月的平均工资。但在实际的操作中, 由于涉及到员工安置成本的专项审计, 劳动合同解除的日期需要等到改制后企业交接才能确认, 故前期测算的数据和后期实际支付的补偿金存在一定的差别, 因此可以约定经济补偿年限增加1年, 或前12个月的平均工资上浮一定百分比等方式作为基准数, 确定安置成本。否则, 因员工安置成本需在改制挂牌前披露, 后期对经济补偿金的测算数和实际支付数核准的过程中, 容易造成改制企业对增加成本的异议。
第三, 把准经济补偿金的基准金额。经济补偿中的月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前12个月的平均工资。这里所涉及到的平均工资的概念, 根据国家统计局1号文《关于工资总额组成的规定》等有关规定, 工资总额包括6个部分:计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资, 不包括的范围为有关劳动保险和员工福利方面的费用、劳动保护的各种支出等。
在实际操作中, 员工往往希望得到更多的经济补偿金, 因此会要求将相关的各项福利列入计算的范围。企业需要做好明确的解释口径, 清晰界定各项费用, 以便得到员工的理解和支持。我们也可以通过界定是否货币化、是否通过报销的形式等做出统一的划分, 便于员工理解。
(2) 员工安置方案报员工代表大会 (或员工大会) 审议通过。根据《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》第20条规定:“企业的改制分流方案须经过改制企业员工代表大会讨论, 充分听取员工意见。其中涉及员工分流安置和用于安置员工的资产处置等有关事项, 要经员工代表大会审议通过;未经审议通过, 不得实施企业改制分流工作”。
在员工代表大会的组织过程中, 应遵循地方员工代表大会等相关条例, 如员工代表大会的召开方式、材料提交时间、通过状况等。
在具体的操作中, 应将员工安置方案与员工代表充分沟通, 获得支持。通过召开多次的安置方案沟通会、针对不同人群的不同诉求分别进行沟通等方式, 获得员工的最大理解与支持。待审议的员工安置方案应提前一周以通告形式向全体员工公布, 员工代表大会 (或员工大会) 审议通过后, 将审议通过的安置方案在员工代表大会 (或员工大会) 闭会后公布。
需要注意的细节是, 在安置方案提交员工代表大会 (或员工大会) 审议通过时的员工的范围可能和实际安置时点的员工范围不一致 (期间涉及员工退休、离职等原因) , 在安置方案的制定中应预先明确人员范围, 避免后续操作过程中出现在此期间退休的人员索要经济补偿等问题。
(3) 报政府相关部门审批。国资发改革[2006]131号提到“中央企业及其直接和间接投资的企业进行改制, 凡涉及员工分流安置的, 在实施改制前要将改制方案包括员工安置方案抄送改制企业所在地国有资产监管机构。”
改制企业可根据所在地区的政策法规及时上报相关改制方案及员工安置方案, 如有需要, 也应将员工安置方案向当地劳动行政部门报告。
(4) 安置金额测算并出具专项审计鉴证报告。出于对员工安置工作的真实性和规范性考虑, 往往会由国有产权持有单位请中介审计机构对员工安置费用进行专项的审计, 确保数据计算的精准性。同时, 也有助于加强员工对所安置方案实施的信任度, 确保安置工作的顺利进行。由于审计鉴证时点与实际员工安置时点不一致, 后续安置过程中的变化需予以及时的披露, 并视情况出具补充鉴证报告。
(5) 实施员工安置方案。在企业进行国有产权转让后, 需要就员工安置方案进行具体的操作。可以分以下几个步骤进行:
(1) 向全体员工发布《理顺劳动关系实施通知》;
(2) 按照《实施通知》的时间、要求和程序与员工签订相关协议, 并向符合条件的员工发放经济补偿金, 办理退工等相关手续;
(3) 改制企业与接收员工变更或重新签订劳动合同;在实际操作中, 原企业与员工终止劳动合同后, 为确保新企业与员工签订不少于3年的合同, 需要事先就劳动合同的内容等信息与新企业进行确认, 减少员工对新劳动合同变更的顾虑, 保障员工利益, 并在原合同解除后约定的时间内签订新合同;
(4) 协助未重新就业的员工办理档案移交手续;
(5) 改制企业到社会保险经办机构为重新签订劳动合同的员工及内退、协保人员办理社会保险的续接手续;
(6) 将有关提留的经费移交给当地社保机构或改制企业;
(7) 为离退休人员办理档案移交手续, 将其移交给当地社保机构等;
(8) 处理好与员工的债权、债务关系。
3 员工安置工作的实施保障
在改制过程中, 员工安置问题关系到企业、员工、社会各方面利益。做好员工安置工作除了应做到“工作指导有方、流程设计完善、细节考虑周全”外, 还应从以下3方面着手做好思想工作, 保障安置工作顺利进行:
(1) 重点稳定员工情绪。企业改制触动了员工现有的利益, 因此最容易造成员工的反对。要了解员工的根本思想动态, 对于员工迷惑的问题, 多做思想工作, 耐心指导员工。了解员工内部不同的思想态势, 分情况对不同的问题进行有针对性的工作。
(2) 鼓励积极分子发挥自身作用。广大员工中, 仍有一部分人能够清楚地了解问题, 应该鼓励这些人对周围的员工提供支持, 帮助周围的员工了解问题的严重性, 不能够盲目地听信别人的煽动。公司还应当加强员工相关法律常识的了解。
(3) 加强领导的权威性指导。待改制企业如因经营不善等原因, 导致企业领导在群众中无威信的, 公司应当请上级公司领导出面帮助和调节, 既加深了员工对改制相关事项的接受程度, 也慢慢提升公司领导的威信, 使事情得以解决。
只有通过各方努力, 员工安置问题才能得以顺利解决。员工不仅是企业中的积极因素, 更是整个社会中的关键因素。如果员工问题不能得到解决, 对于社会的稳定和治安都会造成不良的影响。因此, 要保障员工安置工作的顺利进行, 做好员工的思想工作至关重要。
参考文献
[1]中华人民共和国劳动和社会保障部.关于贯彻执行《中华人民共和国劳动法》若干问题的意见[R].北京:1995.
[2]国家经济贸易委员会办公厅.关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法[R].北京:2002.
[3]国家统计局.关于工资总额组成的规定[R].北京:2001.
[4]国务院办公室.关于规范国有企业改制工作的意见[R].北京:2003.
[5]国务院.企业国有资产监督管理暂行条例[R].北京:2003.
[6]国务院国有资产监督管理委员会.关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知[R].北京:2006.
[7]国务院国有资产监督管理委员会.关于规范国有企业改制工作意见的通知[R].北京:2004.
安置策略 第5篇
2013军转：军转干部安置新模式破解安置难题
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云南省积极重视军转安置工作，近年来，在省委、省政府和省军区共同领导下，军转安置逐步走出了改革的步伐，探索军转安置工作的新路子。同时，云南省连续18年在全国率先完成安置任务，军转安置“云南模式”也获得了国务院的认同。
云南省军转安置工作采取预留空位、先进后出的办法接收安置军转干部，建立增加机构编制与接收安置军转干部挂钩制度，强化落实安置计划的政策保障。各级各地落实安置计划不打折扣，落实安置政策不搞变通，完成安置任务不讲条件。各级军转安置部门严密组织，确保安置计划的落实。去年，全省圆满完成了1107名军转干部安置任务，安置到行政机关和参公事业单位占安置总数的93.3%，153名团职军转干部以带编制带非领导职数的方式得到重点安置，48名功臣模范、长期在边远艰苦地区和特殊岗位工作的军转干部得到照顾安置，实现连续18年在全国率先完成安置任务。
我省军转安置部门不断改革创新，着力在完善社会保障、做好管理服务、促进就业创业、抓好整体稳定上下功夫，连续10年推动实施自主择业安置方式，取得明显效果。各地通过开展管理服务工作培训、建立网络管理制度、编印自主择业手册和文件汇编、加大宣传力度等措施，有效提升了自主择业安置管理服务水平。去年，全省发放退役金近2.2亿元，重点兑现了3956名自主择业军转干部2009年7月至2012年4月自主择业生活补贴近亿元，确保了自主择业军转干部各项待遇的落实。全省去年接收自主择业军转干部356人，80%的自主择业军转干部实现了不同形式的就业、创业。10年来，全省累计接收自主择业军转干部3994人。
全省各地积极落实企业军转解困政策，确保了企业军转工作顺利展开。建立了解困补助动态调整机制，提高了补助标准，在岗、内退、下岗和退休企业军转干部月补助标准分别增加了265元、225元、540元和558元；通过面对面地宣传政策、沟通思想、交流感情，把党和政府的关怀送到企业军转干部的心中，保持了企业军转干部整体稳定。
规避安置房买卖风险 第6篇
随着回迁安置房竣工验收，一批回迁房逐步上市交易，一系列问题随之产生。一方面回迁房有着新建商品房无可比拟的地理和价格优势，另一方面因为回迁房出卖人暂时不能取得房屋所有权证书，使得买受人在购买该类房产的过程中存在一定的风险。
存不确定因素
回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。
本文所指的回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。
只要是房屋出卖人
有《拆迁协议》和回迁证，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得房地产证之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。
回迁房在取得房产证后与商品房的交易相同，并不需要交纳土地出让金。只要该房屋取得国家正式的房产证，其性质与商品房相同，可以进行正常的上市交易。而已经在相关部门办理过户之后，取得新的房产证，则说明此房的产权已经转移给买方，过户后为产权人全私产房屋。以后再次交易时也没有特别的限制，同一般有证二手房交易相同。
回迁安置房虽然参照经济适用房的管理，但是时间上却并不受时间的限制，可以上市交易（经适房购买满５年才可上市交易）。但是我们应该注意到回迁安置房的买卖是存在风险的。
买卖细节要注意
回迁安置房一般在一定时期内无法办理产权证，交易都是采用预约销售的方式。产权证没有办理下来之时，房子的所有权并未产生转移，卖房者只受到房屋买卖合同的约束，一旦出现卖房者无法履行合同、转移房屋所有权给买主的情况，买主购买安置房的意愿就会落空。因此，购买回迁安置房一般需要考察卖房者的家庭成员情况、卖房者本人的经济情况，否则，容易起纠纷。
小心一房数卖
回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人一房数卖留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。
出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。
约定房产过户和交房时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。
签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定交纳首付之日即为交房时间。
要求卖方配偶签名
实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产。一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：一是若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生诉讼纠纷；二是若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
如购房者执意购买未取得房产证的回迁房（商品房），因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大限度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
编辑／王翠萍
安置策略 第7篇
苏北, 可以理解为江苏北部的简称。广义的苏北指江苏省长江以北的所有地区;狭义的苏北在今天指 (政府的官方定义) 包括江苏徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁5个省辖市。该5大城市冬季最低温度平均为1.4~2.1℃, 持续时间平均为90~100天, 夏季最高温度平均在26.5~27.1℃, 持续时间为40~50天, 年平均降雨量, 风力也很接近, 除连云港是海洋气候影响外, 其他地区差别不大。因此, 本文认为苏北各市可以采用统一标准建设节能建筑。
另外, 农村与城市建筑节能工作有很大区别, 故要从农村自身特点出发来研究。在此背景下, 笔者通过发放问卷、入户调研、现场测试得到了苏北淮安“向阳人家”农村安置小区的规划与建筑现状及其能耗数据。该研究根据目前苏北既有农村拆迁安置小区规划建筑现状及能耗情况进行分析, 从而提出建筑节能改造及设计建议。
1、苏北农村拆迁安置小区节能现状及其存在的问题
随着我国农业经济的发展, 农村的能源消耗也越来越大, 而目前我国农村能源利用率又非常低, 因此, 迫切需要在农村倡导住宅节能。而在“城市化”这一既具破坏性, 又富创造性的破与立的进程中, 创建安置小区也为我们节能措施的实施创造了可能性。
但是, 就当前而言, 农村拆迁安置小区的规划建筑设计还没有成为一个单独的研究项目, 一般只是简单地搬用了城市住宅小区的模式。小区住宅外墙、屋面和门窗等仍采用常规做法, 房屋围护结构保温性能差, 外墙和屋面传热系数大大超出建筑节能设计标准的限值, 致使采暖能耗浪费严重。另外, 农村拆迁安置小区节能改造盲目追求城市模式, 造成全社会建筑能耗增长过快。农村安置小区规划建筑设计盲目追求城市模式, 将引发能源危机。
1.1 现状调研分析数据
为了能够真实的了解目前苏北农村拆迁安置小区建筑的能耗状况, 分析产生该现象的原因, 并提出安置小区在规划建筑设计上节能的对策, 为相关部门和单位提供节能设计依据, 笔者组织相关研究人员于2010年8月对淮安“向阳人家”农村安置小区进行了实地调研并对该小区居民进行了问卷调查。调查对象包括已搬进安置小区的170户农村居民。此次调查主要从居民对小区环境的心理主观感受、主要建筑构造做法及能耗状况着手, 共分4个部分:室内热环境情况、能源使用情况、建筑围护结构构造做法、建筑户型平面及立面形式。
(1) 建筑室内热环境是人们设计建造建筑物所追求的最终目标。通过研究热舒适问题, 采取合理、有效的技术措施, 可达到改善建筑热环境, 满足人们热舒适的要求。热舒适是指人对可以接受的外部条件的主观感受, 在调查中我们主要对以下热环境评价因素做了满意度调查 (见表1) :
从表1可以看出, 被调查住户对住宅室内自然通风及满意率较高, 分别达到92.8%, 主要是由于该拆迁安置小区以较大户型为主, 基本全部做到南北通透, 合理组织穿堂风, 这样夏季就可以充分利用南北窗户直接进行自然通风。
由于苏北地区冬季气候寒冷, 自然室温是不能够满足舒适度要求的, 而大多数住户仅采用暖风扇、火炉 (在一层车库中使用) 等室内取暖方式。但是在调研中了解到, 只有最靠近火炉的位置室温才能勉强升高直至18℃, 而其他部分基本都不能达到GB50176-93《民用建筑热工设计规范》要求的最低水平。这说明农民目前的采暖设施需要改进, 火炉作为采暖设施最大的特点是供热不均匀, 耗煤量大、污染严重及安全性差。
对夏季自然室温的满意率为55.5%, 调查中发现, 几乎所有住户采用的夏季降温方式都是自然通风, 电风扇通风, 只有个别住户 (集中在顶楼及有西晒住户) 在最热的天气时, 必须借助空调辅助降温。
(2) 主要取暖设备和降温设备, 根据调查情况, 统计结果 (见表2) 。
(3) 声、光环境满意度调查结果统计 (见表3) 。
调查中发现, 随着生活水平的不断提高, 人们对居住环境的要求也越来越高, 主要表现在要求较大的开窗、较高的层高等。住户并没有考虑到, 这样做虽然可以获得更好的室内光环境、开阔视野、增强建筑立面效果, 但同时也增加了建筑物冬季采暖和夏季降温能耗。这主要体现在很多安置户型在主卧及客厅中都设置了落地门窗与阳台相连, 南面开门窗比例过大是造成室内热量损失的一大原因。
(4) 安置住宅主要围护结构热工性能调查分析:
经过调研及计算, 本小区住宅体型系数0.29<0.32, 符合热工要求, 总窗墙比为0.291>0.23, 不符合热工要求。其中, 南向及北向窗墙比均大于指标, 这在我们以后的设计中应引起重视。外墙屋面传热阻偏小, 需加保温设计, 室外门窗遮阳率不达标, 屋面外墙四周均没有保温设计。
2 苏北农村安置住宅规划建筑设计建议
2.1 注意总体规划
从设计的角度, 建筑节能不仅是要做好围护结构的保温设计, 而是应该从规划方案设计入手, 在此阶段就应处理好建筑布局、朝向、日照、通风、围护结构材料选型、立面造型、色彩风格与节能的关系。好的规划方案可以在无形中节能, 是最经济、成本最低廉的设计手段。因此, 要总体把握节能, 多采用条式建筑, 南北向布局, 使建筑物主要立面能夏季“迎”风, 冬季“避”风, 以减少空调和采暖的能耗。另外, 保证冬季日照不小于1.2h的住宅间距, 绿化率大于35%, 除住宅楼间设置绿地外, 另设有中心绿地, 降低容积率。
苏北地区寒暑变化显著, 四季分明, 夏季主导风向多为东南风偏东, 冬季寒流主要受西伯利亚冷空气的影响, 以西北风为主。故在建筑规划中为了节能, 应封闭西北向, 合理选择封闭或半封闭周边式布局的开口方向和位置。另外, 在调研中发现, 村民虽然搬进安置小区, 但仍然习惯自给自足的生活方式, 喜欢在宅前屋后开辟一小块绿地进行种植。笔者认为在农村安置小区中设置适当的“可耕绿地”是客观条件所允许的 (很多拆迁安置小区周边待开发土地为安置小区“可耕绿地”的开辟创造了可能性) 。如该苏北农村安置小区总体规划, 既形成了挡冬季主导风向的半封闭周边式布局又结合了农民的情感和生活需要, 布局如图1。
2.2 控制建筑朝向及体型系数
住宅的朝向对其采光、自然通风有很大影响。因此, 住宅在“最佳朝向”的选择上应依据地理条件与气候条件等进行。南北向的住宅排列方式可以保证住宅获得充足的日照, 住宅平面设计要考虑夏天遮阳、隔热, 冬天形成日光保温。在满足功能要求的前提下, 进行热环境的合理分区。
目前, 苏北农村拆迁小区建筑平面所普遍采用的是长条形、长方形, 绝少部分采用点式。其实, 我们在满足建筑平面功能、立面造型的基础上, 应适当控制建筑体型系数。少用点式住宅。条式建筑通常控制在0.3—0.35以下。建筑增加坡屋顶和半地下储藏室对整体保温是有利的。虽然增加少许投资, 但带来的却是总建筑面积 (经济效益) 的增加。另外, 经调研采访所知, 农村老人相比城市老年人更加习惯和渴望交流, 对一层住宅情有独钟, 所以笔者也提出了将一层全部设计为老年人公寓的设计思想, 可将农户每家的储藏室 (农具等) 设为半地下, 这样我们的小区不仅是结合使用对象的生活习惯而设计, 还减少了屋顶和首层住户的热损耗。
2.3 住宅窗户节能设计
进行建筑单体设计时, 门窗应注意南北向区别, 适当加大南窗面积, 有利于冬季日照, 可以通过窗口获得太阳辐射热, 但通过软件分析, 在无遮阳措施和通风情况下, 南向窗墙面积比越大, 建筑能耗越高, 增大南向窗墙比需采取有效的遮阳措施和提高窗户的保温性能。北向窗墙面积比越大建筑能耗越高, 但是窗墙面积比过小, 也会影响采光和通风。在具体设计时, 窗墙面积比可参考下表4:
另外, 根据《苏北地区常用窗的热工性能表》, 并且通过分析对比, 塑钢Low-E中空玻璃窗是节能效果比较好且相对经济的节能窗, 比较适用于低、多层住宅以及既有建筑窗户节能的改造。
2.4 外墙节能设计
通过外墙散失的热量占到整个围护结构总能耗的25%~28%, 其材料的选取和性能对整个空间热环境有重大影响。在建筑设计时应控制墙体的传热系数, 采用保温性能好的砌体或保温砂浆。苏北农村墙体常见的保温材料有:聚乙烯保温砂浆、膨胀珍珠岩保温砂浆, 利用秸秆、稻草加工的轻质墙板等, 这些材料价格相对便宜, 性能也能满足要求。另外, 我们应该采用水泥砂浆来保护保温层, 外墙外表面喷涂浅色涂料或者黏贴白色建筑陶瓷, 来降低太阳辐射吸收系数。
我们所调研的安置小区并没有做外墙外保温, 这和我们前面所做的民意满意度调查是相吻合的。在最炎热的天气, 西晒住户的舒适性最差。在这边, 笔者给出了苏北地区常用的外墙外保温做法:外墙采用一层以上:1) 3~4mm浅米色涂料;2) 抗裂砂浆符合玻纤网格布, 胶浆粘结;3) 20—30mm厚EPS保温层, 锚栓固定, 胶浆粘结;4) 20mm厚1:3水泥砂浆找平层。东山墙采用20mm厚EPS外保温, 西山墙受外界热辐射较大, 采用30mm厚EPS外保温。南北墙均采用20mm厚EPS外保温。
2.5 屋面的节能设计
屋顶的保温、隔热是围护结构节能的重点之一。目前, 苏北地区的屋面构造一般分为平屋面 (暖屋面) 和带通风间层的架空屋面 (冷屋面) 两大类。向阳安置小区屋面形式可分为平屋面和坡屋面2种。
平屋面做法:1) 40m m厚, 混凝土导热系数为1.74W/ (m·K) ;2) 20mm厚1:3水泥砂浆, 水泥砂浆导热系数为0.93 W/ (m·K) ;3) 三元乙丙防水卷材, 导热系数为0.17 W/ (m·K) ;4) 抗裂砂浆符合玻纤网格布, 胶浆粘结;5) 25mm厚挤塑聚苯板胶浆粘结, 锚栓固定, 挤塑板导热系数为0.03 W/ (m·K) ;6) 20厚1:3水泥砂浆, 水泥砂浆导热系数为0.93 W/ (m·K) ;7) 100mm厚现浇钢筋混凝土屋面板, 导热系数为1.74 W/ (m·K) 。
根据公式R0=R i+∑R+R e, 其中R i表示内换热阻 (一般取0.11m2·K/W) , R e表示外换热阻 (冬季取0.04m2·K/W, 夏季取0.05m2·K W) 。
经计算∑R=0.963m2·K/W, R0=1.113m2·K/W<1.42m2·K/W (苏北地区屋面最小传热阻) 。结论:该小区平屋面做法不满足节能要求。
坡屋面做法:1) 水泥瓦, 导热系数为0.34 W/ (m·K) ;2) 20mm厚1:3水泥砂浆, 挂瓦条20mm*25mm, 水泥砂浆导热系数为0.93 W/ (m·K) ;3) 三元乙丙防水卷材, 导热系数为0.17W/ (m·K) ;4) 抗裂砂浆复合玻纤网格布, 胶浆粘结;5) 25mm厚挤塑聚苯板胶浆粘结, 锚栓固定, 挤塑板导热系数为0.03 W/ (m·K) ;20厚1:3水泥砂浆找平层, 水泥砂浆导热系数为0.93 W/ (m·K) ;100mm厚现浇钢筋混凝土屋面板, 导热系数为1.74 W/ (m·K) 。
根据公式计算可得, ∑R=0.954m2·K/W, R0=1.104m2·K/W<1.42m2·K/W (苏北地区屋面最小传热阻) 。结论:该小区坡屋面做法不满足节能要求。
经计算分析, 保温层的厚度是影响传热阻的绝对因素, 所以适当增加屋面保温层厚度, 合理确定保温材料厚度可使其达到节能、经济的效果。如上述案例, 如增加保温层厚度为35mm, 则计算得:
平屋顶:∑R=1.297m2·K/W, R0=1.447m2·K/W>1.42m2·K/W, 满足要求。
坡屋顶:∑R=1.290m2·K/W, R0=1.440m2·K/W>1.42m2·K/W, 满足要求。
3、结论
全面推进建筑节能工作, 有利于减少建筑能耗, 减轻大气污染, 改善环境质量, 有利于传统建筑业的改造和提升, 是增强我国可持续发展能力的必然要求。为此, 在苏北地区具有特定气候环境的条件下, 笔者通过对现有农村安置小区的走访调研及相关的热工计算研究, 得到了苏北农村安置小区的一个节能现状缩影, 笔者希望通过本文的研究, 能初步确定苏北农村安置小区的节能体系, 用以指导苏北地区农村安置小区的节能应用。
参考文献
[1]吴彻平.苏北地区民用建筑节能应用研究[D].南京:南京理工大学, 2009.06
[2]燕宁娜.银川地区新农村住宅节能设计研究[J].安徽农业科学, 2010, 38 (2) :1006——1008
[3]李玲, 李俊鸽, 杜高潮.寒冷地区乡村住宅外围护结构节能设计[J].住宅科技, 2006, (7) :29—31
安置策略 第8篇
城市化是现阶段我国经济发展的强大推动力,同时也引发了城市结构与环境以及人们生活方式的根本性变迁。随着城市的成长和扩张,越来越多城市周边的农民失去了祖祖辈辈赖以生存的土地,成为新的市民,一个个历史悠久的村落正在悄然消失,取而代之的是一栋栋拔地而起的高楼大厦。农民为我们的城市贡献着土地,如何让其尽快适应生活模式的改变,为其创造更好的生活,却很少引起人们的关注。本文试图通过一个正在建设的基础设施还迁住宅项目为例,着重阐述城市周边村民还迁住宅区的规划设计思路。
河畔星城安置住宅区规划设计,是近年来我们承担的众多基础设施还迁住宅项目中比较有代表性的一个。该地块自然环境和人文环境的独特性为我们提供了源源不断的设计灵感,我们试图通过规划设计能够为还迁于此的村民留下些许关于这片土地的记忆,不仅仅从地理范畴,同时也从心理范畴让村民真正体会到“还”原居住品质,“迁”居幸福生活。
2 项目概况
本项目选址于正在建设着的联系天津市区与滨海开发区的一条重要的城市快速路天津大道北侧(见图1),总用地47.4hm2,包括东西两个地块,之间以城市道路相隔。由于海河中游建设开发的需要,将双港镇桃源沽村、小辛庄村、李楼村、双港村4个村的村民还迁至该地块。用地现状以村民宅基地为主,海河的两条支流老海河和赤龙河在地块内交汇,但由于多年未经整治,目前水质环境情况较差。
3 规划设计
3.1 设计理念
经过对当地历史背景的认真考证,还迁的4个村为北宋年间到明永乐年间成村定名,可谓津门古寨。流经地块内的老海河(原名界河)与赤龙河(原名南河)分别被当地百姓称为“母亲河”和“生命河”,双港村几个村的村民祖祖辈辈在两条河周围休养生息,繁衍生活。而每个村均有着悠久的历史渊源,每个村均有着各自的故事传说。其中双港村即因两河在村东南处形成港汊而得名;李楼村则是因一户姓李的人在此地建了一所似楼非楼的宅院而得名。
对于地块内的自然资源和人文资源的保留与传承是规划设计的突破点和切入点。面对如今日新月异的变革,我们希望能够通过我们的规划设计为这个地区以及居住在这个地区的村民留下一些对于以往的记忆。
而地块南侧为天津大道的一百米绿化带,北侧为规划中的绿化景观带,可谓外部景观条件优越,将优美的外部景观进入地块内,为居住在其中的居民赢得更加良好的景观视线,成为规划设计另一个出发点(见图2)。
3.2 功能布局设计
在总体布局上,公共建筑区分为两部分,为满足区内居民生活需求的配套公共建筑布置在两个地块之间的规划道路的两侧,形成一条内街,保证了居民到达的便捷性;经营性公共建筑布置在地块的南侧沿街,以减弱天津大道作为城市快速路对居住区内部的影响,增加了对外经营性公共建筑的交通便利度。同时,可以为沿天津大道赢得更好的城市街景。住宅建筑在总体上呈中间高、四周低的布局方式,以减少对地块周边环境及道路的视线压迫感(见图3)。
3.3 道路系统设计
两个地块的道路系统围绕中心的配套公共建筑区相对设置,每个地块的机动车道路系统均设两圈环路。两圈环路与之间联系的道路将每个地块划分为若干个相对独立的组团。中心环路的两条边分别平行与天津大道与老海河,形成楔形的中心区域,使景观与周边道路系统结合得更有机。
两个小区的人行主入口结合中心配套公共建筑区相对设置,以此作为中间节点形成贯穿两个小区的步行景观轴。每个组团内部的道路设置采用人车分流的道路系统,车辆并不穿行组团,形成安静闲适的组团景观。
3.4 景观系统设计
古人云:“得水为止,藏风次之”。对于流经地块内的两条河流的保留与改造是规划的一个重要突破点和切入点。沿老海河遍植桃树,取“桃花堤”之意,形成一条生态景观廊道,恢复桃园沽的自然美景,小区内的景致宛若桃源仙境。
据考证,两条河流的交汇处形成的港汊是古时水陆要道,是双港文化兴起之源,而此处恰处于方案中的河流生态廊道与中心的步行景观轴之间,位于东侧小区的中心。规划将此处以及西侧小区的中心区域形成两处扩大的水面,将两个小区的会所分别坐落其上,暗合“双港”之意。
在两个中心节点景观的设计上,以一些意向性的建筑小品元素象征“李楼”、“桃源沽”等历史要素,更增添该区域的历史性和人文性,为村民也为这片土地留下一些记忆的片段。
一条以河流为中心的生态走廊和一条贯穿两个小区的步行景观轴串联起整个区域的景观系统。在此基础上,每个组团均有完整的组团绿地,建筑错落布置,既保证了良好的通风采光,也围合出组团内部亲切的庭院空间。
水的运用与发挥使建筑与人、自然环境、人为环境等因素和谐共存,同时又体现了区域自然景观与人文资源的传承,增加景观的灵动性的同时提升了还迁居民的归属感。
4 单体设计
通过对项目定位、区位特色以及当地居民生活方式的分析,结合该地区气候特点,在户型设计上做了针对性研究,并与村镇政府反复沟通修改。户型采用一梯四户、一梯五户的短板户型,保证每一户均享有良好的采光通风条件。根据当地居民的心理特征,在户型布置上尽量做到规整、通透、大气(见图4)。
由于是基础设施还迁项目,在立面处理上在满足经济性要求的基础上力求简洁、大气,同时争取有所突破,不落俗套。建筑形体处理上以简单中求变化,使得整个建筑造型新颖、明快。在色彩的选择上与周边建筑相协调。
5 生态技术的应用
本项目位于规划中的海河生态居住区的区域边缘,在规划的总体定位上此地块为生态型居住小区。在方案设计中,融合了诸多可持续建筑设计方法和元素,体现了社会效益与经济效益的统一。具体主要体现在以下几个方面:
1)景观设计。对现有河道进行改造,围绕河道形成地块内的生态走廊。优先选用乡土植物,合理安排乔灌草配置,从而减少浇灌、施肥等日常维护成本。提高人均公共绿地面积指标,采用集中与分散、大小相结合的布局方式,以适应不同居住对象的要求。提高室外透水地面的面积比重,以缓解热岛效应,降低排水系统负荷。
2)节约普通能源,利用可再生能源。公共场所采用节能照明系统,采用高效光源、高效灯具。同时,通过加强外墙、屋面、外窗等维护结构保温隔热措施,以降低建筑物耗热指标。
3)有效利用再生水资源。设置雨污水分流及雨水回收系统,将回收的雨水经处理后代替部分市政供水用于供给景观、绿化、冲厕等杂用。
4)节约材料。建筑造型简约,无大量装饰性构架。采用绿色材料。加大再生材料、可循环材料和本地材料的使用。
5)加强室内环境质量控制,提高居住舒适度。减少建筑密度,增大日照间距以提高采光、通风效果。合理布置居室平面,干湿分区,动静分区。
6 结语
“特色危机”是目前城市建设中的共性问题。在村民还迁区设计中体现区域特色,提升村民生活品质是设计者不可回避的责任和义务。
摘要：城市化引发了城市结构与环境以及人们生活方式的根本性变迁,城市周边一个个村民还迁区应运而生。文章试图通过天津市津南区双港镇一个正在建设的基础设施还迁住宅项目为例,着重阐述城市周边村民还迁住宅区的规划设计思路。
关键词：城市化,还迁,传承,区域特色
参考文献
[1]GB/T50378—2006绿色建筑评价标准[S].
[2]CJJ122—2008游泳池给水排水工程技术规程[S].
安置策略 第9篇
安置房的景观营造, 在财政成本上, 规划设计的额度更加吃紧, 同时需要为目标人群提供一个非常适宜居住、有归属感、安全的社区。这意味着, 为了最大限度地利用预算和创造可行的空间, 要提高单位成本所负担的设计质量和成效。设计也要变得更加有效率, 减少各种浪费。
1项目概况
镇湖锦湖花园是为苏州高新区西部生态城建设而动迁的镇湖居民建造的配套住宅项目。基地位于苏州西部, 距科技城约5.5km, 距苏城CBD约21.5km, 濒临风光秀丽的太湖。基地四周交通便利, 太湖大道通过基地北侧, 贡山路、230省道从不同方向环绕周边。周边生态环境优越, 水系丰富, 绿地多为苗圃用地及农田。
2设计理念
安置房小区的景观服务于一部分社会中低收入人群, 其基本设计理念应是在低成本策略下, 采用技术成熟、运行成本经济、造价较低的景观素材, 使社会保障房小区居民感受到同样舒适宜人的景色。
3设计策略
我们要做的是在控制投入的前提下, 通过景观空间规划容纳最为亲切的邻里生活交流, 引导居民改变不良的生活习惯并促发那些熟悉的活动行为, 带给居住者对新生活的热度。为达到设计目标采用了以下策略:
3.1当地人文生态的可持续发展
3.1.1现状。广大的农村区域, 老百姓有着各种长期以来形成的民俗和生活习惯, 这些民俗习惯大部分是基于原有农村用地无规划且用地随意而形成。当农村城镇化以后这些民俗习惯通常都很难继承。
早期营造的安置房小区景观大抵是横平竖直的车行环道、行道树再加上规矩整齐的灌木将景观区块冷漠的划分, 只要求钱用到最少。小区绿地最终常被占用变为菜地。当下大部分安置房小区注重营造景观效果后却又没有留给民俗活动足够的空间。
3.1.2策略。 (1) 重点营造、人车分行。小区的主入口为重点设计区域, 目的是提示居民进入的是一个与原有生活村庄不同的生活区域。给居民一个心理暗示, 在一个新的生活环境中要摈除原有的不良生活习惯。
人车分行是一个在商品房小区景观经常使用的设计策略, 但在安置房小区内却常常因为居住密度等原因无法得到实施, 导致人车混杂。安置房的居民以老人小孩居多, 安全隐患加大。本案前期建筑规划时预留景观空间较大, 也是政府考虑到需提高农民的生活水平加大了安置房的预算才得以实施。
(2) 区域认同感。选择本地树种 (香樟、桂花等) , 可就近选用苗圃苗;选用当地硬质元素 (花窗、青砖、青瓦等) , 营造粉墙黛瓦桃红柳绿的本土自然景观, 提高居民对新居住环境的认同感。
(3) 院落空间。村民集中居住后无法保证村民都有自有院落, 但是通过与建筑架空层的结合可以形成每幢或者每个单元的相对独立的活动空间, 提供给邻里之间交流活动的大院落空间。
(4) 民俗活动空间。当地有一个特有的习俗, 喜宴、丧宴、寿宴、庆生时, 都会临时租借搭建木园堂来宴请宾客。经实地测量, 木园堂每间规格为3.8m×5m, 大概能安置2.5张圆桌, 一般四间连成一排使用, 平均每间出租价格为400元。
为此景观区域内划供了专有的木园堂布置区域, 平时作为硬质铺装的活动广场空间使用。场地平面尺寸与木园堂尺寸相匹配, 并设置给水用电接驳口, 专门设置污水井用以排污。考虑到可能同时会有几户人家办宴席, 为满足此需求在部分停车场区域也设置了相应配套设施。
3.2自然生态的可持续发展
3.2.1现状。本案有着明确的地缘特色。水系:基地周边天然河道贯穿, 连接太湖, 水质优良, 水面浮萍面积较小。地形:基地地势平坦, 北侧标高略高, 东、南、西侧标高基本一致。植被:西侧为农田区, 东、南侧为苗圃区, 种植大量本地乡土树种。
3.2.2策略。 (1) 采用乡土树种, 模拟原生林相。本地区位于太湖东岸, 属亚热带季风性湿润气候。植物种类多样, 季相分明。本地原生林相为常绿阔叶、落叶阔叶混交林。
项目所用苗木尽可能在周边苗圃内选择, 树木适应性好恢复期短成活率较高, 且运距较短。使用较多的市树香樟和市花桂花, 苗源丰富且市场价格较为低廉。项目绿化群落式种植区域采用混交林的种植方式, 尽可能地模拟苏州地区原生林相。
(2) 开放花园“三重绿化”。本案采用精简的“三重绿化”概念进行设计, 上层和中层乔木尽量避免交叉, 留出生长空间, 为第一重。灌木作为隔离和群落划分, 为第二重。草皮提供人的活动空间, 地被提供近景观赏, 为第三重。“三重绿化”所形成的是一个开放花园的概念, 简洁明快, 与住宅区整体风格协调, 满足经济性绿化的需求。
3.3低成本低维护硬质材料
材料的选择和运用直接影响和决定着景观设计作品的最后面貌。材料成本是景观工程预算中的直接费用之一, 并且所占比重大, 直接关系到景观工程建造成本的浮动。
3.3.1乡土材料。采用乡土材料, 苏州民居的独有特色就是白墙、青砖、青瓦等材料, 既能体现出当地特色又因为本地市场成熟价格较低。
3.3.2常规材料。车行道路采用沥青道路, 主要人行区域采用高压渗水砖 (灰色系列) , 部分重点区域采用黑灰色系花岗岩, 既符合苏州本地特色又能较好的控制成本。所有材料均为市场常规尺寸, 加工及安装成本降低。
3.3.3维护方便。停车场及人行区域采用高压渗水砖, 因渗水砖铺装时与花岗岩铺装工艺不同, 为自锁型不需要砂浆铺贴, 维修时更容易更换。
3.4姑苏院巷的灯光照明
姑苏的院巷文化呈现了中国人对自己古老文化的景仰情结, 同时结合现代的设计理念, 塑造出舒适宜人的住宅小区景观照明环境。本案采用精确照明、艺术照明相结合的照明手法凸显出苏式小区幽雅安静的氛围。
4结语
动迁安置小区建设是城市建设的重要组成部分, 更是关系民生、促进社会和谐的大问题。长期以来, 设计师对动迁安置等经济性住房关注较少, 研究积累不够。已建成的大批安置小区, 设计与使用之间的矛盾矛盾日益突出。这就需要设计师正视自身的责任, 从关怀动迁群体的角度出发分析其原有生活习性、风俗习惯, 综合考虑短期投资和长期效益, 创造性地营造出富有特点而具有合理性、科学性的景观空间, 充分发挥其良好的社会和经济效益, 帮助更多的动迁安置户实现安乐的宜居梦。
摘要：以苏州镇湖锦湖花园景观设计为例, 探讨以动迁安置居民为对象, 在低成本策略下, 营造当地人文生态和自然生态可持续发展景观的设计方法。
关键词：安置房,景观设计,人文生态,自然生态,可持续发展
参考文献
[1] 易斯.史泰博.中国的经济适用房计划——景观设计师完善公共空间设计的机会[J].景观设计学, 2011 (2)
安置策略 第10篇
水利水电移民安置模式是指按照市场经济规律,在特定的空间和时间范围内的实现资源配置的数量和运行方式上的一套制度、手段和办法[1]。移民安置模式是否合理可行,关系到库区和移民安置区是否稳定和发展,是移民安置规划和实施的重要环节。
水库移民安置有多种途径和多种方式,依据不同的分类标准,水库移民的安置可分为农业安置和非农业安置;就地就近安置和异地远迁安置;集中与分散、成建制外迁与分散插花、投亲靠友安置;兼业、自谋职业、养老保险和城镇化安置等等。安置方式是相互交织的,绝大多数水库移民安置采取的是以农业安置为主基础上的多种安置方式相结合的路径进行移民安置:一方面,在充分发挥政府资源配置作用的前提下,有土安置可以使得移民原生计模式得以延续,为移民提供最大限度的生存与心理保障;另一方面,又可以采取使用非农安置模式来缓解有土安置受土地资源约束问题,有利于库区与安置区产业结构优化和移民增收,对于移民及安置区安稳致富和社会稳定维护具有积极意义。
然而,随着国家宏观经济体制从计划经济转向市场经济,农村生产经营从集体经营管理土地、统一分配收益的集体经济模式转向家庭联产承包责任制的家庭生产经营模式,加上国家投资体制改革、农村税费制度改革、林权制度改革、移民权益意识觉醒、新农村建设与城镇化发展等,水库移民安置实施与管理工作遇到了前所未有的挑战。以农业安置为主的安置模式已经难以满足我国水库移民安置模式多样性的要求,逐渐影响到了库区和移民安置区的长远发展,也不利于国家农村战略和城镇化战略的发展,所以,如何既妥善安置移民,同时又符合国家总体战略的发展,已经成为水库安置模式领域需要积极探讨的重大问题。
2 “城市楼房安置”模式内容、特点及创新点
城市楼房安置模式是指在统筹运用已经确定的水库移民安置政策的前提下,根据移民意愿和区域移民工作实际增加的一种新的城市安置方式:政府统一建盖楼房,移民根据自己的实际情况按照成本价购买住房;移民享受20年生活补助;同时由移民安置部门做好移民长期生计保障与生产发展相关服务的一种安置模式。
当前此种安置模式只在云南省楚雄彝族自治州青山嘴水库工程移民工作中提出并初步运用,在国内水利水电工程移民安置中尚属首例,故本文在探讨时采取实例形式对该种安置模式的相关实践加以分析。
2.1 工程及移民安置概况
青山嘴水库是国家发展改革委员会批准的2006年西部地区新开工建设的12项重点工程之一,同时也是云南省和楚雄州“十一五”期间的重点建设项目,是一项以解决城市防洪、农业灌溉、兼顾工业供水、总库容为1.08亿m3的大(二)型骨干水利工程。该水库建成后,与下游堤防联合应用,可有效促进地方经济发展,改善当地社会经济环境。水库工程建设概算总投资为7.26亿元,其中水库淹没和移民补偿投资4.3亿元。
根据《青山嘴水库工程技施设计阶段征地移民安置规划设计报告》,青山嘴水库工程建设征地涉及楚雄市东瓜、吕合两镇,水库淹没涉及4个村委会,34个村民小组,规划水平年安置人口6 818人,其中农业移民生产安置人口5 578人。安置方式初步确定为城市安置、集镇安置、外迁安置、后靠安置和货币安置。
至移民安置实施阶段,据《楚雄州人民政府关于印发州青山嘴水库工程移民安置实施方案的通知》(楚政通[2006]83号),青山嘴水库工程移民安置工作与2006年开始启动搬迁,2009年完成搬迁安置任务,计划外迁从农安置3 551人,城市安置1 400人,后靠安置1 700人,其他安置751人[2]。
2.2 “城市楼房安置”模式创新探索
2.2.1 原计划方案实施的阻力与新方案的形成过程
根据规划方案,2006年上半年顺利完成了枢纽区青山嘴村移民安置任务,相关部门随即转入下一阶段工作。但是随着工作的不断深入,移民安置工作遇到一些问题。
首先是移民不愿意外迁到外县安置,抵触情绪较大;其次是安置地群众不愿意接受安置移民,认为移民是来与自己争土地的、山林等有限资源;三是要求进入城市安置的移民较多,但城市安置限制条件又太多;四是移民要求政府在安置过程中要充分尊重移民意愿。因此,移民工作开始处于僵持状态,移民不愿意签订搬迁安置协议书。
随后,移民安置有关部门采取了以奖代补的促进措施,但是收效甚微。针对这一情况和群众普遍反映的问题,根据《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》(国务院令第471号)精神,借鉴《云南省人民政府办公厅关于印发云南金沙江中游水电开发移民安置补偿补助意见的通知》(云政办发[2007]159号)在水库移民安置工作中采取“多样化安置”的做法,在已定的青山嘴水库工程移民搬迁安置政策、方式、办法、规定等不变的前提下,本着“以人为本,构建和谐社会”的精神,充分尊重移民意见,创新移民安置方式,增加一种的城市楼房安置方式供移民选择。
方案提出后,相关部门广泛宣传,引导移民群众参与方案讨论,在建议征集和意见吸收的基础上,对方案进行完善。在此过程中,管理部门充分尊重移民参与权和建议权,多方参与对话,使得移民也在参与的过程中实现了“从知悉方案内容到理解、支持方案实施”的良性转化[3],为模式创新实践提供了保障。
2.2.2 内容创新
城市楼房安置模式创新是在已经确定的多种安置方式的基础上坚持了“以人为本、节约用地、高起点规划和统筹兼顾”的原则提出的一种新的安置模式。其具体创新内容如下。
(1)住房安置。
对于住房安置,方案对于安置方式、安置标准、户型选择、建房形式、购买形式和铺面房分配等内容做了具体规定,详见表1。
(2)生活补助。
从移民搬迁安置之月起20年内,符合享受生活补助的原迁移民和合法增加的人口,管理部门对每人每年补助3 000元(按月发放,每月250元/人),补助费来源为:水库淹没土地补偿补助费,青山嘴水库收益和州、市两级财政安排解决。在享受生活补助人员资格的审定上,在20年内实行一年一核定,合法增加的人口给予补助,减少人口取消补助。原迁移民的后期扶持,按大中型水利水电工程移民后期政策执行。
用集体资产补偿收入和移民资金建设的商铺在尊重移民意愿的基础上,由集体出租经营,取得的收入交由移民分配。
实现城市楼房安置后,移民享有城镇居民同等待遇。政府有关职能部门及社会事业机构要有计划有组织的对移民进行培训,开展劳务输出,增加移民收入,同时按照各自的职能职责提供政策优惠与扶持,以加快移民生计恢复和移民安置区域安稳致富。
(3)移民自主选择。
虽然鼓励移民接受城市楼房安置模式进行安置,但并不要求“一刀切”,强调移民要根据自己家庭经济状况和补偿资金选择安置方式,依法依规尊重移民权益,切实维护移民的自主选择权[4]。
(4)组织管理。
管理部门帮助移民群众在安置小区成立居委会,对于移民安置区的治安、人口等社会事务进行统一管理。并完善小区幼儿园、清真寺和服务中心等基础设施,以保障移民合法权益,调动移民群众搬迁的积极性,争取广大移民的拥护和支持,进而有力推动移民安置工作的顺利实施。
2.2.3 特点及创新机理
(1)在模式选择和实施中,始终坚持以人为本,依据“按需定供”理念为指导,充分尊重移民的意愿,进行了移民安置模式的创新,给予移民有了更多的安置方式选择,可有效解决当前水库移民安置中遇到的土地资源调整困难、移民维权意识加强和要求多样化等挑战,实现移民和谐安置[5]。根据青山嘴水库农村移民安置规划报告测算,安置1 771户6 651人,共需建设用地56.84 hm2,需要配置耕地279.80 hm2,林地848.3 hm2,实行城市楼房安置,仅需建设用地23.33 hm2,不需要配置耕地和林地,达到节约了土地资源,缓解了人地矛盾突出的问题。
(2)对选择城市楼房安置模式的移民实行20年生活补助,即解除了移民想进城,但又担心进城后无生活保障的问题,实施结果表明多数移民是理解和支持的,有利于促进移民搬迁安置,有利于社会稳定的维护。
另一方面,采用城市楼房安置模式,还可以取得减轻移民建房压力的效果。划拨宅基地方式安置,每户一般要建480～600 m2,花费30～40万元,则补偿费远远不够建房,欠账较多,影响今后生活。而楼房安置,移民可以根据自己的补偿费和家庭经济情况,选择适合自己的户型,一般不会欠账:从库区淹没补偿补助标准看,移民个人财产人均为1.7万元,加建房补助费人均3 000元,搬迁奖励费人均2 500元,合计人均补偿补助费2.25万元。对大多数移民来说,补偿补助和个人存款能够购买人均35 m2的住房(按800元/m2计算,需要2.8万元);补偿多的移民户,购房后还有结余存款。
(3)安置模式创新为当前农村水库移民安置方式指引了一个创新方向,即寻找城乡功能交集空间进行移民安置:通过劳动技能培训、适应城镇化的需要的社会资本重构、利用土地置换与水库移民原有住房补偿换取城市较好住房,既解决了移民不愿意外迁、安置地群众不愿意接受移民的矛盾,又可以为水库移民长期稳定的在城市就业、生活提供后盾。
(4)整合资源,实现移民开发与发展的可持续。一方面,原安置地不需要大规模地调整土地和大规模的基础设施建设;另一方面,安置模式创新也有利于推进城镇化建设。将水库移民安置在城市规划区内,交通便利,基础设施条件好,移民就医就学较方便,有利于城市的建设和发展,同时也为移民发展二、三产业创造条件[6]。
(5)利于减轻政府在移民安置推进过程中的压力。采取“城市楼房安置”模式,一方面为移民提供更多的模式选择,使得移民可在多种模式库中进行参与式选择,在移民对安置工作满意度提高的同时也减少了政府与移民的协商成本;另一方面进行移民安置模式创新推进移民安置的同时也有利于城镇化建设,将移民安置活动变成了区域社会经济发展的契机。
3 新安置模式的限制性条件分析
3.1 生活补助标准和期限的确定
在城镇楼房安置模式创新中,规定每个移民在搬迁安置后可以享受每年3 000元、共计20年的生活补助,那么,这里的生活补助标准和期限确定的标准是什么?根据青山嘴库区人们生活水平和城镇居民的低保水平,移民每人每月250元的补助标准是高于现行水平的。但是当前的城镇居民生产生活水平和低保水平是随着区域社会经济的发展而逐步发展的,这就带来一个问题:如果5年后(甚或是10年后、20年后),城镇居民生产生活水平和低保水平大幅提高的情况,移民的生活补助水平还保持不变,会不会出现移民“保障不保,”现象?
其次,这个生活补助标准在20年的长时间段内并没有考虑物价水平的变化情况而其中的后果就有可能引起生活补助的“有名无实”[7]。
而且,在生活补助发放期限的选择上,选择20年的有没有科学依据?根据以前移民从搬迁安置到生产生活恢复的时间经验,还是工程发挥作用的时间段?如果20年后移民并没有如规划中所述实现“农转居”的实质性变化怎么办,会不会出现类似丹江口库区移民的“回流返迁”现象?
3.2 生活补助的资金来源
根据多种安置方式的资金花费比较,采取城市楼房安置模式后,移民安置费用与原计划安置方案相比节约15 659.69万元,但要增加20年生活补助所需费用(6 300人×3 000元/人×20年)3.78亿元,不足的费用可由青山嘴水库工程运行收益、州市财政逐年补助解决,同时所需补偿补助费用不需一次性投入,只需逐年安排解决,可大大缓解一次性资金投入的压力。这些费用在前期可由水库淹没补偿费用保证按期足额支付,那么10年以后呢?是不是已经建立了完善的机制和保障措施,已为移民提供按时、足额的补偿、补助和发展扶持资金的支付。
3.3 宅基地/房屋产权权益保全
宅基地使用权主要发生在农村,是广大农民最基本的生活资料。宅基地使用权的取得,是基于集体经济组织的分配所取得,不是通过交易行为以支付对价方式获得。农村宅基地具有很明显的社会福利性质。尽管在有些地区,农村宅基地使用权的取得要支付一定的费用,但目前我国有关法律尚未明确规定实行有偿使用。按照有关制度规定,村民取得宅基地使用权是无偿的。农民能够无偿取得宅基地使用权,获得基本的生活条件,这也是农村居民与城市居民相比较,享有的最低限度的福利[8]。同时,宅基地使用权是无期限的。宅基地使用人有权在依法取得的宅基地上建房、建厕所、拱棚等建筑物,并对建筑物享有所有权,依建筑物所有权而长期、永久地使用宅基地。即使地上附着物灭失后,房屋所有权人可以翻建、改建、扩建,而仍然使用宅基地。
这种农村宅基地使用的获取无偿性和无期限的特征与城市房屋产权的获得有偿性、有期限性就产生了矛盾,问题如何解决?
3.4 移民农转居后的转型和社会适应
农村移民选择城市楼房安置模式进行搬迁安置后,虽然在制度上保障了移民取得了合法的城镇居民身份,并且无歧视的享有同等的城镇居民待遇,但是从农民向居民转化,不仅仅是一个户口身份、住址的转变,而且还包括思想观念、生产生活方式、就业、休闲娱乐等方方面面的转化[9],只有经过这个过程转化,才能逐步在变化中完成农转居的社会适应,而其中的社会适应的完成不仅受到移民自身素质的影响,而且还包括相关部门、社区环境等外部因素的影响。否则,城镇楼房安置模式实施效果将大打折扣。
3.5 集体收入管理机制
对于城市楼房安置小区中的门面房,在方案规划中是按照集体管理的模式进行管理的,但是在方案中没有细化采取何种模式进行集体财产的管理,同时也没有明确这些集体财产获取收益后如何分配,是收益分红,还是作为留存收益进行集资以实现可持续发展?采取何种决策机制等等,这些问题都没有得到落实。
4 新安置模式实现的保障措施及完善建议
4.1 合理确定生活补助标准和期限
因为移民生活补助标准和期限都已经以政策性文件下发并在安置过程中实际执行,已经具有了法律效力,为了维护其公定力和权威性,不易再行更改。但是在具体实施过程中可以综合考虑区域城镇人民生产生活水平与综合物价指数的变动,合理对移民生活补助标准进行调节,保障生活补助资金效力不打折扣。
4.2 确保生活补助资金来源
目前实施方案中已经明确生活补助费用出自青山嘴水库工程运行效益、水库淹没补偿费用、州市财政,为了移民生活补助费用能够得到长期保障,当前应该在前期获取水库工程淹没补偿费用保障的基础上,设立移民生活补助专用账户,合理规划,统筹分派资金来源和资金获取途径,根据“谁受益、谁补偿”的原则建立科学的工程收益机制和上下游、受益地区和受损地区的区域补偿机制[10],同时,明确政府财政支付资金的来源,做到“早积累、全方位保障”,切实维护好移民的合法权益。
4.3 保障移民宅基地/房屋产权
由于农村宅基地获取福利性、使用无期限性的特征,同时根据国家有关土地流转的相关政策和《物权法》的相关规定,可以采取一种折中的方案,即:让农村集体所有的宅基地纳入水库淹没补偿,获取一定的补偿费用,这个费用的目的等于买断移民的农村宅基地的长期使用权(有条件的地方可以在新村建设过程中通过土地整理的方式解决该问题);待移民进入城镇后,小区建设土地所有权属于国有,农村移民购房和其他居民购房一样,不存在特殊标准,房屋产权与其他城镇商品房购买人权利和义务一致。
4.4 加强移民社区管理
相关部门要加强组织管理,重视移民参与,指导他们建立复合城镇运转的社区管理机构和居民自助组织,妥善协调和处理好移民间的利益冲突,大力维护移民权益。健全移民社区治理和移民参与决策机制,完善集体事务“一事一议”和集体财产的保值增值。加强服务提供,促进移民上岗就业;完善社区管理,推进社区事业的良性发展。
4.5 注重“农转居”移民的居民化
城镇是人口与非农业产业发展和集聚的产物,城镇的发展,不仅要有非农产业的发展,也要有移民居民化的发展。所谓移民居民化,也就是指农村移民逐步转化为城镇居民的过程。其具体内容主要包括居住地的变化,农村的组织形态向城镇的组织形态转化,农民的思想观念、生活方式、行为方式向城镇居民的思想观念、生活方式、行为方式转化。通过这些转化,移民才能成为真正意义上的居民,这也是移民城镇化安置逐步适应的过程。而移民要实现这个转变,不仅需要自身有意识地进行居民思想认识和生产方式的主动适应,也需要全社会营造移民实现农转居转变的良好氛围:管理部门的介入、NGO的参与、社区的帮扶以及完善的社会管理机制和公共服务体制的运转等。
5 结 语
通过上述分析,可知影响水库移民“城市楼房安置”模式创新是否可以成为移民安置模式库中备选模式的关键问题是:采用该种安置模式的移民在搬迁安置前后的财产权益是否得以保全甚或是增值问题,尤其表现在宅基地的用益权益保障方面。综合考量国家有关新农村建设、城乡一体化发展的政策规定,在土地所有权国有或集体所有制度框架下,可以通过土地整理、宅基地分配与补偿等手段解决上述问题。另外,“城市楼房安置”模式在本质上也是契合城乡共建发展政策的,二者可以相互促进,将移民安置视为一种发展机会,纳入城乡共建体系,进行资源整合,不仅可有效保证移民生计恢复所需资金、管理资源和移民市民化素质培训等目标的实现,而且对于区域社会经济发展也是一种促进。由此,水库移民“城市楼房安置”模式虽然当前只是在青山嘴库区进行实践探索,但综合分析评价其在发展方向的引领、现实问题的解决、利益关系的梳理和移民的接纳意愿等方面发挥的作用,是具有较强生命力且可以进一步完善发展以推进水库移民安置工作的一种新模式。
摘要：在分析当前水库移民安置模式现状与现实挑战的基础上,结合青山嘴水库工程移民迁安过程中出现的“城市楼房安置模式”,探讨了青山嘴水库移民安置模式创新的背景,分析了实施“城市楼房安置模式”推进水库移民安置工作开展的创新机理,同时对该模式实施过程中可能遇到的生活补助标准和期限的确定、宅基地/房屋产权问题、移民农转居后的转型和社会适应、集体收入管理机制等限制性条件进行梳理,并有针对性地提出了完善建议,使其更具有生命力。
关键词：水库移民,城市楼房安置,创新
参考文献
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安置政策，你吃透了吗？ 第11篇
用好立功受奖的“资历牌”
【案例】某部军转干部李某，在部队工作期间是通信专业的工程师，他多次参加重大演习通信保障任务，特别是在汶川地震、芦山地震、奥运安保等重大非战争军事行动中屡立功勋，先后立过二等功 2 次，获得过全军专业技术人才奖。面临转业，他捧着一枚枚奖章，再翻翻转业安置政策宣传资料，他对自己转业安置时究竟能享受多少优惠政策，心里还是没底。
【分析】作为军转干部，应当充分相信各级政府在落实优待功勋模范的执行力。例如，成都市在安置分配时，在市级机关和五城区依据安置计划，采取双向选择和指令性分配相结合的方式进行分配，特别是对未选择到接收单位的军转干部，按中央3号、8号文件明确需要照顾的对象按序分配：获平时一等功或战时二等功以上奖励的；获平时二等功或战时三等功奖励的；任团职实职满三年的；在艰苦地区、特殊岗位工作满15年以上的。而在其他一些省份，也明确规定，对功臣模范、长期在边远艰苦地区和特殊岗位工作的军转干部，要在安置上予以照顾。
慎打买房落户的“擦边球”
【案例】通过向部队干部部门和地方军转部门咨询，军转干部王某的心里有些没底了。因为，为了能够留在主城区，他举全家之力，在市区不错的地段买了个小户型，并办理了相关产权手续。但是，由于王某的家属户口是随着买房才迁到主城区，按照地方有关政策，买房落户需要满一定年限才能转业安置在主城区。因此，王某在递交转业申请后，又后悔了，表示想滞留一段时间，等买房落户满年限了再考虑转业。但是，地方政府对翌年接收滞留军转干部，有着一定的惩罚性措施，又让他很纠结。
【分析】关于买房落户，在中央3号和8号文件中，并没有明确规定，这是各地政府在落实中央文件过程中，根据自身实际细化的结果。从目前各地对这一政策的规定情况来看，一些大城市规定严格，明确规定不接收买房落户的军转干部。比如昆明规定，从2012年10月31日起，凡是以投靠人购房为由在昆明市城区落户的，不再作为接收安置条件。而有的地方政府，买房落户并未全盘否定，但是有年限规定。还有的地方政府，对买房落户规定得相对宽松。因此，在选择转业前，如果想通过买房落户作为安置理由进行安置，应当慎重，一定要先将当地政府的政策了解清楚，再作打算。
准确计算加减分的“明白账”
【案例】张某查看了军转考试的成绩后，心里一块石头才落地。毕竟，转业之初，听说选择计划分配进行安置，还要参加地方政府组织的培训和考试才能按成绩进行录用，他心里多多少少有些不情愿。在部队工作了二十几年，好歹也是个团职干部，以前是经常考别人，转业了却要被别人考，而且成绩直接影响将来工作岗位，压力使他感到很茫然。
【分析】根据政策规定，目前地方政府在安置军转干部时，大多采取先培训、后考核、再录用的程序。但是这种考核与公务员考试有着很大不同，并不是单一以理论笔试成绩作为唯一指标，而是参照服役时间、立功受奖情况、学历情况等指标，进行综合评价。
浅析安置房“两证”办理 第12篇
一、原因分析
1. 测绘公司出具测绘成果速度较慢
建议工程竣工后, 需委托专业测绘公司对房屋的建筑面积进行测绘, 出具房屋建筑面积测绘成果和测绘报告单, 办理土地复核前须委托地籍测量。影响其滞办的因素主要有两方面, 一是建设单位无法提供相应的图纸、联系单, 二是测绘公司的工作时间过长。
2. 各项专项验收是难点
各项专项验收中, 绿化验收是规划验收的前置条件, 消防、人防、环保、规划验收是质监备案的前置条件。各项验收缺一不可, 否则就影响了进度。
3. 施工单位影响工程资料归档
根据惯例, 一个地块建设完毕后建设单位要将工程建设档案移交城建档案馆, 由城建档案馆出具相关证明后办理质监备案。有些工程资料需施工单位提供, 有时由于施工单位不配合, 造成工程资料迟迟无法归档。
4. 土地复核中的指界不规范
根据土地局要求, 建设单位须找相邻宗地权属人进行地籍指界, 在被调查房屋的地籍调查界址表签字确认。因为此项工作牵涉面广, 有时相邻单位或个人不理解或不配合就造成了拖延。
二、解决措施
1. 建设单位在确保工程进度的同时, 要保证相关手续的同步办理
作为建设单位要增强意识, 在确保安置房建设进度和质量的同时还要保证相关手续的同步办理。要确保被拆迁户按时回迁的同时及时拿到“两证”, 在工程建设的前期就同步重视手续的办理。
(1) 在设计时, 就明确办公房通道。避免通道改变使分摊系数成为可变值, 使办公房避免安置时在一大开间里逐一分割, 而是在设计时就确定通道。通道事先确定可使分摊系数保持不变, 逐间的分隔可利用修测调整, 测绘成果就可按时出具。
(2) 招投标或和施工单位签订施工合同时, 把后期工程资料归档要求写入合同中, 规定相关奖罚条例, 提高其工作积极性, 确保工程资料在现场竣工验收后及时送档案局归档。
(3) 规范图纸修改和测绘委托程序, 避免多方委托测绘公司进行测绘。对于测绘公司提供的测绘成果要组织专人进行会审, 确保无差错。对房屋测量、土地测量合同要明确时间要求, 保证准确度, 超时间或差错要有相应罚则。
2. 科学安排“两证”办理
(1) 在工程预验收时要提醒工程部门做好环保、绿化、人防等专项验收的准备和工程档案资料的整理;工程验收30天前提前出具竣工图和联系单交测绘公司测绘房屋建筑面积, 要求测绘公司30天内出具测绘成果和测绘报告单。
(2) 取得测绘成果后入户的准备工作, 主要有如下四项:根据测绘成果委托地籍测量准备土地复核使用;根据测绘成果和被拆迁户结算, 做好入户准备, 整理入住名单准备提交房管部门、土地部门和财税部门;和房管部门签订物业管理用房移交协议书;提交施工单位订立小区幢号和房间号。
(3) 工程规划验收和质监备案阶段。工程竣工验收后办理取得规划验收, 规划验收完成后同步办理质监备案和物业维修金和保修金的缴纳。在取得规划验收未取得质监备案时, 若已取得地籍测绘成果, 可提前介入办理土地指界, 缩短质监备案取得后办理土地复核的工作时间。