房贷利率论文范文（精选7篇）
房贷利率论文 第1篇
关键词：房贷利率,利率市场化
在全国的房地产热中, 银行的住房贷款利率成了大家关注的目标。2008年10月26日, 财政部发布的《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》规定, 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款, 其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍, 最低首付款比例调整为20%。市场根据央行10月22日发布的《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》, 自2008年10月27日起, 商业性个人住房贷款利率的下限由基准利率的85%扩大为基准利率的70%;最低首付款比例调整为20%。但是就在2009年的最后两个月, 政策开始转换了风向。2009年11月17日, 在北京市朝阳区金台路上一家房地产中介公司门口, 赫然挂上了一道醒目的条幅:“距离优惠政策取消还有43天”。掐指一算, 应该是指七折优惠年底就要取消。购房者抢搭末班车的恐慌心理加上房屋中介的“趁热打铁”。
管理层并无意“收紧”二套房贷政策, 但部分银行却自主提价, 央行的态度是鼓励利率市场化, 因此, 几家大银行统一协商后, 开始执行严格的风险定价。市场上的其他银行也就逐渐开始跟进。房贷利率市场化的改革就这样悄然提速。北京个别银行房贷政策微调, 上海二套房贷政策收紧, 深圳少数银行小范围收紧二套房贷。“住房优惠政策要取消”的传言和部分银行上调房贷优惠利率的做法, 绷紧了潜在购房者的神经。权威人士日前表示, 管理层暂时没有打算改变房贷现行的优惠政策。对于部分商业银行对优惠利率作出的适当调整, 他认为, 这是商业银行根据风险定价作出的决策安排, 监管当局只需要对首付比例、房贷利率的下限作出规定, 而在操作层面作为市场主体的银行应该发挥更大的话语权和决策权。显然, 房贷利率市场化的改革正在悄然提速。房贷利率的市场化标示着我国金融市场利率市场化的改革也在大步挺进。
利率市场化是市场经济条件下资金配置的基本特征和规律, 西方发达市场经济国家利率市场化经历了漫长的市场培育和制度创新, 并为金融全球化创造了条件。自1986年中国允许专业银行相互拆借、开启货币市场利率市场化至今, 中国利率市场化进程已近20年。目前, 我国货币市场利率和外币贷存款利率已基本上完全放开;本币贷款利率已经允许在一定范围内浮动, 但浮动幅度很小;本币存款利率基本上还处于未放开状态。而现今我国金融仍以间接金融为主、存贷款业务仍然是我国商业银行最主要的业务, 存贷款利差是商业银行尤其是国有商业银行收入的最主要来源。其中, 存款利率作为整个利率体系的核心, 关系到整个社会的货币供应和支付清算秩序, 牵涉到社会经济活动的方方面面, 个中经济利益关系也最为敏感和复杂。贷款利率的改革也极为重要, 因为我国非金融企业部门的融资绝大部分是贷款融资, (注:根据《2002年货币政策执行报告》的统计, 我国非金融企业部门 (包括住户、企业和政府部门) 的融资方式主要有贷款、股票、国债和企业债四种, 而在2002年非金融企业部门24233亿元的融资总额中, 贷款融资就达19228亿元, 占融资总额的79.4%, 此说明间接融资在我国的融资比重非常之大, 也说明贷款利率市场化改革任务艰巨而又意义重大。) 故其承载着实现利率市场化目标的重要责任。通过贷款利率的市场化, 一方面, 对于银行来说, 可以根据贷款企业具体情况, 调整利率水平, 有效规避风险;另一方面, 对于企业来说, 优秀的企业可以以较低的利率水平获得贷款支持, 最终达到合理、有效配置金融资源的目的。因此, 我们完全可以说, 人民币存贷款利率的市场化是我国目前利率市场化改革的重点和难点, 我国的利率市场化改革已进入最后的攻坚阶段, 利率市场化关键是要实现存贷款利率的市场化。
从世界各国的利率市场化的经验看也是如此, 各国的货币当局都掌握一定的控制利率从而影响市场利率。美国就是一个很好的例子。美国的利率管制主要体现在管制存款利率的Q项条例上。美国在1986年完全废除Q项条例后, 联储仍然通过它所掌握的贴现率来操纵市场利率的变动, 银行、非银行金融机构和社会公众始终习惯于把联储的贴现率当成一个重要指标来看待。由此可见, 所谓利率自由化只不过是加大利率由市场决定的比重而已, 并非百分之百由市场决定。
从各国先后完成的利率市场化改革我们可以看到, 利率市场化也并不意味中央银行将利率的决定权全部下放给金融机构, 而是要保留对于本国经济能够产生关键性作用的利率——通常是该国的基准利率的决定权, 并且通过对这些管制利率的调整、通过货币政策工具的灵活运用来间接影响市场利率, 传导当局的货币政策, 并最终实现对经济社会宏观调控的目的。
房贷利率问题 第2篇
2012年12月05日 09:29
来源：现代金报
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“‘房奴’有福了！2012年的两次降息利好将于2013年1月1日‘兑现’，你的房贷月供款将减少多少？”宁波某网络BBS上，网友已经开始在讨论“房奴下月起减负”的消息了。今年，央行先后两次下调人民币存贷款利率。按照惯例，对于“老房贷”的利率调整将在次年的1月1日起开始执行。也就是说，今年的两次降息要从2013年元旦起正式“消化”。宁波银行界多位人士告诉《现代金报》记者，执行新利率后，房贷月供款将会相应减少。不过，他们也同时通过本报提醒已享受7折利率优惠的市民，先别急着提前还贷。
利率下调0.5%，100万30年期房贷月供少333元
2012年6月8日起，5年以上贷款年利率也就是房贷所对应的利率从原来的7.05%下调至6.8%，而随后的7月6日起，又进一步下调至6.55%。也就是说，在2012年，房贷年利率下调了0.5个百分点。
利率下调0.5个百分点，意味着房贷月供的变化有多大呢？记者请某银行的理财经理做了测算：
以等额还款方式为例，客户向银行借了100万元30年期的房贷，2012年6月8日前，当房贷年利率为7.05%时，借款人的月供为6686.64元；而在2013年元旦之后，当房贷年利率执行6.55%的标准，则借款人的月供为6353.60元，月供要比以前少333元。
对于男士来说，333元可以买一条还不错的烟啦，至于女士的话，淘宝上也能买几件玩意了。总之，对于工薪阶层来说，这个数字还是蛮引人注目的。
当然了，这个数字只能起个参考作用，刚好借到了100万元30年期的人毕竟没那么多吧。如果其他的人想要测算房贷月供的变化，银行理财经理建议大家到银行官方网站上去找贷款计算器，选取其中的“房贷计算器”，输入贷款金额、贷款年限、贷款利率就能算出每月偿还本息额，也就是月供了。当然，这也仅限等额还款方式。
且慢提前还贷，享受7折优惠的去存款更划算
每年临近11月底、12月初，各商业银行就会迎来一拨提前还房贷的客户，一年中的还贷高峰在这个时候出现。
“如果股市好一点，大家可能还更愿意去投资。而在目前难找到好投资渠道的时候，一些人有了闲钱就来还了”，某银行个贷部门的主管这样告诉记者。
如果你手上有一笔钱，要不要去提前还房贷呢？
上述某银行个贷部门主管告诉记者，对于已经享受7折利率优惠的市民来说，把要还的这笔钱去存款反而更划算些。目前，5年以上贷款年利率也就是房贷年利率为6.55%，打了7折之后，是4.585%；而对应的5年期存款年利率为4.75%，存贷款利率是倒挂的。
工行理财师李先生告诉记者，还有一些人并不适合提前还房贷：一类是使用等额本息还款方式的借款人，当他还款年数已接近还款中期，并不适合提前还贷。“等额本息还款方式，借款人前期还的利息多，本金相对少。到还款中期的时候已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，所以此情况下提前还贷的意义不大。”。
还有一类是等额本金方式的借款人，如果还款期超过1／3时，那么也没有必要提前还房贷了。到了这个阶段的还款人，即使你提前还房贷，还的更多的是本金，显然意义也并不大。
总之，无论是等额本息方式还是等额本金方式，借款人还款的前一段时期里提前还款比较划算。亲，你知道了吗？
北京消息 财政部称将简并房产交易税种还将研究在全国推开房产税
专家：交易环节税负或下调
财政部昨天透露，财政部部长谢旭人称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。专家分析称，财政部此番表态意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。
谢旭人表示，今后一个时期完善税收制度的主要目标是健全以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，多税种、多环节、多层次调节的税收体系，充分发挥税收筹集国家财政收入的主渠道作用和调控经济、调节收入分配的职能作用。
具体来说，这包括三方面的改革。一方面是充分发挥税收调节收入分配的作用，实施个人所得税改革，推进个人收入申报和财产登记、信息沟通等社会征信系统建设，逐步建立健全综合和分类相结合的个人所得税制度。统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。
其次是强化税收促进经济结构优化和发展方式转变的作用。在实施和完善消费型增值税的基础上，推进营业税改征增值税改革，最终实现货物与劳务税制的统一。合理调整消费税范围和税率结构，进一步推进资源税改革，选择防治任务繁重、技术标准成熟的税目开征环境保护税。
最后是构建地方税体系，将财产行为类有关税收作为地方税体系的重要内容，不断增加地方税收收入。在统一税政的前提下，赋予省级政府适当税政管理权限，培育地方支柱税源。
>>专家观点
当前房产交易税负偏重
国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，财政部部长提出“统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并”，说明有关部门已注意到当前房地产交易环节征收的税种过多、税负偏重的问题。而这意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。
刘桓认为，如果国家有关部门今后对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，要想让税收减负的优惠传导到购房者，最重要的就是要抓好新政的落实。
包括近日媒体爆出有些地区税务部门收取“过头税”的问题在内，税务部门对于国家政策的落实一直是税收征管中的一个重要问题。刘桓希望，今后各级税务部门应该加大对未来税收优惠政策的落实力度，实施细则一定要制订得细致而且易于落实。
对于房产税的扩大试点，刘桓认为，最重要的是先确立合理的免税空间，应该对家庭人口标准的认定予以明确。
>>新闻背景
房产要缴哪些税
在新房交易环节开发商要缴纳营业税、所得税、城建税、土地增值税、土地使用税等，而购买新房的纳税人必须缴纳契税、印花税等。
在二手房交易环节，涉及的税种则包括卖房者要交个人所得税和营业税、教育附加费等，买房人要缴契税、印花税等。
四家固定利率房贷比较 第3篇
8月19日，央行再次提高存贷款利率后，原本备受市场冷落的固定利率房贷产品优势逐渐凸显，很多贷款人都打算把房贷由浮动利率改为固定利率，以减少利息支出。与此同时，光大银行、建设银行、招商银行和农业银行也相继推出了升息后的固定利率房贷新产品，利率一家比一家低，在这块“蛋糕”上展开了激烈的争夺战。
对于借款人而言，在目前的升息周期中，选择固定利率房贷可在一定程度上规避加息的风险。同时各银行设计的产品大多有5年期的固定利率产品，这对于无法长期预测房贷利率变化的购房者来说，也是一种比较稳妥的尝试。那么，四家银行推出的固定利率产品究竟有什么不同，该如何根据自己的需求选择．固定利率房贷和浮动利率房贷如何互转?
比浮动利率划算
央行上调了存贷款利率后．招行、光大、建行、农行的固定利率房贷随之上调。在此之前办的固定利率房贷利率还是老利率，而新办的固定利率房贷就要多付利息了。因为需要重新测算，调高后的新固定利率标准比央行加息晚了几天，也让一些贷款人占到了银行的便宜。南京的张先生因购买商用房在光大银行申请了400万元的贷款，期限10年，采用浮动利率6．39％。一直关注利率变化的他发现，8月21日央行加息后的第一个工作日，浮动利率已调高到6．84％，固定利率还没来得及调整，于是赶緊向银行申请把利率转成固定利率，当天就办妥了手续。他办理的10年期固定利率为调整前的6．42％，居然比现在的浮动利率还要低。
据了解，部分市场敏感度高的贷款人，早在一个月前便申请转成固定利率贷款。据招行介绍，目前选择固定利率的客户主要以年轻白领、资信较好的私营企业主居多，并且大部分客户青睐选择3年或5年的分段式固定利率产品，因为他们觉得近两年仍存在利率上涨的空间。
如果按照近两年加息幅度0．27％测算，未来利率上调后5年期个人房贷基准年利率很可能为7．11％，而目前招商银行5年期以上贷款一次性固定3年的利率为6．36％，资信好的人能优惠到6，06％。试算一笔账，例如现在贷款人办理浮动利率贷款，金额30万元，期限20年，按照等额还款法并享受在基准年利率6，84％水平中下浮15％，为5，814％，月供金额为2117，23元；若办理固定利率贷款，按照一次性固定3年的优惠利率则为6，06％，月供金额为2159，69元，每月仅多支出42，46元，但可以在加息周期中3年内将一直保持月供金额相同，而不受央行调息的影响。
产品各有千秋
随着各大银行竞争的日趋激烈，各银行产品由单一逐渐变得“花哨”。最早推出固定利率房贷的光大银行，每个年限对应的利率水平比较“固定”，只有一个基准利率和一个优惠利率，而其他银行陆续推出利率区间概念，如建行的3年期贷款年利率区间是5，72-6，36％，农行则是5，65-7，15％，而选择哪个标准，则要根据客户还款能力、购房需求和资信情况，决定给你区间里的哪个利率。
从贷款模式上看，现在还有完全固定利率、固定利率+浮动利率、固定利率分段组合、固定利率和浮动利率的分段组合等多种概念。这让有些业内人士也感到有些“看不懂”、“吃不透”。据说，这是因为固定利率贷款品种的成本要比普通贷款高，风险也高，所以银行必须要“打好算盘”，对客户的收入走势、资金去向进行清晰预算才能放贷。
因为每家银行推出的固定利率房贷所针对的市场和客户群不同，所以各有特点和优势，贷款人可以根据各自的需求选择不同的银行贷款。
光大银行：10年期利率最低
适应人群：力图锁定利率风险，收入处上升趋势的贷款人
光大银行是四家银行中产品相对简单的一家，其产品只有基准利率和优惠利率两个档次。调整后的3年期、5年期、10年期的基准利率固定基准利率分别为6.12％、6.21％和6，45％，优惠利率分别为5.55％、5.73％和6.12％。
据银行人士介绍，优惠利率一般只对优质客户实行，即信用评级较高的公务员、行政事业单位员工、教师、科研人员。医生、律师、金融行业员工等。而资质一般甚至较差的客户，还将执行基准利率。
与其他银行对比不难发现，在新推出的固定房贷产品中，对于老百姓购房最需要的10年期贷款优惠利率，光大银行比加息后同档浮动优惠利率仅高出0.366个百分点，而6.12％的利率也成为房贷市场10年期固定利率中的最低点。
招行：结构性产品创新
适应人群：短期内还贷能力不强力求规避风险的年轻贷款人
招商银行此次推出的固定利率房贷为结构性产品，其最大特色是在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。招商银行称这样设计是为了照顾一些年轻贷款人，他们还贷初期收入不高，这样设计可以节省利息支出。
尽管结构性固定利率房贷可以分段执行不同的利率标准，但平均下来的利率水平，还是在招商银行规定的利率区间内。如固定10年，在执行最优惠利率时的安排分为两种，一是整个10年利率水平均为6.84％；二是前5年利率6.36％，后5年利率7.47％，10年平均利率水平约为6.84％。
由于前期还贷利率比较低，贷款本金可以相应多还一点，因此按照平均利率执行的固定利率房贷比完全固定更能减少利息支出。以贷款本金40万元，期限10年为例，在相同的6.84％利率水平情况下，固定10年不变的贷款总利息支出为153370.4元，而采取“结构性”定息房贷，即前5年每年利率为6.36％，后5年每年利率为7.47％(平均利率仍为6.84％)，借款人利息总支出为148584.4元，借款人可以节约利息支出4786元。
建行：中短期固定利率贷款最划算
适应人群：贷款期限较短，希望支付相对较少利息的贷款人
建行的3年期、5年期、10年期3个固定利率产品的等额本金固定房贷利率分别从原来的6.09％、6.21％、6.57％调整为6.36％，6.57％和7.02％，与央行针对不同期限的升息幅度同步。而这三款固定利率房贷产品的优惠底线为3年期5.72％，5年期5.814％，10年期6.39％。计算下来，期限越长，优惠幅度越小。
跟光大银行一样，建设银行对申请第一套自住房贷款的客户执行8.5折优惠利率。而对于以前执行9折利率的老客户，如果还款记录良好，将从贷款合同约定的利率调整日起执行8.5折利率。
农行：固定+浮动混合固定利率贷款新尝试
适应人群：子女收入不高，父母年纪偏大，想获得更灵活贷款形式的贷款人
此次农行推出的产品按贷款期限分为3年期、5年期和10年期3个档次，对应的利率区间分别为5.75-6.55％，5.85-6.65％、6.15-6.95％。與现行个人住房浮动利率贷款最优惠利率水平相比，农行的对应期限固定利率贷款略高0.3-0.4个百分点。
农行新推出的固定利率房资产品的特色在于，该行给了客户一个选择权：假设在固定利率房贷还款期内，该行总行将此项利率调低1个百分点以上，那么资信良好的客户可以申请执行调低后的新利率。也就是增加了利率调整选择权条款。虽然光大银行也有相似的业务，但农行的混合利率方式却提高了客户的自主性。
这种还贷的固定+浮动的混合利率方式可以在贷款开始的前5年或前10年内利率固定，利率固定期结束后利率转换为浮动利率。这种利率调整选择权条款使固定利率房贷不仅能够帮助借款人规避利率上升的风险，在利率走低时也能帮助借款人减少损失。如果市场利率下调，当农行固定利率房贷产品相应期限利率下限下调1个百分点(含)以上时，无不良信用的借款人在支付一定的选择权费用后，就可以申请执行选择权，将贷款利率调低相应百分点。
近日还有消息称，交通银行正在研究推出期限延至20年的固定利率产品。这是一个较为明显的突破，从前期业务开展的情况来看，固定利率房贷最大的“硬伤”即在于其贷款期限最长为10年。对于大多数购房者而言，由于不具备很强的还款能力，他们选择的年限一般会在15年至30年。
提前还款将收违约金
跟浮动利率产品不同，从固定利率房贷市场看，提前还款收违约金也许将成“行规”。如光大银行曾规定固定利率房贷1年内如提前还款将收违约金；而农行总行此次下发的文件中明确表示：如果固定利率房贷还款期间部分提前还款，那么只能减少还款金额，不能缩短还款期限；如果在3年之内全部提前还款，那么将收取违约金，3年以上则不收。
违约金标准为：固定利率贷款存续期在1年至5年的，违约金；违约金额×(贷款发生时候固定利率一当时市场浮动利率)×固定利率剩余期限×1／3；固定利率贷款存续期在5年以上的，免收违约金。例如当时的浮动利率是5.508％，一笔20万元10年的固定利率房贷，执行6.08％的优惠利率，如果还款1年后想转成浮动利率房贷，未还的本金是183714.24元，违约金需交纳3152.5元。
房贷浮动利率与固定利率可互转
固定利率房贷有这么多优点，很多已经申请浮动利率贷款的人都想了解如何将现有的还贷方式进行转换。其实这并不复杂，只要提出申请，填好表格签字即可。浮动利率与固定利率可互相转换的业务，为借款人规避利率波动风险提供了有效手段。据了解，原来办理浮动利率房贷的客户，可转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时银行不收取任何违约金和手续费；而对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款存续期在5年以上的，免收违约金。
不管是一手房还是二手房，都可以申请固定利率房贷。对于那些正在按揭的贷款，如果想转成固定利率房贷，只要到银行申请一个非交易性转按揭即可。比如一位贷款人在某家银行贷款50万元，已经还了10万元，剩下的40万元就可以通过转按揭变成固定利率房贷。
适合三类人群
固定利率贷款优势明显，但这种优势也不是绝对的。在贷款买房时应仔细权衡多种贷款方式，选择最适合自身情况的一种。
由于固定利率房贷的优势是在加息前提下体现出来的，因此在加息周期内，贷款人采用固定利率偿还房贷比浮动利率更为划算。但是万一在贷款期限内央行不加息甚至降息，办理固定利率房贷者就有可能要比办理浮动利率房贷者支出更多的利息。
如果贷款人在贷款期内想提前还款，需要支付相对较高的违约金。同时，日后贷款人想要把固定利率转换为浮动利率，也要缴纳一定违约金。因此，有业内人士指出，固定利率比较适合三类人群：一是认为我国利率水平进入加息周期的；二是认为自己未来收入比较稳定，足以支付固定按揭额，并且不打算提前还贷的；三是申请第二套以上住房或商业用房贷款的。
房贷利率论文 第4篇
一、近年来我国的住房信贷政策
2008 年,根据《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》(银发[2008]302 号)文件规定,人民银行将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85 倍扩大为贷款基准利率的0.7 倍。上述措施,有利于金融机构根据政策、市场等因素的变化,扩大定价自主权,提高金融服务水平,支持改善民生。但是0.7 倍是对金融机构房贷利率下限的规定,并不意味着金融机构必须实行0.7 倍的“优惠利率”,需充分考虑各种因素按照风险原则合理确定利率水平。2011 年,根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1 号)的文件规定,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。2015 年3 月30 日,为促进房地产市场平稳健康发展,中国人民银行、住建部、银监会联合发文《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,规定将二套房最低首付比例调整为不低于40%。2015 年,央行年内连续5 次降准降息。2015年4 月,海南省政府下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。在提高公积金贷款额度、启动公积金异地贷款、放宽购房入户条件等多项利好政策和购房意愿增强的共同作用下,2015 年1—6 月,海南新建住宅成交“量升价跌”,房地产市场向好,去库存效果明显,为全省经济企稳回升提供了重要支撑。
二、海南省房地产市场运行特点
(一)市场销售显著回暖,小面积住宅、商业营业用房销售回升较显著
2015 年上半年,海南省房屋销售面积462 万平方米,同比下降0.6%;销售金额478 亿元,同比下降2.1%。销售面积和销售金额的同比降幅均较一季度末回升了约20 个百分点,在一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策刺激下,海南房地产市场显著回暖。在销售回升的同时,房价保持了相对稳定,房屋成交均价10 343 元/ 平方米,同比下降1.6%。
销售回升最为显著的是小面积住宅,90 平方米以下住宅的销售面积271 万平方米,占全部房屋销售面积的62.6%,同比增速已由负转正,同比增长5.4%。商业营业用房的销售也继续回升,销售面积20 万平米,同比增长38.1%。
(二)房地产开发投资增速大幅回升,纯住宅占比继续下降
2015 年上半年,海南省房地产开发投资完成735 亿元,同比增长20.7%,增速较1 季度末大幅回升16.2 个百分点,高于全国平均增速16.1 个百分点。其中,土地购置费115 亿元,同比增长263.2%。从投资结构看,纯住宅投资占比继续降低,住宅投资完成547 亿元,占比74.5%,同比下降7.6 个百分点。住宅开发投资呈两极分化,90 平方米以下小面积住宅和144 平方米以上大面积住宅投资增长较快,分别同比增长40.2%和56.5%,而中等面积住宅的投资同比下降35.6%。
(三)开发资金来源增速下滑,但仍存在周转不畅的问题
2015 年上半年,海南房地产企业开发资金来源合计1 575 亿元,同比增长7.1%,其中本年资金来源1 142 亿元,同比增长12.1%,虽然大幅高于全国的平均增速(0.1%),但较一季度末环比下降了13.1 个百分点。从本年资金来源的构成上看,得益于房地产市场回暖,来自销售的资金来源出现回升,销售回款为主的其他资金来源422 亿元,占本年资金来源的37%,占比较一季度末上升7.7 个百分点。自筹资金仍占最大比例,自筹资金515 亿元,占比45.1%,值得注意的是自筹资金中借入资金增长较快,同比增长154.9%,而自有资金则是同比下降12.3%。
(四)重点城市房地产市场的运行情况
2015 年二季度,海南各市县的房地产市场销售均有所回升,其中,回升最为明显的是海口市和陵水县。海口市本地自住需求和改善性住房需求较多,上半年房屋销售面积133 万平方米,同比增长12.9%,增速由负转正。陵水县是海南高端房地产项目最集中的区域,房屋销售面积62 万平方米,同比增长51%,而1 季度末是同比减少35.8%。三亚市房屋销售面积50 万平方米,同比增长7.4%,增量和增速都低于陵水县,周边地区房地产行业的发展对三亚商品房的替代效应比较明显。
三、海南省房地产信贷运行情况
(一)房地产贷款保持稳定增长,三亚市房地产贷款增速显著放缓
2015 年6 月末,海南银行业房地产贷款余额1 332 亿元,比年初增加171 亿元,比年初增长14.7%,低于同期各项贷款比年初增速1 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款的21.3%,较年初略有下降,上半年新增房地产贷款占新增各项贷款的20.1%。从房地产贷款的结构看,地产开发贷款余额75 亿元,占比6%;房产开发贷款余额718 亿元,占比54%;商业用房贷款余额53 亿元,占比4%;个人住房贷款余额417亿元,占比31%;经营性物业贷款余额68 亿元,占比5%。
2015 年6 月末,海口市房地产贷款余额828 亿元,比年初增加101 亿元,比年初增长13.9%;三亚市房地产贷款余额221 亿元,比年初增加15 亿元,比年初增长7.2%。海口、三亚的房地产贷款余额合计占全辖的78.8%,上半年新增房地产贷款占全辖的58%,三亚市房地产贷款增长显著放缓。从集中度看,海口房地产贷款占各项贷款的19.6%,略低于全省平均水平;三亚房地产贷款占比相对较高,占各项贷款的27%。
(二)部分地产开发贷款贷款价值比偏高,新增房产开发贷款集中在住房方面
6 月末,海南地产开发贷款余额75 亿元,比年初增加5亿元。海口市地产开发贷款余额45 亿元,三亚市地产开发贷款余额10 亿元,合计占全辖的73%。从贷款价值比(LTV)看,抵押物充足情况略有欠缺,LTV大于70%的贷款占比34%,三亚全部地产开发贷款的LTV均大于70%。从贷款形成年度看,属于本年发放的有28 亿元,近三年发放的占92%。
6 月末,海南房产开发贷款余额718 亿元,比年初增加91 亿元,增长主要集中在住房开发贷款,住房开发贷款新增80 亿元。从资本金比例看,住房开发贷款的资本金比例小于30%的占比25%,而商业用房开发贷款的资本金比例小于30%的仅占比5%。海口市住房开发贷款项目的资本金比例更差一些,资本金比例小于30%的占比36%,三亚市住房开发贷款资本金比例小于30%的占比仅2%。从贷款形成年度看,商业用房的增长主要集中在近两年,住房开发贷款则是一直保持稳定增长。
2015 年6 月末,海南经营性物业贷款余额68 亿元,比年初增加12 亿元,比年初增长21.4%。
(三)个人住房贷款增长提速,各项风险指标较好
2015 年6 月末,海南个人住房贷款余额417 亿元,在房地产新政的影响下,个人住房贷款发放明显加快,比年初增加50 亿元,其中,二季度新增31 亿元,增量环比1 季度上升62%。从是否新建看,新建住房贷款占比86%,二手房屋贷款占比14%。从贷款价值比看,LTV在50%以下的占比37%,LTV在70%以下的占比98%,今年新发放贷款的LTV基本均在70%以下。从偿债收入比(DSR)看,DSR在30%以下的占比34%,在50%以下的占比90%。从LTV和DSR综合来看,海南个人住房贷款的抵押物充足情况和借款人偿债能力处于较好水平。
2015 年6 月末,海南商业用房贷款余额53 亿元,比年初增加13 亿元,商业用房贷款全部是个人贷款,没有企业贷款。其中,已还款期限小于4 年的商业用房贷款占90%,说明商业用房贷款的增长主要集中在近几年。海南银行业对于商业用房开发贷款的贷款成数控制得比较严格,LTV大于50%的仅占比2%。
四、房贷利率信贷政策对海南省房地产贷款业务的影响及当前房地产存在的问题
(一)房地产新政及央行多次降息,对房地产需求和价格有一定的影响
贷款利率的调整同时作用于房地产市场供求双方,通过影响供求双方来影响房地产价格。2015 年6 月,房产均价为10 343 元/ 平方米,环比下降1 669 元,降幅达13.89%。通过观察区域实际利率变动与房地产市场价格变动关系显示,房价与利率变化基本呈正相关关系。因此,利率政策调控对海南省房地产市场价格的影响是存在的,且对需求的影响大于对供给的影响,对房地产健康发展产生积极效应。
(二)地产开发贷款
一是政府审批手续烦琐,导致财政资金未能及时拨付。二是近期政府财政收入未达到预期目标,融资平台贷款在各家机构的贷款进入还款高峰,还款压力增大。三是在目前房地产行业整体不景气的背景下,影响土地市场的不确定因素增多,若土地成交量和价格下跌,将直接影响政府财政的还款能力。
(三)房产开发贷款
一是目前海南商品房供大于求,去库存压力大。二季度房地产市场虽然有所回暖,但市场销售的全面回升还有待时日,楼盘销售周期拖长,个别房地产开发企业存在资金链紧张的问题,房产开发贷款还款压力较大。二是部分项目销售远低于预期,第一还款来源不足。2015 年6 月末,海南银行业未来一年内到期(2016 年6 月末)的以销售款为第一还款来源的项目有57 个,贷款余额合计45.3 亿元,从销售情况看,有34 个项目的销售进度在50%以下,贷款余额占比73%;从还款进度看,还款比例低于50%的项目有31 个,贷款余额占比69%。三是海南省在建工程抵押登记制度处于起步阶段,部分市县在销售解除抵押、动态追加抵押等手续的办理上,没有规定统一的执行规范,导致银行对房屋销售监控存在真空带,抵押物仍存在悬空的风险。四是本地法人农村合作金融机构早期发放的项目中不少开发商实力不足,还款来源过度依赖销售回款,销售不如预期时无法提供股东还款等其他还款方式。
(四)个人住房贷款风险
一是抵押物保障程度下降。风险主要集中在2010 年房价急升时期发放的高端住房按揭贷款,由于高端住宅二手房的价格已经显著下降,而且呈有价无市的状况,辖内部分银行出现个别房产抵押物拍卖流拍现象,抵押物变现难度加大。二是经济增速放缓对个人住房贷款质量的不利影响有所显现。部分借款人受实体经济经营不善的影响,收入下降,现金流趋紧,还款能力和还款意愿降低。三是由于海南房地产销售主要面向岛外,个人住房贷款的外地借款人占比较高。若借款人恶意拖欠贷款失联,银行存在贷后管理难、逾期催收难的问题,大多只能采取通过法院诉讼清收的方式。
(五)经营性物业贷款风险
海南大部分经营性物业贷款项目都是全球连锁品牌的五星级酒店,经营状况较好,股东实力较强,贷款均能按期正常偿还,但近两年海南新建五星级酒店集中开业,供给和竞争均有所加大,部分酒店的入住率和平均房价不如预期,潜在一定的市场风险。此外,还存在极个别向个体经营的小型酒店发放的贷款,由于经营不善,出现连续亏损的状况。
(六)房地产贷款不良余额略有增加,开发贷款、经营性物业贷款关注类余额上升较多
2015 年6 月末,房地产贷款不良余额9.74 亿元,比年初增加2.18 亿元;不良率0.73%,比年初下降0.08 个百分点。房地产贷款关注类余额44.86 亿元,比年初增加30.64 亿元;关注类贷款比例3.37%,比年初上升2.14 个百分点。房地产贷款的不良率低于同期各项贷款0.23 个百分点,关注类贷款比例也低于同期各项贷款3.08 个百分点。
五、相关政策建议
(一)推进利率的市场化改革,差别化对待不同需求的购房者
继续推进利率市场化改革,将利率的调整权放给市场,由资金供求关系决定利率的高低。我国从1998—2015 年6月十八年间共调整了34 次利率。由于每次利率调控幅度不大,无论是对于购房者还是对于开发商来说,长期来看造成的影响都比较小。利率调控对象是针对所有购房者,这种一刀切的做法也影响了利率调控的效果。因此,为了提高利率调控的有效性,应实行利率的市场化改革,使之能够及时、准确地对房价产生影响,并对刚性需求和投资性需求的购房者区别对待。
(二)增强利率政策制定的科学性和前瞻性
由于货币政策是总需求调控政策,对房地产市场调控的重点应是通过选择性货币政策调控商品房需求来调控房地产价格,对于我国这样一个地区经济发展水平差异比较大的国家来说,应注重区域性和差别化利率政策的运用,针对各地区不同经济发展水平而制定区域性利率政策,提高利率政策的灵活性,因地制宜进行宏观调控。同时,在运用利率政策对房地产市场进行调控时,各有关部门应该相互配合,建立信息共享机制和部门互动机制,实现资源共享,提高决策效率,避免政策时滞导致的调控滞后和失灵,提高政策制定的前瞻性。
(三)密切监测房地产领域信贷风险,及时防范和化解房地产信贷风险
一是继续引导海南省各银行业金融机构继续严格落实差别化住房信贷政策,满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,引导银行业金融机构加大对符合要求的保障性安居工程项目、个人购买保障性住房的信贷支持力度。二是结合国际旅游岛建设的重要时期,加快房地产转型升级,构建“商业、住宅、旅游、办公、养生、海洋”地产等多元化的房地产格局。三是合理控制房地产开发进度。强化房地产开发规划,在市场库存较大、销售不太景气情况下,适度控制房地产开发投资规模。积极调整房地产产品结构,优先满足经营性房地产发展需要,适度控制商品住宅开发,促进房地产业转型发展。四是加大市场消化库存力度。支持海南省房地产开发企业参加国内房地产展销会,利用互联网广告模式加强宣传营销,加大消化库存力度。支持市县政府从市场上购买或租赁商品住宅用作保障性住房,利于企业回笼资金,形成市场良性循环。五是密切监测和关注房地产不良贷款情况。加强协调,实现信息资源共享。银行业金融机构、住房公积金管理中心、房屋产权中心和海南省统计部门,要加强联系,加强信息沟通,及时采取对策,防范和化解房地产贷款风险。
摘要：近年来,央行为调节购房需求、维护房价稳定,已连续多次调整房贷利率。然而房价却稳步上升,因此以利率为手段的宏观调控政策是否有效,是一个受大家关注且值得研究的现实问题。对利率政策调控房价情况进行认真分析,研究利率政策对住房价格的影响机制及效果,并针对存在的问题提出对策建议。
不同银行房贷利率调整不同 第5篇
房产调控正在悄然加码，多数银行再次提高首套房贷利率，有的从8.5折提至9折，有的提至9.5折，部分甚至回归基准利率。如贷款70万元、20年期的房贷，按基准利率贷款的月供将比8.5折利率贷款的月供增加386元。
不同银行房贷利率调整不同
上周二，记者以客户身份咨询了在榕一些银行网点，当时一些银行网点人员均表示首套房贷利率最低仍可打8.5折。但昨日记者咨询古田路上的建行网点，工作人员表示，目前首套房贷中的一手房按揭贷款利率调至基准利率，首套房如是二手房，利率则可能为基准利率上浮10%;广达路上的中信银行网点人员也表示，首套房贷利率已调至基准利率。
与此同时，其他银行首套房贷利率也不同程度地有所提高：中行省分行营业部网点工作人员表示，现首套房贷利率原则上要9折以上;农行台江支行网点工作人员也表示，首套房贷利率为9.5折。
在榕招行相关人士表示，该行首套房贷政策因人而异：资信状况一般的客户贷款利率要调至基准利率;优质客户则仍可享受8.5折。在榕另一家股份制银行个贷负责人则坦言：“该行房贷政策刚刚调整，普通客户首套房贷利率调至基准利率，只有少数优质客户最低仍为
8.5折。”在榕工行相关人士表示，目前该行首套房贷政策没有变化，接下来是否调整将依市场情况而定。
信贷额度趋紧是主因
去年11月初，第二轮房产调控实施，在榕银行接到通知，连贵宾客户首套房贷利率最低也只能打8.5折。眼下贷款利率再次上调意味着作为房产调控的一部分，信贷政策再次加码收紧。
对于房贷利率为何再次上调，一位不愿透露姓名的股份制银行相关负责人表示，1月份随着新额度的发放，该行此前积压的一些单子正在消化，贷款排队得到缓解。但去年央行已多次上调存款准备金率，加之今年实行稳健货币政策，今年贷款额度整体较紧，眼下同业拆借利率也有所提高。另据其介绍，今年监管部门的监管方式也是多维的，开始采用日均存贷比等指标，这对银行放贷提出更严的要求。
另一位业内人士表示，今年银行在放贷时会更注重均衡放贷，年初投放量也会有所控制，避免贷款发放大起大落。在此背景下，银行在最低下限基础上自主调整房贷利率水平。70万元房贷月供增加386元
随着眼下首套房贷利率优惠幅度减少甚至回归基准利率，贷款成本无形中增加不少。去年12月26日再次加息后，5年期以上贷款利率打8.5折为5.44%，70万元20年期房贷，月还款额将为4791.52元;如采用基准利率6.4%，同样贷款和期限，月供将增至5177.88元，月供多出386.36元，20年总利息将多支付9万余元。
昨日个别市民认为，房产调控主要是为了使房价回归合理价位，不过首套房的购房者多为刚性需求，利率调至基准利率无形增加了购房者的负担，应防止银行随意以贷款额度紧作为贷款“涨价”的理由。
银行调整房贷利率为何不同？ 第6篇
最近王女士心情很不好，对银行意见很大。王女士2005年9月从中国银行贷款50万，在北京买了一套住房。目前，为了刺激消费，人民银行下调了人民币贷款基准利率。
这对于贷款买房的王女士来说应该是好消息，但王女士却高兴不起来，原来王女士贷款的中国银行有规定，王女士贷款的利率要到第二年的9月才能进行调整，这对于期盼降息的王女士来说，近在眼前的降息一下变成了镜中花，水中月，多少让人觉得有点沮丧。
不同的降息方式
目前，买房贷款的人都有同样的困惑，如果国家出台新的利率调整政策，那么他们的房贷还款究竟会受多大影响?
为了能清晰地了解各银行处理房贷利率调整的方式，《小康·财智》记者走访中国银行、交通银行、北京农村商业银行后发现，除中国银行采取等年等月等日调整房贷利率的方式外，其余几家银行均采取次年1月1日调整房贷利率的方式。
等年等月等日的方式是指如果银行利率调整，贷款人的利率调整方式为：从贷款人贷款日起算至次年贷款日为止算一年，次年贷款日才能进行利率调整。次年1月1日调整的方式是指不管贷款人是哪一天贷款，次年1月1日开始利率都会按照规定自动进行调整。
中国银行的相关工作人员对记者说，2005年3月以后的住房贷款合同，他们均采用等年等月等日的方式调整利率，3月之前采用的是次年1月1日调整的方式。当记者问到购房者还贷会“吃亏”的问题时，中国银行方面称，所有的贷款人和银行都签有合同，合同中怎么约定，银行就会怎么执行。
至于记者提到的别的银行都采取次年1月1日调息的方式，中国银行说，每家银行都有不同的操作方式，别的银行采用次年1月1日调整方式，肯定也是有合同方面的约定。
北京农村商业银行的工作人员告诉记者，一直以来他们都是按照次年1月1日的规定来执行利率调整，他们认为，次年1月1日进行调整好像是行业的规则，但是国家究竟有没有这方面的规定，工作人员称并不清楚。但是，中国银行的工作人员说，国家在这方面没有明确的政策约束。
不同源自银行竞争
中国人民银行在2008年已经四次降低银行贷款利息，贷款利率调整如下表所示：
举例来说，假设牛先生2008年5月份从银行贷款50万，期限10年，不管是等年等月等日调整还是次年1月1日调整，牛先生贷款的利率都是7.83，现在利率已经调整到6.12，降幅达1.71。
如果次年1月1日调整，牛先生就可以马上享受降幅达1.71的新利率，如果是等年等月等日调整，牛先生要到2009年5月才能享受新利率，记者大概估算了一下，这五个月牛先生要多支付利息约590多元。
房贷利率下调 固贷如何巧转换 第7篇
央行破天荒在一个月内两次降息，让当初申请不同贷款品种的房贷客户喜忧参半。经过两次降息的调整后，商业住房贷款利率及公积金贷款利率均下调了0.36％，以50万元的住房贷款余额来计算，每年可以减少1800元的房贷利息。不过，前几年申请了固定利率房贷的客户，可能就有些乐不起来了。降息之后，固定利率与浮动利率之间的息差进一步扩大，由于仍然存在的降息可能，固定利率的风险再次呈现。
两次降息：供房压力有所缓解
从2004年申请住房贷款购房后，小马几乎已经习惯了每年年初时，都要往自己的还款账户上多存入几十元，“2004年到现在，一直处在加息的过程中，最开始的时候房贷利率是百分之五多一点，每年都要往上调整，现在已经接近百分之七的水平。”所以，初次听闻降息的报道，小马的第一感觉是意外，不过想到可以减少一部分月供，还是觉得很高兴，他说：“万物涨字当先的环境下，月供能够不增反降，实属难得。”对于大部分普通百姓来说，降息带来的最大的直接益处莫过于供房压力有所缓解。
2008年9月16日，央行6年来首次进行降息，不过，与以往的加息步伐相比，此次降息，特别是针对住房贷款的中长期利率下降的幅度并不大。其中，一年期贷款利率下调0.27个百分点，由7.47％下降至7.20％。三至五年贷款利息只下调0.18％，由7.74％下降至7.56％。住房贷款中普遍使用的五年期以上贷款利息则只是象征性下调0.09％，由7.83％下降到7.74％。从利率下降的幅度来看，此次降息给贷款者带来的实惠并不多。
不过，今年10月9日再次进行的利率调整则要力度大得多。一年期以上的贷款品种，利率均下调0.27％。较受关注的五年期以上贷款利率也由7.74％下调至7.47％。
经过两次降息之后，五年期以上贷款利率下调的幅度累计为0.36％。如果以50万元的贷款余额来计算的话，每年由此减少的利息负担为500000×0.36％=1800元，平均每个月可以减少的还款额在150元左右。在房贷的存量客户中，不少人都是享受的85折的优惠房贷。以最优惠的住房贷款利率来计算，两次降息后，房贷利率也将由6.64％下调至6.35％。同样以50万元的住房贷款余额来进行试算，可以得到每年可节省的贷款利息为500000×(6.64％-6.35％)=1450元。
值得一提的是，公积金贷款的利率进行了同步的调整。经过两次降息，五年期以上公积金贷款的利率将由5.2％下降到4.86％的水平。与商业住房贷款相比较，公积金贷款的优势进一步显现。
固息贷款：可适当进行转换
可是，对于已经申请了固定利率房贷的人来说，降息之后，个中滋味就五味掺杂了。在加息的过程中，固定利率贷款能够锁定风险，即使贷款利率上调，还贷计划也不会受到影响。正是出于这个因素的考虑，去年许多购房人都瞄准了固定利率房贷。但是，在硬币的另一面，当利率出现下调时，固定的利率就意味着房贷人无法从降息中获益。
那么，央行降低贷款利率之后，推出固定利率房贷的银行是否也对利率有所下调?截至到目前，仅有光大银行于今年6月份曾经对固定利率房贷产品进行过统一的利率下调。调整后的1～3年期固定利率，优惠利率为6.63％，3～5年期优惠利率为6.78％，5～10年期优惠利率为6.93％，这也是同业中最低的固定利率水准，但与降息后的优惠住房贷款利率相比，固定贷款利率显然还是要高出不少，如拿5年期以上的优惠住房贷款利率相比较，固息贷款与浮息贷款利率之间的差异已达0.58％，未来央行进一步降息后，息差还有可能进一步拉大。
按照海外固定利率房贷的惯例，当市场利率出现变动时，固定利率也会相应做出调整。但是在两次降息之后，固定利率还没有调整的迹象。记者了解到，一些提供固定利率房贷业务的银行，可能会在近期对新推出的固定利率贷款的利率进行下调。不过，对于已经申请固定利率房贷的客户来说，无论固定利率或是浮动利率进行怎样的调整，在贷款期限内，都需要按照合同事先约定的贷款利率来执行，因此外部调整不会对以前的老客户产生影响。一方面，固定利率可以起到锁定贷款成本的作用，但是，它本身也含有一定的风险，在降息之后，其缺点便有所显露。
记者也了解到，在一些银行所推出的固定利率贷款产品中，也提供了一些转换的条款。
一种是以支付转换费的形式，将固定利率转作浮动利率。如光大对于已办理固定利率房贷且贷款存续期在1年以上的，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷，违约金标准为：违约金额×(贷款发生时候固定利率一当时市场浮动利率)×固定利率剩余期限×1/3；如果固定利率贷款存续期在5年以上的可免收违约金。
第二种形式是执行客户的“选择权”。农行规定，贷款人选择固定利率贷款，在享受房贷固定利率期间，利率上调，贷款者仍享受不变的固定利率，而一旦贷款利率下调，下调幅度达到1％以上，他可以相应同水平的降低固定利率。不过值得提醒的是，农行规定，在贷款期内，贷款人只能执行一次这样的选择权。
在中行的固定利率贷款中，期限为3年和5年，但一般贷款人可以使用“固定+浮动”的方式，将贷款总期限延长，以起到降低月还款压力的作用。而期权的应用则是在3年期的固定利率贷款中，如在贷款的第一个三年期内，贷款利率固定，如果贷款人购买一个利率期权，就可以在第二个三年期内也执行这一固定贷款利率。对于客户来说，如果购买了这样一个期权，到了贷款的第四年，贷款人就可以根据当时的利率形势，选择对自己最有利的贷款方式。例如，到了贷款的第四年，浮动贷款利率水平已经下降，那么贷款人可以放弃行权，而选择浮动利率贷款；相反的话，他就可以选择执行这个期权，继续按照约定的贷款利率来偿还房贷。也就相当于以期权费的代价，换得了灵活选择的机会。中行对于这样一个期权的费率为贷款余额的0.72％。