城市房屋拆迁补偿

城市房屋拆迁补偿（精选12篇）

城市房屋拆迁补偿 第1篇

一、城市房屋拆迁补偿的相关概述

1、城市房屋拆迁补偿的概念

城市房屋拆迁补偿, 是指在城市建设和开发过程中, 由于拆除房屋而给予房屋所有权人的补偿。其核心问题是补偿的范围和标准。房屋拆迁补偿范围包括房屋所有权、附属物所有权和收益权。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定, 目前, 我国城市房屋拆迁补偿有货币补偿和房屋产权调换的方式。

2、何谓城市房屋拆迁补偿政策

城市房屋拆迁问题牵扯到千家万户, 与人民的利益密切相关。政府为了实现一定的公共利益或公众需要, 对城市土地进行重新配置而做出的规定或行为准则。房屋拆迁政策的表现形式是主要有关土地利用的政策文本—政府关于土地分配利用的政策决策结果, 通常以方针、措施、计划、法律、规定等形式呈现;土地政策的实质是对土地使用权的分配。因此, 土地制度是房屋拆迁政策的核心。拆迁政策是一个系统的动态的过程, 所要解决的问题以及提出的对策都必须在政策过程中才能实现其价值, 拆迁政策的公益性要求必须体现全体公民的利益。

二、我国城市房屋拆迁补偿中存在的问题

我国的城市房屋拆迁补偿制度经历了三个阶段, 逐步健全、完善, 并取得了明显的成绩。但是, 在我国城市房屋拆迁补偿中存在下列问题:

1、政府在拆迁中权利过大

由于我国特殊的土地产权制度, 国有土地所有权与使用权分离, 地方政府垄断了土地经营权, 在房屋拆迁中大包大揽, 导致角色错位、缺位或越位, 不但影响了市场在资源配置中的作用, 而且忽略了公共服务的职能。

2、拆迁主体、拆迁程序不合法

主要表现为:1) 迁管理部门热衷于接受委托, 承担具体的拆迁任务, 在被拆迁人有意见时, 又以主管部门的权威进行压制, 政企不分、政事不分。2) 迁裁决程序缺乏公开、公正性, 裁决内容不具体。许多拆迁户反映, 拆迁主管部门对被拆迁的房屋、附属建筑、临时建筑、违法建筑认定的随意性很大, 认定事实缺乏依据, 透明度不够。3) 拆迁前也不听取被拆迁人的意见, 拆迁补偿、安置标准不公开, 老百姓有异议时, 不认真解释, 剥夺拆迁户的知情权和选择权。4) 部分执法人员的素质不高, 法律知识缺乏, 违背拆迁执法程序, 采用暴力、野蛮行为强拆群众房屋, 从而引发矛盾。

3、在安置补偿上对拆迁人的合法权益保护不够

许多地方通行的做法是当地政府直接规定拆迁的补偿方式及标准, 未进行房产评估, 不与被拆迁户进行协商, 或进行协商但未达成补偿协议户数较多或比例较高的情况下, 不进行听证, 只向拆迁户作最后“通牒”, 不容商量。法对被拆迁人的合法权益保护得不够。一些地方出台的拆迁补偿标准多年不变, 与近几年大幅上涨的房价存在较大差距。

三、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的建议

1、合理定位拆迁中的政府角色

政府角色定位应集中于给市场交易双方提供一个公平交易的制度环境和规范平台, 保护弱势群体的合法权益, 同时, 接受社会舆论媒体的监督。首先做到严格划分土地市场的商业行为和公益行为, 政事分开、政企分开, 地方政府不再直接干预商业土地交易行为, 只能起监督、指导、协调的作用, 把拆迁补偿推向市场, 基于法律的规定对中介机构进行监管, 加强拆迁补偿安置管理, 保证资金到位, 专款专用。第二, 完善公共行政行为职能, 规范市场监督职能和宏观调控职能, 规范行政审批职能。进一步明确申领房屋拆迁许可证的条件, 对任何单位拆迁城市房屋, 必须是以民事主体的身份, 具备规定条件, 依法申领拆迁许可证, 对被拆迁人依法进行补偿安置, 不得损害被拆迁人的合法权益;要科学制定和完善拆迁配套政策, 走可持续发展之路。第三, 完善公共服务职能, 一方面, 政府是中央宏观调控政策的执行者, 是城市规划的设计师。另一方面, 维护拆迁市场的有序竞争, 规范拆迁市场行为, 政府起着引导和促进作用。

2、完善拆迁评估标准

拆迁评估是拆迁市场化运作的关键环节。应该在拆迁机制上对评估机构管理、业务承接、纠纷调处、服务收费等方面做出明确规定, 在此基础上面向社会公开选聘拆迁评估专家、组建拆迁评估专家委员会。通过与房地产市场信息网联网, 搭建拆迁评估服务信息平台, 确保拆迁评估规范、公开、公平、公正, 维护拆迁各方的利益, 使之达到利益均衡。

3、大力培育和依法规范拆迁主体

对全市的拆迁公司进行重新审核, 取消不合格的拆迁单位, 依法加强对拆迁主管部门、拆迁人、拆迁实施单位、评估机构、房屋拆除队伍五大主体的监督和管理。

4、逐步实现“等价有偿”的市场化运作

一方面, 全面实现拆迁补偿市场化, 根据市场化评估确定拆迁补偿标准, 实现拆迁补偿由政府定价转向市场定价, 实现拆迁补偿与现行房地产市场的接轨, 大幅度提高了拆迁直接成本。另一方面, 突出保障群众特别是困难群体的利益, 实行最低单价保障和最低总额保障两条保障线, 确保群众买得起房、租得起房, 在补偿方式上, 实现产权调换、货币补偿并举, 充分尊重群众意愿。同时要通过完善住房保障, 降低拆迁间接成本。

四、结语

总之, 要解决目前在城市房屋拆迁补偿中出现的问题, 需要各级部门相互协调, 共同做出努力。在确定房屋拆迁补偿标准时, 明确按照房地产市场价格评估确定的价格给子补偿, 充分体现公平合理原则, 保证城市房屋拆迁补偿的增加透明度, 充分保障权利人的合法权益。推动城市房屋拆迁补偿工作, 更好地为城市建设服务和社会和谐做出贡献。

摘要：阐述了城市房屋拆迁补偿及房屋拆迁补偿政策的概念, 回顾了我国城市拆迁补偿政策的发展过程, 分析了我国城市房屋拆迁补偿中存在的问题, 同时对于完善城市房屋拆迁补偿制度提出了一系列的建议。

关键词：城市房屋拆迁补偿,政策,问题

参考文献

[1]、王蕾《.我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题及其对策》[J].学习月刊2006.10

城市房屋拆迁补偿标准 第2篇

北京大学法学院副院长 沈岿指出，关于补偿标准，根据新的征求意见稿规定，市场价格成了最底线。考虑到中国在现实的征收和拆迁过程中，很多 被征收人的 房屋所有权及其他合法权益的形成有历史因素，有很多复杂情况，不能一概笼统地用市场价补偿，在市场价基础上，只要考虑的因素是合理的，就可以高于市场价。

国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》在行政程序、补偿标准等方面对征收拆迁提出了更高的要求。3年来，涉及征收拆迁的案件数量一直位居我国行政诉讼案件排行榜的前三位，平均每年的案件数量在七八千件左右，预计未来仍将持续这样的态势。“最高人民法院针对房屋征收案件出台了司法解释，主要就是要解决强拆的问题。”

城市房屋拆迁补偿 第3篇

[关键词]城市房屋拆迁;土地使用权;土地使用权补偿

随着城市化进程的加快,房屋拆迁成为关系到社会稳定和城市建设的重要工作,但拆迁中暴露的问题和矛盾比较多,而其中最富争议的问题之一就是城市房屋的土地使用权补偿问题。我国法律中没有明文规定对城市房屋拆迁过程中的土地使用权进行补偿,国务院《城市房屋拆迁管理条例》中缺失土地使用权补偿的有关条款,理论研究中对集体土地征收、土地储备等方面所作的理论研究较多,取得的实践经验也较丰富,而对城市拆迁中土地使用权补偿方面开展的研究和出台的政策文件却不多,这就引发了对城市房屋拆迁土地使用权补偿问题的争论。

一、城市房屋土地使用权属性分析

我国实行的土地所有制是城市土地国家所有,城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权,房屋所有权和土地使用权是互相分离的。

《物权法》第四十七条规定:“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律有规定的外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定:“国家土地使用权依法可出让、划拨,依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义:经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权,成为一种新的不动产物权形式,成为了用益物权。

由上可知,我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权,但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此,土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权——财产权的法律属性,也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权,就要依法保护被拆迁人的合法权利,国家如果需要征用或征收,被拆迁人可以出让,但前提并不是无偿出让,而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害,就应当给予合理的补偿。

二、相关法律法规的规定及其不足

虽然现行的《宪法》与现行的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规对土地征收(用)补偿都有补偿责任的规定,但是在补偿额度方面确有很大差异,反映在“给予补偿”、“给予相应的补偿”和“给予适当补偿”的文字表述的内涵上,这对城市房屋拆迁管理的实践必然会产生疑义,在拆迁人与被拆迁人之间引起权益争议,产生利益纠纷。如我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念,对承认和补偿被拆迁人土地使用权的界定较为含糊,没有对被拆迁人土地使用权的补偿作单独规定,仅将土地使用权价值被隐含在房屋价格之中,土地资产价值未得到显化。

此外,《物权法》第一百四十八条的立法本意是确定出让土地的征收补偿原则,但是,这个补偿原则并未顾及土地投资和房地产投资开发后对当前土地价格及其未来房产、地产增值收益的影响因素。《物权法》只是通过退让剩余年限出让金来对原土地使用权人进行补偿,并未考虑其已有的投资开发对土地资产增值的贡献,没有顾及对原土地使用权人未来收益损失的补偿,也没有对城市房屋拆迁中划拨土地使用权做一个明确的规定,对城市房屋拆迁中土地资产的补偿规定,显然不够全面和明确。在当今市场经济制度下,房地产投资人关注的是土地的市场需求和未来房地产增值收益(土地转让的增值收益由国家税制调节),以简单的“退还出让金”让原有的出让土地使用权人丧失未来一定的土地收益,恐有失公允。而划拨土地的房屋所有人虽然没有像转让土地上的房屋所有人那样转移支付土地使用权出让金,可其在补交国有土地出让金后,与转让土地房屋所有人享有同样的土地使用权。在划拨土地房屋所有人未补交国有土地出让金前房屋拆迁的,也应对被拆迁人的土地使用权进行补偿,只是需对划拨土地使用权价格在房屋所有人和土地所有者之间加以分配而已。而《物权法》并没有提及划拨土地的补偿问题。因此,加快立法和规范法律是解决城市房屋拆迁管理的关键所在。

三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径

为了维护土地使用权人的合法正当权益,减少城市房屋拆迁补偿纠纷,笔者认为,以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。

(一)加快立法进程和规范立法管理,在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利

当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》,但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素,很少有考虑土地使用权的补偿。

因此,建议有关机关尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查,按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理,加快房地产管理的立法进程,使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。

(二)制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准

在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时,有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益,因此,可以参照有关土地征收补偿政策,在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时,应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况(如停车场等)适当予以增加,以切实维护被拆迁人的合法财产权。

在制具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题:

1.房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大,其中土地使用权价值占有相当大的比重,房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义,清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外,不同的房屋土地占用面积相差很大,一般平房的建筑面积小于或等于土地面积,楼房的建筑面积往往大于土地面积,高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积,房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性,真实显示土地使用权的市场价值。

2.房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地,拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的,因此,不仅房屋及房屋占地需要分别补偿,而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。

3.房屋土地使用权的市场价值补偿。房屋拆迁土地使用权的补偿应注重对其市场价值的补偿。为此,需依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准,并从市场价格出发,实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。在确定土地使用权评估价格时,还应考虑土地使用权剩余年限、拆迁后土地级差变化等不同因素,设定相应的调节系数。

(三)实际评估中评估方法的选择要认真慎重

实际操作中,估价应符合房地产估价的基本原则——替代原则,如若同一供需范围内有较发达的交易市场,用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格,并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、宗地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时,修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格,然后扣除出让金等款项,此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法,依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益。

(四)司法机关以个案审理的方式,解决房屋拆迁各方当事人之间因补偿安置等问题所产生的争议。任何人认为自己的合法权利被非法剥夺、受到限制、侵害或减损的,都应有权诉请司法机关依照法定程序进行审查并作出最终裁判。

因此,在拆迁补偿时,必须采取科学合理的方法对土地使用权进行补偿,以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况,对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。

[参考文献]

1.王群,谢小平.城市房屋拆迁指南.中国民主法制出版社,2002.

2.李国光,高圣平.拆迁法律及配套规定新释解析.人民法院出版社,2006.

3.王才亮.房屋拆迁疑难问题解答.中国法制出版社,2006.

[作者简介]张春媚,女,浙江省青田县人,宁波大学法学院2008级民商法研究生;刘海林,男,河南南阳人,浙江同舟律师事务所律师。

城市房屋拆迁补偿 第4篇

随着城市化进程的加快, 为城市建设而实施的房屋拆迁规模急剧增加 (见图1) , 造成拆迁冲突频繁发生, 不但对城市建设造成了不良影响, 还直接危害社会的稳定秩序。而这些冲突发生的根本原因是拆迁补偿问题。拆迁补偿纠纷的发生与我国相关法律政策密切相关。本文以武汉市为研究对象, 对武汉市自上个世纪80年代以来的城市房屋拆迁补偿政策进行研究。

2 武汉市城市房屋拆迁补偿政策演变

自20世纪80年代以来武汉市房屋拆迁补偿政策发生了很大变化, 按政策内容的特点可将其划分为三个阶段:城市房屋拆迁工作恢复阶段, 实物安置为主结合作价补偿阶段, 以及货币补偿阶段。

2.1 第一阶段 (1980~1990年) :城市房屋拆迁工作起步恢复阶段

1980~1982年武汉市房屋拆迁没有专项政策, 未成立专门管理机构, 房屋拆迁多为政府对危、破房屋、平房、板房改造建设过程中附带管理, 另有极少数个人自发零星自拆自建。武汉中心城区老旧房屋多, 1980年调查:全市1949年以前建成的房屋占15.44%, 其中茅棚板房占2.72%, 低砖房占20.25%。在1980年市房产公司经管房屋中, 危破简陋房占36.5%, 许多房屋傍水而建, 屡遭洪涝漫泡;旧木板房多, 火灾频繁;房屋层数低, 1980年全市房屋建筑中, 平房占41%, 2层房屋占21.36%;层数低, 占地面积大, 人均居住面积小, 1980年人均居住面积4.05㎡, 其中原舞台巷片仅3.57㎡。武汉市人民政府决定, 改善旧城区的居住环境和质量。为了配合旧城改造的顺利进行, 武汉市人民政府1982年9月20日颁布了《武汉市人民政府关于城市基本建设房屋拆迁管理若干问题的暂行规定》, 对房屋拆迁的管理原则、方式、补偿原则、安置标准等做了详细规定, 这是武汉市建国以来第一个拆迁规定。这一阶段的补偿方式主要是单一的“实物补偿”, 也由少量的的作价补偿, 但两个不结合使用。

武汉市1982~1985年新建和改建房屋47栋, 建筑面积1.9万㎡。“六五”时期武汉市新建房屋占武汉解放后新建总房屋的31.8%, 其中住宅占41.3%。1985年全市共建房屋341万㎡, 其中住宅227万㎡。1985年末, 全市共有房屋6754万㎡, 其中住宅3040万㎡。由此可见从20世纪80年代开始武汉市新建和改建房屋面积逐年增加, 拆迁工作量也随着增大, 1982年的补偿政策条款不能完全解决因拆迁补偿引起的纠纷问题, 武汉市为使拆迁工作顺利进行, 于1986年公布了《武汉市城区房屋拆迁安置补偿暂行规定》, 对1982年的补偿政策进行了比较大的修改, 即:被拆迁户必须以区拆迁办签发的《房屋拆迁证》为依据, 前提条件是被拆迁房屋中有正式户口、有合法租赁手续或合法私有房屋产权凭证的住户。鼓励异地安置, 易地到新建住宅区安置, 可比原地或就近安置增加一个自然间。房屋所有人要求得到安置房屋产权的, 分别论价结算差价, 房屋所有人放弃产权需要安置的, 对房屋所有人给予适当补偿。对私有房屋和公有房、非住宅用房也作出了更详细的补偿规定。

2.2 第二阶段 (1991~2000年) :实物安置为主结合作价补偿阶段

1991年6月4日根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》, 武汉市制定并颁布《武汉市城市房屋拆迁管理办法》 (以下简称《办法》) , 这是武汉市第一个房屋拆迁管理的政府令。第一次明确指出, 拆迁补偿可实行产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的形式, 产权调换的面积按照所拆迁房屋的建筑面积计算, 就近或原地安置的按人均面积8㎡标准住房, 易地安置的, 按8㎡安置以外再加不小于10㎡的自然间。

1991年3月22日, 国务院发布了《城市房屋拆迁管理条例》, 其中第二十条规定拆迁补偿实行产权调换、作价补偿, 或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。

1992年11月10日武汉市发布《武汉市城市房屋拆迁管理办法补充规定》, 对1991年的《办法》做了少量的修改。一是异地安置的每人8㎡加上不少于10㎡的基础上再加上5000~10000万元的奖励原则, 奖励额的多少跟搬迁的区位差异正比;二是偿还房屋面积超过原房屋面积2㎡以上 (不包括2㎡) 6㎡以下 (包括6㎡) , 超出的部分使用人按成本价付给拆迁人, 超过6㎡按商品住宅价计算。

1995年9月26日武汉市人民政府发布《武汉市城市房屋拆迁安置条例》, 补偿标准为按城市居住区等级以8㎡为标准安置, 易地安置的增加10㎡ (1991年是不小于10㎡) 的使用面积并政府给予补偿 (1991年没有政府补偿这一规定) 。

2.3 第三阶段 (2001~2011年) :货币补偿阶段

该阶段武汉市主要是以货币补偿为主。2001年全武汉市拆迁项目为195个, 拆迁11207户, 拆迁建筑面积156万㎡, 安置户数10538户, 货币安置6607户, 货币安置率从1997年的23.6%到2001年的59%, 2002年货币安置率已经达到85.4%。2002年2月4日武汉市人民政府颁布《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》 (以下简称《办法》) , 在本市无其他居住且未享受住房改革政策的私房所有人和自管、直管房承租人, 选择货币补偿的, 其房屋面积20㎡以下的按25㎡补偿, 20㎡以上不足30㎡的按30㎡补偿。这也是这次办法新出来的补偿政策。2002年《办法》还规定:拆迁补偿安置可以实行货币补偿方式, 也可以实行房屋产权调换方式。其中货币补偿方式不是本办法的一个新点, 在1991年《办法》第二十八条中就出现过货币补偿方式, 创新点是货币补偿金额的确定, 即被拆除房屋的市场评估单价和被拆除房屋的拆除面积来确定, 而不是1995年《条例》第三十一条规定的重置价。这是货币补偿市场化的大趋势。

3 武汉市城市房屋拆迁补偿政策演变规律与分析

3.1 从原地或就近安置向易地安置变化

自20世纪80年代以来武汉市的补偿安置方式是就近或原地安置。虽然也有易地安置但由于易地安置跟就近安置的补偿房屋面积基本上相差不大, 使得被拆迁人不愿意易地安置, 从而易地安置很难。比如1982年的《武汉市人民政府关于城区基本建设房屋拆迁管理若干问题的暂行规定》居民住房安置标准第一条和第二条中的就近和易地补偿安置标准没有区别。从1986年开始政府为了鼓励居民易地搬迁, 在补偿安置政策上进行了改进, 比如1986年的《武汉市城区房屋拆迁安置补偿暂行规定》中规定对易地安置的居民增加一个自然间, 虽然比1982年有了点鼓励性但没有具体规定自然间是多大, 3㎡还是30㎡, 还是存在一些疑惑。政府也意识到这问题, 在1991年的《武汉市城市房屋拆迁管理办法》中规定对易地安置的居民增加一个不小于10㎡的自然间, 鼓励更多的被拆迁人易地安置。这政策出来吸引了更多的人去易地安置。1992年武汉市进一步提高了易地补偿标准, 在《武汉市城市房屋拆迁管理办法补偿规定》中在1991年的基础上再增加5000~10000元的奖励来鼓励居民易地安置。1991年的鼓励政策实施效果很好, 一直用到2002年。

3.2 从“实物补偿”为主补偿政策向“货币补偿”为主的补偿政策的转变

1982年的补偿方式完全是实物安置, 基本上看不到货币补偿的踪影。从1986年开始在实物补偿的同时结合了少量的作价补偿, 1991~2000年逐年增加了货币补偿在补偿方式中的份额, 到了2002年, 拆迁补偿安置可以实行货币补偿方式, 也可以实行房屋产权调换的形式进行, 这时武汉市的房屋拆迁货币补偿率已经达到85%。1995年以前武汉市货币补偿份额很小, 1998年90%以上拆迁户接受一次性经济补偿。武汉市拆迁管理部门在2000年制定《武汉市城市房屋拆迁货币安置暂行管理办法》。从此开始武汉市的货币补偿率逐年升高。

3.3 拆迁补偿评估标准市场化

武汉市的拆迁补偿历年政策中在1991年《武汉市城市房屋拆迁管理办法》政策出台前基本上等面积调换而没有补差价等问题, 1991年的《武汉市城市房屋拆迁管理办法》中规定:按偿还房屋土建单方造价和原房重置价结合补偿差价, 没有涉及市场价。在2002年的《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》中规定:货币补偿金额根据市场评估价确定。补偿标准从此市场化。

3.4 私房使用人和公房承租人等弱势群体的利益逐年被重视

1995年之前基本上不考虑承租人等弱势群体的利益, 政策完全由所有权人的角度来制定。1995年的《武汉市城市房屋拆迁安置条例》中:如果私房所有人放弃房屋所有权, 房屋使用人只要支付安置房成本价的50%, 就可以得到房屋使用权;公房承租人易地安置所增加的自然间是免交费。变化最大的是, 2002年《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》中规定:产权调换中如果偿还房面积超过了原房面积, 超过部分承租人付差价并得所有权;货币补偿中承租人可以得到80%的补偿款。可以看出, 从20世纪80年代到现在住房弱势群体的利益是越来越被重视。

3.5 临时安置过渡和搬迁补偿标准逐年被提高

过渡费标准从1982年的7元每人每月到1986年和1991年的2元/㎡和8元/㎡, 1992年上升到最高16元/㎡。而搬家费是从1982年的15~30元到1991年的100~150元, 之后预测可能还要更高。临时安置补助费的提高一方面保障了被拆迁人过渡期间的生活问题, 另一方面对超过协议过渡期限还不安置的拆迁人有了很大程度上的惩罚性, 从而使被拆迁人能够提前住进新房。

4 武汉市城市房屋拆迁补偿政完善建议

4.1 规范城市拆迁补偿的范围

将土地使用权纳入城市房屋拆迁补偿范围之内。土地使用权是对应于土地所有权的一种物权, 所以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿取消的不合理状况, 在作价补偿时应考虑土地的价值因素。在置换地段区位时, 以合理的土地评估价, 给予被拆迁人合理的经济补偿。除此之外, 对被拆迁人因调查、评估、搬迁而对正常生活、工作带来的干扰损失, 解除房屋租赁合同带来的损失, 开展社会公益项目后土地和房屋价的增值部分, 居民多年来很好的邻里关系, 原房屋附近的学校、医院、银行、集市等除了房屋附属物之外的因素也应该得到补偿。

4.2 建立合理的评估制度

房地产估价活动应当公开进行。政府应当参照类似房地产的市场交易价格定期公布房地产市场价格, 结合被拆迁房屋的房地产状况进行。评估结果实行完全公示, 禁止剥夺被拆迁人知情权, 评估报告应送达给被拆迁人。因估价报告不实给当事人造成经济损失的, 该估价机构应当依法承担赔偿责任, 估价机构及估价人员与拆迁当事人相互串通, 故意压价或抬价, 给当事人造成严重经济损失的, 构成犯罪的, 应追究其刑事责任。各地在制定或修改委托合同之后, 被拆迁人和拆迁人可到拆迁费用保管机关或相关单位领取委托合同, 从而使估价机构具有独立性, 摆脱与拆迁人的财产依附关系, 使评估活动得以公正地进行。

4.3 建立拆迁之前的听证程序

在制定房屋拆迁补偿标准之前, 举行听证会, 给予被拆迁人发表意见的机会, 将有利于更大限度地保护被拆迁人的利益。被拆迁人应当在听证会上对政府的拆迁决定的必要性、合理性、合法性提出置疑, 便于政府对其所作出的房屋拆迁决定进行审核, 并可以在听证会上向被拆迁人做出详细说明:政府据以决定拆迁的理由和法律依据, 并就政府向被拆迁人进行补偿的依据, 向被拆迁人作出说明。当地政府应根据拆迁听证会上被拆迁人的意见, 根据相关的法律规定, 依法作出是否进行房屋拆迁的决定。听证意见的归纳, 同时也是行政机关指导拆迁人合理确定补偿安置方案, 减小拆迁阻力, 事先拆迁当事人利益均衡的重要手段, 且听证会得引入能够化解当事人的不满, 消除其对政策的怀疑, 增加对政府的信任感, 实现双方的良性互动。

参考文献

[1]冯俊, 正确处理城市房屋拆迁中效率与公平的关系[N].法制日报, 2004-03-25.

[2]宋令友, 实践中的房地产法律问题[M].北京:法律出版社, 2008:273.

[3]柳经纬, 刘智慧, 房地产法制专题研究.北京:中国法制出版社, 2011:398.

[5]郑卫, 杭州市城市房屋拆迁补偿政策演变[J].中国土地科学.2010, (2) :15-18.

福建城市房屋拆迁补偿安置协议 第5篇

福建城市房屋拆迁补偿安置协议

签订地点：_________________________________________ 签订时间：_________________年_________月_________日

拆迁人（以下简称甲方）：___________________________ 法定代表人：_______________________________________ 职务：_____________________________________________ 电话：_____________________________________________ 地址：_____________________________________________ 邮编：_____________________________________________ 委托代理人：_______________________________________ 服务单位：_________________________________________ 地址：_____________________________________________ 职务：_____________________________________________ 电话：_____________________________________________ 被拆迁人（以下简称乙方）：_________________________ 法定代表人：_______________________________________ 职务：_____________________________________________ 电话：_____________________________________________ 地址：_____________________________________________ 邮编：_____________________________________________ 委托代理人：_______________________________________ 服务单位：_________________________________________ 地址：_____________________________________________ 职务：_____________________________________________ 电话：_____________________________________________ 房屋承租人（使用人）（以下称丙方）：_______________ 法定代表人：_______________________________________ 职务：_____________________________________________ 电话：_____________________________________________ 地址：_____________________________________________ 邮编：_____________________________________________ 委托代理人：_______________________________________ 服务单位：_________________________________________ 地址：_____________________________________________ 职务：_____________________________________________ 电话：_____________________________________________

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甲方因__________________建设需要，经批准取得___________号《房屋拆迁许可证》，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》及 等规定，对乙方的房屋进行拆迁，甲、乙、丙_____方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：

第一条 被拆除房屋现状

（一）房屋所在地点：_________区（镇）_________街道（路）_______号，房屋的总楼层数_______，房屋所在的楼层数_______，房屋的朝向_________，被拆迁房屋的区位等级为_________，房屋产权性质_________，房屋结构类型_________。

（二）红线内占地面积_________平方米，总建筑面积_________平方米，其中产权证记载建筑面积_________平方米，无产权部分面积_________，房屋产权证号_________。房屋的用途_________，其中合法建筑面积中住宅建筑面积_________平方米，营业性用房建筑面积_________平方米，办公用房建筑面积_________平方米，工业仓储类用房建筑面积_________平方米。

（三）房屋内部设施及装璜情况：________________________________________________

（四）房屋的附属物及构筑物情况：______________________________________________

（五）营业性用房系沿[主干道、次干道、小街巷]。

（六）被拆除房屋[有][无]承租使用情况。被拆除房屋由_________承租使用。现房屋所有权人与承租人按以下方式解除房屋租赁关系：___________________________

（七）被拆除房屋[有][无]设置抵押权。被拆除房屋已被抵押给_________。现房屋所有权人与抵押权人按以下方式处理该房屋抵押权：___________________________。

第二条 房屋拆迁补偿选择第_________种方式

1．货币补偿。

2．房屋产权调换。

第三条 协议双方自愿选择按下列第_______种方式确定被拆迁房屋的货币补偿金额

（一）双方自愿参照当地政府有关部门公布的房屋交易行情或货币补偿指导价，经当事人充分协商确定被拆迁房屋的补偿价格如下

1．被拆迁房屋的货币补偿价格_________元（大写：__________________），其中：

①被拆迁房屋（住宅）建筑面积_________平方米，按建筑面积每平方米_________元计价，小计_________元；

②被拆迁房屋（非住宅）建筑面积_________平方米，按建筑面积每平方米_________元计价，小计_________元。

2．装潢补偿金额_________元（其中住宅装潢补偿金额_________元，非住宅

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装潢补偿金额_________元，若房屋货币补偿金额含装潢补偿，此项可不另行计算）。

3．附属物及构筑物补偿金额_________元。

4．其它补偿金额_________元。以上四项合计补偿金额_________元。补偿金额由甲方于_______年______月______日前支付给【乙方】【丙方】（其计算方式详见附件一）。

（二）协议双方以房地产市场评估价格为依据协商被拆迁房屋的货币补偿金额，并遵循委托（房地产价格评估机构）对被拆迁房屋价格评估所出具的_________号《评估报告》（或根据复核后的《评估报告》或房屋拆迁评估技术鉴定专家委员会经鉴定后修正的结果），被拆迁房屋的货币补偿金额为_________元，大写为__________________元

被拆迁房屋的装潢补偿金额为__________________元，大写__________________元

以上两项合计共_________元，大写__________________元。

第四条 房屋产权调换安置方式

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（一）由甲方提供安置房，其中住宅安置在_________区（镇）__________（新村、小区、花园）_________座_________单元，结构_________，安置房建筑面积为_________平方米，经双方协商一致，其单价为_________元/平方米，总价为_________元；营业性用房安置在__________________，安置房建筑面积为_________平方米，经双方协商一致，其单价为_________元/平方米，总价为_________元；工业仓储类用房安置在__________________，安置房建筑面积为_________平方米，经双方协商一致，其单价为_________元/平方米，总价为_________元。

（二）【乙方】【丙方】应向甲方（或甲方应向【乙方】【丙方】）支付住宅部分产权调换差价款_________元，营业性用房部分产权调换差价款_________元，办公用房部分产权调换差价款_________元，工业仓储类用房部分产权调换差价款_________元（计算方式详见附件一）。

（三）丙方作为直管公房承租人，继续承租安置用房，应向甲方缴纳安置用房分配费，其中住宅分配费_________元，非住宅分配费_________元。

（四）丙方作为公房承租人，经公房所有权人同意，购买安置用房产权，丙方应向甲方缴纳安置用房差价，其中住宅差价_____元，其计算方式为_________，非住宅差价_________元，其计算方式为___________________________。

甲方提供的安置房屋应符合以下标准：

1．甲方提供的安置房屋，应当符合国家质量安全标准，并经验收合格。

2．房屋内应当有以下设施：

（1）

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_____________________________________________________________________；

（2）_____________________________________________________________________；

（3）_____________________________________________________________________；

（4）_____________________________________________________________________；

（5）_____________________________________________________________________；

3．房屋装饰与设施标准见附件3。

4．新建房屋应经竣工验收报备后，方可交付使用。

第五条 房屋产权调换的过渡安置

（一）过渡方式按以下第_________方式确定。

1．【乙方】【丙方】选择自行过渡安置；

2．由甲方于_________年_________月_________日前，提供位于_________小区_________幢_________室，建筑面积_________平方米的符合生活居住条件的周转房过渡安置。

（二）【乙方】【丙方】过渡期限为_______个月，自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日。

（三）【乙方】【丙方】选择自行过渡安置的，甲方应于每月_____日前逐月支付给【乙方】【丙方】临时安置补助费______元/月；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，甲方应向【乙方】【丙方】支付临时安置补助费_________元/月，一次性经济补偿______元

（四）甲方保证【乙方】【丙方】在过渡期限内按本协议第五条规定进行安置。【乙方】【丙方】使用甲方提供的周转房的，应当在得到安置房后______日内腾空周转房。

第六条 【乙方】【丙方】经济、住房困难，符合承租廉租房条件的，甲方应协助【乙方】【丙方】向政府有关部门申请承租廉租房。经政府有关部门同意，【乙方】【丙方】承租的廉租房安排在_________小区_________栋_________室，面积_________平方米

第七条 房屋搬迁补助费

（一）甲方按________规定标准，一次性支付【乙方】【丙方】搬迁补助费_______元，其他补助费 ________元，共计________元（计算方式祥见附件一）。

（二）拆迁非住宅房屋，甲方按_________规定标准，支付【乙方】【丙方】设备搬迁和安装补助费_________元，因拆迁造成停产、停业损失补偿费_________元，其他补助费_________元，共计_________元（计算方式详见附件1）。

（三）甲方应于_______年_______月_______日前将房屋搬迁补助费支付给【乙方】【丙方】。

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第八条 【乙方】【丙方】在_________年_________月_________日前应将被拆迁房屋腾空，并交甲方拆除。

第九条 甲方保证于回迁安置结束之日起_________月内协助【乙方】【丙方】办理好所调换房屋的产权登记。

第十条 违约责任

（一）甲方未如期提供周转房给【乙方】【丙方】过渡使用的，【乙方】【丙方】有权暂缓搬迁、交付被拆迁房屋。

（二）因甲方的责任延长过渡期限的，对自行安排住处过渡的【乙方】【丙方】，甲方应当自逾期之日（即____年___月___日）起，按本协议约定的_______倍支付临时安置补助费；对使用周转房的【乙方】【丙方】应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

（三）因甲方的责任逾期安置后，甲方未向【乙方】【丙方】支付逾期安置期间所应支付的逾期安置补助费的，甲方应当承担民事责任，甲方应当自逾期期间停止支付逾期安置补助费之次月的第一日起按每日_________元支付违约金。因甲方的原因未按期全额向【乙方】【丙方】支付货币补偿款的，甲方应当承担逾期支付的民事责任，按应支付总金额每日万分之二支付违约金。

（四）因【乙方】【丙方】的责任，【乙方】【丙方】未按期搬迁，腾退被拆迁房屋，甲方有权顺延支付货币补偿金的时间并取消其所享受的被拆迁地块奖励事项。

（五）【乙方】【丙方】未经甲方同意减交、缓交、免交或无其他原因未按期向甲方缴纳安置用房差价的，甲方有权暂缓向【乙方】【丙方】交付安置用房，并停止向自行安排住处过渡的【乙方】【丙方】支付临时安置补助费；对因上述原因未腾退周转房的【乙方】【丙方】，甲方有权向其收取周转房租金。

（六）在甲方交付安置用房时，未能提供房屋竣工验收合格文件的，【乙方】【丙方】有权拒绝接收安置用房，由甲方按逾期安置承担违约责任。甲方交付的安置房标准应符合约定的标准，否则【乙方】【丙方】有权要求甲方按约定标准进行整改，并赔偿______元

（七）甲方交付使用的安置用房建筑面积与本协议书所签订的安置用房建筑面积不符时，按双方已确定的单位面积价格多退少补或按以下方式解决：_______________________________________________________

第十一条 争议处理

甲、【乙方】【丙方】由于履行本协议书所发生的争议，各方自愿共同选择下列第_________种方式处理：

（一）申请_________仲裁委员会仲裁。

（二）向有管辖权的人民法院起诉。

第十二条 本协议书自甲方、【乙方】【丙方】签字盖章之日起生效。

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第十三条 本协议书一式_________份，甲方【乙方】【丙方】各持_________份，交产权登记管理部门一份，拆迁实施单位一份

第十四条 本协议书中所有选择条款，协议当事人均应作出明确选择。

第十五条 本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件4）

第十六条 协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

甲方（签章）：_________

乙方（签章）：_________ 委托代理人：___________

委托代理人：___________ _________年____月____日

_________年____月____日 丙方（签章）：_________ 委托代理人：___________ _________年____月____日

城市房屋拆迁补偿 第6篇

6月7日，住房与城乡建设部发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称“评估办法”），这是从修订到出台酝酿两年之久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即“新拆迁条例”）最重要的配套规章之一，在此之前，原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》已经运行超过七年，沉疴已久，备受诟病。

补偿价格，始终是“中国式拆迁”中最为敏感的地带，近年来发生的涉及抗拆的恶性事件，其激烈抗拒拆迁的原始动机，无一不是补偿价格与市场价格以及被拆迁人心理预期之间的巨大差距。在原有《城市房屋拆迁估价指导意见》中，关于“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格”的规定，正是补偿价格普遍偏低最重要的政策依据。

如果说原有指导意见下的补偿价格是模糊不清的“类似房地产市场交易价格”与“政府指导价”构成的“双轨制”，那么起码从政策演进本身来看，中国的拆迁补偿价格，正在走上一条艰难的彻底市场化之路。

土地使用权明确入价

事实上，在“新拆迁条例”中，“政府指导价”已悄然隐去，仅规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，而在“评估办法”中，“类似房地产价格”得到了进一步的细化，即第十四条规定的“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。

舆论对这一进步普遍持赞许态度，这也被认为是“评估办法”最大的亮点，主要原因是“土地使用权”的价值被正式列入了影响房屋价值的因素之一。在 “新拆迁条例”的修法过程之中，“被征收房屋的价值，应当包括房屋所占土地的使用权价值”是北京大学宪法与行政法研究中心提出的重要修法意见，理由为“国有土地上房屋的征收补偿，更多地不是补偿日益折旧的房屋本身，而是房屋所占的土地使用权价值。应该在补偿条款中明确被征收房屋的价值包括土地使用权的价值，从而有利于区别实践中土地使用权形成的不同方式，适当考虑历史因素，进行不同的评估”。

著名拆迁律师王才亮告诉《中国新闻周刊》，据他所知，以前建设部曾经专门请示过国务院法制办：到底土地算不算钱？但始终未获得公文式的确认。

全国律协行政法专业委员副主任袁裕来则对《中国新闻周刊》说，如果忽略土地使用权价值，那么拆迁补偿就是仅仅盯住了“木头与砖头”，此前他已经多次撰文对此进行抨击，因为如果不对被征收人进行土地价值补偿，他们很快就会发现“政府花了几十万元或者几百万元的成本拆迁他们的房屋以后，将地皮拍卖可以获得几千万元甚至几亿几十亿元的土地出让金，而开发商获得土地使用权后的利润可能更加丰厚”。随着公众权利意识的增强，这将有可能成为新一轮矛盾的激发点。

王才亮并不完全认可这一看法，在其看来，即使是在“评估办法”出台之前，拆迁补偿也不可能完全没有考虑土地价值,“只要使用市场比较法而非成本法进行评估，这并不难解决”。矛盾多发的原因是此前的政府指导价多年凝固不动，以北京为例，2003年公布的政府指导价一直沿用到了2010年，“中间八年房价都涨了多少倍了，被拆迁人当然有意见”。在“评估办法”实施之后，他认为“起码从理论上来说”，用市场价来进行拆迁补偿已有明确路径。

但袁裕来提醒，虽然土地使用权入价在定性上已经毫无争议，但如何定量却在操作上存在难度，比如“到底按照新的规划来评估，还是按照原有规划？原有规划可能是一排平房，但新的规划如果是高楼大厦，那价格完全不可同日而语，如果以后成为商用地块，那可能就是几十倍的溢价”。

“只要以房屋而非土地作为征收补偿的切入点，这些纠结就会永远存在。”袁裕来说，这最终将要触及的是土地所有权和使用权的分离问题。

夹缝中的评估机构

在被征收人之外，评估公司以及评估师将是被“评估办法”直接影响的另一个群体，他们也分外焦虑。首佳房地产评估公司董事长高喜善对《中国新闻周刊》感叹：以前说的是《指导意见》，既然是指导意见，就不一定要听它指导的，但现在叫“评估办法”，那就是强制性的了。

高喜善说，虽然以前《指导意见》也说“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”，但事实上这一条很少真正进入操作层面，“都由拆迁方进行招标，然后选评估机构。要说评估过程中的倾向性，他们选的我们，倾向性能完全没有吗？”

现在“评估办法”中则将其明确为“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。虽然看上去形式上更为中立，但是高喜善一方面对能否真正做到存疑，另外一方面还有诸多关于细节的问号：到底是在所有合格公司中海选，还是政府先划定一个小圈子？如果有小圈子，是政府选还是行业机构自己选？小圈子会不会内定，政府会不会给某家更多的亮相机会？最终产生的形式会不会走过场，是不是真的能代表被征收人的意志？即使前面都正常正当地走完了流程，如果区域过大，被征收人众口不一，最终决定权岂不还是在政府手里？

最重要的是，“评估办法”规定“由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同”，即评估费用将由征收方、也就是政府承担，“难道不会出现谁给钱就谁主导性强一点的现象？”即使是在北京这样评估公司已经竞争极其激烈的地区，高喜善也说“在有些区县，大部分评估还是那几个公司控制，这就是说明了政府对他们的认可”，而这样的“认可”，当然很大程度上取决于评估公司与地方政府的关系。

根据现有制度，建设部门对评估公司实行登记制，评估公司和评估师还要面临双重的年检，命脉掌握在政府手中，这也让高喜善坦承“如果政府倾向性很强的话，评估机构和被征收人都会很难受”。虽然不同意王才亮所说“90%以上的评估师都会出具低于市场价的房屋评估价格，以便迎合地方政府降低征收成本的需要”，高喜善还是承认，要评估过程真正不受干扰，结果还有待观察，“只能寄望于政府真的公正”。

王才亮显然没有这样的幻想，他认为“评估办法”的纠错机制设置很难保证公正。根据规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果还有异议的，则可以向所在地评估专家委员会申请鉴定，“复核和鉴定程序都是在内部打圈，政府本身又是征收人，要承担征收的成本，你觉得希望有多大？”

高喜善也认为“评估办法”中的纠错程序在现实中“不够用”。在以往的实践中，事实上已经采取了专家委员会这样的鉴定模式，但是“鉴定和被鉴定的都是同行，同行之间的保护是很难避免的”，他认为应当像医疗事故那样，当事人可以提起司法诉讼，因为“如果医疗事故的认定都是由医生和卫生局主导，没有别的救济途径，你想想会是什么结果？”

论房屋拆迁补偿制度 第7篇

(一)补偿对象

房屋拆迁必须明确补偿对象,即对房屋有合法权的所有人,确定好补偿对象是进行房屋拆迁补偿的前提。房屋拆迁补偿对象通俗来讲是房屋的房主和对房屋有管理权的人,主要是被拆迁房屋和及其附属物的所有权人。在某些情况下也可以是房屋的代管人。前者主要是指私有房屋的产权人不在本地或因特殊情况不能使用管理房屋而委托其对房屋进行管理的人;后者指经国家授权对国有的房产行使管理权的单位,通常是指公房的管理者即房地产管理局。

(二)补偿范围

拆迁补偿的范围是指被拆除的房屋依法应得到的房屋的范围。拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动:(1)新建、扩建、改建房屋;(2)改变房屋和土地用途:(3)租赁房屋。在现实社会生活中,房屋及其附属物的种类多种多样,情况十分复杂,城市城中村可能有私搭乱建的现象,甚至有为获得更多赔偿而临时建造的房产。房屋用处有住宅用房和生产经营用房之分,区分好住宅用房和经营用房是划分拆迁补偿的标准。因此必须采取相应的制度限制补偿的范围,既要防止因拆迁而出现的违法现象,又要切实保护好补偿对象的合法权益。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》的规定,拆迁补偿的范围仅限于合法建筑的房屋及其附属物,即房屋所有权已被依法确认的房屋及其附属物。

二、补偿方式及其标准

完善的补偿方式和标准房屋拆迁的重要基础环节。一般来说,房屋产权确定的,合法的。根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式,因此,拆迁补偿具有两种法定形式:即货币补偿形式和产权调换形式。不同的补偿形式,适用不同的补偿标准和不同的计算方法,但拆迁补偿的一般原则,应该是被拆迁人因房屋被拆迁所受的损失得到公平合理的补偿。另外的还有几种特殊情况的补偿形式,首先是房屋附属物一般来说是指给与货币赔偿,但如果被拆迁房屋是公益性质的话,补偿方面国家的态度倾向于按照原规模予以重建,不影响公益事业的发展和人民的正常物质和精神文化需求。对于产权不明的房屋,一般由拆迁人提出补偿安置方案,经房屋拆迁管理局同意并且向公证机关办理证据保全后方可实施拆迁。最后是关于非住宅类的房屋补偿,非住宅类房屋因其涉及到停产停业的问题,补偿较为复杂,我国对于停产停业的补偿标准还没有做具体规定。

三、我国城市房屋拆迁制题度存在的问题

我国改革开放以来经济飞速发展,大规模的城市以及乡村的改造,因为相关法律制度的不健全,引发了一系列的社会问题,例如强拆问题,原本强拆是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。现在强制拆迁却成为了暴力强拆的代名词。由此而极大的影响了政府的公信力。由于现有制度建立时的特殊时代背景,使得一开始很多法规的立法指导思想就有很大的问题。从整体而言,首先是过分强调奉献,没有充分尊重个人的利益。许多地方政府大都习惯于强硬的父母官作风口号来要求民众,只支付低限度的补偿,因此发生由于政府强制实施拆迁行为所导致政府与民众发生对峙,引发社会矛盾激化的事件。

现有制度的改进建议

(一)加强公众监督

因为在房地产拆迁中,房屋拆迁和公众的利益息息相关,因此加强公众的监督是合理的以及必要的。

(二)引进市场调节机制

对于房屋补偿标准,应当引进市场机制调节,运用市场评估作为房屋赔偿价格的重要标准,能够比较合理地进行资源配置。

(三)明确对土地使用权的补偿

土地使用权是一种不完全物权,在拆迁中往往只重视对于房子的赔偿,但我们应当意识到拆迁真正所追求的是土地的使用权而不是房屋的所有权。因而,明确对土地使用权的补偿不仅是对被拆迁人的补偿,更是未来拆迁补偿发展的趋势。

(四)完善评估机制

对于房产的价值评估是进行房屋拆迁补偿的重要环节,合理的、具有公信力的评估机制能够有效的减少房屋拆迁所引发的纠纷。

四、结语

现有城市拆迁制度最大的不合理性就是它没有充分关注拆迁地区民众的利益。因此在改革中,增加民众的话语权,引入立法监督特别是司法制衡机制,从房屋拆迁补偿制度的改革来看,这是房屋拆迁补偿制度的发展趋势和必然要求。也是我国建设社会主义法制国家的必然要求。

虽然我国有关房屋拆迁补偿的现状还较为不够理想,但我们也应当看到现今我国司法改革的巨大努力和成果。作为一个守法公民,我们应当尽自己最大的努力把我国建设成为富强民主文明的社会主义法治国家。这不仅是国家的使命,这也是我们这个社会所赋予我们每个人的权利。

参考文献

[1]杨立新.《民法总论》.

[2]李延荣.《房地产法原理与案件教程》.

城市房屋拆迁补偿 第8篇

对于房地产开发经营企业来说, 能否对各种拆迁补偿方式进行正确核算, 不但关系到开发产品 (土地或房屋) 的总成本与单位成本, 而且还涉及各项税款的计算与缴纳, 倘若处理不好可能带来涉税风险。因此, 房地产开发经营企业必须重视对拆迁补偿的会计核算与税务处理。一般情况下, 当被拆迁补偿户选择的是货币补偿形式时, 房地产开发经营企业应将该项拆迁补偿支出借记“开发成本———土地 (土地征用费及拆迁补偿费) ”科目中;当被拆迁补偿户选择的是产权调换 (房屋补偿) 形式时, 视同房地产开发经营企业先向被拆迁补偿户支付了一笔货币现金, 然后被拆迁补偿户再从房地产开发经营企业购入等额房屋 (居民住宅) , 对这种产权调换 (房屋补偿) , 房地产开发经营企业要以按公平交易的市场价格或者是当地同期、同类房屋 (居民住宅) 的公允价值或实际市场交易价格测算的金额, 借记“开发成本———土地 (土地征用费及拆迁补偿费) ”科目中。特别注意, 对产权调换 (房屋补偿) 形成的回迁房, 房地产开发经营企业应按公平交易的市场价格或者是当地同期、同类房屋 (居民住宅) 的公允价值或实际市场交易价格测算的金额确定视同销售收入额, 同时按照相同期间、相同类别房屋 (居民住宅) 的实际开发成本 (房屋) 结转视同销售成本额。

下面结合典型案例, 具体说明房地产企业拆迁补偿采用产权调换 (房屋补偿) 形式时, 有关回迁补偿 (房屋补偿) 所得、会计核算和税务处理问题。

案例:

第一种情况:假设AB房地产开发经营企业 (以下简称AB房地产企业) 2009年8月开发某住宅小区项目, 计划占用土地面积约为20000平方米, 实际建筑面积为35090平方米, 可供对外销售面积为31900平方米 (其中:用于被拆迁补偿户的视同销售面积为8000平方米, 用于AB房地产企业自由销售的住宅面积23900平方米) 。

第二种情况:假设该住宅小区项目于2011年8月完工, 同年10月AB房地产企业开始与各被拆迁户办理房屋交接手续。2012年3月1日AB房地产企业正式开始向社会公开销售该住宅小区的房屋, 假如在当年3月30日将该住宅小区的房屋全部售罄, 该住宅小区的房屋的每平方米平均售价为7000元, 共计应确认销售收入总额为16730万元 (0.7万元/平方米×23900平方米) 。

第三种情况:假设2012年2月末该住宅小区的房屋建设项目工程已经竣工决算, 开发成本 (房屋) 总计为7040万元。其中, 土地征用费及拆迁补偿费5600万元【均为被拆迁户的拆迁补偿费 (房屋补偿) , 若不考虑拆迁补偿因素, 土地征用费及拆迁补偿费为零】, 前期工程费770万元, 基础设施建设费1760万元, 建筑安装工程费3520万元, 公共配套设施费220万元, 开发间接费770万元 (其中包括银行借款净利息支出及手续费440万元) 。

一、AB房地产企业回迁补偿 (房屋补偿) 所得的计算过程

第一, 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施费和开发间接费用等开发成本7040万元。

第二, 土地征用及拆迁补偿费5600万元 (0.7万元/平方米×8000平方米) 。

需要说明的是:这里的5600万元不仅仅是拆迁户8000平方米的土地征用及拆迁补偿费, 而应该是归属于该住宅小区项目31900平方米的, 需要在总可售面积31900平方米中进行分摊。

第三, 视同销售收入为5600万元 (0.7万元×8000平方米) 。

第四, 单位可售面积计税成本为3962.38元/平方米【 (7040万元+5600万元) ÷31900平方米】。

需要说明的是:在计算单位可售面积计税成本时, 应该以总可售面积31900平方米作为分母, 而不能以23900 (31900-8000) 平方米作为分母, 否则就会虚增单位可售面积计税成本, 增加企业所得税的纳税风险。

第五, 视同销售成本为3169.90万元 (0.396238元/平方米×8000平方米) 。

第六, 视同销售所得为2430.10万元 (5600-3169.90) 。

二、AB房地产企业回迁补偿 (房屋补偿) 的会计核算

第一, AB房地产企业该住宅小区项目完工时, 根据回迁时该住宅项目同期同类平均销售价格, 开具销售不动产发票5600万元, 并做视同销售收入处理:

第二, 各被拆迁户 (亦即回迁户) 向AB房地产企业出具拆迁补偿费收据 (共计5600万元, 是AB房地产企业根据与被拆迁户办理回迁手续时开具给各回迁户的《销售不动产统一发票》第一联) 时, 结转视同销售成本:

第三, AB房地产企业回迁补偿 (房屋补偿) 的税务处理

回迁补偿 (房屋补偿) 业务主要涉及企业所得税、土地增值税、营业税和城市维护建设税及教育费附加等。

一是企业所得税。房地产开发经营企业将开发产品 (房屋或土地) 用于对外捐赠、赞助支出、广告宣传、样品、集资、职工福利、职工奖励、对外投资、利润分配、抵偿债务、非货币性资产交换等行为, 应视同销售开发产品 (房屋或土地) , 应于开发产品 (房屋或土地) 所有权或使用权转移 (或者于实际取得利益权利) 时, 确认为房地产开发经营企业收入 (或者利润) 的实现。【《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]31号) 第七条和《企业所得税法实施条例》第二十五条】因此, AB房地产企业2011年10月开始与被拆迁户办理回迁房屋交接相关手续时, 计算确认的视同销售所得2430.10万元, 需缴纳企业所得税额607.53万元。即视同销售应纳企业所得税额=2430.1×25%=607.53 (万元)

需要说明:房地产开发经营企业用于安置被拆迁户的回迁房, 应根据确认的“视同销售所得”计算缴纳企业所得税款。实践中, 许多企业是以预计毛利率计算所得并缴纳企业所得税的, 这是不对的, 也可能给企业带来纳税风险。

二是土地增值税。房地产开发经营企业用建造的房地产 (开发产品———房屋) 项目安置回迁户的, 安置回迁户的房地产项目 (住房) 视同销售处理, 并按国税发[2006]187号第三条第一款规定确认收入, 同时将此确认为开发项目的“开发成本———土地 (拆迁补偿费) 。【《国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知》国税函[2010]220号】

需要说明:房地产开发经营企业在与被拆迁户办理回迁房交接相关手续时, 需要预征土地增值税 (与企业所得税不同, 不需要立即进行土地增值税清算) 。假定当地主管税务机关规定的预征率为2%, 则AB房地产企业2011年10月应该预缴土地增值税112万元 (5600×2%) 。

由于2012年3月30日已经将该住宅小区的房屋全部售罄 (销售完毕) , 因此, AB房地产企业应该对该住宅小区项目的土地增值税进行清算。

扣除利息后开发成本:5600+7040-440=12200 (万元)

扣除项目金额:12200×130%+16170×5.5%=16749.35 (万元)

土地增值额:16170+5600-16749.35=5020.65 (万元)

土地增值率:5020.65÷16749.35=29.98%

应缴土地增值税:5020.65×30%-0=1506.2 (万元)

应补缴土地增值税:应缴土地增值税-已预征土地增值税=1506.2-112=1394.2 (万元)

三是营业税。

房地产开发经营企业从事城市住宅小区建设, 按照《营业税暂行条例》和《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》 (国税函[1995549号) 的规定, 应当按照其取得的营业额计算缴纳营业税;对补偿拆迁户面积与拆迁建筑面积相等的部分, 由当地主管地方税务机关按照同期同类住宅房屋的成本价核定计算征收其营业税。

拆迁补偿面积 (回迁房) 应纳营业税=3169.90×5%=158.495 (万元) 。

四是城市维护建设税及教育费附加。假如, AB房地产企业所在地的主管地方税务机关规定城市维护建设税及教育费附加的征收率为11.5% (城市维护建设税7%, 国家征收教育费附加3%, 地方征收教育费附加1.5%) , 则拆迁补偿面积应纳城建税及教育费附加=158.495×11.5%=18.237 (万元) 。

参考文献

[1].国家税务总局.房地产开发经营业务企业所得税处理办法[DB/OL].国税发 (2009) 31号.

城市房屋拆迁补偿 第9篇

根据现行法律规定, 任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地, 集体建设用地特定用途除外。城镇化和工业化的推进, 集体土地大量被征收, 由此产生了大量的集体土地上房屋被拆迁, 也引发了大量矛盾。由于现行法律规定将集体土地房屋作为地上附属物, 纳入征地补偿安置范畴, 全国范围内至今尚无专门的法律对集体土地上房屋拆迁予以规范。各地补偿安置政策各不相同, 引发较多的质疑和矛盾, 已成为各方关注的热点。

二、存在的主要问题及原因分析

(一) 实施拆迁的公共利益之争

集体土地上房屋作为地上附属物, 其拆迁的公共利益性也应与土地征收的公共利益性一致。目前, 公共利益之争主要体现在两个方面:一是集体土地征收的公共利益性。按照法律规定, 征收集体土地应当满足公共利益的要求, 然而我国实行土地利用年度计划管理制度, 对“农转用”指标的考量往往更为关注。二是实施拆迁时公共利益性。众所周知, 集体土地征收和其地上房屋的拆迁往往是分离的, 实施拆迁时, 土地的用途往往已发生改变, 不再满足公共利益要求。

(二) 上位法的缺失

现行法规政策, 对集体土地上房屋拆迁补偿安置没有统一的规定, 而实践操作迫切需要能够得到各方当事人的认可的制度。各个城市在拆迁补偿安置政策的效力等级以及制度设计上, 差别巨大。同样是集体土地上房屋拆迁, 在不同的城市, 甚至同一城市不同的区、县, 其补偿安置程序、标准及纠纷处理往往大相径庭。比如, 补偿安置政策, 有的城市颁布出台地方法规, 有的城市颁布政府规章, 更多的城市通过规范性文件规范予以规定;对达不成补偿安置协议的处理, 就存在多种制度设计, 有的城市设置成裁决制度, 有的城市通过责令交地方式解决, 有的城市参照国有土地上补偿制度, 由相关部门做出补偿决定。由于缺乏顶层设计, 实践中各种制度的存在, 也引起被拆迁人的质疑, 也使得一提起集体土地上房屋补偿安置, 往往呈现一边倒的舆论倾向。

(三) 补偿标准的不统一

根据现行法律规定, 地上附着物和青苗费的补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府规定。实践中, 往往是市、县人民政府制定补偿安置标准, 且各地差距较大。现行补偿标准主要有三种:一是补偿与安置相分离。对被拆迁房屋予以成本价补偿, 即按照重置价格结合成新的原则确定补偿标准, 同时, 根据人口情况确定安置房屋面积;二是参照国有土地上房屋补偿标准, 对集体土地上房屋进行市场评估并给予补偿;三是设计一套补偿标准, 同时向被拆迁人提供拆迁安置房予以申购, 在制度设计上将补偿标准与拆迁安置房相挂钩, 确保“拆一还一”的目标。

(四) 救济程序不完善

一是责任追究的缺失。近年来, 引发舆论焦点的征地房屋拆迁事件, 主要集中在“未征先拆”、“边征边拆”以及程序不到位上, 而拆迁往往又涉及整个城市的发展, 进而导致对这些明显违法行为缺乏有效的责任追究。没有高压线的拆迁, 往往问题频生, 不仅严重侵害了被拆迁人的合法权益, 同时也损害了政府公信力。二是矛盾纠纷处置机制的缺失。现实中, 我们往往也看到, 仅仅极少数人因为高额的补偿要求, 导致整个拆迁项目无法推进, 实践中对合法的、具有可操作性的纠纷解决机制及强制执行实施机制是迫切需要的, 这不仅是依法实施拆迁的保障, 也是维护被拆迁人合法权益的保障。

三、对策和建议

(一) 建立健全征地房屋拆迁的顶层制度设计

顶层设计是核心, 建立和完善征地房屋拆迁法律法规, 是依法实施拆迁的关键和核心。《土地管理法》的修改及集体土地征收条例出台的呼声已经很多年了, 该项工作也早已启动, 但是需要进一步加快进程。正是由于没有统一的法律法规, 导致各地政府在集体土地上房屋拆迁政策制定上随意性过大, 拆迁程序和补偿标准十分混乱。笔者认为, 至少四个方面的内容需要进行顶层设计。一是应当明确征地房屋拆迁补偿安置工作的职责分工, 包括主管部门、实施部门及相关部门的职责。各方当事人的权利和义务。二是应当明确实施拆迁的程序, 包括拆迁启动的程序、实施程序以及矛盾纠纷处置程序等。三是应当合理确定补偿安置标准, 鉴于各地实际情况以及现行补偿安置标准差距较大, 对于补偿标准的规定不宜一刀切, 应以被拆迁人“居住条件”是否得到保障作为评判标准。四是完善农村宅基地相关制度, 明晰农民房屋产权。众所周知, 实施拆迁时, 农民房屋产权如何确认直接关系到补偿安置能否顺利推进的关键, 尤其是经由买卖、继承后, 农民房屋产权归属往往十分复杂, 这一系列问题, 需要通过有关部门出台相应法律予以明确。

(二) 完善“公共利益”论证机制

“从来没有哪个制度否认过宪法的征收权, 重要的是对征收的法律限制。”我国《宪法》和《物权法》都有明确的规定, 国家可因公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但是如何保障实施征收及拆迁时符合公共利益的要求, 相关法律法规没有明确的程序和标准。现行制度中, 不论是公益性建设用地还是经营性用地都通过征收制度取得, 其中商业开发以公共利益名义进行征收损害了广大群众的利益, 而且通过行政权力的方式来推动, 这样严重损害了政府的公信力。

公共利益的定义至今仍存在争议, 而且从立法技术上看, 公共利益难以详尽列举, 但是从集体土地房屋拆迁实践看, 应当做到以下两个方面:一是需要有明确的公共利益论证程序, 落实中央“进一步缩小征地范围”的要求。一个项目是否属于公共利益需要进行论证, 没有这一机制, 对于被拆迁人而言, 等于剥夺了其救济的权利。二是公共利益的界定可以通过明确列举和具体问题具体分析的方法实现。除明确为公共利益的之外, 对于其他项目, 可以通过使用的主体、公共用途的效果、征收财产直接目的等因素进行衡量。

(三) 制定合理的补偿安置标准

补偿是征收的核心要件。根据征收的经典理论, 通常认为, 依据公平的市场价值对财产所有者的损失进行评估被认为是确立补偿标准的最佳选择。公平市场价值是指双方在无任何强迫下, 经验丰富、信息灵通的买方愿意付给自愿出售其不动产 (包括土地和建筑物等被认为是不动产一部分的其他附属物) 的卖方的价格。目前, 从我国相关法律、法规规定的情况来看, 一般坚持的是“适当补偿”、“相应补偿”或“合理补偿”的原则。综合考量集体土地房屋补偿标准, 各个城市基本上通过制定相应标准, 并按照相应的指导标准进行补偿, 而透过各个城市差异较大的补偿标准背后, 基本上都是以保障被拆迁人居住条件为中心的。目前, 笔者认为, 首先应当区别公益拆迁补偿和商业拆迁补偿。对于因公益拆迁补偿, 笔者认为, 盲目的进行“一刀切”并不合适, 应当以安置为主, 提供拆迁安置房供其申购, 以保障不降低被拆迁人原有居住水平。一是集体土地上房屋的取得与宅基地分配制度密切相关的。宅基地使用权具有福利性质, 其功能就是保障被拆迁人居住条件。二是要考虑补偿安置标准的合理性。应当结合各地补偿标准能否保障被拆迁人居住条件, 在此基础上加以完善。三是要充分考虑到政策的延续性。各地经济发展状况不同, 其实施的补偿安置标准并不相同, 强行统一会引发前后政策难以衔接。

(四) 健全和完善救济制度

征地房屋拆迁中, 被拆迁人利益保护问题直接关系到社会稳定大局, 多渠道多形式的救济制度有利于将群众利益诉求纳入制度化、规范化、法制化轨道。首先, 应进一步完善责任追究制度。对于违法拆迁、违反法定程序以及违反强制实施拆迁的行为, 强化责任追究机制。要有明确的责任追究机制的启动、调查及结果通报机制, 确保责任追究落到实处。其次, 建立多种形式的协调沟通平台。拓宽被拆迁人意见表达渠道, 引导群众通过法定程序表达自己的利益诉求。再次, 完善司法救济制度, 加大司法救济的力度。司法部门应当进一步放宽涉及征地房屋拆迁案件的准入门槛, 不能简单的先行政后司法, 应当允许有关权利人寻求司法救济, 并通过公正的司法权制约政府的土地征收行为, 维护被拆迁人合法权益。

摘要：城市化和工业化的推进, 致使大量集体土地被征收, 房屋拆迁不断增加。实施拆迁的公共利益之争、上位法的缺失、补偿标准不统一以及救济程序不完善, 致使征地房屋拆迁过程中矛盾不断, 成为社会关注的热点。通过完善顶层制度设计, 建立公共利益论证机制, 界定合理的补偿安置标准以及完善责任追究和救济程序, 以期完善和规范征地房屋拆迁行为。

关键词：征地房屋拆迁,制度,公共利益,顶层设计

参考文献

[1]王达.中国拆迁法律理论与实务[M].北京:中国财政经济出版社, 2007.

[2]路易斯·亨金等.宪政与权利[M].北京:三联书店, 1966.

[3]常健, 刘芳.征地拆迁过程中的政府公信力建设[J].学习论坛2012 (07) .

[4]胡信彪.土地征收与房屋拆迁[M].北京:中国民主法制出版社, 2006.

设定抵押房屋的征收补偿 第10篇

一、征收补偿中抵押权人的权利保护

《物权法》第191条规定:“抵押期间, 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的, 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第38条规定:“因国家建设需要, 将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的, 抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产, 也可以依法清理债权债务, 解除抵押合同。”第51条规定:“因国家建设需要, 将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时, 抵押人违反前述第38条的规定, 不依法清理债务, 也不重新设定抵押房地产的, 抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此知道, 抵押权人的权利保护在于:得到抵押人 (被征收人) 或征收补偿部门的通知;可以由新的抵押物重新设定新的抵押;依法清理债权债务, 解除抵押合同;若所担保的债权未到期, 将所得的价款提存作为担保或交法院处置;抵押权未通过上述方法得到保护时, 抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼, 也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中, 拟征收拆迁区域内是否存在抵押, 征收补偿部门应通过房产登记部门的协助做到胸中有数, 对被征收人补偿安置的同时, 衔接好抵押权保护。

二、抵押权人的权利行使

其一, 抵押权人作为他项权权利主体, 无权干预所有权人选择补偿安置方式。产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算, 但是, 实现这一权利受到抵押权的制约。从《城市房地产抵押管理办法》第38条规定来看, 抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式的权利, 抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求, 政府征收补偿安置时, 应当确保抵押权得到有效保护:双方可以重新设定抵押房地产, 也可以依法清理债权债务, 解除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。

其二, 抵押权需在法定期限内行使。《物权法》第202条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的, 人民法院不予保护。”可见, 抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利, 否则, 人民法院就不予保护, 丧失胜诉权。在征收拆迁中, 征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况, 并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。在征收拆迁中抵押权受到侵害, 抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权, 也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。

其三, 征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少, 抵押权人可以寻求法律救济。在征收资不抵债的国有企业房地产时, 征收主体与被征收人如存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑, 抵押权人可以选择私法救济, 也可以选择公法救济。《物权法》第193条规定:“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的, 抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的, 抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值, 或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的, 抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第39条规定:“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的, 抵押人应当及时将情况告知抵押权人, 并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时, 抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的, 抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分, 仍作为债务的担保。”由此可以看出, 在抵押人主动减少抵押物价值时, 抵押权人的私法救济途径是:请求停止行为;请求恢复抵押财产的价值或者提供担保;请求债务人履行债务。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定, “与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的, 可以依法提起行政诉讼”。抵押权人的公法救济途径是:就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。为了避免抵押物价值减损的嫌疑, 政府在征收国有企业房地产时, 应当更加规范化操作。

三、征收补偿中抵押权的顺位

抵押权顺位, 是指在同一财产上设定了多个抵押之后, 各个抵押权所具有的优先受偿的先后次序。《物权法》第199条规定, “同一财产向两个以上债权人抵押的, 拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿: (一) 抵押权已登记的, 按照登记的先后顺序清偿, 顺序相同的, 按照债权比例清偿; (二) 抵押权已登记的先于未登记的受偿; (三) 抵押权未登记的, 按照债权比例清偿”。从该条规定来看, 抵押权的顺位很容易理解。但问题是现实中会经常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期, 如果设定在前的抵押权所担保债权的清偿期限后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限, 而后一债权又未获清偿, 应如何就抵押物的价值进行受偿?如果处理不好这种关系, 引起抵押权人之间的纠纷, 将会影响征收拆迁工作的顺利进行。征收拆迁中常遇到的抵押权均是债务履行期限未届满的, 征收拆迁补偿中, 均需要保护各自抵押权。可以协商保护抵押权, 无法达成协议的及时作出征收补偿决定, 将补偿金提存或交受理法院处置, 暂不支付给被征收人, 抵押权顺位由法院依法确定。

四、征收拆迁中抵押权保护方式

在设定抵押房屋的征收补偿中, 如何保护抵押权人的利益?下面分别就被征收人的三种补偿安置方式具体分析抵押权人的权利保护方式。

其一, 货币补偿。《物权法》第174条规定:“担保期间, 担保财产毁损、灭失或者被征收等, 担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”此优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物 (价金) 优先分配, 而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁补偿中, 即指当抵押的房地产被征收时, 对征收拆迁的补偿金, 抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。被征收房屋为抵押物时, 按照市场评估价进行货币补偿, 此时, 货币补偿与被征收房屋存在等价交换。根据《物权法》第191条规定, 在被征收人获得货币补偿后, 抵押权人可以对抵押人取得的补偿金优先受偿, 也可以提存。

其二, 现房安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。”征收拆迁可以采取现房安置, 根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记, 同时, 办理抵押登记。这样, 被征收拆迁人获得了现房安置, 既保护了被征收拆迁人的利益, 又通过变更抵押登记保护了抵押权人的利益。

其三, 期房安置。许多征收拆迁项目中被征收拆迁人选择期房安置, 此时, 被征收拆迁房屋需要拆除, 而安置房屋尚无踪影, 如何保护抵押权人的利益?安置期房相当于预购商品房, 根据《房屋登记办法》第67条规定, 安置期房可以办理期房抵押权预告登记, 这样就将设定抵押房屋的征收拆迁与抵押权保护有效结合起来了。

五、被征收房屋设定抵押且被法院查封的征收补偿

被征收房屋设定抵押并被法院查封, 政府征收似乎遇到双重障碍:一是抵押权的阻却;二是查封的阻却。征收是强制力保障之下剥夺所有权的行为, 抵押权不能对抗征收。根据《民事诉讼法》的规定, 法院查封的目的是限制查封标的物的处分权, 防止逃避债务。因公共利益的需要, 人民政府可以征收被查封的房产土地, 即法院查封并不阻止政府征收。政府可以将征收补偿金交由法院处置。征收查封的房地产, 政府应当更加注重完善征收程序, 否则, 查封法院可能会以征收程序存在瑕疵为由, 滥用追加被执行人的权力。

城市房屋拆迁补偿 第11篇

原告系农民，2000年4月将闲置多年的砖瓦木结构瓦房4间以每间6000元的价格出卖给退休的城市居民亲戚即被告，当年4月25日，双方订立协议，一手交钱一手交房。2001年6月，被告将四间房屋改建成三下两上楼房。2002年5月，国家因为国道扩宽改造，被告居住的房屋被拆迁，被告一次性获得补偿款17万元。2004年5月，原告从外地回来得知后要求与被告平分17万元未果，故起诉要求判令双方签订的房屋买卖合同无效。

评析

本案在审理过程中，存在以下三种观点：

1.原被告虽然全部履行合同全部义务，但双方未就房屋所有权到房地产主管机关办理产权过户登记，所以房屋所有权没有发生转移，房屋买卖无效，双方相互返还，被告已经对房屋进行了改建，实际返还房屋已经不可能，故应当判令被告返还拆迁补偿款。

2.被告系在村委会分配给原告的宅基地上改建楼房，根据相关规定，农民的住房不得出售给城市居民，而本案原、被告违反规定，合同无效，但原告应当从 2000年4月25日交付房屋后就应当知道自己的权利受到侵害，至2004年5月才主张合同无效，已经超过法定时效，应当驳回原告的诉讼请求。

3.同意第二个观点中合同无效的理由，但合同无效不适用时效规定，应当认定买卖合同无效，对该补偿款应当考虑被告对房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或者不分给原告。

笔者同意第三种观点。理由：对第一种观点，我国《合同法》规定了违反法律、行政法规强行性规定的合同无效。强行性规定即强行性规范，强行性规范包括强制性规范与禁止性规范，强制性规范是指法律或者行政法规条款命令当事人作出一定行为的规范；禁止性规范是指法律或者行政法规条款命令当事人不作出一定行为的规范。

我国法律没有对强制性规范与禁止性规范作出区别，故违反了强制性及禁止性规范的合同无效。对违反禁止性规范的合同无效，我们不难理解，就像订立买卖国家禁止的毒品的合同无效一样，只要触犯了法律禁止性规定的行为都是无效的。但是对违反了法律强制性规范的行为是否无效值得探讨，国家《土地管理法》第62条的规定“农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村居民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。” “农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《江苏省土地管理条例》第35条规定“农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”根据前述规定，农村私有房屋买卖，因为涉及到土地使用权的转让，也需要有关部门批准，违反了相关规定，合同可能无效。

但我们知道未发生产权过户与买卖合同无效是两个不同的概念，买卖合同无效固然不能发生产权转移，但未发生产权转移的原因未必就是合同无效所致，从保护买受人的合法权益出发，认定未办理产权登记的合同无效，显然不妥，因為一旦认定买卖合同无效，其结果对买受人极为不利。

买受人基于诚实信用原则相信出卖人不会反悔而对房屋作出了改建并且付出了大量的投入，一旦认定无效，买受人损失的不仅是可以测算的损失，更多的是无法评估的损失，失去了平等保护合同当事人的原则。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条规定“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。

财产所有权尚未按原协议转移，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这说明财产所有权的转移与否，并不决定买卖合同的效力。这一规定也同样适用于房屋买卖。《合同法》第133条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”也表明：房屋买卖非法律所禁止，法律、行政法规只是规定在产权转移问题上必须履行相关的登记手续，未办理登记手续的，产权不得转移。

故未办理产权登记的行为不得对抗第三人，这是未办理产权过户登记手续的法律后果，并不必然导致合同无效，只要双方当事人能够履行登记手续的，应当责令或者判令补办登记手续，从维护交易安全、培育房地产市场、充分保护当事人合法权益和私法自治的原则出发，不易因房屋买卖未办理过户登记而宣告合同无效，所以第一种观点不能成立。

第二种观点，首先分析农民拥有的宅基地的性质。农民住房宅基地是通过符合条件的农民依法向村委会提出申请，依法报经上级主管部门批准，才能获得。农民取得的宅基地仅享有使用权，而不享有所有权。农民拥有的宅基地是国家对特定对象为了解决农民基本生活保障问题基于申请通过行政划拨的形式分配给农民使用的，所以宅基地在相当程度上具有社会保障和福利功能，农民能够十分廉价的取得宅基地并长期使用，从而获得了基本的生活条件。

农民取得宅基地主要是基于本集体经济组织的成员这一成员资格，其性质是农村居民，根据农民建房需求，而依法先向本村村委会提出申请，该申请经审核后报上级批准，为此，农民能获得宅基地。农民拥有宅基地使用权具有用益物权的性质，具有长期性，如果没有发生农民的户口发生改变成为城市户口或者迁移他处或者死亡没有继承人的情况，宅基地不得收回，所以农民只要不改变前述情形，宅基地将长久甚至永久的拥有使用权，非经法定程序不得侵犯，所以在一定程度上讲宅基地实际上是农民的私产。

农民与宅基地这一福利待遇息息相关，未经批准，农民不得擅自处分宅基地使用权，这是国家对农民基本生活保障制度的要求和体现。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发「1999」39号）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市市民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。

有人认为该通知非法律、行政法规，但我们看该通知精神符合我国宅基地和农村集体土地使用的现状和法律、行政法规的宗旨，且该通知明令下级各行政机关不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证，下级各行政机关必须遵守，法院如果确立合同有效，那么必须判令双方办理过户手续，而办理过户手续不能实现，产权不能过户，致使行政权与司法权发生严重冲突，产权处于不确定状态，对双方当事人也是不利的，故本案被告系城市居民，购买原告住宅行为违反了《通知》精神，应当认定无效。

但该观点同时提出合同无效适用诉讼时效的问题，笔者不能苟同。诉讼时效是指请求权在一定时期内不行使即失去法律强制性保护的一种诉讼制度。诉讼时效只是适用于请求权，我们知道请求权是指请求他人为一定或者不为一定行为的权利，最为典型的就是债权请求权，国家设立诉讼时效的目的是为了促使当事人及时主张权利，不能长久的使得争议存在着，从而影响市场财物的流转，为了加快财物和货币的流通，尽早实现权利，使资源配置更加优化，国家通过立法公权形式干預私权，其目的是显而易见的。

而流通领域中绝大多数交易形式体现在公民、法人和其他组织之间商品交易的流通，大量的请求权就应运而生。所以诉讼时效绝大多数是用来规范市场流通领域的请求权。

对合同无效，主要是由有权部门对合同的确认，合同是否有效，主要依据是法院的裁判，而不是当事人之间的争执或者无权部门的认定，在法院生效判决确定合同无效之前，当事人没有必要也不需要知道合同是否具备效力，因此，当事人在合同未被确认无效前，根本谈不上因合同无效而产生的相互取得的财物返还请求权，只有在一方当事人诉请无效而且一旦向法院起诉。

法院认定无效时，当事人就是要求撤诉也未必得到法院的准许，所以该请求确认合同效力的权利形式表现就是形成权，也就是一方当事人可以以自己的行为就使法律关系发生变化的权利，其主要特征表现在：权利人可以以自己的意思表示行使形成权，使法律关系发生变更或者终止，其与须经对方当事人的承认、放弃和变更才能形成一致意见的相对请求权相比区别在于：依据权利人一方的意思表示。确认合同无效无疑属于形成权，而我们知道无论从实体还是程序上，形成权均不适用诉讼时效的规定。

《合同法》第52条规定的无效五种法定情形，试想如果适用诉讼时效，那么一方以欺诈、胁迫的手段订立损害国家利益或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或者以合法形式掩盖非法目的或者损害社会公共利益的合同，因一方当事人的疏忽而超过诉讼时效，使得合同变为有效，也使得不法行为变为合法性为，则似乎助长了人们损人利己、损公肥私，整个社会将会变成尔虞我诈、骗子盛行，社会秩序将变得混乱一片。贩毒者可以订立供货合同、谋生者可以订立借腹生子合同，显然反思结果远远偏离甚至与立法宗旨相悖，所以诉讼时效不适用于合同无效确认之诉。

有人认为无效合同长期存在至无效宣告，则使相信合同有效的一方受到较大损失，因为合同无效的后果是相互返还。其实这种担忧是不必要的，合同无效的情形告诉我们只有符合法律规定的情形才能被确认无效，从五种情形看，该五种情形均是违反公序良俗、最基本的法治、违反市场规律的，依据常理均应由国家公权予以干预的情形。

双方当事人订立无效合同所产生的损失理应根据谁有过错谁承担责任原则自行承担，这是普通的道理，根据报偿理论，当事人犯了错就应当得到惩罚，当然，法律还规定没有过错的一方可以向有过错的一方请求赔偿，所以在这个问题上，没有太大的法律障碍。

还有人认为：法院处理合同无效的同时还处理财产返还和赔偿损失，既然涉及财产返还和赔偿损失，也就是债权请求权，农民诉讼时效又如何理解？其实这是两个诉讼请求，本应当分别处理，但国家考虑到诉讼成本，从方便快捷、提高效率、诉讼资源最大优化才要求法官一并处理，免得当事人产生讼累，请求返还财产与赔偿损失系债权请求权，自然适用诉讼时效规定，但该请求权自合同被确认无效时才产生，不能认为该请求权就生于合同订立之时，因为当事人总想订立有效合同并实现自己想得到的利益，只要是正常交易，谁都不想订立无效合同。

当事人订立合同后，仅产生合同上的债权债务关系，当事人依据合同约定或者法律规定履行先合同义务或者履行合同义务或者履行合同后产生的权利义务，而非合同被确认无效恢复到当事人订立合同前的状态下形成的非合同而因合同产生的标的物返还请求权和赔偿请求权，物返还请求权和赔偿请求权产生于合同被确认无效之时，故权利尚未形成，何谈诉讼时效起算点呢？所以只有在合同被确认无效后才产生该权利，如果经过一段时间不主张，将超过诉讼时效。

既然本案原告与被告订立的合同无效，双方应当相互返还，但此时的返还对原告有利，对被告极为不利。笔者认为：用地部门拆迁补偿是根据房屋现状给予的补偿，而不是针对房屋原始是何种结构、多少面积等。有些房屋时过境迁，当事人花费很多进行了装修或者翻建，此时要求全部返还显然对其不公平，即使要返还，须对被告当初购房时购房款以及装修或者改建的费用分离出来并计算利息损失归被告所有。

如何确定合理的拆迁补偿标准 第12篇

一、征地和收地的补偿标准应当高于市场价值

征地是征收集体经济组织合法拥有的土地所有权, 收地是收回土地使用权人合法拥有的土地使用权。改革开放以来, 征地和收地的补偿标准有所提高, 补偿范围也不断扩大, 趋于合理化, 但是还不够。补偿标准应当高于市场价值, 提出这个观点是基于以下理由:

1.虽然征地和收地的决定是由政府做出的, 是一种行政行为, 但是补偿则是一种民事行为, 双方要签订补偿合同。因此, 要坚持民事行为的基本原则:平等协商、等价有偿。征地和收地可以要求被拆迁人必须服从, 但补偿则不能强迫对方接受, 除非有充分理由证明补偿合理。

2.在买方一定要买、而卖方不一定想卖的情况下, 买方付出一个高于市场价的价格是合理的, 是市场经济条件下的正常现象。

3.虽然征地和收地一般都是基于公共利益的需要, 也就是说是为了多数人利益的需要。但是, 少数人并没有为多数人做出牺牲的义务, 强迫他们做出牺牲也是不合理的。

4.拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿, 而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女转学、重新适应新的工作和生活环境;工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装、办证费用等。这些往往没有得到补偿。

5.制定合理的补偿原则和补偿标准, 有利于加快征地和收地的进程, 最终加快公共基础设施的建设, 有利于耕地的保护和土地的集约化利用。

二、征地和收地的具体实施应当市场化

征地和收地的具体实施应当而且已经走向市场化, 这是符合市场经济条件的大势所趋。具体表现在以下几个方面:

1.拆迁当事人逐步市场化。随着用地性质的日益市场化和专业的中介公司进入到拆迁活动中, 拆迁的强制性逐步减弱, 拆迁方与被拆迁方正逐步形成平等关系, 拆迁谈判也逐步形成一种平等的协商机制。拆迁方需要综合考虑拆迁成本和工程建设成本, 选择总成本较低的选址方案;被拆迁方也可以讨价还价, 为自己争取最有利的补偿方案。强制拆迁作为一种单方面的行为越来越少被采用。

2.拆迁评估逐步市场化。首先是各类房地产估价机构已不再是政府的附属机构, 其性质已由政府部门的咨询机构转化为独立、公正、客观的价格鉴证机构。估价结果不再只对政府部门负责, 而是对各方当事人负责, 对社会负责。其次是房地产估价机构不再只为某个政府机构服务, 而是面向整个市场, 为拆迁双方当事人服务。拆迁双方当事人都可以委托符合资格的房地产估价机构, 对拟拆迁房屋进行评估。

3.拆迁补偿方式和补偿价格逐步市场化。补偿方式更多地采用回迁安置 (旧房换新房、农民私宅换小区商品房) 的方式, 或者是提供多种方式供被拆迁人选择;补偿价格也从重置成新价改为市场价格, 更加接近于被拆迁房屋的现实收益和预期收益, 易于为被拆迁人所接受;补偿范围也有所扩大, 趋于合理, 除了房屋给予补偿外, 室内装修和其他构筑物、附属物也给予补偿, 临时安置费、搬迁费、经营损失费补偿标准都以市场租金为标准, 随行就市, 更为合理;不但房屋所有权人得到补偿, 用益物权人 (租赁人) 也得到补偿。