房产合同纠纷分析

房产合同纠纷分析（精选8篇）

房产合同纠纷分析 第1篇

1 房产面积测绘纠纷的出现

2002年发生在北京市的一个典型的面积纠纷案例, 引起较大的讨论和反响, 对全国房地产测绘的市场化改革具有典型的示范效应和意义。而且北京市从该案中吸取了教训, 并发布了一系列的改革措施和文件。

1.1 国际友谊花园面积纠纷的出现

坐落于北京市朝阳区左家庄的国际友谊花园是北京友谊辉志房地产开发有限公司于1 9 9 5年开发建设的外销公寓项目, 1997年底落成并投入使用。该项目的测量单位为北京市房地产勘察测绘所, 为北京市国土资源与房屋管理局所属事业单位。2002年夏天, 入住5年之久的业主赵女士忽然发现, 自己居住的塔楼只有18层, 而房产证明明写的是19层。她一下惊呆了, 因为多一层楼, 她就要多支付开发单位将近10平方米的公摊面积。该房产当时售价每平方米均在1.1万元至1.7万元, 些许偏差都意味着不小的数目。

面对如此严重的“缩水问题”, 百余名业主多次要求开发单位出示房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料, 但开发单位一直未予提供;找到原测绘单位, 但北京市房地产勘察测绘所也不予提供房屋面积的实测报告和测算图纸等, 对业主的疑问也不予回答。业主们也找到北京其余测绘部门, 但北京20多家测绘单位没有愿意为此重新测量的。无奈之下, 业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心。

2002年6月14日, 上海市房屋土地测绘中心对国际友谊花园的1、2、3号楼进行了全面测量, 他们提供的测绘结果显示:北京市房地产勘察测绘所出具的报告写着小区面积是10675.86平方米, 但实际只有9314.26平方米, 少了整整1361.60平方米。除小区面积缩小外, 上海方面的测绘报告还认为北京方的测量结果多算了8000多平方米的公摊面积。如果这个说法成立, 按照楼盘的每平方米1.2万元的售价计算, 这些争议面积大约价值1亿元人民币。

1.2 国际友谊花园面积纠纷的调查处理

2002年2月19日, 北京市房地产勘察测绘所在国际友谊花园3栋大楼内张贴了重新复核的新建筑面积核定技术报告, 报告中的测绘数据与上海的测绘数据进行了对比, 并就误差进行了说明。他们在这次公示报告中承认, 他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层, 使国际友谊花园房产证注明的面积比复测多算了2000多平方米。但国际友谊花园众多业主对这份公示报告并不满意, 因为按照上海方面的测量, 楼盘缩水应为8000余平方米, 而北京房地产测绘所只承认了2000多平方米的误差。

两者分歧主要在于地下一层设备层。根据国家对房屋公摊面积的规定, 地下室的设备层只有高度超过2.2米才能算进公摊面积。上海方面根据层到层的测量方法认定1号楼的层高2.2米, 可以计入总量面积, 2号和3号楼的层高不足2.2米, 故未将设备层计入总量面积;而北京方面的报告认为, 他们采用中到中的测量方法, 3栋楼地下设备层的层高均达2.2米, 可以进行分摊。上海方面认为依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则, 采用层到层的测量方法正确, 而北京方面采用中到中的测量方法没有法律依据。但北京市国土资源和房屋管理局表示, 北京市房地产勘察测绘所直属测绘队重新测定的面积是经得住检查的, 首先, 它符合国家及北京市的有关规定, 其次, 也是符合实际的, 如对楼板厚度进行了钻孔测量以确保精度等。从复查的结果来看, 测绘部门的确比实际面积多算了2000多平方米。扣除尚未出售及未结算的房屋, 目前北京国际友谊花园销售面积与实测面积大约相差2000多平方米, 其开发单位已在不同场合多次表示, 将严格按照复测结果及与业主签定的合同约定进行面积结算, 按照多退少补的原则将误差面积调整的房款及时与业主结算, 并重新核发房产证。

2 房产测绘纠纷多产生的原因

2.1 职能界定不明、职责定位不清

改革开放后我国以经济建设为中心的政府, 比照传统计划经济体制下的政府职能, 是一个重大的进步。但仍摆脱不了计划经济体制下, 政府万能的观念和目标, 对如何确定政府管理活动的边界和范围仍然存在许多错误认识。

2.2 行业多头管理、机构定位不清

从机构设置来说, 房地产测绘工作的性质、职能没有合理定位。一是多头管理。二是国家管理房屋面积测算规范的部门多达三家 (建设部、国家测绘局、国家技术监督局) , 各自制定发布了各自版本的房产测量技术规范。三是房地产测绘管理机构的定位不明确。

2.3 行政垄断、缺乏竞争

目前的房产测绘领域存在着严重的行政垄断和地方保护。一直以来, 实施房产测绘的单位就直属于当地的房地产行政主管部门-房产管理局 (部分为国土房产局) , 是房管局的所属的事业单位。

2.4 行业保护、复核无门

房地产测绘单位普遍存在即是“运动员”又是“裁判员”的情况, 测绘机构无法为测量失实承担责任。

2.5 规范不明、裁量权大

房地产面积测绘纠纷多是全国性普遍存在的问题, 其主要原因就是测量规范不够明确, 主要有如下几点:一是国际标准的测量规范原则性较强, 而具体性不够。二是测量规范跟不上新的建筑形式的变化。三是全国各地的建筑都有各自的特色, 法规规范无法包罗万象。

2.6 公摊测算专业性强

房产面积纠纷经常都是公摊面积出问题。由于套内建筑面积较容易测出, 而公摊面积测算十分复杂, 涉及到幢、栋、层和功能区的分摊。一份土地房产测绘面积报告书涉及面广, 计算工程庞大, 往往有几十页, 甚至上百页。业主若非专业人士, 几乎看不懂测绘成果, 对公摊面积的测算更是一头雾水, 如是否可分摊、分摊的范围、公摊点具体部位等。

3 结语

合同：房产买卖合同 第2篇

合同样本：房产买卖合同

合同样本：房产买卖合同正文： 房产买卖合同出卖方(甲方)：____________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________购买方(乙方)：____________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋__栋__间，建筑面积为____平方米。第二条 上述房产的.交易价格：第三条 付款时间与办法：1.2.第四条 甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。第五条 税费分担1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。第六条 违约责任1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，[1][2]下一页

瞒妻将房产抵押引发纠纷 第3篇

2006年9月3日, 黄某为了向银行申请贷款20万元, 瞒着妻子吴某与银行签订一份《抵押合同》, 约定将黄某与吴某的夫妻共有房屋抵押给银行, 抵押合同上吴某的签字及手印均是由黄某代签及代按, 并且在妻子吴某毫不知情下, 伪造了妻子吴某委托办理相关房屋抵押登记的手续向房产局办理了抵押登记。后因黄某未如约还银行贷款, 银行于2008年6月向法院起诉, 要求实现抵押权以收回借款, 吴某这才知道事情的真相, 遂向法院提出了抵押无效的抗辩, 要求法院判决抵押登记行为无效。

案情分析

本案在审理过程中, 出现了三种观点:

第一种观点认为, 吴某应通过行政诉讼来审查抵押登记的效力, 而不应在民事诉讼中进行审查。第二种观点认为, 吴某可以在民事诉讼中直接要求法院审查该抵押登记行为的效力, 而法院也有权在民事诉讼中直接就该抵押登记行为的效力作出评判, 无须经由先行政后民事的程序。第三种观点认为, 法院有权在民事诉讼中就抵押权设定是否生效作出评价, 但由于登记机关的抵押登记未依法撤销, 故应由法院向登记机关发司法建议书, 待登记机关撤销登记后再确认抵押权的效力。

笔者同意第一种意见, 其理由是:根据我国《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消来, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律别有规定除外。本案中, 该房屋已在房产局办理了抵押登记, 故其抵押是有效的。根据行政法相关规定, 行政机关依法作出的具体行政行为与同样代表国家作出的生效判决一样, 只要没有依法定程序撤消, 它就具有公定力和法律效力。即使发现登记是错误的, 也只能依法定程序撤消。故吴某应先通过行政诉讼来审查抵押登记的效力。

房产合同纠纷分析 第4篇

这里首先需要就房地产买卖合同的特点进行认识, 从而为讨论执行监管机制提供切入点。具体而言, 可归纳为以下四个方面。

第一, 该合同以房地产为标的物。房地产买卖合同只能以房地产为标的, 由于房地产具有不同于其他一般商品的特殊性, 也决定了房地产买卖合同具有其特殊和复杂的一面。

第二, 该合同是一方转让房屋所有权及其土地使用权的权利, 另一方则以支付货币为对价, 否则就不是房地产买卖合同, 而是其他合同。

第三, 该合同处分的是房屋所有权及其土地使用权。房地产买卖合同与其他买卖合同的不同之处在于房屋是附着于土地上的不动产, 房屋所有权转移时, 根据房地产权利一致的原则, 土地使用权也随之转移。

第四, 房屋买卖合同是法律所规定的一种要式合同。由于房地产买卖合同不同于一般的买卖合同, 标的物所有权的转移不以交付为标志, 而是以办理相关的房产过户手续作为标志, 也就是说该合同处分权利的结果是以房地产行政主管部门进行房地产权属登记并依法确认房屋归属关系为要件。所以, 房地产买卖合同是一种要式合同。

2 认识引导下的执行监管目标定位

在以上认识引导下, 有关目标定位可界定为以下三个方面。

2.1 开发商方面

上文已经提到信息不对称问题, 即在合同的执行中开发商拥有更多的私人信息, 从而使得购房者往往处于信息弱势地位。在这样的地位不对等状况下, 开放商可能实施机会主义行为。从实践层面来看, 这种机会主义行为具体表现在延迟交房时间、更改小区绿化面积、未按合同要求建立相应的公共设施等, 当然也包括建筑质量问题。因此, 在构建执行监管机制时须增强开发商的参与意识, 这样才能在根本上规避监管缺位的现象。由此, 站在开发商的角度应在建立社会声誉度的要求下, 自觉履合同行监管行为。

2.2 购房者方面

已知在信息不对称和法律行为履行上, 购房者都处于绝对的弱势。但从当前各地所反馈出的信息来看, 建立“业主维权委员会”则是一个不错的选择。这种基于团队行为的业主集合, 可以融合各自的社会资源和影响力, 增强对房地产开发商威慑能力。从而, 提升在合同监管中的议价能力。因此, 这一方面的目标可概括为:通过建立集体行动路径, 来锁定购房合同中要件的履行情况。不难看出, 从我国房地产买卖现状着手, 在低成本运作下最好就是建立上述目标。

2.3 第三方方面

抛开现有法定仲裁机构不论, 如何引入民间第三方监管组织则是值得思考的问题。毕竟, 在我国城镇化进程中有关房地产买卖合同纠纷数不胜数, 若都依靠法定仲裁机构的话将延缓解决时间, 并增加买卖双方的交易成本。因此, 可以尝试建立以授权的中介组织面貌出现的第三方机构, 首先出面协助监管、协调的机制。因此, 这里的目标定位则包括:在授权范围内跟踪监管开发商的合同履行情况, 并在规定的信息平台上向购房者发布;同时, 为购房者提供利益诉求渠道, 来通达房管部门。

3 目标定位下的监管机制构建

根据以上所述并在目标定位下, 监管机制可分别从以下三个方面展开构建。

3.1 开发商监管机制构建

正是因为开发商存在着自身的利益驱动, 因此需要从两个途径上来构建开发商的监管机制。

(1) 声誉约束途径。房地产开发商作为厂商的一种类型, 必然需要树立品牌效应, 通过品牌效应的释放将提升他们的盈利能力, 而这在当前房地产调控下显得更为重要。为此, 在日益竞争的市场环境下必然能推动开发商强化合同监管意识。可见, 这实则是同行竞争倒逼下的行为选择。

(2) 行政规制途径。行政规制主要由法定仲裁部门给予监管, 由于其无法履行跟踪监管职能, 因此可以面向购房者建立利益诉求通道, 从而来根据反馈的相关信息建立起预警机制。

(3) 购房者监管机制构建

这里需要明确, 购房者往往都有自己的职业和生活, 因此在长周期的商品房建设中无能力、也无必要建立起跟踪监管行为。因此, 他们往往会在交房验收环节来考察合同的履行情况。这时就存在一个现实, 即暴露出来的问题已成为即定现实难以改变。为此, 可以通过建立“业主团队”来实施集体主义行动, 并在利益补偿机制配合下来履行跟踪监管活动。具体表现在, 选择部分当地业主组成跟踪监管团队, 并在其他业主的维权基金提供下履行上述活动。

3.3 第三方监管机制构建

关于本文所指出的第三方监管机构, 在当前仍属于一个新的课题。首先它应具有民间性质, 并能代表开发商和购房者的利益;同时, 还需要获得官方的授权。因此, 本文不打算将其具体化。这里只是提出几个原则: (1) 应具有独立的办公地点; (2) 可建立开发商代表和业主代表组成的团体; (3) 根据施工进度不定期开展协调会议; (4) 努力协调双方的利益诉求。

综上所述, 以上便构成了笔者对文章主题的讨论。诚然, 对于合同的监管机制构建可以从其它方面来进行, 但本文仍具有很强的实践意义。

结语

随着国家对房地产市场的调控持续进行, 消费者对于房价可能下将的预期更为稳定, 从而导致了许多具有刚性需求的家庭仍处于观望态势。这一态势所引发的房地产市场类型, 便从卖方市场转变到了买方市场。从我国近年来的房地产调控实践来看, 其实则形成了中央政府与地方政府间的博弈态势。由此, 当前强化对商品房买卖合同的监管机制便显得十分必要。这种机制的形成, 将在维护房地产市场秩序的同时, 维护开发商和购房者的利益。因此, 这就成为了本文立论的出发点。

本文认为, 在信息不对称条件下, 开发商往往具有更强的市场议价能力。从而, 须引入第三方主体来协助履行执行监管的工作。在监管机制构建中, 应围绕着开发商、购房者、第三方等三个方面展开。关于第三方监管机构在当前仍属于一个新的课题, 从而值得思考。最后, 本文权当抛砖引玉之用。

参考文献

[1]邵磊.浅析合作开发房地产合同的效力[J].文艺生活:下旬刊, 2011 (11) .

[2]马子英.论行政审批及登记对合作开发房地产合同效力的影响[J].文艺生活:中旬刊, 2011 (1) .

房产合同纠纷分析 第5篇

关键词：房产买卖,合同,公证,问题

房地产公证是公证机关的重要业务之一, 通常包括房屋买卖公证、房屋继承公证、房屋赠与公证、房屋抵押公证等, 尤其是房产买卖合同公证, 由于其涉及金额大、发生次数多、政策性较强, 对当事人的影响非常深远, 更是为买卖双方所关注, 同时, 在办理房产买卖时, 常常要涉及到多种法律法规, 还要考虑相关房产的历史变革等因素, 因此, 在办理房产买卖合同公证时, 公证人员应更加谨慎, 要切实注意以下几个问题:

一、准确认定房屋产权归属

正确认定房屋产权的归属是办理房屋买卖合同公证的首要条件。是否能够正确地认定房屋产权的归属, 决定了公证人员能否正确地适用法律, 决定了相关公证的正确与错误。一方面, 公证员应确定房屋是国有、集体所有还是个人所有, 要确定申请人是否已经取得了相关房屋的所有权, 是否拥有合法的权属证明, 另一方面, 还要确定房屋是一人所有还是几人共有、所有权利人是否都同意出卖房屋。对于房屋是经济适用房和小产权房的, 公证员应当予以特别注意。

二、严格审查合同主要条款

合同的主要条款对合同的效力及履行起着至关重要的作用, 合同能否顺利履行, 很大程度上决定于合同的主要条款是否明确、合法, 所以, 在办理公证的过程中, 必须要严格审查合同的主要条款, 否则, 便很容易埋下隐患, 引起纠纷。

(一) 买卖主体

在房地产买卖合同中, 必须首先确定主体, 载明买卖双方当事人的姓名 (单位名称) 和地址。房产是属于共有还是个人所有, 代理人是否取得授权, 是否有代理资格。

(二) 标的

房地产买卖合同的标的是房屋及其相关的土地使用权。合同中应明确房屋的性质、结构、坐落位置、数量、门牌号、产权证号及相关土地使用权证号、四至界址等, 对房屋附属设备, 如有线电视、电话、沼气等是否连同房屋一起出卖, 也应在合同中予以说明。

(三) 价款及支付办法

对买卖双方议定的价格在合同中要如实反映, 以人民币为计算单位, 写明单价、总价及总价是否已包括附属物的价款, 同时还要写明价款的支付办法, 要写明是一次支付还是分期分批付清、房款是否需要暂时提存于公证处等。

(四) 办理房屋产权登记的特别约定

依照我国法律规定, 房产买卖必须办理房产权过户登记, 方视为产权转移, 因此要在合同中约定办理过户时双方的权利义务和税费分担办法。

(五) 履行期限

它是合同双方当事人在一定时间内履行合同的确定期, 一般以年月日为计算单位, 当合同中几项义务的履行期限不一致时 (如交付房屋的时间与付款时间可能不会相同) , 应将每项义务的完成时间载明于合同之中, 以免发生纠纷。

(六) 违约责任

双方当事人中一方不履行或不完全履行合同规定的内容时应承担相应的责任, 主要包括违约金额及因违约而造成损失时的赔偿责任。因不可抗力造成房屋意外损失, 双方当事人对承担损失也应相应约定。

以上这些条款, 是房屋买卖合同所必需的, 将上述内容规定得明确、具体、清楚, 是预防纠纷、减少诉讼的基本要求。

三、认真调查房屋相关情况

在办理房产买卖合同公证时, 除要求当事人提供完备的相关资料外, 有时还应采取实地走访、网络查询、电话调查等方式, 从多种渠道了解房屋相关情况, 在调查中, 应重点抓住以下几点:

(一) 确定房屋是否可以买卖

凡已取得了土地使用权证和房屋所有权证的房产, 除法律法规及相关的政策有限制性规定外, 都可凭证进入房地产市场进行买卖。不得买卖转让的房地产主要包括:1、以出让方式取得土地使用权, 没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金, 并取得土地使用权证书, 以及没有按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的;2、司法机关和行政机关依法裁定, 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用的;4、共有房地产, 未经其他共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记, 领取权属证书的;7、设定抵押权的房地产, 未经抵押权人同意的;8、商品房未办理预售登记审批手续领取预售许可证或未经验收和验收不合格的;9、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

(二) 关于经济适用房的交易公证

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅, 其建设由国家统一下达计划、用地采取地方政府行政划拨的方式, 免收土地出让金, 对各种经批准的收费实行减半征收, 出售价格按照微利的原则确定, 具有经济性和适用性的特点。因经济适用房的交易情况比较复杂, 需要公证员根据情况, 谨慎办理。在审查时发现有以下情况之一的, 不得出售二手经济适用房, 不能办理相关公证:1.以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。

2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准, 或者违反规定利用公款超标准装修, 且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。

3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的经济适用房。

4.产权共有的房屋, 其他共有人不同意出售的经济适用房。

5.已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。

6.上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。

7.擅自改变房屋使用性质的。

8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

此外, 二手经济适用房出售一般分两种情况处理:一种是已经住满5年, 另一种是尚未住满5年的。“住满5年”是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖中出售方的居住时间。

(1) 出售住满5年的经济适用房。

二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。但应在公证谈话笔录中告诉当事人需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。

(2) 出售未住满5年的经济适用房。

政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房, 只能以不高于购买时的单价出售, 且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的, 出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。

此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。出售方以原价出售给有购买资格的人后, 仍符合经济适用房购房条件的, 还可以再次购买他处经济适用房。

(三) 关于小产权房的买卖公证

“小产权房”也称“乡产权房”, 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓, 是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产, 即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房的出现有其较为复杂的原因, 但“小产权房”的建设违反了《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国建筑法》等国家法律的强制性规定, 国家有关政策明确指出小产权房不得登记发证, 自2012年2月开始, 国家开始试点清理小产权房。因此, 购买“小产权房”是没有任何保障的, 购房人无法获得其所购买的房屋的所有权, 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定, 购房人与卖房人签订的房屋买卖合同当然无效。

根据法律规定, 对小产权房的买卖不能办理公证。在公证实践中, 有这样一种现象:即购房人知道自己买的是小产权房, 知道小产权房不受国家法律保护, 却希望通过公证把小产权房的买卖合法化, 从而保障自己的利益, 有的当事人甚至愿意出较高的公证费来办理公证, 对此, 公证人员应当向当事人讲明:小产权房的买卖不能办理公证, 即使出具了公证书也是非法无效的。

(四) 购房优先权

即特定人在特定的房屋出卖时所具有的优先购买的权利。主要有以下几种情况:

1共有的房屋出卖时, 在同等条件下, 该房屋的其他共有人享有优先购买要权。

2.出租的房屋出卖时, 应提前三个月通知承租人, 在同等条件下, 该房屋的承租人有优先购买权。

3.出典人对出典的房屋回赎后出卖时, 在同等条件下, 该房屋的典权人有优先购买权。

4.在住房制度改革中, 出售公有住房时, 原住房户有优先购买权;职工购买的公有住房, 政策允许在购房5年以后进入市场出售的, 原房权单位有优先购买权, 并且这两种优先权是绝对的。

四、及时做好公证告知工作

(一) 告知房产买卖合同公证在房屋买卖中的作用, 使当事人对公证的作用有一个正确的认识, 特别在小产权房的买卖中, 公证员应明确告知双方:小产权房买卖不能办理公证, 公证不能使违法变为合法。

(二) 告知申请人应如实提供各项公证申办材料, 公证处将对房屋买卖合同的合法性进行审查。如果当事人提供假材料等产生的法律后果由当事人自己承担。

(三) 告知当事人公证与过户之间的关系, 使其明确公证并不能替代房产过户, 明确不及时办理过户手续的有关风险, 督促买方及时与卖方到房管局办理过户手续。在公证实践中, 部分当事人之所以选择办理房产买卖合同公证, 真实目的是认为房产过户费用高, 想规避房产过户, 最后反而引起了一些纠纷。

此外, 要办好房产买卖合同公证, 还要加强与房地产管理等相关部门的沟通, 争取获得必要的协作。

总之, 由于房产买卖涉及金额大、政策性强, 同时风险也很大, 所以对当事双方影响极大, 公证员在办理房产买卖合同公证时, 一定要慎之又慎, 要正确地运用法律手段, 有效地降低风险, 从而充分地保障当事人的合法权益。

参考文献

[1]寇玉芳.警惕房产委托公证中的陷阱[J].中国公证, 2008, (07) .

房产合同纠纷分析 第6篇

1 房产测绘的内容

房产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘的主要任务有:对房屋本身以及与房屋有关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作, 对土地以及土地上的荷载物进行测量调查和绘图工作, 对房产的权属、位置、质量、数量及利用状况等内容进行测定、调查和绘制成图的工作。房产测绘的目的很明确, 主要是为了房产产权产籍管理、开发管理、交易管理、拆迁管理以及评估、征税、收费、仲裁、房产面积鉴定等房产管理提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。它的另一个目的是为城市规划、城市建设 (如基础设施、地下管网、通信线路、环境保护等) 等提供基础数据和资料。

2 基于信息系统的房产测绘管理的意义

随着我国经济体制改革的发展, 出现了一个新的行业—房产行业。房产 (RealEstate) 又称不动产, 从狭义上讲, 它指土地、土地上的永久性建筑物和由它衍生出来的所有权、使用权和其他权利。

房产测绘信息系统有以下几方面意义。

2.1 提供了科学方法

由于信息量大, 牵涉面广, 传统的房产管理很难正确有效地处理这些信息。房产测绘信息系统则把系统科学、信息科学、管理科学和计算机科学引入到房产管理中, 在充分、全面、深刻地揭示房产系统的相互联系和相互制约的关系, 揭示房产各实体之间的信息关联和系统关联后, 运用计算机手段精确地描述和存贮这种关系, 并为房产管理提供各种有用信息。

2.2 提供了现代化管理手段。

科学技术的迅速发展将社会推向了信息革命的新时代, 人们对信息的需求日益迫切, 甚至超过了对物资、能源的需求。信息量的迅速增长导致了“信息爆炸”、“信息危机”。这在房产管理中更是如此, 怎样利用和存贮这些“海量”信息, 是现代房产管理中面临的重要问题。而计算机的应用为存贮和管理这些信息提供了现代化手段。

2.3 提供了新途径

过去的房产管理数据, 各地有其不同的形式和标准, 在数据的种类上也相差很大, 因而难以统一并实现数据的共享。房产测绘信息系统, 采用科学和标准的设计方法, 使管理数据的格式尽量做到统一。这样设计出来的房产测绘信息系统, 可做到高度的数据共享, 从而大大提高了管理数据的利用率。

3 房产测绘管理及其发展

房产管理系统的基础是房产测绘数据管理。房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况, 为房屋产权产籍管理、房产交易、房产评估、房产开发、税收以及相关部门提供测量数据、地图和相关资料.它与城市地形测绘、地籍测绘工作既有相同之处, 又有较大的不同。它不仅需要提供房产的地理位置、形状, 而且需要提供房产的建筑面积、房屋结构等信息, 其成果除了分幅图、分丘图以外, 还包括分层分户 (套) 图等。房产测绘管理就是对房产测绘成果进行管理。

随着城市建设现代化步伐的不断加快和房产业的高速发展, 房产测绘的工作量成倍增长, 房产平面图的增加与变更频率也随之激增, 同时管理复杂度也相应提高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后, 目前主要有以下几种方式。

3.1 人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是:人工方式进行房产测绘;手工计算, 手工绘制房产平面图, 采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算, 各种调查资料。这种方式既不方便管理, 也不利于各种查询、分析、统计的需要, 因此是一种正在淘汰的作业方式。

3.2 计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法, 减少了管理当中的各种繁琐的劳动, 提高了工作效率。这一方式主要特点表现在以下几点。

(1) 数据获取方面, 采用电子手簿等进行记录, 并在计算机上批量处理各种量测数据。 (2) 采用数据库管理软件进行各种文字属性资料管理, 自动输出各种表格、统计结果等。

计算机的普及, 使得这一方式被广泛采用。与手工房产测绘管理相比, 这种管理手段无异是一大进步。房产测绘资料已变成数据方式进行存储、管理和输出。但是, 由于房产测绘管理中既涉及各种文档资料, 又涉及各种图件资料, 而这两大类资料在数据上无法自动连接, 要靠人工干预进行组织, 仍不能实现房产测绘管理自动化管理, 因此称之为计算机辅助房产测绘管理。这种方法是房产测绘由人工管理向计算机自动化管理的一种过渡方式。

3.3 房产测绘管理系统

2005年, 深圳市地籍测绘大队与南方测绘仪器公司联合开发了应用于房产面积测绘、公共面积分摊的软件《深圳市房产测绘系统》, 该系统应用ARCGIS实现房产图绘制、应用数据库软件Oracle实现房产面积数据的管理和相关表格的输出。以上各个系统的基本思路是图形库与属性库采取分别管理, 通过系统集成实现图形属性的统一管理。

4 房产测绘信息系统的发展

20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来, 国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展, 大体经历了以下三个发展阶段。

4.1 单机单用户模式阶段

这一阶段的特征是:针对房产管理查询统计困难, 手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点, 在单独的微机上, 由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。

4.2 Client/Server多用户模式阶段

这一阶段的特征是:针对房产管理的手工工作特点, 通过房管局内部的局域网, 采用Client/Server模式, 将计算机联网, 实现了计算机上多人协同工作, 案卷能在计算机间流动起来, 查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件, 进行房产地形图的生成、使用和维护, 提高了图形功能。

4.3 Browser/Server广义用户模式阶段

这一阶段的特征是:针对房产管理工作的网络化、数字化的进一步要求, 结合数字城市的整体建设思路, 通过Browser/Server的应用, 在房产管理机构、各级政府、房产开发商和广大市民之间架起一座信息沟通的网上桥梁。

摘要：本文基于笔者多年从事房产测量的相关工作经验, 以房产测绘管理为研究对象, 深入探讨了房产测绘管理的发展, 论文首先研究了房产测绘信息系统产生和发展的意义, 而后分析了房产测绘管理的不断革新, 在此基础上, 笔者基于工作实践, 全面阐述了房产测绘信息系统的现状, 全文是笔者长期工作实践的理论升华, 相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。

房产档案管理分析 第7篇

房地产管理是管理机构的重要组成部分, 其目的是运用科学的管理方法按照国家政策使房产保持良好的状态, 再根据实际情况尽可能地改善住房居住条件。很多的房产管理工作仍在沿用单机信息式管理的模式, 然而若想要跟上发展的步伐和变化不定的信息化社会, 就必须尽快地建立与发展相适应的更科学的管理体系。房产信息化管理就意味着借助网络和计算机手段来提高房产管理服务水平和工作效率。

2 加强动态管理

2.1 材料管理

房屋的文件和各种材料的分类与保存就是房地产档案, 它是房地产管理部门行政管理和经营管理都能够搞好工作的一项重要依据, 也是房地产进行经营管理活动所依据企事业单位的一项重要原始凭证。其内容主要包括: (1) 接管调查资料及房屋接管通知书; (2) 房产建筑设备管理记录新建楼房的竣工图纸和有关技术资料; (3) 房屋平面图及附表 (蓝图对照表) ; (4) 房屋租金计算表; (5) 与单位议定使用的有关房屋的各种协议签报批示、法院判决书、变化的证明文件、产权来源等; (6) 撤管通知单; (7) 租赁契约、装修设备的保单; (8) 房屋的历史资料要事先估价存档。

2.2 科学的管理和开发利用档案的房产档案编目

房屋产权档案编目的重点是它是否科学。在不断减少或增加的同一地段的产权档案的情况下, 其变化后按顺序排列, 而档案则始终是在同一地号内可按照巷门或路、牌号或街道进行检索和登记以检索目录的形式。建设部明确指出 “档案排列应以房屋坐落的地方为序”, 在适应房地产档案的动态管理中科学的解决房产档案编目的问题是很重要的, 且这也是有利于房地产档案动态管理的科学方法。遇到产权变更的时候将封面上改为新产权人的姓名, 原产权人的后面可把变更的产权人写在备注栏中并与原始档案存放在一起, 同时使变更登记与原始登记合并在一起, 各地也可根据实际情况科学的进行编目。加强房地产档案管理需要建立一套健全的档案资料和严密的档案管理程序制度, 以随时更好的掌握经营房产的类型和各项附属设施的变化动态和使用数量等, 避免国家财产遭受不应有的损失。房地产档案的管理必须用创新的思维研究房地产档案管理中存在的风险和应对这些风险的对策。

2.3 档案管理

对于房屋档案进行统计、保管、整理、提供利用和收集鉴定等是房产档案管理的几项重要工作, 所以房地产档案的工作管理内容包括: (1) 房地产档案的各项数据资料若需变动和更改时资料员必须加盖图章, 否则必须按照有关规定不得任意更改; (2) 全栋房屋拆除和发还或移交时, 将资料在档案产权表上注明文号且在档案封面和档案袋上加盖“注销”图章并另行存放, 其档案和档案号不能用于以后接管的房地产; (3) 保证房产档案的完整准确须有专职资料员进行管理。

3 加强建设房地产

(1) 房产档案的原件是有着不可替代的作用的。它是房产身份的唯一合法证明即档案数据的来源, 所以要正确处理好档案原件及档案数据。计算机网络管理是加强房地产档案数据库的建设、建立产权交易信息的管理系统。传统的手工模式在其模块彻底改变后的内部局域网设有产权变更登记、初始登记、换证登记、交易管理和抵押登记等。

(2) 在这个房产档案信息化时代对录入的数据进行合理的存储分析和运算具有很大的意义, 但是不能因为计算机的普及就忽视对原始档案的管理, 所以计算机的应用只是提供方便和快捷的一种手段而不能最终替代原始档案的地位。但是比较通用的且能熟练掌握一个数据管理系统及管理的软件平台也是很重要的。通过登记、收件、归档、初审和复审等各个工作环节实现房产档案信息资源得到共享, 同时设立抵押库和查封库, 有效地避免查封房地产的登记交易、抵押和重复抵押等违法行为的发生。

4 房地产档案的收集工作

(1) 档案齐全完整是最关键的, 由于房地产档案来源比较分散, 所以要求房地产档案管理部门要切实做好房产档案材料的收集工作。当前制定了房地产文件材料归档范围、各类兼职、各类房产档案归档制度、分类方案以及专职档案员责任制的岗位目标。

(2) 要选能力强的工作人员帮助收集整理房地产资料、协商房地产档案的移交问题, 并深入到相关部门进行业务指导以确保做好收集工作。房产地址不清和字迹不规范、材料不全等情况要重新整理以保证系统规范和材料完整。最后要严把质量大关, 认真归档卷数及案卷质量并检查档案移交目录。

5 树立风险意识

(1) 房地产档案作为一种全新的管理方式——信息化管理正处在初步实践的阶段, 存在的各种风险问题现在还没有得到足够的重视, 所以我们既要积极教育又要有防范风险意识和采取有效措施进行应对的能力。当风险突发时, 由于对风险管理措施的认识不够而带来的损失将是无法挽回, 后果可能是灾难性的。然而在领导对房地产档案的风险认识不足的情况下, 工作人员应对房地产档案的风险管理手段加以完善, 也必须正确的树立风险意识。

(2) 计算机技术的普及和发展使档案电子化, 给档案的备份和异地存储提供了可能, 这就需要加大力度宣传其存在的风险, 防止因风险意识淡薄导致房地产档案管理工作出现安全隐患。对于只顾当前效益而给房地产档案建设带来不必要的问题, 需要更加的注意。所以需要不断提高对房地产档案的抗风险能力的认识, 并把这种抗风险意识提高到国家需要的战略层面上来。在房地产档案的管理上也可以进行创新和借鉴, 国家采取了很多切实可行的方法对股市风险和金融的控制也取得了很好的成效。如在股市中应对不可抗力带来的风险时客户交易的资料采取异地备份的方法。一方面新入库档案资料需要进行电子化工作, 另一方面要对已有库存档案电子化。

6 结语

随着我国各项管理制度逐步深化不断改革, 加强房地产档案的科学管理工作已迫在眉睫, 而真正要做好它不仅房地产管理人员需要转变观念和学习有关档案管理方面知识, 还需要结合实际情况更新房产档案管理手段和对相关制度的支持。让所有建筑物能够浓缩成一部完整的发展史就必须建立和完善数字化系统的房地产档案。

参考文献

[1]赵旭.论新时期房产档案管理工作的开展[J].中国科技纵横, 2011, (19) .

[2]马建华.加强房产档案管理为和谐城市建设服务[J].科技创新导报, 2011, (19) .

房产面积测量及精度分析 第8篇

1 坐标解析法

坐标解析法是根据房角点的坐标计算房屋的面积。其面积

计算公式为:

对 (1) 式全微分, 经整理后可得:

根据误差传播定律, 有

式中为面积中误差;、为第i个点的纵、横坐标中误差。因房角点的中误差, 按照等影响原则, 令:

一般的取n=4, 则有:

2 实地量距法

EDM (电子测距仪) 实地量距法是在实地用测距仪量取有房屋的边长后计算面积。对于不规则房屋的面积计算时, 可以将其分解成几个规则图形, 然后分别计算这些图形的面积, 用加减法算其面积。

实地量距法的精度模型:

一般的房屋为矩形, 其面积计算公式为:

, 式中:s为房屋面积;a和b为房屋边长。

式中:为面积中误差;, 分别为房屋边长a和b的边长中误差。

手持式电子测距仪的标称精度:边长D丈量中误差由两部分组成, 一部分为固定误差P, 另一部分为比例误差K。一般形式表示为:

将 (5) 式代入 (4) 式可得:

将 (6) 式展开, 令代入, 可得:

3 两种方法精度分析和比较

现以测距精度2mm+2ppm, 测角精度为的全站仪和测距精度P=2mm, K=的手持式测距仪作分析比较。

令ms=, 计算可得S=2500。由此可知, 当S>2500m2时, 采用全站仪坐标解析法精度相对较高;当S<2500m2时, 采用 (电子测距仪) 实地量距法精度相对较高。

4 结语

随着房地产业的日益发展, 房产面积成为人们极为关心的数据。选用合适的测量方法, 提高产权面积的测量精度, 是房地产业发展的需要。本文介绍的两种常用的房产面积测量的方法, 对于实际的房产面积测量方法的选用具有一定的现实意义和指导作用。

参考文献

[1]房产测量规范GB/T 17986.1-2000[S].中国标准出版社, 2000.

[2]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京:中国标准出版社, 2001.