房地产行业的信贷风险

房地产行业的信贷风险（精选9篇）

房地产行业的信贷风险 第1篇

1 地产开发阶段

承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资 (合作) 者。这三类单位都有银行贷款介入, 他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

2 房地产开发阶段

房地产开发企业的资金来源主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后, 将部分资金支付给地产一级开发商, 这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等, 启动项目后着力开发“一期”, 在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房, 获得预售收入并用该资金开发“二期”, 实现循环开发, 值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款。规模较大房地产开发企业, 一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司, 各项目公司的母公司实际控制着资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样, 母公司可将项目间的资金“调剂”使用。在房地产企业启动项目和开发资金中的“自筹资金”有一部分就来源于这类关联企业, 而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款, 所以房地产项目容易出现关联交易风险。建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍, 由于建筑安装企业的行业特点和积累有限, 因此, 它们的代垫款多来自于银行贷款。

3 房地产销售阶段

银行向购房者提供按揭贷款等服务, 房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷, 银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

结合以上银行对房地产信贷过程, 我们分析银行可能遇到风险如下:

3.1 项目合法有效性风险。

由于房地产和其他行业差异, 他既有房地产企业 (借款主体) 的资质管理, 这是保留行政审批的项目, 还有项目本身的合法有效性, 大部分项目都是保留行政审批的, 尤其是进行规划的审批很普遍, 所以政策性风险容易凸显, 这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段, 这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

3.2 市场风险。

房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素, 其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标, 这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段, 易受该行业经济“泡沫”的影响, 海南的房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3.3 项目质量风险。

由于房地产项目按揭时间较长, 容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控, 而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量, 从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。

3.4 道德风险。

道德风险通常出现在房地产企业和银行自身两个方面。房地产开发企业的骗贷行为主要有两种:一是企业通过关联企业资金串用简单开发项目工程, 取得银行巨额贷款后携款走人;二是在房地产销售阶段, 房地产企业伪造按揭合同, 骗取银行贷款。银行方面主要体现在内部人对信贷资金的寻租行为和腐败行为上, 信贷参与人在取得承诺发放信贷资金取得“租金”或收受贿赂后故意放松对房地产项目的审贷力度和标准或对该工程项目的贷后管理上, 从而滋生相应的风险。

3.5 技术性风险。

指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。例如, 上海曾发生的购房者利用转按揭设置的漏洞, 通过不断自买自卖抬高房价, 从中取得巨额价差后放弃房产实现套利, 给银行带来很大损失。

3.6 经济风险。

主要是房地产上游行业的风险传导, 例如原材料价格的上涨将会将大房地产开发的经营成本, 甚至推动房价的上涨, 给市场带来许多不确定性。此外, 国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性, 其受经济环境的影响因素较多。

3.7 政策性风险。

对房地产而言, 其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。对此, 我们在以下分析中揭示。

4 当前政策影响以及银行信贷面临的风险

4.1“国八点”的出台和地方政府的相应政

策措施, 对地方政府的利益取向及相关人员在土地审批的寻租行为遭到打击, 它的直接影响是, 基于房地产开发的土地供应总量减少, 供应结构向中低档楼市开发倾斜, 对开发商囤积土地的压力在加大政策压力, 政府将减少城市拆迁总量。房地产开发向中低档商品房转移, 购房者对中档商品房持币观望, 中档商品房将出现价格下降压力甚至可能出现市场风险, 银行对中档商品房信贷风险加大。由于政府对地产开发关注力度的加大, 部分房地产开发项目合法有效性风险凸现, 银行已投入的信贷资产可能产生损失。

4.2 央行出台的货币政策和银监会采取的

相关措施, 结合商业银行提高个人住房贷款首付比例和多套购房利率等相关政策, 对市场投机行为有所打压, 部分短期投机性购房者急于还贷或挂牌出售, 其还贷行为还会带动消费性购房者提前还贷, 这可能给银行带来部分利息损失, 此外, 短期投机性购房者的退出, 对炒作性的高档商品房的价格产生一定压力, 银行信贷相应的市场风险和项目质量风险都将显现。银监会和有关部门对银行贷款的监管力度的加大, 促使已经发生和部分隐性的因道德风险而造成不良信贷资产的项目浮出水面。监管力度的加大, 从另一面完善了房地产金融市场, 使风险得到适度释放, 其技术性风险也得到一定控制。

4.3 从一季度宏观经济运行情况看, 消费价

格指数和生产价格指数都超预期增长, 宏观经济面临紧缩性的政策取向, 简单说即加息、人民币升值、加大税收等可能;此外, 由于铁矿石等原材料价格的大幅上涨, 房地产面临较大的成本压力, 目前, 房地产价格增幅总体上仍然较高, 政府对房价的打压力度可能会加大, 这些都无一对房地产行业增长有利, 基于这种宏观经济环境和国家的产业政策背景, 银行对房地产开发信贷应该采取审慎的态度。

责任编辑:徐启彦

摘要：自2002年以来, 我国投资高速增长, 到2003年已经迎来了自20世纪90年代以来的又一个高峰年。在房地产投资快速增长的同时, 银行投放在房地产领域的信贷资金也呈现迅猛的增长。如果考虑银行在房地产销售领域投放的个人住房按揭贷款, 银行的房地产信贷在整个的房地产生产经营过程中起到了绝对的中间力量。但是在房地产投资和房地产信贷同步快速增长的同时, 由于我国社会信用体系不完善、国有银行金融风险防范体系脆弱等原因导致房地产投资的风险已经转变成为银行的房地产信贷高风险。

非对称信息下的房地产信贷风险 第2篇

一、房地产开发商逆向选择效应分析

所谓逆向选择是指委托代理关系中的代理人利用私人信息签订有利于自己的契约或者谋取不正当的利益。美国经济学家斯蒂格里茨认为当信息是非对称、且项目收益不确定的是,信贷市场无法实现均衡并且随着贷款利率升高会有逆向选择效应。假设房地产开发商还款的概率为P,银行的利率为r,项目的本金为m,p是r的函数p(r),U为项目的回报,只有项目回报U≥(1+r)m时,才返还贷款本金及利息。A是商业银行投资项目所具有的相同收益均值,并且商业银行知道A。U (r)是项目成功的收益,p(r)*U(r)=A,有一个临界还款概率P1设P在[0,1]上的密度函数为f(P),分布函数为F(p).那么设所有项目的还款平均概率并且,则:

上述分析表明随着利率的上升,项目的还款概率在降低。贷款利率越高一方面银行收益增加但又会产生逆向选择效应。由于银行相对于借款企业总处于信息劣势,因此银行只能依据企业的平均风险水平,对每一等级的借款企业给予平均的贷款利率。这将导致低风险的借款企业因贷款利率高于预期的利率水平而退出,而高风险的企业留在了市场上.此时信贷市场缺乏效率。高风险的借款人会接受贷款条件,会使银行的风险加大。

二、房地产开发商道德风险效应分析

道德风险是指代理人签订合约后采用隐藏行为,由于代理人和委托人信息不对称,给委托人带来损失。房地产市场中,房地产开发商贷款的道德风险是指由于借贷双方的信息不对称,借方在自己盈利能力、还债能力信等方面故意制造虚假信息,导致银行贷款发放之后面临无法收回的风险。

假设银行与房地产商之间的信贷不只进行一次,也就是说它们之间是无限次重复博弈的,同时开发商主要靠进入银行信贷市场筹集资金.商业银行有贷款与不贷款两种可供选择策略;开发商也有守约、违约两种策略.重复博弈时,银行向开发商提供贷款,同时开发商不违约,下次银行将继续获得贷款。但一旦开发商违约,将不会再获得贷款。如果商业银行选择贷款,而开发商选择违约,那么开发商会得到的收益为120;而商业银行则由于承担违约风险而获得的收益-15。如果商业银行选择贷款而开发商选择守约,那么开发商获得的收益为80,商业银行获得的收益为15。如果商业银行选择不贷款,那么双方都无法获得收益。

如果开发商一直选择守约策略,那么开发商的每一期的收益为80,其收益现金流流的贴现值为80+80u+80u2+……=80/(1-u),如果开发商在某一次贷款当中选择违约,那么违约当期可以获得120单位的收益,其后每一次都无法获得贷款。因此,收益都为0,此时现值为120。两者比较当80/(1-u)≧120时,开发商就会选择守约,只要u≧1/3,就可以保证博弈继续进行。

上述均衡分析表明,如果开发商预期未来的现金流大于当期由违约而得到的收益时,博弈就会重复进行下去,但是如果开发商预期未来现金流会降低并且低于当期违约所获得的收益,那么就会有信贷风险出现。

三、结论与政策建议

综上所述,在非对称信息下房地产市场上容易产生逆向选择和道德风险,并由此引起房地产信贷风险。针对这种情况,银行有必要通过采取各种手段来降低信贷风险。

1. 银行要充分利用多种渠道减少交易双方的信息差距,其次,银行需要区分不同信贷级别的的房地产开发商客户,建立房地产信贷客户的信息管理系统。

2. 在逆向选择效应下市场上存在的是高风险的企业,可通过实施信贷配给制来应对这种风险。当房地产信贷市场出现超额需求时,银行不是单纯以提高利率,增大贷款余额来平衡市场,而是以信贷配给鼓励那些资信高、且有利于银行收益的借款企业,同时限制那些资信低、且不利于银行收益的高风险借款企业,从而提高信贷资金质量,平衡信贷市场,降低信贷风险。

参考文献

[1]卢亚娟：中国房地产金融风险分析一种基于制度经济学与信息经济学的解释[J]．河北学刊，2006，(6)159-162

[2]皮舜鲁桂华武康平：中国房地产市场与金融市场关系改进的机制设计[J]．当代财经，2004，(11)43～47

[3]周杰：非对称信息下房地产市场博弈问题研究[D]．成都：西南交通大学，2006，30～40

房地产行业的信贷风险 第3篇

关键词：商业银行；房地产；信贷风险；logistic模型

随着我国社会主义市场经济的稳定发展，我国经济进入发展新时期，房地产行业也得到了飞速发展，带动了中国经济的腾飞。虽然现在房地产企业发展速度有所下降，但是并没有影响它在中国经济中的重要地位以及从银行中融资的数额。但是房地产行业的不景气严重影响着商业银行资金的安全，以及中国经济的长期稳定发展，甚至可能引起银行的破产和金融体系的崩溃。所以，科学防控房地产信贷风险具有十分重要的意义。

1商业银行房地产信贷现状

1.1我国房地产贷款规模不断扩大

我国金融业自1998年开始对房地产企业加以支持，在金融企业的支持下，我国房地产企业迅速发展，同时，房地产信贷业务逐渐增多，信贷规模不断扩大。其中，用于房地产开发的贷款数额迅速增长。其原因时我国城市化进程的不断加快，造成人民对住房的大量需求。房地产企业为满足人们的住房需求大量开发土地进行建房，于此同时，房地产开发的贷款数额不断增大。

1.2商业银行房地产信贷有潜在的违约风险

我国积极吸取国际金融机构信贷风险的教训，采取措施对商业银行房地产信贷风险加以预防，加强政府对房产信贷的宏观调控，减小商业银行房产信贷风险。但是，我国房产信贷起步较晚，缺乏丰富的实践经验，商业银行房地产信贷有潜在的违约风险。例如：我国尚未建立健全的个人征信系统，并且商业银行仍要加大对贷款人的审核程度，严格控制贷款条件。

2房地产信贷存在的风险

2.1我国房产政策对房地产信贷产生影响

房地产行业是我国经济发展的重要支柱之一，房地产行业的健康发展对我国社会主义市场经济具有深刻的现实意义。随着我国房地产行业的迅速发展，为保持房地产企业健康的发展状态，我国政府积极加强对房地产行业的宏观调控，各部门均出台房地产行业的调控政策。房地产行业政策的出台对商业银行房地产信贷产生巨大影响。例如，中国人民银行采取提高存贷款利率的方式，加强对房地产行业的宏观调控。同时，国家也提出加强对房地产信贷业务的管理，减小商业银行房地产信贷业务的风险。近几年，为控制房地产企业发展过快，我国数次提高房产信贷利率，以保证房地产企业的健康发展。但是政府加强宏观调控，不断提高房地产信贷利率可能导致房地产企业出现资金短缺的问题，同时，过高的个人房产贷款利率增加了贷款人的压力，可能造成商业银行房产信贷业务量的减少。面对国家出台的新房产政策，房地产企业会根据政策作出相应的调整，这会加大商业银行房地产信贷风险。

2.2商业银行房产信贷方式单一，容易出现假按揭现象

目前，我国商业银行信贷成为房地产企业重要的资金来源，房地产企业呈现高额负债经营的特征，这一特征使得房地产企业的抗风险能力较低。随着房地产企业数量的不断增多，企业竞争压力也逐渐增大，由于国家对房地产行业市场监管力度的加大，一些市场竞争力较小的房地产企业面临着巨大的资金短缺压力，甚至出现企业资金链断裂的现象，导致这些房地产企业无力还款，给商业银行带来巨大损失。同时，房地产信贷业务容易出现架按揭现象。一些房地产企业的开发商与商业银行的工作人员相互串通，弄虚作假，通过虚假销售房产等方式私吞按揭资金。假按揭现象使得大量的社会资金流入房地产行业市场中，对商业银行房地产信贷业务产生巨大危害。

2.3缺乏完善的房地产行业市场信息系统及信贷风险预警系统

随着我国房地产行业的迅速发展，我国房产消费需求与房产投资需求发展旺盛，在这种情况下，房地产企业投资者及商业银行对房产市场容易做出过于乐观的预测，导致商业银行及房地产企业容易做出错误的经营策略。所以，我国需要建立一个完善的房地产行业市场信息体统，全面统计房地产行业的市场信息，为房地产企业提供科学的决策依据。但是目前我国仍未建立房产市场信息系统。房产市场信息系统的缺失会导致区域房产行业的发展脱离全国房产行业发展，部分区域出现房产市场过热的现象，一些居民盲目跟风买房增加了商业银行房产信贷风险。

3 logistic模型实证分析

3.1构建房地产企业信贷风险评价指标

Logistic模型要求商业银行积极构建房地产企业信贷风险评价体系，首先，商业银行应建立房地产企业审核的统一指标，加强对房地产信贷风险的控制。行业银行应加强对企业宏观分析、企业素质、企业管理能力及企业担保方式的控制，建立统一的审核标准；其次，商业银行应积极构建房地产信贷风险的定量指标，全面了解房地产企业的盈利能力、经营发展能力、偿还能力及资金流动状况，加强对房地产信贷风险的控制。

3.2 logistic模型概述回归分析法是商业银行普遍采用的信用评价模型，它与数学中的规划方法一样，假设已经从样本变量中提取了一定的指标作为向量，并将这些质变拟作预测贷款者违约概率的可以被解释的变量，违约率定位P，logistic模型为

如果得出的结果P大于0.5则表明房地产企业信贷风险较高，P小于0.5则表明房地产企业信贷风险较低。

3.3 logistic模型研究对象及样本选取

第一，研究对象。目前，我国房地产企业资金的获取主要是通过向商业银行贷款的方式，房地产企业的经营状况直接影响银行的资金流动。商业银行信贷风险主要由房地产企业违约还款而造成。商业银行对房地产企业贷款信用的评估对预测信贷风险具有重要作用。因此商业银行房地产信贷风险的研究对象主要是房地产企业违约还款的概率，银行通过对违约概率的分析，从而预测银行房地产信贷风险。在我国社会主义市场经济体制下，大多非上市房地产企业的公司数据涉及到商业机密，企业数据难以获得，并且数据具有不可靠性。因此，商业银行房地产企业信贷风险的研究对象大多是上市的房地产企业。因为上市公司的企业数据容易获得，并且企业数据具有真实性。所以，将上市的房地产企业作为信贷风险的研究对象具有一定合理性。

第二，研究样本。研究样本的选取需要排除遭受自然灾害及重大人为事故的上市企业及缺乏数据统计的企业，选取多组正常经营的，具有可比性的房地产企业进行研究。

3.4 logistic模型评估验证

选取一定数目的研究样本，通过logistic模型进行研究评估，能够对上市的房地产公司进行风险预测。并且本模型对非ST公司的预测比较准确，预测准确率在百分之九十以上。而logistic模型对ST公司的预测准确率较低。因为ST公司会采取隐藏不利信息的方式通过商业银行的财务审核，公司数据不真实。总体来说商业银行通过logistic模型得出的警戒值P具有较高的可靠性，银行可以依据P的大小对房地企业开展信贷业务，减小商业银行房地产信贷风险。

4商业银行房地产信贷风险防范措施

4.1银行要加强对房地产企业的监督

银行可以通过加强对房地产企业的财政状况及经营状况等方面的监督，减小房地产信贷风险。一些房地产企业采取弄虚作假的手段包装自己，通过财务重组及制作假账等方式来增强企业竞争力，从而顺利通过商业银行的审核。但是，经过包装的企业数据缺乏真实性和可靠性，加大了商业银行房地产信贷风险。在房地产企业申请贷款的时候，银行要加强对对企业财务状况及发展现状的审核调查，确保企业在贷款后有能力按时还款，避免信贷风险的发生。

4.2加强房地产企业建设

商业银行房地产企业信贷危机大多有房地产企业不能按时还款造成。面对这一问题，房地产企业应不断加强企业建设，提高企业的经营水平，保证企业经济利益的获得，使企业在向银行贷款后有能力按时还款。同时，企业应加强员工的业务水平，不断提高员工的业务能力，促进房地产企业的快速发展。另外，房地产企业应加强文化建设，加强领导阶层的思想道德修养，增强领导阶层的守信意识和法律意识，使领导阶层在企业经营中重视贷款问题，做到及时还款，减小商业银行房地产信贷风险。并且，房地产企业按时还款能够给商业银行留下好印象，提高商业银行的信任度，有利于房地产企业的进一步发展。

4.3商业银行应加强对房产信贷业务的管理

首先，商业银行应积极重视房地产信贷风险，全面了解房地产信贷风险可能带来的危害，增强房产信贷风险的防范意识，杜绝过于乐观看待房产信贷风险的现象，加强对房产信贷业务的管理，理性开展房地产信贷业务；其次，商业银行应根据自身的资金状况控制房产信贷规模，确保商业银行资金的合理配置。同时，商业银行应依据本地区的房产市场对不同规模的房地产企业采取不同的贷款审核标准，积极支持市场竞争力较高，发展前景较好的房地产企业，对一些市场竞争力较小的房地产企业实施限制性贷款措施，减小商业银行房产信贷风险。

4.4规范商业银行房产信贷业务操作

首先，应加强商业银行房地产信贷业务工作人员的队伍建设，聘用专业知识完善、业务能力高、风险意识强的人员操作房地产信贷业务，积极组织房地产信贷业务人员参加业务培训，不断提高房地产信贷业务人员的房产知识、金融知识和法律意识，加强培养房地产信贷业务人员的业务素质，增强房产信贷业务人员的职业道德。另外，银行应制定完善的激励机制，将房产信贷业务人员的工作业绩与员工工资及人事变动挂钩，激发房产信贷业务人员的积极性，充分挖掘房产信贷业务人员的潜能，不断提高业务能力；其次，商业银行房产信贷业务人员要树立风险意识，重视房产信贷风险，严格按照业务程序进行规范操作，保证业务操作的准确性和合法性；最后，商业银行应加强贷款管理，在房地产企业进行贷款之后，对房地产企业的开发项目进行监督管理，银行可以为房产贷款开设一个独立的账户，严格管理房地产开发商的资金运用及施工进度，全程监督房地产企业在借款期间的用款额度，积极预防房产信贷风险。

4.5建立个人信用体系

现阶段，我国商业银行房地产信贷结构逐步朝个人化趋势发展，个人买房贷款在商业银行房产信贷中比例不断加大。但是，由于我国区域发展不平衡，人口流动过快，银行难以确定个人的财务状况，同时，银行也难以确定借款人是否存在贷款信用问题。因此，减小商业银行房地产信贷风险有必要建立完善的个人信用体系。

政府应制定相关规章制度对房地产企业及个人的贷款信用加以监督，积极借鉴国外成功经验，出台相关法律，建立统一的征信标准，为商业银行房地产信贷业务提供法律保障，加强建设信贷体系建设。同时，中国人民银行应出台统一的贷款信用评估标准，加强对个人资信及资产评估的管理。另外，银行应积极运用现代网络技术，实现金融电子化，建立完善的信息数据库，健全银行资源共享制度，加快建设个人信用体系。

小结：

随着我国房地产行业的不断发展，商业银行房地产信贷业务逐渐兴盛。房地产信贷风险引起商业银行的高度重视。积极分析我国商业银行房地产信贷业务现状，阐述房地产信贷风险来源及房产信贷存在的问题，积极探索减小房产信贷风险的途径对保障商业银行的资金安全，促进我国房地产行业健康发展具有重要意义。

参考文献：

[1]况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J].经济理论与经济管理.2011（01）

房地产行业的信贷风险 第4篇

一、关于房地产项目的概述

房地产项目, 一般是指对土地基地上建筑物所进行的投资开发的建设项目。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定:房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。它具有高投入、高风险的特征。

二、房地产项目信贷风险的探讨

(一) 房地产市场的发展给项目带来的信贷风险

我国房地产市场发展的现状主要体现在以下几个方面:一是一部分地区的商品房的供需结构不合理, 一些房地产企业在项目开发上注重大项目、高档商品房的开发与建设, 对于一些适用于中低收入群体的消费需求投入的关注度不够, 对市场方向的把握不准确;二是一些地区的有关部门对房地产的价格调控力度较弱, 使得房地产市场中的房价增长过快, 这无形中增加了房地产项目的建设压力与竞争力, 不利于房地产市场的发展。

(二) 银行信贷管理给项目带来的信贷风险

银行信贷管理所带来的信贷风险主要表现在两个方面:一是房地产项目的贷款跟踪管理带来的风险, 比如说, 一些银行在房地产企业贷款初期, 能够对贷款项目进行审查评估, 但在贷款发放之后, 就没用进一步的跟踪管理;二是房地产项目贷款的操作不规范带来的信贷风险, 一些银行为了获得更多信贷业务, 没有对房地产企业开发的项目进行严格地评估就盲目地发放贷款, 无形中降低了贷款的准入门槛, 出现了大量的违规贷款操作的存在, 这种状况增加了房地产项目的信贷风险。

三、房地产项目产生信贷风险的原因

(一) 城市住房支付能力弱, 个人的住房按揭贷款风险大

自2010年以来, 我国大部分城市的住房支付能力指数逐渐地下降, 到2季度, 全国有64个城市的住房支付能力下降到趋势。另外, 一些大中城市的月度偿付率比以往上升的幅度加快, 这使得个人按揭贷款的风险加大, 房地产项目的信贷风险加大。

(二) 房地产开发商在项目建设方面的贷款率较高, 结构性的信贷风险加大

很多房地产开发商在项目的开发建设方面, 大部分是倾向于向银行贷款, 这使得银行的房地产项目的信贷业务增多。很多企业通过房地产项目信贷的方式获得建设资金, 虽然增加了银行的业务量, 但一定程度上增加了房地产项目结构性信贷风险。

(三) 房地产项目开发企业的竞争激烈, 开发贷款风险加大

目前, 我国存在的房地产企业大约有3万多家, 上市的企业有800多家。由于国家加大了对房地产行业的调控力度与房地产市场发展的不景气的原因, 很多房地产企业遇到了很多问题。比如说, 销售难度加大、房地产预期的价格降低, 这都对房地产项目的发展产生了很大的消极影响, 增大了房地产项目的信贷风险。

四、防范房地产项目风险的有效对策

(一) 加强对房地产市场的分析与研究, 根据实际状况调整房地产项目信贷业务

第一点, 作为对房地产项目发放信贷款项的银行, 尤其是商业银行, 要结合我国社会主义市场经济发展的现状和房地产市场发展的实际情况, 制定切实可行的信贷政策;第二点, 银行要对房地产项目发展的重点区域的土地交易、市场供求的情况及房价的变化情况进行细致地研究分析, 要选择合理的房地产项目进行投资, 对项目要进行严格地审核, 对于一些不符合要求的项目严禁发放信贷贷款。

(二) 银行要加强信贷贷款之后的跟踪管理

为了提升房地产项目的信贷管理水平, 银行要加强信贷贷款滞后的跟踪管理。首先要对房地产项目的信贷状况进行跟踪, 及时地对潜在的一些信贷风险进行预警与处理工作;其次要与房地产开发商签订房地产项目封闭式管理的补充协议, 对房地产项目建设中的资金去向进行严格地监督, 促使信贷资金都被应用于房地产项目的建设, 努力提升信贷资金的利用率, 降低房地产项目的信贷风险。

(三) 建立健全有关房地产项目信贷的法律法规

要防范房地产项目的信贷风险, 就要做到以下两点:一是加快建立健全个人住房消费信贷法律法规的步伐, 尽全力保证贷款人与借款人的合法权益与权利, 保障房地产项目的顺利进行;二是要建立健全有效监督房地产项目信贷的法律法规, 规范房地产在项目建设中的行为, 减少信贷资金的过度浪费, 增加信贷资金的使用效率, 有助于加快房地产项目的建设进程, 有助于降低房地产项目信贷风险。

五、结语

房地产项目的信贷风险是阻碍房地产市场健康发展的一个重大因素。房地产项目的信贷风险形式有多种, 产生信贷风险的原因也多种多样。对房地产项目的信贷风险进行研究, 探寻产生信贷风险的原因并找出有效地防范对策, 既有助于增强我国房地产市场的抗信贷风险能力, 也有助于提升房地产企业的抗风险能力与市场竞争力。

参考文献

[1]孙爱民.房地产信贷风险分析及其对策刍议[J].中国房地产金融, 2008 (2)

[2]刘梓.房地产信贷风险与防范对策[J].中国金融, 2009 (7)

探讨商业银行业房地产信贷管理 第5篇

关键词：商业银行业,房地产,信贷管理

随着我国经济高速增长,为了确保我国经济持续健康、稳定的发展,政府采取了紧缩银根的货币政策。紧缩银根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。而作为资金密集型行业的房地产行业,对银行等金融机构的信贷依赖较大,也受到紧缩货币政策较大的影响,房地产企业融资难度加大。在这样的情况下,房地产企业应该充分发展现有的融资模式,并对房地产融资方式进行创新,来确保房地产企业的持续发展。近年来,银行业向房地产业投入巨额信贷资金,一方面支撑我国房地产市场的非理性繁荣,另一方面其自身风险也在房地产泡沫热潮中不断集聚。因此,商业银行须采取积极有效的风险管理措施,在分享房地产市场发展与繁荣同时,减少并化解自身风险与危机。

一、银行业房地产信贷管理中存在的问题

(一)缺乏风险意识

商业银行普遍存在“灾难短视症”,即大的经济冲击极少发生,以至于银行往往低估冲击发生的概率。由于房地产周期通常持续的时间较长,在房地产价格持续多年快速上升的情况下,房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此房地产繁荣时期,随着房价的上涨,银行通常会产生一种安全错觉,过分乐观地估计房地产信贷风险和高估利润,进而扩大贷款。经验事实表明,银行往往成为房地产价格上涨的推动力量,同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。正如央行行长周小川所说,“房贷对很多银行来说都是新兴业务,我国的房贷业务没经过两方面的考验:一是业务开展时间的考验,我国的房贷业务开展没几年的时间,所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平;二是经济周期的考验,现在经济处于兴旺周期,但市场经济是有景气变化的,当经济进入下行调整期时,很可能违约率就会上升”。

(二)商业银行内控不力

我国银行的内控制度相对于发达国家还比较落后,信用风险管理存在较大缺陷,即便是银行本身对其资产管理水平和资产质量优劣都无法在贷款分类指标上准确、及时的反映,风险控制更无从谈起。与此同时,由于盲目追求信贷相关业务的开拓,过渡扩张资产规模,导致银行在市场激烈竞争下,违规违法经营的现象时有发生。根据银监会进行的大规模房地产贷款调查的结果显示:截至2006年6月末,涉及“假按揭”的贷款金额达数十亿,其中某国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款4718笔,金额13.09亿元,占被查个人住房贷款总额的6.05%;个别被查银行在房地产开发贷款和个人住房贷款业务上的问题贷款金额,占被查业务金额的比例甚至接近30%。银行贷款“三查”制度形同虚设,授信尽职调查流于形式。

二、商业银行面临的双重风险

(一)来自开发商的风险

近年来开发商的自有资金逐年下降,2006年,北京、上海、江苏、浙江的房地产企业自有资金率分别为:17.5%、26.5%、26.3%和21.6%。由表1可以看出,2001—2006年房地产开发商的资产负债率都在75%左右。资金来源主要依靠商业银行,使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。我国房地产金融的二级市场实际上尚未形成,住房抵押贷款证券化业务迟迟没有实施,实际上商业银行直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,因此,房地产业一旦发生危机就必然会引发银行危机。不仅如此,房地产对其他产业具有严重的依赖性,牵涉着数十种上游产业,比如从2004年开始,房地产就消耗了国内差不多一半的水泥和钢材。这意味着,除了目前银行已知的四万亿房贷外,还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求,扩大产能进行数目庞大的基础投资,这些基础投资很大程度上也是来自银行的信贷,因此,房地产对银行业的影响进一步扩大。

(二)来自购房者的风险

这次美国次级房贷问题的暴露为我国商业银行近年来快速发展的个人住房按揭贷款业务敲响警钟。从中国目前情况来看,与几年前的美国有许多相似的地方。2007年上半年居民贷款同比增加25.7%,远远超过了人民币贷款同比16.5%的增速。北京与上海两地家庭平均负债率,已分别高达120%~150%,从2004年2006年9月末,上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多,商业性房贷逾期违约率上升10倍,各大商业银行青睐的个人住房按揭贷款已出现不良苗头。

二、银行业防范房地产信贷风险的措施

(一)强化风险意识,全方位防范风险

1、防范政策风险,严把项目准入。银行对拟进入的项目合法和合规性审查,对存在瑕疵的项目一律不能准入。目前房地产市场还未完全调整到位,国家可能进一步出台新的调控政策,存在瑕疵的项目,随时可能形成风险。

2、注意高档住房存在的市场风险。高档楼盘的火爆是由于当前居民的不成熟消费心里造成的,随着居民消费心理的成熟及在国家努力调控土地价格、大力增加经济适用房建设,增加房屋供应的情况下,房地产价格应有理性的回归。而目前高档楼盘基本都存在高成本的因素,这种成本已经形成,需要几年时间来消化。因此,商业银行在选择本地合作项目时,要对高价楼盘市场进行详细评估,谨慎进入。

3、加强与大型开发企业的合作。规模较大的上市中国房地产企业,相对而言执行力、管理质量、公司治理和融资渠道更好的企业,在市场整合环节中将最终获益。商业银行应注意调整客户结构,加强与大型开发企业的合作,积极退出抵御风险能力差的小企业,发现一批能够长期合作的开发企业。

4、加强个人按揭业务的审查,防止企业变相融资。在目前“银根”紧缩的形势下,企业通过个人融资的可能性增加。企业通过个人业务融资,使银行不仅要承担个人业务风险,还要承担项目风险。商业银行应加强对个人按揭业务的审查,关注购房首付款到位情况,防止企业变相融资。

5、对借款人进行全面的压力测试。房地产泡沫膨胀到一定程度必然破裂,而泡沫一旦破裂,拍卖房产收回的现金可能低于贷款本息总额,因此,在当前形势下,商业银行一定要重视借款人还款能力的审查,确保借款人具有稳定的还款能力,对于预期的、不能确定的收入不予确认。同时,还应加强信贷与征信部门的沟通与合作,对于不同信用评级的借款人,采取不同的风险定价。

(二)健全和完善银行内部控制制度

1、完善内部控制制度主要在于健全和完善“审贷分离”制度。“审贷分离”其基本的内容是把贷款的评审工作与贷款的发放和回收工作分开。分别由两个不同的职能部门分段管理,旨在加强贷款项目的前期工作,实行“审贷分离”,无疑是我国商业银行贷款朝规范化、风险化管理方面迈出的可喜的一步。但是从贷款管理的全过程来看,现行的“审贷分离”管理体制仍有些许欠缺,有待于进一步健全完善。

2、要加强银行内部风险控制机制的建设。银行内部控制是银行为实现经营目标,通过制定和实施一系列制度、程序和方法。对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。在建立完善的公司法人治理结构,加强对银行管理层的监督机制的基础上,努力建立良好的内部控制环境,培育内部控制文化,特别要积极建立健全风险识别和评估体系,逐步建立覆盖所有业务风险的监控、评价和预警系统,并进行持续的监控和定期评估,同时,还应建立完善的稽核审计体系,完善专业监督检查制度,且建立和完善信息系统及有效交流渠道。

3、严控个人按揭贷款银行内部化现象。由于个人按揭贷款市场准入标准宽松、信用评级无差异,且国内商业银行以国有主导,从而导致目前个人住房按揭贷款银行内部化十分严重。这种内部化是指一些银行员工套取银行资金进入房地产市场,形成房地产市场个人住房按揭贷款的重要部分。这种行业性的寻租行为不仅严重侵蚀着国内个人住房按揭制度规则,使大量的银行资金流入房地产企业,炒高房地产市场价格,同时也制造商业银行的风险。因此,商业银行必须全面检查个人按揭贷款银行工作人员内部化的情况,并制定全面监管银行信贷人员个人按揭贷款内部化的细则,严防此类事件的发生。

三、结束语

商业银行房地产信贷风险分析 第6篇

一、外部风险

1. 运营风险

由于房地产贷款的项目特征非常突出, 而使得具体的项目风险在房地产贷款的经营风险中处于非常明显的位置。一个项目的好坏对房地产开发企业的经营与发展起着至关重要的影响。而对于贷款银行来说, 不仅要对开发企业作客户分析评价, 还要对具体的开发项目作项目评估。

2. 财务风险

房地产项目具有投资巨大、建设周期和投资回收周期长的特点。房地产企业的普遍特征就是高负债。商业银行对房地产企业进行详细的客户分析评价, 测算企业合理的授信总量是非常必要的。据统计, 我国房地产企业目前普遍面临资金问题。一方面, 房地产企业希望从房地产价格追求更大利润, 但是由于存量过多, 购买出现下降趋势, 这种巨大的存量地产难以在短时期内转换成为流动资金, 因此, 更加依赖银行的商业信贷。如果遭遇银行银根紧缩, 房地产投资者将可能无法偿还贷款, 造成商业银行的信贷风险。2010年的系列政策对利率乃至较为直接的干预行为都已经表现了驱使银行信贷规模减少的可能。尤其是2010年对第一套房产之外投资的打压和为了抑制通货膨胀采取的提高银行准备金率的行为已经预示了这种可能性非常大。

3. 政策风险

房地产投资对政策反应比较敏感, 受到诸如金融、房地产管理、税费等多种政策因素的影响和制约。如不处理好投资与政策之间的关系, 将会影响到实现房地产开发投资的收益目标, 进而给投资者带来风险, 并可能最终使银行产生大量的不良资产。对于房地产开发企业而言, 选择符合政府导向、收益稳定的或有税收优惠政策的项目进行投资才是避免政策法律风险最有效的方法。而对商业银行来说, 不但要全面详细地了解国家的政策法规的规定, 而且还要对政策法规的变化趋势进行分析和判断, 并贯彻到贷款的决策与日常的管理中, 方能避免政策法规风险。由于目前房地产行业的政策不断创新、快速变化使得房地产经营处于动态变化环境中, 如果不能适应这种变化, 将导致房地产经营和商业银行房地产信贷遭遇风险。商业银行需要准确把握政策脉搏不断动态调控自己的信贷政策, 才能保证企业既不会因为和政策导向违背, 导致信贷流失损失, 又不会因为判断失误, 过于缩小房地产信贷, 造成房地产信贷业务利润下降的风险。

4. 市场风险

房地产市场变化的, 不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险就是市场风险。房地产属于不动产, 具有不可移动的属性, 一旦投资开发建设, 状态就难以调整或改变, 因此投资者需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析, 对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断, 采取相应的应对策略, 以减少由于对市场状况的错误判断而造成的损失。就其影响程度来看, 运营风险和财务风险主要受某一单一客户自身原因影响, 故其影响面并不大;政策风险和市场风险由于影响的全局性和长远性, 对商业银行的贷款冲击非常大。此外, 政府政策的调整对市场性风险因素也有很大程度上的影响, 当市场性风险和政策法规风险同时作用于房地产时, 很难对两者加以区分。但不论怎样, 最终的表现形式都是市场性风险。因此, 市场风险对贷款质量冲击最大, 影响更深远。对于贷款银行来说, 只有充分研究和准确把握国家宏观经济政策的走势、宏观经济的发展周期, 直至房地产行业的供需趋势, 才能有效防范这种风险、确保房地产贷款质量。

二、内部风险

1. 信贷评审制度的内部管理风险

房地产开发企业从申请到发放贷款需要长时间的业务处理周期, 根本无法满足市场竞争的需要。造成目前我国房地产企业进行市场行为转换无法获取足够及时的资金支持, 从而对商业银行房地产信贷造成了风险。

另外, 银行业务职能部门往往会根据自己的需求设置自己的流程或制度, 缺乏与其他部门的沟通与衔接, 导致部门之间操作流程存在重复或冲突。比如说, 目前我国社会信用体系建设还处于初级阶段, 很多银行部门为方便搜集信息, 都有自己的信息平台, 各自的信息相互独立, 不能实现共享, 造成资源的浪费和信息孤岛现象。再如, 多数部门的业务操作系统也不统一, 造成大量人力的浪费, 也给管理造成混乱。此外, 大量的信息依靠手工计算并填报汇总, 占用了基层行大量的时间和精力, 也容易造成数据的误差。银行在设计和整合流程时, 如果不能加强总体规划, 使流程之间相互协调、降低摩擦, 减少内耗, 则使得银行面对房地产信贷这种量大而复杂的信贷业务就会陷入混乱的管理, 从而导致潜在的风险越来越大。

2. 信息不对称风险

虽然我国已逐步开始建立社会信用体系, 并将个人信用记录登记在个人征信系统上, 但较发达国家来比, 我国信用体系还不健全。在信贷活动中, 银行对借款人的信用质量、风险类型和资金偿还概率的判断与借款人真实情况比较会出现偏差, 于是, 依托偏差的判断得出的的风险管理策略一定也会偏差。随着信息不对称缺口的扩大, 会致使银行对借款人出现筛选和监督失误, 从而使银行信贷资产质量趋于恶化。

3. 流动性风险

目前, 我国商业银行整体上流动性风险处于可控状态, 房地产贷款总额并不大, 但受央行数次上调准备金率影响, 我国商业银行资产的流动性逐年下降, 使得流动性风险不断增加。我国商业银行的房地产贷款总量占全部信贷资产的比例已经达到18.3%, 按现在的增长速度, 很快就会达到30%。现阶段, 我国商业银行主要依靠隐含的政府对存款的担保支持和居民的高储蓄率支撑自身的流动性和安全性, 但长期保持如此之高的储蓄率都是不可能的, 一旦储蓄率出现下降趋势, 商业银行的流动性压力将会凸显。广州、上海、深圳等我国房地产贷款发展较早的城市, 商业银行流动性风险已开始初步显现, 部分中小金融机构资不抵债, 流动性风险突出, 个别城市商业银行和城市信用社还相继发生了挤兑事件。

由此可见, 在目前我国房地产投资迅猛增长的同时, 由于开发企业融资渠道单一导致过多依赖于银行信贷资金, 银行的房地产开发贷款和个人住房贷款成为开发企业筹集资金和弥补资金缺口的主要手段, 加之银行在房地产信贷业务方面的管理制度不完善导致了房地产投资的风险转变成为银行的房地产信贷风险, 而开发企业从风险中逐步分离的现状使得房地产开发对他们来说成为了一种投资少、风险小、效益高的产业, 加上地方政府的行政行为更加助长了这种趋势的蔓延, 引起房地产投机行为的大量产生, 又进一步加剧了银行房地产信贷业务风险。

中国各主要商业银行的信贷依然主要偏重于房地产行业, 而且房地产信贷规模还将进一步扩大。这是由国内金融市场结构及房地产经营模式和资金周转特点决定的。虽然这种融资结构并不必然导致房地产信贷风险, 但是房地产融资过分依赖于银行, 在发生金融危机时会给予金融系统沉重的打击。商业银行要高度重视房地产信贷风险及其危害性, 增强防范信贷风险的意识。

参考文献

[1]易洪涛.房地产信贷风险控制与银行创新[D].成都:西南财经大学, 2006

[2]刘慧.房地产金融风险管理及对策研究[D].北京:对外经济贸易大学, 2006.

[3]张波.房地产信贷风险控制研究[D].成都:西南财经大学2006.

[4]张翠微.中央银行货币政策工具变化评析[J].国际金融研究, 2008 (4) :77-80.

我国商业银行房地产信贷风险研究 第7篇

中国房地产贷款业务的迅速发展处在经济转轨的重要时期, 这一时期中国经济转轨有一些典型的特征事实, 如住房分配体制改革、城市化进程加速、经济增长主要靠投资拉动与投融资体系不完善等等, 它们一方面促进了中国房地产市场的迅速发展, 带来了房地产贷款市场发展契机, 同时也决定了转轨时期中国房地产贷款市场的特点。

1.1 我国房地产业的发展严重依赖于银行贷款

(1) 我国金融市场还不够发达, 房地产业的发展严重依赖于银行贷款。第一、银行贷款是房地产公司资金来源的主要部分。我国实行土地配给制度, 采用“价高者获得土地”的招拍模式, 刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不下, 增加了企业的资金压力, 也导致房地产业需要相对更大的现金流。另外, 我国房地产企业普遍采用杠杆经营, 资产负债率普遍达到70%以上, 其房地产开发项目的合同金额往往要比企业的净资产大的多, 而我困房地产金融市场还不够发达, 直接融资成本较高, 因此, 其额外的巨额现金流就不得不依靠银行的融资。

(2) 购房者依赖于银行个人按揭贷款;1998年住房体制全面改革之后, 伴随着房地产市场的逐步完善, 我国的房价也稳步上升, 近期甚至表现出加速增长的趋势, 全国的房屋销售价格从2000年至2008年一直维持着逐步上涨的趋势, 同时, 住房体制改革及城市化建设带来了巨大的房地产需求, 我国房屋价格却往往是个人购房者十年到二十年的收入, 如此大的金额使得个人购房者不得不依赖于银行个人按揭贷款。

1.2 房地产贷款的集中度过高

我国商业银行房地产贷款的集中度过高主要体现在两个方面:

(1) 房地产贷款在空间上呈现高度集中。房地产业具有明显的地域集中度特征, 和区域经济发展水平、消费水平、购买能力有着密切的联系。我国各地区的房地产价格存在巨大差异, 2007年我国31个省直辖市商品房平均销售价格:最高地区是北京, 房价为11553元/平方米, 最低地区是江西, 房价为2072元/平方米, 差价高达5.58倍。同样, 房地产贷款的地区分布也极不平衡, 据统计, 当前我国房地产投资6096以上分布东部地区, 我国房地产贷款则主要投向珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾三大板块地区。

(2) 房地产贷款的贷款品种集中。目前房地产贷款在土地储备贷款上集中度较高, 由于个人购房贷款具有风险低、回报高等特点, 各行均将该项业务作为战略性重点业务进行大力拓展, 从未来的发展趋势看, 个人购房贷款业务占房地产贷款业务比重仍将不断上升。同时, 由于住房抵押贷款市场的超常规发展, 在2006年之前, 中国商业银行发放的全部是浮动利率抵押贷款, 实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式。虽然固定利率抵押贷款业务正在逐步开展, 但目前的市场上还是以浮动利率抵押贷款为主。

2 房地产信贷风险形成的原因分析

2.1 政府性担保引发的道德风险

由于政府隐形担保包括了两个互相冲突的目标:既要抵御金融风险及相应的经济冲击, 又要避免由于这一制度内生的风险造成的银行过分冒险。经济繁荣时, 投资者可能会意识到, 银行过度借贷于房地产市场使银行更容易受到市场波动的打击, 但他们也知道银行都在从事这些业务, 政府不会让整个银行依稀崩溃。由于存在这种政府的隐性担保, 即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保, 银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险, 而任其发展。政府隐性担保为银行的冒险行为提供了激励因素。另外, 投资者过于自信自己评估市场的能力, 认为可以先于其他人在市场崩溃前适当时机退出, 因此, 投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行, 进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。

2.2 信息不对称

银行通常使用按揭贷款成数的方法, 将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内, 以防当房地产价格下跌, 借款人违约时, 银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数, 也可能不足以弥补损失。这是因为, 在房地产价格大幅下跌时, 抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下, 从而刺激借款人放弃抵押物, 选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期, 银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数, 同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于, 在实际操作中, 贷款本息=按揭贷款成数*抵押物评估值, 而由于信息不充分, 即使在市场最好的情况下, 银行也很难准确估计房地产的价值, 造成当前的抵押物评估价值经常被高估, 即使不被高估, 反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值, 而不是变现价值, 变现价值往往与市场价值存在较大的差距, 从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

3 防范我国商业银行房地产贷款风险的思考与建议

3.1 完善信贷法律, 加强房地产贷款监管广泛开展开发商、个人征信制度

我国目前房地产贷款相关法律不够完善, 如对于购房者的“断供”, 银行的善后处理就是拍卖抵押物, 其实有时拍卖抵押物, 银行也面临亏损。因此对于“断供”现象的处理, 商业银行拍卖债务人的按揭房产后, 不足债务部分的差额我国法律应对债务人实施终身追诉权。

我国银行业监督管理委员会及其各分支机构首先要加强对商业银行房地产贷款规模、结构、风险的研究, 建立房地产贷款监管机制, 不仅要有中央银行、银监会以及专业中介机构形成监管, 还要建立同业间的监管, 监管要形成一项长效机制;其次要不定期地对商业银行房地产贷款进行定期和不定期的现场检查, 对违规放贷的行为要严惩不怠。

应用法律手段来支持征信系统。在建立个人和企业征信体系的同时, 还应通过法律手段维护个人和企业信用系统的正常运行, 制定相关法律、法规, 对于违反诚信原则的个人和企业要采取处罚措施, 情节严重者给商业银行带来巨大损失的, 要追究其刑事责任。

3.2 建立多元化的房地产金融市场, 分散我国房地产贷款风险

我国目前房地产的融资渠道单一, 过分依赖商业银行, 这样房地产的贷款风险就比较大。因此有必要建立多元化的房地产融资体系, 分散房地产贷款风险。国外发达国家的房地产企业资金来源渠道是40%的房地产基金、40%私募资金 (包括私人投资和企业投资) , 剩下20%才是银行贷款。我国应加快如房地产信托和房地产投资基金的推出步伐, 吸收社会上的闲置资金投资于房地产业, 为房地产融资提供相对长期的资金来源。建立住房储蓄制度, 如德国住房储蓄金融模式, 为房地产市场提供稳定、安全的资金。可以适当降低门槛, 鼓励财务状况, 资信良好的房地产公司通过发行债券、上市等方式在资本市场上直接融资, 使得房地产投资风险与社会大众共担, 收益与社会大众共享。这样建立多元化的房地产金融市场, 可以有效分散我国房地产贷款过多集中于商业银行而带来的风险。

4 结论

本文从房地产贷款结构、模式上和从房地产贷款依赖性和集中度两个方面分析我国房地产贷款现状, 并揭示了我国房地产贷款风险形成的原因。在解决房地产贷款风险方面, 对国外部分发达国家的房地产信贷市场进行借鉴。最后提出完善信贷法律, 加强房地产贷款监管, 广泛开展开发商、个人征信制度, 建立多元化的房地产金融市场, 分散我国房地产贷款风险等几点建议。

参考文献

[1]刘博韬, 龚红莲, 王建峰.房地产贷款与信用风险的关联性分[J].经济论坛, 2008, (7) .

[2]江苏省农村金融学会调研组.房地产信贷集中度风险分析[J].中国房地产金融, 2007, (8) .

[3]华伟, 王新军.房地产金融学[M].上海:复旦大学出版社, 2007.

房地产行业的信贷风险 第8篇

关键词：政策性银行；钢铁行业；信贷业务；风险管理

一、政策性银行钢铁行业信贷业务风险管理存在的问题

（一）银行自身在管理体制和政策方面就不健全

目前来看，政策性银行钢铁行业信贷业务在风险管理方面存在着种种的问题，其中最主要的也是最重要的就是银行自身在管理体制以及政策方面就存着着漏洞，管理体制和政策还不够健全。首先，这种不健全是体现在期限管理方面。即钢铁行业在还贷还息方面。因为目前钢铁行业的发展呈现出不景气的状况，所以近些年向银行贷款方面，频率比较高。但是在还款还息方面存在滞后的情况。而政策性银行在这方面的管理上就缺乏规范的、健全的制度保障其按期还款，因为银行为了获得利息，所以在放贷的管理上门槛放的很低，导致后期钢铁行业中的部分企业没有办法按时还款从而给银行带来一系列的损失。其次，就是银行在信贷审批方面的制度不科学也不健全。虽然从目前来看，多数的政策性银行在审批方面已经建立起了流程方面的规范，保证层层审查，严格把关。但是很多还是流于形式，从资料的表面来审核其合理性。而且审核的方式也比较落后，这样就导致了银行在放出贷款的安全性问题。因此，要想改善目前政策性银行钢铁行业信贷业务风险管理方面的问题，就要首先对其自身的管理体制以及政策进行规范。

（二）风险的监控和评估方面存在严重的弊端，贷后管理有待加强

对信贷业务风险的监控和评估是信贷业务管理方面非常重要的兩个方面。从目前我国政策性银行钢铁行业信贷业务风险管理方面的情况来看，我国政策性银行首先风险的监控机制以及评估机制还不够完善，其次是严重的缺乏相关方面的人才，因此导致了目前在钢铁行业信贷业务的管理上存在着一系列的问题。除了机制的不健全，还有一个很重要的方面就是技术还比较落后。政策性银行目前在对风险的监控和评估方面的手段还停留在量化的最初阶段，这样不仅在其科学性方面存在着一定的差距，而且操作的过程也非常复杂，缺乏便利性。另外，政策性银行在贷后的管理上也有待加强。很多的政策性银行只把工作的重点放在了前期，即注重贷款经营这个方面，而在贷后的管理方面还存在着很大的漏洞，例如，贷款后深入到企业中去定期检查资金的流向以及企业的经济活动等等。应该及时的对其进行检查，并建立起风险预警机制，对于存在问题的应该及时的对其进行解决。而我国政策性银行在以上这几个方面上还都没有真正的落实起来。因此，我国政策性银行在风险的监控和评估方面存在严重的弊端，贷后管理也有待加强，这是目前其在信贷业务风险管理方面存在的急需解决的问题。

二、解决政策性银行钢铁行业信贷业务风险管理存在问题的对策

（一）建立健全银行在钢铁行业信贷业务风险管理方面的管理体制

管理体制以及政策是规范其顺利发展的第一步。因此，要想真正解决政策性银行在对钢铁行业信贷业务风险管理方面存在的问题，就要先建立健全银行在钢铁行业信贷业务风险管理方面的管理体制。这是其发展的重要保障以及第一要务。首先，在期限管理方面要有严格的规范。即钢铁行业在还贷还息方面。虽然说钢铁行业是促进我国经济发展的热门行业，目前整体市场出现了不景气的状况，为了促进我国经济发展，照顾大的格局，政策性银行应该大力支持钢铁行业信贷业务，但是绝不能盲目的支持其借贷。在期限管理方面要有严格的规范。要坚决杜绝在放贷的管理上把门槛放的很低的问题，杜绝导致后期钢铁行业中的部分企业没有办法按时还款从而给银行带来一系列的损失。其次，就是要健全银行在信贷审批方面的制度。在上述中我们已经提到了，虽然多数的政策性银行在审批方面已经建立起了流程方面的规范，保证层层审查，严格把关。但是很多还是流于形式，从资料的表面来审核其合理性。这样其实还是缺乏一定的科学性的。不能仅仅从资料的表面来判断其合理性，而是应该用更加先进、科学的手段以及方法来从深层次、多角度判断其合理性，当审批通过后，再给符合条件的企业贷款。

（二）完善银行风险监控和评估的机制及流程，加强贷后的管理

首先，要建立健全银行风险监控机制以及评估机制，这是规范相关方面管理的重要保障。也是工作人员在工作时候能够规范其流程的重要依据。其次，银行还应该多培养相关方面的人才。这是非常重要的。因此对政策的执行，最终还是要依靠工作人员。工作人员能力的强弱直接就影响到了工作的质量。所以，无论是在人员的招聘环节还是对人才的管理培训方面，一定要加强培养工作人员的能力。最后就是贷后的管理问题。政策性银行不能只把工作的重点放在了前期，不能只注重贷款经营这个方面，要注重解决贷后管理方面存在的漏洞，深入到企业当中去，进行检查和监督。对其进行有效的管理。（作者单位：哈尔滨商业大学MBA、MPA教育中心）

参考文献：

[1] 丁文山.浅析政策性银行信贷业务的经营与管理[J]中国金融，2014

[2] 李文悦.我国政策性银行在信贷业务方面存在的问题以及对策分析[J]经济研究，2015

房地产贷款与银行信贷风险研究 第9篇

20世纪70年代以来, 伴随着金融自由化和全球化的浪潮, 世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施, 放松金融管制, 国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时, 如果有效的审慎监管尚未充分建立, 整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后, 由于新的金融机构进入, 贷款利率拉低, 激烈的竞争和管制的放松, 使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生, 但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家, 更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用, 房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。

中国加入世界贸易组织之后, 坚持入世承诺, 稳步推进银行业对外开放, 并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上, 国内的银行面临着更为激烈的竞争, 风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机, 对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力, 有着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣-破裂周期大致可分为三个阶段:第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨, 泡沫膨胀;第二阶段是由于利率、税率提高, 或其他因素触发房地产泡沫破裂, 价格崩溃, 持续时间可能是数天、数月或者更长的时间;第三阶段的特征是资产价格下跌, 银行收紧信贷, 泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化, 大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险, 主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为:房地产抵押贷款;房地产开发、建筑贷款;利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说, 信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全, 因为住宅一般是作为消费品, 并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则, 由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点, 抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而, 不可忽视的是, 房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险, 如:借款人无法还款时, 抵押房地产依法处理后不足清偿;抵押物存在灭失或损毁风险;法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复, 估值就越难确定, 银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高, 因为其贷款的偿还需要房地产完工后, 以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时, 发展商和建筑商的财务状况恶化, 甚至破产, 房地产贷款违约的可能性增大, 银行贷款质量因而恶化。值得注意的是, 房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押, 而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款, 银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌, 借款人借款能力下降, 从而形成财务约束, 限制新投资的规模并降低企业利润。因而, 银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加, 加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外, 房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时, 抵押品价值下跌, 银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外, 由于建筑活动和借贷活动减少, 银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而, 房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险, 由于其性质, 更难规避且影响整个银行业。

三、银行业房地产贷款风险成因

(一) 灾难短视症

即大的经济冲击极少发生, 以致银行往往低估冲击发生的概率 (Herring and Wachter 2002) 。Tversky and Kahneman (1982) 认为, 一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的, 这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件, 如信用卡贷款违约和汽车贷款违约, 银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率, 并做出充分的预防损失的措施。否则, 银行将会很快受到高频率事件的冲击, 从而导致破产这一毁灭性损失。因此, 高频率事件 (诸如估计信用卡违约概率) 的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时, 基于已有的知识和经验, 或拇指法则 (rule of thumb) , 银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息, 早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长, 在房地产价格持续多年快速上升的情况下, 房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此, 房地产业繁荣时期, 随着房价的上涨, 银行通常会产生一种安全错觉, 过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润, 进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量, 但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

(二) 羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时, 那些正确地评估冲击发生概率的银行, 在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势 (Guttentag and Herring, 1986) 。由于激烈的竞争, 灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准, 或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时, 灾难短视的银行可能成为市场的主导, 这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施, 这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性, 但可能会有意忽视房地产贷款的风险, 因为他们认为如果灾难性冲击来临时, 将会受到政府的保护, 损失由政府承担, 而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策, 即当银行业整体面临倒闭风险的时候, 政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行, 实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动, 这是另一种形式的羊群效应。

(三) 安全网引发的道德风险

经济繁荣时, 投资者可能会意识到, 银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击, 但他们也知道银行都在从事这些业务, 政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保, 即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保, 银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险, 而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外, 投资者过于自信自己评估市场的能力, 认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出, 因此, 投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行, 进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。

(四) 监管部门的宽容性监管

监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略?在有些情况下, 可能是出于监管者不能控制的原因, 例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是, 在许多情况下, 监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中, 主要的原因是, 当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时, 监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑, 毕竟从短期来看, 高风险的经营策略对银行来说是有利可图的, 高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次, 当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时, 监管部门要承担更大的压力。再次, 对监管者来说, 从自利性的角度考虑, 拖延采取纠正措施, 可能是更优的选择。特别是时间不一致性, 即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实, 而那时可能已经是其他人在履行监管职责, 因而, 监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行, 加大了银行承担更大风险的内在动力。

四、风险防范

(一) 防范银行灾难短视症

在银行业对外开放的环境下, 监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制, 以防止银行过度承担风险, 打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。

首先, 提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面, 传统的银行监管过程重在评估银行的现状, 并鉴别出脆弱的银行, 虽然有助于处理危机, 但不足以防范危机。为了防范危机, 监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来, 防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试, 界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度, 是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次, 监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度, 降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险, 并使银行业在市场的监察下更为自律。此外, 详尽的房地产贷款统计数据, 有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。

(二) 安全网改革

在对银行的行为施加影响时, 不应只把注意力集中在对问题的解决上, 要注意采用事前审慎监管的方式, 及早警觉房地产价格泡沫征兆, 防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准, 而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化, 采取更高的监管标准, 力求做到最好。在监管实施过程中, 监管机构必须及时采取纠正行动, 迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制, 就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。

(三) 道德风险的防范

监管部门要想防范道德风险, 必须终止隐含的存款保险制度。首先, 将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围, 不向所有债权人提供全额存款担保, 特别是那些大金额的债权人, 以促使大额债权人对银行施加约束。其次, 对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常, 如果仍没有改观, 监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行, 降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次, 实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张, 保证银行稳健、安全经营, 增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化, 监管当局马上采取纠正行动, 避免当银行资本状况严重恶化时, 股东和管理层采取孤注一掷的方式, 导致损失大幅增加。

五、结论

银行危机对一国经济会带来灾难性的影响, 除了要花费纳税人的巨额资金为银行注资外, 银行危机对经济有长期的负面影响。审视那些曾经发生过的系统性危机, 可以发现其中有许多共同的因素, 诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、监管部门的宽容性监管等, 更好地理解这些因素, 可以使我们更好地防范银行危机。对于监管部门来说, 防范银行业由于房地产贷款过度膨胀而承担过多的风险, 稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险, 银行自身必须审慎经营, 提防过度借贷给已经过热的资产市场。

摘要：房地产泡沫及其破裂对一个国家的整体金融稳定有着重要的影响, 特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家更是如此。在开放的金融市场环境下, 如果有效的审慎监管尚未充分建立, 金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。本文通过研究房地产周期和银行信贷风险的关系, 揭示了银行房地产贷款危机的成因, 并分别从监管者和银行业的角度探讨了如何防范银行体系的房地产信贷风险危机。

关键词：房地产贷款,信贷风险,房地产周期

参考文献

【1】王坤王泽森香港银行业防范房地产信贷风险的经验及启示[J]金融理论与实践2006573～75

【2】Goldstein, Morris, David Folkerts-Landau.International Capital Markets, PartⅡ.Systemic Issues in International Finance.World Economic and Financial Surveys.August1993.