房地产市场价格（精选12篇）
房地产市场价格 第1篇
一、房地产评估价格与市场价格差异性分析
(一) 操作过程及其涉及内容的差异
运用市场法估价主要有四个操作步骤, 涉及的内容包括收集交易实例, 针对具体的估价对象、估价时点和估价目的选取一定数量、符合一定条件的可比实例, 然后对这些可比实例的成交价格依次进行换算 (建立比较基准) 、修正 (交易情况修正) 和调整 (市场状况调整和房地产状况调整) , 最后采用平均数、中位数、众数等方法把处理后的可比实例的正常成交价格综合成估价对象的比准价格。
运用成本法估价主要有四个步骤:收集与估价对象房地产价格构成相关的资料;测算房地重新构建价格;测算建筑物折旧;求取积算价格。其价格测算思路:房地重新构建价格可模拟房地产开发商的开发建设过程, 根据房地产价格构成, 或者先分别求取土地和建筑物的重新构建价格, 然后将两者相加来求取。
估价方法不同, 其操作步骤及涉及的具体内容和求取方法不尽相同, 造成评估价格与市场价格有差异。
(二) 理论依据的差异
市场法的理论依据是均衡价值论和房地产价格形成的替代原理。它认为房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值, 估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。
成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的, 其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格, 与房地产的未来运用效率无关。因此, 成本法评估的价值是会计价值。在此需要注意的是:房地产成本的增加不一定能增加其价值, 投入的成本不多也不一定说明其价值不高;但是在运用成本法估价时, 投入成本的增加就意味着房地产价格的上升, 其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。
收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小, 未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期, 历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的动向和情势, 解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下, 仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动, 也会影响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。
(三) 经济属性和市场内涵的差异
三种估价方法分别立足在不同的房地产经济属性上, 成本法立足于房地产的产品属性, 房地产价值与其历史开发成本直接相关;市场法反映的是房地产的商品属性, 房地产价值与房地产的市场供求状况直接相关;收益法则从房地产的预期收益出发, 反映了房地产的投资品属性。
由于三种估价方法分别反映了房地产的不同经济属性以及经济属性的不同层次, 使得它们本身所具备的市场内涵也深浅不一。从产品属性→商品属性→投资品属性, 成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深, 所蕴涵的市场意义也大小有别, 其适用范围因不同评估对象和评估要求而有所不同。
(四) 市场层次性的差异
市场层次性的差异主要是由于三种估价方法的市场内涵不同所引起的。在实际估价中, 三种估价方法对估价对象房地产市场的假设条件存在差异。
成本法没有考虑竞争原则和市场供求原则, 隐含了长期市场均衡的假设;市场法则放松了市场均衡的假设;收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设。从成本法到市场法再到收益法, 是一个逐步放松假设的过程。在这个过程中, 房地产估价师从一个价值中立者逐渐变成了一个价值判断的参与者。
(五) 时间着眼点的差异
在市场机制比较完善的条件下, 成本法在乎的是开发商过去所花费的成本, 它认为过去所花费的成本信息已经完全包含了人们对价值的承认;市场法看重的是现时市场上房地产的正常交易价格, 它认为现时交易案例的有关交易信息最能反映待评估房地产的价值;收益法看重的则是未来所能带来的收益大小, 它认为房地产未来所能带来的收益才是房地产价值的源泉, 未来收益的现值之和就是该房地产的价值。
(六) 市场原理的差异
三种估价方法在市场原理上的差异也是造成房地产评估价格不合理、偏离市场价格的原因。房地产作为一种流通商品, 具有一般商品应该具有的特性, 在房地产市场流通中始于生产环节, 经过交易环节, 终止于使用环节, 各个环节由于所对应的参与者及估价方法不同, 其对应的价格也不尽相同。
房地产生产环节中的参与者主要是房地产开发商, 与生产环节对应的估价方法是成本法, 成本法通过估算房地产的成本和市场利润率来求取估价对象的价格。
房地产交易环节中的参与者有开发商、购房投资者和自用者, 买卖双方根据市场供求状况确定房地产的交易成交价格。与交易环节对应的估价方法是市场法, 市场法通过对市场上已经成交的可比案例进行比较分析, 对其成交价格进行换算、修正和调整, 求出估价对象在市场买卖中最为可能的成交价格。
与使用环节对应的估价方法是收益法, 收益法通过估算正常情况下购买者所能获得的预期收益与资本化率来求取估价对象的市场价格。
(七) 评估角度的差异
从估价方法的评估角度来看, 成本法从房地产供给者或开发商的立场出发, 收益法从房地产购买者、需求者和投资者的立场出发, 市场法从供求均衡的角度出发, 供求双方达成交易的条件是使用房地产带来的收益大于或至少等于取得房地产所花费的成本, 其超额部分则表现为供求双方的“利润”。因此, 正常情况下的理想评估结果是:收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格, 市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。
二、消除房地产评估价格与市场价格差异的对策
为了使房地产评估价格更接近真实的市场价格, 一是应寻找能综合各种评估结果并能得到比较准确评估价格的方法。二是应不断完善各种估价方法, 克服其缺陷, 使其理论更具说服力、评估结果更准确。
(一) 信息系统和集对分析应用于市场法
选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性是市场法运用中的难点, 针对这些难点本文提出如下解决方法:
1. 建立基于GIS的房地产估价信息系统
将地理信息系统与房地产估价信息、房地产估价模型结合, 建立基于GIS的房地产估价信息系统。房地产估价信息系统包括国家、地方的相关制度与政策, 房地产市场状况, 建筑物市场状况, 以及规划、交通等各方面的信息, 并且能够比较方便快捷地调用各类资料, 进行综合检索和相关的空间分析, 使评估结果更加准确、客观。该系统可以提高可比实例选取的准确性以及规范估价人员对估价方法中参数取舍的主观随意性, 实现估价理论与方法的科学性、严密性。
2. 引入集对分析法
集对分析法的基本概念是集对及其联系度, 集对是指具有一定联系的两个集合所组成的对子, 按照集对的某一特性展开系统分析, 可以找出两个集合共有的特性——同、对立的特性——反和既非共有又非对立的差异性特性——异, 并建立在该问题下的同异反联系度。
集对分析法在房地产估价中的应用步骤如下所示:
(1) 确定房地产价格的影响因素, 并对各因素赋予相应的权重;
(2) 将待估房地产和可比实例A、B、C组成集对, 给出它们之间各影响因素下的二级指标的同异反联系度;
(3) 由二级指标的联系度加权得出一级指标联系度, 最后加权得出可比实例A、B、C与待估房地产组成的联系度;
(4) 计算同异反距离:;
(5) 比较各同异反距离Pk的大小, 若Pk=min (P1, ρ2, ∧, Pn) , 则认为待估房地产与相对应的可比实例最接近;
(6) 最后计算待估房地产的价格:。
3. 进一步细分修正因素的类型
目前市场法采用的一般公式为:
公式中对可比实例成交价格的处理只分了三类 (交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整) , 这样显得过于简单和笼统, 建议将修正因素的类型分得更细一些。同时还应将比较中的差异情况进行等级细分, 根据实际情况规定每一等级的差异修正比例。
(二) 成本法取决于正确理解成本的内涵与外延
运用成本法需要解决两个难点:一是正确理解成本的含义, 二是建筑物折旧的求取。针对上述难点, 运用成本法应注意以下几点:
1.在采用客观成本 (重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费) 的基础上结合市场供求、项目选址、规划设计等分析进行相关调整。
2.明确房地产的价格不仅仅取决于其花费的成本, 还包括开发商的正常利润和应纳税金;重新构建价格是在估价时点的重新建造成本, 不是其原始建造成本 (历史成本) ;房地产的价格直接取决于其效用而非花费的成本, 成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
3.有些外部因素 (如供求关系、自然环境、城市规划、社会经济等) 在很大程度上影响着房地产的价格, 这些外部因素在特殊情况下可以成为房地产的增值因素, 不应片面地归在“经济折旧”中。这些外部因素不仅影响旧房地产, 还影响着新建房地产, 因此在新建房地产的估价公式中也应有所体现。
4.有关公式中将土地与建筑物相分离是不现实的。建筑物如果失去了土地的支撑是没有任何价值可言的, 土地和建筑物的市场价值也不能分开确定。鉴于上述情况, 建议将公式改为:积算价格= (房地重新购建价格-物质折旧-功能折旧) ×外部影响系数。外部影响系数是一个百分数, 取决于除成本外的房地产的其他影响因素, 可以采用市场法或者利用定量分析外部影响因素来确定。
(三) 享乐价格模型应用于收益法
收益法评估价格的准确与否, 取决于纯收益、资本化率、收益年限、数学公式四大要素的准确性。尤其是房地产纯收益测定是否准确、还原利率选择是否合适, 直接影响着房地产的评估价格。所以收益法中的难点是未来纯收益和收益还原利率的确定。
本文通过引进享乐价格函数模型来减少收益法中的上述问题。
假设每个人的效用U是组合物品X、环境特征向量Q、个人居住住房的结构特征向量S及居住处的临近特征向量N的函数, 且任何一个足够大的地区都具有广泛差异的结构、环境和位置特征。享乐技术的一个重要假设是:整个城市构成一个统一的住房市场, 每个消费者有各种信息, 即可以在城市的住房市场上获取充分的信息, 并能自由选择住房特征。享乐方法的目的在于反映购买者对不同住房特征的价值评估。在房地产市场均衡的前提下 (意味着在给定的价格下, 购买者达到其效用最大化, 住房市场出清) , 给出由住房结构特征、与位置特征相应的邻近特征和环境特征决定的价格函数:
为了更规范的表述问题, 设消费者拥有住房i, 相应效用函数为:
假设消费者的住房偏好与其他消费品的偏好可分离, 即对住房特征的需求可独立于其他物品的价格, 则实现消费者效用最大化的约束条件为:
选择某一特征j的最优化一阶条件为:
在正确的享乐价格函数模型下, 对该函数的某一特征求偏微分就可以得到该特征的隐性边际价格 (即在其他特征不变的条件下, 改善该特征的支付数量) 。因此, 在房地产市场中, 消费者可通过对边际隐性价格等于边际愿意支付来实现其效用最大化, 符合使用环节中使用者效用决定最高购买价的市场原理。
参考文献
[1].王雪荣.价值评估结果准确度的研究.中国资产评估.2007
[2].李静谭大璐王亚明.房地产三种评估价格的比较分析.建筑管理现代化.2005.6
[3].何芳吴泗宗.房地产三种评估方法结果异同之经济分析.中国房地产.2001.6
[4].柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2007.4
[5].张协奎陈伟清.三大房地产估价方法的关联性.技术经济.2000
房地产市场营销 第2篇
11、房地产购买决策过程：一）确认需求、二）搜集信心、三）评估选择、四）购买决策、五）购后行动
12、“5W1H”=谁来购买who，为什么要购买房地产why，在哪里购买房地产where，在何时购买房地产when，购买什么样的房地产what，如何购买房地产how13、房地产市场发展战略：密集型发展战略、一体化发展战略、多样化发展战略
14、密集型发展战略：是指房地产开发商在现有业务领域进行深层次开发，以推动企业发展得战略，它适用于现有产品或现有市场尚存在营销机会的情况。
15、一体化发展战略：是指房地产开发商将其基本业务范围向“业务链”上供、产、销进行自我独立控制，借此可建立起较为稳定的营销环境。
16、多样化发展战略：就是房地产开发商涉足目前所未涉足的经营领域和其他业务范围，即企业采取跨行业的多种经营。
17、房地产市场调查：是房地产开发商为了实现特定的经营目标，运用科学的方法和手段，通过一定的途径，系统地收集、整理和分析房地产市场的有关信息，从而为开发商正确判断和把握房地产市场现状、发展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种社会活动。
18、房地产市场调查内容：一）宏观环境调查、二）城市房地产市场需求状况调查、三）消费者购买行为调查、四）城市房地产供应状况调查、五）项目中长期主要竞争者调查
19、房地产市场调查的方法：一）按调查范围划分：普遍调查、抽样调查
二）按具体调查方法划分：访问法、观察法、实验法
三）现场踩盘
20、房地产市场细分的作用：一）有利于房地产开发商发现新的市场机会
二）有利于房地产开发商指定和调整营销策略
三）有利于开发商实现最佳经济效益
21、房地产市场细分的原则：差异性原则、可衡量性原则、可进入性原则、可盈利性原则
22、房地产整体产品的三个层次：核心产品、形式产品、延伸产品
23、房地产产品规划的原则：先总后分原则、先外后内原则、先弱后强原则、先实后虚原则、先分后合原则、先专后普原则
24、房地产新产品的开发原则：适销原则、特色原则、求实原则、效益原则
25、影响房地产定价的因素：产品成本、市场需求、竞争状况、产品特点、营销目标、营销环境等
26、房地产定价方法：一）成本导向定价法：成本加成定价法、目标收益定价法
二）需求导向定价法：认知价值定价法、区分需求定价法
三）竞争导向定价法：以高于竞争对手的价格定价、以低于竞争对手的价格定价、随行就市定价四）可比楼盘量化定价法
27、房地产分销渠道的特点：一）房地产产品本身不会因为渠道的变化而移动
二）房地产分销渠道短而窄
三）房地产中间商一般不拥有房地产商品的所有权
28、影响房地产分销渠道选择的因素：产品因素、市场因素、环境因素、企业因素
29、房地产分销渠道选择的原则：经济性原则、控制性原则、适应性原则
房地产市场价格 第3篇
关键词：土地储备制度；房地产市场价格；影响因素
1.城市土地制度的起源和概念
土地储备制度起源于19世纪末的荷兰。随后，丹麦、法国美国、澳大利、等各个国家也相继实行。我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心于1996年8月诞生。接下来1997年，杭州土地储备制度开始实行。2001年国务院在《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》提到“有条件的地方政府试行收购储备制度”，由此土地储备工作在各地迅速开展。
城市土地储备制度，具有经营性、微利性、循环性的特征，是政府以调控各类用地需求，委托或授权的机构将城市土地通过征用、整理、收购置换到期回收等方式集中起来，并在土地整治与开发这一系列工作后， 根据经济发展以及总规的要求，以招拍挂出让等方式将土地投入市场。
2.房地产价格的相关概念
房地产是指不可移动的土地、建筑物及固定在土地和建筑物上不可分离的部分。房地产具有不可移动和位置固定的特点，所以又被称为不动产，一般影响因素包括政治、经济、社会、行政和自然这五个因素。我们一般所说的房价仅包含土地的价格或房地合一的建筑物的价格，从生产成本理论而言其构成要素包括土地成本、管理成本、建设成本、销售成本、财务、税费和利润七部分。其中土地成本对房价有决定性的影响，通常有三种不同形式的界定，一是征用，包含了征用费和出让金。第二，房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金，即房屋的拆迁改造。第三种是采取直接购买方式，这就要包含税费以及地价。
3土地储备机制和房价相关关系
土地储备制度对房价的影响主要通过三种方式对房价产生影响：
第一，土地价格。土地出让的价格决定了房地产开发商的土地成本，而土地成本继而又决定着商品房的出售价格，并且一块土地的出让价格，也会影响周围土地甚至一个片区的土地价格。
第二，土地数量。一定时期内土地出让的数量对房地产市场的数量和价格产生决定性的作用。
第三，用地结构。政府调整城镇用地结构指标会影响土地于房地产市场的供给，供给减少则会使得房价升高。
4.土地储备制度对房价的影响
4.1有利于培育和规范房地产市场。
自古以来土地作为不可再生资源的增值都是一个必然的趋势。而随着社会经济的发展这一趋势愈发明显，为了防止不公平的土地交易，只有由政府对经营性土地统一招拍挂，将土地交易进行公开摆在明处，才能规范日益激烈的房地产市场竞争。
4.2有利于促进房地产市场优胜劣汰。
房地产开发商想要拿到土地必须经过政府招投标等一系列激烈的公平的市场竞争，通过多个企业的竞争可以淘汰一些不具备开发实力、资金不雄厚的企业。
4.3有利于发挥政府服务功能，促进地方经济发展。
土地储备机制可以防止地价的过高增长，及时调节土地供应，即使防止“泡沫经济”现象，有利于房地产市场的规范发展。同时，也可发挥政府的服务作用，通过提供市场信息、简化审批手续等方式吸引投资者，促进地方经济发展。
但在目前地方政府土地储备实施过程中，存在有一定程度上追求土地财政的倾向，这导致了房价占收入比例远远超过国际标准，土地的供应不能满足房地产刚性需求，引发了一系列的矛盾和不满。一篇在《南方周末》上的名为《律师炮轰土地储备制度违宪》的报道中一名律師认为这项制度设立违背了我国宪法，他认为这项制度让地方政府从公共社会管理者转化成为利益经营者，政府收入应该是靠税收，而不是参与土地买卖增加收入。
参考文献
[1]冯瑞娜. 城市土地储备制度对房价影响研究[D]. 北京：中央民族大学， 2011.
[2]原鹏飞. 房地产价格波动对宏观经济影响的一般均衡分析[D]. 厦门：厦门大学， 2009.
[3]郝圆. 土地储备制度对西安市房地产价格的影响分析[D]. 陕西：西北农林科技大学， 2011.
[4]闫瑞君. 土地储备制度对郑州市房地产价格的影响[D]. 河南：河南大学， 2011.
[5]叶檀. 谁说房产税不能降房价[N]. 每日经济新闻， 2011.05.06（1）.
[6]城市土地储备制度对房地产市场的影响分析.中国经济论文
[7]土地储备制度对房地产市场的影响.法律快车
中国房地产市场价格泡沫实证分析 第4篇
房地产价格是构成房地产市场的主要因素之一, 也是影响房地产信贷的关键性要素。国家的宏观政策, 经济发展状况, 消费者预期, 资金的投资渠道等都是影响房地产价格波动的因素。对于银行来说, 房地产信贷以房屋为抵押, 房价的上涨使得抵押物价值也随之增加, 此时房地产信贷为银行优秀业务, 房地产信贷的风险得以降低, 银行也增加对房地产业的贷款, 房地产信贷规模迅速膨胀。如果这种趋势一直无限, 这种趋势会造成房地产企业不断投入新的项目增加房地产供给, 而个人购房者也会不考虑自身的经济承受力进行房地产投资, 甚至是投机, 过度需求不断增加, 真实的供需关系被表面的繁荣所掩盖, 当房地产价格上升至一定程度后, 就会脱离其实际价值违背价值规律, 于是形成房地产泡沫现象。
二、我国房地产市场价格泡沫实证分析
本文通过对中国2007-2011年房地产市场相关数据的分析, 利用综合指标法分析得出中国目前房地产价格水平。该方法主要是通过建立指标体系, 在分析各指标的基础上, 判断一国房地产市场是否存在价格泡沫以及泡沫的严重程度, 其基本思路是首先选取各项指标并确定各指标的标准值;然后, 根据各单项指标在指标体系中的重要程度, 及我国目前房地产业现状, 赋予各指标不同的权重;最后, 根据公式计算出所要的综合指数。
(一) 指标体系中指标的选取
本文选取的指标包括:
1. 房地产投资总额/固定资产投资总额。
该指标是反映房地产市场景气的主要指标。国际上惯用的标准是该指标控制在20%-25%之间, 超过25%即可认为是存在泡沫, 由于中国处于发展阶段, 该指标的临界值为30%。在我国房地产业发展的带动下, 房地产投资总额与全社会固定资产投资总额之比逐年递增, 由2007年的18.42%上升至2011年的19.85%, 虽然该指标仍在标准临界值范围内, 在总体趋势说明房地产市场存在投资过热现象, 这是值得关注的。
2. 房地产贷款余额增长率/金融机构贷款余额增长率。
该指标用来衡量房地产资金来源对银行的依赖程度, 指标值在1-3之间均为合理, 若高于标准, 则表明银行资金向房地产投放速度过快, 存在泡沫成分。由表2可以看出, 全国2007年-2011年房地产贷款余额增长率均在2以下, 但2009年, 2010年两年房地产贷款余额同比增长38.1%和27.4%, 说明这两年房地产贷款额激增, 房地产业发展过多的依赖于银行资金支持, 虽然2011年增长放缓, 但绝对量仍然较高。因此, 必须警惕投机泡沫成分的存在, 严格控制, 防止泡沫的扩大。
3. 房价收入比。
房价收入比=住宅房屋均价*城镇人均住宅面积/城镇每人每年可支配收入, 该指标是判断一国房价是否符合居民收入水平的重要依据, 用来衡量城镇居民对于房地产业的实际购买力。世界银行认为发达国家房价收入比应控制在1.8-5.5倍之间, 而发展中国家这一指标较高, 控制在3-6倍之间即为合理。比值越大说明居民住房的支付能力越低, 房地产市场存在泡沫的可能性越大。可以看出2007年至2011年, 中国房价收入比平均值为7.64, 一直高于国际标准临界值。而美国的房价收入比最高达到5左右。根据对比发现目前中国房价存在一定程度的泡沫。
4. 房地产投资实际增长率/实际GDP增长率。
该指标主要是判断是否对未来房价走势存在走高的预计, 从而导致过多的房
地产投机行为, 在一定层面上体现了房地产价格泡沫的存在性, 指标值越大说明房地产泡沫程度越严重。关于该指标的临界值, 目前国际上普遍认为, 房地产投资增长率是GDP增长率2倍以上时, 房价就有可能存在泡沫。2007-2008两年指标值为2.3和2.32均高于临界值, 虽2009年有所回落, 但2010年、2011年两年该指标迅速越过了临界值分别为3.22和3.03且程度有所加深。从统计数据来看, 我国房地产投资增速过快, 极易产生房地产价格泡沫。
(二) 计算综合房地产泡沫综合指数
根据以上相关数据确定房地产泡沫的综合指数公式
公式中:B为综合指数, ft表示某项指标的实际值, ct表示指标的临界值, wt表示各指标所占权重, n表示指标数。
首先, 确定各指标权重。房地产投资总额/固定资产投资总额赋予20%的权重, 房地产贷款增长率/金融机构贷款增长率同样赋予20%的权重, 房价收入比是国际上通用的重要指标, 因此赋予30%权重, 房地产投资增长率/实际GDP增长率指标是最能体现房地产业是否增速过快, 也赋予30%的权重。其次, 根据国内外研究中通用的数值, 确定泡沫标准值。最后, 根据公式计算综合指数。
A级警戒0.4≤B≤0.7
B级0.7≤B≤0.85
C级0.85≤B≤1
若B>1, 说明已出现轻度泡沫 (见表1)
通过计算综合指标得出在2007-2011年五年中, 中国房地产发展速度迅猛。尤其从2009年起, 房地产市场就显现出轻度价格泡沫的趋势。2010年与2011年两年综合指数均已超过标准警戒线。这些数据说明, 中国目前房地产业发展过热, 某些城市的房地产泡沫现象尤为严重。
三、防范房地产价格泡沫的可行性方案
近几年, 我国房地产价格上涨过快, 尤其是一些经济发展较快的大中城市, 房价更是一路飙升, 国家也相应的出台了一些调控措施, 虽有一定的效果, 但整体成效不太明显, 政府仍需继续加大调控力度, 对于未来的调控, 政府应注意以下几点:
1.政府应着力抑制投机性需求。基于投机性需求, 消费者购买房屋的目的不是为了住房而是为了赚钱。当房价上涨时, 投机性需求增加, 一旦房价下跌, 他们怀着悲观的预期抛售房屋, 进而加剧了房价下跌的速度和程度, 因此, 政府在制定相关政策时, 应倾向于对中低收入群体的优惠和照顾, 切实提高他们的实际购买力, 逐步改善住房条件, 从而达到让投机者没有市场, 降低投机需求, 减少刺激房价异常波动的因素。
2.政府应不断开发房地产市场的供给途径。房地产市场供给的特殊性在于供给的增加在短期内无法迅速实现, 因此政府应通过各种措施拓宽房地产市场的供给途径, 尤其是中低收入居民对住房的刚性需求。一方面政府可以通过建造房屋的类型区别制定土地价格, 对于建造经济适用房、廉租房等保障型住房实行低价格的土地转让费;而针对大面积别墅等高端豪宅类型的房屋, 实行高额的土地转让费, 增加了高端住宅的开发成本, 降低了普遍商品房的开发成本, 这样可以减少高端住房的供给, 增加普通商品房的供给;不断增加房屋的有效供给, 对于抑制房地产价格起到至关重要的作用。
3.遵守市场规则, 避免频繁调控。从前面的分析可认识到我国房地产市场受政府影响深刻, 从2009年以来, 一系列调控措施的出台给房地产市场带来了不小的波动, 这些新政策或多或少的违背了市场经济体制中自由交换的原则, 对于房地产开发市场和交易市场应当依靠供求和价格机制自发调节, 尽量减少行政手段的直接干预。同时目前我国各级政府对房地产业的调控过度频繁, 这往往造成市场难以形成正确的预期, 影响市场的合理性发展, 严重会导致房价的大跌。
因此, 对于房地产市场及房地产信贷的应保证长期的稳定性, 稳中求变, 一个稳定的宏观政策环境, 才能形成合理的市场预期, 引导房价回归于合理的区间内, 减少因住房波动造成的经济波动。
参考文献
[1]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济, 2005 (5) :14-21
[2]尹伯成.房地产金融学概论[M].上海:复旦大学出版社, 2001
[3] (美) 格林斯潘.货币政策无奈经济泡沫[J].国际金融报, 2002 (9) :6一11
房地产营销价格策略（共） 第5篇
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
(1)市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。
(2)成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3)收益法。将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4)剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。
2、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式：（1）基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对；（2）差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。
优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
（三）房地产营销渠道策略(Place)中国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于中国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以它还是中国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。
委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，它也运用到了房地产市场营销上，中国出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。2000年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明中国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是中国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
（四）房地产营销促销策略(Promotion)房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。
1﹑广告
广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。
房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：（1）印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体；（2）视听广告。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；（4）现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况；（5）信函广告。包括商品房目录和说明书等。
根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。
2、营业推广
营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。
3、人员促销
房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。
当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。
促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。
4、公共关系 房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：
制造噱头和危机公关
人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。
建立与各方面的良好关系
全国房地产价格上涨 第6篇
房屋销售价格涨幅增加
今年以来，国民经济稳步增长，城镇居民收入大幅增加，消费者的投资和收入预期较好。随着住房制度改革继续深化，房地产二级市场加速开放，房地产开发销售商把房屋的建筑质量、高科技含量和高档次社区建设同步抓，并开展了积极的促销活动，房屋销售势头良好，房地产市场稳步升温，价格继续上涨。3季度与去年同季相比，全国房屋销售价格上涨4.0％，涨幅比2季度扩大了1.2个百分点。其中，东部地区的宁波、南昌、青岛、杭州、上海等地，房屋销售价格继续保持大幅增长，涨幅分别达到19.2％、9.5％、8.7％、8.4％和7.9％。西部地区的兰州、银川、西宁等城市受西部地区开发建设快速发展的带动，房屋销售价格也分别上涨4.6％、4.8％和3.2％。
商品房销售价格比去年同季上涨3.5％。商品房销售价格的上涨，除了需求增加的因素外，房屋质量、物业管理水平、居住环境等的逐步完善抬高了其销售价格，部分地区供需矛盾的加剧、卖方市场的出现，也在一定程度上拉动了销售价格上涨。在商品房销售中，住宅价格上涨3.7％。其中，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨1.5％和4.2％；豪华住宅价格上涨2.7％。非住宅用房销售价格上涨2.5％，其中，商业用房和写字楼销售价格分别上涨2.8％和1.9％。
私有住房销售和公房交易价格分别上涨8.2％和3.3％。受需求增加，特别是二级市场逐步开放的影响，私有住房中住宅的销售价格上涨幅度较高，达到12.9％。
土地交易价格继续保持较高涨幅
3季度，土地交易价格继续保持大幅上涨，与去年同季相比上涨了6.3％。其原因，一是部分地区实施了新的土地基准地价；二是一些地区在土地交易中实行了拍卖和竞标等交易方式；三是部分地区的土地供应量不足。与去年同季相比，3季度居民住宅用地交易价格上涨6.7％，商业旅游娱乐用地交易价格上涨2.0％，工业用地交易价格上涨仅0.3％，其他用地价格则上涨了9.2％。35个大中城市中，土地交易价格涨幅较高的城市依次是南昌、杭州、上海和南宁，分别达到45.3％、16.9％、10.0％和8.2％。
房屋租赁价格继续上涨
3季度，各大城市房屋租赁价格涨跌互现，平均比去年同季上涨1.1％。由于继续受部分地区去年上调公房出租价格的滞后影响，住宅租赁价格上涨2.5％，其中公房和私房的租赁价格分别上涨2.2％和3.6％。商业用房租赁价格微涨0.4％，厂房仓库租赁价格上涨0.8％，办公用房租赁价格则下跌0.7％。
基于预期理论的房地产市场价格研究 第7篇
于是, 受京津冀协同发展战略的预期影响, 河北省保定市房地产市场价格在今年3月份的涨幅全国居首。因此, 从预期角度探讨保定市乃至全国房地产市场的价格走势, 并有效管理房地产市场的价格预期, 对于尽快实现房地产市场的既定调控目标, 从而稳定房地产市场价格, 意义重大。
一、预期理论的渊源
预期 (Expectation) 是指行为主体在进行某项经济活动或者社会活动之前, 预估并判断未来可能发生的情况及其可能存在的变化, 通过调整相应策略和采取必要的干预措施以实现既定目的。预期在决策理论中非常重要, 这是因为现在的决策通常是根据当前的预期所采取的行为方案。预期本身正确与否, 直接影响决策目标能否如期实现。
英国著名经济学家马歇尔 (Marshall, 1890) 意识到预期对现实经济的影响和对未来进行判断的重要性问题, 首次在经济学分析中引入预期因素。经济学中的预期是指预测与当前的经济决策相关的经济变量的未来值。站在经济学的立场上, 经济主体往往谋求自身经济利益的最大化或者自身经济成本的最小化, 但是几乎当前所有的经济决策都关联着未来不确定性的经济报酬, 因此, 经济主体在决策中对未来进行适当的预期是必要的, 可以尽可能地增加经济盈利或者减少经济损失。经济主体预期的成功与否, 直接影响经济行为是否能够顺利实现预定的经济目标。
瑞典学派的事先和事后分析对预期理论做出了较大贡献。著名经济学家费雪 (Fisher, 1930) 把利率和通货膨胀联系起来解释预期问题, 提出了基于利率期限结构的预期理论假说, 并将第1年到第T年的实际通胀率的加权平均值作为第T+1年的预期通货膨胀率。
宏观经济学的鼻祖凯恩斯 (Keynes, 1936) 在其《就业、利息与货币通论》中, 正式把预期问题和不确定性问题引入经济学分析中, 确立了预期在经济学中的地位。他认为, “仅仅是预期的改变, 就可以在预期的改变发生作用的过程中, 造成像经济周期那样的波动形式。”凯恩斯从心理学角度研究经济中的预期行为, 认为预期本身是不确定的, 是一种难以准确把握的心理现象, 与经济活动的关系并不明确。只不过Strasser (1986) 认为, 凯恩斯的预期理论只是经济分析模型的外生变量, 不影响模型内部的变量。也有经济学家认为, 凯恩斯理论也没有解释预期的形成机制问题。
受到卢卡斯、萨金特、华莱士等学者的大力推动, 理性预期成为宏观经济理论最主要的理论范式之一, 被广泛应用于农产品市场、房地产市场、货币市场等许多领域。而耶鲁大学著名经济学家罗伯特·席勒 (Robert·Shiller) 则侧重于从心理与行为角度阐释金融行为, 他认为心理行为问题会影响资产价格的波动, 从而引发了学者们开始重视资产价格波动中的预期因素。
二、完全理性预期到有限理性预期
20世纪40年代以来, 美国诺贝尔经济学奖获得者西蒙 (Simon) 从心理学角度出发, 分析了人类行为的理性实际是给定环境限度内的理性, 于是提出了有限理性理论 (Bounded Rationality) 。Simon (1971, 1982, 1987) 认为, 决策人的认知能力具有局限性, 不仅对知识信息的认识有限, 而且对信息的处理能力也有限。经济行为主体面对信息成本或者信息不完备等多种因素限制时, 将不再执着于追求利益“最大化”或“最优化”目标, 而是追求接近于“最大化”或者“最优化”的状态。有限理性的数学表达也不同于完全理性。完全理性的数学式子是:μ (X) =1 (x∈X) 或者0 (x埸X) ;而有限理性的数学式子是:μ (X) →[0, 1], 表示[0, 1]的映射。
理性预期学派开始关注有限理性假定, 通过学习有限理性使得预期均衡趋于收敛, 从而实现强化理性预期理论的目的。萨金特 (Sargent, 1973) 指出, “理性预期给经济模型强加了两个要求:个人理性和认知一致性。当进行量化时, 理性预期认定模型中的经济行为人 (他们用平衡概率分布来评估欧拉方程) 比计量经济学家掌握多得多的知识信息, 以至于经济行为人以某种方法解决了计量经济学家面对的估计和推理难题。为了从理性预期的第二个要求上退出, 我提议使用有限的‘理性经济行为人’来建构模型, 从模型中排除理性经济行为人并用模仿计量经济学家的‘人工智能’经济行为人替代。为了得到概率分布, 这些‘计量经济学家’建立理论, 进行评估并适应性学习。而在理性预期理论中, 概率分布是已知的。”在借鉴西蒙有限理性学说的基础上, 萨金特利用计算机作为基本的分析工具, 通过引入并发展学习机制来巩固和推进理性预期假定, 使之更符合实际情况。
在继承有限理性思想上, 对理性预期理论的其他发展是理性疏忽 (Rational Inattention) 假定、粘性信息 (Sticky Information) 假定、粘性预期 (Sticky Expectation) 学说。理性疏忽的思想可追溯到Knight (1921) 的论述:“明显地, 如果考虑和估计的成本超过它们的所值, 所做的理性的事情就变为不理性的。”但正式提出该假定的却是Sims, 他在1993年首次提出理性疏忽理论。理性疏忽理论避开信息是否完备与信息是否有成本的直接争论, 而是重点区分所有可供利用信息与经济主题做决策时实际使用的信息, 认为实际使用信息只是可供利用信息的其中一部分的观点。理性疏忽理论认为, 经济主体往往采用局部信息代替全局信息, 通过使用部分信息而非全部信息来降低信息成本, 以追求决策结果的局部最优而非全局最优。
Mankiw和Reis (2002) 首先提出了粘性信息理论。他们认为, 信息的获取和处理是有成本的, 可以通过采用过去信息代替当期信息的方法来降低信息成本。由于存在有限理性和信息成本, 经济主体在做决策时不会经常更新信息与预期, 而是用过去信息代替现期信息进行理性疏忽, 从而追求局部利益的最大化。而Morris&Shin (2006) 认为, 所谓的粘性信息预期是指用过去信息代替现期信息、用异质性预期代替同一性预期的预期方法。
三、我国房地产市场价格的预期管理
1. 建立市场化、可置信的房地产顶层调控制度, 稳定市场供需预期
目前的房地产调控政策涉及到土地政策、税收政策、金融政策、社会管理政策等多个方面, 具有反复性、短期性、反市场周期性等特点, “相机抉择”的凯恩斯主义比较明显。而多个管理部门之间往往因为协调不足会加剧政策调控的不稳定, 甚至出现政策对抗, 不利于形成长期稳定的调控制度。房地产调控政策也因此成为一种“不可置信性”的市场威胁, 难以达到预期的调控效果。
因此, 有必要建立长期稳定的、具体明确的、适合市场需求的调控制度。一要建立长期稳定的住房供给调控机制, 明确每年的有效供给数量, 并改善房地产市场的产品供给结构, 增加中小户型普通商品房的供应。二要支持合理的住房消费需求, 抑制投资投机需求。三要完善差别化的住房信贷政策, 并形成长期稳定的制度安排。四要加强住房保障制度建设, 明确每年的供应增量并做到分配合理、有效监管, 确保对低收入人群与外来务工人群的应保尽保, 稳定市场需求。这样, 房地产市场调控就可以在“相机抉择”中引入“固定抉择”, 起到稳定市场供需预期的作用, 从而由“不可置信性”威胁转变成“可置信性”威胁。
2. 改变地方政府的考核方式, 引导地方政府预期, 使其严格履行调控责任
房地产市场的特点之一就是具有明显的区域性, 各级地方政府是落实房地产调控目标的关键环节, 地方政府能否严格履行调控责任决定着宏观调控措施是否能够达到预期目的。以GDP为主要内容的地方政府考核制度, 使得地方政府更加重视本区域经济能否实现稳定增长。而且, 自上而下的“一把手”任命机制, 使得官员具有谋求自身GDP政绩的巨大内在冲动, 但是却在不断透支本区域未来的经济发展能力。
因此, 要改变地方政府的考核方式, 引导地方政府预期, 尽快建立地方政府承担房地产调控责任的考核机制。一要进行税收制度改革, 改变地方政府依赖土地财政的财政困境。二要把稳定商品房市场与增加保障房供给作为重要的考核指标, 引入地方政府的政绩考核体系, 使其建立明确的考核预期从而严格履行调控责任。
3. 加强媒体引导和管理, 使全社会形成合理的房地产市场预期
房地产市场各个参与主体对房地产市场进行预期所依赖的信息, 往往来自于报纸、电视、网络等媒介组织。媒体在房地产市场调控中所扮演的角色十分重要, 尤其是具有较强影响力的主流媒体。因此, 加强对媒体尤其是主流媒体的监督与管理, 使其宣传真实的房地产价格信息与政府管理部门的调控目标, 杜绝开发商的虚假宣传与捂盘惜售等乱象, 引导各个经济主体形成合理的市场预期, 从而实现房地产市场的调控目标。
摘要：京津冀协同发展战略虽然还在制定中, 而房地产市场出于对保定市在该战略中积极地位的理想预期已经使得该地区的房地产价格在今年3月份出现较大涨幅。从预期理论的渊源角度入手, 分析预期理论在房地产市场中的使用情况, 探讨保定市乃至全国房地产市场的价格走势与有效管理问题, 期望从有效管理房地产市场价格预期的角度尽快实现房地产市场的既定调控目标。
关键词：房价上涨,预期理论,预期管理
参考文献
[1]凯恩斯.就业、利息与货币通论[M].北京:中国社会科学出版社, 2009.
[2]周小平, 熊志刚, 王军艳.房地产投资分析[M].北京:清华大学出版社, 2011.
[3]薛志勇.基于预期理论的房地产宏观政策效果的影响分析[D].合肥:中国科学技术大学, 2012.
房地产市场价格 第8篇
一、利率调整对房地产价格影响的实证分析
由于数据的可得性和有效性, 本文选取西安市房屋销售价格指数和我国一年期贷款基准利率为指标。对其进行回归分析。模型如下:
其中Y为房屋销售价格指数, 并以此代表西安市房地产价格的变动。X为一年期贷款基准利率。U为随即扰动项。为了消除个别极值的影响, 使数据具有平稳性, 文章对其进行了对数变换。
本文采用2004年第一季度到2008年第一季度以及2004年~2008年一年期贷款基准利率数据。共计17组样本, 数据如下表:
数据来源:房屋销售价格指数原始数据来源中国国家统计局国研网整理。利率数据来源与中国人民银行网站。
运用EVIEWS软件进行回归分析 (自相关问题运用科克兰内-奥克特方法解决)
从模型指标情况来看, 在5%的致信水平下所有指标都通过检验。但R2和T值都比较小, 说明西安市房地产价格对利率不敏感, 也就是说贷款利率调整对房地产价格影响较小。
从模型中的利率系数来看, 利率对房地产价格的影响为+0.17, 说明利率调整与西安市房地产价格存在正相关关系。从西安市房地产价格情况 (图1) 也可以看出, 近几年贷款利率上调并没有达到预期目标, 也就是说我国利率政策在控制房地产市场价格上失效。
二、利率政策对房地产价格控制实效的原因分析
首先, 利率政策存在时滞, 调控的效应有待释放。利率政策的时滞分为内部时滞和外部时滞。从外部时滞来看, 贷款利率不仅直接影响房地产投资成本和消费成本, 而且通过中介变量货币供应量影响房地产市场。当直接对房地产市场产生影响时外部时滞不是很明显, 但利率变动通过中介变量货币供应量作用于房地产市场时, 利率工具的时滞效应既体现在工具变量与中介变量之间, 也体现在中介变量与最终目标变量之间。从内部时滞来看, 由于作为房地产管理机关的建设部和国土资源部与作为货币政策调控机关的中央银行, 在数据信息的收集和处理过程中, 尚未建立数据信息共享机制, 利用各自的渠道收集的数据信息误差较大, 央行难以及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精确数据, 从而可能出现调控时滞问题。
其次, 我国利率政策对房地产市场影响强度是一个逐步递增过程, 利率对房价的影响还有待时间检验。贷款利率的上调将同时作用于房地产市场供求双方, 通过影响供求双方来影响房地产价格。在我国, 一方面贷款利率上调——借贷成本上升——房地产供给减少——房地产需求减少, 房地产价格变化受供求力量对比影响方向不明确;另一方面, 我国的利率调整在短期内对需求的影响并不明显。中国人存在“人者有其居”的观念, 到达一定的年龄, 就需要考虑拥有自己的房子, 从而使购房需求呈现刚性, 对于小幅加息政策反应不敏感。因此在小幅加息面前, 需求变动不大而供给减少, 房地产价格上升也就不足为奇。但是如果小幅加息成为一种常态, 不仅会加大普通购房者的借贷成本, 更是会进一步推动房地产价格走高, 一旦房价涨幅超过了居民的收入增长幅度和支付能力, 需求会急速下降, 价格也会逐渐走低。从西安市房地产市场的实际情况也可以看出, 随着小幅加息的连续, 2008年西安房地产市场虽然价格还保持上涨 (图1) , 但房地产成交量却开始急速下滑 (图2) 。
图表来源:西安房地产信息网
图表来源:西安房地产信息网
另外, 在房屋需求呈现刚性而房屋供给利率弹性较大的背景下, 开发商可以通过抬高房价来转嫁利息成本, 特别是大型房地产企业, 他们起着价格领袖的作用, 将增加的融资成本转嫁到了房地产价格上, 从而导致房地产价格的继续上涨。从而在一定程度上抵消了利率政策的效果。
三、结论与启示
经济系统不容采取休克疗法。各国央行调息时, 都会谨小慎微, 以观后效, 如果效果不明显, 再增加调控力度。我国从2004年12月贷款利率上调政策也是如此, 虽然从表面来看我国的利率政策在控制房地产市场价格上失效, 随着利率的增长房地产价格作同方向变动。但从利率政策的后续影响, 即2008年我国房地产市场情况来看。我国利率上调政策还是对房地产价格取得了一定的抑制作用。造成这种现象的主要原因一是因为利率政策本身存在时滞性。二是由于我国房地产需求旺盛, 小幅加息对房地产需求的影响不大, 从而影响了利率政策的时效性。利率政策的效果还有待时间检验。因此笔者认为在以后的研究中我们应该加强利率政策的滞后方面的研究, 以供中央政府能够及时有效的对房地产市场进行调控。在控制需求方面要利用各种措施如增加廉租房、经济适用房的建设比例等, 以平抑房价, 减少消费者预期。
参考文献
[1]葛红玲:货币政策对北京房价的影响分析[J].中央财经大学学报, 2008, (7)
[2]郭科:我国货币政策影响房地产价格的实证分析[J].金融管理, 2006, (4)
[3]方先明熊鹏:我国利率政策调控的时滞效应研究—基于交叉数据的实证检验[J].财经研究, 2005, (8)
房地产市场价格 第9篇
近年来,我国住宅房地产价格持续快速上涨,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济平稳发展的一个不稳定因素,住房价格问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。
1 影响我国房地产价格的因素
1.1 金融政策的因素
房地产业是典型的资金密集型行业。由于房地产业的资金需求量大、使用周期长,往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足,因此房地产业对金融业的依赖程度较大。金融机构根据经济金融形势的变化来调整金融政策,从而对房地产行业将产生影响。
金融机构可采取多种调控手段,如贷款额度直接限制,银行放贷的方针政策的直接规定、信用分配、流动资产比例的调整、房地产消费信贷控制。从而影响到房地产市场的供给和需求,最终导致房地产的价格发生变化。房地产税收可以调节房地产投资者的积极性,抑制不正当的房地产投机,理顺房地产收益分配关系,稳定房地产市场。若对某一地区在税收、管理等方面实施优惠政策,也会吸引投资、增加收益,促进房地产价格上涨。
1.2 社会因素
房地产需求的主体是人,因此,人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度,因而对房地产价格有着很大影响。具体来说,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。此外,居民素质较高的地区,居住环境也力求宽敞舒适,房地产价格水平一般趋高,居民素质较低的地区,组成复杂,秩序欠佳,房地产价格则会低落,尤其是居住用地的地价会降低。从我国的住宅市场发展来看,受教育的方便程度和良好的社区治安环境对住宅价格的作用也越来越重要。
1.3 行政因素
行政因素通过对社会、经济等行为加以一定的规范来影响房地产价格。城市规划、土地利用规划、城市发展战略等因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模,还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。房地产市场具有很强的区域性,当土地被规划为住宅区、商业区、工业区等不同区域时,对土地价格影响极大。当政府对某地区的功能进行调整时会给当地物业的价值产生影响,如增加该地区基础建设投资,兴建购物或商业娱乐中心,该地域土地或房地产就必然会升值。
2 当前稳定我国房地产价格的策略
由于我国房地产价格的过高是由需求和供给两大方面的原因造成的,因此,能够平稳或降低房价的有效政策,或者是能对房地产需求有所影响的,能够有效减少房地产需求;或者是能对房地产供给有所影响的,能够有效增加房地产供给。因此,结合我国的实际情况,从目前来看,稳定房地产价格的策略主要有以下几种:
2.1 在税收环节进行调控
税收调控政策,是指对房地产保有环节实行累进课税,从而抑制房地产投资性需求,平稳或降低房价。具体可进行如下操作:对只拥有一套房产的家庭,应免征或象征性征收物业税;对拥有两套及两套以上房产的家庭,应视为该房地产投资行为,按递增房产套数,较大幅度的提升物业税率。以前政府出台的房地产调控政策偏重交易环节的征税变化,如增加交易时征收营业税和个人所得税等。但并没有发挥预想效果,这是因为这样不但不能减少房地产市场的需求,反而会使购房者的成本进一步上升,进而起到推高房价的作用。
有鉴于此,对房地产保有环节实行课税,这实际上对房地产投资者施加了一个“税收成本”,当房地产预期投资收益不足以支持这个“税收成本”时,房地产投资者就会放弃投资,出售所投资的房产,这样不但会使房地产市场上的投资性需求下降,也会使房地产供给增加,从而使房地产价格下降。
2.2 采用保障性住房进行调控
保障性住房调控政策,是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房,增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给,从而平稳或降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障,取得了良好的效果。保障性住房的大量上市可以改变对房地产价格的预期,因此保障性住房调控政策可以有效稳定房地产的价格。在我国,保障性住房已经存在很长一段时期了,但由于规模过小不足以对房地产市场发生显著的影响。以我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受,所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群共同纳入保障范围,并尽快扩大建设规模,完善保障性住房分配制度,这样才能切实起到平稳和降低房地产价格、保障人民住房需要的目的。
2.3 增大房地产投资,建立稳定的房地产金融市场
提高房地产的投资额,对于调整房地产价格也是一个不错的方针。然后,在提高投资额的同时我们还要保证房地产市场的健康发展。因此,建立一个稳定的房地产金融市场是非常重要的。
各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。各国在解决住房问题过程中基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积,再到提高住房质量以至全面提高居住水平的发展过程。在住宅金融政策方面也经历了三个阶段的演变。第一阶段主要由政府财政直接参与住房开发、建设和经营,大多数居民租用公房;第二阶段是政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场,形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系,目的是提高住房建设融资和消费支付能力;第三阶段是政府间接参与住宅金融市场,着重在于宏观调控,保证金融市场的稳定。因此,我国也应该完善自己的房地产金融体系来提高房地产市场的稳定性。
一是要建立起商业性和福利性相结合的金融支持体系。福利性金融体系是以非盈利为出发点,体现政府福利,解决中低收入人群的住房问题,而商业性金融体系则为收入较高人群提供支持,同时也为福利性金融体系提供辅助。我国目前商业性金融体系相对成熟,也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求,但商业性金融机构作为市场主体,不可能长时期承担政策性的住宅融资责任,以福利性为目的的住房公积金制度尚未充分发挥作用,公积金大量闲置,对住宅融资的支持功能并未充分体现;而其他福利性金融几乎空白,所以建立针对中低收入人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。我国应迅速改善公积金贷款服务现状,加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围。二是应建立针对中低收入群体的金融支持体系。从发达国家的经验看,建立有效的中低收入群体的金融支持政策需要明确中低收入群体融资的限制条件。如发达国家在居住面积、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面均提出了一系列的限制条件。我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用,并建立相关的配套政策和限制条件。我国在解决中低收入群体的住房问题上,单纯依靠金融部门的支持是不够的,也需要相关的配套政策支持,例如可探索“购房储蓄免息制度”、“住房储蓄再保险制度”以增加住房储蓄和降低金融风险;同时为了公平有效地为中低收入群体提供政策性住房服务,不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象,更需要严格地执行政策受惠条件。
3 结语
我国房地产价格过高会使总需求结构失衡,导致通货膨胀的发生,会带来严重的金融风险。而且,房地产价格过高会对宏观经济产生严重影响,不利于经济的持续健康发展。房地产价格过高不但会带来经济问题,同时也会带来一系列严重的社会问题,对社会的和谐发展造成极大的危害。因此,加强对房地产价格的影响因素加以分析和研究,并及时对价格过高的房地产市场进行调控是十分必要的。
参考文献
[1]喻瑶,楚艺江,周青.房地产价格波动的政策影响因素分析[J].当代经济,2009(23).
房地产市场价格 第10篇
中国被认为是世界上经济发展最快的国家之一,居民对各种商品基本上都有着巨大需求,中国许多商品与服务市场需求的增长率较高。巨大的市场需求吸引了世界各国的厂商,厂商之间为了出售货物而进行激烈的竞争。厂商经常在市场需求增长的背景下进行价格战,以获取较高的市场份额。随着中国经济的增长、居民收入水平的提高,中国房地产市场需求以极快的速度增长,万科与中海地产被认为是中国房地产市场最有影响的两个地产商,2007年万科的品牌价值为91.78亿元,中海地产的品牌价值为86.23亿元,分居中国房地产市场品牌价值的第一、第二位[1]。作为中国房地产市场的领导者,万科与中海地产都采用了低价格策略以获取较高的市场份额。2007年末,万科率先降价促销。
当万科采用了低价竞争策略时,中海地产的价格策略是不确定的。如果中海地产也采用降价竞争策略,那么两家厂商将进行一场价格战,各自的利润都会减少,一直到价格等于他们的成本,他们都将陷入囚徒困境。因此可以采用有限次重复的囚徒困境模型讨论在一个需求增长的市场环境下,中海地产在面对万科降价竞争时应该采用的应对策略。
Lambertini与Rossini用囚徒困境模型分析了质量竞争与数量竞争下的投资问题,他们发现无论是质量竞争还是数量竞争,产品的研发都能增加囚徒困境的局中人的选择[2]。Axelrcd指出通过假设囚徒困境中的一方是“以牙还牙”型的局中人,困境中合作行为是能够出现的[3]。Fudenberg and Tirole指出囚徒困境中以牙还牙的均衡并不是上策均衡策略[4]。在重复的囚徒困境模型中,人们已经证明合作行为是可行的。囚徒困境中的合作行为是“互惠的”。Axelrod指出如果只能从以牙还牙策略与“一直背叛”策略中选择一个,那么以牙还牙是最有利的策略[5]。Feinberg,R.M.and Husted,T.A.用实验数据支持了Axelrod的关于以牙还牙策略是最优策略的观点[6]。Dobson与Donald Sinclair证明了厂商通过使用以牙还牙策略能够降低价格战发生的频率[7]。
Weimann与Isaac等指出从局中人使用策略特征视角分析,认为至少存在三种类型的局中人:合作型、免费乘车型与弱免费乘车型[8,9]。Andreoni与Miller指出许多局中人并不能简单地归于某种类型,而是多种类型的混合[10]。Roth,Rapoport,Chammach,Cooper等分别用实验支持了上述关于局中人类型的观点[11,12,13]。从心理学的观点而言,由于人们的价值观念不同,必然存在不同的局中人,通过观察可以将人分为:竞争型、个人主义型、合作型、利他型或攻击型几种。一般说来,如果某种行为受到奖励,那么该行为出现的频率就会上升,如果某种行为受到惩罚,那么该行为出现的频率就会下降。Mueller从心理学的视角解释了囚徒困境模型中合作行为发生的背景[14]。
进化的囚徒困境模型经常被用来分析在不同背景下机械策略与理性策略的相互作用。Hirshleifer,Maynard Smith分别指出进化的囚徒困境模型中机械策略的假设与真实世界相矛盾。Kreps假设在一个有限重复的囚徒困境中的两个局中人都是纯粹理性的,但每一个局中人都不知道另外一个局中人的类型,每一个局中人会假设其竞争对手在一定的概率上是以牙还牙型的,得出在囚徒困境的开始一段时期每个局中人都使用合作策略,理性的局中人终于发现通过改变策略,他的处境会变得更好,所以在游戏结束之前,两个局中人都会选择背叛策略[15]。Kreps等的发现意味着只要持续的时间足够长,以牙还牙型的局中人将会获得成功。Conlinsk在其模型中讨论了“最优化的成本(costly optimizers)”与“廉价的模仿(“cheap imitators)”问题[16],Guttman通过概率的方式将Kreps模型中局中人类型的外生变量内生化,这能够解释有限次重复的囚徒困境中局中人选择合作行为的动机。Guttman的模型实际上综合了两种理论,一种是合作的演进理论,另一种是Kreps等提出的理论,他的主要结论是:如果最优化行为是需要成本的,那么只要囚徒困境的持续时间足够得长,以牙还牙型的局中人就能获得成功[17]。
二、模型的建构
假设市场上只有两家房地产商,厂商1与厂商2,这两家厂商生产的是同质的无差别产品,在t期厂商i的产品价格为pti(i=1,2;t=0,……,n),对于厂商的产品需求函数为qti=f(pt1,pt2),厂商i的产品成本为Cti=ctiqti>0,此处Cti为厂商i在t期的边际成本。为了回应竞争者的策略,每个厂商所能选择的战略空间中只有两种策略,即先发制人策略与等待策略。其中先发制人策略指的是当所有的竞争者在前期都采用合作(不降价)策略的前提下,采用背叛(降价)策略;等待策略指的是当前期有竞争者采用背叛(降价)策略时,也采用背叛(降价)策略。
为了简化分析,假设在0期市场对厂商1与厂商2的产品需求量为q01=q02=;市场需求的增长率为λ>0;利润与成本的贴现率为1。如果两家厂商在t期开始参与价格竞争,那么有pt1=pt2=cti,两家厂商的利润皆为0。如果一家厂商降价而另一家厂商不降价,那么消费者将从降价厂商那里购买产品,降价厂商将获得整个市场,而不降价厂商将失去整个市场,降价厂商的利润为(1+λt)(pti-cti)>0,不降价厂商的利润为-ctiqti。如果两家厂商都不降价,那么他们将分享整个市场并获得同样的利润(1/2)(1+λt)(pti-cti)>0。可以得到如表1所示的支付矩阵:
表1的括号中第一个数字代表的是厂商1的利润,括号中第二个数字代表的是厂商2的利润。均衡策略是(降价,降价),均衡利润是(0,0)。支付矩阵满足传统的囚徒困境模型的假设。
在这个模型中有两种类型的局中人:一种是冲动型的,一种是以牙还牙型的。冲动型的局中人随时自主地决定采用合作或背叛策略;以牙还牙型的局中人一开始采用合作策略,而随后采用的是其对手的前期所采用的策略。假设厂商1是一个冲动型的局中人,厂商1不知道厂商2的类型,但是厂商1认为厂商2是机会冲动型地产商的概率为p,认为厂商2是以牙还牙型地产商的概率为1-p,可以运用贝叶斯模型对这种囚徒困境进行分析。
三、策略分析
在这一部分将解决均衡策略问题。如果厂商1采用先发制人策略,不管厂商2的类型是什么,只要厂商1认为厂商2将在t期采用先发制人策略,那么厂商1将在t-1期采用背叛(降价)策略。因此从0期至t-2期两家厂商将采用合作策略,并获取利润[(1/2)(1+λk)(p1t-2-c1t-2)]。在t-1期,厂商1将获得利润[1+λ(t-1)](p1t-2-c1t-2)。由于在t-1期厂商2遭遇了厂商1的惩罚,所以厂商1在t期也将改变策略,执行背叛(降价)策略。所以从t期至n期(游戏结束),两家厂商都只能获得0利润。因此厂商1执行先发制人策略的利润函数是:
假设厂商1采用等待策略并认为厂商2在t期采用先发制人策略。如果厂商2是一个机会冲动型的房地产商,那么厂商1在t期将受到厂商2的惩罚,厂商1在t期的利润为-ct1qt1;从0期至t-1期,厂商1与厂商2都将采用合作策略,厂商1的利润为(1+λk)(pk1-ck1)];从t+1期至n期(游戏结束),两家厂商的利润都为0。如果厂商2是以牙还牙型的局中人,那么厂商1将在n期惩罚厂商2,同时厂商1在n期的利润为(1+λn)(pn1-cn1),从0期至n-1期两家厂商都采用合作策略,每家厂商的利润是(1+λk)(pk1-ck1)]。因此当厂商1执行等待策略时,其利润函数是:
假设Πtw-Πtpmt=0,可以得到p关于t与λ的函数:
考虑厂商1与厂商2都是混合策略的执行者,当Πtw-Πtpmt<0时,厂商1执行等待策略,厂商2可以改变其执行背叛(降价)策略的概率p,使得Πtw下降,Πtpmt上升,并同时增加厂商2自身的利润。反之,当Πtw-Πtpmt<0时,厂商2也可以改变其执行背叛(降价)策略的概率p,使得Πtw上升,Πtpmt下降,并同时增加厂商2自身的利润。也就是说,方程(3)的解是该博弈的纳什均衡解。
当λ固定不变时,通过方程(3)所确定的t与p的对应关系就是使得厂商1执行等待策略与先发制人策略,获得相同利润的t与p。
方程(4)意味着竞争对手执行背叛(降价)策略的概率与其执行背叛(降价)策略的时间呈反向变动关系。
定理1:如果竞争对手是冲动型房地产商的概率很高,那么竞争对手采取先发制人策略的时间就会很早;如果竞争对手是以牙还牙型房地产商的概率很高,那么竞争对手采取先发制人策略的时间就会很迟。
在t确定的情形下,通过方程(3)求p对λ的导数:
方程(5)意味着竞争对手执行背叛(降价)策略的概率与市场需求的增长率呈反向变动关系。
定理2:巨大的市场需求的增长率,使得房地产商之间增加采取合作策略的概率。
四、机会冲动型房地产商与以牙还牙型房地产商的理性进化利润分析
假设厂商1是一个冲动型局中人,那么当考虑冲动型局中人的策略选择与实施成本时,厂商1是否可获得进化利润?此处将策略的选择与执行成本分为可变成本与固定成本,其中固定成本又可以分为两部分:第一部分是用来获取竞争对手所采用策略的信息成本,定义为c0;第二部分是厂商1为估计厂商2为冲动型局中人的概率p所支付的成本,定义为c1,这两部分成本与囚徒困境模型持续的期限n无关。
执行成本是可变成本,它受模型的期限n的影响,可以用c2来表示假设。假设每期的执行成本是相同的,那么总的执行成本与模型的时间数的关系是线性的。换句话说,模型的持续时间越长,执行成本将会越大。
假设厂商1是机会冲动型局中人,厂商1在T(T<n)期开始采用背叛(降价)策略,那么厂商1的利润函数是:
方程(6)右边第一项代表的是厂商1面对着机会冲动型的局中人时的期望利润,方程(6)右边的第二项代表的是厂商1的竞争对手是以牙还牙型的局中人时,厂商1的期望利润。方程(6)右边第三项代表的是机会冲动型局中人0至T期的策略选择与执行成本。如果厂商1是一个以牙还牙型的局中人,那么厂商1的利润函数是:
方程(7)右边第一项是厂商1面对机会冲动型竞争对手时所能够获取的期望利润,方程(7)右边第二项是当厂商1面对以牙还牙型竞争对手时的期望利润。方程(7)右边第三项是以牙还牙型局中人从0期至T期的策略执行成本。
用△∏1表示厂商1为机会冲动型与以牙还牙型局中人时的利润差额,即△∏1=△∏1R-△∏1TFT,△∏1意味着厂商1的理性进化利润,可用下式表达:
为了简化分析,假设ck1=1/2qk1,pk1=ck1+1。分析市场需求的增长率对理性进化利润的影响,求理性进化利润对市场需求增长率的导数,结果如下:
方程(9)右边的第一项很明显小于或等于0;由于T<n,有(1-p)
方程(10)意味着理性的演进利润与市场需求的增长率成反向变动关系。
定理3:在需求高增长率的市场中,机会冲动型的地产商将无法获得进化利润。
在市场需求高增长率的背景下,机会冲动型的决策人无法获得演进利润,这意味着在需求增长率较高的市场中,获得成功的商家是以牙还牙型的。以牙还牙型的局中人在每一期都会获得一小部分利润,这种小的利润通过长时间的积累就会变成一个很大的利润;然而,机会冲动型的局中人在采取背叛(降价)策略之后只能获得0利润。如果两者都是机会冲动型局中人,那么他们只能获得非常小的利润。
方程(7)显示机会冲动型局中人的演进利润受到信息成本与探测成本的影响,通过方程(7)对c0与c1求偏导数有:
鄣△∏1/鄣c0=-1<0,鄣△∏1/鄣c1=-1<0(11)
定理4:如果信息成本或探测成本足够大,那么机会冲动型的地产商就无法获得理性的进化利润。
随着信息成本与探测成本的上升,机会冲动型地产商的理性进化利润会减少,如果信息成本与探测成本足够大,那么机会冲动型局中人的理性演进利润会是一个负数。也就是说随着信息成本与探测成本的上升,机会冲动型地厂商将会无法生存。
根据方程(8)可知,理性的演进利润△∏1受到时间变量n的影响。
定理5:随着时间变量n的增加,机会冲动型地产商的理性进化利润将会减少。
当时间变量足够大时,机会冲动型局中人的演进利润将为负数。也就是说在一个重复的长期的囚徒困境竞争格局中,机会冲动型的局中人是无法生存的,这一点与Guttman(1996)的机会冲动型的局中人将会消失[18]的观点是一致的。
五、面对万科的低价促销,中海地产理性的价格策略
由于万科先进行了降价促销,可以认为万科是机会冲动型的地厂商,在未来的竞争中会采取先发制人策略。在这种情形下,中海地产将如何决策才能使自己的利润最大化?根据第三部分的分析,可知中海地产实施先发制人策略与等待策略的利润函数分别为:
政府不要干预房地产价格 第11篇
为什么要推进金融领域的改革？
龙永图：拿银行业来说，由于历史原因，几大银行占到了80%以上的份额，小微银行很少，所以目前中国的金融体制改革是使大中小微型的银行和金融机构要并存，形成良好的金融生态。银行大了当然很好，抗风险能力强，但是太大的话也会有问题，大到有时候会绑架国家金融产业。大中小微金融机构都要并存，就像大自然中多物种的并存才是一个良好的生态，所以现在的金融目标就是要扩大中小微金融银行和金融企业，这样使得我们的金融生态环境更加好。
银行业的市场化、金融机构之间的竞争，到底会对我们中国经济和实体经济的发展带来什么样的影响？
龙永图：外资银行想通过上海自贸区的实验慢慢发展起来，对混合制也有鼓励，加上国有银行、民营银行、私有制银行平衡发展，最终目的是更好地为金融服务。从另一方面来说，大型国有银行很难为民企小微企业提供服务，所以就必须要有相对应的民营银行、金融机构提供对这些实体经济的帮助。只有小微发展了、实体经济发展了，才能解决就业的问题，稳定的问题，民生的问题，这是我们整个经济体制改革的重要的目标。
那么对于中小企业，尤其是外贸型企业的发展，你有什么样的建议。
龙永图：我建议外贸企业和中小企业走专业化道路，把进口和出口有机结合起来，因为进口会成为我们外贸当中非常重要的一个部分，要尽快转型成为国际进出口贸易，既要进口也要出口。特别是制造业，对零部件、生产原料的需求的增长，进口是有很大的潜力的。
一部分企业把房产和实业发展相结合，但国家始终在出台一些比较严厉的房地产调控措施，你对目前房地产政策怎么看？
房地产价格与金融市场的关系研究 第12篇
在此, 研究房地产与金融的关系对于我们国家合理的制定出正确的决策, 梳理出房地产与金融行业。房地产与国民经济的关系, 这样才能更好地保证我国国民经济健康, 长远的发展。
一、对于房地产价格的概述
一般来说房地产的价格 (Real Estate Price) 是交换价值的货币表现。所以说, 房地产所带来的经济价值以及房地产自身的价值的产生, 是由于房地产效用, 房地产业的稀缺性以及房地产有效需求的三者相互作用所造成的。
这篇文章以房地产的价格和金融体系的总体机制的实际理论与分析, 并且将金融市场对目前房地产的价格的作用所在的渠道归根于金融市场给房地产市场带来的两种效应, 具体来说, 一种是波及效应, 另外一种就是财富效应。所以本文在此重点讨论和探索金融业对于房地产价格的作用和它所带来的影响。
在这里主要讨论一下价格的波及效应, 我们通常所说的价格波及效应指的是某一产业或是若干产业的价格变动会给其他的产业带来变动也会给其他产业产品的价格带来不同程度的影响。
那么分析金融市场对房地产价格的波及作用就变得十分重要, 这可以帮助我们判断房地产目前的价格是否处于合适的, 正常的水平, 这也是本文想要解决的重要问题之一。本文通过研究并且分析金融体系中的银行贷款部分, 居民存款部分, 国家广义货币发行量以及股票流通市值对于目前的房地产价格变化起着什么作用, 对于房地产的价格变化具体的一些影响, 以及影响程度的判断。从这里我们不难看出金融市场和房地产价格之间的具体关系之所在, 从这里我们也可以看出来目前的房地产价格对于金融市场来说是不是健康的, 可持续发展的。
庇古 (1941) 在很早的时候就已经发现并指出财富效应的存在, 因为他发现当人们手中持有的货币或是公债等一些资产的实际价值增加从而导致财富的增加, 与此同时, 人们将增加他的消费支出, 从而影响了社会中的消费品的增加, 以及就业机会的增加, 从而更好地促进经济的增长。那么, 我们所说的狭义上的财富效应又是什么呢?狭义财富效应指的是由于某种资产或是资产价格上涨或是下跌, 从而导致的资产持有人的财富的增长或是减少, 进而可以促进或者是抑制消费的增长, 进而影响到短期的边际消费倾向, 促进或是抑制紧急增长的效应。
在我国近几年来出现了房地产价格的上升, 而这种上升与房地产市场的关系十分密切的金融部门息息相关。
二、房地产价格与金融市场的关系
正如图一所示, 房地产的价格还是居于核心的位置, 而且房地产的价格还受到四个方面的因素所制约, 如银行贷款, 居民储蓄, 货币的供应量和股票流通市值。
三、房地产价格与银行贷款的关系
在此我们假设银行贷款与房地产的价格之间所成的是正向关系, 及银行贷款的规模扩大与房地产价格的上升成的是正比。
根据图2来看, 房地产市场的供给情况决定着房地产的价格, 而且在目前来说, 房地产的定价大多都是房地产商自己定价, 但是我国衔现阶段房地产开发商的资金有限, 大多数都是通过贷款来获得, 而贷款的增加也就表明了房地产开发商可以获得更大的利润, 也就是通过提高房地产价格来获得更高的回报。
在我国城市化的速度加快, 城市的土地稀缺以及人们迫切的希望改善自己的生活住房条件的情况下, 房地产商品的需求也就转换为刚性的需求, 因此房地产需求量随着价格水平的上涨而增加。
四、房地产价格与居民储蓄的关系
居民的储蓄财富指的是人们手中的货币或是持有债权等资产实际价值的增加而导致的财富的增加。所以说当居民的存款储蓄增加时, 相对来说居民的购买能力也会随之增加, 在房地产市场供应的一定条件下, 房地产价格也会随之上升。
五、房地产价格与货币供应的关系
图中假设货币的供应量与房地产中间成正比的关系, 及货币的供应量规模的扩大所导致的价格上升, 那么国家降低货币供应量也将导致房地长价格的下降。
现金货币MO仅仅指的是流通中的现金货币, 那么我们所说的是狭义的货币M1是指流通中的现金并且加上银行的活期存款, 而广义上的货币M2就是指M1再加上定期的存款。所以说本文所指的是货币供应量为广义的货币供应量M2。所以货币供给方程是为:
本文所采用的是经济外生变量, 由于我国目前正在进行经济的改革, 很多经济学家对中国的货币供给到底是内生变量还是外生变量都提出了不同的见解。但是从本源上来讲, 货币的供给都是由中央银行发行的银行券决定的。
货币的供应量将决定我国国民经济体系中的商品价格水平, 所以说房地产业是国民经济的支柱, 但是货币的供应量过多势必会导致房地产经济泡沫。
由于中国正在进行经济改革, 很多经济学家对中国货币供给到底是内生变量还是外生变量都提出了不同的见解, 但文章仍采用外生变量的观点, 因为目前我国货币供给仍由中央银行控制, 中央银行对宏观经济能够通过货币政策对宏观经济进行强有力的干预和调控, 经济体系中的全部货币都是从银行流出的, 从本源上讲, 货币供给都是由中央银行发行银行券决定的, 中央银行只要控制银行贷款量就可以控制货币供应量。
货币供应量将决定国民经济体系中的商品价格水平, 房地产行业是国民经济的重要支柱, 对货币需求量大, 对货币供应量的敏感性较高, 货币供应量变动可能会造成房地产价格的大幅度波动, 货币供应量的过多发行必然导致房地产经济泡沫, 因此, 货币供应量的增加将导致房地产价格的上涨, 货币供应量的减少将导致房地产价格的下跌。
六、房地产价格与股票流通市值的关系
我国的股票市场是在经济体制转轨的特殊时期发展起来的, 所以说真正的市场流通的股票只是发行股的一部分, 我国股票市场的流通值正在逐年的增加, 所以说股票已经成为我国居民的有一个投资热点。
所以说, 房地产价格研究致力于揭示房地产的运行规律, 我们应该防范房地产价格快速的上涨和金融危机而导致的房地产泡沫。
经过本文的研究发现, 随着我国经济的快速增长, 影响房地产价格的因素也在变化中, 国家在制定房地产宏观时应该充分考虑这些变化。
摘要：近几年, 我国的房地产业蒸蒸日上, 发展十分迅速。相对其他产业来说, 房地产业由于资本密集, 因而对金融市场的依赖性更高。受房地长市场供求关系和金融市场的影响, 房地产价格逐渐发生变化, 其与金融市场的结构也产生了一些变化。本文主要针对这两个市场的变化进行了相关研究和分析。
关键词：房地产业,金融市场,关系研究
参考文献
[1]汤炎非, 杨青著.可行性研究与投资决策.武汉:武汉大学出版社, 1998:5-7
[2]李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京:团结出版社, 2001
[3]潘蜀健主编.房地产项目投资、北京:中国建筑工业出版社, 1999:139～141