住有所居范文（精选9篇）
住有所居 第1篇
我们应重点关注我国房地产业的发展, 有两点原因:第一, 住房是民生的重大需求, 每一个人都需要住房, 因此房地产问题不仅是经济问题, 而且是社会问题, 甚至是政治问题。第二, 房地产对于国民经济的拉动作用是相当大的。根据我们十多年前所做的一个研究, 100元钱的房地产投资, 可以拉动上下游60多个行业总共180～220元的投资。房地产的发展不仅能拉动生产资料的需求, 还能拉动消费资料和服务业的需求。随着我国工业化、城市化的进展, 新增就业人口和从农村转移到城市人口不断增加, 以及想改善住房条件的家庭日益增多, 对住房的需求一直会保持比较旺盛的态势。至少在10年到20年之内, 在我国基本实现城市化过程中, 房地产作为支柱产业的地位是不会动摇的。有人说现在有些国家已经不拿房地产当支柱产业了, 我认为那是因为他们已经基本解决了城市化的问题, 而我国还处于城市化的过程中。因此我们对房地产业的发展还是要保持信心, 住房的需求在我国基本实现城市化、也就是城市人口占70%之前肯定还是旺盛的。
似是而非的概念
房地产研究首先要将理论、体制、政策等重大问题弄清楚, 而不是纠缠一些细节的问题。我和一些学者在十多年前所做的研究成果包含在1999年出版的《中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点》一书中。我退下来后在中科院担任虚拟经济与数据科学研究中心的主任, 一直在做包括房地产在内的有关虚拟经济各方面的研究。我认为实现中央提出的“住有所居”应当是我国房地产宏观调控的主要目标。
理论上来说, 住房 (House) 和居住 (Housing) 是两个不同的概念。住房是其拥有者的财富, 而住所则只是指居住的地方, 不一定是居住者自己的财富。租房是租赁行为, 不涉及产权的转移;而买房则是购买行为, 涉及到产权的转移。租金是一种流量, 而房产是一种存量。
近年来在房地产方面的一些争论, 多半与上述的概念不清有关。在此仅列举其中的三个似是而非的观点。
一、住房是“准公共产品”吗?
有人说住房是“准公共产品”, 因此国家应当负责解决人民的住房问题, 除了保障房以外, 还应当让大多数家庭买得起商品房, 实现“居者有其屋”。实际上只有国家为低收入和中低收入家庭提供的保障性住房是公共产品, 而其余家庭在市场上购买或租用的商品房则是商品, 不属于公共产品之列。目前任何国家都不可能实现“居者有其屋”, 而只能实现“居者有其所”, 也就是“住有所居”。
二、住房是消费品吗?
有人说住房是消费品, 应当强调住房的消费品属性。实际上从经济学理论来说, 房产是资本品, 而不是消费品, 因为房屋本身是一种财产, 买房是一种投资行为。房产是可以通过出售或出租产生利润的资本品。在国外常有这样的情况, 两夫妻和两个孩子住一所大房子, 孩子大学毕业后自己成家了, 两夫妻就把大房子租出去, 自己租一个小公寓居住, 大房子的租金不仅足以支付小公寓的租金, 还能给他们日常生活提供更多的消费资金。
三、房价应当列入消费价格指数 (CPI) 之中吗?
有人说国家统计局应当将房价列入CPI, 但由于住房不是消费品, 因此原则上是不应列入CPI的, 只应当在CPI中列入居住费用。前些时候国家统计局发布了一个全国城镇居民平均居住费用的数据, 在网上受到许多批评。这是因为我国城镇的住房自有率高达80%, 在统计上认为这些家庭的居住费用为零, 因此将20%家庭的居住费用 (主要是房租) 平均到100%的家庭身上, 从而得出平均居住费用的数据, 这样的计算方法肯定是不合理的。我认为对自有住房的家庭, 其居住费用应当按虚拟房租计算。所谓虚拟房租就是如果把自己的房子租给自己时所应收取的合理房租。作为房东的你和作为房客的你肯定是不一样的, 作为房东的你总是希望把房贷全部转嫁给房客, 而作为房客得你肯定不同意, 因为我给你交了若干年房租以后, 房子还是你的, 等于是我在替你买房子。作为房客的你希望按照房子的生命周期50年的折旧来计算房租, 但是作为房东的你肯定不同意, 因为除了购房费用之外, 还要负担物业费等费用。我们现在正在研究虚拟房租如何确定。虚拟房租当然跟房价有关系, 相应的也会影响到实际的房租, 因此我认为我国城镇家庭平均居住费用应当是80%自有住房家庭的虚拟房租与20%租房家庭的实际居住费用的加权平均值。
经适房不宜继续建
宏观调控应该首先围绕实现中央提出的“住有所居”的目标, 先要解决真的没有住所的人的问题。这大体上包括是三种人群, 第一种是低收入和中低收入的无住所人群, 第二种是中等收入无购房能力的人群, 第三种是中等收入有购房能力的人群。
应该说从当年我国城镇住房制度改革的政策设计看来, 将住房分为商品房、经济适用房和廉租房三类, 还是比较合理的。但是在政策执行的过程中发生了问题。建廉租房全要政府出钱和补贴, 政府不愿意多建, 建设进展很慢。廉租房造价低, 质量较差, 区位也不好, 有的廉租房建好后许多人不愿意去住。更重要的是经济适用房成了腐败高发区, 因为谁拿到经济适用房就等于拿到了国家补贴的一大块财富, 因此出现了各种腐败现象。一是有些公务员“近水楼台先得月”, 他们既掌握分配权, 又掌握优先选择权, 因而在有些地方出现了经济适用房变成公务员小区的现象。二是由于经济适用房是一大块财富, 就会产生寻租现象, 有的人就会想办法用各种不正当的手段来谋取经济适用房。因而有些地方出现“六连号”, 有些开着宝马车的人住在经济适用房小区, 有些经济适用房小区的房屋70%是租出去的, 还有的人买两套经济适用房打通后装修成豪宅。因此我主张经济适用房不能给予完全产权, 一般不允许出售, 在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。就算没有腐败, 经济适用房制度也会引起新的不公平。假定年收入4万元以下的家庭可以购买经济适用房, 一个年收入39000元的家庭买到经济适用房后等于拿到国家几十万元的补贴, 而一个收入41000元的家庭则不允许买经济适用房, 只能用高得多的价钱去购买商品房, 这就会造成新的不公平。因此我主张经济适用房不宜继续建, 而且要处理好历史遗留的问题。
公租房从“贴砖头”到“贴人头”
现在我国新的制度设计提出了公租房, 我个人是赞成的。公租房仅是出租, 不涉及产权。公租房既能解决低收入和中低收入人群的居住保障问题, 又能解决没住所而又买不起房人的中等收入人群的居住问题。但是在公租房的制度设计上要改变思路, 从补贴砖头到补贴人头。公租房既然是保障性的, 标准就不能太高。当然也要考虑到人的尊严, 公租房也不能搞得太差, 起码功能要齐全, 厨房、厕所、淋浴都要有, 在设计时还应考虑绿色和节能的要求。公租房可设有40平方米 (供两口之家居住) 、55平方米 (供三口之家居住) 和70平方米 (供四口之家居住) 三种户型。公租房的房租应参照虚拟房租来确定, 比市场价格要低一些, 但不是低很多。国家对收入低于房租三倍的家庭给予补贴, 补贴金额是房租与家庭收入三分之一之间的差额, 每年年初根据家庭收入核定补贴数额。对于家庭收入高于房租三倍的家庭, 国家不予补贴。这样不仅有利于提高政府建设和管理公租房的积极性, 也有利于鼓励社会力量建设公租房, 因为有稳定的现金流来保证合理地回收投资。
最近一些城市的房租大涨, 各地政府纷纷出台了限制房租上涨的政策。当公租房制度确立和普及之后, 市场的力量就可以制约房租的上涨。
实现“刚需”有所居
公租房可以解决前两部分没有住所的人群的居住问题, 最后一部分要解决的是中等收入而有购房能力的人群的购房问题, 这些人购房的能力来自自己的储蓄, 加上父母的储蓄和亲友的贷款。有些人是在结婚的压力下必须要买房, 即所谓刚性需求。对于这部分人群在政策上应当给予适当的照顾。我曾经提出过三条, 第一是适当降低首付, 可以考虑降低至20%;二是实行优惠利率, 按正常贷款利率打8折;三是采取递增式还款的方式, 使还款负担不超过其家庭月收入的50%, 最好是不超过30%。而现在银行对购买首套住房的家庭提高了首付, 又取消了优惠利率, 实际上是增加了这部分人群的负担, 不利于实现“住有所居”的调控目标。有人说通过宏观调控把房价调下来, 这些人就能买得起房子了。但我个人认为, 即使在越来越严厉的宏观调控下, 房价也不可能降很多。根据我们的研究, 房价由四部分组成, 包括建安费用、地价、政府税费和开发商的税后利润。从长远看来, 建安费用是上涨的, 钢材、木材、水泥、玻璃等建筑材料的价格也是上涨的, 积压只是暂时性的。我国实行最严格的土地政策, 而且通过招拍挂来确定地价, 土地价格肯定会上升。要真的降房价, 就是政府要控制地价, 减少税费, 开发商要让利, 如果只指望压缩开发商的利润, 房价不可能降太多。因为如果压缩得太厉害, 三五年以后房子的供应就会减少。尽管现在看来房地产投资还在增加, 但增幅已经在减小, 我想再过一段时间房地产投资可能会减少, 而且房子的建设有一定的周期, 短期内看不出问题, 但是长期内可能会造成供需失衡, 房价可能会反弹, 这是我们要注意的。
目前打击投机性和投资性购房在短期内是必要的, 但是从长期来看, 这实际上也影响了一部分有改善住房要求的家庭。当年房改政策允许个人购买单位的公房, 由于房子一般面积比较小, 条件比较差, 随着人们收入的提高, 就产生了改善的要求。这些房子的区位一般都比较好, 即使有些房子在当年位于城市的边沿, 现在也差不多靠近城市中心了。这些家庭只要将旧房卖掉, 就会有改善住房的能力。对于这一部分人的需求也应当适当考虑, 如果购房者承诺买到新房以后就将旧房卖出去, 仍然保持一套住房, 可以适当地在政策上予以照顾。
以上所说只是学者之见, 只是理想的状况, 能否实现要靠政府决策。但我认为应当认真思考, 怎样真正能够让老百姓得到实实在在的利益, 真正能够合理地解决他们的居住问题, 真正能够实现中央提出的“住有所居”的目标。
提高住房保障水平实现人民住有所居 第2篇
住房乃民生之要，住有所居是每个家庭的殷切期盼。近年来，很多地方出现了房价过高、上涨过快的现象，造成了许多家庭无力购房，特别是城镇中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员等“夹心层” 住房困难，高房价成为时刻牵动人们神经、影响经济社会发展全局的突出问题。
出现“住房难”的主要原因是，一是住房价格上涨过快。房地产投资规模过大，部分地区投资和投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作。二是住房保障体系不健全。个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障，各种哄抬房价，联手垄断房价，开发企业、中介机构等通过制造虚假信息哄抬房价，违反法律法规炒作房价特别是期房价格等价格欺诈行为都比较严重。
“住房难”绝不仅是住房领域的问题，而且是经济社会发展中诸多矛盾和问题的综合反映，涉及城镇化发展、收入分配格局调整、财税制度完善、消费结构升级等问题。因此，要实现人民住有所居，需要多管齐下、多措并举。
一、健全住房供应体系。立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
二、加大保障性住房供给。强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准
三、改善房地产市场调控。进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。
共圆“住有所居”之梦 第3篇
横山县委县政府一手抓发展、一手托民生，把保障性住房建设作为一项重大的民生工程，作为人民政府为人民的重申之重来抓，全力构建以廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、限价商品房、移民搬迁、危房改造为主要内容的保障性住房体系，让更多的城乡中低收入家庭和基层公务人员实现“住有所居”的梦想。
西沙惠民小区是横山县建设的首批建设廉租住房，该工程从2009年6月10日开工，总投资3983万元，共建起住房408套，经过一年多的紧张施工，于2010年8月10日顺利完工并通过验收，当年10月27日就举行了分房仪式。分房现场，横山县委、人大、政府、政协、纪检、监察、公证、新闻媒体、群众代表对分房及抽签过程全程监督，408套新房花落各家。城镇特困居民吴开贵幸运地拿到了廉租住房的钥匙。
“我今年50岁了，活了半辈子，第一次在城里有了自己的家，激动得几个晚上睡不着觉。”在新建的横山县西沙惠民小区，当了10年兵的吴开贵在自己家的客厅红了眼眶，身边的妻子周新华也不由地流下眼泪。因为脑梗塞的影响，吴开贵说一句完整的话都很费劲。可是，他依旧想极力表达自己激动的心情。
病魔一直折腾着吴开贵家。先是孩子得了白血病，3年花了40多万元，最终还是离开了他们。接着，妻子又得了乳腺癌，花去20多万元；这几年，吴开贵自己又得了脑梗塞，话说不利索，行动也不方便。一家人一直靠租房子生活，从来没想过能在城里有一套自己的房子……
“最开始知道有廉租房的事情，只是试一试，想也没想到能轮上咱。”周新华说，直到看到丈夫的名字出现在向社会公示的第一期廉租房名单中，全家人才意识到这不是梦!当他们接过新房钥匙时，一家人高兴得说不出话来。这套50多平方米的房子，两室一厅一厨一卫，虽然空间不是很大，但总是自己真正的家，看着都温馨。“只要有了家，就算再艰难，我们心里也有底。”这对饱经沧桑的夫妻挂着泪珠的脸上洋溢着幸福。
安居乐业，是每个普通百姓的梦想。然而，房价连年高涨，让很多困难家庭望“房”生畏。在这样的背景下，横山县委、县政府顺民心、应民意，从2008年起，连续几年将廉租房建设列入民生工程之首，建立了特色鲜明的廉租房保障体系，出台了《横山县廉租住房保障管理办法》和《横山县人民政府关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》的实施办法，每年制定具体的住房保障实施方案，从申请、审核到批准、销售，每一步都进行严格把关，确保这项制度公开、公平、公正，让真正需要房子的人住上房子，赢得了老百姓的赞誉。
横山县住建局副局长李波介绍，只要是横山县城镇居民，享受城镇低保，月收入在150元以下，人均居住面积在13平方米以下的家庭，都可以申请购买廉租房。有自愿购买意向的符合廉租住房保障条件的家庭，由户主持家庭成员身份证和户口簿、《横山县城市居民最低生活保障证》和家庭收入状况证明材料原件和复印件，以及户口所在地街道办事处(镇)出具的对其住房困难情况的证明材料并加盖公章，向县住建局提出书面申请；县住建局受理申请后，会同社区、街道办事处(镇)、民政局通过查档取证、入户调查、邻里访问及电话暗访等方式，对申请实物配租的家庭收入、家庭人口和住房情况进行调查审核，提出初审意见并将全部花名册张贴在大街小巷和社区所在地进行公示期为7个工作日的公示；经公示无异议的，由住建局将其作为购买廉租住房对象进行登记。经县住建局登记的申请人，报县政府同意后方可出售廉租住房；经批准符合购买廉租住房的保障对象，由县住建局根据届时提供的廉租住房房源，根据指标按政策条件轮候的先后顺序排列。购买到廉租住房的保障对象，全部进行公示期为15个工作目的公示。住房分配必须公开、公正、公平，采取抽签的办法确定楼层楼号，对行动不便的住户适当照顾在一楼。
据了解，2007年至2010年，横山累计发放廉租房补贴户3231户、12079人，发放补贴资金6521616元，切实缓解了城镇困难的住房压力。从2009年起，横山县进一步加大了保障性住房的建设力度，继横山县首批廉租住房西沙惠民小区开工建设建成完工后，2010年7月20日，总投资5990万元的横山魏墙惠民安居小区开工建设，新建廉租住房576套，主体工程于2010年11月15日通过验收。目前，正在进行水暖电等内装工程，预计8月底交付使用。由于在保障性住房建设中，横山县积极主动，成效明显，被省政府评为2010年度“保障性住房先进单位”。
2011年是横山保障性住房投入最多、建设规模最大的一年，全年计划投资5.1亿元，总占地面积169亩，所有项目计划8月20日前开工建设，年内完成主体工程。
谈起这些，横山县住建局负责人成竹在胸：今年在横山镇魏墙村新建廉租房552套，每套50平方米，总投资4830万元，总占地36.4亩；新建经济适用房300套，每套建筑面积60平方米，总投资3060万元，总占地17亩；在第四中学西山上塔新建公共租赁房800套，每套建筑面积60平方米，总投资8160万元，占地95.6亩；在榆横三产服务区，规划修建限价商品房2200套，每套建筑面积120平方米，总投资10亿元，总占地207亩(征地工作已全部完成，总计3700多万元)，进一步缓解基层干部职工的住房困难问题。其中今年计划投资3.5亿元，先期实施200套。目前已完成法人招标、施工图设计、场平等工作，即将进入施工招标阶段。剩余工程计划3年内完工；计划移民搬迁6700人，总投资3.8亿元，其中县财政配套1亿元，群众自筹1.4亿元。目前。已选定城区集中安置点4个、中心村安置点2个、特殊人群安置点1个。双城王梁、韩岔黄圪塄两个中心村安置点已进入实质性实施阶段，宅基地平整已基本完成；3个城镇集中安置点和1个特殊人群安置点正在积极地申报审批土地林业等各项手续，预计8月份开工建设，年内完成建设任务。
截至2011年，全县农村困难群众危房共有2810户，其中：分散供养的五保户560户，低保户1640户，其他农村贫困户610户。2010年，横山县共完成危房改造602户，下达危房改造补助资金553万元。2011年，计划落实危房改造620户，落实补助资金650万元。
如何确保保障性住房建设顺利推进，是横山县委县政府不断思考不断探索的课题。
一是强化组织领导。保障房建设既是一项惠民工程，也是一项硬性考核指标。县上及时成立了保障性住房建设领导小组，由政府县长亲自任组长，县委、政府分管领导任副组长，分块管理，各负其责，明确责任主体，落实推进计划，同时，定期召开工作调度会，及时化解在征地、手续办理等方面存在的问题，为工程顺利推进扫清障碍。
二是优先保障用地。按照优先安排、足额供应的原则，将城区符合条件土地全部纳入保障房供地计划，在深入调研的基础上，及时确定矛盾少、无纠纷的地块，作为各类保障性住房建设用地，切实做到了早行动、早实施、早见效。同时，抽调得力人员，克服一切困难，提早统征储备城区周边土地，为下一批保障房建设项目做好充分的土地供应准备。
三是拓宽融资渠道。横山县成立了陕西省保障性住房建设公司横山县项目部，在财政较为困难的情况下，将现有财力最大化地向保障房建设倾斜，保证了配套资金的足额落实，目前，横山县本级财政共落实保障房建设资金2000万元。同时，大胆创新，多渠道打造融资平台，落实保障性住房意向性贷款2.7亿元，采取法人招标的办法，在政府不拿钱、企业垫资的前提下，推进限价商品房建设。
四是突出制度管理。横山县着力从完善制度入手，抓住项目招标、建设、质量监管等重点环节，在严格执行工程建设相关法律法规的基础上，结合实际，制定了各类保障性住房建设实施方案，特别是严把项目法人准入关，严格实行建筑质量施工单位终身负责制，真正把保障房建设成为民心工程、德政工程。
海南:住有所居富民兴岛 第4篇
“十二五”投资3370亿
“十二五”期间, 海南将继续巩固房地产业在经济发展中的重要支柱产业地位, 房地产开发计划投资3370亿元。
统计显示, “十一五”期间, 海南省房地产业连续多年成为财政收入主要来源。5年来, 全省房地产开发累计投资1128亿元, 超过“十一五”目标两倍多, 商品房开工面积累计3011.8万平方米, 竣工面积累计1200万平方米, 销售面积累计2125万平方米, 房地产业相关税收收入占地税总额的40%以上, 2010年房地产税收是2005年的7.8倍——房地产业成为拉动全省经济增长的重要支柱产业。
海南省住房和城乡建设厅厅长李建飞表示, “十二五”房地产开发年均递增15%, 商品房竣工面积1846万平方米。
李建飞说, 2011年, 继续保持房地产业平稳健康发展态势, 有效拉动全省经济快速增长。根据海南省国际旅游岛建设实际, 将大力发展为旅游业服务的相关房地产业, 全年房地产业开发计划完成投资530亿元, 同比增长15%, 商品住房力争销售500万平方米。同时大规模推进城镇保障性住房建设, 进一步改善本省城镇居民居住条件。
保障中低收入者住房问题
住房, 关系民生之根本, 也是政协委员、人大代表们为之殚精竭虑、摇旗呐喊的问题。2011年海南两会委员、代表们关于房地产的提案议案, 更多地集中在保障中低收入者住房问题上。
海南省四届人大四次会议2月21日开幕并审查《海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要草案》, “草案”在社会事业建设方面提出, 加大保障性安居工程建设力度, 努力实现城乡居民住有所居。
“草案”提出, 强化政府综合协调职责, 加大资金投入, 统筹使用中央下拨的各项住房保障专项补助资金。省财政从市、县收取的土地出让金10%部分以及省和市、县一般预算新增财力部分向保障性住房建设项目倾斜。根据保障性住房规划和年度计划, 统筹安排住房用地计划, 落实各项税费优惠政策, 切实加大政策支持力度。建立和完善保障性住房分配管理和监督检查办法。建立健全住房公积金制度。
同时“草案”提出, 加大廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的供应量, 进一步推进垦区、林区、城市和国有工矿棚户区 (危旧房) 改造和住房建设。制定保障性住房建设专项规划, 落实保障措施, 完善保障体系。“十二五”期间, 新增城镇保障性住房22.8万套, 完成6.46万套国有垦区危房改造;在消灭茅草房的基础上, 完成15万户农村危房和库区移民危房改造。基本实现城镇中低收入困难家庭有一套保障性住房, 基本完成农村危房改造。
加快《住房保障法》立法进程
海南省政协常委张克坚建议加强五个方面的力度, 来保证保障性住房健康可持续发展。其中最为重要的是严格落实住房保障目标责任考核机制, 加强住房保障机构建设, 协调整合相关部门职能, 做好保障性住房建设、管理、分配和维护等工作, 形成长期性、权威性的住房保障协调机制。
主要是加快《住房保障法》立法进程, 完善住房保障的各项法规, 将这项重要的民生工程纳入法制轨道。以制定“十二五”规划为契机, 加强相关政策的整合, 切实做好各项政策的衔接和配套, 使之成为一个健全的住房保障体系。
海南省住房和城乡建设厅副厅长蔡仁杰表示, 海南省委、省政府从2008年开始就致力于将保障性住房作为首要的民生工程来抓, 2007年至2009年, 共解决了9.7万困难户的住房问题。2010年, 海南省计划修建保障性住房10.08万套, 但实际开工建设12万5千套, 建成了8万多套, 这些住房主要用于解决农垦、林业、矿工棚户区等低保家庭的住房问题。同时, 初步建立起了保障性住房的行政法规体系, 包括《廉租房等暂行管理办法》等行政法规, 让海南推进保障性住房体系, 做到有张可循。
同时, 海南还将按照保基本、保公平、可持续的理念去建设保障性住房, 解决人民群众住房难的问题。蔡仁杰说, 随着社会经济的发展和国际旅游岛建设的推进, 十二五期间, 海南要着重全方位的解决保障性住房建设, 面对不同的群体, 解决住房问题。公租房、经济适用房、限价商品房都将可持续性发展。
建言:
王毅武:国际旅游岛不是炒房岛
海南省政协常委、中国现代经济理论研究所所长王毅武教授认为, 此次两会委员们关注的主要是民生保障房地产, 目的是要让海南的老百姓切实感受到国际旅游岛是幸福家园, 而不仅仅只是购物天堂、旅游天堂。两者缺一不可, 离开了任何一个都不符合国际旅游岛的要求, 也不符合科学发展观以人为本的思想。
他强调, 海南建设国际旅游岛的出发点与归宿点都是要把海南建设成海南老百姓的幸福家园, 而不是国际居住岛、国际移民岛、国际养老岛、国际炒房岛。
周福林:限购不应过于严厉
海南政协常委、海南新富通房地产开发有限公司董事长、总经理周福林表示, “夹心层”住房难的问题应该引起关注, 建议政府采取优惠措施鼓励支持开发商大面积建设定位在4000元/平左右的限价房。这样政府能得到一定的土地出让金, 税务部门也能收取到税费, 而开发商的利益在一定程度上还可以保证。他表示, 目前海南夹心层的购买力还是很大的, 4000元/平的限价房对夹心层来说也可以接受。
姜斯宪:房地产不应成为暴利行业
关于海南房价的问题, 海南省人大代表、副省长、三亚市委书记姜斯宪认为, 随着保障性住房建设力度的加大, 高端商品房市场价格也会受到一定的牵制。“房地产业可以盈利, 但不应成为暴利行业。”
住有所居 第5篇
建成了全市一流的县级中心敬老院，实现了农村五保人员集中供养，发挥了民政兜底作用。2012年4月，该县建成并投入使用的县中心敬老院，总投资700余万元，建筑面积6000平方米，设有标准寝室100余间，可容纳200名五保老人入住，目前已入住五保老人100余人，为了从根本上改善五保老人的生活环境，提高五保老人的生活质量，除了解决好五保老人衣、食、住、医外，还推行了精细化管理、人性化服务，努力打造全市一流的养老服务机构。
顺势而为，大胆创新，努力探索农村养老工作新路子。2013年争取资金272万元，其中中省市补贴187万元，县级配套85万元，建成了17个农村幸福院。涉及6个乡镇17个中心行政村，其中示范型3个，基本型14个，设置有“四室一厅一所”（休息室、娱乐室、阅览室、卫生室、餐厅、活动场所）每个幸福院配备管理人员一名，服务人员一名，可满足185名老人文化娱乐、精神慰籍等养老需求。“十二五”末，该县将建成农村幸福院床位数400张，真正解决农村养老缺失和无养老场所问题。
超前谋化，抢抓机遇，全力推进县养老服务中心老年公寓建设，促进全县养老事业快速发展。宜君县养老服务中心老年公寓项目，是宜君县民政局2012年争取的全国养老示范项目，该项目集孤老优抚、“五保人员”休闲、养老娱乐为一体的综合养老服务中心。总建筑面积11780平方米，设置床位300张，内设有医务室、浴室、文化活动室、食堂、健身房、室外运动场等设施、环境优雅、空气清新，是老年人颐养天年的乐园。目前，四栋主体楼工程已完工，完成投资3000万元，正在进行室内装饰、院落硬化和管网安装等后续工程，力争2015年底投入使用，该项目建成后可将该县机构养老工作提升到全省超前，全市一流水平。
创新机制，强化管理、努力提升养老服务品质。宜君县民政部门一边推进养老设施建设，一边狠抓养老机构服务。17个农村幸福院、1个社区日间照料中心建成并规范运营，填补该县农村和社区专业化养老的空白。同时在抓县中心敬老院内部管理上，坚持精细化管理、人性化服务，通过落实责任、强化措施，实现了五保老人老有所养、老有所乐、老有所医的目标，敬老院先后多次获得上级表彰，2014年被省民政厅评为二星级敬老院，院长田军荣同志荣获“全国农村五保供养工作先进个人”荣誉称号。宜君县养老服务中心老年公寓是集孤老优抚、“三无”、“五保供养”、失能、半失能老人休闲、养老等为一体的综合性全国养老示范项目。建成后可为300名孤老优抚对象、“三无人员”、“五保老人”及中低收入、失能、半失能老人提供基本生活照料、护理康复、精神慰藉、紧急救援等服务;同时，可有效解决县城离退休干部的托老养老问题，为他们提供一个舒适、优美、安静、祥和的晚年生活场所，使老人们享受社会发展成果，真正感受到党的温暖和社会制度的优越性。同时该县的17个农村幸福院和宜阳日间照料中心的建设和管理不断提高，将逐步成为农村和社区养老的主阵地。
“老吾老，以及人之老”，随着社会的日益发展，人口老龄化体现了社会保障体系的日趋完善，但是养老工作也摆上政府工作日程，民政局是政府与人民群众之间的桥梁和纽带，肩负着任重道远的责任。
住有所居 第6篇
民生问题是和谐问题、大局问题，凡是涉及到与广大老百姓基本生存利益相关的，都属于民生问题。党中央、国务院高度关心与广大老百姓相关的基本生活问题，高度重视研究解决民生问题。胡锦涛总书记在“十七大”报告中提出了要加快推进以改善民生为重点的社会建设，“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，进一步推动和谐社会建设。
“衣食住行”是人类生存的最基本需求，也是民生的最大问题。如果我们在推进住房制度改革过程中，忽略了这一点，就会损害大部分群众的利益，那么我国的住房制度改革就不能算是成功的改革。我国实施改革开放的目的、建设有中国特色社会主义的目的，就是要达到国富民强，提高广大人民的生活水平、居住水平。不仅使广大老百姓都能看到改革开放的成就，并能分享到改革开放的硕果。所以，在住房制度改革商品化、市场化的过程中，必须认真研究解决“住有所居”这个带有根本性的问题。
在国家实施住房制度改革初期，就已经提出了要建立住房保障制度，解决困难家庭的住房问题。一些城市也比较重视这项工作，应当说进展还是不错的，很多住房困难家庭的住房条件得到了改善。但随着城镇化的快速推进，就业方向、就业渠道多样化的发展，住房保障的范围在扩大，住房保障人口在增加，住房保障的制度还需要完善。要完成这项任务，近期内实现国家提出的目标，大多数城市政府在住房保障方面的财政投入、政策倾斜、支持力度等方面差距还是比较大的。
要想解决城镇居民“住有所居”的问题，建立和完善住房保障体系是关键。住房保障体系应由三个方面组成：一是房屋供应体系。因为我国的房地产市场建立不久，市场化程度还不高，保障性用房还不多，要落实保障性住房的政策，就需要有一定的房源，不管是新房、旧房;不管是市场上，还是政府的，要有一定的房源做支撑，否则就会成为纸上谈兵。二是房屋分配体系。改革开放以来，国家一直在调整分配关系，以此来保持社会稳定，调动大家的积极性、创造性，这就需要处理好发展与分配的关系。住房是家庭的主要资产，在人们心中的地位是其它物质难以比拟的，处理好住房的分配关系至关重要。房屋分配不当易浪费国家资源，又易形成新的分配不平衡，造成社会新的不和谐。在对保障性住房实施分配过程中，必须严格保障范围、保障对象、保障条件，使国家的财富、公众的利益确实能在政策中加以体现，国家资源确实配置到真正符合住房保障条件的家庭。三是房屋监督管理体系。由于我国社会信用体系还没有建立起来，管理能力和水平还比较落后，这就给住房保障的后期管理工作带来非常大的困难。要想使保障性住房管理有方、管理到位，建立起住房保障的监督管理体系非常重要。在对保障性住房监管过程中，要发挥各相关部门和社会的作用，并形成“合力”，才能使住房保障政策得以落实、制度得以实施。
我们不怀疑政府的能力，但关键是能否认识到解决住房困难群体和提高土地资源的利用效率同等重要。因为，资源是国家的，权利是属于广大人民的，政府代表人民所行使的是资源保护、管理、使用权，表现的是公众利益;房屋属于固定资产，家庭收入会发生动态变化，要使保障性的房源达到循环利用，不要使保障性住房分配形成一次性分配。所以在研究住房保障制度过程中，建立供应体系、分配体系和监管体系非常重要，这是落实“住有所居”的前提和条件。
“住有所居”是实施住房制度改革的方向和目标，但要达到这个目标，必须有一个清醒的认识，需要制订一个完整的住房保障规划方案，还要有一个实施方案。因为，我们国家尚处于社会主义市场经济发展的初级阶段，大部分城市财政还属于吃饭财政，一下子解决或改善更多家庭的住房问题还是有一定的困难的，所以要分步实施、分类解决，多种方式、多条渠道，政府要加大土地、资金和人力的投入;要借助市场和企业的力量;要以租金为主要补助形式;要完善或建立住房保障的进入和退出管理机制。
对一个城市而言，落实“住有所居”最困难的是保障对象问题。“住有所居”本身概念是非常清楚的，就是要解决人类基本居住问题，凡是在城镇工作和生活的，无居所的居民都应当属于这个范畴。但随着城镇人口、就业方式、生活方式的变化，城镇住房问题，尤其是保障性住房问题会越来越严峻。
城镇住房保障群体应当是多方位的，有本市居民，长期、短期和临时在这个城市生活和工作的居民，范围之广、群体之杂、管理之难，是可想而知的。这就需要认真进行研究，提出规划、计划和方案，根据人口、资源和财力分步、分类实施。
在房源供给上，要充分利用已经建立并实施的保障性房源，还要汇集社会上闲散房源，通过政策上的支持，解决保障性住房供应问题。在保障性住房分配上，要先解决最困难的家庭住房问题，逐步改善中低收入家庭的住房问题。城市双困家庭应当以分配廉租房为重点;中低收入家庭的住房以经济适用房、限价房为重点;长期在该城市工作的外地户口居民应视本市居民同等待遇;短期在该市工作的外地居民住房问题，应以增加租房补贴为主。
根据我国目前经济发展的实际情况，城市财政的实际能力，城镇住房保障工作的落实，不可能一步到位，也不可能依赖政府全部解决。在城市政府力所能及的情况下，要发挥市场的力量，要调动各方面的积极性，通过住房分配、租赁补助、单位提供等多种方式来解决。解决大部分家庭的住房问题还是通过住房补贴为好。对于比较集中的特殊群体，像建筑施工企业的农民工，以提供集体宿舍为好，但要有明确的要求和标准，如设施标准、环境标准、居住标准等。
住有所居 第7篇
一、到底要调控哪一“块”一直含混不清
许多同仁都知道,房地产分为两大“块”,即住房房地产和非住房房地产,如何处理两者在运行中出现的问题,存在着“质”的区别。即:非住房房地产属于一般商品的范畴,对它的问题,主要依靠市场自发调节来解决。住房房地产则是属于福利事业范畴的特殊商品,对它的问题,则要由政府加强调控管理并采用处理福利事业的特殊办法来解决。这也是有些国家的政府机构设有住房部,却没有一个国家设立房地产部的原因。
这些年产生的各种突出问题,全都是住房领域里的问题,各个宏观调控文件理所当然地都应以住房为主题。遗憾的是,我国发出的8个宏观调控文件,除了2005年和2006年两个文件以住房为主题外,其余6个文件都以房地产为主题。明明是住房房地产的问题,却硬要把不同质的非住房房地产拉过来,混在一起进行合并调控。它说明我们对到底要调控哪一“块”的问题,在认识上一直含混不清。这也可能是我国的宏观调控一直抓不住要害的一条重要原因。
二、产生突出问题的根本原因是回头走上了“老路”
西方国家进入资本主义社会以后,长期实行的是住房商品化(含市场化,下同)制度。其基本理念是,住房是一种商品,应由市场自发调节;住房是一种生活用品,应由居民自行解决。这种住房制度也就是一种政府不管广大居民住房问题的制度(注:旧中国推行的也是住房商品化制度,即使“路有冻死骨”也无人关注)。这一制度的要害是,广大中低收入者经济实力弱,他们中的许多人如果得不到政府的住房福利支持,很难解决好住房问题。因此,进入资本主义社会以后一个较长时期社会经济和城市化加快发展的历史,也是住房问题不断涌现的历史。到了19世纪,住房问题更加突出,并已成为严重的社会问题。恩格斯在19世纪70年代发表的文章中,把它定性为“住房灾难”,并抨击资产阶级政府不去关心和解决广大居民的住房问题。在社会经济和民主化不断发展的推动下,特别是社会各界反复批评政府住房问题产生的强大动力,推动西方国家的政府人士和专家去认真研讨住房问题。终于在进入20世纪后,陆续地在许多国家取得了以下共识:住房是一种福利性、社会性很强的特殊商品(现在则普遍认定它是属于重要福利事业范畴的特殊商品),此前多年来对它推行住房商品化制度,是不断涌现许多住房问题直至“住房灾难”的主要原因。要彻底解决这一问题,必须改革这一旧制度。于是,从20世纪初开始,世界各国陆续通过房改,摒弃了住房商品化制度,推行一种以住房福利为主并与住房商品适当结合的新制度。因为各国推行的新制度大同小异,后来人们把这些新制度统称为现代住房制度。由于现代住房制度能够有针对性地消除旧制度存在的弊端,因而各国在推行现代住房制度后不久,都取得了解决好住房问题的显著成效。
我国的房改开始于上世纪的80年代,根据是小平同志1980年关于住房问题的谈话。现在重新拜读“谈话”,可以清楚地认识到,“谈话”主要讲的是在发展的基础上健全现代住房制度的内容。当时我国正在摒弃实行多年的计划经济,推行商品经济和市场经济。在这样的大环境下,人们自然而然地把小平同志的“谈话”误解为要在我国推行住房商品化道路。十分遗憾的是,由于长期闭关锁国造成对国外情况了解甚少,当时就没有人知道住房商品化道路是许多西方国家通过房改摒弃了的老路。由于没有人对这个“走回头路”的口号提出异议,我国房改的进程,主要是按住房商品化的要求来安排的。
1998年颁发的房改23号文,既继续把住房商品化作为指导思想,又提出要在我国推行住房分类供应制度,即现代住房制度。从而使23号文成为两项主要内容存在着尖锐矛盾的文件。由此也可以证明,对小平同志谈话,一直存在着两种不同的理解。
既然23号文要求推行住房分类供应制度,其后的安排,就应该以尽快建成健全新制度的措施为主。令人痛惜的是,当时走住房商品化道路的理念仍然占据上风,其后几年所采取的仍然是以住房商品化为主导的措施。到2000年,全国各地把可以出售的公房出售完毕使之成为可以自由买卖的私房,完成了彻底改革住房低租金制度的“任务”(注:公房低租金制度是一种现代住房制度。旧公房是一种保障房,当时它对城镇居民的覆盖率为60%。先把它全都卖掉变成私房,然后再从头开始去建保障房,是我们房改中的最大失误)。而从1998年至2002年的四年里,前两年有的城市建设了一两百套保障房,完成了向上级报喜和向老百姓宣传的任务就按兵不动。后两年建设保障房数量多一些的城市,也不过占总建房量的百分之一二三,直到2007年也仅为百分之五左右。可见,当时虽然已经挂出了要推行现代住房制度的牌子,但实际情况却是,原有的属于保障性质的公房被“卖光了”,而每年新建的住房又绝大多数是商品房。也就是从八十年代开始,到2002年我们终于走回到了住房商品化占绝对优势的“老路”上。西方国家在这条老路上曾经不断地涌现住房问题,直至产生“住房灾难”。我国走回到了这条“老路”上,在2002年迅即发现产生了许多突出问题,是理所当然的事。
三、宏观调控很不尽如人意的主要原因是待在“老路”上调控
我国十来年发出的8个宏观调控文件,没有一个文件去揭示产生诸多突出问题的根本原因是回到了住房商品化的“老路”上,也没有一个文件提出只有摒弃“老路”才能根治诸多突出问题的正确主张。显而易见,过去的十来年,我们是待在“老路”上搞宏观调控,因而只能对一些突出问题采取“头痛医头、脚痛医脚”的措施。由于住房商品化制度是一个制造诸多住房问题直至“住房灾难”的制度,在它占据优势地位并继续发挥作用的情况下,采取“头痛医头、脚痛医脚”的措施就很难收到预想的效果。例如房价这个令人头痛的问题,硬是越医越痛。因此,必须坚决摒弃待在“老路”上搞宏观调控的局面。
四、走“老路”还产生了许多较难医治的“后遗证”
这十几年,我国住房建设规模迅猛发展,为增加国内生产总值做出了重要贡献而“为人称道”。这样大的建设规模,如果能实行保障房占绝大比重的政策,完全有可能较快地实现保障房的全覆盖。遗憾的是,这些年的实际是商品房占了绝大比重,不仅产生了许多突出问题,而且产生了许多较难“医治”的“后遗症”:例一,有些城市的房价已经上涨到惊人的高度;例二,许多城市每年建设与中低收入者住房需求无关的大套型商品房占了过大的比重;例三,手里握有三五套、六七套甚至更多套住房的居民越来越多。今年据媒体曝光,陕西省有个城市的局长,竟拥有50套住房,可算是一个不光彩的旁证。
五、已经到了不能再拖延下去的时候
恩格斯讲的“住房灾难”,包含了因住房问题引起的严重的社会问题。最近几年在一些地方同仁给我的来信中,经常举出一些因住房问题而酿成人间悲剧的事例,看了令人痛心。有位青年朋友来信反映,中低收入家庭年轻人的住房问题特别突出,是现行住房制度受害的一代。固然不能以这些个例或反映来以偏慨全,但大多数中低收入者买不起价格高昂的商品房则是人所共知的事实。我国城镇有中低收入者4亿多人,只要他们之中有一部分人、特别是青年人如因住房问题长期不得解决而终日愁眉苦脸甚至怨声载道,就会成为一个严重的社会问题。
应该清醒地看到,时间拖得越长,增加的困难、“后遗症”特别是社会问题就会越多,决不容许我们再拖延下去。而必须下决心尽快走上根治住房突出问题、住有所居的“正路”。也可以叫做尽快建立起根治住房突出问题、住有所居的长效机制。
六、为什么走上“正路”就能根治突出问题
找出了问题的症结所在,可以清醒地认识到,只要走上“正路”,就能根治突出问题。
根据不少国家的成功经验,走“正路”就是尽快地建成现代住房制度(亦即23号文提出的住房分类供应制度)。根据我国的国情应是:对占居民总数15%的高收入者供应商品房,对占居民总数80%的中低收入者做到保障房全覆盖,对占居民总数5%的最低收入者做到亷租屋全覆盖。
我国走“正路”当前的首要任务,就是要下大力气迅即改变商品房占据优势地位的局面。虽然我国的“十二五”规划比此前加快了建设保障房的步伐。但总的来说,一是步子仍然过慢,二是没有把商品房压缩在一个小范围内,达不到根冶突出问题的要求。建议我国政府立即做出明确规定,从2015年开始,每年建设的住房总量中,保障房应保持85%以上的比重(80%供应中低收入者,5%供应最低收入者),而且要规定,供应中低收入者的保障房都是共有产权房,全都纳入保障房运行机制,一套也不得流失(注:这一建议借鉴了新加坡坚持了四十多年来的成功经验)。施行这一重要措施,就能使保障房在住房领域中迅即占据绝对的优势地位,它的直接效果是:1.保障房的房价由政府确定,并以中低收入者买得起为淮,不会再出现广大群众感到房价过高的问题。2.政府把保障房价控制在微涨的幅度内,不会再出现房价上涨过快的问题。3.政府直接规定保障住房的套型,不会再出现住房供应结构不合理矛盾突出的问题。4.保障房的建设规摸主要由政府安排,不会再出现住房投资规模增长过快的问题。5.保障房由政府分配,并规定每户只能拥有一套保障房,不会再出现市场秩序混乱问题。6.对于高收入者,这一措施只给他们留下一个占总房量不到15%的小市场,不可能再产生影响大局的作用。此前搞宏观调控,如果商品房小区能够配建一定比重保障房,就会相当满意。此后则是,每个保障房小区,允许配建不得超过15%的商品房。由于高收入者早就拥有了自己的大套型住房直至多套豪宅,无须政府对其住房问题以及房价涨跌去操心。不少国家则对高收入者的商品房实行高房价和高税收政策(特别是房产税),以抑制他们中间有些人的住房投资和投机冲动。这也是不少国家高收入者住房的房价不会猛涨猛跌的原因。
以上针对各个突出问题进行逐条分析,是为了讲清楚:只要走上了“正路”,就一定能建立起根治各种突出问题、住有所居的长效机制。
七、走“正路”必须尽快实现两个目标和规范一项保证
(一)目标一。下大力气扩大保障房的建设规模(以不低于占总房量85%为准)。争取用不太长的时间做到:要买房的中低收入者都有相应的保障房可买,最低收入者都能住进廉租屋。
(二)目标二。千方百计地降低中低收入者保障房的售价,例如免收土地出让金、减收税费和低息贷款等,并按套型分成由低到高的若干档次,加上不断提高中低收入者的收入,保证要买房的中低收入者都买得起相应档次的保障房。
以上两条合起来,就是不折不扣地实现住有所居的大目标。
(三)规范资金保证。中低收入者保障房政府的资金投入可以回收(最初几年可能有小部分收不回来),但需注入一大笔启动资金,廉租屋所需资金全由政府负担。这笔资金是实行中央负担(英美等国的办法)或者中央和地方共同负担的办法,必须用具有法律效力的文件做出明确规定,每年列入政府财政预算专款下拨。
八、走“正路”要“克服万难”
走“正路”,不仅要下大决心,还要敢于和善于克服各种困难,包括统一思想认识,治理好走住房商品化道路造成的许多“后遗症”,为广大房地产企业安排好“出路”,处理好许多方面的利益关系等。目前我国管住房问题的政府部门太多,如何使他们步调一致就是一个需要克服的困难。有些重大问题,例如土地财政、住房建设减免税费和低息贷款等,只有国务院下决心才能解决问题。而且,切勿再犯国务院文件“出不了中南海”的老毛病。
住有所居 第8篇
实践证明，以“住有所居”为目标，扎实推进保障性安居工程建设，事关民生，事关发展，事关“稳中求进、好中求快”的大局，必须继续作为地方政府的工作重点，扎实推进，切实抓好。
一、充分认识保障性安居工程建设的重大意义
保障和改善民生的现实需要。
中央经济工作会议强调，要把保障和改善民生放到更加突出的位置上。保障性安居工程是最基本的民生工程。中央领导多次强调要高度重视和大规模推进保障性住房建设，实现群众住有所居、安居乐业。从2007年开始，湖北省每年都将住房保障工作列入为民办理的重要实事之一。特别是2011年，省政府先后召开了5次全省住房保障工作会议，全力推进保障性安居工程建设，开工率和竣工率双双超过国家和省下达的目标任务。通过建设廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房和各类棚户区改造住房，解决了一批城市中低收入家庭住房困难问题，取得了显著成绩。但我们也清醒地看到，还有相当多的住房困难群众没有得到应有的保障，住房保障的覆盖率还不够高。做好保障性安居工程建设工作，就是要更加突出住房的民生属性和社会功能，加快解决低收入家庭的住房困难，努力帮助中等偏下收入居民改善住房条件，使城镇居民真正实现住有所居，这是顺民意、解民忧、暖民心的民生工程，是地方党委、政府义不容辞的责任。
转变发展方式、促进经济平稳健康发展的重大举措。
保持经济平稳较快发展，保持物价水平基本稳定，是今年中央提出的经济工作两大目标。内需不振一直是制约经济发展的瓶颈。近年来房价的过快上涨对扩大内需产生了“挤出效应”，广大中、低收入家庭为购置昂贵的住房而缩减消费、增加储蓄，其结果就是消费、投资和出口的经济结构失调，不利于经济发展方式的转变和经济社会的协调发展。保障性安居工程建设，既连着投资，又连着消费。增加在这方面的政府支出，可以发挥乘数效应，带动大量的社会资金投入住房建设及相关产业;还可以增强居民消费信心，扩大居住类的商品和服务消费。当前，湖北省在加快推进新型工业化、新型城镇化的过程中，每年约有60万人从农村进入城镇，还有更多的外来人士到湖北发展，这将形成巨大的住房消费需求。住房产业链条长、涉及面广。保障性安居工程建设有利于拉动相关产业的快速发展，提供更多的就业机会，为经济发展提供持续的内生动力。大规模建设保障性住房，可以增加市场供应，使住房需求平缓有序释放，抑制房价过快上涨。
维护社会和谐稳定的重要保障。
我国正处于经济快速发展、社会结构加速转型的时期，也是社会矛盾凸显的关键时期。湖北省还有相当一部分工矿企业、国有农场、林场职工住在上世纪60年代初期修建的低矮、潮湿、破旧的棚户区里。这一部分群体大多为企业改制下岗职工，无力改善住房条件。随着地方经济实力逐步增强，我们现在有条件也有能力加大保障性安居工程建设力度，逐步解决棚户区和“夹心层”住房困难群体的住房问题，提高其基本生活和福利水平，共享经济社会发展成果，促进社会的公平与和谐。湖北省黄石市通过大力推进棚户区改造，解决了一处名为“十三排”的棚户区内2700多户国有工矿企业职工的住房困难问题，得到人民群众的交口称赞，密切了党群干群关系。
二、正确认识处理建设发展过程中的几个关系
保障性安居工程建设是一项复杂的系统工程。从湖北省近几年的实践看，要保持保障性安居工程建设健康有序发展，要正确处理好四个关系。
正确处理好需求与供给的关系。
住房需求分为基本需求和非基本需求，保障基本需求，引导合理消费，是中央完善住房保障体系的基本原则和政策目标。在工作中，要结合现阶段土地资源、生态环境以及住房保障对象住房需求等方面的实际，坚持“保基本”的方针，加大力度建设面积在40平方米左右的小户型廉租住房和公共租赁住房，引导居民梯度消费，良性循环，更好地适应低收入和中等偏下收入居民住房需求。
原则上，凡是没有能力通过市场购买或者租赁满足基本居住需求的家庭，都应当纳入住房保障范围。在具体工作中，保障对象范围的确定，必须处理好需求与可能的关系。随着政府财力增长逐步扩大保障范围，进而实现应保对象的全覆盖。
目前，我国保障性住房的品种繁多，合理确定保障性住房种类，会起到事半功倍的效果。对城镇低收入住房困难家庭较多、小户型租赁住房房源不足的地方，应加快建设廉租住房、公共租赁住房，提高实物配租比例;对廉租住房已基本满足需求，人口净流入量大的地方，应提高公共租赁住房建设的比重;对房价较高或者上涨较快的城市，应适当增加经济适用住房、限价商品住房供应。
正确处理好政府与市场的关系。
满足人民群众基本居住需求，既是政府公共服务的重要内容，也是各级政府的职责所在。要在政府主导的基本原则下，充分发挥市场的作用，引导各种资金和各类企业参与建设和运营。去年，湖北省各级财政用于保障性安居工程建设的资金和中央补助资金在100亿左右，约占总投资的五分之一，其余资金均通过市场运作、金融机构支持等方式解决。因此，必须充分发挥财政资金的引导带动作用，放大财政政策效能，采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会资金参与到保障房的建设中来。在保障性住房的管理中，也同样要引进市场机制。保障房后期管理不能走过去公房管理的老路，要积极探索委托管理、政府购买服务等市场化管理模式，引导专业化的企业或机构做好运营、物管、维修等日常工作。
正确处理好数量与质量的关系。
2011年，湖北省建设保障性住房35.35万套，2012年目标任务33.53万套(户)。建设规模之大、数量之多史无前例。如果质量不过关，不仅浪费大量财力、物力，还会伤老百姓的心，损害党和政府的形象。要充分考虑住户需求，科学合理设计户型，满足居住安全要求，具备相应的配套设施。保障房开工率、竣工率不能仅仅是一组组政绩数字，它必须是实实在在安全可靠的居所。必须以合格的材料、合格的队伍、合格的工艺来确保建设合格的保障性住房，做到造价不高、质量好，面积不大，功能全。只有在保证质量安全的前提下，加快建设步伐，完善配套设施，才能实现保障性安居工程建设又好又快发展。
正确处理好建设与管理的关系。
建设是基础，管理是关键。必须坚持两手抓、两手硬。保障性住房居住的主要是中低收入住房困难群体，如果管理不跟上，很容易引起老百姓的不满，好事就会办成坏事。随着保障性住房建设进度的加快，管理问题已经越来越突出地显现出来。俗话说，三分建设，七分管理，我们不仅要抓建设速度，抓开工率、竣工率，更要高度重视后期管理工作，唯有如此才能真正将这项惠民工程落到实处。
三、确保完成“十二五”期间100万套保障性住房建设任务，造福更多人民群众
“十二五”时期，湖北省规划建设100万套保障性住房。省政府提出，要以构建起一个符合湖北特点的多层次、分类别的住房保障体系为目标，抓住关键环节，加大工作力度，确保建设任务顺利完成，向党和人民交一份满意的答卷。为此，湖北省将采取如下措施：
加强目标责任管理。
保障性安居工程建设实行省人民政府负总责，市县人民政府抓落实的责任制，层层签订目标责任书。继续加强监督检查，实行“月督查、季通报、年考核”制度。监察、审计等部门对保障性安居工程全过程介入，切实加强监管，确保政策落实和资金安全。逐步建立起科学合理的住房保障工作考核机制，把住房保障工作纳入地方各级政府的目标责任制管理和政绩考核。严格奖惩，对完不成目标任务的地方主要负责人约谈问责。
不断完善政策措施。
要依照国家法律，加强地方住房保障制度建设，推动专门性的住房保障制度的制定。做好住房保障制度的顶层设计，根据经济社会发展和住房保障发展的需要，明确住房保障制度体系构建的基本原则、基本框架、基本规章，从制度上确保保障性住房建设的可持续发展。
破解建设管理难题。
从湖北市县实际情况看，在土地供应上仍存在着区域结构不合理，供地时限难以确保等问题。省政府要求国土资源部门在土地审批过程中严格把关，将用地指标实行计划单列、直达项目，将拆迁难度小、配套设施齐全的地块优先用于保障性住房建设。全面推行配建制度，在商品房和城市棚户区改造项目中配建一定比例的保障房。优先将中央代地方发行的债券用于保障性住房建设，适当提高土地出让金净收益部分比例用于保障性住房建设。继续加大财政支持力度，确保地方配套资金足额到位。支持符合条件的企业通过发放中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和营运。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。通过财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与。支持具备条件的地级城市搭建融资平台，积极引导社会资本参与建设。
以制度创新促发展。
积极探索将多种形式的保障性住房统一纳入公共租赁住房建设体系内管理，逐步将外来务工人员、新就业大学生等“夹心层”住房困难群体纳入保障范围。实行“市场租金、分类补贴、租补分离、租售并举”的运作模式，变“暗补”为“明补”，对保障对象按家庭收入状况实行差别化补贴。鼓励开发企业积极投入各类棚户区改造工作。鼓励用工比较集中的开发区、产业园区和大型企业开展公共租赁住房建设。引导城中村、城郊村集体经济组织，利用集体建设用地，在符合规划、权属不变的前提下，建设公共租赁住房，纳入当地政府统一管理。积极探索保障房产权制度创新，在考虑保障性住房社会属性的同时，也要考虑保障房的市场属性，探索在体制内封闭流转，与保障对象实行“共有产权”的模式。
积极营造良好氛围。
住有所居 第9篇
30年前, 针对全国普遍存在的住房难问题, 小平同志指出:
“关于住宅问题, 要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋, 也可以自己盖。不但新房可以出售, 老房子也可以出售。可以一次付款, 也可以分期付款, 10年、15年付清。住宅出售后, 房租恐怕要调整。要联系房价调整房租, 使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低, 人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子, 交通方便地区和不方便地区的房子, 城区和郊区的房子, 租金应该有所不同。将来房租提高了, 对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助, 也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计, 不要老是小四合院, 要发展楼房。平房改楼房, 能节约耕地。盖什么样的楼房, 要适合不同地区、不同居民的需要。”
小平同志的谈话, 明确了房改的总体设想, 打破了住房公有制思想的长期禁锢, 开辟了解决城镇住房问题的新道路, 为推进城镇住房制度改革奠定了理论基础。
30年来, 在小平同志讲话的指引下, 我国房改不断深化, 取得了举世瞩目的成就。作为房改的亲历者, 1992年, 我调任国家体改委副主任兼国务院房改领导小组副组长, 1998年任建设部副部长, 直到2007年的15年间, 一直在从事房改工作, 并直接参与了若干重大问题的研究和重要文件的起草工作。回首往事, 感慨万千, 改革的每一点滴都历历在目。
一、对我国住房制度改革的回顾
城镇住房制度改革既是经济体制改革的重要组成部分, 也是一项重大的社会改革。推进房改, 对于建立和完善社会主义市场经济体制、促进社会和谐发展具有重要意义。这项改革是一项复杂的系统工程, 涉及到国家、企业和职工切身利益的重大调整, 涉及到财政、税收、土地、金融等诸多领域的相关改革, 与要素市场的形成特别是土地和劳动力市场的发展、分配制度改革、国有企业改革等都有着密切关系。30年来, 根据小平同志的设想, 我国房改“摸着石头过河”, 认识、实践, 再认识、再实践, 经历了从局部试点到全面推进, 从单项突破到综合配套改革的渐进过程。大致上, 可以分为四个阶段:
(一) 探索和试点阶段。改革开放前, 我国城镇住房实行实物分配制度, “统一建设, 统一管理, 统一分配, 以租养房”。这种制度适应了计划经济体制和快速工业化的要求, 在特定历史条件下发挥了积极作用。但是, 由于住房投资难以良性循环, 国家建设、维修和管理住房的包袱很重, 职工对住房“等、靠、要”, 加之重生产、轻生活的指导思想, 城镇住宅投资严重不足。1978年, 城镇人均住房建筑面积6.7平方米, 低于1949年8.3平方米的水平, 住房成为当时十分突出的社会问题。为了改善城镇居民住房条件, 1978年9月, 小平同志提出, 解决住宅问题的路子能不能宽一些。同年10月, 国务院批转了国家建委关于加快城市住宅建设的报告, 提出了调动国家、地方、企业和群众四个方面积极性, 努力加快住宅建设的方针。1979年, 国家城建总局选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个城市, 开展向职工出售新建住房的试点, 由政府统一建设住房, 以土建成本价向居民出售, 房改开始起步。小平同志关于住宅问题的谈话之后, 1980年6月, 中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中, 正式提出实行住房商品化政策, 准许私人建房、买房、拥有自己的住房, 新建住宅和已有住宅都可以出售。1982年4月, 国务院批复国家建委、国家城建总局, 同意选择郑州、常州、四平、沙市4个城市, 开展新建住房补贴出售试点, 由政府、单位、个人各负担房价的三分之一。补贴售房提高了当时城镇居民的支付能力, 回收了部分资金, 推进了住房商品化。但是, 由于长期实行低工资制度, 职工支付能力总体不足, 再加上住房福利制的影响, 公房出售进展缓慢。
为了加强对城镇住房制度改革工作的领导, 1986年1月, 国务院成立住房制度改革领导小组, 下设办公室, 负责领导和协调全国的房改工作。随后, 国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山等城市的住房制度改革方案, 主要内容是, 按照提租和补贴持平的原则, 大幅提高租金, 同时给予相应补贴。在总结试点城市经验的基础上, 1988年召开了第一次全国住房制度改革工作会议, 形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的住房制度改革方案。到1990年, 全国共12个城市、13个县镇和一批企业出台了以提租补贴为主要内容的房改方案。由于提租补贴的幅度赶不上物价上涨, 大幅度提租又面临财政、企业困难及居民承受能力问题, 以提租和补贴总量平衡为基本思路的房改政策, 在执行中遇到了较大阻力。针对这种状况, 1991年6月, 国务院发布了《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》, 提出了采取分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年10月, 第二次全国住房制度改革工作会议确定了租、售、建并举, 以提租为重点, “多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则, 指出房改“贵在起步”。总体上看, 1991年前的十余年间, 房改处于起步和探索阶段, 取得了一定成效, 为以后改革的综合推进积累了许多宝贵经验。
(二) 综合推进阶段。1992年, 党的十四大明确提出“我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制”, 要求“努力推进城镇住房制度改革”。为了贯彻落实十四大精神和《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》, 根据国务院领导同志的指示, 从1 9 9 2年底开始, 国务院房改领导小组进行了大量调查研究, 召开了上百次座谈会, 分别听取专家学者、实际工作者和地方政府负责同志以及国务院相关部门近2000名同志的意见。在此基础上, 1993年11月, 第三次全国住房制度改革工作会议召开, 确定了“出售公房为重点, 售、租、建并举”的新方案。1994年7月, 国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》 (国发[1994]43号) , 明确房改的根本目的是, 第一, 建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度, 实现住房商品化、社会化;第二, 加快住房建设, 改善居住条件, 满足城镇居民不断增长的住房需求。这个文件第一次系统地阐述了市场机制和政府保障相结合的城镇住房新体制的基本框架, 主要内容可以概括为“三改四建”, 即:住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;由住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险, 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场, 逐步实现住房资金投入产出的良性循环, 促进房地产业和相关产业的发展。
此后几年, 43号文件的有关部署逐步落实。1994年12月, 建设部、国务院房改领导小组、财政部制定了《城镇经济适用住房建设管理办法》。为了加快城市住宅建设及解危、解困步伐, 1995年初, 我国开始实施国家安居工程, 以成本价向中低收入家庭出售安居住房。房改的综合推进, 推动了福利分房向市场化的转变, 促进了住房建设, 使住房短缺的状况得到缓解。1997年, 城镇新建住宅投资达3319.67亿元, 是1980年的25倍;城镇人均住宅建筑面积达到17.8平方米, 是1978年的2.65倍。但是, 43号文件提出的货币化改革没有取得突破, 在存量住房逐步进入新体制的同时, 新建住房又不断进入旧体制。
(三) 重大突破阶段。1997年开始, 为应对亚洲金融危机影响, 保持经济平稳增长, 迫切需要扩大内需, 培育新的经济增长点。考虑到住宅建设产业关联度高、对投资和消费的带动效应明显, 而且经过多年的改革开放和经济发展, 城镇居民的住房支付能力明显提高, 改善住房的愿望又较为迫切, 中央决定把加快住宅建设作为扩大内需、促进经济快速发展的重要举措。1998年, 政府工作报告明确将住房消费作为扩大内需的重要方面。在充分调研论证的基础上, 1998年国务院印发了《关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号) , 果断决定停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融, 培育和规范住房交易市场;加快住房建设, 促使住宅业成为新的经济增长点。文件首次提出建立面向城市最低收入家庭的廉租住房制度, 对原有的住房政策做了进一步完善和发展。23号文件的出台, 标志着我国城镇住房体制开始进行根本性变革, 房改取得重大突破, 实行近40年的住房实物分配制度逐步退出了历史舞台。
1999年, 国务院颁布了《住房公积金管理条例》, 住房公积金制度开始全面建立。同年, 国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》 (国办发[1999]72号) , 要求加快推进住宅产业化, 实现住宅建设的“四节一环保”。在一系列政策措施的推动下, 市场配置资源的作用得到发挥, 城镇居民住房观念发生转变, 以住宅为主的房地产业快速发展, 对于拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。2002年, 商品住宅投资占城镇住宅投资达到72%, 商品住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的48%。住房市场成为满足城镇居民住房需求的主要渠道。
(四) 完善政策阶段。在房地产业快速发展过程中, 市场发展不平衡、房地产投资增长过快、供应结构不合理、部分地区房价涨幅过大和市场秩序混乱等问题日益突出。针对这些问题, 国家采取了加强房地产调控的一系列政策措施。2003年, 国务院印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号) , 提出坚持住房市场化的基本方向, 更大程度地发挥市场配置资源的基础性作用;以需求为导向, 调整供应结构, 满足不同收入家庭的住房需要;坚持深化改革, 不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍, 加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度;坚持加强宏观调控, 努力实现房地产市场总量基本平衡, 结构基本合理, 价格基本稳定。此后几年中, 国务院办公厅又出台了多个有关房地产调控的文件, 要求采取有区别的税收、信贷和土地政策, 以及法律和必要的行政手段, 稳定住房价格, 调整供应结构, 防止房地产市场大起大落。
在商品住房市场快速发展的同时, 由于一些地方经济适用住房定位不明确, 出现了单套面积过大、供应对象控制不严等问题, 受到社会舆论的批评, 造成社会上对经济适用住房的认识不统一。2003年至2006年, 经济适用住房建设数量大幅下降, 加之房价上涨过快, 城镇中低收入家庭住房困难问题越来越突出。2007年, 党的十七大提出让全体人民住有所居;国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发[2007]24号) , 明确解决城镇低收入家庭住房困难是各级政府的重要职责, 要求进一步建立健全廉租住房制度, 改进和规范经济适用住房制度, 并提出了到“十一五”期末, 全国廉租住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭的目标。此外, 还要求加快集中成片棚户区改造, 积极推进旧住宅区综合整治, 多渠道改善农民工居住条件。这个文件的下发, 标志着我国对发展房地产市场和做好住房保障的关系认识更加深刻, 在坚持市场化方向的同时, 更加重视履行政府的住房保障职能。
2008年, 为应对国际金融危机, 中央把保障性安居工程建设作为拉动经济增长的重大举措, 加大了保障性住房建设力度。今年1月, 国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》, 要求落实地方各级人民政府责任, 增加保障性住房和普通商品房有效供给, 同时抑制投资投机性购房需求, 加快推进保障性安居工程建设, 力争到2012年末, 基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。今年政府工作报告进一步要求坚决遏制部分城市房价过快上涨势头, 继续大规模实施保障性安居工程, 支持居民自住性住房消费, 倡导住房租赁消费, 满足人民群众的基本住房需求。
二、住房制度改革取得了巨大成就
30年的城镇住房制度改革, 打破了传统的福利分房观念, 确立了市场机制配置资源的基础地位, 实现了住房供应和分配制度的重大转变, 为我国城镇住房建设和发展注入了巨大活力, 为国民经济平稳健康发展、人民生活水平的提高做出了重要贡献。
(一) 新的住房体制基本建立。住房制度改革打破了以住房实物分配、低租金使用为特征的住房旧体制, 初步建立了适应社会主义市场经济体制要求的城镇住房新体制。确立了住房社会化、市场化改革方向, 形成了以居民自有产权为主、多种产权形式并存的产权格局。房地产市场从无到有, 住房二级市场和租赁市场逐步发育, 中介服务加快发展, 房地产金融不断创新, 专业化的物业管理基本建立, 市场规则不断完善, 市场体系逐步健全。针对不同收入群体的住房需求, 初步形成了以商品性住房供应为主、对低收入家庭给予保障和对中低收入家庭给予支持的住房供应体系。
(二) 住宅建设快速发展。30年来, 住宅投资快速增长, 城镇住宅投资占国内生产总值的比重, 由改革开放前的年均1.5%提高到2008年的8.8%;城镇新建住宅累计109亿平方米, 是改革开放前30年建成总量的20.6倍。1998年以来, 住房建设速度尤其快, 城镇住宅投资年均增幅近20%。1999年城镇居民每千人竣工住宅14套, 2002年和2008年均为11套, 高于发达国家水平。2008年新建住宅面积达到7.6亿平方米, 是1978年20倍。1998年到2008年, 10年间城镇新建住宅面积66亿平方米, 占改革开放以来城镇新建住宅总量的60.6%。与此同时, 住房规划、设计、施工水平和配套设施以及居住环境质量明显提高。
(三) 居民住房条件明显改善。30年来, 在城镇人口大规模增加的情况下, 城镇居民住房总体水平大幅提高, 大多数家庭的住房条件得到明显改善。2008年, 城镇人均住房建筑面积达28平方米, 是1978年人均住房面积的4.2倍;城镇居民成套住房面积占总面积的比重近81%。通过廉租住房、经济适用住房建设、危旧房和棚户区改造、集资合作建房等, 2000多万户城镇中低收入家庭的住房困难问题得到解决。截止2009年11月底, 累计发放个人住房公积金贷款1129万笔、1.44万亿元, 有力地支持了职工改善住房条件。
(四) 房地产业成为国民经济的支柱产业。2001年以来, 房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重均保持在20%左右。2009年, 房地产开发投资3.62万亿元;商品房销售面积9.37亿平方米;全国城镇土地使用税、土地增值税、房产税、契税、房地产营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税合计6943亿元, 占全国税收收入的11%;全国土地出让收入估计达到1.5万亿元。居民住房消费在社会总消费中的比重快速增加。目前, 由于统计方法和资料收集等原因, 国民经济统计中住房消费占家庭消费的比例仅仅在8%左右, 这和大家实际感受有较大的区别。参照国际惯例, 有关方面按照市场租金对居民自有住房和租赁住房服务进行核算, 目前居民住房消费占家庭消费的30.4%, 对居民消费总额增长的贡献率接近40%。近几年, 房地产业增加值占GDP的比重近5%。房地产业还带动了几十个相关产业以及土地等要素市场的发展。在应对1998年亚洲金融危机、2008年全球金融危机过程中, 房地产业都发挥了比较大的作用。
(五) 增加了居民家庭财富。许多城镇居民通过购买公房、商品住房或自建住房方式拥有了住房。据国家统计局调查, 2002年6月, 城市居民家庭财产户均总值为22.83万元。其中, 房产为10.94万元, 占家庭财产的47.9%。目前的比重更高, 一部分城镇居民家庭通过出租住房, 增加了收入, 提高了财产性收入比重。
30年来住房建设和发展的巨大成就, 得益于小平同志房改思想指导下的城镇住房制度改革。正是小平同志关于住宅问题的谈话, 指明了改革的方向, 为启动和深化房改提供了强大的思想动力。在看到成绩的同时, 也必须清醒认识到住房问题的长期性、复杂性和艰巨性, 特别是在当前经济快速发展、城镇化加速的时期, 住房建设和发展中还存在一些突出问题:
第一, 住房保障体系不完善。一是住房保障覆盖范围小。目前文件规定, 住房保障对象是城镇低收入住房困难家庭, 但由于部分城市房价上涨过快, 中等偏下收入家庭以及新就业职工、进城务工人员的住房问题日益突出;住房公积金制度覆盖率低, 对住房保障支持力度不够。二是住房保障制度不完善。保障范围、标准、方式等需要进一步确定;准入退出机制不健全;保障性住房建设的投融资机制不完善, 财政投入不足, 社会资金参与程度不高。三是住房保障管理机构和实施机构不健全, 不适应保障性住房建设和管理的需要。
第二, 住房供应体系不健全。一是市场发育不均衡, 新建商品住房发展快, 租赁市场发育滞后。现行住房供应制度下, 开发企业建设的商品住房几乎全部用于出售, 租赁住房供应不足, 新就业职工等往往租不到合适的住房。受传统文化影响, 居民又大多倾向于购买而不是租赁住房, 从而, 导致住房租售比例不合理。在我国, 城镇居民居住自有房屋的比例超过80%;租住房屋的比例不足20%, 远低于其他一些国家。二是缺乏针对中等偏下收入群体, 也就是常说的“夹心层”的住房供应和政策支持。这些家庭买不起商品住房, 又不符合住房保障条件, 住房困难问题较为突出。
第三, 住宅建设资源能源消耗高。一是住宅建造以现场砌 (浇) 筑、手工操作为主, 采用工厂化方式生产的住宅比例较低, 与发达国家存在较大差距, 质量通病长期存在。建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应尚未形成产业链。二是商品住房供应以“毛坯房”为主, 土建装修一体化比例不到10%, 装修二次污染和资源浪费严重。三是住宅使用单位能耗高。有人测算, 我国住宅单位能耗是相同气候条件下发达国家的2～3倍。四是住宅使用寿命短, 平均30年左右, 不仅低于设计使用年限, 更远远低于发达国家水平。
三、继承和发扬小平同志改革思想, 坚定不移地深化住房制度改革
实现住有所居是全面建设小康社会目标的重要内容。当前人民群众的住房需求日益增加, 对住房功能质量、居住环境的要求越来越高, 住房建设和发展的任务很重。30年住房建设和发展的实践告诉我们, 改革是发展的强大动力, 是解决住房问题的有效手段。新形势下, 应当继承和发扬小平同志改革思想, 珍惜既有改革成果, 继续按照市场化的基本方向, 进一步深化改革, 不断研究和解决发展道路上遇到的新矛盾、新问题, 加快完善符合我国国情的住房制度。我认为, 以下三个方面尤为重要。
(一) 关于完善住房保障制度。当前和今后一段时期我国住房保障的任务十分艰巨。一方面, 现在还有大量低收入住房困难家庭未得到保障, 上千万家庭还居住在棚户区内, 居住条件很差;另一方面, 由于种种原因, 新的低收入住房困难家庭还会不断出现。因此, 践行科学发展观、构建社会主义和谐社会, 有必要加快完善住房保障制度, 加大住房保障力度。对于住房保障制度的完善, 我的想法是:
第一, 合理确定住房保障的覆盖范围。这是住房保障最基本的问题, 也是合理界定政府保障职责和市场调节范围的关键。界定住房保障对象范围, 核心是看居民家庭的住房支付能力。我的看法是, 凡是没有能力通过市场购买或者租赁满足基本居住需求的家庭, 都应当纳入保障范围。当然, 保障对象范围的具体确定, 必须处理好需要与可能的关系, 随着财力增长逐步扩大保障范围、实现应保对象的全覆盖。如果不顾财力, 短期内将保障范围定得过宽, 部分保障对象等候保障的时间过长, 就可能造成负面效应。我国地域比较广, 各地经济发展状况不同, 居民的收入水平、商品房价格及租金水平也有很大差异, 因此, 不宜确定全国统一的住房保障对象, 也不宜确定保障人群的具体比例。总的看, 由各地结合经济、社会发展实际, 统筹考虑居民住房状况和财政能力, 分别确定保障对象更为妥当。
第二, 住房保障标准要适当。保障标准不能定得过高。如果过高, 在财力确定的情况下, 可以保障的数量必然会减少;在部分保障对象经济条件改善、不再符合保障条件时, 还会增加退出的难度。住房保障的目的, 是满足保障对象的基本住房需要, 而不是享受型需要。当然, 保障标准也不能太低, 应当以满足基本住房需要为原则确定。什么是基本住房需要, 我的观点是:首先, 要住得下、分得开。其次, 面积小, 功能全, 必要的设施应当配套齐全。再次, 既要讲人均收入水平和面积标准, 又要区别对待不同结构类型的家庭。例如, 对单亲异性成员家庭, 住房面积可在人均面积标准基础上适当提高, 以满足分得开的要求。
第三, 保障方式多样化。目前, 住房保障的方式主要分为两种, 即补贴和实物。其中实物又包括廉租住房和经济适用住房。对于符合廉租住房保障条件的居民, 过去的保障方式是, 以货币补贴为主, 实物配租和租金减免为辅。但是, 近年来, 房地产市场供应情况发生了变化, 一方面, 新建的中小户型可租赁住房太少, 另一方面, 随着旧城改造, 大量的小户型旧房被拆除, 导致可供廉租住房保障对象租赁的房源相对不足。许多保障对象拿到补贴, 却租不到合适的住房。针对这种情况, 最近两年, 采取了发放住房补贴和实物配租相结合的方式, 部分城市提高了实物配租的比例。我认为, 廉租住房应当继续实行货币补贴和实物配租相结合的方式, 至于以哪种方式为主, 可以由各个城市具体确定, 房源充足的地方, 货币补贴的比例可高些, 房源不足的, 就应提高实物配租的比例。廉租住房属于保障性租赁房, 确定租金标准要考虑管理、维修住房的需要, 同时也应根据保障对象收入的不同, 确定不同的补贴标准。
对于经济适用住房, 从过去一段时期执行情况看, 基本都采取出售的方式。近几年, 一些地方试行“租售并举”、“共有产权”等方式, 受到保障对象的欢迎。我赞成这些做法。对于出售的经济适用住房, 可以在量化政府补贴 (包括明补和暗补) 、机构投入和居民购房价款的基础上, 明确界定政府、机构和个人所拥有产权的比例。如果居民退出经济适用住房, 增值部分可以按照产权比例分成;如果居民购买全部产权, 则按比例补足房款。采取这种办法, 有利于明确权利和义务、形成退出机制, 还能够满足这些家庭积累财富的愿望, 促进社会均衡发展。对于出租的经济适用住房, 应按家庭收入水平核定租金标准, 以利于“夹心层”住房问题的解决。
第四, 采取利于实现住房保障目标的有效措施。应加快住房保障的立法, 依法强化政府的住房保障责任。同时加大对保障性住房的土地供应, 增加财政投入, 多渠道筹措保障性住房建设资金。进一步完善住房公积金制度, 扩大覆盖面, 提高资金使用效率, 充分发挥公积金对解决中低收入家庭住房困难的作用。关于拓宽保障性住房建设的投融资渠道, 我了解到, 江苏省常州市政府成立了保障性住房公司。政府提供部分土地, 由公司综合开发, 建设保障性住房。公司还作为投融资平台, 资金来源渠道比较多。一是, 每年土地出让净收益的10%。二是, 住房公积金增值收益中用于廉租住房的资金。三是, 常州市规定所有商品住房项目都必须配建3%的保障性住房, 交公司管理。开发企业不愿配建的, 则按楼面地价和建安成本向公司交相应的资金。四是, 经济适用住房上市交易后, 政府收回的资金及增值收益。这种方式值得研究和借鉴。当然, 对于其他有利于实现住房保障目标的方式, 例如逐步建立以财政贴息为基础的低息贷款机制, 都可以研究和尝试。
(二) 关于保持房地产市场平稳健康发展。解决好这个问题意义重大。现阶段, 我国的主要矛盾依然是落后生产力与人民群众日益增长的物质文化需要之间的矛盾, 发展仍然是主要任务。这种大的背景, 决定了应当继续发挥好房地产业的应有作用, 也决定了必须保持房地产市场的稳定和健康发展。从民生的角度看, 目前, 房地产市场已经成为满足居民住房需求的主要渠道, 没有房地产市场的稳定、健康发展, 没有充足的住房建设和供应, 住有所居的目标不可能实现。我看, 以上两个方面, 是房地产市场的主要功能。
许多同志提出, 既要重视房地产业对经济增长的巨大拉动作用, 也要防止经济发展过度依赖房地产。我赞成这个观点。房地产投资和消费要适度, 要与国民经济的整体发展相协调, 应当适时采取必要的调控措施, 防止市场出现“过热”和“过冷”。
今后应当更加注重发挥房地产市场在改善群众住房条件方面的作用, 把满足居民的住房合理需求放在突出位置。目前, 住房供需矛盾还比较大, 这种矛盾在今后一段时期还将继续存在。为此, 应努力增加住房供应总量, 把“蛋糕”做大。这就要求, 保持住房建设投资持续、适度增长, 完善各类住房建设的投融资机制, 拓宽融资渠道;增加住房建设用地供应, 加大闲置土地处置力度, 严厉打击囤地行为;促进新建商品住房市场、二手房市场和租赁市场的共同发展。在注重增加数量的基础上, 还需要立足居民的有效需求, 更多地采用经济手段, 促进住房供应结构的调整。鼓励建设中小套型、中低价位普通商品住房, 对高档、大户型住房的开发建设, 进行更加严格的限制。
在目前住房供需矛盾突出的情况下, 应采取税收、信贷等手段, 有效抑制投机性购房需求, 同时要引导城镇居民形成合理的消费观念。投机性购房需求加剧了供需矛盾, 与房价过高、上涨过快等有直接关系。今年的政府工作报告明确提出要抑制投机性购房。治理投机性购房需求, 关键是压缩其可能的获利空间。我赞成在严格执行差别化税收、信贷政策基础上, 在住房保障环节, 适当予以税收调节。
(三) 关于住房发展方式的转变。加快转变住房发展方式, 建立符合我国国情的住房建设和消费模式, 是住宅产业可持续发展的内在要求, 也是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择。要以低资源消耗、低环境代价, 大力发展省地节能环保型住宅。
住宅使用寿命的提高, 是最大的节约。转变住房发展方式, 必须重视提高住宅的使用寿命。我们常常看到, 一些建筑因为规划、设计或者施工问题, 使用的时间不长就被拆除了, 不仅浪费了资源, 而且产生了大量建筑垃圾。延长住宅的使用寿命, 建百年建筑, 需要合理的规划和设计、先进的材料和技术、高水平的施工, 以及投入使用后的精心维修和管理。但是, 更为重要的是, 必须普遍形成珍惜和充分利用既有建筑的观念。
转变住房发展方式, 必须大力推进住宅产业现代化, 即建筑设计标准化、部品部 (构) 件生产工厂化、现场施工装配化、土建装修一体化。首先, 要加强科技研发和技术集成, 推广先进适用技术, 完善住宅产业化标准体系;其次, 要联合设计、科研、施工、开发、部品部件生产等企业, 搭建合作互利共赢平台;最后, 政府要加强政策的引导和支持。转变发展方式, 推进住宅产业化是项复杂的系统工程, 本身难度很大。近几年住宅产业化工作虽有成效, 但总体上进展并不理想。关键一点是缺乏必要的政策支持。因为对于市场主体而言, 短期内要加大投入, 导致他们缺乏主动性。因此, 相应的政策支持很重要。比如, 在土建装修一体化问题上, 尽管大家都知道“毛坯房”弊端很多, 但没有政策支持, 呼吁了多少年, 进展缓慢。上海市的全装修住宅这两年发展比较快, 就是因为上海市采取了开两张发票分离装修款的办法, 按照装修企业税收标准, 对成品住宅的装修费用单独计税, 提高了开发企业的积极性。最近北京市印发了《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》, 规定“对于产业化住宅, 在符合相关政策法规和技术标准的前提下, 在原规划的建筑面积基础上, 奖励一定数量的建筑面积。项目奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%”, 通过奖励措施, 加快推进住宅产业化。这些措施值得借鉴和推广。
继承和发扬小平同志的改革思想, 还要十分重视农村住房问题。近年农村住房建设量每年都在5～6亿平方米, 有近400万农户新建住房。现行的农村住房基本制度是农民依据个人身份, 按照“一户一宅”原则由农村集体经济组织无偿提供宅基地, 住房则由农户自筹资金、自己建设、自己拥有、自行管理、自家使用。这一基本制度在建国时就已经基本确定, 保障了我国农民的居住权益, 促进了农村社会稳定。当前, 我们要注意稳定农村的基本住房制度, 保证农村宅基地的依法供给, 有效保障农户住房的财产权益。要为农民建房提供规划、设计和质量安全技术服务, 引导农民建设节能省地、功能适用、具有民族特色和地方特点的住房。要大力推进新农村建设, 持续改善农村人居环境。对于农村特殊困难的农户, 政府通过农村危房改造等措施, 和集体经济组织、社会力量一起, 共同帮助解决他们的基本住房需求。要按照农民自身需求, 合理引导农民建楼房, 防止为了城市建设用地指标, 拆农民的房子, 强迫农民集中和上楼居住。