住房限购政策范文

2024-05-22

住房限购政策范文（精选12篇）

住房限购政策第1篇

2010年4月17日, 国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (国发[2010]10号文, 以下简称“国10号文”) , 要求“地方人民政府可根据实际情况, 采取临时性措施, 在一定时期内限定购房套数”。

北京市于2010年4月30日颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》 (京政发[2010]13号文, 以下简称“京13号文”) , 要求“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

2011年2月15日, 《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》 (京政办发[2011]8号文, 以下简称“京8号文”) 出台, 进一步明确了限购范围, “对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭 (含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭) 、持有本市有效暂住证在本市拥有住房且连续5年 (含) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭, 限购1套住房 (含新建商品住房和二手住房) ;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年 (含) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市向其售房”。

二、限购政策对北京商品住宅新开工面积的影响

2009年4月至2011年12月北京商品住宅新开工面积如表1所示。

为直观表示北京商品住宅新开工面积的变化趋势, 将普通住宅和别墅、高档公寓新开工面积的数据反映于同一坐标系下。在不影响整体趋势的前提下, 将普通住宅的数据处理为原数据的1/10, 如图1所示。

由图1可以看出, 2010年4月和2011年2月限购政策实施前后, 北京普通住宅、别墅和高档公寓新开工面积没有明显变化。从现象上看, 限购政策对北京商品住宅新开工面积没有显著影响。

三、限购政策对北京商品住宅销售面积的影响

2009年4月至2011年12月北京商品住宅销售面积如表2所示。

将表2的数据反映于同一坐标系下, 以便直观表示商品住宅销售面积的变化情况。类似地, 将普通住宅的数据处理为原数据的1/10, 如图2所示。

由图2可以看出, 2010年4月“国10号文”和“京13号文”颁布后, 北京别墅、高档公寓的销售面积明显减少, 而普通住宅销售情况没有显著变化。自2011年2月“京8号文”实施以来, 北京普通住宅、别墅和高档公寓销售面积减少。总体而言, 限购政策实施后, 北京商品住宅销售面积减少。

四、限购政策对北京商品住宅销售价格的影响

2009年4月至2011年12月北京商品住宅销售价格如表3所示。

为直观对比限购政策实施前后北京商品住宅销售价格的变化情况, 将普通住宅和别墅、高档公寓销售价格的数据反映于同一坐标系下, 如图3所示。

由图3可以看出, 在2011年2月“京8号文”实施以前, 北京普通住宅、别墅和高档公寓销售价格总体呈上升趋势;自“京8号文”实施以来, 北京普通住宅、别墅和高档公寓的价格水平总体下滑。就初步统计情况来看, 限购政策 (“京8号文”) 在一定程度上遏制了北京商品住宅价格快速上涨的趋势。

数据来源:搜房网中指数据库。

五、小结

2016最新苏州住房限购政策解读第2篇

一、限贷：

1、以居民家庭为单位第一套的首付20%

2、有一套住房(无贷款)、一套住房(有贷款已还清)首付30%

3、有一套住房，有贷款首付50%

4、二套以上不予贷款

二、限购：

1、非苏州人士购买可购买一套

2、非苏州人士购买二套需提交二年以上个人所得税或者一年以上社保证明(补缴不算)

3、非苏州人士不可购买第三套

苏州出台《实施意见》的背景

市委、市政府高度重视保持我市房地产市场健康稳定发展，按照调整预期、双侧调控、规范市场、健康发展的思路，通过对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等15个方面采取系统性稳控措施，研究制定了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》并正式对外公布实施。

出台本实施意见，是坚决贯彻中央大政方针，促进房地产市场平稳健康发展的需要;是苏州实现转型升级的经济社会发展目标的需要;是增进民生福祉的需要;是防范经济运行风险的需要，体现了苏州市政府切实承担起房地产市场调控主体责任的信心和决心。

以下是《实施意见》全文

关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见

为认真落实供给侧结构性改革精神，保持我市房地产市场持续健康发展，根据国家“分类调控”房地产市场的要求，针对当前我市房地产市场出现的新形势、新特点，实现“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”的目标任务，制定如下实施意见：

一、加大土地市场供应。根据近年来市区房地产市场状况，今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右，对住宅用地供应计划实行动态管理，根据市场供需状况作适时调整。合理确定住宅用地供应结构，加大普通住宅用地供应(不低于70%)，控制非住宅用地供应;把握供地节奏，适度控制供地批次，增加单批次土地供应量;强化供后管理，及时通报开发进展情况，严格按照出让合同的约定，督促开发商及时开发建设，严肃查处违约行为。

二、调整土地供应条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

三、引导土地出让理性竞价。根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。土地出让成交价超过市场指导价的所有项目，土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月，逾期支付的，取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的，工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。

土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

四、完善商品房预售管理。加强商品住宅项目(低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外)预售许可管理，市区30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米(尾盘除外)，30000平方米以下商品住宅项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。

五、强化商品房价格管理。加强商品住宅价格监管，市区新批准商品住宅项目预售许可时，房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格主管部门备案后一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照明码标价格式要求，全部进入商品房预售许可行政主管部门设立的商品房预售系统。在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

六、完善差别化住房信贷政策。按照江苏省市场利率定价自律机制决议，进一步完善市区差别化住房信贷政策：

(一)居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房)，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。

(二)有下列情形之一的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变：

1.有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;

2.已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;

3.仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭。

(三)居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。

(四)居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

七、调整非户籍居民购房政策。非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

苏州市引进的各类外来人才，凭有关证明文件参照执行户籍居民购房政策。

八、加强金融监管力度。各商业银行要加强个人住房贷款管理，对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核，严格房地产企业、中介机构的业务准入，审慎开展业务合作。对存在违法违规的房地产企业、中介机构，各银行机构应采取停止新发放开发项目贷款、中止叙做相关中介撮合的二手房贷款业务。金融监管部门加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度，把个人住房贷款业务列入重点检查范围，严肃查处各类违法违规行为。

九、调整公积金贷款政策。新申请住房公积金贷款的，调整个人可贷公积金额度计算方式，统一按公积金账户余额倍数计算;对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。

十、加快推进商业办公用房去库存。加快引导推进苏州市商业办公用房去库存工作。根据苏州市供给侧结构性改革去库存三年行动计划的要求，要全面调查，摸清底数，按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定、试点示范的原则，分类施策，通过税收、信贷手段，促进市场销售;对符合城市规划要求，可以通过调整开发用途转为住宅、科技企业孵化器、众创空间、养老地产、旅游地产等的项目，要按照程序申报并积极推进。具体试行办法另行制定。

十一、加大住房保障力度。通过加大棚户区改造等保障性安居工程建设解决城市住房困难家庭的住房需求，改善居住条件。通过完善公共租赁住房供应体系解决城镇中低收入家庭、新就业人员、外来务工人员的租房需求。通过提高租赁补贴，引导居民由买房需求向租房需求转变。

十二、培育发展住房租赁市场。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，要严格执行国家住房租赁有关税收优惠政策。鼓励企业和机构规模化经营住房租赁，对年出租达到1000(含1000)套以上不同档次规模化经营的租赁企业，属地政府应分别给予适当的补贴。商业办公用房可以按照有关规定改建为住房租赁。

十三、加快规划建设人才公寓。各地应全面清理已建和在建定销安置房源，将满足征收安置需要后的剩余房源，一部分用于人才公寓建设;各地要根据本区域人才市场情况，加快集中规划建设一批人才公寓，向符合条件的人才出租;同时，通过制定相关配套政策鼓励社会资本参与投资建设。各地也可对符合条件的人才发放货币补贴，鼓励在租赁市场租房居住。具体办法由各地根据实际情况分别制定。

十四、加强房地产市场风险管控。建立联席会议制度，加强房地产市场监测和监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。加强行政监管与行业自律联动，规范房地产市场秩序，完善健全市场信用评价和失信惩戒机制，对非理性竞地的房地产开发企业，要及时向金融机构进行风险提示;对违法情节严重的，要取消其参与苏州土地市场拍卖资格。

十五、加强房地产市场舆论引导。各有关部门要加强房地产市场相关信息公开，及时解答市民关心的政策问题;新闻媒体要加强宣传引导，深入报道和解读有关政策措施，引导居民理性消费，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期;对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的新闻单位和个人，要依法追究责任，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

本意见自2016年8月12日起实施，有关政策与本意见不符的以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品房、二手房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。

为促进全市房地产平稳健康发展，各市、吴江区根据本意见精神，在一个月内结合各地实际制定本地区政策意见报市政府备案后执行。相关文章：

1.北京通州限购政策解读 2.2016年多地限购限贷政策解读 3.2016东莞限购政策解读 4.2016契税新政策解读 5.2016济南住房限购政策解读 6.2016上海房产新政策解读

厦门正式退出住房限购第3篇

厦门正式退出住房限购

1月15日，福建省厦门市政府宣布全面放弃限购政策，明确表示思明区、湖里区144平方米以下商品住房不再限购。此前厦门于2014年8月调整住房限购措施，决定岛外四个区不再执行住房限购措施，思明区、湖里区非普通商品住房（144平方米以上）不再执行。近期，厦门房地产市场相比其他城市总体较为健康平稳，但也有所降温。

此前，厦门市户籍居民家庭在岛内拥有1套住房的，在岛内限购1套普通商品住房，在岛内拥有2套及以上住房的，不能再买普通商品住房。非本市户籍居民家庭，限购1套普通商品住房。

重庆

重庆写字楼空置率创历史新高

世邦魏理仕1月15日发布《2014年第四季度重庆房地产市场回顾与展望》报告称，重庆写字楼市场2015年预计将有超过100万平方米的新增供应，其中近一半为甲级写字楼；集中供应导致整体空置率持续走高，租金下行风险将增大。报告显示，2014年第四季度，重庆写字楼市场有逾32万平方米的新增供应，新增供应集中入市带来了大面积的库存，导致重庆市平均空置率环比上涨3.4个百分点至36.9%，创历史新高。

上海

2014年上海宅地楼面价涨36.13%

1月5日，据相关统计数据显示，2014年上海共出让164幅经营性地块，总成交面积为662.45万平方米，出让金累计实现1575.5亿元，出让金同比下滑22%。

据了解，2014年上海住宅用地累计成交规划建筑面积同比下滑两成至1301万平方米，为近4年来住宅用地成交规划建筑面积最低值。

在住宅用地成交楼板价方面，2014年上海住宅用地楼面价同比涨36.13%，达10400元/平方米。数据显示，2014年全国排名前十的单价地王中，8个为上海地块。

值得注意的是，虽然住宅用地累计成交规划建筑面积及土地出让金有下滑，但是从2014年上海土地市场的出让情况来看，房企在上海拿地热情依然很高。

广州

广州今年首批公租房最贵50元/平米/月

日前，广州市住房保障办和广州市物价局联合发布今年第一批公租房租金标准，其中，龙归花园的电梯楼最便宜，只需12元/平方米·月，而越秀区北京路的电梯楼最贵，达50元/平方米·月，这个价格超过此前国土房管局公布的《2014年广州市房屋租金参考价》中越秀区北京街大部分电梯楼。

据了解，2014年12月份，广州共推出8519套公租房，而这次公布的公租房租金价格主要针对这批房源。此外，根据规定，广州的公租房租金将按“租补分离”的租金收取模式进行。

四川

四川将取消限购限价并中止“9070”政策

四川省住建厅1月20日提出，今年将着力扩大住房消费，力争完成房地产投资4800亿元，同比增长10%。同时，2015年四川省将对地方政府住房消费政策进行一次集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。90平方米以下小户型房，须占全市或某项目建筑面积70%以上的规定将中止。

事实上，关于取消“9070”政策业内呼声由来已久，天津2014年10月17日率先宣布明确取消该政策。在天津市正式取消“9070”政策之前，南京市已经对其进行了“改良”。而最新的一例放开为浙江省绍兴市。

昆明

昆明2014年土地成交面积同比跌近七成

1月19日，据云南省昆明市土地交易信息网的成交数据统计，2014年昆明共成交121宗土地，成交面积6966.2亩较2013年的20562亩下跌66.12%，成交金额为151.27亿元，较2013年的403.57亿元减少了252.3亿元，同比下跌幅度达62.51%。

从数据来看，2014年昆明土地市场共有134宗土地入市交易，其中，121宗地块基本都以底价顺利成交。

济南

济南开年土地成交总价将近150亿元

继1月14日底价成交13宗地后，1月15日，山东省济南再有12宗地挂牌截止，最终11宗以47.3亿元成交，剩下1宗中止挂牌。算上此次土地出让，济南市2015开年以来三次土地成交总价将近150亿元。

在此次成交的11宗地中，只有位于历下区转山西路西侧的两宗土地为竞价成交。该两宗共获得3家企业报价，最终由山东鲁班置业有限公司以总介4.1亿元竞得。两宗地用途为商业商务和居住用地，总土地面积为3.95万平方米。

江西

江西住房公积金贷款最长30年

自今年1月1日开始实施的《江西省住房公积金个人住房贷款业务规程》明确提出，职工因购买、建造、大修自住房申请贷款时，贷款期限最长30年，最快20天可收到资金。

住房限购政策第4篇

为了使得我国房地产市场过分的繁荣得到有效的一致, 自从2010年我国颁布了一系列条款针对房地产行业进行一定的调控 (下表1为从2010年到今天房地产相关政策以及银行房贷业务信息简介) , 并且实现了对房价过分增长有效的遏制, 使得房地产行业进入了稳定健康的发展期。

在同样的时间内, 中国人民银行业进行了一定的利率调整以及存款准备金率的调整, 以此对中国房地产市场化进行有效地调控;在2010年一直到2011年5月, 人民银行对存贷款相关的基准利率进行了多达5次地上调, 同时多达12次地堆存款准备金率进行了0.5%的上调。

对于我国的房地产行业而言, 国家颁布的限购政策就是房地产市场的导向标。信贷政策的紧缩, 使得房地产泡沫现状得到了有效的遏制:从一个方面来讲, 我国颁布限购令, 并且对首付比例进行上调, 使得炒房行为得到有效的遏制, 房价得以稳定;从另一个方面来讲, 我国颁布限购令, 对开发商进行贷款限定, 使得不少实力较弱的开发商势必降价销售房屋。

二、个人住房贷款对银行业务的影响

对于商业银行而言, 在整个银行业务中, 个人的住房信贷业务所占的比例是很大, 并且所起到的作用也很大。从一方面来讲, 在房地产行业进行发展的过程中, 个人的住房信贷业务是整个银行业务当中风险较小, 并且稳定收益的业务;从另一个方面来讲, 个人的住房信贷业务在整个银行所有的业务中, 所占有的比重非常的大, 是银行主要的经济来源之一。我们以某地区发展银行作为实际例子进行探究, 自从2009年开始, 该银行内部的个人的住房信贷业务比重一直稳定在35%左右, 也就是说, 在这个银行中, 个人的住房信贷业务占所有业务比重1/3左右, 并且该银行全年的利息总收入中, 其中超过有20%是来自于个人的住房信贷业务。

我国颁布限购政策以后, 使得房地产市场逐渐的趋向于正常的发展, 同时也使得我国银行个人的住房信贷业务发生了较大的波动。个人的住房信贷业务方面的业务有较大程度的缩水, 使得银行的利益风险变大, 只有通过对个人的住房信贷业务方面的结构进行调整, 才能将风险降低。同时, 银行在进行个人的住房信贷业务减少的同时, 还应该进行其他业务发展的有关思考, 实现利润增长回笼, 同时也要加强风险控制, 将房价下跌导致的不良贷款率的上涨进行有效地防止。

三、银行应采取的对策建议

(一) 加强对个人住房贷款者的调查

首先, 银行需调查贷款人的收入状况, 选择潜在风险小的贷款人, 并倾向于收入稳定、收入来源可辨认、资信记录良好、违约率低的客户群体。其次, 调查贷款人购房的目的。尽量避免对炒房者的贷款, 尽力支持自用住房的贷款, 以此防范信用风险和政策法律风险。最后, 建立健全个人信用评级制度。银行要联合整个金融体系中的其他金融机构, 根据适当的标准, 建立起对个人客户在金融机构活动的记录和评级制度, 以此作为个人住房贷款审核的重要内容。

(二) 加强对开发商的审查和监督随着限购政策的颁布实施

一些开发商的经营状况每况愈下, 财务风险尤为突出。为了防范“假按揭”现象的出现, 银行在开展个人住房贷款业务时要加强对开发商的审查和监督。首先, 银行要仔细审查开发商的合法性并通过银行内部和同行业的信息资料, 确定其以往的信用记录是否良好, 尽力避免选择资信状况差的开发商。其次, 开发商的经营状况是影响银行能否按期持续收回个人住房贷款的重要因素。

(三) 完善贷款担保制度。

银行对于信用评级和收入水平不是足够理想但很有潜力的个人客户, 可以要求其增加信用评级较高的人作为保证人来担保个人住房贷款的按时偿还, 以此扩大银行的客户范围, 降低个人住房贷款业务风险。

(四) 转变个人住房贷款经营模式

个人住房贷款经营模式应实现由批发型业务经营模式向零售型业务经营模式转变, 并逐步形成零售型业务经营模式下的组合型模式。批发型业务经营模式存在道德风险和效率低的问题, 尤其容易出现“假按揭”的问题。零售型业务经营模式区别于公司贷款的处理流程, 设立了适应个人住房贷款业务的岗位并明确了各岗位职责, 既充分贯彻了为客户服务的理念, 又大大提高了集约化经营水平和风险控制能力。

摘要：自从进入到21世纪以来, 我国房地产行业进入了飞速的发展时期, 但是, 发展的同时给我国经济带来了巨大的压力以及矛盾。自从2010年我国颁布了一系列条款针对房地产行业进行一定的调控, 这些限购政策对房地产经济高涨实现了有效地遏制, 但是同时, 也导致银行内部个人住房贷款相关的业务受到了一定的影响, 导致规模缩减, 增大了业务购买风险。本文主要针对限购政策下个人住房贷款的发展趋势进行简单的分析以及介绍, 希望可供同行进行参考以及借鉴。

关键词：银行发展,限购,住房贷款,个人

参考文献

[1]许传斌, 孔伟.宏观调控政策下如何更好防范个人住房贷款风险[J].致富时代 (下半月) , 2012 (02) :66-66.

[2]杨洋.住房信贷政策对昆明住宅市场影响分析[D].昆明:云南财经大学, 2012.

住房限购政策第5篇

各区建设（房管）局，各房地产开发企业、各房地产经纪机构，各有关单位: 为深入贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(杭政函〔2011〕22号)精神，落实住房限购措施，现就有关事项通知如下：

一、自2011年3月1日起，对已拥有１套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在本市已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

二、房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营场所等显著位置公示住房限购政策，不得向限制购房对象出售商品住房或提供二手住房买卖居间代理服务。

三、购房人在购买住房前，应当向房地产开发企业或房地产经纪机构按下列情况提供材料：

（一）本市户籍居民家庭提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，以及拟购房人签字确认的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》（附件1）。

（二）非本市户籍居民家庭除提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，以及拟购房人签字确认的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》外，还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明。

四、房地产开发企业、房地产经纪机构应对购房人提供的上述材料进行核对，核对无误后在复印件上加盖公章，凭核对后的身份证明、婚姻证明、户籍证明（非本市户籍居民家庭还需附个人所得税证明或社会保险缴纳证明）复印件及《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》统一至房产档案管理部门（具体地址见附件2）申请开具《杭州市区住房情况查询记录》（附件3）。对符合条件的，房产档案管理部门在3个工作日内出具《杭州市区住房情况查询记录》；不符合条件的，不予出具《杭州市区住房情况查询记录》。

五、房地产开发企业、房地产经纪机构凭身份证明、婚姻证明、户籍证明、个人所得税证明或社会保险缴纳证明（非本市户籍居民家庭须提供）、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《杭州市区住房情况查询记录》签订商品住房买卖合同或二手住房买卖合同。其中，《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》和《杭州市区住房情况查询记录》原件作为合同附件，在办理房产登记时一并提交。购房人家庭成员的身份证明复印件、户籍证明、婚姻证明复印件等证明材料，房地产开发企业、房地产经纪机构须留存备查。

六、房产登记机构办理房产登记手续时，应查验《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》和《杭州市区住房情况查询记录》，发现购房人提供虚假信息或提供证明文件不符合要求的，不予办理相关房产登记。

住房限购政策第6篇

《投资者报》记者日前从北京市公安局人口大队咨询了解到，“居住证制度的大体框架已经确定”，但相关工作人员并未透露具体细节。同时记者多次致电北京市政法委下属的综治办、流管办，未能获悉具体方案。

北京市政协委员、著名人口经济学家、北京大学社会学系教授陆杰华对《投资者报》表示，“北京市居住证的大体框架和初稿，去年就出来了，到现在应该有半年了，现在需要征求各方面的意见，然后还要看看其他城市的一些做法。预计今年年底前，会有实质性突破。”

陆杰华同时是北京市人口学会常务理事，作为政协委员，他曾多次参与居住证制度的调研工作，他认为，“流动人口对北京的经济社会发展做出了巨大贡献”，现有的以户籍制度为基础的公共资源分配制度对于流动人口而言极不公平，“公正至上、服务优先、共建共担”应当成为北京流动人口服务管理的理念。

有乐观的地产人士指出，北京居住证的出台可视为是北京市调整“5年纳税证明”政策的一次变相尝试。一经取得居住证，或将享有同本地户籍居民同样的购房权利，并能购买第二套房。

年底前会有实质突破

“居住证”三个字无疑是今年北京市“兩会”的热点，先是1月12日，市长郭金龙在北京市“两会”政府工作报告中说，2012年北京将加强和改进人口服务管理，深化“以业控人、以房管人、以证管人”模式，做好实行居住证制度的相关工作，推进实有人口服务管理全覆盖系统建设。

稍后，北京市“两会”刚刚结束之际，副市长刘敬民在接受媒体采访时又透露，居住证政策有望今年出台。他表示，与暂住证不同，流动人口凭居住证可以享受相关的公共服务，而相关部门则可以凭居住证来掌握北京的资源、人口、工作等情况。

为此，记者向北京市公安局人口大队咨询，工作人员表示，“大体框架已经确定，要不然市领导也不可能表态”。

曾亲身参与居住证制度调研的陆杰华认为，居住证和暂住证，一字之差，却反映了近年来政府人口管理理念的巨大变化。“北京市对待流动人口从防范式的控制流动人口规模，到服务型管理，是巨大进步”。实际上，全国已有十余个省市已经出台流动人口的居住证制度。“这与中央流动人口管理思路的转变关系密切。”

“十七大”明确提出“加强流动人口服务和管理”，把“服务”一词放在前面，对流动人口优先考虑服务。2007年，北京市开始居住证前期调研。2010年，中央提出进一步完善暂住人口登记制度，逐步在全国范围内实行居住证制度。之后北京市综治办副主任苗林表态,北京市有望2010年废除暂住证推行居住证。

从2007年北京市居住证调研算起，时间已过去五年，居住证制度迟迟没有出台，陆杰华认为主要原因是政府对流动人口管理思路在不断的变化，“如果居住证制度在2008年出台，那么现在肯定要做根本性调整。因为最初居住证主要目的是服务于人口调控，所以其中的条款以管理性规定为主，涉及公共服务的内容很少。”

陆杰华表示，居住证制度的最大意义在于，缩小外地人和北京户籍人口在社会保障、子女就学尤其是高考、购房购车等公共福利上的差距。居住证难以按计划出台，“主要是各方面对于为城市流动人口提供哪些公共服务功能具有比较大的争议。”

“现在到了不改革不行的地步，北京现在700万流动人口，占总人口比例的1/3，不改革对这部分人群很不公平。”陆杰华说。

陆杰华同时透露，“居住证的大体框架和初稿，去年就出来了，现在需要征求各方面的意见，然而再要看看其他城市的一些做法。预计今年年底前，会有实质性突破。”

流动人口办理居住证后，根据居住年限、社会保险参保年限以及纳税情况等，将享受阶梯式的公共服务。他认为北京居住证将不同于上海市的居住证，会面向全部流动人口，办理方式将会是政策鼓励下的自愿登记。

解决暂住人口问题

中国社会科学院研究员、社会政策研究中心秘书长唐钧虽然对北京市居住证改革并不乐观，但在接受《投资者报》记者采访时表示，居住证可能缓解“城市门槛”对庞大的流动人口产生的社会排斥。

邓先生自1992年到北京上大学算起，在北京学习、工作已经近20年，如今买了房子也有了孩子，但由于没有北京户口，一直属于“暂住人口”，虽然“暂住证”对他生活的影响几乎没有，但每次说起“暂住证”，他都觉得非常荒唐。像邓先生这样在北京工作生活达几年、甚至十几年的流动人口并不算少数。

2010年第六次全国人口普查显示，北京市常住人口为1961.2万人，同2000年第五次全国人口普查相比，十年共增加604.3万人，增长44.5%；平均每年增加60.4万人，年平均增长率为3.8%；全市常住人口中，外省市来京人员为704.5万人，占常住人口的35.9%。

唐钧认为，一个户籍制度将占城市三分之一多的人口排除在公共服务之外，简直是不可思议。对于流动人口造成社会和环境的压力，甚至说“低素质人口”对当地的社会生活造成干扰，于是“提高城市门槛”或者“人口准入制度”的这一观点，作为年过花甲的知名学者，他依然难掩自己的愤怒。

记者根据公开报道统计，目前至少已有天津、辽宁、上海、浙江、江西、湖南、广东、青海、新疆、河北、江苏等在全省（市）推行居住证，吉林、山东、山西、湖北、海南、陕西、贵州、重庆等8省（市）将全面推行该制度。

陆杰华认为，严格讲，上海居住证制度是积分制度，与真正的居住证制度，还有距离。而一些中等城市，跟每三人就有一名非京籍的北京相比，流动人口压力并不突出。北京的居住证制度一旦出台，势必起到引领作用，所以北京必须慎重。

记者注意到，北京自2007年至今，几乎每年都会有来自官方和媒体关于“暂改居”的调研或即将出台的报道，却一次次让公众失望。

或为限购令打开制度缺口

虽然没有具体数据，但据北京市公安局有关部门调查显示，流动人口中没有意识办暂住证的人还是占多数。从最初5元钱工本费办理暂住证，到如今的免费办理，北京市流动人口办理暂住证的积极性并不高，尤其是2005年3月之后，《北京市外地来京人员务工经商管理条例》的废止，取消了对外地来京务工经商人员办理暂住证的强制性要求，暂住证更是变得可有可无。

“政府对居住证功能的设计肯定会考虑到这一点，如果居住证推出来却没有人愿意办理那肯定是失败的。”陆杰华说。

“如果没有2011年的限购令，没有对于外地人购房、购车的诸多限制，北京市居住证制度肯定不会引起这么大的关注。”阳光100集团副总裁范小冲表示。在针对外地人口的商品房“限购令”实施一年之际，居住证能否为刚需群体绕开限购障碍成为大众关注的焦点。北京市官方关于今年出台居住证制度的消息一发布，就引发舆论对于限购政策微调的种种猜测。

不过范小冲认为，北京和其他地区很不同，出于人口的压力，也不会在短期内放开限购，至少今年不会，更谈不上利用居住证政策来“躲避”限购。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受采访时，对居住证制度抱有较高期望。他认为，“限购”政策对于部分外来的刚需购房群体过于严厉，“居住证的出台可视为是北京市调整“5年纳税证明”政策的一次变相尝试。一经取得居住证，将享有同本地户籍居民同样的购房权利，并能购买第二套房”。

记者发现，对于社会各界关于居住证微调“限购”的种种猜测，官方并没有加以澄清。另一方面，早在2003年，北京市曾出台关于人才引进的《工作居住证》制度，政策规定，非北京户籍居民在获得《工作居住证》后，可以在子女就学、保障性住房申购、出国行政审批、参加生育保险等方面享有与北京市本地户籍居民的同等待遇。

但由于“工作居住证”只对少数领域的专业人才开放，实际获益人群非常小。有关数据显示，2003年至今，北京市获得《工作居住证》的外地人口不超过50万，这相比于2011年末，在京居住半年以上的外来人口742.2万的规模，无异凤毛麟角。而且《工作居住证》还设置了3年的有效期，过期需重新审核办理延期。

在限购政策出来之后，代办《工作居住证》的地下产业链应运而生，有媒体报道作为隐形房票，一张北京市《工作居住证》在黑市上炒到5万元。

陆杰华表示，对于刚需群体的住房要求，“肯定会在居住证里有所体现，对于怎么放开外来人口购买第一套住房，可能会在居住证里会涉及到。”

长期看为户籍改革探路

“居住证制度从长期来看，它不完全关注住房这一个问题，更多的是从户籍制度将来的改革方向做一种探索”，陆杰华认为上海、广州的积分入户制度是有益的探索，只是涉及的人群太小。北京市居住证可以提供一种通道，让外来人口经过5年、7年或者10年，可以获得北京的户口。

目前，北京市的流动人口达704.5万人，占常住人口的35.9%，而据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告2011》，全国流动人口达2.2亿人，约70%的流动人口成为城市劳动力。他們在为城市经济发展作出贡献的同时，没有享受到应有的公共服务，更不用说获得城市户口。

虽然日前出台的《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》再提户改，一些受访学者对于打破大城市户籍壁垒并不乐观。

因为北京、上海等特大城市的户口含金量太高。据全国人大代表、国务院参事、全国人大教科文卫专委会委员马力测算，中国农村和城市福利待遇人均相差33万元。一般来讲大城市是50万元以上，中小城市是十几万元。在包括义务教育、医疗保障、养老保障、公共设施共享以及就业服务，这些最基本的公共服务的农村和城市费用差约为每人3000元。

唐钧认为，在北京、上海等特大城市户籍改革很难推动，户籍制度这种不合理的“城市门槛”制造出庞大的流动人口，实质是社会排斥。

中国问题学专家、北京理工大学教授胡星斗对北京市居住证制度持很高期待，他认为，户籍改革应该分两步走，第一步是取消暂住证，用居住证取而代之，第二步是将居住证转化为户籍。而目前，各地正在尝试走第一步。

2010年7月，北京市政协通过了《关于促进首都人口与资源环境协调发展的建议案》，从户籍改革、生育政策、居住证制度等方面给首都人口问题“开药方”。陆杰华曾参与这一建议案的调研。

住房限购政策第7篇

从2011年中国国内房地产调控全面升级, 具体体现在房地产调控政策密集出台:从“国八条”、限购限贷、各地公布房价控制目标到各城市开始限价, 政府越来越倾向于利用行政手段直接干预楼市, 态度愈加严厉和强硬。地方房地产政策的频出, 说明政府打压楼市的坚定意志, 调控的全面升级, 从近期公布的70座大中城市平均房价同步下降, 已初步达到了预期的调控效果。

继中央“新国八条”之后厦门出台了地方调控细则, 与其他一二线城市相比, 厦门的政策相对温和, 但较之2010年已有较大的升级, 且对于外地客群占较大比例的厦门楼市来说, “限购”预期威力强大。就厦门而言, 2011商品住宅市场受政策影响直观效果相对不明显, 全市成交量继续上升, 成交均价再创新高, 是“厦门八条”太温和抑或只是反应的滞后。全年的市场变化跌宕起伏, 新政出台前后, 被积压的高端住宅为规避限购集中备案, 三月、四月政策效果初显, 市场进入观望期, 成交触底, 而后回暖调整并保持相对平稳发展, “金九银十”之后, 成交量开始大幅下行, 部分楼盘率先降价, 政策后续威力逐渐呈现。但随着国际经济形势与国内通货膨胀等经济因素影响, 厦门房价在2012年一月份开始了“猛抬头”, 由集美区“领衔”的成交量出现“井喷”趋势, 持续不到八个月的“国八条”效应影响渐渐减小。相比全国大中城市平均房价同步下降, 厦门房价的稳步上升形成了鲜明对比, 这也就说明了其研究的价值。基于以上现象, 我们的问题是:厦门的限购政策是否对房价有影响?它们能否在未来降低厦门房价?为回答这些问题, 本文通过厦门房价及其他数据对限购政策进行静态分析。

无论“国八条”或“厦门八条”都是以调控房地产需求为目标。但是这些政策在调控的同时, 区域因素——这一点容易被忽略掉。因为房价是由需求和供给双方共同决定的, 后者的政策反应会最终影响政策的效果。直觉上来说限购会降低需求从而降低价格, 就短期而言需求会被降低, 但长期 (或是在一个周期内) 限购不符合供需关系, 当需求大于政策影响时, 政策威力将被大大削弱, 通过观察厦门房价的静态模型不难得出这个结论。

2 限购政策分析

继中央“新国八条”之后厦门出台了地方调控细则:合理确定我市新建住房价格调控目标、加大保障性安居工程建设力度, 扩大住房保障范围、调整完善相关税收政策, 加强税收征管、合理引导住房需求等八条。与其他一二线城市相比, 厦门的政策相对温和, 但较之2010年已有较大的升级, 且对于外地客群占较大比例的厦门楼市来说, “限购”预期威力强大。就全年厦门市场表现来看, 除刚出台时期造成的市场成交冷淡, 政策效应尤其集中显现在“金九银十”之后, 成交量有了明显的下滑, 全国楼市的“寒意”让厦门也开始感受到了。

2011年在限贷限购基调下, 第一季度政策强辐射, “新国八条”闪电出台, 提准、加息、试行房产税等给了楼市一记严重打击, 住宅销量迅速下行探底, 3月成交仅9.67万m2。第二季度, 进入轮候状态, 众多楼盘处于被“轮候” 状态, 库存量增加, 市场形势进一步加剧, 市场竞争趋向激烈, 营销手段“轮候”中, 多样化营销手段齐上阵, 政策效应逐渐递减, 市场力量趁势反击。随着莲花尚院等岛外刚需盘的试水成功, 楼市渐起突围, 成交量逐渐回升。通胀预期高企, 刚需释放, 成交量价均出现反弹。7月, 受岛内高端楼盘集中开盘影响, 全市住宅均价更是高达16061元/m2, 达到近年来的房价顶峰。9～12月, 随着宏观调控政策持续加紧, 限购限贷范围正在逐步扩大, 一线楼市率先下行, 调控效果显现, 市场观望情绪渐浓, 厦门楼市进入调控和市场力量对决的“相持阶段”。厦门市场“金九银十”成色不足, 成交量逐渐走低, 高性价比产品继续保持住主流市场, 岛外成为置业的主战场。源昌、禹洲、万科等实力开发商出现了一定幅度的价格下调。但房价依然处于高位, 多数楼盘的促销依然常规, 相持战还将继续。2012年1月房价开始了“猛抬头”, 由集美区“领衔”的成交量出现“井喷”趋势。

回顾整个2011年, 国内房地产调控全面升级, 房地产调控政策密集出台, 影响全国重要城市。从“国八条”限购限贷、各地公布房价控制目标到各城市开始限价, 政府越来越倾向于利用行政手段直接干预楼市, 取态愈加严厉和强硬。2011年宏观调控取得阶段性成果, 但随着国际经济形势与国内通货膨胀等经济因素影响, 厦门房价在2012年1月开始了“猛抬头”, 由集美区“领衔”的成交量出现“井喷”趋势, 持续不到八个月的“国八条”效应影响渐渐减小。

房价是由需求和供给双方共同决定的, 后者的政策反应会最终影响政策的效果。直觉上来说限购会降低需求从而降低价格, 就短期而言需求会被降低, 但长期 (或是在一个周期内) 限购不符合供需关系, 当需求大于政策影响时, 政策威力将被大大削弱。

3 居民相关指数分析

一般来说, CPI指数是指一个国家在某个时期内居民的消费品及服务的平均变化值。它是通过一个十分复杂的指标体系来测算。中国的房价过高或中国房价为什么会炒上天, 同样与政府的CPI指标有关, 因为, CPI是央行决定利息变化主要指标。当CPI压在极低的水平时, 利息当然上不去, 而且利息则是决定房地产的价格最为重要的因素。可见, CPI对房地产有决定性的作用, 只不过是通过间接方式在传导。

“限购令”对厦门楼市的一系列政策调控措施效果如何呢?市国土房产局举行的2011年度总结表彰暨2012年工作部署会上透露, 厦门市房价上涨过快势头被初步遏制, 厦门新建住房价格指数涨幅为6%, 实现“2011年全市新建住房价格指数同比涨幅明显低于全市年度GDP和人均可支配收入增长幅度”的预期调控目标。

另据了解, 去年全市商品房供应量为640.52万m2, 同比上升48.84%;其中, 商品住宅全市供应量为434.33万m2, 较2012年同期上升61.45%, 岛内、外供应比例约为3∶7。全市商品房销售量为441.85万m2, 同比下降7.79%, 其中, 商品住宅销量273.41万m2, 同比上升10.64%。

按温总理“房价还远远没有回到合理价位”的言论一出来, 不仅地产股全线下跌, 各地楼市也不断传来新一轮的降价风声。那么房价怎样才算合理呢?温总理表示:合理的房价应该与居民的收入相适合。按照国际惯例, 一个家庭6年的总收入可以购买一套房子, 以此我们就可以推算出各地的合理房价。

“总理房价”计算公式:合理房价=2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90 m2。

我们按每个家庭拥有2名劳动力计算, 按照各地的人均可支配收入乘以2, 然后乘以6, 基本上就可以得出一个家庭6年总收入, 也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以90 (我们以每户买90 m2的房子为准) , 这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价价位了。厦门是2011年人均可支配收入为33565元, 那么根据上面的计算方法可以得出厦门的“总理房价”应该是在4475元/m2。

4 刚性需求分析

2011年厦门商品用房供求比为1∶0.74, 供应量环比增长52.3%, 成交量则稍有逊色, 市场存量达历史新高。自2009年开始供求关系连续两年呈现供不应求局面, 但进入2011年受限贷、限购和加息等多重调控政策的叠加影响, 供求矛盾逆转, 呈供过于求态势。

2011年市场新增供应112个商品房项目, 新增供应面积为571.00万m2, 环比上涨52.3%, 其中商品住宅新增供应面积为373.54万m2, 占比65.4%, 环比上涨52.1%;销售型办公新增供应面积为41.40万m2, 占比7.3%, 环比下跌23.2%;商业用房新增供应面积21.09万m2, 占比3.7%, 环比下跌13.1%;车库、工业厂房等其他类型物业供应面积为134.97万m2, 占比23.6%, 环比上涨163.3%。2011年一季度受房地产调控政策和传统春节淡季影响, 供应量较小, 在适应了新政策“水温”之后, 自二季度开始开发企业推售节奏明显加快, 全年商品房供应量出现较大幅度反弹。

受限购、限贷政策影响, 厦门本地客群占据主力地位, 客群占比由此前的约44%, 增至2011年的53%, 成为市场主导。同时, 工作生活在鹭岛的异地人即新厦门人的客群占比也在不断增加, 异地投资客群已慢慢淡出厦门楼市。

据厦门统计局数据:2009年, 厦门全市户籍人口177万人, 常住人口252万人;2010年, 全市户籍人口180.21万人, 全市常住人口为353万人;2011年, 全市户籍人口185.26万人, 常住人口361万人。不难看出厦门常住人口以每年2%增长, 粗略估计每年大致增长在8万人左右。由于厦莆、龙厦等高铁以及三泉高速等竣工, 在不久的将来越来越多福建人涌入厦门, 在一定程度上影响了厦门人口结构, 从而影响房价。

从户型及总价的成交结构看, 80～120m2的户型占全部成交的50.81%, 而成交总价在60万～130万元的房源占全部成交的49.77%。而这一比例在2010年则分别为40.12%和28.26%。大面积、高总价的投资型及高端住宅比例有所下降, 中小面积、较低总价的首置及首改的刚需性户型成为市场的主导。由此可见, 厦门楼市当前的购房需求以首次置业和首次改善等刚需客群为主。

5 综合分析

2011年厦门商品房市场新增供应571.00万m2, 环比增长52.3%;成交423.19万m2, 环比下降2.1%。年度市场供应量持续增长, 成交量受政策调控影响相比2012年小幅下滑, 供求比1∶0.74, 供求矛盾逆转, 呈供过于求态势。需求结构方面, 住宅成交占比明显增加, 由上年的51.57%增至2011年的61.56%。住宅仍是购房需求的主体, 且主体地位有所加强。受宏观政策及市场成交横向和纵向交叉结构影响, 全市商品房成交均价呈上涨态势, 为11510元/m2, 环比涨幅为32.5%。

2011年, 受持续近整年的通胀预期影响, 购房者信心平稳。且受高性价比楼盘集中入市影响, 刚性需求持续释放, 总体成交相对稳定。但从2012年2月份开始刚性需求井喷式释放, 总体表现在岛外特别是集美区的成交量。

通过以上对于厦门限购政策、通货膨胀、人口结构、刚性需求的分析, 我们不难得出:

第一, 从限购政策分析中, 我们可以看到如果限购政策是短期的, 那么它对房价的影响有限, 政策效果并不会很显著。而当前严厉的限购政策, 除了打击投机需求以外, 也打击了自住需求和正常投资需求, 带来一定的福利损失。第二, 虽然限购政策对投资和投机需求比例较高的城市的房价影响比较大, 但是由于厦门的房地产市场处于硬刚性市场, 跟随全国限购令政策影响自然不明显。厦门的高房价就不是所谓的“市场炒作”所能解释的。对于此政府应该调整房地产调控政策的思路, 从长期以来的调控需求转到在供给上做文章, 充分考虑房地产市场深层次的问题。第三, 在整个厦门房价的静态模型与对未来CPI的分析后, 厦门未来的房价仍然持续上涨。

摘要：无论“国八条”或“厦门八条”都是以调控房地产需求为目标。但是这些政策在调控的同时, 区域因素——这一点容易被忽略掉。因为房价是由需求和供给双方共同决定的, 后者的政策反应会最终影响政策的效果。直觉上来说限购会降低需求从而降低价格, 就短期而言需求会被降低, 但长期 (或是在一个周期内) 限购不符合供需关系, 当需求大于政策影响时, 政策威力将被大大削弱, 通过观察厦门房价的静态模型不难得出这个结论。

关键词：国八条,限购令,商品住房

参考文献

[1]刘旦.限购令对房地产价格的影响分析[J].上海地产, 2011 (1) .

[2]李晓宁, 鲁豪.限购令对西安房地产市场的影响趋势分析[J].西安建筑科技大学学报, 2011 (5) .

住房“限购令”的经济学思考第8篇

关键词：限购令,经济学,行政调控,短缺经济学

面对“国十条”调控政策,中国楼市依然稳坐泰山悍然不动。而国庆节期间出台的“限购令”似乎有排山倒海之势。北京、上海、广州、深圳等十几个城市相继出台“限购令”,其影响不可小觑。

“限购令”的出台表明,在部分地区,楼市新政已由单纯的经济调控转向了经济、行政调控并行。以往,治理房价高涨的传统手段,多是信贷政策上发力,行政手段多用于保障性住房领域。如今,面对高房价问题,不仅完善房地产税收制度已经提上政治议程,甚至,整合多部门职能的行政手段也开始参与其中。可以说,楼市新政多管齐下,正逐步突破传统的治理路径,甚至为经济学理论带来了新课题。

一、“限购令”出台的原因

之所以实行房产限购,是基于两个因素。第一,土地是不可再生资源,并且是十分有限的不可再生资源。在这类资源的利用和分配上,应该遵循的原则是公平分享,而不是强势霸占;第二,住房问题和穿衣、吃饭一样,是最基本的民生,而最基本的民生不容许囤积居奇、投机倒把之下的物价哄抬。

二、“限购令”所涉及的经济学内容

1、刚性需求。

在中国楼市,刚性需求的力量很强。住房刚性需求是需求收入弹性较大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求。住宅市场的刚性需求可以理解为市场的基本需求,是支撑楼市的最重要的力量之一。“即使打仗也需要房子结婚”,刚性需求就是这么硬。如果刚性需求得不到满足,住宅市场就是不稳定、不均衡的市场,住宅价格也将不可抑制地持续上涨。因此要平稳楼市价格,刚性需求必须在总体上得到满足。

2、投资需求。

房地产市场,只要叫做市场,就不只是一个生活必需品的市场,而是一个投资性市场。如果房地产市场只能允许满足自住需求,就等于将房地产市场完全变成了一个生活必需品的消费市场,这不符合房地产市场的本来性质。当然,适当的投资需求是合理也是必要的,而“限购令”是冷却不合理的投资需求。

3、短缺商品。

“限购令”发布后,房地产市场表现为房价滞涨、交易量下滑。但是这个观望期是非常短暂的,而且观望的恐怕并不像媒体所报道的那样只是买方:一方面,限购令本身似乎直接限制了需求,可能引起房价下跌,导致买方观望;另一方面,限购令的存在本身就在释放“房屋是短缺商品”这样一个信息,导致卖方惜售。

科尔内在《短缺经济学》中指出,短缺是指资源、产品、服务的供给不能满足有支付能力的需求所造成的缺乏,同时他分析了短缺的现象之一横向短缺——指在资源、产品和服务通过买卖方式分配情况下出现的短缺——“限购令”的背后是横向短缺。当然,短缺不是一个因素造成的,资源、经济体制、制度体系、社会处理能力等各因素之间是互相联系、互相作用、互为因果的。

4、行政调控手段。

“限购令”的实施,已经说明楼市新政已经转向经济与行政调控调控并行的局面,已经不能完全由“看不见的手”来调控了。“看不见的手是强有力的,但并不是全能的。尽管市场通常是组织经济活动的一种好办法,但这个规律也有一些重要的例外。”在楼市这个特殊的市场中,“看不见的手”和“看的见的手”怎样来配合协调,是一个值得探讨的问题。

三、“限购令”带来的思考

在北京、深圳的“限购令”政策出台后,还继续出现过“排队买房”现象。这显然出乎政策制定者的最初预料。有些城市也出现了前所未有的“退房潮”,购买了多套房的,因为过不了户而不得不退房,造成不同程度的“退房恐慌”。但到了10月下旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。可以说,传统上的“金九银十”,因为各大城市限购令的出台,难现“银十”了。

用限购令来冷却房价,虽然效果明显,却并非长久之计。换句话说,限购令是一剂猛药,但不能长期服用,更不能形成一种长效机制。

1、“末班车效应”。短期内,限购反而造成抢购。限购之后,很多人预期政策将越来越偏紧,激起他们去抢购住房,尤其本来就有购房计划的,更会提前去购房,以备将来连一套房都不能购买了,或即使可以购买,也要受到越来越多的限制。政策的不确定性,让很多购买力在短时间内集中性的爆发出来。

2、“限购令”折射出中国楼市供应面依旧非常紧张,“短缺经济学”的基本逻辑在房地产市场依旧有效,限购有可能不仅不会安抚恐慌,反而因为短缺引起更大的恐慌。这从各地屡屡传出所谓的以假离婚等手段逃避限购令可以看出。

3、从更根本的角度看,限购令已经不再是一种市场调控手段,而是对市场的直接行政干预,这不是调控市场,而是直接用行政手段这只看得见的手代替市场这只看不见的手,这无疑不符合市场规律。那么更关键的问题就是,如果房地产市场变成一个必需品消费市场,甚至成为一个依照行政手段配置资源而非用市场手段配置资源的供需关系。长此以往,房地产市场将不再是一个市场。

4、“限购令”是以行政调控方式抑制不合理的住房需求,但需求被抑制不等于被消除。如果住房的投资需求大量存在,且民间资本的其他投资渠道依然匮乏,那么各种“对策”总会变着方式出现,无形中对政府施政智慧构成了考验。

当然,限购令才刚刚出来不久,很多效果还有待观察,房地产调控仍然任重道远,住房制度的全面调整才刚刚起步。目前的商品房市场,供需严重失衡,这仍是一个根本性问题。所以,“猛药”过后,供需结构如何调整,房地产市场如何调理,是政府将面对的一个长期性问题。

参考文献

[1]、[匈]亚诺什.科尔内著,高鸿业校.《短缺经济学》.北京.经济科学出版社,1986年06月

[2]、尹伯成主编.《西方经济学简明教程》.上海.世纪出版集团,2008年11月

[3]、钟庭军.论住房的刚性需求.《经济理论与经济管理》,2009年09月

商品房限购政策将淡出第9篇

随着房地产市场的发展以及经济形势的变化,限购政策适时退出也是符合经济发展规律的。首先,我们要肯定限购政策的作用。在限购政策实行前,我国的房地产市场投资热情高涨,导致房价非理性上涨,给整体经济造成很大的隐患。一旦出现房地产泡沫,不仅会影响房地产业的发展,而且会累及金融市场的稳定,乃至整体经济的持续稳定发展。在这种情势下,只有通过强有力的行政手段,才能尽快遏制房价暴涨的势头,调控非理性发展的房地产市场。其次,我们应同时认识到作为行政手段的限购政策,在发挥了应有作用之后,在市场形势发生变化之后,适时退出也是必须的。

自2014 年以来,全国各地房地产市场持续出现低迷。据国家统计局数据显示,1-10月全国房屋新开工面积同比下降13.9% ;房屋竣工面积同比下降4.3% ;土地购置面积同比下降33.8% ;土地成交价款同比下降25.2%。与上年同月相比,10 月份全国70 大中城市中有54 个出现住宅销售价格下降。不断加大的库存量是造成房地产市场低迷的重要原因之一。同样是国家统计局的数据显示,1-10月,全国商品房待售面积接近6.9 亿平方米,同比增长了17.8%。

限购政策不仅直接影响了购房者的消费热情,造成大量商品房待字闺中,而且也影响了开发商的投资意愿。今年前10个月全国房地产开发企业的银行贷款、利用外资和自筹资金都不同幅度下降。一些开发商虽然拿到了新地块,但由于供过于求的市场现状,也未轻易开工。在这种情况下,很多地方的房地产市场陷入僵持状态,大量的商品房卖不出去,土地市场也近乎停滞,二手房市场也因为市场流动性不足而不活跃。

限购政策下房价调控的审思第10篇

一、房价不断上涨的主要原因

(一) 炒房现象严重

近年来, 我国的通货膨胀率和居民消费价格指数的居高不下, 加之金融保值产品保值力差, 房地产成为人们投资或投机的一种选择。由于房地产价格不断攀升, 人们看到房产升值的巨大潜力, 很多人购置多套房屋, 待价而沽, 赚取利益。炒房囤积加大了市场需求, 无形中影响了房地产市场的正常供求关系, 破坏了房地产市场的稳定, 导致房价虚高。

(二) 土地是地方政府的主要财政来源

中央政府获得了财政收入的大部分, 但直接承担的职责少, 地方政府获得财政中的小部分, 但要承担多种职责, 诸如:医疗、社会基本福利、基础建设等。从历年来的中国统计年鉴, 可以发现中央财政占了全国财政收入的50%以上, 但财政支出不到全国财政总支出的30%[1]。在财权、事权不统一的条件下, 卖地成为地方政府补充财政收入的一项主要措施, 以2010年为例, 全国土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%[2]。

(三) 房地产的开发融资机制

我国房地产开发商自有资金所占的比例有限, 资金的主要来源是银行贷款和房屋预售。购房者先交钱, 而后开发商用购房者的购房款 (这些款项多数来自于银行贷款) 去建房, 建好后购房者再拿房的预售制度[4]。这种制度的直接后果是银行不希望房价下跌, 因为房价下跌的太厉害, 银行不能收回其贷款;投资型的购房者也不希望房价下跌, 因为如果房价下跌自己的投资将蒙受损失;开发商也不希望房价下跌, 因为房价只有不断上涨, 开发商的资金运作才能更顺畅, 房地产开发项目才能得到顺利进行。因此房地产开发商需要联合起来共同推进房价高走。

(四) 地方政府盲目城市化

在住房改造中, 地方政府为改善城市形象, 很多老房、旧房被拆除, 其中也不乏刚刚盖了十几年的建筑, 造成了许多浪费, 这些浪费的代价需要用高房价来弥补。同时随着我国城市化进程的不断加快, 地方政府以发展大城市为目标的倾向日益严重, 把农村的宅基地拆迁, 将农村人口迁到城市中居住, 导致城市的土地紧缺、住房相对供不应求, 房价上涨。

二、解决高房价措施

(一) 将大中型城市个人住房信息进行联网

当前, 我国各大中型城市之间没有个人住房的联网信息, 也就缺乏住房空置率的统计数据, 缺乏个人住房拥有套数的统计数字。这给房地产市场的宏观调控造成了较大困难, 同时住建部门也不了解还需建设多少套住房才能满足百姓的需求。投机者也钻这个空子, 囤积多套房屋, 推高楼价, 使真正需要房子的人买不到房。所以, 将大中型城市个人住房信息进行联网是打击投机者炒房, 解决高房价的有效措施。政府部门可以对拥有两套及两套以上的购房者征收物业税, 这等于住房投机者每天都在烧自己钞票, 从根本上打击了房地产的投机炒作。同时, 信息联网的另一个好处是为住建部门的规划提供了准确的依据。

(二) 合理划分中央地方财权事权

房价高的一个主要原因是地方政府过高的土地出让金。土地出让金是地方政府财政收人的主要来源。要解决高房价的问题, 就要减少土地出让金, 使其恢复到一个合理水平。但又不能盲目的减少地方收入, 这就要合理划分中央和地方的财权事权, 达到财权事权的统一, 防止地方政府以卖地增加收入。在税收分配中, 可以适当加大地方财政收入的比例。一些大税种可以完全给地方财政, 提高地方财政在全国财政收入中所占的比例, 深化税制改革。或者, 中央政府承担更多的职责, 减轻地方财政的压力。

(三) 逐步取消房产预售制

房产预售制在过去近十年里为中国城市发展和房地产业做出了巨大的贡献, 如经济增长、就业、投资等。但也存在着巨大隐患, 主要体现在开发商将风险转嫁给银行, 银行承担着房价下跌导致的信贷风险。国外的房屋预售通常发生在房地产市场相对较“热”的地方, 但开发商要求购房者支付的款项占总房款的比例不足10%。鉴于此, 房产预售机制的取消可以采取渐进的方式进行, 如每年按比例提高房地产开发商的自有资金, 逐步提高地产开发商的门槛。

(四) 中长期规划城市用地

城市的规划的基本要求一方面要合理, 另一方面要长远。城市的房价在很大程度上取决于政府的规划, 如果政府对整个城市功能区的规划合理并且长远, 可以在很大程度上便利百姓生活, 避免不必要的拆迁和整改, 减少城市的开发建造成本, 避免房价上涨的可能。各城市的地方政府应规划卫星城市, 避免一味发展人口过于集中的拥堵城市, 因为人口过于集中的拥堵城市容易造成看病难, 上学难, 买房难等社会问题问题, 会增加城市消费成本。

总之, 房价的调控是一个系统工程:需要多部门联合建立个人住房信息联网系统, 通过税收打击炒房投机者;需要地方政府建设保障型住房, 解决低收入群体的住房问题, 稳定房价;需要合理划分地方财政事权, 转变地方政府以卖地为主要财政收入的财政状态;需要逐步提高开发商的自有资金的比例, 逐步取消房产预售制;需要地方政府对城市的规划要长远, 要合理, 避免不必要的拆迁整改, 降低住房建设成本。

参考文献

[1]中国统计年鉴.2006-2010.

[2]南方周末-时局地图http://www.infzm.com/con-tent/54644.

[3]胡兰玲.商品房预售制度废存的法律思考[J].商业时代, 2008, (28) :68-69.

楼市限购政策松绑分析第11篇

一、限购松绑的原因

1.市场层面

2013年房地产市场的火热终没能在今年得以延续，市场鬼使神差地步入下行轨道。“高库存”和“低去化率”开始成为二三线城市的梦魇。有报告显示，截至2014年6月底， 35个大中城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，去化周期超过18个月，连续5个月攀升。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月。

与库存高企相伴的却是销量的下滑。根据国家统计局数据，上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截至6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。

房价下跌态势业已形成。国家统计局数据显示，5月份，全国70个大中城市新房价格环比下降的城市达到35个，环比增加了27个；6月份，环比下降的城市达到55个；7月份增至64个。就连房价最为坚挺的北京，7月新建商品住宅价格也环比下降1.0%，为2012年4月以来首度环比下跌。

房市的低迷迅速传导至地市，与之相关的土地财政问题也开始凸显。据中国指数研究院数据显示，今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20%，其中二季度下降29%。土地出让金上半年仅仅同比增长0.1%，其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、宁波等城市的土地出让金降幅超过了50%。楼市的下行成为地方政府松绑限购的直接原因。

2.政策层面

党的十八届三中全会就房地产问题虽着墨不多，但也勾勒出了我国房地产市场健康发展的长效机制的轮廓，如土地制度改革、房地产税改革、财税体制改革等，确立了用市场化手段解决住房问题的思路。以平衡供求关系为准则的市场调节，是解决房地产病症的唯一出路。

2014年或将成为中国房地产发展的革新元年。在今年的政府工作报告中，李克强总理指出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级指导，加大保障性安居工程建设力度。同时强调，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。不难看出，新一届中央政府对待房地产的态度，倾向于通过增加中低价位普通商品住房供应、改变市场供求关系的角度来调控楼市。就调控手段而言，弱化原有的限价、限购等行政化手段和措施，更多的是运用市场的、经济的手段。调控政策的转向为房地产限购政策的日后退出埋下了伏笔。

针对今年上半年房地产市场的新形势，新任住建部长陈政高指出，下半年要千方百计消化库存，这无疑给了库存消化压力大的城市政府敢于自行松绑限购的信心和勇气。

二、限购松绑潮的特点

1.差异性

限购松绑的差异化，因城市、区域甚至产品的不同而不同。截止9月10日，绝大多数限购城市均不同程度松绑限购，只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京等7城仍在坚守。毋庸置疑，北上广深四大城市是从重调控的对象，目前还难以看到限购松绑的迹象。在松绑的其它39城中，各有不同。像苏州、武汉等城市属于定向松绑，苏州90平方米以上中高端住宅市场放开限购，武汉140平方米以上的住宅不再纳入限购范围；天津整体松动，因区而异；而呼和浩特、温州、沈阳、郑州、济南等城市干脆直接取消限购；无锡、杭州等多地则是二次松绑，最终取消了限购。

2.自救性

与其说是地方政府救市，不如说是自救。限购松绑潮的背后是地方政府难以克制的自救冲动。楼市转冷，地方政府的土地财政风雨飘摇。地方政府无法保持镇静。相对于地方政府的焦虑不安，中央政府则淡定得多。不因一时市场波动而出台强刺激政策的定力，让地方政府不敢过多奢望。虽有货币政策的定向宽松，房地产领域却是被遗忘的角落。银行的冷淡，也让地方政府感到世态炎凉。地方政府为自救可谓使出浑身解数，已远远超出限购松绑之外。

3.渐次性

在呼和浩特明文取消限购之前，地方政府松绑限购一直是在小心翼翼地试探之中。中央政府虽然提出了分类调控的方针，但并没有明确授权地方政府可以自行取消限购，这未免让地方政府感到迷茫和纠结。此前地方政府触及限购底线的做法被叫停的教训，让地方政府不得不倍加小心。在呼和浩特“首吃螃蟹”之前，各地城市政府要么曲线救国，要么只做不说。对舆论的关注讳莫如深，对公众的质疑躲躲闪闪。呼和浩特高举市场化大旗，取消预售方案备案制度和商品房限购政策，使各地政府顿觉柳暗花明，于是纷纷跟进。尽管呼和浩特顺利过关，但还是向社会做了详尽的解释，呼和浩特的做法与中央的政策并不相悖，同时，呼和浩特的房地产市场健康理性，房价不会因取消限购而暴涨，民众尽可放心。二三线城市先行撤退，一线城市在后掩护的布局，也同样体现出了限购政策渐次退出的特征。限购松绑不是溃逃，而是按部就班地撤退。

三、限购松绑不能越过“微刺激”这一红线

在房地产市场下行的当下，仅仅松绑限购，对市场的提振效果相当有限，这一点儿也已得到市场的验证。鉴于此，有人主张，限贷政策也应松绑。对此，笔者坚决反对。

其一，差别化住房信贷政策，虽被归于“限字令”行列，但它与限价、限购手段有着质的不同，限贷政策鲜明的经济化特质是限价和限购所不具备的。限价和限购纯粹是行政化手段，限贷政策则主要体现为经济化特征。在笔者看来，差别化住房信贷政策非但不能解除，相反应该作为长效机制的有机组成部分继承下来。差别化住房信贷政策，可以说是相对完美的，较好实现了对自住型需求的支持、对投机投资性需求的抑制的政策目标。当然，鉴于房地产市场供求关系的逆转，差别化住房信贷政策也应作相应的微调，比如对二套房的认定，应回归“认房不认贷”的初始状态，这样才更人性化。其二，如果差别化住房信贷政策，不分青红皂白，盲目取消，那么，对楼市的“微刺激”势必会演化成强刺激，本处于调整态势的房地产市场会就此转向，市场理性回归的进程将遭到破坏。其三，央行对待差别化住房信贷政策的态度是一贯的，在今年5月份央行主持召开的住房金融服务座谈会上，央行对商业银行严格执行差别化住房信贷政策的积极成效进行了充分肯定，并就合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求等问题提出了要求。央行此举主要是对当前商业银行嫌贫爱富，对首套房贷审批和操作不力问题进行纠偏，差别化住房信贷政策并未有些许动摇。

在此轮限购松绑潮中，中央一直没有明确表态，地方政府与中央就限购松绑问题事实上已达成一种默契。就中央而言，倾向于让地方政府松绑限购，而不直接出手施以更多的刺激手段出于更多的考虑。一是2008年为应对金融危机，央行放开货币闸门，大水漫灌，造成的后果之一就是加剧了中国经济结构调整的困难，其对经济造成的不良影响还需慢慢消化。中央政府虽不希望房地产对整体经济的拖累过于明显，但也不可能回到以往通过强刺激拉动经济增长的老路上去。今年9月11日在天津举行的第八届夏季达沃斯论坛开幕式上，李克强总理指出，政府要保持定力，主动作为，不搞强刺激，而是推动强改革。二是眼下房地产市场的下行是我国房地产市场长期上涨之后自我修复的过程，是市场规律的正常反映。本轮调整是由于阶段性供应过剩、房价过高、以及需求提前透支等市场内生因素所致，它只是阶段性调整，而非全面崩盘，市场经过此轮调整会更加健康。三是鉴于房地产对中国经济的贡献巨大，为对冲房地产投资下滑对GDP的负效应，政府力推保障性住房建设已经足够。四是考虑到我国房地产市场发展的不平衡性，允许地方政府因地制宜松绑限购，化解楼市泡沫化比较严重的城市可能因泡沫急剧破裂而重创经济的风险。五是市场理性回归一直是中央政府梦寐以求的目标。据央行2014年第二季度城镇储户问卷调查报告显示，63%的城镇居民仍认为目前房价“高，难以接受”。而保障房到2015年也只能惠及20%左右的城镇居民家庭，因此，房价收入比的合理回归是公众所盼，政府所想。