连锁经营的选址方法

连锁经营的选址方法（精选11篇）

连锁经营的选址方法 第1篇

一、商圈分析的含义

商圈分析有两个部分即:广义商圈分析 (经济、人口、政府规划政策等) 、狭义商圈分析, 在这里则探讨的是狭义商圈分析。

所谓商圈分析是指顾客愿意到本专卖店购买产品的距离与相应的时间, 通常情况与本店店面地址相距500m左右的距离为佳。如下图:

为了确保商圈分析的有效性, 还得对在商圈范围内给予充分的调查。以下是对商圈进行调查时常关注的三大要点:人口、竞争品牌、基本费用等。

1. 人口调查。人口调查的内容包括该区域的人口数量、人口结构、购买习惯、经济收入、人流量的大小等。

人口数量与人口结构这两个要点主要是调查该地的消费容量。如人口数量不及5万, 而且人口结构又是以一线打工者的郊区、工业区, 首先就可以筛选出局。

购买习惯与经济收入两个要点主要是确定销售的终端与产品的结构。如:沈阳、大连、北京、天津等北方地区的各个城市则以商场为主, 东北地区由于大卖场VS小店铺、时尚VS低收入、渠道空间狭窄市场进入门槛高、投入大产出小、区域小差异大对商场极度信任的现象。温州、成都、株州等南方地区的各个城市虽也有商场, 但是消费者对连锁专卖店的消费信任远远超越了北方地区那种现象;另外中西部地区与沿海地带的各个城市经济收入有极大差距, 因而在产品结构上有很大的不同, 比如在鞋行业中西部地区的注塑鞋类有较大市场消费, 而在沿海地区以长三角市场为例则更注重的产品款式和产品休闲趋势。

人流量的大小调查主要是就地城市街区的氛围营造, 也是决定是否开店的主要因素。如温州的五马街商业区, 同在一个街区不同地段因人流量的分流造成的营业额也就大不相同。著名品牌HQT的五马街专卖店年销额可达200多万, 而在胜利路、公园路一带则只有70万~80万的年销额。

2. 竞争品牌。竞争品牌的调查主要以竞争品牌的数量、品牌结构、潜在竞争品牌等要素来进行分析。

竞争品牌数量、品牌结构的要素调查主要是调查当地市场是否饱和、竞争是否激烈, 如果是同一个行业品牌数量极多、品牌结构比较丰富, 那么就很容易吸引顾客的高度聚集, 增加整个区域的市场容量, 当然这是选择的重要场所。如:重庆沙坪坝商圈的大洋百货休闲少女装区域共有30多个品牌, 其中主要是国外品牌如ONLY等, 国内品牌只有艾格这个品牌在当地市场的享有较高的商誉。

潜在的竞争品牌的分析, 也将预示着未来的市场提升。如:长沙商业步行街的女装连锁专卖店在2005年之时主要有只有歌莉娅、浪漫一身等品牌专卖店, 但后来其他品牌纷纷跟进相继出现了淑女屋、江南布衣等品牌。

3. 基本费用。基本费用调查的调查要素主要有:转让费、租金、物业管理费、国税、地税、水电费、装修费、人员工资等。

二、影响商圈大小的因素

1.商业信誉。信誉好的商店, 其商圈规模会比同行业其他商店大。

2.经营规模。商店的经营规模越大, 商品经营范围越广, 花色品种越齐全, 其吸引顾客的空间范围也越大。

3.商品种类。经营日用品的商店的商圈较小, 经营选购品、特殊品的商店的商圈较大。

4.竞争商店位置。相互竞争的商店之间的距离越大, 它们各自的商圈也越大。但是, 有时相互竞争的商店毗邻而设, 顾客因有较多的选择而被吸引过去, 则商圈也可能会因竞争而扩大。

5.顾客流动性。顾客流动性大, 光顾商店的来源会更广, 商店的边缘商圈因此会扩大, 从而整个商圈规模会扩大。

6.交通地理状况。商店位于中心商业区或交通便利的地区商圈规模会因此扩大。

7.促销活动。商店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力, 吸引更多的边缘商圈顾客慕名光顾, 从而使其商圈规模扩大

三、确定商圈的理论方法

1. 零售引力法则。

零售引力法是商圈传统定义的进一步拓展。该法则认为, 城市的人口越多、规模越大、商业越发达, 其对顾客的吸引力就越大。商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。具体可用如下公式计算。

式中:d为城市A和B之间的距离;pa为A城市人口;pb为B城市人口;Dab为A城市商圈的限度。

2. 商圈饱和度。

测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度, 可以帮助新设商店的经营者了解某个地区内同行业商店是过多还是不足。一般来说, 在饱和程度较低的地区开店, 成功的概率较高。商圈饱和程度可以用如下的饱和指数来反映。

式中:C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数;RE为某地区每一顾客平均购买额;RF为某地区经营同类商品的商店营业总面积;IRS为某地区某类商品零售饱和指数。

四、考察商圈的GIS技术

在选址时一般也利用GIS技术进行商圈的选址评估。目前国内市场上在零售选址中采用GIS技术的零售企业只有家乐福、沃尔玛等极少数国际零售巨头。其他国内外零售企业由于各种原因, 尚未见有在选址工作中应用GIS技术, 但有不少企业已经开始这方面的尝试, 例如上海联华、北京物美等。

GIS是Geographic Information System的缩写, 翻译过来就是地理信息系统。GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的, 对任一形式的地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。

1. GIS选址分析的步骤。

超市的选址问题是一个很复杂的综合性商业决策过程, 既需要定性考虑, 又需要定量分析。通过分析、比较, 我们得出了超市选址的一般性规律和解决途径。即选址问题主要取决于店铺位置的地形特点及其周围的人口状况、城市设施状况、交通条件、地租成本和竞争环境等, 其主要步骤有:

第一步, 在深入研究之前先以专题地图的形式对区域进行粗选, 把明显不符合选址要求的区域排除在外, 选出大致合适的地区再做进一步分析。

第二步, 根据对选址区域几何和属性信息的了解, 利用评估预测计算程序进行商圈评估。若符合条件, 则可以在此范围内作出具体位置的预选。反之, 可以重新选择其他区域和其他位置。

第三步, 结合GIS的数据组织方式和地图表达形式, 对店址选择相关的主要因素进行评价, 主要评价因素如下:

(1) 地形特点。 (1) 用地形状 (图上表示的实际形状) ; (2) 用地的可进入性 (是否临街) ; (3) 用地的视觉可见性 (是否临街、有无交叉路口) ; (4) 用地面积 (可在图上量算得到) 。

(2) 人口状况。 (1) 家庭户数; (2) 人口文化程度 (初等、中等、高等) ; (3) 常住人口数量; (4) 人口密度; (5) 人口收入状况; (6) 人口年龄结构 (青少年、中年、老年) ; (7) 人均月零售消费支出。

(3) 城市设施状况。 (1) 学校 (数量、学生人数、消费水平) ; (2) 中小企业 (数量、职工人数、收入状况、消费水平) ; (3) 政府机关 (数量、编制人数、收入状况、消费水平) ; (4) 娱乐场所 (数量、人口保有量) ; (5) 大型车站 (数量、运量) 。

(4) 交通条件。 (1) 车流密度; (2) 人流密度; (3) 停车场数量; (4) 道路宽度 (可在图上量算得到) 。

(5) 竞争环境。 (1) 商店数量; (2) 商店面积; (3) 营业额; (4) 消费人口保有量。

GIS的优势在于它能将不同来源、类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在一起, 提供其他传统分析方式不具备的空间分析能力、数据可视能力和空间决策支持能力, 获得常规方法难以获得的重要信息。

2. 利用GIS进行超市选址分析的优势。

(1) 决策者可以在电子地图上更加直观地看到人口分布、商业布局及交通道路情况等选址要素的信息, 从而更有助于决策者进行科学的分析和决策。

(2) 用户可以通过对不同地图图层的控制, 对需要的信息进行分层和叠加, 同时还可以自由设置这些要素显示的风格和样式, 有利于决策的科学化。

(3) 通过专题地图的分析, 用户能够快速发现可利用的市场空间;用户在确定预选位置后, 系统可根据用户输入信息的不同进行模拟分析和评估预测, 找出优选方案, 并以定性和定量的方式将结果反馈给用户, 极大地提高了用户的决策效率。

(4) 用户可以将地图上的任意区域布局设置和打印, 方便分发和使用。

超市的选址策划具有重要的意义, 在进行选址分析时要以便利消费者为首要原则, 从节省消费者的购物时间、购买精力、购买费用的角度出发, 最大限度地满足消费者的需要, 否则失去了消费者的支持和信赖, 商业网点也就失去了存在的基础。现代社会的发展日新月异, 商业经营环境变幻迅速, 商家必须有效地掌握其变动才能生存。利用商圈进行超市选址分析, 能够使决策更加科学化、直观化, 同时还可以提高决策效率, 降低决策风险度。商圈分析已成为连锁超市规划选址必不可缺的利器。

摘要：现代社会的发展日新月异, 商业经营环境变幻迅速, 商家必须有效地掌握其变动才能生存。利用商圈进行超市选址分析, 能够使决策更加科学化、直观化, 同时还可以提高决策效率, 降低决策风险度。本文分析了影响商圈的因素, 提出了确定商圈的理论方法以及考察商圈的GIS技术。

关键词：超市选址,商圈分析,GIS技术

参考文献

[1]张哗清:《连锁经营管理原理》.立信会计出版社

[2]李全程:《连锁超市操作实务》.清华大学出版社

[3]姬中波:如何利用GIS进行超市选址.解放军信息工程大学测绘学院

经营小火锅店的选址要素 第2篇

经营小火锅店的选址要素盘点：

经营小火锅店生意非常多，小火锅店如何有一个合理的定位呢。首先，小火锅店该如何选址呢?把店面开在哪非常关键，好的选址，能够招揽更多的客源，让店内生意四季火爆。来看看小火锅店该如何选址吧!专家有以下几点建议。

选址一：开火锅店位置的选择与经营定位悉悉相关。火锅分高中低三种消费，高的如海鲜火锅、野生菌火锅等，一般价位在每人50元以上。中档的如点菜麻辣火锅等，人均消费价位在25-50元之间。

选址二：位置与规模的关系。无论店在什么位置，你开规模相当大的店都得考虑远客，都得有很好的经营理念，做不出品牌来就很难赚钱。故此按常规经念店周边环境应与店规模成正比;

选址三：店堂设在小巷子的优势。开火锅店同小吃、快餐、小炒店是有区别的，它注重回头客，吃的时长，就餐高峰在晚餐上，同时还应有停车位，根据这些特点火锅店位置的设置并不是设在闹市的主街道为最好，设在主街道的小巷口是较理想的，这些地方的租金价位也低得多;

选址四：二楼开火锅店的优劣势。二楼开火锅店的优势主要在于房价低。其劣势在于不直观，不方便，体现不出人气感，当然也得考虑当地人们的消费习惯，总的讲二楼不如一楼;

选址五：位置在餐饮一条街。如果这条街上的生意都红火，那么设在这里开火锅店是没错的，不过你也得考虑经营什么火锅，最好是不同类有自己的特色，如是同类，那么你在味道上要高于别人，其次在其它方面也应有所长。否则就没有竞争力;

选址六：小区开店。在大规模的成熟小区开店也是可取的。但要考虑规模的大小，同类的竞争情况，开火锅店锅品的定位及价格和毛利等因素。一般讲小区开店应以实惠和特色为重;

选址七：城市边沿及农家乐开店。这些地方周边顾客群少，难以被别人知晓，宣传力度也大，你主要考虑的是如何拉远客，在锅品的定位上一定要有特色，要做出名气，其经营难度是比较大的。没有足够的资金，长时间的耐心和坚持到底的决心是很难在偏远地开好店的;选址八：乡镇开火锅店。目前，我国(除四川)的大部分乡镇的火锅业并不成熟，如果开火锅就有一个引导消费的过程，有冒险性，但更易成功。乡镇人口少，易宣传，本地人开店往往以熟人为主，故些对位置的选择不绝对重要，主要在较闹市及方便人流地即可，应将重点放在经营上。

选址九：无论是对于投资餐饮店铺的业主还是经营餐饮业的承租人，怎样选择合适的商铺就显得至关重要。面对市场上推出的各种商铺，投资者首先需要有一定的法律与政策意识。我接触的投资餐饮店铺的人群当中，不少人由于忽视餐饮业相关政策而栽了跟头。据当时政策，还是可以经环保部门审批后，到工商机关领取营业执照的店铺是最后保障的，是值得选择的。

选址十：烧烤加盟店选址的硬件要“过硬”，在市场上或许人们会发现这样的现象：很多居民楼下面的餐厅将烟和气没有经过任何处理便直接向空气中排放，使得餐厅周围油烟味浓

地址：北京市丰台区航丰路5号渠道网络大厦 渠道网官网：

渠道建设全营销

厚，严重影响了楼上居民的生活。除了排烟管道的特殊设计，是否具备燃气、电力供应的具体指标、上下水的位置如何设计等方面也是投资餐饮商铺必须考虑的因素，这样的地址实际上根本不具备开设餐饮的条件，随时都面临被查封的危险。这样的店就不能选择。

开餐馆如何选择一处合适的地理位置，是每个懂得经营的业内人士首先考虑的问题。因为选择位置的优劣，将对今后的经营发展起着决定性的作用和影响。有些经营者 由于餐饮营销经验不足，单凭个人主观臆断，草率央定餐馆的选址，结果给企业的经营带来许多想象不到的麻烦，到头来不但客源难寻，甚至会造成严重的亏损。

开餐馆选址，要方便顾客，有利于经营，周边条件较为优越为好尤其随着现代化文明都市的不断发展，消费者对就餐环境和地理位置有更高的需求。这就要求餐馆选址最要紧的是店址周边环境要清洁卫生，无噪音无废气等污染，店面前应适当装点花坛、草地，绿化达标。

上面的建议，希望对广大的火锅店主有所帮助，开火锅店，非常简单，起步门槛低，只需要万元投入，一个小火锅店就可以开起来了!做火锅生意，无需雄厚的资金。选择美味的火锅代理，让你一年内走上财富道途。

文章来源：渠道网（）

连锁企业如何构建成功的选址系统 第3篇

连锁企业的选址困惑

众所周知，选址是连锁门店成功关键的因素，成功的选址系统是连锁企业核心竞争力之一，但受专业及经验限制，国内连锁企业在选址的成功率上一直不高。通过咨询及接触，我们总结，多数连锁企业选址主要存在以下三个层面的困惑：一是选址凭感觉，没有科学依据，风险非常大；二是成熟商圈店址很难获得，缺少投资收益预测，导致决策失败；三是缺少系统和规范，选址成为扩张时的最大难题。

第一种选址凭感觉的情况常出现于中小连锁企业，企业老板凭多年经验和直觉来判断店址，往往说不清楚道不明白，成败多归咎风水问题，说起自身选址经验，多半是有缘或有感觉，没有科学依据，风险非常大。曾经有这样的故事，有位美体连锁的女老板介绍自己选店经验自豪的说：“站在哪里闻一下空气，就知道能不能开店。”，结果在深圳发展时连开三家都失败了。另有位企业老总谈他选址就到小偷多的地方去开店，结果标准完全不可量化。

第二种情况的连锁企业已有一定的选址标准和经验，也注重有策略选址，占据有利位置，但往往旺铺是一铺吃三代，很少转手，成熟商圈的店址更是千金难求，租金、押金高昂，选择店址时如不能准确预测投资收益，租金成本高于本行业利润率，将导致门店经营失败。另有一种类型，某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略，选择次商圈进行布点，也常因不能科学、准确的预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁衣的下场。以东方家园建材超市在广州的选址为例，作为在华南地区开设的第一家大型建材家居连锁店，东方家园2004年选址芳村时，选择在城乡结合部的未成熟商圈发展，原预期可获得周边楼盘未来发展带来增长收益。但由于选址过于偏僻，周围都是批发市场，消费层次较低，客流量太少，整个市场至少需要2到3年的投入培育才能修成正果，选址先天不足加之经营手法上的缺陷，在辛苦煎熬1年多又歇业7个月之后，芳村店最终无奈地被百安居接管。

连锁业在进入规模扩张时常出现第三种情况。由于没有建立和完善选址标准及规范，缺少组织和系统，一旦批量开店选址，人员分身乏术，找不到理想店址，扩张计划不得不一再延迟，选址最终成为扩张战略的最大阻碍。典型的案例是连锁药店排名第一的老百姓大药房，其进驻北京之后，在经过了6人拓展团队两年的“扫街”选址、三任总经理由此下课之后，才终于在北京开出了第二家店，结果延误了发展的时机。

成功案例分析

以上谈到的企业选址困惑主要都源于缺少科学、完备的选址标准和系统，如何构建成功的选址系统就成了连锁企业成功的秘诀。跨国连锁巨头们如沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基等经过了几十年的发展，在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址系统，对城市、建筑设施，周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析，在此基础上进行商圈分析及开店测算，因此选址成功率非常高，其经验值得我们借鉴。肯德基目前在世界拥有连锁店数约为14000多家，在中国短短时间就开出近2100多家门面，选址投资成功率几乎是百分之百，其成功经验归纳下来有两个方面：

一是建立了科学的选址流程与标准。通常肯德基进入城市后，选址先从商圈的划分与商圈的选择开始，然后进行聚客点的测算与选择，包括店门前人流量的测定，最后将这些信息输入专用的计算机软件，就可以完成开店盈亏测算，明确在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。

肯德基以家庭成员为主要目标消费者，推广的重点是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年，餐厅选址主要考虑地理、经济、市场及客源等几个要素是否符合定位，再根据这些要素和自己的调查划分出不同商圈，并选择可进入商圈，等到商圈成熟稳定后才进入。在选定商圈后，肯德基努力争取在最聚客的地方和其附近开店。在选定的商圈里，人群的流动线是怎么样的，人从地铁出来后是往哪个方向走，在计划开店的地点单位时间内有多少人经过，等等，这些都派人去掐表测量；之后根据标准填写商圈及竞争条件表、租赁条件表、现场情况表、综合评估表等，并依据数据综合评分确定店址。

二是选址决策两级审批制。肯德基有其明确选址原则及规划，为保证选址成功率，选址流程要通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。总部掌握选址系统软件并积累大量的数据及选址经验，能做出准确高效的决策，有效保护了肯德基品牌和加盟商信心，相对国内大起大落的快餐连锁来说，成功的选址系统是麦当劳、肯德基等洋快餐的致胜法宝之一。

肯德基、麦当劳等跨国连锁企业的选址系统开发非常成熟，选址系统已实现IT化软件化，目前已发展到应用地理信息系统GIS软件进行新店拓展的选址及门店网点的布局优化的阶段。如何有效学习、模仿直至超越他们，成功地构建连锁选址体系，是国内连锁企业必须研究的课题，一旦在选址系统进行有效突破，将会极大加速连锁事业成功。以国美选址系统发展为例做说明。

国美在1996年初还是仅有5亿元营业额的民营企业，为了加速发展，国美选择王府井商城开出近3000平方米的店，当时开业前的广告费就达100万元，但开业后却发现：房租过高，经营成本居高不下；交通不便，紧邻夜市因而导致交通堵塞，货运车无法进入；在王府井购物的多是外地人，其购物的方向不是家电产品。这些选址失误，迫使国美提前终止合同，撤出王府井。这使黄光裕意识到连锁经营的标准以及流程的重要性，于是他主持对十年来国美发展的经验进行了认真总结，制定成《国美经营手册》，其中规范了连锁店的选址标准如下：

1面积：根据公司的经营品种及经营规模，展示规模应保持适当的经营面积，原则上营业面积应大于2000平方米，其中附属周转库房面积应大于300平方米。

2楼层：原则上只选择首层，可考虑首层带二层。

3交通：具备不少于20个停车位，公共交通便利的商业区域为最佳。

4期限：租赁期限应在五年以上，十年以下。

有了规范化基础，国美全国扩张的速度也有了保障，而且各个地区的管理水平得到了有效的保证。收获标准化好处后，国美2002年聘请专业顾问公司对运营体系进行升级，形成完备的经营标准化体系，选址也由原来简单评估要求形成为科学的标准化评估与经营预测工具，店址评估所需表单就有：

7.1电器店审批工作流程图

7.2电器店立项申请报批单

7.3电器店可选卖场基本情况表

7.4城市状况调查表

7.5商圈状况评估表

7.6卖场结构及设施评估表

7.7交通及辐射状况评估表

7.8新开门店年经营情况预测表

7.9租赁合同报批单

7.10房屋租赁合同

7.11卖场计租面积测量表

凭借科学的选址系统，国美以平均每年100家以上的开店速度迅速扩张，新的选址系统有效地降低了成本，保障战略成功。选址也为总部完全掌控的核心业务，在总部成立专门的选址部，同时对选址形成三级审核及管理的系统：

4.1公司总裁负责新门店选址最终审批。

4.2连锁发展部负责新门店选址的督导、审核。

4.3分部连锁发展部负责新门店选址工作。

4.4大区负责分部新门店选址的审核。

众所周知，开店是连锁企业扩张事业的必由之路，地点的好坏对未来营业额有举足轻重的影响，因此，选择好店，抢占好点，是连锁企业发展的秘诀。以北京布局为例，国美在“跑马圈地”战略指引下，凭借开店策略和选址系统，在短期内在北京建立星罗棋布的门店，将众多商圈与战略要地形成消费者覆盖。国美选址系统规范和完善经验可为众多连锁企业借鉴。

六步构建选址系统

跨国连锁巨头们用数十年形成了一套十分科学、严谨的选址系统，我们的企业可不可能快速形成自己的一套系统的方法呢?基于对中国连锁的研究和咨询，我们总结出一套选址系统，由模式(Model)、模型(Matrix)、要素(Momentum)、调整(Modulate)、手册(Manual)、完善(Maturity)组成，简称选址6M模型(如图，前页)。一般连锁企业可依据此六步法从无到有构建自己的选址系统，以解决连锁选址和拓展的难题，提高加盟商对总部忠诚，获得稳健及快速的发展。以下简要介绍一下选址6M模型的主要步骤和方法：

1、商业模式选型及经验总结

通过市场调查，了解消费者及业态发展趋势，以确定本企业商业模式选型。对消费者行为方式的分析，有助于确定选址定位，同时可采取问卷调查、专家访谈、数据收集等方式总结企业(加盟商／经销商)以往选址成功经验，为选址提供准确的经验和数据支持。

2、建立选址理论模型

根据商业模式及现有选址理论推导，总结与概括出选址模型，明确选址信息收集约束条件，如简便性、成本、科学性等，确定模型的使用范围，找出可以量化评价及成本较低的采用指标体系及采集办法，简化选址所需的数据。

3、确定要素指标及权重

此步骤重点是通过商业模式应用层次分析法确定关键要素及二级要素，建立选址模型，并应用专家评分法，将定性分析转化为定量分析，确定各个要素权重，分解重要维度为可操作化的评分标准，就可开发相应的评估表，如商圈及竞争条件表、社区情况表、租赁评估表、综合评估表等，以此建立数学模型及软件模型。

4、基于WHAT—IF验证及指标调整

此步骤重点是试用模型，建立选址检验计划及数据库，通过实际测试，与历史数据建立回归方程，再通过软件模型校正指标效度，采用模拟计算的方法解决不同要素权重设计方案对选址总评的影响，形成使用的权重及参数调整表。有了准确的店址的评估标准、权重和一些成功案例，我们可以完善店址的评估工具表格，成为我们进行连锁经营店址评估的标准化工具。

5、形成选址手册及审核制度

此步骤重点是将选址评估的标准化流程、规范及表单结合，将形成或升级选址手册，成为选址标准化管理的基础，强化总部控制，同时要求不断收录选址案例，提供不同区域选址人员经验复制。

6、流程执行及选址数据库完善

持续进行执行流程与检查，根据战略目标提前收集及更新选址所需数据，完善选址数据库，在此基础上可进行选址软件设计开发，不断提高选址效率及准确性，形成总部独有的知识专利。

连锁经营的选址方法 第4篇

在特许经营企业的发展加盟、促销推广中, 无论是其直营分店, 还是加盟分店, 店址的选择在特许体系的发展中占有特殊重要的地位。各分店店址的投资是数量最大, 周期最长且灵活性最小的一种商业投资。店址规模的大小、所处地点、占用方式和成本高低, 直接影响着目标市场、促销策略、商品或服务构成等。所以, 以往的经验告诉我们特许经营企业和加盟商经营成功秘诀的首要因素是选址, 选址, 最后还是选址。

特许经营企业发展和加盟商加盟的分店选址过程中, 一直采用雷利法则和哈夫模型作为选址使用的方法和工具。随着时代的发展, 世界已经进入到了知识经济、信息和绿色营销的社会。雷利法则强调城市人口多少作为城市商圈吸引力大小和店址选择的唯一依据, 不从参照指标的唯一性说, 其用人口多少作为参照指标就已失去意义。哈夫模型强调商圈或卖场面积以及交通便利和时间作为吸引消费者选择的概率因素, 已没有了多少实用价值。“山不在高, 有仙则明。水不在深, 有龙则灵”。四通八达的便利交通设施使得人们出行不在成为首要考虑因素, 人口的多少不能用衡量一个城市的商业和服务业吸引力的大小。商品经济高度发达的今天, 差异性、特点、个性成为人们追求的时尚和潮流, 商业和服务业的发达和繁荣才是吸引人们的最主要因素指标。没有特色, 不能形成一定的商业和服务业规模, 再大的商圈、再大的卖场也不能吸引消费者。

二、“价值-风险-成本”店址选择方法

“价值-风险-成本”决策方法是从价值、风险、成本三个方面的多个因素进行综合经营管理决策的方法, 这种决策方法量化了决策因素指标, 因而使经营管理决策更加科学。特别是在特许经营分店选址中, 通过对该方法的学习和灵活运用, 对正确选择店址能发挥重要的决策工具作用。

特许经营企业和加盟商在选择分店店址的时候, 通常会考察几个候选地点, 然后选择最好的一个, 而且会从房地产商、投资分析师、法律咨询师等那里寻求专业意见。因此, 随着参与人数和候选店址的增加, 本来就很复杂的选址决策就会变得更加复杂。运用价值—成本—风险方法可以简化候选店址的比较过程。该方法可以通过任何制表程序很容易地执行, 具体步骤如下:

(1) 组建选址团队。包括来自特许企业总部的经理、加盟商和其他投资人。如果需要, 还可以包括其他业内人士和专家。

(2) 对如何确定店址的价值和风险相关因素达成共识。“价值”是指能够增加潜在利润的相关因素, 而“风险”是指能够降低潜在利润的相关因素。表1是一个简化的例子。

(3) 使用10分制给各个价值和风险因素分配权重, 这必须以几年的特许经营经验为基础。

(4) 计算权重总分数, 然后计算用第3步分配给各因素的权重除以权重总分, 得出各因素的权重百分比。各百分比之和应该等于100%。

(5) 使用5分制为候选店址的各个因素打分, 5分最高。

(6) 把各个店址的各因素得分与相应权重相乘。

(7) 把每个店址的价值—风险得分相加。例如, 表1中店址1的价值—风险得分是 (3.12, 0.25) , 店址2是 (1.05, 0.5) , 店址3是 (1.18, 0.75) 。

(8) 估计每个店址的成本。表2是一个简化的例子。

(9) 画价值—成本—风险图。下图是一个例子。价值—风险是圆心, 成本是半径。

(10) 比较各个圆, 做出选择。例如, 图1中店址1是最好的选择, 因为它价值最高、风险最低、成本最低。

三、价值-风险-成本决策方法的其他应用

价值-风险-成本决策方法是一种由定性化决策向定量决策转化的好的经营管理决策方法之一, 其应用还有许多其他方面的决策。例如, 选择供应商、网络应用服务提供商、广告服务提供商等涉及企业经营管理价值、风险、成本因素的方案选择的决策。只要找准价值、风险、成本三个方面中的相关因素, 并进行量化分析就能从多个候选对象中选择一个价值相对较高、风险相对较低、成本比较低廉的决策方案。

摘要：商业和服务行业中的特许经营企业和加盟商最重要的决策是选址, 店址的优劣决定着企业和加盟商经营的成败, 因此选址工作的重要性不言而喻。以往的店址选择方法如雷利法则、哈夫模型, 由于其出台时代的局限性, 其参照指标已不能很好地适用于今天的店址选择要求。“价值-风险-成本”选址方法其参照指标从价值、风险、成本三个方面的多个因素来综合考虑所选店址的优劣, 因而该方法适应了今天商业和服务行业高度发达和繁荣的时代要求, 要做好特许经营企业和加盟商的分店选址工作, “价值-风险-成本”方法是目前选址工作中最好的应用方法之一。

关键词：特许经营,店址重要,选址方法

参考文献

连锁超市选址分析 第5篇

连锁企业的新店开业总是惹人注目，所以，门店的选址也就成为了重中之重。连锁企业的快速崛起与发展，成就了一个又一个的神话，像连锁餐饮肯德基，连锁卖场沃尔玛，还有连锁酒店格林豪泰等等。本篇论文就是以连锁超市华润为例，探讨一下连锁门店选址的奥秘。

本文 于连锁超市的进驻和城市商业化的发展。但是在这些商圈里不仅租金昂贵，而且供不应求，根本满足不了零售巨头们的胃口。所以，很多零售企业都将门店的选址放在了经营发展战略中的重中之重。

当然，并不是所有零售业的需求都是一样的。就好像沃尔玛的一站式服务，就要要求它的门店店址一定要在顾客可以经常去的地方，而且还要有一定的商业基础，最好就是在商圈内，这样的话就能很好的把握客流量，那营业额自然也就不会差了。相比之下，如果同样的一站式服务超市，若是开在了比较偏僻的郊区，顾客很少踏足的地方，那么结果可想而知。当然，相比与沃尔玛，麦德龙的批发是服务，在人流量极大、寸土寸金的市区，它更适合人流量较少、租金价格相对于较为便宜的郊区了。

所以说，找到一个适合自己门店的店址，可以拥有大量的顾客而且租金相对于比较便宜的地方开店，是各家超市的头等大事。一个好的选址就是成功开始的一半，而一个错误的选址，也是一个超市错误的一半。因为店址不像货品，可以挪移搬运，也不像店内摆设布置，费用是相当大的。

（二）门店选址是连锁企业发展的关键之一

意大利顶级时尚品牌Trussardi Jeans的总裁柯璐碧曾亲临上海，希望能为其在中国开出更多店铺提前选址。“我们当然希望能开出更多的门店，因为这是最好的宣传手段。”柯璐碧开门见山的说。由此可见，西方的连锁巨头对门店的选址是多么的重视。因为具体的店铺地点决定了超市可以吸引有限距离内顾客包括潜在顾客的数量，这也是在另一方面决定了超市的营业额和利润，从而可以看出这个店铺的选址的资源大小。

门店店址的选址是一项巨大而且长期的投资，是连锁企业发展的关键之一。无论店铺的店址是租赁还是购买的，只要一经选择确定，就是巨额资金的投入，而且一间成熟的店铺，在它的外部环境发生改变的时候，它不能像人力、财力、物力那样做出调整和改变，它具有长期性和固定性的特点。所以，在选择店址的时候必须要进行深入的调查研究和缜密的思考，完善的规划出门店的蓝图。当然，门店选址和连锁经营管理最大的区别就是它不能像其内部设施布置一样克隆拷贝，因为每个地区都有自己的特点，不同的社会环境、地理环境、人口环境、交通条件和市政规划都是制约店铺所在地区的顾客量和营业额的因素。所以，连锁

企业在制定企业发展战略和蓝图的时候，其具体店铺的具体位置必须要考虑在内，从而达到战略的可实施性和目的。

所以，店址选择的好坏，是影响店铺营业额的重要因素。优越的店址就占据了“天时地利人和”中的地利，在与其他超市的竞争中，若是规模、商品、服务等条件相同的情况下，那必然会收到一个非常好的效果。故而，在连锁超市分析经营状况时，决不能忽略店址所带来的影响。顾客就是上帝这句话虽说有些绝对，但是超市选址的首要原则就是方便顾客，以节省顾客的时间成本、交通成本和精力成本等满足顾客最大的需要，顾客的支持与信赖才是企业生存和发展的基石。当然，方便顾客也不是一味的把超市开在顾客居住地最近的地方，而是要考虑到顾客的购物消费习惯，在市政府的规划内，或集中，或分散，力求为顾客提供最好的购物环境和购物机会，在使顾客购买到满意物品的同时，获得利润最大化和社会效益最大化，真正意义上实现三方的共赢。

（三）有助于商业群的形成

超市店址的选址，在为了适应人口分布、流向情况、便利广大顾客购物、扩大销售的原则知道之下，大部连锁分超市都会选址在城市较为繁华的地方、人流必经的交通要道和枢纽，以及居民小区附近和城市郊区的交通要道和城镇居民区等地点。根据以上四点理论，可以总结出以下四种类型的商业群。

城市中央商业群，这是城市的市中心，是整个城市最繁华最重要的商业区，它集中了各种时尚品牌店、百货商店、豪华酒店和影院、办公写字楼等等，甚至在一些较小的城镇，它是唯一的商业群。

空气而搬到郊区居住享受安静的住宅环境和新鲜空气，也为郊区商业群增加了稳定的顾客来源。

三、连锁超市选址分析

（一）店铺选址的原则

1.方便顾客购买的原则

顾客就是上帝，尽最大可能满足顾客需求是超市经营的宗旨。所以，门店店址的确定必须首先考虑到方便顾客购物，为此，连锁超市的店址要符合以下条件：

（1）交通便利。连锁超市的店址一般都应该选择在交通条件比较便利的地点，特别是经营食品和日用百货的超市。公交站、地铁站等附近往往是人流量大、流动性强的地方，如果是中转站之类的交通枢纽，人流量会更大，地段也是更佳。这样的地方作为连锁超市的门店店址，可以给顾客购物提供方便的地理条件。

考虑到货品的运输，便利的交通条件，还可以在超市日常补货作业中提供方便，既节约了成本，又有利于货品的及时采购和补充，一举两得。

除此之外，在城市规划建设中，新区建设、公交、地铁、高架桥等新线路都会对未来的交通条件产生影响，在具体选址之前，连锁企业应该敏锐的捕捉到这些信息。

（2）临近人群集聚的场所。顾客可以随即进入的人群聚集地，像步行街、名胜景区、影院或娱乐场所，这些地方可以让股卡尔享受休闲、购物、娱乐和游玩于一体，是连锁超市开店的最佳地点。

但是，也是此类地点位置绝佳，往往寸土寸金，不是适合所有连锁企业的。2.最大效益原则

评价菜色好不好吃，要看吃的人的感觉，衡量一家超市选址的好坏，要看它的经营效益。寸土寸金的市中心并不适合所有连锁企业，有时候郊区商业群往往更佳吸引顾客，因此，连锁企业选址一定要根据自身的情况选择有利于经营、可实现利益最大化的店址。

3.长远发展原则

门店是连锁企业最好的宣传广告，每一家门店都是连锁企业发展的基石，所以，在选择新店址时，要注意：

（1）有利于抢占市场，长期经营。选址就是在选顾客，客源充足，市场形势大好对门店的发展有着重要意义，在从长远的角度去考虑，该地点是否有利于规模的扩大、市场占有率的提高和在自身实力增加是开拓市场。

（2）有利于特色经营。不同行业的网点设置对地区的要求也会不同。超市店址选择时，要针对顾客的消费心理、行业特点、消费行为等原因进行多方面考虑，确定店址，达到超市独有的企业优势和特色，展现企业形象。

（二）连锁超市的选址要求

一个超市好的选址往往具备以下几点要求：

1.将来可持续发展的的能力和潜力。超市选址是一项长期投资，也是企业的未来所在。当环境因素变化时，其他条件可以随之相应变化，但是店址却是很难改变甚至不可改变的。所以，在超市选址时，不仅仅要着眼当下，更要预测未来，因此，一个具备可持续发展能力和潜力的超市才是未来的赢家。

2.高密度的人群聚集。顾客永远是超市的主宰，超市的宗旨也是满足顾客需求。超市店址都应该在人流量大的地方，比如，居民区、车站、地铁出口、旅游景点等等，在预测未来消费顾客群体时，都要考虑的。

3.便利的交通条件和进出口。便利的交通和进出口不仅仅对与顾客来说是方便的，对于超市的日常进货、补货也是非常方便的。

（三）商圈分析

1.商圈的特征

商圈也叫做交易区域，指的是以店铺所在地为中心，沿一定方向和范围展开，吸引顾客的辐射距离。根据顾客地理分布和对店铺业绩的贡献度，理论上可以把商圈分为核心商圈、次级商圈、边缘商圈三个层次。

一般来说，核心商圈的客人在店铺顾客总数55%~70%，而次级商圈是15%~25%，边缘商圈占据剩下的顾客比例数。不同的店铺在不同的地区，经营规模、方式、品种和条件不同，商圈的规模形态也是不同的。商圈的形态一般分为商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区五个区域划分。

2.商圈的分析

连锁超市在选址前，要对所选的商圈进行仔细的分析，原因如下：

（1）商圈分析是新店铺进行合理选址的基础。只有详细了解了商圈的详细资料，才能够进行效益预测，更好的衡量此店址的价值。

（2）商圈分析有利于资金的加速运作。由于店铺选址投资巨大，会占用较大一笔资金，而店铺的经营收到商圈的限制，所以，随着商圈的收缩扩大而随之改变经营策略，可以加快资金的运作。

（3）商圈分析有助于门店经营策略的制定。在这个竞争日益激烈的商品化社会，只有单纯的价格手段已经不足以为门店的竞争赢得优势，而准确完善的商圈分析可以很好的把握顾客的需求，实现以最小的成本获得最大的利润。

（4）商圈分析有利于后期的市场开拓。如果连锁超市单纯的被动的在固定一个商圈内稳定经营，那么它将不会适应市场的潮流，最终被淘汰，而通过分析商圈，可以帮助经营者开拓市场，将利润点不止放在一个商圈内，从而提高市场占有率。

四、华润超市选址案例分析

（一）华润概要

华润万家有限公司是在香港上市的华润集团旗下的一家一级利润中心。它在华南、华东、华北和香港四大区域发展业务，主营大型综合超市、综合超市和标准超市三种业态。大型综合性超市已形成的比较成熟的模式，门店平均面积约1.5万平方米，商品品种齐全，最大程度地满足消费者“一站式”的购物需求。综合超市是新型业态，面积在4000到6000平方米，以快速消费品为主要经营对象。标准超市面积在2000平方米以下,以社区居民为依托，强调便利功能。

华润万家超市面向全国市场，以持续改进消费者生活质量为己任，为顾客提供高质量、低价格、丰富的商品和友善的服务，立志成为中国零售业的领跑者。

苏州市是华东地区一个非常重要的二线城市，早在2003年前，华润超市就在包括苏州在内的九个一二线城市开设超过了470家综合性超市，目前为止，苏州已有华润超市包括便利店在内超过50家，是大润发、大宁、沃尔玛等同行业超市的强有力的竞争对手。

（二）华润吴中店选址分析

苏州华润吴中店位于吴中区天灵路206号，是在天灵路和东吴南路的交叉口，其附近有小区港澳桂苑、阳光水韵和阳光水榭，又靠近地铁2号线石湖东路

站和汽车站吴中汽车客运站，附近没有其他同行业的超市经营。华润吴中店的面积大概在2000平方米左右，是一家标准超市，而且附近有多个居民小区，交通条件有好，道路四通八达，非常有利于顾客的进出和日常的进货补货。

1.交通便利。店铺选址的原则中，劳。处在苏州边缘商圈的华润吴中店，其开店的地点不仅符合了连锁超市开店的大部分要求，而且地区偏郊区，租金价格低，收益好，未来发展前景也令人期待，是连锁门店开业选址的良好典范和优秀案例。

参考文献

[1]王英.连锁门店选址与商圈界定博弈[J].中国商贸.2012(11)[2]马瑞国.连锁门店管理创新研究[J].现代商贸工业.2012（10）[3]孙前进.连锁门店开发与选址[M].中国发展出版社.2010 [4]梁鹏.JLM公司门店选址研究[D]安徽大学.2013(6)[5]石应峰.连锁企业门店开发与设计[M].重庆大学出版社.2012（6）

致谢

本论文是在周云霞老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。她渊博的专业知识，严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力，深深地感染和激励着我。不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。从课题的选择到项目的最终完成，每一步都是在导师的指导下完成的，周老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持，在此谨向周老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。

从星巴克搬离国贸看连锁选址 第6篇

警惕“二房东”

在媒体的猜测中，星巴克闭店的主要原因是日益上涨的租金。位于国贸一期的这家店一年的房租加上人力成本总计超过700万元人民币。据星巴克在2012年的财报，其亚洲地区平均单店营业额为82.9万美元，约合人民币509万元。

入不敷出与物业方不无关系。有业内人士透露，国贸一期有相当多的奢侈品品牌，而星巴克已经开始进入大众消费行列，难与商场定位保持契合，不如迁至人气还不够旺的三期，反过来为三期带来更多人气。

戴奇咖啡培训经理陈鑫荣推测，星巴克很可能遭遇到行业中频繁出现的“二房东”问题。在北上广许多中心地段，由于房东背景深厚，转手之间的差价可以高达数倍。传言称，像北京国贸一期这样炙手可热的地段，很可能租户根本见不到物业（房东本身），只能见到二房东。物业方如果允许二房东甚至三房东的存在，那么推高租金几乎势在必行。

躲开大品牌

物业方的“政策”正在潜移默化地变化。旗下有“吞云小莳”等品牌的心品印象CEO郑志晖表示，近几年物业与品牌方签订的合同时间越缩越短，租期也从3～4年慢慢缩短，未来可能向香港靠拢，短至平均2年。每次租期终止，店租又会大幅度上涨，导致连锁企业压力加大。

此外，物业方对区域中不同板块的配置不同。陈鑫荣提出，与星巴克类似的情况很多，很多商业物业在一期运作成功之后，开发二期、三期，由于一期人气旺盛，租金会顺势上涨，迫使一些品牌进驻二期或三期，形成品牌梯队。但租金飙升依旧是不变的主题。

品牌竞争也会变相造成租金升高。对于即将进入中国大陆的戴奇咖啡（在美国仅次于星巴克的第二大咖啡品牌），陈鑫荣表示，作为从上海登陆大陆市场的新品牌，一定会首选人民广场的来福士或者徐家汇的港汇等一线商业地产，以此来打响品牌知名度。初入中国的新品牌普遍会用高价寻租的策略来进入新市场，前几家店只是打响知名度，不以赚钱为主，无形中帮助商业地产“炒高价”。郑志晖曾在美国、新加坡、日本等国经营过快餐等业态，“我觉得在亚洲各国，租金肯定是往上涨的，不可能再下降。”

消费热潮下，品牌增多，物业方也面临更多选择，例如要引入一家咖啡店，同样的位置，除了星巴克还可以选择costa、香啡缤，物业方更强势，也更倾向于选址“不差钱”的品牌。

选址要提早“下手”

“涨房租涨得最厉害的还是一线城市，二线城市、省会城市的涨幅也会比较大。”两岸咖啡副总经理李国彦告诉《创业邦》，在二三线城市，很多全新的百货公司、综合体的报价就很高，而且会规划好每个楼层适宜的业态。

李国彦认为，如果是二线城市一些很成熟的新楼盘，两岸咖啡这样的品牌商会提早进入，等到地产已经完工或者入驻率已经达到20%～30%以后，若再不进入，房租会涨势更凶，甚至有钱也租不到好位置。

抢占三四线市场

两岸咖啡除在杭州、武汉、重庆、北京四座城市拥有直营店外，已在全国各级城市开放加盟，总计门店数量超过650家。它的定位逐渐向二三四线城市拓展，甚至更小的城市倾斜。

两岸咖啡很早就注意到，在三线、四线甚至更小的城市中，新开门店正在带来旺盛的盈利能力。小城市中还没有形成中心商务区的概念，也没有比较大的商务休闲的场所，“我们没有刻意去区分不同等级城市的加盟店，因为我们选点很严格，加盟商如果有好的点位，就可以来谈。”

目前两岸咖啡在一些只有10万人口的城镇的门店异常火爆，每家店每天都两三万元的业绩。李国彦分析，这是由于当地有数个三四星级的酒店，商贸、工业也有了不错的发展，人们迫切需要类似商务交流的地方，商务人士乐于选择两岸咖啡，作为一种欠发达城市比较洋气的谈生意场所。

做小面积

另一种抵御选址困境的方式是将店面面积缩小。用李国彦的话来说，连锁业本来就是“开关业”，加盟合约到期不续签或店铺租约到期不再续约是主因，保持在每年5%～8%以下的闭店率实在是正常不过的事。近几年，800、1000平米以上的店铺风光不再，各大餐饮品牌都会选择120～150平米的面积开店。虽然有一些连锁餐厅需要厨房，必须兼顾面积，但它们会与物业协商，或搬迁至商场中较高楼层，或签订超过5年的长租约，以保证自己相对低廉的租金。

实施多品牌战略

此外，品牌方还可以实施多品牌战略。所谓多品牌战略，就是同一个公司运营着许多不同的品牌，可以适应各种物业需要，形成互补的共生格局。心品印象CEO郑志晖举例，餐饮业高度发达的日本有一个大众化品牌“贝儿多爸爸的泡芙工房”，其总部位于日本大阪的麦之穗株式会社同时拥有10个不同的品牌，分别经营蛋糕、糖类、拉面甚至夜店等业态，遇到好的店面，会根据其需要的面积来分配所需的品牌。而前文提到的两岸咖啡，也已经考虑涉足多个品牌，在原本面积较大的门店中划出一半的面积，经营包括日本料理、平价牛排、铁板烧餐厅、泰国料理在内的四个品牌。

郑志晖还提到了另一个例子：在东京银座，押金需要提前预付三年，业主会责令品牌方在7天之内把店铺盖好、装修完毕。外人来看，这几乎是不可能的，而麦当劳在日本的负责者会把所有的设备、装修在工厂内先建好，变成“乐高积木”一般，3天之内就把店铺建好。

“也许有一天我们在中国也要用工业化的方式‘生产’店铺。”郑志晖说，“因为有成本的压力，只能进步、不会退步了。”

论连锁经营店的选址 第7篇

一、连锁经营选址规划

在经济的快速发展下, 连锁经营成为一种具有强烈生命力与发展潜力的商业形态, 在经济发展中具有越来越重要的地位。从2004年初, 国外涌进大批的连锁零售企业进入中国市场, 这便使得我国零售业将面临巨大的挑战。国外的连锁经营企业已形成一套规范的经营模式, 其中不乏优秀企业 (如:家乐福、沃尔玛、乐天码) 不论是经济实力还是品牌。在这样的情形下, 我国的连锁企业应加速扩展范围, 形成规模效应。我们清楚的明白地段优势对零售业发展的意义。曾有过这样一句话──“零售业是一个被地段决定未来的产业”。国际市场上有着先进经营管理经验的企业家们也对零售业的经营之道也是在经营地的选址上。实践证明选址对零售业发展的重要意义。

二、连锁经营店的选址

(一) 商业圈的划定

所谓商业圈, 就是能够吸引顾客消费的地理区域, 是消费者最常消费的地点范围。由消费者的流通人来分可分为三级, 一是核心商业圈, 拥有较为多的消费流通人数, 二是次级商业圈, 消费者流通人数不多, 三是边缘商业圈, 拥有的顾客人数较少。经营店的销售方向不同, 消费群体也不一样, 商业圈的选择也不一样。企业可通过市场调查, 售后服务登记, 建立客户网络群等等方式手机客户的相关资料, 对商业圈做出准确的定位, 对经营店的规模、地段、消费群体定位等等有大概的了解, 进而划定适合自己的商业圈。比如:遇到消费类型相似的经营店, 避免重复导致消费群体的减少, 可在街的另一边建立。所以我们经常可看到一条街的一边是肯德基, 另一边是麦当劳, 这就是因为消费定位、市场范围等等的相似, 导致了相同的商业圈选择。就拿麦当劳来说, 一家麦当劳新店开张, 会先由专业的调查统计公司通过多个渠道的到这个地区的资料, 使用记分法来给商业圈进行划定, 选出就适合的商圈。如果在这个区域里有一个大型的超级市场, 每一百万万的营业额算一分, 有一条公交线路算一分。将各种信息进行统计记分, 划分不同的消费类型与商业类型。

(二) 人流量的分布

一个商业圈内的人口分布与人流量是不平均的, 通过人口分布的状况的变化可辨别出这个商业圈的消费中心。连锁店吸引消费的最大优势就是它的便利性, 将商品置于合适的地点中, 便于消费者的购买, 则具有更大的消费吸引力。要了解商业圈内的人流量, 一般人流的走向等等问题, 都要经过专人的调查后才能准确的进行经营店的选址。在条件不变的情况下, 如遇人流量增加的情况则适合分店的开设。基于以上种种原因, 确定商业圈的定位就主要需认清消费者的聚集点在哪, 则那里的人流量也是最大的。

(三) 门店的交通运输条件

建立经营店前, 也要考虑店铺的交通问题, 道路是否存在拥挤现象、交通的限制、到达门店的便利度等等。这些都与客流量有这密不可分的关系。与此同时也要考虑到交通状况, 货品的配送记忆商品的上架速度等等, 都是坐在经营店选址前需要考虑到的问题。

(四) 商业标识特征和其他因素

特别的商业标识, 能是的顾客在很远的地方便能注意到这家店的存在, 更容易树立品牌效应。一般处于交通枢纽地段, 比如十字路口, 其人流量和车流量就会超过一般的街道。另外, 连锁店的选址还要考虑到空间的大小、店铺的出租价格、店面装修、多久能取得收益等等因素来最终确定。

三、结语

连锁经营店的选址蕴含了方方面面的知识, 其中包括了区域经济学、销售策略、经营管理、消费心理学等学科的知识, 通过深入的分析和研究才能有效的实现经营店的科学选址。零售业是一个需要管理层高度重视的行业, 正确科学的选定连锁经营店的位置是提升门店的市场竞争力的保障。只有选择了正确的门店位置, 连锁企业的经济效益才能得到有效的提高, 保持连锁企业的稳定发展。各个连锁企业都应了解自身实际, 结合实际进行连锁经营点的选址, 保持连锁店的市场竞争力, 保障连锁企业的不断发展。

参考文献

[1]赵晓飞.连锁经营:念好选址布点“经”[J].连锁与特许, 2006, (4) .

餐饮连锁选址的10要素分析 第8篇

1. 地区经济。

饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需要之后的可自由支配资金的支付。一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。一般地, 当人们的收入增加时, 人们愿意支付更高价值的产品和服务, 尤其在餐饮消费的质量和档次上会有所提高, 因此, 餐厅连锁企业一般应选择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。

2. 区域规划。

在确定餐厅连锁店之前, 必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划, 了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建, 如果未经了解, 盲目地选定连锁企业, 在成本收回之前就遇到拆迁, 会使企业蒙受巨大的经济损失, 或者失去原有的地理优势。同时, 掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型, 确定不同的经营形式和经营规格等。

3. 文化环境。

文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式, 决定了人们收入的分配方向。一般而言, 文化素质高的人对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同, 影响连锁经营的规格和规模。

4. 消费时尚。

一段时期的流行时尚, 往往能在很大程度上影响消费者的消费方式和方向。随着人们消费水平的提高、卫生观念的增强, 人们在餐饮消费上越来越注意就餐的环境卫生, 这样外表装修美观、舒适、洁净的连锁餐厅就越来越为人们所接受。

5. 竞争状况。

一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估, 即提供同种经营项目, 同样规格、档次的餐饮企业可能会导致的竞争, 这对餐饮企业来说, 是消极的。二是非直接竞争, 包括不同的经营内容和品种, 或同样品种、不同规格或档次的餐饮企业, 这类竞争有时起互补作用, 对餐饮企业是有利的。在选择连锁经营区域时, 如果无任何一种形式的竞争, 将具有垄断地位;如果有任何一种形式的竞争, 都是值得连锁经营集团在投资前认真研究和考虑的。竞争既是一种威胁, 又是一种潜在的有利条件, 只要把竞争对手作为一面镜子认真分析其优势或劣势, 就便于我们在竞争中掌握主动。

6. 地点特征。

地点特征是指与餐饮经营活动相关的位置特征。如餐饮企业经营所在的区域, 如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。连锁餐厅所处的地点直接影响餐厅经营的项目和服务内容。

7. 街道形式。

这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个地方来, 还是他们因旅游而使人口发生移动。

8. 交通状况。

关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得。如果交通的数据最近还没有被统计出来。那么可以选取一天中最有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段几天时间内统计的数据应去除那些带有偏见的结果。交通状况往往意味着客源, 获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料, 以保证餐厅建成以后, 有充足的客源。

9. 规模和外观。

餐厅的餐厅位置的地面形状以长方形、方形为好, 必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场和其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大, 否则是不足取的。同时, 在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。

1 0. 餐厅的可见度和形象特征。

连锁企业如何成功选址 第9篇

众所周知, 选址是连锁门店成功关键的因素, 业内有句名言:“门店最重要的是什么, 第一是选址, 第二是选址, 第三还是选址”, 可见选址对于连锁企业的重要性。成功的选址系统是连锁企业核心竞争力之一, 但受专业及经验限制, 国内连锁企业在选址的成功率上一直不高, 通过咨询及接触, 我们总结多数连锁企业在选址主要存在以下三个层面的困惑:

1. 选址凭感觉, 没有科学依据, 风险非常大。

2.成熟商圈店址很难获得, 缺少投资收益预测, 导致决策失败。3.缺少系统和规范, 选址成为扩张时最大难题。

第一种选址凭感觉的情况常出现中小连锁企业, 企业老板凭多年经验和直觉来判断店址, 往往说不清楚道不明, 成败多归咎风水问题。说起自身选址经验, 多半是有缘或有感觉, 没有科学依据, 风险非常大。曾经有这样的故事, 有位美体连锁的女老板介绍自己选店经验时自豪地说:“站在那里闻一下空气, 就知道能不能开店。”结果在深圳发展时连开三家都失败了。另有位企业老总谈到他选址经验时说, 就到小偷多的地方去开店, 结果标准完全不可量化, 更多的门店老板在选址的时候凭的是自己的主观经验, 凭感觉来投资, 由于没有科学根据, 其风险非常大, 碰运气成分居多。

第二种情况的连锁企业已有一定的选址标准和经验, 也注重有策略选址, 占据有利位置。但往往旺铺是一铺吃三代, 很少转手, 成熟商圈的店址更是千金难求, 租金、押金高昂, 选择店址时如不能准确预测投资收益, 租金成本高于本行业利润率, 将导致门店经营失败。另有一种类型, 某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略, 选择次商圈进行布点, 也常因不能科学、准确地预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场。以东方家园建材超市在广州的选址为例, 作为在华南地区开设的第一家大型建材家居连锁店, 东方家园2004年选址芳村时, 选择在城乡结合部的未成熟商圈发展, 原预期可获得周边楼盘未来发展带来增长收益。但由于选址过于偏僻, 周围都是批发市场, 消费层次较低, 客流量太少, 整个市场至少需要2至3年的投入培育才能修成正果, 选址先天不足加之经营手法上的缺陷, 在辛苦煎熬1年多又歇业7个月之后, 芳村店最终无奈地被百安居接管。

连锁业必须进行快速扩张, 以此来降低运营成本, 连锁企业在进入规模扩张时常出现第三种情况, 由于没有建立和完善选址标准及规范, 缺少组织和系统, 一旦批量开店选址, 人员分身乏术, 找不到想要店址, 扩张计划不得不一再延迟, 选址最终成为扩张战略最大阻碍, 这里有代表性的案例是连锁药店排名第一的老百姓大药房, 其进驻北京之后, 在经过了6人拓展团队两年的“扫街”选址、三任总经理由此下课之后, 才终于在北京开出了第二家店, 延误了发展的时机。

二、成功案例分析:科学的选址流程和严密的审批制度

以上谈到的企业选址困惑主要都源于缺少科学、完备的选址标准和系统, 如何构建成功的选址系统就成了连锁企业成功的秘诀。跨国连锁巨头如沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基等经过了几十年的发展, 在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址系统, 对城市、建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析, 在此基础上进行商圈分析及开店测算, 因此选址成功率非常高, 其经验值得我们借鉴。以肯德基为例, 肯德基目前在世界拥有连锁店数约为14000多家, 在中国短短时间就开出近2100多家门面, 其选址投资成功率几乎是百分之百, 其成功经验归纳下来有两个方面,

1. 建立了科学的选址流程与标准。

通常肯德基进入城市后, 选址先从商圈的划分与商圈的选择开始, 然后进行聚客点的测算与选择, 包括店门前人流量的测定, 最后将这些信息输入专用的计算机软件, 就可以完成开店盈亏测算, 明确地知道在此地投资额不能超过多少, 超过多少这家店就不能开。

肯德基以家庭成员为主要目标消费者, 推广的重点是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年, 餐厅选址主要考虑地理、经济、市场及客源等几个要素是否符合定位, 肯德基根据这些要素自己的调查划分出的不同商圈, 并选择可进入商圈, 并在等到商圈成熟稳定后才进入。在选定商圈后, 肯德基努力争取在最聚客的地方和其附近开店。在选定商圈里, 人流动线是怎么样的, 人从地铁出来后是往哪个方向走等等。在计划开店的地点单位时间内有多少人经过, 这些都派人去掐表, 去测量, 有一套完整的数据之后根据标准填写:商圈及竞争条件表、租赁条件表、现场情况表、综合评估表等, 并依据数据综合评分确定店址。

2. 选址决策两级审批制。

肯德基有其明确选址原则及规划, 为保证选址成功率, 选址流程要通过两个委员会的同意, 一个是地方公司, 另一个是总部, 总部掌握选址系统软件并积累大量的数据及选址经验, 能做出准确高效的决策, 有效保护了肯德基品牌和加盟商信心, 相对国内大起大落的快餐连锁来说, 成功的选址系统是麦当劳、肯德基等洋快餐的制胜法宝之一。

肯德基、麦当劳等跨国连锁企业的选址系统开发非常成熟, 选址系统已实现IT化软件化, 目前已发展到应用地理信息系统GIS软件进行新店拓展的选址及门店网点的布局优化阶段。如何有效学习、模仿直至超越他们, 成功的构建连锁选址体系是国内连锁企业必须研究的课题。一旦在选址系统进行有效突破, 将会极大加速连锁事业成功, 以国美选址系统发展为例做说明。

国美在1996年初还是仅有5亿元营业额的民营企业, 为了加速发展, 国美选择王府井商城开出近3000平方米的店, 当时开业前的广告费就达100万元, 但开业后却发现:房租过高, 经营成本居高不下;交通不便, 紧邻夜市因而导致交通堵塞, 货运车无法进入。在王府井购物的多是外地人, 其购物的方向不是家电产品等选址失误问题, 迫使国美提前终止合同, 撤出王府井。王府井商城的选址失误, 使黄光裕意识到连锁经营的标准以及流程的重要性。于是他主持对十年来国美发展的经验进行了认真总结, 制成《国美经营手册》, 其中规范了连锁店的选址标准如下:

(1) 面积:根据公司的经营品种及经营规模, 展示规模应保持适当的经营面积, 原则上营业面积应大于2000平方米, 其中附属周转库房面积应大于300平方米。 (2) 楼层:原则上只选择首层, 可考虑首层带二层。 (3) 交通:具备不少于20个停车位, 公共交通便利的商业区域为最佳。 (4) 期限:租赁期限应在5年以上, 10年以下。

随着《国美经营管理手册》规范和异地复制使用, 国美的连锁经验很快被复制到了天津、上海、成都、重庆等, 有了规范化基础, 国美全国扩张的速度也有了保障, 而且各个地区的管理水平得到了有效的保证。国美2002年聘请专业顾问公司对运营体系进行升级, 经过专业咨询, 国美经营形成完备的经营标准化体系, 选址也由原来简单评估要求形成为科学的标准化评估与经营预测工具, 店址评估所需表单就有:电器店审批工作流程图、电器店立项申请报批单、电器店可选卖场基本情况表、城市状况调查表、商圈状况评估表、卖场结构及设施评估表、交通及辐射状况评估表、新开门店年经营情况预测表、租赁合同报批单、房屋租赁合同、卖场计租面积测量表。凭借科学的选址系统, 国美以平均每年100家以上的开店速度迅速扩张, 新的选址系统有效地降低了成本, 保障战略成功, 选址成为总部完全掌控的核心业务, 在总部成立专门的选址部, 同时对选址形成三级审核及管理的系统。国美对选址审核的规定如下:公司总裁负责新门店选址最终审批;连锁发展部负责新门店选址的督导、审核;分部连锁发展部负责新门店选址工作;大区负责分部新门店选址的审核。

众所周知, 开店是连锁企业扩张事业的必由之路, 地点的好坏对未来营业额有举足轻重的影响, 因此, 选择好店, 抢占好点, 是连锁企业发展的秘诀。

三、应用选址6M模型快速构建你自己的选址系统

跨国连锁巨头们用数十年形成了一套十分科学、严谨的选址系统, 对企业发展起到重要作用, 我们的企业可不可能快速形成自己一套系统的方法呢?基于对中国连锁的研究和咨询, 我们总结出了一套科学的方法分六步构建选址系统, 关键由模式、模型、要素、调整、手册、完善组成, 简称选址6M模型。

一般连锁企业可依据此六步法从无到有构建自己的选址系统, 以解决连锁选址和拓展的难题, 提高加盟商对总部忠诚, 获得稳健及快速的发展, 以下简要介绍一下选址6M模型的主要步骤和方法:

1. 商业模式类型及经验总结

通过市场调查, 了解消费者及业态发展趋势, 以确定本企业商业模式类型, 对消费者行为方式的分析, 有助于确定选址定位, 同时可采取问卷调查、专家访谈、数据收集等方式总结沉淀企业 (加盟商/经销商) 以往选址成功经验, 为选址提供准确的经验和数据支持。

2. 建立选址理论模型

根据商业模式及现有选址理论推导, 总结与概括出选址模型, 明确选址信息收集约束条件, 如简便性、成本、科学性等。确定模型的使用范围, 找出可以量化评价及成本较低的采用指标体系及采集办法, 简化选址所需的数据。

3. 确定要素指标及权重

此步骤重点是通过商业模式应用层次分析法确定关键要素及二级要素, 建立选址模型, 并应用专家评分法, 将定性分析转化为定量分析, 确定各个重素权重。分解重要维度为可操作化的评分标准, 就可开发相应的评估表, 如商圈及竞争条件表、社区情况表、租赁评估表、综合评估表等, 以此建立数学模型及软件模型。

4. 指标调整

此步骤重点是试用模型, 建立选址检验计划及数据库, 通过实际测试, 与历史数据建立回归方程, 再通过软件模型校正指标效度, 采用模拟计算的方法解决不同要素权重设计方案对选址总评的影响, 形成使用的权重及参数调整表。有了准确的店址评估标准、权重和一些成功案例, 我们可以完善店址的评估工具表格, 成为我们进行连锁经营店址评估的标准化工具。

5. 形成选址手册及审核制度

此步骤重点是将选址评估的标准化流程、规范及表单结合, 将形成或升级选址手册, 成为选址标准化管理的基础, 强化总部控制, 同时要求不断收录选址案例, 提供不同区域选址人员经验复制。

6. 流程执行及选址数据库完善

持续进行执行流程与检查, 根据战略目标提前收集及更新选址所需数据, 完善选址数据库。在此基础上可进行选址软件设计开发, 不断提高选址效率及准确性, 形成总部独有的知识专利。

与国外连锁企业不同, 6M强调选址成本与效益, 强调量化是渐进过程, 跨国连锁企业选址流程和规范是完全基于科学定量分析, 对调查及数据采集与分析要求非常高, 有时这样的选址分析甚至长达一年以上, 对国内企业来说普遍难以承受, 让国内的连锁企业感到可望而不可即, 而我们应用6M设计的选址系统、标准及参数都经过精心设计、反复验证, 有效缩短时间及成本, 实用、实效的好方法

连锁企业竞争如下围棋, 讲究谋局布局, “一子落错, 满局皆输”, 要在选址布局上为未来竞争打好基础, 同时现代成功连锁企业选址思维已经从传统的“选址”过渡到“抢址”。所谓“抢址”是指在城市优质的店址处于相对稀缺的条件下, 企业要想获到好的店铺位置, 必须主动提前对城市进行全面布点分析, 把优质的店址纳入自己的监控范围之内, 随时观察, 找准时机进入, 先发制人。

连锁复制秘籍之选址模型 第10篇

而连锁企业之所以在社会的零售业中占据越来越重要的地位, 根本上就是因其特殊的复制价值。就像制造企业的流水线作业一样, 连锁经营就是在商业领域不断地复制门店, 从而迅速实现企业规模的膨胀, 抢占市场份额, 最后托起企业的品牌。

我们看到的世界级连锁品牌, 如沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基等我们耳熟能详的连锁企业的全球扩张, 告诉我们这就是复制, 这就是连锁经营的秘密。

选址模型

零售业曾经流行过一句话——零售最重要的是什么:第一是选址, 第二是选址, 第三还是选址, 可见选址对于零售的重要性。对于连锁企业, 选址对于我们仍然是一个非常重要的环节, 复制一个门店首先要做的是什么呢?肯定是选址, 因为只有有了实体店铺平台, 才能开始提供我们的产品和服务。

逸马顾问经过多年的连锁实战研究, 提出了连锁复制的选址“一三模型” (如下图所示) 。

选址“一三模型”就是一个前提和三个步骤, 一个前提就是选择进入城市的前提, 即城市评估;三个步骤就是选取具体店铺地址的三步, 即地址评估。

1.城市评估

对于连锁复制选址, 首先应对准备进入的城市或已经进入的城市进行综合评估, 收集各种相关数据。具体如下:

a.城市背景资料:地理位置、人口数量、人口密度、区域划分、城市发展规划、公共交通、竞争对手、政府优惠政策等。

b.城市经济资料:经济水平、收入水平、房价、物价、所属行业发展状况等。

对相关数据进行分析, 分析该城市的经济发展速度、城市规模, 是否适合开连锁店;分析进入该城市的投入产出比, 需要开多少家店才能基本覆盖;分析预测第一年的营业额及各项费用支出预算, 分析预测第二年的增长趋势;分析客流规律及消费潜力;分析交通地理条件;分析竞争激烈度;分析人力成本;分析广告宣传成本;分析人文状况;分析其他影响经营的因素, 如政府的工作效率等。在此基础

上, 形成该城市的评估报告, 作为连锁企业进入该城市进行选址的前提依据。

2.地址评估

(1) 选商圈

分析该城市各区域的商圈个数、商圈名称和类型, 确定城市核心商圈、次级商圈与辅助商圈。对商圈的成熟度、发展规划、潜力、辐射范围、有无竞争对手等情况进行分析, 以便选择符合定位、适合进入的商圈。

(2) 选街道

分析对所选商圈的街道个数、名称和类型, 对街道条件、人流车流、竞争情况等进行分析。

a.街道条件:街道长度、街道宽度、店铺数量、人流出入口、街道成熟度。

b.人流车流:人流量、车流量 (早、中、晚) 。

c.竞争情况:典型竞争门店数。

d.吸引情况:有无与所属行业顾客群产生吸引力的设施或条件。

(3) 选商铺

选商铺主要分析两方面内容:外部评估和内部评估。

a.外部评估:人流量、车流量、门店可视范围、门前空地、门前道路宽度、邻铺类型等。

连锁门店选址与商圈界定博弈 第11篇

连锁店的规模不同于零星小店, 显示零售企业规模宏大、资金雄厚之气魄的立足点在于占据最繁华的地区, 最热闹街道。前期包括对国际经济环境、国内同业状态、城镇人口密度、恩格尔系数、劳动力状况、首府城市主街道布局等系列因素进行调查, 做出连锁店选址规划设计方案。

1.1 调查与规划

1.1.1 市场调查

调查分市场调查、商圈调查和门店选址环境调查。市场调查的重点有两个方面:一方面调查主要针对开店的可能性较大的诸多因素进行调查, 为开店意向作参考。重点是做好开店预测营业额的数目和店铺的规模的设计, 包括调查设店地区的市场行情、地域特征等。尔后对调查结果进行分析, 重点剖析店铺周围消费者的生活方式, 对经营商品的构成、定价及促进销售手段商店格调布局等提供基础资料。

1.1.2 商圈调查

(1) 翻阅资料。最省时省力的基本情况调查是翻阅地区统计年鉴、到信息中心查阅地区状况资料、网上查阅企业资产报表、统计资料等。

(1) 人口分布, 常住人口、临时居民人口数量, 流动趋势, 人口密度等;

(2) 居民生活活动区域情况, 如交通状况、产业结构状况、地理地势状况和居民消费习惯等;

(3) 对地区中心地段为中心扩展的经济区、经济开发区等商圈的划定情况以及商业区域开店的密度和竞争趋势进行调查。

连锁店在开店前必须对开店计划中的商圈轮廓作仔细调查, 认真分析才能做出最后决定。

(2) 选址前的特定市场调查。调查项目分为:商业区域环境调查、市场特性调查、竞争互补效应调查和人居情况调查。这四项内容的调查内容、采取的手段和方法用下表概括:

1.2 连锁店址的繁华度计算

连锁店的繁华度:指新开门店选择店址时, 它的繁华程度。以此考虑是否在该区域开店问题。按照现代经营理念, 各大中型城市都建立了繁华商圈“步行街”, 挤进“步行街”开新店可行性很小, 要开拓一定规模的连锁店, 需要考虑新店与繁华商圈的距离和人口密度两个变量。两个变量在地区“商业统计年鉴”中可以查到。

确定新选连锁店址的繁华度, 主要考虑该连锁店与繁华商圈的距离和人口密度两个变量。

新选连锁店址的繁华度:Φ

繁华商圈与新选店区域人口密度:μ

繁华商圈与新选店之间的距离:ρ

繁华度:4≤Φ≤8, 适宜在本区域开店。

若:繁华商圈与新选店之间的距离ρ是1 5 K m, 繁华商圈与新选店区域人口密度μ是10万, 计算新选连锁店址的繁华度。

Φ=5.507 (在4度—8度之间) , 可以开店。若Φ小于4, 新选连锁店离繁华商圈太近, 顾客会被繁华商圈距吸引;Φ大于8离繁华商太远, 消费者会嫌店太偏僻而放弃光顾。

2 连锁门店选址

选择店址, 民间俗称“选码头”, “码头”位置好与否, 与生意兴隆有很大关系。

2.1 商店选址原则

2.1.1 选繁华地段原则

在城镇, 人员来往最密集的地方就是繁华地段。人气、生机具佳, 人多繁华、生意兴旺。

从经济学角度出发, 繁华地段是开店交易的最好地段, 有商业广场、演艺场、酒吧、KTV、茶楼、酒店、体育馆、会展中心等, 人们穿梭于街道不外乎购物、看演出、聚会或交流等。

(1) 避开大道风尘。能够用于经营商务的门店, 应该是打开大门迎接八方来客。把店开在繁华街T字型或Y字型的路口10M处, 设计店面时将进口开在由侧方进, 正对路口的一方设计成精美装饰的围障, 以挡住并避开迎大路而来的风尘。

(2) 栽花种草。商家的误解:店前有树, 顾客不光顾。其实, 爱花草树木, 是人的天性, 在繁华街T字型或Y字型的路口前开店时, 要在店门两侧, 各开出一块花池, 栽种鲜花和小树, 并要保证这些花草的鲜活的生命力, 鲜花和小树吸引顾客, 消除沿大路吹来的尘埃。鲜花和小树枯萎或肮脏会起反作用。

(3) 保持店前清洁畅通。在繁华街T字型或Y字型的路口10M处经营商业, 繁华程度高, 风尘也大, 要消除来往车辆、人流带来的粉尘, 请注意在店前多洒水用以消尘, 每天擦洗门窗, 清扫门店, 保持店前清洁卫生、门口道路畅通。若是经营饮食店、水果店、百货商店等尤其重要, 如果让尘土玷污了食品、水果或衣物, 没有哪个顾客愿问津受污染的东西, 重则还会因卫生不达标而被工商部门吊销营业执照, 使商铺停业。

2.1.2 选开阔地段原则

(1) 选开阔避狭窄。中国人筑屋习惯, 多选择屋前开阔, 纳八方来客, 聚生机于屋前, 这与开店经商讲究纳四方来客契合。按照取开阔避狭窄的开店原则, 选择店铺的地址时, 应考虑商铺的正前方是否开阔, 店门口前方是否有电线杆、围墙、广告牌和过大遮掩门脸的大树等因素, 顾客在远处看到商铺时便踏至而来。从经营角度出发, 开阔的商铺无形中在作免费广告, 行人看到商铺, 会到店里转转, 凝聚人气。

门店开在狭窄地或者店前有各种遮掩物, 行人或游客不能目睹商店, 门店招揽生意困难。若店面狭窄或者经营的商品种类稀少, 人气和财气两不旺, 很难有大的发展。

(2) 改造狭窄地点或遮挡物的办法。由于资金短缺, 挤不进繁华地段而选择了店面狭窄或受遮挡的商铺, 解决的办法是对商铺进行改造。改造策略:一是得到拆除门店遮挡物的许可批复, 拆除店前大树、围墙或其他遮掩物体, 使店门显露出来。二是店面狭窄, 无法扩展面积, 就采取把店牌做大 (在市政府允许的范围内) 高悬在商店顶上, 安装发光二级管, 使行人在白昼都能看见商铺显露的招牌, 慕名而来。三是通过电视、广播、报纸、杂志、广告牌、网站、发宣传单等广泛宣传商店, 让人们对商店形象轮廓有所了解, 知道商店在哪里, 经营商品的种类以及服务的特点等。四是积极参加社会广泛关注的福利赞助活动, 以增强商铺在社会的知名度。

对于沿街道改造老屋建成的商店, 要在商铺大门的顶部搭出阳篷或长条挡板, 遮住夏天火辣辣的太阳和雨水季节的暴雨, 为行人在店前遮阳和避雨提供方便, 无形中也留住了顾客的脚步, 为店铺兴旺奠定基础。

2.1.3 选南避东北方向原则

(1) 开店选南向避东北向。北京故宫的坐落朝向是坐北朝南, 目的是为了避免夏季的暴风雨和冬季的寒风。商铺应选坐北朝南方向。面向南方, 可以避免或少受东西向和西北向所带来的一切季节性的风、冷和烈日等不利的自然性侵袭。在夏季的上午, 为了找到一块阴凉之地, 行人会选择店前阴影之地走过, 见到中意商品, 会进店购物。在冬季, 店门口暖暖的阳光会吸引顾客, 店面朝南少受风吹雨淋。

店门朝东开, 夏季的太阳从早晨晒到傍晚, 店内会热气腾腾。首先, 店员在烈日爆晒之下, 烦躁, 头昏脑胀, 很难以平和的工作情绪和服务态度回答顾的询问。其次, 商品在烈日照射下, 鲜活品容易变质腐烂, 耐用品容易发脆老化, 不易长久保存。再次, 顾客在商铺购物, 受闷热空气影响, 不是迫不得已要买的物品, 不会光顾该店。

店门朝北开, 冬季的西北风顺着大门向店里吹。寒冷的风加之不见太阳的阴门面, 无法吸引顾客眼球, 店里虽有空调、暖气等, 但顾客不进店, 必显冷清。

(2) 不利面向采取的措施。因多种因素影响, 把店开在了面向东西或西北的方向, 要采取措施规避。夏季, 在店前搭遮阳篷帘或撑遮阳伞等, 以避免烈日的直接爆晒, 也为行人找到一条阴凉的路径。在冬季, 给自己的店门前挂一个保暖门帘, 店内增设空调等供暖设备, 营造一个温暖舒适的购物环境。

2.1.4 便利顾客原则

连锁店址选择要以便利顾客为原则。一是算计顾客购买时间, 二是算计顾客节省交通费, 三是达到舒适购物等, 最大限度地满足顾客购物的需要, 得到顾客的信赖、支持和光顾。便利顾客在某些方面不单纯理解为开设地点均要选在朝向最好, 最繁华, 离顾客最近的地方, 大多数情况下, 好位置、好朝向、好门面都被别人抢先占领, 这时的你, 应按照大多数目标顾客的需求特点和购买习惯, 在符合市政规划的前提下, 根据某路段的繁华程度选择商店的销售的商品种类, 力求为顾客提供广泛选择商品的机会, 尽管门店的地理位置不是很繁华, 因为能够给顾客提供最满意的购买物, 照样可以取得良好的经营效果, 获得利润最大化, 实现最佳社会效益。

2.2 道路形态与商店选址

选择店址前, 先做出区域位置选择。在实际操作中, 同一区域内, 开一家连锁店可以有几个地点可供选择, 如何在多种店址可选的情况下, 考虑多种因素最后做出决定, 道路的形态是重要的依据之一。

2.2.1 Y形路或三叉路

我们进过许多门店, 很少看见把店开在三叉路口处的, 处于三叉路口, 因夏季的热风和冬季的寒风对着店门吹, 会给店内人员的健康带来伤害。三条马路上行进车辆带来的粉尘, 让店内商品蒙上受灰尘, 保质期也受到影响。所以, 一般不选择在通行汽车的Y形路或三叉路口处开店。若是商业步行街的Y形路或三叉路还可以考虑。

2.2.2 十字路

十字路是由横竖两条直路交叉形成的路口。商厦贴近十字路, 在来往的车道上开店有好的一面, 也有不好的一面, 具体选择在什么地方, 用以下分析的方法选址。

在十字路上选店址, 要注意以下二种选择:第一, 选择开店的地址一般避开路口处10M左右, 选择坐南朝北的位置开大型连锁店。一是避开了路口的强风和粉尘吹入。二是面南享受温暖的阳光, 冬季少寒气入侵。三是面阳对行人有一种自然的吸引力。第二, 坐南朝北的店址已经被别人占去, 就要选择避开路口处10M左右坐西朝东的位置开店。在这里开店一是避开了路口的强风和粉尘吹入, 二是能享受早晨东方升起的太阳照射, 少受冬季寒气侵袭。三是下午太阳西沉时, 有阴影遮挡着路面, 给夏季出行的人们带来凉爽的避荫面而吸引顾客进店。

十字路若是在步行街上, 横竖两条直路交叉成的十字路, 路上没有车, 少了粉尘, 多了行人, 为购物提供了最便利的条件。所以, 在繁华商业区的步行街上开店, 无论在哪里选择店址都是很好的, 只要索要的租金不多, 能盈利就要在步行街上开店。

2.2.3 T字路

T字路与Y形路大致相同, 商业大厦或商铺大门正冲着T字路的路口, 前方有直路向着店, 快到店门口, 一条横路挡在前方, 直路来的风, 无论是夏季热风, 还是冬季寒风加上粉尘, 店里或热或冷, 在T字路开店不妥。

2.2.4 正对着两大厦中间的缝隙

我们在路上行走, 当走到两大厦的缝隙处, 感觉到凉风嗖嗖。开店如出一辙, 当我们把店址选在两个高大的大厦中间的缝隙口处, 由两个高大大厦中间形成的空气对流气流直向店门吹来, 夏季凉爽还可以撑着, 但到冬季, 冷风呼啸而来直吹店面, 一是强冷的风使店员身体健康受到损害, 二是风夹粉尘吹进店里污染店面和商品, 影响了商品的美观度和质量。所以不宜在正对着两个大厦的缝隙处开店。

2.2.5 剪刀路口的门店

两条直路都斜着向一个方向而来, 两条路汇集时成为交叉状, 这样的路称剪刀路。把店开在交叉路口, 一出门就能看到两叉路正冲着店门而来, 像把剪刀夹住商铺, 顺两大路来的风直冲门面而来, 带来了夏季的热浪和冬季的寒风, 还有大路上的粉尘。不利城开店, 如同十字路口的结果。

2.2.6 正对直路

商铺的门正对着一条大路, 称正对直路。在古代, 多以平房为主, 正对着直路的房子易受到来来往往车辆带来的滚滚尘土, 一般情况下, 老百姓都不会把店铺建在正对直路路口处。现今社会, 平房被高楼大厦替代, 二楼以上的房子不会受到往来车辆的影响, 但是, 商店都是坐落在一楼、二楼延续往上的, 还是会受到大路而来的风、粉尘和车辆轰鸣声的影响, 这些不利因素会影响店里人员的身体健康和商品的销售率。

2.2.7 面对死巷

商店的大门不能对着死巷子, 古代人也称死胡同。让店面对着一个不通达的死巷子, 怎能形成“有客自八方来”的局面。因为空气受阻, 气流不通畅, 死巷内聚集了过多的浊气, 对店内人员的身体不利, 由于店门对死巷, 前面没人能进来, 不能聚集人气, 也就不能旺财。

2.2.8 店前的电灯柱

开店时我们只考虑地里位置和路况、人流、空气流等诸多因素, 但最不引人注目的门店外的物体我们没有考虑到:商铺门或窗外的那根电线杆上灯光或那个大型的灯箱牌。店铺在这样的位置上也称作“赶丁棒”。为什么有了这个灯柱或灯箱牌会对商店经营不利呢?试想, 当太阳西斜的时候, 街灯就会亮起来, 店员们看着灯亮, 惦记着下班, 就不会专心营业。所以店前有电灯柱的店, 店员更换的很频繁。

参考文献

[1]邓文通.商铺风水一日通[M].陕西:陕西旅游出版社, 2005 (5) .