物业企业管理创新试析

物业企业管理创新试析（精选2篇）

物业企业管理创新试析 第1篇

一、物业管理涉及的相关主体

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理关系是一种典型的民事法律关系, 这可以从修改后的《物业管理条例》将物业管理企业更名为物业服务企业中体现出来。从最微观的层面看, 物业管理关系仅仅是业主与物业公司之间的关系。然而, 业主数量众多以及建筑物区分所有权的存在, 客观上决定了业主只能通过业主大会、业主委员会表达自己的意愿, 故而又产生了业主与业主委员会、业主委员会与物业公司之间的关系。另外, 房地产开发企业在物业管理中发挥着重要作用, 同时, 房地产行政主管部门、居民委员会在物业管理中的作用也同样不可小觑。此外, 围绕着物业管理活动, 保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫公司等也与业主发生着或近或远的关系。然而, 除业主、业主大会、业主委员会和物业公司外, 其他单位均不是物业管理所直接涉及的主体。

综上, 厘清物业管理主体关系, 实质上是要厘清业主、业主大会、业主委员会、物业公司这四者之间的关系, 其中又以业主与业主委员会、业主委员会与物业公司间的关系在整个物业管理中最为重大。

二、业主与业主委员会

业主即建筑物区分所有权人, 是物业管理中最重要的主体。接受物业管理服务的是业主, 交付物业管理费用的是业主。然而, 由于建筑物区分所有权与一般意义上的所有权不同, 既包含了对专有部分完整的所有权, 又包含了对共有部分的共有权以及由此派生的社员权即对物业的共有部位、共用设施设备和相关场地的知情权和监督权, 对物业的共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的监督权。因此, 众多业主区分所有权相互搏弈的结果必然是业主大会以及业主委员会的产生。

业主大会是一个物业管理区域内全体业主组成的机构。根据《物业管理条例》的规定, 同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政部门的指导下成立物业大会, 并选举产生业主委员会。但是, 只有一个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的, 由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权, 根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。业主大会作出的决定, 必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。可见, 我国现行物业管理制度下的业主大会是同一个物业管理区域的最高权力机关。然而, 一个物业管理区域内的业主, 少则几十, 多则成百上千, 凡事均由业主大会决定并由其从事对外的各种活动显然不具有可行性, 因此业主委员会也就应运而生。

业主委员会是指由业主大会选举产生, 作为业主大会的执行机构, 代表业主实行自治管理的组织, 它行使着广泛的职责。业主委员会作为全体业主的代表, 其法律地位至关重要, 因为只有明确业主委员会的法律地位, 在对内关系上才能确定业主委员会与业主、业主大会的关系, 才能摆正业主委员会在执行公共物业管理事务时的位置, 以至当业主委员会或其成员由于过错或不作为给广大业主造成损害时才能确定应承担的责任类型。然而, 如此重大的问题, 《物业管理条例》并未对其加以明确。就实务中大量存在的业主与物业公司、业主与业主委员会的纠纷, 学界的主张也各不相同。有的主张应赋予业主委员会以物业管理合同主体的资格, 有的主张取消业主委员会, 改由业主大会内设的管理处或事务处行使目前由业主委员会履行的职责, 有的则主张业主委员会尽管不具有实体法上的主体资格, 但应作为“其他组织”享有诉讼主体资格。

要正确认识业主委员会的法律地位, 就必须从物业管理实务出发, 看业主委员会在现实生活中是如何运作, 现行法律法规对业主委员会的活动又是如何规定的。《物业管理条例》规定, 业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员的权利并享有被选举权。业主大会选举产生业主委员会, 并负责选举、更换业主委员会委员, 监督业主委员会的工作。由于业主委员会是从业主中选举产生的一个机构, 它代表全体业主同物业公司进行一系列的活动。因此, 凡不具有业主资格和身份的人, 都不能成为业主委员会的委员。从目前来看, 绝大部分委员都有自己的本职工作, 并不是专业的“委员”, 一般说来, 业主委员会委员的工作是无偿的, 并没有相应的报酬。同时, 业主委员会的活动费用从业主交纳的物业管理费中提取并由物业公司单列开支, 其办公用房也为全体业主共有, 其掌握的公共设施专用基金 (由房地产开发商缴纳) 和物业维修基金 (由业主缴纳) 等也属于全体业主所有。业主委员会只有在取得业主大会授权后才能代表全体业主的利益从事物业管理范围内的活动, 而业主大会授权的基础又来源于业主对物业的所有权。业主委员会所从事的活动包括代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业管理合同, 了解和反映业主的意见和建议, 监督和协助物业公司履行物业管理合同等。业主委员会的上述行为, 其收益并不属于业主委员会, 而是属于全体业主, 当然责任也归于全体业主。

由以上分析可以看出, 尽管从名义上看, 业主委员会具有自己单独的名称, 但是其完全不具有独立性, 它只是全体业主的授权代理人而非独立的法律主体。从诉讼的角度看, 将业主委员会理解为业主的诉讼代表人似乎更为恰当。业主委员会作为诉讼代表人有先天的优势:首先, 业主通过参与业主大会来选举的业主委员会成员的诉讼权利是有限的, 必须经得全体业主的授权。其次, 一般说来, 管理规约可以明确约定业主委员会在一定范围内行使某一方面的物业管理诉讼或仲裁活动, 那么只要业主委员会的活动未超越该范围, 均可以不再重复授权, 保证了诉讼或仲裁活动的效率。

综上, 业主与业主委员会的关系其实是以委托授权为基础的被代理人与代理人的关系。业主委员会基于业主授权所为的行为视为业主所为, 由业主承担法律责任。当然, 当业主委员会超越授权故意或过失给业主造成损害时, 业主委员会应就此承担责任。

三、业主与物业公司

如前文所述, 物业管理关系最终体现为业主与物业公司之间的关系, 二者以物业管理合同为纽带。对于物业管理合同归类于哪种民事合同, 目前学术界还存在着不同的观点。第一种观点认为, 物业管理合同是一种新型的合同类型, 表现在合同一方的物业公司属于新兴的第三产业, 而合同另一方的业主又是通过业主委员会这个特殊的代表机关来从事签订合同的行为, 因此, 它不归属于目前《合同法》所规定的任何一种合同类型。第二种观点认为, 物业管理合同应归属于承揽合同, 它是物业公司按照业主一方的具体要求完成特定管理工作的合同。第三种观点认为, 物业管理合同是一种委托合同, 委托人是业主, 受托人是物业公司, 物业公司基于委托合同即其受业主之托处理相应的事务就是物业管理。就这三种观点而言, 第一种显然并不可取, 点出物业管理合同是一种非典型合同, 并无益于点明业主与物业公司间的关系。第二和第三种观点说出了物业管理合同的一些特点, 但似乎都不能涵盖物业管理合同的所有特性。而要真正把握物业管理合同的类型, 必须先弄清楚该合同的特征, 然后根据该特征与《合同法》规定的有名合同进行一一比对, 才能得出最终的结论。

所谓物业管理合同, 其实是业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业公司签订的, 有关物业管理和提供劳务事项的协议。在物业管理合同中, 业主大会选聘的某物业公司是基于对该公司的资信、管理能力、服务质量的信任, 并且只有物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上通过才能最终选定。因此, 物业管理合同是一种典型的信赖合同。其次, 物业管理合同是一种提供服务的合同。物业公司要为业主提供物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序, 所有这些, 均体现为物业公司为业主提供的服务。最后, 物业管理合同是有偿、双务合同。物业管理是物业公司在收取物业管理费的前提下向全体业主提供的一系列服务, 且合同双方均负有一定的义务。根据以上对物业管理合同的分析, 不难发现物业管理合同应该不是承揽合同, 因为承揽合同的承揽人在依照合同完成特定工作后还须交付工作成果, 其工作成果在交付前后还有着意外毁损灭失的风险, 而物业管理合同全然不具有这样的性质。

我国《合同法》规定的提供服务的合同包括了运输合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同等合同类型。两相比对, 物业管理合同与委托合同最具有相似性。所谓委托合同, 是指委托人和受托人约定, 由受托人处理委托事务的合同。当然, 二者只是根本上的相似, 在许多地方仍然存在差异。如委托合同既可以是有偿合同, 也可以是无偿合同, 而物业管理合同一定是有偿合同。此外, 对于物业管理合同来说, 无论什么时候物业公司与第三人从事行为的后果均由物业公司承担, 对于业主并不直接发生效力。

所以, 业主与物业公司间的关系是一种特殊的委托关系, 二者由这一特殊的委托关系相联系, 共同构成了物业管理法律关系中最重要的两个主体。

参考文献

[1]高飞、刘丹:试论物业管理法律关系中涉及的相关主体[J].重庆社会科学, 2005 (2) .

[2]张小红、韦人:物业管理服务合同的法律特征[J].法学, 1998 (7) .

[3]谭玲、胡丹缨:物业管理相关问题再探析[J].现代法学, 2006 (6) .

[4]胡智勇:业主委员会诉讼主体资格探讨[J].法学, 2005 (3) .

试析企业管理创新的着眼点 第2篇

【关键词】　企业 管理创新 着眼点

企业文化是改革开放过程中引进中国的舶来品，进过几十年的整合实践，已经初步形成了符合我国国情与本土实际的社会主义企业文化理论，企业管理创新对于推进科技进步和创新、不断提高我国生产力发展水平具有重要意义。对企业管理创新的着眼点提出以下几点设想：

1.　道德与法制的理论基础

企业越是讲求道德，就越有可能赢得市场及社会公众的信任与赞誉，就越能树立企业的良好形象，形成巨大的无形资产，并在市场竞争中获得主动。古代哲人治世方略中强调“德治”由此可见“以德治企”的重要性，与“以德治企”紧密相连、相辅相成的另一种思想“依法治企”这是构筑中国现代企业文化的另一重要支柱。

在企业发展的过程中，作为生产力核心内容的科学技术，其创新和发展必然要求作为生产关系重要组成部分的企业管理为自己提供最有效的发展形式。无论培養选拔科技人才、加大科技开发投入、加强科研设施建设，还是培育企业对建设创新型国家的高度历史责任感、强烈的道德与法制意识，都要通过管理观念的创新、管理方法的探索、管理制度的完善等提供强有力的支持和保证。只有在道德与法相结合的治企理论基础上，才会产生新的经营理念，新的管理方法和新的职工素质，进而凝聚企业精神，实现企业目标，推动企业发展壮大。

2.　企业管理创新重视战略管理

战略谋划是企业的灵魂，战略管理关乎企业的发展方向。企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须在战略创新方面下工夫。企业战略创新首先是指企业战略的制定和实施要着眼于全球竞争。今后企业的竞争态势将是国内竞争国际化和国际竞争国内化，因此，任何企业的战略都必须放眼全球；另外企业战略的制定和实施要在捕捉外部环境机遇的基础上更多地立足于企业核心竞争力的形成。核心竞争力也叫核心专长，就是拥有别人所没有的优势资源。今后企业的竞争主要是围绕培育和形成核心竞争力来展开。培育和形成核心竞争力必须适应企业外部的环境因素，如顾客价值，竞争者和替代品的变化。顾客价值是指产品或服务提供的效用多少。面对变化了的顾客价值，应采取的措施是重新选择与核心竞争力相匹配的经营环境和业务领域，避开变化了的顾客价值；不断建立新的核心竞争力，预测、跟踪并满足不断变化的顾客需求。面对经济全球化、贸易壁垒减少带来的企业竞争对手数量增加与规模扩大，企业必须及早确立核心竞争力的发展战略，以实现企业核心竞争力的持续发展。面对企业核心竞争力受到替代品的威胁，企业必须不断创新竞争方式和运作方式，在形成核心竞争力方面有突破性。

企业是科技成果转化为现实生产力的中介环节，推进企业管理创新对于推进科技进步和创新、不断提高我国生产力发展水平具有重要意义。改革开放之初，我国不仅总体科学技术水平比较落后，企业管理也比较落后，这在很大程度上限制了我国生产力的发展。随着改革开放的深入和社会主义市场经济的不断发展，我国科技事业取得长足进步，国外先进的企业管理理论也被陆续引入，我国企业经营管理落后的局面有了较大改观，涌现了一大批管理水平较高、技术研发能力较强、拥有自主知识产权的优秀企业。但也应看到20世纪90年代中后期以来，随着我国买方市场的形成和市场竞争的日趋激烈，一些企业尤其是从事竞争性产品生产和加工的企业，为了追求短期利益，把注意力更多地放在了市场拓展上，相对疏于内部管理，影响了企业核心竞争力的提升。

3.　企业管理思维创新

思维创新——企业管理创新的灵魂。企业管理思维模式的创新就是企业为了取得整体优化效益，打破陈规陋习，克服旧有思想束缚，树立全新的管理思路。思维创新直接地表现为一种创新性思维活动，企业价值观念和企业经营的创新，它深刻地影响企业的行为和效益，是企业管理创新的灵魂。思维创新首先要改变传统的观念模式，即浓重的小生产意识、经营理念上的“皇帝的女儿不愁嫁”，在组织管理上的“等”、“靠”、“要”，意识、管理决策上的“一言堂”、“家长制”作用。其次要适应市场经济发展和经济全球化趋势的要求，建构全新的思维观念，即着眼世界振兴民族经济的使命感和机遇感、培育和维护企业形象的CIS意识、严格成本观念和全面质量管理观念、确立名牌战略意识、强化危机管理观念、竞争意识；树立以人为本、“顾客即上帝”的现代文明经商观念等。

企业管理创新应是一项包括管理思维变革、管理行为改造和管理效果追求三大内容的复杂系统工程。其中，管理思维变革是前提，管理行为改造是主体，管理效果追求是标志。这三项内容各具特色又相互呼应，紧密联系，形成有机体系共同作用于整个管理创新过程。管理创新的灵魂是管理思维的变革，只有不断地创造和拥有新思想、新概念，企业管理才能常变常新，创造辉煌。因为管理行为是管理者履行管理职能、从事管理活动的基本内容和表现形式，所以，管理行为的改造是管理创新的主体。企业管理行为的改造应着眼于组织行为的改造、经营行为的改造、财务行为的改造、管理方法的改造。管理是人类的一种有意识、有目的的行为，管理效果是管理创新的标志。管理创新的全部活动和整个过程，最终的落脚点都要放在这一点上。