农村房地产论文（精选6篇）
农村房地产论文 第1篇
农村房地产从房地产的物质实体和权益两方面考虑,包括土地、建筑物、地上定着物及其衍生的权利。具体来讲,农村房地产包括分布在建制镇及农村行政村、自然村的住房,村镇内的能源、道路、给排水、电力、通讯、绿化、环境等技术性基础设施,村镇内的中小学、卫生院、敬老院等社会性基础设施以及乡镇企业和乡镇政府管理机构的用房等[1]。
按照“十二五”规划推进城乡经济社会发展一体化的要求,搞好社会主义新农村建设规划,加强农村基础设施建设和公共服务,推进农村环境综合整治,给农村房地产市场蓬勃发展带来新契机。研究农村房地产的投资现状,建立农村房地产市场的投资模式,对促进农村房地产、农村经济的协调发展和实现区域经济的跨越式发展意义重大。
2 农村房地产投资的现实需求
2.1 土地供需矛盾急需解决
我国的城市化正处于高速发展阶段,农村人口大量涌入城市,城市土地的需求旺盛,城市用地紧张状态持续加剧,各大城市都出现了建设用地不足的紧张局面。同时,农村外出务工人员大幅增加,农村建设用地存在富裕现象。尤其是基宅地集约化利用程度很低。由于村镇规划体系还有待于进一步完善与落实,农民建房散乱无章,基础设施难以配套,既浪费了农村集体土地,又不利于农村宅基地的管理。本文以山东省统计年鉴为数据来源,分析了1980～2010年山东省城乡人均住房面积的变化情况(图1)。
由图1可知,城镇人均住房面积与农村人均住房面积都呈上升趋势,农村人均住房面积一直大于城镇人均住房面积,2002年城镇人均住房面积大幅增加,与农村人均住房面积差距减少,这是由于我国的住房制度改革在1998年进入深化改革阶段,开始全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化,到2002年城镇居民住房面积得到大幅提升。
注:数据来源山东统计年鉴2011,其中城镇人均住房面积2001年以前为人均居住面积,2002年以后为人均建筑面积。
2.2 城乡统筹的迫切需求
近年来,我国城市房地产业迅猛发展,城镇居民住房条件显著提高,为城市经济发展注入强大动力。然而由于农村土地不能流转,农村土地价值无法得到充分体现。农村土地通过土地征收转为国有土地,国有土地与集体土地之间的权益差别产生巨大收益,但是农民仅获得很小比重的收益。投资农村房地产业,改善农村居住环境,有利于促进农民转变小农意识,树立起与现代社会相适应的市场经济意识、法制意识、开放意识[2],是消除城乡差别、激活农村房地产市场的必然要求。
2.3 社会主义新农村建设的必然选择
按照“十二五”规划加快社会主义新农村建设的要求,改善农村生产生活条件,要提高乡镇村庄规划管理水平并加强农村基础设施建设,农村发展房地产也出现前所未有的机遇。合理引导农村住宅和居民点建设,向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。同时加大财政投入力度,大力支持农村基础设施建设,为房地产项目在农村地区的实施提供必需的配套设施。各项惠农方针政策推进了农村经济的快速发展和农民收入的稳步增长,奠定了农民购房的经济基础。此外,农村居民消费观念与消费习惯发生了变化,计划生育政策导致农村家庭结构逐渐趋于简单化,传统的大家族居住模式,向单独组家模式转变[3],都给农村房地产投资增加了现实可操作性。
3 农村房地产投资困境
3.1 农村土地产权制度不完善
农村土地与城市土地有着所有权的根本区别,城市的土地为国家所有,而农村的土地为农民集体所有。农村的集体土地至今未进入土地一级市场,政府可以因公共利益的需要,随时向集体征地,由于集体土地只有象征性的产权代表,农民的发言权难以充分体现,集体土地拒绝被征的可能性较小[4],房地产商在补偿时,农民利益也得不到保障。
3.2 农村住房金融保障制度不健全
我国未建立专门针对农村的住房金融制度,大中城市房地产金融发展迅速,但是传统的经济体制中缺乏农村住房金融的运作基础,现在还基本处于空白阶段。我国的绝大部分农村,经济比较落后,住房成粗广发展,个人购房受到经济条件的限制,农民极少具备抵押担保能力,按月还本付息也很难保证,加之意识淡薄,导致难以获得房地产按揭贷款。
3.3 投资主体单一化
由于农村集体土地使用权的限制,农村房地产投资主体大多是是农户个人,资金缺口较大,资金分布相对分散,也没有配套的基础设施和公共设施,农户落后的文化意识和风俗习惯难以改进。同时,农民住宅的建设多采用亲朋互助的建筑方式,而农民大部分不具备建房的专业知识,不具备正规的施工图纸,更不会请质量监督单位进行质量监督,存在严重的安全隐患[5]。
4 农村房地产多元投资模式构建探讨
4.1 合作集资模式
农民为了满足居住需要,通过自发或召集的方式集合在一起,根据共同合作的协议,共同筹集资金,在自有宅基地上,通过聘请专业的设计、施工队伍来建设住宅楼和生活及生产设施建设,按照投资比例及协议内容,分配建成房屋,是一种以农民为主体的引入市场机制的合作投资模式[6]。合作集资模式以共同投资、专业施工、风险共担的方式,形成了规模效益,降低了投资风险,提高了房屋质量,操作简便。
4.2 置换指标模式
以实施土地增减挂钩政策为契机,在保持耕地总量不变的情况下,通过建新拆旧和土地复垦,实现建设用地总量不增加、耕地面积不减少、耕地质量不降低,用地布局更加合理的土地整理工作。通过土地增减挂钩可以整理分散、利用率低的农村建设用地,腾出建设用地指标,用于城市建设,经过政府对这部分土地经营运作之后,城市获得了更多的价值,政府讲其中一部分用于补贴农村发地产开发的成本,更好的进行农村规划和基础设施配套,因此,通过指标置换获得了农村房地产投资资金。这种模式比较适用于经济比较发达的小县城及小城镇周边农村房地产的开发。
4.3 招商引资模式
由政府部门作为发起人,对农村房地产开发立项,成立项目管理小组,拟订项目招标书,进行项目公开招标,吸引项目投资商进行项目投资。投标者与项目发起人之间签订合同,投标者根据项目发起人提供的资源条件,注入资金实施项目,并根据合同规定在一定期限内收回投资,取得利润,同时达到项目规定的目标[7]。由于农民的经济条件大多有限,加之购房者一般都是当地农民的局限性,项目利润一般较低,对投资商的吸引力相对较小,因此,可以由政府出面针对本地已经率先致富、拥有自己的企业并且乐意为家乡建设做出贡献的人群进行招商引资,通过冠名、媒体宣传、嘉奖等方式调动他们的投资积极性。
5 新型投资模式的制度建设
5.1 建议建立与时俱进的流转制度
促进农村建设用地权利的合法流转,完善农村土地相关权利,提高农村建设用地利用效率,这是增加农民的生产性土地收益,农村房地产投资的根本保障。农村建设用地是能够直接用于农村房地产开发的土地资源,有关农村的法律制定是农地利用效率高低的制度前提,关系到农村房地产投资的收益,因此,科学、合理的制度设计至关重要[8]。我国城乡土地的二元化一直制约着农村的发展,农村建设用地的合理流转,必将促进农村房地产市场的发展,同时也会使城乡两个房地产市场协调统一发展,很大程度上补充城市建设用地的不足,而且激活农村房地产市场,是一个比城市房地产市场规模还要大的投资市场。
5.2 完善现有金融体制,加大金融支持力度
我国房地产开发投融资渠道单一化严重,尤其是在农村房地产领域,对农村房地产投资而言,金融的地位举足轻重。因此,要推动新农村建设,有力促进对农村房地产的投资,现有农村金融体制的完善与创新就显得十分迫切,各地金融机构也为此做出了非常多值得借鉴的创新工作。赣州市农信社以解决农民贷款担保难为突破口,推行“一户一策”。对农民住房贷款额度较小、符合农户小额信用贷款条件的,采取小额农贷方式发放;不符合小额农贷的,则采取农户联保、城镇房屋或林权抵押、存单或农产品质押等方式发放。至2010年8月末,全市对69 283户农户累计发放农民住房贷款14.29亿元,共规划新农村建设点16 000个,其中农信社发放农民住房贷款的有11 328个点,占新村点的70.8%;重点扶持63个基础条件较好、集聚人口较多的中心乡镇建设。
5.3 合理规划,完善基础设施
政府应根据社会主义新农村建设的指导方针,结合农村人口转移的新形势,在尊重农民意愿的基础上,按照突出地域特色、农村特色、文化风貌的原则,因地制宜的制定科学的村镇规划,将住宅与村镇规划以及能源、水利、道路等基础设施统筹布局,综合配套。农村要在村镇规划的指导约束下,逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局,引导农村房地产适当集中布局,从而形成科学合理的土地利用格局[9],提高农村房地产的投资潜力。
摘要：指出了我国农业现代化、农村城市化、城市郊区化的不断发展使农村房地产业的发展具备了有效供给和迫切需求的条件,同时日益明晰的宏观政策环境和不断优化的社会经济条件也为农村房地产业投资提供了有力保障。在分析农村房地产市场投资现状的基础上,建立了4种投资模式并提出了制度建设的建议。
关键词：农村,房地产,投资,模式
参考文献
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[7]朱让军.关中农村房地产发展实证研究[D].陕西:西北农林科技大学,2007.
[8]刘道远.农村集体土地社会保障功能及其改进[J].云南社会科学,2011(5):63～68.
农村房地产论文 第2篇
闫凤翥
随着城镇化、工业化步伐不断加快，建设用地供需矛盾愈来愈突出。如何解决农村集体建设用地市场准入法律地位问题，已经成为当前农民集体土地改革的一项重要课题。
自上世纪六十年代农村实行人民公社化四十多年来，土地由私有变为农村集体所有，土地所有权在“公社化”的农业生产过程中其主体为“三级所有”以“生产队为基础”，所有权与使用权基本没有分离，实行一体化管理。自实行家庭联产承包起，土地所有权与使用权分离，所有权归集体，使用权归农户。集体建设用地使用权如何与所有权分离，进入市场问题至今未得到法律上的规定。由于我国长期实行“二元”结构的城乡管理制度。农村集体建设用地在法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地，除此之外不得他用。多年以来这项政策和法律没有解禁。直接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利，导致农村商品市场的匮乏，造成城乡经济发展的严重失衡，从而为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。
党的十七届三中全会作出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定），《决定》将土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集体建设用地的使用、开发、流转、地位做了创新的改革，保留了城市建设用地范围内的集体建设用地的法律规定，这是我国对集体建设用地的管理的法律制度的创新。城镇建设用地范围外的集体建设用地，除集体公益性项目外允许农民依法通过多种方式参与开发经营，成为土地制度改革的直接受益人。目前，城镇建设用地范围外的集体建设用地规模相当大，占集体耕地总量的20-30%。这部分土地经过整理还会释放20%。城市规划区外的农村基础设施薄弱、交通条件差、建设用地分散应因势利导的引导农村集体组织和农民全面、系统、科学、高效的制定利用方案、开发经营方案。各级政府应将这部分建设用地纳入国有土地供应市场，统筹城乡一体化的土地供应市场，减少重复项目、重复投资、合理配置土地资源。对农村集体经营性建设用地，按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，以公开、规范的“招拍挂”方式出让、转让、出租、抵押、担保、出资、入股、合营等形式流转集体建设用地使用权。在符合规划的前提下，依法保障与国有土地使用权享有平等的权益。
建立健全集体建设用地登记制度，对于土地流转、抵押、担保、出资、入股等享有国有土地同等的登记权。
实践中，各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地，通过推进集体建设用地流转，为农村发展和城镇建设提供新的用地空间。集体建设用地市场化是个新课题，目前尚无明确的法律规定，处在试点和探索阶段。现结合部分省市自治区在农村集体建设用地上开发经营房地产问题，提出几点思考和建议。
一、集体建设用地法律地位的演变是开发的可能
农村集体建设用地，是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地，包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地。
目前对集体建设用地开发经营的法律限制条款，《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地；第63条规定，集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农村集体建设用地使用权的开发经营。
但“破冰”早已开始。早在上个世纪90年代，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市就有所尝试。从2004年开始，国土资源部与广东、天津合作开展了集体建设用地流转试点。有关政策也逐渐开始“解冻”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。
十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度，集体建设用地可以直接入市，打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍，为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权，建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间，对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持
二、建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提
集体建设用地交易，从理论上首先应突破原有特指集体建设用地使用权流转的狭义概念，按照同地、同权、同价，建立城乡统一的土地市场原则，既包括乡镇企业、乡镇村公益事业和公共设施等土地使用权的流转，也应包括农民住宅用地即宅基地的流转。
城市规划区外的集体建设用地，除可以建设公益事业外，可以根据规划设立开发经营项目、工矿用地、旅游用地、商业用地。农民可以通过招商引资的方式吸引投资、招揽客商，可以将土地作价入股；可以依法转让、转租；可以设定抵押、担保。集体建设用地制度的改革必将为新农村建设、集体土地产权房带来新的活力。城市规划区内的集体建设用地已经列入城市规划用途，因此，不能享受改革的成果。
建立集体建设用地城乡统一市场应掌握的基本原则：以全面开展农村土地整治为基础，以城乡建设用地增减挂钩为平台，以政府指导和企业介入为保障，以维护农民土地权益为根本。
三、农村新民居建设可以与房地产开发衔接新途径
在《土地管理法》未修改前，目前主要依据是有关政策，而且从法律、政策、理论层面，都存在一定争议，从全国来看，还停留在试点阶段，尚未全面推开。部分省市虽然已出台了集体建设用地使用权流转管理办法等地方性法规，但只是对非住宅集体建设用地流转进行了一些规范。但实际上，各地对集体建设用地流转的关注点，在于如何通过流转，破解农民住宅用地难题，这种流转，早已突破了狭义的流转概念。近年来国土资源部提出的城乡建设用地增减挂钩，实行的土地置换政策，实际都属于集体建设用地交易的范畴。实践中，一些地方在城中村改造、新民居建设中开展的“收购指标”，就是综合运用“周转用地”和“置换政策”，对集体建设用地的使用权进行了“移位交易”。因此，全面推进集体建设用地市场化，是形势所迫，大势所趋。
四、利用“挂钩”政策置换城镇建设用地实现房地产开发
集体建设用地流转的主要目的在于通过盘活现有的存量集体建设用地，在保持区域内建设用地总量不增加，耕地面积不减少的前提下，结合开展农村土地整治，对节余出来的`建设用地进行集中安排使用。核心是通过城乡建设用地增减挂钩平台，既满足工业化、城镇化和新农村建设对用地的需求，又能确保耕地占补平衡，从而实现保障发展和保护耕地的双重目标。因此，开展集体建设用地交易，必须遵循的主要原则就是建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，最终实现建设用地总量和耕地总量两个动态平衡。
五、利用新的城乡规划实施“城中村改造”房产开发
《城乡规划法》自2008年1月1日起实施，新一轮城乡规划目前已经制定，新的规划不仅要求制定城市规划，还要制定镇、中心镇、村庄规划，为土地用途的界定提供了新的范围和空间。新的规划是集约用地原则的集中体现。将通过开展集体建设用地交易，最重要的一条就是改变多年来存在的集体建设用地布局散乱、土地利用效率低下、闲置浪费现象突出等问题，通过土地空间的“移位”，权益人的“易主”，实现集中连片开发利用，节约集约用地，形成农村人口、土地、产业相对集中。一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民居建设，在农村逐步推行功能区划，有条件的地方，应积极引导村庄合并，建设中心村和新型农民社区。二是对分散在乡（镇）、村的各类私营、个体企业，也应合理规划，通过土地资源的整合，建立中小企业创业基地，形成一定规模的产业聚集。
六、依靠政府土地开发指导，积极参与土地市场运作
集体建设用地流转从深层意义上看，是对城乡土地布局和结构的调整优化。流转的前提是必须符合新一轮土地利用总体规划，不能一轰而起，无序流转，甚至违规操作，应试点先行，逐步推开。土地具有资源、资本、资产三重属性，在土地流转过程中，要充分发挥政府的主导作用，统筹规划，合理引导，加强监督管理。在农村土地整治和新民居建设中，要允许和鼓励企业介入，通过市场方式运作土地流转。同时必须建立集体建设用地流转的有形市场，按照公开、公平、公正的原则，在集体建设用地出让中逐步推行“招拍挂”制度。
七、坚持自愿有偿，保障农民权益是集体土地开发的重点
土地是农民生存和发展的基础，开展集体建设用地流转，必须把维护农民合法权益放在首位，从长远考虑，要确保农民生活有依靠、生计有保障。目前个别地方在开展新民居建设中，通过土地置换，将集体建设用地大量转征为国有土地，甚至在城镇近郊，将集中建设的中心村土地也转征为国有土地，农民彻底失去了土地的所有权，这种苗头性倾向应引起注意。在城镇规划区内，一部分集体建设用地可以转征为国有土地，但不一定所有的集体建设用地都要转为国有土地，应尊重农民意愿。在目前土地两种所有权并存的情况下，应尽可能保留一部分集体建设用地所有权，使农民可以获得长期的土地收益。
八、“拆旧建新”式改造开发房地产继续受限
201*年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设，本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原则，指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的，要按照新的规划，()统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的，应对土地、房屋价格进行评估，在现状建设用地边界范围内进行；在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。这里只限制“村庄内”建设用地，没有限制村庄外建设用地，只限制商品住宅开发，没有限制其他商业开发。
九、农民有偿取得的宅基地为将来土地入市提供了开发可能
201*年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村委会对新申请宅基地的住户实行宅基地有偿使用。虽然对宅基地流转未有新的政策规定。但提出农村宅基地管理制度改革的目标是“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地的用益物权”，其核心是完善农民宅基地使用权，有偿取得就会产生市场价格，就有交易的参考基础，农村宅基地就会出现：“划拨”和“出让”之分，“出让”的就是交易的原型，划拨的继续禁止交易，如同国有土地一般。有偿方式取得的宅基地使用权为开发房地产提供了土地资源。
★ 乡镇平安建设工作简报
★ 怒江州建设用地集约利用评价研究
★ 企业建设用地申请书新版
★ 学校建设用地申请报告
★ 小康村建设工作简报
★ 乡镇拆违工作简报
★ 乡镇春季动物防疫工作简报
★ 乡镇环境综合整治工作简报
★ 国土资源局建设用地管理工作总结
对农村房地产发展的探讨 第3篇
1 农村住宅建设现状
1)缺乏系统合理的规划。当前农村住宅建设中,普遍存在着住宅选址随意、大小样式不一、高程红线控制乱、建新不拆旧、基础设施不到位、垃圾污水不处理等现象,住宅规划落后,致使农村住宅建设处于无序状态,村庄日益外延,空心村比比皆是,既浪费了大量土地,公共设施又难以配套。2)结构设计不合理,无正规设计图纸,施工随意性大。目前,农村建房95%以上无正规施工图,建房时东抄西仿,仅凭经验动工,在建造过程中随意拆改,建筑质量无保障,抗灾能力低。许多构件严重不符合规范要求,尤其对于抗震规范中砌体结构的构造要求,比如设圈梁,构造柱来提高砌体结构整体抗震性能,在农村所建的砌体房屋中更是极少考虑。3)施工人员技术素质低,质量得不到保证。农村建房都是一家一户,建筑规模小,大的施工队不愿承揽,施工队伍大多是由个体瓦工、木工等杂牌队伍拼凑而成,一般都没有经过正规培训和专业技术考核,缺乏基本的建筑施工知识,技术工艺落后,施工不得要领。以上种种做法都降低了房屋结构的安全性、可靠性,使房屋的质量得不到保证。4)农民质量意识差,法制观念淡薄。造成村镇住宅工程质量隐患严重和事故发生的原因很多,但从根本上来说是不重视工程质量,是人的因素。尤其是农民群众缺乏对建筑知识和法律法规的了解。5)房屋不节能,资源浪费多。当前在我国的村镇建筑活动中,浪费土地、不节能、不环保、不安全、不经济的现象比较普遍。当前,我国农村住房的平均寿命只有15年,无疑是巨大的浪费。我国农村每年新增住宅7亿m2～8亿m2,且绝大多数为高耗能建筑。门窗散热快,透风散气,黏土砖禁用还遥遥无期。6)政府对农村住宅建设监管力度不够。我国现行的建设行政管理部门由于管理权限和能力所限,其管理重点主要是县级以上城市,乡镇一级相关部门设置不全,从事建设和土地管理的人员少,农村建设工程质量安全监管一直是薄弱环节。
2 重视农村房地产发展的意义
1)重视农村房地产业的发展直接关系到亿万农民的切身利益。建设社会主义新农村,其核心是要推动农业现代化进程、促进农村经济发展、提高农民生活水平,从根本上解决长期存在的“三农”矛盾问题。在农村发展房地产业,不仅可以推动农业经济结构调整,促进农业集约化生产,提高农民生活水平,从而缩小城乡生活差异,而且有利于提高农村城镇化水平并统筹人与自然和谐发展、实现人地关系的协调统一。2)有利于统筹人与自然的和谐发展。重视农村房地产发展,建设社会主义新农村,按照乡镇土地利用总体规划,对农村房地产建设进行统一规划设计,将村庄建成社区,农村建成城镇,使农村居民居住在和谐优美的环境中。同时,对于生态环境脆弱地区,重视农村房地产的发展,能从根本上避免人对自然环境的破坏,实现人与自然和谐发展。3)有利于农村土地的集约利用和管理。由于农村建房没有统一的规章制度,农民建房自由度大,建房占用耕地多,东一幢、西一幢,有的在成片的耕地中孤零零的建一住宅。这既浪费了农村集体耕地,又不利于农村居住宅基地的管理。重视农村房地产发展,依据保护耕地、集约用地原则,限制建设独立式住宅,鼓励农村居民建设多层式住宅,建立“节能省地型”农村住宅。4)有利于推进农村产业结构的调整,拓宽农民增收渠道。房地产业是国民经济的支柱产业,是发展国民经济和改善人民生活的基础产业。房地产业具有先导性和带动性的基本特征,农村房地产业的发展可以改善农村第三产业不发达的现状,解决农村剩余劳动力的就业和转移问题,从而拓宽农民增收渠道,提高农村居民的收入水平。5)可以使农村基础设施的投资更具经济效益。6)是农村城市化和农村社会经济发展的必然选择。从形式上说,农村房地产的发展包括各项基础设施、服务设施的配套以及居住环境的改善。但是,重视农村房地产发展应结合农村居民的实际居住环境,因地制宜,积极加以引导,使乡村不仅有同城市一样的生活条件,而且还有城市所没有的环境。
3 农村房地产发展的几点建议
1)尽快出台有关农村商品房开发的相关政策文件、法律法规。但由于法律的制订有一定的迟滞性,无法适应正处在成长发育期的农村房地产市场,而且农村房地产市场因各地区的具体条件不同而情况各异,国家统一出台一部关于农村房地产开发和管理的法律法规显然无法完全规范到每个区域的农村房地产开发问题。因此,建议国家各有关部委出台全局性的农村商品房开发管理纲要,以地市一级行政单位为基础,各个地区尽快出台适应当地实际情况区域性的有关农村商品房开发的相关政策性文件和行政法规。2)严格制度,加强农村宅基地管理。要充分发挥乡镇国土资源管理所在农村宅基地管理中的作用。严格管理,建立一户一宅档案管理制度;建立和完善对农村土地动态巡查监督制度,切实加强农村村民住宅建设用地,特别是城乡结合部住宅建设用地的日常监督;积极探索防范土地违法行为的有效措施,做到防患于未然;充分发挥社会公众参与监督的作用,加大对农村宅基地的管理力度,保障农村房地产建设的合理、有序进行,为农村房地产发展奠定基础,促进社会主义新农村的建设。3)规范土地管理与规划管理的关系,提高农村房地产规划的科学性。农村房地产规划要与土地利用总体规划相适应、相衔接,农村房地产用地规模不得突破土地利用总体规划,合理用地,节约用地,各项建设应当相对集中,充分利用原有建设用地,新建、扩建工程及住宅应当尽量不占用耕地和林地。对项目不符合总体规划的一律不批给土地,土地不经过规划设计的不准开发,不按规划乱占地、乱开发的,应该进行梳理和整治,并且严禁土地使用权的炒作,有利生产,方便生活,合理安排住宅、乡(镇)村企业、乡(镇)村公共设施和公益事业等的建设布局,促进农村各项事业协调发展,并适当留有发展余地。4)规范农村房地产的设计、施工管理。在村庄、集镇规划区内,凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的乡(镇)村企业、乡(镇)村公共设施和公益事业的建筑工程,以及二层(含二层)以上的住宅,必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计,或者选用通用设计、标准设计。跨度、跨径和高度的限定,要按照各个省、自治区、直辖市人民政府的同意要求合理规划。农村房地产建筑设计应当贯彻适用、经济、安全和美观的原则,符合国家和地方有关节约资源、抗御灾害的规定,保持地方特色和民族风格,并注意与周围环境相协调。而农村居民住宅设计应当符合紧凑、合理、卫生和安全的要求。承担农村房地产规划区内建筑工程施工任务的单位,必须具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证书,并按照规定的经营范围承担施工任务。施工单位应当确保施工质量,按照有关的技术规定施工,不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。
参考文献
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农村房地产论文 第4篇
探讨
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社会主义新农村建设，涵盖了农业生产、农民生活、农村管理、村镇建设、社会事业、国土整治等方面，在这个历史进程中，房地产业得到了的新的发展机遇，特别是资源导向较强的旅游地产，同时，也可以通过其特有的开发思路和方法促进新农村建设的步伐。
专家认为，目前新农村建设的模式尚处于起始模式，需要更加的发展成熟。在这样大发展的背景下，房地产的开发却能根据相关模式，探索出一些规律。
一、工业企业带动型模式
该模式以当地基础条件为出发点,以发展工业企业为契机,通过工业企业的发展壮大带动农村政治、经济、设施、教育、文化、卫生等事业的综合发展,同时,乡村在土地、劳动力等资源整合的基础上又进一步促进工业企业的发展,是工业企业与乡村融为一体、和谐发展的一种新农村建设模式。被誉为“中华第一村”的华西村就是这样的典型。
运用该模式，必须同时注意农业的发展,要注意环境保护和可持续性,要不断加强精神文明建设和本土文化提升。
因此，运用该模式的过程中，具有乡村风情和现代化气息的新农村工业园区的形态开始显现，该形态同时可容纳工业地产、商务地产和旅游地产开发的内容和形态。
作为工业地产和商务地产的结合，利用乡村土地和景观，可以在规划中的工业用地中，开发生态型的产业园区及总部基地等物业，在较低的工业用地成本基础上，以产业集合的方式提升土地利用效率。
利用工业和商务带来的人气和商气，结合本土乡村自然和人文资源、可开发具有乡村风情和现代化气息的“新农村工业旅游景区”，与之配套的酒店、商业街、景观住宅等旅游地产的物业也得到了开发空间，该类物业所需的土地既可以是工业园区的规划住宅用地，同时也可以通过改善农村生活环境和居住水平，开展农村建设用地整理，以获得土地。
二、特色农业产业带动型模式
该模式在一个乡或村的范围内,依据所在地区独特的农业产业特点,围绕一个特色产品或产业链,实行集约化、专业化生产经营,一村一业发展壮大来带动乡村综合发展的一种新农村建设模式。
该模式必须产业定位准确,不能大而全；政府在其中不能越位、缺位和错位,不可过分干预市场；大力发展订单农业和农业产业一体化；重视技术推广和自主创新及品牌推广。
该模式旨在推进农业适度规模经营，提高农业生产力规模效益。在这个过程中，按照价值规律与平等竞争的机制促使农地流转，是实现农地规模经营的合理选择，也是世界各国的普遍经验。由此，可促使农用地整理，对挖损、塌陷、压占、污染破坏的土
地和各类废弃地、闲散地进行复垦，一般能够增加１５％左右的有效土地利用面积，并可置换出更多的可建设用地。
农用地的整理同时带动农村建设用地整理，通过农业产业的提升引导农民积极参与，促进撤乡并镇、迁村并点、撤村建居、旧村整治、“空心村”改造、民居翻建改建、农村基础设施建设、农村公共公益事业建设等的实施。因地制宜开展土地置换、土地权属重划、土地规整以及废弃闲置地的开发利用等多种形式的农村建设用地整理。由此产生的房地产开发空间是巨大的，也是成本较低的。
同时，集约化、专业化的农业生产经营也可以创造出农村旅游的新景观资源，大型的农场、林场、牧场、渔场等均具有很好的旅游观光、休闲体验和游乐参与性，完全可以在不改变土地使用性质的前提下，建设具有地域特色的新形态农业旅游景区，同时带动乡村公寓、度假住宅等旅游地产物业的开发。
三、休闲产业带动型模式
该模式以农业和农村为载体,利用农业生产经营活动、农村自然环境和农村特有的乡土文化吸引游客,通过集观赏、娱乐、体验、知识教育于一体的新兴休闲产业带动新农村建设的一种模式。这种模式包括建立农业生态园、养殖场、采摘园、农产品物流配送中心、学农教育基地、农艺园、民俗村等方式把乡村的发展与休闲产业的发展融为一体。以“红砂村”、“农科村”为代表的四川“农家乐”即为该模式的代表。
该模式适合在具备一定乡村休闲资源基础的农村运用。需要注意整体规划,突出特色,因地制宜；在农业生产的同时要特别重视生态保护；加强农民的职业培训,促使传统农民成长为有文化、懂技术、会生活、善经营的现代农民。
该模式的房地产开发意义，在于以乡村景观和乡村休闲为原则，促进城镇化可持续发展和农民有序转移就业。并同时开展农用地整理和农村建设用地整理，以综合性的休闲度假区思路优化乡村建设布局，促进人口适度集中，提高基础设施完备度，发展公共公益事业和旅游休闲产业，改善农村人居环境。
此模式同时促进更加多样化、市场化的土地流转（转包、反租倒包、股份合作、租赁、互换及其他形式等）；土地流转的主体也由此更加多元化，原来的农业专业大户扩大了规模，新的专业大户不断出现，新型的经营主体也可以参与其中，包括集体股份制企业、农业龙头企业、工商企业、科技人员和科技企业等，共同组成了租赁农地使用权、投资经营农业的新生力量。
四、旅游产业带动型模式
该模式以农村地区为特色,以农民为经营主体,以旅游资源为依托,以旅游活动为内容,通过农村旅游促进新农村建设。江南名镇周庄即为该模式的典型代表,她不仅具有优美的自然景观,而且有悠久的历史。成功走出了一条旅游产业和高新技术产业两翼发展的新路子,卓有成效地开创了“江南水乡古镇游”和“传感器产业基地”两个著名品牌。
该模式首先需要具备可挖掘的旅游资源（包括自然资源和人文资源）和便利的交通、区位条件。因此，运用该模式的第一要务就是大力保护环境和当地历史文化资源,形成旅游产业品牌。旅游资源保护和挖掘的过程，其实也就是农用地整理和农村建设用地整理的过程，特别是农用地及其他用地的整理过程，该过程通过农业和旅游业的结合，更加提高了农业用地的综合利用程度，置换出的可建设用地量也相应提高、成本也更低。
该模式的运用，同时也需要与旅游相配套的娱乐、住宿、餐饮、商业等基础设施，因此，在加大基础设施建设,尤其是与旅
游相配套的交通、住宿等设施的过程中,农村建设用地的整理程度也就更高，土地流转的方式就更为灵活。根据农村建设用地与旅游资源的关系不同，具有（或不具有）产权的酒店、农庄、商铺、度假住宅等旅游地产物业形态也就更为丰富。
该模式也需要逐步提高村民意识，促使其由第一产业向第三产业的观念改变,同时加强精神文明建设。这个过程，会促使更多的农村闲置劳动力转化成为非农业人口，即景区的旅游产业工人，由此，也会促进新的土地流转空间。
通过以上几种模式的分析，我们可以发现，新农村建设，带来了更多的房地产（特别是旅游地产）的开发空间和机会。
农村房地产论文 第5篇
1 山东嘉祥农村房地产发展现状
目前, 嘉祥县的农村房地产业发展迅速, 一排排新村居民楼如雨后春笋般拔地而起。但是, 不同村的居民楼销售情况却千差万别。有的村, 新村居民楼供不应求, 村民都积极响应政府的号召, 乔迁新居。并为给农村房地产的发展注入大量资金, 进一步促进了新农村和农村房地产的发展。但有的村, 新村居民楼却鲜有人问津, 村民对迁居居民楼疑虑重重, 不但妨碍了新村建设, 而且抑制了农村房地产市场的发展。农村房地产面临着前所未有的发展机遇, 也面临着巨大的压力。
2 山东嘉祥农村房地产发展中存在的问题
经研究, 嘉祥县农村房地产市场之所以会出现冰火两重天的局面, 主要是存在以下三方面的原因:
2.1 盲目开发居民楼, 违背农民意愿
目前, 山东嘉祥县积极响应上级号召, 大力开发居民楼建设社会主义新农村。但每个村的实际情况不同, 有的村经济相对落后, 房屋建设年代久远, 功能残缺、房屋破旧, 村民迫切希望改善住房条件, 因此即使需要负担部分钱, 大部分村民也可以接受。但有的村, 年轻人大都外出打工, 家中只有留守的老人, 他们在村里生活了一辈子不愿意搬迁至楼房, 对现在的居住条件比较满意, 并不希望再花钱买楼房。
2.2 分配政策不合理, 损害农民利益
不患寡而患不均。在新农村居民楼分配制度上存在这样或那样的不公平现象, 导致许多农民的利益遭到损害。比如, 在拆迁补助费方面, 存在同乡镇不同村补助不同的情况。在居民楼分配方面存在拆迁面积等相同, 但分配的楼房面积不同的情况。这些不公的情况导致, 农民利益受损, 伤害了农民响应新农村建设的积极性。
2.3 冒名拿地, 造成土地资源浪费
当前农村房地产开发以自主开发为主, 具有明显的盲目性。嘉祥地区, 农户宅基地的管理较松, 农民新建住宅建设用地大量占用耕地, 不少农民拥有两处或多处宅基地, 导致我国耕地面积日趋减少。许多房地产开发商为了降低地价, 到人口密集的村购置大量农田搞开发, 但从工程审批到工程建设完成需要相当长的一段时间, 这不可避免地造成耕地大面积撂荒。农村房地产市场本来就落后于城市, 这种市场的不规范又成为房地产业在农村发展的一大潜在威胁。
3 农村房地产开发中存在问题的原因分析
3.1 脱离实际, 缺乏统一规划, 忽略民意
嘉祥县作为示范村, 一方面, 县政府的大力号召, 不免招来一些昧心的楼房开发商, 他们不以农民意愿为中心, 盲目开发, 胡乱圈地, 没有很好的规划。另一方面, 在脱离实际的主旨下建造的楼房都或多或少存在一些质量问题, 其建造出的小区缺乏健身娱乐等基础设施, 另外, 对于那些习惯茶前饭后聚集在家门口叙家常的中老年人群而言, 楼房的布局无疑给他们的生活带来诸多不便, 致使本县农村房地产市场不景气。同时, 在本县经济建设的拉动下, 部分外出打工青年看到了在家乡发展的潜力, 自愿留在家乡。而到了适婚年龄的他们, 大都顶着成家立业的压力, 基本是无积蓄, 工资月月光的他们, 显然住楼房也许是一种奢侈, 或者说是一个需要几年时间才能完成的梦。
3.2 农村拆迁补助费用发放, 住房分配制度缺乏监督
嘉祥县在实行开发农村房地产政策过程中, 某些政府部门缺乏长远规划, 对农村拆迁补助费用的发放, 没有制定一个合理的分发政策, 造成农村住房分配不合理。事实上, 在本县大部分农村地区, 生产力水平一般都比较落后, 物质条件远不如那些经济水平相对先进的村落, 综合本县经济情况及村民家庭状况, 农村个人购房受经济条件限制, 能力有限, 而房地产按揭贷款仍是一般农民可望而不可及的一种奢侈行为。再者, 大部分村民普遍文化程度不高, 且法律意识淡薄, 生活条件好点儿的村民, 利用职务之便可以拥有几处房屋, 而温饱水平以下的贫困村民只能望而却步, 最终富人更富, 穷人更穷, 损害的还是农民的切身利益。
3.3 农村开发用地审批不规范, 土地利用率极低
农村房地产建设引来大批开发商, 这些开发商一味追求利润最大化, 不惜以各种手段, 四处圈占农村土地面积, 以保证给农村地区带来各种好处为诱饵, 劝说村干部, 并以极低的价格成交.有些村干部一心想搞社区建设往往会忽略长远利益, 去追逐短期目标, 以致建设后期筹不到足够资金, 只能暂时搁置.最重要的是, 县政府某些机关, 在农村开发用地审批方面, 制度不健全, 审批不规范, 最终成全了开发商, 造成土地资源大面积荒废, 农村房地产市场不景气。
4 结论
综上所述, 山东嘉祥的农村房地产主要涉及盲目开发、分配政策不合理、土地浪费的问题, 农村房地产市场有其自身的复杂性, 而其建设同时又关乎广大村民的切身利益。因此, 首先, 需要政府不断完善相关部门的政策, 并落实到行动;其次, 需要广大村民不断提高自身文化素养, 以增强农民的公众意识.总之, 需要全县共同配合, 在发展农村房地产市场的道路上不断汲取经验, 去其糟粕, 取其精华, 以期在今后的发展中为拉动全县经济作出巨大贡献!
摘要：近几年, 农村房地产开发在我国作为一个新生事物, 以迅猛的速度发展蔓延。在快速发展过程中, 对尚处于不成熟阶段的山东省济宁市嘉祥县农村房地产市场而言, 出现了一系列不容忽视的问题。本文针对嘉祥县农村房地产开发过程中存在的问题, 深入分析并探讨了产生这一系列问题的原因。
关键词：农村房地产开发,农村房地产市场,房地产开发存在的问题及原因
参考文献
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[4]王军, 张海丰, 毛冰.我国农村房地产开发中存在的问题及对策[J].2006.
农村房地产论文 第6篇
1、农村房地产发展现状
截止2008年, 我国有68万个行政村、9亿农民, 村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍, 且用地布局散乱、分散无序, 粗放利用现象严重。目前, 我国农村居民点用地高达16.4万平方公里, 接近于河南省的总面积, 人均用地185平方米, 远远超过国家标准。我国人均住宅面积为28.69平方米, 农村人均住宅面积达29.68平方米, 比城市人均住宅建筑面积26.1平方米还多3.58平方米。虽然农村人均住房面积较高, 但住房质量不高:钢筋混凝土结构所占比例仅为37.63%, 砖木结构比重为47.57%, 还有14.80%的房屋为非砖木、非钢筋混凝土结构。因此, 根据土地利用总体规划、集镇村庄发展规划, 对农村利用不充分的建设用地进行综合整治, 提高土地利用率, 向农民提供经济安全适用, 节地、节电、节材的住房对进一步缓解城乡建设用地供需矛盾意义重大。
2、农村房地产发展中存在的问题
1.缺乏特色, 存在安全隐患
广大农民都有建房的情结, 他们辛苦积攒几十年的储蓄就是为了建造一栋属于自己的房子。然而, 农民自发建房的方式带来了一系列问题: (1) 建筑形态缺乏特色。目前大部分农村房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式, 布局松散、占地面积大、建筑密度低, 且多为平房和低矮的楼房。这种千篇一律的建筑失去了地方特色和个性, 体现不出当地的地域特征、民俗风情、人文传统和历史积淀。 (2) 存在安全隐患。由于农民建房随意性强, 建筑施工队伍专业水平差, 甚至一些承建者不具备施工主体资格, 造成农村房地产市场混乱, 质量不高且存在安全隐患。
2.缺少规划, 土地使用率不高
在农村住宅建设中, 因缺少规划而存在地点不当、形式不一。“东家盖平房, 西家盖楼房”的现象;出入通道、通风采光、滴雨排水等不合理;多处设点, 许多村庄沿过境公路开发, 用地结构松散, 形成不了规模, 导致土地资源使用效率普遍不高, 浪费闲置现象严重。即使有规划, 也因缺乏管理, 致使少数村组户新建的房屋面积过大, 各家屋舍间空余地多, 村道弯曲, 兼之民房层数少, 未形成集体建房效应, 子女结婚需要建房时, 往往要另占耕地。不少农民视土地为私有, 受风水观念的影响, 盲目追求在新的地理位置上建造新房, 对旧宅废弃不用, 以至逐渐形成断壁残垣随处可见的废弃旧村, 导致新村虽新, 但也杂乱无章。
3.破坏生态, 不利于和谐发展
因为农民建房盲目性大, 各户的财力各异、要求各异, 造成农村房地产建设的分散性, 道路、供电、供水、排水、排污等基础设施难以配套, 这样既浪费了土地资源又人为地破坏了农村自然生态环境。也有非农户到乡村通过人情、关系, 得到宅基地建别墅, 进一步导致土地资源严重流失, 生态环境遭到破坏。一些房地产开发商与农村居民、乡镇企业乱开发乱建设, 而基础设施和配套设施严重滞后, 导致污水横流, 垃圾乱倒, 大量未经处理的废弃物直接堆放在乡村内, 破坏生态。农村住宅外观差、设计陈旧、结构简单、功能不全, 大量低劣的建筑物和道路形成了低劣的村落, 破坏了农村与周围自然环境的和谐。
4.产权不清, 问题层出不穷
农村所建住宅, 绝大多数都没有进行过房屋所有权登记, 没有核发过房屋所有权证, 致使产权不清的现象普遍存在。在经济发达地区, 如珠江三角洲一带农村, 乡镇、个体、私营企业“家家点火, 户户冒烟”。农村住宅的买卖、租赁等交易行为日益频繁。实际上农村私人房屋没法转让, 因为与房屋紧密相关的土地使用权不能转让。而且大多数农民买卖房屋不签订书面合同, 成交后不办理房屋过户手续。农民与承租人口头议定租赁事项, 不办理房屋租赁登记手续。甚至一些村集体违规向城镇居民工出售坐落在集体土地上的房屋, 变相出卖集体土地。
2、农村土地政策是农村房地产发展的关键
1.设计符合我国现实农村国情的宅基地流转的法律制度
农村宅基地是我国九亿农民安身立命之基础, 事关农民的切身利益、农村社会的稳定以及农业的发展, 设计一个既符合我国现实农村国情、又具有前瞻性的宅基地法律制度十分重要。农村宅基地上的房屋所有权可以转让, 意味着宅基地使用权也可以转让, 因为“地随房走”是我国现行法的一项基本原则。建立宅基地流转法律制度, 其核心内容是, 在保持农村宅基地集体所有的基础上, 政府取消原有的限制农村宅基地流转的相关规定, 对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋, 颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书, 允许农村宅基地进入土地交易市场和城市商品房、房改房一样, 合法上市转让。
2.做好农村宅基地流转的基础性工作
当前, 要加强有关农村土地、住宅建设的法律法规宣传, 公开审批登记手续, 公开收费标准, 对符合政策规定的农民现有宅基地和房屋发放土地使用权证和房产证, 明确农民资产产权和住宅个人财产权, 让农民知道房屋财产有法可依, 有章可循。在相关法律正式出台之前, 地方农村宅基地上市流转可先实行“放开”政策。允许农村宅基地向本集体经济组织内部或者本乡镇范围内的符合申请宅基地条件的人员, 或者外地来此长期从事农业生产的准备在此定居住的人员出租或出卖。其租赁或购买农村宅基地价格由双方协商确定, 由市场机制调节, 与现有的国有土地交易市场逐步接轨, 以真正体现农村土地的市场价值。
3.积极稳妥地开展宅基地上房屋的他项权利登记
一般农民最大一笔财产, 即是宅基地上的房屋。如何把其潜在价值变成扩大生产的货币价值, 解决农民发展经济资金不足的问题, 重要途径就是将其宅基地上的房屋抵押贷款。这与担保法中“为促进资金融通和商品流通, 保障债权的实现, 发展社会主义市场经济”的立法精神是一致的, 应当予以支持。为此, 要做好房屋权属登记工作;房屋他项权利登记应采用登记要件主义, 要增加必要的登记收件, 如要求土地所有者提供同意抵押的证明等。这样可以最大限度地保证抵押安全, 防止出现纠纷。此外, 宅基地上房屋他项权登记要尽可能降低收费标准, 切实减轻农民负担。
3、发展农村房地产的对策建议
1.积极引导, 加强宏观调控
农村房地产业的发展, 既关系到几亿农民群众的切身利益, 又关系到农村城镇化、现代化、城乡一体化的重要进程。要把农村房地产业的发展提高到农村发展战略的高度来认识, 对农民的住宅建设实行统一规划、统一管理、统一协调。推进农村住宅建设, 涉及到国土资源、城建、农业、水电等部门, 要由政府统一协调, 各有关部门通力协作, 相互配合, 引导农民相对集中建房, 加强对农民建房的技术指导和服务。由于农民受教育程度总体水平不高, 科学文化素质较低, 从众心理比较明显, 在思想上很难做到自身解放。因此, 需要各级政府的领导者, 加强与农民沟通, 利用“示范效应”来引导农民, 通过活生生的实例, 让农民在思想上产生飞跃。政府在宏观调控方面, 要加强房地产开发商的管理, 对于素质不高、没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿或取消其从业资格;对于具体的开发项目都要采取向社会公开招标的形式, 加强对项目建设的监督, 使得房地产交易的各项信息公开化, 并强化房地产交易价格申报制度、评估制度, 杜绝房地产的地下交易行为, 为房地产业的发展创造一个公平的环境, 最终使房地产业稳步、协调、持续发展。
2.健全法律, 强化制度管理
要发展农村房地产经济, 促进整个农村房屋土地产生新的变革, 国家立法保证是重要的前提。针对当前农民法律意识淡薄及农村住宅建筑市场管理中所存在的问题, 应加强农村住宅建筑市场法律、法规的宣传, 公开审批登记手续和收费标准, 让农民知道有法可依、有法必依, 使得农村住宅建筑市场健康有序地发展。同时, 要强化制度管理, 尽快建立与之相适应的兼顾贷款人的风险和借款人负担的住房贷款抵押、保险、担保制度及住房保障制度, 指导农村房产金融的运作, 为农村房产金融体系的形成做好铺垫;要不断深化土地使用制度改革, 通过压缩分散的农村宅基地, 将得到的用地指标集中起来, 进行居住小区的建设;积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转, 明确土地流转的途径和管理方法;要充分发挥乡镇国土资源管理所在农村宅基地管理中的作用, 建立一户一宅档案管理制度;建立和完善对农村土地动态巡查监督制度, 切实加强农村住宅建设用地的日常监督;积极探索防范土地违法行为的有效措施, 做到防患未然;充分发挥社会公众参与监督的作用, 加大对农村宅基地管理的力度, 保障农村房地产建设的合理有序运行。
3.合理规划, 实现持续发展
首先要编制科学的规划。农村房地产开发关系到农村的长远发展, 政府应结合农村建设的客观实际和发展方向, 制定科学的规划。各乡镇、村庄要按照因地制宜、突出特色的原则, 认真编制住宅和村镇建设规划, 把住宅和村镇规划与渠、路、林、田、电等基础设施、公用工程建设结合起来, 整体布局、综合配套。农村要在规划的约束作用下, 逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局, 引导房地产开发适当集中, 最终形成良好的土地利用格局。其次要加强规划管理, 提高规划的科学性、严肃性, 做到“一张图纸管到底”。建筑设计单位要做出合理的设计, 以适应多用性的要求, 住宅平面分区及其功能要坚持“三分离”原则, 即寝居分离、食寝分离、人畜分离。在建筑设计上, 既要体现当地的特色, 又要融入积极向上的现代生活气息, 营造和提炼农村住宅的建筑美。在建房标准方面, 要做到新建住宅达到砖木、砖混以上的结构标准, 提高建筑质量, 减少低水平的重复建设, 实现可持续发展。
4.加强融资, 支持农村房产
农村房地产要得到发展, 需要解决农村住宅建设融资问题。这就要求要以市场为导向, 推进农村房产金融改革, 为农村房地产发展提供资金支持。虽然个人住房贷款金额2010年达到了57300亿, 占商业银行贷款比重的76.29%, 但这几乎全是城市住房贷款, 农村住宅贷款几乎是空白的;截至6月底, 全国农村信用社各项存款余额达30640亿元, 其中有2/3来源于农村居民存款。目前我国还没有一个专门针对农村房地产业的金融体系, 也没有专门的配套法规对农村房产金融进行引导。推进农村房产金融改革, 为农村房地产发展提供资金支持势在必行。我国应该改革农村金融机构。对农村信用社而言, 努力增加对农村产业, 尤其是农村住宅的贷款投放, 充分利用农村金融资金, 增加农村信用社的利率灵活性以及调剂补缺作用, 开办免抵押担保的小额贷款业务。我们目前还不存在规范的农村房产金融法规, 而农村住宅不可以作为申请贷款抵押物的规定也限制了农村资金的融通。我们必须完善相关法律法规, 为农村房产金融体系的形成铺平道路。
参考文献
[1]王军商场现代化[J]我国农村房地产开发中存在的问题及对策2006.2
[2]张中强科技情报开发与经济[J]新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议2009.12
[3]刘枫房地产抵押贷款风险的分析与防范[J]科学与科学技术管理2007.1