周转房管理范文

周转房管理范文（精选12篇）

周转房管理 第1篇

高校负担着为国家经济建设、社会发展培养各类专门人才的重任。保障教职工的基本生活条件, 改善他们的居住环境, 不仅关系到高校教职工队伍的稳定和学校各项事业的发展, 也关系到社会的稳定和发展。目前, 我国高校普遍存在因住房问题无法妥善解决造成优秀人才流失的现象。由此可见, 高校的住房保障工作对提高学校竞争力的作用不可忽视。随着住房制度改革工作的深入, 国家已明令规定不再进行住房实物分配, 而人才引进、学术交流等工作的开展, 都离不开住房配置问题。同时, 市场商品房价格一路攀升, 而住房货币化补贴短期内又无法解决购房的一次性集中支付, 越来越多的教职工特别是新入职的教职工在购买自有住房方面面临着许多现实困难, 因此, 周转房作为过渡性住房解决方案被各高校广泛采纳。

1 学校住房供需现状

自深入住房制度改革以来, 国务院国发[1998]23号文已明文规定“停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化”。从根本上说, 职工住房问题不再是学校的组织行为问题, 根本的解决方案是职工个人通过市场购买行为获得自己使用的住房。但是, 为改善教工居住条件, 解决困扰学校多年、阻碍学校发展的突出民生矛盾, 各高校仍在千方百计找政策、通渠道, 建设家属住宅, 同时建立周转房管理体系, 尽量让教职工“安居”。然而, 由于现有的教职工周转房房源数量有限, 而随着学校规模的增大, 教职工的数量在急剧增加, 供需矛盾非常突出。

以西南交通大学为例, 目前, 可用于家庭居住的空置公有住房约160多套。但是, 需求方面的状况是, 教学科研方面的人才引进、学术交流等用房每年需上百套, 而学校除了宾馆外, 没有任何适合的房屋可供使用。民生生活方面, 西南交大截止现在在成都两校区均没有购买住房的教职工约有600余人, 其中绝大部分是青年教职工, 约60%的青年教职工都已育有小孩。并且, 每年仍有100~200新进教职工有住房需求。同时, 还有在校外自购房的教工因工作需要、小孩读书等原因需要临时居住校内的每年也约有上百人次。因此, 现有的房源远远不能满足人才工作和教职工生活的需求, 使得现有的公有住房的供需矛盾十分突出。

2 新的周转房管理机制

2.1 基本思路

按照统筹使用、分类管理的原则, 统筹规划各类公寓的布局, 加强总体调控和日常使用监管, 以“建立和完善教职工周转房体系为核心, 规范住房改革支出, 加强管理技术手段, 优化配置, 高效使用”为工作目标, 以“保障重点、兼顾公平”为工作思路, 以“分类处理, 分步实施”为工作方针。

2.2 周转体系保障对象的确定及分类的建立

按照需求对象和房源类型的不同, 建立五类周转公寓, 分别为:特殊困难教职工周转公寓、高访学者临时公寓、人才引进周转公寓、单身教职工周转公寓、教职工过渡公寓。

特殊困难教职工周转公寓是专供学校住房有特殊困难的在岗及离退休教职工临时租赁居住的过渡性用房, 主要解决校内收入水平在末尾3%的低收入人群 (已婚有子女同住) 的住房过渡问题, 采用廉租房租金标准。

高访学者临时公寓是供校际交流的短期访问专家学者、高端引进人才、异地交流干部等人员的临时住宿, 采取商住宾馆式装修和管理, 租金标准低于学校商务宾馆收费标准, 高于普通住宅租金标准。

单身教职工周转公寓主要是供没有购房的新入职和入职五年内的单身教工住房过渡使用, 在规定年限内采取低租金标准, 超过年限则梯度递增收费。

人才引进周转公寓主要供引进人才周转过渡, 拟采取拎包入住的方式。在规定年限内以略低于市场租金的标准收取租金, 超过年限则梯度递增收费。

教职工过渡公寓主要供已婚及已婚并有子女同住的在岗教职工因各种原因需要临时过渡居住。按不同的户型和设施设备配置采取略低于同类房屋市场租金的标准收取租金, 超过年限则梯度递增收费。

3 实践中产生的问题和思考

3.1 住得进去, 转不出来

产生这种现象的原因有三个:一是由于现有公有住房租金低廉, 使得部分教工没有购房动力;二是同样由于租金低廉, 有寻租的空间, 故为数不少的部分教职工将其作为一种谋取福利的手段;三是由于没有基本的生活设施设备的配套, 教工需要自掏腰包购置, 故更不愿意短时间内搬出。

针对这类问题, 应以经济杠杆为调控手段, 制定合理、具有可操作性的管理办法, 以更科学、更贴合实际的管理措施分布实施, 提高房屋的使用效率。

3.2 不同需求对住房的期望存在较大差异

由于教职工的收入差异、家庭经济条件以及各自现有住房的情况各有不同, 就是同一类公寓的使用者, 其对住房条件和住房租金的期望都存在较大的差异。

针对此类问题, 可将五类公寓中对需求进一步细分, 将居住的区域、人员类别集中、规范, 对应地进行设备设施配置和租金及租金补贴的多层次细分, 以稳定居住秩序, 优化居住环境, 提升居住品质, 打造居住文化。

3.3 信息不对称。

由于现在的住房管理还多采用人工手段, 教工无法及时了解房源信息, 容易对房屋的使用状况产生疑虑, 易留下管理中存在暗箱操作的猜忌, 从而产生抵触情绪, 使我们的管理工作处于被动。

解决这类问题, 一是日常管理中应增强透明度, 及时通告管理信息, 按时公布住房信息, 二是尽快建立信息化管理平台, 提升管理手段, 提高管理水平。

4 结语

高校应坚持贯彻“以师生为本, 服务教学科研”的工作理念, 以实现房产“优化配置、高效使用”为目标, 以调查研究为基础, 推进周转房管理机制创新和制度建设, 坚持公平、公正、透明的工作原则, 为学校师生提供良好的居住环境。

参考文献

[1]王玲, 傅和平, 陈惠兰, 蒋驰.高校教师公寓管理模式探索[J].高校后勤研究, 2011 (5) .

[2]雷永珍.高校住房管理现状分析及对策探讨[J].民营科技, 2010 (12) .

[3]黄英锋.高校住房管理体制改革的思考[J].陕西农业科学, 2010 (4) .

教师周转房管理办法 第2篇

（征求意见稿）

一、总则

1.为了加强我校教职工周转管理，提高使用效益，进一步优化资源，实际制定本办法。

2.学校周转房的房源是学校修建（改造）的教工宿舍。

3.学校周转房不实行实物分配，只提供给符合条件的教职工只作周转租用，实行有期限、契约化、物业化的管理机制。

二、管理部门

4.学校周转房由学校统一管理，职能部门工会委员会具体负责学校教职工周转房房源的统筹安排调配，签订租房协议，办理人员入住手续，退房手续，并监督周转房的使用。

5.学校成立3-5人周转房使用管理工作小组，由工会牵头负责，组织住户选举产生，负责管理宿舍区内安全、卫生等，协调住户之间各种纠纷，创建和谐、文明的宿舍区。

6.学校财务室负责周转房租金、押金等收取并上交教育局支付中心，配合工会开展周转房管理工作。

三、租住对象

7.在学校工作，且在学校无住房的在编在职在岗教职工（包括来我校支教或交流教师、志愿者），其中凡符合下列条件者可优先申请租住：

家住县外的教职工；无住房且不随父母同住的单身教职工；本人或配偶在本县无住房的已婚教职工；长期住校教职工；因特殊情况提出申请并经学校批准同意的教职工。

四、租住程序

8.凡要求租住周转房者，由本人填写租房申请表，经学校周转房使用管理领导小组审核同意，对符合条件租住的教职工，根据学校周转房房源情况进行统筹安排，通知入住，由学校工会与租住者签定租房协议，办理入住手续。

9.租到的周转房超过三个月没有住在该房的，学校给予收回，凡不交房的，从次月起停发工资的50%（请假、寒暑假和因外出除外）。

五、租住期限

10.教职工周转房一次签定租住期限为三年，三年后符合条件须要再租住的重新签定租房合同。

11.获得租住周转房的教职工发生下列情形之一的，应无条件退还周转房【其本人或家属（配偶）和子女都应当及时（限时）无条件将所租住房屋按要求退还学校，并办理退房手续】：

（1）调出（含借调）或与学校解除劳动关系的；（2）辞职、解聘、自动离职的；

（3）解除聘用合同和聘用合同到期未续约的；（4）已办理退休手续的；

（5）租住周转房超过3个月没有住在该房的；（6）其他依国家政策相关规定应退房的。

12.办理退房手续前，住户应自行办理网络电视、电话等由个人产生的项目报停结算，与学校结清房租、水电费等，还清租用学校的物品，将室内地面、厨房等清洁干净，不留污迹，经学校检查认可并交回所有住房钥匙后，办理退房手续。

六、租房安排的原则

13.租住人员的安排采取“统筹安排，便于工作”的原则。

14.由于现有的教职工周转房房源紧张，尚不能满足每人租住一套住房，因此每两人、三人或每户只能租住一套住房。

15.周转房租住的安排按教职工工龄、职称、职务、荣誉称号等级、工作业绩、综合表现、租住需求程度等多方面考核计分排队，按排队顺序在学校提供的房源中挑选。

七、租金的收取标准

16.学校周转房是国有资产应收取租金。在规定的周转房租住期限内，对符合租住条件的教职工租住周转房的房租依据相关文件规定并结合学校实际按成本每月每平方米1元租金*建筑面积收取。

17.租住教职工在学校审批同意后，按每套房1000元标准一次性交纳租房押金（多人租住的按人分担），租房押金在本人退房时无息返还。

18.在三年期限后仍符合租住条件而需继续租住的教职工须在租赁期界满前三个月内重新填写住房申请，经学校审批同意后重新签定租房协议。

19.租住期限界满的，应在期满后一个月内退出周转房。不及时退出者，逾期两个月以内的，其房租按成本租金的3倍收取，逾期两个月及以上的按5倍收取。

20.租房租金的计算是以承租人收到住房钥匙之日起至交回钥匙之日止。学校工会根据每位教职工租住面积（每期一次性）收取租金。收取的租金纳入工会账户统一管理。逾期不交付租金的从本人工资中代扣，每逾期1日应支付月租金2%的违约金。

21.入住周转房的教职工所用水电等费用按规定及时缴纳。拖延两个月以上不交房租或上述费用者，学校将收回其租住房，由个人自行解决住房问题。

22.学校设专账，专门管理房租收取和使用情况。收取的房租主要用于周转房的维修、日常维护等。

八、房屋管理

23.住户应严格遵守学校相关管理制度，周转房公共区域的日常保洁、卫生防疫由周转房使用管理工作小组负责。承租人应配合管理小组对房屋实施有效管理，共同搞好治安、消防、环境卫生等各项工作。

24.住房应爱护公共财物和室内一切设备、设施。住户在租住和搬迁过程中，要保证公共设施的完整。属自然损坏的室内及公共设备、设施应及时学校维修，但水龙头、灯具等易损坏的除外；属人为损坏、遗失的，按有关规定原样修复或照价赔偿。故意损坏租住房及附属物的，学校收回租住房并按有关规定原样修复或照价赔偿。

25.住房应讲究个人卫生，保持室内整洁、安静和文明。不得在公共区域随地吐痰、乱倒污水垃圾。

26.住房必须注意用电、用水安全，不得乱接电源、乱拉电线。凡违章用电、用水造成事故者，其后果由本人承担。因承租方造成火灾、房屋倒塌、伤人等事故的，由此造成的国家经济损失和个人损失，承租人应负责赔偿，触犯刑律的，交司法机关处理。

27.为保障职工生命安全，积极有效的排除火灾隐患，规定不许在公共区域放置煤气罐、厨具和堆放杂物。禁止存放易燃、易爆、有毒、有害等危险物品。

28.租住人员严禁擅自改变住房结构，严禁在住房中拆墙、开门窗、开墙洞。不得私自进行装修改造和拆卸室内设备、设施等。租住者擅自改变房屋结构，破坏室内设施者，责令其恢复原状，造成损失的承担赔偿责任，并收回住房，同时对当事人处以自发当月房租5倍的罚金。

29.租住有不得私自间隔走廊过道和房间。如有乱搭乱建，应立即拆除，否则对所间隔（搭建）面积按成本租金3倍计收房租外，学校有权强制拆除。

30.在退周转房时，按国家有关规定，不得私自拆卸自费装修部分，应保持房屋完好；退房后学校不负责补偿原自费装修费用。

九、租住纪律

31.申请租住学校周围房的教职工应如实填报个人情况及提供相关材料，申请人弄虚作假的，取消其当年租赁住房资格，已租住的学校可收回住房，并处以3000元的罚金、取消租房资格。

32.租住人应严格遵守学校相关管理制度，服从学校安排管理，不得从事违法犯罪活动，一经发现除收回住房外，交司法机关处理。

33.学校周转房原则上承租人不得装修装饰，如若要简单装饰装修，须得到学校的同意方可，但不得破坏其房屋结构、不得影响环境和安全管理等，由装修装饰所发生的费用概由本人承担，装修所产生的垃圾由其本人负责清除，退房时不得向学校主张任何补偿。若要拆除其装饰装修，须得到学校批准同意后方可，但应当恢复该房屋入住时的原貌（以学校交房时留存的该房屋相关面貌的视频及图像作为恢复原貌的标准和依据）。

34.不得在住宿区内随意停放自行车和机动车辆，未经批准，禁止载重车进行住宿区。

35.任何个人不得转让、转借、出租、分租、调换住房，或私自改变周转房的使用性质，租用周转房谋取私利。一旦发现有上述行为之一者，将没收非法所得，收回周转房，取消再次租房资格，并处以200元至2000元的罚金，情节严重的学校按有关规定处理，并给予全校通报或纪律处分。

36.具备11款中情况之一无条件退房者，应在学校发出退还房屋通知之日起15日内退还原租住房，逾期不退还者，按强占房屋处理，按34款处罚。

37.学校有权根据周转房使用变化情况对租住人员所租住的周转房进行增员或调整，承租人应服从学校的统筹安排，先入住者不得以任何理由阻挠后承租人入住，违者经教育不改的，按强占房屋处理，按34款处罚。

38.教职工办理退学校周转房手续时，须交回所有承租房钥匙。私自保留或配制原承租房钥匙，擅自将学校周转房交付他人使用，除对入住者给予200元至1000元罚金外，对提供周转钥匙的人员给予全校通报或纪律处分。

39.因周转房的发展和规划（如基本建设、房屋维修、环境治理等）需要，要求承租人迁出原住房，承租人应配合学校按期完成搬迁任务，不昨借故阻挠，对拖延时间不按期搬迁的，按强占房屋处，按34款罚，并限期搬出。因故意阻挠造成他人财产损失或人身伤害的，由其本人负完全责任。

十、附则

40.周转房的租金、押金、罚金等由学校工会委员会。在租住人员或租金变动后，工会委员会调整房租。每半年核对房租租金的收取情况统计。

41.教职工有向学校纪检监察、行政和党支部等部门，反映、检举其他职工隐瞒真实情况和管理部门营私舞弊行为的权利。

42.本办法自公布之日起执行，学校工会委员会负责解释。

2017年2月

周转房管理 第3篇

一、1.5倍原则

1.5倍原则是库存管理的主要内容之一，是经过很多公司的销售实践总结出来的安全存货原则，具体数据是建立在上期客户的销量基础上本期建议客户订单的依据。1.5倍原则备货是销售人员必须掌握的工作职责之一，是主动争取客户订货量并时刻掌握客户销售情况的营销策略。它建立在提高客户销量和利益基础之上，因而容易赢得客户信任并采纳。

1.5倍原则也是一个科学依据。但是，正如很多营销规律一样，必须灵活掌握和应用，避免生搬硬套。比如，如果遇到特殊情况（如天气、节假日等），就应适当变化、调节。

1.5倍原则，可以保证客户有充足的存货，减少断货、脱销的可能性，保证客户随时都能买得到所需产品，帮助客户不漏掉每次成交的机会。

（1）1.5倍库存原则与做订单的关系

“做订单”，向客户建议合理的订货量，是销售人员在拜访客户时必做的工作之一。所谓的做订单就是根据客户前一阶段的销售量，结合新的促销活动或者季节时机或者天气等等因素，向客户建议合理的订货量，并动员他按建议订货。在做订单时要用到客户卡上所记录的资料，所以做好订单的前提，就是正确地填写好客户卡。只有这样，才能够有效地利用1.5倍原则进行库存管理，提高效率和效益，尽最大可能扩充销售，这也是销售人员的关键职责之一，是直接作用于销售的。

也有销售人员是以“拿订单”的思想从事工作的。拿订单与做订单的区别是，一个被动，一个主动。拿订单意味着主动权在客户手中，而做订单则是主动的，它是根据客户的销售和库存研究以后的结果做出的订单计划。显而易见，两个工作方法有完全不同的效果，做订单保证对客户销售情况的准确掌握，也保证客户的资金、空间、精力和时间等最有效地利用，创造最大利润。

（2）做订单的步骤

“做订单”应该按照以下步骤进行：

第一步：检查客户记录卡上的数据；

第二步：计算自上次拜访后的实际销量；

比如：上次拜访时的库存数；上次拜访时的订货量；本次拜访时客户的现有库存数。

第三步：建议新的订货量。

在建议新的订货量时要强调1.5倍的安全存货原则，具体计算方法如下：

安全存货量＝上次拜访后的实际销量X1.5

建议的订货量=安全存货量-现有库存

（3）怎样让客户接受1.5倍原则下的订货计划

在实际工作中，很多销售人员同样十分清楚上面的步骤，并能准确计算出按照1.5倍原则得出的订单数，但是却得不到符合该原则的订单。避免这类情况的关键在于在做订单时要注意掌握让客户接受建议的技巧。有些客户并不了解按照1.5倍原则做订单的好处，销售人员必须能够让客户明白：

按照此原则建议的订货量是比较合理的，保证客户维持合适的存货数量，避免断货，货架空间可以得到高效地使用；

有了一定的存货量，可以满足消费者的购买需求，不会遗漏任何成交机会；

1.5倍的存货原则可以帮助客户有效地利用空间和资金，不致带来货物积压和资金、空间无效占用等损失；

1.5倍的存货原则再加上存货周转可以保证客户提供给消费者的永远是新鲜产品，这可以很好地改善售点形象，带动其他商品的销售；

让客户了解销售人员所做的工作就是帮助客户更好地满足消费者的需求，提高客户的销量和利润；

销售人员对每一个客户的拜访都有一定的周期，还可以告知客户1.5倍安全库存可以有效保证客户在这一拜访周期内既不断货，又不压货。

销售人员必须利用自己所掌握的知识和技巧取得客户的信任，这种信任一旦建立，客户就会接受按1.5倍原则做订单的建议。

二、存货周转

存货周转是对客户进行库存管理的一项主要内容，也是公司销售人员的重要工作职责之一。销售到客户处的商品不是一下子就可以卖完，存货总是存在的。对于某些商品来说，还存在一个更加复杂的保质期问题。因此，必须对存货进行科学有效地管理。

（1）什么是存货周转

存货管理的主要内容是存货周转。存货周转包括两种类型：前线存货周转和后备存货周转。前线存货是指陈列在货架或者零售商购物环境处的散装商品；后备存货指的是存放在仓库内的用于补货的货物。存货周转要求销售人员一方面应及时向客户的货架上补充货物，保证货架里面的产品陈列符合生动化标准；另一方面应遵循先进先出的原则进行存货周转，目的是保证客户提供给消费者的产品永远是新鲜的。实际上，所谓存货周转就是对暂时未卖出的货架上的产品依据先进先出的原则进行循环。

存货周转是销售人员在销售拜访时必须动手做的一项日常工作，保证客户提供给消费者的永远是最新生产日期的产品。存货周转不仅是销售人员的重要职责之一，而且要指导并影响客户做日常的存货周转。销售人员必须使客户明白：

存货周转可以有效并直接刺激销售。显然，如果陈列在货架上的货物卖完了没有及时补货，就会失去许多销售机会，而且，存放在仓库里的产品也无法卖出去。

没有存货就没有利润。货架上没有的产品是无法卖出去的，合理的产品存货是保证有货可卖的最简单的方法。

促进进货并且帮助客户正确地准备商品库存。大多数的客户都是根据他们的存货情况来决定订货的品种和数量。如果仓库里的产品快没有或已经没有了，店主就会订货，所以如果销售人员帮助客户将他们库存的产品摆放到货架上，使他们的仓库空出来，自然会订货。

销售人员在日常拜访时帮助客户进行货架补货，这不仅能刺激销售，而且节约客户的时间，节约自己的时间。这个工作不仅是销售代表的工作职责，高级别的销售主管、经理在拜访零售商时也要帮助客户做存货周转，而且还要影响客户做及时补货。

优秀的公司和销售人员明白：销售工作不只是将产品卖给客户就结束了，而是直到消费者购买到并开始实际消费新鲜的产品才算告一段落。为了保证消费者购买到的一定是新鲜的产品，按照先进先出的原则，这样就可能避免产品过期现象，避免客户退货的事情发生，更好地满足消费者的需求，最终会为客户赢得销量和利润。

（2）怎样进行存货周转

销售人员要根据公司的规定和标准及时更换不良品，对客户的存货进行管理，努力做客户的专业顾问，主动为客户提供全面的存货管理服务，而不仅仅只是“接订单”。销售人员必须做到：

首先，全面掌握公司的产品知识。例如保质期、代码的意义、产品存放的条件等。再比如，将产品放在太阳直照的地方会退色，进而影响品质，不易卖出。

其次，深入了解各种包装的适用范围和库存量的多少。也就是通过了解消费者和客户的需求，了解各种品牌、包装的知识，向客户推荐正确的包装和品牌的组合，这是保证客户销售符合消费者需求的产品，进行客户管理的前提条件。

再次，深刻理解存货周转的原则。有三个原则必须遵守：动手周转货架上的陈列产品；落实先进先出的原则；把存货数记入客户卡。

另外，还要讲究存货周转的方法和技巧。全面的产品知识可以帮助销售人员掌握保质期、储存条件、消费者购买的最佳时机设定；各种包装的适用范围和库存量的熟悉可以帮助销售人员判断不同零售商执行的分销标准以及根据该零售商的出货情况设定合适的库存数量；预测机会可以帮助销售人员更加理性地思考问题并提前考虑到一些影响生意的因素；了解经营和空间上的限制条件，可以帮助销售人员根据这些情况发展不同的生意主张并成功地销售给零售商，从而取得合作和促进业绩提升的机会。

存货周转对客户而言有很多实实在在的好处。主要有：帮助客户管理货架和后备仓的存货，节约客户的时间；可以节约厂家的时间；准确的存货周转更可以随时了解存货量，判断销售状况，做好补货工作等等。

参考文献：

[1]熊正平.库存管理.机械工业出版社.2010.7.

周转房管理 第4篇

高校担负着为国家经济建设、社会发展培养各类专门人才的重任。保障教职工的基本生活条件, 改善他们的居住环境, 不仅关系到高校教职工队伍的稳定和学校各项事业的发展, 也关系到社会的稳定与发展[1]。在当前商品房价格居高不下的情况下, 住房安置已成为非常突出的问题。目前, 我国高校普遍存在因住房问题无法妥善解决造成优秀人才流失的现象。由此可见高校的住房保障工作对提高学校竞争力的作用不可忽视。实行住房分配货币化后, 新教师在购买住房方面面临着许多现实困难。为此, 周转房作为这部分员工的过渡性住房解决方案被各高校广泛采纳。

1 高校周转房一体化运作的趋向

1.1 高校周转房运作管理的社会化趋向

高校周转房运作管理模式的社会化趋向是指高校周转房建设和运作管理模式具有高度开放特征, 允许社会各方力量参与高校周转房建设和运作的管理过程, 实现高度的信息共享和创新资源配置的方式, 鼓励各方的协商参与, 推动高校周转房建设和提高高校周转房的利用率, 加快高校周转房的流动速度。

1.2 高校周转房运作管理的一体化趋向

高校周转房运作管理模式的一体化趋向表现在: (1) 高校周转房管理系统的建立。各高校在建设周转房时通过数字化信息化的高校住房管理系统, 有效地管理所在高校各种类型的周转房和其他住房[2]; (2) 高校周转房管理系统一体化。高校周转房管理系统通过将住房租赁管理系统、住房日常维护管理系统、住房社会化运营管理系统集成一体, 推动高校周转房运作程序一体化, 提高周转房的使用效率; (3) 高校周转房运作程序一体化。高校在周转房实践中初步形成房源搜集、单位出租、房源回收的运作程序。 (4) 高校周转房出租市场与管理机构一体化。高校周转房出租市场需要依托高校和租赁市场。高校周转房出租市场若按自由市场进行, 无疑会造成各高校周转房出租市场资源之间分配的不平衡。

1.3 高校周转房运作管理的治理化趋向

高校周转房运作管理顺利推动的条件是运作管理的社会化, 因此, 需要运用合理的机制协调各方力量, 明确各方在周转房建设和管理中的权限, 从而实现高校周转房项目的多重治理目标[3]。高校一方面通过与物业管理公司签订长期的租赁承包合同, 降低高校周转房运营的平均成本;另一方面通过与周转房租赁者签订相应的租赁合约, 收取周转房租赁者的租金, 同时予以教职工一定的住房和其他补贴, 便于周转房的可持续运营。

2 高校周转房运作管理要点

2.1 明确产权, 只租不售

为做到周转房资源再利用, 一定要明确周转房的性质是校产权房, 产权属于学校所有, 专房专用, 只租不售。并且周转房在意义上不同于分配给职工的校内住房, 职工没有长期使用权。对于周转房的性质应该在学校的文件和与职工签署的周转房使用协议中明确其产权归学校所有, 职工只有短期租住的权利。

2.2 完善制度, 科学管理

进一步完善周转房管理制度, 从法律和管理的角度认真斟酌, 规范周转房使用管理规定和周转房使用协议, 明确责任和义务;加强周转房管理的科学化水平, 建立周转房管理信息系统, 利用网络平台, 建立完整的数据库, 合理规划, 优化分配, 确保正常运转。通过绩效考核的方式进一步实现对周转房租赁者的内部管理, 避免周转房租赁者将周转房挪作私用, 出租给校外租赁者。

2.3 租期固定, 租金浮动

要保证周转房能够周转起来, 必须严格控制租期, 不能无故拖延。因此在租住双方协议中就应该明确租借时间和惩处方式, 预防逾期不退情况的发生。针对目前房地产市场价格浮动较大的情况, 周转房租金也应该参照市场价格进行浮动, 而不能一成不变, 学校可以每年参照相同地段市场价租金确定本校的周转房租金。

2.4 定期维修, 消除隐患

学校可以从周转房租金中提取40%-70%作为周转房维修、改造资金, 针对周转房的不同状况进行水、电、暖和墙体的维修改造。尤其是对电路老化和上下水管道的维修, 可以防止安全隐患, 为广大青年教职工营造一个良好的居住环境[4]。

3 高校周转房管理信息系统设计实现

3.1 建设原则

周转房管理信息系统建成后将成为一个高度集成化的业务管理系统, 通过该系统可以方便、快捷、灵活地查阅校内周转房房源、租住人员基本信息, 可以形成监管统计, 同时可根据实际需要生成打印相应报表, 在考虑整体设计过程中应遵循以下原则:

(1) 实用性和可行性。主要技术和产品必须具有成熟、稳定、实用的特点, 实用性放在首位, 既要便于用户使用, 又要便于系统管理。

(2) 开放性与标准化原则。应用平台应是一个开放的且符合业界主流技术标准的系统平台, 并使网络的硬件环境, 通信环境, 软件环境, 操作平台之间的相互依赖小。严格执行我校的有关信息系统的编码规则。

(3) 可靠性和稳定性。在考虑技术先进性和开放性的同时, 还应从系统结构, 技术措施, 系统管理等方面着手, 确保系统运行的可靠性和稳定性, 达到最大的平均无故障时间。

(4) 可扩充性及易升级性。为适应应用不断拓展的需要, 应用平台的软硬件环境必须有良好的平滑可扩充性。

(5) 可管理性和可维护性。整个应用平台是由多个部分组成的较为复杂的系统, 为了便于系统的日常运行维护和管理, 要求所选产品具有良好的可管理性、可定制性和可维护性。另外可管理性和可维护性还包括对平台的自身[5]。

3.2 技术要求

周转房管理信息系统采用面向对象的B/S结构, 适合Unix、Linux、Widows操作系统。

(1) 开发语言:Java。开发技术采用J2EE (Java 2 Enterprise Edition) 标准、组件技术及在数据交换上对XML的支持, 使系统功能最优化, 同时将整体系统内部在技术上的相互依赖性减至最低[6]。

(2) 数据库:采用Oracle或SQL Server数据库[7]。

(3) 中间件:适应Web Logic、Web Sphere、JBOSS等主流中间件产品。

(4) 服务器端:Linux或Windows。

(5) 客户端:安装Windows98以上, IE5.0以上版本浏览器。

(6) 平台接口:能够为第三方软件提供相关接口、开发规范等, 特别应提供与门户平台、统一身份认证平台等对接开发[8]。

(7) 扩展性要求:应用建设的长期性和内容的广泛性决定了系统在构建和使用过程中, 必然面临着各类扩展性需求, 例如业务规模的扩展、业务类型的扩展、集成范围的扩展等。本项目建成的应用平台模块间应相对独立, 接口清晰, 内部的业务流程升级和改造与其他模块无关, 并为将来学校二次开发提供API等, 因而应用需极具扩展性。

3.3 业务模块

周转房管理信息系统内容主要包括:

(1) 人员信息:包括入住人员相关基本信息, 如职工号、姓名、性别、部门、职务、职称, 所住房屋编号、入住日期、合同到期日期、房屋租金、房屋押金、水费、房补情况、联系方式。

(2) 房屋信息:包括房屋编号、房屋名称、房屋类别、居室数、面积、租金、房屋用途、备注。

(3) 修缮管理:通过建立报修和修缮流水账明细, 严格控制维修成本, 并可以深入进行“维修部位、维修单位、维修情况”的分类统计分析, 从中发现问题并为辅助决策提供依据。同时, 多媒体照片和视频的引入, 满足了“现场看得见”的管理需求。

(4) 综合查询:包括房源查询、人员信息查询及其他查询。主要满足用户 (领导、查询人员) 对周转房情况的综合查询, 可以快速利用系统自由灵活的查询、排序、打印、统计功能, 查询到“每栋楼的情况、每个楼层的情况、每套房的情况、每间房屋的情况 (用途、面积、朝向、装修、设备、住户等) ”, 不仅可以大大提高信息的反馈度, 而且还可以为深入挖掘数据中隐藏的信息提供极大帮助, 在减少平时大量繁琐重复性的工作同时, 也为应对随时发生的周转房数据提取汇总需求提供了有力的支持保障。

(5) 电子地图:实现对扫描图形 (校内外周转房概貌图、楼层平面图、房屋平面图等) 的无限级链接管理, 用户可十分方便地在扫描图形上加注多种形式的信息点, 并可以连接数据和图层。可以实现“在周转房概貌图上点击任何一栋楼, 即可链接到其内部任何一个楼层平面图, 然后点击任何一个楼层即可看到该楼层的任何一个房间的布局、房屋情况、住户情况、设备情况等”实现由图形到数据的查询[9]。

(6) 系统管理:包括编码管理、权限管理、人员管理、角色分配、操作日志等。充分考虑到网络系统的使用安全, 可以针对操作者做出十分细致的权限分配, 确保数据安全、分级查看、流程控制, 并记录下所有数据操作过程生成日志, 便于责任划分。

(7) 数据分析:由于经常需要一些特殊数据, 所以要求系统具备任意组合条件查询功能, 同时具备任选项目的排序、分类统计和打印输出功能, 输出的结果可以直接送到打印机或保存成网页和Excel电子表格的形式。

参考文献

[1]陈彤宇.对高校周转房管理的几点思考[J].职业教育研究, 2011 (3) :131-132.

[2]陈军.对高校周转房建设和管理的思考[J].高校后勤研究, 2008 (5) :77-78.

[3]李晓.高校周转房运作一体化管理模式的治理分析[J].西南农业大学学报, 2011 (9) :192-195.

[4]金仁东.新形势下高校周转房管理研究[J].高校后勤研究, 2010 (3) :81-84.

[5]郑人杰.实用软件工程[M].北京:清华大学出版社, 2002.

[6][美]Sartaj Sahni, Raj Kumar, 杜大鹏, 等.Java软件开发M].北京:中国水利水电出版社, 2004.

[7]陈虎.数据库技术———SQL[M].北京:北方交通大学出版社, 2002.

[8]刘海龙.建立高校数字化校园统一身份认证平台的构想[J].光盘技术, 2010 (3) :31-32.

教师周转房使用管理制度 第5篇

第一条 为了规范我校教师周转宿舍（以下简称“教师周转房”）的管理与使用，切实保障国有资产产权属性和教育教学工作需要，维护学校的整体利益，保障教职工的正当权益，根据《农村中小学教师周转宿舍使用管理办法》等规定，结合本校实际，制定本制度。

第二条 我校教师周转房建筑设计严格执行《农村普通中小学校舍建设标准》的规定，单套建筑面积为20平方米。

第三条 教师周转房属学校公有住房，产权归学校所有，入住教师只享有居住权，没有所有权，更没有继承权，不得以任何形式买卖、外租、外借或变相外租外借，违者经查实立即取消入住资格，学校收回住房。

第四条 学校负责本校教师周转房的日常管理工作，受理和审核教师周转房的准入手续，确定教师周转房入住选房顺序，签定教师周转房使用协议。学校负责对教师周转房使用工作进行监督。

第五条 入住教师周转房的对象

1．在我校工作且无房住的在编、在职、在岗教职工； 2．在我校支教或交流的教师。

3．各教师周转房优先考虑本学校内的教职工。

第六条 学校应当与入住对象签订住房协议书，明确双方的权利和义务。

第七条 入住教师因工作调动，必须按协议及时退房。第八条 入住对象应遵守以下规定：

1．不得在教师周转房中从事违背社会公德、危害社会公共利益、损害他人合法利益及其他违反法律、法规和学校规章制度的活动；

2．不得擅自改变房屋室内结构，不得违章搭建； 3．不得转租或变相转租； 4．不得隐瞒本人家庭住房情况； 5．不得损坏房屋设施设备；

6．按时缴纳居住期间所发生的水、电、有线电视、网络等费用，严禁违章用电、用水等；

7．禁止在走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、违法建筑等，保持楼梯通道的整洁和畅通。若有违反者，学校将追究相关住户责任。

8．各住户注意维护卫生间、厨房排污管道的通畅，不得排入塑料袋或其它不易溶解、容易堵塞物品，若属于人为导致堵塞的，由各住户自行疏通或请人疏通。

9．禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核和纸屑；禁止在建筑物上涂写、刻划、张贴；禁止违法饲养家禽、家畜；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响邻里休息；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。

第九条 入住对象需对周转房进行室内装饰装修的，应先向学校提出申请，经审查同意后方可进行，但费用由入住对象自行承担。入住对象退房时不得损坏已经实施的装饰装修，学校对装饰装修不予补偿。

第十条 有下列情形之一的，学校有权收回教师周转房： 1．在教师周转房中从事违背社会公德、危害社会公共利益、损害他人合法利益及其他违反法律、法规和学校规章制度的；

2．本人或配偶以购买或租赁等方式取得住房的； 3．房屋无故闲置三个月以上的； 4．转租或变相转租教师周转房的； 5．与学校解除聘用关系的；

6．经确认，已不符合入住教师周转房条件的； 7．已办理调离手续；

第十一条 调离学校的教职工可在一个月内退房，如果不退房，学校将强制收回。退房时必须与学校总务处办理交接手续，不得私自处置。住房闲置三个月，学校有权收回。

第十二条 退出的周转房由学校统一管理，新入住的对象必须经学校同意。

第十三条 本办法由河北寄宿制学校总务委员会负责解释，自公布之日起施行。

一周转季重生 第6篇

换季皮肤变差真相！

换季时期，因为身体的能量全被用来对抗温、湿度剧变，肌肤的代谢机制处在“待机模式”，加上角质为了防御水分流失，开始不正常增厚，不健康的新生角质，无法留住水分；死缠烂打的旧角质，又比平常暗一号。皮肤顾着适应新环境，脆弱又疲惫，过敏就是这么来的。

换季补湿五项准则

所有的专家达人都认为，要养育美肌，每天的保养是很重要的。要养成不过敏的保湿体质，重新检视自己的基础保养，更新并更换一批能适应秋冬气候具有保湿功能的产品，以下请看小编为你特搜的精选换季保养图鉴。

洁

洁面乳

不用强力清洁产品，动作则越轻越好

有些人一年四季都用同一类型的清洁产品洗脸，如果冬天还用强力清洁产品，就会让脸愈洗愈干，还容易引起皮肤脱皮、发痒等敏感症状。应尽量避免洗面皂类及含果酸、水杨酸等成分的洗脸用品，还要避免使用磨砂洗面奶，每天洗脸的次数不宜过多，尽量少用较热的水洗脸。

润

化妆水&乳液

化妆水是最佳助攻员，而乳液不再只是盖子

不要把化妆水当成只是补给水分的东西，化妆水有辅助乳液渗透功效，不单只是清洁而已。而一股觉得是为了锁住水分而当盖子使用的乳液，在本季质地和功能都有变化，包括修补角质层，让肌肤底子变好，让皮肤留住水分等。

活

保湿精华

极度干燥时，立即改用含分子钉的精华液

除了大家熟知的神经酰胺（又称为分子钉）、玻尿酸等，目前最新趋势便是运用Omega3植物油脂，具有修护细胞膜效果并同时强化肌肤的天然脂质屏障。另外有些品牌则提到肌底主动造水，运用胜肽类制造天然保湿因子，帮助真皮玻尿酸以及醣胺多醣（GAGs）的增生。

封

膏状面膜

膏状面膜比片状面膜更保湿

虽然大部分的人惯用片状面膜，但专家说反而水洗式膏状面膜较能有效发挥面膜原有作用，紧紧密封住肌肤后，将水分和养分送达肌肤底层，并防止水分散失。

体

身体乳+润唇膏

不要忽视身体的保养

除洗完澡皮肤会感到一阵紧绷干，立即擦上身体乳保湿外，白天在办公室空调下嘴唇也会干燥，勿舔嘴唇，赶紧补充护唇膏，外露的手指头与前臂也易干燥、脱屑，擦拭护手霜记得别忽略前臂。

七天换季急救，搭建秋冬肤质

补润

不增加肌肤负担

肌肤黯沉无光的原因，起因于疲弱、吸收力差，这时硬塞给肌肤美白、修护、抗老等养分，也只会被拒于门外，造成敏感！必须把肌肤想象成“生病了”，能吸收的只有和肌肤最接近的营养成分。让肌肤好好休养生息，才能一举恢复美肌力。

DAY1

轻柔去除暗黄角质！先“除旧”，才能“布新”

黑黑黄黄的角质堆积，是让肌肤“暗一号”的主因！但是刚换季，不适宜过多去角质，只能有限地温柔去角质，要怎样温和去角质并如何确定去掉的都是“死掉的黑角质”呢？很简单！去角质前先蒸脸，或用温毛巾温敷1～2分钟左右，让肌肤吸收饱饱的水，死去的角质细胞便会稍稍脱落，另外利用颗粒细致的磨砂膏轻轻画圆，就能轻松去除旧角质，不怕伤害肌肤。

DAY2、3、4

膏状面膜密集保湿，恢复角质代谢力

除去多余的老废角质后，一定要确保新生角质含水量够，才能留住肌肤光泽。因为肌肤在刚去完角质的状态下，防御力本来就弱，为了避免片状面膜造成接触性敏感，还是派无香料的膏状保湿商膜出马最保险。

DAY5

想要加速美肌“重生力”，加入呼吸训练吧！

身体的交感神经与副交感神经，与肌肤的自愈力也大有关联！皮肤一出状况就难以复原，全是自愈力低的表现。要调控自律神经平衡，唯一的途径就是“呼吸”。让身体处在平衡、放松的状态，也能促进皮肤自愈能力提升呢！

How To

采取瑜伽中的“日月呼吸法”锻炼，在呼吸中加入憋气训练。使用食指堵住右边鼻孔后，用左鼻孔吸气，接着将中指堵住左鼻孔，憋气30秒，再放开食指，从右边鼻孔吐气，再换边重复，持续3～5个循环。

DAY6

5日肌断食结束，重新加入功能保养！

肌肤的五日断食计划后，可以重新加入功能保养，因为角质层饱含水分，肌肤吸收力也恢复许多，效果绝对会以“光速”进步。如果害怕肌肤敏感，可以选择温和、不刺激的低敏功能精华。

排毒

唤醒肌肤“重生力”

皮肤所需要的养分，绝大部分不是来自保养品，而是要靠新鲜血液来输送！但平时缺乏运动、饮食又不均衡的话，血液浑浊度超高，能供给肌肤的养分根本不够，还会让毒素滞留在肌肤内。要让坏肤况起死回生，首要工作就是改善血液清澈度！

DAY1

从周末的“强迫逼汗”计划开始

无论再昂贵的保养品，也不会比运动来得更有效！肌肤从外吸收营养有限，从内接收的养分才算大宗！只要进行有氧运动到会发汗的程度，带有新鲜氧气、流动快速的血液，就是肌肤的最佳保养品。排毒第一天，就由发汗运动开始吧。代谢率提升了，肌肤也更不易因毒素堆积而乱长小疙瘩。

DAY2、3、4

简易浴室毛巾操，加速气血流通！

日本的小学生，冬天一定要进行的干布摩擦体操，除了增强身体抵抗力，意外地也具有美肌效果呢！用干布来摩擦肌肤，真皮层上的血管会受到刺激而扩张，气血和循环也会因此变好，加速毒素排出。（注：皮肤干燥的人，改用湿布摩擦也可以）

STEP BYSTEP

STEP1 运用干毛巾由上而下擦拭颈部，力道只要轻轻的就好。

STEP2 由手指依序往手掌、手臂内侧、腋下方向擦拭，另一边重复。

STEP3 接着摩擦肩膀，并往下带到手臂外侧至手指，畅通上半身循环。

POINT：摄取足够水分，才能加速排毒

普通人一天经由尿液排出1500CC水分，呼吸发热也是500CC，算起来，一天需要喝下的水分至少要2000CC才够，但许多人每天的饮水量都少于排出量，才会让血液变得浑浊。如果正在进行排毒的话，一天更要喝下2500CC才足够！

DAY5、6

加码淋巴按摩，排除肌肤余毒

怕按摩的摩擦让敏感加重，建议肤况开始稳定后，再进行肌肤按摩吧！其实淋巴按摩没有特定的顺序，只要记得“轻抚的力道”、“由内向外”、“终点皆为耳后”就OK了！

STEP×2快速按摩穴道淋巴

STEP1 排出脸部废物

双手交叉后，利用并拢的手指，由耳后沿着颈部淋巴向下轻抚，记得下巴要尽量拾高。左右交换进行40回。

STEP2 强化肌肤排毒力

手掌搓热后，上下摩擦耳朵30回，可帮助气血循环并强化肌肤弹力。

DAY7

靠足浴加速循环，Keep美肌力！

周转房管理 第7篇

1.1 EPC总承包模式的概念

EPC总承包 (设计-采购-施工) 是指承包商负责工程项目的设计、采购、施工试运行服务等工作, 并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。

1.2 EPC总承包模式是我国建设市场发展的必然趋势和客观要求

随着国际国内市场的进一步接轨, 我国的工程建设市场已经发生了翻天覆地的变化。工程建设及工程建设管理日益走向专业化, 工程建设项目由业主自己成立建设指挥部进行管理的传统模式早已不能满足专业化的管理要求。采用EPC总承包模式, 工程建设项目的参与方可以大大减少, 传统的建设管理模式参与方包括:设计方、材料设备采购方、施工方、监理方等, 而EPC总承包管理模式将设计、材料设备采购、施工等的管理统一交由EPC总承包完成, 本该由业主完成的大量的协调、管理工作转移到EPC项目总承包单位内部及其与各分包单位之间。从下表1中我们可以清楚的看到ECP总承包模式与传统建设模式相比的各种优势。因此EPC总承包模式是我国建设市场发展的必然趋势和客观要求。

1.3 以设计为龙头的EPC总承包模式是EPC总承包的发展方向

EPC总承包可以是:1) 设计单位中标以后, 设计由自己完成, 材料设备采购、施工等选择分包商来完成 (以设计为龙头的EPC总承包) ;2) 施工企业中标以后, 施工由自己完成, 设计、材料设备采购等选择分包商来完成 (以施工为龙头的EPC总承包) ;3) 其他EPC总承包模式。设计贯穿于工程建设的全过程, 是工程建设的灵魂。以设计为龙头的EPC总承包, 可以从设计源头开始实施对工程投资、进度、质量、技术的全面控制;可以大量减轻业主在项目管理方面所投入的时间、人力、物力及财力, 与其他总承包模式相比具有显著的优势, 是EPC总承包的发展方向。

2 西藏“区直行政事业单位职工周转房”EPC总承包项目质量管理

2.1 工程概况

西藏“区直行政事业单位职工周转房”是西藏自治区人民政府 (以下简称业主) 为解决在藏工作的各行政机关、事业单位职工在藏工作期间住房问题的民生工程。该项目建设内容包括周转房、地下车库、附属工程 (大门、气罐站、垃圾站) 、总体。总建筑面积150302.48m2, 周转房总套数为1336套, 共有地下停车位600个, 总投资4.2亿元。

该项目分为A、B区建设, 其中A区占地29863m2, 总建筑面积53477.21m2, 包括周转房380套, 地下停车位120个;B区占地47027m2, 总建筑面积96825.27m2。包括周转房956套, 建地下停车位480个。具体情况见表2:

2010年底, 拥有雄厚设计力量的西藏启元建设项目总承包有限公司通过公开竞标获得了该工程项目的EPC总承包, 该项目是西藏自治区内第一个采用EPC总承包方式的民用建筑工程, 到目前为止该工程已快进入竣工验收阶段。本文从EPC总承包公司的角度对项目质量管理进行研究。

2.2 EPC总承包项目质量管理的范围

根据EPC总承包项目的特点, EPC总承包项目的质量管理包括工程项目的设计、采购、施工等质量管理。本文分别对其设计质量管理、采购质量管理及施工质量管理进行研究。

2.3“区直行政事业单位职工周转房”EPC总承包项目质量管理具体做法

“百年大计, 质量第一”工程项目的质量管理是项目管理四项内容 (质量、安全、进度、造价) 中的最重要的内容。西藏启元建设项目总承包有限公司对该工程的质量管理做法如下所述。

2.3.1 设计质量管理

1) 将该项目的设计任务按专业进行分工并建立设计项目质量管理组织架构 (见图1“区直行政事业单位职工周转房”设计项目质量管理组织架构图)

(1) 设计总负责人。这一项目设计的总主持者即设计总负责人, 其作用在于组织并实现各专业设计者工作的展开并协调他们之间的技术接口。他们在每一个工程中既是总负责者, 又是各专业项目所有技术问题的协调和决策者;

(2) 各项目专业责任人, 需对自己所在项目专业在专业和技术上的问题进行相应的协调统一, 并对其进行相应的质量和进度负责;

(3) 设计人员, 对具体项目的设计主体, 对其具体设计的项目质量和进度负责。并按照相应设计大纲要求进行工作, 更好与其他专业进行衔接配合;

(4) 校对人员, 主要负责图纸和计算书的正确与否, 并参与相应专业方案的设计讨论。还应参加本专业的方案设计讨论, 与设计人员搞好配合, 把握和掌握基本的设计原则和意图;

(5) 审核人员, 主要是设计大纲、方案对设计大纲、方案和主要的相关技术措施进行讨论研究, 并对相关的设计条件和文件进行审核, 以实现对审核的设计内容质量的更好负责。

2) 该项目在不同设计阶段的设计质量管理内容

(1) 方案设计阶段。接受项目以后的设计总负责人, 需对接受项目的任务书以及相关部门的披肩进行认真研究, 以确保对该项目内容和业主要求的全面正确理解, 已达到方案即符合自治区规划部门的相关标准要求, 又能满足对使用功能、环境功能的要求。最后负责组织和协调各专业进行方案设计文件的编制、汇总和方案设计说明书的编写;

(2) 初步设计阶段。已初步设计的周期作为基础依据, 进行各专业见的协调会议, 从而制定出科学合理的进度表, 对更好地对各专业的质量与进度进行检查督促。完成初步的设计后, 各专业必须进行质量验证会签, 并将他们各自的填写的质量评定表和设计文件的归档进行督促执行;

(3) 施工图设计阶段。在施工图设计过程中, 设计总负责人随时对各专业的具体设计情况进行检查, 以方便更及时协助其技术问题的协调解决, 更好保证设计质量。对出图后的各专业施工图要及时填写质量表评定, 并要求总负责人也及时填写质量汇总评定表;

(4) 设计项目施工阶段和竣工后。设计总负责人组织各专业负责人参加设计技术交底会, 对设计技术交底会提出的问题, 须由各专业设计负责人进行必要的详尽原因说明或重点解说;对于施工会审提出的修改意见、建议以及施工单位施工中确有困难的问题, 需再进行认真合理地弥补制定, 最终实现设计与施工间的锁扣连接。设计总负责人要及时与各专业的设计负责人员进行工程竣工时的验收。

2.3.2 采购质量管理

1) 材料、设备采购组织

本项目材料设备种类多, 数量大。西藏启元建设项目总承包有限公司作为EPC总承包商, 针对其需要建立相对应的部门机构——设备采购部、设备验收部、各类设备供货协调部、现场供应和仓储管理等专业负责机构部门进行工程项目的各项具体工作。

(1) 对于负责设备材料采购设备部, 其工作既要负责具体设备的采购, 还要起到协调和处理与内部各机构之间相对应的关系及问题;

(2) 开展后的项目, 则需对设备归类, 如何采购, 设备材料的预算, 充足资金等进行全面周密策划, 并做出WBS工作图表;

(3) 在对设备进行采购方面, 相关部门应以技术规格书和设计文件为要求依据进行采购, 并确保采购设备的性能参数与所设计的图纸和资料相匹配, 使所采购设备既满足通用技术要求, 又满足针对性需求, 不出偏差;

(4) 严格按照规章制度, 对设备进行接送、保管、存发放管理。

2) 保证材料和设备采购环节的质量管理

严抓、严把材料和设备工厂生产商的质量, 加强从源头上质量管理。

(1) 加强对各类设备供应商全面的设备制造监督制度:设备的相应采购部门应当建立随时随机的驻场跟踪、执行从巡回——见证——定点——文件——生产厂测试——商品出厂检查一系列环节的监督措施。组建针对设备监造计划的小组, 对设备的生产原料、元器件、各部件准备的进度和质量, 生产的开始时间、制造进度、质量 (工艺规程) 、生产商的计划可行性的测试方案、测试实验报告、出厂计划、发货运输情况、监造过程中发现的问题等及时如实向设备采购部进行通报;

(2) 设备采购部坚持严格遵照业主机电产品、材料检查和测试所要求的特殊性出发, 制定出详细的设备及系统测试内容时间表列入工程计划, 并于提前正式测试的15天进行确认并通知监理工程进行日程安排。监理工程师对该部门提交的监测计划进行审核, 并将其计划下发相应设备生产商, 最后进行出厂检查验收。参加检验的监理工程师需按照工厂一周前书面通知内容要求进行细节测试。主要包括:设备数量、铭牌的内容、外部涂层、工艺质量、正常运行试验、安全装置试验和性能试验等内容。这些均需按照相关规定严格进行标准的型式测试、单机测试, 并督促设备供货商制定详细的工厂测试计划。

2.3.3 施工质量管理

施工质量管理是EPC总承包工程质量管理的最重要环节之一, 有效的质量管理不仅工程质量做到防患于未然, 还能控制工程质量达到预期的目标, 有利于促进工程质量不断提高。本工程项目的施工质量管理主要包括以下内容:

1) 做好图纸会审及技术交底, 保证技术交底制度严格化:主要涉及到施工组织的设计、分工项目工程的技术和项目使用的原材料样品和试验这三项的交底。其目的是确保工程中、后质量, 降低和消减重复性返工, 坚决避免质量事故的存在和发生;

2) 从该项工程项目的特殊性、现场客观情况和工程难点出发, 有针对性的对项目施工前的工程施工人员进行必要地技术和安全上岗培训。其内容主要包括:地下及屋面防水、钢筋连接、钢结构、大体积混凝土施工、临时用电以及新技术、新材料项目等的培训;

3) 整个建设施工过程的质量控制举措。

严格执行“三检制”。 (1) 自检:对所在班组的施工工序进行自检; (2) 交接检:工长自检并对完成的工序履行检查职责; (3) 专检:项目经理部质检员对班组完成的工序进行检查。三项程序完毕, 工长进行检验评定表的填写, 质量检验员核实确定, 工程监理最后核查。

工长、班组负责人和质检员在项目技术的组织下对隐蔽工程进行检查, 并形成详细的书面记录。且这些均须该项目总承包和监理认可签字后, 下道工序才可展开。

砼浇灌申请、拆模申请, 由工种负责人提出, 经理部技术负责人审批;对到场后的混凝土进行资料的各项检查, 对混凝土土坍落度进行测量, 并将其到场和浇筑的时间、坍落度等进行监控记录填写。

严格各分项、分部工程及最终质量检验, 对不合格的依照相关控制程序进行处置——再次复核, 直到合格才能通过。抓好交底、检查、验收环节, 实行全过程、全员的质量监督, 使每道工序均处于受控状态。

地下室防水、室内防水、屋面防水、钢结构、幕墙施工、外墙保温施工等使该项工程中具有特殊性的施工内容。为此, 每项工程相关工种负责人和班组长, 需要对项目经理部技术下发的特殊过程作业指导书, 进行认真学习。做到质量责任制上岗, 特殊过程操作人员必须持证上岗, 质检员进行必须的过程检查和记录。

3 结论

在西藏“区直行政事业单位职工周转房”EPC总承包工程的质量管理实践中, 西藏启元建设项目总承包有限公司充分进行设计、采购、施工各阶段深度合理地交叉, 实现了设计、采购、施工全过程的质量管理, 积累了丰富的管理经验, 为今后在区内外更好的参与EPC总承包项目竞争奠定了坚实的基础。

摘要：西藏“区直行政事业单位职工周转房二期工程”是西藏自治区内第一个采用EPC总承包模式进行修建的民用建筑工程, 文章从EPC项目总承包公司的角度对该EPC总承包项目的设计、采购、施工的质量管理进行研究。

关键词：设计,EPC总承包,质量管理

参考文献

[1]Darren R.Hale, Pramen P.Shrestha, G.Edward Gibson Jr.Empirical Comparison of Design/Build and Design/Bid/Build Project Delivery Methods.Journal of construction engineering and management, 2009, 135 (7) :24.

[2]于晓平.以设计为龙头的总承包建设模式浅谈[J].沿海企业与科技, 2010 (9) :83.

浅析施工企业周转材料的核算与管理 第8篇

一、周转材料的特征:

(一)周转材料与低值易耗品相类似

周转材料与低值易耗品一样,在施工过程中起着劳动手段的作用,能多次使用而逐渐转移其价值。这些都与低值易耗品相类似。

(二)具有材料的通用性

周转材料一般都要安装后才能发挥其使用价值,未安装时形同材料,为避免混淆,一般应设专库保管。此外,周转材料种类繁多,用量较大,价值较低,使用期短,收发频繁,易于损耗,经常需要补充和更换,因此将其列入流动资产进行管理。

基于周转材料的上述特征,在周转材料的管理与核算上,同用低值易耗品一样,应采用固定资产和材料的管理与核算相结合方法进行。

二、周转材料的分类

周转材料按其在施工生产过程中的用途不同,一般可分为下四类:

(一)模板

模板是指浇灌混凝土用的木模、钢模等,包括配合模板使用的支撑材料、滑膜材料和扣件等在内。按固定资产管理的固定钢模和现场使用固定大模板则不包括在内。

(二)挡板

挡板是指土方工程用的挡板等,包括用于挡板的支撑材料.

(三)架料

架料是指搭脚手架用的竹竿、木杆、竹木跳板、钢管及其扣件等。

(四)其他

其他是指除以上各类之外,作为流动资产管理的其他周转材料,如塔吊使用的轻轨、枕木(不包括附属于塔吊的钢轨)以及施工过程中使用的安全网等。

三、周转材料的摊销方法

在施工过程中可以多次使用,并不改变其原有的实物形态,其价值逐渐转移到工程成本中去,因此,企业应根据周转材料的具体使用情况,采取合适的摊销方法进行价值摊销。按财会[2003]27号文件颁布的(施工企业会计核算办法)规定对周转材料的摊销方法可以采用一下几种方法:

(一)一次摊销法

“一次摊销法”是指在领用周转材料时,将其全部价值一次计入成本、费用的方法。这种方法适用于易腐、易糟的周转材料,如安全网等。

(二)分期摊销法

“分期摊销法”是根据周转材料的预计使用期限分期摊入成本、费用。这种方法一般适用于经常使用或使用次数较多的周转材料,如脚手架、跳板、塔吊轨及枕木等。其计算公式如下:

周转材料每期摊销销额=周转材料计划成本*(1-残值占计划成本%)/预计使用期限

[例1]某工程领用脚手架一批,计划成本20000元,预计使用20个月,预计残值率为25%,计算本月周转材料摊销额:

周转材料每月摊销额=750(元)

(三)分次摊销法

“分次摊销法”是根据周转材料的预计使用次数将其价值分次摊入成本、费用。这种方法一般适用于使用次数较少或不经常使用的周转材料,如预制钢筋混凝土构件所使用的定型模板和土方工程使用的挡板。其计算公式如下:

周转材料平均每次摊销额=周转材料计划成本*(1-残值占计划成本%)/预计使用次数

周转材料本期摊销额=本期使用次数*周转材料平均每次摊销额

[例2]某工程领用定型模板一批,其计划成本10000元,预计残值率为25%,预计使用15次,本月使用3次,计算本月周转材料摊销额。

周转材料平均每次摊销额=1 0 0 0 0*(1-25%)/15=500(元)

周转材料本月摊销额=3*500=1500(元)

四、定额摊销法

“定额摊销法”是根据实际完成的实物工程量和预算定额规定的周转材料消耗定额,计算确认本期摊入成本、费用的金额。

这种方法适用于各种模板的周转材料。其计算公式如下:周转材料本期摊销额=本期实际完成的单位工程量*单位工程量周转材料的消耗定额?

【例3】某施工单位现场预制混凝土构件,领用木板一批。根据预算定额规定,完成每立方米工程量木模板的消耗定额为85元,本月实际完成1000立方米。计算本月木模板摊销额如下:

本月周转材料摊销额二1000*85=85000(元)

(五)五五摊销法

五五摊销法是指在领用时先摊销周转材料计划成本(或实际成本)的50%,报废时在摊销剩余的50%。其残值的处理为增加原材料或银行存款,在贷方减少合同成本。

【例4】某施工单位现场领用木模一批,当时计价成本为实际成本,价值为8000元。

在领用时就应该在在库周转材料转为在用周转材料8000元,并记入合同成本4000元,余下的4000元在报废时列入合同成本。其残值以1200元出售后,记入银行存款,并在合同成本贷方减少1200元。

以上介绍了周转材料摊销的几种方法。在实际工作中,无论采用哪几种方法摊销,都不能与实际损耗完全一致,这是由于施工企业都是露天作业,周转材料的使用、堆放都受到自然条件的影响,另外,施工过程中安装拆卸的技术水平、工艺水平,都对周转材料的使用寿命影响很大。因此,企业无论采用何种方法对周转材料进行摊销,都应在工程竣工时或定期对周转材料进行盘点,以调整各种摊销方法的计算误差,确保工程成本计算的正确性。

四、周转材料的管理

目前,施工企业处在高速发展阶段。国家的铁路、公路正处于建设高峰期,铁路、公路的特大桥比比皆是。施工企业所耗用的周转材料大大增加,这就要求我们更加重视周转材料的管理。我认为抓好周转材料管理应该从工程项目中标开始,每个工程项目都有其独立的个性,但是在有个性,也应该依据集团公司的内控制度来制定和完善自己的周转材料使用管理办法。结合在施工现场工作的实际情况,我认为周转材料的管理应该从以下几个方面入手:

(一)做好周转材料的一次性预算“量”与“质”

依据工程项目的科学的施工组织设计量化所需周转材料的数量,根据单项工程施工技术规范和业主的要求事先约定所需周转材料的质量。

项目部应该根据采购计划,严格执行。必要的、大型、大量的周转材料应该采取多元的询价制度,不能单一的由物资部门或财务部门去询价。原则上项目上场到竣工周转材料在数量上不能超过计划数量,把计划数量应做为控制周转材料成本的一个依据,没有特殊情况不能突破计划的数量。当然,工程设计变更的情况除外。

在采购合同中应该着重阐述质量方面的约定。

项目部技术部门应该根据施工组织设计按月提供月进料计划,这是对一次性备料计划的细化。按月进料也是防止周转材料积压和损坏的有力保证,也是盘活资金的需要。

(二)制定严格的周转材料使用管理制度

在制度中应该严格规定周转材料的采购、租赁细则;入库、出库、报废制度;对各种周转材料应该分别规定摊销方法和摊销比例,应严格执行之。

(三)“管好”周转材料,追求企业的经济效益

下面笔者就以桥梁施工所用的钢模板为列,来分析一下周转材料的情况。如某公司正在独立施工的厦深铁路榕江特大桥总造价9个多亿,一般情况下模板费用占总造价的10-13%左右(含梁板模板),也就是说榕江特大桥的钢模板费用在1亿元左右,如果该公司只干这一个桥也就罢了,也没什么太多的话要说。可是该公司在手的工程(铁路工程)就有很多,这就提示:钢模板的多个工程项目的使用问题,这需要该集团有完善的管理制度,实现资源的最优配制和合理使用是该公司应该研究的课题。

当然,在当前的桥梁设计上也存在着“决不雷同”情况,每一桥在不同的地方、不同的设计单位来设计,为了追求美观和独创性,对钢模板的设计采取形式变动,使模板投入增加;还有就是在模板设计时采用全厂家设计,厂家为了多做,把可以配套使用的模板也单独设计,加大了公司对模板的投入;第三,为了混凝土外观,许多业主方或者施工单位自己采取少用内置拉杆或不用拉杆,这样就需要大幅度提高模板刚度模板重量也大幅度提高,增加了投入。

这就提示公司在投标中可以追踪一个设计院设计的桥梁,还有就是沟通建设和设计单位,毕竟我们国家还是发展中国家,不是经济发达国家,公司没有必要那么浪费,只要公司保证质量的要求,美观上“一齐而美”也是一种美,这样就能用活公司的钢模板,减少公司的投入,而产出的是效益。

摘要：施工企业周转材料种类多,用量大,价值低,易于损耗,经常需要补充和更换,其管理的好坏直接影响着施工企业的资金周转,影响着整个施工项目的成本和效益。因此,施工企业周转材料的核算与管理是施工企业财务管理工作的重要内容。

关键词：施工企业,周转材料

参考文献

[1]、中华人民共和国财政部制定:企业会计准则(2006).经济科学出版社,2006

[2]、中华人民共和国财政部制定:企业会计准则讲解.人民出版社,2007

周转房管理 第9篇

当前我国企业现金流管理的

内涵与现状

现金流 (Cash Flow) , 又称现金流转或现金流动, 是指企业在一定会计期间按照收付实现制, 通过一定经济活动 (包括经营活动、投资活动、筹资活动) 而产生的现金流入、现金流出及其差量情况的总称。现金流自始自终贯穿于企业的每个环节之中, 是企业的生命之流。企业一旦失去了现金流就会陷入停滞不前, 负债累累, 濒临破产的地步。充足的现金流对于企业来说非常重要。它促进企业健康发展, 有助于实现企业价值最大化。

企业现金流管理也是一个比较复杂的课题, 在我国引入这个概念的时间还很短, 国内缺乏足够的认识, 在一些大型企业中即使是从事这方面工作的人也很难对资金管理有一个清晰的诠释。随着企业之间的竞争日益激烈。“全球化”、“多元化”已经成为了企业发展的趋势。以企业资金管理为主线的新一代企业资金管理模式正在一些大型集团公司中悄然兴起。当前大多数集团企业对资金管理缺乏必要的认识, 其手段还比较落后。其主要表现在以下几个方面:

第一, 资金的利用率不高。在集团内部往往会出现这样的情况, 内部资金闲置与短缺无法调节, 导致集团公司财务费用一直居高不下。

第二, 企业对于闲散资金缺乏有效的管理。任何货币都有一定的时间价值。虽然存放银行会为企业带来一定收益, 但是货币的贬值速度可能会超过其存款利率, 那么从另外一方面来看资金就在贬值。目前企业内部缺少一套有效的增值、保值的资金管理模式。

第三, 缺乏统一的财务资金调控制度。由于信息不通畅, 导致集团公司的决策者难以及时、准确、全面的掌握资金信息, 无法实施有效的管理、监督和控制。

可见, 一些大型集团公司应尽快建立起一套完善的资金管理体系, 通过有效的资金运作和资金监控, 实现集中资金、降低费用、加强监控和提高效率的管理目标。

加强现金流量的日常管理与控制

1. 预算先行—现金流的预测

企业现金流的预测主要可以从现金的流入和流出这两方面进行。现金的流入主要包括经营活动、投资活动和筹资活动的现金流入。现金的流出主要包括营业活动、投资活动和筹资活动的现金流出。企业可以通过一定期间内现金的流出和流入来推断出当前企业内部现金的一个存量。同样企业也可以根据未来可能的现金流出和流入量, 并结合自身对于风险的偏好程度, 来设定一个合理的现金余额。企业对于现金流的预测根据时间长短不同可以分为:短期、中期和长期。通常期限越长, 预测的准确性越差。选择何种期限的现金流预测方法完全出自企业自身实际要求。

另外, 企业还应当每月编制现金流量表, 并将事前的预测与事后分析相结合, 即对现金流量完成情况进行事后分析, 又在分析的基础上编制下期的现金预算表。只有把现金流量表作为日常管理、调度和控制现金的有效工具, 现金流量才能被真正控制住。现金预算一般可按此种方法编制:先假定目前经营活动现金流量的结构百分比具有代表性 (也可按三年或五年的平均数) , 根据目前有关数据和计划的销售额来预测未来的现金流入量与流出量。

2.动态管理—加强现金流入流出的控制

在定期编制现金流量表和现金预算的基础上, 企业还应从现金流入量与现金流出量两方面入手抓好对现金流量的动态管理与控制。抓现金流入量就是要开源, 不断扩大销售渠道, 提高市场占有率, 千方百计提高销售收入, 并尽快收回应收账款, 不断降低应收账款占销售收入的比重;否则, 即使有很高的销售收入, 企业一样会陷入财务困境, 甚至破产。故而, 为了企业正常经营和持续稳定发展, 在追求利润的同时必须高度关注现金流。具体需要关注以下三个方面:

(1) 应收款项的回收。企业在积极开发扩大销售市场时, 要特别注意加强应收款项的管理。

(1) 加强商品赊销管理。公司应制订严格的商品赊销内部控制制度, 包括:对拟赊销客户的信用进行调查评估;对赊销实行严格的授权审批制度;必须与购货方签订销售合同, 明确付款期限等事宜;明确赊销的责任人及相应的责任;不能由一个部门从事赊销的所有工作。

(2) 专人动态监控客户欠款。公司应设专人负责动态监控客户欠款, 发现问题及时报告解决, 防止造成更大的损失。特别关注重要欠款客户的经营情况, 分析欠款回收的可能性, 并及时报告以便采取相应措施。

(3) 专人负责收欠款。明确责任人, 严格执行责任人待遇与回收欠款相挂钩的制度, 以提高公司员工清欠的积极性;采取法律清欠、招标清欠等多种手段, 尽最大努力收回欠款。

(2) 加速存货流转。公司应加速存货的流转, 减少资金沉淀, 提高资金利用效率, 以提高企业的经济效益。

(1) 生产适销对路的商品。

(2) 加强生产、供应、销售等各环节的衔接, 进一步规范存货的管理。

(3) 合理估计各种存货的库存, 既要减少存货积压造成的资金紧张, 又要减少因存货短缺造成的停工损失等风险。

(3) 主动剥离不良资产。企业应重新审视自己的资产状况, 主动剥离不良业务、调整业务线条, 抛弃长期对企业价值贡献为负值的资产, 对企业的战略资产进行重新配置, 使优质资产得到保全从而安全渡过寒冬。

做好企业现金流量分析与考核

企业不仅应对经营活动现金流量总体情况进行分析, 而且应进一步对经营活动现金流量结构的合理性进行分析。为了分析企业收益质量的高低和现金流量的增减变动情况及其原因, 企业应做好趋势分析、现金流量的结构及其增减变动原因的分析, 以及通过计算分析一些常用的现金流量比率指标来全面地把握现金流量与企业的偿债能力、现金充足率、收益质量等之间的内在联系。

1.企业偿债能力的指标分析

(1) 现金比率 (现金比率=现金资产÷流动负债) , 其用来衡量流动资产的质量。过低则会使企业面临较大的偿债风险;过高则会使资金滞留过多导致获利能力不佳。

(2) 到期债务本息偿付比率[到期债务本息偿付比率=经营活动现金净流量÷ (本期到期的债务本金+现金利息支出) ]。该比率应大于1, 用来反映企业偿还债务的能力。

(3) 现金流量比率 (现金流量比率=经营活动现金净流量÷流动负债) 。将现金流量比率控制在一定范围内, 对于防范企业的偿债风险具有较大的意义。

(4) 现金净流量负债总额比率 (现金净流量负债总额比率=经营活动现金净流量÷债务总额) , 该比率用来反映企业的综合偿债能力, 比率越高, 企业的偿债能力越强。

2. 现金充足率及财务弹性指标分析

(1) 现金流量充足率[现金流量充足率=经营活动现金净流量÷ (长期负债偿付额+固定资产购置额+股利支付额) ], 这个比率通常应该大于1, 如果小于1的话, 则表明企业偿付债务、进行固定资产再投资和支付股利需要通过其他来源来支付。

(2) 现金流量适当比率[现金流量适当比率=经营活动现金净流量÷ (资本支出+存货增加额+现金股利) ], 当其值大于或等于1时, 表明企业从经营活动中得到的现金足以应付各项资本性支出和现金股利的需要, 不用再对外筹资。

3.收益质量指标分析

(1) 现金营运指数 (现金营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金) , 该指数小于1的话, 表明企业有一部分的经营收益已经实现, 但是可能由于种种原因而尚未收到现金。

(2) 现金收益比率 (现金收益比率=经营现金净流量÷净利润) , 这个指标反映在企业实现的收益中, 现金收益所占比重的大小, 即当期实现的净利润中有多少是有现金保证的, 这个指标对于衡量企业的利润质量有着极为重要的意义。

以上这些关于企业现金流的比率, 在实际操作过程中都有助于企业资金管理者进一步分析、了解企业现金流的真实状况, 及时采取有效的措施管理、控制好企业现金流量。

现金流管理的先进经验借鉴

1.设立企业现金池

所谓集团现金池业务, 就是指属于同一家集团企业的一个或多个成员单位的银行账户现金余额实际转移到一个真实的主账户中, 主账户通常由集团总部控制, 成员单位用款时需从主账户获取资金对外支付。

(1) 建立现金池有两方面的优点:优化利息。现金池把外源融资变为了内源融资, 减少了利息费用的支出, 利于改善资金管理。通过现金池, 母公司能够及时了解各个子账户现金流量的情况, 明确内部控制责任和加强内部控制效力, 方便管理。

(2) 在设立现金池时须注意的问题:由于金融管制, 外汇管制制度的存在, 必须要注意到相关条文的规定;选择合作银行时, 须关注所选银行的机构网点与成员单位在地域上的匹配程度;手续费用问题也是企业选择合作银行所必须考虑的。

2.改善企业内部成本

严格有效的成本管理, 可以使企业从内部挖掘获得充足现金支持的潜力。因此, 企业应加强内部管理以改善成本, 减少不必要的现金流出。

(1) 预算控制。预算内资金实行责任人限额审批, 限额以外资金实行集体审批, 严格控制无预算的资金支出。

(2) 信息化管理。由于信息的灵敏、准确, 使企业的生产、销售和财务各环节运转大大加快, 从而大大节约了成本, 故公司应加强信息化管理。信息技术控制应与预算控制、会计系统控制融为一体, 以提高资金管理的水平, 减少成本开支。

3. 合理利用企业内部闲散资金

有不少企业通常会有大量的闲散资金, 比较困扰这些公司中资金管理者的是如何合理运用这些盈余资金, 提高资金的收益, 避免大量资金的沉积。银行有各种产品可以帮助企业进行资金的增值和保值。其中风险较小、最常使用的是存款组合、银债通和委托贷款。

(1) 存款组合。企业存款的种类很多, 有单位活期存款、单位定期存款、通知存款和协定存款等。活期存款流动性高, 收益低;定期存款有一定期限限制, 流动性略受限制, 但收益率要比活期存款略高;通知存款不约定存款期限, 支取时需提前通知银行, 其相对活期和定期存款而言具有较高的灵活性和收益率;协定存款方式比较特殊, 要求企业在账户中存放一定数量的资金, 这样也会间接造成企业资金的闲置, 同时也意味着企业在约定期限内不能随时抽调回基本存款额度内的资金。可见在每类存款中, 都有各自的局限性, 也有各自的优势。在企业中目前运用的最多的就是将几种存款进行有效组合。

(2) 银债通。“银债通”是企业进行投资的一种的良好的工具, 它是一种债券结算代理业务, 是银行通过与企、事业机构法人签订债券代理协议, 为委托人提供国内外金融市场信息、代理买卖债券、债券回购融资等服务的业务。该业务以安全完善的债券托管结算体系为依托, 企业投入银行的资金一般情况下是专款专用, 委托机构的债券和资金都比较安全。而且银行的投资品种丰富, 企业可以根据对于风险的偏好自行选择相应的投资产品。

(3) 委托贷款。委托贷款业务是指银行接受企事业单位的委托, 由委托人提供委托资金, 受托银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。银行在此过程中只收取手续费, 不承担贷款风险。委托贷款可以帮助企业进行资金管理, 增加投资收益, 减少资金专项使用风险。但是委托贷款中也可能存在着借款企业违约的风险。由于银行不承担贷款风险, 因此所有的风险都由企业来承担。企业在选择进行委托贷款的时候一定要考虑到相关的风险系数。

4. 强化海外资金管理

海外资金管理是国内企业面临的一大难题。在海外资金管理方面, 国内企业需关注的事项包括银行账户的管理、流动资金的归集、资金收付的优化等一系列内容的能力和经验。

(1) 银行账户管理。银行账户管理的重点在于调整银行关系和精简银行账户, 其中最关键的是:减少银行账户数量。企业在全球应统一于同一家国际性银行开立收款和付款营运账户 (包括本币账户和外币账户) 。在个别偏远国家, 海外办事处可以继续使用当地银行的服务, 并且通过当地银行的SWIFTMT940电报, 将每天的账户情况汇总到该国际性银行, 用于监控账户的活动及余额情况。国内企业如果在特定国家拥有多家办事处, 可以在法规允许的情况下建立该国的内部资金归集构架, 将资金集中在一个主要账户, 从而加强财务控制。如果企业在海外办事处有外币资金, 则可应用跨境流动资金管理。

(2) 集中流动资金管理。全球流动资金管理已经成为增加资金投资回报率、降低集团借债、减除不必要交易及银行费用、更有效控制外汇风险和更准确计算现金流的最有效方法。中国企业如果在特定国家拥有多家办事处, 可以在法规允许的情况下建立该国的内部资金归集构架, 将资金集中在一个主要账户, 从而加强财务控制。如果企业在海外办事处有外币资金, 则可应用跨境流动资金管理模式。企业可以通过开立国际硬通货币 (如美元) 离岸账户作为地区资金管理中心来建立地区性现金池, 尽量利用自动跨境资金调拨以减少因人工转账而耗费的时间和费用, 尽量减少累积在海外办事处账户中的闲置资金, 加快资金回流的速度, 从而优化闲置资金的运用, 提高投资回报。

(3) 优化资金收付。一个完善的资金管理方案致力于建立一站式的收付款管理服务, 以总公司为核心进行资金划拨, 同时授权海外办事处管理当地收付款业务, 最大程度满足境内及跨境的付款需求, 有效地实施“收支两条线”管理。

(4) 外汇风险规避。在即期外汇风险规避方面, 海外办事处可将闲置资金即时转为国际硬通货币 (如美元、欧元和英镑) , 以规避小币种货币汇率风险, 并且实现外汇头寸的集中管理。在远期外汇风险规避方面, 企业可以通过外汇远期合约交易锁定本币与美元、欧元和英镑等硬通货币之间的远期外汇汇率, 以规避远期外汇波动风险, 达到远期外汇套期保值。此外, 通过外汇远期期权交易, 企业亦可达到规避汇率风险的目的, 同时可从交易币种汇率波动中受益。

总结

周转房管理 第10篇

一、传统的存货周转效率分析存在的不足

实务中, 企业通常采用存货周转率指标来评价存货管理效率。计算公式如下:

该指标是衡量和评价企业采购、生产和销售各环节管理状况的综合性指标, 说明了一定时期内企业存货周转的次数, 可以反映企业存货的变现速度, 衡量企业的销售能力及存货是否过量。在正常情况下, 存货周转率越高, 说明存货周转速度越快, 企业的销售能力越强, 企业的资金利用效率越高;反之, 存货周转率过低, 通常是库存管理不力, 销售状况不好。但是, 该指标存在以下不足: (1) 企业采购、生产和销售环节中的存货状态分别是原材料、在产品和产成品, 各状态下的各类存货周转的速度不一致, 而该指标对存货周转效率进行统一衡量, 使其评价结果失去了可靠性。 (2) 采购、生产和销售是企业生产经营的核心流程, 各种存货形态在各个流程中动态流转, 但综合性的存货周转率指标无法反映各环节的均衡状态。而且, 该指标的分母为平均存货余额, 通常以资产负债表日存货余额和期初存货余额的平均数代替, 这是基于存货线性变化的假设, 忽视了存货季节性因素等非线性变化因素, 进而使该指标的计算出现偏差。

基于存货周转率指标存在的诸多缺陷, 很多学者提出过改进建议, 其中对基于供应链管理的细化存货周转效率指标的认同度最高。刘桂英等 (2007、2009) 提出的细化的存货周转天数指标非常具有借鉴意义, 然而, 其在衡量企业领用材料进入生产环节的分析时有所欠缺。笔者建议优化该细化的存货周转天数指标。结合企业采购、生产和销售这些核心经营环节, 企业的存货形态分别为原材料、在产品和产成品, 因此有必要构建材料周转率、在产品周转率和产成品周转率等指标以分别衡量企业各环节的资产周转效率。

为便于对改进的公式进行计算和分析, 笔者采用周转天数指标来衡量企业存货的周转效率。

显然, 存货周转天数并不等于各种形态的存货周转天数之和, 这主要是因为存货周转率的计算存在不足。该指标的分子———产品销售成本作为存货周转额, 与该指标的实际意义并不相符, 因为存货的周转并不都形成产品销售成本, 况且, 产品销售成本只与销售环节的存货的周转额相对应。存货周转率作为一个大周转的概念, 涵盖采购、生产和销售环节, 对于分析企业当期和各期的存货周转状况具有一定的实际意义。

存货周转天数的计算公式中:

(1) “生产部门领用材料/销售产品中的材料成本”代表的是生产部门领用材料进入生产环节与产成品销售环节的对比, 衡量的是企业生产环节和销售环节的均衡状态, 且分子分母都为材料成本, 具有可比性。如果该比率大于1, 反映企业生产部门领用材料比销售产品中的材料多, 说明企业可能处于加紧生产状态;如果该比率小于1, 反映企业生产部门领用的材料比销售产品中的材料少, 说明企业在该会计期间销售的产品比投入生产的产品多, 企业可能在减少该产品的生产或者该产品十分畅销。

(2) “销售产品中的材料成本/产品销售成本”代表产品的材料成本与产品销售成本的比例结构, 可以比较企业各期该指标的大小以衡量产品中材料成本的节约情况。

(3) “销售部门验收的产品/产品销售成本”代表企业当期产成品的销售状况, 如果该比率大于1, 反映企业当期销售部门验收的产品比当期销售的产品多, 说明企业当期可能存在产品滞销状况;如果该比率小于1, 反映企业当期销售部门验收的产品比当期销售的产品少, 说明企业当期产品销售状况良好。

由此可见, 该存货周转天数指标不仅取决于各种形式存货的周转天数, 还取决于生产环节与销售环节的均衡状况、生产环节中材料的使用状况以及销售环节的畅销度。因此, 该存货周转天数指标克服了传统存货周转率指标统一衡量各存货的周转速度问题, 而且该指标的衡量可以细化分析至各存货状态的周转状况以及生产销售各环节的具体状况, 从而为企业管理层提供有针对性的信息以优化各生产经营环节的管理。但该细化的存货周转天数指标同样涉及平均存货余额问题, 笔者认为可用更细化的平均存货余额来代替, 比如计算某一年内的平均材料余额, 可以将各月末的材料加总后再除以12。

可见, 细化的存货周转天数指标在完成衡量存货的综合周转速度这一传统使命的基础上使其评价结果更具有实践指导意义。

二、改进后的存货周转效率分析

1. 前期存货周转效率分析。甲公司前期各种存货平均余额和各生产销售环节情况如下图所示 (单位:万元) :

根据前文的公式计算出材料周转天数、在产品周转天数和产成品周转天数。

上述周转天数是以年为分析周期, 甲公司需分析每月的存货周转速度, 因此, 应将365天替换成30天。得出:

2. 后期存货周转效率分析。甲公司后期各种存货平均余额和各生产销售环节情况如下图所示 (单位:万元) :

3. 前后期存货周转效率比较分析。

比较甲公司前后期各存货项目周转效率和生产销售环节的均衡度, 其结果如表1、表2所示:

比较甲公司前期和后期的存货周转效率, 前期存货周转天数74.4天比后期的存货周转天数98.25天缩短了23.85天, 总体来说, 前期的存货周转速度比后期的快。影响存货周转天数指标大小的因素主要有各存货项目的周转效率、生产和销售环节的均衡度以及生产过程中材料的节约度等。

三、小结

首先, 对于各存货项目的周转效率, 虽然前期的存货周转速度比后期的快, 但前期的材料周转天数和在产品周转天数都比后期的长, 分别长2.79天 (27.5-24.71) 和10.97天 (33.75-22.78) , 只是前期的产成品周转天数比后期的短18.9天 (46.5-27.6) 。由此可以看出, 甲公司后期存货周转效率的降低, 主要是由于产成品销售不畅而积压, 致使整体存货周转效率下降。因此, 甲公司在生产中不仅应关注生产工艺的改进, 还应重视与市场的对接, 避免盲目生产而致使产品积压。

其次, 对于生产和销售环节的均衡度, 从“生产部门领用材料/销售产品中的材料成本”这一指标来看, 前期和后期都大于1, 若材料成本不变, 则说明甲公司在前期和后期中生产部门领用的材料比销售部门销售的产品中的材料多, 甲企业可能处于加紧生产状态。从“销售部门验收的产品/产品销售成本”这一指标来看, 前期中该指标小于1, 说明甲公司在该期间内销售部门验收的产品比当期销售的产品少, 可能产品销售状况良好;但是后期该指标大于1, 说明甲公司在该期间内销售部门验收的产品比当期销售的产品多, 可能存在产品滞销状况。从生产和销售环节的均衡角度分析, 产品滞销是影响后期存货周转效率低于前期的一大因素。

最后, 对于生产过程中产品材料的节约度, 从“销售产品中的材料成本/产品销售成本”这一指标来看, 前期的该指标数值为0.7, 而后期该指标数值上升至0.8, 说明甲公司在后期生产产品所用的原材料成本比前期的多, 可能是由于材料成本上升, 也有可能是机器设备陈旧落后而引起浪费等。因此, 产品中材料成本率的上升也是后期存货周转率下降的原因之一。若要提高存货周转率, 甲公司应努力改善工艺流程, 提高生产效率和效果, 减少材料浪费。

总体来说, 甲公司后期存货周转速度比前期慢, 主要是因为后期材料成本上升或者浪费增加等引起产品成本上升, 而且产成品销售不畅, 造成积压。甲公司管理层应对症下药, 为后期的资产管理指明重点管理方向。

摘要：本文分析了传统存货周转率分析方法的不足之处, 并针对这些不足结合实例提出了如何优化存货周转率的分析和应用。

关键词：存货管理,存货周转率,存货周转天数

参考文献

[1].财政部会计司编写组.企业会计准则讲解2006.北京:人民出版社, 2007

天业通联:不仅是周转难 第11篇

作为一家资金密集型企业，保证资产的周转能力异常重要。然而在2009年，天业通联显现出来的问题让人感到担忧。

在营业收入增长23.8%的情况下，其期间费用增长幅度偏高。其中，管理费用大幅提高了87%，销售费用提高了41%。这透露出天业通联对期间费用的控制缺乏有成效的努力。

一方面，资产周转能力明显下降，应收账款周转率由上一年的4.18降至3.83，存货周转率则由2.8降到1.69；而资产效率下降，必然使得资产所占用的资金大幅增加，从而导致资金周转也出现问题。

事实表明确实如此，2009年末，尽管公司的账面资金达到2.1亿元，甚至较年初还增加了20.4%，但急剧下降71.1%的经营活动现金流表明，无论是主观放宽客户信用政策，还是客户出现拖欠货款，现金获取能力下滑明显。

大幅举新债还旧债，尽管这增加了账面资金，也加大了存货的囤积量，但毫无疑问影响了短期偿债能力，流动比率虽然没有下滑，但体现公司短期实际偿债能力的速动比率却由0.77降到了0.64。

期間费用高企

2009年，公司的期间费用水平呈现出与营业规模不匹配的增长速度。销售费用、管理费用以及财务费用分别较上年增长了41%、87%和77%。而收入只增长了23.8%。期间费用占营业收入的比例，即期间费用率在2009年高达17.07%，较2008年大幅提高了4.06个百分点。

横向比较，这一期间费用率也严重偏高。据统计，2008年A股市场建筑机械板块的平均期间费用率只有13.6%。

截至3月4日，已经公布2009年报的徐工机械和常林股份，期间费用率分别只有8.9%和11.7%。

三类期间费用中，一般情况下，销售费用对销售额的敏感程度较高，而财务费用则与有息负债的规模密切相关，管理费用通常则具有较大的刚性。

显然，三类期间费用的增速都明显超过收入增速，在没有发生特别情况，如大规模计提存货减值的前提下，表明其对期间费用的控制没有付出具有成效的努力。

周转能力下滑

作为一家典型的资金密集型企业，资产的周转能力尤为重要，无论是产品或产成品这样的存货，还是经营性应收款，都占据着公司的大量流动资金。

但公司资产周转能力却出现较明显的下降。2009年，应收账款余额2.91亿元，同比增长25.2%；存货余额5.54亿元，同比增长了77%；两项流动资产的同比增速均高于营业收入增长速度。应收账款周转率由2008年的4.18次/年下降到3.83次/年，存货周转率则由2.8次/年下降到1.69次/年。

统计数据显示，A股市场建筑机械行业2008年的平均应收账款周转率达到8.8次，存货周转率则达到3次。与同行业相比，天业通联的资产周转水平存在明显劣势。

经营现金流骤降71%

由于机械行业无论是应收款还是存货都大量占用资金，因此，资产周转的效率低下也将导致资金运转方面的难题。

尽管在2009年末，公司的账面资金较年初增加了20.4%，但从经营层面看，公司的现金获取能力下降了。去年，公司经营活动产生现金净流入为1650万元，较上一年大幅下降了71.1%。

这在销售收入和净利润均有大幅增长的情况下显得尤为扎眼。我们不禁要问，究竟是什么原因让利润无法转变为现金，而且这种变化恰巧在上市前一年发生？

之所以在经营活动现金流入大幅减少的情况下，依然能够保持账面资金的增长，在于公司进行了大量的借新债还旧债，报表数据表明，公司在2009年新借入3.91亿元的银行贷款，同时，也偿还了前期2.97亿元的贷款。

大量贷款的借入，一方面形成了账面资金，另一方面则形成了其他资产，如购入原材料并形成存货等等，所以我们看到，公司的偿债能力方面，流动比率并没有下降，甚至还有略微上升，但由于过多形成了变现能力不强的存货，因此，用以更保守地衡量公司短期偿债能力的速动比率有明显的下降，由上年的0.77降到了0.64。

周转房管理 第12篇

周转材料, 是指企业能够多次使用、逐渐转移其价值但仍保持原有形态不确认为固定资产的材料, 在施工过程中将其费用摊销到工程成本中去。在施工过程中有些周转材料在一个阶段内使用, 令一些周转材料在施工开始便投入使用。那么把握好周转材料的时间是节约成本的一个重要方法。另外, 有些周转材料在采购或租贷时以免浪费计算好规格尺寸很重要, 者又是一个增加经济效益的方式。在避免铺张浪费的同时, 又为能源节约起到很好的标榜作用。

2 周转材料的分类与特征

2.1 周转材料的分类

周转材料按其用途的不同, 一般可分四类:

(1) 模板。模板是指浇灌混凝土用的木模、钢模等, 包括配合模板使用的支撑材料、滑膜材料和扣件等在内。按固定资产管理的固定钢模和现场使用固定大模板不包括在周转材料以内。

(2) 挡板。挡板是建筑施工时隔绝施工工地与外界的围墙, 包括挡板的支撑材料。

(3) 架料。架料是指搭脚手架用的竹竿、木杆、竹木跳板、钢管及其扣件等。

(4) 其他。其他是指除以上各类之外, 作为流动资产管理的其他周转材料, 如塔吊使用的轻轨、枕木 (不包括附属于塔吊的钢轨) 以及施工过程中使用的安全网等。

2.2 周转材料的特征

周转材料与低值易耗品大体相当于一个概念。因其消耗费用划入施工成本, 所以各种周转材料按照各自的摊销方式转移其价值。具有材料的通用性。周转材料一般只有在安装后才能发挥使用价值, 未安装之前属于材料, 为避免与施工材料混淆, 一般另开设专门仓库进行管理。周转材料涉及施工范围广, 种类繁多, 消耗量大, 成本较低, 经常需要出入库使用和整理, 易于损耗, 且需要不定期补充和维修, 不属于长期使用材料, 施工部门将其列入流动资产进行管理。

3 周转材料的摊销

3.1 一次摊销法

一次摊销法是指在领用周转材料时, 将其全部价值一次计入成本、费用的方法。按这种摊销方法计算的周转材料为安全网。

3.2 分期摊销法

分期摊销法是根据周转材料的预计使用期限分期摊入成本、费用。按这种摊销方法计算的周转材料有脚手架、跳板、枕木和塔吊轨。公式如下:

周转材料每期摊销销额=周转材料计划成本× (1-残值占计划成本%) /预计使用期限

3.3 分次摊销法

分次摊销法是根据周转材料的预计使用次数将其价值分次摊入成本、费用。按这种摊销方法计算的周转材料有定型模板和挡板。公式如下:

周转材料平均每次摊销额=周转材料计划成本× (1-残值占计划成本%) /预计使用次数

周转材料本期摊销额=本期使用次数×周转材料平均每次摊销额

3.4 定额摊销法

定额摊销法是根据实际完成的实物工程量和预算定额规定的周转材料消耗定额, 计算确认本期摊入成本、费用的金额。按这种摊销方法计算的周转材料为模板。公式如下:

本期实际完成单位工程量周转材料摊销额=本期实际完成的单位工程量×材料的消耗定额

4 如何在施工中增加周转材料次数并节约施工成本

4.1 周转材料管理现状

4.1.1 管理分散

因现还有很多施工企业资金管理粗放, 在实施施工管理时将采购权交给下属部门, 下属单位只注重生产进度而不考虑公司库存情况, 自行采购, 使周转材料大量在库内积压, 而施工完毕之后, 下属单位责任完成, 那么对这些积压了的周转材料处理问题又无人问津, 造成不必要的损失和浪费。

4.1.2 没有进行采购规划

现依然有很多施工部门在采购周转材料时凭经验进行任意采购, 并不考虑当先施工所需, 采购回来的周转材料规格与余姚的不符, 工人为了正常施工而将不符合规格的小材料作废, 将大材料锯小, 造成很大程度的资源浪费。

4.1.3 租贷时间过长

有些非普遍通用的周转材料没有购买的必要, 需从材料公司进行租贷, 本只有在二期工程才用到的周转材料, 为图方便施工开始时就将其借贷了过来, 施工结束才将其归还, 造成材料闲置无用, 而租贷费用依然每日照付。

4.1.4 材料管理人员素质偏低

材料人员随意向上级部门申报周转材料计划, 上级部门监管不严, 任意拨款, 是公司资金大量外流。

4.2 对于周转材料管理应用在施工中的改进

4.2.1 对周转材料进行集中式规模管理

对周转材料进行集中式规模管理, 成立股份中的周转材料公司, 使周转材料有专门的部门对其进行管理和维护, 即节约了资源有扩大了经营规模。或对周转材料进行委托管理, 将周转材料委托给租贷公司进行整理和维修保养工作、保管并向集团内各单位和社会市场开放租贷业务, 即保证了施工用料, 又可以有一笔可观的收入。在库存周转材料与施工场地相距较远的情况下, 进行长途运输会消耗大量资金, 利用本有的库存周转材料与其他公司进行资源共享, 则即节省了运输费用, 又保证了施工质量。建立网络信息平台, 进行材料招标或加强与其他公司的沟通和信息传递, 有利于防止资源浪费, 节约财务开支。

4.2.2 加强材料管理人员的业务培训

企业决策层应定期培训材料人员, 以提高他们的专业工作技能, 使其具备良好的职业道德修养, 拥有积极向上的工作心态, 了解行业的最新发展状况, 提高相应的管理水平, 改善管理的不足, 使自身由经验型的材料收发员进步成为新型材料管理人员, 为公司节约资金开销, 各公司带来更高的经济效益。

4.2.3 加强对周转材料消耗资金的控制

公司上级部门要抓好对周转材料的采购和租贷管理上的控制, 尽量降低租费和消耗, 对周转材料的入库做好有效的管理, 数量统计, 材料维护都要下放到专人职责上去。材料采购前应先核对库存, 根据用量适当采购。对租贷的周转材料要特别注意进场时间, 施工队与公司之间要签订明确的损耗率和周转次数的责任合同, 严格控制损耗, 加快周转材料周转次数, 使用完毕后及时退还, 最大限度的减低周转材料的使用成本。

4.2.4 应选择合理的借贷或购买方式

如果在某项工程中, 公司有自己的周转材料, 那样就可以免去借贷和购买费用, 节约大量资金。而如果没有就应选择合理的方式, 比如某种周转材料使用期过长, 租贷费用过高且本身价值偏低, 那么就对其进行采购。相反, 仅在一小段时间内使用的周转材料, 则向材料公司进行租贷更为节约。在购买材料时还要考虑目前公司的资金状况, 购买来的材料在工程结束后是否有场地进行存放, 是否在进行其他工程施工时能沿用。

4.2.5 要定期对周转材料进行养护和维修

在每次收工之后, 要对一些易损的周转材料进行养护和维修, 比如易生锈的周转材料要及时进行除锈和涂油等维护工作, 扣件还要检查上面的螺丝是否还能使用, 不能使用的话要及时更换螺丝以不影响下次的使用。钢管、扣件、U型卡等周转材料要安规格、型号摆放整齐, 方木、模板等周转材料要在使用后要安其大小、长短堆放整齐成型, 从而便于统计数量。在使用时, 相应的负责人员要认真盘点数量, 办理相应的出库手续, 并由施工队负责人员在出库手续上签字确认, 以确保周转材料的有序管理。当工程结算后, 同样应要求施工队把周转材料堆放整齐以统计数量, 并对已损耗材料进行处理和统计损耗率, 如果归还数量小于前面应归还数量, 应对施工队做出相应的处罚措施。

参考文献

[1]赵瑞.浅谈施工周转材料管理[J].建筑施工, 2009, (12) :12-18.

[2]刘利坚.建筑施工中的周转材料管理拙论[J].施工技巧, 2007, (11) :22-27.