住宅小区绿化管理研究

住宅小区绿化管理研究（精选12篇）

住宅小区绿化管理研究 第1篇

随着我国经济的不断发展, 人们生活水平的提高, 越来越多的人在城市购买房子, 人们对住宅环境的要求也越来越高。在《中国2l世纪议程》中提出“在生态文明的新时期, 人类应该在可持续发展的高度, 正确平衡人对自然的权利和义务, 使人类由牺牲环境的代价换来的‘黑色文明’转变为以人与自然和谐发展为特征的绿色文明。”

二、住宅小区绿化管理存在的问题

一是住宅小区内的园林植物的造景植物配置单凋, 绿化形式单一。

二是住宅小区的植物的栽植位置与建筑物不搭配。

三是小区的绿化管理缺乏专业管理人员。

三、住宅小区绿化的管理

(一) 草坪的养护管理1、恢复长满阶段的管理

按草皮设计和工艺要求, 新植草地的地床, 要严格清除杂草种子和草根草茎, 并填上纯净客土刮平压实1O厘米以上才能贴草皮。在住宅小区草坪养护管理上, 重在水、肥的管理, 春贴防渍, 夏贴防晒, 秋冬贴草防风保湿。一般贴草后一周内早晚喷水一次, 并检查草皮是否压实, 要求草根紧贴客土。贴后二两周内每天傍晚喷水一次, 二周后视季节和天气情况一般二天喷水一次, 以保湿为主。

2、草皮旺长阶段的管理

草地植后第二年至第五年是旺盛生长阶段, 小区居民主要以观赏草地的绿为主, 所以重在保绿。水分管理, 翻开草茎, 客土干而不白, 湿而不渍, 一年中春夏干, 秋冬湿为原则。施肥轻施薄施, 一年中4-9月少, 两头多, 每次剪草后亩用2—4斤尿素。

3、缓长阶段的管理

植后6—10年的草地, 生长速度有所下降, 枯叶枯茎逐年增多, 在高温多湿的季节易发生根腐病, 秋冬易受地志虎 (剃枝虫) 为害, 工作重点, 注意防治病虫为害。

(二) 住宅小区绿化树木的管理

在住宅小区绿化中, 树木种植面积不大, 但其在住宅小区的绿化中却是必不可少的部分, 其所占的绿化空间比较大, 草地、鲜花、灌木、乔木的合理搭配, 可以体现立体绿化的效果。

1、肥水管理

在施肥方面, 小树结合松土施液肥, 大树在冠幅内地面均匀开穴干施, 三年以上高大的乔木原则上可不施肥。由于灌木树型小, 以浅穴或浅沟种植为主, 丛生根系浅, 视土壤和树势施用适量的复合肥, 液施干施结合, 观花观果灌木适当增加P、K肥, 观叶灌木适当增加N肥施用。绿化树木的水分管理, 重在幼树, 原则是保湿不渍, 表土干而不白。高大乔木, 根深叶茂, 不存在因缺水影响生长, 灌木矮小, 根系短浅, 盆栽地栽都要防旱保湿不渍, 才能正常生长。

2、树型管理

绿化林木, 通过艺术设计, 认真管理, 使之有稀有密, 有型有款, 座落有置, 是绿化成功的关键之一。成年大树及时锯掉不规则的树枝, 对冠幅大, 叶多枝小的挡风枝不锯掉, 遇大风雨会折枝断干严重时连根拔起造成损失。灌木要求整齐有形有序, 树形是树木不断生长和通过人工不断修剪而成, 可修剪成园球型、方型、扇型、磨菇型、抽象图案、线条、柱桩、椎桩等。甚至可用铁丝编织文字或“双龙戏珠”“狮子滚球”, “孔雀开屏”等让灌木的枝叶在其中生长, 通过编织修剪而成。

3、树木的病虫防治

住宅小区由于人口密集, 绿化树木的虫害比较多。近年来在乔木灌木中木虱为害较严重, 其次是介壳虫, 采用常规杀虫剂、速扑杀、介特灵等均能达到防治效果。主要的病害有:根腐病、白粉病、炭疽病等, 常用的防治药物有托布津、多菌灵、炭疽病等, 常用浓度800-1000倍。除了药物防治外, 在栽培上要经常清理枯枝落叶, 保持清洁, 同时要排除渍水, 必要时修剪后喷药。

(三) 花卉的管理

鲜花为人们带来幸福快乐, 种植花卉, 是住宅小区绿化中不可缺少的项目, 目的是观赏其颜色鲜艳, 形态各异的花朵, 给小区的人们带来愉悦的心情。花卉有草本木本和藤本之分, 有些品种一生 (一个生长周期) 只开一次花, 有些一年才开一次花, 不同的花卉品种开花季节和花期长短各不相同。为实现一年四季, 鲜花盛开, 除了科学搭配不同品种种植外, 抓好管理是关键。另外, 部分花卉对土壤PH值要求较严, 如含笑、茶花等要求酸性土壤生长才正常, 可淋柠檬酸水每月2-3次, 土壤PH值保持4.0左右。

(四) 盆景的管理

有不少住宅小区绿化中有成品盆景, 置于亭台楼阁内和特需的景观中, 其栽培管理与木本盆栽花卉基本相同, 主要区别在于修剪保形, 不同的盆景有不同的艺术造形, 生长中树干不断生长, 枝叶不断增多, 如不修剪会变型失型, 失去原有的设计风格特点。盆景修剪, 需由有专业知识和技能的技术员, 园艺师操作, 该剪的剪, 不该剪的不剪, 千万不要破坏观赏面, 失去原有流派、风格和艺术造型。

参考文献

[1]王立红:《绿色住宅概论》, 中国环境科学出版社, 2003[1]王立红:《绿色住宅概论》, 中国环境科学出版社, 2003

[2]《中华人民共和国行业标准—城市绿地分类标准》, 建设部印制, 2002[2]《中华人民共和国行业标准—城市绿地分类标准》, 建设部印制, 2002

住宅小区绿化管理研究 第2篇

随着我国住房制度的改革和房地产行业的发展，商品房成了大多数居民解决住房问题的主要途径，住宅小区的物业管理逐渐成为了影响居民居住质量的重要组成部分。业主对物业管理的满意度是对小区物业管理的反映了，影响居民的居住和生活质量，从而进一步影响到城市和社会的和谐，因此，测评住宅小区物业管理顾客满意度对小区建设、城市发展和社会和谐都具有重要意义。本研究借鉴国内外学者的有关研究，特别是国内外学者有关住宅小区物业管理顾客管理度的研究文献，结合我国住宅小区物业管理中的实际情况，通过专家访谈等方式，构建住宅小区物业管理顾客满意度测评体系并进行实证研究。

为了进一步考察此指标体系的适用性和对小区的顾客满意度做出现实评价，本研究以温州市某小区为例进行了顾客满意度的评价研究。本研究收集了25份关于指标权重的专家调查问卷，运用层次分析法（AHP）确定评价体系中22个指标的权重，并都通过了一致性检验。其中，治安管理权重系数最大0.4318。居住设施管理、卫生保洁和绿化园林管理的系数相差不大，分别为0.1916，0.1454和0.1386。便民服务和社区文化营造在主题层中权重系数最低，分别为0.0596和0.0409。

随后，选取温州市某小区，就居民对该小区的物业管理满意度进行调查，收集有效问卷604份，平均后得到各个指标的分值。然后，将各指标的分值与其权重相乘后相加，得到各个主题的分值和小区物业管理满意度的综合指数。绿化园林管理得分最高3.8065分，治安管理居第二3.6097分，便民服务第三3.5855分，卫生保洁第四3.5622分，居住设施管理第五3.4792分，社区文化营造第六

小区施工质量与绿化问题协调研究 第3篇

【关键词】小区施工质量；绿化问题；协调研究

小区的绿化质量也是整个小区建设的质量优劣的评价指标之一，只有具备良好的能够集娱乐、休息和欣赏与一体的小区，才能满足现阶段居民对小区的要求。优质的小区除了有满足设计要求和国家及行业标准规定的质量之外，还需要加入一些人性化设计的因素进去，以便能够让居民们享受到更加舒适，环境更加清新的住宅小区。园林绿化问题能够有效满足这一要求，对小区质量的提升有着重要的推动作用。因此，在进行小区施工的过程中，还需要关注小区绿化的质量，进行良好的设计和规划，建设一流的住宅小区。

１．小区建筑园林绿化的意义

小区建筑过程中加入园林绿化设计元素，能够有效提升住宅小区的居住环境和使用功能。随着我国房地产的飞速发展，住宅小区的设计越来越偏向人性化设计，这是因为人们对居住环境的要求越来越高，不仅要求其满足多项使用功能以及居住的舒适性，还对住宅周围的空气环境等有了很高的要求。为了满足这一要求，房地产商利用绿化植物的天生空气净化功能，尽量净化居住小区的环境。同时，绿化质量的好坏已经成为小区施工质量的评价指标之一，也是现代文明城市的一个重要标志。充分加入绿化植物进行住宅小区的施工，能够美化环境，使人们在良好的环境中工作和生活，不仅能提高人民的工作效率，还有利于人民的生活健康，体现了生态环境和城市建设的标准，对住宅小区来说具有非常重要的意义。

2.小区施工质量与绿化问题的协调性

住宅小区绿化设计与施工的有效结合不仅能够美化人们居住环境以及道路绿化，还有利于塑造城市形象。绿化设计能够为住宅小区的施工融入一些人性化元素，为小区的施工组织设计提供工程蓝本，还能有效保证和提高施工质量，同时使得小区施工成为一种艺术再创造过程。二者紧密结合在一起，充分展示了小区的绿化艺术，使小区的美观环境和舒适度达到最高，提高居民对住宅小区的认可度和满意度，进而提高房地产商的竞争优势。现代住宅小区的设计必须要加入绿化设计，使二者能够更加自然协调地融合在一起，提升小区建设质量。

首先是居住小区绿化施工与施工质量的协调关联性。居住小区绿化最主要的目的是为居民提供一个工作之外的优美舒适以及富有绿色生机的居住环境，不仅要求能够净化空气和遮阳降温，对人们的身心健康有益，还必须提供同时游憩交流以及满足居民户外休闲活动的场所，有利于增进邻里间的相互了解，促进小区和谐共处。在满足这些要求的基础上，应该以植物造景为主来进行住宅小区的施工设计，最好根据当地地理环境或者是工程的具体施工特点，充分利用原自然地形地貌，采用合理的布置手法，穿插园林花架、花坛、假山以及桌椅等等，提供更多公共休憩场所。

其次是住宅小区内道路公共绿地绿化施工与施工质量的协调关联性。所谓的住宅小区内道路公共绿地，指的是道路红线内人行道、绿化隔离带、分车带、交通岛等公共绿地。要提升这些地段的施工质量，就必须利用一些植物的季相和色彩的变化，使得道路及街景的气氛更加丰富和生动活泼。在道路主体工程施工的过程中，首先要详细了解道路地上地下具体的市政公共设施的分布情况，为绿化施工预留足够的地方进行施工，其次要特别注意行道树的设计。如果不了解清楚基础设施的分布情况就进行设计和施工，不仅对绿化植物的生长不利，还直接对住宅小区的施工质量造成直接影响，甚至影响居民的日常生活。因此，住宅小区内的道路公共绿地的设计也对施工质量有着重要的影响。

3.加强小区绿化施工质量的措施

3.1同时进行小区施工与绿化的规划与设计

作为居住小区室外工程的一个重要组成部分，园林设计品质的好坏对整个居住小区的整体品质有着直接的影响。因此，在进行整个小区的施工组织设计与规划时，要同时规划与设计好绿化工程，确保当地的土质和生长环境能够满足设计中所采用的植物品种的生长要求，同时要保证其成活率，进而保证居住小区的绿地率。此外，在进行施工与绿化规划设计的同时，不能仅考虑满足绿化率的要求，还要符合一定的主题风格和园林景观的布局方案要求，使得住宅建筑能够与园林绿化互相协调。只有这样，才能保证住宅小区的整体建设质量和整体品质。

3.2小区住宅绿化设计与施工要遵循因地制宜的原则

住宅小区的绿化设计要符合自己独特的要求，不能直接参照别的小区的设计，造成千篇一律的效果。其设计与施工不能直接照搬照抄他人的经验或者是盲目借鉴。项目建设单位和设计师需要在保证整体施工质量的前提下，遵循因地制宜的设计原则，从实际情况出发，结合工程的独特特点以及建筑物的布局形式和风格，使得植物配置更加科学合理，更加优化。在进行小区绿化建设施工的过程中，尽量选择当地的树种植物，减少其地域差异，最大程度上保证树种的成活率。为了确保绿化工程品质，追求四季有景的效果，必须根据植物的生长习性来进行绿化工程的设计与施工，提升住宅小区的整体施工质量。

3.3选择符合资质要求的专业施工队伍

绿化工程设计工作完成后，其主要功能的实现和质量的保证还是由园林绿化工程的施工队伍来负责实施和实现的，施工队伍的整体素质，包括他们的专业知识和技术水平都对工程质量有着直接地影响。因此，必须要加强专业施工队伍的素质培养，选择信誉良好，以及具有良好业绩的施工队伍来进行施工，才能最大程度地按照设计来实现小区的目标。同时，在施工过程中，施工企业也必须定期或者不定期地对绿化工人进行培养，并采取有效的评价体系，充分提高和发挥绿化工人的主观能动性，以及增强他们的责任感，为居民提供最好最优质的住宅小区。对于竣工验收后的绿化工程的维护也不能懈怠，要求专门的维护人员对小区的绿化植物进行定期看管和修剪等日常维护工作，保证其质量。

3.4严格控制好绿化工程的竣工验收过程

在住宅小区的主体工程和绿化工程都完工后，要及时组织进行竣工验收。在竣工验收的过程中，要特别注意种植土质量以及苗木品质，因为这些都对绿化工程的质量有着直接的影响。这些工作在中间环节就应该层层把关，并注意组织验收，及时发现施工过程中存在的问题，通知施工单位整改。严格控制好绿化工程的竣工验收过程，也是住宅小区整个施工质量的保证措施之一，能够有效提升住宅小区的施工质量。

4.结束语

绿化设计与施工两者的关系是互相促进与互相联系，同时也互相制约与互相影响，在施工的过程中，要满足二者的和谐统一与整体协调性，才能满足现代化住宅小区的施工要求，才能满足人们对住宅小区的舒适度要求与人性化设计要求。绿化工程质量的提升能够有效促进整个住宅小区的施工质量，促进我国房建工程的发展，也直接关系到人们的生活。因此，在进行住宅小区的设计与建设过程中，必须要考虑绿化工程的施工问题，注意其对住宅小区建设的重要性，进而保证住宅小区的整体品质。

【参考文献】

［１］沈立和.小区绿化问题与施工时质量管理探讨[J].中国房地产业,2011,(4).

［２］徐友道.浅谈绿化设计与施工的关联性——以居住小区和道路的绿化设计与施工为例[J].福建农业科技,2010,(6).

［３］马红雅.论住宅小区园林绿化及施工质量控制[J].城市建设理论研究（电子版）,2011,(19).

住宅小区物业安全管理研究 第4篇

1 目前小区物业安全管理存在的问题

1.1物业安全观过于陈旧

当前,许多小区的物业人员把注重点放在小区的治安以及消防安全,却疏忽了一些其他安全隐患。居民有可能会在物业人员认为不会发生问题的地方出现安全事故,例如电梯的安全问题。一些小区的物业人员,根本就不注重检查电梯故障,要么没有相关的安全意识, 要么缺乏最基本的责任心。一旦等到住户发生安全事故了,才会临时抱佛脚, 匆匆忙忙寻求专业人员的协助,但很多安全问题已经发生,恶劣的结果也不可避免地出现了,为时已晚。基于此点, 小区的物业人员有必要建立科学的物业安全观,并且建立全面的小区安全管理条例,更好地为小区的居民服务。

1.2物业管理人员的素质不高

有时住宅小区出现安全问题,是由于物业管理人员的疏忽引起的。有些物业管理人员,平时工作粗枝大叶,工作不认真,碌碌无为。其在遇到突发事件时,无法体现出物业管理人员应有的素养,甚至表现得比业主还要慌张,不断地扩散紧张的情绪,从而不能解决任何实质性的问题,有违物业管理人员的职业道德。住宅小区的物业人员,必须具备专业的心理素养和相关技能,遇到突发事件时要保持镇静,不能惊慌。同时, 要做好安抚业主的工作,并寻找安全事故问题的解决方法。有些住宅小区的物业人员,由于素质不高,没有定期对小区的各类安全设备进行检查,及时预防, 从而为居民的生活埋下安全隐患。例如, 由于物业管理人员疏于消防器材的检查, 在出现火灾时,因灭火器出现问题而无法及时地灭火,导致火势蔓延,严重威胁到居民的人身与财产安全。因此,只有加强物业管理人员的自身素质,他们才能够更有效率地做好小区的工作,更有力地保障居民的安全。

1.3业主的安全意识不够

安全意识对于每一个人来说都是非常重要的,对住宅小区的业主也不例外。 所以在平时的生活中,业主必须要加强自身的安全意识,否则很容易在生活中出现问题。例如,现在一些业主由于安全意识不足,经常做出一些安全违规行为且不以为然,直到最终出现安全事故才幡然醒悟、后悔莫及。由此可见,业主必须要加强自身的安全防范意识,这样才能避免一些因为人为因素而导致的安全问题,从而真正地保障自身的安全。

2完善住宅小区物业的安全管理

2.1建立科学的物业安全观

科学的物业安全观,是按照安全管理理论来系统地、全面地、科学地管理小区的物业。科学的物业安全观,最重要的就是要注意预防和保护。因此,小区的物业管理人员,在平时应该要全方位地对小区进行监管,当发现突发情况时,能够切实地使用科学的方法来解决问题。同时,用科学的物业安全观来管理小区物业时,应完善法律法规与制度, 从而可以更好地规范小区物业人员,使其更加积极地工作。一旦小区的物业人员违反制度,必须要加以严惩。这样, 物业管理人员才会更严格地按照制度来做事,更好地发现问题并予以解决,这样才能真正地保障业主的人身安全。

2.2加强对物业管理人员的培训

小区的物业管理人员的能力高低, 关系到住宅小区物业安全管理的水平。 只有提高物业管理人员的专业能力,才能让他们更好地为居民服务。因此,在平时应注意加强对物业管理人员的培训。 只有当物业管理人员掌握了科学安全管理的方式以及更专业的技能,他才能更系统地对小区进行管理,减少发生安全事故的概率。培训时,特别要注意对物业人员应变能力的锻炼,因为对小区而言,最危险的就是突发事故。人们往往因为来不及反应而受到伤害,物业管理人员由于专业受训,拥有很强的应变能力,这样他在遇到紧急的突发情况时, 才能更冷静、科学地为居民解决问题, 最终切实地保护居民的安全。

2.3加强对业主的安全教育

为了更好地保障小区居民的安全, 物业管理人员有必要加强对小区业主的安全教育。为此,物业管理人员可以通过开安全讲座、发放安全手册等方式来提高业主的安全意识,让业主明白安全隐患的种类,及时调整自己的不安全举动,从而避免安全事故的发生。住宅小区业主可以主动参加小区的安全管理, 这样可以帮助物业安全管理人员发现小区中存在的安全隐患问题,并及时地消除,降低小区安全事故出现的几率。而且,物业管理人员在平时也应注重消防安全演练,让人们熟练掌握火灾发生后的逃生技巧和注意事项,保障自身和他人的人身安全,同时也应注重心理素质的培训,让人们在遇到火灾时保持头脑清醒,不至于手忙脚乱,从而从容逃生。

3结束语

社会的发展让人们越来越关注小区的安全问题,基于此点,需要提升住宅小区物业管理水平。新型的物业安全管理,需要人们建立科学的物业安全观, 需要物业管理人员接受更为专业的安全培训和物业管理培训,这样促使物业管理人员可以用更为科学的方法,来对小区进行全方面地监控和检查,大大地减少安全事故的发生。同时,可以通过对居民安全意识的培养,让居民自觉地遵守小区的规章制度,真正地保障自身的安全,从而达到住宅小区给业主提供一个安全生活环境的目的。

参考文献

[1]陆志军.用科学的安全观指导物业安全管理[J].中国管理信息化,2014,(12).

住宅小区绿化管理研究 第5篇

我国城市住宅小区物业管理已经进入了一个高速发展的阶段。目前，全国共有三万家物业管理企业，其中从业人员已经达到三百万之多。物业管理的高速发展的同时，也暴露出了一些问题，近几年来，由于存在着很多不和谐的因素，业主的投诉量居高不下。对于出现的这些问题，各个物业管理公司需要引起高度的重视，增强服务意识，积极从自身反省、寻找问题，这样才能使物业管理企业走上健康、持续发展的道路，才能更好的保护业主利益，为改善城市居民的生活环境做出更大的贡献。

成熟住宅小区物业管理的常见问题

物业管理诚信缺失。市场化程度不高。服务意识不强：经济的快速发展，促进了我国物业管理从计划经济向市场经济的转型，但是却忽略其他部分的平衡发展。作为一个年轻的行业，我国在物业管理的法制建设上还不够完善，缺乏强有力的监管制度。物业管理的法律规范尚未形成完整、系统的体系，有些规范性文件存在不协调甚至矛盾、难以操作等缺点。企业的经营者往往只重视短期利益，在经营中缺乏诚信。再者，这种违背了公平性原则的交易将会直接制约着市场合理的竞争，抑制物业管理行业的发展。在目前我国物业管理的发展中，还带有一些计划经济的色彩。主要是因为市场转型还不够彻底，政府在管理和运营上进行了一定程度上的干预，导致了物业管理行业的市场化程度低的现状，势必会影响物业管理朝着社会化、市场化、专业化方向的发展。

物业管理收费不规范、收费难：物业管理行业在进入了社会主义市场经济的大背景下之后，为确保企业运营，是需要向业主收取一定的服务费用的。但是物业服务费一直是业主与物业管理企业之间最大的矛盾所在：～方面，由于物业管理企业兴起的时间不长，有部分业主并没有树立起花钱买服务的意识，对于物业管理不够重视，拖交、拒交物业费的现象十分普遍；另一方面，部分物业公司在服务端的工作并没有做到位，服务的质量和水平都达不到业主的要求。更有甚者，片面的追求经济效益。收费标准模糊，存在捆绑收费等乱收费现象。这些情况都引起了业主的强烈不满，激化了业主与物业管理公司之间矛盾，增加了收缴物业管理费的难度。

人力资源管理失衡，从业人员素质普遍较低： 物业管理作为一个新兴的服务类型的行业，在推进现代化城市建设的提升城市届民生活质量的工程中扮演着十分重要的角色，正受到各级政府部门和人民群众的高度关注，所以在行业管理标准以及从业人员的培训方面还需要做很多努力。目前的情况是，有部分从业人员就职前的培训不足，素质普遍偏低，管理与服务均达不到业主的要求。有些物业管理企业的管理层由于缺乏管理经验，存在着服务意识淡薄、管理模式陈旧、培训制度缺失、工作标准模糊等不和谐的现象。在这种情况下，物业管理企业提供的服务并不能达到业主的要求，还会在很大程度上在业主心中树立不好的形象，误导业主对物业管理的认识。不能获得业主的支持，必将不利于的物业管理行业的发展。

中咨网（）研究总结相关对策：

完善法律法规，加强监管力度：随着我国城市化程度的提高，住房制度日益商品化，物业管理已经发展了一门新兴的行业，政府必须加强相关方面的法制建设，加强行业的监管力度。结合近几年在物业管理行业出现的问题和积累的经验，进一步的完善这部条例。

加强从业人员的职前培训，提高从业人员的综合素质： 物业管理行业是一种劳动密集型的服务类行业。从业人员的综合素质决定了物业管理行业的整体高度。物业管理企业要深刻服务意识，把管理与服务相结合。要加强从业人员的职前培训，努力提高他们的职业技能和素养，树立以业务为本的服务态度。在选择职员方面，要提高入门的要求，严格审查从业人员的资历。通过一系列的改革与完善，确保为业主提供优质的服务。

通过一系列宣传，增强业主有偿服务的观念：在物业管理企业的日常运营中，物业管理费是企业主要资金来源。由于行业的发展还不够成熟，部分业主有偿服务的观念还很淡薄，拖交、拒交物业服务费的现象还十分普遍。针对这个现象，政府的相关部门要加强宣传力度，帮助城市居民树立起这种新的消费思想，培养居民自觉缴费的习惯，同时也要加大监管力度，杜绝物业管理企业乱收费现象的发生。

住宅小区绿化管理研究 第6篇

摘 要：在住宅建筑中，给排水工程的施工质量直接影响建筑的整体质量，一旦出现质量问题，有可能危及住宅安全。因此，施工方必须要对给排水工程项目充分的重视，要狠抓施工工艺和施工质量，从根本上提高我国住宅楼给排水工程的质量。

关键词：住宅楼；给排水施工；质量管理

给排水施工对于住宅建筑的质量十分重要，现在出现了一些新材料、新工艺可以提升给排水施工质量，指出了施工过程中经常出现的管道堵塞问题、给水用水量和水压不足问题、管道渗漏问题原因，找出了这些问题的预防和处理方法，提出了一些能够改进施工质量的办法。

1.住宅楼给排水系统的施工流程

住宅楼给排水系统施工流程需要和所建住宅楼的建设进度、流程相结合，按照这个住宅楼的建设进度，给排水系统施工可分成以下阶段：预留给排水系统的相关孔洞并预埋给排水套管；制作干管、安装进行立管；在以上步骤之后制作、安装附件与支管；在管道安装之后吹洗给排水管道、安排实验；安装相关设备如卫生器具；对金属管道油漆和防腐。施工过程的质量管理需要对住宅楼的各阶段施工流程的相关技术要点要严格管控，在施工之前要进行预防以防止问题的产生，在质量问题产生后，需要排查各个给排水管道系统的，分析这些问题的产生原因，然后找出相应的处理措施。

2.住宅楼给排水工程的问题

住宅楼层数多、振动源多、楼层高、用水要求高、排水量大等特点，对建筑给排水工程的设计、施工、材料及管理方面都提出了较高的要求，一般情况下，未按照招标技术文件、设计及合同要求进行检验，容易导致工程在施工阶段出现施工不规范、技术水平不到位和工程成品保护不周等问题出现。施工企业管理者对于水电设备安装施工质量重视不够，很少为新员工开设专业技能培训课程和现场实习，经验丰富的专业技术人员也很少进行现场施工质量监督检查，这样就导致给排水管道的安装施工人员专业性不强，不能遵守相关设计要求和操作手册及质量规范进行施工，导致施工过程中易出现一些不该出现的质量问题。目前在工程验收阶段，对于验收发现的比如水管材的选用、住宅楼排水方面等等质量问题，大部分施工方都存在整改不及时、竣工验收准备工作不到位，自检不到位的现象。基于上述常见问题，笔者认为有必要提高住宅楼给排水施工安全管理与质量控制管理的对策。就目前笔者所了解的情况，要做好住宅楼给排水施工过程的质量控制与管理，必须坚持以下简述的质量控制原则，做好施工过程中的质量控制，抓住管理要点，有利于完善目前的质量监督管理体系。

3.施工过程质量改进对策

管道施工项目一定要以精确、准确的施工数据为基础，把给排水施工过程中获取的大量数据用统计学的方法科学分析、科学整理，在分析之后就能知道工程质量的波动情况，查找工程质量影响原因，针对不同具体原因采取恰当的措施，提升给排水工程施工质量。现在给排水施工过程质量控制常用方法有分层分析法、排列图法、因果分析图法、调查表法。

3.1 调查表法

调查表法俗称检查表法。调查表法是用来获取、收集和整理数据，并提供数理统计方法，进行粗略质量问题分析的工具，是现在施工过程中发现质量问题、进行质量监督的一种方便易行办法。调查表的形式根据其目的和形式的不同而不同。给排水施工工程的前期阶段包括预留孔洞、预埋套管与土建施工。施工时按设施图纸在混凝土楼板、上梁、墙上标好预留孔、洞、槽，测定管道及设备的位置与标高尺寸，将预制好的模盒以及预埋铁件固定在附近的钢筋上以保证牢固，同一层位置的留孔应保证吊线垂直。做好此阶段的工作时必须按照施工规范和施工图集的要求操作，同时要牢记套管的设置部位，以免后期施工时出现封堵了套管及预留孔，在混凝土浇筑时，必须安排在专人照看，以便及时发现问题并处理。

3.2 分层分析法

分层分析法又叫分组分类法，该法是工程质量研究的基本方法。分层分析法把施工过程中的原始记录数据根据需要进行分门别类，这样能够方便地造成质量问题和原因，然后把这些数据绘制成图表，找出质量问题的根源所在和解决方法。按不同的目的可以将施工的质量问题分为下面几种：子分项工程、分部工程的不同。施工期间，尤其要注意的是干管和立管的制作与安装、支管和附件的制作与安装、管道的吹洗的试验、设备和卫生器具的安装以及金属管道的油漆和防腐这几项阶段。干管和立管的制作与安装阶段中，管道的制作要保证质量，确保接口处的密封，做好相应的测量工作，保证立管与地面垂直。支管和附件的制作和安装往往在建筑墙面或是地面上进行开凿，此阶段应保证管道牢固、管道接口处密封性强，防止各种杂质导致阀门的密封性降低。管道安装结束后，应该进行管道的各项实验检查，给水系统的管道还应进行吹洗，保证卫生。设备和卫生器具的安装必须在管道冲洗和试验合格后方可进行，一方面是为了保护成品，一方面也是为了防盗。前面这些阶段完成后，就是施工过程的扫尾阶段，也就是对材料的管道进行防锈处理，缓解金属腐蚀以及延长管道系统的使用寿命，减少发生渗漏。

3.3 因果分析方法

通常情况下，有很多方面的原因导致施工质量问题，要找出主要原因，先要把所有的可能引起质量问题的原因都找出来，然后按照原因大小，主次，来分析、研究这些原因，逐步缩小原因因素范围，直到找到最主要的那些原因。通常采用两种方法来进行因果分析。首先是召开质量问题座谈会、讨论会等，集思广益、发扬民主精神来找寻产生质量问题的内部的真正的原因，通常这些座谈会、研讨会都是一些直接相关人或者是一些专家，他们对实际情况比较熟悉，能够在找出原因后制定出恰当的对策进行改进。

4.结束语

综上所述，给排水工程是建筑物的血液运输系统，它的质量的好坏直接影响到住宅楼能否正常运营，因此，对整个施工过程进行严格的质量控制与管理，预防质量问题的产生，就成为保证优良工程的基础。本文结合日常排水工程中的常见质量问题、质量控制原则与各重要环节控制要点对给排水施工项目进行研究分析，以期从中找到合理有效的方法，供同类工程共同借鉴及引用。

参考文献：

[1]郭锐. 住宅楼给排水施工项目几种常见问题[J].科技风. 2014

住宅小区绿化管理研究 第7篇

一、住宅小区物业管理的基本内容

住宅小区物业管理是一种特殊的物业管理形式, 其管理对象是居住型物业, 它理论上要给予住宅小区的业主一种全方位、立体式的综合管理与服务。根据物业消费者的生活和消费方式, 加上提供的方法和服务的本质, 住宅小区的物业管理的基本内容可分为四个方面:

(一) 物业管理的公共服务

物业管理的公共服务是指住宅小区的物业管理企业对所有住宅以及公共设施进行的最基本的管理与服务, 就是进行一些日常检测与保养和正常维修等措施, 是维护小区保持正常运行的基本服务。一般情况下, 上述基本公共服务的具体细节与要求会在物业管理委托合同中有详细的论述, 例如:房屋装修以及修葺, 小区内的环境卫生, 小区内的各类基础设施的日常运行、保养、维护等。

(二) 经营性质的专项服务

物业管理的专项业务是指以下几个方面:1) 小区环境。物业管理人员定时到每个垃圾点清理垃圾, 不仅要收集生活垃圾, 还要及时处理污水、雨水、落叶等自然垃圾, 从而保持小区及其环境的干净、整洁。2) 景观维护。有专门从事小区内景观、绿化、道路维护及保养的管理人员, 以保证小区清新和优美的生态环境。3) 安全保障。小区内配备保全人员, 加强辖区内安全、保卫、警戒等工作, 保障业主在生活中免受各种骚扰, 维持小区内秩序, 保证小区业主的生命、财产的安全。4) 日常维修管理。及时解决业主在各个方面的问题, 对于各类报修项目, 快速且妥当的处理。5) 交通管理。辖区内的车辆进行统一、集中管理。保持小区内道路、过道、电梯等交通的畅通。6) 消防安全。建立并完善辖区内消防制度, 配备必要的消防器械, 定期检查确保其处于良好状态。

(三) 委托性的特约服务

物业管理的特色在于能为业主提供特约和便民服务。特约服务主要是根据业主委托, 为业主提供各项代办的服务项目, 如房屋管理、车辆保管、卫生打扫、电器维修等。便民服务是物业管理企业和社会联合举办的服务项目, 包括:商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点等。

(四) 无偿性服务

无偿性服务指物业企业为业主提供具有福利性的无偿服务, 包含为业主和居住人员提供免费修理服务和各种日常生活所需的应急物品。修理方面可以提供水龙头、电灯、马桶等, 生活应急用品有雨具出借等。无偿性服务的提供, 有利于改善业主与管理人员之间的关系统, 使二者之间的关系更加和谐和融洽, 便于物业管理企业建立更好的形象, 让业主能够认同物业管理企业, 易于创建物业企业的口碑和品牌。

以上为业主提供的服务内容之间相辅相成、相互补充, 形成一个完整的物业管理服务体系, 充分展示现代住宅小区物业管理融管理、服务、经营于一体的性质。

二、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

(一) 物业管理相关法制法规不健全

随着国家对物业管理的重视, 物业管理的相关立法取得了很大成就, 2004年出台的《物业服务收费管理办法》以及2007年出台的《物业管理条例》, 均在一定程度上填补了我国这方面的法律空白, 对规范物业管理有了“法”的依据。但是现有法律法规依然无法解决一些深层次的问题, 例如房地产开发商与物业管理公司物业管理权力的交接问题等等。这些问题虽然有了大的方针政策方向, 但是缺乏可操作性的细节规定。所以我国存在的很多物业纠纷, 通过法律途径也很难彻底解决。加上我国的司法诉讼效率低下、时间周期长, 最严重的是司法诉讼程序多, 使得一些小区的物业管理欠费问题久拖不决, 不了了之, 更甚者, 一些地方小的纠纷演变成了大的冲突, 大打出手, 暴力冲突, 闹出人命, 一系列严重影响社会和谐的事件。

因此, 建立公正、完善、符合我国国情的物业管理法律法规, 是解决物业纠纷的前提保障, 是实现物业管理行业可持续化发展的必要措施。

(二) 物业管理费的不按时缴纳

在有些地区有很高的物业管理费欠费比例。从住宅小区出现物业管理开始, 物业管理人员就一直被物业管理费的缴纳问题所困扰。

具体来说有两方面的原因:1) 业主对住宅小区的物业管理缺乏了解。很多业主对物业管理的管理范围不够清楚, 有很多认知极端, 一部分认为缴纳了物业管理费, 物业管理公司就应该对住宅出现的任何问题负责和买单;另一部分认为, 物业管理就是打扫小区卫生, 保护小区绿化环境和维护小区治安等一些低成本工作, 因此很多人不愿意缴纳物业管理费。2) 物业管理企业提供的服务不能使人满意。很多物业管理公司利欲熏心, 巧立名目收取各种不该收地费用, 使得很多业主对物业公司失去信任, 对缴纳物业管理费用产生抵触;而且由于物业管理公司的工作性质, 物业管理公司的很多员工素质不高, 并且没有受过相关的专业培训, 服务态度较差, 解决问题方式简单, 不能使业主满意, 所以久而久之, 就造成了今天的这个不按时缴纳物业管理费的局面。

(三) 业主与物业管理公司之间缺乏互相信任

有相当一部分物业管理公司没有完全履行合同上的物业管理服务, 自行降低服务标准与要求, 减少服务的项目, 甚至连基本的保洁、安保和绿化工作都不能使业主满意。并且在业主提出质疑的时候, 对业主的要求与呼声置之不理, 严重侵害了业主的应有权利, 这样长期以来导致业主不仅对物业管理公司产生较强的反感情绪, 而且对其开发建设单位也一并产生了质疑。开发商的物业公司对物业管理的前期介入和管理流于形式, 在建筑功能、配套设施等方面, 不能很好的履行其应有的职责和维护业主的根本和长期利益。

(四) 开发商的遗留问题

有很大一部分比例的物业纠纷的根本原因是由于开发商建造的小区没有达到合同标准, 建造的房屋质量不达标等遗留问题。业主相信开发商不切实际的宣传, 入住后房屋出现地面裂缝等质量问题, 物业管理公司无法承担其责任, 但却无法追根溯源去为业主讨回公道。还存在一部分物业管理公司是开发商的子企业, 对有些问题不努力寻求解决方案却选择拖, 造成很多业主存在不满情绪。

三、物业管理解决问题的对策

(一) 继续完善立法, 不断改进司法

我国在2007年出台了《物业管理条例》, 其突出了以公平公开和费用与服务相平衡、以招标方式来遴选物业服务企业确保良性社会竞争的原则确定物业收费标准的物业管理法治条例与原则, 填补我国物业管理方面的部分空白。同时还要加强物业管理法律与我国其他法律法规的合理衔接, 使其融入进去而不要孤立执法。

但是更紧迫的是, 由于各地的发展情况不一需要结合地方特性加以细化物业管理条例的相关规定, 加强法规的地方执行性与操作性。并加大力度处罚物业管理中违约违规违法现象, 同时简化审判程序缩短审判周期以解决当前主要的物业纠纷。为了使物业管理工作健康有序地顺利开展, 为了使物业管理政府部门、物业服务企业及广大业主有法可依、有法可循, 必须尽快完善物业管理相关的法律法规。

(二) 运用现代管理方法进行物业管理

有很多现代管理方法已经成熟运用到各行各业中, 并且经过实践检验能显著提高工作效率。对于住宅小区物业管理来说, 应用还没有那么广泛, 所以将现代管理方法融入到物业管理各个业务职能管理领域, 将有助于提高物业管理的现代化, 以便能更好地发挥职能作用。住宅小区物业管理现代化的特点主要有以下几个特征:

第一, 定量性。现代定量管理方法是依据统计数据, 建立数学模型, 来进行定量化分析。而定量分析则必须建立在定性分析的基础上, 定性是定量的依据, 定量是定性的具体化, 二者相辅相成, 二者结合起来灵活运用才能取得最佳效果。第二, 信息化。以电子信息技术为工具, 运用先进的管理信息系统来配合物业管理人员进行小区的管理与服务工作, 能显著减少工作人员的工作量。第三, 可控性。很多现代管理方法运用已经很成熟, 而且一般都比较完善, 有良好的信息反馈、明确的目标、达到目标的程序和方法和一定的制约条件等。第四, 广泛性。现代管理方法适用范围比较广泛。例如:ABC管理法, 不仅应用于库存管理, 而且还可应用于资金管理、人事管理等方面。

(三) 提高物业管理人员的综合素质

实现物业管理现代化的核心是小区物业管理人员的现代化。抓好物业管理人员队伍的建设, 比如新员工培训, 岗位考核等, 是全面提高物业管理从业人员综合素质的关键。在住宅小区高质量生活的要求下, 物业管理从业人员必须有着现代化的管理意识和现代化的信息手段, 才能更好地在这个岗位上为小区业主提供一个优质、和谐、舒适的小区环境。同时这样能转变业主某些观念, 增强业主与物业服务企业之间的信任。

因此, 物业服务公司应加大员工培训与考核力度, 以人为本, 并且根据不同工作岗位和工作人员进行定制化考核与培训, 并在工作岗位中能进行及时监督, 以此来提高自己企业的核心竞争力, 树立良好的企业形象, 使自己的服务最大化的转换为经济效益与社会满意度。

四、结语

作为城市现代化不可或缺的住宅小区物业管理是一门新兴的行业, 在它的发展过程中必然存在各种各样的问题, 但是随着社会不断进步, 人们素质的不断提高, 城市居民对物业服务企业的不断认可, 物业管理必然会适应社会的发展与进步, 更好的服务于人们。

摘要：物业管理行业在我国经过几十年的发展, 伴随着我国城市化进程的不断加快, 物业管理在城市住宅小区的建设中角色越来越重要, 而且已成为不可或缺的组成部分。但是由于发展过快, 有些问题慢慢凸显出来并亟待解决, 本文首先分析了这些问题出现的背景, 然后挖掘了这些问题的深层次原因, 并提出相应的解决对策以保证我国城市建设又好又快的发展。

关键词：物业管理,住宅小区,问题,对策

参考文献

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[2]赵东霞, 卢小君.城市社区居民满意度评价研究—以高档商品房社区和旧居住社区为例[J].大连理工大学学报 (社会科学版) , 2012.

[3]刘少文等.深圳市民对居住环境与物业管理的评价[J].现代物业, 2003.

住宅小区绿化管理研究 第8篇

根据国家统计局数据, 并对比2001年与2011年城市的基本情况 (详见表1) , 我国城市化水平正处于快速发展阶段, 逐渐形成了以环渤海城市群、珠江三角洲城市群、长江三角洲城市群等为代表的一些城市群、城市带。城市化水平的增长最直观表现为城市居住人口迅猛增加, 并伴随着住房需求的增长。仅以哈尔滨为例, 房地产投资总额从2007年的187.4亿元, 增加到2012年的772亿元, 增长率为312%。同时, 随着经济的发展、人民生活水平的提高, 人们更加重视对居住硬环境和软环境的要求, 住宅小区物业管理日益成为关注的焦点。分析物业管理在我国30多年的发展历史, 虽取得一定的成效, 但物业管理公司缺乏科学的理论指导成为制约我国物业管理水平提高的关键因素。本文在住宅小区物业管理中引入顾客满意度指数理论, 构建住宅小区物业管理顾客满意度指数评价体系, 指导物业管理工作、提高物业管理水平。

二、住宅小区物业管理顾客满意度指数模型的构建及计算

(一) 模型构建

顾客满意度指数模型合理地将顾客购买服务或商品的心理感知与满意度结合起来, 具有有效、科学、合理、权威等特点, 被世界不少国家所采用。并逐渐形成了以中国顾客满意度指数模型 (CCSl模型) 、美国顾客满意度指数模型 (ACSI模型) 等为代表的理论体系。本文在分析以上两种模型的基础上, 充分结合物业管理行业的特点, 构建了具有我国特色的住宅小区物业管理顾客满意度指数模型框架 (详见图1) 。

从图1可以看到, 整个模型是由企业形象、顾客期望等七个变量组成的。其中目标变量是顾客满意度;原因变量为企业形象、顾客期望、质量感知、价值感知;结果变量为顾客忠诚、顾客抱怨。这些变量被称为结构变量, 变量间的因果关系由箭头决定。由于上述变量均为不能被样本观测的结构变量, 将结构变量用一些可以进行数学描述的观测变量来表示。如表2所示各结构变量所对应的观测变量及符号。

(二) 模型的计算

本文选用结构方程模型 (SEM) 分析法来计算住宅小区物业管理顾客满意度指数。采用一系列的方程来表示图1所描述的模型, 因此这个一般等式可以描述为:

其中, η'= (η1, η2, …ηm) ζ= (ζ1, ζ2, ……ζn) 分别潜在的内、外生向量, B (mxn) 是η的系数参数矩阵, r (mxn) 是ξ的系数参数矩阵。

参见表2中符号, 结构变量对应结构化模型中的等式为:

其中, η1η2η3η4η5和ζ别为代表了感知质量、价值感知、顾客期望、顾客满意度、顾客忠诚、顾客抱怨与企业形象。

描述各变量之间关系的矩阵方程式是:

其中βv, γv, λv均为待估参数;ζi, δi, εi均为随机方程组中的随机误差;βij反映了七大结构变量间的关系;yij表示六个结构变量与企业形象间的关系;λij表示具体结构变量上的载荷, 1/λij则表示每个测评变量权重的值。

结构变量η4有3个测评变量 (y9, y10, y11) , 这些测评变量采用标度测量的方法, 则计算CSI的公式如下所示:

其中:

χi表示观测变量;ωi为确定的权重;n代表观测变量的个数。公式 (3-5) 可简化为:

结构变量CSI表示的是顾客的满意程度。当顾客完全不满意时, CSI=0;当顾客充分满意时, 取CSI=100;满意程度采用CSI=0～100中的某一个数字来表示, 即CSI∈ (0, 100) 。

三、住宅小区物业管理顾客满意度指数评价指标体系的构建

(一) 指标体系结构

住宅小区物业管理评价指标的确定在考虑主体的背景和特点的基础上, 结合有关投诉方面的资料, 并构通过征询业内人士、专家学者的意见, 构建了图2所示的指标体系。

(二) 指标的量化

顾客满意度作为一个模糊的变量, 顾客对服务的评价一般都介于模棱两可之间。因此, 指标体系观测变量在赋值上采用定序量表法, 获得的数值分析处理后通过过结构方程模型进行运算。实际操作中顾客对物业服务反应出五种态度和相应的赋值:“很不满意”则赋予“1”、“不满意”赋予“2”、“一般”赋予“3”、“满意”赋予“4”、“很满意”赋予“5”。

(三) 指标权值的确定

物业管理顾客满意度评价指标的重要性是不同的, 必须进行加权平均。加权平均的关键是各指标权重的确定, 本文采用l-9标度法确定权重。

四、应用实例

运用上述理论对哈尔滨市某物业管理公司A小区物业管理顾客满意度进行评价, 验证物业管理顾客满意度测评模型在实际问题中的作用, 并对整个评价体系的可操作性和实用性进行检验。具体结果如下:

(一) 模型参数结果分析

经测评得出图3所示模型图。箭头上的数字表示模型中结构变量之间的路径系数, 若数值越大, 则表示两结构变量间的相关性越强;反之, 相关性越弱。

(二) 顾客满意度结果分析

经测评结果, 得出A住宅小区物业管理项目顾客满意度指数为76.9, 此数据反映了该住宅小区业主和使用者对哈尔滨市某物业管理公司物业管理的总体满意程度。由此可见, 业主和使用者对哈尔滨市某物业管理公司管理总体是比较满意的。

五、结论

顾客满意度指数理论能够定量地描述顾客对所购买商品或服务的感受, 现已被广泛应用于生产性行业。住宅小区物业管理作为服务性行业, 更需要了解顾客对企业所提供服务的满意程度。因此, 本文结合住宅小区物业管理的特点, 构建了住宅小区物业管理顾客满意度评价体系, 并通过实例验证了其可行性, 期望为物业管理企业提供参考与借鉴。

参考文献

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[2].刘维.顾客满意度指数模型研究评述[J].经营管理者, 2011

[3].余庆.晨希快递公司顾客满意度测评及提升研究[D].中南大学, 2012

[4].孙聚兴.新型顾客满意度指数模型探析——基于SCSB、ACSI、ECSI模型[J].现代交际, 2011

住宅小区绿化管理研究 第9篇

关键词：物业管理,服务质量,评价指标体系,问卷调查

0 引言

中国房地产业的快速发展为物业管理行业带来机遇的同时, 也带来了巨大的挑战[1]。在激烈的竞争环境下, 业主对服务质量的要求日益提高。因此, 物业管理企业发展的根本之路就是要建立以客户为核心的服务质量评价体系来提高服务质量[2]。然而, 我国房地产行业主管部门目前还没有出台一套完整的物业管理服务质量评价体系。因此, 本文基于当代最有影响的服务质量测度模型“SERVQUAL (service quality的缩写) 模型 (1) ”的基本思路, 提出了一套能够反映物业管理服务质量评价体系, 并据此设计问卷来对珠海市住宅区物业管理服务质量进行调查, 通过调查找出目前物业管理行业存在的不足, 并提出有针对性的改进服务质量的措施与建议, 为促进物管企业对服务质量内涵的认识, 转变经营理念, 提高服务质量水平, 进而对服务质量持续改进来增强企业竞争力, 从而提高物管行业的服务水平, 促进整个行业的持续健康发展提供借鉴。

1 文献综述

物业管理, 是指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动, 其目的是创造一个舒适、整洁、方便、安全的生活环境[3]。最早的物业管理源于19世纪60年代的英国, 中国内地的物业管理始于1983年深圳, 主要经历了产生初期的市场经营型物业管理、发展中的规模化经营物业管理和以高度社会化、市场化、专业化和集团化为中心的面向新世纪的物业管理三个发展阶段。但总的来说, 我国物业管理行业的发展很不平衡, 尚处在成长壮大阶段。为促进我国物业管理行业的持续健康发展, 国内外学者对物业管理方面展开了一系列研究, 主要集中在物业管理的发展阶段研究、物业管理服务内容研究、物业管理服务质量研究、物业管理服务质量评价及评价体系研究等[4,5]。在物业管理服务质量评价及评价体系的研究方面, 众多学者 (Parasuraman, 1991;Carman, 1990;Brown&Swartz, 1989等) 从20世纪80年代开始对服务质量进行研究, 从不同角度提出测度和感受服务质量的方法, 设计了10多种服务质量定量分析法。各国学者 (Brown, Churchill&Peter, 1993;Cronin&Taylor, 1992;Soliman, 1992;Carman, 1990) 对已有的服务质量评价方法进行了多次的实证研究, 但是各学者对服务质量维度、各维度所构成的要素等都存在很大的分歧, 而且研究所采用的方法也各不相同。在众多的方法中, 最有影响的服务质量测度模型当属SERVQUAL评价法[6]。

SERVQUAL理论是20世纪80年代末由美国市场营销学家A·Parasuraman、Valarie A·Zeithamal和Leonard L·Berry依据全面质量管理理论在服务行业中提出的一种新的服务质量评价体系, 其理论核心是“服务质量差距模型”即服务质量取决于用户所感知的服务水平与用户所期望的服务水平之间的差别程度, 用户的期望是开展优质服务的先决条件, 提供优质服务的关键就是要超过用户的期望值[7,8]。SERVQUAL将服务质量分为五个层面:有形设施、可靠性、响应性、保障性、情感投入受值进行评分, 并由其确立相关的22个具体因素来说明它。其结果能够较客观地评价一个服务体系的质量, 在服务业领域已被广泛运用[9,10]。

本文将基于“SERVQUAL模型 (1) ”的基本思路, 提出了一套能够反映物业管理服务质量评价体系, 并据此设计问卷来对珠海市住宅区物业管理服务质量进行调查, 通过调查找出目前物业管理行业存在的不足, 并提出有针对性的改进服务质量的措施与建议, 为提高物业管理企业核心竞争力提供参考和借鉴。

2 问卷设计与调查

2.1 问卷设计

在SERVQUAL模型的基础上, 根据物业管理服务质量的内涵及特点, 运用SERVQUAL模型的基本思路, 提出一套住宅小区物业管理服务质量评价体系。将服务质量分为八个层面 (一级指标) , 每个层面根据不同情况分为1~6个维度 (二级指标) , 具体评价指标见表1。

基于物业管理服务质量评价体系设计问卷, 然后通过问卷调查、业主打分和统计分析对服务质量进行分析。

问卷中各指标以相应的题项来反映, 并采用里克特式量表 (Likert-Type Scale) 的评分等级法将题项量化, 以“不满意”、“较不满意”、“一般”、“较满意”、“满意”形式的回答方式, 依次计分为1、2、3、4、5, 分数越高表示对此问题的满意度越高。问卷共包括三个部分:第一部分被调查者的基本信息, 如年龄、职业、教育程度等;第二部分为物业管理服务质量满意度测评表;第三部分为服务改进建议表。

2.2 问卷收集

为了提高问卷的有效回收率, 本调查主要采用了面对面的方式。通过对珠海市15个住宅小区的走访, 共发放问卷800份, 回收782份, 其中有效问卷711份, 有效回收率90%。调查对象主要是居住在各小区的居民。

2.3 调查结果分析

利用SPSS18.0对有效问卷进行统计分析, 分析结果见表2, 调查显示, 珠海市业主对目前物业管理服务质量总体评价较为满意, 其中业主对小区的环境卫生、绿化控制和员工素质满意度高, 而对维修服务、接待服务、社区文化和特约服务四项指标的评价一般, 说明小区物业管理服务质量在这四方面还有提高的空间, 并且也是业主期望重点改进的方面。珠海作为广东省的后花园, 其整体环境卫生和绿化在整个广东省乃至全国都是首屈一指的, 工作人员服务意识较强也得到业主的认可, 然而二级指标中公共设施完好程度与日常维护、维修及时性、投诉处理及时性、投诉处理质量、投诉回访、文化活动的开展、宣传栏内容、娱乐专用场地建设、特约服务种类、质量等与业主期望的服务质量还有一定的差距, 导致其相应的一级指标满意水平偏低, 从而影响了整体的服务质量水平。同时通过面对面的访谈了解到业主对维修服务抱怨所占的比例最高, 其次对停车位、电梯运行、安全保卫等也产生了不同程度的抱怨。由于维修不及时 (32.3%) 和物业投诉处理不当 (30.9%) 导致拒交物业管理费用所占的比例较高。

3 建议

根据数据统计分析的结果, 珠海市物业管理服务质量总体评价较为满意, 但仍然有以下服务项目指标还没有达到满意程度:维修服务、接待服务、社区文化和特约服务。

在这方面, 上海物业管理企业百强之首陆家嘴物业管理公司经过两年的实践, 取得了初步的成果, 主要做法:一是实现专业管理与专业服务分离。即把公司的管理与保洁、保安、维修等具体服务项目分离开来, 建立市场化的专业公司, 在全公司或更大的范围内实现资源共享;二是创建96916信息服务平台, 以平台为组织和指挥中心, 把服务交给专业公司去做, 实现专业化, 集约化服务, 降低成本, 在更大的范围内实现资源共享, 提高服务质量。

结合珠海市物业管理的目前状况同时借鉴陆家嘴物管的成功经验, 提出以下改进具体措施。

3.1 保证维修及时方面

定期对电梯、防盗网、公共照明灯公共设备设施进行日常维护与检查, 防患于未然, 减少故障发生率;保证具备一定数量的专业维修技术人员, 能够满足服务需要;定期对维修专业人员进行业务培训, 不断更新员工的专业知识, 提高业务素质, 保证维修质量, 维修班实行24小时专人服务, 客户普通维修事项可以得到及时的服务, 有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理;及时了解用户产品类型, 储备一定数量配件以备应急之需;制定有效的奖惩制度, 激励员工的服务积极性。

3.2 保证投诉处理及时方面

通过服务信息平台, 启动网上投诉与投诉回访系统, 接到投诉后, 赋予具备基本的处理问题能力的接待员工一定的决策权力, 这样有利于问题的灵活处理, 可以减少投诉回访率。对投诉回访信息进行分析处理, 以备有针对性地采取改进措施。

3.3 社区文化方面

随着物质生活的不断提高, 人们对精神生活的追求也逐步提高, 物业管理公司在提供优质服务的前提下还应积极开展精神文明建设。在被调查的业中, 有21%的业主提议增设活动项目、开办俱乐部, 在这方面可以借鉴万科所创立的首个业主俱乐部—万客会。万客会与会员们以面对面、电邮、网络、会刊等各种方式交流、倾谈。万科物业公司通过万客会发刊万科企业内刊, 免费提供费会员, 而且还组织活动。通过万客会这个平台, 不仅让万科的理念、企业文化深入客户心, 还让万科与客户、客户与客户之间紧紧联系在一起。

3.4 特约服务方面

从调查结果的统计分析来看, 服务种类较少是特约服务的满意度低主要原因。因此物业公司应在能力范围内增加特约服务种类。从业主期望来看, 业主希望物业能够提供幼儿代管、钟点服务、家居清洁、代办商务事务等特约服务。因此, 物业企业应充分考虑业主衣食住行等方面的需求, 提供业主所期望的特约服务。

4 结语

本文基于SERVQUAL模型的基本思路, 采用理论研究和实证分析相结合的方法, 提出住宅小区物业管理服务质量评价体系, 采用问卷调查的方法对珠海市小区物业管理服务质量进行调查研究。通过统计分析, 找出影响珠海市物业管理服务质量的主要因素, 并借鉴国内外成功的经验提出改进服务质量的措施。物业管理服务质量的好坏不仅与外部因素有关, 还与物业本身的开发状态有关, 随着中国房地产商业模式的演进, 房地产持续发展最终要靠品牌而不是土地, 而房地产品牌的保持和延续则必须依赖后期的物业管理。正是缘于而不止于这一点, 物业管理在未来将有更加广阔的发展空间。

参考文献

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城市住宅物业管理问题研究 第10篇

随着物业管理的发展, 我国虽先后颁布了《物权法》和《物业管理条例》等法律条文, 但随着时间的推移, 物业管理企业的发展及社会大趋势的转变, 使得其法律条文在一定程度上出现不完善及修改缓慢的问题, 从而使得业主与物业管理之间的纠纷不能被尽快解决, 业主的利益不能被及时的维护。普通住宅小区物业管理现状有如下表现:物业管理企业对于所委托的规定范畴业务管理不到位;物业管理企业对于管理费收取项目和标准不公示, 管理费收费票据形式多为收据, 物业管理费收取困难等;物业管理行业从业人员素质低, 服务意识差;业主对于物业管理的满意度低, 对物业管理服务的质量众口难调;业主自治意识及监督意识差等。

二、城市住宅物业管理混乱原因分析

(一) 物业管理行业整体发展不规范。

物业管理行业的产生和发展虽然与房地产经济的发展有着密切的关系。但也就是这种关系使得物业管理企业一直在房地产开发商与业主的夹缝之中生存, 物业管理企业在运作过程中不能全方位自主地发挥自身职责, 来获取企业利润。

(二) 物业公司自身管理存在缺陷。

物业管理受行业性质及发展时间的限制, 缺少科学的管理制度, 造成实际工作难以开展, 上级人员的权力不能下放, 下级人员没有权限处理问题。与此同时, 作为与业主直接进行沟通的物业客服人员的素质偏低也是一大问题。这主要是由于我国物业管理行业市场不成熟, 市场准入“门槛”低, 企业资质、服务人员、设备设施管理等存在参差不齐的现象, 造成尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范, 使现有物业管理客服从业人员学历偏低, 服务意识差, 整体素质不高。加之一些物业管理企业忽视对客服人员的自身素质的再建设, 在企业具体工作中存在服务观念落后, 培训机制老化, 工作标准低等现象, 造成业主不能享受应有的服务, 更大程度的误导了居民对物业管理的认识。

(三) 业主的权力与责任应用不到位。

业主作为物业管理中不可缺少的一方主体, 在物业管理行业的发展中起至关重要的作用。但目前我国住宅小区自治还需加强, 一方面, 由于生活压力、工作压力等外部条件的改变, 不同于以往的大杂院、四合院的住宅小区居住模式的出现, 使得人们之间的日常沟通减少, 从而出现认识上的偏差, 使得小区业主长期不重视业主委员会的建立, 即便成立了委员会, 也由于业主及业主委员会成员相互缺少了解, 工作难以开展, 组织长期不运转或运作不畅, 行权和维权组织的缺失, 导致业主无法通过业主委员会这一平台进行有效沟通, 矛盾逐年累积得不到解决, 严重影响了小区的和谐发展。另一方面, 由于住宅小区内居住的人员混杂, 使得业主的整体素质水平受到影响, 就会出现业主在入住之后自动自觉的实施违背合同和契约的行为, 比如:不按规定装修;擅自改变房屋用途;占用共用部位为私用;乱停车;私搭乱建;乱养宠物。而这样的行为往往也影响邻里的关系, 造成物业公司的管理困难。

(四) 政府对物业管理行业支持力低。

政府部门的监管力度不到位体现在物业管理费用收取困难上。物价部门的干预过度与政府定价适用过宽, 现行的税收政策不合理, 致使企业经济负担大。国家发改委、建设部虽对物业服务收费定价的范围、对象、方法、标准都有明确的规定, 但在各个地区执行时确是五花八门。面对业主拖欠或拒交物业管理费用等情况, 物价部门及监督机构没有做到严格把关, 使得企业怨声载道, 物业管理收费也往往入不敷出, 物业管理公司运营困难。

在住房制度改变的影响下, 传统的政府管理职能也逐渐褪去, 面对走社会化、市场化、专业化、经营性之路的物业管理企业, 还不能理顺关系, 工作指导性、监督性不够。具体表现为:一是, 一些政府部门把物业服务企业当做原来的“房管所”“基建队”, 在行政上多加干预, 经费上乱摊派等现象频发。二是, 物业管理市场目前存在的竞争混乱局面也反映了政府有关部门对我国物业管理行业发展的重视程度不够, 政府仅仅把这一工作放在国土资源管理、开发建设、产权管理等工作的边缘地位、延伸地位、附属地位上, 投入的政力不足, 导致了在市场先行形势下政策滞后、管理薄弱, 使得政府的专业部门与物业管理服务企业之间出现关系不顺, 大大制约了物业管理行业的发展。

物业管理的市场竞争机制仍未完全建立, 现行招投标的评标方法还有待进一步商榷, 存在较大的豁口。

从处理物业管理企业和房地产开发商关系来看, 前期物业管理的选聘缺少对开发商的监督力度, 开发商对选聘前期物业公司这一行为无法真正负责。房地产开发商工程质量遗留问题或关联性问题较多, 如:擅自变更规划, 不按标准要求建设配套设施, 建设质量不合格, 销售面积缩水等, 导致物业管理配套建设不完善, 承诺不兑现。还有, 从业主和物业管理企业之间来看, 由于物业管理服务企业的社会性质导致其在对业主不服从管理的相关行为进行纠正或管理时, 缺少法律效力与执行力, 从而加深了二者之间的矛盾纠纷。从业主之间的关系来看, 虽对业主委员会的具体责任、职责范围作出了相应的规划, 但实施的情况, 反馈机制的建立等问题大多没有得到实质的解决。法律中虽然逐步加强了业主权益的保护, 但对于业主的违规行为约束力不够。从物业管理服务企业来说, 对其管理收费标准的确定, 及其日常财务运行的监督, 现行法律显得无能为力。

参考文献

[1]胡琴仙.前期物业管理制度法律问题浅析[J].北京电力高等专科学报:社会科学版, 2012 (04) :0093-02.

[2]范大平.物业管理体制的法律思考[J].中国房地信息, 2006 (12) .

[3]杨桂玉.简析物业管理企业存在的问题及解决方法[J].现代经济:现代物业中旬刊, 2011 (03) :0043-02.

探讨住宅小区园林绿化建设施工管理 第11篇

【关键词】居住小区；规划设计；建设配套

现代化设计必定是以人的感觉为主体，充分体现居住人对景观设计所起重要作用，给人心理上和视觉上满足的景观设计是设计师追求的境界，也是人们对设计师提出的至高要求，充分体现和提升人在景观设计中的关键作用，同时也得考虑景观设计是来源于自然、依靠于自然，不断的升华最终回归于自然的设计才能够真证的满足于生活在景观中的人们心理上和视觉上的渴求。

一、小区住宅园林建设的设计要求

1.以功能性为根本出发点。居住区环境设计应遵循以人为本的原则，应考虑是否会在物质层景观要求上以功能性作为出发点。辅助设施属于建筑的报告，有一定的实用功能，景观设计是人们生活方便和安全的最重要考虑因素。

2.立足生态循环、崇尚自然。根据当今社会人们的文化层次越来越高的特点，花园住宅小区景观设计突出文化特征、文化品位，使传统文化相互融合的现代生活中，使外来文化与本土文化创造出一个多元文化共存的气氛；全面了解居民的体育和休闲需求，做好沟通工作，满足不同文化程度、不同年龄的居民要求；基于生态，体现了自然，让居民们接触到更多的绿色，享受到了更丰富的景观。

3.渗透文化艺术。为了能够体现个体景观的形式美及人们在欣赏时产生的意境之美，在住宅园林景观的设计中，既要渗透文化艺术的构图原理，又应满足植物和环境在生态上的统一，深层次地发掘文化艺术内涵。通过各种植物的季相变化，对质地、形体、色彩、线条巧妙地进行运用，形成艺术构图。

4.通过小品进行点缀。住宅景观中，景观小品点缀有很高的艺术价值。如雕塑、灯具、水景、凳子、花架、楼梯扶手，它们给小区景观增添了生动性，富有情趣。

5.环境绿化。在住宅区的用地上种植花草、树木等继而形成绿地，构成了住宅区的环境绿化。小区住宅的绿地功能有：为各种休闲环境创造条件，构建户外的生活空间；通过小品景观等手段，为居民创造接近自然的环境，创造了丰富多彩的小区住宅环境。

二、住宅小区园林施工现场的管理

住宅小区园林景观工程建设可以说是一项中型的施工工程，所以一定要做好施工现场的各项准备工作。首先需要对施工场地中的所有废弃物以及障碍物等进行彻底的清除，然后根据施工规定进行坐标以及高程的测量工作，按照整个工程的总体平面设计要求与规定测量控制网，最后还要做好整个施工现场的水源供应准备、电路铺设准备、通信准备等。

（一）场地的清理和平整

进行绿化工程前，先要对施工场地进行清理，将场地中的垃圾、废弃物及杂草等清理干净；并按照图纸说明及《园林绿化施工标准》对现场进行回填并平整，回填过程中，要根据各种植物特性掌握好覆土层厚度。一般情况下，乔木、花灌木以及草皮对土层厚度的最小要求分别为70厘米、40厘米及30厘米。

（二）做好土壤的处理工作

为确保各种植物能够保持良好的生长态势，施工前应对现场土壤进行化学检验，掌握土壤的各项指标，如酸碱度、透水性及透气性等，以这些指标为依据，有针对性地对植物进行施肥、换土、排水、透气等促生手段。

（三）定点放线的处理

要严格按照施工图纸要求进行定点放线工作，应在施工场地清晰标注植物种植槽边线以及种植穴中心位置等，并确保标记鲜明，位置精准，当放线过程中遇有路灯灯柱阻碍的情况下，要适当对种植作物间的距离进行调整，确保种植物同灯柱间的距离不低于2m。当现场情况同设计图纸不符时，施工单位负责人要向建设单位负责人及监理汇报，获得他们许可后做出一定调整。

（四）种植苗木和草坪

在定点放线工作完成后，要进行种植穴挖掘工作，通常花灌木的种植多为条行穴，圆形状的种植穴适用于种植乔木，完成这项工作后，按规范施撒基肥并栽植苗木。

1.乔木栽植施工。对乔木进行移植前，先要了解天气情况，必须保证乔木移、运、种这三个环节的连续性。在移植前三天应对乔木进行适当修剪，以保证其移植途中及种植后体内水分不失衡。在种植前，将乔木种植穴中回填20～35cm的种植土并施撒适量有机肥，然后将底土刮平。把乔木放进种植穴，解开束绳，将其扶正后进行掩埋，在此过程中必须随时调整以保证树姿中正，在浇灌定根水时一定要保证水量充足。

2.花灌木栽植施工。将苗木运输到施工场地后要迅速定植，对单独栽植的树木，应保证其树冠完整。株体较大的灌木在种植完成后也要实施支撑绑扎工作。

3.草坪栽植施工。在进行场地清理及土壤改良之后方可栽植草坪。将草块切割成边长约30cm，厚约3-4厘米的方形，并在整个草坪栽植地上逐块铺满。相邻草皮块之间留2cm左右间隙，铺好草块后，用晒干碾细的土填满间隙。然后浇透水，2-3天后再进行滚压平整。

三、优化小区绿化施工质量的建议

（一）加强小区施工与绿化的规划设计

作为居住小区室外工程的一个重要组成部分.园林设计品质的好坏对整个居住小区的整体品质有着直接的影响。因此，在进行整个小区的施工组织设计与规划时，要同时规划与设计好绿化工程，确保当地的土质和生长环境能够满足设计中所采用的植物品种的生长要求，同时要保证其成活率。进而保证居住小区的绿地率。此外，在进行施工与绿化规划设计的同时，不能仅考虑满足绿化率的要求，还要符合一定的主题风格和园林景观盼布局方案要求。

（二）小区住宅绿化设计与施工要遵循因地制宜的原则

住宅小区的绿化设计要符合自己独特的要求，不能直接参照别的小区的设计，造成千篇一律的效果。其设计与施工不能直接照搬照抄他人的经验或者是盲目借鉴。项目建设单位和设计师需要在保证整体施工质量的前提下，遵循园地制宜的设计原则，从实际情况出发，结合工程的独特特点以及建筑物的布局形式和风格.使得植物配置更加科学合理，更加优化。

（三）严格控制好绿化工程的竣工验收过程

在住宅小区的主体工程和绿化工程都完工后，要及时组织进行竣工验收。在竣工验收的过程中，要特别注意种植土质量以及苗木品质。因为这些都对绿化工程的质最有着直接的影响，这些工作在中间环节就应该层层把关，并注意组织验收，及时发现施工过程中存在的问题，通知施工单位整改，严格控制好绿化工程的竣工验收过程。

总结：

小区住宅园林绿化工程质量是整个住宅小区建设工程的核心，它决定着园林绿化工程建设的成败。但是，由于目前的园林绿化工程建设中仅单纯重视量的增加，却忽视了施工过程中的质的管理和控制，导致了园林施工在工程项目施工方面存在着制度不完善，管理水平不高等问题，严重影响到园林绿化工程的质量。为了确保园林绿化工程的质量，就要针对园林绿化工程质量方面的问题采取相对应的措施进行解决，并做好工程的质量控制，避免质量问题的再次出现，从而提高园林绿化工程质量的品质。

【参考文献】

[1]李月茂.园林绿化工程施工质量控制措施探讨[J].北京农业.2011（09）.

我国既有住宅节能改造管理机制研究 第12篇

既有住宅,是指我国在实行建筑节能设计之前修建的非节能住宅。这类住宅存量大、能耗高,占社会总能耗的37%,尤其是20世纪90年代以后兴建的非节能住宅,还有相当长的使用期。对既有住宅实施节能改造,一则对社会、对住宅产权人有益,二则可形成良好的社会效应,对在全社会范围内宣传和推广节能理念、促进建筑节能工作的良性循环有着巨大的推动作用。建设部于1995年、2001年、2003年分别颁布了《民用建筑节能设计标准(采暖建筑部分)》、《夏热冬冷区居住建筑节能设计标准》和《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》,这些行业标准形成系列的时间较晚,客观上造成现存住宅中非节能建筑所占比例很高。2008年8月国务院颁布《民用建筑节能条例》,其中第24、27条提出宜按计划、分期逐步对既有住宅实施节能改造,而从全国范围内看,仅部份城市开始试点,大部分城市尚未开始此项工作。这主要是由于既有住宅节能改造牵涉面广、制约因素多、实施条件复杂,从而造成实际操作困难。本文旨在探讨如何建立针对既有住宅节能改造的长效管理机制,以解决困扰节能改造推行的种种难题。

1 目前主要存在的问题

1.1 技术规范及管理制度缺失

现有节能设计规范(列举)的适用对象主要是新建住宅,且以满足建筑热工参数中的指标指数为重点(如外墙及屋面传热系数K值、热惰性指标、外墙窗遮阳系数等)。既有住宅建成年代不一、单体情况差别大,完全套用现行规范也很难保证改造后能达到当前节能50%的标准;此外,目前在既有住宅节能改造中所采用的技术均源于新建住宅,这些大量应用的节能技术(如外墙聚苯板外保温技术等)相当一部分直接自国外引进,与我国国情结合不够,技术上(如防火、耐久、使用安全等方面)未作全面、深入的改良,存在不少问题,而对某些可能造成安全隐患、影响使用安全的指标也缺乏技术规范的严格限定。正因如此,已完成的节能改造工程质量往往良莠不齐,也很难以统一的标准去评判改造效果。

我国建筑节能工作起步晚,新建节能住宅尚普遍存在着“重前期设计,轻后期监管”的现象,而既有住宅单体情况复杂,在相关规范和管理机制缺失的背景下,若延用新建住宅的节能设计模式,其结果是容易造成重前期节能改造设计而弱施工期过程控制、轻竣工后实际节能效果的情况,尤其是我国建筑能耗评估与监控机制尚未建立,这将很难保证长期使用中的节能效果和节能改造的投资效益。

1.2 改造资金来源渠道不畅

建筑节能条例中就改造资金来源问题提出两种不同的解决方向,一是由政府和建筑所有权人共同负担,一是由社会资金进行投资(见国家《民用建筑节能条例》第三十条),但政府及所有权人出资的具体形式与比例、社会投资的收益保障等问题成为制约节能改造实施的关键。一方面,目前绝大多数地区尚未出台有关住宅节能改造的补贴制度,采用社会投资仅在极少数中心城市试点,缺乏相应的政策支持;另一方面,由于既有住宅产权情况复杂,各利益相关方出资比例或金额确定困难。两方面因素客观上造成了住宅所有权人难以或不愿参予而社会资金又不愿投资的尴尬局面。如何以政策机制保障各方利益,以多种形式拓宽资金来源渠道,成为推动节能改造工作的又一核心问题。

1.3 与城市区域改造脱节

既有住宅节能改造的内容不仅限于围护体的保温节能改造,还往往涉及建筑外立面、屋面构造形式、供热供电等系统的改造,如炎热地区住宅改造中外墙需加装遮阳设施,但遮阳设施的外观是否能很好地与所处区域环境协调?再如供热系统的选择是否有效地利用了区域内供热源?是否考虑了区域的发展趋势?供热管道保温性能是否满足节能要求?若改造仅从单体出发,一方面改造方案易受局限,现有条件、资源得不到充分利用;另一方面多次不完善、不彻底的改造又将造成大量的重复投资与建设,同时对城市交通、居民生活环境的影响也成倍增加。

作为单体的既有住宅节能改造若与区域改造缺乏事先的规划协调,则会因前后工作缺乏承继性、个体和总体工作缺乏协调而造成相互干扰,最终对单体及群体改造都将产生不利影响[2],而协调的关键则是协调机制问题。目前部分城市开展的节能改造试点工作虽较为成功,但量少面小,与区域的协调问题尚不十分突出,随着既有住宅节能改造步伐的加快,节能改造工程量将逐步放大。若到节能改造市场井喷时仍按个案一一进行协调,势必会出现诸多始料不及的问题。

1.4 相关研究情况

既有住宅节能改造是一项系统化工作,涉及面广、影响因素多、实施背景复杂,国内对此方面的研究尚局限于改造过程中的各个独立层面,如侧重于节能改造的技术方法、基于单体改造的工程经济分析等。

2 解决途径与思路

基于以上问题,笔者认为既有住宅节能改造当应以政府为行为主体[1],从三个方面保障和推动改造工作(如图1)。

2.1 制订既有住宅节能改造技术规范和管理制度体系

应尽快制订并最终形成一套由国家及地方规范组成的、针对既有住宅节能改造的技术规范(标准)体系(如表1),该规范体系应体现针对性、安全性和环保性。

针对性是指改造工作应围绕节能减排这个目的,重效而非重指标。由于既有住宅情况各异,因此可根据我国当前节能标准及节能发展规划,制订以性能性指标为主(如单位面积年平均采暖及空调耗电量等)、热工指标为辅的规范条文。一是可参照新建住宅节能设计规范,按热工分区对主要性能指标予以分级(如下限、良好、优秀三级)并做定量规定[2]。二是针对既有住宅的不同结构类型、建筑特点,对影响节能效果的热工指标提出指导性量化值,以作为制订改造方案时的参考。三是制订科学合理的检测、监测及评估住宅能耗的标准办法[3]。

安全性是指对改造后住宅在防火性、耐久性、可靠性等几方面的强制性要求。

环保性是指对节能改造在生产、施工及使用过程中的环保性能。

在国标基础上,各地区可以全国规范为依据,结合当地实际编制地方标准,并可在此基础上编制住宅节能改造技术指南,以达到从技术层面规范和引导当地节能市场、保证节能改造效果的目的。

一套严谨缜密的住宅节能监管体系将从制度层面保证节能改造运作的规范,规范的内容应包括:参与各方的相互关系、节能改造运作流程、实施过程的监管、工程竣工节能效率评估、工程使用期动态监控等。其中运作流程参见图2所示。

该监管体系一方面保证相关部门对改造工程前后各阶段管理的有法可依,另一方面又以制度促进节能企业加强施工管理,并对节能技术进行不断地改进和升级,最终保障节能改造工程质量和长期运行效果。体系相关制度中,首先应理顺与节能改造相关的政府部门、住宅业主及其代理人、节能服务企业、监理企业、节能技术审查机构、检测评估机构等多个参与方的相互关系。应明确政府部门在节能改造中的引导、服务和管理职能;明确技术审查机构的技术方案审查及备案职能;明确检测评估机构在改造前、改造中及竣工后三阶段的能耗评估认定职能[3];明确业主代理人的权利及责任,明确监理企业的过程监督权利与责任;强调节能服务企业在改造中的主体作用。通过理顺关系,使各参与方责任明确,运作协调。其次应确定三个阶段中能耗评估或检测的重点环节和重点部位。第三,应根据地区情况,对改造工作的运作环节和运作流程作出详细规定。

完备的技术规范和严谨的监管制度体系是节能改造从概念宣传阶段转至实质性操作阶段的前提。当前是进行住宅节能改造的最佳时机,然而节能改造市场的相应制度还极不健全,在此背景下各地区可先利用现有的工程质检及监理制度初步构建监管体系,再逐步通过改造实践不断总结和完善,最终形成能正确引导和规范市场的制度体系。

2.2 探求节能改造的多种筹资模式

无论节能改造资金来自于何种筹资渠道,参予各方的合作共赢是需要共同遵循的首要原则。其次,为避免出现改造效果未达到设计目标的结果,各模式均需引入问责机制,以保障节能投资的安全。

通过对国外及国内部分试点地区改造模式的分析,笔者认为可采取以下两种多方均易接受的模式:

(1)合同能源管理,即EMco模式。该模式是指产权人不出资,而由社会化的节能服务企业全面承担工程投、融资及技术方案设计及实施和竣工后的管理工作,合同收益期内节能企业除获取工程利润外还和住宅产权人共同分享能源节约效益,到期后则节约效益归产权人享有;此外,政府对达到合同预定节能效果的项目,对节能企业给予相应级别的补贴。由于不涉及操作复杂的产权人自出资问题,因此操作容易、政府管理难度较小[4]。该模式中,节能企业不仅是改造实施的主体,也是投融资的主体,因此对其经营实力、技术资格及风险控制能力都有较高要求,企业可能因此获得更多利润,但也会由此导致服务成本增加而客户实际收益减少的可能。该模式适合于投资规模较大,特别是技术难度较高的高层住宅建筑节能改造工程。具体可采用分享型、承诺型合同能源管理模式。

(2)业主代理模式。该模式是指产权人部分出资、政府部分补贴、不足部分专项贷款[1],由业主委员会或其代理人全权负责工程各阶段资金管理的筹资模式。与前一种模式不同的是,该模式中节能服务企业仅对技术部分负责而无需承担投融资工作,可将更多精力放在方案的优化论证、工程实施管理等技术环节,因而有可能取得更好的改造效果;而住宅产权人有可能获得更为优惠的合同价格,且竣工验收后可立即享有全部节能收益。采用该模式需注意以下几点:

1)业主代理人。由于节能改造牵涉合同谈判、工程招标等一系列问题,鉴于住宅业主的数量和分散性,由业主委员会选择适合的专业代理人进行工程资金及合同管理,可使改造过程更为规范、更具效率,同时也可最大程度地维护业主权益。相关部门可筛选出管理能力强、商誉良好的律师事务所或工程管理公司,建立一个可供随机抽取的企业资料库,由业主委员会根据既定规则从中抽选。

2)为从根本上保障改造效果,应采取一定的经济手段对节能服务企业予以制约。双方可在合同的支付条款中约定工程竣工后经能耗验收鉴定达到合同约定节能目标的,产权人(或其代理人)总支付额达至工程总价款的一定比例,剩余款项完工一年后支付;而政府对企业的补贴可按改造后实际节能率按既定办法予以不同标准的补贴,补贴时间可与工程尾款同步。

3)凡严格按国家标准进行设计、施工改造的工程,可获专项优惠贷款[1]。使用专项贷款的,可先按总建筑面积计算出单位面积贷款本金,再确定分户贷款额,竣工验收后由产权人在支付煤、电或采暖费时按月同时向指定的收费银行(同时也是贷款行)缴纳。

4)在专项贷款还款期内,凡发生产权转让的,其债务同时转让给买受方。

本模式对改造面积大但单位面积投资较少、技术难度一般的(如多层住宅)改造项目较为适用。

作为推动节能减排的重要举措,以政府补贴为主的激励机制是节能改造工作中不可或缺的一环[1,3]。按其补贴对象不同可分为对节能企业补贴和对终端用户补贴。在已经试点地区,一般多按节约标准煤吨数为标准(如北京、上海等地)对节能服务企业实行分级奖励,而笔者认为,对住宅产权人实施类似的补贴制度,对提高消费者参与节能改造的积极性、加快住宅节能改造速度具有很大的推动作用。由于我国各地区情况差异较大,补贴标准应根据当地财政情况和节能改造背景综合确定,允许地区差异。可采用如下思路:

(1)先确定当地有改造价值的既有住宅量(面积);

(2)计算出既有住宅节能改造前后能耗节约量(折合为现金流)作为政府补贴金参考值基数;

(3)制订既有住宅改造进度计划及各阶段改造量(面积),根据参考值基数和各阶段计划改造量、各阶段时间跨度确定改造期内的各年度补贴额度;

(4)根据各年度补贴额度及年度计划改造量确定年度补贴标准。年度补贴标准的制订可依据本地节能改造总体进度实行分期分级标准,即:根据住宅建成年代、设计寿命确定补贴期限,期限内前期补贴额度较高,后期补贴额度逐步调低,而超期限则不予补贴。如补贴期为6年的高层住宅自颁布补贴政策起计,第1、2年补贴额度按当年颁布的该类住宅补贴标准的100%计算;第3、4年分别按标准的80%、60%计算;第5、6年分别按标准的40%、20%计算。

2.3 使节能改造成为城市改造的一部分

既有住宅量大面广,将其节能改造融入城市改造至少带来两方面的益处:一可避免重复投资;二可提高居住质量改善居住环境,延长住宅使用寿命,提升住宅使用价值。因此对既有住宅实施节能改造应尽量避免“为改造而改造”,而应使其成为城市区域改造的一部分,纳入区域环境改造系统管理的范畴。

住宅节能改造中涉及区域环境治理的内容主要有:区域环境整治、户型改造、外立面改造(含屋顶)、供热供水供电系统改造、废弃物处理、废水再处理利用等。节能改造应紧密结合城市区域规划,与区域环境整治和改造同步进行,可采取如下步骤。

(1)节能改造主管部门根据区域规划[2]和区域整治总体部署安排节能改造计划;

(2)对已提上议事日程的改造,由主管部门组织多方参加的协调会,形成多个部门统一签署的书面意见指导书;

(3)改造方案的技术资料(初步设计和施工图设计)经技术审查机构审核并备案后方准许施工;

(4)施工过程中,根据意见指导书要求,各相关方予以积极配合,其间由监督检测机构对关键部位进行性能检测、工程监理企业进行过程监督;

(5)竣工后由监督检测机构进行竣工后节能率(等级)评估。节能改造企业整理工程资料,向节能技术审查机构申请备案;技术审查机构、工程质量监督检验部门对符合意见指导书要求的竣工资料、节能率达到设计标准的予以验收备案,准予投入使用,对不符合意见指导书要求的,或节能率评估未达到设计要求的提出书面意见并限期整改,节能企业根据书面意见作出整改并再次申请竣工验收备案。

为保证整个过程的公平公正,技术审查机构、监督监测机构与节能改造企业及工程监理企业之间不应有任何隶属关系以及经济及其他利益关系。此外,节能改造意见协调会的参与成员,除所涉及的相关部门代表外,应包括业主委员会推选出的业主代表。

以上实施步骤,各地区可根据地方情况拟定具体办法,并作为前述2.1中的具体条款。

3 结束语

选择适当地区进行住宅节能改造试点,按初步建立的既有住宅节能改造管理机制运行,在管理技术、资金、可持续发展等方面累积经验,对机制不断予以完善和修正。唯有如此,既有住宅的节能改造才能在其起步阶段便步入健康发展的轨道,才能保障其持续发展的动力。

参考文献

[1]中国城市科学研究会“绿色建筑与节能培训团”.瑞典绿色建筑与住宅节能的基本经验与成功案例[N].中华建筑报,2008-01-22

[2]陈国义.中国建筑节能标准编制与实施[J].砖瓦,2004(11):5-9

[3]江亿.建立我国的建筑能耗评估体系[J].热带建筑,2004,2(1):1,2,36