房屋中介管理系统

房屋中介管理系统（精选12篇）

房屋中介管理系统 第1篇

传统的中介公司通常由人工操作去处理成堆的文件, 因而造成信息收集与更新非常缓慢, 从而影响大量的信息无法实现共享和深度开发。传统的以手工登记为主的房屋中介信息管理方式, 效率低下、出错率高, 耗费了大量的时间和人力资源。随着我国信息化程度的加快, 传统的房屋中介工作必须改变以往封闭式管理格局, 模式必须逐步向多载体、全方位、深层次地开发房屋信息资源上转换, 因此房屋中介管理系统的建立迫在眉睫。在这个方面, 通过建立房屋中介管理系统, 开展房屋中介服务, 对房屋中介工作适应信息社会发展有了深入的认识。

二、可行性分析

社会形势需要:随着我国房地产业的迅速发展, 房屋中介管理的信息量也大幅度提高, 工作效率低、信息共享困难、差错率较高的传统以手工处理为主的房屋管理方式越来越不能适应客户的需求。随着网络的迅速发展和计算机应用领域的不断扩大, 网站已经成为互联网上重要的交流平台。通过建立房屋中介管理系统, 开展房屋中介服务, 使得房屋中介工作适应信息社会发展。

在技术方面:对开发者来说, ASP技术已经相当成熟, 开发网站更加迅速, 而且其维护功能更加强大。

三、需求分析

通过强化基础数据管理, 在房屋中介发布时通过自动提示窗口, 即可显示出发布房屋的信息, 用户可以选择要发布房屋的信息;用户可以使用用户名和密码登录, 对其信息进行管理;在房屋信息管理中, 采用数据库管理, 根据记录时间查找出时间最早的信息, 显示在网页上;根据房屋的基本信息, 采用数据库管理, 管理员可以通过后台管理对已发布房屋进行信息管理。

四、系统设计

(一) 系统模块分类。

房屋中介管理系统分为四个模块, 具体为会员管理模块, 房源信息模块, 房产新闻模块, 管理员登录模块。会员管理模块功能分为会员注册、出售房屋、求购房屋、出租、求租房屋、会员资料管理以及会员信息的后台管理。房源信息模块功能分为求租求购、二手房信息、出租房信息、管理出租、出售房源、管理需求房源、查询房源详情。房产新闻模块功能分为新闻动态、信息中心, 添加、管理新闻, 添加、管理推荐房屋。管理员登录模块功能为验证管理员账号、管理系统管理员账号。具体的模块结构图如图1所示。 (图1)

(二) 前台显示与后台管理设计。

网站前台显示功能模块如图2所示。 (图2)

后台管理部门中, 每一个模块都包含数据的添加、删除和修改等功能。网站后台管理功能模块结构如图3所示。 (图3)

五、主要功能设计

(一) 新闻与信息前台显示。

新闻与信息中心模块是房屋中介网站中一个重要的模块, 前台显示分为房产新闻、房产信息、推荐房产等几个功能。进入本网站的用户可以通过浏览网站来采集房产信息。

最新的房产新闻与信息模块主要由news.asp, newsinfo.asp组成。网站全部房产新闻和信息的显示模块由newlist.asp, shownewslist.asp组成。用户可通过界面提示进行操作, 采集房产新闻与信息内容。

(二) 推荐房产的前台显示。

本网站推荐房产功能是非常具有特色的一项, 网站管理员从本区域内挑选出最好的房产小区推荐给网站的用户。用户可以通过此项功能获取、了解到推荐的房产小区的基本信息, 其中包括了小区的名称、具体地址、建立日期、大概价格、附近环境等一些重要的信息, 特别是网站还提供了小区的照片, 用户可以更加形象地了解到推荐的房产小区。

推荐房产的前台显示具体实现在首页, 包括了房产的名称、具体地址、建立日期、照片等一些基本信息, 由showthebest.asp组成。其中showthebest () 函数来完成对数据库中的推荐房屋的信息选取, 提取和显示。本网站是通过对推荐房屋的推荐日期来进行排列的, 前台显示根据推荐日期的最近日期来完成功能。

六、结论

建立了房屋中介管理系统, 用户在浏览器端可以注册、登录、查询、发布房屋信息。管理员可以在系统后台对会员信息、房源信息、房产新闻等信息进行管理。使用现代化信息技术把房屋中介工作者从繁重的手工劳动中解脱出来, 有效地利用信息资源, 使整个管理系统能更好地为用户服务。

参考文献

[1]萨师煊, 王珊.数据库系统概论 (第三版) .北京:高等教育出版社, 2000.

[2]张登辉, 刘益红.ASP编程基础及应用.北京:机械工业出版社, 2002.

[3]Ryan K.Stephens.轻松掌握SQL.北京:电子工业出版社, 2004.

房屋中介管理系统 第2篇

市住房和城乡建设局

2011年12月12日

各位领导：

根据会议安排，下面我们住建局主要从建设行业中介机构基本情况、已实施的监管措施及下一步工作计划等三个方面作一简要汇报：

一、建设行业中介机构基本情况

我市建设行业中介机构起步于90年代初期，经过10多年的政府引导培育、市场催生推动，已形成了工程监理、招标代理、房产经纪、质量检测、造价咨询等5大类中介机构，共有中介机构270家，其中房产经纪217家、建设监理17家、检测机构2家、招标代理13家、造价咨询21家，从业人员2650余人。

目前，我市绝大多数建设行业中介机构一是加强了企业诚信建设，增强了社会责任感；二是强化了企业内部建设，提高了管理水平；三是提高了行业自律意识，达成了共同维护市场秩序的共识，大多数中介机构积极倡导建立自律性行业组织，通过这个平台，交流先进经验，协调解决企业间和市场中存在的问题，维护行业利益，提升行业形象，实现优胜劣汰，持续健康发展，更好地为工程建设服务。

我市建设中介机构仍存在部分中介机构人证分离现象，有注册资格要求的人员实际并不在工作场所从事具体业务工作，不能

1履行其岗位职责；有些业务人员对国家、省、市有关法律、法规、规章、政策及规范标准等规定的内容，不能熟练掌握严格执行，其出具的工作成果缺乏科学性和准确性、深度和信息量达不到要求；中介市场中竞相压价承揽业务的现象较普遍，部分中介机构以不合理的低价格承揽任务，导致工作质量降低，扰乱了市场秩序等问题。

二、近年来实施的监管措施

为规范中介服务行为，促进和引导中介机构健康稳步发展，市委、市政府多年来非常重视中介管理方面的工作，中介机构的规范管理工作得到不断推进。作为建设行业主管部门，我局主要围绕“诚信、规范、自律”三大原则，做好了以下监管工作：

（一）完善制度，强化诚信建设。自2007年以来，我市建设行业中介机构管理则由松散型管理转变为集中型管理，实行备案制强化对中介机构的规范管理。2010年我局制订出台了工程监理企业、造价咨询企业、质量检测机构、房地产经纪机构、工程招标代理机构等信用考评实施细则，主要通过巡查、考核和评估，推行市场准入、信用等级评定和清出机制。

（二）以点带面，狠抓规范落实。住宅质量是建筑的生命线，更是关系老百姓生命财产安全的头等大事，为此，我局主要以规范建设监理企业为切入，在全市建设工程项目中实施《监理工程师业绩手册》管理制度，规定政府投资的招投标项目总监和主要专监不得兼职；每季度对监理企业和总监进行信用考核，实施“样板工程”和“黄牌警告工程”制度，凡被列为“黄牌警告工程”

项目的，我局对项目总监和监理工程师、监理员实施强制培训。通过召开规范中介工作推进会，用规范监理企业的有效方式，以点带面，在其他5类中介监管中加以推广落实。积极开展中介机构评优争先活动，获优的中介机构优先推荐参与政府性投资项目，优先参评“诚信中介”，减少督查频率；相反，将市场诚信差的中介机构列入“黑名单”，一律不得参与政府性投资项目，在中介监管中营造了“守信激励、失信受惩”的良好氛围。

（三）行业自律，引进廉洁文化。我局从2007年起在全市建设中介机构中开展了“廉洁文化进中介”活动。向社会发布中介企业“诚信廉洁”倡议书，与相关行业协会、行业协会与中介机构分别签订责任书和自律公约。同时，公开曝光失信失廉的典型案例，揭露违法违规行为，使廉洁文化深入人心，让中介机构自加压力、严格自律。

三、下一步工作计划

（一）以“四个机制”为重点，着力抓好常态管理。严格市场准入制，按从业资格的管理规定，审核并认定中介机构和执业人员的从业范围。对外来中介机构实行进市登记制度，严格把好中介机构的市场准入关。抓好从业人员培训制，组织中介机构从业人员参加相关法律法规、业务知识和职业道德教育的培训，努力培育建设领域中介服务市场。建立联合检查制，组织建管、房管、招标、造价、监察等部门，联合相关执法部门，每年开展一次围绕中介机构的证照资质、执业记录、收费行为、财税管理等情况进行执法检查。建立信息公开制，构筑工程招标代理机构信

息平台，建立工程招标代理数据库，将工程招标代理机构的基本情况、业绩情况、奖惩情况、从业人员情况、投诉记录以及处理情况等录入数据库，并将相关信息资料在网上公布，纳入社会监督范畴。

（二）以“信用评价”为抓手，着力优化市场秩序。扩大评价范围，凡在绵阳市辖区范围内从事建设行业经营性活动，并已登记的中介机构，均纳入信用评价管理范围。未登记的中介机构，一律不得参加信用评价和参与政府性投资项目。规范评价程序，根据日常监管、专项检查、社会评议、投诉举报、信访反映以及司法机关意见确定信用等级，在媒体向社会公布。计划在政府工程预先承包商目录的基础上，建立中介机构预先承包商目录，拓展管理功能。

（三）以“行业协会”为载体，推动行业健康发展。加大相关法律法规的宣传教育力度，送政策上门，进行专业指导，树好诚信经营廉洁服务样板。依法引进有实力、有能力的中介机构，不人为设置障碍和市场壁垒，营造一个开放有序、公平公正的市场环境。联合相关执法部门，查处“黑中介”，净化中介机构发展环境。积极推进“廉洁文化进中介”活动，树好“廉洁中介”典型，注重发挥廉洁文化对企业发展的指引作用。

房屋建设管理方法浅析 第3篇

摘要：房屋建设管理是一项系统而又复杂的工作。因而为了强化房屋建设管理成效，必须采取有效的方式方法。因而本文正是基于这一背景，首先分析了加强房屋建设管理的必要性；其次探讨了当前房屋建设管理中存在的不足；再次探讨了关于如何加强房屋建设管理的几点浅见；最后对全文进行了简单的总结。旨在与同行加强业务之间的交流，以不断强化房屋建设管理成效，为整个房建工程质量的提升奠定坚实的基础。

关键词：房屋建设；管理；质量

房屋建设管理是强化房屋建筑工程质量的有效措施，所以为了更好地提高其工程质量，作为房屋建设管理人员，必须充分意识到加强房屋建设管理工作的必要性，认真分析和总结房屋建设管理中存在的不足，并针对存在的不足，切实加强对其的管理，确保管理的针对性，从而更好地促进整个房屋建筑工程质量的提升。

1.加强房屋建设管理的必要性

房屋建筑是人们赖以生存的居所。在当前土地资源日益缺乏的今天，为了更好地强化房屋建筑工程质量，在现代房屋建筑工程中，加强对其的建设管理已经被广大房屋建设企业所重视。就其必要性来看，通过加强房屋建设管理，能有效的促进工程质量的提升，降低工程投资的成本。另外，在进行房屋建筑工程建设时，还能确保整个房屋建筑工程安全的进行。所以不管是为了确保工程的质量和安全，还是工程的进度和企业的效益，加强房屋建设管理就显得尤为必要[1]。

2.房屋建设管理中存在的不足分析

通过上述分析，我们已经对加强房屋建设管理的必要性有了一定的认识，那么为了更好地加强房屋建设管理工作的开展，就必须对房屋建设管理中存在的不足进行分析，才能更好地确保所采取的管理措施的针对性。就当前来看，在房屋建设管理中存在的不足主要体现在以下几个方面。

2.1人员方面

在房屋建设管理中，人员管理是一项十分重要的内容。但是就实践来看，在人员管理时，一些房屋建筑施工企业为了降低成本，往往在人员教育和培训方面的管理不足，导致很多房屋建设管理人員自身的专业技术水平有限，加上部分房屋建设管理人员自身的质量和安全意识的不足，在房屋建设管理工作中不思进取，导致工程质量被降低，工程进度被延误，进而影响整个工程顺利的进行。

2.2材料方面

除了人员管理外，材料管理也是房屋建设管理中的重点。但是在实际建设管理中，往往只注重材料是否具备出厂合格证书，对某些材料的抽检也缺乏全面性和代表性，导致房屋建设施工中所用的原材料的质量较低，加上施工企业为了强化自身的经济效益，往往采取降低原材料质量、变更原材料配比、偷工减料等手段牺牲房屋建筑工程的质量，这必须引起我们的高度重视。

2.3成本方面

成本方面的管理主要是对工程造价进行控制。但是在实际建设管理时，往往由于资金分配不到位，资金分配缺乏科学合理性，在工程建设期间所采取的成本控制措施不到位等，导致工程有限的资金得不到最大化的利用，而这就会增加工程的成本，甚至因此引发质量安全问题。

2.4安全方面

虽然当前很多房屋建设企业意识到加强安全管理的重要性，但是在实际进行安全管理时，经常会存在注重重点但忽视细节的情况，导致很多时候的安全隐患没有得到及时高效的排除，施工现场存在的隐患较多，这些隐患往往被企业所忽视，而这就可能因此引发安全事故的发生，因而加强安全管理工作也显得尤为重要[2]。

3.改进措施

通过上述分析，我们对当前房屋建设管理中存在的不足有了一个基本的认识，那么在房屋建设管理中，我们应采取哪些措施加强对其的改进呢？笔者认为，在房屋建设管理中，应切实加强对其的管理，具体来说，就应切实做好以下几方面的工作：

3.1人员方面

鉴于人员管理在整个房屋建设管理中的重要性，作为房屋建筑建设企业，必须在房屋建筑建设管理中切实加强人员管理工作的开展。在强化对建设管理人员教育和培训的同时，还应在建设管理中切实加强对施工人员的教育和管理，不断的强化施工人员和管理人员的质量和安全意识。而且在确定管理人员时，必须对其专业技术知识进行考核，同时还应具有较强的房屋建设管理经验，切实注重人才的选拔，才能更好地确保整个房屋建设管理工作得到高效的开展。在此基础上，对人员的管理工作中常抓不懈，不断的强化管理人员的管理水平，尤其是应加强对其的考核，并建立健全考核机制，对不合格的管理人员及时的进行教育和转化，同时还应对所有的管理人员的职责进行有效的明确，才能更好地为整个管理工作的开展夯实坚实的基础。

3.2材料方面

为了更好地加强对房屋建设所需的材料的管理，在做好人员管理工作的同时，作为房屋建设管理人员还应切实履行自身的职责，对于房屋建设施工所需的各种原材料应对其进行严格规范的检验，只有在确保其质量达标，才能更加地促进房屋建设管理水平的提升。因此，在进行原材料质量管理时，由专业的质检人员严格按照质量检验步骤对其进行检验，凡是存在质量问题的原材料一律不得进入施工现场，而且在整个材料采购环节应更加透明化，杜绝暗箱操作，并尽可能地选取高效、节能的环保材料进行施工。当房屋建筑施工材料进入施工现场之后，施工企业还应切实加强对其的保管，切实做好各种安全、质量防护工作，不断的强化质量保管成效，从而更好地材料管理成效的提升。

3.3成本方面

成本是房屋建筑建设企业最为关注的话题，但是在实际施工中，往往以牺牲工程质量为代价而换取经济效益，而这就在极大程度上导致了房屋建筑工程质量。所以针对这一情况，作为新时期背景下的房屋建筑施工企业，必须在房屋建设管理中，则应切实加强建设成本的管理。尤其是在资金利用和管理中，必须对工程建设各项资金进行有效的管理，确保工程建设资金不被挪用，同时还应优化资金管理方案，紧密结合房屋建筑工程项目对资金管理方案进行相应的改进和完善，在确保工程质量和安全的前提下，切实加强对其成本的管理，严防出现三超的现象。这就需要施工企业及时的加强对工程原材料成本的调查，及时的改进材料购买计划。同时还应在此基础上切实加强成本管理工作的开展，例如通过优化施工工艺技术、强化新材料的应用和提升施工人员的专业技能等，均能有效的强化房屋建设管理的成效。

3.4安全方面

房屋建设安全问题历来是整个房屋建设管理的核心，所以为了更好地提高安全管理水平，必须在房屋建设管理中加强安全方面的投资，并在日常工作中不断强化企业全员的安全技能，强化安全管理意识，才能更好地促进安全管理工作高效的开展[3]。

4.结语

综上所述，只有切实加强房屋建设管理工作的开展，才能从根本上确保整个房屋建筑工程项目安全高效的完成。因而在对其进行管理时，必须切实加强人员、材料、成本和安全方面的管理与投入，并不断强化房屋建设管理工作的成效，才能更好地提高整个房屋建筑工程的质量，并为实现房建可持续发展而不懈努力。

参考文献：

[1]马福成，张斌，徐源.房屋建设管理方法浅析[J].中华建设，2011，06：157.

[2]任宪勇，丛双慧.房屋施工管理与质量控制[J].四川水泥，2015，03：27.

房屋中介管理系统 第4篇

中介逻辑至今已有15年的历史, 它是在过渡状态下产生的一种非经典逻辑系统。广义上的它不仅包含中介逻辑演算系统, 还包括中介代数、中介公理集合论、中介证明论、中介模型论、中介不完全信息推理系统和中介直觉主义系统等, 这些研究大多数还在发展。中介系统是在中介原则下建立起来的、并根据中介逻辑演算系统作为逻辑工具的一种新型的数学理论系统, 中介系统拓宽了精确性经典数学的集合论基础和逻辑基础, 并在基础理论意义下完成了研究对象由精确性到模糊性的扩充。所以说中介系统为经典数学和不确定数学提供了一个共同的理论基础。

二、中介公理集合论

中介公理集合论是一种以中介逻辑演算为逻辑推理工具的非经典公理集合论系统。是数理逻辑的主要分支之一, 也是用公理化方法重建集合论的研究以及集合论的元数学和集合论的新的公理的研究。二十世纪六十年代, 查德明确提出了要用数学的手段去分析处理大量存在的模糊现象, 进而创立和发展了模糊理论集。但是这种理论并没有解决模糊谓词的造集问题, 因此必须在构造数学系统时, 贯彻一条相反于经典数学所坚持的无中介原则的中介原则, 从而导致了中介公理集合论的建立和发展。公理集合论是数学逻辑的主要分支之一, 是用公理化的方式重新建立集合论的研究, 以下是它的主要分类:

1、选择公理, 选择公理是现代数学中的常用假设, 在日常生活中被人们不自觉的使用, 选择公理的用途很大, 是很多学科少不了的基本定理。

2、可构成性公理, “一切集合是可构成的”, 可构成性公理的这个概念是绝对的。因为, 如果将集合论的概念用可构成集合概念来代替, 集合论中的许多概念就会被改变, 但是可构成性的这个概念不会被改变。可构成性概念在数学系统中起着非常重要的作用:可构成性公理蕴含着连续统假设和选择公理、可构成公理与其他公理是协调的。

3、马丁公理, 它是连续统假设的推论, 在数学上有一系列重要应用。

4、大基数公理, 这种大基数公理同原来一些公理是矛盾的, 因此它存在着特殊性, 由它们推出很多重要的数学结果, 对数学产生了不可忽视的影响。

5、连续统假设, 连续统假设是随着集合论一起产生的, 也是历史最为悠久的。

6、决定性公理, 决定性公理涉及到自然数列的集合是否能够通过某种方法决定, 与描述集合论密切相关。

在中介逻辑演算系统和中介公理集合论中, 通过泛概括公理和泛概括定理证明“任何正规清晰谓词都存在着一个该谓词的恰集”, 而中介公理集合论意义下的一切正规清晰谓词又囊括了康托意义下的一切造集谓词。这表明在中介公理集合论中已完全保留了康托意义下的概括原则。另一方面, 对于历史上曾经出现的种种逻辑数学悖论, 以及在二值系统中无需解释的多值逻辑悖论与无穷值悖论等, 均在中介公理集合论中得到了解释, 从而也就解决了如何修改概括原则的遗留问题。此外, 中介公理集合论也开辟了以非经典逻辑演算为配套逻辑工具的公理集合论研究方向。

三、中介逻辑演算系统

逻辑演算系统出现于二十世纪八十年代, 它以贯彻中介原则、承认中介对象为思想原则和实际背景。中介逻辑演算系统包括, 中介谓词逻辑演算、中介命题演算、中介逻辑的同异性演算系统。中介逻辑系统的可靠性、相容性和完备性的等在1985年均已得到证明。在MP*为命题联结词含量完全之三值逻辑系统的基础上, 进一步证明卢卡希维奇三值系统、波斯特三值系统、斯勒配克三值系统和伍旧夫三值系统也都是命题联结词含量完全的三值逻辑, 从而它们的语言表达能力都是等效的。如果它们同时又都是可靠的和完备的, 那么就可以证明它们都是互相等价的。但却由于它们在各自被构造的时候, 不仅各有其不同的实际背景, 而且对于如何引进第三值的具体含义和解释也各不相同, 从而不仅使得这些系统可以采用各不相同的构造形式, 同时在使用价值与范围、应用的方便与自然程度、发展的速度及深度也很不一致。逻辑运算常用来测试真假值, 最常见的逻辑运算就是循环的处理, 用来判断是该离开循环还是继续执行循环的指令。

把逻辑处理成演算, 可以完全不提及符号表达式的意义。但是逻辑分析最终还是要回到意义层面。符号表达式和它意义之间的关系研究属于语义学范畴, 它涉及到一些语义学基本概念, 如“满足”、“真”、“解释”等。

近几年来, 关于中介逻辑演算的研究热点是:中介命题逻辑中的命题联结词的独立性问题、中介逻辑的语言表达能力、对中介逻辑演算的各个演算系统进行严格的语义研究, 研究这些系统的一致性, 可靠性, 完备性和可判定性等等。

四、中介逻辑系统在计算机科学中的发展前景

布尔用数学方法研究逻辑问题, 成功地建立了逻辑演算系统。他将等式当成判断, 将推理看作等式的变换。这种变换的有效性不依赖人们对符号的解释, 反而依赖于符号的组合规律。人们将这一逻辑理论称为布尔代数。20世纪30年代, 逻辑代数应用在电路上, 随后由于电子技术与计算机的发展, 出现各种各样复杂的系统, 它们的变换规律也都遵守布尔提出的规律。

现如今, 人思维的秘密还很多没有研究出来, 但是可以肯定的是和过渡与中介有着一定的关系。因而可以认定, 中介系统在计算机科学中有一定的发展前景。从技术方面来看, 只要是涉及推理、思维、判断的地方就会用到中介逻辑系统。

因而可以设想, 如果能将中介理论应用到个别理论和技术中, 无论人工智能还是知识工程, 都将会有很大的进步。

参考文献

[1]朱梧槚、肖奚安:《中介公理集合论系统MS》, 《中国科学A辑》, 1988 (2) 。

[2]肖奚安、朱梧槚:《中介逻辑命题演算系统的语言表达能力——完全性与闵氏距离不增性》, 《数学研究与评论》, 1988 (4) 。

房屋委托管理协议 第5篇

委托人：XXXX业主委员会（以下简称甲方）： 受托人： XXX XXX（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国协议法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋委托给乙方管理，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本协议。第一条：房屋位臵、面积

房屋位于 郑州 市 大学 路 号第 3 层整层（以下 简称“该房屋”）。该房屋建筑面积约为平方 米。甲方同时将房产附属通道、楼梯以及本协议约 定的场地、位臵等有关设施委托给乙方全权管理。第二条：证明文件

甲方、乙方应提供身份证明文件，甲方应向乙方提供房屋产权证、土地证等有效文件，有抵押或质押的应向乙方提供抵押质押状况的权属证明等，双方验证后可复印对方身份证明文件备存。

第四条 承租期限、用途、1、该房屋承租期 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

2、租赁期内，承租人对房屋有以自营、联营、合资、合作等各

种合法商业经营形式使用的权利。甲方承诺不向第三方提供 别处甲方所有的房屋用于与承租人业务相竞争的品牌经营。

3、承租期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。第五条 租金、押金及支付方式

1、承租人根据本合同约定向业主委员会支付定金、租金和其他

本合同约定的费用，支付日期以承租人付款票据出票日为准 在承租人付款前，业主委员会应先向承租人出具合法有效的 收款发票或当地税务部门认可的收据（定金和代收费可开 一般收据）。如甲方未及时开具正式发票，乙方付款顺延。

2、该房屋月租金为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）；每半年支付一次金额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。

3、乙方向甲方预付 元作为租房押金，甲方向乙方提供押

金收据；承租期满后，乙方凭该收据向甲方领回该押金。

3、押金、租金支付方式如下： 网银汇款 ；

甲方开户行及卡号为：。第六条 承租期间相关费用

（1）乙方应按时交纳自行负担的费用，包括：保安费、水费、电费、卫生费、有线电视使用费等。其中，水费按每方元、电费按每度 元、卫生费按每月 元。水表现指数：，电表现指数：。（2）乙方因经营或生活而产生的其它费用，也由乙方自行承担。

第十三条 合同期内新增资产所有权归属.合同期内，承租人以建设、装修、安装、购臵、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产之所有权属承租人；由业主委员会以建设、装修、安装、购臵、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产形成的资产所有权属于业主委员会。如因承租人的违约行为而导致本合同解除，承租人新增固定资产中，不可移动的装修设备所有权归业主委员会所有，其余可移动的资产归承租人。

第七条 房屋修缮、物业管理与使用

1、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。乙方有权改

变房屋的内部结构、装修以及设计对房屋的结构。

2.房屋因承租人以外的任何原因比较严重损坏（注：本处“比

较严重损坏”，指导致承租人停业或部分停业，或对承租人 的商业经营利益造成明显的不利影响），业主委员会应在该事 实发生后30日内负责修复。承租人的合理损失应当在当年租 金中予以扣除或减免。3.业主委员会或其委托人的物业管理公司不得另向承租人收取 物业管理费。4.出现一般常见故障维修在接到承租方通知后24小时内完成修复工作；如不能在24小时内派人修复，乙方可代为修复，费用由甲方负担。

第八条 房屋的转让与转租

1、承租期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本协议对新的房屋所有人和乙方继续有效。

2、委托管理，甲方同意，乙方可将房屋转租、转借等承租房屋。第九条 协议的变更、解除与终止

21．1

合同租赁届满180天前，承租人应通知业主委员会是否续约。租赁期满承租人不再续租或合同解除后，承租人负有在租赁期满或合同解除后90日内将其拥有所有权的资产和商品撤出的权利和义务，业主委员会、产权人提供方便。如承租人转让该部分资产，同等条件下，业主委员会有优先购买权。合同期满，承租人在同等条件下有优先续租权。

1、承租期满前，乙方要继续承租的，应当在承租期满 个

月前书面通知甲方。

2、承租期满协议自然终止。

3、因不可抗力因素导致协议无法履行的，协议终止。

第十条 甲方违约责任处理规定:

1、甲方不负责乙方及同租人的人身和财产安全问题。

甲方违反本协议约定，提前收回房屋的，应向乙方支付原本金每日千分之二的违约

金进行支付。

第十一条 乙方违约责任、保证事项

18.2 保证每，应向业主委员会协助提供相关证照和文件，以便业主委员会办理《房屋租赁许可证》续期，以维持租赁证照的有效性。

18.6 保证按使用规范正常、合理使用房屋和设备，不得损坏房屋和各类设备及设施。

18.7 保证在改造及装修过程中和租赁期限内，不得破坏房屋的基本结构或有危及基本结构安全的行为。

18.8 如房屋业主委员会、产权人以本合同的房地产设定转让、抵押或以之抵偿债务之事宜，未侵害承租人的承租权和使用权，承租人保证继续履行本合同。18.10 承租人保证对其商业经营行为所引起的民事法律后果承担法律责任。

1、承租期间，乙方有下列行为之一，甲方有权终止协议，收回该房屋，乙方应向甲方支付

违约金_____元。

（1）产生噪音或污染，对邻居或行人造成影响。（2）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。（4）拖欠房租累计15天或以上。（5）乙方不依法按时发放员工工资。

2、在承租期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应

该向甲方支付违约金 元。

3、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的3倍

支付滞纳金。

4、承租期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾

期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。第十二条 免责条件

1、因不可抗力原因致使本协议不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。

2、因国家或地方政策需要拆除或改造已承租的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。

3、因上述原因而终止协议的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。

本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本协议组成部分，与本协议具有同等法律效力。

第十三条争议解决

本协议项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第 种方式解决（以下两种方式只能选择一种）：

1、提请仲裁委员会仲裁。

2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十四条本协议自双方签（章）后生效。

第三十条

补充协议

下列形式的文件，作为本合同补充协议，构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力：

第十五条 本协议及附件一式两份，由甲、乙双方各执壹份。具有同等法律效力。

甲方：（身份证号）乙方 ：（身份证号）电话： 地址：

探讨房屋建筑造价控制管理 第6篇

关键词：房屋建筑;造价;控制管理

随着房屋建筑市场竞争的加剧，如何对房屋建筑工程造价进行合理控制与管理，是房屋建筑工程管理中的核心内容，本文将从房屋建筑造价控制的内容出发，进一步的来探讨进行房屋建筑造价控制管理的措施。

一、房屋建筑造价控制的内容

所谓工程造价指的是从经济的角度分析预测计算工程建设资金的支出，说简单些，就是解决花多少钱的问题。房屋建筑的工程造价则指的是在项目实施过程中运用经济、法律以及技术原理等相关的方式，并且充分运用科学确定以及控制工程造价、解决经济与管理方式中存在的实际问题，不断提高建筑企业的投资效益以及社会效益，最终能够制定合理的、全面的、客观的项目实施的造价方案。房屋建筑工程的工程造价主要包括用于购买工程项目所含各种设备的费用，用与建筑施工和安装施工所需支出的费用，用于委托工程勘察设计应支付的费用，用于购置土地所需的费用，也包括用于建筑单位自身进行项目筹建和项目管理所花费的费用等。

二、房屋建筑造价控制的措施

2.1房屋建筑在决策阶段的造价控制

房屋建筑中决策阶段的造价对整个工程造价的影响很大，建筑的标准与建筑的地点都会直接影响到整个工程的造价，所以决策阶段的造价控制是整个工程造价的主要来源，下面我们主要来谈谈在决策阶段中对房屋造价控制产生影响的一些方面：

2.1.1建设的标准。首先对房屋建设方案的选择要注重适用性和先进性这两个方面，由于他们是对立统一的关系，所以我们不能只关注适用性而忽略了先进性。同时房屋在采用框架、剪力墙等不同的结构也会对房屋建筑造价产生很大的影响。

2.1.2建设的规模。房屋建设规模需要进行科学合理的分析讨论后再做决定，不能盲目性的建造面积大的房屋，造成资金的浪费。

2.1.3材料的使用。在材料的选用过程中，我们应该根据技术资料提供的信息选用一些可以仿制的材料就可以了，当然这些仿制材料的质量是绝对没有问题的，还要注意的就是进口设备与材料的配套问题，为了避免没有与进口设备配套的材料使用情况，我们可以先研究技术资料，然后自己仿制进口设备，进而大大降低了生产成本。

2.1.4建设的地点。对于房屋建设的地点选择，相关负责人要根据经济发展的要求，同时综合考虑交通运输是否便利、资源条件是否满足人们的需求以及一些水质自然条件等来选择合适的地点建造房屋。

2.2房屋建筑在设计阶段的造价控制

对于一项工程来说，投资决策是第一阶段，紧接着，就进入到第二个阶段，即设计阶段。在这个阶段进行工程造价控制，不仅能保证资金的合理运用，而且利于控制工程项目的总投资。在设计阶段，应始终将投资目标为导向，因为投资目标具有优化设计水平的作用。在设计阶段中，要建立合理的竞争机制，借此不断完善和改进现行的设计方案，通过一次次不断地优化设计方案达到对工程造价的控制。那么如何判定一个设计方案是好是坏呢？一个好的设计方案是指既能确保性能，又能保证价格低廉。另外，还应该尽量减少设计的变更，如果确实需要变更，必须认真考虑必要的因素，不断提高房屋建筑工程的经济效益。

2.3房屋建筑在投标阶段的造价控制

投标原本的目的就是为了降低房屋造价成本，控制好投标阶段的工程造价，需要选择优秀的施工单位，而选择的标准是通过考察施工单位的业绩，财务状况以及施工技术水平等方面综合考虑。比如说万一施工单位的财务状况有问题，则可能导致工程款迟迟不到位，影响了房屋建设的施工;如果施工单位的技术水平不达标的话，则可能导致房屋建造不合格成为“豆腐渣工程”。

2.4房屋建筑在施工阶段的造价控制

房屋在施工阶段的造价对于整个工程的造价都具有很大的影响。下面主要来谈谈房屋在施工阶段造价控制的主要几个方面：

2.4.1优化施工的方案。由于房屋在建筑过程中所需的施工时间很长，而且在施工阶段所用的资金也很多，涉及面也很广，所以在施工过程中，需要在各个不同阶段选择优秀的施工方案，主要包括房屋建造所需要的材料、施工的场地以及一些施工安全防范措施等等。在实际的施工过程中查缺补漏，对施工方案进行及时的调整，减少施工造价。

2.4.2做好材料的正确选择。在房屋的建造中，材料费用在总的施工费用中占有很大的比例。材料管理的好坏直接会影响工程造价，所以施工单位要在施工前对工程所需要的材料进行严格的审查，保证材料的质量。还要有目的的选择价格优惠的材料，大范围的收集材料的供货信息，根据房屋设计及相关计算所得的实际需要的材料数量做好相应的施工计划。此外，还要充分考虑到资金的合理运作，准时安排施工所需的机械到场，还要看管好材料，避免材料丢失造成不必要的损失。

2.4.3施工合同的有效签订。房屋建筑在施工阶段的造价控制主要就是依赖于施工合同。在房屋建造的过程中，由于施工过程的复杂、设计的问题而导致的施工质量不达标和施工进度跟不上等问题会经常出现，因此，在签订施工合同时要把这些问题都考虑进去，避免合同中发生疏漏，造成后续的纠纷，最终导致房屋建造的造价超标。

2.4.4对于工程变更的审查要加强。工程变更会直接影响到整个施工工程的进度与施工质量，尤其是一些工程造价本身就很高的工程变更，必须要先核算完以后再变更。施工工程变更不论是由谁提出，都要由监理部门、建设单位、施工单位三方相互协商，经三方同意后才能发出变更通知。

2.5房屋建筑在竣工结算阶段的工程造价控制

竣工阶段是反应整个工程实际造价的阶段，对于竣工结算阶段的工程造价所控制的主要内容有：房屋保修费用的处理，竣工结算的审查、建设项目后的评估等。其控制要点主要有以下几方面：

2.5.1检查工程验收记录。竣工结算的审核是指对隐蔽工程的验收和相关施工记录的检查，只有各方面的手续都是完整的，并且工程质量达到工程要求才能列入结算内。

2.5.2核对合同条款。在工程竣工后应该及时安排专业人员到工地核对竣工工程是否满足合同的要求，竣工验收是否合格。只有当全部的工程验收都合格以后才能列入竣工结算内。

2.5.3做好索赔工作。索赔工作是竣工结算的内容之一，是施工单位保护自己利益的重要保障。在施工过程中，如果出现是由于一些社会因素、自然因素等引起工程质量问题或者是工期延长等这些合同之外的问题，施工单位要按照相关法律程序，仔细收集相关资料，准确的分析原因，提出相应的索赔报告，为索赔工作做好准备。

三、结束语

在房屋的建筑过程中，工程的造价管理与房屋建筑的整个过程紧密相连，与此同时，造价管理的控制直接影响到施工单位与社会的经济利益，所以我们要根据社会主义市场经济的发展步伐，用科学的管理方法和更加完善的管理手段，科学合理的对工程造价进行有效的控制，最终提高施工单位与社会的经济利益，减少损失。

参考文献：

[1]邓肖阳房屋建筑工程造价要点及控制措施探析田科技视界，2013（12）

[2]李丽婷，梁俊淑建筑工程造价控制措施探讨田现代装饰（理论），2013（3）

集体土地房屋管理研究 第7篇

1 集体土地房屋管理中存在的问题

在现行土地制度与房地产管理政策制约下, 我国的集体土地房屋管理依然存在较多的问题, 尽管在一定程度上得到完善, 但土地资源浪费仍然比较严重, 村镇建设缺少规划, 也还存在少数破坏耕地保护政策的情况。现阶段集体土地房屋管理中存在的问题主要表现在七个方面。第一, 房产底数并不清楚。目前集体土地房屋并没有获得权威部门的统计, 由于基础数据如房屋数量、各类房屋比例与使用状态的缺乏, 导致相关经济决策的制定存在一定的盲目性或者成本过高。第二, 未实现专业化管理。农村建设管理中, 以土地管理为主, 仅要求宅基地与其他建设用地符合土地规划就可以了, 而将房屋看作是土地的附属物, 对其修建、使用与管理都缺少管理, 如房屋容积率、房屋楼层等。这导致在政府征地时还存在“突击“建房的现象, 最终会造成了社会资源的极大浪费。第三, 存在一定的违章建设现象。近年来, 在国家保护耕地的基本国策下, 政府对房屋的违章建设加大了控制力度, 集体土地违章建设的情况得了有效的控制, 但是随着城市房价居高不下的态势, 新一轮农村开发热开始呈现, 占用耕地进行房屋的违章建设并对外进行销售的现象仍然存在, 甚至与房地产开发商签订土地合同进行开发。这种违章建设的现象极大的损害了农民的利益, 影响了农民的生计, 违反了保护耕地的基本国策。第四, 集体土地房屋规划管理中规划比例与规划质量不高, 规划落实不理想。第五, 集体土地房屋建设混乱, 设计、施工及其监管不够规范, 由于农村经济基础发展不平衡, 所以农民建房或者参与建房的能力较弱。第六, 存在城市居民到农村买房的私下交易, 而这种交易行为并不受法律的保护。第七, 农村居民对物业管理认识不够, 集体土地房屋物业管理程度有限。

2 集体土地房屋管理研究

2.1 房屋权属管理研究

改革开放以后我国恢复了房地产登记制度, 但这些登记还主要局限在对城镇房屋的登记, 而农村房屋则由于村镇管理部门缺乏专业人员的管理, 而登记率较低, 产籍管理混乱, 有的地方登记工作甚至停顿, 仅对房屋的位置做了粗略的标识。同时由于城乡管理的不统一使得城市开发区或者郊区耕地上建设的房屋发放所有权证书, 为管理增加困难。为此, 需要将集体土地房屋纳入到统一的不动产登记范畴中来, 对不动产登记制度进行完善。首先, 对不动产登记的法律制度进行统一。包括登记模式、物权模式与基本规范的统一, 不动产登记法的统一等。其次, 对不动产登记模式进行统一。目前我国的房地产登记制度与权力登记制相似, 兼用托伦斯登记制, 同时又具有自己的特点, 如土地管理机关与房地产管理机关分别对土地使用权、房屋产权登记负责;颁发权力证书等, 由于房地产权属登记中吸收了登记生效的优点, 因此可扩展用于其他的不动产登记。此外, 还需要实现不动产登记效力、登记范围、登记方式以及登记机关的统一, 从而平等的保护农民的土地权利。

2.2 房屋规划管理研究

由于我国的土地集中在农村, 因此集体土地房屋主要以村庄与乡镇的形式出现, 同时也包括少量的分散居民点与生产经营用房。在对集体土地房屋的规划管理中, 主要是对村镇的规划。目前我国村镇规划存在的主要问题为:村镇规划规划比例较低、规划质量较差、规划落实情况不理想等。尽管各级政府都加大了村镇的规划资金与人员投入, 但是投入明显不足, 在免除农业税收后, 乡镇财力更加紧张, 加上相关配套政策无法到位, 使得村镇的规划工作受到严重的影响, 规划的质量也不高, 与农村实际风格不符, 规划过时;有的地方只看见新房, 但不见村庄, 规划质量较低, 因此在村镇的规划中需要增强村镇规划的编制。以科学发展观对村镇的规划编制进行指导;加大规划编制的力度提高规划比例;增加规划的人员与资金投入, 使规划质量得到提升;同时应重视对农村历史文化遗存与地形地貌的保护, 从而建立起具有特色的村庄。此外, 还需要严格的执行集体土地房屋建设的用地审批制度与规划许可, 将规划落到实处, 强化对集体土地房屋建设的监管。

2.3 房屋建设管理研究

随着人们生活水平的提高, 农村的居住环境也获得了极大的改善, 农村的建房质量也得到了提高, 但在房屋的建设中还存在着混乱建房、设计、施工监管不规范、建房能力不强等问题, 因此在集体土地房屋建设管理中, 需要从房屋建设的规划、设计与施工等方面有序的推进新农村的建设。其主要措施包括:尽快地启动农村房屋建设的报建与审批;为保证房屋的设计与施工水平, 需对农村房屋勘察设计制度进行大力推行;并对施工的全过程与施工队伍加强管理, 进行服务与技术指导。

此外, 为了控制集体土地房屋的盲目建设与交易, 需要加强并完善集体土地的房屋交易管理;而为实现农村居住环境的进一步提升, 获得更多的服务还需要推动集体土地房屋物业管理的进行。

3 结语

全文对我国目前集体土地房屋管理中存在的问题进行了总结与分析, 并从房屋权属管理、房屋规划管理、房屋建设管理、房屋交易管理与房屋物业管理几个方面对如何开展当下的集体土地房屋管理进行了探讨。总的说来, 需要针对集体土地的特点, 在新农村建设的目标下, 坚持土地资源保护这一基本国策, 实现对集体土地房屋的管理, 促进城乡的统筹发展。

参考文献

[1]段倩倩.集体土地房屋征收补偿研究[D].长春:吉林大学, 2012.

[2]王静, 邱道持, 赵梓琰, 等.农村土地房屋资产管理研究进展[J].中国农学通报, 2013 (26) .

房屋销售管理信息系统之探微 第8篇

一、系统分析

(一) 可行性分析

软件、硬件技术可行性分析。房屋销售管理信息系统是典型的管理信息系统, 简称MIS, 一般来讲, 这类系统的开发有两个方面。一是开发前端应用程序, 二是建立后台数据库。对于前端应用程序, 它的功能一定要完备并且一定要方便使用, 使用者不一定是专业人士, 因此一定要考虑前端应用程序的大众化和普遍接受化。后台数据库一定要注意安全性, 避免信息的泄露, 当然, 对于数据的管理要使数据具有一致性以及完整性。由于房屋销售管理信息系统的主要目的是整理相关的客户资料以及房屋资料, 来使得操作人员更加方便和快捷的对房屋销售情况的各方面进行操作以及管理。所以, 该系统比较适于用数据库来进行管理。由于计算机技术的不断发展, 计算机硬件技术也不断的革新, 性能有了大大的提高。这使得价格不断下降, 再考虑到价格的同时, 还要充分地考虑到硬件对系统的支持情况, 避免重复投资。由于现在的计算机都是P4以上的机器, 要在在存储量、速度方面都能满足该系统运行的要求该系统的设计是在Windowsxp操作系统的环境下, 使用数据库前端开发工具Power Builder9.0和它本身自带的数据库Sybase ASA7.01为核心, 以此为基础进行进一步的开发, 只要硬件与软件技术到位基本都可以实现。

经济方面的可行性。本系统是房屋销售管理信息系统, 所以系统的成本主要集中在开发软件的费用上, 但是系统投入运行后, 就可以减少大量的人力以及物力。耗时短, 资金消耗少, 实用性强, 经济性良好。具有极高的经济方面的可行性。

操作方面的可行性。由于该系统是分模块设立的, 所以模块间既有一定的独立性, 也有一定的联系, 适用范围广, 操作简单易懂。即便是不精通网络以及计算机的相关工作人员也可以使用, 减少了人力物力的投入, 提升了管理效率, 可操作性强。

(二) 需求分析

由于房地产行业大多采取跨地域的经营方式, 承包不同省份、不同城市、不同区域的房地产工程。有统一的总部进行分项管理, 但是各个项目并没有自己的管理平台, 来让总部及时了解相关的状况, 因此容易造成资源分配不均衡, 不能及时进行调整等状况。所以, 房地产企业需要一个可以进行反馈的系统, 来及时了解相关状况, 来调节相关的决策。

在财务方面, 各个项目的财务是独立的, 因此, 为了更好地进行管理, 避免账目出现偏差, 要将各个项目的财务数据及时反馈, 需要一个管理系统来进行这样的工作。

也要对客户资源进行很好的管理, 并征求客户的意见和建议并咨询客户的满意度, 来提升公司形象, 并发掘潜在客户以及潜在市场。这需要建立一个系统, 来管理并反馈客户的相关信息。

房屋销售管理信息系统具体要做到对内部数据信息进行管理, 来方便操作人员操作以及查询。由于数据十分庞大, 输入的工作量也十分的大, 因此系统一定要简单易懂、方便操作、能实现批量操作等。

为了实现房地产销售信息无纸化, 并运用计算机以及网络技术等, 就要建立一个综合性的房屋销售管理信息系统。在进行信息的录入与输出的同时, 来对相关的资料进行管理。

(三) 功能分析

在系统的功能分析方面, 我们从四个板块来研究。

房产管理模块, 建立一个房屋销售管理信息系统, 其最基本最首要的功能便是房产管理。这要求系统可以支持管理者对房屋信息进行修正的一系列操作, 如新内容的添加、错误信息的删减、录入以及修改等一系列操作。除此之外, 要将查询功能设置的相对便利, 来使得客户依照需要对房屋信息进行查询, 对所需的房屋进行快速定位。

客户管理模块, 可以帮助公司更好的管理客户信息, 来明确业务方向, 增加自己的竞争力。对客户进行合理的分类, 来提高管理效率, 并根据客户要求以及满意度等信息将客户进行划分, 来针对不同的客户提供不同的信息和服务。

收费管理板块, 用来记录客户的缴费状况等。来方便费用的记录以及催缴, 并可以添加物业费等信息, 来方便其他有关的单位的工作。

售楼管理板块, 这是房屋销售管理信息系统的核心部分, 在这一板块中, 我们可以实现对楼盘销售的情况的管理, 让公司统一管理数据, 更加容易的了解楼盘的销售状态, 更好地进行下一步的操作。

二、系统设计

(一) 模块划分与功能设计

房产管理模块, 主要是管理各个楼盘内部的相关数据。一定要有添加、修改、查询、删除等相关基础操作的功能。该模块有楼盘信息登记管理、户型信息的登记管理、楼盘、查询、户型信息查询等主要功能。

楼盘信息登记管理板块:对各种楼盘信息进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作, 要有楼盘编号、楼盘报价以及户型编号等信息。

户型资料登记管理板块:对户型资料进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。要包括, 对户型的基础介绍、平面图、编号、价格、内部结构、实际面积等。

楼盘查询板块:实现通过查询楼盘的关键字来对楼盘全面的信息进行查询。包括楼盘的编号、报价, 户型的编号等信息。

户型查询板块:实现通过查询关键字或关键词, 来查询户型的相关信息。包括, 户型的编号、设计图、内部结构、面积等信息。

客户管理板块, 一定要有添加、修改、查询、删除等相关基础操作的功能。还要分为客户资料登记管理板块, 客户资料查询管理等几个子版块。

客户资料登记管理板块:要求能够实现对客户资料进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作的功能的操作。要有相对全面的客户资料。

客户资料查询管理板块:要求能够通过查询操作, 查询客户资料中的某一项内容, 比如按照客户的身份证进行查询、按照客户的姓名进行查询、按照手机号进行查询等, 进而出现客户的相对全方面的信息。

收费管理模块, 实现对收费的数据进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。包括登记管理板块, 以及查询管理板块两个子版块。

收费登记管理板块:对相关的收费信息进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。包括收费项目编号、楼盘编号、缴费时间、缴费金额、物业费用、公共基础费用、其他费用等。

收费查询管理板块:通过查询住户的相关信息, 来查看住户的相关缴费情况。包括查询住户所在的住址、住户的的身份证号、姓名等信息, 来进一步查询住户的缴费信息。

售楼管理模块, 这是房地产企业的基本业务, 所以这个板块是一个基本版块。业绩直接影响效益, 所以这个版块十分重要。要对售楼信息进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。主要包括售楼人员登记管理板块、售楼合同管理板块。

楼盘销售人员登记管理板块:对销售人员的各项信息进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。包括, 姓名、性别、身份证号、编号、手机号码、电话号码、所属区域等相关信息。

售楼合同管理板块:对售楼合同的相关信息进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。包括, 合同的状态、编号、所属楼盘的相关资料、购买人相关信息、支付状况等信息。

(二) 数据库设计

自二十世纪的发展以来, 人类步入了信息时代。计算机硬件技术发展迅速。越来越多的企业以及公司用计算机来对数据信息进行管理, 所以计算机管理的数据越来越庞大。为了对数据进行统一便捷的管理, 让同一数据来方便更多的应用, 便出现了数据库, 这一统一管理数据的软件, 英文名称Database。数据库可以满足, 将数据进行较为合理的存储, 并且同一数据可以让多个用户共同使用, 冗余度较小。数据库里的数据具有较小的数据冗余度, 较高的数据独立性和扩展性, 因为数据在数据库中是按照一定的数据模型组织来进行描述和存储的, 他们可以在一定的范围内向用户提供数据的多用户共享。由于不同的数据库是按照不同的数据结构进行组织和联系的, 由这个特点数据库被分为关系式、层次式、网状式三种数据库。随着技术的不断发展, 数据库模型也在不断升级, 出现了数据库管理系统, 可以实现建立、使用、维护、统一管理、控制数据库等多项功能, 并可以保证数据的安全性和完整性。

只有用数据库进行管理才能实现数据管理自动化, 因此, 创建以及设计系统的第一步便是设计以及建立数据库。本房屋销售管理信息系统的数据库是用Power Builder9.0本身自带的数据库创建的。创建这个数据库, 在D:bysheji中存放系统的数据库文件。housysm.db为数据库的名字。

建立完相关数据库后就可以来建立相关表项了, 主要有楼盘、户型、客户、销售员等表项。下表便是表项以及相关内容:

1) 户型表:户型编号, 建筑面积, 平面设计图, 套内面积, 房型, 房型简介;

2) 楼盘信息表:楼盘编号, 楼盘报价, 户型编码;

3) 收费记录表:收费项目编号, 楼盘编号, 收费日期, 电视费, 电话费, 煤气费;

4) 公用基础设施费, 其它费用, 预收押金, 交款人, 收款人;

5) 售楼人员信息表:售楼人员编号, 身份证号码, 姓名, 性别, 联系电话, 手机号码, 电子邮箱;

6) 用户登录表:用户编号, 用户名称, 登录密码;

7) 客户信息表:客户编号, 客户姓名, 性别, 手机号码, 客户职业, 联系电话, 电子邮箱, 邮政编码, 备注;

8) 收款登记表:收款单号, 楼盘编号, 收款日期, 收款金额, 付款方式, 收款人, 交款人;

9) 合同信息表:合同编号, 楼盘编号, 买房人身份证号码, 销售人员编号, 楼盘单价, 楼盘折扣金额, 付款方式, 贷款银行, 签订时间, 客户交款记录。

(三) 数据窗口对象的创建

系统其他界面的设计便不一一介绍了, 这里简单介绍一下数据窗口对象的创建。

使用Power Builder时, 其中一个较为重要的工具便是数据窗口对象。由于本系统是使用Power Builder设计的, 所以一定要注意数据窗口对象的建立, 这是连接数据库与客户端的工具。在数据窗口对象中可以对数据进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。还可以指定数据的输入格式和输出格式用数据窗口对象可以较为方便以及快捷的建立相关的较为复杂的数据库应用程序, 来为数据窗口对象选择不同的显示风格以及选择不同的数据源, 并可以增强它的功能, 这就要通过添加各种控件来实现了。要保证数据库与窗口对象是相互连接的, 这样才能顺利的通过数据窗口对象对数据进行相关操作, 要保证添加、修改、查询、删除等相关基础操作的顺利运行。所以, 一定要保证数据窗口对象成功地与数据库相连接。

数据窗口对象中数据的来源便是其中的数据源, 在本系统的设计中, 数据窗口对象的数据源主要有下面两种:

快速选择数据源, Quick Select。

通过建立简单的Select语句, 来进行数据源的选择, 主要通过一个表或者由外键连接的多个表来进行数据列的选择, 但是这种方法有一点缺陷, 那便是在创建数据窗口对象时不能生成相应的计算列。

SQL选择数据源, SQLSelect。

SQL选择数据源, SQL Select数据远远比快速选择数据源, Quick Select数据源要复杂的多。通过这种方式可以用可视化的方式来建立较为复杂的SQL选择数据源的语句结构来构造数据源, 并生成相应的计算列, 这是快速选择数据源所做不到的。还可以对数据进行相应的分组排序, 还可以进行表的关联等等操作。Power Builder中的数据源, 功能最全的便是SQL选择数据源, SQLSelect。

数据窗口对象显示数据的方式便是数据窗口对象的显示风格。这要求数据窗口对象显示的外观不一定要多么的华丽, 但一定要美观、大方、变化多, 以此来适用于不同的场景以及场合。本系统的数据窗口的显示风格设定为, Freeform风格和Grid风格这两种风格。

创建数据窗口对象的步骤如下:

在进入Power Builder后, 在系统树窗口中查找并打开该应用, 找到“File”/“New”进行选择, 或者是通过单击工具条上的相关图标, 来弹出新建对象窗口。在这里要选择“Data Window”页, 会出现一个界面, 在界面上选择显示风格。以“客户信息查询窗口”为例。先选定Freeform的图标, 点击确认按钮或双击鼠标左键。弹出对话框, 选择数据库中的“客户信息表”, 单击下一步, 这样就可以建立“客户信息查询窗口”的数据窗口了。然后便可以通过对数据窗口对象进行操作进而对其进行相关操作。

三、总结

针对房屋销售的需要以及需求, 利用数据库等相关技术进行设计以及初步的开发, 并就现有的系统进行比较, 找出不足以及漏洞, 对系统进行改进以及完善。并力求通过房屋销售管理信息系统对各项以及各模块的信息进行全方位的掌握, 更加全面、准确地进行房产信息的管理, 为企业进一步发展以及决策提供较为准确的数据。

摘要：为了提高工作效率, 各行各业开始采用计算机系统对公司以及数据进行管理。房地产企业也开始使用相应的计算机系统进行管理。为了使房屋销售管理信息更加准确的被记录以及查询, 本文就房地产各版块需求以及相关要求对房屋销售管理信息系统进行了初步的分析以及设计, 使房屋销售信息的管理更加便利。

关键词：房地产,房屋销售系统,管理信息系统,数据库管理系统

参考文献

[1]韩冰.基于工作流的房屋销售管理系统的设计与实现[D].大连理工大学, 2013.

[2]姜萍.基于My SQL的房地产销售管理系统设计与开发[D].吉林大学, 2014.

房屋登记管理模式转型探索 第9篇

目前, 全国大多数地级城市采用市、区两级房屋登记管理模式, 市级登记机构办理主城区范围的房屋登记业务, 区级登记机构办理所辖区范围的房屋登记业务。在管理体制上, 市级登记机构隶属于市房产主管部门, 区级登记机构隶属于区人民政府;在登记业务上, 区级登记机构受市房产主管部门委托, 从事所辖区范围内的具体登记事务, 并由市房产主管部门对外承担法律责任。这种房屋登记模式的形成主要源于两个方面原因:一是历史原因形成。20世纪80年代末, 很多城市城区范围很小, 一般都是县级区域包围城区, 城市的规模拓展受到限制, 随着城市化的推进, 撤县 (市) 设区以及设立开发区 (新城) 管委会似乎已成为城市扩张的统一模式。地市级政府为确保区域调整的顺利实施、扶持和加快各类开发区 (新城) 的建设, 往往对这些由县 (市) 政府划转的区级政府或管委会保留一定期限的事权, 或赋予新设机构比一般区级政府更大的事权。这一做法事实上对房屋登记的影响是:保留或下放了房屋登记的职能。但由于区级政府或管委会辖设的房管部门都是不适格的登记主体, 只能由地市级政府房管部门进行行政委托登记, 并延续至今。二是利益博弈所致。不管是撤县 (市) 设区保留房屋登记职能还是向开发区下放房屋登记职能, 都规定了事权保留期限或设定了相关的限制条件, 但由于近年来我国房地产市场的快速发展, 房屋转移登记过程中形成的税和非税收入等增长较快, 已成为区级政府的一个重要收入来源, 从地方角度考虑, 区级政府为确保自身财税收入的增长, 会努力延长其保留事权的期限, 甚至要求进一步扩大事权, 因此, 很多区级房屋登记工作部门存在“超期”行使房屋登记职能现象, 更有甚者存在超越委托范围从事房屋登记的倾向。

二、当前房屋登记管理模式存在的主要问题

(一) 各自为政, 降低了登记公信力

我国的房屋登记实行登记生效主义, 坚持物权公示公信原则, 尤其是《物权法》第十七条规定了不动产登记簿为物权归属的最有效依据, 更加凸显了房屋登记的公信力。物权的公信力与物权公示是有机统一的, 尽管公信原则的建立在一定程度上可以弥补物权公示在技术上和范围上的不足, 有效保护善意第三人的合法权益, 但各国经验表明, 如果不在切实实行公示原则的基础上采取公信原则, 物权的公信力就会减弱。在市、区两级房屋登记管理模式下, 各登记机构存在交叉登记、没有使用统一编码规则等现象, 导致一处房屋出现两条甚至两条以上重复信息, 使得房屋登记的公信力大打折扣。

(二) 滥设门槛, 损害了政府的服务形象

由于市、区两级房管部门理解政策的深度、执行政策的力度均不同, 导致对外服务的口径不同, 同样性质的业务在不同区的房屋登记机构办理的过程和结果都可能不一样。有的地方甚至为追求经济利益, 把房屋登记视为营利的工具, 设置额外的登记门槛, 如交易登记均由其指定的评估机构评估、抵押合同需要公证等, 自行制定了与上位法或地方性政策违背的“土政策”。这种单纯追求部门经济利益的做法极大地损害了政府公共形象, 也不利于房屋登记机构的长期发展。

(三) 信息分散, 削弱了登记信息的社会效用

全面、及时、准确的房屋登记信息, 是政府制定市场调控政策、开展房屋拆迁及城市建设工作的有效依据, 也是维护房地产交易秩序的重要保障。而在市、区两级房屋登记管理模式下, 各区房屋登记机构形成的登记信息标准不一、录入的内容和规则不一、电子化程度不一, 信息之间无法关联, 难以进行有效的整合与分析, 导致市场赖以分析的基础数据不完整、不及时、不准确, 不利于充分发挥房屋登记信息在促进经济社会发展中的重要作用, 更谈不上将房屋登记信息作为房地产市场科学决策的依据。

(四) 质量意识淡薄, 加大了登记行政风险

在市、区两级房屋登记管理模式下, 有的区级登记工作机构不惜以降低质量为代价盲目追求经济收入, 就其主观而言, 对明知不具备登记条件的房屋或依法不能进行登记的房屋进行登记发证, 造成登记风险;就其客观而言, 由于缺乏长期发展理念, 缺乏人力与设备资源的投入, 因而人员素质普遍不高, 房屋登记业务系统建设滞后, 加大了登记风险。按照《物权法》等法律法规, 各区房屋登记机构只能以市房产主管部门的名义颁发房屋权属证书或登记证明, 因而只要区房屋登记机构发生登记错误, 就会使市房产主管部门成为诉讼主体, 耗费大量的精力, 严重的还将承担经济赔偿责任。

三、建立统一登记管理模式的必要性及思路建议

(一) 建立统一登记模式的现实必要性

1. 建立统一登记模式是依法行政的必然要求

不论是全国人大颁布的《城市房地产管理法》、《物权法》, 还是建设部制定的《房屋登记办法》, 实行房屋统一登记已成为开展房产管理工作的基本法律要求。《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度, 《房屋登记办法》进一步明确“房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构, 是指直辖市、市、县人民政府建设 (房地产) 主管部门或者其设置的负责房屋登记的工作机构”。可见, 严格实行一个城市 (地级市或县级市) 由一个房屋登记机构统一开展房屋登记工作的统一登记模式, 是法律法规的要求, 是依法行政的具体体现。

2. 建立统一登记模式是改革行政管理体制的必然要求

房屋登记是房管部门行使政府职能的重要服务性工作, 原有体制的缺陷已经影响到服务效率和政府形象, 房管部门必须以推进行政管理体制改革为突破口, 加大机构整合力度, 精简和规范办事机构, 减少行政层次, 着力解决职责交叉、行政与业务分离的问题, 从而节约行政资源、提升依法行政能力和公共服务水平。

3. 建立统一登记模式是城市化建设的必然要求

房屋登记作为房产管理的基础性工作, 将为政府制定住房保障及房地产产业相关政策提供重要信息参考。统一登记模式有利于全面普及房屋登记工作, 使广大城乡百姓的房屋物权得到更好的保护。有了统一登记模式, 不管是城乡结合部还是农村地区的房屋数量、所涉及房屋权利人的情况都可以从登记系统中查询和统计出准确周全的数据, 从而为政府测算各地块改造的成本、统筹安排推进各项建设提供可靠依据。

4. 建立统一登记模式是提升房屋登记水平的必然要求

住房和城乡建设部制定的《房地产交易与权属登记规范化管理 (先进) 标准》提出了窗口建设、业务规范、信息系统、档案管理等六方面标准。对照这些标准, 我们需要大幅度提高登记工作水平, 在当前基础上要使各区登记工作机构水平得到较大较快提高必须从深层进行改革, 即建立统一登记模式。统一登记模式可以适当地配置机构和人员, 做到机构扁平、人尽其才。此外, 统一登记模式意味着统一的业务标准、操作平台、管理机制, 这必将提高登记工作人员整体政策标准执行力, 从而提高房屋登记水平。

5. 建立统一登记模式是发挥信息效能的必然要求

建立统一登记模式可以催生统一信息系统和统一登记簿的建立, 为政府宏观调控市场提供有力的信息依据。由于统一登记模式的建立使得信息的范围更广, 信息的效用也将随之成倍增大, 金融机构、财税部门、开发商、中介等机构都能从登记信息中各取所需, 更好地开展工作。

6. 建立统一登记模式是服务民生的必然要求

建立统一登记模式能够在服务口径方面有统一的规范, 让行政相对人更容易掌握政策法规的适用性。由于工作模式的完全统一, 行政相对人还可以就近选择相应的登记机构申请各类登记, 极大地方便广大群众的登记办证。

(二) 建立统一登记模式的思路建议

1. 制定地方性法规, 构建完备的法制体系

各城市应当根据《物权法》、《房屋登记办法》等法律规章, 结合地方实际制定房屋登记法规, 明确规定由市房产管理部门设置的登记机构办理市区范围房屋登记工作, 同时, 将集体土地上房屋纳入统一登记范畴。在此基础上, 制定更为细化的技术规程或登记实施细则, 对信息系统操作平台、登记簿、工作流程、收件要求、表格文本等方面作出详尽的规定, 从而构建起完备的房屋登记体系。

2. 创新登记理念, 构建人性化的服务体系

作为市房产主管部门, 应不断创新理念, 转变管理职能, 以服务人民为根本宗旨, 打破各区各自为政的利益格局, 在统筹兼顾相关部门利益的基础上, 以不断追求行政相对人的满意为目标, 建立市区统一的服务型登记机构。因此, 不应再简单地以区为单位设立登记机构, 而是根据各区域的市场交易量和登记业务量科学合理地布设服务窗口, 做到市区范围内各对外服务窗口人员结构与业务量相匹配, 满足当地业务开展需要, 构建以人为本的服务体系。

3. 改革行政体制, 构建一体化管理体系

要突破以行政管理为纽带的条块分割管理格局, 通过改革现有行政体制, 将各登记机构的人权、事权、财权归集到市房产主管部门集中管理, 形成直线制管理体制, 实现登记运行一体化。

4. 完善内部机制, 构建责权对等的考评体系

在机构重设中, 应建立决策、执行、监督三大部门, 形成既相互制约又相互协调的良性运行机制。同时, 要建立责权利一致的考评机制, 以建设部《房地产交易与权属登记规范化管理 (先进) 标准》为工作要求, 按照岗位的差异性确定岗位评价系数, 结合工作数量和质量的完成情况实行考核评价, 确定奖惩分配, 构建公平公正的考核体系。同时, 通过实行过错责任追究制度有效地强化员工责任心, 激发员工的工作热情。

5. 整合信息资源, 构建统一的登记平台

首先, 要推广应用基于互联网的登记信息系统, 一方面扩大系统的使用范围, 另一方面进一步规范业务操作以提高信息的准确率;其次, 要制定统一的房屋编码规则和数据输入标准, 拉网式梳理原有的基础信息, 彻底改变原先各登记工作机构信息标准混乱造成的信息孤岛现象, 从而有效发挥房屋登记信息的查询、统计和分析功能;再次, 要实现房屋登记与测绘、土地、规划、建设等部门的信息共享, 加强与土地、规划等相关部门的协作, 信息系统要互留接口, 达到数据互访、信息共享, 共同打造以房地产为对象的城市地理信息系统。

6. 加强人员培训, 构建高素质的登记官队伍

房屋工程管理及质量研究 第10篇

一、房屋建筑工程常见质量问题

1. 基础工程常见的质量问题。

质量管理措施检查要检查基坑土质是否与勘探的一致, 基坑排水是否通畅, 基坑支护方案是否安全合理;深基坑的支护, 须考虑当边坡或挡墙处有汽车行走时, 做好安全防范措施;深基坑顶部要有观测点, 控制坡顶位移;桩基与基础完成后, 按规定进行复测标高轴线, 如需要移交上部施工单位时要办理交接手续, 各方签证。对深基坑还要及时检查支护结构位移状态, 及时做好基坑排水确保基坑稳定, 大体积浇灌混凝土时要严加控制体内温度, 施工单位应提出切实可行的施工方案, 预留好上部结构的连接插筋, 复查插筋、底部锚固钢筋的位置、直径、数量、搭接长度等。

2. 模板常见的质量问题。

常用的模板有钢模和木模两种, 其中钢模质量较好。木模板由于周转次数过多, 常常东拼西凑、拼装不严、支顶不牢、变形等现象, 主要表现在轴线偏位, 标高不准确, 模板拼接不严, 缝隙过大而跑浆、支顶不牢, 混凝土强度达不到要求, 任意拆卸模板。质量管理措施要求逐层复查轴线位置、标高、梁、板、柱断面尺寸是否与设计相符;模板的拼制缝隙是否严密, 封堵措施是否得当, 支顶是否牢靠;支撑底部受力是否均匀。模板变形后未经修理不得使用, 浇注混凝土前必须将模板内侧冲水清洗, 清除模内垃圾。严格规定拆模时间, 特别是悬挑结构的拆模时间。一般梁板结构可以先拆侧模, 后拆底模, 拆模时注意保护好棱角, 防止缺棱少角。

3. 混凝土常见的质量问题。

混凝土是土建结构的重点, 尤其在框架、剪力墙结构和高层结构中, 更应注意, 因为它直接影响着建筑的安全。因此, 混凝土的质量是施工管理的首控目标。

4. 钢筋常见的质量问题。使用再生钢材、钢筋抗拉强度达不到设计要求或钢筋制作加工不规范等。

5. 砌体常见的质量问题。

现时很多地区框架结构的填充墙禁用红砖, 而改用硅酸盐加气混凝土轻质墙体或灰砂砖等。造成砌块供应紧张, 刚蒸养完毕便立即运到工地, 由于施工存放期未到, 砌块散热收缩不够, 导致墙体开裂现象产生;砌块表面疏松, 收缩大, 砌体灰缝不密实, 山墙接缝多, 形成空头缝, 雨水易浸入;留槎不规范, 很多管理人员误认为纵横墙交接处已有拉结筋, 施工时连直槎都没有就直接砌筑。

二、保证房屋建筑工程施工质量的内部措施

1. 要提高质量意识, 提高施工人员整体素质, 加强人员施工质

量的预控教育和素质教育。工程质量管理是一项集法律、技术、经济于一体的综合性工作。良好的管理队伍素质是搞好工程质量管理的基础, 人员素质的高低直接影响到工程质量目标的成败。因此, 控制工程质量首先要从严格人员准入和提高人员素质抓起, 将素质教育落实, 必须明确责任。

2. 施工单位要不断完善自身的质保体系。

质量保证体系的完善是施工期间进行质量控制的重要环节, 施工单位一定要不断完善自身的质保体系, 才能真正保证质量控制的实施。建立一套质保体系, 从工程调研和任务承接、施工准备、材料采购、施工生产、试验与检验、建筑产品功能试验、施工交验、回访用户与保修这8个环节完善和改进质量体系结构, 并使之有效控制运行, 才能严密控制建筑产品质量。人人提高质量意识, 才能确保质量的提高。

3. 建设好现场质量管理制度。

现场质量管理制度包括质量责任制度、技术复核制度、现场会议制度、施工过程控制制度、现场质量检验制度、质量统计报表制度、质量事故报告和处理制度等。

三、保证房屋建筑工程质量的外部措施

1. 建设单位的质量管理。

建设单位应根据有关的规定和要求建立健全质量保证体系, 严格履行基本建设程序。根据工程特点和技术要求, 确定合理标段、合理工期、合理造价, 通过项目招投标选择具有相应资格的设计、施工和监理单位。

2. 设计单位质量管理。

设计单位必须按资质等级及业务范围承担相应的设计任务, 建立健全设计质量保证体系, 加强设计全过程的质量控制, 建立完整的设计文件的编制、复核、审查、会签和批准制度。

3. 施工单位质量管理。

施工单位必须严格接受质量监督机构对其资质和质量保证体系的监督检查, 依据有关工程建设的法律、法规、规章、技术标准和规范的规定, 对其施工的工程质量负责。

4. 监理单位质量管理。

监理单位应根据承担的监理任务和监理合同的要求, 向工程施工现场派驻相应的监理机构、人员和设备, 认真审查施工的组织设计和技术措施, 进行工程质量检测, 参加工程质量事故处理和工程验收。同时还必须对进场的材料和设备进行把关验收, 不合格的材料和设备禁止进场、使用。

5. 政府建设主管部门的监督。

要建立集体监督机制, 保证执法监督的公正性和准确性, 深化工程质量监督机构改革, 提高工程质量监督力度。建立预见性、服务性的质量监督模式, 做到服务与执法的有机结合。

6. 社会监督。

市场经济既是法制经济, 也是信用经济, 有必要依靠社会监督来推进工程质量诚信体系的建设, 加强对建设工程质量责任主体和有关机构的不良记录管理, 建立工程质量诚信体系, 提高各类市场主体的信用意识和信用水平。

四、结论

城市房屋拆迁档案如何管理 第11篇

关键字：拆迁 档案 管理

近年来，随着我国城市化进程的加速，形成了大量城市房屋拆迁档案（以下简称“拆迁档案”）。拆迁档案管理受到了广泛关注，学者们从拆迁档案管理概念的内涵外延到规范化标准，甚至是信息系统等都进行了详细的研究，取得了一系列研究成果，但对于具体的个案研究仍然缺乏相应的样本和精细研究，目前仍然是研究的空白。当前，石景山区正处于“大调整、大建设、大发展”的关键时期，拆迁任务艰巨，形成了大量城市房屋拆迁档案。我们组织了加强拆迁档案管理的调查研究，深入分析拆迁档案管理现状、影响因素，提出了加强拆迁档案管理的对策。

一、拆迁档案管理的现状

（一）研究对象

根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》精神与北京市实施意见确定的档案具体内容，我们认为对拆迁档案可以给出如下定义:拆迁档案是拆迁人（或受委托人）在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁过程中直接形成的具有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。拆迁档案是城市建设档案的重要组成部分，既是反映拆迁工作的历史记录，也是拆迁人与被拆迁人维护自身合法权益的重要凭证。

（二）影响拆迁档案管理水平的主要因素

近年来，大部分拆迁人和拆迁公司的档案工作通过自身努力和外部管理，取得了不小的进步。然而，本地区拆迁档案管理整体水平的上升还是受一些因素的制约和影响。

1.档案意识

档案意识的强弱对本单位拆迁档案管理水平有较大影响。部分拆迁单位缺乏建立健全档案管理的意识,一般都是从各部门抽调人员组成拆迁档案管理的临时机构,对收集、整理和归档等工作缺乏重视,影响了拆迁档案的齐全、完整。拆迁公司的档案管理人员大多兼职,真正投入到档案工作的时间和精力十分有限,许多档案管理人员没有接受过专门的业务培训,不能保障其对档案进行科学有效的管理。

2.管理规范

国家、市出台的一些法规政策涉及拆迁档案工作，但是要求不甚具体，缺乏操作性。档案工作实践中一直尚未把拆迁档案单独作为一种专门档案加以管理，往往随基建档案一并管理，至今未有权威性的拆迁档案管理规范。

3.部门协同机制

拆迁档案管理是属于房屋行政主管部门与档案行政管理部门的交叉领域，共同开展工作有一定难度。据对区住建委拆迁办的调查，本区2009年审批处理的拆迁项目有44个，涉及被拆迁户约14800余户，2011年下半年至2012年上半年，将完成20000户的拆迁任务。特别是涉及“城中村”拆迁时情况更为复杂，该科人员大部分时间还须到现场办公，绝少有精力开展拆迁档案业务的培训和检查。而对档案局而言，对拆迁工作业务不甚熟悉，又不能及时掌握拆迁动态信息，难免导致业务指导脱节或不到位。

4.时间限制

一方面，根据北京市文件规定，拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。另一方面，拆迁工作一般也是按照区里的整体进度规划限时完成，比如在半年内完成指定地块拆迁。短时间内完成归档文件材料的收集、整理、移交对于业务不纯熟的单位来讲难度不小，难免仓促应付。

5.流转过程

拆迁人是拆迁项目的第一责任人，拆迁公司受委托开展拆迁业务。一般情况下，拆迁公司在完成拆迁后，将在拆迁过程中形成的档案全部移交给拆迁人。由此可以推出，拆迁人与拆迁公司的档案整理状况存在着较大联系。拆迁人管理培训到位，拆迁公司的情况就较好；拆迁公司工作认真负责，拆遷人的档案情况也较好。

二、加强拆迁档案管理的对策

区档案局、区住建委为进一步规范我区拆迁档案管理工作，提前布局，主动作为，通过强化二元领导的工作机制，构建三级工作网络，采取四项保障措施，形成了“2+3+4”模式，推进了地区拆迁工作，取得了阶段性成效。

（一）明确拆迁档案管理的领导体制

区房屋拆迁行政主管部门、区档案行政主管部门和各拆迁人要严格落实拆迁档案工作领导负责制与岗位责任制，将拆迁档案管理责任落实到具体的工作部门和人员。

1.强化二元领导，建立部门协同机制

依据《中华人民共和国档案法》、《北京市实施〈中华人民共和国档案法〉办法》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等法律法规，区档案局、区住建委切实履行拆迁档案的监管职责，加强局（委）领导、相关科室双层协调，通过建立“月会商、季反馈、年总结”等制度，统一领导，共同推进拆迁档案管理工作。

2.构建三级网络，理顺工作职责体系

一是监管层。区档案局、区住建委依法履行对区域内拆迁档案管理的监管责任，完善管理制度，加强业务指导与培训，开展行政执法检查。二是中间层。拆迁人依法履行项目主体责任，负责拆迁档案具体管理，把拆迁档案工作列为合同管理和检查验收的重要内容，加强对拆迁实施主体档案工作的指导与监督。三是执行层。拆迁实施主体遵照合同约定，配备档案人员，确保拆迁档案收集齐全，履行对拆迁档案管理的责任和义务。

（二）规范拆迁档案管理的具体要求

1.拆迁档案收集

明确拆迁档案归档范围，拆迁档案可分为拆迁人归档卷和房屋拆迁行政主管部门备案卷。同时重视做好拆迁档案的主动记录工作，切实加强对拆迁前以及拆迁过程中声像、实物等特殊载体档案的收集。

2.拆迁档案整理

拆迁档案整理的基本原则应是遵循形成规律，保持有机联系，便于保管利用。在拆迁档案整理工作中应体现以下要求:一是将拆迁档案单独设类予以管理，在类属上属专门档案。二是拆迁档案类内以项目为整理的基本单位。三是套内拆迁文件按属类分别组卷，其中拆迁管理类文件按问题或保管期限组卷;拆迁安置类文件按户组卷。四是拆迁档案的保管期限应适当从长。五是一个拆迁项目形成两套拆迁档案（归档卷由拆迁人保管，备案卷移交区房屋拆迁行政主管部门备案）。

3.拆迁档案利用

存放在拆迁人处的拆迁档案因为涉及被拆迁人隐私，原则上不向社会开放。在拆迁档案的利用中要正确处理社会稳定与维护当事人合法权益的关系，正确划定合理利用与不当利用的界限，并严格利用手续。

4.拆迁档案流向与保管

拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区房屋拆迁行政主管部门移交拆迁档案资料，同时将拆迁结案表报市房屋拆迁行政主管部门。拆迁档案原件由拆迁人保管，满10年后按规定向区档案馆移交。拆迁人应制定拆迁档案利用制度，编制拆迁档案检索工具，依据有关法律和规定向公民和组织提供利用服务。拆迁人要特别加强对拆迁公司拆迁档案的安全监管，要在双方委托合同中明确约定拆迁档案收集、整理、移交的要求与时限等具体事项，监督拆迁公司严格执行档案安全制度，创造必要的安全保管条件，确保拆迁档案实体和信息安全。

（三）完善拆迁档案管理的保障措施

加强对拆迁档案工作的重视,关键在领导。扩大宣传《档案法》和拆迁档案工作的相关政策法规,从而提高有关人员特别是领导同志的档案意识,为做好档案工作打下牢固的思想基础。档案行政管理部门应定期到拆迁部门宣贯相关政策，不断增强工作人员的责任意识和法制观念，指导拆迁单位把拆迁档案工作列入议事日程。同时，为推动工作有序开展，区档案局、区住建委采取了四项保障措施。

1.开展教育培训

人员培训水平对档案工作有较大影响。目前,档案管理人员多以兼职为主,专业水平有限,难以保证文件的形成质量和档案整理质量。因此,各级拆迁部门应指定专人参与档案管理人员的业务培训。通过培训,使档案管理人员增强档案意识,熟悉档案业务,不断提高自身的业务素质和专业技能。

2.规范工作程序

区档案局、区住建委就拆迁档案工作联合下发了《关于在房屋拆迁工作中进一步加强档案管理的意见》，规范了工作程序，建立了拆迁档案“开工登记、过程指导、竣工统计”的长效管理机制。同时，制定《拆迁档案工作流程图》、《拆迁档案登记表》、《拆迁档案统计报表》等一系列工作文件，进一步提高管理水平。

3.启动记忆工程

“城市记忆工程”将应用多媒体真实完整地记录城市面貌的发展变化过程，这是一项功在当代、利在千秋的事业，将为子孙后代留下一笔珍贵的精神财富。区档案馆4月份正式启动 “城市记忆工程”，组织专业人员拍摄石景山區在大调整、大建设、大发展时期城市面貌的照片资料，特别是优先做好拆迁改造地区的拍摄记录工作。先后完成了五里坨、苹果园拆迁地区、永定河绿色生态发展带等地区的拍摄记录工作，形成照片档案1525张、视频资料9盘、实物档案38件。

4.强化监督检查

拆迁档案的业务检查应与拆迁工作协调开展，要坚持做到“三同步”，即：拆迁工作启动时就应对各类拆迁文件材料的收集提前介入；有关部门对拆迁工作进行检查时应同时对拆迁文件材料的真实性、完整性进行检查；拆迁工作结束时应同时对拆迁文件材料的归档、整理和档案保管情况进行验收。

区住建委与区档案局应建立有效的信息沟通机制，进行协同管理，明确分工，对拆迁档案管理工作同布置，同检查，同考核。实施登记制度。拆迁人在取得房屋拆迁许可证时，须向档案行政主管部门履行拆迁档案管理登记手续；拆迁工作结束后，拆迁人须向区房屋拆迁行政主管部门和区档案行政主管部门报送拆迁档案统计报表。拆迁工作全面完成后，区房屋拆迁行政主管部门和区档案行政主管部门按照《中华人民共和国档案法》、《北京市实施〈中华人民共和国档案法〉办法》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等法律法规，对拆迁档案进行专项检查验收。区档案行政主管部门将拆迁档案管理列为年度档案行政执法检查的重点，严格查处拆迁档案管理工作中违反档案法律法规的行为。拆迁人也应切实履行项目主体的职责和义务，加大对拆迁公司档案业务的监督指导力度。

参考文献：

1.上海市卢湾区档案局.城市房屋拆迁档案规范化管理研究[J].上海档案，2008(12).

2.黄力力.做好拆迁档案管理,促进和谐社会建设[J].云南档案，2007(5).

3.王利明.留下往昔的记忆——对城市房屋拆迁档案工作的调查与思考[J].城建档案，2003(2).

4.戴海峰.拆迁档案的作用与管理[J].城建档案，2008(3).

5.朱莺.切实加强城市拆迁档案的收集与管理[J].档案与建设，2008(3).

6.汪蓓.南水北调三阳河潼河宝应站工程征地拆迁档案工作的实践及体会[J].江苏水利，2009(7).

房屋建筑施工进度管理探析 第12篇

关键词：组织技术,施工进度,影响因素,进度管理

1 影响进度的因素

1.1 技术因素的影响

项目越大, 工程量越大, 关系复杂, 在制定计划时容易失误, 造成施工方案不合理, 进度计划设计不科学, 各工作之间的逻辑关系不清晰, 没有采取合理的组织结构, 策划不细致, 项目招标设计粗略。施工中设计变更多、变化大, 新材料、新技术、新工艺尚未成熟, 承包商冒然采用, 导致进度控制失控。施工的任务、责任、目标不明确, 劳力和施工机械调配不当, 施工道路和场地布置不合理。施工队伍的资质高低, 管理能力, 施工水平等都有较大的差异。每一个专业人员的技术水平不一样, 分工协调不一样, 均会对工程进度造成较大的影响。

1.2 资金因素的影响

在实际工程中, 常发生业主拖欠工程款, 没有合理的工程进度款按期支付给施工单位, 施工单位就没有足够的资金购买原材料和支付工人工资, 施工进度很可能就会受到影响。因为一方的资金没有到位, 就影响到工程款的支付时间, 也很可能会影响到施工的进度, 承包方需要分清各自的职责, 按时支付工程进度款项, 才能确保工程的进度。

1.3 材料因素的影响

工程建设所用的材料, 若积累得越多, 需要的供需方则越多, 需要的运作资金也越多, 但是一般的施工企业为了控制资金, 不会提前准备过多的工程材料, 这就容易出现某项材料未及时进场而对工程进度造成影响。

1.4 人为因素的影响

房屋建筑是个系统、复杂的工程, 施工进度的快慢除了与施工单位的施工速度有关, 还与参与建设的投资方、设计方、勘察方、监理方、各个分包单位等的合作有直接关系。每一个参与单位的管理人员都会对工程进度产生或大或小的影响, 在建设过程中, 难免会产生失误, 如设计方的拖拉、业主不能及时决策、对分包单位的选择错误等。

1.5 自然环境因素的影响

环境因素比较抽象, 大到国际、国内政治经济环境因素, 小到项目所在地的社会环境因素, 项目施工现场的环境因素如温度、湿度、气候、场地因素等, 所在企业单位的企业文化环境因素等, 都会在一定程度上影响到项目的进度控制。

2 利用组织技术方法对项目进度进行控制和管理

2.1 施工进度计划的编制

施工进度计划是进度控制的依据。施工进度计划分为总体进度计划、阶段性进度计划或单位、分部工程进度计划、具体实施进度计划, 故其编制应分别对待。

2.1.1 施工总进度计划

施工总进度计划是对建设项目施工或对群体工程施工时编制的施工进度计划。大型项目由于施工的内容较多, 施工期较长, 其制定过程既是一个从上至下的过程, 又是一个从下至上的过程, 确定大致的总进度目标的情况下, 指导各单位单项工程进度计划编制, 同时下属过程的进度计划制定以后才能精确地安排总进度计划。

2.1.2 单位工程施工进度计划

单位工程施工进度计划是对单位工程、单体工程或单项工程编制的施工进度计划的总称, 编制计划时除满足关键控制日期要求以外, 大多数施工过程的安排具有相当大的灵活性, 以此来调节施工单位自身内部各方面的关系。单位工程施工进度计划可以用横道图和网络图来表达。

2.1.3 分包工程施工进度计划

分包工程施工进度计划的编制与实施要和总包编制的施工进度计划匹配, 总的原则就是为了实现工程项目的总目标。

2.1.4 项目进度计划的编制方法

在大型工程项目上多使用Primavera Project Planner v5.0 (P3) , P3是美国Primavera公司的一个工程项目计划管理软件。该软件比较切合工程的实际, 可操作内容多, 功能完备, 代表了现代项目管理方法和计算机最新技术。P3可根据不同管理层的要求, 在工作分解结构或组织分解结构的任意层次上进行统计和汇总。

2.2 进度计划的管理与评审

对于进度计划的管理是对进度编制和进度控制的管理条例, 是一个能够指导管理人员的技术文件, 它可以由项目施工控制部门负责编制, 并且在管理人员在工作中可以进一步补充和细化。所以工程进度计划在编制完成以后要经过各个过程专业、公司的各个管理层次人员参与的详细评审。这样才能及早发现问题, 在工程施工前解决一些问题。

2.3 进度计划的跟踪管理

技术的提高和改进应该注意到设备的先进性, 先进的设备可以大大提高进度, 施工方法也要不断更新。从实践中不断摸索和积累更有优势的施工方法。其次是人的技术的增强, 要求相关技术人员必须懂得网络图, 网络对进度控制的好处就是把握全局, 局部又非常具体。

3 结语

在房屋建筑项目施工管理中, 进度、质量、成本是同样重要的, 在施工管理中除了质量与成本的管理外也应该重视进度控制与管理。在施工管理中利用科学、合理的技术组织措施, 使其贯穿于整个生产过程, 对进度计划进行全面的跟踪控制, 以确保总工期的实现。

参考文献

[1]成虎.工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005.