房地产企业的成本控制

房地产企业的成本控制（精选12篇）

房地产企业的成本控制 第1篇

房地产企业的开发活动一般可分为房屋开发和土地开发。房屋开发是利用一定的技术和经济手段建造房屋的过程;土地开发则是利用一定的技术和经济手段将自然状态的土地加工成城市建设用地,即变“生地”为“熟地”的过程,其基本内容可概括为“三通一平”或“七通一平”,这里需要指出的是,城市土地的开发往往使得经过开发的土地具有地域上的扩延性,即从事某块土地开发不仅使这块土地成为劳动商品而提高了使用价值,也使与之相临的未被直接开发的土地提高了使用价值,开发的土地也具有了劳动商品的性质。开发企业成本是广义的成本,既包括项目开发成本也包括企业期间费用。房地产项目开发成本是指项目开发建设过程中所花费的全部费用,一般来说,包括土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套费、财务成本以及各种税费。期间费用是指企业开发经营期间所发生的、应计入当期损益的营业费用、管理费用和财务费用。

二、基于项目开发全过程的房地产企业成本控制

(一)工程项目决策阶段成本的控制

项目决策正确,意味着对项目建设做出科学的决断、优选出最佳投资行动方案达到资源的合理配置。这样才能合理的估计和计算工程造价,并且在实施最优投资方案过程中,有效地控制工程造价。项目决策失误,主要体现在不该建设的项目进行投资建设,或者项目建设地点的选择错误,或者投资方案的确定不合理等。诸如此类的决策失误,会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费,甚至造成不可弥补的损失。在这种情况下,合理的进行工程造价的计价与控制已毫无意义了。因此,要达到工程造价的合理性,事先就要保证项目决策的正确性,避免决策失误。在此阶段,我们推荐房地产企业利用指数与信息结合的方法控制前期工程造价。在工程承发包市场和工程建设中,工程造价是最灵敏的调节器和指示器。无论是政府工程造价主管部门还是工程承发包者,都要通过接收工程造价信息来了解工程建设市场动态、预测工程造价发展、决定政府的工程造价政策和工程的承发包价。工程造价信息作为一种社会资源在工程建设中的地位日趋明显,特别是随着我国逐步开始推行工程量清单计价制度,工程价格从政府计划的指令性价格向市场价转化,而在市场定价的过程中,信息起着举足轻重的作用,因此工程造价信息资源开发的意义更为重要。

(二)工程项目设计阶段成本的控制

工程成本控制贯穿于项目建设全过程,这一点是毫无疑问的,但是进行全过程控制还必须突出重点,根据国内统计资料表明,设计阶段对投资的影响度为75%-95%,而在施工阶段通过技术革新等手段对工程造价的影响只有5%-10%,很显然,控制工程造价的关键是在设计阶段。

1. 通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案

开发商首先就拟建工程的设计任务通过报刊、信息网络或其它媒介发布公告,吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选,以获得众多的设计方案,按照经济、适用、美观的原则,以及技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建设节能及环境等要求,综合评定各设计方案优劣,从中选择最优的设计方案,或将各方案的可取之处重新组合,提出最佳方案。选中的项目投资概算一般能控制在投资者限定的投资范围内。

2. 限额设计

限额设计是在资金一定的情况下,尽可能提高工程功能水平的一种设计方法,也是优化设计方案的一个重要手段。设计阶段的投资控制,说到底就是编制出满足设计任务书要求、造价又受控于决策投资的设计文件。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节,在整个设计过程中,设计人员与经济管理人员密切配合,做到技术与经济的统一。设计人员在设计时考虑经济支出,做出方案比较,有利于强化设计人员的工程造价意识;经济管理人员及时进行造价计算,为设计人员提供信息,使设计小组内部形成有机整体,克服相互脱节现象,改变了设计过程不算账、设计完成见分晓的现象,达到动态控制投资的目的。限额设计控制工程造价可以从两个角度入手,一种是按照限额设计过程从前往后依次进行控制,称为纵向控制;另外一种途径是对设计单位及其内部各专业、科室及设计人员进行考核,实施奖罚,进而保证设计质量的一种控制方法,称为横向控制。横向控制首先必须明确各设计单位以及设计单位内部各专业科室对限额设计所负的责任,将工程投资按专业进行分配,并分段考核,下段指标不得突破上段指标,责任落实越接近于个人,效果就越明显,并赋予责任者履行责任的权利。其次,要建立健全奖惩制度。设计单位在保证工程安全和不降低工程功能的前提下,采用新材料、新工艺、新设备、新方案节约了投资的,应根据节约投资额的大小,对设计单位给予奖励;因设计单位设计错误、漏项或扩大规模和提高标准而导致工程静态投资超支,要视其超支比例扣减相应比例的设计费。

(三)工程项目施工阶段成本的控制

施工过程是整个工程项目建设过程中非常重要的阶段,因为大部分费用都在这一阶段投入。在工程量清单计价模式下,按照过程控制原理及方法,我们可以把工程量清单中的各分部分项工程项目看作施工过程的子过程。

1. 分析清单综合单价的适用性

由于设计变更引起新的工程量清单项目,均应按实调整。《工程量清单计价规范》明确规定:清单或合同中已有适用于变更工程的价格,按已有的价格计算变更合同价款;清单或合同中只有类似于变更工程量的价格,可以参照类似价格变更合同价款;清单或合同中没有适用或类似于变更工程的价格,由承包人提出适当的变更价格,经工程师确认后执行。同时,综合单价的形成是根据建设单位提供的工程量清单及清单项目的具体施工要求和标准编制的,与清单的描述内容有直接的关系。但在实际施工过程中,往往会出现施工标准或工作具体内容的部分调整,这就要求对相应的综合单价进行适当的调整。一般情况下,投标单位投标时,建设单位都要求提供综合单价的计算分析表,对清单中所包括的内容做详细的分析。这样,在实际施工过程中,建设单位可以参照综合单价计算分析表,结合实际施工内容,对清单项目的综合单价做相应调整。

2. 现场签证的管理

现场签证是在施工现场由房地产企业项目的工地代表、项目管理师、施工单位负责人共同签署的,用以证实施工活动中某些特殊情况的一种书面手续,它不包含在施工合同和图纸中,也不像设计变更文件那样有一定的程序和正式手续。为了做好现场签证的管理,项目管理者必须做到以下几点:熟悉合同及工程计价的有关规范、规定。管理者必须注意承包合同中有关造价控制的条款,因为在许多合同中,建设单位会约定一些特别条款,例如合同就要求现场签证必须有总监签字才能生效等;同时,管理者要具有工程造价方面的专业知识,熟悉计价规范和有关文件、法规,可以从专业的角度分析、审核签证是否合理、正确、是否实事求是;签证要及时处理。由于工程建设自身的特点,许多工序被下一道工序覆盖,如隐蔽工程,此外,参加建设的各方人员都有可能变动。因此,现场签证应当做到每一项工作及时签证并编号,及时审核和填写签证费用审定表,计算费用;上报有关部门做后期处理,以免到结算时发生补签现象,引起纠纷。

3. 现场索赔的管理

在工程量清单计价模式下,房地产商对工程变更和工程索赔观念与应对能力的缺乏是他面临的主要风险之一。为了做好工程反索赔工作,建设单位必须强化现场和合同管理,增加反索赔能力。确定中标单位后,建设单位的现场管理人员和造价控制人员应对投资单位的报价清单、不平衡报价等投标技巧、可能发生的工程变更和索赔项目做到心中有数,以利于加强现场和合同管理,增强索赔和反索赔的能力。在工程施工过程中,应落实已确定的造价控制目标和控制计划,严格执行工程量清单报价的原则和内容,要特别注意增减工程量的签证工作,在工程量签证之前,应区分哪些签证该签、应如何签、签证项目是合同内还是合同外的、工作内容在投标单位是否已包括等情况。

房地产企业的成本管理制度 第2篇

（一）立项环节的成本控制

1、新项目立项时必须提交详细的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容（《可行性研究报告》详细内容详见《可行性研究报告指引》）：

1.成本费用估算和控制目标及措施；

2.投资及效益测算、利润体现安排；

3.税务环境及其影响；

4.资金计划；

5.《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

6.投资风险评估及相应的对策；

7.项目综合评价意见；

（二）规划设计环节的成本控制

1、规划设计单位的选择应遵循以下原则：

1）能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；

2）需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录1－目标成本的编制与审核），应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、

5、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）的材料设备、工程造价高于十万元（含十万元）的工程施工必须采用招投标方式。

7、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

8、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必须密封送达（按投标程序处理）。

12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能约定为“某某品牌或同等品牌”。

14、出包工程应严禁擅自转包。

（四）施工过程的成本控制

现场签证（洽商及设计变更）

1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

2.现场签证审批权限

一般签证2万元以下（含2万元）项目公司工程部、预算部2—5万元（含5万元）除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大签证5—20万元（含20万元）公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批

2.1上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。

2.2同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过10次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含原因、责任人、后续是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报公司批准。

2.3为提高效率，预算部经理、项目经理、公司领导可根据项目具体情况进行授权。

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3.现场签证办理

3.1对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明事发原因、签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前五天内（特殊情况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报。

3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。

3.3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。

3.4每月10日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。

4.现场签证的审批

4.2承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署。

4.3原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工程部负责，价款由预算部负责。但如发现量价有重大偏离时，发现方须立即向上一级领导报告，上一级领导作出审查意见。

4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署意见的签证单后，一般在5天内（重大签证为10天内）予以批复，并反馈予承包人。

4.5现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师、工程部现场代表应及时注销或按实重新核定该项签证单，并及时通知造价人员。

4.6办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录3：现场签证审批单。

5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应认真、仔细、准确、合理地对签证签署意见。尤其是要注意对于承包单位为减项的现场签证要及时办理。如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将给予内部处分和相应的罚款，直至追究法律责任。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。未经预算人员参与验收的隐蔽工程，在结算时不予计价。

工程进度款

1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：

1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表，见附件4：工程验工计价审批表；

2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；

3）预算部门整理复核工程价值量；

4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。

4、工程进度款支付达到工程造价80%时，原则上应停止付款，预留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。

（五）工程材料及设备管理

1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

1）能够实行赊销或定金较低的供货商；

2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；

3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

4）售后服务和信誉良好的供货商。

5）工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

6）《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

7）必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

8）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

9）材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

10）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

（六）竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和 1.6专业分包工程合同结算是指发包人直接分包的专业分包工程完工后，按专业分包工程合同条件进行的工程验收、结算。

1.7项目工程总结算是指项目工程竣工之后发包人与承包人进行的总承包合同工程竣工结算和尚未进行结算的专业分包工程合同的工程竣工结算。

2.工程结算的条件

2.1工程质量合格或达到合同要求并按照合同要求取得验收证书是工程结算的必要条件。结算以工程计量为基础，计量必须以质量达到要求为前提。所以不是对承包商已完的工程全部结算和支付，而只结算和支付质量达到要求的部分，对于工程质量达不到要求的部分一律不予结算和支付。

2.2一切结算均需要符合合同规定的要求。

2.3变更项目必须有发包人的变更通知。没有发包方的指示承包商不得作任何变更。如果承包商没有收到指示就进行变更的话，他无理由就此变更的费用要求补偿。

2.4及时、完备的结算资料。

3.结算资料完整的结算资料包括（但不限于）以下内容：

3.1合同约定对合同价格构成影响的文件及资料：

3.2承包人履约情况：

a）工程竣工验收资料；

b）发包人对承包人履约情况的说明，包括：

i.双方确认的已完和未完工程项目一览表；

ii.工期或质量未达到合同要求的项目应提供相应明确责任的说明；

iii.承包人违约给发包人造成的损失情况（已办理反索赔的项目除外）；

iv.合同约定的设备清单和工程实际使用的设备材料清单一览表。

3.3工程结算书：

b）合同价款范围内规定工程内容的结算（结算明细表、汇总表）。

c）合同规定合同价款调整范围内（增加和/或减少）工程内容的结算。

4.工程结算的审查原则及要点工程结算应严格按照合同规定，明确承发包双方的权利义务，按照合同规定的结算方式进行结算，在承包人风险及责任范围内的工程费用支出不予调整工程价款。

4.1合同价款范围内的结算，应区分不同的发包方式和合同类型进行审查：

a）对于总价合同，严格按照合同价款进行结算，严格审查合同内的工作内容是否在实际施工中按合同要求完成，包括产品设备的型号是否和合同相符；

b）对于单价合同，应按照合同约定的工程量计算规则、依据施工图和现场实际情况进行工程量的计量，乘以合同单价计算合同价款，审查重点为工程量的计量；

c）对于未进行招投标，合同约定按照施工图预算加调整计算合同价格的工程，应依据施工图和现场实际情况、按照合同规定采用定额的工程量计算规则计算工程量和计价。审查重点分为工程量的计量和价格的来源与计算是否合理。

d）对于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程实际消耗量和施工单位领用量之后，方进行计量和计价工作。对于超额使用的单位要追究违约责任。

4.2调整合同价款的结算：（由于发包人原因导致的合同价款调整。）

4.2.1工程变更部分工程范围变更内容，对于合同范围内已有工程项目的工程量改变时，按工程量清单或工程定额中的工程量计算规则和计价方式进行结算；对于属于合同工程内，但工程量清单或工程定额内没有的工程项目，双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算；对于不属于合同范围内的工程项目：

1）要根据签发的变更通知单明确的双方的权利义务和结算方式，2）变更工程的价格可参考原合同中的工程量计算规则和计价方式进行结算，3）如果原合同或工程定额中无相关价格，由双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算。审查重点为变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。

a）对于设计变更内容，主要审查变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。

b）对于进度计划变更内容，应首先审查进度计划变更的手续是否及时、完备，进度计划变更的责任方是发包人还是承包人，对于由于承包人的原因导致的进度计划变更，由此产生的工程内容的增加或人工、机械降效等不予调整工程价款。其次审查进度计划变更的计算是否合理，应对照合同规定的工程进度计划和变更的工程进度计划，计算对工期的影响，从而计算由此产生的施工措施费用、工程内容增加费用和人工、机械降效费用等等。

c）对于施工条件变化导致的合同价款的调整，应首先审查施工条件的变化，如不良地基、地下障碍物的处理等，是否是承包人应承担的风险范围，如属于发包人的责任，如地质勘察错误等，应予调整工程价款。其次，因为此部分内容是施工图纸上不能反映出来的，又属于隐蔽工程，应重点审查变更手续是否及时、完备，看是否符合工程实际情况。工程价款调整的审查参考上述原则。

4.2.2由于双方违约或合同缺陷导致的合同价款调整应首先正确理解合同条款，正确划分违约责任。其次审查违约索赔是否符合合同和法律时限和程序的规定。如果符合上述规定，则应审查索赔的计算方法和基础数据是否符合规定，有否重复计算，还应剔除承包商违约、失误或不作为导致的损失。对于承包商违约给发包人造成的损失，则应及时、合理的进行反索赔。对于双方就违约事项达不成一致意见或由于合同本身的缺陷而导致争议时，双方应首先协商解决，协商不成应按照合同规定提交仲裁或诉讼。

4.2.3合同价格的结算，应参照财务往来状况进行相应的调整。如参照：发包人为承包人代缴的，但未转账的各项税费；发包人直接支付给分包人，但未转账的款项；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，转账的款项（用以计算该材料、设备的价格）；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，未转账的款项（即甲供材料、设备）（用以计算按照合同规定承包人节约、超额使用材料时的奖励或惩罚）；以及其他对于工程结算需要的财务转账明细。

5.甲供设备和材料的结算

5.1核对实际的品牌、规格、型号及技术要求是否和合同要求一致；

5.2供货单位必须提供收料单原件，且收料单数量应与现场核对，以证其真实性；

5.3所有供货必须落实货物的使用单位，并有使用单位（施工单位）的签收记录；

5.4必须到现场核对已安装的货物是否符合安装规范，外观及内在品质是否在安装过程中受到破坏或变形以及损失或损蚀；

5.5供货单位必须提供产品证明书以证明其产地及质量，以及供货合同要求的其它资料。

（八）其他环节的成本控制

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对配套设施，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报公司审查通过。

2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报公司批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。

房地产企业的成本控制 第3篇

关键词：房地产企业;设计管理阶段;成本控制

随着房地产“黄金十年”的结束，房产需求市场的萎缩使得房地产行业的竞争逐渐激烈，因此，如何利用较少的资金获得相对较高的经济回报，成为每个房地产企业在当前形势下面临的重要课题。企业的成本控制效果对企业经济效益存在着直接的影响。设计管理阶段作为成本控制的重要阶段，成为提升企业竞争力的关键环节。在该环节如果进行有效的控制，可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。

一、重要性分析

第一，在设计阶段做好成本控制工作能够对资金进行有效控制，避免风险发生。房地产行业对于资金的需求量比较大，依赖性也比较高，因此，企业需要对成本进行控制，从而使资金得到合理的利用，获得良好的经济效益，另外，尽量减少风险的发生，设计管理阶段是对成本加以控制的一个重要阶段，能够利用最少的成本实现良好控制目的^[1]。

第二，在这一阶段做好成本控制工作能够有效为工程全过程的成本控制打下良好的基础。对于房地产项目来说，其在生命周期内的各个阶段，都有成本产生，互相之间有着密切的关系。设计阶段在工程项目中起到承前启后的效果，不但能够落实后期的施工成本，同时还能对项目前期定位决策成本进行细化与修订，作为全过程控制的一个关键，同时这也是进行事前控制的一个重要环节，起到“事前预防”的关键性作用。

二、成本控制措施

1.做好设计单位的选择工作，加强对合同的管理工作。在对项目进行开发的时候，要利用公开招标或者是邀请招标等形式，选择最佳的设计单位，要求设计单位具有良好的责任感，讲究诚信，积极沟通。在对设计单位进行选择的过程中，实际上就是对项目的风格以及主题进行了确定。对于同样的项目以及设计要求和规范来说，设计单位不同，那么设计的产品在风格以及品质方面就会有很大的差别，建筑效果以及布局还有结构形式和使用功能等方面差异也就会比较大。在进行设计招标的时候，需要对设计费用加以明确，对设计管理阶段中的成本控制以及限额设计还有优化设计和节约成本等奖励措施和处罚措施等进行考虑，使设计单位能够主动积极地对成本进行控制。强化对设计合同的管理工作，在合同中明确设计要求以及设计周期还有奖罚措施和设计优化等方面的内容。

2.在对方案进行设计的过程中重视成本控制工作。对于方案设计这一阶段来说，方案优选是最重要的，在选择施工场地以及建筑设计和总平面设置时，需要对投资效果问题进行考虑，从多个方案中选择最佳的方案，保证其经济性和合理性^[2]。第一，设计构思要有一定的超前性，确保项目的良好形象。第二，设计建筑风格，体现自身特点，具备时代性、艺术性及经济性。第三，合理布置建筑平面，建筑平面布置形式以及户型产品对市场需求有着直接的影响，因此，在进行设计的过程中，要充分考虑到建筑性质以及客户活动特征，对建筑进行合理布局，能有效利用项目用地，确保其使用功能的有效性。另外，对于建筑单体进行设计时，应尽量控制建筑的体型系数、窗墙比、墙地比，以降低该建筑的能耗水平，从而减少在节能环节上的成本投入。

3.在结构设计的过程中对成本进行控制。對于建筑来说，结构是骨架，在工程中，结构成本的比重比较大，因此，要对其成本进行控制。第一，需要结合建筑层数以及使用功能对结构体系进行选择，一般情况下，钢结构成本最高，钢筋混凝土次之，砖混结构是成本最低的。建筑基础选型也会对工程造价产生比较大的影响，需要结合地质的实际状况以及地勘资料，对子基础形式加以选择，确保其安全性，并对建造成本进行控制，同时还需要对持力层选择问题进行重视，防止超深以及返工现象的发生。在对一些结构进行设计的时候，有的设计人员统一进行配筋，而没有单独对配筋和截面加以计算，从而造成浪费。因此，设计管理中加强精细化审图，做到样板截图和配筋图的优化，从而使得剪力墙得到合理的配置，同时梁配筋方式得到有效的控制。另外，在对基础和地下室进行设计的时候，需要与建筑整体性相关要求相符，结合地区震级、使用功能以及楼层高度等选择转换层的型式，同时选择模板支撑方案以及钢筋连接与绑扎等方式，从而对成本进行合理控制。

4.利用限额设计方式对成本进行控制。限额设计是对成本进行控制的一个有效方法，能够确保成本控制的实效性以及有效性。当前，很多设计单位缺少经济观念以及市场观念，重视技术忽视了经济性，无法对设计节点进行有效把握，从而出现赶工期以及细部设计缺失等各种问题。另外，一般都是依据建筑面积或者是投资额对设计费相关取费标准进行计算，导致设计单位缺少成本控制意识，造成了较大的浪费。因此，需要实行限额设计方式，从而提升设计单位自身成本意识，在设计管理阶段自觉主动地做好成本控制工作。在实行设计限额的情况下，采取有关成本策略，在初步设计时，在确保与相关规范和要求相符的基础上减少不可售的面积。在对施工图进行设计的过程中，利用设计优化的方式，比如，对于非人视高度的外墙涂料和空调装饰板等对于产品不会产生太大影响的材料，适当降低其档次，对于电梯、进户门、门窗等客户敏感点，需要在确保其良好质量的同时控制其成本。

5.在对施工图进行设计的过程中做好成本控制工作。第一，利用模块化设计方式，对建筑标准进行统一。对于设计文件需要执行相关模板加以统一，比如，目标产品定位以及设计合同还有施工图指导和建造标准等，此外，对于建筑构造需要制定施工的标准方法，比如，硬景铺装以及导视系统还有售楼处结构和装修等标准，并开展单体研发与组合工作。在组合的过程中，可以对其中的10%进行创新，争取做到一年小改，三年大改，在建造的过程中利用标准体系，同时满足不同客户自身需求。第二，对施工图预算做好编制工作，从而对目标成本进行调整。在对设计图进行设计完毕之后，需要对施工图预算加以编制，反复和成本部以及设计部与造价公司等进行沟通和讨论，将预算确定好，结合预算对工程施工成本加以调整，形成最终的目标成本。

6.做好图纸会审工作，将设计问题技术解决掉。设计交底以及图纸会审等工作是非常重要的，需要提高重视程度，事前做好控制，防止返工造成的损失，从而对成本进行有效控制。只有对施工图纸有针对性地进行细化，成本控制才会有正确的着力点，也才能确保成本控制的良好效果。开发单位以及工程部门需要对设计图纸质量做好复核和审查工作，对于图纸在不同专业之间的矛盾，需要提前告知设计单位并对其进行修改，防止因为返工导致的浪费^[3]。另外，需要对图纸在技术方面是不是合理，施工是不是有可行性，造成是不是最经济加以审核，在开始使用之前，对图纸进行会审，及时发现其中的错误以及漏洞等，从而提升设计的质量，尽可能减少工程中的设计变更，防止由于设计问题给企业造成经济损失。

结语

综上所述，对于房地产项目来说，设计阶段是对成本进行控制的一个关键时期，确保设计的合理性和完善性，能够节省费用，对项目成本进行有效控制。因此，为了提升其竞争力，房地产企业必须要在设计管理阶段做好成本控制工作，时刻重视成本的节约，采用有效方法减少项目成本。

参考文献：

[1]张春英. 房地产设计管理阶段的成本控制[J]. 建筑与文化，2014，（06）：145-147.

[2]王葆华. 浅谈房地产开发企业成本控制措施[J]. 商业经济，2012，（06）：25-26.

房地产企业的成本控制探究 第4篇

关键词：房地产,成本控制,建议

房地产企业由于其特殊的行业情况,存在着资金占用量大与高成本的双重特征。房地产企业的成本包括土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、税费等。当前,房地产行业出现了回调,但是相应的房地产开发成本却持续增加,如土地成本、人力成本、资金成本等,一直在持续高位,甚至某些项目如政府费用等方面却不断增加。对于房地产开发企业来说,经营压力十分巨大。由此可见,房地产企业需要对成本进行控制,保证在价格下滑的情况下,利润不会受到太大的影响,以维持企业的正常经营与稳健发展。

一、房地产企业成本控制的主要步骤

(一)重视成本控制

在近三年来房地产市场调控政策下,房地产市场的持续低迷,高价格、高利润的时代逐渐远去,房地产企业在经过了十几年的快速发展以后,逐渐趋于平稳,因此,控成本,练内功,成了大多数房地产企业的不二选择。过去房地产企业把主要的精力放在拿地、销售方面,由于市场需求旺盛,预售的商品房很快被抢购一空,这中间存在着巨大的利润,增值率超过100%,房地产企业也就不太注意成本的控制。但是随着市场不再如过去那般繁荣,商品房价格出现回落后,成本却在持续增长,企业的利润也就逐渐降低,甚至一些房地产企业破产倒闭。在这一背景下,房地产企业要重视成本的控制,尽可能的降低开发中的不必要支出。企业的管理层要加大对成本控制的重视,在企业内部形成良好的成本控制氛围。

(二)编制成本计划

对于房地产成本的控制,需要有详细的成本计划。首先,要做好房地产开发项目成本预测,制定科学的目标成本。这是成本控制计划的重要环节,也是成本控制的前提。房地产企业是资金密集型企业,其涉及的成本也较高,需要对项目的成本进行合理、准确预测,成本及相关费用包括土地成本、开发成本、财务费用、管理费用、销售费用、应交税费等,其中的土地成本和开发成本占据了房地产开发项目的主要部分。除了对房地产开发项目做好成本预测外,还要充分考虑企业外部的影响因素,如外部的政策风险、利率风险等,这些都会影响到房地产企业的成本。通过对这些影响因素的分析,尽量避免失误决策,以及由此导致的成本增加。其次,依据现有的预测做好房地产企业的综合计划。在房地产成本控制方面,是指通过综合分析、考虑,制订最佳的计划,然后制订成本计划书,依据项目成本计划书,明确各个部门的成本控制目标,把成本控制细化,通过这一方法把成本控制在合理的范围之内。按房地产开发项目的生命周期,通过对成本制定的计划、跟踪以及控制来实现对开发成本的动态控制。

(三)注重过程控制

制定出可行的成本控制计划以后,执行是重要环节,对于项目的开发,即使有很好的成本控制计划,得不到很好的实施,也无法发挥其应有的效果。房地产开发企业需要有明确的成本控制执行制度,然后依据这一制度,严格执行。在执行过程中就需要有相应的部门进行过程控制,一旦在成本执行中出现较大的偏差,由相应的部门及时进行修正,促进成本控制在预计的方向上。具体的控制环节包括土地的取得、项目开发、工程验收以及后期的管理,此外,还有涉及到相关的融资、销售等。这些都是房地产开发成本控制的组成部分,每一个部分一旦出现偏差,整体的成本极难以控制到位。因此,在过程控制中,需要对每一个步骤都做到位,避免因为其中的一个环节出现偏差影响到整个开发项目的执行。

(四)加强监督管理

房地产企业内部应对有相应的部门来负责企业的成本管理,在实际执行中对项目的成本执行情况进行监督,在一定程度上降低成本控制不到位的情形。房地产开发项目监督不能仅仅靠内部审计机构来进行,需要企业所有员工的参与,在实际工作应由成本造价部门作为主责部门,内部审计、财务部等作为监督部门,以充分落实成本控制制度,降低操作失误,尽量防止无效成本。一旦成本控制中出现较大的异常,或者与目标成本产生了较大差异,相关人员应及时报告相关管理部门,以便及早进行检查,尽可能降低相关事项造成的损失。对于成本控制到位、严格按照预定计划执行的部门,给予一定的奖励,通过这一措施调动企业全部工作人员的积极性,降低房地产企业的开发成本。

二、降低房地产开发成本主要途径

(一)拓展融资渠道,降低资金成本

房地产企业由于资金需要量大,开发项目通过需要融资解决资金需求,目前房地产企业的主要融资渠道还是银行贷款。而中国的银行贷款利率相对存款利率,要高出许多,房地产企业的融资成本较高。由于融资渠道相对单一,尤其是在目前银行贷款额度收紧的情况下,房地产企业需要积极拓宽融资渠道,增加融资途径,降低企业资金成本,同时要合理配置短期和长期贷款的比例。2014年11月21日,央行突然宣布降息,1年期的贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;5年期以上贷款基准利率由6.55%下调至6.15%。这对于房地产企业来说是一大利好,降低贷款利息率,也就是降低了房地产企业的融资成本。由于央行突然的降息,房地产企业融资成本降低的同时,也要考虑贷款期限的问题,降低贷款利息以后,短期贷款和长期贷款的比例要适当的进行调整。在特殊情况下,房地产企业也可能通过流动资金贷款的模式解决短期资金需求,但此时贷款还款压力较大;反之,长期贷款利率较高、还款期限长,但对于房地产企业这样开发周期相对较长的企业来说,还款压力相对降低。根据经济形势,很多专家学者预计,利率在以后还有下降的可能,因此,可以根据企业的自身情况,对企业的长期贷款和短期贷款进行合理配置。

除了贷款之外,符合条件的、信用级别较高的企业可以考虑发行企业债券进行融资。通常高信用的企业所发行的债券成本较低,如万科、华润等知名企业,通过发行企业债券能够降低融资的成本。因此,房地产企业做大做强,提高自身素质,完善内部管理机制,加强信用制度建设,也是拓展融资渠道的举措之一。

(二)合理进行纳税筹划,降低企业税负

房地产需要缴纳的税收种类较多,主要的税收有土地增值税、企业所得税以及营业税等,此外还包括房产税、城建税、教育费附加、土地使用税等。据相关机构的调研报告,在房地产开发企业项目开发中,除了土地成本占直接成本的比例最高达58.2%之外,房地产企业的相关税费也较高,并且呈增加的趋势,房地产企业税收占总开发成本的比重达到26.06%,充分说明税收在房地产企业成本中的比例很高。因此,房地产企业需要合理的进行纳税筹划,在合法合规的情况下,减轻企业的税收负担。

房地产纳税筹划主要是从土地增值税、企业所得税和营业税三个方面进行。首要的是对土地增值税进行筹划,一方面是考虑合理规划开发成本,例如在财务费用的计算中,可以考虑将合法的利息支出,与土地成本及开发成本之和的5%相比较,选择其中金额较大的进行财务费用的扣除,从而增加企业的开发成本,降低相应的税收计算基数。另一方面是在分期方面综合考虑增值率不同的业态,尽量将增值率高和增值率低的业态配置在一起,降低分期增值率,使土地增值税负优化。

(三)提高工作效率,降低时间成本

房地产项目的开发周期较长,企业可以通过对开发时间的合理规划,提高项目开发的效率,缩短项目持续周期,从而减少企业项目所占用的资金使用时间,降低时间成本与管理成本。开发企业要制定合理的开发周期,编制合理的开发进度,对乙方进度严格考核,不仅可以减少人员薪酬的支持金额,还可以减少资金占用的成本。提高工作效率的方法较多,笔者在这里不做过多的阐述。需要强调的一点就是时间成本,房地产企业要重视这一成本,虽然是隐形的成本,但降低这方面的成本,将明显的增加企业的经济利益。

结束语

在当前的经济形势与政策形势下,房地产市场的降温是无法避免的,与其期望市场再次火爆,不如做好企业的成本控制,适度压缩开发规模,提高项目的品质,降低开发成本。在市场低迷的情况下,房地产企业依然有可能保持稳定的经营,这需要企业结合自身的实际情况,合理规划、控制成本,增加企业的效益。

参考文献

[1]邓程燕.浅谈房地产企业的成本控制[J].金融经济:学术版,2013,(3).

房地产企业如何抓好成本控制论文 第5篇

引言

在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品，当基本的元素如房型、环境、外形等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更

为现实的手段和方法。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。

1.房地产开发成本控制的意义

我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。 从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求;使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

随着调控政策的频频出台，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入(如和记黄浦、新鸿基、恒基等)以及国内的一些集团型企业在全国的扩张(如万科、万达、世贸等)，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有具备良好成本控制体系的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有敢于取得土地的使用权及开发权，而成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。所以，合理制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

2.房地产开发成本控制的措施

成本控制总体上应注意的问题有：

2.1 成本控制的过程中要综合考虑各方面目标。

成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。

2.2 成本控制要全面。

房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制;要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制;对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。

3.设计是成本控制的关键

从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，由此我认为成本控制的关键在设计。

3.1 开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。

设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思――研讨――咨询――决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。

3.2 抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。

经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。

3.3 严格控制设计中装饰性设计。

一些没有必要的异形结构、装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。

3.4 优选设计单位。

这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法 规知识，更要有设计经验甚至是现场施工经验。设计委托是需要选择优秀的设计单位，不能单纯考虑设计费用多寡或其他原因而选择设计单位，这样容易出现为了节约设计费用而增加整个项目的开发成本，因小失大。并在与设计单位合作中，加强沟通过限额设计等方法达到合理有效的控制成本的.效果。

4.招标采购是成本控制的重点

这里的招标采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务(如勘察、设计、销售等)及咨询等业务的发包或委托。多数都不是由开发商直接去控制成本，因此做好招标采购工作，把握住这个成本控制的重要环节，应该考虑以下几个方面。

4.1 要抓好招标工作。

充分把握住招标采购的标的物的特点，做好招标前期准备工作。在招标过程中要发挥各专业部门的作用，把各专业部门的技术力量综合起来做好招标文件的编制，及投标文件的评审工作从而达到在有效控制成本的情况下寻求到尽可能优质的供方的效果。

4.2 组织好合同签定。

合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的质量、进度与成本。合同条款应尽量全面和细致，在合同履行过程中容易发生争议或出现问题的事项在须在合同中做出规定，明确定性定量的解决方法，不能模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，影响工程进度，这将直接或间接的增加成本。

5.实施成本控制的动态管理

在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理。具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制订目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制订改进措施。

6.结束语

总之，房地产开发成本是决定房地产价格的重要影响因素，而房地产的价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动既关系人民的生活水平，又反映一个地区的竞争能力。同时房地产价格也是国家国民经济的产业结构和政策的体现。因此，做好房地产企业成本控制也就是控制房地产的价格，也就是对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的做出应有的贡献。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，.

[2]杨珉.浅谈住宅建设成本的控制问题[J].建设监理，(4).

房地产企业的项目成本管理 第6篇

摘要从房地产企业的角度，阐述房地产企业建立完善的成本管理保障体系，重视项目的过程成本管理，严格控制各项成本费用，对企业运营效益的提高起到重要作用。

关键词成本管理控制成本费用

成本管理是所有企业越来越关注的热点问题，房地产企业为了获得经营利润，除开发适销对路的房源外，降低开发成本已成为重中之重。

一、项目成本管理的目标

有的项目地处区域地价较高而房价偏低，收益率远远低于一线城市甚至某些二线城市的同等项目，则其成本管理目标为：降低成本，即在质量达标的基础上使成本最低，降低成本即等于获取利润。有的项目地处区域较偏远及落后，但其目标客户定位在消费能力较强，对居住环境的舒适度要求高且对价格不敏感的客户。则其成本管理的目标为：在项目中使用环保、节能及智能化新技术新产品，在成本有限提高的情况下，达到大幅提高售价的目的以获取利润。

由于各個项目的个性差异，房地产企业在制定成本管理目标时，应综合考虑项目自身的特点及企业的经营情况，以实现成本管理的最终目的，即利润最大化。

二、确定成本管理的方式

成本管理方式通常包括目标成本管理，责任成本管理以及作业成本管理。

目标成本管理的基本过程是先制定目标成本，目标成本随开发进度的各个阶段不断深化、细化，经过估算、概算、预算，直至定稿；然后将目标成本层层分解并落实到各个部门，在过程控制中对比各个实施阶段实际成本与目标成本的差值，分析其原因，并制定后续改进措施。

责任成本管理，是一种绩效管理体系，是从“组织结构”的角度保证目标成本的实现，将责任落实到各职能部门和各责任人，通过对绩效的设定、执行和考核，令员工自觉的进行成本管理。

作业成本管理，根据房地产企业的价值链，分别确定价值链各环节的标准作业成本，该方法目前尚无标准。当前房地产企业常使用的成本管理方式为目标成本管理。

三、成本管理过程的控制要点

（一）立项阶段

在项目的开发过程中，立项是第一环，其要点为定位和定价。 定位，即调研市场供求情况，分析调研结果，由市场行为指导项目的选择；定价，即选择定价目标，目标客户的选择是整个定价策略的核心。项目立项后，如果合作条件或土地拍卖条件等某些关键因素发生变化，并构成一定影响时，应重新衡量项目的投资收益率。

（二）设计阶段

设计阶段的造价控制是控制项目建筑安装工程费的关键。合理的设计是项目获得盈利的基本保障。图纸的结构类型、平面布局，选用材料的规格标准等都与项目的成本有着直接联系。房地产企业应委托实力强、信誉佳的设计单位为项目进行全面设计，并在设计任务书上明确工程项目建设的最高限额，做到与设计单位的效益挂钩，最终实现双赢。因为设计成果的科学合理程度越高，越能在建筑结构等方面满足强度要求的基础上，做到相对节省成本，并且能充分满足用户的使用需求，有助于提高销量获得利润。

（三）建设阶段

工程项目建设阶段的成本管理主要集中在招投标、物料管理、现场签证管理和竣工结算管理四个方面。

1．招投标环节

招投标管理是房地产企业项目成本管理的重要环节，有利于促进市场公平竞争，提高工程质量，缩短工期，降低成本。

由设计、工程、预算及财务四个部门的专业人员组成的招标工作小组，应详细全面的策划项目的招标范围、招标条件及招标内容等，拟订标书，发出要约。

施工合同的规范、细致、严密性，将直接影响项目实施过程中成本管理的优劣。所以，施工合同条款的谈判应会同工程、预算、财务及法律等各方面的专业人员，合同条款必须与招标文件相应条款一致，各条款概念及内容应清晰明确无歧义。另外，应避免因工期紧而先开工后签合同的情况，造成项目初期的成本管理混乱。

2．物料管理环节

对于一般的工程项目，材料费能占到总造价的60%~70%，则工程实施阶段的物料管理尤为重要。材料、设备的采购应注意按工程实际进度合理安排具体进货时间和采购数量，以防造成窝工或物料积压的现象。采购前必须调研市场行情，货比三家，在性价比、供货时间均能满足要求的基础上，可优先选择信誉和售后服务良好的、定金较低或能够实行赊销的或负责安装并验收合格后再付款的供货单位。

3．现场签证管理环节

需现场签证的项目通常为图纸外的项目，对工程造价的增减有直接影响，现场签证应依据合同、规范及相关政策性文件的规定慎重处理，需遵守随发生随签证的原则，在合同约定期限内办理完毕，尽量避免事后补签。

现场签证的内容必须明确发生原因及工程实物量，计算依据及过程详细，经设计、监理单位和甲乙双方有关负责人签字认可后方可办理，办理过程中应参考相关设计、施工承包合同，明确经济责任，防止盲目签证。

4．竣工结算管理环节

竣工结算是最终确定建设项目建筑安装工程费的重要环节，是成本管理的关键。

预结算部门应依据合同约定客观的核定工程量，审定子目价格及取费标准，计算项目的工程造价，应保证资料完整，依据充分，数据准确。工程结算报告应当有人工、材料、机械、设备及各项技术经济指标的详细说明和计算过程。

四、结语

房价由市场决定，而成本掌握在企业手中。成本管理最终体现于项目的运营效益，即要求房地产企业建立完善成本管理保障体系，重视项目的过程成本管理，严格控制各项成本费用，以获得较高的运营效益。

参考文献：

[1]王新芳.房地产开发成本控制研究.西安科技大学.2008.

[2]杨晓梁.房地产项目成本管理的研究.南昌大学.2007.

房地产企业的成本控制 第7篇

1 各阶段目标成本编制要求

1.1 拿地阶段成本估算的编制要求

拿地阶段成本估算根据投资发展部提供完整资料, 包括土地信息、强排方案、拟建项目的产品定位标准、规划技术经济指标等进行成本估算。拿地阶段成本估算主要依据公司类似项目的成本数据、项目所在区域的同档次或者相似建筑的成本构成情况及价格水平进行测算, 测算体现量价分离的原则, 并在“成本估算表”的说明栏中清晰描述数据的来源及依据, 如工程量及单价来源应注明参照类似项目名称、含量及价格, 对部分特殊费用的估算应注明考虑的依据等。最后出具的成果文件包含编制说明、成本估算表、主要经济技术指标表。拿地阶段成本估算按整个项目分科目编制, 不区分地块及业态类型, 编制原则上应按《成本估算表》内科目设置进行编制, 如确因资料不全时, 除“建筑安装工程费”外的其它科目可编制至二级科目。一般要求拿地阶段成本估算在投资发展部提供完整资料后三个工作日内编制完成。

1.2 可研阶段目标成本的编制要求

可研阶段目标成本根据投资发展部提供完整资料, 包括土地信息、概念方案、拟建项目的产品定位标准、规划技术经济指标等进行成本估算。在可研阶段目标成本主要依据集团类似项目的成本数据、拟建项目当地竞品楼盘成本数据及市场价格水平进行测算。可研阶段目标成本的测算体现量价分离的原则, 并在“目标成本表”的说明栏中清晰描述数据的来源及依据, 如工程量及单价来源应注明参照类似项目名称、含量及价格, 对部分特殊费用的估算应注明考虑的依据等。最终出具的成果文件包含编制说明、目标成本表、基础数据表。可研阶段目标成本应按独立开发的项目为单位, 分业态类型编制, 不分开发期。原则上可研阶段成本不能突破拿地阶段的成本估算, 但如果产品定位提高、效益有所提升的前提下, 经审批后, 允许突破。可研阶段成本估算在投资发展部提供完整资料后十个工作日内编制完成。

1.3 方案阶段目标成本的编制要求。

方案阶段目标成本根据规划设计部提供的方案设计文件、营销管理部确定的《项目产品定位》进行成本测算。方案阶段目标成本编制时工程量的测算应根据方案图中典型楼号进行按实计算, 其中结构工程钢筋、混凝土按设计部提供限额指标进行推算, 砌筑、建筑工程、门窗、栏杆、外墙饰面及公共部位装修等工程量根据方案图的电子版对典型楼号进行工程量计算。方案阶段目标成本编制时的测算价格应结合历史中标价及目前市场合理价进行测算。方案阶段目标成本编制时的测算体现量价分离的原则, 须在目标成本表测算说明栏中清晰描述数据的来源及依据, 如工程量来源应注明详见测算附件, 单价来源应注明参照类似项目名称及价格, 对部分特殊费用的估算应注明考虑的依据等。方案阶段目标成本应根据项目实际情况及集团招采相关制度编制合约规划。目标成本成果文件包含编制说明、目标成本表、基础数据表 (附表) 、测算附件、合约规划、目标成本编制依据。方案阶段目标成本的成本科目必须编制至末级科目。原则上方案阶段目标成本不能突破可研阶段的成本估算, 但如果产品定位提高、效益有所提升的前提下, 经审批后, 允许突破。方案阶段目标成本应在规划方案审批后及产品定位标准确定后十五个工作日内编制完成, 同时提出成本控制建议, 用于指导下一步施工图设计。

2 工程量计算规则及范围

成本科目的测算基数 (工程量) 一般以建筑面积或地上面积计算, 如规划设计费、工程监理及造价咨询费、建筑安装主体结构工程等按建筑面积计算, 煤气配套费、有线电视、供暖工程等按地上面积计算, 如项目有分期/分区开发, 则按各期/各区中各业态类型的建筑面积或地上面积分别计算。但部分科目的测算基数 (工程量) 按如下规定进行。

(1) 精装修设计费以实际装修设计的面积进行计算。

(2) 三通一平费用:1场地平整、暗浜、明浜处理按用地面积进行计算, 费用根据现场地形、地貌、地勘报告进行测算;2临时用水:指红线外上级接给水口至红线内总给水口的排管施工、迁移及拆除的费用, 按预计发生的排管的按延长米计算;3临时用电:红线外上级电源至红线内总临时箱变设备的施工、迁移及拆除的费用, 按预计发生的排管的按延长米计算;4临时箱变设备及安装:红线内临时箱变的设备、拆除费用, 根据容量, 按台计算;5临时围墙:项目施工阶段用于围合或分期隔离的围墙, 按围墙水平延长米计算;6市政接驳:红线内设施与红线外设施的连接 (包含正式道路、雨污水等, 不包含水电燃气通讯有线的接驳) , 按接驳个数计算;7临时道路:由于施工需要, 临时围墙外与市政道路连接及场地内的临时道路施工费, 按道路面积计算;8绿化迁移:红线范围内的绿化迁移、临时道路、正式道路开设时发生的绿化迁移, 按建筑面积计算;9道口开设:施工阶段临时道口开设及永久的道口开设, 按个计算10处理地上设施费:场平前红线范围内地上设施清除迁移的费用, 如电线杆、房子等 (不包含土地合同内规定由政府负责迁移, 这部分费用计入土地开发成本) , 根据情况按建筑面积计算。

(3) 景观绿化设计及工程费用以景观绿化面积计算, 面积计算一般按项目的占地面积扣除建筑物基地面积、车行道面积及不需进行景观设计的部位 (如庭院、代建绿化等) ;测算单价中含硬景 (消防道路、园路及广场) 、绿化、水景、景墙、雕塑小品、景观廊架、室外景观照明、标识、300mm以内厚种植土回填、小区永久围墙、儿童游乐设施及老人健身设施。

(4) 道路工程以车行道的面积计算, 一般按占地面积的15%~18%计算 (特殊情况按方案图实际计算) 。雨污水工程含出单体外第一个井后所有雨污水工程, 参考类似项目按整个占地面积单方指标计算。

(5) 主体建筑结构工程。主体建筑结构工程, 一般按各业态类型的建筑面积计算, 但如有阁楼、架空层及地下车库时, 按以下规则计算:1阁楼面积计算分两种情况:层高≥2.2m面积计入测算面积, 层高<2.2m的面积的成本计入测算单价;2架空层面积:地上及地下架空层层高≥2.2m, 计入测算面积;层高<2.2m的面积的成本计入测算单价;3地下车库中的夹层, 层高<2.2m, 无使用功能的地下室, 不计入测算面积, 成本计入测算单价。

(6) 桩基工程。根据实际打桩的楼号/业态类型的建筑面积进行计算, 不含凿截桩的费用, 其费用含在主体建筑结构中;基坑围护按预计需要围护地库的延长米或围护地下室建筑面积计算。

(7) 门、窗、外墙科目。1门工程中进户门、单元门、车库门、旋转门、自动感应门及防火门按樘计算;2外立面涂料、面砖、石材幕墙装饰, 以外立面的装饰面积计算;3外墙保温以外墙面的保温面积计算, 含凸窗的外挑及顶板保温面积、架空层顶板的保温面积, 不包含屋面保温层面积, 如各楼号的外墙保温等级不一, 保温面积分别计算;4外墙遮阳板, 以遮阳板的面积计算;5门窗工程指外立面的铝合金/塑钢门窗, 不包含进户门、单元门、车库门、旋转门及自动感应门、防火门及人防门, 以门窗面积计算;6栏杆含护窗栏杆、阳台及露台栏杆、空调栏杆、百页, 按户计算。

(8) 其他科目。1公共部位装修面积, 根据装修范围的装修面积计算;2户内精装修, 必须有单独按户型测算;3屋面瓦, 以屋面的铺贴面积计算;4电梯工程包含设备及安装费用, 以台计算;5消防按地下及地上的建筑面积分别计算;6智能化工程按建筑面积计算;7人防设备工程指战时通风及排水设备等, 包含人防门。

3 不可预见费的规定

不可预见费是指在成本测算时难以预料的工程费用及建设期间不可预见的支出, 不包括成本上涨的因素。拿地阶段成本估算与可研阶段成本估算预备费用均按2%计算。方案阶段目标成本预备费用按1%计算。

4 目标成本的分摊原则

项目在进行分期及分业态分摊成本时, 除景观绿化 (含设计费) 、道路及雨污水管工程费用按各期、各区的占地面积进行分摊外, 其余科目按成本科目表中的测算基数的计算原则进行分摊。

5 成本估算及目标成本编制说明

编制说明须包含总成本的描述、编制依据及范围、编制说明 (主要数据说明、主要材料价格、技术数据、对标数据) 及与可研阶段成本估算对比, 其中有以下几条必须体现:1编制依据中明确设计文本的版号/时间, 产品定位、假设条件, 交房标准, 如外立面装饰做法、门窗的材料、电梯的品牌等;2技术数据中说明工程数量计算依据、限额指标或测算指标;3公司类似项目造价指标、数量指标的对比;4编制范围中说明二类成本包含的内容、金额及纳入那个科目名称;如整个项目分期开发, 对于涨价因素的考虑情况, 预期的开竣工时间;5由于各项目实际工程情况和地域差异较大, 如发现成本科目中缺项, 可以新增科目, 增列在其他项前, 原有成本科目不允许删除。各阶段的成本测算编制完成后, 进行对比, 即后阶段的测算与原测算应有明显的可对比性, 不一致的地方应有充分的依据和说明, 且应对差异进行分析说明。

最终编制的目标成本将作为最终控制项目实施全过程成本支出的依据, 并据此形成合约规划分配额度值, 以做到在合同审批及执行中, 即时提示合同实时造价与目标成本限值的对比控制关系, 进行定期动态反馈, 达到成本控制的目的。

参考文献

房地产企业做好成本控制的若干思考 第8篇

一、新形势下加强房地产企业成本控制的必要性

成本控制是指:针对产品全生命周期业务过程, 以成本节省和成本避免这两种基础思想为原则, 它是以实现最佳财务目标, 提高资本增值效益为目的, 运用现代化信息科学的基本原理, 综合工程方法, 组织措施和工程计量和多样化手段, 对生产经营过程中的资本消耗过程进行规划、调节、促使成本按预期方向发展的过程, 并对资本运动及其结果进行全过程、全方位分析, 使产品的实际成本被限制在规定的目标范围内。

成本控制是企业财务管理的一项重要内容, 科学有效成本控制能够给企业带来巨大的成本效益。随着我国经济体制的改革和全球经济化的步伐的逐步加快, 房地产企业的环境也应改进。我国的房地产行业经列了近二十年的发展历程, 行业也逐渐地走向公开化, 透明化、规范化并逐渐发展成为国民经济的支柱产业, 在激烈的市场竞争中, 房地产企业想要取得成功, 必须结合自身实际, 加强成本控制。企业的成本控制, 不仅经是一个财务管理的概念, 而更是一个企业战略感念, 降低企业的成本是企业增长市场竞争力的有力保障, 也是每一个企业永远追求的目标。如何以最低的成本, 在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品, 是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目, 设计房地产企业各职能部门, 贯穿在项目开发的每一个阶段, 所以, 房地产企业的成本控制面临者前所未有的挑战。

二、当前房地产企业成本控制存在的主要问题

成本控制方法不合理, 科学技术日益迅猛发展, 企业的成本控制与管理中的各个方面都必须要先进的方法进行, 以达到企业利润最大化。而目前企业的成本分析方法过于简单, 片面强调生产过程中的成本控制, 过于依赖目前的成本管理体系, 而忽视招标过程中, 开发前期的成本控制, 销售阶段等一系列环节的成本控制, 使企业的生辰发展中受到严重的局限。

成本控制的意识淡薄。由于受各种传统因素的影响, 目前不少房地产企业的成本管理存在着过度重视“事后”成本的管理, 轻视“事前”的成本控制, 过度关注眼前的利益和短期利益却忽视整体利益和长远利益, 办事情, 仅仅靠扩大投资规模来实现企业的利润, 这与企业追求最大利润的目标相悖, 例如;成本控制范围和内容上仅限于施工和财务领域。忽略了前期选址、规划、设计、定位包装过程、销售过程的成本控制;事后成本控制, 只注意建设后的成本控制, 忽视建筑前合理组织的成本控制;企业参与成本控制主体只有财务人员, 实际上财务人员只能看到事后的成本, 不能控制全过程项目的成本, 企业的质量成本意识较差, 风险意识薄弱。随着经济全球化不断发展, 企业之间的竞争也越来越激烈, 企业的经营风险也不断提高, 企业内部的管理也越来越重要。但是, 企业内部的部分管理人员的思想还不先进, 质量成本思想较差, 严重制约的企业的进一步发展。

三、做好房地产企业成本控制的若干思考

建立、健全成本控制监督机制。建立信息化支持平台, 充分利用现代化的计算机技术进行成本控制推进企业成本管理信息化工作, 充分运用科学技术方法, 综合加强制度创新和管理创新, 建立以财务部门为中心, 经营计划, 人力资源, 监察审计等相关部门一起参与成本管理信息系统, 对各项成本下达的指标进行监控, 考核实现信息系统对相关成本的控制。此外, 还要推广应用先进的检测手段和显示监控装置, 加强对物资消耗和流向的控制, 为成本核算和控制创造条件, 统筹整个项目的成本控制, 以降低企业成本。

树立成本控制的效益思想。现代企业的经营必须要以市场为导向, 企业的产品和服务应要经得起市场的考验, 以适应社会注意市场经济发展的需要。现代成本管理意识是企业管理人员应该充分重视成本的控制与管理, 充分意识到成本并不是到一定程度就不能再降低了, 成本降低的潜力是无限的。因此, 企业的管理人员应重视成本的效益思想, 加强成本控制, 降低企业的生产成本, 增强企业的成本效应。房地产企业在项目前期土地成本、施工图纸等、项目运行期间、项目竣工决算等方面要有成本控制的观念, 只有这样才能降低企业的总成本。

走出误区, 转变观念, 建立科学的质量成本控制制度。质量成本是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用, 以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。企业经营的失败大部分是源于企业内部控制环节的薄弱, 企业内部控制力度不强, 企业员工就有可能偷工减料, 造成产品质量不良。因此, 必须加强对企业的质量成本控制, 努力提高企业的产品质量, 以优质的产品和服务来扩大市场占有率, 建立科学的、健全的质量成本控制制度, 首先要分清职责, 做到权责明确, 将企业质量成本的管理的职责明确到各个相关部门中去, 其次, 制定有关质量成本控制的计划, 实施质量成本分析, 为质量成本控制的考核和评价“铺路”。

四、结语

总体来说, 房地产企业和成本控制是一项系统性的工作, 不仅需要企业的管理层人员具有开阔的眼界, 高度的智慧, 也需要高效率的成本管理团队的支持, 只有在现代企业管理制度的基础上, 做好制度的完善和贯彻落实, 注意细节, 对各项成本费用进行严格控制, 才能取得良好的运营效益, 使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟, 获得长期的, 健康发展。

参考文献

[1]刘艾君, 房地产开发成本控制方法浅谈【J】山西建筑, 2011.2

[2]张进讼, 浅析房地产企业成本控制【J】中国城市经济, 2011.1

房地产企业的成本控制 第9篇

开发成本实行分阶段的成本控制

(一)开发前期成本的控制

1.土地征用及拆迁补偿费用的控制。

建设项目的选址直接决定着土地征用及拆迁补偿费用的高低,在符合城市总体规划的前提下,要重点考虑地理位置、交通状况,而且地上不能有太多的建筑物和未收获的庄稼,土地的使用权不涉及纠纷或抵押等相关的程序,另外各地政府对于拆迁补偿也有不同的规定,要对相应的政策法规予以把握,尽力争取各种优惠条件。再有,周围的环境对于以后项目开发也有一定的影响,也应予以通盘考虑。具体见下页表1所示。

2.前期工程费用的控制。

向政府部门交纳的各种规费,占有不小的比重,对于收费政策与收费标准要有一个较好的把握,如果属于政策优惠标准之内的项目,要尽最大努力争取。交纳的各种保证金到期要及时的予以索回。具体见表2所示。

3.地质的勘探以及工程图纸的设计要予以关注。

目前从事此类服务的机构也越来越多,收费较以前有了大幅的优惠。采取公开招标的方式,可以将费用最大限度降低。“五通一平”也要采取公开招标的方式承包给专业施工团队,降低费用、缩短工期。在图纸的设计上,不同的设计人员设计的结果有较大的差异,在追求造型完美、设计新颖的前提下也要注重工程的实用价值,杜绝出现设计浪费。设计之前,要选定经验丰富的设计人员,分管工程的技术人员要与设计人员进行充分的交流,以使工程的价值与市场销售定位相吻合。具体见表3所示。

(二)开发中期成本的控制

1.图纸设计审核环节的控制。

研究表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度约65%,施工图设计阶段,影响工程造价程度为25%～35%,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5%～10%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。内部成立专门的工程设计管理部门,制定详细的设计要求,并对设计单位的设计方案和施工图进行审核;对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄,“重技术、轻经济”,加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算,不利于设计单位加强成本控制意识,设计不合理,浪费极大。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额,并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏(节约)罚(超支)。设计的方案尽可能多考虑以后施工过程中遇到的困难,尽量减少设计变更带来的工程造价的增加。

2.招标环节的控制。

公开招投标是现在一种常用的方式,既能体现公平竞争又能降低施工成本和缩短工期。

3.施工环节的控制。

对于工程施工过程中的用量较大、价格差别较大、对工程质量起决定作用的材料(比如钢材,水泥),房产商直接供给,这也是目前房产商一种比较常用的做法,这样在降低成本的同时对于提高工程质量有了很好的保证。要配合监理单位严格进行施工现场的监督管理,随时关注工程预算的执行情况,施工过程中工程成本与预算产生较大差异时要及时予以分析,以确保牢牢地将工程成本控制在预算的各项指标之内。对于变更施工方法的一些签证,尤其是一些隐蔽工程的签证更要从严审批。

工程管理人员要制定相应项目的工期进度表,根据进度表对各个施工单位进行考核,在整个工期之内要考虑到气候变化所带来的影响,以便提前做出相应的调整。能否提前竣工对于施工成本控制的成败起到决定性的作用。具体见下页表4所示。

(三)开发后期成本的控制

1.基础设施的费用包括:道路、供水、供电、供热、排污、照明、通讯等,在建设之前要做一个符合项目实际情况的预算,采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。根据施工的先后顺序进行合理的安排。

2.公共配套设施的建设首先要考虑到该项目消费群体的需求,配套设施的档次要根据该项目的市场定位来安排,还要密切关注项目周围的配套情况,近距离雷同的配套设施尽量不予安排。

期间费用与税费的控制

(一)管理费用的控制

管理费用主要是指房地产开发企业为组织和管理房地产的开发经营活动所发生的各种费用,此类费用分为变动费用和固定费用。对各个部门年初制定相应的费用预算,每个月、每季度进行相应的考核,对于超支和节约的部分在年底的时候与部门的绩效挂钩,以调动管理人员节约费用的积极性与主动性。

在岗位的设置上,统筹兼顾,全面考虑。对于工作性质较简单的岗位,尽量精简人员;对于工作内容较重要,能给公司带来高额效益的岗位,要充实人员,既能满足企业的发展需要同时又能达到内部控制的要求。具体见下页表5所示。

(二)财务费用的控制

房地产开发周期长,需求的资金数额较大,必须借助多种融资渠道来满足自身开发的需要。房地产的资金来源有:所有者投入的资本、从债权人借入的资金以及预收的客户的房款等。借贷资金是最主要的资金来源而且其所支付的资金成本是财务费用的主要构成部分,对于此项费用的控制措施有:

1.借贷资金可以从银行等金融机构借入,也可以从一些融资机构以及个人借得,虽然后者具有手续简便、方便灵活的特点,但是往往利率较高,一般情况下不可取,而从银行等金融机构借入资金是企业所普遍采用的方式。国有商业银行和地方性商业银行在一些政策以及利率的执行上有差别,需要对其有一个整体的把握,尤其受现在全球性金融危机的影响,贷款的审核条件和发放流程将更加严格,因此应根据本企业的实际情况,选择特定的银行作为业务合作伙伴。具体见下页表6所示。

2.企业应该制作一个《项目进度资金需求计划表》,根据项目进展过程中的资金需求量分批次地借入资金,杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的,建议企业以短期借款为主,借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款,如此周转既可以提高企业在金融机构的信誉度,又为以后的增加授信额度打下了基础,还可以节省借款利息支出。

3.提高项目的销售速度,加快资金的回笼,采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目,在工程的进度达到办理按揭的条件时,及时予以办理。这些资金的到位可以在很大程度上缓解企业贷款的需求,对于降低借款利息起到了明显的作用。

4.严格按照工程的进度付款,对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚,缩短工程周期也就缩短了资金占用时间。另外办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。

(三)销售费用的控制

本行业的销售费用在整个期间费用中占有较高的比重,高于其他行业。销售费用由策划费用和广告费用以及销售人员的工资所组成。

1.对于项目的策划费用,有的企业有自己的策划团队,但是一般企业的做法是外包给专业的团队,根据项目的市场定位,制定合理的销售策略及时启动预售方案;在广告费用的控制上,不同的广告方式有不同的效果并且费用也有较大的差别,在进行充分的比较和论证以后力求以最低的费用达到最佳的广告效果。

2.实行销售业绩与工资相挂钩的激励制度来充分调动销售人员的工作积极性。在销售之前公司制定销售指导价格,销售人员根据客户的不同性质和要求以采用灵活的销售策略进行公关。销售部门将《商品房销售台账》以及客户的一些要求和建议及时上报策划人员和公司的其他部门,以便于及时做出一些调整。具体见表7所示。

(四)税费的控制

涉及的税种较多、税负率偏高是房地产行业的显著特征,近期公告的偷税、欠税的名单当中有不少房产企业的影子,国家财政、税务部门对房地产企业纳税情况都极为关注并将其列为检查的重点。如何在这种严峻的形势下合理避税显得尤为重要。

对各地税务机关规定的不同的税收政策要充分掌握,采用时间差异、地域差异、政策差异的方式进行税务筹划。有条件的单位可以聘请税务师事务所进行纳税筹划的指导,另外还可以从其了解一些最新的国家税收法律法规。这些都对企业降低税费成本具有积极的意义。具体见表8所示。

降低成本费用对企业的多重意义

(一)财务部门主管领导必须要有较强的成本费用控制意识

现代企业提高利润的途径主要有“开源”和“节流”两个途径,具体运用到房地产开发项目上,“开源”就是通过增加企业的开发规模,挖掘项目的潜力来提高它的附加值;“节流”就是降低项目的开发成本与其他费用。财务部门的领导必须要充分认识到它的重要性,这样才能根据企业的情况制定切实可靠的成本控制方案并将其执行下去,这是成本控制的前提和基础所在。

(二)企业应当充分发挥各部门在成本费用控制中的作用

管理以人为本。我国传统文化是儒家文化,以人为本是儒家管理理念最鲜明、最重要的标志。强调以人为本,要求成本费用控制要充分发挥人的作用,在提高管理者自身素质的基础上,充分调动其积极性、主动性和创造性,这样成本费用控制工作的整体水平才能迈上一个新的台阶。

成本费用控制工作是一个复杂又系统的工作,要靠各个部门共同努力来完成,虽然大部分的工作依赖于财务部门,但是并不能因此否认其他部门在控制过程中的作用。企业应将各个部门进行优化组合,为其发挥自己的作用创造更好的条件。

(三)控制成本费用可以提高企业竞争力规避各种经营风险

成本和费用的高低在一定程度上决定了企业的利润高低和在同行业当中的竞争力,因此做好成本费用控制工作对于提高企业经济效益、增强竞争力、扩大经营规模都具有重要的作用。从宏观的角度来讲,一套成熟完善的成本费用控制方案对于完善企业的内部控制体系,防范和规避企业经营过程中的各种风险也具有积极的意义。

试论房地产开发企业的成本控制 第10篇

一、房地产开发企业的成本构成

房地产企业,是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。从经营内容和经营方式的角度划分,房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等,本文主要研究的是房地产开发企业,即以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。

房地产开发企业的成本构成有两大部分,一是产品的开发成本,二是期间费用。产品的开发成本包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。其中,土地征用及拆迁补偿费是因征用土地所发生的各项费用,如土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费等;前期工程费是在项目实施前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用;基础设施费指在开发过程中发生的供电、供水、供气、排污、通讯、照明、绿化及道路等基础设施的费用;建筑安装工程费指在施工过程中发生的各项建筑安装工程费和设备费;配套设施费指在开发过程中发生的不能有偿转让的公共配套设施费用,如自行车棚、公厕等设施费用;开发间接费用指为开发房地产而发生的现场管理机构人员工资、福利费、办公费、劳保费和周转房摊销等。期间费用,也称期间成本,包括管理费用、财务费用和销售费用。管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的各项费用,如聘请中介机构费,咨询费、业务招待费等;财务费用是房地产企业为筹措资金而发生的各项费用,如利息费用,借款手续费用等;销售费用是指企业为销售开发产品而发生的各项费用,如销售机构人员工资、广告费用等。

二、房地产开发企业成本控制现状

所谓成本控制,是指企业根据一定时期预先建立的成本管理目标,由成本控制主体在其职权范围内,在生产耗费发生以前和成本控制过程中,对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施,以保证成本管理目标实现的管理行为。长期以来,我国房地产行业处于供不应求的卖方市场,行业利润率明显高于其他行业,导致其在成本控制方面有很多不足。

(一)成本控制意识不强

我国房地产企业大多采用的是以计划价格为基础,以事后核算为重点的静态成本控制方法。同时,受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响,房地产开发企业缺乏成本竞争意识,忽视成本管理,浪费很大。财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本,而忽视对开发产品形成全过程的成本控制。此外,由于开发产品位置的固定性、开发建设的长期性,也使成本管理人员流于成本管理形式而疏于成本控制。

(二)成本控制注重某些环节,没有建立完善的成本控制体系

一些企业为了抢市场、抢工期,往往走一步看一步,忽视了长期发展战略,导致企业缺少明确的成本控制目标,容易造成事中成本控制和事后成本控制的盲目性。此外,企业成本控制方法缺乏战略指导,使得成本管理对策与战略目标脱节,成本预测、决策可有可无,成本计划如同虚设,加上未建立一套完整的成本控制方法体系和科学规范的操作程序,成本控制目标最终很难实现。(三)风险意识薄弱,应对风险能力较弱

企业的逐利行为,使很多房地产企业片面追求高额的投资利润率,而忽视房地产开发本身存在的经营风险,以及政策变化等带来的不确定性风险。房地产开发建设周期长、耗资巨大,如果盲目投资导致产品销路不畅或资金断流,将会使企业陷入经营和财务的高风险困境中。

2010年中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”,2011年1月26日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”),提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。政府重拳出击,限制楼市过热;银行紧缩银根“惜贷”;老百姓持币观望,多个城市商品房交易量急剧下降,房地产企业遭遇“寒冬”,多个房地产企业出现资金紧张、甚至债务缠身的状况,显示出房地产企业的风险应对能力较弱。

三、房地产开发企业实施全过程成本控制

“国八条”等一系列政策出台后,多个城市的交易量和交易价格双双下降,作为房地产开发企业来说,也该清醒的认识到盖房子的目的不能单纯是为了满足高收入阶层的需要和自己赚取高额利润的需要,还要关注普通老百姓的需求,以中国目前普通工薪阶层的收入水平而言,如此高昂的房价是老百姓的不能承受之重。在保证工程质量的情况下,加强自身的成本管理,重构成本控制体系,进行全过程成本控制,也不失是一个好的选择。

全过程成本控制,简单说来就是对企业生产经营所有过程中发生的全部成本、成本形成中的全过程、企业内所有员工参与的成本进行控制,具体如下:

(1)全部成本控制对企业生产经营过程中所耗费的全部成本,包括料、工、费各项支出进行严格监督和限制,不仅对变动成本要进行控制,对固定成本也要进行控制。

(2)全过程成本控制对产品设计、工艺、采购、制造、销售、使用的整个过程发生的成本进行控制,不仅对构成产品生产成本的发生过程进行控制,也要对生产前的设计、工艺和生产后的销售、使用所发生的成本进行控制。

(3)全员成本控制发动企业管理人员、工程技术人员和广大生产员工树立成本意识,参与成本的控制。成本是一项综合性的指标,涉及设计、技术、采购、生产、销售、管理等各项工作,要真正达到成本控制的目的,必须调动和组织企业内部全体员工的积极性,通过建立经济责任制,把企业的专业成本控制工作和群众性成本控制工作结合起来,上下联系,明确每个员工、每个部门在成本控制中的职责。各项费用定额,费用开支标准,成本目标和降低成本的措施,广泛发动全体员工讨论,使成本控制工作成为全体员工自己的工作职责,并付诸行动。

将全过程成本控制的思想用在房地产开发企业,对房地产开发的全过程进行监控,在每一个阶段实施有目的的控制策略。

(一)产品开发成本的控制

1、项目策划和投资决策阶段的成本控制。该阶段是决定是否要实施此项目,企业一旦决策失误,将会给企业带来巨额的成本负担,所以要进行项目的可行性研究,对可能发生的成本进行总体控制。

2、设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点,其对工程造价的影响在75%以上,一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。采取招投标的方式,企业内部也由专家组成设计方案的评定小组,对设计方案进行严格的甄选。

3、动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作,一方面,应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估,确定补偿标准和额度,以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约;另一方面,要强化动迁收尾的管理和控制。

4、招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。建立分包单位的电子档案信息库,里面涉及各分包单位的资质、已施工项目、施工质量、施工人员素质以及供应商情况等资料。采取公平、公正、公开的招投标方法,选择合作单位。

5、施工阶段的成本控制。施工阶段成本控制主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证应该尽量避免,但是在特定情况下,也是允许变更的,注意这项工作必须要有一个严密的管理控制体系,用以分析比较设计变更所产生的经济效益与变更损失费用;此外,应加强对工期的控制,因为一旦超过正常工期,将会加大项目的施工成本。

6、结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽,应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

(二)期间费用的控制

期间费用不直接形成开发产品价值,但是期间费用却是维持正常的经营活动必不可少的,对于房地产企业来说,在期间费用的控制上,不能一味的追求降低,而要在保有一定支出的情况下,使其价值最大化。

管理费用,是为组织和管理经营活动而发生的,在控制方面,可以采取编制预算、制定各项管理费用明细支出标准,执行该标准,通过事前、事中、事后控制,既能保证组织正常运行,又使管理费支出更加合理化。

财务费用,主要是企业在筹集资金过程中发生的利息费用。对于财务费用的控制,应该从筹资渠道方面就进行控制,多开拓融资渠道,除银行等金融机构外、吸引新的投资人加入、融资租赁公司等也可以作为其获取资金的一个渠道。在融资方式选择时,引入资本成本的概念进行比较,可以采取混合型融资模式,减少固定的利息支出。

销售费用,是企业在销售过程中发生的支出,如销售机构人员的工资、福利费,销售道具(销售中心、楼盘的沙盘/模型),销售资料,广告费用等。在对销售费用控制上,把握一个原则就是“该花的一定要花”,因为销售阶段是房地产开发企业的最后阶段,这一阶段既是对前面各阶段的检验,同时也是企业弥补成本,获利,持续存在及发展的源泉。在具体控制措施上,仍然是采取编制预算、执行预算的方式,但是给予其一定的灵活性,以应对市场的瞬息万变。

房地产开发企业成本控制是一项系统工程,绝非一朝一夕,也绝不是几个人或一部分人努力就可以完成的事。房地产开发企业一定要使成本控制意识深入到每个员工的心里,建立全过程成本控制的方法,在此基础上,才能使完整的成本控制方法体系得以实施,才有利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环,也才会在任何市场条件下,实现最大投资回报。

摘要：房地产开发企业成本控制不能是简单的建设实施阶段成本控制,而应从房地产开发的全过程、全方位、全员的角度出发,从整体意义上降低房地产的开发成本。文章分析了房地产开发企业的成本构成与成本控制现状,提出采用全过程成本控制方法控制成本。

关键词：房地产开发企业,全过程成本控制,成本管理

参考文献

房地产企业成本费用管理问题的探讨 第11篇

【关键词】 房地产企业 成本费用 成本管理 成本控制

对房地产企业进行成本费用的管控工作，是企业获取经济效益最根本的方法，开展房地产企业的成本控制工作，找出企业在成本费用方面所存在的问题，并积极采取一系列方法与手段来解决问题，对于企业降低成本、提升综合竞争力有着十分重要的意义。房地产企业在开发过程中会产生较多费用，会对企业的经济效益产生直接影响，所以，对房地产企业进行成本费用管理问题的探讨就显得尤为重要，是企业目前面临的一项重大课题。

一、房地产企业成本费用问题概述

房地产企业成本费用类型较为繁杂，按发生时间分为获取土地阶段、开发建设阶段、转让及销售阶段；按开发产品种类分土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、待见工程开发成本；按成本费用项目分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、管理费用、销售费用、财务费用和开发税费。想要进行一系列的投资分析与决策，最主要的依据就是企业成本费用项目的确定与构成。某一项目的全部成本与费用，要涉及到项目自始至终的全部过程与内容，是一项十分复杂、繁琐的系统工程。房地产企业的成本费用控制过程主要是指企业采取一系列科学、合理的管理方法与手段，对自身的人、材、机进行不断地优化与组合配置，从而最终实现企业以最少的投入取得最大的收益。项目全过程中发生的成本费用是由众多分过程与具体活动构成的，成本费用工作进行的好坏能够反映出一个企业运用资源的综合能力，对企业从上至下各个部门的工作都是一项考验。就目前情况而言，我国的房地产企业对工程项目的成本费用管理问题认识还不尽到位，在实际工作当中还存在着一些问题亟待解决。因此，房地产企业必须重视起自身的成本费用的管理与控制工作，做到先从思想上摆正观念，再从行动上提高企业的经营效率与经济效益，从而不断保障企业的健康、持久发展。

二、房地产企业对成本费用进行管控的原因分析

就目前情况而言，房地产企业面临着一定的困境，正是由于这些因素，致使企业不得不以成本费用为出发点，来提升自身的经济效益，乃至社会效益，最终提升自己的综合竞争力。这些因素主要表现在以下几个方面：政府对土地商业用途的供应量进行了限制，土地拍卖价格也在不断升高；面临竞争日益激烈的市场竞争环境，房地产企业相互之间的竞争也日趋激烈，为了获取到有限的土地，在一定程度上也抬高了地价；近两三年以来，我国一直处于通货膨胀的阶段，导致建材成本的不断上涨。同时，受国家宏观调控的影响，银行采取紧缩政策，致使很多房地产企业不能得到充足的资金，资金链较为紧张。正是由于上述因素的存在，房地产企业必须加强自身的成本管控工作，并以此为基础与核心，来不断提升企业的经济效益，乃至社会效益。

三、房地产企业成本费用管理的对策与措施

1、完善项目的成本管控工作

（1）土地征用与拆迁补偿费的控制。众所周知，土地成本在房地产企业的总体成本中占有比例是最大的，因此土地成本对整体项目的利润产生直接影响。就目前情况而言，我国的土地资源越来越稀缺，公民维护权益的法律意识越来越强烈，这都给拆迁工作带来了一定的阻碍。为了避免拆迁工作影响项目的总体进度，企业最好选取熟地来竞拍。如果是经由其他方式得到的开发权，那么一定要明晰土地使用权的归属问题，从而避免不必要的纷争。

（2）前期工程费的控制。企业向政府部门所缴纳的各类规费，也占有一定的比重，企业应该对其加以重视。企业应该对项目有一个较好的把握，尽可能地争取存在国家优惠政策的项目。对所缴纳的保证金等费用，到期后要及时予以索回。

（3）建安费用的控制。通常情况下，建安费用支出要占到项目总支出的五成左右，在房地产企业的成本费用管理中占有十分重要的地位。企业想要做好建安费用的控制，就必须了解区域经济的形势，认真分析出当前施工企业的总体状况。对类似的项目造价指标进行调研，掌握市场人工与材料变动的具体情况，对造价的主要影响因素展开修正分析，科学、合理确定建安成本的指标。

想要控制好建安成本，就应该在设计方案上进行重点分析与研究，努力实现方案的经济化与最优化，尽可能地找到成本费用的最佳点，保障资源的有效、合理配置，提升有限资源的使用效率，防止浪费现象的发生。此外，可以考虑利用固定总价合同，使工程造价能够被有效控制在一定预算范围之内，或通过施工合同、招标文件中一系列的条款设置，尽可能地将价格上涨、工程量增加等风险转移给施工单位，从而实现企业对建安费用的较好控制。

（4）基础设施费、公共配套设施费的控制。基础设施费用通常包含有道路、供电、供水、供热、排污、通讯、照明等，企业进行建设之前，一定要根据自身的实际情况制定项目预算，采取招标方式，确定各基础设施施工单位。同时，还应合理安排好施工顺序，尽量减少预付款占用资金的情况。在进行配套设施建设时，一定要深入考虑到消费群体的具体需求，根据市场定位，制定相匹配的设施档次。此外，还要实现对配套设施的全局性安排，在较近的距离内，尽可能地避免雷同配套设施的出现。

2、健全一套完善的成本费用管控体系

现如今，房地产企业在自身的成本管控工作方面已经取得了一定的成绩，部分企业已经认识到战略规划对企业控制成本、提高经济效益的重要性，也逐步将其融合与实施到自身的成本管控中来。但在部分企业内部，成本费用管控体系还不尽健全与完善，缺乏一定的程序性与规范性，企业应该站在战略性的高度，来看待自身的成本管控问题。制定出一系列科学、合理的成本费用管控体系，并使其积极运用到实际工作当中，同时配套出完善的奖惩机制，切实做到好要奖错要罚。企业的领导者要以身作则，积极履行企业的各项制度规定，起到模范带头作用，从而不断提升企业员工的工作热情与积极性，使其能够更好地为企业进行服务，最终保障企业总体经营目标的顺利实现。

3、期间费用控制

（1）管理费用控制。管理费用指的是房地产企业为了管理与组织企业内部各项经营活动而产生的各项费用的总称，主要包含有变动费用与固定费用。企业应该对各部门制定出费用预算，按月或者按季度进行考核，并且将考核结果与部门绩效相挂钩，从而保障激励作用的有效发挥。在岗位设置上，要做到全面考虑、统筹兼顾。既要满足企业发展，又能达到企业内控的要求。

（2）销售费用控制。以项目策划费用而言，部分企业拥有自己的策划团队，但多数企业还是会选择外包的方式进行策划。企业应依据项目市场定位，完善出一套合理、科学的销售策略与预售启动方案；在广告费用方面，广告方式的不同会导致产生效果与费用的不同，企业应该通过一系列的比较与论证，并以此为基础，用最低的成本，达到最佳的广告效果。

（3）财务费用的控制。房地产企业拥有资金需求量大、开发周期较长等特点，资金借贷是其主要的融资方式之一，企业可以通过一系列有效措施来降低资金借贷的运行成本，从而实现对财务费用的较好控制。

第一，企业应该认识到，国有商业银行与地方性商业银行的某些政策或利率执行方面是存在差别的，应该从整体与全局上对其有所掌握。在全球金融危机的大背景之下，贷款的审核程序与操作流程将更为严格，企业应该重点结合自身的实际状况，选择特定银行作为自己的业务伙伴。

第二，企业可以考虑制定项目进度的资金需求计划，在项目的进行过程中，根据资金需求，对资金开展分批次借入，这样可以有效避免由一次性资金借入引发的资金闲置等问题，有效提高资金的使用效率。另一方面，借款期限长短与利率高低是成正比例关系的，因此建议企业尽可能地利用短期贷款，到期及时偿付，再申请下一次的短期贷款，加强了企业的资金周转率，有利于企业形象与信誉的提升，同时还可以节省利息方面的支出，从而减少企业的财务费用。

4、税费风险的控制

房地产企业在其项目开发的过程中，资金的运筹较为紧张，资金筹集主要依赖于企业的借款，这就导致企业利息支出的增加。因此，对利息费用的扣除就可以当做是企业进行纳税筹划工作的一项重点内容。就目前情况而言，我国税法对房地产的利息扣除有两种。企业可以对其进行分析与比较，计算出两种情况下利息支付额的高低，同时结合企业日常的管理运营状况，选择是否进行项目利息支出分摊转让或者提供金融机构证明，从而降低企业税收负担，实现对企业税负风险的较好控制。

【参考文献】

[1] 高扬：我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略[J].湖北财经高等专科学校学报，2012（2）.

[2] 徐薇华：房地产企业的目标成本管理——以龙信房产公司为例[J].会计之友，2011（5）.

[3] 于晶：浅谈房地产企业核心竞争力之项目管理与成本控制[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011（2）.

房地产企业的成本控制 第12篇

一、房地产企业纳税成本的构成

相对于其他行业而言,房地产企业涉及的税种较多,借鉴其他成本的构成规律,房地产企业纳税成本可分解为纳税直接成本、纳税维持成本、纳税财务成本和纳税例外成本。

(一)纳税直接成本。是指企业在生产经营过程中,依照税收实体法的规定向国家缴纳的各种税收款项。主要包括:营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等。纳税直接成本的特点是税收负担的公平性和纳税成本的重要性。公平性来源于税法的公平,即在市场经济体制下,参与市场竞争的各企业处于平等竞争的环境,纳税负担能力大的应多纳税,负担能力小的应少纳税,没有负担能力的不纳税。重要性是指企业纳税的直接成本,是纳税成本的核心,企业除了要缴纳营业税外,其取得的收益还要征收企业所得税和土地增值税。另外,国家对出租的房屋还要征收房产税。如果将这部分纳税金额全部看成是从企业取得的收益中缴纳的,可以测算出这部分正常纳税直接成本的比重。假设营业税税额占收入总额的5%,收益率为20%,营业税占收益总额的比例为X,则:收入额×5%=收入额×20%×X,解得X=25%。营业税和企业所得税合计税负将达到收益总额的50%,如果再考虑到土地增值税和房产税,该比例将更高。

(二)纳税维持成本。是指企业为维持纳税行为而发生的费用支出,包括:办税费用和代理费用。办税费用包括办税人员费用、纳税信息生成费用、资料费用、差旅费用、邮电费用、纳税稽查费用等。代理费用是指企业为了防止税款计算错误,避免漏申报、错申报,以及进行纳税筹划的需要,而向税务师事务所等中介机构进行纳税咨询,或者委托注册税务师代为办理纳税事宜等所缴纳的费用。纳税维持成本的特点是费用的相关性,即这部分成本在一定的相关范围内金额相对固定,当超出这个相关范围时,随着企业业务量的增加,纳税直接成本也将随之增加,此时便形成了以纳税直接成本为自变量,以纳税维持成本为因变量的增函数关系。

(三)纳税财务成本。是指企业因履行纳税义务,为缴纳税款占用企业资金或资产而发生的利息价值耗费。纳税财务成本主要包括因涉税事宜而发生的利息支出、银行手续费及其他相关理财费用。纳税财务成本的特点是费用的正负性。纳税成本有正、负之分,关键在于企业如何运筹。当企业运筹得当,可以在税法允许的范围内促使企业推迟或避免纳税时,不仅为企业节约了纳税直接成本,而且能减少利息支出,此时为负纳税财务成本;当企业纳税筹划失败,就有可能会提前缴税或多纳税款,不仅会增加纳税直接成本,而且还会造成因税款占用企业资金而增加利息开支,此时为正纳税财务成本。

(四)纳税例外成本。是指企业违反税法或其他法律、法规而受到税务机关或司法机关处罚所发生的价值耗费,包括纳税滞纳金和罚金。纳税滞纳金是指企业未按照规定期限缴纳税款,税务机关除责令其限期缴纳外,另从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金;罚金是指企业未按规定办理税务登记的,或未按规定设立账册的,或未按规定报送有关备案资料的,或未按规定履行纳税申报的,或违反发票使用规定的,以及构成偷税、欠税、抗税等违法行为所导致的罚款支出。纳税例外成本的特点是发生的偶然性。纳税例外成本的产生主要是因企业缺乏税收知识,或者是纳税观念淡薄,违法后受到处罚而造成的额外费用支出。近年来国家不断出台新的房地产行业税收政策,如果企业不及时熟悉,准确领会其内容,很容易出现巨额的罚金和滞纳金。

二、房地产企业纳税成本的特点

纳税成本与“税收负担”相比具有明显不同的特点,主要表现为:一是范围广。纳税成本除了包括正常的纳税负担外,还包括纳税滞纳金、罚款、办税费用、咨询费、税务代理费、额外纳税等等。二是金额大。房地产企业整体税负占企业收益总额的50%以上。除此之外,企业的纳税咨询费用、办税费用、滞纳金和罚款支出数额也较大。三是风险大。房地产企业为了降低税收负担,减少纳税成本,常常采取一定的方法进行纳税筹划。由于纳税人对税收政策的把握程度不同,纳税筹划的成功率一般来说是很低的,一旦筹划失败,很有可能涉嫌偷税。按照税收征管法有关规定,对偷税行为将被处以所偷税金额5倍以下的罚款,触犯刑律的,还要依法追究刑事责任,将给企业带来经济和名誉上的双重损失。

三、房地产企业纳税成本的控制途径

(一)应积极进行销售环节的税收筹划。税收筹划的目的不仅仅是为了降低企业某一税种或者整体的税收负担,还在于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业开发周期长,业务复杂而且要占用大量的资金。房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节,其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此,运用税务筹划的原理,正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题,合理合法地降低企业税收成本,对于房地产企业而言具有重要意义。对于房地产的销售环节在营业税、企业所得税、土地增值税等方面均有很大的筹划空间。在筹划纳税方案时,不能一味地考虑纳税直接成本的降低,而忽略了因该筹划方案的实施引发的其他费用的增加或收入的减少,必须综合考虑采取该纳税筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。

(二)房地产企业应增设税务经理或税务专员。中等规模的房地产企业年涉税额一般都会超过千万元。目前,房地产企业办税事宜都是由财务人员兼任,然而事实上财务和税务政策在很多情况下是不同的,财务政策相对稳定,而税收政策则比较容易变动。一般来讲,年纳税额在100万元以上的企业都应该设税务专员或税务经理,这也是国际化的一个趋势。

(三)提高财务人员的职业判断能力,避免例外成本的发生。房地产企业纳税信息的来源是一定期间的会计信息,为避免纳税例外成本的发生,应当从企业的源头进行控制。因此,必须提高房地产企业财会人员的职业判断能力。会计制度和会计准则留给财会人员选择和判断的空间很大,这就要求房地产企业财会人员必须具备一定的执业能力,才能提供准确、合法、完整的会计信息。

(四)强化房地产企业纳税的内部审计。房地产企业内部审计部门应当加强对整个企业的纳税核算、申报、缴纳及执行国家有关税收法规制度和企业有关规定情况的检查监督,并纳入日常审计,完善监督机制。对发现的问题应及时纠正,力求将问题合理合法地解决在税务机关检查之前。