房地产建设项目（精选12篇）
房地产建设项目 第1篇
关键词：房地产建设项目,能值,生态足迹,可持续发展
0 引言
房地产业是我国经济发展的重要支柱产业, 对中国社会经济的发展具有巨大的推动作用, 但对环境也产生了很大的影响。房地产建设项目的高消耗问题已引起了社会各界的广泛关注。房地产业如何降低消耗、减少对环境的压力已经成为理论界、企业界和环保工作者共同关心的话题。现已出现了较多关于房地产业可持续发展的研究, 但大多数为定性研究, 采用定量分析的研究较少。生态足迹分析法具有简单易懂等特性, 并且可直接与全球可持续发展状况相关联, 因此已经被广泛应用于不同尺度区域的可持续发展状况的评价。随着生态足迹研究的不断深入与完善, 生态足迹分析法在基础设施、工业与民用建筑建设中的应用得到了业内人士的高度认可, 为实现房地产建设项目与周围环境的和谐共存提供依据[1]。本文应用基于能值理论的生态足迹方法, 分析了房地产建设项目的主要构成材料及劳务消耗的生态足迹, 并以长沙市某房地产建设项目为例进行实证研究, 提出了房地产建设项目降低消耗、实现可持续发展的途径。
1 研究方法
1.1 生态足迹原理
生态足迹分析法是由加拿大生态经济学家William Rees于20世纪90年代初提出的一种基于生物物理量的用土地面积度量人类活动的新方法, 其定义为:在特定的物质生活水平条件下, 供养特定数量的人口所消耗的资源和吸纳这些人口所产生的废弃物所需要的生态生产性陆地和水域的功能用地的总面积[2]。它是从具体的生物物理量角度研究自然资本消费的空间。在生态足迹指数计算中, 将生态生产性土地分为耕地、草地、林地、建筑用地、化石能源用地和水域6类。生态足迹计算的一般公式可表示为
式中, EF为总的生态足迹;N为人口数;ef为人均生态足迹;Pi为资源生产量;Ii为资源进口量;Ei为资源出口量;EP为单位生态生产力;yj为产量调整因子;j为生物生产面积类型, j=1, 2, 3, 4, 5, 6, 分别代表化石能源地、可耕地、牧草地、森林、水域、建成地。
生态承载力的计算公式为:
式中, EC为人均生态承载力;aj为人均生物生产面积;rj为均衡因子, 采用2006年世界自然基金会 (WWF) 提出的土地等价因子, 森林和化石能源地为1.34, 可耕地和建设用地为2.21, 牧草地为0.49, 水域为0.36。
可持续发展程度用生态赤字表示, 为生态承载力与生态足迹的差值。生态赤字小于零时, 表明研究区处于生态赤字、不可持续发展状态;生态赤字大于零时, 表明研究区处于生态盈余、可持续发展状态;生态赤字等于零时, 表明研究区处于生态平衡状态[3]。
1.2 基于能值理论的改进生态足迹法
改进生态足迹法是一种基于能值分析理论的新的计算生态足迹和生态承载力的研究方法。能值分析理论是由美国生态学家、能量分析先驱H.T.Odum于20世纪80年代在热力学定律和能量等级原理的基础上提出的。能值理论分析方法就是以能值为基准, 把生态系统或生态经济系统中不同种类、不可比较的能量转换成同一标准的能值来衡量和分析, 以评价其在系统中的作用和功能。它开拓了一个对自然、经济和社会复合系统全方位透视的新视野, 提出了一种定量研究生态系统、生态经济系统以及人类活动的新方法, 用于评价人类社会和经济系统的可持续发展状况[4]。由于任何形式的能量均源于太阳能, 因此, 在实际应用中以“太阳能值”来衡量各种能量的能值, 即任何资源、产品或劳务形成过程中直接或间接消耗的太阳能量, 就是其所具有的太阳能值, 单位为太阳能焦耳 (Solar Emergy Joules, 缩写为sej) [5]。
改进生态足迹模型就是将能值分析方法与生态足迹理论框架相结合, 首先把各种不同类型、不同等级的能量流通过能值转换率, 换算成统一量纲的太阳能值, 然后引入能值密度, 将各消费项目的太阳能值换算成相对应的生物生产性土地面积, 从而计算出研究区域的生态足迹和生态承载力, 由此确定其可持续发展状况。
1.3 房地产建设项目生态足迹模型
根据能值分析生态足迹的原理, 把各种不同类型、不同等级的建设项目投入物资的消耗量通过能值转换率, 换算成可以直接进行加减的太阳能值, 然后引入平均生态生产率, 将各消耗项目的太阳能值换算成相对应的生态生产性土地面积, 从而计算出房地产建设项目的生态足迹和承载效率指数, 由此确定其可持续发展状况。
由于房地产建设项目所服务人口的数量和地域分布不易确定, 在项目生态足迹的分析计算中, 可以以房地产建设项目为对象进行计算, 而不是在宏观区域生态足迹计算中以人口为对象 (注:建设项目和建筑都是人类物质消费的中间形式) [6]。建设项目生态足迹构成如图1所示。
房地产建设项目生态足迹的计算步骤和公式如下:
1.3.1 测算房地产建设项目各主要投入物资的消耗量Qi
以我国现行的项目概算和建筑工程预算方法、工程造价估算指标、工程造价定额及历史经验数据为基础, 分别测算出房地产项目建设所需的各种主要物资材料的消耗量。为简化工作, 可以形成建筑物、设备等实体的主要物资消耗为主, 如建设工程消耗“三大材”和劳务费。
1.3.2 统一所消费的物资消耗量的量纲
由于建设过程中物资消耗量的量纲不一致, 无法加总和比较, 因而需要统一量纲。在此, 按照物质 (能量) 流分析理论中的概念———含能, 将各种物资的量纲统一为能量的单位———焦耳、千焦或兆焦。房地产项目建设中所使用的各种物资材料都需要经过一定的开采和加工过程[7], 是经过了一定的能量消耗后形成的, 这种消耗实际上是对自然环境的消耗, 是一种环境负荷, 其大小可用含能值来度量。澳大利亚等国的科学家经过多年的科学研究, 目前已经测定了许多建筑材料和能源的单位含能值UEmEi。项目建设中所消耗的人力劳动也可以看作是对环境、能量的耗费, 可以通过劳务费和能值转换率转换为统一量纲的能值。
1.3.3 计算各主要投入物资的含能EmEi
将某种物资的单位含能值, 乘以该种物资的消耗量, 便可得到该种物资在项目建设中的含能。计算公式为:
1.3.4 求项目建设阶段的含能总值EmET
含能总值由项目建设中各主要投入物资的含能加总而得。计算公式为:
1.3.5 求项目建设中物资消耗所需要的生态生产面积PEF和项目承载效率指数ICE
这一步骤的目的是要将含能总值换算为相应的生态生产性土地面积, 即生态足迹, 亦即求出项目建设所消耗的含能总量需要多少生态生产面积来提供。这一换算需要依据一个重要的参数———平均生态生产率 (即单位生态生产面积一年生产的能量) , 一般可采用全球平均生态系统生产率AEP。计算公式为:
式中, SP为房地产建设项目的占地面积。
对于房地产建设项目是否处于可持续性状态, 可以由以下准则来判断:
(1) 若ICE=PEF/SP>1, 则认为建设项目的物资消耗产生了生态赤字。
(2) 若ICE=PEF/SP=1, 则认为建设项目为生态平衡状态。
(3) 若ICE=PEF/SP>1, 则项目建设产生了生态盈余。[6]
2 实例分析
本文以长沙市某房地产建设项目为例进行生态足迹的实证分析。该项目为钢筋混凝土框架结构, 采用独立柱基础。总建筑面积12 614平方米, 占地面积为4 500平方米, 防火等级为二级, 屋面防水等级为二级, 抗震设防烈度为六度, 项目建设期为2008年8月至2009年4月。建筑设计合理使用年限为50年。该建设项目原材料、劳务消耗情况及太阳能值、生态足迹见表1。
在计算该房地产建设项目所需的太阳能值时, 数据主要取建设项目的钢筋、水泥、木材“三大材”和劳务费的实际消耗, 根据房地产项目建设工程量清单数据得出, 然后再根据能值转换率转化成太阳能值。项目建设过程中物资消耗所需要的生态生产土地面积PEF的计算是将含能总值换算为相应的生态生产性土地面积, 取全球平均生态系统生产率为3.1×1015sej/hm2, [5]则该项目在建设阶段消费的物资实际所消耗的生态生产性土地面积为2 107hm2, 即产生了2 107hm2生态足迹, 此房地产建设项目所消耗的物资能量, 需要2 107hm2具有全球平均生态系统生产率的生态生产面积用一年时间才能生产出来;或者说是在项目的寿命期间50年内需要42hm2具有全球平均生态生产率的生态生产面积才能生产出来, 以项目地约100倍的生态生产土地面积才能弥补此消耗。
由表1还可以看出, 该房地产建设项目消耗的劳务所产生的生态足迹最大, 为983.38 hm2;其次是对钢材的消费, 占用773.97hm2的生态足迹;水泥消耗量所造成的生态足迹为343.07hm2, 木材消耗的生态足迹最少, 为6.93 hm2。随着经济、社会及科技的发展, 城镇建设用地的扩张, 土地需缺性的加大, 房地产建设项目的质量越来越高, 建筑密度、容积率越来越大, 使得建筑对材料的要求越来越高, 钢筋和水泥的消耗量居高不下, 而对木材的需求量却不大。
该建设项目的效率承载指数ICE=2 107÷0.45=4 683>1, 说明该建设项目的物资消耗产生了大量的生态赤字。由于物资的大量、集中投放, 使得房地产建设项目出现生态赤字, 处于不可持续的发展状态, 必须通过调用腹地的生态承载力来弥补此赤字。
3 结论
通过上述理论和实证分析, 可以得出以下结论:
(1) 基于能值理论的生态足迹分析方法可用来构建房地产可持续性。
(2) 房地产建设项目对钢材和水泥的消耗需求量较大, 要想减少建设项目生态足迹, 应主要从这两项入手;另外, 应用先进管理技术和科技手段提高施工效率以减少劳务投入, 也是降低房地产建设项目生态足迹的有效途径。
(3) 房地产建设项目对环境造成极大的生态赤字, 所产生的生态足迹在项目寿命期内无法由项目所在地支撑, 必须消耗大量腹地的生态环境资源, 对环境造成巨大压力, 与环境相容性较差。要解决或缓解这种不相容性, 需要通过提高建筑材料利用效率、改变高消费的生产和生活方式、发展循环经济、约束城市建设对生态空间的占用等手段, 来降低房地产建设项目的生态足迹和生态赤字, 实现房地产建设项目的可持续发展。
参考文献
[1]徐勇戈, 吴淑和, 王珏.工程建设项目生态足迹分析[J].资源与产业, 2010, 12 (4) :150-153.
[2]Mathis Wackernagel, J David Yount.The Ecological Footprint:AnIndicator of Progress Toward Regional Sustainability[J].EnvironmentalMonitoring and Assessment, 1998, 51 (1/2) :511-529.
[3]张黎明, 文倩, 霍金炜, 等.基于生态足迹和灰色关联度的湖南省可持续发展研究[J].农业现代化研究, 2010, 31 (4) :459-461.
[4]严茂超.生态经济学新论——理论、方法与应用[M].北京:中国致公出版社, 2001.
[5]Odum H T.Environment Accounting:Emergy and Environmental DecisionMaking[M].NewYork, NY:John Wiley&Sons, 1996.
[6]郑小晴.建设项目可持续性及其评价研究[D].重庆:重庆大学, 2005.
1某房地产建设项目计划实例 第2篇
2007-2-2 9:11:39作者：周华锋
提前说明：现在讲项目计划理论的书籍很多，但范例很少，本着互相学习交流的愿望，特上传一份自己写的项目计划大纲；本计划大纲是鄙人的一点工作心得，只要其中有几句话对你有所帮助，我也就甚感欣慰了。如本集团有人偶然看到，切记不要对号入座。这也是本人将公司及项目名称隐去的原因。
三期项目计划大纲
三期项目总体概述：三期项目是整个社区的重要部分，处于中央组团的核心位置，对整个小区的品牌品质具有极大的影响意义。三期建筑面积13万平方米，酒店一幢，8幢住宅，（其实为4幢，2幢连在一起，中间一道沉降缝）均为23+1层。
项目目标：
总体目标：建成XX市具有南洋风情的特大景观小区
进度目标：三期竣工时间为2007年5月1日
主楼主体进度2006年5月1日完工，装修至主楼验收2006年10月1日，配套及景观2007年5月1日
质量目标：X市安全文明工地、X市市优工程力创省优
成本目标：控制在2.6亿元（包括主楼及配套和景观成本）
一、范围计划
1、范围管理计划：
主要分为4个阶段：前期阶段、主楼阶段、配套阶段、景观阶段
前期阶段：平整场地；地质勘察；配合项目办办理手续；商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施；审查设计图；监理招标；施工招标；规划放线，临水临电的接入；公安局宿舍段道路修建；
主楼施工阶段：基础开槽；基础施工；主体1-23层；主楼装修；水电安装；消防安装；防水工程；门窗工程；电梯安装；平整场地
室外配套阶段：管网工程、有线工程、电话分项；智能工程；道路工程；室外配电；
景观阶段：苗木栽种；水景及游泳池；灯具配置；宅前路；
建设三期：
1、楼号比较集中，易于管理。
2、先开酒店是便于展示小区入口形象，有利于销售；
3、能将一期和二期连成一体，塑造整体小区形象。
二、质量安全计划
1、争创安全文明工地
为了树立我公司良好的企业形象，严格按照X市安全文明工地的要求执行，争创X市安全文明工地样板。需要在招标选择施工队伍时考虑此项费用。
X市安全文明工地相关规定如下：(附后)
2、工程主体质量保证措施
①施工单位标准：
*选择有资金实力
*土建一级资质建筑公司
*项目经理资质一级（在招标文件中注明不得更换、需施工单位出承诺书）
*ISO9000认证企业
②监理公司标准：
*选择有技术实力
*信誉良好
*敢于承担责任对工作认真负责的*无建设主管部门不良记录的监理公司
③总工办学习熟悉建筑高层施工规范，锻炼自身能力，在施工管理过程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制协调工作。
④配合监理公司对施工单位作好监督管理工作，为监理公司树立坚强的后盾，充分调动监理人员的积极性，更好的为我方服务。
⑤严格合同管理，对所达到的质量要求严格控制。
⑥作好主体隐蔽验收工作，防止工程主体留下质量隐患，提倡监理旁站制
⑦作好厨卫间防水、水电等后期工作，减少维修率，提高客户满意度
⑧对易出问题的工程部位提前做好细化防范方案。
⑨定期召开工程技术专题会，加强内部沟通，及早解决问题于萌芽之中。
三、投资控制
1、综合制定出控制总项目造价成本的基数。
参考以往信息，汇总一期、二期造价成本信息，分部门分类整理作为三期成本控制的依据。①总工办造价控制成本：（以下为以往承包信息）
*前期地质勘察：二期60元/米；三期53元/米
*白蚁防治：2.5元/米
2*地基处理：二期单桩桩长13米，施工单价64/米，高强预应力混凝土管桩（Ф400×95）材料单价78元/米
*工程主体：1100—1200元/米2
*外网配套（煤气、水电接入、有线电视、管道等）300元/米
2*景观工程：140元/米2
*商品混凝土：；如果为了赶工期，使用商品混凝土；如果为了节约开发成本，建议部分使用或不使用，当然还得考虑项目办手续办理的难度和公司整体营销策略的整体进程及销售资金回笼程度。视具体情况而定。（用商品混凝土和不用相差50天左右工期）
总量；三期混凝土总量约4.5万 m3，C20：280元/m3；C30：330元/m3；现场施工搅拌C20：188+16.9；C30：216+16.9；差价：90元/m3左右
总差价：4.5万×90元/m3=405万
建设局费用和罚款；补给搅拌站费用2项合计计划约80万
还差325万
®决策是否用商品混凝土？同公司发展战略相一致：是求速度尽快占领市场，销售资金尽快回笼；还是暂时节约325万成本？
②项目办前期手续成本：各项手续费用。
③销售部成本：营销策划宣传费用（广告、楼书等）、销售提成。营销策划方面：
1、宣传方式：报纸、风景片、楼书、展览会、新闻发布会、标牌等，2、制定总营销策略，何时以何种宣传方式推出。能起到良好的效果。有一个统筹安排；每个阶段都有不同的内涵和主题
3、有创新的营销建议：如请一个有名的跳水运动员，赠其一套房子，让其允许作为我方形象代言人。小区景观水景和游泳池较多，在游泳池旁边做一个跳台；小区建成后平时举行游泳比赛。在广告语中加上一句：你想体会与名人一起游泳的感觉吗？想必具有购房的煽动性。
4、推出极具震撼力的广告宣传语：如万科天景花园宣传语：“深圳住宅的明天”。联想集团的：“如果失去联想，世界将会怎样”。像这类广告语都是万科和联想自己想出来的，只有自己才能体会本身项目的卖点和价值观念。
④材料部采购成本：材料成本（主要指甲供材料）
2、确定销售收益
定出三期销售价位便于以后进行成本核算。比较投入与产出。事先确定利润空间。实施过程中及时进行调整。财务是不可缺少的重要一环。现在都讲究部门整和和项目化运做项目。
3、确定变更程序流程，防止随意变更增加成本
4、严格控制设计投资；深圳设计院图纸设计完毕后，审核图纸及概算，在设计阶段运用价值工程的概念合理规划成本。
四、进度计划
1、合理安排前期手续进度（见总部批件表），总部要求2005年7月18日开工
2、前期阶段：平整场地；地质勘察；配合项目办办理手续；商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施；审查设计图；标高的确定、地基处理、施工工期的确定、监理招标；施工招标；规划放线，临水临电的接入；公安局宿舍段道路修建；该阶段进度待修缮。
3、春节上班后，首先进行白蚁防治合同的签订、地质勘察合同的签订、商品混凝土合同的签订、天然气合同的签定；为项目办跑前期手续作好铺垫；以上工作计划2005年5月1日前完成以上事项，签定合同后就算闲置1个月，也不能出现到使用时因程序问题耽误工作。
4、主楼施工阶段：2005年7月18日-2006年5月31日主体阶段；
2005年7月18日—7月31日 临建搭设、基础开挖
8月1日—9月1日 基础施工
9月1日—2006年4月31日 主体23层施工（按每层10天计，其中基础检测及基础验收10天）
5月1日—5月31日 主体验收阶段；
2006年6月1日-2006年10月1日 主楼装修阶段
5、配套施工阶段：2006年10月1日—2007年1月31日
6、景观施工阶段：2006年2月1日—2006年5月1日
如2005年7月18日开工日期延后，其余时间相应顺延。建议销售交房日期在开工日期后22个月
五、人员计划
1、三期应配备人员：经理A、土建工程师2名、王明中、黄永仁、于洪波、1名景观工程师
2、人员分工：
经理A 负责总协调及处理日常性事务
土建甲 负责酒电公寓及1栋楼土建和社区内土建杂事
土建乙 负责其余3栋楼土建
水暖甲 负责整体三期给排水及消防方面
电气甲 负责其余3栋楼电气
电气乙 负责酒电公寓及1栋楼电气和档案行政性事务
景观ⅹ 负责二、三期景观、入口处景观、一期景观调整
3、队伍建设
①建立与业绩考核相应的奖罚机制（得公司支持）
②加强公司企业文化核心理念的灌输，消除拜金主义、个人主义、工作腐败主义。③每月定期开展专业技术讨论会
④适当时候开展相应专业培训，提高管理班子素质
⑤加强内部沟通，防止各专业人员各自为是
⑥加强外部沟通，防止因为部门不协调影响项目进程
六、内外沟通
①与总部人员的沟通：
前期工作：安排专人与总部总工办联系，当前紧要问题
1、督促总部住宅集团让深圳设计院尽快拿出三期报建方案，项目办才能开始三期项目的前期手续工作，报建方案经规划局批准后，才能进行地质勘察工作。
2、完成三期的设计交接工作，作好平稳过度。
3、以后施工阶段遇到需总部总工办解决问题再及时联系。
②与分集团领导沟通：及时制定出三期项目计划，安排工程进度，说明质量目标、成本情况。便于上司及时了解情况，作出英明决断。计划每月写一份绩效报告，汇报项目正在进展情况，存在问题及解决办法，项目今后工作安排。
③与分集团各部门的沟通
项目是一个整体，工程施工不仅是总工办的份内职责，同时涉及到材料部门、预算部门、项目办前期，各部门只有紧密配合，才能达到良好效果。
项目前期总工办配合项目办工作：
1、配合项目办总规报批，同深圳设计院协调，提出工程技术方面的意见，尽快将总规拿下，便于其他手续的办理和各项工作的开展。
2、施工图审查前期阶段，配合项目办作好具备审图的条件，提前签好白蚁防治合同、商品混凝土合同、天然气合同
3、施工图审查阶段配合项目办解答建设行政主管部门提出的疑问，尽量使我方的施工图少做调整。
4、招标备案阶段，配合项目办办好监理招标、施工招标等重大招标事项，提供相关资料。
与材料部门的协调：
1、待深圳设计院施工图纸完毕，各部门碰头一致后，将甲供材料列清单交于材料部门，让其及早询价。
2、尽量在施工阶段及早寻价，不至于影响三期工程进度
④与设计院、监理单位的沟通
设计方面：
1、从总部接手深圳设计院后，作好与该院的沟通，督促其尽快完成施工图纸。并在设计图纸完毕后，同设计院沟通协调作好设计阶段投资控制；
2、搞好深圳设计院和景观设计公司三期的协调工作。使景观设计公司尽快找到三期项目的切入点。尽早完成三期项目的景观设计（在不影响二期景观设计的前提下）
⑤与X市建设行政部门的沟通
⑥与各施工单位的沟通
七、风险管理计划
1、资金断链
这是最大的风险，万科总经理郁亮和顺驰董事局主席汪浩接班以前都是财务总监。最能说明这一点，资本运营是房地产行业的重中之重。
考虑公司现有资金及总部支持资金还是分公司自己自足。开工13万平方米。总体需要资金
2.6个亿（130000平方米×2000元，主楼按1500元/m2，配套及景观按500 m2）。主楼主体按总造价的50%计，主体封顶需要130000平方米×1500元/m2×50%=9750万元。主体封顶后可取得预售许可证，可大面积回笼资金，如每家垫资1000万，实际周转资金需5000万即可；考虑到公司人员工资基本开支和日常消耗及主体封顶后销售可能不畅等不利因素，筹措资金保守一点7500万即可。①资金紧张宽松情况下，酒店公寓1个施工单位，剩下每4幢楼一个施工单位，这样3个施工单位；这种风险较大方案②资金紧张情况下，酒店公寓1个施工单位，其余每2幢楼一个施工单位，这样5个施工单位；
2、进度风险：
①合理安排前期手续办理，开工时间确定后，严格按照安排执行，遇见不可控制因素及时调整。
②注重细节，防止因公司程序误事，提前计划好程序需要时间，合理安排。
③选择有资金实力、质量优质的施工队伍，招标是其中关键一环。招标文件中应明确标明某些细节。现正在编制三期招标文件及修缮二期合同某些不适宜的地方。
八、采购管理计划
主要材料的明细（哪些属于甲供材料），主要取决于资金是否充足，电梯肯定是我方提供（因为电梯价格不好确定，且品牌较多），主楼其他材料主要有塑钢窗、商品混凝土、外装涂料、防盗门、钢材、水泥等，需要定一下，便于材料部提前进入市场，早做准备。
试论房地产项目管理信息化建设 第3篇
摘要：房地产行业信息化发展的趋势与整个行业发展和企业管理的逐渐完善紧紧联系在一起。本文主要针对我国房地产企业发展的现状，房地产项目管理信息化的现实策略。
关键词：房地产项目管理信息化策略
0引言
房地产项目管理是一个复杂的系统工程，它包括项目的可行性论证、项目的规划设计、项目的报建报批、工程的招标、施工组织与监理、财务管理、销售方案的制定及售楼完成后的物业管理等。具有投资金额大、建设周期长、涉及范围广、投资风险高、管理困难等特点。而随着房地产业务的不断扩大，传统的人工管理方式已不能满足日趋复杂的管理要求，因此需要一个功能全面、适用性强、基于网络的计算机管理信息系统来实现房地产项目管理的信息化和集成化，以提高房地产管理工作的效率和质量。
1我国房地产项目管理信息化的现状
当前，我国的房地产项目管理整体上可分为房地产项目的开发管理和项目营销管理，前者形成了一套比较完整的管理体系，而房地产项目的开发管理相对滞后，因此，我国房地产企业项目信息化的主要问题表现在以下几个方面：
1.1房地产项目的合同控制。合同管理历来是房地产企业管理的重点但在传统方式下，管理效果不尽如意。其主要问题是缺乏系统的管理手段。合同控制分散在财务和业务部门之间，合同执行过程中，信息沟通渠道不畅，合同信息核对量大，稍有差异，纠错耗费巨大精力；对乙方执行合同的情况缺乏统一、有效的评估手段，造成事实上不合格的供应商长期参加竞标并成功而替代部分更合适的合格供应商等。
1.2项目的时间进度管理。房地产企业强调任务计划管理，但普遍未建立项目级或者企业级的时间进度计划管理体系，明显的特征就是没有针对项目整体编制开发计划。开发过程，尤其在工程建设阶段缺乏有效的计划和计划执行监控协调机制，造成项目开发后期赶工，甚至推迟交房，引起重大成本损失，重者造成业主集体投诉事故，轻者招致业主抱怨、质询和不信任，对开发企业的信誉和品牌造成负面影响。
1.3项目的成本管理。成本控制和销售回款一样，自始至终成为决策层关注的重点。成本管理需要从产品设计、招投标及供应商管理、进度控制、质量管理、安全管理等诸多领域的成功管理得到支持，才能实现项目级、企业级的成本管理目标。
要提高我国房地产开发企业的综合开发能力，房地产项目管理信息化建设目标就应锁定在以上几个方面，切切实实按此指引逐步实施，并辅以配套管理措施，必能使房地产企业项且管理的能力得到提升，企业在成本管理方面的竞争优势得以增加。
2房地产项目管理信息化的现实策略
2.1房地产项目管理信息化目标实施项目管理信息化后，能够将开发商的管理水平提升到一个新的高度，具体达到下列目标：
2.1.1项目资金管理更加灵活，能够实现与企业财务系统的完美对接。通过对资金计划、资金到位、资金支出和回款情况的全面把握，随时提供项目资金状况，帮助业主有效地实现资金平衡，降低项目风险和成本。
2.1.2实现全过程的成本控制在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、成本目标、工程预算、成本计划、成本实际发生及成本预测等功能，可以随时反映项目任意时刻的动态成本与工程进度，从而全面实现对开发项目各个阶段的成本控制与工程进度的掌控。
2.1.3实现强大的合同管理功能合同类别任意划分，拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔、合同拆分全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。
2.1.4提供众多成熟、先进的项目管理工具和方法。如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、挣值分析、蒙特卡罗分析等，这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，成为提高项目管理水平的有效手段。
2.1.5有效实现项目各方的沟通与协调。房地产项目的业主、设计方、监理方、施工方和材料设备供应商等可以通过网络随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。
2.2房地产项目管理信息化的现实策略房地产企业要进一步实现和完善项目管理的信息化，必须依靠成熟可靠的项目管理软件，如：P3、Microsoft Project和PM等等。这些专业软件基本都能满足目前企业项目管理信息化的需求。其主要功能应是能够动态地提供有关开发项目建设的费用、资源、进度(人、料、机)、质量、财务评价等信息，为开发项目管理人员提供决策依据。
2.2.1项目的合同管理信息化。合同作为房地产项目生命周期中的主线，大多数软件都提供了合同模板，对合同拟订、合同建立、合同变更、合同结算、款项拨付、支付计划、合同台帐等能够自动实现，提供合同的分类、实时、动态管理十几种合同报表，从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。支持合同拟订、签定、执行、评审等项目合同的全过程管理；实现合同拟订、拨款、变更等业务审批流程集成协同办公；分类管理土建合同、采购合同；支持单价合同、总价合同；支持合同变更、签证，关联合同结算：能够反映合同信息关联项目计划进度、资金支付；能够自动生成合同报表。
2.2.2项目的成本管理信息化。房地产项目管理软件的成本管理子系统一般包括估算成本、目标成本、目标成本分析等模块。通过对估算、预算、合同信息、合同执行的管理，分析、比较动态成本与目标成本，能够自动找出差异，达到成本控制的目的。一般的软件都定义了多层次的核算项目，支持项目、组团、单体逐层分解其关联项目核算体系，能自动生成成本估算表，实现项目前期、设计阶段、执行阶段的全过程的成本控制；可以对比成本估算、成本目标、成本计划、成本实际发生等各个阶段数据，预测待发生成本，随时了解工程造价。利用软件基本上可以对成本管理实现电脑操作，极大地提高了效率和准确性，为项且的成功运行提供了保障。
2.2.3项目的计划进度信息化。多数软件为项目的进度计划管理提供“自下而上”或“自上而下”的方式安排整个工程项目，能够对项目分解，从时间、费用、设备材料、合同资金、交付成果、资源等多个角度制订项目计划；能够提供项目工程进度报告、项目形象进度报告和交付成果进度报告。其具体功能包括项目、子项目、任务无限制多级划分，自动计算作业进度与标识关键路径；支持多项目管理，分析比较各项目优劣，项目模板记录标准业务流程；能够自动绘制网络图、树状图、甘特图、PERT等；能够对项目计划调整、项目变更记录，分析计划全过程。
2.2.4其他方面的信息化，如材料设备等。可以采用软件提供的各种手段观察资源的基本情况和使用情况，同时提供了解决资源冲突的手段。提供了供应商管理、采购计划、采购申请、采购寻价、设备采购、入库出库业务等模块，通过对项目设备需求分析自动生成设备需求计划、采购计划，全面反映项目的设备采购需求。同时建立材料设备信息库、供应商信息库；建立供应商比价及材料设备比价：能实现采购计划、采购申请、采购合同、到货跟踪等业务流程自动化；工程进度计划自动生成材料设备采购计划，完成采购资金的分析。
3结束语
项目管理信息化作为房地产企业整体信息化建设的核心部分之一，和营销、财务、办公等都有数据共享和工作流程上的关联。因此，一个完备的项目管理信息系统还具备拓展应用的机制和整合其它应用的功能。当前，各房地产企业都在积极探索提高项目管理水平的有效途径，而将信息化技术引入项目管理，应用专业的项目管理软件，实现房地产项目管理的信息化。
参考文献：
[1]范如国.房地产投资与管理[M].武汉：武汉大学出版社2004年
[2]马迪信息化技术与房地产项目管理[J].科技资讯2006年.n034
房地产建设项目的风险管理研究 第4篇
一、房地产建设项目的涵义与特征
(一) 房地产建设项目的涵义
房地产建设项目是以土地和房屋为主的综合性开发工程, 房地产开发企业通常是在城市规划的要求下, 根据城市经济和社会发展的需要, 在规定的时间内投入一定的资金, 建设用户所需要的空间环境、配套设施和房屋建筑, 并通过销售和租赁等方式获取投资收益的过程。通常情况下, 房地产建设项目的周期较长, 会经历投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段和租售阶段等。
(二) 房地产建设项目风险的特征
与其他投资建设项目相比, 房地产建设项目具有投资规模大、施工周期长、容易受地质条件影响等特点, 能够影响房地产项目顺利进行的风险是多方面的, 具体说来, 主要有以下特征:1.多样性:由于在整个房地产建设项目的开发周期内, 会受到技术、经济、社会等多方面因素的影响, 因此风险的表现也呈现多样性的特征, 并且在彼此之间相互联系、相互影响, 在一定程度上增加了风险管理的难度;2.损害性:房地产建设项目的风险有时通过财务管理手段是很难预测和控制的, 加上有时管理者的决策失误, 往往会给房地产企业造成严重的损失, 进而对房地产建设项目的正常运行产生不利影响;3.不确定性:房地产建设项目风险的形成过程比较复杂, 影响因素也处于不断变化和发展之中, 因此房地产项目风险的类型以及所造成的危害具有一定的不确定性;4.激励性:企业风险与竞争、收益都是相互依存、相互存在的, 所以房地产建设项目的风险会促使企业改善经营管理水平, 提高适应市场和抵御风险的能力, 提高企业的经济效益;5.补偿性:由于房地产建设项目的特殊性以及在项目开发中存在的风险, 因此投资者在承当这些风险时通常会在经济上要求一定数额的补偿, 即风险回报或风险溢价。
二、房地产建设项目风险产生的主要原因
房地产项目的建设与开发, 通常是在多个机构的共同参与下, 经过土地资源的卖卖与改造, 以及房屋工程建筑的建设和改进, 达到或满足用户及他人需求的社会经济活动的过程。因此, 房地产项目在建设过程中, 会受到多种因素的影响, 并且具有很大的模糊性, 如果不重视对风险损害的有效预测和控制, 就有可能对房地产企业的正常经营与管理产生非常不利的影响。
(一) 房地产建设项目在空间上比较固定
空间上的固定性是影响房地产建设项目风险的重要因素, 这是因为房地产项目的产品价格通常会与建设项目所处的地段有很大的关系, 例如该地段的周边地理环境以及与之相关的社会经济条件, 而这些因素都是处于不断变化发展之中, 不会根据开发商的个人意志而发生转移, 这就使得开发商不得不面对建设项目所处环境变化而带来的风险。此外, 房地产建设项目在空间上的固定性限制了开发商对地段进行自由选择和调整的权利, 项目风险一旦发生, 房地产企业只能积极应对和调整, 没有退路可供选择。
(二) 开发周期比较长
房地产建设项目的开发, 通常会经历投资决策、现场勘察、土地卖卖、工程建设、市场宣传、产品销售等环节, 每个房地产建设项目一般都需要经历几年的时间才可以完成。在房地产项目的建设过程中, 与之相关的社会经济条件随时都有可能发生变化, 如人力资本的上升、原材料价格的上涨、气象灾害对施工进度的影响、消费者消费需求与消费偏好的变化等, 都会在一定程度上增加房地产项目的不确定性, 因此房地产企业很难在项目开发的初期对各种费用和收益进行准确的预测, 在无形中增加了房地产企业经营的风险。
(三) 投资规模大
房地产项目作为一个综合性的建设工程, 无论是在项目初期的初始投资, 还是在施工过程中的投入, 对于其涉及到的土地购入、原材料购买、市场营销等环节都需要投入大量的资金, 而房地产企业仅仅依靠自有资金显然很难满足项目开发过程中的各种需要, 这就使得房地产企业不得不面对融资难、贷款利率上升、通货膨胀等风险对自身造成的不利影响。
(四) 开发条件比较复杂
由于房地产建设项目受施工规模和固定性等因素的影响, 使得房地产项目的开发无法进行封闭式、标准化的操作, 通常需要在露天环境下进行作业, 容易受到地质条件、自然地理条件和气象灾害等因素的影响。而很多自然条件虽然可以进行准确预测, 却是无法完全规避的;诸如火灾、高温、严寒、暴雨等意外事故和施工质量事故, 不仅需要进行有效的预测和预防, 还需要增强与房地产开发相关的设计、施工、监理等部门的责任感、安全意识和质量意识, 否则也会加大房地产建设项目的不确定性。
三、房地产建设项目风险的控制与管理策略
基于房地产建设项目风险的特征、影响因素以及危害, 房地产企业要想降低项目开发过程中的风险水平, 就必须事先对各种风险因素进行有效的分析、预测和评价, 并采取有效的控制与管理措施, 这样才能保证房地产建设项目的健康、稳定运行。
(一) 风险回避策略
在房地产建设项目的开发前期或初期, 开发商如果能够对项目建设中存在的各种风险进行准确预测, 而又找不到有效的控制策略和管理措施, 在经过综合分析与评价后可以采取风险回避策略, 即主动放弃风险项目, 中断项目风险发生的根源, 从而避免风险事件的发生以及可能带来的损失。但是, 风险回避策略作为一种消极手段, 开发商在放弃项目的同时也相当于放弃了预期的客观收益, 因此该策略通常适用于房地产项目的决策阶段, 应当在项目开发的前期尽早做出相应的选择。
(二) 风险分散策略
在房地产建设项目的开发过程中, 开发商可以根据市场的不同需求、风险的类型、产品的获利能力等因素, 采取房地产项目开发时间差异化、产品类型多样化、开发区域多元化等策略, 对项目风险进行有效分散。例如, 房地产企业可以将住宅项目和商业项目的开发保持一个适当的比例, 或者错开多个项目开发的时间, 或者将某个地块进行分期、分批开发, 这样可以避免资金支出的过度集中, 当项目发生风险时, 也可以通过其他房地产项目的收益进行弥补。
(三) 风险转移策略
顾名思义, 房地产项目的风险转移策略指的是在不终止和放弃项目开发活动的基础上, 将项目风险的责任以及可能造成的损失转嫁给其他组织或个人, 从而实现降低自身风险水平, 减少经济损失的策略。通常说来, 风险转移策略主要包括工程担保和工程保险两种形式, 前者指的是通过契约合同的形式, 将项目风险转移给房地产建设工程的承包方等组织;后者指的是将项目开发中的各种风险转移给保险公司, 当风险发生并造成损失时, 由保险公司承担相应的责任和损失。
(四) 风险控制策略
风险控制策略虽然无法从根本上对项目风险进行规避, 但是它可以有效控制风险的发生以及造成的损失, 具有成本低、效益高等特点, 是房地产建设项目中应当重点考虑的策略。首先, 房地产项目开发部门要提高员工的综合素质, 使员工不仅具备完善的知识结构和较高的专业技能, 还要增强相应的责任意识和风险意识, 能够利用风险管理的系统知识, 对风险损失与项目收益之间的关系进行有效协调, 增强对风险的实际控制能力;其次, 当风险出现后, 相关部门和人员应当及时保护现场、搜集证据、分清索赔与反索赔中的责任, 及时采取有针对性的应对策略, 避免损失的进一步扩大;再次, 房地产企业应当密切关注市场信息的变化, 构建良好的市场信息采集和沟通渠道, 建立风险预警系统, 这样可以确保在第一时间发现风险, 增强企业的市场反应速度和风险调控能力。
四、房地产建设项目风险管理的有效步骤
要想提高房地产建设项目风险管理的水平和有效性, 需要采取科学的技术方法, 坚持正确的预测和处理步骤, 重视对各种风险的识别与评估, 以及多种控制与管理手段的灵活运用。从而将各种风险带来的不利影响最小化。
(一) 项目风险的识别
房地产建设项目风险管理的第一步就是风险识别, 这是对各种风险进行有效控制的基础和前提。对此, 房地产开发企业在项目实施前期, 一定要对行业状况、国家宏观调控政策、法律监管环境等可能产生的风险进行全面的、深入的分析, 结合企业的内外部状况, 对房地产建设项目在开发过程中所面临的系统风险和非系统风险进行有效的识别, 为接下来风险的控制与管理工作提供有效的基础和依据, 提供风险管理工作的针对性和有效性。
(二) 项目风险的评估
房地产建设项目的风险评估指的是对房地产开发项目风险的定量分析。由于房地产建设项目具有开发周期长、投资规模大、开发条件复杂等特点, 因此只对房地产项目的风险进行定性分析还是远远不够的, 我们还需要通过定量分析的方法明确各种风险发生的可能性以及带来损失的大小。房地产企业只有在对面临的各种风险进行定量分析后, 才能分清风险控制中的重点和难点, 并采取差异化的应对策略, 提高风险控制资金的利用效率。目前风险评估的常用方法主要有:盈亏平衡分析、趋势分析法、概率分析、敏感度分析、损失估计法等。
(三) 项目风险的应对
风险应对指的是在对房地产建设项目的风险进行识别与评估的基础上, 采取有针对性的应对措施。对于能够进行转移的项目风险, 应当尽量进行风险转移;对于不能转移且后果比较严重的可以进行回避或放弃;对于已经发生的, 应当及时采取处理措施, 避免损失的进一步扩大。例如, 在应对房地产项目在开发过程中的各种风险时, 相关部门应当分清风险管理的岗位职责, 建立完善的风险管理制度, 制定具体且操作性强的风险管理政策与程序, 认真落实各项风险管理制度和措施。对于已经发生的风险, 应当根据损失的大小在有限的时间内进行有效的经济补偿, 避免项目风险的进一步扩大并造成更大的经济损失, 影响到房地产建设项目的正常运营。
(四) 项目风险的监控
由于影响房地产开发风险的因素是多方面的, 又处于不断变化发展之中, 因此对整个项目中的风险实施动态的监控与管理也就显得非常必要。风险控制的目标正是为了提高风险管理制度、政策在制定与实施过程中的效果和效率, 它不仅要求风险管理部门做好本职工作, 同时要求不参与风险管理的部门或个人对风险管理的执行情况进行独立的检查监督与评价, 对于发现的问题和缺陷, 要及时采取相应的应对措施和改进策略, 确保各项风险控制与管理措施的有效贯彻与执行。
五、结语
总之, 在房地产建设项目的开发过程中, 会伴随着各种各样的风险, 为了提高房地产企业的经济效益, 必须增强风险管理工作的主动性、动态性, 对各种项目风险实施全方位、全过程、动态、可持续的控制与管理, 提高房地产企业对项目风险的预防和控制能力, 这样才能在保证企业盈利能力和市场竞争能力不断提升的同时, 保障房地产企业的可持续发展。
摘要：随着我国房地产业的不断发展, 受原材料过快上涨、国家宏观调控政策等因素的影响, 房地产建设项目的风险在不断加大。因此, 新时期加强对房地产建设项目风险的特征、内容、影响因素的认识与理解, 掌握科学的房地产建筑项目的风险管理措施是至关重要的, 这是提高房地产企业经济效益, 促进房产地行业健康、可持续发展的必然选择。
关键词：房地产,建筑项目,项目风险,风险管理
参考文献
[1].佚名.房地产建设项目[J].城市住宅, 2009 (11) .
[2].赵霖.房地产建设项目风险管理及应对浅述[J].管理观察, 2011 (25) .
房地产项目开发建设协议书 第5篇
甲方：内蒙古峰宇房地产开发有限公司（以下简称：甲方）乙方：项目部（以下简陈：乙方）
甲乙双方经过充分协商，就乙方作为甲方所属项目经理部进行房地产项目开发建设事宜，为了确保本项目顺利进行，明确公司与项目部的责、权、利关系，保证甲、乙双方的权利与义务，特签订本协议。
一、运作方式
1、乙方作为甲方直属的独立项目部，必须依法自行筹集、办理项目后续建设所需的土地、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金及手续，并承担全部相应的法律责任。
2、乙方成立名称，负责办理开发建设过程中、全部管理工作、招投标与承包单位签订施工合同及房屋销售等一切手续。
3、项目部要认真按照国家房地产开发的相关法律、法规、方针、政策办事、落实公司“诚信做人、精心施工、科学管理、安泰发展”的宗旨，向甲方承诺项目部（经理）工程质量终身负责制，信守合同，创建“用户满意”工程。
4、乙方一次性向甲方交纳履约保证金万元，如乙方作出有损甲方信誉和形象之行为时，甲方有权单方面终止本协议，履约保证金即可转为违约损失补偿金不予归还。
二、工程概况
1、工程名称：
2、工程建设地址：
3、项目负责人：
4、建设面积：
5、工程结构类型：
三、项目经理部的责任和义务；
1、针对该项目单独运作、实行独立核算、设立独立账户、自负盈亏。
2、在本工程的开发建设过程中，必须按照国家的规定，照章纳税。并足额交清开发建设经营活动中的一切费用及各种费
税。
3、根据本项目实际情况，考虑到项目工地安全、质量管理、事故风险开支因素，如出现安全、质量事故、人事伤亡、伤害造成的直接损失，项目部承包人承担一切费用及相应法律责任。
4、工程质量：在本项目施工中，对施工企业要严格按照国
家的建筑工程施工质量验收规范和操作规程组织施工，使单位工程质量达到合格，对于经检查不符合规范要求的分项工程必须进行返工，费用自负，直到合格为止。
5、负责项目结束后，保修期内的工程质量的保修，并且负
责保修费用。项目部承诺该项目的工程质量和发生的一切事情都为终身责任，所有责任由项目部自行承担。
6、项目部全面负责开发建设过程中的一切债权、债务及资金的运作，经济业务中形成的经济纠纷和造成的经济损失均由项目部负责。
7、项目部出现管理不善、弄虚作假、渎职失职、行贿受贿等影响公司信誉的行为，甲方有权收回使用名称，并追究其责任，情节严重者交司法部门处理。
8、项目部必须按有关劳动法及国家相关法律、法规不得拖欠员工工资及农民工工资。如果因项目部拖欠工资造成集体上访或恶性事件的发生，由项目部承担一切责任。给公司信誉造成影响、甲方有权将项目部交给有关部门处理。
四、其它事项
1、本名称只能在本项目中使用，以上各项项目部严格遵守。
2、本协议一式四份，甲、乙双方各执两份。双方签字后生效，并具有法律效力。如有违约，则各自承担违约及赔偿责任。
甲 方：（章）乙方：（章）
年月日年月日
房地产项目工程造价控制 第6篇
一、决策阶段与设计阶段的造价控制
房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况，流动性、职业特点来确定该项目的开发类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。根据相关资料显示，项目决策阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。如在城市中心区建设住宅小区项目，就宜按高档楼盘来开发；而在城乡结合部一般将项目定位为普通商住小区进行开发。同时，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比。并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换，以确定投资估算。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。
拟建项目一经决策，设计就成了一项工程建设和造价控制的关键，设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度、质量。抓住设计这个重要阶段，未雨绸缪，已取得事半功倍的效果。项目设计阶段的产业对总投资的影响经验数据一般为25%左右，表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。在满足项目使用功能的前提下，要做好以下几方面的工作：
1.实行设计方案投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招标还可以选择优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
2.规范设计任务书。通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加。
3.进行限额设计。在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。
4.设计总体方案应重点研究。合理确定容积率、建筑密度，在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本；整个项目的建设品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线、园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究。
5.规范设计评审。通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。
二、施工招标及签约阶段的工程造价控制
合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中认真编制招标文件有效签订合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：
1.确定发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求既有利于业主控制造价又回避风险。
2.确定招标方式。招标方式有公开招标、邀请招标，各种招标方式有其特点及使用范围。一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度、业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。
3.选择清单报价形式。对于工程的发包应采用工程量清单报价的方式，增加施工企业的竞争意识，通过市场竞争形成工程造价。还应特别注意已招标文件中一定要规定投标人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。
4.合同的审核。关于工期、质量、造价这三个方面的合同条款，是施工合同最重要的内容。造价方面主要是对计价原则、综合费用、人工费的取定、设备材料的定价、总包服务费的取定、设计变更及现场签证的签发、违约条款、付款方式等进行审核，并与招投标文件保持一致。
三、施工阶段的工程造价控制
在工程施工阶段由于工程设计及招标阶段也已完成，其工程量已完全具体化。在此阶段影响工程造价的可能性比其它阶段相对少一些，但是真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好，也会使投资失控，做好施工阶段的造价控制需要从以下方面着手：
1.审查优化施工方案。施工方案是由施工单位编制，工程监理及建设单位审定的。合理的施工方案是施工单位进行科学管理的重要环节，是施工单位高质高效、低成本低消耗、加强管理提高经济效益的重要手段，也是建设单位控制工程造价的重要保障措施。
2.加强图纸会审，减少施工过程的变更。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。要杜绝不合理的设计变更，对确实必须发生的设计变更，应采取审核会签制的方法，相关单位讨论决定。特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几家现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用。
3.择优确定专业分包单位。安装工程中的水电煤通讯等，带有一定的垄断性质，所报价格也往往是一口价。如某开发区域内，需要新建一个10KV开关站及用户站，供电部门所属三产负责从设备采购到安装的专业分包，根据电力定额相关规定及电力公司物资信息价编制的预算为1617万元，经专业工程师认真分析，发现该预算与土建公司的施工范围有重复，部分列项不尽合理且部分电缆价格要高出市场价。为了降低造价，同时又确保质量，以尊重供电部门的规定为交涉前提，与分包单位展开了多轮会谈，最终同意以1396万元的合同价与业主签订了合同，为业主节约221万元投资，核减率为13.67%。
4.做好材料、设备的订货、采购、供应工作。如安装工程由于系统多，材料设备的种类也多，其价格高低直接影响到工程的造价，所以严格控制材料价格是降低造价的有效手段。其中，材料的选型也相当重要，如某型号的一台热水泵，若选用进口产品报价为14352元，而选用同样满足设计要求的国产泵报价仅为4800元。因此对重要设备及金额大、数量多的材料，尽量采用招标竞价方式，经评比后，择优选择中标单位。对于市场比较透明的通用材料，可以由专业工程师通过市场信息或充分利用公司己有的数据库，询价时货比三家，合理确定材料价格。
5.建立实际投资与概（预）算动态对照分析表。每月根据实际签订的合同价、付款金额、变更等与批准概（预）算进行对比及分析，掌握总体投资情况，清晰超出或节约的费用，利于及时调整后期投资控制工作的目标。
四、竣工结算阶段工程造价控制
工程竣工结算是指承包商按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求后，向发包单位进行的最终工程价款结算。在工程结算时应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，对未按图纸要求完成的工程量及未按规定执行的施工签证一律核减；凡合同条款明确包含的费用、属于风险费包含的费用、未按合同条款履行的违约等也一律核减，严格把好审核关。要求：1.核对合同条款；2.检查隐蔽验收记录；3.落实涉及变更签证；4.按图核实工程数量；5.按合同原则组价取费。
综上所述，工程造价的控制与管理是一个动态的过程，房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。
更正：2014年第六期《现代工商》杂志中《浅议集团公司日常管理中的税务筹划》的作者是王云飞。
房地产建设项目 第7篇
一、房地产建设项目构建财务评价指标体系的基本原则与流程
（一）基本原则
(1）全面性。构建的财务指标体系必须能够全面反映建设项目的财务状况，不但要考虑项目的建设成本、预期收益，还要综合考虑项目建设过程中以及投入使用之后可能面对的各类风险。
(2）可行性。在保证指标全面性的同时，还要保证其具有易得性以及实操性。即使选择的指标再科学，如果获取过程十分繁琐或者量化过程需要处理庞大的数据，则会造成评价资源的严重浪费，从而降低评价效率。
(3）系统性。选择的评价指标要具有系统性，彼此之间能够有效弥补对方的不足，从而保证获得预期的评价结果。
(4）目的性。选择的财务评价指标应具有目的性，也就是其要能够反映出管理层所关心的项目财务状况，从而为他们制定项目投资决策提供数据支持。
(5）综合性。选择的财务评价指标还应具有综合性，虽然定量指标更加科学，但必须引入一定的定性指标，从而保证财务评价结果与项目的实际建设与运营保持一致。需要说明的是，选择的定性指标应该是分解细化之后的定性指标，而不是初级笼统的定性指标。
（二）构建流程
(1）深入了解建设项目的详细情况。这是构建指标体系的第一步，只有了解了建设项目的详细情况，房地产企业才能够分析未来的市场需求情况、可能面对的风险以及预期收益等。
(2）结合项目的资金到位情况选择财务评价指标。当前绝大部分房地产企业对建设项目进行财务评价的方法都是动态法，这种方法适用于建设周期以及运营周期都较长的建设项目。
(3）确定财务评价的基础数据。需要说明的是，在评价财务可行性时，这些基础数据很多都是虚拟的，因为在项目没有真正建设之前，是无法获得真实财务数据的。
(4）以基础数据为依据编制财务报表。房地产企业最好能够将财务报表编制为统一的Excel表格，这样不同表格中的数据比较容易建立一一对应的关系，且Excel自身的运算功能非常强大，能够减轻统计与核算人员的工作量。
(5）分析财务可行性。得到财务报表后，房地产企业就可以分析财务可行性了，除了分析建设项目的成本规模、收益率之外，还可以分析其交付使用之后的财务状况，从而全面考察其财务可行性。
(6）分析建设项目可能面对的风险。房地产企业分析建设项目财务可行性所用的指标很多都是估测的，所以这些数据与真实数据之间可能存在一定的差异。基于此，房地产企业在对建设项目进行财务评价时必须考虑可能面对的各类风险，进而保证评价结果的全面性。
(7）解释财务评价结果。房地产企业在得出建设项目的评价结果之后，需要对结果进行解释，因为对企业高管层来说，复杂的财务报表以及财务数据并不能为他们制定决策提供有效的支持，而对这些评价结果进行解释之后，高管人员就能综合分析建设项目的财务可行性，进而为制定投资决策提供支持。
(8）补充与反馈。房地产企业最后需要将财务评价结果反馈给建设项目的投资者，从而保障他们的基本投资权益。
二、房地产建设项目财务评价指标体系构建
（一）分析项目盈利能力
房地产企业之所以投资建设项目，就是为了想要获得理想的收益，因此构建财务评价指标体系的首要步骤就是要分析项目的盈利能力。反映项目盈利能力的财务指标有很多，选择评价指标的标准为：能够体现建设项目的现金收益能力和成本水平的财务指标。
(1）编制投资现金流量表。现金流量是衡量建设项目盈利的重要指标，房地产企业应结合项目的成本与收益预期编制现金流量表，以此考察建设项目能够达到的收益水平，从而为制定后续的投资方案提供支持。
(2）编制损益表。房地产企业应编制建设项目的损益表，从而衡量投资利润等指标，进而了解建设项目的盈利能力。
（二）分析项目清偿能力
房地产企业必须分析建设项目的清偿能力，从而了解投资回收期的大致长度以及项目投入使用之后需要多长时间可以偿还清建设过程中所有的贷款。实际上，提供贷款的金融机构以及投资者对项目清偿能力的关注度非常高，他们要以此为基础制定放贷以及投资决策。
(1）编制资产负债表。这是最常见的财务报表之一，几乎所有企业都会编制资产负债表，其能够反映出企业总体的财务状况以及存在的债务风险等。同样，建设项目的资产负债表能够直观反映出项目本身的资本保值和增值效率，从而为房地产企业高管层制定后续的建设决策提供数据支撑。
(2）编制资金来源及使用表。房地产企业编制建设项目的资金来源及使用表，能够让高管层以及投资者了解项目投入资金的构成以及具体的使用情况。
（三）分析项目的不确定性
前文述及，对建设项目进行财务评价的过程中很多基础数据都是预估的，因此分析结果具有一定的不确定性，这种不确定性会提高建设项目面对的各类风险。因此，房地产企业必须分析项目的不确定性，从而预先识别出建设项目面对的潜在风险。
(1）分析盈亏平衡。这是分析建设项目不确定性的最基本方法，房地产企业想要保证项目投入资金的安全性就必须分析建设项目的盈亏平衡，也就是常说的量本利分析。实际上，这三个指标的水平直接决定着建设项目最终可以实现的收益，只要其中一个指标的水平超过了临界值，那么建设项目就很难实现保本的目标。
分析建设项目不确定性之前，必须将建设项目的成本按照性质分为固定成本与变动成本两类。盈亏平衡点的具体位置是由固定成本与变动成本共同决定的：如果其它条件相同，那么平均单位成本越低，建设项目盈亏平衡点的产量值就越低，代表建设项目的盈利能力越强，抵御各类风险的能力同样比较强；相反的，如果其它条件相同，那么平均单位成本越高，建设项目盈亏平衡点的产量值就越高，代表建设项目的盈利能力越差，抵御各类风险的能力同样比较差。图1是盈亏平衡分析：
计算盈亏平衡点的过程为下述两式联立：
其中：S=建设项目正常情况下的年收入；C=建设项目正常情况下的年生产成本；P=建设项目单位资金投入的售价；T=建设项目单位资金投入的销售税金；F=建设项目年固定成本；V=建设项目单位资金中的可变成本金额。
这种方法的优势是：分析过程简单、操作方便；弊端是：未考虑建设项目需时较长的特点，因此未衡量资金的时间价值，计算的盈利能力存在一定的偏差。
(2）分析项目敏感性。由于外部市场环境总在不断变化，因此房地产企业必须分析建设项目的敏感性，从而预估其建设过程中以及投入使用后对外部市场环境变化的敏感程度。分析项目敏感性的方法有两种：第一种，单因素分析法。除了考察一个分析因素之外，将其它所有影响建设项目经济收益的因素都看作是固定不变的；第二种，多因素分析法。综合考察多个因素对建设项目经济收益的影响。结合一般建设项目的特点，本文选择了单因素法分析其敏感性。如图2所示：
第一步：在开始分析工作之前，必须明确分析的对象。对于建设项目而言，就是要确定评价其敏感性的财务指标。
第二步：由于建设项目存在一定的不确定性，因此要选定导致不确定性存在的因素，对其进行敏感性分析。
第三步：完成敏感性分析的步骤之后，房地产企业需要为建设项目的敏感度赋值，同时设定敏感性的安全范围临界点。
第四步：明确临界点的位置后，就可以编制敏感性分析表，并根据表中的数据绘制相应的敏感性分析图。
第五步：房地产企业需要以上述分析结果为基础，制定建设项目开发方案。如果敏感性分析的结果显示建设项目虽然能够实现一定的预期收益，但建设与投入使用过程中存在的风险过高，而企业当前比没有足够的能力防控这些风险，高管层就必须慎重做出是否继续投资的决策。
敏感性分析作为一种分析不确定因素影响的方法，其优势是：能够综合分析与评价建设项目生命周期全过程中会对其收益产生影响的各个因素的具体程度。借助敏感性分析，房地产企业的高管层可以了解到究竟是哪些因素影响了建设项目的财务可行性，并采取有效的措施对建设流程进行完善，进而增强建设项目抵御各类风险的能力。其弊端是：虽然能够将不同因素影响的具体程度排序出来，却无法确定它们产生影响的大小，因此分析结果的科学性还有待提升。
(3）建设项目概率分析。从数学角度分析，上述影响建设项目财务可行性的因素实际上只是一种预测，其真正产生的概率还需要进一步计算才能得出，再以这些概率为基础，计算建设项目的净现值等财务指标，进而分析它们所面对的各类风险。
项目建设以后，有很多因素的变化会超过预期，因此需要将这些随机变量作为分析项目财务可行性的重要指标之一。实际上，建筑业市场中各种原材料的价格经常出现超出预期的波动，其有可能受到国际期货市场价格变动的影响，也有可能受到国内建筑行业监督政策变动的影响，在分析建设项目财务可行性时必须将这些随机变量考虑进来。
概率分析实际上就是估算随机变量出现或者发生的可能性，并根据基础数据计算出其期望值以及标准差。建设项目概率分析的流程为：第一步：在所有影响建设项目财务可行性的不确定因素中，找出影响最难以预测的，并将其作为随机变量，为了简化计算过程，将其它因素作为已知的固定量。第二步：使用数学方法推算出随机变量各种可能的结果，并将这些结果置于同一个分析矩阵中，计算出其实际发生的概率。概率实际上也是有规律可循的，拥有丰富经验的评估人员可以根据市场敏锐性以及过往的分析案例，推算出某个建设项目不确定因素的分布概率。第三步：得出分布矩阵之后，根据项目的预估成本、收益等数据计算净现值，并计算出期望值以及标准差。第四步：计算建设项目的盈亏平衡点，并分析盈亏平衡点上各类不确定因素分布概率的变动规律。假设计算出的概率值1，则代表建设项目本身潜在风险的水平较低；假设计算出的概率值与1着明显的差距，则代表建设项目本身潜在风险的水平较高。对影响建设项目的不确定因素进行概率的最大好处是：可以综合评估各类不确定因素的概率分布情况，并以此为基础设计建设以及财务管理方案，进而增强整个项目的风险抵御能力。
（四）构建财务评价指标体系
综上所述，本文构建建设项目财务评价指标体系见图3:
摘要：随着行业发展水平不断提高,我国房地产行业的竞争已经到了白热化程度,房地产企业为了增强自身的市场竞争能力,不仅要监督项目质量,还要严格控制项目成本,从而保证最终的利润空间。因此,房地产企业怎样根据自身的运营情况分析拟建项目的财务可行性,成为学术界与企业界非常关心的问题之一。本文首先论述构建房地产建设项目财务可行性评价指标体系的基本原则与流程,并以此为立足点构建评价指标体系。
关键词：房地产,建设项目,财务评价
参考文献
[1]马嬛:《浅析房地产财务动态管理模式》,《现代商业》2013年第3期。
浅析房地产建设的项目管理 第8篇
在房地产开发中, 广义的项目管理内容主要包括项目计划、项目评估、项目组织、项目建设以及项目建成管理等。在这些内容中, 项目建设是整个房地产项目管理中最为重要的一环。所谓建设项目, 则是指房地产企业需要一定的资金, 并经过不断的决策和实施的一系列过程, 同时在一定的条件下形成固定资产为目标的程序和过程。房地产建设项目中的项目管理应该包含项目统筹管理和项目的施工管理。
其中, 项目统筹管理主要包括项目的定位、租赁以及服务等, 是各部门在协调项目实施的过程中, 各开发商在各部门的协调和组织下确保某一项目实施成功的关键要素。它需要在各项管理制度及考核制度完善的前提下才能实现。房地产建设项目施工的全过程管理则包括:招投标管理、合约管理、成本管理以及资金管理、施工组织管理和风险管理等, 其意义在于合理的利用资金, 提高资金的利用率, 从而实现房地产建设项目的定位计划的实施。
房地产开发经营过程中的工程项目管理贯穿于整个项目开发运营的始终, 是房地产企业在项目工程中进行决策、组织、领导以及控制等管理的先决条件。因此, 做好房地产建设项目管理, 对房地产企业的快速发展以及房地产事业的顺利发展意义重大。
二、房地产建设项目管理措施
房地产建设项目管理内容丰富, 涉及面广, 加强房地产建设项目管理, 就需要坚持全面的观点, 考虑到房地产建设的方方面面, 确保房地产建设项目管理的有效实施。
1、成本管理
成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化, 因此, 在追求经济利润的前提下, 成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中, 成本管理贯穿始终, 从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设, 直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理, 介于此, 房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究, 设立专门的财务管理团队, 根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发, 通过价值工程理论进行优化设计, 对各个阶段的造价进行有效的控制。
2、进度管理
房地产建设的项目管理中, 从房地产项目开发到完工, 事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言, 投入的资金是有时间价值的, 房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好, 这样才便于提高投入资金的使用效率。因此, 制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分, 主要划分为几个节点, 细化到什么时间出正负零, 什么时间封顶, 什么时间验收等, 做好这几个时间节点的控制。同时, 房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理, 主要是通过施工单位的定期检查, 及时采取措施, 充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与, 共
3、合约管理
在房地产建设项目管理中, 项目实施必须按照完善的合约来进行管理, 一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移, 甚至现实低成本高质量的转变。同时, 招标是完善合约管理的前提和基础, 而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识, 制定完善的招标制度有效减少了风险要素, 因此, 在进行合约管理时, 应该在项目管理中设立专门的管理部门, 与工程管理部门建立良好的管理链条。
4、目标责任管理
在房地产建设的项目管理中, 为了有效进行目标和责任管理, 房地产企业应该将企业的管理责任明确到每一个部门, 明确到每一个责任人, 各部门负责人直接对企业总负责人负责, 以此来确保各项目的执行和完成。同时, 在各项目内部, 项目经理可以将项目划分为更加细化的责任单元, 进行权责分明, 这样就有助于项目组织对项目执行情况和进度实施情况进行有效的考核和评估, 以便促进企业整体目标的实现。
5、质量管理
在房地产建设项目中, 质量保证是第一, 如果建设项目留下了任何质量隐患, 后果不堪设想。因此, 在房地产建设项目中, 要重视对工程质量实施严格的管理, 建立并完善质量保证体系和质量监督体系;其次, 房地产建设项目经理在质量管理中也要努力做到以下几点:首先, 严格按照招标约定的验收标准, 对房地产建设项目进行全过程的质量检查和验收;其次, 在验收过程中所获得的任何一项数据信息, 必须进行科学合理的分析, 做到有理有据;同时, 在质量验收中对材料的验收要求提供实验报告, 提供必要的订货验货考察报告;另外, 对于建设项目实施过程中出现的不合格环节, 必须要求即刻返工, 并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。
三、结束语
房地产建设项目管理是一个动态的管理体系, 其管理内容涉及房地产建设项目的始终, 项目经理在项目管理中必须对各个阶段、各个环节时刻保持着清晰的头脑, 认真分析, 定期检查, 既要有效的节约成本, 又要充分保证建设项目的质量, 从而实现企业经济利益的最大化。
参考文献
[1]王富强.浅谈施工阶段的工程监理质量控制[J].甘肃科技, 2005, (01)
[2]李志勇.论项目管理中施工进度的管理[J].科技信息, 2006, (07)
[3]蒋其生.浅谈监理工作中的工程造价控制[J].甘肃科技, 2005, (11) :121-122
房地产建设项目 第9篇
1 房地产建设项目的主要类型
在房地产建设项目当中可以分为几种类型:1) 对于新建的项目。这是指在一片空地上进行房地产建设项目开发为主要目的;2) 对于扩建的项目。这是指在原有的房地产基础上需要进一步的扩大规模, 或者是需要增建一些新的建设;3) 对于改建的项目。这是指需要改变原有建设的功能和性质, 需要重新建设的项目。
2 对于房地产建设项目在施工期间造成的环境影响以及相应的对策
1) 在房地产项目建设的施工期间会产生大量的废水, 对于废水的污染主要包括在对建材进行的冲洗会产生废水、在施工区内对施工的机械与地面进行冲洗产生的废水、施工人员生活产生的污水等方面, 都会在房地产的建设项目施工中给环境造成一定的污染。在施工期间处理施工污水时, 应该在低洼的位置处设立一座临时的废水沉淀池, 以便收集在施工期间排放的所有各类废水, 在经过一段时间的沉淀以后可以成为施工期间一部分用水的重复应用;
2) 在房地产项目建设的施工过程当中, 避免不了会产生一定的噪声, 给周边的居民生活会带来很大的影响。在施工过程中产生噪声的主要来源就是车辆与施工机械等, 但是缺乏防止噪声的设备, 所以就不会很好地防止产生这种噪声, 给环境造成了一定的影响。在这些噪声中其影响最大的就是机械设备的噪声, 并且这种噪声是会产生相互叠加的效果, 声音会随之越来越大, 也存在一定的辐射影响, 然而由于房地产建设施工的期限较长, 有时为提高进度会昼夜进行, 从而也会引发房地产的建设单位与周边的居民会产生很多纠纷, 因此, 在解决这种噪声所带来的影响就必须通过以下几方面进行: (1) 从声源上需要加强控制。在房地产建设项目单位与施工单位在设立合同时, 必须对其在使用机械设备方面应做要求, 所使用的主要设备必须是低噪声的设备, 并且在施工过程当中施工单位必须要设置专业人员定期对设备进行维护和保养工作。同时, 要求施工现场的工作人员必须要严格按照规定使用各种机械设备; (2) 运用声屏障加以控制的措施。在施工现场的周围如果有比较敏感的位置需要设置一个临时的声屏障, 并且在施工装修与结构阶段必须要在建筑物的外部采取围挡, 这主要是可以降低机械设备产生的噪声从而对环境周围造成的影响; (3) 应用距离的防护措施。应用具有噪声机械设备时尽量不要安排在集中作业。并且要把机械作业移至与居民住宅的距离较远的位置, 远离敏感区, 这样主要是可以给居民一个良好的居住环境, 一般噪声设备离敏感区域至少需要100m的距离; (4) 对于在施工现场施工的车辆在设置出入时尽量应该选择离敏感区域较远的地方, 同时在现场进出的车辆现场必须禁鸣、低速行驶;
3) 在房地产建设项目的施工过程中, 由于在施工当中会产生大量的扬尘, 因为建筑垃圾会长期的搁置在施工现场, 堆料的遮挡也不够严密, 没有及时的清理现场的渣土等问题, 因此这就会产生大量的尘扬, 不可避免的对大气会产生一定的污染, 虽然应用措施, 但也没有起到一定的防范功效, 对此主要可以通过几种方式加以改善: (1) 需要在施工现场安排工作人员对施工场地定期进行洒水工作可以降低扬尘量; (2) 应用围护和围挡等可以有效的减少扬尘的扩散, 所以这种措施是具有非常显著的作用; (3) 需要设置专业的工作人员在施工现场负责建筑垃圾、弃土和对建筑材料的堆放、运输和处置工作。并且在堆放的场地必须要进行洒水和加盖篷布, 主要是为了防止二次扬尘的作用; (4) 在运输建筑垃圾和建筑材料的车辆必须要加盖篷布以降低有撒落的情况。并且, 在车辆进行装卸和进出场地的时候应该自觉地用水把轮胎清洗干净, 可以避免扬尘量;
4) 在建筑施工的管理方面因为缺少相应的规范, 因此在房地产建筑项目的施工当中, 会产生随意堆放大量的建筑垃圾, 以及施工人员的生活垃圾, 这种现象不仅会给城市中的景观造成不良的影响, 并且也给周边的居民造成很大的影响, 与此同时也会引起扬尘等问题给环境造成了破坏。为了可以避免这些问题的发生, 在施工过程当中所产生的垃圾和废物就必须要进行及时的处理。在施工期间如果产生了固体废物需要随时的外运, 进行填埋处理, 或者是用于填坑和筑路等措施进行处理。由于在施工过程当中不会产生很多的生活垃圾, 一般以厨房垃圾居多, 此外还会存在少量的塑料垃圾和废弃饭盒等, 这些生活垃圾如果不及时的进行处理, 在高温天气条件下会产生传播疾病, 因此要进行必要的处理;
5) 在建设项目的施工期间主要影响生态环境的特点表现在:在进行土建施工时对建设区域的空气质量造成环境的影响、进行挖土垫地时对生态系统造成一定的影响、在施工期建筑没有达到完整从而对人文景观造成的影响。因此, 房地产建设项目施工时对生态保护的措施应从对生态环境的保护与特点要求出发, 主要在保护、恢复、补偿和建设几个方面进行考虑。
3 结论
对于在房地产建设项目施工期间给环境造成的影响都是短期的, 也是为以逆转的, 并且在项目建设以后, 对环境的影响均可自行消除。因此, 在房地产建设项目单位以及负责施工的单位必须要在施工当中真正落实好在施工过程中所噪音、扬尘以及一些技术经历了很长一段时间的发展后, 从技术和在理论方面基本都可以满足矿山生产的具体要求。因此, 在新时代的背景下, 进一步的发展提高矿山测量技术给矿山业带来了新的希望与新的发展。
摘要：目前, 在随着我国经济的发展与城市建设迅度的拓展, 人们对物质生活文化方面的要求也越来越高, 因此, 对于房地产开发的建设项目的数量也日益的不断增加, 所以房地产建设工程项目的市场为城市的发展以及改善人民生活做出了很大的贡献。但是, 与此同时在施工建设过程当中对周边环境的影响有所加重, 特别是在环境污染等方面所造成影响由此引发了很多问题, 投诉事件也日益增多。所以, 在对于房地产建设项目的施工当, 应必须把保护环境作为主要任务, 认真做好影响环境的评价工作, 对此本文以针对房地产建设项目在施工期间对环境影响进行相应的探讨。
关键词：房地产建设,施工,环境,影响
参考文献
[1]王劲宏.绿色建筑理念在施工过程中的应用研究[D].广西大学, 2008.
[2]林涛.建筑施工中的环境污染问题与防治措施[J].福建建设科技, 2007 (3) .
[3]牟云霞.房地产项目存在的环境污染问题及防治对策措施的探讨[J].环境保护科学, 2007 (1) .
[4]姚国峰, 千勇.房地产开发中的环境问题及其对策建议[J].安徽化工, 2004 (3) .
房地产建设项目 第10篇
在对大多数房地产企业的调查中发现, 多数开发企业常常匆匆忙忙搞项目、急急忙忙开工、紧紧张张施工, 但往往都出现项目延期交付、项目利润目标未达到等情况。其主要问题是在项目开发过程中缺乏完整的计划体系, 缺乏严格按照计划实施的监督体系。
1 制定详细措施
工程部根据工程特点、质量标准、工期要求等情况, 制定相应控制工程质量措施报公司领导审核批准后实施。
2 做好技术交底
工程部应会同监理监督施工单位在每个分部, 分项工程施工前按照质量标准、技术要求对班组进行技术交底, 关键部位施工单位应编制施工方案交监理、工程部审核, 做到不交底不允许施工。
3 不验收不放行
上道工序验收不合格, 不能进行下道工序施工, 对不合格项坚决要求整改, 工程部负责整改后的验收, 通过后才能进入下道工序施工, 并留有整改记录。
4 推行定岗操作
保证操作质量, 贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体结构、高级装饰设备安装等关键工种的操作人员持证上岗。跟踪隐检 (施工中) 、预检 (施工前) 、结构 (交工、竣工) 验收。
4.1 隐检
要对部分分项工程的各道工序进行检查, 坚持“三不放过”, 做好隐蔽记录并归档保存。
1) 地基与基础工程:对于一般基础, 检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸;桩基础检查试桩、打桩记录。
2) 钢筋工程:检查钢筋品种、位置、形状、现格、数量、接头位置、搭接长度预埋件以及除锈、代用变更情况等。
3) 焊接:检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度, 焊焰外观和焊接质量等。
4) 防水工程:检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数, 做法和质量情况、防水的质量情况。
5) 给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验防锈、防闻及预埋件情况。
6) 暗配电气线路:检查位置、现格、标高、防腐接头等, 对于电缆还要进行耐压绝缘试验、对于地线、避雷针等, 还要进行电阻试验等。
7) 施工队现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样 (或试配) , 进行强度试验。
4.2 预检
确定下道工序的质量而预先对本项目作检查:
1) 对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验;
2) 建筑物、构筑物的定位线及引进标高;
3) 建筑物基础放线及标高;
4) 建筑物轴线及灰线;
5) 各楼层放线及皮数杆;
6) 模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等;
7) 预制构件及其安装情况;
8) 主要外管线沟道的走向, 化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等;
9) 电气工程的变电、配电位置、高低压进出品方向, 电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等;
10) 设备基础的位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。
4.3 结构验收
装修前过行一次全面检查和评定, 免留结构质量隐患、排除装修障碍, 主要包括外观检查和内业资料检查。
1) 外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法、圈梁构造柱断面尺寸, 楼梯及构件的焊接质量、混凝土质量;框架结构要重点检查节点做法和质量。
2) 资料检查主要包括:各种原材料试验记录、土建施工试验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响结构工程的项目;同时对施工过程的有关记录和如分部分项工程质量评定记录、土建施工记录以及设计变更情况等。
4.4 质检方法、手段、技术资料、成品保护要求
1) 质检方法:全数与抽数相结合;
2) 质检手段:目测 (看、摸、敲、照) 和实测 (靠、吊、量、套并用;
3) 督促施工、监理技术资料整理归档, 保证准确、真实齐全;
4) 成品保护要提请重视实施“护” (提前保护) 、“包” (包裹防污染) 、“盖” (表面覆盖) 、“封” (局部封闭、防损和污染) 。
5 推行样板制
先按标准、规范、规程施工做出结构装饰工程样板 (如样板墙、样板间、样板结构) , 经认定后作为操作和质量验收的标准, 达不到样板标准的不予验收。墙面、地面抹灰、涂料、装饰及屋面、厨卫间、外墙面镶贴等必须先做样板间, 或样板墙, 经监理、工程部或市质监站验收合格后, 方可允许大面积施工。
6 加强对质量通病的防治与管理
1) 防水工程必须严格按《屋面防水工程技术规程》施工做好盛水试验, 驻工地工程师必须亲自参加检查验收工作。
2) 墙体工程应注意拉结筋按规范要求设置, 掌握好砂浆配合比, 及顶层墙体严格设置防温度裂缝拉结筋和附加构造柱, 避免墙体裂缝的出现。
3) 门窗工程应严把门窗进场验收关, 成品保护关和竣工验收关, 杜绝门窗框断裂、门窗框与墙体间填塞不实、抹灰“吃口”、开启不灵活等质量通病的发生。
7 严把材料质量关
严把进场材料验收关, 工程部应会同监理单位对施工单位的材料进行检查, 查出厂合格证、质量证明、产品说明及材料实体质量, 并监督监理单位和施工单位对进场材料的取样、送检、复试按规范要求实施。合格后才能认可, 用于工程施工。
8 执行工程事故汇报制
对工程质量事故, 工程部应及时汇报, 不许隐瞒, 并组织监理、施工、设计方判定可行的补救和整改措施报公司领导批准后实施, 并监督整改。对相应责任人给予处罚。
9 对分项工程质量进行节点控制
驻工地工程师应对施工各阶段和各分项的质量进行严格控制, 经常巡视或旁站监督监理、施工单位的执行情况, 要有很强的责任心和敬业精神。若发现施工单位违规操作或有经检验不合格情况, 工程部应及时下发《整改通知单》责成监理单位下达监理通知, 要求施工单位整改, 不整改或整改不力的, 通过监理单位下达停工通知, 整改完毕达到要求后再复工;若发现监理人员对质量控制不严或控制不当, 应当即书面通知监理单位总监进行整改。
1 0 管理层应进行不定期检查
公司领导不定期组织工程部对所开发的工程进行质量抽查, 检查采取现场观感、实测和资料检查相结合的办法。
1 1 项目资料应及时存档
工程技术资料由工程部负责收集、整理和存档, 竣工后交公司行政部存档。
1 2 严格执行验收标准
所在单位工程的分部、分项均按优质工程进行验收、鉴定 (评定) , 必须全部达到合格标准 (消除不合格工程及无法修复的返工工程) , 多创优良工程。
1 3 制度控制
1) 图纸的熟悉、审查和管理制度;
2) 技术交底制度;
3) 施工组织设计制度;
4) 材料检查和验收制度;
5) 工程质量检查和试验制度;
6) 工程技术档案制度;
7) 技术责任制度;
8) 技术复核与审批制度;
9) 建立实施质量日记、现场质量协调会、质量汇报会等制度。
1 4 结束语
总之, 对房地产建设项目进行控制, 有利于对项目的质量、工期和成本进行控制, 并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段, 采用项目分解, 各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施, 对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制, 以确保开发项目用最少的投入, 获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
参考文献
[1]杨光请.浅析房地产开发项目中的冲突管理[M].重庆:重庆大学出版社, 2004.
[2]杨光请.如何理解房地产开发项目中的工作分解[M].重庆:重庆大学出版社, 2004.
房地产开发项目环境影响评价 第11篇
随着我国改革开放的深入，经济和社会的发展，人们物质文化生活的各方面需求越来越丰富，城市房地产建设突飞猛进就是其中的一个方面，目前房地产开发项目已经成为我国经济发展中非常突出的一个热点，它在促进经济社会发展的同时，带来的环境问题也日益突出，引发的环境污染纠纷也时有发生，作为房地产开发项目环境管理的重要制度，房地产开发项目環境影响评价显得越来越重要。房地产开发项目环境影响评价是在传统建设项目环境影响评价基础上发展起来的，与传统建设项目相比，房地产开发项目环境影响评价开展较晚，技术尚未成熟，还没有形成一套适合自身特点的完整的技术规范。因此，积极开展房地产开发项目环境影响评价探索与实践，具有十分重要的意义。
房地产开发项目环境影响的特点
房地产开发建设项目的主要类型包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程，其对环境的影响具有两重性：一方面项目在建设过程及建成使用中自身产生的废水、废气、噪声、固体废物等排放对外部环境产生的不利影响，是一个环境污染源；同时房地产项目又是居住、休闲、工作的场所，需要舒适、安静的环境，又属于被保护的对象。因此房地产开发项目环境影响评价，既要评价它对外环境的影响，还要评价外部环境对建设项目的环境影响。这是房地产项目与其它类型项目环评的一个重要区别点。
房地产开发项目环境影响评价中关注的环境问题
项目选址和总平面布置要充分考虑环境条件，特别是污染气象条件。
在环境影响评价中，应注意外环境噪声（特别是交通噪声）、异味、油烟等对开发项目的影响以及开发项目内部的相互影响和施工过程中噪声扰民影响，这常常是房地产开发项目产生污染纠纷的重要因素。
商住、办公、酒店等房地产开发项目环境影响评价，应尽量考虑景观效果、光污染评价和生态适宜性分析内容。在进行上述项目的环境影响评价时最好能包括这部分内容。
在考虑项目可能引起的环境影响是否可以接受的同时，对周围污染源以及建设场地可能对项目引起的污染进行预测和评价，确定对其项目功能和景观等影响是否可以接受，综合考虑两方面的因素，确定项目建设的环境可行性。
随着房地产的发展和人们环保意识的提高，主要源于建筑、装饰材料和家具的室内环境污染也日益突出，由此引发的环境污染纠纷日益增多，为了体现以人为本的思想，保护人们的身体健康，房地产开发项目环境影响评价应对此予以关注，要求建设单位严格执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，尽量生产成品房，防止二次装修造成的环境污染。
在现代城市建设中，高层建筑越来越多，随着人们环境意识的不断提高，高层建筑物导致的许多环境问题不断出现，并且越来越受到人们的关注，因此，从环境影响评价角度看，高层建筑物导致的环境问题将会逐步成为今后环境影响评价的重要内容。高层建筑带来的主要环境问题有高楼风、光遮挡、光污染、地下车库的尾气排放以及风险评价等。
高楼风。高楼风的影响并不小，对周围环境和人身都有可能造成严重的危害，高层建筑物的高风速与建筑物的高度、长度和深度以及建筑规划布局都有关系，在环境影响评价中最好通过风洞实验来进行说明。
光遮挡。在现代大城市建设中，由于高层建筑物密度过大，需要特别重视这个问题，根据《城市居住规划设计规范》（GB50180—93）的规定，居民白天日照时间在大寒日满足两个小时要求。
光污染。现代大城市的高层建筑中玻璃幕墙的应用很普遍，其所带来的主要环境问题是玻璃幕墙反射光所带来的光污染，其对交通安全及周围居民生活都有不同程度的影响。
地下车库的尾气排放。高层建筑物一般都设有地下车库，根据实测，在设计换气风机正常运行的情况下，地下车库内污染物浓度高出环境空气质量标准几倍，但低于大气污染物排放标准，废气排出后会造成排气口周围污染物浓度偏高，一般不会出现超标现象，但由于地下车库的体积较大，换气量也较大，设计时为了周围景观和平面布局的考虑，通常会设置较少的排放口，存在污染物排放速率超标的可能。因此，地下车库排气的大气环境影响评价重点不是模式计算，而是合理设置排放口的个数和高度。
风险评价。由于高层建筑物本身的特点，再加上人流较为集中，故风险评价在某些情况下还是必要的，如高层建筑物火灾所造成的惨重后果并不少见，此时应按规定进行评价。
房地产建设项目 第12篇
1 某地产项目概况
某地产项目是某城市某国有企业地建投公司旗下的全资子公司, 注册资金三亿元, 具备房地产开发和土地一级开发资质。成立以来, 某地产项目先后实施了光明片区、商业中心区一期、二期等旧城、棚户区的改造;建设了回迁楼;完成了公租房等保障房建设;承担了廉政教育基地建设任务;开发了某发展大厦等商业、住宅项目;协助引进了万达广场、苏宁广场、香港新世界等高端城市综合体。位于某开发区经四路以东, 纬一道以北, 科技谷内。占地面积97.28亩 (64857 平方米) , 总建筑面积11.4万平方米, 施工图总建面12.46万平方米, 是某控股集团旗下品质住宅小区的代表。某地产项目资金的积累使某地产具有着自身的优势, 为加强成本控制, 深入成本控制改革打下坚实的经济基础[1]。
2 某地产项目成本控制面临的困难
近几年来, 某地产受国家政策调控、城市建设与改造、体制改革以及市场结构变化等因素影响, 致使某地产成本控制面临严重困难, 主要是:
(1) 受房价政策影响, 某地产成本空间有限。近年来, 中国的城建体制改革进一步深化, 但由于配套措施未能同步, 城市经济大力度综合治理, 使某地产两头受压。
(2) 可控固定成本预算远远无法满足日常生产经营需要。以某地产项目为例, 某地产规模在短短五年内扩大了近四成, 但可控固定成本预算等费用大幅增长的挤压, 可控固定成本空间十分有限, 已远远无法满足日常需要, 大大影响某地产的安全生产和优质服务水平。
3 实行成本控制的依据及具体措施
某地产若想在激烈的市场竞争中求得生存与发展, 必须紧随某地产外部环境及内部条件的变化, 不断创新成本控制, 取得长期竞争优势, 实现某地产价值最大化。
3.1 扩大成本控制新范围
成本控制并不是单一的合理控制项目的成本, 而是需要在降低成本的同时合理规划损耗, 对各项影响成本的因素进行控制与预防, 是确保成本管理的目标实现的管理行为, 也是某地产项目在开发过程中根据一定时期预先建立的成本管理目标。
3.2 强化成本核算管理
(1) 某地产项目的成本控制需要以财务预算管理作为主线, 严格控制成本费用的预算与控制, 在提升项目收益的前提下, 最大限度的发挥财务的根本功效、加强各项成本的控制, 制定统一的费用定额标准, 严格遵守某地产项目的定额标准。
(2) 严格按照《某地产生产成本控制办法》及《某地产会计核算办法》中规定的各项核算科目和核算内容进行地产项目开发建设的生产成本核算, 不能随意调整与变更[2]。
(3) 某地产项目的成本控制应当安格按照权责发生制原则, 凡是项目当期已经发生的费用、已经实现的收入以及应当负担的费用, 不论款项是否首付, 都应当作为当期项目的费用与收入;反之, 凡是不属于当期的费用与收入, 即便是款项已经在当期项目中收付, 也不能作为项目当期的费用与收入。
(4) 某地产项目应正确划分费用与成本之间的界限, 正确的的划分资本性支出与收益性支出之间的界限, 确保成本核算的真实性与准确性。可以归入存货的项目成本, 需要按照“因果关系原则”确认费用;当费用转化为成本后, 那么则是需要在费用发生时立即确认为费用;资本化成本按“合理地系统地分配原则”确认为费用。
3.3 成本控制的具体问题及解决方法
(1) 加强某房产成本的控制力度, 加强对建设房产过程中产生的各项支出, 实行实现资金的编制计划、立项, 任何资金的使用需要做到事先审批, 事后监督的资金成本管理流程。在成本核算过程中也要使用会计记录、原始凭证作为依据, 任何不符合规定的票据都不能作为财务支出的证明, 财务有权拒付。
(2) 加强房地产项目各项成本的管理控制, 并控制建材材料成本。确定每一项建材的成本极端费用, 统一按照规定的成本计算方式。解决这个问题的途径是采用近年来日益受到重视的物流作业成本法。
(3) 某房产成本控制管理需要按照性质进行责任划分。首先, 加强项目内部各项设备的成本管理, 确保设备可以长期稳定、健全的运行;其次, 加强日常设备的维护与维修, 降低维修材料的修理措施, 严格控制各项检修费用, 并结合某房产项目的实际使用计划, 制定费用标准, 设置奖罚措施。按照比例节省到一定比例的进行奖励, 反之进行处罚。而对于财务费用的控制也要做到收支平衡, 避免产生过多的债务纠纷, 及时的规避财务风险的产生。
(4) 某地产项目下属各部门应当全面实施两种路线的成本管理形式, 对日常的经济采用定额控制管理制度, 在降低成本的前提下, 充分发挥成本控制的功效。
(5) 在资金管理过程中需要做到以下几点:首先保证资金的集中管理, 严禁杜绝多头开户, 以保证资金的安全性;其次, 统一设置物资的折旧比值, 减少融资成本;第三, 合理调配资金的使用, 降低筹资的成本;第四, 降低物资的库存量, 在减少资金占有的前提下, 加速资金的周转率, 减少资金的占用, 提高某地产测成本控制效益。
参考文献
[1]赵艳.XS房地产公司项目成本控制案例研究[D].昆明:昆明理工大学, 2014.