抑制房地产市场泡沫（精选5篇）
抑制房地产市场泡沫 第1篇
加强土地资源管理
房地产是由房产和地产组成的, 土地是房屋的必需载体, 是房地产发展必不可少的重要资源。众所周知, 我国地少人多, 土地资源严重紧缺。通过土地资源供应量的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求, 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 实行土地出让公开招投标制度, 控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设, 防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处, 严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
首先, 规范调控手段, 遵循市场规律。土地政策的制定要以保障社会稳定促进经济发展为目的, 因此制定科学、合理的土地政策必须做到遵守市场规律, 遵循公开、公平、公正的原则, 让资源得到合理、有效的配置, 而不是简单地采取不供地的方法迫使经济降温, 影响经济发展。在我国, 以紧缩供应的土地政策并不能有效的控制过热的房地产行业发展。事实证明, 对中国巨大的商品房需求来说, 控制供应只会带来房价上升。只有遵循市场规律, 从供给和需求两方面着手, 引导供需平衡, 才能使房价稳定, 从而保障社会稳定和经济平稳健康的发展。
其次, 抑制土地市场投机交易。严格执行土地的招标、拍卖、挂牌制度把土地价值真正体现出来。然而, 土地市场上交易的很多土地实质上是“招拍挂”之前已经获得的。由于土地政策紧缩, 新增用地指标有限, 造成土地供应预期紧张, 并且在房地产开发商价格上涨预期不变的情况下, 虽公开招投标的土地供应量只占交易总量的很小比例, 但这种符合市场机制的土地政策却加剧了土地市场的投机行为, 并被房地产开发商用来制造“地荒论”, 成为“高地价导致高房价”的理由。因此, 除实行土地“招拍挂”之外, 中央政府还应要求地方政府加大对闲置土地的清理力度, 采取征收土地增值税、契税、营业税等措施, 严格控制土地的投机交易。
最后, 调整土地供应结构。调整土地供应结构, 使之向更符合市场需要的方向发展。针对目前房地产市场上房屋户型不合理进行调控。从严控制农业用地转商业用地。加大对中小户型、中低价位的商品房、经济适用房和廉租房的土地供应, 严格控制低密度高档住宅土地供应, 继续停止别墅类土地供应。从土地源头上进行价格控制:符合用地条件的土地需求按计划放开供应, 政府可确定当地土地供应基准价格, 同时通过调整地方政府与国家的收入分配关系, 减少地方政府“卖地”动机;严格土地使用用途, 严禁企业炒买炒卖土地。对个人占有的土地使用权, 如果交易, 可以用税收方式来调节, 比如土地使用权取得之日起, 根据交易时间长短确定交易税率, 按年限控制;也可以实行按国家回收土地使用权的办法回购, 禁止再转让个人, 国家根据各地情况确定较合理的回购价格。
加强信贷管理
近期的房地产热, 一定程度上是在宏观政策的刺激下形成的。在经济紧缩的背景下, 政府采取了积极的财政政策和稳健的货币政策, 鼓励民间资本进行投资, 为此实行低息、减税的政策加以鼓励;在利益的驱动下, 盲目投资导致市场资源配置的失误, 从而出现了高档住宅空置率不断升高, 中低档经济适用房供不应求的局面。为调整房地产投资方向, 引导企业投资开发更符合市场需求的产品, 政府应当:
1.运用财政政策运用税收杠杆, 通过提高高档商品房税率, 降低普通商品房的税率, 刺激其供求, 从而改善房地产市场的供求结构。灵活运用利率抑制货币政策, 可以对房地产市场实行有效调控。第一, 调节货币供应量, 调整存款准备金率, 将影响房地产市场的供给和需求。第二, 运用利率政策, 如降低贷款利率, 可以刺激房地产开发商增加供给;反之, 则房地产开发商减少供给。降低房地产抵押贷款利率, 可以刺激房地产需求;反之, 提高房地产抵押贷款利率, 则抑制房地产需求。第三, 通过信贷政策, 增加房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模, 可以提高房地产市场交易规模;反之, 控制房地产开发贷款和房地产抵押规模, 可以限制房地产市场交易规模。适当控制房地产企业的银行贷款。对房地产类企业的贷款在该银行整个贷款中的占有比例、增长比例做出规定, 以保证社会资金行业分布的基本平衡。
2.征收二手房税通过对二手房交易的征税, 从存量市场上严格控制房地产交易, 进一步抑制房地产投机。虽然二手房转让税在短期内使得很多二手房退出市场, 市场供应量下降, 价格抬高;但长期如此迫使炒房者退出市场, 降低了需求量, 从而在长远上起到平抑房价作用, 使房地产业走上健康持续发展的道路。有些商业银行在追求利润的动机下, 仍然向房地产开发商和投机购房者提供巨额信贷。对此, 中央政府应当责成央行对房地产业采取更加紧缩的金融政策, 不仅提高房地产贷款利率, 而且还应严格控制房地产信贷规模, 包括继续提高商业银行准备金和房地产开发企业的资本金比例及对第二套、高档住宅的首付比例和贷款利率等措施。
3.降低按揭利率在全国大多数地区, 大多数城镇人口而言, 还有大量急需商品住房的群体。而大多数急需购房者中, 几乎都是中低收入者, 必须依靠银行提供按揭贷款才能考虑买房。虽然我国很早就启动住房销售, 国际惯例是推行“按揭购房”, 凡缴纳住房公积金的职工均可申请按揭贷款。但按揭购房要让普通百姓成为可能, 使按揭实现中低收入者购房的愿望, 关键在于降低按揭贷款的利率, 采取政府贴息的办法, 并延长还贷期。
保持合理空置率
商品房空置率是衡量房地产市场是否健康的一个重要指标, 保持合理空置有利于房地产市场的稳定发展。
1.调整商品房供应结构, 保障中低档商品住宅的供应。通过增加经济适用住房供应、提供限价房、鼓励开发中小户型的商品住宅、进一步开放和规范二手房市场, 加速商品房市场流转等措施来增加中低档商品住宅市场供应, 减少空置。
2.稳定住房价格, 保障中低收入消费者的有效需求。通过正确引导投资需求, 明确区分高档住宅与普通商品住宅, 有针对性地调整税收、信贷、土地供应等措施来限制投资性商品房的开发和购置, 充分遏制投机需求, 抑制部分投资需求, 切实保障市场有效需求。
3.做好土地储备, 实现“按需供地”的土地供应。早计划、早储备, 并根据市场情况, 确保土地供应结构合理, 实现土地有效供应, 从源头调控商品房供应。
3.拓宽数据来源渠道, 实施房地产开发、销售等环节的全程监管。为确保统计数据的可靠性, 使商品房空置成为政府宏观调控的依据, 有必要增加信息的透明度, 拓宽数据来源渠道, 如建设主管部门的监控统计、抽样调查、消费者反馈等方式来获取数据。此外, 各级行政主管部门应当加强监管职能, 实现各部门联动, 从房地产前期土地供应到开发、销售及物业管理等环节的实施全程监管, 客观真实地获取市场第一手资料。
加强信息及政策贯彻管理
1.防范信息不对称。信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映, 也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。信息的滞后和不准确, 使得公众难以对有些问题形成较一致的看法。为此, 应建立完善的信息管理体制, 实行房地产信息定期公布制度, 及时更新城市基准地价体系, 编制并定期发布各类物业的价格指数。目前我国的二手房市场缺乏有效的信息披露制度, 对于那些二手房市场的出售者缺乏评价的信息渠道, 不能使交易顺利地完成。因此, 我们应该建立一些相应的咨询服务机构, 及时准确地向消费者提供相关的房产信息和专业知识, 从而使得房地产市场的信息机构不断完善扩大, 降低消费者的不安全心理, 平衡信息的不对称。
2.监督地方政府贯彻落实。在上述各项政策中, 中央政府能够直接控制的只有信贷政策和汇率政策, 其他政策都要由地方政府来具体组织实施。因此, 能否“上令下达, 不打埋伏”是挤出房地产市场泡沫的关键所在。尽管大部分地方政府迫于上层的“行政责任”压力, 较好的贯彻了上层政策, 但是还有不少地方政府仍然打了许多“埋伏”。为此, 中央政府须采取土地收益、税费等中央——地方分成等更严厉的调控措施, 抑制地方政府的房地产投机冲动。
参考文献
[1]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社.2009.
[2]中国人民银行营业管理部课题组.房地产价格与房地产泡沫问题[M].中国社会科学出版社.2007.
[3]董贵昕.金融泡沫运行与控制研究[D].东北财大博士论文.2001.
[4]谢经荣等.地产泡沫与金融危机.经济管理出版社.2002.
抑制房地产泡沫 第2篇
房地产泡沫就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。
导致房地产泡沫产生的主要原因如下:
(一) 土地资源的稀缺
由于土地是不可再生资源且土地所有权归国家所有, 这种土地的稀缺性、垄断性使得房地产成为泡沫的载体之一。土地属于自然资源, 其自然供应量是有限的, 由于生态环境的破坏可用面积更少, 而城市化进程的不断推进使人们对土地的需求呈现无限扩大的趋势, 因此, 土地的稀缺为房地产泡沫提供了条件。
(二) 通胀的预期
为避免通货膨胀引发资产缩水, 购买房产已经成为了大多数人保值甚至是增值的共同选择, 这就增加了对房地产的需求。
(三) 商业银行信贷扩张, 且倾向房地产行业
房地产是一个资金密集型的行业, 银行提供房地产开发贷款还有个人住房按揭贷款, 银行信贷已经贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的全过程。银行基于对房地产行业的乐观判断以及争夺更多的市场份额, 对房地产行业提供了大量支持。
(四) 资金的逐利性
资金是逐利的。在国内市场, 由于房地产的价格飙升, 大量资本从制造业流出, 进入房地产。国际市场上, 一旦预期某国的房价将会上升, 资金便会流入进一步推进房价的上涨, 这种国际资本的流动及金融市场自由化的日益增长也推动了泡沫的不断膨胀。
二、房地产泡沫可能带来的危害
(一) 资源配置失效
房地产泡沫的存在使得投资房地产能获得比其他行业更高的收益, 投资者纷纷从其他行业撤资涌向房地产行业或者将准备投向其他行业的资金投向房地产, 抑制了其他行业的发展, 不利于资源的有效配置。
(二) 破坏金融秩序, 导致金融危机
房地产投机使得人们对资金的需求急剧增加, 人们的投资热情势不可挡, 银行为了获得利润, 提高利率并放宽对贷款者的信用要求, 给银行带来了潜在的风险。贷款利率提高也增加了低收入的人的信用风险, 而且一旦房地产市场降温, 银行即使处理掉按揭的房产也难以弥补自身的损失, 易引发金融危机。这次始于美国的金融危机就是前车之鉴。
(三) 房地产泡沫降低了中低等收入者的生活质量甚至会带来社会动荡
由于中国的贫富差距还较大, 收入高的人用手里多余的钱进行房产投资或投机, 而中低收入的人由于房价上升而买不起房。在中国, 中低收入的人占的比例要大于高收入的人, 他们的利益得不到保障, 就可能存在潜在的社会危机。
三、房地产泡沫的应对措施
(一) 对银行采取措施的建议
从房地产泡沫的成因看, 银行信贷是一个不可或缺的因素。因此, 合理限制信贷资金的可得性, 加强银行信贷管理是优化资源配置和银行资产结构, 提高资产质量的关键。银行应遵守其经营的三大原则:安全性、流动性以及收益性, 并要兼顾三者, 正确协调三者之间的关系。
1、银行可适当提高泡沫易发地区如大城市或发达地区个人住房贷款的首付比例, 尤其是高档商品房的首付比例, 引导购房者理性消费。
2、银行应了解贷款的不同用途, 根据国家的政策的指导方向来设定不同的贷款利率, 合理引导资源的有效配置。
3、银行要严格审批程序。不论是房地产开发贷款还是个人住房按揭贷款, 银行一定要对贷款人的资信状况进行详细了解, 严格按照贷款审批程序行事, 避免贷款人的道德风险, 从根本上提高银行的资产质量, 抑制过度信贷和金融风险。
4、随着国际化趋势的日趋明显, 中国金融业的发展也会受到其他国家的影响, 为了减少其他国家金融危机对我国经济的冲击, 银行们要提高对风险的预测能力还有防范风险的能力。
(二) 对政府政策措施的建议
1、严格限制国外资金进入中国地产套利。
政府应通过产业政策调控, 加强对资金流向的引导和监督, 鼓励外资流向高新技术领域, 严格限制外资流向房地产业和金融资产的规模。政府应规范房地产业的外资市场准入, 减少外商投资企业的各种优惠待遇, 防止投机性外资流入房地产开发领域。在引进外资的同时, 关键是调整本国的产业结构, 培育新的经济增长点, 提高生产能力, 提高抵御外资冲击的能力。在那些需要资金的领域或者需要引进外国高新技术的领域对其实行优惠待遇, 用政策的差异来引导外资。
2、充分发挥利率杠杆的作用。
在房地产价格持续上升阶段, 央行可通过利率工具来调节货币供应量和需求量, 进而调控房地产市场。首先, 央行要采取同步性的温和加息或加息暗示的方法, 提高房地产贷款利率, 从而提高开发商和投机者的成本, 抑制房地产市场需求, 防范房地产泡沫的生成。其次, 央行可以采取灵活的利率措施, 如针对不同类型的商品房屋贷款设定不同的贷款利率, 引导开发商向普通商品房的方向倾斜, 满足中低收入消费者的需求;调高个人非自住房的贷款利率, 控制投资者的融资渠道等。
3、加强推出经济适用房。
我国房地产市场供给结构不平衡, 政府应在兼顾社会各层次住宅需求的同时, 重点满足广大中低收入者的住房需求, 加强对经济适用房建设和管理。政府要加大经济适用房的供应量, 并要严格限制经济适用房的购买对象。这一方面满足了人们的生活需要, 也可以在一定程度上打压房价。
摘要：作为国民经济先导性和基础性产业的房地产近几年来一直保持高速增长, 其价格已经脱离了市场价值, 即产生了房地产泡沫。房地产泡沫的存在不仅会导致资源配置的失效, 甚至会带来金融危机、引起社会动荡。本文在参考国内关于房地产泡沫问题的研究文献的基础上, 对房地产泡沫产生的原因进行了分析, 并针对其成因为银行以及政府提出政策建议。
关键词：房地产,泡沫,合理预期,政策压制
参考文献
[1]、周静华赵阳泡沫下的中国房地产《商场现代化》2009年2期
[2]、汪熙论中国房地产市场泡沫《总裁》2008年11期
[3]、洪开荣“.房地产泡沫:形成、吸收与转化”[J].中国房地产金融, 2001, 8
抑制房地产市场泡沫 第3篇
为了满足人们对啤酒的消费需求, 提高啤酒厂酿造设备的利用率, 提高麦汁浓度的同时, 也增加了发酵过程中产生的泡沫量。通过在发酵的过程中添加聚二甲基硅氧烷, 即泡沫抑制剂, 来提高浓度发酵的麦汁装罐量, 这种方式能提高发酵罐麦汁装量85%至92%, 能够通过物理的作用对主发酵过程中产生的大量泡沫进行消除。使得发酵罐利用率提高到5%~15%。以双分子膜层的方式, 改变泡沫表层面疏水链端, 在发酵液气泡液膜中掺入粒状泡沫抑制剂, 在通过扩散作用以及侵入作用, 扩散到气泡的泡膜中去, 这就是添加发小泡沫抑制剂的作用原理。因为聚二甲基硅氧烷的作用, 膜壁也变的越来越薄, 降低具有局部表面张力的泡沫同时, 由于其物理作用, 造成泡沫破裂。采取评估、试验来对CO2回收量的提高效果、对发酵过程中过多泡沫的抑制作用、发酵灌装量的提高进行评估。根据成品酒泡特性、口感、酵母和发酵液理化指标, 在生产啤酒时, 研讨、分析了使用发酵泡沫抑制剂后的特点。
1 试验的方法及其材料
啤酒发酵厂所使用的发酵酵母和生产啤酒所需的原材料作为这次试验的试剂, 试验方法可以看考表1所示。在进行试验之前, 先冷却麦汁5~10min的时间, 然后将发酵泡沫抑制剂添加在沉淀槽中, 作为参照, 将装液量提高81%~82%。指标的检测:1) 麦汁浓度采用全自动啤酒分析仪进行麦汁浓度的测定;2) 色度:在经过试样排气过滤之后, 注入25mm比色皿, 放入EBC色度计测定;3) 采用电位滴定法来对总酸进行测定;4) 采用比色法来对氨基氮进行测定;5) 苦味值:将样品在20℃下保温, 经过排气过滤后, 在离心管内放入10ml, 加入HCI和异辛烷, 在回转振荡器上振荡15min。将上清液置于10mm的石英比色杯中根据标准曲线来对苦味值进行计算;6) 采用气相色谱仪、顶空进样对挥发成分乙醛、总酯、DMS、高级醇进行测定。
2 结果分析
对比实验组与对照组冷麦汁理化指标, 给沉淀槽中添加发小泡沫抑制剂不会对麦汁的理化指标产生影响。在试验罐处于主酵的时间里, 罐内存在较大空间, 在主发酵的期间, 罐内的发酵液之间对流作用较为强烈, 在洗罐器与泡沫之间还存在一定距离。对照罐里的CO2溢出困难, 发酵罐装液量也大幅下降, 发酵罐带压。通过发酵的过程, 我们可以看出在添加了发酵泡沫抑制剂后, 发酵过程中虽然产生了泡沫, 但是因其表面张力的作用, 泡沫迅速消失, 所以, 产生了在提高发酵灌装量的基础上仍不吐沫的现象。CO2的回收量有所降低, 并且, 浸出物也随着产生的吐沫现象而大量地消耗掉。发酵罐的灌装量因没有预先对发酵泡沫进行适量的添加, 所以其罐装量明显偏低, 但是妨碍了CO2的回收, 因为主发酵期间产生的大量泡沫包裹了洗涤器。
在对试验组添如了发酵泡沫抑制剂后, 不同添加量回收CO2的压力都没有超过八卡帕, 尽管发酵灌装液量提高了4%~8%。在发酵的过程中, 对照组存在压力较高的现象, 并有吐沫现象的产生, 对比CO2进行回收的时间来看, 试验罐的时间要大于对照罐。因此, CO2回收数量也显著减少。试验罐比对照罐添加20mg/L发酵泡沫抑制剂, 比对照罐回收量高18.5kg, 说明实际发酵灌装液量为85.6%, 其对泡沫的抑制作用和效果非常显著。
对照罐的高泡酵母数比试验罐要高, 试验罐的酵母增殖倍数也比对照罐要低0.05%~0.25%, 试验罐的酵母泥死亡率偏高。由此看出, 泡沫抑制剂的添加量越大, 对酵母产生的影响也越大, 使用了泡沫抑制剂后, 酵母死亡率上升、沉降加快, 酵母增殖倍数也相应地降低。
试验罐酵母泥气味差, 颜色偏黄, 排放时续时断, 再从酵母的外观上来看, 随着添加量不断增加, 酵母的外观也差强人意, 而对照组在排放的过程中, 过程较为顺利、流动也较为均匀, 所以酵母泥的质量也比较令人满意, 其不但洁白而且富有细腻感。试验罐在其发酵度上低于对照罐0.1%~0.6%, 苦味值试验罐比对照罐要高0.2~0.4BU, 总酸2个罐相当。与对照罐相比, 试验罐的TBA值要明显高些, 试验罐的乙醛平均值高出对照罐2.7mg/L, 对照罐的醇酯要略高于试验罐, 平均值在4~5之间, 试验罐的总高级醇要比对照罐低些, 平均值低于对照罐5.5mg/L。
在试验罐与对照罐进行发酵液风味的对比中, 从品评的情况来看, 试验罐在协调细腻方面要比对照罐差些, 试验罐有明显的生青味。试验罐与对照罐的成品酒泡持达到220s以上, 清酒泡持性检测值都达到了230s以上, 在对成品酒泡持性方面, 发酵泡沫抑制剂的添加不会对其造成不良影响。
3 成本
为了有效控制和降低相应的单位产品清洗费用以及减少对发酵罐的清洗次数, 可以采取提高发酵罐的利用率的方式来实现, 从某种程度上, 它还节省了固定投资费用。为了能够满足降低糖化变动所具有的生产成本, 可以使用添加泡沫抑制剂的方式来实现, 它还能够在很大程度上节约购买CO2的费用, 提高CO2的回收量, 另外, 还能够起到环保的作用, 用以减少CO2的排放, 来减小对环境所造成的破坏。从总整体上来说, 既节约了生产的成本, 还有效地降低了泡沫浸出物的损耗。
4 结论
在使用了发酵泡沫抑制剂后, 可以达到减小消耗、节约成本的目的。增加CO2的回收量, 有效提高发酵罐麦汁装量5%~15%。但是, 对于酵母而言, 啤酒酵母活性易受发酵泡沫抑制剂作用的影响, 使用后会略微降低酵母增值倍数, 从而大幅度增加了酵母泥的死亡机率。在通过发酵液挥发以及理化的指标来看, 试验罐在添加发酵泡沫抑制剂后, 啤酒酵母活性下降、而啤酒发酵过程中, 增加了发酵罐静压, 因此, 乙醛上升, 高级醇降低。另外, 在啤酒试验罐的发酵液味道上, 其口感协调性比对照罐要差些, 生青味明显。文章通过对添加泡沫抑制剂对啤酒发酵产生的影响来看, 厂家应根据自身的实际情况来综合评价发酵泡沫抑制剂。
参考文献
[1]韩丹, 王晓丹, 陈霞, 赵长新.苦荞麦制麦芽及其啤酒发酵工艺研究[J].食品与机械, 2010 (1) .
[2]曾志峰, 谭志华.工业以太网在啤酒发酵温度模糊控制系统中的应用[J].广东轻工职业技术学院学报, 2010 (4) .
[3]刘广瑞, 毕竞锴, 黄真.基于智能算法的啤酒发酵温度过程控制[J].化工自动化及仪表, 2012 (8) .
抑制房地产市场泡沫 第4篇
关键词：泡沫理论,房地产,泡沫,房价
一、引言
近年来, 尤其是北京、上海、深圳、杭州等地的房价出现了严重的畸形暴涨, 有着大量资金的个人不断地涉足房地产业进行投资, 导致房地产价格泡沫化严重, 未来这必将引起房地产的大崩溃。本文结合郑州市现状来研究郑州市房地产市场泡沫化的程度, 一方面为郑州市房地产行业泡沫化做一个定位, 揭示房地产行业泡沫化的原因以及评价指标, 另一方面针对部分城市普遍存在泡沫化提出了相关的政策建议, 希望能够引起政府对房价过度泡沫化城市的重视以及调控房价的决心。
二、房地产泡沫的定义及原因
1、房地产泡沫定义
根据美国著名经济学家查尔斯·P· 金德伯格关于房产泡沫的解释, 他认为:房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨, 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期, 并不断吸引新的买者, 随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加, 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格, 由此导致房地产泡沫。[1]泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌, 即泡沫破裂, 它的本质是不可持续性。
2、房地产泡沫的原因
2.1土地的稀缺
社会的土地资源是有限的, 稀缺的。现代社会, 住房问题尤其是大学生的住房问题原来越突出, 居者有其屋, 这是每个人的最基本的社会福利。但是由于社会资本掌握在少数人的手中, 由于土地的有限性, 他们就希望能够通过投资更多的房产来占据更多的资源。尽管这个价格是在不断的上涨, 但是和土地的稀缺性相比, 这些掌握着大量资本的投资人已经对房价的价格没那么担忧, 而且, 他们希望在投资后房价能够更加快速的增长来获取收益。
2.2投机需求膨胀
第二、过度投资。掌握着大量资本的投资机构和个人投资需求不断地膨胀, 他们坚信房地产市场会持续升温, 房价会继续高速攀升, 他们将房地产看成是一个赚钱的机器, 通过不断的买入卖出来回去高额利润。对于没钱买房以及掌握着少数资本的个人来说, 他们需要生活住房, 这样就造成了一个联系不断的恶性的循环, 从银行获取抵押贷款的众多借贷人产生信用危机时, 房地产市场也就到了崩盘的时刻。
2.3贷款过度
其次, 除了投资人对房地产未来的前景充满着希望, 大量的金融机构也融入进来为广大投资机构和个人提供大量的贷款资金, 这成为了房地产泡沫化的直接助燃剂。在银行提供贷款的情况下, 大量的资本进入房地产行业, 造成了一种供不应求的假象, 随着大量借贷资本的介入, 在供不应求的情况下, 必将推动房地产价格的一路攀升, 这成为房地产泡沫的一个非常重要的原因。从投资人角度分析, 他们可以通过付一部分预付款, 抵押所需要的房产来获得银行的贷款来炒高房价为自己获利。从银行以及其他金融机构角度来讲, 他们对房地产行业的前景也持续看涨, 并且在有房产抵押的情况下放贷获取利润也是符合他们的投资理念的。
三、郑州市房地产泡沫化实证分析
1、2009-2012年郑州市房地产泡沫指标分析
根据以上的分析方法, 下面我们就郑州市房地产市场泡沫化进行数据分析。
1.1价格收入比
价格收入比指的是一套居民住房的平均市场价格与居民品均家庭年总收入的比值。该指标的设计来源于房地产泡沫的过度投机行为, 价格收入比反映了平均家庭的对于房地产市场的支付能力, 该比值越高, 说明居民支付能力越弱, 房地产的泡沫化相对而言越严重。目前, 价格收入比已被广大学者所应用来评估地区乃至全国房地产市场是否泡沫化以及泡沫化严重程度如何, 该指标是评价房地产泡沫化指标中较为广泛接受和重要的指标之一。一般而言, 对于一套70平方米的房子而言, 价格收入比的范围在4-6为宜。根据郑州市统计局2012年9月公布的相关统计数据分析, 如表1所示[2]:
注:根据郑州市住房调查, 户均人口3.1人, 城镇居民家庭收入每户按3人计算。
从表1的中的分析我们可以看到, 郑州市城镇居民家庭人均可支配收入每年都有较大幅度的增加, 单位商品房价格从2009- 2011年三年均保持持续增长, 2012年与2011年基本维持稳定。2009-2011价格收入比在逐步攀升, 并且2009年 -2012年均超过最合适的标准6范围。这说明从2009年到2012年郑州市房价出现了轻微的泡沫化, 在2012年郑州市房价相对于2011年趋于平缓。
1.2房价增长率与人均收入增长率比值
房价增长率体现的是随着时间的推移, 房地产行业单位价格同比增长的速度。人均收入增长率反映的是平均家庭每个人相对于去年收入的增长率。单位房价增长率与人均收入增长的比值也能充分体现房价与个人收入增加速度问题, 在一定程度上能够反映泡沫化的存在与否。如果房价的同比增长速度远远高于人均收率增长率, 那么大多数家庭就无力承担高房价带来的成本, 也就给投资者更多地机会去炒作房地产, 导致泡沫化。具体如下图所示[3]:
从表2中我们可以看到, 2009-2012年的房价增长率与人均收入增长率的比值在合理的控制的范围内。从这个指标来看, 目前郑州市房产价格泡沫化程度较不明显, 对大多数居民而言, 它保持在一定的合理购买范围内。
1.3抵押贷款增长率与人均收入增长率比值
这里谈论的抵押贷款主要指购房者为购买房产从银行或者金融机构借贷资金。抵押贷款率在一定程度上显示了房地产市场的运转效率和交易频率。但是也不能仅仅从抵押贷款率的角度单独分析其对房地产泡沫化的作用, 需要借助收入增长率指标。当抵押贷款增长率与人均收入增长率的比值大幅度提高时, 泡沫化的程度也在逐步加强。
从表3的中我们可以看出, 2009年到2011年的抵押贷款增长率和人均收入增长率的比值保持在2以内, 2012年略有增加, 总体上趋于增长趋势。也就是说2009年到2011年郑州市发地产市场在一个可控的范围内, 并没有形成明显的泡沫化, 在2012年出现了些许的泡沫。关注最近4年的数据, 根据此指标的数据, 我们得出最近4年左右郑州市房地产泡沫化有增长的趋势, 但不太明显。
2、综合评价
通过运用上述4种分析方法以及结合相关的数据分别得出了以下结论:价格收入比方法得出从2009年到2012年郑州市房价出现了轻微的泡沫化, 在2012年郑州市房价相对于2011年趋于平缓;房价增长率与人均收入增长率比值分析方法得出2009-2012年的房价增长率与人均收入增长率的比值在合理的控制的范围内。房价增长率与人均收入增长率比值方法得出2009年到2011年郑州市发地产市场在一个可控的范围内, 并没有形成明显的泡沫化, 在2012年出现了些许的泡沫。因此, 综合上述的4种分析方法得出的结论, 可以初步判断2009年到2012年郑州市房价基本保持小范围的增长波动, 并未出现泡沫化或者说有轻微度的泡沫。
四、结论与建议
本文分析了郑州市房价的泡沫化, 得出该市房价在可控范围内, 未出现过度泡沫。那么对于房地产泡沫的地区或者从全国范围来看的房产泡沫应当如何解决呢?首先政府继续完善住房保障政策, 抑制商品房价格继续上涨, 这是解决房价居高不下的一个重要的手段, 在房价高速膨胀的情形下, 政府的宏观调控是非常重要的, 而且合适的政策对房价的调控也是比较有作用的。其次, 强化土地资源的管理和配置, 十八届三中全会也提出了通过调控土地的配置和管理来简介的调控房价, 土地的稀缺对房产泡沫有一定的影响, 政府通过控制小产权土地的使用权等措施抑制也可能会具有一定的积极作用。[4]最后, 完善房产税收政策, 一方面加大购买多套房的房产税, 两一方面调高建筑商建房成本和税收来控制泛滥的投机交易。
参考文献
[1]杜方, 房地产泡沫理论及测度方法研究[J].武汉学报, 2005年05期.
[2]《郑州市市区城镇居民收支》, 郑州市统计局.
[3]http://www.zzfdc.gov.cn/郑州房地产网.
抑制房地产市场泡沫 第5篇
（一）制度核心的比较
注册制以高质量的信息披露为核心，证券监管机构重在事后监督和管控。核准制则以实质性管理为核心，重在证券监管机构审核为本。
（二）审核内容的比较
注册制下，证券监管机构要求发行人必须将应公开的各种信资料完全、准确地进行申报，证券监管机构对申报资料的全面性、真实性、准确性和及时性作形式审核，而对上市公司质量不作实质性判断，符合标准者即可批准发行上市。核准制下，证券监管机构除了对上市公司申报资料的审核外，还会对实质条件（如公司的营业性质、发展前景、财务状况、管理层资格与能力、公司资本结构的合理性等）进行判断，以决定是否核准其发行上市申请。
（三）效率与公正性的比较
注册制下，审核效率较高，且公正性相对较高，证券监管机构难以通过人为干预而影响审核进程。核准制下，审核效率相对较低，且由于证券监管机构的判断审度直接关系到是否予以批准，因此难免使其公正性受到影响。
（四）投资者群体假设不同
注册制假设投资者能够了解充分的、准确的信息，并且能够做出正确的判断，这对投资者的自身的投资素质、分析能力有一个较高的要求。核准制则假设市场上的投资者普遍缺乏投资经验和对信息的判断能力，并不具备专业性，难以有效保护自身利益。
二、注册制对新股发行价格泡沫的抑制作用
（一）从供求关系的角度抑制新股价格泡沫
在核准制的实质性审核原则下，发审机关对发行申请人的各方面考察与评估需要耗费大量的人力、物力。操作流程难度较大、流程较长，发审效率较低，从而导致新股资源投放不足，股票一级市场供不应求，投资者需求难以满足，即使新股发行价偏高，也能够引发市场火暴申购，这种不健康的供需关系助涨了新股的高价发行，使市场产生偏离实际价值的泡沫。但在注册制下，发审工作以信息披露为核心，评价标准公开透明，且符合标准者即可取得股票发行权，发审程序相对简单，发审和发行效率较高，这在很大程度上加速了新股的供应，为市场注入更多可供选择的资源，使市场投资需求得到消化，赋予投资者选择权，优化资源配置。在股票发行供需关系正常化、市场化的环境中，新股发行泡沫必将受到抑制。
（二）从定价机制的角度抑制新股价格泡沫
注册制下，新股发行定价由发行人、投资者和监管部门三者之间，基于对披露信息的认知，在一定时期内通过相互博弈，从而实现定价。在此定价机制中，市场参与主体为拟发行人和投资者，二者均对新股发行价格抱有一定的预期，当实际发行价格过度偏离投资者预期发行价格时，投资者则会申购失败或者放弃申购，与此同时，拟发行人也存在着发行失败的风险。证券监管机构作为审查者，监督定价全过程，强调事中监管和事后执法，对市场参与主体的违法违规行为予以严惩。在这样的定价机制作用下，首先，证券监管机构不再是价格评判者，而是一个监督管理者，将定价权交给市场，规避了核准制下发审委代替市场进行评判而导致的偏差和误判引发的价格不合理；其次，市场化定价机制促使发行人与投资者依据公司实际情况和发展前景等因素对新股发行价格进行谨慎合理的估值，从而降低高价发行概率；再次，拟发行人信息造假的成本随着监管机构的惩罚力度加大而升高，有效遏制上市公司的道德风险，有利于市场的信息优化，亦能使新股发行价格回归真实理性区间。
（三）从规避权利寻租的角度抑制新股价格泡沫
股票发行核准制下，发行人须经政府主管的证券监管机构重重审核并批准后，才能取得股票发行权，而在这个过程中，各个环节的中间机构可能存在寻租行为，从而有意推高新股发行价格，并从中获利。但在注册制下，发行股票的权利演变成了公司的一般性权利，政府对其不施以限制（会损害公众利益等的特殊情况除外），只要发行申请人向证券监管机构提出证券发行注册申报，并将应公开资料真实、准确、及时地进行披露，且符合各项公开标准，证券主管机构未提出否定意见，即视为注册成功，取得股票发行权。在注册制下的整个发审过程中，中间机构干涉权利被弱化，信息监督职责被强化，各责任主体为寻租行为付出的代价沉重。这必将有效抑制寻租现象，使发审环节简单透明，防止股票定价虚高而产生泡沫。
三、注册制对二级市场股票价格泡沫的抑制作用
（一）通过一级市场的传导作用，催生二级市场健康发展
如本文之前所述，注册制的实施可以通过改善供求关系、优化定价机制和规避权利寻租，对新股发行价格泡沫产生抑制作用，使新股价格摆脱“三高”（高发行价、高市盈率、高超募）的病态现象，返璞归真，从发行开始就定位于合理区间。一级市场的价格归回理性，将引导二级市场发挥正常的价值挖掘功能和资本流通功能。首先，新股供应的增加，可以有效缓解二级市场炒作新股引发的泡沫；其次，发行价格合理，能够激励上市公司股票的主要持有者———大股东更加集中精力于公司的经营发展、促进股价稳定上升，给二级市场本应具有的价值挖掘功能留出空间；再次，一级市场通过合理定价，还能够有效减少因新股发行定价过高从而股票在二级市场跌破发行价的现象，更好地保护投资者，尤其是基金、保险等机构投资者，使其免于蒙受损失。
（二）遏制市场利用“壳”概念炒作绩差股引发泡沫
在核准制下，公司发行股票资格的获得可谓考验重重，来之不易。在许多非上市公司看来，上市公司所拥有的上市资格是他们可望而不可即的稀缺资源，因此当时机合适时，非上市公司就会通过借上市公司壳或者兼并重组的方式达到间接上市的目的，这也正是壳资源价值的重要源泉。这不可避免地导致市长上出现利用“壳”概念，炒作绩差股的现象，使绩差股股价格高于实际价值，且资者盲目跟从而承受泡沫风险。但在注册制下，一方面，其顺畅、高效的新股发行机制，将使上市资格不再具备稀缺性，从而支撑上市公司壳价值的源泉将不复存在；另一方面，当形成常态化、市场化、法制化的退市机制后，如果上市公司确已难以为继，且考虑到保壳的意义不再，完全可以基于公司的重新发展规划而选择退市。长期来看，所谓“壳”概念将会逐步从市场上消失，也就难再有绩差股因投资者的炒作而出现价格泡沫。
（三）信息披露制度优化，引导价值投资
从信息披露对象来看，在核准制下，股票发审由证券监管部门把关，因而发行人所披露信息的对象主要是政府监管部门，而忽视了投资者对信息披露内容的需求；但在注册制下，投资者成为重要的定价主体，发行人披露信息时必然要从投资者角度出发，提供对投资者具有参考价值的信息。从监管方式来看，核准制属于事前监管，防患于未然，但是容易受到诸多限制，并且易引发其中环节的寻租行为；注册制则属于事中和事后监管，一方面将信息的评判权交给投资者，另一方面对发行人信息披露中存在违法行为的惩治力度加大。如此，注册制的信息披露制度为投资者判断上市公司的基本面提供了更好的条件，有利于引导投资者进行信息分析、判断公司价值，抑制盲目跟风炒作，从而使市场逐渐形成价值投资氛围，让泡沫得到理性的抑制，降低系统性风险。
四、结论与思考
综上所述，在股票发审注册制的背景下，发行人信息披露将更加规范严格、新股定价机制将更为透明合理、市场受政府干预减少、发审效率提高，这些制度优势均能够很好地促进股票市场优化资源配置，有效遏制股价泡沫的产生。
当然，我们也应当清醒地认识到注册制的推行应当是一件循序渐进的事情，其制度优越性是否能够得到有效发挥，还要以我国金融制度的进一步完善、法律体系进一步健全为基础。笔者认为以下几点优化建议，将对注册制的施行发挥有利作用：一是深层次推进信息披露制度的细化、健全，以强制性和指导性相结合的方式，明确信息披露各个环节和相关主体的权力、责任，提高信息披露质量；二是加大对违法违规案件的查处和惩戒力度，提高作案成本，起到震慑作用，维护市场秩序；三是借鉴美国经验引入集团诉讼，使中小投资者合法权益得到最大限度的维护，降低维权成本；四是加强对中小投资者的投资知识与风险意识教育，提高投资者筛选、判断市场信息的能力，培养具有一定投资素质的投资者群体。
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