房地产行业会计信息

房地产行业会计信息（精选12篇）

房地产行业会计信息 第1篇

房地产行业商品生产周期长, 耗资巨大, 产品价值高, 对资金的持续需求等特点决定了销售往往采用预售、分期收款等方式。我国采取预售的方式得到政策的许可, 预售许可证和销售许可证, 是很好的说明。取得预售许可证进行销售后, 一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等环节。《企业会计准则──收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准, 在理论上有合理性, 但实务上要求会计人员具有较高的职业判断能力。运用这一准则的核心问题在于应在哪一个环节确认收入, 其分歧的焦点在商品所有权上的风险和报酬是否已转移。另外, 根据收入与成本配比的原则, 在确认收入的时候, 是否有确定的成本呢?而地产行业的周期较长, 何时确认收入, 对于地产企业各年的会计信息的准确性有着至关重要的影响。

二、成本、费用的归集与分配对会计信息的影响

房地产企业成本归集与分配可以在不同业态 (商业与住宅) 之间的分配、自持物业与销售物业之间的分配、多层与高层之间的分配, 甚至不同楼层之间的合理分配等。如在自持物业与销售物业之间分配土地成本, 可选用建筑面积或占地面积法分配, 以使销售物业的成本高, 增值额低, 应纳税所得额低等。不同单元、楼层之间的成本分配方法, 也会影响到土地增值额和应纳税所得额的大小。对于大多数企业而言, 核算对象差异小、各单元楼层的销售价格差异也小的情况下, 大部分企业多层住宅的成本核算大都采取平均成本。而高层建筑因低楼层、高楼层、裙楼之间的建筑成本与售价都存在较大的差异, 如果成本仍用平均单位成本, 必然导致单价低的楼层出现亏损, 而单价高的楼层要缴高额税费, 进而对企业的利益影响甚大。因此企业必定选择更有利的归集与分配方法, 这些分配方法的确定对成本会计信息的质量产生了不可忽略的影响。

三、往来款项对会计信息质量的影响

房地产开发企业资金占用量大, 往往通过往来款项来协助调节收入和成本。如将成本费用挂预付款项, 将本应结转收入的款项挂预收账款, 且长年挂账。房地产企业的预售方式, 在转让、销售不动产营业税缴税义务发生时间与房地产会计制度规定经营收入实现的规定存在差异, 部分企业为达到少缴或不缴税款的目的, 通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间的往来款的名义挂“应付账款”科目, 而实际情况又大体分为两类:一是利用其所属的售楼中心, 将日常售房收入, 除部分上缴财务入账外, 其他收入沉淀在售楼中心, 隐匿收入;二是采取委托其他单位销售房屋, 将预售款或销售款长期挂在受托账户, 再以往来的形式转回本公司使用。往来款项如此操作, 对企业的会计信息质量影响也非常大。

四、税费对会计信息质量的影响

房地产企业主要有三大税种:营业税、土地增值税、所得税。其中土地增值税的影响最大, 而且可筹划空间也大。土地增值税开发费用扣除基数的确定十分重要, 对后续的所得税也有很大影响, 取得土地使用权所支付的金额、开发成本规定计算的金额之和是允许扣除开发费用大小的决定性因素。只有开发成本是在项目建设过程中陆续支付, 在这个过程中, 利用权责发生制原则确认工程和成本及预付应付款项, 能对各年的企业所得税和土地增值税产生影响, 起到少缴或延缓缴纳的效果。另外, 对总包、分包的工程款项的操作, 也能起到调节税款的作用。

五、资产确认对会计信息质量的影响

企业会计准备要求应当定期或至少于年终清查企业相关资产, 对于可变现净值低于账面价值的, 应计提资产减值准备, 其中就有在建工程减值准备。对于地产行业, 在建工程的时间一般跨越一个会计年度, 且资产金额巨大, 本应在每年末进行资产减值准备测试。但是监管方与企业之间存在严重的信息不对称, 在企业不清查, 知而不报, 不提供相关资料的情况下, 相关部门很难认定, 由此也给企业留下了调节利润的空间。因此, 资产确认是否真实可靠, 也对会计信息质量影响很大。

除此之外, 在对外投资、房产或现金分红、关联方交易等方面均能进行操作, 最大限度地进行税务筹划或增加企业利润。这些会计核算方法上的规范缺失, 或者企业的有意规避, 使房地产行业的会计信息质量令人担忧。仔细思考, 房地产行业会计信息失真的原因很多, 在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素, 也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。因此, 在利用房地产企业会计信息时, 一定要对收入、成本、税费及资产等会计信息质量进行周密考核, 以免失真的会计信息导致决策失误。

参考文献

[1]李晓艳.中小房地产企业会计核算应关注的问题[J].经济研究导刊, 2011, (21) .

房地产行业会计信息 第2篇

2009-8-5 9:49:00文章来源：网络字体：【大 中 小】【打印】

开发产品成本的内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5．配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6．开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

自营开发工程成本的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也采用发包方式进行。

采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本XXX

贷：银行存款XXX

库存材料XXX

应付工资XXX

如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。

一、自营工程成本核算的对象和项目

由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。

按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间

相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。

为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：

1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。

2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。

3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。

4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。

5．施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。

上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。

二、材料费的核算

各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。

本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额）

再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：

本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量

差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量

差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100%

然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本：

某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率）

某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价

施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。

三、人工费的核算

工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。

“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。

对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：

某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和

职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）

用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：

项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率

四、机械使用费的核算

施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。

机械使用费的内容，一般包括：

1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。

2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。

3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。

4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。

5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。

6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。

7．辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。

8．养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。

至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。

机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：

借：工程施工——机械使用费用 9 000

贷：库存材料11 00

低值易耗品150

材料成本差异25

应付工资 4 000

应付福利费560

银行存款 2 165

累计折旧 8 000

待摊费用 3 000

机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。

房地产行业会计信息 第3篇

摘要：新会计准則已于2007年7月1日开始实施，与旧准则相比，新准则在内容上有一些重要变化，其将给房地产行业带来重要影响。

关键词：新会计准則；房地产；影响

1新会计准则中涉及房地产的内容

(1)单独设置“投资性房地产”科目。2006年前我国没有针对投资性房地产单独制定会计准则，相关业务根据《企业会计制度》和有关规定进行处理。其中房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租应通过“存货——出租开发产品”科目核算，非房地产开发企业的房地产对外出租在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算，由于投资性房地产不同于普通固定资产，大多数投资性房地产的价值不会因折旧和摊销而减值，相反经常高出初始投资成本而增值。因此现有会计准则科目已不能真实反映投资性房地产的增值情况，不能适应房地产发展需要，考虑到投资性房地产业的资产特征和发展需要，新会计准则体系单独设置“投资性房地产”科目，专门对投资性房地产进行规范，要求将已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物确认为投资性房地产。

(2)在成本法基础上引入公允价值计量模式。新会计准则体系在成本法的基础上，引入公允价值计量模式，并对公允价值计量模式规定具体适用条件。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，企业取得的投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量，企业在资产负债表日可以采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。其中，采用成本模式计量的建筑物的后续计量适用《企业会计准则第4号——固定资产》，采用成本模式计量的土地使用权的后续计量适用《企业会计准则第6号——无形资产》。而公允价值模式在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可采取公允价值对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量需同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。另外，新会计准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。此外，新会计准则还要求，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

(3)存货成本计价取消后进先出法，存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等，新《企业会计准则第1号——存货》对存货的确认、计量和相关信息披露进行了规范，对于发出存货成本的确定，原会计准则规定，企业应当根据各类存货实际情况，确定发出存货的实际成本，可以采用的方法包括个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法和后进先出法等，对于不能替代使用的存货以及为特定项目专门购入或制造的存货，一般采用个别计价法确定发出存货的成本，而新存货准则对发出存货实际成本的确定方法作了这样的规定：“企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。对于性质和用途相似的存货，应当采用相同的成本计算方法确定发出存货的成本。对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供的劳务，通常采用个别计价法确定发出存货的成本，对于已售存货，应当将其成本结转为当期损益，相应的存货跌价准备也应当予以结转”，取消了原先存货准则中采用的后进先出法。

2新会计准则对房地产企业的影响

(1)增强房地产企业会计信息的真实性和可靠性。真实性和可靠性是会计信息的基本要求，缺乏真实性和可靠性的会计信息，不仅无法发挥有效的决策参考作用。而且会误导社会公众和投资者的决策，新会计准则在成本法的基础上引入公允价值的后续计量模式，有利于增强企业会计信息的真实性和可靠性。公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是不受限制的市场条件下的交换价值，反映了交易和事项内包含的公允价值，公允价值强调公平、自愿的交易价格，是基于活跃市场对资产或负债价值的认定，具有可靠和相关的信息质量特征。原会计准则将投资性房地产作为普通的固定资产对待，无法反映出投资性房地产保值增值的特征，难以向社会公众和投资者提供客观、真实、公允的会计信息。而公允价值后续计量模式的引入则可以反映出房地产随时间变化的真实价值，提高了会计信息的真实性和可靠性，另外，新会计准则取消了发出存货计价的后进先出法，规定企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。对于房地产企业而言，取消了确定发出存货成本的后进先出法，能够让企业的存货流转得以真实地反映，所有企业的当期存货费用都以客观的历史成本反映，这就增强了企业会计信息的客观性和真实性。

(2)增加了某些房地产企业业绩的波动性，新会计准则体系在成本法的基础上引进了公允价值的计量模式，拥有较多投资性房地产的房地产企业的业绩将更多地受到房地产业市场价格变化的影响，从而增加了企业业绩的不稳定性，另外，新会计准则规定企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本，取消了后进先出法，不再允许采用后进先出法结转存货成本，其对利润的影响完全取决于物价的走向。这样，对于房地产企业而言，在原材料价格下跌的时候，采用后进先出法显然增加了房地产企业的利润，而采用先进先出法则降低了公司的利润；而在原材料价格上升时，采用后进先出法就降低了房地产企业的利润，而采用先进先出法则增加了公司的利润。因此，对于某些房地产企业而言，新会计准则的实施将对其企业业绩产生一定程度的影响。

房地产行业会计信息 第4篇

关键词：管理会计信息系统,生命周期理论,组织特征

在目前全球经济不稳定的大背景下, 每个行业都面临着诸多问题, 房地产业也不例外, 比如, 消费者对产品更高的要求, 品牌的重要性, 市场日益饱和, 国内不断出台的相关抑制房价增长的宏观调控, 国际热钱不断流到中国, 使得本来就喘不动气的房地产企业更加雪上加霜。如何才能在大环境下异军突起, 做好自身, 保持活力, 是摆在每一个公司人面前的最头痛的问题。在这种形势下, 谁能完善地设计管理会计系统并有效地利用这一信号机制, 来提高自身的项目运营能力, 有效降低成本、提高企业利润, 将是房地产行业竞争中的优胜者。

但是, 单一的管理会计理论难以胜任目前繁杂的管理会计信息系统设计问题。企业管理会计系统的设计, 除了考虑企业自身的业务与资源能力以外, 还要结合企业自身的发展态势, 应该精确定位企业所处的发展阶段。而企业的总体发展趋势不仅取决于企业所处的生命周期阶段, 而且还取决于该行业本身的发展特性。因此, 作为企业信号机制的管理会计系统应与其所处的行业本身的发展性质特点关系十分密切, 将生命周期理论与其相结合, 将两者的优势结合起来。

1 理论研究的不足

从目前的研究成果来看, 生命周期理论与某个行业 (例如房地产业) 之间的联系甚少。大部分的描述只是对企业的各个生命周期阶段的描述, 没有形成一个完整的系统, 理论与实践联系比较少, 即使有不同生命周期理论的研究, 也没有对相同行业内的不同公司进行描述。

在目前的管理会计理论中, 对于企业生命周期理论与管理会计系统的关系的正式研究还不多见, 但企业所处的生命周期阶段对于企业发展战略的制定是不可忽视的因素。同时, 企业从事的生产经营总是处于具体的行业中, 每个具体行业也在不断地演化和变迁, 把握了企业发展趋势及所处的行业的规律, 才能设计并使用合理的管理会计系统。例如在房地产行业内, 不同生命周期的企业可以着重运用管理会计中的成本控制, 现金流管理, 全面预算管理, 项目盘点等几个方面, 从而建立一套规范的管理会计信息系统。

2 房地产行业管理会计信息系统的设计

2.1 研究框架的构建

图1由右向左看, 可以理解为:由生命周期理论和本企业所存在的行业特征共同影响管理会计系统, 由这两者共同作用, 指出企业目前所处的环境, 从而使企业选择最佳的管理会计工具和信息报告来服务于企业的发展。

2.2 管理会计工具的选择

初创期的房地产企业规模较小、权利较为集中, 一般由企业负责人全权负责企业各个方面。在此期间, 属于人与人之间的控制, 没有非常正规的控制, 体现了初创期企业小、灵、快的特点。由于上述原因, 管理者在企业的日常决策中对各类信息的需求量少。对企业的内控的着力点放在保证资产安全和会计信息可靠方面。因此, 在企业初创期管理会计系统的设计可以称之为非正规的管理工具选择。

随着企业规模的日益扩大, 房地产企业进入成长期, 在此期间公司组织结构日渐分散, 企业管理者越来越不好掌控企业, 因此房地产企业在成长期需要更加规范的企业制度来约束企业行为以促进企业的健康有序发展, 并通过正规的行为程序确保组织和管理的有效性, 与此同时共同的企业目标、良好的企业文化、有效的内部监督有利于保障企业沿着正确的方向迈进。

房地产企业进入了成熟期, 企业的着力点由开发新的地产项目到对自身品牌经营和自身信誉的维护。由于公司进入成熟期之后控制范围变得更加广阔, 越来越需要一个强有力的管理者来对企业的日常经营进行规划, 因此, 需要更强大的管理会计系统来协助管理者做决策。

衰退期企业的特点可以概括为利润下降、资源供应不足、没有清晰的战略行为。衰退期企业的重点任务是清产核资, 并且企业的管理决策权集中在最高层, 对信息的需求量很小。由此, 衰退期的管理会计系统中, 只依赖很小范围的管理会计工具。

由于处于不同的生命周期阶段, 所以对信息量有着不一样的需求, 管理会计工具也随之变化, 这种变化反映了管理会计系统不同程度的规范性。通过上述分析, 总结出以下观点:在工具的选择上, 处于成长和成熟期的企业比处于初创、衰退期的企业将选择范围更广的管理会计工具。

2.3 信息的报告

管理会计系统中信息的报告可以运用稳定性、完整性、信息范围和及时性来衡量, 其中及时性和稳定性是报告的最重要的两个方面。尤其是在房地产行业的初创期, 公司经营范围较为狭窄且处于一个风平浪静的稳健模式下, 当公司进入成长期后, 对外投资加大, 经营范围也随之扩大, 因此高不确定性是企业在成长期时期必然的经历。在企业进入成熟期后下降, 随后的衰退期中, 企业重新定位, 处于与初创期类似的环境。因此, 外部环境不确定性的变化决定了在企业的成长期对信息的及时性要求更高。所以, 可以得出下面的观点:在信息的报告上, 处在成长期的企业比其他阶段的企业的信息集中度和完整性更高, 信息范围更广;而且处于成长期的企业比其他阶段的企业更需要及时地报告信息。

所以, 可以得出下面的观点:与其他各个阶段的公司进行详细比较, 可以得出成长期公司的信息报告的稳定性和及时性都具有更高的需求, 并且完整性和信息的可靠性上的要求要比其他阶段的企业更高。

3 结语

由表1可以看出, 房地产行业在不同的生命周期阶段有着本行业自身特点, 在进行房地产行业的管理会计系统建设的时候, 可以着重从成本控制、现金流管理、全面预算管理、项目盘点等几个方面建设。

参考文献

[1]陈丽莺.管理会计系统设计——基于企业生命周期理论的分析[D].北京:北京工商大学, 2008.

[2]冷兆华.管理会计在房地产开发企业中的应用探索[D].北京:对外经贸大学, 2009.

[3]熊孝虎.企业经营业绩评价体系的构建[J].中国石油大学胜利学院学报, 2008 (4) .

[4]孟焰.管理会计理论框架的研究[J].中央财经大学学报, 2004 (10) .

提高建筑行业会计信息质量论文 第5篇

会计主体，是指会计所属的经济单位，也就是建筑施工企业。会计执法主体，就是会计人员，是为建筑企业服务的，两者是相互联系，互惠互利的关系。在社会环境中一些因素的诱惑下，加之一些会计人员的法律意识相对淡薄，使两者变成了矛盾的关系，这与会计主体的管理模式有一定的关联。

(二)建筑行业未建立健全会计准则和会计制度

随着社会主义市场经济体制的建立和逐步完善，我国大多企业都走向制度化，会计也不例外，也在制度化的过程中取得重大进步。但这些制度在新环境下，是有局限性的`。近年来，新的经济行为、经济现象不断涌现，致使现有的制度和准则不能满足生产的需要。而今建筑行业需要根据新的形势制定和完善会计制度。

(三)建筑行业会计人员职业道德欠缺

其一，建筑行业中会计管理者的法律意识淡薄，制度意识淡薄。一些会计人员不顾集体利益，任意捏造会计信息。比如多列费用名目，少记收入，偷税漏税等。其二，有些会计人员为了粉饰业绩，进行会计信息造假。比如虚列资产，多计收入，转移国家资产为己有。其三，一些会计人员对会计的法规、准则、制度掌握不够，或是钻制度漏洞，致使会计信息失真。

(四)计算机记账也存在弊端

房地产行业会计信息 第6篇

【关键词】房地产企业；会计信息披露；问题；措施

如今，房子已经成为我国社会普遍关注的焦点话题，房地产业也已经成为我国国民经济发展的支柱产业，对国民经济发展具有十分重要的意义。社会对房地产的需求性以及国家的政策扶持带动了房地产的价格飞速上涨，投资回报率高，投资者的投资热情高涨，促使房地产企业通过一些不当的会计信息披露诱导投资，进而导致房地产市场的泡沫不断增大。所以，在新的经济发展形势下，分析房地产企业会计信息披露中存在的问题，并采取针对性的措施予以解决，是一项具有重要意义且迫在眉睫的工作。

一、房地产企业会计信息披露的问题研究

1.会计信息披露缺乏完整性

就目前的情况来看，大量披露有益于企业的会计信息，隐瞒或者不披露会给企业造成不利影响的会计信息，是绝大部分房地产企业的普遍做法，因此投资者在进行投资分析和投资决策的时候，就会受到极大的干扰，难以保证正确的投资行为。不仅如此，房地产企业不披露完整的会计信息，就违背了有关方面的会计披露制度，因此房地产企业的会计信息质量就难以得到实质上的提高。房地产企业会计信息披露缺乏完整性具体是从以下几个方面表现的：第一，以维护商业秘密或者保护企业的机密作为借口，故意将一些会给企业造成不利影响的会计信息隐瞒下来。比如大量的涉嫌违反国家相关的制度法规和产业政策的重大经济事项或会计行为；第二，一些房地产企业做出的财务报告中缺乏企业同期的完整数据以及会计信息；第三，企业对与房地产建设项目中涉及到的有关企业之间的交易信息披露重视程度不够，导致会计信息的披露缺乏完整性；第四，没有充分披露房地产开发项目的资金投放去向以及所获利润二者构成的会计信息，从某种角度而言这种行为是对投资者实际利益的损害；第五，没有充分体现企业的偿债能力，选择性的隐瞒了对外担保、负债、应收款项等会计信息。

2.会计信息披露缺乏实时性

我国的大多数房地产企业在长久以来都经常延迟对各种不良会计信息的披露，却提前披露各种有益于企业的会计信息，违背了信息披露制度中有关定期报告的规定，因此在我国的房地产企业会计信息披露方面形成了一种十分混乱的局面，导致投资者进行投资决策的时候受到很大的不利影响。不仅如此，许多投资者还发现房地产企业在会计信息披露上存在这样一种情况，就是将已经发生很长时间的实际事项通过临时报告会的形式补充披露相关会计信息，即使部分房地产企业给投资者表示了歉意，但这种做法已经损害了投资者的基本权利，同时也违反了会计信息披露制度的有关规定。除此之外，根据信息披露制度的有关规定，如果房地产上市企业产生重大变化并可能影响股价涨跌的时候，企业应该及时向社会公布有关信息，比如房地产企业进行的一些收购、兼并、股权转让等活动。但是在实际操作中可以发现，很多房地产企业依然没有及时公布和披露相关的会计信息，违反这项规定，以此来保证企业自身的利益。

3.会计信息披露缺乏真实性

经过大量的调查研究发现，许多房地产企业蓄意制造虚假的会计信息，以此来保证自身的利益或者实现其他目的。这种行为影响了会计信息披露的真实、准确，导致房地产企业的会计信息披露缺乏真实性。保证会计信息披露的真实、准确，信息陈述没有出现严重的虚假性以及误导性，不存在比较明显和严重的漏洞，才是房地产企业的财务部门以及相关工作人员工作合格的表现，而且财务部门和工作人员应该与董事会的内部成员构成一种连带赔偿的责任关系。但是在实际工作中，房地产企业的会计信息披露依然存在十分严重的失真现象，具体表现在有关数据的失真以及文字陈述的虚假等方面，特别是房地产上市企业在募股、上市、年报等方面这种问题更加突出。比如，房地产企业的管理者制造虚假的会计信息，企业投资收益的扩大十分随意，使会计信息使用者在进行经济决策的时候面临许多的难题。

二、解决会计信息披露问题的措施研究

1.加大信息化建设力度

近年来，以计算机为代表的信息技术飞速发展并逐渐成熟，从而给房地产企业开展及时公布、监控以及管理相关会计信息披露工作提供了强有力的技术保障。房地产企业加强对会计信息披露的信息化建设，可以有效保证房地产信息披露的完整性、真实性以及实时性，进而给投资者提供更优质的信息服务，帮助投资者进行科学、合理的经济决策制定。不仅如此，房地产企业加强会计信息披露的信息化建设，就能够运用信息化的监督管理手段，提高会计信息披露的透明度，增强会计信息披露的规范性，进而构建一套完整的、多层次的、全方位的信息化会计信息披露体系。

2.完善会计信息披露标准

我国房地产行业发展的时间相对来讲不长，但发展速度与日俱增，十分迅速，加上近期房地產市场泡沫等问题的存在，导致房地产行业会计信息披露的标准已经落后于其发展的脚步，难以满足当前房地产市场对会计信息披露的要求。所以有关部门应该根据我国房地产企业目前发展的实际情况，结合房地产市场对会计信息披露的要求以及在会计信息披露过程中产生的问题，建立起一套更加完善的房地产行业会计信息披露标准，规范房地产企业的会计信息披露行为，减少甚至消除一些暗箱操作、隐瞒会计信息披露、制造虚假会计信息等违规行为的发生，推动房地产行业实现健康稳定的发展。

3.加强培养注册会计师的综合素质

作为房地产企业会计信息披露的直接经办人，注册会计师的综合素质关系到会计信息披露的质量和水平。高素质、高水平的注册会计师是房地产企业会计信息披露质量的有效保障。但是，目前我国的房地产企业之中有很多的注册会计师缺乏较高的职业素养以及强烈的法制意识，这种缺失就很有可能造成一些注册会计师为了眼前的利益而做出违规的会计行为。所以，房地产企业应该对注册会计师的执业资格进行严格的审核，并且对新入职以及在职的注册会计师加强教育培训，可以定期或不定期的组织注册会计师参加职业培训活动，强化其职业意识和职业道德，提高其综合素质，促使职业会计师自觉抵制行业的不良风气。除此之外，房地产企业应该针对注册会计师制定科学、合理的奖惩机制，激发其工作的积极性。通过这些手段来规范房地产行业注册会计师的会计行为，提高注册会计师的工作质量，进而从多方面保障房地产企业的会计信息披露。

三、结束语

总而言之，房地产行业在国民经济中占据重要的地位，对国民经济发展具有十分重要的促进作用，因此加强房地产企业的会计信息披露质量，实现房地产行业的健康发展，势在必行。在新的经济发展形势下，国家有关部门以及房地产企业应该认真分析在会计信息披露过程中出现的问题，建立完善的会计信息披露标准，加大会计信息披露的信息化建设力度，培养注册会计师的综合素质，进而规范房地产企业会计信息披露行为，保证会计信息披露的真实性、完整性、实时性，实现房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]王憧冲.房地产企业会计信息披露问题及治理措施[J].中国经贸，2014，（6）：160-160.

[2]徐杰.房地产企业会计信息披露存在的问题及治理措施[J].中国市场，2012，（39）：55-56.

[3]杨力波.浅谈房地产企业经济下的会计信息披露[J].财经界，2013，（20）：184.

房地产行业会计信息 第7篇

一、文献综述

(一) 国外文献

1890年英国学者艾尔费雷德·马歇尔 (Alfred Marshall) 在其《经济学原理》一书中提出:只有在净利润基础上减掉投入资本以现行利率计算的利息, 才能获得实际意义上的利润。20世纪90年代, 美国思腾思特 (Stern-Stewart) 管理咨询公司注册了EVA业绩评价指标, 并一直从事EVA的推广、应用和咨询工作。陈 (Chen, 1997) 、多德 (Dodd, 1997) 研究了会计指标 (每股收益、资产收益率、权益收益率) 、剩余收益以及各种不同的且与EVA相关的指标在解释股票收益方面的能力, 结果表明EVA指标在解释股票收益方面比其他会计指标有更好的表现。Stern Stewart公司 (1998) 调查了EVA应用超过5年的66家客户企业, 并对每个EVA企业选取了一个规模相似的同行业非EVA企业, 对这样两个样本组 (EVA企业组和非EVA企业组) 的比较分析表明, 应用EVA的企业在5年内比同行业竞争者多创造了49%的股票市值财富。

(二) 国内文献

国内在EVA方面的实证研究不多, 比较有代表性的有刘力、宋志毅 (1999) 选取了1993年以前在上海证券交易所上市的30家公司, 近似计算了它们的EVA和REVA, 通过这两个指标和净资产收益率指标同超额收益的相关性来考察它们的价值相关性, 研究结果未能证实EVA和REVA指标比净资产收益率这一传统指标更具价值相关性。王化成、程小可、佟岩 (2004) 构建价值相关性模型, 选取1998-2001年上市公司的EVA数据, 进行了相对关联研究与增量关联研究。基于水平与变化模型的实证检验结果显示:在相对信息含量方面, EVA没有表现出明显的优于传统收益指标 (净利润) 的特性;在增量信息含量方面, EVA显示了一定的增量价值相关性, 但这种增量效应不是十分显著。李洪、张德明、曹秀英、张学岷 (2006) 选取454家沪市A股上市公司为样本, 研究表明, EVA与传统绩效指标及其主成分指标的相对排序显著相关, 并且可互为因果构建统计模型, 这说明用EVA衡量公司绩效, 是科学有效的。EVA正式引入中国是在2001年, Stern-Stewart公司在上海设立了分公司。2001年9月, Stern-Stewart中国分公司在国内《财经》杂志上发布了基于EVA评价的中国上市公司价值创造排行榜, 引起了相当的轰动。其后, 青岛啤酒、中化国际、上海宝钢、东风汽车等一些知名企业先后成为Stern-Stewart公司的客户, 率先启动EVA的价值管理模式, 更有一批勇敢的中国企业在完全没有Stern-Stewart公司提供咨询的背景下开始了EVA激励模式的实践, 如TCL集团、许继集团、华为技术公司、中国移动、中兴通讯、春兰集团等。随着EVA管理模式在企业渗透, 资金成本意识的加强, 大多实践企业的EVA都得到了提高。2007年北京首次进行EVA考核试点, 北京市属国企老总的责任书引入了一个新的考核指标:经济增加值。这标志着EVA价值管理模式在我国发展又上了一个新台阶。

本文通过EVA本土化计量模型的设计, 以房地产行业上市公司为样本, 计算得出EVA数据, 从实证角度出发, 分析EVA对我国上市公司业绩的解释力, 考察我国企业价值创造的现实情况, 并为我国企业建立合适的业绩评价指标提出对策和建议。

二、研究设计

(一) 研究假设

在国外已经有大量实证研究证明EVA和MVA是高度相关的, 而在我国, 研究EVA的结果却不尽相同。因此要在我国推行EVA业绩评价模式, 检验EVA指标是否与企业价值相关, 对MVA的解释能力是否会优于传统的会计业绩评价指标就显得至关重要。本研究的所做的假设是:

假设1:EVA与企业价值 (MVA) 存在显著的正相关关系

EVA考虑了权益资本的成本, 并进行了相应的会计调整, 消除了现行会计制度下存在的会计扭曲, 从而EVA体现了企业在某个时期创造或损坏了的财富价值量, 真正成为股东所定义的利润。所以, 本研究假设EVA与企业价值存在显著的正相关关系

假设2:EVA对于企业价值 (MVA) 的解释能力要优于会计利润

传统的业绩评价指标往往以会计利润为基础, 而会计利润只考虑债务成本而不考虑权益资本的成本。因此基于会计利润计算出来的一系列相关的业绩评价指标也不能体现股权资本成本, 从而不能真实反映企业价值。从理论上说EVA比传统业绩评价指标更能解释企业价值。因此假设EVA对于企业价值的解释能力要优于传统的业绩评价指标。

(二) 模型构建

本文以市场增加值 (MVA) 替代企业价值, 通过比较各自变量对企业价值的影响程度确定其价值相关性, 从而检验EVA在实际应用中的有效性。我们构建以下以下线形模型:MVA=α1+β1xi+εi

其中, xi分别是EVA和会计利润NP。对此模型的参数, 采用的统计分析软件SPSS进行估计与检验。

(三) 指标选择

传统业绩评价指标都是建立在会计利润基础之上, 会计利润容易受会计政策选择影响, 可能会导致人为的会计操纵。EVA虽然也以会计利润作基础数据来源, 但在计算时针对会计利润会进行一系列必要的调整, 以消除会计政策选择造成的扭曲性影响, 也就是说EVA首先必须进行本土化调整, 以此来评价企业, 才能真实反映企业创造价值的能力。一般意义上的EVA是税后净营业利润 (NOPAT) 减去该企业所占用的资产资本成本后的余额, 用公式可表示为:

EVA的定义公式很简单, EVA的计算结果取决于三个基本变量:税后净营业利润 (NOPAT) 、资本占用 (WACC) 和加权平均资本成本率 (KW) 。Stern-Stewart公司提出的针对GAAP的调整事项高达160余项, 所有这些调整都有利于EVA的改进, 使之更准确地反映公司创造价值的情况。但过多的调整会使EVA的计算变得非常复杂, 不利于经营者理解和掌握。在计算EVA时, 尽可能的顾及简单易行并综合考虑成本和收益来进行相关指标的调整。本文在计算EVA时主要的调整项目如下:财务费用项目、营业外收支项目和补贴收入项目、会计准备项目、递延税金项目、商誉摊销项目。按照上述EVA的计算原理和调整项目, 本文构建的EVA计量公式如下:

税后净营业利润=税后净利润+少数股东损益+{财务费用+ (营业外支出-营业外收入) -补贴收入+各项会计准备金增加额之和+商誉摊销额+ (已摊销的研发费用-应摊销的研发费用) }× (1-税率) +递延所得税负债增加额-递延所得税资产增加额

资本占用=平均资产总额-平均无息流动负债-平均在建工程+平均各项会计准备金余额之和+平均商誉摊销额+平均递延所得税负债余额-平均递延所得税资产余额+ (累计营业外支出-累计营业外收入-累计补贴收入) × (1-税率) +未摊销研发费

平均无息流动负债=平均流动负债-平均短期借款-平均一年内到期的长期负债

加权平均资本成本率= (债务资本成本率×债务占总资本比例) × (1-所得税税率) + (股权资本成本率×股权占总资本比例)

债务资本=平均短期借款+平均一年内到期的长期负债+平均长期负债

股权资本=资本占用-债务资本

由于资本成本率反映了投资者对投入资本的最低回报要求, 本文在确定EVA计量模型时所用资本成本率具体考虑如下:第一, 债务资本成本率。我国上市公司的负债主要是银行贷款, 因此可以以银行贷款利率作为债务资本成本。我国上市公司的短期债务占总债务的90%以上, 由于我国的银行贷款利率尚未放开, 不同公司贷款利率基本相同。因此, 可用中国人民银行公布的一年期流动资金贷款利率作为税前债务资本成本, 并根据央行每年调息情况加权平均。本文实证分析所用数据, 2004年取值为5.36%, 2005年取值为5.58%, 2006年取值为5.88%。第二, 股权资本成本率。本文建议采用资本资产定价模型 (CAPM) 计算股权资本成本率, 公式如:Re=Rf+Beta×MRP。其中:Rf为零风险回报率, 一般可以当年发行的记账式国债的平均票面利率为参照, 以发行额为权数计算得出, 2004年取值为4.36%, 2005年取值为2.91%, 2006年取值为2.62%;Beta表示的是一个较长时间段的系统风险指数, 是企业的单体运营风险相对于整个市场风险的一个风险系数。通常整个市场上的Beta值定义为1.0, 大于1.0的Beta值表示公司的股价要比股市整体的波动更为剧烈, 因此风险也较大。反之, Beta值定义小于1.0的公司, 说明波动要弱于股市整体, 风险也相应较小。在计算股权资本成本时, Beta值可以不用建模型计算得到, 可以直接通过有关数据库获得, 如《锐思数据库》 (http://www1.resset.cn) ;MPR为资本市场整体预期回报率溢值 (称为市场风险溢价) , 股票市场的预期回报和零风险回报率之差。美国最常用的风险溢价平均为6%, 但清华大学杜胜利认为, 由于我国金融市场中可供选择的投资品种比较少, 投资者对股票投资的风险溢价要求比美国低, 因此目前考虑将我国的市场风险溢价定为4%。同时他也认为这个数值也含有主观判断的成分, 但不管选取什么数值, 对研究, 如经济附加值指标对股价变化的反映能力, 上市公司、行业之间的对比等均无影响。所以, 本文选择4%的风险溢价来计算股权资本成本率。

(四) 样本选取

本研究以选取了2004年、2005年、2006年三年的沪深两地房地产A股上市公司为样本, 在样本选取中剔除了数据不全的样本。经过筛选, 2004年选择了102家 (其中沪市58家, 深市44家) 、2005年选择了101家 (其中沪市58家, 深市43家) 、2006年选择了106家 (其中沪市62家, 深市44家) 。依据所设计的EVA计量模型得到EVA数据, 通过建立统计模型进行相关分析和回归分析, 对我国上市公司EVA指标与企业价值的相关性进行实证研究, 以检验EVA指标在我国应用的有效性。

(五) 数据来源

本文基础数据来源于上市公司年度报告, 总市值是指2004年、2005年、2006年年末总股数与当年年末收盘价格的乘积, 实证分析中涉及的EVA数据, 通过前面所建立EVA计量模型, 利用上市公司对外披露的年报及其他相关数据, 进行分析整理后计算得到。

三、实证结果分析

(一) 统计性分析

从 (表1) 、 (表2) 可知, 在绩效性质的反映上, 会计利润与EVA存在差异。2004年、2005年和2006年的会计利润的结果显示, 80%以上的的样本公司是“盈利”的, 但EVA结果则显示, 在考虑股权资本成本的情况下, 2004年、2005年、2006年分别只有30%左右的公司在创造价值, 公司整体创造价值的能力较差。2004年盈利样本公司为88家, 占总样本公司86%, 实现净利润总额为41.9214亿元;但创造的EVA为负的41.589亿元, 创造价值的样本公司只有24家, 占总样本公司24%。2005年盈利样本公司为84家, 占总样本公司83%, 实现净利润总额为44.6085亿元;但创造的EVA为负的45.111亿元, 创造价值的样本公司只有29家, 占总样本公司29%。2006年盈利样本公司为97家, 占总样本公司91%, 实现净利润总额为104.01亿元;但创造的EVA为26.6317亿元, 创造价值的样本公司只有40家, 占总样本公司38%。2006年创造价值的样本公司较有明显增加, 与2005年相比, EVA总额净增加71.7427元。在绩效水平的反映上, 两者也存差别。用会计利润计算的资本利润率2004年、2005年和2006年分别为1.6509%、1.6414%、3.0343%, 而用EVA反映的资本EVA率为-1.6379%、-1.6598%和0.7768%, 两者反映的资本效率偏差较大。

(二) 相关性分析

EVA、会计利润与企业价值相关性分析可从以下方面进行:

(1) 指标的选取。在实证研究中, 大多数学者都用股票收益或者市场增加值作为企业价值的变量。如:乔华、张双全 (2001) 和郭家虎、崔文娟 (2004) 等研究者以市场增加值 (MVA) 替代企业价值;胡继之、吕一凡 (2000) 等研究者以股票收益替代企业价值。本文用市场价格 (总市值) 与账面价值 (总投入资本) 的差额——市场增加值 (MVA) 作为企业价值的变量, 用EVA作为反映公司经营业绩的的变量指标, 用会计利润 (NP) 作为反映公司经营传统业绩评价指标。变量定义与计算方法如下:

EVA=税后净营业利润-资本成本=税后净营业利润-资本总额×加权平均资本成本

MVA=总市值-总投入资本

总市值=年度12月31日每股收盘价×总股数

总投入资本=资本占用

(三) 回归分析

本文建立价值相关模型, 利用2004年、2005年、2006年样本公司数据进行回归分析变量与MVA的相关性, 回归结果见 (表3) 。2004年、2005年、2006年EVA、NP与MVA的相关性都通过T检验, NP与MVA存在正相性关, 相关系数分别为43.5%、45.1%、88.7%, 相关性很高;EVA与MVA存在正相性关, 相关系数分别为31%、45.8%、77.8%, 相关性也很高, 假设1成立。EVA对MVA的解释程度分别为9.6%、21%、和60.8%, NP对MVA的解释程度分别为18.9%、20.3%和78.7%, 这说明EVA、NP对MVA指标的解释程度都很大, 但NP比EVA对MVA的解释程度要略高点, 否定假设2。

四、建议与启示

(一) 建议

构建完善的业绩考核体系, 对企业的经营业绩进行科学的考核, 是促使企业加强和改善管理、提高企业竞争能力的有力举措。与传统的业绩考核体系相比, 以EVA为核心构建新的业绩考核体系将大大改进传统的考核方法, 有利于实现企业做大做强的目标。实施EVA考核是一项系统工作, 需要一个长期持久的过程。有关部门应当考虑国情、行业特点和企业的实际情况, 制定一个EVA的计量标准, 以建立起适合中国国情的EVA考核体系, 改革上市公司信息制度, 考虑在上市公司的年报中披露一定的EVA相关信息, 引导企业重视价值管理。

(二) 启示

本文在研究过程中, 发现业绩评价指标问题还是值得以后深入研究。前文分析了EVA指标在企业价值的准确评定上比传统业绩评价指标有明显优越性, 但在实证分析中, EVA指标与企业价值的相关性又并没有表现出比会计利润更高的相关性, 在国外EVA已充分证实与企业价值的高度相关性, 相关程度美国高达0.8, 日本也达到了0.7, 同年中国市场的相关性只有0.1。前文的实证分析2004年-2006年样本公司EVA与MVA的相关性分别只有31%、45.8%、77.8%, 与国外的市场还是有距离。是否是由于EVA并不适用于所有的行业, 还是现行的中国资本市场的不完善所导致的, 这都有待于进一步的研究。

参考文献

[1]国务院国有资产监督管理委员会 (业绩局) :《企业价值创造之路——经济增加值业绩考核操作实务》, 经济科学出版社2005年版。

[2]王化成、程小可、佟岩:《经济增加值的价值相关性》, 《会计研究》2004年第5期。

[3]乔华、张双全:《公司价值与经济增加值的相关性:中国上市公司的经验研究》, 《世界经济》2001年第1期。

[4]王喜刚、丛海涛、欧阳令南:《什么解释公司价值:EVA还是会计指标》, 《经济科学》2003年第2期。

房地产行业会计信息 第8篇

一、我国房地产行业盈余管理现状

（一）房地产公司的特点。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点。中国上市房地产公司具有十分明显的区别于一般行业公司的特殊之处。

1、房地产公司的销售收入主要来自于房屋的预售收入，并通过“预收账款”科目进行结转。

我国1994年确立的房地产预售制度是一直以来房地产公司获得开发资金以及进行资金周转的最重要渠道之一，同时该制度也为房地产公司进行盈余管理创造了机会：一方面为了达到少缴纳或者推迟缴纳企业所得税的目的，房地产公司通常将收到的房屋预售款记入“预收账款”科目并想方设法拖延将该科目的资金结转为销售收入的时间;房地产公司利用同时开发多个楼盘的机会，积累大量的开发成本和相关费用来减少账面利润;另一方面上市房地产公司利用预收账款作为利润的“蓄水池”，通过该科目进行相应的盈余管理调节来达到应对证券市场监管要求的目的。

2、房地产项目大多数是分期开发的，并且在项目彻底完工后方才结转销售收入。

纵观房地产上市公司对外披露的财务会计报告，其项目开发大都会涉及到两个或两个以上的会计期间。由于收益的结算只能等到项目彻底完工才能实现，这一特点给予了房地产上市公司进行盈余管理的空间。

（二）房地产行业盈余管理方法与手段。

房地产开发公司的财务核算和销售款项的收回有其自身的特点，同时也给其进行盈余管理提供了一般企业所没有的条件。

1、通过延迟收入确认的时间以及隐匿收入来进行盈余管理

(1)延迟收入确认时间。新《企业会计准则》对于房地产开发公司商品房销售收入的确认原则与一般商品销售收入的确认原则是一致的，即企业已经将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给房屋购买者。我国房地产开发公司一般采用预收款的方式售房，公司在拿到售房款时并不能确认相关的销售收入，而是要等到房屋竣工验收完毕、与购房者办妥相关手续之后才确认相应的销售收入。实际上，房地产开发公司通常会采取诸如拖延房屋的竣工时间、拖延办理相关手续等手段来推迟收入的确认时间，这样就能减少当期销售收入的确认，进而减少当期税款的支付，从而达到盈余管理的目的。

(2)隐匿收入。除了开发房屋对外销售之外，房地产公司还可能会经营诸如将自有的商品房对外出租、承建其他单位的楼盘、将待售商品房出租等业务，而这些业务所得通常会被隐瞒不入账，从而减少当期的销售收入、减少当期的应纳所得税额。

2、通过成本费用支出的调节来进行盈余管理

(1)根据需要分配房地产开发成本。我们知道楼盘的开发一般要两年左右，房地产公司在同一会计期间内经常存在着多期楼盘同时开发的现象，按照《企业会计准则》的要求，当期完工结转的楼盘的成本应与其销售收入相配比计入当期损益。而实际上，我国房地产开发公司往往是根据公司自身的需要来任意分配当期完工楼盘应当承担的成本：如果当前经营业绩不够好需要调高利润，则会把部分当期完工楼盘应该承担的成本滚动到未完工的楼盘项目上;相反，如果当前利润过高需要进行调低处理的话，则会把未完工楼盘的部分成本支出结转到当期已完工的楼盘项目上。

(2)根据需要进行借款费用的资本化。前面提到房地产开发是典型的资金密集型行业，资金需要量非常庞大，这使得即使是资金雄厚的房地产开发公司也需要通过外部融资渠道来进行融资，所以正常经营的房地产开发公司一般都会有巨额借款。《企业会计准则第17号———借款费用》对借款费用的资本化作出了如下规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益”。实际上，房地产公司一般都会进行人为的操作来按照公司的需要分配借款费用的资本化金额，从而达到调节具体会计期间的利润及所需缴纳的税金的目的。

(3)根据需要分配其他成本费用支出。利润高了，所需缴纳的企业所得税也会随着增加，为了达到少缴税金的目的，房地产开发公司经常会将其他的成本费用支出，如房屋开发过程中的公用建筑物成本支出分摊到营业成本中。另外，房地产开发公司不区分所开发房屋的种类，平均分摊成本费用或者是根据公司的需要来分摊成本费用，这么做会导致当期财务报表的盈余数字非常不准确，同时也为公司借此进行盈余管理提供了机会。

二、新企业会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响

（一）新准则对房地产行业盈余管理行为的遏制

1、存货发出计价方法的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。

当存货的市场价格经常波动时，选择不同的存货发出计价方法会对当期盈余造成很大的影响。

新的存货准则取消了存货发出的后进先出法计价，规定企业只能采用先进先出法、加权平均法(包括移动加权平均法)和个别计价法对发出存货计价。此外，新的企业所得税实施细则取消了存货发出的移动加权平均法，若房地产公司采用移动加权平均法对发出存货计价，缴税时就需要进行纳税调整，准则和税法的这点差异很可能会限制移动加权平均法的使用。在物价持续上涨的今天，后进先出法的“取消”以及移动加权平均法的“限制使用”大大缩小了房地产公司进行盈余管理的空间，有效地遏制了其盈余管理行为。

2、编制合并报表范围的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。

旧准则对企业合并范围的界定主要是以股权比例作为衡量标准的，即“母公司拥有被投资单位半数以上表决权资本就应将其纳入合并范围”。而新准则明确规定“合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定”，“母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围”。新准则的这一改变使得某些房地产上市公司无法在业绩不佳的年份通过收购业绩优良公司的股权或者减持业绩不佳公司的长期股权投资份额来达到盈余管理的目的。只要是受本公司控制的子公司，包括小规模子公司、业务性质特殊的子公司以及所有者权益为负数的子公司，就应该纳入合并范围。合并财务报表准则这一新变化有效地遏制了房地产上市公司盈余管理行为。

3、其他方面的限制对房地产行业盈余管理行为的遏制。

除了以上两点之外，新企业会计准则对公允价值谨慎应用的规定、对子公司长期股权投资由权益法改为成本法核算的规定、对关联交易披露严格规范的规定等等，这些新的改变都可以在一定程度上遏制房地产公司的盈余管理。

（二）新准则为房地产行业盈余管理行为提供的新空间

1、减值准备使用范围的增加为房地产行业提供了新的盈余管理空间。

新准则增加了应当计提减值准备的资产范围，在原来的“八项”资产的基础上增加了生物资产、建造合同资产、金融资产和递延所得税资产等，所有这些资产均应当在会计期末判断其是否存在可能发生减值的迹象，若存在则计提相应的减值准备。准则讲解对建造合同减值准备的处理作出了如下解释，“如果建造合同的预计总成本超过合同总收入，则形成合同预计损失，应提取损失准备，并确认为当期费用。合同完工时，将已提取的损失准备冲减合同费用”。新准则给房地产公司提供了新的盈余管理空间。

2、投资性房地产的公允价值后续计量为房地产行业提供了新的盈余管理空间。

已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物都属于投资性房地产。第十条规定“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。结合我国房地产市场的发展现状，房地产开发公司一般都能从公开市场上取得相关投资性房地产的公允价值，再加上由于我国经济的飞速发展，房地产价格一直在飙升，这使得按照历史成本计价作为固定资产核算的房地产在转化为采用公允价值计价的投资性房地产之后，其价值会增幅很大。

公允价值计量模式下不再计提折旧大大增加了房地产开发公司的盈利。《投资性房地产准则》第十一条规定“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益”。而在新准则实施之前，这部分投资性房地产是作为固定资产进行核算的，是需要计提折旧和资产减值准备的。因此，新准则引入公允价值对投资性房地产进行后续计量会大幅增加房地产开发公司的利润，同时也为其进行盈余管理提供了更大的空间。当公司需要调高利润时，通过在市场上寻找确凿的公允价值证据改用公允价值计量原有的成本模式下的投资性房地产能大幅度提高公司的利润，从而会大大改善那些实际上经营业绩很差的公司的对外报告业绩，进而使其避免被特别处理。

值得注意的是，房地产开发公司只能选用一种模式对投资性房地产进行计量，一旦选用公允价值计量模式就不能再转回成本计量模式。《投资性房地产准则》第十一条规定“成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理”，需要追溯调整以前年度损益。在目前物价日益攀升的情况下，这种转化导致的追溯调整会在很大程度上增加房地产公司当期的报告盈余。

3、借款费用资本化范围的扩大为房地产行业提供了新的盈余管理空间。

借款费用资本化范围的扩大表现在两个方面：一是扩大了资本化的借款种类：除了专门借款之外，符合资本化条件的一般借款的费用也可以资本化。我们知道，房地产公司开发的楼盘，无论是要出售的存货还是要出租的投资性房地产，其开发时间都是相当长的，其借款费用(无论是一般借款还是专门借款)都符合资本化条件;二是增加了借款费用资本化的对象存货，《企业会计准则第17号———借款费用》第四条明确规定“符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”。我们都知道，房地产公司开发的对外出售的楼盘存货在其整个公司资产中占据相当大的比重，存货这一借款对象的增加，使得房地产开发公司可以资本化的对象大大增加。房地产开发属于资金密集型行业，即使资金雄厚的公司也需要占用很多的借款来维持正常的经营，因此借款费用对损益的影响非常大。借款费用准则资本化借款种类的增加和资本化对象的增加，都为房地产上市公司进行盈余管理提供了很大的空间。

总之，新准则的出台，在一定程度上的确限制了房地产上市公司的盈余管理行为，但同时也提供了新的盈余管理空间。会计准则本身毕竟只是生产会计信息的技术规范，无法从根本上消除企业的盈余管理。随着中国资本市场的日益完善，房地产上市公司盈余管理同企业会计准则之间的相互博弈会愈演愈烈，盈余管理的手段也会愈来愈诡异、愈来愈难以识别。因此，客观上也就要求我国企业会计准则的制定在向国际会计准则靠拢的同时，要具有一定的相对前瞻性和控制性，从而达到合理化配置资源的最终目的。

参考文献

[1]勇小芹.基于新会计准则的上市公司盈余管理分析[J].市场论坛, 2010.1.

浅议房地产行业信息化建设 第9篇

关键词：房地产信息化

一、我国房地产行业的背景

我国房地产行业始于20世纪80年代初期, 在近二十年曲折而漫长的发展中, 虽然中间经历了几次曲折, 但都最终顽强复苏并获得了更加长远的发展, 现在已经成为我国经济中最“火”的行业之一, 在我国经济的发展中占有十分重要的地位。房地产行业已经成为一个我国经济强力的拉动者之一, 并且发展势头依然强劲。

跨入21世纪, 随着国内外形式的变化, 中国房地产行业所处的宏观环境发生了巨大的变化。现阶段, 我国房地产企业要想稳定的发展离不开各种信息的收集与分析, 但是整个行业原来的一套信息收集、分析与处理体制已经不能满足需求, 全面推行房地产行业的现代信息化建设已是不可逆转的潮流趋势要求, 也是企业继续生存与发展的根本手段之一。

由于我国房地产行业有着:行业规模发展越来越大、行业信息量的庞大性和复杂性、房地产企业信息数据收集能力薄弱、房地产企业信息分析处理能力低、房地产公司管理中信息传递缓慢等五大特点, 所以房地产企业信息化建设是我国房地产行业面临众多难题中最难解决的之一。

二、房地产行业信息化建设的内容

房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信息技术, 通过对信息资源的深化开发和广泛利用, 不断提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平, 进而提高房地产企业的经济效益和企业核心竞争力的过程。

房地产企业信息化能够给企业带来五大最直接的好处:

(一) 信息化将使房地产开发企业的组织机构、工作流程进一步规范化

信息化的管理系统使项目部各个岗位的职责、权限有了明确的界定, 每个工作人员对自己的职权范围有了更清晰的认识。对各部门之间的工作流程也做出了清晰的规定, 智能化的流转传递能使各工作环节衔接紧密, 提高了工作效率。

(二) 增加管理的透明度

由于信息化的应用, 使造假、虚报等不良现象大大减少, 系统中相应的角色和权限的设置使得公司领导可以方便的查询项目各种数据报表, 对项目的进度、资金、质量等情况可以做到随时监控。

(三) 可实现远程管理, 提高管理效率

项目管理人员可以随时随地通过互联网访问项目服务器, 进行申请、查询、审批等一系列工作, 为企业今后实现整体资源优化配置提供详实的数据基础和先进的技术基础。各个项目所提供的成本数据可以成为企业进行横向比较或编制企业内部定额的依据。

(四) 可进一步优化选择, 降低成本

房地产信息化可以通过辅助管理和辅助决策, 准确及时地把握市场信息, 从而获得更多商机。房地产信息化还可以提高企业对市场反应能力, 提高决策的正确性和预见性, 从而大大提高企业的市场竞争力。

(五) 有益于集团的发展战略

随着房地产业的高速发展, 企业信息化进程和最终效果需要支撑到集团战略的落地, 具体表现为:

1、支撑多个项目的异地管控和集团式协同管理;

2、整合供应链上下游——上游实现与采购和施工单位的合作伙伴式的战略合作, 下游实现客户关系管理的最大市场回报;

3、实现集团的全面预算和资金管理。

万科集团副总裁陈东锋认为, 从广义层面上的讲房地产业信息化可以定义为“传统信息化+全面流程管理+知识管理+业务分析”, 四者相结合能覆盖房地产项目设计、生产、销售/服务、管理等环节全生命周期, 其中的各个阶段也能带来可观的收益。具体来说:在产品规划设计阶段, 通过数据库管理 (知识库+流程+激励+专家组) , 结合客户体验资料和城市住宅偏好分析设计出创新产品。在设计过程中通过IT实现协作, 可以降低2%的成本 (设计反复、变更、整改) , 共提升4%-6%的净利润率。

在项目生产施工阶段, 通过信息化手段进行有效的项目管理 (进度、同意采购、质量、协作、变更管理、动态成本、支付、动态资金管理等) , 可以减少浪费, 降低6%-11%的建造成本, 提升1%-3%的净利润率。

在销售服务阶段, 注重的是客户关系管理的信息化, 可通过客户维修、投诉、客户关怀、物业服务管理等服务措施, 提高客户忠诚度、重复购买、推荐购买的比例, 可以降低50%-80%的营销费用, 折合1.5%-2.5%净利润率的提高。

在企业运营管理层面, 通过对集团所有项目进行有效的运营计划, 制定差异化运营策略和未来几年的销售、利润、资金计划, 可以促进中短期的利益最大化, 提升2%-5%的净利润率。

综上所述, 应用信息化将可以给房地产企业带来10%-15%的净利润率提升。但这些收益不能单单依靠信息化来实现。信息化是必要条件而不是充分条件, 它是实现新利润增长的推动力, 最终实现企业利润增长还需要有效的组织架构、领导力等其他方面作为保证。

三、房地产行业信息化建设面临的挑战

我国房地产行业还处在高速发展阶段, 各项规定政策还不是非常成熟, 未来房地产信息化建设还面临着很多挑战。

1、信息传递手段落后。目前, 我国房地产信息的传递载体多以报纸、杂志等, 信息传递主要靠邮寄、电报、电话等, 具有传播速度慢、范围小等缺点, 容易造成信息不真实或传播滞后。

2、缺乏相关专业人员。房地产管理信息化所需要复合型的人才, 不仅要懂计算机, 还要懂经济、懂企业经营管理。但是由于我国房地产业发展历史不长, 尤其房地产信息业才起步, 缺乏相关的专业人员, 严重制约了房地产业的发展。

3、缺乏组织保证。我国的房地产企业普遍没有专门的信息化负责人, 现在许多企业并未专门成立信息化部门来负责此类工作, 企业的高层一般对信息化的重视程度都相对较低。没有一个强有力的组织保证, 信息化建设将步履维艰。

总之, 对房地产企业而言, 完善的信息化管理, 意味着更多的生产、经营、决策所需信息, 更高的准确性, 更低的成本、更广的信息和范围、更快的投资回收, 是克服市场盲目性、实现职能转变、进行有效宏观调控的基础。因此, 建立完善的房地产信息化服务业已成为当务之急。

参考文献

[1]、王宏德房地产管理中的计算机应用[J].科技风2008 (11下) :118.

[2]、王燕山浅谈房地产管理信息化建设[J].现代经济.

房地产行业会计信息 第10篇

对于房地产行业会计核算来讲, 要想确保成本会计核算的准确性, 首先需要合理确定成本核算对象, 在这方面应当遵照以下几个方面的原则来实施:对于单体开发项目而言, 在成本核算对象的确定上一般都是以每一个独立的编制设计概算或者是施工图所列示的单体开发工程项目来作为其会计成本核算的对象。而在开竣工时间基本接近或者相同、开发地点位置相同、同时施工单位或者总包开发、开发项目的结构类型也一致的开发项目, 在进行成本会计核算时也可以将它们合并为一个同一成本核算对象。对于成片开发的项目, 可以按照建设项目的施工期作为划分的依据, 按照各期进行成本会计核算。

房地产行业在成本的确认上一般都是按照税收成本来进行会计核算结果的确认, 一方面成本作为房地产行业的消耗, 在成本计量的会计方法选择上会对成本造成直接影响。折旧方法、存货发出计价方法、成本结转方法以及成本分配方法等都可能导致企业在资产计价、所得税以及成本等各个方面计量出现偏差。同时, 房地产企业的成本还需要得到足额的补偿, 在成本凭证的保存以及搜集上也需要确保其完整性和合理性。

一般情况下, 房地产行业的成本主要包括六个主要内容, 分别是前期工程款、拆迁补偿费及土地征用费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费以及公共配套设施费等。其中土地征用费以及拆迁补偿费主要是指房地产企业为了获得土地的使用权以及开发权所需要付出的各项费用支出, 如土地出让金、土地使用费、耕地占用税、契税等。前期工程费则是指房地产企业在项目开发前期围绕项目测绘、项目可行性研究、场地平整、项目规划、项目设计、水文地质勘察以及项目筹建等所花费的各项费用支出。

二、房地产行业会计成本分摊分析

对于房地产行业成本分摊, 主要有以下几种分摊方法, 分别是占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法以及层高系数建筑面积法等。

其中, 占地面积法是按照已经动工的建筑项目所占的土地面积占整个开发利用总面积的比重进行成本的分摊。建筑面积法则是按照已经动工的建筑项目所占的面积占整个建筑项目总建筑面积的比重进行成本的分摊。直接成本法则是按照某一期建筑开发项目所具有的直接开发成本占当期全部开发成本的比重进行分配。而预算造价法则是按照期内某一个建筑项目的预算造价占整个期间内所有的对象预算造价的比重进行成本的分配。而对于同一个建筑项目, 其中既包含住宅项目, 又包含其他类型房地产项目时, 房地产企业在进行成本分摊时就可以采用层高系数建筑面积分摊法进行成本的计量和分摊。

具体来讲, 对于房地产行业成本分摊的对象主要包括土地成本的分摊、公共配套设施费的分摊、其他成本项目的分摊以及利息费用的分摊等。对于土地成本, 房地产企业财务人员大都是按照占地面积法进行成本的分摊。假如房地产企业在进行土地成本计量和分摊时需要结合其他的分摊方法, 则应当会同税务机关进行协商。假如房地产企业在进行土地开发时, 同时也将房地产开发一并进行, 则这一开发模式属于一次性取得土地分期开发房地产, 此时的房地产企业土地成本需要在征得税务机关批准的情况下首先按照土地的整体预算成本进行土地的成本分摊, 等到整个土地项目都开发完成之后在对土地成本的分摊进行必要的调整。

对于公共配套设施费用的分摊, 假如将它们单独作为过渡性质的成本对象, 则对于此时的公共配套设施开发成本需要按照建筑面积法对公共配套设施费进行合理的分配和处理。对于其他的相关成本项目, 房地产企业可在政策和规定允许的范围之内, 自行合理选择合适的成本分摊方法进行成本的分摊。而房地产行业利息费用的分摊主要有预算造价法和直接成本法两种方式, 同时房地产企业也可以根据自身需求使用借款费用资本化方法进行成本的分摊。

而对于开发间接费用, 税收制度中有着专门的规定, 房地产行业企业为了管理和直接组织相关的开发项目而发生的间接费用, 并且此费用不能够直接归属到某个特定的成本对象时, 此类费用支出就属于成本费用类支出。在这其中, 开发间接成本主要包含了职工福利费、修理费、管理人员工资、水电费、工程管理费、项目营销设施建筑费、折旧费、劳动保护费、办公费等。

三、房地产行业所得税处理分析

房地产企业所得税是针对从事房地产开发、经营、管理以及服务的房地产行业企业生产经营所得以及其他相关所得所征收的一种税收。对于房地产企业所得税来讲, 进行季度预缴所得税时, 应当按照企业的会计利润加上预售收入所计算出来的企业预计利润, 并在此基础上扣除掉房地产企业之前年度的待弥补亏损之后的余额来作为所得税应纳税额的基础, 以此来计算出房地产企业预缴的所得税额。

尽管税法中有规定, 对于企业所得税应当按照月度或者季度的实际企业利润进行所得税的缴纳, 但是由于房地产企业一般项目周期时间都比较长, 同时都会对房屋进行预先销售, 并提前收取销售款。所以对于此类销售收入, 房地产企业需要实现按照预计的计税毛利率进行所得税的预缴。与此同时, 房地产企业在预缴所得税时还应当考虑到企业的实际利润。假如企业季度内完工产品或者其他收入已经产生了利润, 并且按照原先的预计进行的所得税预缴明显小于实际所得税, 则应当按照实际所得税额进行所得税的缴纳。

参考文献

[1]王小梅.关于房地产企业会计核算的探讨[J].中外企业家, 2013 (04) .

房地产行业会计信息 第11篇

【关键词】电算化会计；工作与职能

我国会计电算化的发展起步较晚，这是和我国的基本国情、经济体制、企业的管理模式以及信息技术的发展紧密相关的。从改革初期到现在，我国会计电算化的发展大致可分为以下几个阶段：

1.起步阶段

我国是从1979年开始实施的会计电算化，起步较晚，当国外已经形成系统化、网络化的会计信息系统时，中国还处于起步阶段，只是在少数的企事业单位进行单项会计业务的电算化。会计软件市场几乎为零，因为电脑硬件昂贵使得很多企业望而却步，所以信息化的发展带来的好处在会计这个领域几乎们没有体现出来。

2.发展阶段

20世纪80年代后期，随着信息技术的快速发展计算机开始得到普及应用，这时的企业也开始有了开展会计电算化的愿望。这个时期会计软件的开发研究方向主要是以减轻会计人员繁重的手工记账及核算的工作量为目标，如账务处理、工资管理和固定资产管理等。

3.普及阶段

到了20世纪90年代以后，国家开始大力普及推广会计电算化也加强了相关的会计软件管理，这时的会计软件也如雨后春笋般涌现出来，大多数的企业基本上也都实现了会计的电算化。

4.飞速发展阶段

到了21世纪网络技术飞速发展，会计管理已经可以实现网络化的管理，比如：远程记账、远程报表、远程查账、远程审计和监督等这些借助Internet技术以财务管理为核心的远程控制又被成为“会计网络化”。

经过这几个阶段的发展，会计电算化也更加的系统、全面。这时的会计人员工作重点开始变化，从繁琐的手工记账、核算中脱离出来，转移到分析、控制和管理当中。会计的职能也渐渐从事后控制逐步转向事中控制、事先预测为企业的信息化管理打下了基础。

1.会计电算化对会计工作的影响

传统的会计工作是以手工为主的账务处理，涉及大量的数据处理、重复的核算以及相关的汇总，整个过程耗费很多的人力、财力，同时时效性相对差很多。电算化以后这些工作大多数都通过计算机实现，不仅省时省力还能保证数据的准确性。数据的加工处理及相关汇总都由系统自动实现，比如涉及采购、销售的应收、应付账款的信息由相应的管理系统自动传入账务核算系统。会计电算化为企业节省了大量的人力财力，会计的工作也变得相对轻松。

2.会计电算化对会计职能的影响

传统的会计职能公认的有核算和控制两项，会计的职能是会计工作本身客观存在的，概念比较抽象。核算是财务人员通过特既定的方法程序，对会计主体的经济活动进行系统、全面、持续的反映，为相关信息使用者提供相应的财务信息。控制是会计人员对企业所有的经济业务活动的合理性及有效性进行监督，监督企业的经济活动是否合理、合法，业务流程的设计是否科学合理，资源管理是否高效。但是随着会计电算化的发展两者之间的权重发生了变化，核算大多由计算机代为操作，但是对相关凭证的初始处理仍然离不开会计人员的专业判断。这时控制职能的地位越发凸显，财务人员把更多的精力投入到对财务的统计分析、预测及管理控制过程中。由以前的事后控制逐步转向事中控制、事先预测，控制活动贯穿整个过程。

近年来，随着信息技术的发展，会计软件也开始从简单的核算型往综合的管理型转变，这个过程中暴露出的一些问题也是值得我们深思的：

1.缺乏高端的综合型人才

虽然现在的财务人员也具备一定的计算机知识，也经过电算化的培训、考试，但是在实际操作中还是很难灵活、综合运用财务软件来处理财务数据，提供的有价值的信息很少。会计人员因为专业知识有限，加上计算机知识的不足，不能将会计知识与计算机知识很好的融合，这样一来缺乏高端的综合型人才就会阻碍电算化的发展。

2.软件系统的安全性及数据的保密性仍待提高

传统的会计数据存档留存都是纸质，而电算化环境下很多数据的留存是通过磁介质，一旦因财务人员的错误操作或是对系统安全性防护知识不足导致感染病毒遭到黑客袭击这些数据的安全性也不复存在。同时内部的财务人员的职业操守也是一大问题，有些财务人员篡改原始数据或是泄密，还有一些电算化人员未能按照正确的程序操作也会导致数据的缺失。现阶段由于对电算化工作的安全性及保密性重视程度不够以及相关配套防护措施的不完整，也成为了电算化发展的阻碍因素。

3.电算化软件的功能模块有待扩展加强

目前计算机技术在会计工作中发挥的主要作用表现在对数据的强大处理功能上，体现的是技术手段，主要还是以替代手工运算为主的模块居多，如应收应付账款、固定资产、工资核算模块及存货模块，这些方面核算模块功能强大、系统全面。但是基于财务管理需求方面的财务指标分析体系、成本核算体系、资金供求预测方面的模块发展就显得相对薄弱，功能也不全面，没能充分发挥出信息技术在加强财务管理这方面的作用。

电算化的发展从无到有，由简单到全面，在发展中不断完善，为企业的发展做出了巨大的贡献。虽然与我们的理论要求还有一定的差距，但是随着信息技术的深入一定会实现更深层次的发展。我们看到电算化带来了手工劳动时代的终结，已经把我们引领到了一个信息主宰的时代 ，谁掌握最多的信息量，谁就有竞争的优势。现代企业的管理与发展离不开信息化的管理及企业的核心技术，而财务管理的信息化又是企业管理的核心，我们一定要重视信息化管理的强大功能，充分开发利用信息技术，不断完善内部控制，保障系统的安全，同时培养更多的高端综合型人才，适应信息化时代的发展。

参考文献：

[1] 郝晓岚.从会计电算化到会计信息化[J].经济研究导刊，2011（18）

[2] 张缨.会计电算化对传统会计的影响[J].会计论坛，2012（23）

房地产行业会计信息 第12篇

(一)国外研究现状

从20世纪开始,国外学者就对环境会计信息展开了科研工作,得出了对实际工作具有指导意义的结论。环境会计的起源可以追溯至20世纪50年代,加拿大的经济学家安东尼提出:“国家应该给予自然资源对国家财富总和所做出的贡献足够的重视,应建立环境会计体系,并每年都对自然资源数发生的变化进行。”1982年,琼尼威兹曼将对环境影响较为严重的行业应当披露的环境会计信息规范为:企业基本状况,财务情况、污染状况、环境风险等。丹尼斯在2003年提出应该在年报当中涵盖环境会计的信息。2005年,科鲁兹提出环境会计信息应当披露应当由定性描述、定量数字描述两部分构成。定性描述的部分涵盖了企业的基本环境状况、环保政策和环保规定等。定量的数字描述主要是财务信息。1996年,英格兰和威尔士特许会计师协会发布的文件对企业的财务报告应披露的环境会计信息进行了详细的规定。[1]

(二)国内环境会计信息披露的研究成果

20世纪90年代,葛家澍、李若山发表的《绿色会计理论研究》从西方的环境会计信息披露潮流出发,结合我国国情,进行中国的环境会计研究。2012年,赵博对挑选出的100家上市公司连续三年的年度报告、社会责任报告和年度环境报告进行全面、系统的整理统计,并分析得出:要企业内部、行业协会和国家监督同时进行,以达到构建处一个层层监管、把控并重视的环境信息披露体系。2012年,吴玉芳通过对青海省上市企业所披露的环境会计信息分析总结得出,应加强公众对企业对环境造成影响的监督意识,提高政府对企业的约束力;对企业的管理者和员工进行环境知识培训,提高其环境保护意思。[2]2013年,程晶晶提出,随着经济的发展,未来企业会面对更加复杂的经济环境,然而现有的环境会计信息披露模式不能适应变化的环境,针对环境会计披露缺乏时效性应从以下几方面进行改进,首先要加快环境会计信息披露进程;其次应建立健全相关规章制度;最后对企业人员进行培训,增强他们对环境的责任感,使其积极主动地对环境会计信息进行披露。[3]

二、造纸、印刷公司环境会计披露现状

尽管,我国在环境会计信息披露的研究上起步较晚,也没有形成国外成熟的环境会计披露模式。但是,随着全球各国对环境保护日渐重视,我国也渐渐意识到了到环境对社会的重要性,对公司环境信息披露的要求越来细致。本文选取沪深两市的造纸、印刷行业上市公司(简称“造纸、印刷公司”)作为样本,选取公布在深圳证券交易所、上海证券交易所和巨潮资讯网的年度财务报和季度财务报告,以及社会责任报告中的数据进行处理和分析,披露出,近年来我国造纸、印刷公司对环境信息披露的意愿、形式和内容等状况。

(一)造纸、印刷公司环境会计信息披露的意愿统计

2014年,我国国家环保总局公布并执行《环境信息公开办法(试行)》,《公开办法》中第三章第十九条明确规定,“国家鼓励上市公司自愿公开下列上市公司环境信息”。由此,各个公司想树立良好的自身形象必须积极地披露环境信息。对2011年到2013年,所选取的于沪深两市上市的造纸、印刷公司中进行环境会计信息披露的公司数量比例进行统计,其统计结果如表1所示:

从表1中的数据体现出,2011年时,造纸印刷行业的上市公司中,仅有8%的公司对环境会计信息进行了披露。2012年时,对环境会计信息进行了披露的公司的数量也仅达到30%。而2013年时,对环境会计信息进行了披露的上市公司的数量比例已上升到了56%左右。从这三年的数据得出,,我国造纸、印刷公司对环境会计信息披露的意识和意愿日益增强。这是由于我国颁布了有关环境保护的法律法规以及造纸、印刷公司对环境保护的重视有所提高。

(二)造纸、印刷公司环境会计信息披露的形式

虽然,我国颁布了很多环境保护相关的法律法规,然而各个公司却没有形成统一的环境会计信息进行披露形式。有的公司是在董事会报告中列示出定性信息,有的则是在财务报表附注中披露环境信息,也有的公司只将重大事项在社会责任报告中披露,且被披露的环境信息定性较的信息比例较高、定量信息比例较低。其统计结果如表2所示:

根据表2的统计结果可得出,2011-2013年在董事会报告中对环境会计进行披露的造纸、印刷公司的数量未达到一半,但披露的公司数量是逐年上升的趋势。所选取的50家造纸、印刷公司大部分都使用以财务报表附注的形式对环境会计信息进行披露,而运用社会责任报告进行披露环境信息的公司则比较少。而且,表2的统计结果表明,2011-2013年中,所选取的50家造纸、印刷上市公司均未同时采用三种形式对环境会计信息进行披露。

(三)造纸、印刷公司环境会计信息披露的内容

选择运用董事会报告的形式对环境信息进行披露的造纸、印刷公司,所披露的多是定性信息。选择运用财务报表附注的形式对环境信息进行披露的造纸、印刷公司,其披露内容多是排污绿化费和节能环保设备的投入。使用社会责任报告对环境会计信息进行披露的公司,多为在厂房、办公楼中使用绿色环保的集中供暖设备,并运用太阳能发电等方式来降低厂区的能源消耗。一般情况下,当造纸、印刷公司获得政府的环保奖励或者治理环境的政府补助时,也会作为重大事项在社会责任报告中披露。

二、造纸、印刷行业环境会计信息披露存在的问题分析

(一)环境会计信息披露模式不一致

我国并未针对造纸、印刷行业,出台统一的环境信息披露规则,导致同一时间内不同的造纸、印刷公司对环境信息披露形式存在差异。例如,于同一会计区间,有的造纸、印刷公司只运用一种披露形式对环境会计信息进行披露,有的公司运用两种披露形式。且同一公司在不同会计区间可能会使用不唯一的披露形式对环境会计进行披露。因为上述情况的存在,使得政府、社会公众以及第三方利益相关者在对造纸、印刷公司在对环境造成的影响的了解上增加了难度。

(二)披露报告的目标过于单一

在现行相关的法律法规、政策下,对造纸、印刷公司在环境信息披露方面的要求是:以强制型为主、自愿型为辅的。但是,通过上述分析可以得出,大部分造纸、印刷公司对于环境信息的自主性较弱,很大一部分造纸、印刷公司没有披露社会责任报告。然而,在对环境会计信息进行披露了的公司中,有些造纸、印刷公司对环境会计信息进行披露是因为当地政府对企业的环境会计信息的披露有具体要求,而有些印刷、造纸公司对环境会计信息的披露则是为了塑造良好的社会形象。

(三)缺乏具有针对性的法律法规

中国环境会计起步比较晚,并且关于环境会计的法律法规的制定也是进行迟缓的。我国现在实施的多是针对于保护环境的法律法规,而在环境会计核算方面的相关法律法规则接近与空白,这直接造成了企业缺乏环境资产、环境负债、环境费用进行核算的统一标准,这阻碍了我国企业的实施环境会计的积极性并对我国环境会计的发展造成了负面影响。

三、解决造纸、印刷公司环境会计信息披露问题的对策

(一)政府发挥监督、指导作用

政府应对中国造纸、印刷行业的环境信息披露和管理的现状进行客观的了解,充分发挥自己的作用,加快企业绿色会计信息的披露进程。政府对实施绿色会计、在环境保护方面做出贡献的杰出企业进行表彰、给予经济方面的奖励。政府可以从提供相关方面人才的指导和使用高科技低耗能、低污染设备免除相关税负方面来减轻企业的经济负担。

(二)完善环境会计相关法律法规

我国法律法规的制定部门应基于我国环境会计现状尽快建立健全相关的环境会计相关规章,完善针对于环境会计的审计制度。如今,世界造纸、印刷行业尚未完全实现绿色化,造纸、印刷产业更因其具有特殊的产业模式,应实施针对于其行业特性的环境会计指导,以方便造纸、印刷企业更好地实施环境会计。

(三)提升企业自身环境保护和环保信息披露意识

企业树立对环境信息披露积极正面的态度,是提高造纸、印刷行业环境信息披露水平的一个重要影响原因。企业应承担自身的社会责任,积极编写年度报表附注、社会责任报告等报告,披露更多环保相关信息。

摘要：通过选取2011-2013年造纸、印刷行业50家上市公司为样本,对其环境会计信息披露进行了比对、研究。发现存在披露模式不一致、报告目标单一、缺乏有力监管法规等问题。政府应对中国造纸、印刷行业的环境信息披露和管理的现状进行客观的了解,充分发挥自己的作用,加快企业绿色会计信息的披露进程;完善环境会计相关法律法规,完善针对于环境会计的审计制度,应实施针对于其行业特性的环境会计指导,以方便造纸、印刷企业更好地实施环境会计;企业应树立对环境信息披露积极正面的态度,同时还应承担自身的社会责任,积极编写年度报表附注、社会责任报告等报告,披露更多环保相关信息。

关键词：造纸、印刷行业,环境会计信息披露,问题,对策

参考文献

[1]邓婷婷.强污染行业上市公司环境会计信息披露现状初探[D].西南交通大学,2012

[2]王军会,寇娟娟,张希乾.重污染行业环境会计信息披露问题研究——以山东省上市公司为例[J].会计之友,2012(11):107-109