一级开发范文

一级开发范文（精选8篇）

一级开发 第1篇

按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求, 将列入城市土地储备供应计划的开发项目, 在确定土地开发综合策划方案后, 以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体, 再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则, 运用现代项目管理的理论、系统和方法, 组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资, 并未二级开发商服务, 提供土地开发项目完成后的经营管理方案, 对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制, 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发的作用

土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目, 是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力, 就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此, 在土地一级开发项目决策阶段, 土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济平价的重要依据。

1、土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大, 要求项目的投资者必须有很强的融资能力, 以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量, 从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时, 金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此, 土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。

2、土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估, 最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本平谷是成本管理的重要手段, 每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开发成本的准确性是成本管理的基础, 只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。

3、土地一级开发成本是决定土地出让交易价格的依据

土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁, 土地开发成都为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整 (简称“七通一平”) (或“五通一平”及其他情况) , 可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价 (土地出让金、四源费和大市政费) 和土地一级开发成本构成。毛低价实在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定, 毛地价水平较为稳定, 对土地出让交易价格的影响程度较小。因此, 土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。

三、土地一级开发项目成本核算的重点

土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况, 一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品, 其费用支出应记入有关商品房或出租房的产品成本, 而商品性建设场地是企业的最终产品, 应单独核算其土地开发成本。

1、土地开发费用的归集与分配

企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出, 除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外, 其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户, 按企业选择的成本核算对象设置帐页, 进行土地开发费用的明细核算。

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费等土地开发支出可直接记入各土地开发成本明细分类账, 这些费用, 一般能分清受益对象, 可直接计入成本核算对象, 并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。

(1) 配套设施费的归集与分配

配套设施的建设可能与土地开发同步进行, 也可能不同步进行, 所以其费用归集的方法有以下两种情况:

A、与土地开发同步进行的配套设施开发费用, 能够分清受益对象的, 应直接计入有关成本核算对象, 借记“开发成本——土地开发”账户, 贷记“银行存款”等账户;分不清受益对象的, 应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集, 待配套工程竣工时, 再按一定方法, 在有关受益对象中进行分配。

B、与土地开发不同步进行的配套设施开发费用, 一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集, 待配套设施竣工时, 再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租, 而配套设施尚未完工, 为及时结算完工土地的开发成本, 经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本 (或预算成本) 在土地开发成本中预提。预提时, 借记“开发成本——土地开发”账户, 贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算, 待配套设施完工后, 对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额, 应调整有关土地开发成本。

(2) 开发间接费用的归集与分配

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算, 月份终了, 再按一定的非陪标准分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费, 应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门, 其费用直接计入有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

2、完工土地开发成本的结转

已完土地开发项目应根据其用途, 采用不同的成本结转方法:

(1) 为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地

开发完成后, 应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。

(2) 开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地

为本企业房屋开发用的土地, 应于开发完成把土地投入使用时, 将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本, 结转计入房屋开发成本的土地开发支出, 可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目, 然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用, 均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目;对其他土地开发支出, 包括前期工程费、基础设施费等, 责合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出, 应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。

3、核算项目

设置开发成本——土地成本二级科目, 三级明细科目主要包括:土地征用及拆迁补偿费 (土地征用费、耕地占用税、劳动力安置) ;前期工程费 (规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”) ;基础设施费 (小区道路建设、供水、供电、供气、供污、供洪、通讯、照明、环卫、绿化) ;公共配套设施费 (居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出) 。

摘要：本文主要阐述了土地一级开发项目成本所包含的内容以及土地开发项目成本核算的重点内容和相关项目。

土地一级开发流程 第2篇

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。

对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标檔中提出方案，作为评标参考。

一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其它成片开发，需六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案檔；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其它权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案檔；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准檔。

6、有效的规划意见书和其它规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其它可独立出让的

2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；

4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。程序二：确定一级开发单位 政府主管部门： 市国土局、市建委等部门 主要工作内容：

1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；

2、下达土地一级开发批复；

3、签订土地一级开发合同。

程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）

对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。程序四：办理交通评价檔审批（根据联席会要求办理）下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；

市园林局监督检查处 审查标准：

1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；

3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。所需文件资料：

1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；

2、规划意见书及附图；

3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。办理时间： 20个工作日

——办理避让古树名木移植许可 政府主管部门： 市园林局城市绿化处 审查标准：

1、是否属于因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案是否符合要求；

市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。审查标准：

1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；

2、符合国家产业政策；

3、符合城市功能区划和环境保护规划；

4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；

5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；

7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。

9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。

10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其它方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；

11、离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。

12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；

13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

报告书60日、报告表30日、登记表15日。程序八:办理规划意见书 政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）审查标准：

1、实体审查

（1）符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）。

（2）新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复檔原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复檔);自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。

2、形式审查

（1）环保部门批准的环境影响评价檔。

（2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；

（3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；

所需文件资料：

1、申请书；

2、用地说明书；

3、地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面设计图1份；

5、环评、交评审批意见；

5、地区布局合理；

6、主要产品未对国内市场形成垄断；

7、未影响我国经济安全；

8、合理开发并有效利用了资源；

9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；

11、房地产企业开发资质证明文件；

12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。所需文件资料：

1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位元情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

2、一级开发批复；

3、项目用地预审意见；

4、征地补偿安置初步协议；

5、法人资格证书（开发企业）；

6、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；

7、环评、交评审批意见；

8、其它材料。办理时间：

区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日

15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。办理时间：

分局30个工作日，市局30个工作日 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。政府主管部门：

所在区县建委（或房地局）拆迁科 所需文件资料：

1、申请书；

2、《规划意见书》及附图；

3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；

4、一级开发项目立项核准檔；

5、拆迁实施方案；

6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明檔；

7、其它材料。办理时间： 30个工作日

程序十二：编制市政基础设施实施方案 政府主管部门：

市国土局会同有关部门 主要工作内容：

完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：

1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；

2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议；

3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。

按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。今后土地供应计划和储备开发计划完善后，预计此步骤可省去。

直接确定开发企业的一级开发项目程序

当前，土地一级开发项目招标管理办法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下： 程序一：确定土地一级开发项目

5、授权委托书（原件2份）；

6、代理人身份证（复印件2份）；

7、该宗地的情况说明（包括：宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地面积、用途、地上物情况说明）（2份）；

8、项目所在区域控规（复印件盖章2份）； 9、1：2000或1：500地形图（原件2份）；

10、无抵押、无法院查封等他项权利限制说明（原件盖章2份）；

11、国有土地使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复印件2份）；

12、原土地方同意进行一级开发的意见；

13、项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门同意进行一级开发的意见；

14、演示文稿（电子版）；

15、其它数据。

程序三：签订土地一级开发合同

一级开发项目经联席会议同意后，由市国土局对一级开发企业下达土地一级开发批复，双方签订一级开发合同。程序四：办理建设项目用地预审 政府主管部门：

拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请，经同意后，开发单位再将材料上报到市国土局市场处。审查标准：

1、选址符合总体规划（在总归图纸上没有，但是如果在文字中有体

下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458号文的一级开发项目程序

根据市国土局《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出2004）458号），对于以下三类用地在符合先行有关政策的前提下，准许其以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，使土地达到入市交易条件：

（1）2004年1月9日前已经取得项目建议书批复或规划批准檔,且到2004年8月31日至少有一个檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；

（3）2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已进入实施阶段的项目用地。

这三类项目的一级开发程序如下：

程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见

所需提交的材料除了授权委托的一级开发项目上会需提交的材料外，还应提交项目符合458号文要求的檔。程序二：办理建设项目用地预审 与授权委托的一级开发项目相同

下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

开发企业（以下简称开发企业）承担。这个规定为开发商参与土地一级开发提供了政策方面的合法身份，使得参与土地一级开发有了政策层面的保证。但政府主导、市场化运做的原则决定了开发商参与土地一级开发活动必须认真研究分析政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身的目标利益的实现。同时必须加强对当前发展形式的分析与评估，对房地产市场的发展趋势有所评判，对政策进一步完善的方向有所把握，毕竟开发商的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场正常运转的必须参与主体。

2、开发商参与土地一级开发的利益保障

房地产开发商参与土地的一级开发有两种形式：一种是受托管理，一种是受托实施。对于受托管理方式，文件第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。对于受托实施以及开发的，文件第十四条规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。开发商可以有两种方式进入一级开发市场，前一种主

发生时，就会出现前期投入很大但二级开发很难取得，而一级开发可以实现的利益远远不能满足预期要求的被动局面。

5、对一级开发一些细节的建议

5.1、加强对一级开发成本范围的研究和掌握，在保证一级开发利润的基础上，为二级开发设置一个较为有利的特定便利条件。要做好对一级开发的成本的掌握与利用，就要认真理解土地储备开发成本构成各项目的内涵以及外延，充分利用这种范围上的模糊地带，更好的计划和安排开发总成本。比如收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用是否存在关联交易和补偿性交易等情形，市政基础设施建设有关费用分摊范围的变化等问题，经同级财政和土地主管部门核准的其它支出的具体内容等的界定问题等等。总是，必须以按照预期方向控制开发总成本来安排所有成本项目的支持方式、内容、时间、附加条件等，尽可能实现一级开发利润，同时也是保证了二级开发的取得。

5.2、加大在土地一级开发过程中额外收入的开发力度，争取更大的预期收益。如待开发土地在开发周期内短期使用的收益，开发贷款在开发周期内合理运转，待拆除房屋的短期利用，城市文化视觉资源：路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经营权的短期开发利用等。

5.3、采取有效、合理、灵活的挂牌策略，精心准备相关文件资料、后续事宜条件等文件，尽最大可能的提高外部公司进入的难度。主要表现在：相关挂牌文件对项目描述的灵活性、后续义务条款的可伸缩性、其他相关问题的可协商性等等。

5.4，开发贷款利息的计算周期，即起点和终点的确认问题。因为开

开发中的特定优势。

北京市一级开发实施步骤

一、土地一级开发地块确定

1、一级开发单位上报一级开发项目到市储备中心或各分中心，由市中心汇总初审后报市国土房管局（一级开发项目必须符合土地利用总体规划，具备区域总体规划、控制详细规划）

2、市国土局会同市计委、市规委、市建委、市财政局等部门联合会审，并报市政府批准

3、会审合格后，由市国土局授权一级开发单位进行一级开发

二、办理计划手续（向发改委申请办理计划手续）

1、编制一级开发可行性研究报告（代项目建议书）

2、征用农村集体土地的，申办计划手续时应签订征地补偿协议（或意向书）

3、国有土地涉及单位的，应签订单位拆迁意向书

4、具备控规的，附控规批准文件

三、办理规划手续（向规划部门申请办理规划意见书）

1、计划批准文件

2、控规批准文件

3、地形图（1：2000或1：500）

关于土地一级开发市场化的探讨 第3篇

【关键词】土地一级开发；市场化；招标；利益分配

一、前言

我国是人口大国，随着近些年来社会主义市场经济的发展，人们生活水平的提高，使得购买力得到提高，房地产行业的发展前景广阔，一直被业内人士看好。其行业的发展，促进了土地资源的合理利用，但是在土地利用中忽视了对开发过程的关注，导致了诸多问题的出现，政府正在出台政策，采取积极的措施稳定市场，改善开发环境，使其符合市场经济发展的要求。

二、土地一级开发概述

在土地一级开发中政府和其授权企业占据主导地位，是开发实施主体，对开发进行决策，负责具体事项的执行，顾名思义土地是开发的对象。所谓的土地一级开发是指政府与授权委托的企业针对于城市乡村的国有土地与集体土地，在一定范围内进行统一形式的征收、拆迁安置与补偿，采取相应的配套设施建设，以满足熟地开发利用的条件，对熟地实行有偿转让。

关于土地一级开发，还有一种说法是政府在进行城市规划时，按照城市功能定位，结合当地经济发展实际情况，为促进经济发展，政府重新对土地进行规划，对国有土地实行征收拆迁安置，并补偿相关的人民群众或者单位，进行配套的社会基础设施建设，以满足经济发展的土地开发行为。在其开发中政府扮演组织与实施者的角色，開发商不再承担与商品房开发建设相关的工作。

三、开展土地一级开发市场化的优势

1.对于企业

对于企业来说，土地一级开发风险小，能够使企业获取长期稳定的收入，从后续的房地产开发商来说，在原有的地块上有了完善的基础设施，这对开发商来说是难以抗拒的诱惑。再加之在前期开发中，成本大为降低，开发商只需在其拥有的土地上不费吹灰之力就可以建造房子等设施。

2.对于政府

从目前来说，土地供应形式由招标挂牌的方式向市场公开的形式转变，这种情况下政府需要承担人力、物力的分配，在无形之中加大了政府在土地开发方面需要承担的压力。在市场化运行中，为了实现最优化配置唯有招标能够达到其目的。如果在土地一级开发中，政府与开发商之间加大合作力度，双方共同承担相应的责任，这就促使政府负担逐渐减轻，政府为其开发提供服务，坚持相关的法律法规开展有效的管理。市场化运作能够尽最大可能聚集社会力量，减少了政府在人力、物力上的投入力度，有效地解决和调节了信息不对称问题。

3.对于市场

在透明的市场化运行当中，对运作的信息公示，具体的开发流程能够做到公平公正，促进房地产市场持续发展。这种透明化的市场化运作，对房地产商有很大的吸引力，不会导致国有资产的流失，政府、开发商之间共同受益，共同为土地开发市场发展而共同做出重要贡献。

四、土地一级开发中的招标与利益分配

1.关于招标问题

（1）土地拆迁补偿和安置条件的制定

为了使招标委托具有意义，招标前对生地用途做好初步的规划设计。有时开发商追求最大的利润，降低相关开发工作的条件，使得纠纷矛盾滋生，从而影响开发的效果。所以政府应履行监督职能，在投标环节中尤为注重以具有法律效应的书面形式明示出即将进行开发的土地有哪些用途，对其开发使用如何进行规划的，这也就明确了开发的目的，此外不容忽视的一个重要问题是为了安抚被占用土地的居民，还应明确补偿安置的措施对策，以减少因为拆迁而引起的纠纷矛盾，在开发中加强监督审计工作，确保开发工作有序开展。

（2）资格预审中对开发企业资质的审核

土地一级开发并没有想象中那么简单，是一个大项目，是一个较为复杂的项目，关系到政府与开发商之间的利益，因此各个环节都要考虑周全。组建一个具有执行力的管理队伍，进行专业化规划探讨，对出现的资质问题认真审核，严格任用相关的工作人员，大家共同商讨，通过各种形式了解开发企业。

2.关于利益分配的问题

对于利益分配问题是一个关键性问题，因为涉及到政府与开发商各自的利益。为此二者应该本着互惠互赢的原则，在不断磨合中实行民主化的商讨合作机制，对开发项目公开，听从社会各方的意见，双方根据各自自身实际，确立定价机制，对于利益分配与各自履行的职责在合作协议书相关文件上都要有所体现。

五、结语

通过本文可知，本文从三个方面对土地一级开发市场化展开了论述。第一部分是对土地一级开发相关理论的介绍，旨在为社会中的土地开发增加对其概念的理解；第二部分是对开展土地一级开发市场化优势的论述，从中可以看出实行土地一级开发市场化是一种颇有建树性的举措；第三部分从招标与利益分配这两方面的论述，为社会中实际的土地开发提供有效的参考。土地一级开发的市场化无非就是在市场经济体制当中完成对土地资源的有效利用，为推进其向着市场化的进程迈进，应大力坚持公平与效率，确立政府与开发商之间的关系，通过规范的评价标准与有效的管理模式，提高公平竞争开发的效率。

参考文献：

[1]段东生，潘文霞.建筑企业参与土地一级开发的风险管理研究[J].招标采购管理，2013，12：28-31.

[2]左翔，殷醒民.土地一级市场垄断与地方公共品供给[J].经济学（季刊），2013，02：：63-718.

土地一级开发收入确认与计量探析 第4篇

土地资源是重要的生产要素, 人们的生活和经济活动都必须依赖于土地, 中国政府致力于推进城镇化就是为了优化土地资源配置, 提高产出效率, 对拉动经济增长有十分重要的作用。简单来说, 土地开发就是在现有土地资源的基础上通过现代科学技术手段将毛地变净地、生地变为熟地的过程。我国地方政府垄断土地一级市场, 一级开发是政府或其授权的企业, 在政府规划范围内对国有或集体土地进行土地征收、拆迁以及相配套的基础设施建设, 使该区域内的土地达到建设用地标准。目前地方政府土地一级开发主要有三种模式。

(1) 由政府直接作为开发的主体。这种模式下政府是一级开发的直接责任人, 一级土地开发的全部工作由政府部门中的土地储备机构完成。

(2) 第二种是企业作为土地一级开发的直接主体。企业根据与政府签订土地一级开发协议实施土地开发, 其模式是政府通过招投标的方式选定某一企业来完成土地一级开发, 企业完成开发后交给政府土地储备机构, 再通过招拍挂方式将土地使用权出让, 由土地受让人进行二级开发。

(3) 企业负责土地开发全过程。可分为两种情况, 一种是政府以“毛地”或“生地”形式出让, 企业负责征地、拆迁安置、补偿, 把生地变成熟地。第二种是企业负责土地一级到二级开发的全部过程, 也就是征得土地使用权后一直到房地产建设都由一家企业负责。这种情况存在时间较早, 是房地产企业常选择的方式, 随着土地开发制度的不断发展和相关法律规范的不断完善, 这种情况已逐渐退出历史舞台。

以上三种土地一级开发模式中, 其主体既有政府也有企业。由于土地开发主体的不同, 适用不同的会计制度, 第一种由政府主导的开发方式主体是事业单位, 适用事业单位会计制度;第二、第三种开发方式主导者是企业, 因此适用企业会计制度。本文主要阐述第二种实施主体即土地一级开发企业对土地一级开发业务在会计核算上如何对收入进行确认。

二、土地一级开发企业在会计核算中收入的确认

为了进一步说明土地一级开发企业的收入确认问题, 本文先从一个真实的案例出发。

M集团是经F市市委、市政府批准于2013年7月成立的市属国有独资企业, 负责新区土地一级开发、基础设施及公用项目建设, 包括道路、桥梁、学校、医院、公园以及保障房、安置房建设等。公司注册资本为人民币20亿元。2013年M集团与市政府签订土地一级开发协议约定, 由M集团负责东部新城实施土地一级开发, 开发内容包括土地征收 (生地变熟地) 、土地整理、市政配套建设、公共配套项目建设、项目资金融资等。M集团参与土地收储计划拟订, 配合办理土地收储过程中相关行政许可手续, 片区地块形成净地移交后向财政申请回购款, 回购款即土地一级开发总成本, 包括项目前期费用、征地补偿费、工程费、市政基础设施、公共配套建设设施费用、财务费用和相关费用等各项成本, 市财政局对上述开发总成本进行审核后, 经市政府审批予以拨付, 此外按开发总成本8%计取管理费用作为对开发企业的投资回报。在该案例中, 在进行收入确认时可能会遭遇下述几个问题。

(一) 本案例中收入确认适用准则的问题

案例中所涉及协议的要点有下述三点。

(1) 合同总收入和总成本均不能确定, 该合同仅就双方在土地一级开发过程中彼此的权利和义务做了粗略约定, 但没有明确合同金额。

(2) 合同收益是固定的, M集团承接该项目所能获得固定比例收益, 即开发总成本的8%, 所开发区域土地出让溢价归政府所有, 开发企业不参与土地收益分成。

(3) 合同结算时间不明确, 合同仅约定结算时间为达到交地条件并移交给政府, 但土地收储环节繁琐, 交地时间存在不确定性, 且合同未约定是否以政府收到土地出让金作为与开发企业结算前提, 对开发企业来说何时取得政府拨入款项存在极大不确定性。

在案例中M集团开发新区土地一级开发合同总收入和总成本均不能确定, 完工进度也不好计量, 虽然企业能获得土地开发中的利益, 但利益能否按时流入企业存在疑问。所以合同建造法不适合该项目, 应当套用商品销售模式即依收入准则规范进行计量和确认。

(二) 关于收入确认时间的问题

案例中M集团与市政府在一级土地开发协议中并未明确约定土地开发总成本的回拨款以及8%管理费的结算时间, M集团为开发所在市新区一级土地投入成本的风险与报酬转移时间一般用达到土地交付条件, 并且经过该市财政审核, 并向该市财政申请拨款手续办理完成后, 作为收入确认时间。

(三) 关于收入确认金额的问题

案例中土地一级开发协议中M集团虽然不能以土地所有者身份在土地一级市场出让土地, 但M集团在新区土地开发过程中还是承担了主要风险。①M集团作为土地一级开发主体在土地开发的过程中负责撰写项目建议书、参与选址、协调征地拆迁、实施三通一平、七通一平等承担了开发环节中绝大部分义务。特别是拆迁征地环节充满诸多不确定性, 因此存在不能按时交地风险。②在实务操作中M集团向该市财政申请土地开发成本返还款及8%管理费, 必须是所开发地块须通过招拍挂程序并取得土地出让金的前提下, 该市财政才会按程序核拨开发总成本和管理费, 因此M集团有不能按时结算回款的风险。综合分析后, 在该案例中对土地一级开发的收入和成本应采取“总额法”, 企业的成本回拨款和管理费作为营业收入, 按实际发生的开发成本作为营业成本, 差额作为土地开发毛利。

具体的账务处理:M集团完成开发地块后, 移交给F市土地储备机构, M集团根据移交文件作为确认收入的依据, 并根据市财政审核的开发成本金额借记应收账款, 贷记主营业务收入—土地开发成本 (开发成本回拨) , 主营业务收入—管理费收入 (按开发成本计提8%管理费) , 同时结转土地开发成本, 借记主营业务成本, 贷记生产成本等存货科目, 收到财政拨入款项, 借记银行存款, 贷记应收账款。

对于从事土地一级开发的企业, 实践中经常会遇到类似案例中的收入问题, 以下对土地一级开发中收入计量进行总结。

三、结论

(一) 适用准则选择

2015年12月14日, 财政部网站公开发布了《企业会计准则第14号——收入 (修订征求意见稿) 》, 这意味着收入和建造合同两项会计准则很可能要合并。在新的收入准则出台之前, 土地一级开发实际工作中采用准则时, 首先要考虑准则在其经济业务上的适用性, 除了看开发主体与政府签订的协议是否符合建造合同模式基本标准, 还有一个重要考虑就是政府是否对开发企业土地开发投入、收益金额获取及其收取时间给予了较高程度的保障, 从而使开发企业事实上不承担土地开发形成资产的所有权和使用权相关的剩余风险和报酬, 包括以下两个方面。

(1) 土地开发投资回收金额。开发企业进行土地一级开发所能够获得投资回报金额与政府是否成功将该地块出让并取得土地出让金额之间的关联程度。

(2) 土地开发投资回收时间。开发企业从政府取得回款时间是否以土地开发协议约定时间为准, 还是以政府出让该地块并收到土地出让金作为结算前提。如果这两者之间的关联程度高, 则表明更适合采用销售商品模式确认收入。如果在土地开发协议中约定固定的包干总价, 并且与政府是否出让该地块并收到土地出让金无直接关联, 开发企业也不承担拍卖价格低于开发成本造成的亏损, 则表明适合采用建造合同模式;如果企业承担了土地开发过程中交易风险, 土地开发成本回收是以政府出让该地块为前提, 并且能分享土地拍卖溢价带来的收益, 则表明采用销售商品模式的可能性相对较大。

(二) “总额法”与“差额法”的比较

收入确认和计量采用“总额法”还是“差额法”, 首先要看企业在交易过程所承担的责任, 即其自身是否构成交易的一方, 并直接承担交易的后果;还是仅仅在交易的过程中充当中介, 收取中介费用, 并不承担交易后果。总之, 就是看交易的双方的关系——企业是否作为交易双方的当事者, 企业是否承担交易过程中的主要风险并从交易中获得报酬。

(1) 根据企业与政府签订的关于土地一级开发的协议, 企业在一级开发的过程中担任什么样的角色, 是否在一级土地开发过程中承担首要责任, 是否承担未按时交地的责任。若是, 则对该模式下收入确认模式和成本结转采用“总额法”;如果企业仅负责督促各方执行协议, 协调土地开发过程中的相关问题, 并不承担主要责任, 那么采取“差额法”确认收入比较妥当。

(2) 土地开发企业在与政府就开发协议签订谈判议价能力强弱, 如果企业在谈判过程中对土地开发收益分成拥有较强的议价能力, 则可能表明企业承担了交易过程中的主要风险和报酬, 应按总额法确认收入。

参考文献

[1]王欣.国有企业参与土地一级开发的风险及规避[J].厦门科技, 2015 (3) .

土地储备和一级开发流程 第5篇

时间：2016-02-04 热度： 69℃ 作者：

来源：

话题：一级储备

申请书

会议纪要

申请报告

房屋

北京房地产一级开发程序流程

一、土地一级开发的概念

根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），土地储备和一级开发（土地储备开发）是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并通过组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

二、土地储备开发计划

1、编制原则：

土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、土地利用计划、土地供应计划编制。

2、编制单位：

由市国土资源局（以下简称国土局）会同发展和改革委员会（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

3、编制程序：

（1）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（2）市国土局会同市发改委、规委、建委、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央大型企业集团和驻京部队。

（3）各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央大型企业集团和驻京部队按照要求调整计划，于11月下旬报市国土局汇总。

（4）市国土局征求市相关部门意见并完成善后与市发改委共同报市政府。

（5）经市政府批准的土地储备开发计划，由市国土局下达给市和区县土地储备机构。土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部门提出计划调整方案，与市发改 委共同报市政府批准。

三、土地一级开发的实施方式

根据一级开发实施主体的不同，可以分为两种方式：

1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。

2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，部分通过招标确定一级开发企业的办法。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。

目前，由于授权一级开发不再审批，同时进行一级开发招投标确定主体也颇有难度，因此主要采用以区县储备分中心为主体，然后分中心再委托实施主体的方式来实现。

另有部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。此种方式称为工业用地前期整理，立项和程序与一级开发项目基本相同，但无法取得一级开发项目授权，不属于一级开发的范畴。四、一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；

3、协议出让土地首次转让土地使用权的；

4、政府规定的其他土地使用权交易；

5、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。

五、土地一级开发成本和收益

（一）成本构成：

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财 政和土地主管部门核准的其它支出。

（二）收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。六、一级开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土资源局（以下简称国土局）、发展改革委（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。

3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。

4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。

5、交通主要负责交通评价批复工作。

6、环保主要负责环境评价批复工作。七、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。

6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整（简称“三通一平”）及取得市政接用方案，有条件的应达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。

9、原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。

八、土地一级开发一般工作程序

（一）确定土地一级开发项目

1、土地一级开发项目来源：（1）土地储备计划；（2）市政府批准的重点项目；（3）市、区储备申报；（4）市属国有企业申报。

2、项目确定的主要原则：（1）项目实施的必要性；

（2）结合库存分析新增量的合理性；（3）项目本身是否具备启动条件。

3、政府主管部门：

市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）

4、项目确定流程：

（1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向区县国土局 提出土地一级开发申请；

（2）由区县土地储备机构审核决定是否进行一级开发，主要取决于是否符合土地利用总体规划和城镇控制性规划，具体时间视项目而定；

（3）市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案，资料齐全的情况下编制方案约1周时间，但由于在编制实施方案时需要取得征地测算数据，需要同集体经济组织洽商；需要取得拆迁补偿数据，需要进行拆迁摸底；需要取得市政设施建设成本数据，需要编制市政综合咨询方案。时间就很难得到保证；（4）由区县土地储备机构报区政府批准后向市国土局申报一级开发实施方案，经过初审、内审和专家会评审后，取得会议纪要。通常需要1个半月的时间；

（5）市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见，确定实施主体并出具会议纪要，会议纪要大约在联席会结束后两周内由各委办局签字后下发；

5、项目审批的主要内容——审核土地一级开发实施方案

（1）项目的基本情况（名称、坐落、四至、面积、现状、规划）；（2）投资测算（成本测算）；

（3）工作计划（工作内容、开发周期等）；（4）收益分析（资金平衡测算）。

6、办理时间：

整个项目确定过程（从实施方案储备分中心初审到上市政联席会）原则上需要8周的时间。

（二）确定一级开发单位

1、政府主管部门： 市国土局、市建委等部门

2、确定开发单位流程：

（1）市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；（2）下达土地一级开发批复； 土地储备和一级开发流程70_一级储备（3）签订土地一级开发合同。

3、办理时间：

整个项目确定委托单位，签订委托协议，通常1周时间。

（三）办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）

1、下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；

（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；（6）其他需要进行交通影响评价的项目。

2、政府主管部门：

市规委基础设施处、市交通委员会

3、交通评价文件审批：

委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。

4、办理时间：

由实施主体组织交通评价公司编制交通评价，并上会取得环评批复大约为4至8周。

（四）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。

1、办理避让古树名木措施审批意见（1）政府主管部门： 市园林局监督检查处（2）审查标准：

①申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

②凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚； ③树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。（3）所需文件资料：

①北京市园林局避让保护古树名木措施申请表，（申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章））； ②规划意见书及附图；

③避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。

2、办理古树名木移植许可（1）政府主管部门： 市园林局城市绿化处（2）审查标准：

①是否属于因特殊情况必须移植的； ②古树名木移植方案是否符合要求；

③申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效； ④如举行听证的，符合听证笔录的要求。（3）所需文件资料：

①北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)； ②北京市园林局绿地指标审核签图意见； ③规划意见书及附图； ④项目工程树位平面图，在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积； ⑤古树名木移植方案。

3、办理时间：

《避让古树名木措施审批意见》的办理时间为20个工作日，《古树名木移植许可》的办理时间为12个工作日。

（五）办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）

1、环境评价文件的类别及适用项目：

（1）环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；

（2）环境影响报告表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；（3）环境影响报告表，适用于其他项目。

2、政府主管部门：

市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。

3、审查标准：

（1）符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；（2）符合国家产业政策；

（3）符合城市功能区划和环境保护规划；

（4）要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；（5）采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

（6）污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；（7）满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

（8）建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求；

（9）建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施；

（10）能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；（11）《离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定；

（12）地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；（13）产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

（14）轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计。

4、所需文件资料：

（1）加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》；（2）环境影响评价文件；

（3）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）

（4）项目用地预审意见；（5）土地一级开发批复。

5、办理时间：

环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响报告表的办理时间分别为：报告书60日、报告表30日、登记表15日。

（六）办理规划意见书

1、政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）

2、审查标准：（1）实体审查

①符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）；

②新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件)；

③自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。（2）形式审查

①环保部门批准的环境影响评价文件。

②无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见； ③广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；（3）所需文件资料： ①申请书； ②用地说明书；

③地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)； ④平面设计图1份； ⑤环评、交评审批意见；

⑥普测或钉柱成果报告书（电子版）；

⑦地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）； ⑧一级开发批复；

⑨产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；

⑩迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见； ?其他材料。

4、办理时间：

办理规划意见书的办理时间约为20个工作日。

（七）办理土地一级项目立项核准

1、政府主管部门：

先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。

2、审查标准：（1）项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；（2）项目符合国家法律法规；

（3）项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；（4）项目符合国家宏观调控政策；（5）地区布局合理；

（6）主要产品未对国内市场形成垄断；（7）未影响我国经济安全；（8）合理开发并有效利用了资源；

（9）生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

（10）未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；（11）房地产企业开发资质证明文件； 土地储备和一级开发流程70_一级储备

（12）项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。

3、所需文件资料：

（1）由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

（2）一级开发批复；（3）项目用地预审意见；（4）征地补偿安置初步协议；（5）法人资格证书（开发企业）；

（6）中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；（7）环评、交评审批意见；（8）其他材料。

4、办理时间： 申报项目立项核准。工作时限约为20个工作日。

（八）取得征地批复(实施征地)

1、政府主管部门：

新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。在与被征地方签定补偿协议后，向项目所在区县国土分局征地科提出新增建设用地申请，经区土地局初审后进行公示，受理和初审约10个工作日，公示期一般在10天左右。区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。

2、所需文件资料：（1）新增建设用地申请；（2）《规划意见书》及附图；（3）钉柱测量成果报告书；（4）一级开发项目立项核准文件；（5）征地补偿安置协议书；

（6）一级开发批复和建设项目用地预审意见；（7）拟占用土地1：1万土地利用现状图；（8）补充耕地位置图；

（9）地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；（10）建设项目总平面图或线形工程平面图；

（11）一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；（12）（占）地情况调查表；

（13）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；

（14）是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；

（15）土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。

3、实施流程

由区土地局编制的一书四方案，报送区政府，区政府签署意见后报市国土局相关处室会签，经主管局长签字后，报市政府七人协调小组会审定，最后经主管市长审批后，由国土局核发征地批复。这一过程有两点需加以说明:（1）正常情况下，市政府协调会每月召开一次，但很难完全保证；

（2）在资金安排上，规定征地补偿款支付50%以上方可取得征地批复，全部付清后才能办理《征地结案表》和《建设用地批准书》。

4、办理时间：

从编制一书四方案到取得《建设用地批准书》至少要2个月。

（九）实施征收拆迁

1、国有土地征收（1）适用范围: 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。征收项目应符合下列情形之一： ① 国防和外交的需要；

②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文 物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； ④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础实施落后等地段进行旧城区改建的需要； ⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（2）政府主管部门：

区县人民政府、区县房屋征收部门、区县房屋征收事务中心（3）基本流程

依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于印发<北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见>的通知》（京政发[2011]27号）的要求，现阶段北京市征收工作基本流程如下： ①建设单位提出申请 为了公共利益需要征收房屋的，由建设单位向建设项目所在地区、县人民政府提出征收申请，提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件。收到申请后，区、县人民政府按照《征补条例》规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。②发布暂停公告

对符合房屋征收条件的建设项目，区、县房屋征收部门自收到区、县人民政府的确认意见后5个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不当增加部分不予补偿。房屋征收部门应当将暂停事项书面通知规划、工商、公安，房管等有关部门，相关部门应按照各自职能及时停办相关事项。暂停办理相关事项的通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。③组织选择评估公司

房屋征收部门发布暂停公告后，可以委托征收实施单位或属地街道办事处(乡镇人民政府)组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，根据多数被征收人意见确定；若无法形成多数意见，则由房屋征收部门通过公开摇号的方式随机选定，结果应当在征收范围内公布。④完成前期事务性工作

对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人

应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过购买服务方式完成房屋征收与补偿过程中涉及的测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。

⑤制定并发布征收补偿方案

房屋征收部门会同财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，报区、县人民政府批准后，在征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。被征收人有意见的，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。⑥风险评估

区、县人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人户数较多的，应当经区、县人民政府常务会议讨论决定。⑦征收补偿资金管理

在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当设立房屋征收与补偿资金专用帐户，明确征收项目补偿资金的总额、来源，按照房屋征收与补偿方案确定的项目进度将补偿资金拨付到专用账户上，按规定使用。⑧做出征收决定 区、县人民政府依据《征补条例》的规定，履行了上述程序后方可作出房屋征收决定，并及时在征收范围内公告。公告应当载明征收补偿方案、征收范围、实施单位、签约期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。区、县人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。⑨做出征收补偿决定，当事人可提出复议或诉讼

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。⑩申请法院强制执行 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区、县人民政府依法申请人民法院强制执行。?搬迁

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的区、县人民政府对被征收人给 予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

2、纳入旧城区改建房屋的征收

为加快推进北京市中心城区棚户区改造和环境整治项目，按照“优化征收流程、简化审批手续”的基本思路，北京市住房和城乡建设委员会于2013年9月7日颁布了《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市旧城区改建房屋征收实施意见>的通知》(京建发

[2013]450号)，对纳入旧城区改建项目的征收流程进行了优化。（1）适用范围: 适用于全市实施旧城区改建范围的房屋征收项目。旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造（不含解危排险等紧急情况）、城中村边角地环境整治等项目。（2）政府主管部门及职能：

①各区县人民政府负责本行政区域内旧城改建房屋征收与补偿工作，组织相关部门对征收补偿方案论证，作出房屋征收决定、补偿决定。

②各区县房屋征收部门负责组织实施本行政区域内旧城区改建房屋征收与补偿工作，包括暂停办理相关事项、组织调查登记、拟定征收补偿方案、组织签订征收补偿协议、受理房屋征收信访投诉及法规政策解释宣传工作等。

③各区县房屋征收部门可以委托不以盈利为目的的房屋征收实施单位承担旧城区改建房屋征收与补偿的具体工作，并对房屋征收实施单位的征收与补偿行为负责。④市重大项目建设指挥部办公室负责全市旧城改建项目总体协调调度工作，市住房和城乡建设委员会会同市财政、发展改革、规划、国土资源等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。（3）基本流程 ① 编制计划

区县人民政府组织项目建设单位及相关部门对本行政区域内旧城区房屋破损程度和改建难易程度进行调查，编制辖区内旧城改建计划，并将编制完成的旧城区改建计划上报市重大项目建设指挥部办公室组织联合审查。② 计划审查

市重大项目建设指挥部办公室召集市发展改革、规划、国土资源、建设房管、财政等部门对各区县汇总的旧城区改建计划进行可行性、公益性联合审查。公益性认定以改善民生、优化环境为原则，不以改建后的规划用途为条件。审查通过后，市重大项目建设指挥部办公 土地储备和一级开发流程70_一级储备 室向各区县人民政府下达旧城区改建计划。③ 改建征询

旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。

区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。④ 征收要件

通过征询的旧城区改建项目,纳入各区县国民经济和社会发展计划。各相关部门要简化审批手续、加快推进。发展改革部门出具投资任务书作为项目批准文件、规划部门出具项目规划意见、国土资源部门出具项目土地预审意见。⑤ 暂停办理

区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作，在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。⑥ 调查登记 区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。⑦ 方案征询

区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征收范围内产权人、公房承租人有意见的，持本人身份证明和房屋权属证明或者公房承租证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由产权人、公房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。⑧ 预签协议

区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案,组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。

自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。⑨ 征收决定

区县人民政府作出房屋征收决定后应及时公告，预签征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的,按照“就高不就低”的原则处理。⑩ 补偿决定

房屋征收部门与被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收决定公告的签约期限内达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确的或者下落不明的，由房屋征收部门报请区县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。? 强制执行

在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区县人民政府依法申请人民法院强制执行。（4）办理时间：

从改建征询到区县人民政府作出房屋征收决定大约需要6至9个月。

3、已取得拆迁许可证或集体土地需要拆迁的项目

由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）于2010年1月21日起实施。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。实施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于已取得拆迁许可证的项目及集体土地上的拆迁项目，其办理拆迁许可证的政府主管部门及所需文件资料如下：

（1）政府主管部门：

所在区县建委（或房地局）拆迁科（2）办理拆迁许可证所需文件资料： ① 申请书；

② 《规划意见书》及附图；

③ 一级开发批复和建设项目用地预审意见； ④ 一级开发项目立项核准文件； ⑤ 拆迁实施方案；

⑥ 安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件； ⑦ 其他材料。

《拆迁许可证》办理时间大约30个工作日

（十）编制市政基础设施实施方案（1）政府主管部门： 市规委市政处、各市政专业部门（2）主要工作内容：

① 到市自来水公司编制上水方案；

② 到北京四方市政技术公司编制雨污水方案； ③ 到市热力集团编制热力方案（市政供暖范围内）： ④ 到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范围内）； ⑤ 到市供电局编制供电咨询方案； ⑥ 到市电信局编制电信方案；

⑦ 请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。区县储备分中心取得项目核准后和规划意见书后，实施征地拆迁和市政设施实施方案。两者可同时进行。在办理征地和拆迁工作的同时，中标单位可办理市政建设方案，完成市政项目综合，取得市政综合管线图。（3）办理时间： 通常需要3个月。

（十一）组织验收，评估土地成本（1）政府主管部门： 市国土局会同有关部门（2）主要工作内容：

① 一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计；

② 市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收；

③ 市国土局内部（土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对一级开发成本进行预审； ④ 市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。⑤ 审批《土地一级开发项目结果报告》（3）办理时间：

一级开发的验收、审计、核算直到审批结案报告，通常情况下约需45天。

（十二）纳入土地储备库或直接入市交易（1）政府主管部门： 市国土局会同有关部门（2）主要工作内容：

完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下： ① 市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；

② 市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议； ③ 市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。④ 按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。

⑤ 由市土地储备中心编制招标（或挂牌）出让方案，组织编写招标（或挂牌）文件，报市国土局审批后由原土地使用权人或土地一级开发主体与市储备中心签定入市交易协议。（3）办理时间：

《土地一级开发项目结果报告》审批后，市储备中心开发部将文件转至市场部，进行上市交易的准备工作，制作和转件约1周时间。

挂牌价格（或指标底价）的评估，在现场勘查和技术初审后报地价办公室审议，再报专家会审议，最终由市国土局会同市发改委审批，确定上市交易价格。这一过程至少30天。

由市土地储备中心编制招标（或挂牌）出让方案，组织编写招标（或挂牌）文件，报市国土局审批后由原土地使用权人或土地一级开发主体与市储备中心签定入市交易协议，这一过程约需20天。

一级开发 第6篇

【关键词】城镇化贷款 土地一级开发 风险分析 管理对策

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。目前土地开发通常的做法是，政府先委托某企业进行一级开发，在这一阶段不发生土地使用权的转移，开发完成后进行招拍挂和后续的二级开发，以收取的土地出让金部分返还给一级开发企业，用于支付其开发成本，保证合理收益。

为支持国家城镇化发展规划，近年来，各家银行纷纷推出了配套的城镇化贷款品种，对土地综合整治、安置房建设、城镇基础设施建设等领域进行信贷支持。笔者在实际工作中发现，投向于土地一级开发项目的城镇化贷款占比较高，风险突出，应予以充分关注。

一、该类贷款的风险表现形式

（一）土地一级开发项目存在较大不确定性

一是，项目完成时间不可控，导致融资期限不确定。众所周知，土地征收和拆迁安置工作困难重重，只要有一户没有迁出，后续的招拍挂程序就无法开展，第一还款来源就得不到落实，银行贷款也极有可能走向逾期或不良。即便一级开发如期完成，政府如何运作对借款人和银行来说都不可控，政策、市场环境等的变化都有可能导致招拍挂的延后。

二是，项目成本不可控，导致融资规模不确定。首先，征地和拆迁补偿虽然有政策标准，但实际往往上浮执行，且各户之间也存在出入，无法准确预测。其次，借款人在拆迁过程中，一旦陷入纠纷，可能需要花费大量成本用于诉讼、赔偿，这些费用也无法准确预计。除银行贷款外，借款人难有其他融资渠道，因此如果预算不足，势必影响项目顺利实施，甚至使开发企业陷入民间借贷漩涡，反之则有可能导致贷款资金被挪用。

（二）贷款资金被挪用风险较高

一是，该类贷款容易成为变相的政府融资平台贷款。地方政府在融资冲动下，有可能以土地一级开发为名行变相融资之实。笔者发现，部分借款人具有政府背景，有的在监控类政府融资平台名单之列，有的是平台客户的全资子公司，贷款资金转入财政账户统筹使用，真实用途不明。

二是，该类贷款容易成为变相的房地产开发贷款。有些土地项目采取一二级联动开发模式，即一级开发和二级开发的实施主体相同或为关联企业。笔者发现，此类贷款资金往往是对后续二级开发的变相支持，有的贷款甚至是在一级开发已完成，二级开发动工之后才进行投放。

同时，银行难以对信贷资金进行有效监管。一方面，银行在信贷规模受控情况下，往往一次性投放信贷资金，与项目进度不相匹配；另一方面，贷款资金要么划给当地土地储备中心或拆迁办等相关部门，再层层下拨，银行难以监控信贷资金流向、掌握项目进度；要么直接支付给受偿者个人，银行虽然可以取得明细并进行核查，但因过于琐碎而在实践中很难落实。

（三）存在较大政策风险

一是，项目合规性不确定。在土地一级开发的立项、审批环节，各地政府管理政策不统一，银行也无法统一管理要求。例如有的项目仅以政府会议纪要作为立项审批文件，获取了贷款，缺少国土部门的规划，发改委的核准或备案，以及征地、拆迁、市政建设、交评、环评等其他手续，在合法合规性方面存在一定风险。

二是，开发项目可能不符合国家政策导向。其一，当前我国推行的国家新型城镇化，意义是通过城镇化进程加快产业结构转型升级、解决三农问题、推动区域协调发展、促进社会全面进步。然而各地政府存在为了追求政绩，脱离实际盲目建设现象，比如重复建设工业园区结果利用率极低，又如盲目建设新城区，导致鬼城频现。其二，地方政策的不延续也可能导致项目收益达不到预期，比如土地规划发生变化，抑或城市发展方向调整，项目土地被边缘化，都将使实际出让收入大打折扣。而該类城镇化贷款具有数额大、期限长的特点，将来的政策和经济环境很难预估，存在较大风险隐患。

三是，对于联动项目，一二级开发一般同步进行，房地产开发在尚未取得土地证时就已开始进行，属于未批先建，在当前房地产市场管理愈加严格的大背景下，存在较大政策风险。笔者发现，有的项目在土地进入招拍挂程序前就已开始开发建设，甚至已有居民入住，而一二级开发商一般是关联企业，风险相互传导。

二、风险管理对策

（一）把好客户准入关，合理设计贷款结构

1.仔细甄别借款人的身份背景，以及开发项目的合法合规性，严防政策风险。重点支持当地政府财政实力强，符合国家规划、土地和环保政策，且充分市场化运作项目的贷款需求。

2.在贷款期限和规模的设计上，一方面要进行充分测算，避免与实际需求偏离度过大，另一方面也要有一定宽容度；重视第二还款来源的有效性，寻求优质担保；做好与当地政府之间的沟通衔接，促进政府的有效参与，承诺借款人能够及时获得合理收益。

（二）加强信贷资金监管，关注政策动向

1.严格把控贷款资金用途，尤其是对于平台、类平台客户，以及一二级联动项目借款人，要严防其挪用信贷资金。一是应根据项目进度和借款人实际需求发放贷款，认真核对被征地拆迁者所签署的关于同意拆迁的意向性文件，确保具有法律效力；二是促使信贷资金在银行体内结算，追踪实际流向；三是对于一二级联动项目，应将二级开发也纳入监管范围，及时、充分掌握开发项目进度，防止未批先建。

2.加强与当地政府的沟通协调，关注政策和规划的延续性，确保土地出让收入的合理预期。

参考文献

[1]侯志伟.《土地一级开发运作模式的研究——以北京市南部地区K项目为例》.中国人民大学，2009.万方.

[2]贾玉婷.《西部地区城镇化发展风险评价分析》.重庆大学.2008.知网.

[3]向颖.《XT老镇C土地开发项目风险管理研究》.《南京理工大学》.2013.知网.

一级开发 第7篇

随着我国经济的快速发展,城镇化脚步不断加快,使得房地产行业快速发展,居民对于房屋以及城市配套服务体系的需求日益加大。而与此同时,近年来财政收入的增速却开始放缓,地方政府性债务规模快速增加,风险不断上升,使得由政府包揽城市整体建设和运营的传统模式难以为继。此外,传统模式下,政府对于土地开发整理过程中的高成本、低效率、低水平等问题也日益突出,越来越受到公众的关注。如何破解所面临的难题,为土地整理储备项目投融资选择一条合适的道路是当务之急。

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出:处理好政府与市场的关系, 使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。PPP是Public-Private Partnership的字母缩写,中文译为“公私合作伙伴关系”, 它通过吸引社会资本参与提供公共产品和服务, 促进政府部门与私人部门的有效结合,充分发挥公私双方各自的优势,从而实现资源的优化配置与社会福利的最大化(如图1所示)。在当前形势下,PPP模式能够拓宽资金来源渠道、缓解政府财政压力、化解地方政府性债务风险、推动政府职能转变、提高资金使用效率、改善公共物品供给效益,因此成为我国土地整理储备项目投融资的最佳选择之一。

2 PPP模式的国内外应用

PPP模式作为一种新的融资模式应运而生, 而且在许多国家和地区及国际组织中使用。它是政府部门和私人部门双方以特定契约建立的一种合作伙伴关系,目的是充分利用公共和市场资源实现公共产品投资、建设、经营和维护,并提供相关服务以满足公共需求。PPP模式从其产生便受到各国的青睐,成为各国政府城市建设公共项目的主要方式。自上个世纪80年代以来, 许多国家和地区(如欧洲、美国、加拿大、法国、 日本等) 或国际组织( 如联合国、 世界银行、OECD等)都尝试将PPP的各种模式应用于本国或者本区域内的基础设施建设上。上个世纪90年代初开始,全球PPP项目迅速增长,并于1997年达到顶峰。目前,PPP模式已经成为许多国家的公共部门提供公共服务和提高资金利用效率的重要方式之一。面对我国经济快速发展所产生的巨大基础设施需求、私营经济的快速发展、加入WTO为国外投资者提供更广阔的投资环境和西部大开发等形势,在我国发展应用PPP模式正当其时、前景广阔。

近年来,PPP模式成为我国城市公共基础设施项目建设融资的新途径,已经有很多成功的PPP项目案例。例如,广西来宾B电厂(私人投资) 和北京地铁4号线(公私投资比例约为7:3)及国家鸟巢体育馆(公私投资比例为58:42)都是PPP模式融资的成功典范。

以“鸟巢”体育馆为例。北京2008奥运场馆的主场馆——国家体育场的建设运营模式也打破了以往政府投资,主管部门经营,财政补贴亏损的旧体制,采用PPP特许经营模式,进行项目法人招标。结果是北京市国有资产经营有限责任公司和中信集团联合体共同组建国家体育场有限责任公司负责“鸟巢”的建设和运营。北京市国有资产经营有限责任公司代表政府出资占总投资的58%,中信集团出资42%,特许经营期为30年,30年后移交给北京市国有资产经营有限责任公司。这一模式已成为我国PPP模式项目的经典案例。

3土地一级开发过程中PPP模式的应用

为了解决土地流失问题,我国上海早在1996年就建立了土地储备制度。经过近10年的发展,2007年11月国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》,该办法不但使得土地一级开发正式作为一项独立的土地开发环节登上历史舞台,同时也确立了包括土地取得、土地开发、土地储备和出让准备的土地一级开发体系。

目前土地一级开发是指政府根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地储备与供应计划的要求,对一定范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)统一组织实施征地补偿、拆迁安置、土地平整,并进行适度市政基础设施和社会公共配套设施的建设,达到“五通一平”或“七通一平”(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

在实践过程中,土地一级开发市场形成了BT、一二级联动及利益分成等开发模式。但由于土地一级开发属于资金密集型业务,资金占用量大,融资困难;土地开发成本直接受拆迁和土地出让市场需求的影响,开发成本可控性差;在土地开发过程中,成本与收益受到国家法律、政策、环境变化的影响较大,政府承担较高的风险; 土地一级开发运作周期较长,收益期具有较大的不确定性,因此传统的土地一级开发模式仍未有效弥补政府在项目融资、土地增值、风险承担与土地供给上的不足,未能有效发挥土地一级开发市场的竞争作用。

财政部发布的《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财金〔2014〕 76号文)明确指出,鼓励公共基金、保险资金参与到具有稳定收益的城市基础设施建设运营项目。在项目的具体实施方式方面,政府鼓励基金注资,担保补贴,贷款贴息,优先支持PPP实施的城市基础设施项目(如图2所示)。

因此,通过采用PPP模式来吸引社会资本参与到土地一级开发过程中,能够避免由政府融资平台来筹措资金,通过社会资本与信托公司、 保险资金、基金公司和银行合作,拓宽建设资金筹措渠道,保证土地一级开发长周期、大数额的资金投入效率,达到有效缓解地方政府财政压力的目的。

《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》中指出,PPP是在基础设施及公共服务领域建立的一种长期合作关系,该模式由社会资本承担项目设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作,政府则主要提供资源、 政策及审批程序辅助的支持。因此,在土地一级开发中引入PPP模式能够使政府和社会资本在土地利用规划阶段进行深度合作,其中政府主要扮演监管的角色,社会资本则拥有充分的土地规划权、经营权及增值分配权,并且其同时参与到产业规划、产业招商等服务中去,由此综合提升出让土地的增值收益与开发价值。利用PPP模式进行土地一级开发,能够有效建立开发企业、土地储备中心与政府共同参与整治的机制。开发企业主要承担项目实施的金融风险、市场风险及违约责任;土地储备机构按项目的实际进度制定资金使用计划,保证成本投入的可控性;政府则主要承担土地收购、拆迁、安置过程中的行政指令下达与安抚责任,并承担项目的政策环境变化风险,由此使土地一级开发过程中的风险能够由最有能力承担的一方承担,综合降低项目风险承担成本。同时,在PPP土地一级开发模式实施过程中,开发企业能够根据金融形势、社会资本成本水平综合确定整治项目年化收益率上限,保证社会资本利益目标的实现。

在PPP模式主导的土地一级开发过程中,社会资本能够以公开招标的方式参与到土地一级开发中,并以高水准的土地整理水平与基础设施建设运营能力,提升项目用地供给效率。社会资本在参与区域用地的整体规划和开发过程中, 能够有效引导市场需求,综合出让土地供给,充分发挥城镇化建设中平衡地方不同群体的杠杆作用,低成本实现城市现代化发展的总体目标, 为其注入新的活力。

PPP土地一级开发模式能够实现政府与社会资本在时间维度和空间维度充分合作的目标, 能够有效发挥社会资本在融资、土地增值、风险分担和高效土地整治的优势,充分发挥市场竞争的作用。因此,社会资本充分参与下的PPP土地一级开发模式是未来优化我国土地一级开发体系的重要手段。

PPP模式的本质在于通过政府与市场的有效结合,实现资源的最优配置和社会福利的最大化。对PPP模式本质的理解可以从以下三个方面来把握:第一,PPP是一种公私双方长期的合作伙伴关系,双方通过签订正式协议,实现风险分担、利益共享。第二,PPP模式的目的是为了实现社会的公共需要,为公众提供公共产品和服务。 第三,PPP实现了政府资源与市场资源在数量、 禀赋上的优势互补。政府具有强大的统一协调资源配置能力,其优势主要体现在宏观层面,而私人部门则在建设、经营等微观层面具有更多优势。PPP通过鼓励、吸引私人部门参与提供公共产品和服务,政府部门与私人部门之间有效合作,最大限度发挥双方各自所具有的优势,从而使得参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果,从而实现PPP项目效益的最大化,达到共赢的效果。认识PPP模式本质的目的并不在于如何提供公共产品和服务,而是在于怎样才能实现资源的最优配置,最好地满足社会公众公共需要。

4 PPP模式的应用优势

4.1优化资源配置

一是通过竞争选择社会投资人,为土地一级开发整理项目整个生命周期提供一个持续的激励,从而加强垄断领域的竞争;二是通过利用私人部门专业能力和创新技能,提供质量更好、 效率更高、更有创造性的服务,并带来新的收入来源;三是将土地一级开发整理项目的部分风险由政府身上转移到能够更好应对该类风险的私人部门身上;四是促使公共部门和私人部门为了以最低的长期经济成本提供优质服务,从而对各自的风险和成本进行全面和长期的思考和改善。

4.2减轻政府财政支出压力

土地一级开发整理项目存在投资资金大、 投资周期长等问题,政府往往没有足够的能力来提供充足的资金。而PPP模式拓宽了资金来源渠道,通过引入社会资本进行多元化投资,有效弥补基础设施建设需求与资金不足之间的缺口, 减轻政府财政支出的压力,从而满足社会公共需求。

4.3控制项目建设运营的成本

对于私人部门来说,作为经济理性人,追求利润的最大化是其内在的最大动力,而成本的高低直接关系其所能获得利润的多少。PPP模式充分利用这一特性来激励私人部门通过制定最佳方案、引用先进设备、改进管理等方式,提高效率、降低成本,以便获取更多的利润。

4.4有效提升服务水平

在PPP模式中,公共部门与私人部门会在合同中规定服务质量的标准,也就是说私人资本提供公共物品服务水平的高低,会影响到其所能获得的利润。此外,服务水平的高低,也会直接对其社会商誉造成影响。因此,为了保持持续提供公共物品、实现投资收益的最大化,私人资本具有提升其服务水平的内在动力和外在压力。 同时,私人资本所拥有的客观条件,如专业技术和人员、管理经验等,也为其提升服务水平提供了基础。

5 PPP模式在土地一级开发整理项目中所面临的问题

PPP模式正在被我国接受,国内对PPP的认识也正在逐步提升,并且慢慢尝试这一模式。但是由于PPP模式引入的时间并不长,理论研究和实践经验不足,在应用中还存在着诸多的问题, 私人资本参与土地一级开发整理的许多项目都不成功,尚需要完善和改进。应当看到PPP模式项目的众多特点也决定了PPP融资模式运行的困难。从PPP项目自身的特点来说,PPP项目投资额巨大、开发周期长、涉及主体复杂等,给PPP项目带来了很多不确定性的风险;从PPP项目运营层面上说,政府信用、项目公司的能力以及政府与项目公司的关系、政府对项目公司运作的有效监督等对PPP项目的运营产生很大影响,然而PPP模式引入我国时间不长,可供参考的成功经验少,导致政府与项目公司都缺乏相关运作经验;从PPP项目外部环境来说,PPP模式在国内的应用还处于初级阶段,市场对于PPP项目的认可不足,对PPP融资项目的融资条件苛刻,同时我国针对PPP项目运作的立法存在很多问题,对于私营机构介入基础设施建设运营缺乏必要的法律法规及详细的操作程序,财政角色缺位,这些都是PPP模式面临的严峻问题。

摘要：土地一级开发需要大量资金,目前我国土地储备融资主要有政府财政拨款、银行贷款以及土地出让金留存等三种方式。政府拨款无成本无风险,但政府财政财力有限,所划拨资金在资金量上不能满足土地一级开发的资金需求,难以维持土地储备机构运转,资金压力大。银行贷款数额巨大,土地储备机构以债务人的身份向银行借款,需要按期还款付息,资金成本高。土地出让金仅有小部分可注入储备资金用来开发新的土地储备项目,资金有限,并且只能在后续开发中提供资金支持,存在滞后性问题,在土地储备融资过程中不能作为主要融资模式。针对上述问题,结合PPP模式在公共事业等方面的成功应用及其自身传统管理方法无可比拟的优势,以PPP模式为出发点,对土地一级开发做出新的思考,讨论将PPP模式运用到土地一级开发项目中来,探索PPP模式在土地一级开发项目中的运作模式。

一级开发 第8篇

随着我国经济建设的高速发展及国家宏观调控政策的实施,基础设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击,如何筹集建设资金成为制约基础设施建设的关键。原有的投资融资格局存在重大缺陷,金融资本、产业资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔,资金缺乏有效的封闭管理,风险和收益分担不对称,金融机构、开发商、建设企业不能形成以项目为核心的有机循环闭合体,优势不能相补,资源没有得到合理流动与运用。在这种背景下,采用BT模式缓解资金暂时短缺状况成为时下多数项目投资方的首选。BT是Build(建设)和Transfer(移交)的缩写形式,意即“建设——移交”,是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。

近年来,武汉市推行“城建革命”和“工业倍增计划”,同期有1 万多个工地在进行建设,债务规模一度被认为是全球最高的。众多项目中有将近60% 采用土地一级开发BT项目,这无疑增加了企业对政府违约风险的预期。

从土地一级开发主体角度,尚淑莉(2011)将土地一级开发的运作模式分为政府主导型、企业主导型以及政府和企业协作型等三类,认为政府和企业协作的土地一级开发运作方式,可以充分发挥政府和企业的能动性与团队意识,优势互补,团结协作,提高土地开发效能。陈春(2007)指出,土地一级开发的政府主导型模式和企业主导型模式各有优缺点。要结合各地经济发展状况、房地产市场发展状况选择适合的一级开发模式,并根据变化及时进行调整,如表1所示。

刘春阔、金鑫(2010)对土地一级开发的风险进行了研究,认为土地一级开发的风险包括一般风险和特殊风险。一般风险指的是决策风险分析、管理风险分析和金融风险分析。特殊风险有政策风险和金融风险。贾野(2010)将土地一级开发的风险分为六大类,包括资金风险、市场风险、收益风险、运作风险、监管风险、政策风险。余荣芳(2011)认为土地一级开发的风险包括项目决策风险、项目立项风险、项目投融资风险、项目动拆迁风险和项目招拍挂风险。王宝水(2001)将成片土地开发的风险分为可控制性风险(或称活动性风险)和不可控制性风险(或称环境风险)两大类共八种风险因素,并建立相应指标体系和风险模糊评价模型。

谢洋斌(2012)指出,地方政府的信誉风险体现为政府与开发企业在开发过程中利益调整和最后的利益分成,由于缺乏相关的法律法规作保障,政府的强势地位毋庸置疑,开发企业面临由于相关领导更迭、上级政府出台与之相冲突的文件、由于利益的驱使等导致的政府缺乏诚信的风险。杨静(2011)分析得出,随着分权让利改革的实施,地方政府有了强大的发展本地经济,通过基础设施建设改善本地的投资经营环境的动机。这种利益诱致型的改革使得地方政府逐渐成为有着独立经济利益目标的行动主体,在某种程度上改变了中央与地方政府间行政上的委托代理关系,使其具有一定的利益博弈性质。宋安成(2011)出于政府信用法律风险,特别强调:适时掌握影响土地一级开发的宏观和微观经济政策动向;土地一级开发的合同条款应明确具体;政府的优惠政策或其他政策应确保透明、及时、确定;要与政府相关部门建立融洽有效的沟通和协调机制。高育宏(2012)认为,由于土地一级开发企业的成本回收及收益实现依赖土地出让金的及时返还,如果拿地开发商拖欠政府土地出让金,企业将面临无法及时收回款项的坏账风险。

学者们从土地一级开发的模式选择、土地一级开发的风险分类、土地一级开发的市场风险等角度进行了富有成效的研究。但研究大多是站在第三者或者政府的角度进行的研究,缺少站在企业角度来看土地一级开发风险及投资决策的实证研究。且部分研究过于宏观,评价方法过于宽泛,不易于企业做出风险控制。基于此,本文以武汉市某国有大型企业为例,利用典型城市——武汉市的土地一级开发数据,将土地一级开发决策风险具体到政府违约风险上,采用科学的AHP方法,以期为“新常态下”武汉市土地一级开发项目提供决策支持。

2 研究方法

层次分析法,是指将一个复杂的多目标决策问题作为一个系统,将目标分解为多个目标或准则,进而分解为多指标(或准则、约束)的若干层次,通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序(权数)和总排序,以作为目标(多指标)、多方案优化决策的系统方法。刘晓君、孟凡文(2005)运用层次分析法建立风险评判指标体系, 通过模糊综合评判确定房地产投资系统风险度。袁海林(2011)认为BT和土地一级开发项目实施的风险具有一定的特殊性,将风险分为总体风险、政策和法律风险、经济风险、土地风险和采购风险等五大类16 小类,构建了风险评价指标体系,并运用层次分析法和模糊综合评价法构建了风险评估模型。

土地一级开发项目风险是一个相对的、模糊的概念,进行风险分析时,可能受到社会、经济、政策、管理、技术等多方面影响,每个方面又包含多种不确定因素,且这些因素对风险评价最终结果的影响也难以准确描述,表明土地一级开发具有明显的层次性和模糊性,为层次分析法的应用奠定了基础。运用层次分析法建立评价模型,通过对土地一级开发项目开发过程中可能出现的主要风险因素的分析,运用层次分析法设计风险评价指标体系,确定权重;建立土地一级开发项目开发风险的综合评价系统,能够充分体现评价因素和评价过程的模糊性,又减少了主观臆断带来的弊端,比纯数学方法更符合实际。因此,运用层次分析法对土地一级开发项目风险进行评价是可行的。

3 评估指标体系构建

姚进(2011)认为在土地一级开发过程中,地方政府的强势地位是绝对的。虽然开发企业可以通过多种法律文件进行约束,从而与政府方面的利益紧密捆绑,但仍不能消除地方政府违约发生的风险。而国有大型企业资金实力雄厚,其抵抗各种风险的能力也是不一样的。在土地一级开发BT项目收益回收阶段,主要存在市场风险与政府违约风险两个一级指标。而由于土地一级开发BT项目性质与特点各不相同,风险因素与影响程度也是不一样的,因此,评估分析时应各有侧重。其中,市场风险B1包括营销策划风险C1、土地出让起拍价确定风险C2、招拍挂结果风险C3、土地溢价率C4、成本控制风险C5 等五项二级指标;而政府违约风险B2 主要包括能否能够按合同返还土地收储与建设成本C6、投资收益取得与政府分层获得风险C7、收益分层兑现延迟风险C8、终止合作C9 等四项二级指标。各项指标的划分解释,如表2所示。

4 数据来源与数据处理

4.1 数据来源

武汉市T院公司是国有大型骨干企业,资金雄厚,管理完善,是世界500 强企业之一,主要从事基础设施建设、房地产开发等业务。2010年以来连续承接了武汉市几宗土地一级开发BT项目,而在国家宏观经济进入新常态,特别是武汉市政府债务规模不断攀升、政府严控BT项目、金融企业银根紧缩三重压力下,如何降低土地一级开发项目政府违约风险,成为该公司的当务之急。因此,本文采用《中国统计年鉴2012》、武汉市土地储备中心数据、T院公司2013财务数据以及通过对行业内多名专家的典型问卷调查,最大限度利用客观数据,从而用科学方法测算风险大小,以最大限度规避风险。

4.2 指标权重数据收集与处理

4.2.1 针对土地一级开发项目风险评估权重数据的收集

根据土地一级开发项目风险评价指标体系,设计风险评价指标权重调查问卷,邀请业内专家填写权重调查问卷,最终共回收12 份专家评分问卷,通过对每一份专家权重调查问卷的判断矩阵进行统计,计算每一份问卷中矩阵的一致性检验CR值,对于判断矩阵不满足CR值小于0.1较多的问卷做舍弃处理,最终保留编号为1、2、3、4、5、6、7的7份问卷。如表3所示。

4.2.2 针对土地一级开发项目风险评估权重数据的处理

对各判断矩阵对应于最大特征值的特征向量W,经归一化后即为同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值,这一过程称为层次单排序。

上述构造成对比较判断矩阵的办法虽能减少其他因素的干扰,较客观地反映出一对因子影响力的差别。但综合全部比较结果时,其中难免包含一定程度的非一致性。如果比较结果是前后完全一致的,则矩阵的元素还应当满足:

对判断矩阵的一致性检验的步骤如下:

1计算一致性指标CI

令,查找相应的平均随机一致性指标RI。对n=1,…,9,Saaty给出了RI的值,取随机性指标RI,如表4所示。

RI的值是这样得到的,用随机方法构造500个样本矩阵:随机地从1-9及其倒数中抽取数字构造正互反矩阵,求得最大特征根的平均值,并定义。

2计算一致性比例值

令,若CR<0.1,则认为A具有一致性。否则,需要对判断矩阵进行调整,直到具有满意的一致性为止。

3调整不一致矩阵

可以重新构造判断矩阵,对偏差最大项进行修正。例如根据判断矩阵A的排序向量,重新构造一个判断矩阵A*=(aij-a*ij)=(wi/wj),计算偏差矩阵,对最大项对应的aij进行修正,令,带入原来的矩阵A,即可形成新的判断矩阵,完成一次修正,如果仍不满足CR<0.1,则一直按此方法调整,直到具有满意的一致性为止。

4计算风险评价各级指标体系权重

通过运用MATLAB软件编程计算,求出每一份问卷各级指标的初试权重和相应的CR值,对于一致性检验未通过情况较多的问卷2、7、8做舍弃处理,对编号为1、3、4、5、6、9、10的问卷中一致性检验没有通过的矩阵进行调整,使得其一致性检验满足CR值小于0.1,得到满足要求的权重结果,三级指标各自权重表如表5所示。

最终计算得到各级指标的权重值,如表6所示。

4.3 指标权重分析

国有大型企业承接武汉市土地一级开发BT项目中,在土地收益回收阶段,市场风险B1 >政府违约风险B2。而在市场风险内部,C1>C5>C4 > C3 > C2,即其中营销策划风险最大,而土地出让起拍价确定风险最小。同理,在政府违约风险中,C6 > C7 > C8 > C9,其中能否按合同返还土地收储与建设成本风险是最大的,而终止合作的风险是最小的。

5 实证分析

5.1 定义风险评语集

引入风险等级评语集,政策风险等级分为:高、较高、一般、较低、低5个等级,为了便于计算,考虑将每一个风险等级分别用数字0.9,0.7,0.5,0.3,0.1 表示。专家在对相应的非客观政策评判时可直接依据表7进行评判打分。

5.2 计算指标数据的风险等级值

统计M(M N+)份有效的二级指标风险等级专家评分表,根据对应的风险等级值,求出每一个二级目标的平均风险等级值,其计算公式为,其中表示第j个专家给二级指标中第i个指标的风险评分值,的具体值如表8所示。

5.3 构建武汉市土地一级开发BT项目整体值D值模型

上述表达式中表示总目标的风险值,D值越大表示整体风险越高,反之则越低。其中,表示一级指标中第j项政策的风险值, 表示一级指标中第i项指标的权重值, 表示一级指标中第j项指标的权重值, 表示二级指标中第k项指标的权重值,表示二级指标中第k项指标的平均风险等级值。D值的范围及相关含义如表9所示。

5.4 模型结果分析

将收集到的数据进行处理后,带入土地一级开发项目整体风险D值模型,即可求得该项目的整体风险值D。

从表10 和表11,可以看出,当前武汉市土地一级开发BT项目收益回收阶段的总体风险值还处于极低等级,整体风险是可控的。且政府违约风险也比市场风险低,都处于较低等级。因此,国有大型企业参与武汉市土地一级开发BT项目对政府违约风险的担忧可以减轻。

6 反思与小结

当前武汉市正处于经济发展与城市建设的高峰期,通过土地一级开发BT项目等融资手段来募集资金成为武汉市大力推动基础设施建设的有效手段。但前期通过融资平台举借大量外债,在最近两年进入还款高峰期,且随着城建规模的进一步扩大,债务规模将进一步扩张。积累的还款风险的持续,加大了政府对土地一级开发BT项目的回购风险,政府违约风险的扩大,企业必须引起重视。