地下车库归属范文

2024-09-20

地下车库归属范文（精选10篇）

地下车库归属第1篇

随着社会的不断进步, 我国居民的生活标准已经不再是解决温饱问题了, 越来越多的家庭有了自己的房子和私家车。而伴随着私家车的不断增长, 小区内地下车库归属权的问题却一直是社会中争论的焦点。关于小区停车位的问题, 各国的规定均有所差异, 而我国的法律尚未作出明确的规定, 《物权法》关于小区车库、车位的权利归属问题并不健全和完善, 在实际生活中常会遇到多种归属权纠纷的问题[1]。

1 商品房住宅地下车库、车位

1.1 商品房住宅地下车库、车位的概念

小区的开发商利用商品房地下空间建造的停车位属于地下停车位。一般而言地下停车位若拥有独立的构造, 则具有专有权的特性;如果地下停车位构造简单, 则具有共有权的特性。大部分的小区地下停车位并未计算进建筑容积, 因此其产权应归属于小区的整体业主, 但部分小区地下停车位的建筑面积计算进了建筑容积, 因此这类车库车位应具有独立的产权。然而我国关于小区地下车库、车位的归属权的相关规定并不详细, 面对着市场的多样化和地方的差异性, 理论规定和实践执行并不能很好的统一, 造成小区地下车库、车位的纠纷一直不断地发生。例如2003年11月我国南京市星汉城市花园住宅小区的地下停车场因土地使用面积全部分担到业主身上, 当地人民法院实施了“该小区地下停车位认定为业主共有”的首例判决。

1.2 商品房住宅地下车库、车位的法律性质

1.2.1 权利客体的多样性

商品房的整栋建筑以及所占土地在传统民法规定中属于完整并独立的物, 因此其整体应具有一个所有权, 并归属一个主体享有其归属权。然而按照土地使用权与地上建筑物不能分割的原则, 住宅区的土地面积已经全部分摊到各业主的身上, 住宅区的土地使用权应属于所有业主共有。面对着法律规定的种种矛盾, 提出了“区分所有”概念[2]。区分所有在商品房中的运用就是将整栋楼房区分为若干个独立的单元, 每一个单位均成立一个独立的客体, 从而可将小区的建筑面积划分为多个所有权客体。

1.2.2 权利主体的多重性

我国法律关于小区地下车库所有权的界定并不清晰, 按照整栋建筑属于一个完整客体的概念来说, 就应拥有一个权利主体。而按照区分所有的法律特征分析, 各区分单元的主体均拥有单元客体的所有权, 各业主以区分单元的所有人身份存在。同时因为商品房建筑物的自用部分与公用部分是息息相关的, 各区分单元相对独立存在, 但又构成一个完整的整体, 只有将单元与整体结合才能保证整个小区功能的完善。因此小区业主不仅对单元客体拥有所有权, 还对公共部分拥有共有权, 小区地下车库的权利主体拥有所有人和共有人的多重身份。

1.2.3 权利内容的复合型

小区业主对地下车库、车位一般具有共用部分持份权、专有所有权以及成员权三种权利, 因此其权利内容具有复合型的特征。在三种权利中以专有权为主, 若业主丧失专有权, 那另两个权利也随之丧失;若业主将专有权转移, 那另两个权利也随之转移。

2 地下车库、车位的权利归属分析

我国建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行) 》第九条规定“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等, 不应计入公用建筑面积部分, 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积, 不进行公用建筑面积的分摊”。从法律规定中可以看出, 我国并未强制性的将地下车库的面积公摊到所有业主身上, 因此其归属权也并非必然归所有业主所有[3]。因此, 商品房的地下车库是否计入公摊面积是作为其权利归属的主要判断标准。

2.1 计入商品房公摊面积的地下车库权利归属分析

若地下车库的建筑面积计入了商品房的建筑面积, 说明业主已经购买了地下车库, 此时业主必然享有地下车库的专有权和所有权, 不仅具有车库的使用权, 同时具有车库的收益权和处分权。部分开发商在商品房地下建设专门的停车库, 这类停车库由墙壁隔开, 拥有独立的入口和门锁[4]。我国建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定:“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则, 允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。由此可见, 当开发商将地下专门的车库纳入建筑容积一并销售时, 地下车库应归业主所有。

2.2 未计入商品房公摊面积的地下车库权利归属分析

地下车库的建筑面积未计入商品房的建筑面积时, 小区的地下车库可分为作为小区公共配套设施的车库、开发商在出售房屋时承诺无偿提供的地下车库、属于人防工程范畴的地下车库这三类。

2.2.1 作为小区公共配套设施的车库

我国建设部颁布的《城市居住区规划设计规范》第605条规定:“居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建设 (如商场、医院等) , 必须配建公共停车场 (库) ”。开发商在进行小区建设时将地下车库作为公共配套设施的建设是一种履行法定义务的行为, 因此地下车库的存在性质是为了满足住宅居民的生活要求, 显然具有小区公共配套设施的性质, 可被称为公共地下车库[5]。这类地下车库、车位也必然属于小区的全体业主共有。

2.2.2 开发商在出售房屋时承诺无偿提供的地下车库

随着房地产业竞争的加剧, 不少开发商在推销广告及售房合同中明确指出地下车库的“无偿提供”。开发商必然以利益为中心来开展销售业务, 为了弥补地下车库的开发成本, 部分开发商将其建造成本合并在住宅开发成本之中。也就是说, 业主实际分摊了地下车库的费用, 按照法律规定的“谁投资、谁收益”的规定, 地下车库的所有权应归业主所有。我国《商品房销售管理办法》第14条规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告, 应当执行《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定, 广告内容必须真实、合法、科学、准确”。因此, 开发商应秉承着诚实信用的原则履行合同的约定, 无论是否将开发成本计入在住宅建设成本中, 都应向业主无偿提供地下车库。在这种情况下, 开发商自然不再拥有地下车库的所有权, 不能私自在地下建造专门的车库, 地下车库、车位应归所有业主享有。

2.2.3 属于人防工程范畴的地下车库

人防工程范畴的地下车库兼具人防和停车的两种功效, 目前的发展形式下这类车库比较常见, 其归属权的问题也相对复杂。传统的观点认为, 人防工程属国家资产, 《人民防空法》指出“国家资产应归国家所有”, 那么属于人防工程范畴的地下车库的归属权应属于国家[6]。然而根据《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人, 通过多种途径投资进行人民防空工程建设:人民防空工程平时由投资者使用管理, 收益归投资者所有”。由此可见, 国家并不具有人防范畴地下车库的归属权。法律规定并未明确指出其归属权的问题, 此类地下车库的归属权应根据具体情况而定。当业主购买商品房时享受了地下车库的使用权, 那么据上文的法律规定“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”中可看出, 地下车库的使用权应归业主共同享有, 但业主不具备车库的收益权和处分权。例如2014年长沙仁和·香堤雅境小区一张停车位的涨价公告引起的纠纷, 业主方认为该小区地下车库的建设成本已纳入住宅开发成本, 地下车库作为公共配套设施应属于所有业主的共有物权, 开发商不具备地下车库的专有产权。该小区地下车库属于人防工程的范畴, 居民在购买住房时并不具有车位的产权证。开发商指出该小区的共有建筑面积仅包括2~17层, 并未包括地下停车场, 遵循“谁投资, 谁收益”的原则, 开发商具有合理的收益权和处分权。我国法律并未对地下车库的归属权作出明确的规定, 居民在购买时应当谨慎。

3 结束语

综上所述, 商品房住宅地下车库、车位因归属权问题引发的纠纷日益加剧, 而我国《物权法》虽颁布了地下车库的归属原则, 然而并未作出详细的规定。因此, 若法律的空缺和地方的差异性未能得到解决, 小区地下车库的权利归属仍然会处于混乱局面。只有通过不断的借鉴国外的法律法规, 不断完善我国的地下车库制度, 才能规避地下停车位的各种纠纷。

摘要：近年来, 停车位的问题已经不容人们忽视, “停车难”一度引起了较大的社会反响。而开发商、物业公司、小区业主利用车库进行买卖、出租等方式取得额外收益的问题也越来越突出。本文首先从商品房地下车库、车位的概念和法律性质两个方面进行简单的阐述说明, 然后根据地下车库归属权的判断依据, 对不同类型的地下车库归属权问题进行分析。

关键词：商品房,地下车库,车位,权利归属

参考文献

[1]林亮春, 吴丽聪, 庄芳平, 等.小区车库 (位) 权属问题研究[J].西安建筑科技大学学报:社会科学版, 2014, 33 (3) :58-62.

[2]管健, 欧阳帆.由《物权法》第74条论小区车库、车位权利归属规则[J].法制博览, 2014, 6 (7) :82-83.

[3]金哲峰.论小区车库的归属[J].学理论, 2011, 7 (29) :87-88.

[4]武文君.物业小区停车位归属权的完善[J].时代报告 (下半月) , 2012, 14 (5) :347-348.

[5]贾丽.浅析小区车库的物权归属—从车库的分类谈起[J].商场现代化, 2008, 11 (32) :269-270.

小区车位车库的权利归属法律研究第2篇

小区车位车库的权利归属法律研究

谢明君，占梦子

(哈尔滨师范大学经济学院，黑龙江省哈尔滨市150080)

摘要：近几年来，关于小区车位、车库的权利归属问题日益严重，对于车位、车库的权利归属问题也普遍受到社会各界的关注。由于法律的不确定性，使得关于此类问题的解决存在很大的争议。对此，本文把社会普遍存在的小区车位、车库问题作为切入点，通过对车位、车库的法律性质、权利归属、取得以及行使等方面进行分析、研究，进而对相关问题的解决提出几点建议。

关键词：车位;车库;建筑物区分所有权;专有权;共有

颁布的《中华人民共和同物权法》第七十四条规定了住宅小区车位车库的归属及利用规则。虽然对业主的利益加大了法律保护，但《物权法》的实施并没有起到定纷止争的效果，小区中有关车位车库的归属争议一直存在。

一、现实问题

随着市场经济的发展，近几年来，国内市场汽车价格持续下降以及我国居民收入水平的不断提高，私家车越来越多地进入家庭，逐渐成为人们不可或缺的代步工具。于此同时，车位严重不足的问题渐渐浮出水面。

《物权法》第七十四条的出台在一定程度卜解决了车位、车库的相关问题。但除了《物权法》第七十四条这一个条文之外，我国目前在停车场权属方面没有全国性的法律规定，鲜有的规定也多散见于效力层次较低的地方性法规或者政府规章中，而且各地的规定也存在着较大的差异性。因此，这更加导致了司法实践中法院难以达到统一的标准，使得住宅小区车位车库权属的一系列问题众说纷纭。

二、小区车位、车库的理论分析

(一)法律性质

首先，我们应该明确一下车位、车库的定义。所谓车库，是指隶属于整个小区、具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。但在现实生活中，车库不仅仅限于地下车库，在很多建筑物内，地上一层或者二层也有兴建车库的情况。所谓车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：独立车库、地面车位、建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位、规划用于停放汽车的车位、车库。

其次，我们还应明确建筑物区分所有权的含义。(本网网 )建筑物区分所有权，是指两个以上所有权人共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用—卜具有独立件的建筑物(专有部分)享有所有权和全体或部分所有人共同使用的建筑物(共有部分)所享有的互有权及基于建筑物的管理、维护、修缮而产生的成员权的总称。

最后，对于小区车位、车库的法律性质，车位、车库可以属于建筑物区分所有权的专有部分。车位、车库设置于建筑区划内，依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权部分是核心。车位、车库之所以能成为所有权的客体，是因为其能够成为独立交易的标的。能够成为建筑物区分内的专有部分，必须具有结构上的独立性，这里的独立性是指具有固定性而不是临时性的，并且通过间壁能够成为独立的空间;然后，必须具有使用、卜的独立性;最后，必须通过登记以公示的方式在法律上的独立性。”，即使我国《物权法》七十四条第一、二款规定，在不同地区也有不同规定，如北京市物价局《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》中规定“居住小区地下车位车库按年、按月包租停车车位收费标准实行市场调节价，经营者制定或变更收费标准需与小区业主委员会协商取得一致意见后，持具有法律效力的协议到物价部门办理核准方可收费。”又如大连“对于已购车库车位物业不得再收取停车服务费”可以看出车位、车库在我国可以作为独立的交易标的。虽然目前尚无全国统一的车位、车库登记制度，这只能说明在不动产登记制度方面有待完善，这并不影响车位、车库可以成为建筑物区分所有权的客体，作为专有部分。

(二)权利归属

承认了小区车位、车库可以成为建筑物区分得到所有权专有部分，根据我国《物权法》七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有和共同管理的权利。”由此可见，小区车位、车库权利应归属于业主，但是在进一步的对业主之间的权利划分时，就变得非常复杂了。

对于不同类型的车库的权利归属存在着差异。独立车库这部分大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书，实践中对此争议不大。但对于地面车位部分，包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地面车位自应属于全体业主共有。根据我国《物权法》七十四条第三款规定，这些车位应由业主委员会或者物业工商管理，收益归全体业主共有。建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位，由于无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库，对于该部分的权利归属，目前存在很大争议。

有人认为，判断规划用于停放汽车车位、车库这部分的车位、车库的归属应该看该部分的建筑面积有没有计入商品房的公摊面积来判断其权利归属。如果车位、车库的建筑面积已经作为公摊面积予以分摊，那么业主在购房时就对该面积的商品房包括车位、车库在内进行购买，该车位、车库应当属于全体业主共有。如果没有，那么该部分的车位、车库则由开发商所有。同时，有些学者认为应根据开发商和业主之间的约定来确定权利的归属。我国物权法七十四条第二款就采用了此观点。

(三)权利取得及其行使

生活中就有这样的情况，张先生购买了A小区商品房一套，五年后购车，却发现A小区的车位与车库均已售.罄，其中有几个车位、车库被开发商出售给了相邻的B小区的住户，为此张先生以开发商违反应当首先满足业主需要为由向法院提出诉讼，要求确认开发商的.出售行为无效。对于这样的事情，生活中非常多见，但我们到底应该如何解决呢。根据《物权法》第七十四条第一款规定，从客体上看，小区的车位、车库均可以成为交易的客体。这一点前面已经讲述过。从取得该权利的主体上看，就存在一些空间，这种交易既可以发生在开发商与业主之间，也可以发生在开发商与业主以外的其他人之间，但是开发商与业主之外的人进行交易时受限于“首先满足业主的需要”的法律规定。因此我们可以认为当开发商的行为违反这一强制性规定时视其行为无效。小区商品房全部售罄后，开发商应履行通知义务，既然是优先满足业主需要，必定是全体业主的需要，在房屋未出售完毕之前，开发商不能随意将车位、车库处置给业主以外的他人，同时也应提供业主比较充裕的时间考虑是否需要。我国最高院的司法解释和国务院的法规，对优先购买权应确定一个固定期限，如果在合理期限内未能达成一致意见的，业主再行使“首先”权则就不予支持，除此之外，既然赋予了业主获得小区停车位的权利，业主就应当及时行使该权利。

《物权法》第七十四条第二款规定指出可以约定，但对约定的方式、范围等并没有做出细化的规定，正因为存在这些漏洞，导致小区车位、车库的权属容易产生争议。对于约定的方式，首先，应该由谁提出，法律也未做出说明。业主与开发商相比，由于获取信息的不对称性，相比之下，开发商在这方面更有优势，这样就会存在侵犯业主权益的情况。其次，约定是以分别进行的方式，还是由业主共同约定。显而易见，每一个业主都有自己的独立利益，有自己独立的交易观念，业主与业主之间的独立意思表示不能相互替代，因此应当由业主分别进行约定权利的归属。最重要的，对于约定不明或者没有约定的部分，法律留下的这片空白，并没有发挥法律定纷止争的功能。对于约定的范围，第三部分提出了基于占有共有部分而形成的车位，属于业主共有，对于共有部分能否成为业主约定的范围，法条未做出详细的规定。此外，车位、车库的开发成本已经摊入到房屋销售价款之中的部分，是否仍然可以成为开发商与业主约定归属的对象，法律也未做出明确的区分。

《物权法》第七十四条第三款规定，让我们不禁会考虑对于“其他场地”的权属应如何理解，法律应明确指明“其他场地”应包括建筑基地、建筑基地以外小区的公共土地也包括屋顶平台等类似场地。同时我们应注意该款对车位的权属进行了规定，但没有提及车库，因此我们可以看出车库的权属不属于业主共有。

三、建议

对于小区车位、车库的问题，已有大量相关学者进行分析研究，例如王利明在《物权法》中提出：开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要。所谓首先满足业主需要，就是指开发商修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不是高价卖给第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售;如果业主没有能力购买，则应当予以出租。为了满足业主的需要，不管业主以外其他人是否提出了比业主更高的条件，开发商都不能优先将车位、车库卖给其他人。当然，满足业主的需求只能是合理的需要，合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需求，就认为已经满足。但是，由于各个城市及小区房屋状况不同，车位、车库权利界定难以一蹴而就，因此，经过我们的分析总结，提出以下几点建议：

首先，《物权法》颁布以来，为小区车位、车库权属提供了立法依据，由于过于原则化，对一些具体的要素未进行规定，致使在司法实践中界定小区车位、车库权属的不一致，甚至大相径庭，影响了法律的统一性和权威性。因此，相关立法部门应出台相关的法律法规和司法解释，对小区车位、车库的权属划分更加明确化。

其次，虽然我国国内对小区车位、车库的权属文献诸多，但是对其各派各执一说，没有形成统一的理论基础，用以指导实践。因此，我国应借鉴和吸取国外经验，首先确定小区车位、车库在现代建筑物区分所有权制度框架内的权属问题，进而结合我国具体国情，构建一个使相关利益主体利益平衡的制度体系。

地下车库废气影响评价专题第3篇

摘要：环境影响评价是对环境质量的预测性评估，是在进行某项决议或人为活动之前对实施该行动可能给环境质量造成的影响进行调查、预测和评估的活动。在该制度中，废气排放实时监测是环境影响评价中不可或缺的环节，是行政决策的重要考虑因素。地下车库是现代建筑必备的辅助建筑，其废气的排放、处理是一大难题，本文就地下车库中废气量的计算做出详细概述。

关键词：环境影响评价；地下车库；废气

1、地下车库废气影响分析

（1）地下停车库概况

设1座地下车库，共三层，建筑面积9237.84m2，共有停车位720个。其中地下-1F地下车库停车位206个，层高5.1m；-2F地下车库停车位277个，层高3.9m；-3F地下车库停车位237个，层高3.9m。

（2）污染物及控制标准

地下车库的空气质量，主要受控于汽车发动机工作状态经排气筒排出的尾气，尾气中的主要污染物为CO、NO2及THC [1]。

由于国内外目前对车库空气质量尚无明确质量标准，因此，参考GBZ2.1-2007《工业场所有害因素职业接触极限》（CO标准为30.0mg/m3、NO2标准为10mg/m3）标准执行[2]。

（3）停车场尾气产生量预测方法

车辆进出停车场刹车、怠速及启动时废气污染物排放量大，废气中主要为CO、NOx（以NO2计）和THC。汽车在地下车库内发动机的工作状态均为怠速运转。对车库汽车尾气影响预测，采用以下估算模式[3]：

（4）预测结果

根据估算模式要求及建设项目给出的条件，停车库内流动车辆均按轿车考虑。单车排气量及尾气中有害成份平均浓度，以多年汽车尾气监测统计资料为依据。其中：轿车平均排气量取值：0.419 m3/min；有害成份平均浓度取值：CO—47850mg/m3，NOx—136.7mg/m3，THC—1022.3mg/m3。其它参数选择如下：发动机工作时间按1min考虑，车位利用率取-1F为70%，-2F和-3F为60%，各类车辆比例按轿车占100%。根据以上条件，考虑《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）中要求每小时通风次数不小于6次[4]，则地下车库不同换气次数情况下有害气体浓度预测见表1。

（5）影响分析

地下停车库汽车尾气有害成份浓度预测结果（表1）可以看出，-1F地下车库当换气次数达到每小时7次时，CO、NO2、THC浓度分别为26.99mg/m3、0.08mg/m3和0.57mg/m3；-2F地下车库当换气次数达到每小时9次时，CO、NO2、THC浓度分别为29.31mg/m3、0.08mg/m3和0.62mg/m3，-3F地下车库当换气次数达到每小时9次时，CO、NO2、THC浓度分别为27.06mg/m3、0.08mg/m3和0.58mg/m3，低于标准要求。

（6）地下车库排放口数量预测

根据《大气污染物综合排放标准》中的规定，当排气筒高度低于标准表所列排气筒高度的最低值时，其污染物最高允许排放速率采用外推法计算结果再严格50%执行，计算公式如下[5]：

根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97），面积超过2000m2的地下汽车库应设置机械排烟系统，每个防烟分区的建筑面积不宜超过4000m2，每个防烟分区应设置排烟口，排烟口宜设在顶棚或靠近顶棚的墙面上；排烟口距该防烟分区内最远点的水平距离不应超过30m[6]。

本项目地下车库必需设置排气口，排气口个数应同时满足地下车库废气排放及防火排烟的要求。且排气口位置应远离进气口，设在主导风向的下风向，尽量分散设置，避开人群聚集的地方，并对排气口作适当的美化处理。

建议地下停车库共设4个风亭排气口，地下停车库排气风亭口高出地面2.5m，朝向设置在不易进入的绿化带内，以减少对空气环境质量的影响。

参考文献：

[1] 陆书玉.环境影响评价 [M].北京：高等教育出版社，2001.

[2] 彭应登，王华东.累积影响及其意义 [J].环境科学，1997，（1）.

[3] 卞耀武.中华人民共和国环境影响评价法释义 [M].北京：法律出版社，2003.

[4] 王曦.美国环境法概论[ M].武汉：武汉大学出版社，1992：228.

[5] Therivel Riki，Rosrio Maria.The Practice of Strategic Environmental Assessment [M].London：Earthscan Publication Ltd.1996.

地下车库归属第4篇

关键词：车库类型,车库所有权,《物权法》

一直以来, 许多百姓甚至学者存在一个误解, 认为一个小区从获得土地、规划设计、施工建造, 到最后销售给购房者, 在整个过程中, 开发商是惟一所有人, 楼盘开发完毕, 开发商即原始取得其所有权。这是一个极其错误的观点, 一直以来却被人们奉为理所当然, 却不知正中了开发商的圈套, 使开发商想当然的享有小区内绿地、道路及物业管理用房的处分权。实际上, 绝大多数情况下, 业主才是小区内绿地、道路及物业管理用房的所有权人, 而且业主的取得并不是基于开发商的意志, 而是直接基于法律的规定, 属于物权法上的原始取得。

新《物权法》并未打破目前小区内车库归属混乱的局面, 目前形势却并不乐观。这一限制仅仅是一种原则的宣誓还是具有某种法律效力的规则, 法律并没有明确。那么究竟该如何划分车库的归属呢, 我们从最具实践性的类别着手, 看看是否能行的通。

一、车库的类型

1. 占用小区道路或占其他场地的地上车位

《物权法》第七十四条第三款明确规定其属于业主共有, 故在土地使用权转移给业主时一起转移。这其中应当包括架空层车库。这类车库是为了空气流通和防止潮湿, 在高层建筑物的地上一层建的开放式车库。据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第一款, 房屋层高在2.2米以上才计算建筑面积的房屋。因这类车库层高普遍在2.2米以下, 且不需太多投资, 所以开放式的架空层一般不计入建筑面积, 其所占的空间权也已随土地使用权转移给全体业主。在确定此类车库应归全体业主共有之后, 需要通过小区公约或业主大会对每个车库的归属做一规定。

2. 封闭的独立车库

是开发商在非业主共有的土地上独立兴建的专用停车场所, 具有构造和功能上的独立性, 可以作为独立物出售或出租。

3. 属于小区主建筑物的配套设施的地下车库

排除第一类和第二类的所有地下车库均属此类, 且属于小区主建筑物的配套设施。《物权法》只给了模糊的界定:“应当首先满足业主的需要。”

二、封闭的独立车库

如何判断哪一部分属于“非业主共有的土地”, 就不得不考虑公摊面积的计算。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行) 》第九条, 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等, 不应计入公用建筑面积部分, 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积, 从而不进行公用建筑面积分摊。无论部门规章还是地方性规定, 都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊, 则在业主购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积, 该地下车库的产权应当属于全体业主共有。

反之, 如果车库的建筑面积未作为公摊面积, 则该车库的产权通常应归属于开发商。从法律角度看, 于交易中可以被认为具有特定和独立性的物, 都可以成为物权的客体。至于该物是否具有物理上的特性和独立性则无关紧要。至于开发商是将其和住房一同出售给购房者, 抑或赠送给购房者, 还是作为经营性车库租赁给业主或小区外的其他人, 都属于开发商基于对车库所有权的处分权。

所以, 无论从配套设施的角度还是从土地使用权转移的角度出发, 属于小区主建筑物的配套设施的地下车库都应当属于业主所有。

三、地下车库所有权的性质

1. 从配套设施的角度考虑

从现有法律体系看来, 我国已经承认小区停车位、车库作为小区主建筑物的配套设施, 从国务院到各地政府都规定了居民小区停车位、车库的配建标准。而配套设施是作为从物出现在主建筑物中的。按照从物随主物一并转移的法则, 在开发商与购房者签订购房合同时, 如果买卖合同没有特别约定, 小区内车库就应当随整栋建筑物一并出售、转移给业主。此外, 建设小区车库的最初目的就是为了满足业主的需求, 是其居住权益的一个重要部分, 从功能上它属于辅助建筑物, 与整体建筑物之间是主物与从物的关系。

2. 从土地使用权转移的角度考虑

房屋出售前开发商通过出让获得土地使用权, 包括附属于土地使用权的空间利用权, 又进行了投资、建造, 全部小区包括车库理应归开发商所有;在开发上出售房屋之后, 小区土地的使用权为业主所有, 开发商就不再享有土地使用权, 故也就不能享有小区土地的地表及地下建筑的所有权和支配权。

在我国, 根据法律规定, 只要获得相关部门的行政许可, 仍然是可以分割使用建筑物与土地使用权的。这显然不利于车库使用权的交易稳定性。并且, 从法律逻辑上讲, 空间权是不可能脱离土地使用权的转移而为开发商所保留的。

四、立法例借鉴及建议

我国在区分所有物业产权法律制度方面发展并不成熟, 有必要虚心借鉴国际上发达国家和地区的立法实践。

1. 车库使用权是否应当转移给业主以外的人

即使开发商拥有对商品房开发和销售的自由, 也应当充分尊重小区内所有住户享有和谐居住环境的权益。从人性化的角度出发, 既然开发商建设一个小区并且已成功出售, 就不应当再过多的从住宅小区中划出一部分作为独立部分单独出售, 并以此为获得利益的源泉。

按照国际通例, 小区中的车库、车位是不能卖给小区业主以外的人的。在美国的住宅小区里, 房屋单元为业主专有财产, 除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。小区内绝对不允许有既不属于业主专有, 也不属于业主共有的“飞地”存在。不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖, 也不允许小区业主以外的其他任何人拥有小区车库及停车位的所有权。

2. 建立系统的建筑物区分所有权法律制度

我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法 (修订) 》只是对土地上的房屋权属登记做了规定, 并没有涉及地下房屋的权属登记问题。归根结底还是由于我国目前没有系统的建筑物区分所有权法律制度。

市场上出售的车库分为有产权证和无产权证两种。只有当地下车库拥有独立的产权证时, 才能作为不动产以抵押、转让, 以得到法律保障;而没有产权证的转让只可能是转让的使用权, 这种情况最易发生法律纠纷。在这一问题上, 笔者认为, 规范车库产权证的办理不容忽视。

3. 提升法律位阶

何为“非业主共有的土地”应由相应的立法来规范。有必要在法律位阶上提升这样的规范, 将其由政府主管机关制定相应的法规提升至我国的民法体系中来, 并且将行政制度上产权证的管理与合同法紧密结合起来。比如建立房产交易公示制度, 强制开发商对公摊面积数据和套内建筑面积、总公摊面积的数值的进行公示等。

综上, 笔者从物理上车库与主建筑物的关系, 以及便于法律规定和操作的角度出发, 将车库分为占用小区道路或占其他场地的地上车位, 封闭的独立车库和属于小区主建筑物的配套设施的地下车库三类, 结合不同车库的性质及立法例实行不同的归属方案。建议将此种分类放入房地产开发管理体系中去。

参考文献

[1]梁慧星:民法总论[M].法律出版社, 1997年

[2]梁慧星:民法学说判例与立法研究[M].法律出版社, 2003年9月

[3]董学立:也论交易中的物权归属确定[J].法学研究, 2005年第5期

地下车库维修合同第5篇

发包方（甲方）：承包方（乙方）：

甲方委托乙方承担工程项目。经双方协商一致，签订本合同，共同执行。

1、合同签订依据

1.1《中华人民共和国合同法》、国家计委、建设部颁布的有关规定；

2、设计施工依据

2.1甲方提交的基础资料； 2.2现行设计施工技术标准及规范。

3、本合同项目的名称、规模、阶段

3.1项目名称： 3.2工程规模：

3.3阶段：设计施工一个阶段。

4、双方工作内容

4.1 甲方工作内容

4.1.1 工程设计施工总体协调和安排。4.2 乙方工作内容

4.2.1 的全部工作。

5、施工工期及竣工验收

5.1施工工期：自本合同签订之日起天内完工。

5.2工程完工后由甲乙双方共同进行验收，乙方须提供相关工程竣工资料。

6、合同费用

6.1合同总费用

6.1.1乙方所承担的设计施工总费用为万元（人民币大写：整）。6.2 费用的支付办法

6.2.1该工程完工验收合格后，乙方向甲方提供产品验收合格单与票据凭证资料以后的 5 日内，甲方向乙方核拨合同总价的百分之 95 款项：￥元，人民币大写：。

6.2.2质量保证金：按该项目合同总价的百分之五计算款项￥元，人民币大写：整为质量保证金，于验收合格满一年后，甲方接到乙方通知与票据凭证资料以后的 5 日内办理支付并结清价款。

7、双方责任和义务

7.1 甲方责任和义务

7.1.1甲方变更施工项目，双方应协商签订补充协议（或另订合同），协议金额不超过本合同金额的10%。

7.1.2甲方应按协议要求的支付方式向乙方支付费用。7.2乙方责任和义务

7.2.1乙方应对该工程项目施工质量负责。保证施工质量达到国家标准。7.2.2乙方承担在施工期间的一切工伤安全事故责任。

7.2.3乙方负责施工区域内其他设施、设备的维护，如造成损坏须照价赔偿。

8、争议解决方式

本工程合同发生争议，甲方与乙方应及时协商。协商不成时，可由甲方或乙方所在的当地行政主管部门调解或向仲裁机构申请仲裁。

9、其它

9.1甲方委托乙方承担本合同内容以外的工作服务，另行签订协议并支付费用。

9.2由于不可抗力因素致使无法履行时，双方应及时协商解决。9.3本合同双方一式二份，双方各执一份。

9.4本合同在双方签字盖章后生效，双方履行完合同规定的义务结清财务价款后，本合同即行终止。

9.5本合同未尽事宜，双方协商解决。

甲方：（盖公章）乙方：法定代表人（委托代理人）：法定代表人（委托代理人）：开户银行：开户银行：银行帐号：

银行帐号：

签订日期：

****年**月**日

签订日期：

小区车库、车位的权利归属第6篇

随着物权法的出台, 对车库和车位的问题做了明确规定。《物权法》第74条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等发生约定。占用业主共有的道路或者其他裁定用于停放汽车的车位, 所有业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条:“建设单位按照配置比例将车位、车库, 以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的, 应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

这两款规定作为业主的区分建筑物所有权的一部分已为大家所公认。具体说来:

一、归开发商所有

首先, 对于专门修建的车库、车位, 开发商投入了原料和劳力。根据公平原则, 小区业主理应向开发商支付一定的对价来获得车库、车位的使用权。

根据小区业主的需求, 可以以出售、附赠、出租等方式供小区业主使用。

但是值得注意的一点是, 小区的车库、车位应首先满足小区内所有业主的需求, 也就是说, 在小区业主无力购买的情况下, 也应以出租或其他方式供业主使用, 而不应高价卖给本小区以外的人使用。如果开发商违反规定, 与小区以外的人签订了买售合同, 小区业主可主张合同无效。

还有一点是车库可否用作其他用途的问题。在实践中, 开发商把车库转作为仓库用于出租。这极容易造成对业主利益的侵害, 是不应允许的。

其次, 对于地下车位来说, 由于我国的现行法律还没有对地下的建筑物、构筑物的产权关系进行明确, 业主购买地下车位后拿不到产权证, 这无疑会使业主对地下车位的购买的积极性产生影响。从这方面来说, 应尽快完善有关法律, 明确地下建筑物和构筑物的产权。

二、归所有业主共同所有

对于小区的公共道路和其他裁定用于停放汽车的地方, 应属于小区业主共同所有。因为小区内公共道路并不同于专门修建的用于停放汽车的车库、车位, 除了基本建设, 不需要开发商提供额外的原料和劳力, 在小区业主已缴纳物业管理费的情况下, 开发商也无权向业主收取而外的费用。

在实践中, 不少开发商一直向业主收取停放于公共道路的汽车的占地费, 这主要是因为小区内用于公共停车的面积远远不能满足所有业主的需求, 开发商就把公共道路划分为若干区域, 并用车锁固定, 迫使小区业主按月缴纳一定的场地租赁费。这样做违反了民法的公平原则, 小区业主可主张不当得利返还请求权。

当地上和地下空间不能再满足停车的需要的时候, 人们不禁想到向空中扩展。所以, 除了地上车库和停车位以外, 小区开发商还兴建了地上立体停车楼。这种让汽车住进楼房的做法, 大大缓解了由于城市土地不足给停车带来的困难。但一种新生事物的出现必然伴随着相应法律问题的产生。立体停车楼由于耗费资本庞大, 技术水平要求较高, 一般开发商无力承受, 就需要大量的社会资本注入。所以关于他的权利归属, 是法律界急需解决的问题。

那么, 这些附属设施的权利归属和法律性质如何界定, 是法学界一直讨论的问题。

首先要明确立体停车楼是建筑物还是构筑物的问题。如果把其定位为建筑物, 则当然适用于业主的建筑物区分所有权的规定, 但有些法律界人士把其定位构筑物。没有独立的所有权。但笔者认为其符合作为建筑物区分所有权的客体。

首先, 其具有构造上的独立性。立体停车楼是独立于建筑住宅而独立兴建的, 它不依附与建筑住宅。

其次, 其具有使用上的独立性。立体停车楼内部被分成各个单独的部分供汽车停放, 而且, 每个单独部分都有独立的出入门户。

再次, 随着我国法律的日益健全和完善, 立体停车楼理应能成为够登记的特定业主所有权的客体。其区别与围墙或小区的假山的构筑物, 可以单独转让。

综上所述, 立体停车楼这种新型的停车空间, 理应纳入建筑物区分所有权的范围。

虽然业主与物业之间的车库纠纷频繁发生, 但车库、车位属于谁, 业主大都未在意。在当代社会化的进程使得城市土地资源日趋紧张的今天, 对车库、车位和立体停车楼的权利归属进行明确, 不仅有利于明确区分所有权人的权利、义务和责任, 例如业主对私家车库的排他使用权, 对公共道路车位的按份共有, 甚至还包括修葺、维护费用的分配。而且, 有利于合理利用土地资源, 是城市土地达到优化配置。

摘要：商品房在中国兴起于80年代, 迄今已有将近30年的历史, 但商品房的附属设施一直未能得到完善。小区车库不能满足业主需求就是其显著特征。明确车库、车位和立体停车楼的权利归属, 有利于更合理的利用资源, 达到资源的优化配置。

关键词：物权,区分建筑物所有权,建筑物,构筑物

参考文献

[1]、陈佳等编著:《物权法实施中的疑难问题》, 中国人民公安大学出版社2009年7月第一版

[2]、王利明主编:《民法》, 中国人民大学出版社2008年4月第4版

[3]、苗延波主编:《中国民法体系研究》, 知识产权出版社, 2010年1月第1版

[4]、杨立新主编:《亲近民法》, 中国法制出版社2007年4月第1版

[5]、王利明主编:《物权法论》, 中国政府大学出版社2003年7月修订版

论物业小区的车库归属第7篇

1 确定物业小区车库归属的必要性

1.1 小区车库的内涵与类型

《物权法》第74条仅对建筑区划内车库的归属以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的权属作出规定, 但并未针对小区车库类型的不同而作出具体的规定, 因此在现实操作中遇到不少障碍, 故本文在探讨物业小区车库归属之前有必要对小区车库的内涵作出说明。

小区车库是指建造于土地用途为居民住宅用地之土地上的车库, 不涉及商业用地、综合用地及其他用途之土地上所建的车库。其包括住宅小区基地范围内不与房屋相连的露天停车区域, 以及以房屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域。无论是学术界还是实践中, 对小区车库的分类现还没达成共识。笔者将小区车库区分为两类:地面停车位和地下车库, 以便对车库归属分别作出探讨与分析。下文所称的停车位是指住宅小区基地范围内不与房屋相连的露天停车区域;而地下车库是指以房屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域。

1.2 确定小区车库归属的必要性

现不少开发商在开发新楼盘时都在自己的小区内修建车库, 以期获得丰厚回报。另外, 一些业主认为在小区购买了房产就自然获得停车权, 这一心理反差致使开发商与小区业主在实务中常因车库的使用归属问题而对簿公堂。

物业小区的车库的归属既可由业主享有也可由开发商享有。要实现定纷止争, 关键是要理清小区车库的法律属性。本文将从建筑物区分所有权理论角度、土地使用权和房屋所有权的角度以及“谁投资谁收益”的角度探讨车库的法律属性, 以期为确定车库的归属问题提供强而有力的理论基础, 以保护开发商和业主的合法权益。

2 物业小区车库归属的确定

2.1 小区车库的法律属性

物业小区的车库就其性质而言究竟是属于建筑物的专有部分还是共有部分, 这是确定车库权属所需的前提条件。本文将从以下三个不同的角度去分析其法律属性, 为确定小区车库的归属奠定理论基础。

2.1.1 从建筑物区分所有权理论考察

建筑物区分所有权是指, “由区分所有建筑物的专有部分所有权, 共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所共同构成的特别所有权。”作为区分所有权中的“单独性灵魂”———专有所有权, 依学者的通说, 是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。而共有所有权通常是指, 建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定, 对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权的客体范围主要包括四个方面, “第一, 建筑物的基本构造部分, 如支柱、屋顶等;第二, 建筑物共有部分及其附属物, 如楼梯等;第三, 建筑物所占有的地基使用权;第四, 住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙等地上物以及设置在地下的共有物。”物业小区内的停车位一般都是利用小区内的绿地、道路而设置的, 换言之, 停车位的设置实质上只是改变了住宅小区内绿地、道路的原有用途。但这一改变并不能影响其作为共有所有权的客体, 因为住宅小区内绿地、道路本来就是业主们共同所有的, 现作出改变是业主们对其所拥有的标的物的一种处分方式, 因此物业小区内的停车位应属于共有所有权客体的范畴。开发商建造地下车库的本意是为小区业主提供完善的社区服务, 可见地下车库的性质与小区内的其他公共设施的性质无异。由于汽车的停放、车库的维护需要专人管理, 因此业主需签订租用合同并缴纳一定的租金才获得车库的使用权, 但这也不影响其作为共用部分的法律属性。因签订租用合同的一般都是小区业主, 租用资格的取得显然是依据共同关系所产生的成员权, 所以地下车库同样属于共有所有权的客体。

但在实践中, 不少开发商认为其享有小区车库的所有权并可自由处分, 因此将车库以高价出租或出卖给小区业主以外的人, 从中获取高额利润, 大大损害了小区业主的合法利益且影响到他们的日常生活。将小区车库确定为共有所有权的客体有利于保护业主的权益, 同时, 也是建立现代建筑物区分所有权制度的应有之意。

2.1.2 从房屋所有权与土地使用权的关系考察

房地产买卖, 是指“房地产所有权人将房屋所有权与土地使用权转移给买受方, 买受方支付房地产价金的行为。”我国的《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时, 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23、24条规定, “土地使用权转让时, 其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”, “土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时, 其使用范围内的土地使用权随之转让”。通过以上法律规定可以看出, 我国实际上是实行“房随地走”的一元转让模式。《物权法》也承认了此种模式, 其第146条和第147条规定, “建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的, 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”, “建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的, 该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。由此可见, 房屋所有权与土地使用权是密切不可分割的, 房屋的建造依赖于一定的土地之上。换句话说, 没有土地使用权就没有房屋的所有权, 而房屋所有权的让渡必然伴随着土地使用权的转移。开发商将房屋卖予业主后, 就不再享有房屋所有权, 同时依附于该房屋的土地使用权也随之丧失。“如果将房与地分开, 其权利分别由不同的主体享有, 就会造成土地权利人和房屋权利人都难以使用房屋和土地的局面”。由于小区的车库依附于小区土地和建筑物而存在, 在房屋所有权和土地使用权都一并转移给了业主的情况下, 附着于小区土地的车库显然应由业主共同所有。若业主享有房屋所有权和土地使用权, 但小区车库却由开发商享有的话, 不仅不符合常理而且也与上述法律的规定相违背, 这势必激化业主与开发商之间的矛盾, 从而破坏人们安居乐业的生活以及影响社会的和谐与稳定。因此, 从房屋所有权与土地使用权的关系考察可以得出小区车库应由小区业主共同所有。

2.1.3 从“谁投资谁收益”的角度考察

从“谁投资谁收益”的角度去分析物业小区车库法律属性时, 不少学者得出的结论是:由于地下车库的建造成本比较高, 开发商需投入一大笔资金, 如果开发商在设定商品房销售价格以及在销售商品房时没有把建造地下车库的成本纳入建房成本并且地下车库的建筑面积也没有计入公摊面积, 则开发商对其投资建造的地下车库享有所有权, 即地下车库可成为专有所有权的客体。这一结论是基于民法理念中“等价有偿、权利义务相一致”的原则而得出的。理论上似乎讲得通, 但却缺乏实践上的支持。地下车库的建筑面积是否纳入公摊面积之中, 对于业主来说, 获得此信息的渠道还是相对容易的。但业主要想了解商品房的销售价格是否包含地下车库的建造成本则相当艰难, 甚至无从入手。

开发商投资建造地下车库的目的就是为了日后获取丰厚的回报, 但获取丰厚回报的途径并不仅限于开发商要拥有地下车库所有权来实现。在市场经济条件下, 可供业主选择的物业小区多不胜数, 如何吸引准业主购买自己开发的商品房是开发商最关心的问题。随着人们生活水平的日益提高, 业主在选择商品房时还会考虑房屋所在的物业小区是否成熟, 其配套设施是否齐全等因素。投资建造地下车库, 使物业小区提供更完善的社区服务是开发商为了吸引准业主购买其商品房的一种营销策略。从这一点来说, 只要成功吸引准业主前来购买其商品房并且该商品房的出售能为开发商带来丰厚回报, 则开发商的目的已经达到, 同时也符合“谁投资谁收益”的原则。业主选择具有地下车库的物业小区, 显然是为了享受该项服务的。如果地下车库属于专有所有权的客体而归开发商所有, 则容易导致开发商利用其垄断地位, 以不合理高价将车库出卖。这不仅严重损害业主的合法权益也违背民法中“公平交易”的原则。所以笔者认为, 地下车库应认定为共有所有权客体为宜。

2.2 建筑物区分所有权理论在判断小区车库归属中的具体运用

2.2.1 建筑规划内的车库

建筑规划内的车库是指开发商在建房时一并修建的车库, 其主要以地下车库的形式出现。对于此类车库的权属, 笔者认为判断的首要标准是该地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公用建筑面积进行分摊。如果地下车库的建筑面积已作为公用建筑面积进行了分摊, 那么业主在购买商品房的时候, 其购买的总面积已经包括了地下车库的面积, 即业主已实际购买了地下车库。在这种情况下, 地下车库的所有权应属于全体业主共有。反之, 如果地下车库的建筑面积没有分摊到公用建筑面积之中, 则该地下车库的产权应归开发商所有。

以地下车库的建设成本是否被纳入建房成本来判断小区车库权属的观点, 笔者认为并不科学。首先, 标的物的成本高低并不是直接决定合同价格的。在市场经济条件下, 价格的高低是受供求关系影响的。商品的成本再高, 若供大于求, 商品便难以高价出售;相反, 商品成本再低, 若供不应求, 利润再高也无可非议, 这是市场的铁律。其次, 开发商为了收回成本, 肯定将其建设过程中的直接和间接费用全部计人商品房的销售价格当中, 但摊入成本的东西并不一定按成本内容在销售时按比例出售给购买者。在实践中, 业主难以考究修建地下车库的建设成本是否被纳入建房成本, 故笔者认为此标准无论在理论上还是实践中都不能作为判断小区车库权属的标准。

2.2.2 占用小区公共道路、设施而设置的车位

如前所述, 占用小区公共道路、设施而设置的车位应属于共有所有权客体的范畴, 即此类停车位的所有权由小区的全体业主共同所有。目前各国在立法上将共用部分划分为法定共用部分和约定共用部分。所谓法定共用部分, 是指性质上、构造上的共用部分, 也就是基于建筑物的结构设计、功能或效用, 属于整个建筑物存在不可或缺的组成部分, 或者是服务整个建筑物使用的部分, 如基础结构中的支柱、外墙、电梯、走廊等。法定共用部分必须是构造上或效用上无独立存在的必要, 而只能是为整体物业利用而存在的建筑物、设备等。因此“法定共用”突出的是依建筑物的自然属性而不是依全体业主的约定而由全体业主使用或分享其利益的部分。约定共用部分则是指在结构、功能上并无作为整个物业利用的必要, 而是基于全体业主的约定, 将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施确定为共用部分。如底层供物业管理人员使用的房间。

由此可见, 占用小区公共道路、设施而设置的停车位因其在构造上、利用上具有独立性且不属于整个建筑物不可或缺的组成部分或是服务整个建筑物使用的部分, 所以, 此类停车位是属于约定共用部分。

业主作为区分所有权人, 其享有的共有权包括使用权、收益权、处分权。共用部分的使用权, 在法律上具有特殊性, 虽说共用部分的共有权在法律性质上属于按份共有, 但对于共用部分的使用则是按需或随机的, 而非依照各区分所有权人对共用部分的“应有份额”而使用, 任何人都不能阻止其他建筑物区分所有权人的合理使用。在实践中, 共用部分的使用一般存在随机利用、轮流使用、固定专用三种方式。从目前此类停车位的使用情况来看, 停车位的使用宜采取固定专用方式, 由全体业主共同约定由固定的业主使用固定的停车位, 即在停车位上设立专有使用权。所谓专有使用权, 是指由特定的人专属独占使用本来应由各区分所有人共同使用的共用部分。

3 对《物权法》有关条款及相关制度的完善

3.1 明确约定不明或没有约定下的小区车库所有权归属问题

在前文中, 笔者已认同“确定小区车库归属”的首要标准就是判断车库的建筑面积是否被纳入公摊面积之中。所以, 在当事人约定不明或没有约定, 且依据《合同法》第61条仍然无法确定归属的情况下, 笔者建议采用公摊面积计算法来确定车库的归属。理由是此做法符合民法中的公平原则并且已得到司法实践的认可。如果在销售房屋时, 开发商已将车库的建筑面积分摊到公摊面积之中, 那么开发商实际上已将车库的产权转让给业主共有。反之, 车库的所有权由开发商所有。基于开发商与业主间存在掌握信息的不对称性, 开发商始终处于优势地位, 故应让开发商承担举证责任, 以维护处于劣势地位的小区业主。此外, 从保护弱势业主的角度出发, 笔者认为另一种“确定小区车库归属”的方法就是:在约定不明或没有约定的情况下, 推定由全体业主共有。这主要是考虑到开发商完全可以利用其优势地位, 通过制定格式合同来争取自己的最大利益。车库的建筑面积是多少, 是否将其分摊到公用面积之中, 开发商对此情况再清楚不过了。而且在开发商的背后一般都有强大的律师团为其草拟格式合同, 在签订购房合同时, 业主一般都是与开发商签订事先准备好的格式合同, 业主要么接受要么拒绝, 很少出现修改合同条款的情形。在此情况下, 如果合同中依然没有规定车库的归属, 我们有理由推定开发商已经放弃主张车库的所有权;并且根据合同解释原则, 在发生权属争议时, 法律应当作出不利于开发商的解释。故笔者认为, “采用公摊面积计算法”以及“推定业主共有法”对解决《物权法》没有明确规定约定不明或没有约定情形下车库的归属问题可起到积极的促进作用。

3.2 分类规制物业小区车库的权属

结合我国的实际情况, 建议将车库划分为法定停车场和增设停车场。法定停车场是法律强制设置的停车场, 依据建筑物区分所有权的原则, 这部分的车库由全体小区业主共同所有。因其具有法律强制性, 所以开发商不得在房屋买卖合同中约定这类车库归其所有, 只能由小区业主共同所有。增设停车场则是开发商自行开发法定停车场以外的停车场, 其所有权归开发商所有并且可自由出租买卖而不受任何限制。前者是为了保护小区业主的停车权利, 后者则是为了满足周边其他业主或单位的停车需要以及调动房地产开发商的建设车位、车库的积极性。需要强调的是, 增设停车场的建设必须在满足小区业主所需法定车位数量的前提下才能被允许建设, 否则不得私自建设。

本文认为小区车库的权属应根据车库的法律属性来判断, 并辅以“公摊面积计算法”和“推定业主共有法”加以确定, 而不能仅仅以当事人的约定来确定其权属。从上文关于车库法律属性的分析来看, 我国物业小区车库的归属应以小区业主共有为主, 其中占用小区公用道路、绿地而设置的车位应毫无疑问地归业主共有, 建造的地下车库则附有条件地确认其为开发商所有。理由是:小区公用道路、绿地的所有权是属于全体小区业主共有的, 在其上设置车位充其量不过是改变了公用道路、绿地原有用途而已, 而且这类车位的开发基本不用成本, 故应属业主共有无疑;地下车库的建造本意是为小区业主提供更好的服务, 其在性质上属于小区的配套设施, 一般来说地下车库的归属应确定为业主共有, 但为了鼓励开发商积极开发建造小区车库, 所以在一定条件下还是应将地下车库确认为开发商所有, 以满足日益增长的停车需求。

参考文献

[1]张洪雨.小区车库权属问题民法研究[D].吉林:吉林大学法学院, 2007.3.

[2]刘阅春.论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解[J].云南财经大学学报, 2007 (5) .115.

[3]张洪雨.小区车库权属问题民法研究[D].吉林:吉林大学法学院, 2007.27-30.

[4]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京:法律出版社, 2007.204.

商品房小区车库车位产权归属研究第8篇

(一) 相关法律规定

《物权法》出台之前的第六次审议稿第73条第2款规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库, 应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属, 有约定的按照约定, 没有约定或者约定不明确的, 除建设单位能够证明其享有所有权外, 属于业主共有。” (1) 可见对车位、车库归属采用“推定共有, 约定优先。”

《物权法》第74条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车库、车位的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”即采用了约定归属的说法。 (2)

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (以下简称《解释》) 第5条:建设单位按照配置比例将车位、车库, 以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的, 应当认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

《解释》第6条:建筑区划内在规划用于停放汽车的车位外, 占用业主共有道路或者其他场地增设的车位, 应当认定为《物权法》第74条第3款所称的车位。

第74条的含义: (1) 占用共有道路的车位, 法定共有。 (2) 其他车位、车库, 由当事人自行约定其归属:可以由开发商出售给区分所有权人专有或者第三人所有;可以随区分所有专有部分的出售由开发商附赠给区分所有人使用;可以由开发商保留所有权而出租给区分所有人或第三人使用。根据此条:除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于法定共有外, 车位、车库于其他情形只发生归属于个别的当事人专有, 不存在归业主共有的情形。

(二) 评析

《物权法》第74条的规定符合市场经济的内在要求, 通过约定解决归属实质上是通过市场机制解决纠纷。 (3) 且利于车库车位功能的发挥, 一定程度上激励开发商投资建造车库车位的积极主动性, 从而能够为小区业主提供必要的车库车位, 但也存在以下问题:

1. 据《物权法》74条, 一般情况下, 车位的所有权属于业主共有, 而车库的所有权出售前属于开发商、出售后属于个人所有或者仍由开发商所有, 取消了原第六次审议稿“推定共有”的规定。可见, 物权法在车库的归属上作了利于开发商的规定, 因为已经不存在推定业主共有的情形;而在车位的归属上明确其归业主共有, 作了利于业主规定。从而整体上采用了对车位进一步、对车库退一步的办法, 立法者力图在开发商和业主之间寻求一个平衡。

2.《物权法》74条中规定的由当事人约定, 忽略了当事人的现状及开发商与业主间严重不对称的客观事实, 表面上是交由自由协商, 实际上是交给开发商强制, 开发商完全可以利用自己的优势地位, 通过格式合同保留车库车位的所有权。实际上赋予了开发商单方面决定的权利, 过分倾向于保护开发商的利益, 开发商完全可以利用自己的强势地位, 强迫购房者接受不平等的条款。 (4)

3.“车库、车位出售应当首先满足业主的需要”的规定, 表面上似乎对开发商的自由施加了严格的限制, 其实在市场上是一纸空文:在社区初期, 入住率低或者业主购置的车辆少, 如果满足了业主的停车需要后, 剩下的车库车位是否可以卖给小区以外的人? (5) 若后来小区业主的车辆增加, 曾经没买车的业主也购置了新车, 又如何解决与区外人员的停车冲突?而且在我国目前大中城市车位、车库供不应求的情况下, 供给不足决定价格高涨, 如果开发商不想出售给业主, 则将车位高高定价, 自然吓阻了许多业主的购买, 业主一时难以支付, 于是“满足”业主购买之外, 自然可以合法地向第三人出售。等到业主有能力购买时, 车库却已卖光导致业主有车无处停放。一个价格手段, 轻易地破解了法律所加的束缚。

二、车位、车库的所有权归属分析

(一) 法理层面

一般情况下的停车位是在小区内的公共道路中划出一定的空间区域作为停车位, 车库是在建筑物的地下或者底层建设, 或者占用一定土地的单独建设。

对于停车位, 因为公共道路本来是业主共有, 怎样利用是业主的自治范畴, 所以开发商占用道路设定的停车位即取得的所有权没有法理依据, 这种停车位与开发商的权利没有关系, 开发商占用道路设定停车位即取得的所有权没有任何法理依据, 构成对业主共同利益的侵犯。

对于地下车库、地面车库, 实践中的车库的存在需要以小区规划范围内的土地使用权作为地基, 车库和土地形成附和关系, 一般原则下所有权应当属于土地的权利人, 所以车库应当由地基的使用权人即业主所有。

我国目前也没有关于地下空间权的法律, 开发商以地下空间权而主张地下车库所有权的说法也得不到法律支持。而建筑物区分所有权的正当权源是国有土地使用权, 车库所用地块的国有土地使用权是某小区国有土地使用权的一部分, 不但是车库存在的基础, 也是全部建筑物区分所有权存在的基础, 所以, 车库所有权应当被纳入到建筑物区分所有权之中。从目前的房价来看, 现在房屋的价格中包含有土地使用权出让金的部分。

且小区车库车位归属业主共有的立法例, 以美国、德国为代表, 美国立法就不允许住宅区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖, 将小区停车位视为共用部分。 (6)

(二) 经济层面

对于停车位来说, 由于占用小区公摊道路, 一般情况下的设立开发商几乎不用投入, 如果让开发商取得其所有权是有失公正的。

对于车库车位分情况而定:一般情况下, 小区车库的建设成本已经被开发商计入到小区的开发成本中, 且在出售房屋时得到了弥补及利润, 其实, 车库车位是属于房屋的配套设施, 如果允许开发商单独再次出售将使其获得不当的重复利益。要解决开发商没有将车库建设成本摊入到小区开发成本的而得到补偿的情况, 法律可以先让业主取得共有权而给开发商以经济补偿即可。如果开发商所有车库车位, 就会出现开发商将其出售给所有权以外的第三人, 导致非小区居民合法地频繁出入小区, 使得小区管理不善, 给安全也带来隐患。

其实, 小区业主共有车库车位, 不但是合情合法的, 也符合意思自治, 方便业主共同管理、共同使用、共同维护, 也利于在目前经济飞速发展下调和矛盾, 回避争议, 构建和谐社会。

三、尴尬问题的解决

(一) 强制性配套设置车位车库

有人会担心这种车位、车库归业主共有的情况会导致开发商可能不建车库, 开发商积极性降低, 从而致使停车难更加严重。笔者认为这种问题可以得以解决, 比如建设部门可以明确规定其建筑面积和建设户数与建设库数的比例并严格执法, 没有达到建设车库要求的不允许竣工验收来解决。

(二) 激励机制下的配套设置车位车库

在车库匮乏的环境背景下, 为鼓励开发商建设车库的积极性, 效仿一些地区的“自行增设车库”、“奖励增设车库”的做法有可行性和重要意义。

所谓“自行增设车库”, 就是在上述法定停车位以外由建筑商自行增设的车库和停车位, 它有独立的产权和权状, 可以单独移转。它要求开发商首先必须建造法定车库车位, 在此之外再自行增设其他, 其不属于建筑物区分所有权的共有部分, 每个自行增设车库上存在一个独立的所有权, 独立登记, 由所有权人自由转让。 (7)

它的实际价值和优点在于:首先, 因为这类车库可以归属于开发商, 可以自由移转, 使得开发商有利可图, 能充分调动开发商的积极性, 刺激其建造车库, 解决社会生活中车库需求量剧增的情形。其次, 因为此类型车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可而具有合法性, 从而促使开发商先建造法定车库, 一定程度上保障建筑物区分所有权人对车库的需求, 实现了全体小区业主的生活的便捷性和安全性。再次, 因为“自行增设车库”属于开发商所有, 开发商可以自由转让, 可以通过出售或者出租方式实现经济效益, 开发商不但可以出售或出租给小区业主以外的人, 也可以出售或出租给小区业主, 这样, 对于某些富裕的小区业主, 有多辆车有更多停车需求的人来说自己在享有“法定车库”这种法定权利之外, 自己去实现额外利益, 满足额外需求。法律甚至可以规定小区业主对“自行增设车库”在同等条件下享有优先购买权, 因为这类车库车位往往位于小区之中或者与小区紧密相连, 从维护小区和谐安全、便利业主生活角度出发, 这样充分保障了建筑物区分所有权人对车库的饱和度, 稳定小区生活和工作秩序。

但需要注意的是, “自行增设车库”应当是开发商拥有独立的土地使用权上建设的, 比如进入小区大门的过渡带划定区域, 小区门外绿地周边区域, 这样就将该种车库所占有的土地使用权在规划上和区分所有建筑物对应的土地使用权分离开。

此外, 一些地区还存在“奖励增设车库”类型, 指依照法律规范的规定增设停车位, 也具有独立的产权和权状, 可以单独转让。它的功效是负有供“公众使用”的义务, 比如在建筑物区分所有的小区中, 专门建造此类车库供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用。

《物权法》对于车库车位采用约定归属说, 并没有明确规定车库、车位的权利归属, 在面临我国目前汽车数量剧增, 车库车位需求增大的情形下, 这种权属不明造成纠纷的频频发生, 所以明确车库车位的权属具有迫切性和必要性。笔者本着向弱者倾斜原则, 倾向于车库车位归业主共有的观点, 同时建议采用立法例来解决现实出现的棘手问题。

注释

1全国人大常委会法制工作委员会民法室, 《物权法 (草案) 参考》, 中国民主法制出版社, 2005年版, 第29页。

2王利明:《论物权法中车库归属及相关法律问题》, 《现代法学》2006年第5期。

3黄松有:《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》, 人民法院出版社2007年版, 第238页。

4邢佰英:《关注<物权法>:车库归属可约定是否与虎谋皮》, http://house.focus.cn/news/2006-11-14/254737.html, 访问日期:2013年9月10日。

5孙亮:《商品房小区车库车位产权归属研究》, 内蒙古大学硕士学位论文, 2009年5月29日。

6卓洁辉:《区分所有建筑物附设停车场的比较法研究》, 载《中外房地产导报》, 2003年第2期, 第6页。

居民小区停车位和车库归属探析第9篇

确定居民小区停车位和车库归属问题的前提,是要对建筑物区分所有权理论进行分析。在该理论基础上构建居民小区停车位法律制度,才能确保停车位法律制度的合理性。

有关建筑物区分所有权的学说,主要有三类,即一元论、二元论和三元论,其中,三元论为我国《物权法》所采纳。按照三元论学说的内容,具体来说包括以下三个方面:(1)专有权是区分所有建筑所有人,对专有部分享有的排他的权利,这一权利与通常意义上的所有权并无二致,且该专有部分具有独立性,主要表现为以下三个方面。一是专有部分的构造独立,其与建筑物的公共部分相互区别,形成独立的空间。二是专有部分在功能上具有独立性,所有人可以对该部分进行单独、排他的占有和使用。三是具有独立的法律意义,能够登记成为特定业主的所有权客体,这一独立性特征是法律对于区分所有人合法权益的一种确权标准。(2)共有权是对区分所有建筑物专有部分以外的部分,业主共同享有的不可分割的权利。共有权与专有权相比,具有从属性,即没有专有权,共有权便无从谈起。同时共有权具有不可分割性,业主对共有部分共同享有权利并承担义务。(3)成员权即为共同管理的权利,这是业主作为建筑物管理团体之一成员享有的权利和承担的义务,其基于区分所有人的团体性而产生,只要这种团体关系存在,成员权就随之存在。

2 居民住宅小区停车位和车库的归属争议

居民住宅小区停车位可从广义和狭义两方面进行理解。一般而言,凡是在住宅小区内,经小区物业公司批准承认的区域,且同时满足业主车辆停放的场所,即为广义的住宅小区停车位。相反,狭义的停车位是通过专门规划,进而满足停车需要的场所,例如在建筑物内专门建设的车库、专门规划的路面停车位等。根据我国《物权法》第74条规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车库、停车位需要满足小区业主的停车需求,同时可通过约定确定该车库、停车位的归属,这是对狭义停车位概念的认可。同时,在第74条中还出现了“其他场所”的字样,一般可认为是对广义停车位的概括。

有关居民住宅小区停车位和车库的归属,自物权法草案制定之时起,就争论不休。具体来说,主要有两种观点。一种观点为法定共有说。这种观点赞成车位、车库归全体业主共有,原因在于,开发商在建造房屋时已经将相关的车位、车库等建造费用加注在商品房的价格上,因而,业主购买房屋后,即共有小区内的车位、车库,且无需另行支付购买或使用费用。另一种意见为约定归属说。这种意见认为,小区内车位、车库的归属,应当由业主与开发商进行约定,以确定其归属,这种观点主要考虑到了一定的现实因素和惯例。

笔者较为赞同第二种观点。因为,按照建筑物区分所有权的理论,业主共有的标的通常是不可分或从属于该建筑物的,若要使业主能够完全享有某标的,则该标的必须具有可分性或独立性。因此,结合小区内车位和车库的可分性和相对独立性,可采用约定归属说来确定车位或车库的归属。然而,现实生活中的小区停车位和车库通常具有多种形式,而其是否都具备可分性或独立性,不能一概而论。

3 小区停车位、车库的主要类型及归属

现实生活中,小区内的停车位、车库有诸多类型,这些车位、车库因是否分摊土地使用权来确定其归属。如果分摊了相应的土地使用权,那么对其可进行产权的初始登记,此时,该车位或车库可为开发商或业主专有;如果没有分摊相应的土地使用权,则其随着建筑物出售给业主,由业主共有。具体来说,小区内的车位和车库的类型主要有一下几类。

3.1 地面停车位

地面停车位在小区地面上直接划定的停车区域,该部分区域的划定需经过相关的行政审批方可进行,划分方式,通常采用划线分割。这种类型的停车位具有一些典型特征,例如,由于区域较大,该停车位通常可供多辆汽车同时停放;因其是在道路上直接划定,没有固定的墙面或遮蔽物遮盖,因此具有较强的开放性。鉴于此,地面停车位可谓是最方便、最实用、最为普适的一种停车方式。但伴随这普适性而来的,是地面停车位的归属争议,对此,开放商与业主通常各执一词。

上文已述,地面停车位是直接在道路表面的划归特定区域,以此来停泊车辆。一般来说,地面停车位周围并无构筑物,其为开放性的空间,因此不计算建筑面积,也不分摊相应的土地使用权。由于此时未有独立的权利存在于该片区域之上,因此,该区域内所划归的地面停车位应由小区业主共有。继续探究得知,承载地面停车位的土地(道路),为小区业主共同拥有土地使用权,鉴于此,地面停车位应当由住宅小区房屋单位的所有人共同拥有。

3.2 楼房首层架空层停车位

楼房首层架空层停车位,通常是将建筑物的首层以墙、柱等架空,且依附于其他建筑部分的车位。该类型的停车位构造相对简单,且大多数设计为开放性的空间,在现阶段的多数住宅小区中,均有存在。在确定架空层停车位的权属时,首先需要判断该小区的建筑面积,是否将建筑物容积率计算在内,然后再对应起是否需分摊相应的土地使用权。一般而言,若建筑面积之中,包含了建筑物容积率,则该容积率作为建筑面积成分,归属于开发商。然而,在现行的房地产法律制度中,并未对容积率做出肯定。现实生活中,楼房首层架空层一般不计算容积率,故而其不属于建筑面积。就其权利而言,只能依附于计算容积率、分摊土地使用权的建筑面积之上,成为共有权的标的。架空层所占用的土地使用面积,不应超过其所依附的建筑物土地使用面积,且其为建筑物的共有部分,为该建筑物的全体业主共有。

3.3 地面之上的独立车库

地面之上的独立车库,在外形上呈现出四至封闭的特点,其实开放商在小区内部的地面上建造的,独立的,以存放车辆为目的的停车区域。这种类型的车库,不依附于整栋的建筑物,而是与其相分离,形成独立的建筑空间。同时,该类型车库相互之间有明确的界分,每个单位都是独立的,可以为业主独立使用。正是因为独立车库具有构造上和利用上旳独立性,在计算建筑物总面积时,理应将其计入其中,成为独立单元。因此独立车库可以成为专有部分,为开发商所有,但应在规划文件中明确说明;同时,也可以与业主协商确定其归属。

3.4 地下停车位

地下停车位,是开发商本着“物尽其用”的原则,充分利用地下空间而修建的。对该类停车位进行细分,又可将其分为两种类型。一种是利用人防工程而划归的停车位,另一种是利用非人防工程修建的停车位。有关于地下停车位能否成为区分所有建筑物专有权标的的问题,学界观点不一。

笔者认为,针对该问题,应区分不同的地下停车位类型,以此更加准确的认定其权利的归属。首先,利用人防工程而划归的停车位,是由国家出让土地,小区业主从开发商处购买小区商品房,从而最终承担的这一土地出让金的方式产生的。在这一过程中,业主最终成为了该建设用地使用权的权利人,因此,这种停车库应当由小区业主共有。第二种是利用非人防工程修建的停车位,上文已述,由于我国法律目前并未对建筑物的容积率进行计算,且地下停车位是依附于地上建筑物而存在的,因此,该类型停车位的权利归属也应当由地上建筑物所有人,即业主共同享有。

摘要：随着经济的不断发展,汽车保有率日益增加,伴随而来的一个突出问题就是停车难。为了解决这一问题,各开发商在进行房地产开发时,通常采用各种方式增加停车位数量,以此来吸引消费者。由此,居民小区内停车位和车库的归属,成为亟待解决的问题。

关键词：停车位,车库,归属

参考文献

[1]刘阅春.论小区停车位及车库的归属--兼议对5物权法6第74条规定的理解[J].当代法学,2007(9).

[2]杨遂全.物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正[J].法学,2011(8).

地下车库通风设计探讨第10篇

所谓车库的通风,也就是要排除汽车尾气和汽油蒸汽,送入新鲜空气。以便有害物(这里主要指CO)的含量稀释到国家规定的卫生标准要求。防排烟也就是满足火灾时的排烟要求,以保证火灾发生时迅速排除滞留烟气,限制烟气的扩散,保证人员和车辆安全撤离现场,减少伤亡。

1 设计原则

1.1 地下车库应设置独立的送、排风系统;

1.2 当排风量无计算资料时,可参考换气次数估算。一般来说,排风量不少于6次/小时,送风量不少于5次/小时;

1.3 地下车库的排风分上、下两部分:上部排除1/3,下部排除2/3;

1.4 对于散发有害气体、蒸汽或粉尘的污染源应设局部排风装置;

1.5 根据工艺及污染物的产生状况,对不同的工艺设备应采用不同的排风罩,除受生产条件限制外,均应优先考虑密闭罩;

1.6 局部排风系统的划分应考虑工艺流程,同时使用情况及有害气体性质等因素。对于混合后可能引起燃烧、爆炸、结聚凝块或形成毒性更强的有害物时,应分设排风系统;

1.7 局部排风系统排出的空气,在排入大气之前,应根据排出空气中含有有害物的毒性和浓度;周围的自然环境和排出口方位以及排放标准的规定确定是否需要进行净化处理。

2 建筑车库通风方案的选择

采用机械排风兼排烟系统,目前这种机械排风兼作排烟系统方案设计比较多,由于它是用同一台风机和同一管道系统,平时作排风用,火灾时作排烟用,往排风量与排烟量相差很远。为节省投资,当排风系统兼作排烟系统时,只有采取缩小防烟分区面积的方法,来减小防烟分区的排烟量,使最大的一个防烟分区的排烟量与排风系统的排风量相等或相近,才可能使排风系统兼作排烟系统。

3 建筑车库通风设计

车库位于地下-1层,总面积2691m2,位于一个防火分区内,根据要求共分成2个防烟分区:分区1:1660m2;分区2:855m2,共设两个排烟系统:系统1,系统2,风别负责分区1和2,

3.1 机械排风量的确定

在本设计中,为了满足地下车库的排风量需求,排风量取为6次/小时。换气量按照以下公式计算:

式中:Q—风量,m3/h;n—换气次数,次/h;s—地下车库面积,m2;h—地下车库高度,m。

3.1.1 系统1

上部排1/3为16268m3/h,下部排2/3为32536m3/h。共布置22个风口,上下各11个,上部每个风口的排风量为1478.91m3/h,每个风口尺寸为320x250mm;下部每个风口排风量为2957.82m3/h,每个风口尺寸为500x320mm。在主干管上布置4个向上开启的常闭排烟风口,每个尺寸为800x600mm,同时在各支管上设防火阀,有火灾发生时由自动控制系统关闭防火阀并开启排烟风口进行排烟。

3.1.2 系统2

s=855m2,n=6,h=4.9,Q=6x855x4.9=25137m3/h上部排1/3为8379m3/h,下部排2/3为16758m3/h。共布置10个风口,上下各5个,上部每个风口的排风量为1675.8m3/h,每个风口尺寸为320x200mm,下部每个风口排风量为3351.6m3/hm3,每个风口尺寸为400x320mm,在主干管上布置3个向上开启的常闭排烟风口,每个尺寸为600x500mm,同时在各支管上设防火阀,有火灾发生时由自动控制系统关闭防火阀并开启排烟风口进行排烟。

3.2 送风量确定

防烟分区2比较小且靠近车库入口,可以实现自然捕风,分区1比较大,且离新风口比较远,考虑机械捕风,进风量取排风量的50%,则捕风量为:24402m3/h,共布置5个风口。每个风口的风量为:4880.4m3/h。

3.3 管路计算

3.3.1 排风系统1(见图1)

计算得,最不利支路481Pa,最有利支路226Pa,加阀门调节以达到平衡。

3.3.2 排风系统2(见图2)

计算得,最不利支路1-3-5-6-7 194Pa,最有利支路1-2-7 70Pa,加阀门调节以达平衡。

3.3.3 新风系统(见图3)

计算得,合计总阻力732.06Pa

3.4 风机的选择

3.4.1 系统1

将输送风量增加10%作为选用时的依据风压亦考虑10%的余量,即