今天小编给大家找来了《划拨土地使用权研究论文(精选3篇)》仅供参考，大家一起来看看吧。【摘要】我国进入土地有偿有期限制度的时代以来，城市发展突飞猛进。但是城市土地权利配置制度依然有着诸多问题，这些问题是城市化进程的阻力，不利于资源的合理配置。我国城市划拨土地使用权制度面临两方面的问题———存量划拨土地使用权的问题和划拨方式滥用问题。剖析了两方面问题的原因，提出了对策。
划拨土地使用权研究论文 篇1：
论土地年租与存量划拨土地使用权改制
近些年人们一直在努力寻求存量划拨土地使用权改制的各种方案，无疑出让、年租和国家投资作价入股是三种可供选择的方案，许多同志认为年租是一种较为现实可行的方案，理由是：对于大多数经营困难无力补交巨额土地出让金的企业来说按年支付土地租金更符合其承受能力，而政府也可据此获取持续、稳定的收入，然而笔者认为以土地年租改制存量划拨土地使用权尚有一些问题需要深入分析研究。
土地；年租；划拨；使用权
1.土地年租与土地划拨、土地出让的区别
许多同志认为土地年租与土地划拨的区别仅限于：前者系有偿用地方式，后者属无偿用地方式，其实土地年租与土地划拨还有以下三点区别：
第一，土地年租是一种有期限用地方式，所有的租赁关系应该有租期，租期是租赁双方当事人互相之间存在法律上制约关系的时间界线，没有租期的租赁对出租方至为有利，出租方可以随时提出解除租赁关系，但在我国公有住房租赁就没有租期，目前实施的土地年租也没有租期，并且这种没有租期的租赁反而对承租人更为有利。众所周知它是以福利性低租金和不能终止租赁关系为前提条件的。这样看来，土地年租若没有设定租期即表明它仍然沿袭了计划体制的作法或者进一步来说表明它目前还仅是一种权宜之计，与此不同土地划拨原本就是一种无期限用地方式。
第二，土地年租应是一种主要以合同维持政府与用地者之间法律关系的用地方式，因此确定土地年租关系必须签定书面形式的土地年租合同，然而目前实践中实施的土地年租政府根本不考虑与用地者签订合同，而只是采用行政手段单方面确定租金值及其他租赁事宜并要求用地者全盘接受，这是一种不规范不公平的作法，在这种作法中政府与用地者之间能够相安无事是以福利性低租金为基本前提的，一旦日后政府逐步调高土地年租金，用地者必然对政府以行政手段调整土地财产关系的作法大为不满。
第三，由于土地年租是一种主要以合同维系双方当事人关系的用地方式，所以因承租土地所取得的用地权是一种典型的债权，与此同时由于土地划拨是一种无偿无期限用地方式，因此从结果上来看划拨土地使用权的性质更接近于物权。
关于土地年租与土地出让的区别，人们在认识上也有很大差别，一些同志认为：两者在本质上都是“租”，因为土地出让原意即是土地“批租”，批租与年租仅表明土地使用者支付土地使用代价的时间不同，前者在使用土地之前一次性支付，后者于土地使用期内按年支付，这就如同一般的财产租赁可按年、按季或按月支付租金，但没有实质性区别一样，笔者认为从法律角度分析土地年租与土地出让具有以下二方面实质性区别：
第一，土地出让是政府将一段时间的土地使用权让与土地使用者，受让方一次性支付土地使用代价是对一段时间内土地使用权的买断，而土地年租却是一种十分典型的租赁行为，按年支付租金最具租赁的典型特征。
第二，土地出让中的用地者获得了具有物权性质的出让土地使用权，出让土地使用权人可以在相当大的自由度内占有、使用、收益及部分处分土地。我国建立土地出让制度时立法者可能没有顾及到土地出让与土地年租的上述区别，但随着我国《物权法》、《合同法》等相关法的制订，上述区别正逐渐显现。
2.以土地年租改制存量划拨土地使用权的弊端
第一，在划拨的情形下，土地划拨是一种无偿用地方式，因此除由于法定原因国家将划拨土地使用权收回的情形外，政府与用地者之间不易产生土地财产纠纷，在出让的情形下受让方一次性交纳出让金，出受让方的经济利益一次了清，在随后的出让期内，出受让双方不发生直接的利益冲突，法律关系较为稳定，因此政府与用地者之间的纠纷也可最大限度地避免发生，而在年租的情形下政府按年收取土地租金，政府与用地者之间要保持一种经常性的经济联系，因此双方很容易产生纠纷，如政府单方面调高租金会引起纠纷，用地者拖欠或拒付租金会引起纠纷，租期届满政府收回土地时因地上物难以处置会引起纠纷等等。
第二，在划拨的情形下划拨土地使用权具有无期限性，表现出较强的物权性，如在其上构筑房屋所有权，权利结构比较牢固，房屋所有权不会因土地权利的丧失而“悬空”，因此我们可以将房屋所有权确权给划拨土地使用权人，在出让的情形下出让土地使用权虽有期限，但期限较长，在法律上又是一项完整独立的物权，在其上构筑房屋所有权权利结构也较为牢固，因此我们也同样可以将房屋所有权确权给出让土地使用权人，很显然无论在划拨还是在出让的情形下地产权（土地使用权）与房产权（房屋所有权）主体上的统一都没有障碍，而在年租的情形下或进一步来说若将划拨土地使用权改变为土地年租权，我们将会发现用地者所获土地权利的类别由原来的准物权演变为债权，而土地债权之上怎么可能设定房屋的所有权这一物权？也就是说原划拨土地使用权人本来享有地上房屋的所有权改制为土地年租后土地承租人将不能成为地上房屋的所有权人，如果违背上述理论硬是将房屋所有权确权给土地承租人，我们就会发现：一种最充分、最完全的物权被建立在一种不充分、不稳定的债权之上，一旦政府与用地者之间就租金、租期等问题产生纠纷且纠纷不能得到妥善解决，房屋所有权就会变成“空中楼阁”。
第三，在划拨的情形下土地只限于划拨土地使用权人自用，土地流转无法实现，在出让的情形下用地者可以较自由处置土地，土地流转得以实现，而在年租的情形下承租人所占有的土地仍然只限于自用，土地流转仍然不能得以实现，在此有两种观点需要进一步加以澄清，一种观点认为不应受土地租赁权不能随意转让、转租、抵押理论的束缚，应让土地租赁权在市场上自由流转，笔者认为这样做有很多弊害，如市场交易的产权效力降低安全保障不足，政府收取土地租金的难度增加（特别是在分割转让的情况下）等，另一种观点认为有许多企业根本不需要将土地作为资产交易，土地对这些企业来说意义在于自用，在于给其生产经营提供必要的场所和基地，因此对这些企业来说土地租赁权不能交易无关紧要，笔者认为的确并不是所有的企业都要将土地作为资产交易，即使在发达的资本主义国家也有许多企业通过租赁房地产（注：主要是租赁已完成开发的房地产，单纯租赁土地在法理上不同于一般的财产租赁）解决生产经营场所问题。但在分析上述观点时我们不能不考虑我国土地使用制度改革的初衷主要是两方面：一是改变土地“无流转”的机制，使企业及其他用地者能自由处置土地资产以建立完善的地产市场；二是改变土地“无偿”使用的机制兑现土地所有人的利益，如果以土地年租对存量划拨土地使用权加以改制后企业仍不能自由处置土地资产，土地流转仍不能实现，就上述改革的第一方面初衷，而易使人相信其意义仅限于部分兑现了政府作为土地所有人的收益，我们应该进一步认识到土地是最基本的市场构成要素，对大多数企业来说其不能对土地不享有充分、稳定的产权就表明一切生产经营活动都缺乏一个稳定、安全的基础，同时对于大多数市场条件下的企业来说绝不是无关紧要的问题，如不动产抵押贷款是一种十分有效的融资手段，即使那些不需要转让土地权利的企业也往往希望将土地权利用以抵押以获取贷款或其他经济利益，而土地年租却不能满足企业这一需求，笔者认为出让仍是改制存量划拨土地使用权各种方案中最理想、适用面最广的方案，但要把握理想变为现实就必须想办法，制定切实可行的措施解决一次性补交出让金的资金来源问题。
作者：刘英 张晶 李柯
划拨土地使用权研究论文 篇2：
我国城市存量划拨土地使用权问题及划拨方式滥用问题的对策
【摘要】我国进入土地有偿有期限制度的时代以来，城市发展突飞猛进。但是城市土地权利配置制度依然有着诸多问题，这些问题是城市化进程的阻力，不利于资源的合理配置。我国城市划拨土地使用权制度面临两方面的问题———存量划拨土地使用权的问题和划拨方式滥用问题。剖析了两方面问题的原因，提出了对策。结合划拨土地使用权制度予以探讨，提出对公益事业用地进一步分类处理，进一步利用好城市土地储备制度治理存量划拨土地使用权问题。
【关键词】城市划拨土地使用权；存量划拨土地；划拨方式
一、我国现有城市土地使用权制度的问题
随着市场化、城市化的社会发展，土地资源如今已经成了城市的稀缺资源，这对于城市发展是一个瓶颈，必须调整现有的城镇土地使用权取得模式。土地是限量的资源，因此要改善现状，需要改革相应的土地制度以释放“红利”。而城镇存量划拨土地使用权的问题及划拨方式滥用问题的解决，能够释放出令人惊讶的“红利”。
1.存量划拨土地使用权问题
（1）我国城市国有土地使用权现实的分布格局
根据国土资源部的统计数据现实，从2006年到2010年，每年新增的出让土地面积与划拨土地面积的比例是7：3，而计划经济时代遗留下来的存量划拨土地面积更是数量巨大。为此《划拨土地目录》详细规定了划拨土地的适用范围，严格控制划拨土地取得的项目。但这一规定并没有针对存量的划拨土地使用权有系统性的处理办法，我国城镇大量的存量划拨土地是亟待突破的土地资源的问题。
（2）城镇划拨土地使用权过量的问题
存量划拨土地使用权限制了土地市场的发展，也产生了隐形土地市场，造成国家利益的损失。存量划拨土地使用权也使资源分配不合理，国企与私企在土地资源的分配上存在制度上的区别性对待，这样不利于市场经济的进一步发展和完善，一些关系国民公益的产业也没有了社会力量的支持。
2.滥用土地使用权行政配置的问题
（1）我国城镇土地使用权配置的现状
我国国土资源部门官方统计数据显示：2006年至2010年的全国土地供应总量分别为20.4万公顷、25.9万公顷、22.1万公顷、31.9万公顷、42.8万公顷；2006年至2010年的土地出让面积分别是14.6万公顷、18.0万公顷、15.1万公顷、20.9万公顷、29.2万公顷；2006年至2010年的划拨供应土地面积分别为5.4万公顷、7.5萬公顷、6.5万公顷、10.9万公顷、13.6万公顷。上述年份划拨土地占总量百分比分别是26.5%、28.9%、29.4%、34.2%、31.8%。
从以上分析得出，划拨土地使用权总量逐年提高，划拨方式配置土地使用权的数量也不断提升。东部地区是土地使用权配置的主要投向，中西部地区土地供应快速增加，西部的划拨土地使用权配置增速最快。法律将划拨土地使用权内含的利益指向公共利益，也就是说不特定的多数人应该获益，可实际上很难将利益具体量化到不特定多数人的头上，保障性住房用地、基础设施等公共利益类用地占划拨用地总量却极小，工矿仓储等经营类划拨用地所占比例较大。
（2）划拨方式滥用牵涉的问题
第一，划拨土地使用权利配置制度不利于地尽其用以及不利于建立统一的土地市场；第二，划拨土地的土地资源属性在土地市场完全不能体现，其土地价值不能真实反映到地价上。第三，划拨土地使用权制度不利于政府财政收入。划拨土地由于低成本的取得，极大的减少了地方政府的财政收入；第四，减少了农民征地补偿的收入。城市划拨用地主要是来自于农村集体土地征地后划拨，划拨土地的成本低，承包农村集体土地的农民补偿不足。第五，极大增加了行政管理的成本。国土资源部需要与多个部门联合管理以防止划拨土地的不当使用，极大的增加了行政管理成本情况。
二、存量划拨土地使用权与划拨方式滥用的原因分析
解决存量划拨土地使用权及划拨方式滥用问题的主要矛盾面，在与针对主要矛盾提出解决方案。土地制度双规制和公益事业单位的模糊界限是导致存量划拨土地使用权和划拨方式滥用的两个重要原因。
1.双轨并的城市土地使用制度是根本原因
行政划拨的这种土地使用权配置制度曾一度为我国的工业化立下了汗马功劳，减少了土地私有制所带来的经济发展阻力。市场机制配置资源的大势之下，靠行政计划进行生产要素的分配已经效率十分低下了。同时，划拨土地使用权仍以每年三成多的比例增加，存量划拨土地使用权数量比重过大。
2.公益事业没有细化分类是直接原因
国家事业单位是以提供公共服务，增进社会福利的公益社会组织。2012年4月《中共中央国务院关于分类推进事业单位改革的指导意见》发布。要求对经营性事业单位以及行政性的事业单位进行分离，对公益性质的事业单位进行分类发展。但公益性质的事业单位也并非与市场毫无联系，医院、交通建设、邮政服务等事业单位与市场有紧密的联系，那么对于这样有经营要求的公益事业单位，划拨土地使用权就并非一定适用，《划拨土地目录》包含了诸多具有经营性质的公益事业单位，而这一类项目用地却不宜以行政划拨方式取得。我国人口众多，靠国家完全承担公共服务和提供公共产品是不可行的，需要引入市场机制，调动社会力量来开展公共事业。
三、城市存量划拨土地使用权过量及划拨方式滥用问题的对策
土地双轨制和公益事业单位的模糊界限导致了城市存量划拨土地过多及划拨方式滥用的问题，因此，解决城市存量划拨土地过多及划拨方式滥用的问题，就需要对公益事业单位进一步细化，明确其取得划拨土地的界限。此外，城市土地储备制度是解决存量划拨用地的一个法宝。
1.采用城市土地储备制度解决存量划拨土地使用权问题
存量划拨土地改制后土地依然闲置，只是以资产的形式让原有土地单位保留了下来。这是被动的办法，而应对存量划拨土地使用权改制问题的目的在于有效盘活土地资源。城市土地储备制度的设立目的在于将闲置的土地收回储存，并根据市场需求去盘活存量土地，该制度是政府主动推进的制度。针对存量划拨土地的问题，应进一步发挥城市土地储备制度的作用，盘活存量划拨土地，采用主动的方式进行改制。当前城市土地储备制度需要更好的公开市场信息，明确招标、拍卖为主的交易方式。对存量土地要广泛整理收集，做到“统一收购、统一开发、统一规划、统一出让”。根据城市发展需求，制定出合理的土地年度出让计划。增强政府对于土地市场保持控制能力，预防土地供应短缺现象。建立良好的信息公开机制，保障土地收购、开发、储备和出让中的资料和信息发布。
2.剥离具有经营性的公益事业单位项目划拨供地
（1）划拨土地使用权取得范围的调整
重新设计划拨土地权利取得的替代性制度，以添补转变权利取得方式的空白，对国有土地使用权取得制度进行调整，通过出让取得、出租取得、作价投资取得等方式都是具有市场机制的权利取得方式，区别与僵化的划拨取得。与现有市场性取得方式略有不同之处，对经营性土地、公益性土地、保障性土地进行划分，使之形成相互区别的土地市场。如人民团体用地、邮政通讯用地、道路广场、学校医院用地等等。因为这些带有公益性质的用地其适用范围有限，土地用途特殊。这类土地使用权在估价方面会低许多，土地市场交易的价格更是会低很多。而土地权利初始配置制度改革也主要在于将具有经营业务的公益性用地由从前的划拨取得改为市场性的方式取得。
（2）调整划拨土地使用权取得范围的优势
地方政府财政收入将获得增长，从前诸多的公益性质用地如今采用市场方式取得用地，虽然土地价格不高，但仍会成为一笔相当可观的格外财政收入。地方政府土地财政收入的多样化，有利于增强国家宏观调控能力。有益处吸引社会力量进入公益事业。体制内外的资源分配不公是阻碍社会资本进入公益事业的重要原因。对公益事业的资源分配适当引入市场机制，有利于在政府引导社会力量参更好的发展公共事业，提供公共产品。
3.划拨土地使用权取得范围变化伴随的问题及应对
（1）财政收支重复的问题
国家财政将公益性质用地专用款项拨给相关组织机构以后，相关机构又缴付于国土资源部门，再次上报给国家财政。简而言之是从一个人的左口袋掏钱往右口袋装。形式上虽然如此，但是这样却为其它具体行政行为省去更多复杂的程序。用地单位增强了项目用地自主权，减少了划拨用地一系列复杂的审批程序，单位对于用地的标准更加清楚明确，国土资源部门对此审批干预，显然不能与用地单位自主选地的效果相比。国土资源部门取得的款项并非重新回到了财政部门，这部分款项将成为地方政府征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等，绝不是重新回歸了国家财政部门。
（2）新土地市场的监管问题
公益性质卖地所取得的款项一定应专款专用，经营性的公益用地的市场价格需要严格控制和监管，预防其形成新的腐败之地。因为重新调整了划拨土地使用权取得范围，对土地登记提出更高的要求，需要在土地登记环节确定土地权利的空间范围、用途、时间等数据，严格按照《土地利用现状分类》进行监督。若改变用途和夸大登记土地使用范围，则要根据相应的法律法规进行严格处理，土地市场的监管面临着新的挑战和调整。
参考文献：
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作者简介：
熊纯曦，单位：重庆市渝北区人民检察，专业：民商法，研究方向：房地产法
作者：熊纯曦
划拨土地使用权研究论文 篇3：
秦皇岛市基准地价更新成果分析
基准地价是政府进行城市管理、地价水平宏观调控的基本依据。基准地价的制定与更新工作对于全面准确反映地价分布规律和地价水平，掌握土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，加强国有土地资源的宏观管理具有重要意义。地产市场是一个动态市场，为了使估价成果符合客观实际，保持基准地价在各种因素发生变化时的时效性，必须及时更新基准地价。
按照城镇土地估价规程及国土资发[2001]174号文件的要求，基准地价原则上应每三年更新一次。秦皇岛市上轮土地级别和基准地价更新的基准日为2008年1月1日，已不能准确反映城区的现实状况，难以适应当前的土地管理工作需要。因此，为保证基准地价成果和宗地评估标准的现实性、合理性，满足进行城市土地管理的要求，从2011年8月开始，秦皇岛市对基准地价进行了更新调整，该成果已于2012年5月1日发布实施。
一、秦皇岛市城区基准地价更新前后对比
1.秦皇岛市城区基准地价更新成果比较（见表1）。
2.秦皇岛市城区基准地价更新前后基准地价内涵比较（见表2、表3）。
二、秦皇岛市城区基准地价更新成果特点分析
影响土地价格的因素多而复杂，这些因素间相互作用、相互影响。在一定区域内，一个或几个因素发生变化，就会导致这一区域内的土地级别和基准地价发生很大变化。在进行基准地价更新时可以基于上一轮更新的数据，收集影响土地质量的主要因素因子，对土地级别和基准地价进行更新，达到快速掌握动态市场地价的目的，同时达到实时快速调整土地级别和基准地价实时更新的目的，从而避免了因重新对土地进行大规模的定级和估价而引起的大量人力、物力及财力的浪费，同时也保证了土地市场的稳定性。与上一轮基准地价更新成果相比，本轮基准地价有以下几个特点。
1.基准地价定级范围扩大
根据上次定级估价范围，参考秦皇岛市土地利用总体规划和城市总体规划，结合秦皇岛市区发展情况，本次土地定级估价与基准地价更新工作的范围为海港区、北戴河区、山海关区、经济技术开发区，覆盖土地总面积约512平方公里，比上一轮的351平方公里有所扩大。定级范围在城区外围扩展最多，主要是向北方有所扩展，增加了秦皇岛市区范围内京沈高速公路以北区域，为今后该区域的土地管理和土地市场的发展打下基础。
2.平均容积率提高
本次基准地价设定的平均容积率为商业1.5，住宅2.0，旅游用地和工业用地的容积率没有界定。上轮基准地价设定的平均容积率统一设定为1.0。
土地是稀缺资源，是经济社会发展的重要动力。随着经济和城市建设的快速发展，土地供需矛盾日益突出。近几年，秦皇岛市政府高度重视大力推进城市的节约集约用地，宗地的规划容积率不断提高。容积率大小代表着土地上可建建筑物的面积大小，平均容积率的提高，意味着一些区域内的住宅楼和商业楼要向空中发展。所建楼以高层为主，这也符合城市发展的要求，同时还可以提高容积率修正的准确性。
3.增加了旅游用地，取消休疗用地
根据秦皇岛市城市特点及旅游立市发展定位，在商业、住宅、工业三种土地用途的基础上，深入分析旅游用地内涵，确定旅游用地利用特征，增加了旅游用地基准地价。根据土地利用分类，休疗用地可以根据实际情况分别归类到居住或商业用地范围内。
作为全国优秀旅游城市，秦皇岛市的旅游产业经过 30年的发展，已经摆脱了最初景点旅游、门票经济的狭隘羁绊，从城市整体功能和形象、旅游接待设施、旅游产品档次直至客源结构，都有了大幅度调整、改善和提升。2010年国家分别启动了服务业综合改革试点和旅游综合改革试点工作，秦皇岛市北戴河区和北戴河新区被国家确定为以旅游为龙头的服务业综合改革试点区域，秦皇岛被确定为国家首批旅游综合改革试点城市。市委十届六次全会通过《中共秦皇岛市委秦皇岛市人民政府关于实施旅游立市战略加快旅游产业发展的决定》，确立了“旅游立市”的发展战略。2011年全市共接待国内外游客2127.6万人次，实现旅游总收入172.8亿元，相当于全市GDP的16.2%。
在旅游产业用地规模和需求量不断扩大的城市发展背景下，在秦皇岛市城市土地级别与基准地价评估过程中增加对旅游用地的评估内容，为解决旅游项目和旅游资源用地管理，促进旅游产业健康、快速发展提供重要的基础资料。
4.建立了划拨土地使用权权益价格及其修正体系
当前条件下，划拨土地使用权价格确定主要涉及国企改革中的土地资产处置及其他划拨土地使用权入市补交出让金两方面的应用。特别是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确按照市场价补交土地出让金的原则后，国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》具体出台了不同形式补交土地出让金的操作办法，而划拨土地使用权权益价格是确定补交土地出让金额的重要前提和依据。划拨土地使用权权益价格可以在政府宏观控制地价、征收土地使用税、明确土地出让金数额等方面发挥重要作用。同时，由划拨土地使用权权益价格评估得到的划拨土地宗地价格，在土地收购储备、划拨土地收回、抵押、转让、清产核资等方面，也可以发挥巨大作用。如何合理确定划拨土地使用权权益价格，成为土地管理工作亟待解决的问题。
以前，秦皇岛市政府一般直接以标定地价的40%确定土地出让金标准，而从理论上讲，出让金本质上是土地价格中属于国家政府收益的部分，是城市土地绝对地租与部分级差地租的资本化。故单纯以一个固定的比例系数来确定土地出让金无法体现土地级差地租的不同。因此，本次秦皇岛市区基准地价更新工作，在对划拨土地使用权权益进行科学分析的基础上，探索性地将划拨土地使用权权益价格的评估加入到价格评估体系中。
5.级别界限的确定充分考虑了房价、租金、样点地价的空间分布规律
土地级别反映了城镇内部土地质量的地域差异，采用多因素综合评判法进行定级的准确程度很大程度上取决于定级因素选择的准确性，以及定级因素资料调查的完备性，而实际工作中难免存在偏差。因此，再利用定级软件初步划分土地级别后，必须进行适当调整。
土地价格和房地产价格的高低是土地级别高低的直观反映，因此可以利用地价和房价的空间分布规律对土地级别进行验证。在土地定级过程中采用了房价及样点地价的空间分布规律，利用房价、租金和样点地价等直线图与土地级别界限进行比较，对土地级别进行调整，使土地级别更具合理性。
通过对基准地价更新成果进行分析，更新后的基准地价成果体现了秦皇岛市土地市场及地价水平的变化，符合城市发展方向和社会经济发展水平，较全面地体现了秦皇岛市土地市场及地价水平的特征。
参考文献：
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王春敏/责任编辑
作者：张淑芬