下面是小编精心推荐的《土地开发成本房地产论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。[摘要]清算土地增值税对房地产企业资金链和利润都有一定影响,并能促使房地产企业规范经营。规范土地增值税的征收和清算,可促使土地市场长期健康发展,同时也能调整房地产市场的供给结构,稳定房地产价格。
土地开发成本房地产论文 篇1：
房地产土增税清算及其税收筹划风险研究
在开发项目的时候，土地增值税是房地产公司需要缴纳一个主要税种，由于房地产项目开发的成本非常繁杂，土地增值税的计算有难度，所以房地产公司的税收筹划风险也相应提高。所以，房地产公司应该重视对其自身土地增值税清算的工作，合理合法地降低税收筹划风险及其带来的负面作用，有利于房地产公司在长期内实现稳定发展。本篇文章基于土地增值税清算相关原则和要点，探索房地产土增税清算的税收筹划风险，从而提出针对房地产企业税收筹划风险的一些建议，希望能对房地产企业未来发展有所借鉴。
一、土地增值税清算
（一）土地增值税及原则
对于土地增值税和其原则，作为纳税人，房地产公司如果具备符合土地增值税清算的条件，就能够根据土地增值税和税收相关法律法规，计算开发项目所需缴纳税额，从而进一步明确该项目的纳税行为。此外在纳税时，房地产公司需要如实提供财务与非财务信息，依法缴纳土地增值税，确保提供信息或数据准确，符合房地产公司实际情况，从而依据提供准确的真实数据信息开展土地增值税清算工作。
（二）房地产公司土地增值税清算要点
1.界定清算条件。根据国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件中的内容以及要求规定：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的; ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的; ③直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可直接要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的; 纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的; 省税务机关规定的其他情况。以上种种，房地产开发企业必须符合以上条件，才能进行土地增值税清算。
此外，须注意一点，除了硬性规定外，在清算时，房地产企业要把没有完成转让的那部分房地产从成本和收入费用里面扣除。若在完成清算之后，要继续销售剩余的房地产，房地产公司要按照有关规定，缴纳并清算土地增值税。
2.要对收入进行准确的计算。面对房地产企业的土地增值税缴纳，正确地计算收入是进行土地增值税清算的基础，而这里的收入既包括货币和实物收入，也包含转让房地产取得的销售价款和有关收益，以及其他收益。同时，为确保土地增值税清算的准确，在确认收入要有科学合理的依据，所以房地产公司应该将销售合同、许可证和发票等可靠的相关资料完整地保留下来，并且要注意销售发票上所写的金额类别，如属于销售收入的一部分还是属于全额的销售收入，要定向区别开，因此，这就需要有关人员依据签订的合同条款来作出判断。此外，在房地产企业预收了一部分房款之后，如果在交房过程中发现合同注明的面积与实际测量面积不符，导致需要退补房款，这时同样要重新计算需缴纳的土地增值税。
3.对可扣除金额项目进行确定。在房地产土地增值税清算中，对于可扣除金额的清算项目可分为多种，一般常见的有：房地产转让时缴纳的相应税金、房地产相应开发成本、土地成本等等，面对这些项目除了要清算合理外，还必须满足相关规定法律要求。例如在进行经营房地产相应土地开发过程中，房地产开发商必须在原有成本基础上，获得建筑安装费凭证、拆迁补偿费凭证，并保留对应资料，以此向税务机关递交申请，进行税费审核，从而才能扣除相应土地增值税，保证增值税缴纳的合理合法。此外，房地产开发成本作为土地增值税筹划的大头，针对可扣除金额项目，房地产企业必须以开发成本为基础，以此进行相关项目确定，比如对于拆迁补偿费项目，首先应确定房地产开发成本的面积，才能确定拆迁范围，从而明确相应费用。
二、房地产土增税清算的税收筹划风险
（一）销售定价的税收筹划风险
对于房地产土增税的缴纳，一般的标准住宅开发项目，如面积标准认定的普通住宅项目可以享受国家税收优惠政策。因此，为了享受这种税收优惠政策，在申报土地增值税时，一些房地产公司就会把其他的一些项目上报为普通的标准住宅项目，如将高层公寓建设划为普通住宅项目，但在通过有关政府部门的调查后发现，有的房地产公司项目根本不能认证为普通标准住宅项目成本，如没有将相关成本支出划入能扣除的财产项目内，从而容易引发一定的税收筹划风险。
（二）可扣除金融业务的税收筹划风险
对于筹划土地增值税，我国多数房地产企业容易存在错误认识，如认为房地产公司開发成本和费用越高，可以予以扣除的成本费用就会越多，土地增值税就会相应降低的错误观点。然而，在房地产实际筹划土地增值税时，很多规模较大项目的成本和费用并不包括在可扣除项目里，不能进行相应扣除，并且一旦税务部门认为房地产公司的做法有问题，房地产公司就可能面临逃税漏税的风险。
（三）利息扣除的税收筹划风险
对于土地增值税筹划，我国多数房地产公司通常采取利息支出方法进行土地增值税的税收筹划，该方法虽然简单快捷，但有时可造成房地产公司的认定和税务部门不相符的问题，导致出现一定的税收筹划风险。例如房地产公司认为某一项的支出满足扣除条件，但税务部门认为其不满足扣除条件，房地产公司的认定和税务部门出现不一致现象，遇到这种问题，房地产公司就很可能遭受经济上的损失。因此，在税收筹划过程中，对于市场的风险变化，房地产公司必须根据市场情况，实时变化，避免相应税收筹划风险，提利润保成本。
三、房地产企业税收筹划风险建议
（一）积极运用税收筹划
在经营期间，房地产公司必须重视税收筹划工作的开展，掌握通过税收筹划来合法减少纳税额的方法，以此保证房地产企业的正常运行，确保实际收益。虽然目前房地产公司普遍面临利润率下跌的严重问题，但是越是这种时候，就越显示得管控成本的重要性和必要性，成本管控工作作为房地产企业中的非常关键环节，即可增加房地产企业运营收入，又可减少房地产企业运营期间相应支出，并且可有效保障税收筹划工作开展。因此，为了有效地降低公司经营成本、提高收益，房地产公司一是要运用税后筹划方式来合理制定房产销售价格，二是要重视项目开发环节，认真思考和研究分析每一个细小环节，包括和其他公司的合作开发项目、确定经营模式，探究税收对于房地产公司经营的整体影响和综合作用，学会有效利用税收筹划中的不同措施来增加公司收益。
（二）可扣除金额项目风险的规避策略
面对可扣除金额项目存在的风险，房地产公司应该明确不同风险的合法范围，多和当地税务部门工作人员进行交流沟通，如通过邀请相关部分人员对房地产企业对应员工进行税收政策和相关法律培训，交流了解最新的税务相关法律法规和优惠政策，保障房地产企业税收的合理合法，与时俱进。同时，根据我国土地增值税税收的有关法律法规规定，土地增值率达到20%以上，缴纳土地增值税额就应该是增值额全额与适用税率的面积。若土地增值税未达到20%以上，房地产公司就能够享受相应的税收优惠。也就是说，增值率20%是税收筹划工作开展的关键，房地产公司在此基础上可以合理适当把扣除金额项目增多，以达到降低纳税额的目的。
（三）利息扣除风险的规避策略
基于上文的利息扣除风险，房地产企业必须在原有利息扣除风险的规避方面上完善策略从而减低房地产企业风险损失。例如房地产企业可在合法规定范畴下，与相关税收部分进行沟通联系，更新自我税收知识和信息，第一时间对相关税收进行合理规划，从而避免利息扣除风险。此外，房地产企业也可从三个方面健全利息扣除风险规避体系，第一，可基于税收合法规定或税收法律要求，把房地产企业相关费用，与其其它税收费用相结合，通过利息费用的结合，扣除开发成本，避免利息扣除风险。第二，房地产企业可在各大银行贷款利率基础下，合理归算自身限额，保证扣除限额最大。第三，当面临税收筹划的不同风险，或在筹划过程中，为保证利息扣除风险的规避，房地产企业可根据实际情况，进行上述两种方面的选择，从而实现合理税收筹划。
（四）分化企业项目定位和运作模式方向
面对多变的房地产市场，要想保证房地产成本，减少相关税收消耗，就需根据市场变化，实时调整房地产项目定位。如当房价上涨时，针对消费者购房心理和实际房价情况，从产品设计出发，房地产开发商可将原有高额的配置住宅降为低价普通住宅项目，一来减少市场带来的消费冲击，提高经济收益，二来可根据免税规定点实现税收筹划，降低成本消耗。同时，如果房地产已经开始土地增值税清算，那么就代表房地产开发商已经进入相关利润收益阶段，所以，适当分化地产项目定位，可增大利润，减少不必要的利润消耗。此外，当房价急速提升时，房地产开发商除了调整项目定位外，还需在运作模式上，结合用户需求和市场行情，采取多销增量的方式提高利润收益，增加資金成本。同时，房地产开发也需在调整项目定位和改变运作模式基础上，持续关注高档住宅和相关用户动态，针对社会发展，家庭高经济现象必将成为未来发展趋势。因此，面对高经济家庭，高档住宅项目作为高消费的标志，必将成为高经济家庭的需求。总之，对于市场的风险变化，房地产公司必须根据市场情况，实时变化，避免相应税收筹划风险，提利润保成本，实现房地产企业正常运行。
四、结语
综上所述，为了达到最高的经济效益，房地产公司应该掌握税收筹划这一有效减少税负的武器使用方法，重视对其自身土地增值税清算的工作，合理合法地降低税收筹划风险及其带来的负面作用，在运用过程中，房地产公司也要考虑到利用税收筹划会造成的种种不利影响。所以，房地产公司在享受税收筹划工作给公司带来的众多有利影响的同时，必须树立并不断提高风险防范意识，促进房地产公司的可持续发展。
（作者单位：南京电建中储房地产有限公司）
作者：周俊
土地开发成本房地产论文 篇2：
土地增值税清算施行后房地产市场的发展趋势
[摘 要]清算土地增值税对房地产企业资金链和利润都有一定影响,并能促使房地产企业规范经营。规范土地增值税的征收和清算,可促使土地市场长期健康发展,同时也能调整房地产市场的供给结构,稳定房地产价格。
[关键词]土地增值税;房地产市场;房地产企业;趋势
1 土地增值税清算的发展趋势
1.1 我国土地增值税的起源与征收情况
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税起源于19世纪90年代初全国第一拨房地产热,国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》于1994年1月1日起施行。
1994年以后,房地产业成为我国国民经济的支柱产业,也成了各省、市经济发展的引擎。土地增值税是地方税,其征收和税收收入都是各地方主管,各地方政府为了鼓励和支持房地产业的发展,对土地增值税的征收一般都控制得不是很严,而且都采取按房地产项目销售额一定比例进行预征,预征之后也不再清算,有的地区甚至在某一时间段里没有真正开征土地增值税。
1.2 土地增值税的清算
在2004年至2006年里,我国各地房价快速上升,城市居民购房压力越来越大的同时,房地产业也是大众关注和谈论最多的暴利行业。为了规范房地产行业的运行,国家税务总局于2006年底颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定从2007年2月1日起正式施行,以加强土地增值税的清算工作。并且在2008年1月召开新闻发布会表示,要采取坚决措施推动全国所有省市启动土地增值税的清算。但各地政府普遍担心土地增值税的清算会给房地产业的发展带来不利影响,进而影响到当地经济发展速度和土地出让金收入,所以都设法缓行清算工作,只将原来的预征比率适度上调。如深圳市从2008年7月1日起,将普通住宅项目的预征比率从0.5%上调到2%,并没有对新结算的房地产项目和以前年度结算的房地产项目进行土地增值税清算。因此,国家税务总局又于2009年5月印发了《土地增值税清算管理规程》,再一次督促各地税务局开展土地增值税清算工作。
2 土地增值税清算对房地产企业的影响
2.1 对房地产企业资金链的影响
2007年以前,各地土地增值税预征比率低,而且几乎没有清算过,一些经营时间久、累计开发量大的房地产开发企业积欠的土地增值税可能达到几亿元甚至十几亿元,如果一下子要求企业清缴这么多的土地增值税,对房地产企业来说无疑存在巨大的资金压力,开发不同产品的房地产企业所受影响不同。土地增值税是超率累进税,项目利润率越高,增值率也会越高,相应的最高税率也高。土地增值税最高税率可达60%,但对增值率低于20%的普通住宅项目免税。因此,土地增值税清算对一些主要开发经济适用房、利润率微薄的普通住宅项目的企业负面影响很小。有的房地产企业主要开发利润较低的普通住宅项目,积欠的土地增值税相对较少,土地增值税清算对其生产经营带来的影响较小。对于主要从事别墅、高档公寓、商业房地产的开发和销售的企业,可能积欠了大量的税款,土地增值税的清算对其产生的影响很大。
2.2 房地产企业长期利润下降
土地增值税是对房地产开发项目的增值额所征收的税种,无论是从长期还是从短期来看,土地增值税的征收和清算都会挤压房地产企业的部分利润。而且土地增值税的税率随项目增值率的上升而提高,难以像营业税那样把税收负担转嫁给消费者。原来土地增值税的预征比例一般为0.5%~2%,实际清算时土地增值税将占到项目增值额的30%~60%,清算的税额一般都要远远大于预征税额,因此土地增值税的清算会导致房地产企业的利润下降,尤其是一些几年前储备了大量土地的房地产企业,将补缴高昂的土地增值税。
2.3 房地产企业难以依靠“囤地”和“捂盘”获取超额利润
由于土地的稀缺性、基础设施的改善、社会和经济的发展,从长期来看土地价格会逐步上涨。目前我国部分房地产企业设法以较低的价格获取并囤积大量土地使用权,然后延长开发期,待土地价值大幅上升后再销售房地产商品,从而获取较高的利润。
土地增值税执行清算后,对销售价格相同的房地产项目,获取土地使用权的成本越低,项目的增值率也就越高,意味着项目要缴纳更多的土地增值税。同样,对于开发成本相同的项目,销售价格越高,增值率也就越高,也意味着项目要缴纳更多的土地增值税。基于以上原因,房地产企业想依靠低价“囤地”和“捂盘”来获取超额利润的效果会大大减弱。
3 土地出让市场的发展趋势
3.1 短期内土地需求减少
一直以来,各地方税务部门都是按房地产项目的销售额预征土地增值税之后不再清算,使低价囤积土地有利可图。2001—2008年里,每年全国房地产企业购置土地的面积都远远高于当年完成开发的土地面积,直到2008年年底,全国房地产企业以前年度购买的未开发的土地面积高达10.85亿平方米。
执行土地增值税清算制度后,房地产企业低价囤积土地的积极性下降,而且迫于资金压力和房地产市场的规范发展,囤积了大量土地的房地产企业也会设法先开发一部分几年前购置的土地,到一定程度后才会有新的土地需求,因此在未来的2~3年内,土地需求会有一定幅度的减少。
3.2 土地出让市场长期趋向健康发展
低价囤积土地致使许多土地被长期空置,不利于土地资源的有效配置。从长期来看,执行土地增值税清算制度,房地产企业企图通过非法手段获取低价土地的积极性降低,土地“招拍挂”制度将更加规范合理,土地使用权流转速度加快,促使土地出让市场健康发展。
4 房地产市场的发展趋势
4.1 开发企业整合加速
截至2007年年底,我国共有62518家房地产开发企业,其中具有一级资质或二级资质的企业不足10%,绝大部分房地产企业只有三级、四级甚至更低资质等级,可见房地产业中小型房地产企业多,缺乏真正有实力的大型开发企业。在对房地产企业以前年度积欠的土地出让金进行清算清缴时,一些规模较小的企业可能会因资金链紧张而难以继续经营;另外,执行土地增值税清算后,房地产开发利润率降低,尤其是一些依靠各种关系低价获取土地的企业利润率大为降低。因此在对土地增值税进行清算时,房地产业整合与并购也会展开,一些资金实力强、经营规范的企业的市场分量会越来越重。
4.2 房地产供给变化
4.2.1 房地产开发周期缩短
房地产企业“囤地”现象和“捂盘”现象的减少,加速了房地产业的资产流动速度。在土地增值税清算制度下,房地产企业不一定追求单个项目的高利润率,也可通过缩短产品开发和销售周期,一方面能提高企业的资金周转率,另一方面能有效降低项目增值率,从而降低土地增值税的最高税率,增加房地产企业的利润总额。
4.2.2 供给结构发展趋势
由于土地增值税的超率累进税率的影响,别墅、高档公寓等利润较高项目的土地增值税最高税率可能达到60%,利润相对较低的普通住宅项目土地增值税税率可能保持在30%,项目增值率低于20%的还能享受免税。因此,房地产企业可以适当地降低其所开发项目的档次,降低单个项目的收益率,以达到减税的目的。所以,土地增值税清算制度将会促使更多的房地产企业转向开发普通住宅。
4.3 房地产价格发展趋势
4.3.1 房地产价格总体趋于稳定
一些资金实力较弱的房地产企业要筹集其积欠的税款,降低价格销售商品房以回笼资金是一个不错的选择。随着房地产开发周期缩短,房地产供给量稳中有升,所以在短期内房地产价格难以上升。
如果开发商欲将税收负担转嫁给购房者,则需提高房价,但土地增值税的最高税率也会随之提高,缴纳的税额也会越多,转嫁效果不明显。相反,房价上涨后销售难度加大,还不如以合理的价格快速销售以降低增值税额,获取正常利润。另外,会有部分房地产企业专门从事微利住宅项目的开发和销售,可以免予缴纳土地增值税。从长期来看,清算房地产项目土地增值税有利于稳定房价。
4.3.2 不同档次物业价格差距扩大
更多的企业转向开发普通住宅后,诸如别墅、高档公寓的房地产的供给量会有所降低,这类产品的稀缺性增加,价格会有上升的趋势。不同档次物业的价格差距扩大,是土地增值税清算制度下的必然趋势。
4.4 商业房地产开发向出租经营发展
商业购物中心、写字楼、商铺等商业物业的价格比起同地段的住宅价格要高出许多,以往许多从事商业物业开发、销售的房地产企业能获取巨额利润,但土地增值税清算制度施行后这些利润中很大部分会转变成税收上缴。如果开发商只是出租经营,则产权未发生转移,还能享受物业增值带来的好处。
参考文献:
[1]尹伯成.土地增值税“四个有利于”促房地产业健康发展[J].城市开发,2007(4):30-31.
[2]薛继安.从土地增值税的清算看房地产企业发展新变化[J].中国房地产,2007(8):56-57.
[收稿日期]2009-07-10
[作者简介]石金和(1972—),男,湖南新邵人,重庆交通大学管理学院讲师,管理学硕士,研究方向:房地产经济和财务管理;吴华(1973—),男,重庆南川人,重庆合正房地产开发有限公司副总经理,工商管理硕士,研究方向:房地产开发与经营。
作者：石金和 吴 华
土地开发成本房地产论文 篇3：
房地产土地增值税清算执行中的问题及对策
土地增值税在房地产开发中占据重要地位，不仅能够对房地产和土地的交易活动进行规范和约束，而且对于土地的增值效益具有积极作用。本文从土地增值税的概念出发，对房地产土地增值税清算过程中存在的问题进行分析，并提出几点解决策略。
土地或者建筑物的持有者，将土地的使用权或者建筑物进行转让，在所得总收入中扣除相关费用和成本之后的部分，按照国家规定，需要交纳增值税，也就是常说的土地增值税。关于增值税的多少，需要按照固定公式计算，即应缴税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，该公式在另一个层面上也反映了房地产企业的收益。早在2003年，我国就已经对土地增值税缴纳的范围和方法进行了明确规定，但是房地产企业在开发项目的过程中，不断出现新问题、新情况，给房地产企业土地增值税清算工作带来的一系列问题。
1 房地产企业土地增值税清算过程存在的问题
1.1 土地增值税清算单位复杂
为了满足客户的不同需求，房地产开发形式越来越多样化，商业用房、普通商品房、普通住宅以及经济适用房，都属于房地产企业的开发项目，增加了清算单位工作的难度。根据土地增值税计算方法，清算单位需要对数据进行严格审查，一旦确认有误，增值额计算必然不正确，房地产企业缴纳的土地增值税数目也就不准确。其实，土地增值税的计算具有明确规定，清算单位只需要将行政管理部门审批的开发项目作为依据进行相关核算即可，如果该开发项目属于分期进行，需要按照分期开发进行清算即可。但是，当前我国对于房地产市场缺乏有效管理，导致开发项目混乱，出现了很多捆绑开发项目，例如商业项目与市政公益项目捆绑、盈利项目与亏损项目捆绑等，这样一来，项目种类的确认比较困难，最终增添了清算单位的复杂性。
1.2 开发项目费用扣除票据混乱
在计算房地产企业应缴土地增税税额的时候，必然离不开房地产开发项目的费用扣除这一关键内容，而开发项目费用扣除的多少取决于房地产企业是否具备这些费用的正规发票，如果发票不合法，或者发票不正规，均不能得到有效认可，在计算土地增值税时也就无法被扣除。但是，房地产企业在项目开发的过程中，涉及很多类型的单位，例如企业单位、事业单位、行政单位及拆迁户，这些不同单位在给房地产企业开具发票的时候，都是按照各个企业的性质进行的，导致房地产企业收到的票据各种各样，部分发票在土地增值税时，可能被认定为不正规发票，不能将其扣除。
1.3 开发项目收入确认违规
由土地增值税的定义可以看出，土地增值税清算是建立在房地产企业开发项目收入的基础之上的，也就是说，没有收入，增值税就无从谈起。并且我国也对开发项目收入的准确值做出了相关规定，即开发项目的收入包括开发相关过程中所收到的一切经济利益，该经济利益可以以货币的形式出现，也可以以物体的形式出现，同时那种变价折款形式的收入也应当被认定为房地产企业的实际收入当中。不过，开发项目的准确收入有时会因为开发商想要逃避税款或者政策规定不明等原因，存在一定程度的确认违规。
1.4 开发项目成本扣除随意性大
房地产企业开发项目成本费用涉及的范围比较广，例如开发费用、建筑安装工程费用、公共配套设施成本费用等，都需要计算到成本费用当中，这种情况下，造成扣除项目种类增多。部分房地产企业为了减少土地增值税金额，往往将扣除项目的金额和范围扩大，导致土地增值税清算结果不准确。例如，与承包商勾结，在建筑安装工程成本费用上弄虚作假，随意增加成本开支；任意将一些小区基础设施归结到公共设施以减少纳税项目。开发商的纳税项目减少在行业内非常严重，将纳税项目检查到位，并核算清款项是税务局一个重要的任务。
2 房地产企业土地增值税清算对策分析
2.1 事先筹划，早做安排
清算房地产企业土地增值税，应当关注房地产开发项目的整个过程，从土地拆迁、建筑房屋、装修房屋，最后到房屋销售完毕，每个环节都直接影响着土地增值税的清算过程。例如，对拆迁过程进行规定，哪些款项属于扣除项，哪些款项不属于扣除项，并且扣除项需要出具相关证明才予以扣除；某些房地产开发项目在开发的过程中，地方政府可能会给予一定的补贴或返还，这种情况在土地增值税清算是应该怎样处理，应该做出明确规定；针对一些分期开发项目或一些商住混合项目，应该按照哪种开发和竣工方案进行土地增值税的清算也应当做出相应规定。作为房地产企业，则需要严格按照相关规定进行系统安排，确保最终的核算结果不影响企业的实际效益。
2.2 规范土地使用权
关于土地的使用权，相关部分需要做出明确规定，一旦发现违法使用土地的行为，必须严惩不贷。众所周知，土地交易是国土部门的职责，因此，国土部门应定期对土地资源进行监督和检查，避免土地被多次违规转让的现象出现。同时，土地开发商在进行开发前，相关部门必须对其进行严格审查，确认该开发商具有开发资格，否则不办理开发手续。工商管理部门为开发商办理股权转移时，应该要求开发商提供相关的涉税事宜审批手续。
2.3 注重成本管理
作为土地增值税征收的主要部门，税务部门需要将房地产企业的成本费用管理作为自己的日常工作，而不仅仅是在需要清算土地增值税的时候才开始清查房地产企业的建设成本。而且，相关税务人员应当及时跟进房地产开发项目的进程，对其开发成本的构成做细致了解，避免土地增值税的清算结果出现错误。
2.4 明确计税价格
某些开发商的开发项目，可能比较新颖，很难在市场上找到相似建筑，这样的项目市场价格估算很难同时满足纳税人和税务部门的意愿。在这种无法找到相似纳税项目比对标准的时候，双方都不想失利，过高纳税人不愿意，过低税务局不认可。这种情况发生时，就要求税务部门能够根据科学的标准去逐步核算总体的纳税比率。这不但涉及此次项目的纳税收入，也影响到日后相近项目的纳税数额。纳税核算人员对核算确认无误后，需要找纳税人洽谈，可以将计算过程一一列举，通过一个明确的数额核算清单给纳税人一个满意的答复，让纳税人不会觉得冤枉，这时才能让纳税人顺利纳税并给后期项目一个借鉴的依据。
2.5 聘用专业人才，安排专项工作，利用专业机构
为确保房地产企业的经济利益，房地产企业应当提高对土地增值税的认识程度，聘请专业化人才，并将其充分运用到房地产的开发项目过程中，确保相关单位房地产企业开具的各项费用发票符合土地增值税清算规定，实现房地产经济利益的最大化。而且，房地产企业最好将土地增值税作为企业的基础工作认真对待，尤其是一些大型项目及分期项目，开发用土地增值税应作为专项工作来做，避免出现税务不清。专业人才团队可以作为税务开发的一个研发单位，针对新建的没有前例的项目进行税务核算标准开发，也可以与一些税务代理单位联合开发，尤其是年终税务清算时，可以加快效率，让纳税人和收税单位都满意。
3 结语
综上所述，税务部门在清算房地产企业土地增值税的时候，需要确认清算单位、成本费用、扣除项目等多项内容。作为房地产企业，则应当对清算程序和清算标准进行了解，向税务部门提供必要的清算材料。也就是说，土地增值税清算需要房地产企业和税务部门共同配合。虽然当前土地增值税清算执行中出现了很多问题，但是国家在土地增值税清算方面的制度肯定会越来越完善，土地增值税清算工作也会越来越顺畅。
收稿日期：2016-09-07
作者：王玲