第一篇：台州市物业管理办法
台州市物业管理实施办法
浙江省台州市人民政府
台州市人民政府令第99号
《台州市物业管理实施办法》已经台州市人民政府第 23 次常务会议审议通过，现予公布，自2010年8月1日起施行。
市长 吴蔚荣
二○一○年六月二十八日
台州市物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推动物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市建设行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，各县(市、区)建设行政主管部门(以下称县物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上发改(物价)、公安、民政、财政、税务、环保、工商、行政执法(城管)、人防等有关行政主管部门，按照各自职责，协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
第五条 建立物业管理联席会议制度。由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集，物业主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
(一)业主委员会不依法履行职责的问题; 1
(二)业主委员会换届过程中出现的问题;
(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;
(四)提前终止物业服务合同的问题;
(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
(六)需要协调解决的其他物业管理问题。
第六条 各级人民政府应当将物业服务行业作为新兴服务业予以重点扶持和培育，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第七条 物业管理区域由物业所在地县物业主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民(村民)委员会的意见。物业管理区域划分具体办法由市物业主管部门会同有关部门另行制定。
第八条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。
第九条 一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会，代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。 物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处(乡镇人民政府)应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会应当予以协助：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。 一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会;当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。
第十一条 具备本办法第十条规定的首次业主大会召开条件的，建设单位或者10名以上业主可以联名向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面申请，并告知物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会。
街道办事处(乡镇人民政府)应当自收到书面申请后 10 日内通知建设单位报送下列文件资料：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用公用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关文件资料。
建设单位应当自收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后 10日内报送有关文件资料。
街道办事处(乡镇人民政府)应当会同物业所在地物业主管部门对建设单位报送的有关文件资料组织审查。对符合首次业主大会召开条件的，应当自收到有关文件资料后40日内成立指导小组，指导成立业主大会筹备组;对不符合条件的，应当书面告知并说明理由。
一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。业主大会筹备组人数一般为5人至11人的单数。筹备组成员包括建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会各选派的1名代表以及业主推举的代表，其中业主推举的代表人数不低于筹备组人数的一半，筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。
第十二条 业主大会筹备组履行建设部《业主大会和业主委员会指导规则》赋予的有关职责。
业主大会筹备组应当自成立之日起 90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组应当自首次业主大会会议召开 15 日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告，并告知街道办事处(乡镇人民政府)、物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十三条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业竣工交付备案前一次性向物业所在地物业主管部门预缴筹备经费，由物业主管部门代收代管。筹备经费的使用应当坚持节俭、合理，实行多退少补原则。具体预缴标准由市物业主管部门制定。建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，并提供相应的人力、场地支持。
业主委员会成立后 30 日内，业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应当将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料移交给业主委员会。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。
第十五条 下列事项由业主大会决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用物业专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六条 业主大会决定本办法第十五条第(五)项、第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意;决定本办法第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管 理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。 物业管理区域内20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十八条 业主委员会委员由业主大会会议选举产生，由5人至11人单数组成，并应当符合下列条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守有关法律、法规和规章、制度;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
(五)具有一定的组织协调能力;
(六)具备必要的工作时间。
本人或者配偶、近亲属在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职(包括兼职)，或者与该企业有直接经济利益关系的，不得担任业主委员会委员。
第十九条 业主委员会委员实行任期制，每届任期为3年至5年，可以连选连任。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列文件向物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续：
(一)业主大会成立情况(含业主大会会议记录和会议决定);
(二)业主委员会选举情况; 三)业主大会议事规则;
(四)管理规约;
(五)业主大会决定的其他重大事项。
物业所在地物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，具体履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合 5 同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十二条 业主委员会凭物业所在地物业主管部门的备案证明，申请刻制印章。
业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章，应当经业主委员会会议表决通过或者业主委员会全体委员1/2以上签字。
第二十三条 业主委员会会议应当定期召开，由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议意见。业主委员会会议作出的决定，应当自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第二十四条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业所在地物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第二十五条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以自己的名义依法提起诉讼。未经业主大会表决通过的，不得以业主委员会的名义起诉。
第二十六条 业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事 6 与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地物业主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十七条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，街道办事处(乡镇人民政府)、物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会应当指导业主召 开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第二十七条 业主委员会应当定期核查委员资格，业主也有权向业主委员会提出终止业主委员会委员资格的动议。
业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会应当自发现之日起30日内完成调查核实并公布核实情况。情况属实的，业主委员会应当在10日内作出暂停该业主委员会委员职权的决定，待业主大会会议通过后，该业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;
(三)因疾病或者年龄等原因丧失履职能力的;
(四)有犯罪行为的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七)恶意串通业主，影响业主大会、业主委员会决策或者正常运作的;
(八)本人或者配偶、近亲属在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职(包括兼职)，或者与该企业有直接经济利益关系的;
(九)其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。 有本条第二款第(一)项情形的，自物业转让、灭失之日起，该业主委员会委员资格自动终止。
第二十八条 管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，房屋装饰装修的禁止行为，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第二十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的组成、职权和委员资格、人数、任期等事项作出约定。
第三十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。
第三章 前期物业管理
第三十一条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前(不实行预售许可制度的拆迁安置房、经济适用房等应当在择房前)选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业;其中物业管理区域建筑面积10万平方米以上的，建设单位必须通过公开招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于3家或者物业管理区域建筑面积不足5万平方米的，经物业所在地物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
物业服务业务承发包费用不得低于成本价和政府指导价下限。政府指导价由市价格行政主管部门会同市物业主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。
前期物业服务项目招标投标具体办法由市物业主管部门另行制定。
第三十二条 建设单位在预(销)售物业前，应当会同物业服务企业研究制定临时管理规约和住宅使用说明书，作为物业预(销)售合同的附件。临时管理规约和住宅使用说明书应当报物业所在地物业主管部门备案。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，房屋装饰装修的禁止行为，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在预(销)售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。 物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容以及物业管理区域划分情况。
第三十四条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当按照本办法第三十一条的规定重新选聘物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。物业竣工交付使用的具体办法由市物业主管部门另行制定。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录;发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向物业所在地物业主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面要求建设单位进行整改。建设单位整改合格后，方可办理物业交接手续。
第三十六条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、园林绿化、地(面)下停车(位)库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单;
(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)临时管理规约、物业管理用房清册以及物业管理需要的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料、剩余公共经费、物业管理用房以及属于全体业主所有的办公设备、物业服务期间形成的管理资料移交给业主委员会。
第三十七条 建设单位应当一次性向物业服务企业支付前期物业服务开办费。开办费主要用于早期介入物业服务管理费用(含人工工资)、物业管理用房装修、物业办公设备用品购置等。开办费可采用实物补贴或者货币补贴方式，具体标准和使用办法应当根据物业的具体情况，通过投标书约定或者由建设单位与物业服务企业协商确定。
开办费使用办法应当明确前期介入物业服务标准和管理费用额度、物业管理用房装修标准和费用额度、物业办公设备用品购置标准和费用额度等。开办费用于物业管理用房装修、物业办公设备用品购置形成的产权归全体业主所有，在前期物业服务期 满后移交业主委员会。
物业服务企业应当建立开办费使用账册，并在业主大会成立时向全体业主公示，接受质询。
第三十八条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，其中3‰为物业管理办公用房、4‰为物业管理经营用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的 3‰。当物业管理用房按规定比例配置建筑面积不足50平方米时，按照50平方米配置。物业管理用房建筑面积计入该物业地上总建筑面积。
规划管理部门应当将物业管理用房配置比例和要求列入规划条件。因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。
第三十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权，建设单位不得擅自处分。
利用物业管理用房进行经营活动的，所得收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业服务方面的其他需要。属前期物业服务期间的，按照物业投标书的约定处理。
第四章 物业服务
第四十条 物业服务企业应当按照建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定，取得资质证书后方可从事物业服务活动。 从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。
第四十一条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。
物业服务合同终止或者解除，需要更换物业服务企业的，业主大会应当按照本办法第三十一条的规定选聘物业服务企业。
第四十二条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括下列条款：
(一)当事人的名称或者姓名和住所;
(二)物业的基本情况;
(三)物业服务事项和服务质量要求;
(四)物业服务费的标准和收取办法;
(五)物业专项维修资金的管理和使用;
(六)物业管理用房的管理和使用;
(七)合同期限;
(八)违约责任;
(九)解决争议的办法。
物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
对本条第一款第(三)项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任，同时应当符合国家、省、市物业服务等级标准的规定。
对本条第一款第(四)项内容的约定，应当符合国家、省、市物业服务收费管理的规定。
当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。
第四十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：
(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域的保洁;
(四)公共区域的秩序维护;
(五)车辆的停放管理;
(六)对物业使用中禁止性行为的管理措施;
(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;
(八)物业档案资料的保管;
(九)业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。
第四十四条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定: 11
(一)符合物业服务规范;
(二)及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)定期听取业主、非业主使用人的建议意见，改进和完善服务;
(四)配合居民(村民)委员会做好社区管理的相关工作。
第四十五条 物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验，并与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十六条规定的资料、经费、设备等。
第四十六条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第四十七条 业主应当遵守与建设单位签订的商品房买卖合同和《业主临时管理规约》，并自建设单位交付物业之日的次月起按物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业管理区域内尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人未约定的，由业主交纳。
物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的，由买受人交纳。
第四十八条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。 住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：
(一)专有部分以单个业主作为最终用户;
(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户; 12
(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
第四十九条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立前，由物业服务企业(或者建设单位)拟定本物业服务区域物业服务等级和具体收费标准后，报价格行政主管部门核准;业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定具体的收费标准，报价格行政主管部门备案。
物业服务企业采用酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;采用包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。 物业服务企业应当按照国家、省、市有关规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公布。
第五十条 物业服务企业应当依法承接和退出物业服务项目。物业服务企业承接和退出物业服务项目的具体办法由市物业主管部门另行制定。
第五十一条 街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会应当调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。
业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，调解业主对物业服务的投诉。业主和物业服务企业对于物业服务有争议的，可以向街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会申请调解，或者直接向人民法院提起诉讼。
第五章 物业使用与维护
第五十二条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。
因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。
第五十三条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。
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物业服务企业发现业主或者非业主使用人不按照房地产权证书载明的用途使用的，应当予以劝阻;劝阻无效的，及时报告有关部门。
第五十四条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第五十五条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。
利用物业管理区域共用部位或者场地停放车辆的，按照业主大会的决定交纳临时停车费。临时停车费除用于维护停车场地设施和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。物业服务企业应当将临时停车费单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。
第五十六条 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。
物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆管理，发现违反有关规定的，应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门;公安等有关部门应当依法及时予以处理。
第五十七条 物业管理区域内依法属于业主共有的设施设备(指物业管理区域内分户门外配置的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等设施设备及相关管线)的建设施工、移交接收、维修养护、更新改造及其管理，按照《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》执行，具体实施细则由市物业主管部门另行制定。
建设单位应当按照国家有关标准和经批准的规划设计方案，配套建设物业相关共有设施设备。
承担城市公共服务的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等相关专业单位，应当按照规定接收管理物业区域内的相关共有设施设备，并及时做好相关共有设施设备的维修养护、更新改造。相关专业单位接收管理物业区域内相关共有设施设备后发生的维修养护、更新改造等费用，在相关专业单位的企业成本中列支。
已交付使用的物业，其相关共有设施设备未办理移交接管手续的，由街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会牵头，组织相关专业单位、建设单位、业主委员会、物业服务企业办理移交接管手续。
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第五十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规、规章和本办法的规定以及临时管理规约、管理规约。
第五十九条 禁止下列损害公共利益的行为：
(一)违法改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共用部位;
(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;
(六)超标排放有毒、有害物质;
(七)排放超过规定标准的噪声;
(八)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
(九)未经批准摆摊设点;
(十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(十一)擅自改变房屋外貌，擅自安装防盗窗、花架、晒衣架、空调室外机、太阳能热水器等;
(十二)破坏屋面、卫生间、厨房间防水层;
(十三)法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
第六十条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主、非业主使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法第五十九条规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定以及临时管理规约、管理规约》予以劝阻、制止，并通知业主委员会;业主委员会应当督促业主及时改正，相关业主、非业主使用人应当予以配合;劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门，并配合有关行政主管部门做好整改工作。
15
其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法规定行为的，可以向物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。
物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。
第六十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业服务方面的其他需要。
第六十二条 所有住宅物业(包括拆迁安置房、经济适用房)、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交存物业专项维修资金。 进行分割销售的独立商业用房、办公用房，也应当按照规定交存物业专项维修资金。
物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
新建物业首期物业专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。
新建物业首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在建设工程竣工验收规划认可前，按照物业总建筑面积和本条第四款规定标准，一次性向物业所在地物业主管部门交存物业专项维修资金。
物业专项维修资金管理费用，在物业专项维修资金的增值收益中列支(按物业专项维修资金增值收益 15%的比例提取)，并与物业专项维修资金分账核算。
物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，收取、使用和管理按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》执行，具体实施细则由市物业主管部门会同市财政部门另行制定。
第六十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。
责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主大会(业主委员会)同意或者直接按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，所需费用由责任人承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，所需费用由责任人承担。
业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求街道办事处(乡镇人民政府)或者物业所在地物业主管部门调解。
16
第六十四条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位应当在建设工程竣工验收规划认可前，一次性向物业所在地物业主管部门交纳物业建筑安装总造价 2%的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
保修金管理费用，在保修金的增值收益中列支(按保修金增值收益30%的比例提取)，并与保修金分账核算。
保修金存储期限为8年。物业所在地物业主管部门应当在物 业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业管理区域内予以公示。无异议的，待存储期限届满后及时将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。
保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，交纳、使用、管理和退还按照《浙江省住宅物业保修金管理办法》执行，具体实施细则由市物业主管部门会同市财政部门另行制定。
第六十五条 业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施，包括在绿化用地上改建停车泊位的，其改造方案应当报物业所在地物业主管部门和规划管理部门批准，并严格按照相关法律、法规规定实施。
第六章 法律责任
第六十六条 违反本办法规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章规定处罚。
对违反本办法第五十九条规定，违法改变房屋承重结构的行为，按照国务院《建筑工程质量管理条例》第六十九条规定处罚。
第六十七条 严格查处违法违规和不道德的停车行为。 对占用、堵塞消防通道、妨碍消防车通行和消防设施使用的违法停车，按照《中华人民共和国消防法》第六十条规定处罚。 对小区内车辆乱停放或者不按规定停放，物业服务企业张贴不道德停车通知单后拒不改正的，按照国务院《物业管理条例》
第六十六条第一款第(二)项、第二款规定处罚。
第六十八条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约》，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。 业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳;业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起 17 诉讼。
第七章 附 则
第六十九条 本办法所称业主，是指房屋等物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。
本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。
第七十条 本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。
第七十一条 本办法自2010年8月1日起施行。《台州市城市住宅小区物业管理规定》(市政府令第52号)同时废止。
第二篇：扬州市物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
第三条 新建商品房应当实行物业管理。
未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由各县(市)、区人民政府组织综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理;配套设施不全的，由所在社区统一管理。
商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。
第四条 扬州市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本办法的组织实施，其主要职责是：
(一)贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施;
(二)管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制;
(三)负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作;
(四)负责物业管理企业资质管理工作;
(五)负责物业管理创优评比工作;
(六)依法查处物业管理中的违法行为;
(七)法律、法规、规章规定的其他职责。 各县(市、区)房产(建设)行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
第五条 规划、建设、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 第六条 各级政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
第二章 业主及业主大会
第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。
业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。
第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理;物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示，有书面意见的应代为转交。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。 第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会履行下列职责：
(一)审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约;
(二)选举、更换业主委员会委员;
(三)审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘或解聘物业管理企业;
(五)审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案;
(六)决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施;
(七)审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(八)决定有关业主共同利益的重大事项;
(九)改变或撤销业主小组不适当的决定。
(十)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。 第十条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。
经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。
筹备组负责下列工作：
(一)确定召开业主大会会议的形式、时间、地点和内容;
(二)确定业主委员会组成人数，并按业主委员会委员条件，经公开征集报名后差额推荐业主委员会委员候选人;
(三)参照物业管理行政主管部门制定的示范文本拟定业主大会议事规则和业主公约草案;
(四)确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数;
(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;
(六)主持召开首次业主大会会议。 前款
(一)、
(二)、
(三)、
(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十二条 首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：
(一)住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数;
(二)同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业按建筑面积每一百平方米计算为一票，不足一百平方米的可与其他业主合并计票;
(三)非居住物业每一平方米计算为一票，不足一平方米按四舍五入计算。 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。
业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹;
(五)督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费;
(六)审定物业管理企业提出的工作计划和物业管理重大措施;
(七)执行业主大会的有关决定;
(八)向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况;
(九)督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定;
(十)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。 业主委员会委员应当符合下列条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
(五)具有一定组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约;
(三)业主委员会组成人员名单和基本情况。
所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。 业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。
第十八条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第十九条 业主委员会委员任期为三年，可连选连任。
业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)，并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。
业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。 业主小组履行下列职责：
(一)讨论业主大会拟讨论的事项;
(二)推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿;
(三)审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。
第二十二条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第二十三条 业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位承担。
第三章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
第二十五条 新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理登记备案手续。
第二十六条 物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。
第二十七条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业(执业)资格(上岗)证书。
第二十八条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。
第四章 物业服务与收费
第二十九条 新建商品房销(预)售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销(预)售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。
业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。
业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业管理企业。原物业管理企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业管理企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。 第三十条 建设单位应当在销(预)售物业之前，参照建设部业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报所在地物业管理行政主管部门备案。 第三十一条 新建物业销(预)售时，建设单位选聘的物业管理企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第三十二条 物业服务合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：
(一)当事人和物业的基本情况;
(二)双方的权利和义务;
(三)物业管理服务事项和服务质量要求;
(四)物业服务收费项目、标准和收取办法;
(五)物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法;
(六)专项维修资金的使用办法;
(七)合同的有效期限，合同终止和解除的约定;
(八)违约责任及解决纠纷的途径;
(九)双方当事人约定的其他事项。
第三十三条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
(一)物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理;
(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;
(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;
(四)物业装饰装修管理服务;
(五)物业管理区域内车辆的停放管理;
(六)物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等;
(七)物业使用中对禁止行为的管理措施;
(八)维修资金的帐务管理;
(九)应业主要求进行的特约服务。
物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。 第三十四条 物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶(箱、房)，所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。
第三十五条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何费用。
第三十六条 物业服务收费根据物业的性质，提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制确定公共服务收费标准;通过公开招投标确定的公共服务费收费标准，招投标结束后应向价格主管部门备案。未通过公开招投标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。
高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。
第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等内容。
第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
第三十九条 物业管理区域内，由物业管理企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。
第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。
第四十一条 为保证前期物业管理服务的正常运行，开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。
第五章 物业的使用与维护
第四十二条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金(简称维修资金)。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。 第四十四条 开发建设单位应当按总建筑面积千分之四和千分之一的比例将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。
第四十五条 因分期开发等原因不能同步交付物业管理用房的，建设单位应当支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿。
第四十六条 建设单位在申请房屋销(预)售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案;在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。 第四十七条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。
第四十八条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：
(一)物业管理用房、社区办公和活动用房;
(二)门卫室、警务室、监控室、底层架空层、共用走廊;
(三)按规划设置标准配套建设使用的地下室;
(四)按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位;
(五)公共绿化、道路、场地;
(六)建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施;
(七)其它依法归全体业主的设施设备。
第四十九条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库(位)的归属，有约定的，按照约定;没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。
第五十条 物业管理区域内的停车位(库)，应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库(位)应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库(位)为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库(位)的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库(位)应当随之一并转让。
第五十一条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
第五十二条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业管理企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。
第五十三条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业管理企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。
第五十四条 工程、营运车辆未经许可，不得进入物业管理区域;业主大会会议或业主公约有约定的，从其约定。
第五十五条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：
(一)损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途;
(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备;擅自移动共用设施设备;
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益;
(四)在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物;
(五)侵占绿地、毁坏绿化;
(六)随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾;
(七)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动;
(八)未经批准摆摊设点;
(九)无序停放车辆;
(十)在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌;
(十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
(十二)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;
(十三)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为;
(十四)违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜;
(十五)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十六条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。
使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。
第五十七条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容;
(二)装饰装修工程的实施期限;
(三)允许施工的时间;
(四)废弃物的清运与处置;
(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;
(六)禁止行为和注意事项;
(七)管理服务费用;
(八)违约责任;
(九)其他需要约定的事项。
第五十八条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。
第五十九条 已交缴维修资金的物业，业主转让时，其维修资金随房屋所有权同时结算过户。未交缴维修资金的物业，业主转让时应告知买受人按政府规定的标准补交维修资金。
第六十条 物业管理企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或所在地物业管理行政主管部门督促限期改正。 房屋专有部分维修责任由业主承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第六章 法律责任
第六十一条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第六十二条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。 第六十三条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十四条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第六十五条 物业管理企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：
(一)未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
(二)违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款;
(三)对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款;
(四)接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正;拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书;造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第六十六条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业管理企业应做好相关协调工作。 第六十七条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主(临时)公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门;相关业主、物业管理企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第六十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十九条 违反本办法规定，依法应当由工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第七十条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附 则
第七十二条 本办法自2006年3月1日起施行。原《扬州市城市住宅区物业管理办法》(扬州市人民政府第22号令)同时废止。
第三篇：温州市物业专项维修资金管理办法
温州市物业专项维修资金管理办法 第一章总则
第一条为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于物业共用部位(以下简称共用部位)、物业共用设施设备(以下简称共用设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。
第三条专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
第四条温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。
瓯海区、各县(市)物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作，并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。
第二章专项维修资金的交存
第五条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金：
(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
(三)住宅小区外用于销售的独立非住宅。
第六条首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。 物业首期专项维修资金交存的标准，多层为每平方米建筑安装平均造价的5%，小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门可以适时提出专项维修资金交存标准的调整方案，报市人民政府批准后公布执行。
建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算，定期公布。 第七条拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存：
(一)在2003年9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的，由建设单位交存。
(二)在2003年9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的，属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的，由建设单位交存;增加部分面积，由业主交存。
第八条新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋权属初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条、第七条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。 未出售物业的专项维修资金由建设单位交存，待物业出售时向业主收取。
第九条维修资金管理机构应当通过招标方式，公开选择商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。
第十条收取专项维修资金，维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。
业主在办理房屋权属登记时，应当提交专项维修资金交存的专用票据。
第十一条业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。 第十二条专项维修资金实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
业主委员会应持下列材料到所在地维修资金管理机构办理专项维修资金移交手续，并报所在地物业主管部门备案：
(一)业主自主管理专项维修资金书面报告。
(二)业主大会自主管理专项维修资金的决议。
(三)专项维修资金划转后的账目管理单位。
(四)专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案。
(五)专项维修资金账目管理制度。
(六)专项维修资金有关的其他材料。
维修资金管理机构应当在收到上述材料之日起10个工作日内，通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户，并将收支账目等有关资料移交业主委员会。
第十三条业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照下列规定续交维修资金：
(一)专项维修资金实行代管的，由维修资金管理机构向业主出具《专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织;业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。
(二)专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案，通知业主续交维修资金;业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。
(三)专项维修资金可以由物业服务企业、业主委员会或者社区组织代收代交;负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况，在物业管理区域内公布，并抄送所在地维修资金管理机构。
第十四条本办法实施前未建立或者未按规定交存首期专项维修资金的物业，维修资金管理机构应当向业主出具《专项维修资金补建补交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织。业主应当在接到补建补交通知之日起90日内，按照本办法规定的交存标准、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。
第十五条业主未按规定续交、补交专项维修资金的，业主委员会或者社区组织应当督促其交存;业主经督促仍不交存的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。 第三章专项维修资金的使用
第十六条专项维修资金属于业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。 第十七条专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十八条共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊：
(一)属于整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从小区业主交存的专项维修资金中列支。
(二)属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。
(三)属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。
专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。业主委员会可以委托物业服务企业按照标准向相关业主收取。
第十九条维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当采取招标方式择优确定维修单位：
(一)维修费用总额超过30万元的。
(二)单项维修工程费用超过5万元的。
(三)业主大会决定实行招标的。
维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：
(一)维修费用总额超过10万元的。
(二)单项维修工程费用超过5万元的。
(三)业主大会决定进行项目审价的。
工程招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造成本。
第二十条专项维修资金实行代管的，使用专项维修资金按照下列规定办理：
(一)物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目的实际，提出《专项维修资金使用方案》(以下简称《使用方案》)，《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围等。
(二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。
(四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地维修资金管理机构申请列支。
(五)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核：符合规定的，予以核准，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业服务的划转至维修单位;不符合规定的，出具不予列支通知书。
(六)工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(七)物业服务企业或者相关业主持下列材料向维修资金管理机构申请办理工程结算： 1.工程决算单;
2.维修、更新和改造工程的费用票据; 3.相关业主意见反馈表; 4.维修费用分摊明细表; 5.其他相关材料。
第二十一条专项维修资金实行自主管理的，使用专项维修资金按照下列规定办理：
(一)物业服务企业或者相关业主提出《使用方案》。
(二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。
(四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料向业主委员会申请列支。
(五)业主委员会同意列支的，应当将有关材料报所在地维修资金管理机构备案;维修资金管理机构应当及时出具备案证明。
(六)业主委员会凭所在地维修资金管理机构的备案证明，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业服务的划转至维修单位。
(七)工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(八)物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程结算： 1.工程决算单;
2.维修、更新和改造工程的费用票据; 3.相关业主意见反馈表; 4.维修费用分摊明细表; 5.其他相关材料。
第二十二条下列项目日常维修费用，除物业服务合同约定由物业服务企业承担的外，可以在专项维修资金中列支：
(一)电梯、消防、避雷设施设备的检测费用。
(二)共用设施设备日常修理费用。
第二十三条日常维修项目使用专项维修资金，按照下列规定办理：
(一)物业服务企业提出《使用方案》，经业主委员会或者社区组织核定后，在物业管理区域内公示3日。
(二)《使用方案》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3，视为业主同意。
(三)物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》等材料，向所在地维修资金管理机构申请列支。
(四)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起3个工作日内进行审核，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业。
(五)日常维修费用经业主委员会或者社区组织核实后，物业服务企业应当将日常维修费用的使用情况，在物业管理区域内公示3日，并公布举报电话。
(六)物业服务企业向维修资金管理机构申请办理结算。
第二十四条物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下抢修。
发生前款规定的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区组织核实，可直接拨付应急备用金。物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修，必要时先行垫付维修费用。
发生第一款规定的紧急情况，物业服务企业或者相关业主未及时进行维修的，物业主管部门可以组织代修或者责令物业服务企业维修，维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。 第二十五条下列费用不得从专项维修资金中列支：
(一)依法应由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用。
(二)依法应由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
(三)因人为损坏，应由当事人承担的共用部位、共用设施设备的修复费用。
(四)根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。
(五)尚未办理物业承接验收移交手续所发生的，应由建设单位承担的维修费用。
第二十六条下列资金应当转入专项维修资金滚存使用：
(一)专项维修资金的存储净利息。
(二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益。
(三)利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，但业主大会另有决定的除外。
(四)利用物业管理区域共用部位或者其他场地停放汽车收取的临时停车费，但业主大会另有决定的除外。
(五)共用设施设备报废后回收的残值。
(六)其他按照规定应当纳入的资金。 第二十七条业主委员会及其成员，不得参与承接本物业管理区域内维修、改造、更新项目的具体业务。
第四章专项维修资金的监督管理
第二十八条专项维修资金应当专户存储、专款专用。专项维修资金应当建立明细帐：以物业管理区域为单位设立总帐，按幢建帐，以每独立户号设立分户帐，核算到户，记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。
第二十九条专项维修资金中当年交存或者使用的部分按同期银行活期存款利率计息;其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。
第三十条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。 除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。 第三十一条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。原业主未交存首期专项维修资金或者未按规定续交、补交专项维修资金的，原业主应当与受让人协商，并在办理房屋权属转移登记前按规定足额交存。
第三十二条因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的,业主可凭原交存的专用票据或者有关证明，到维修资金管理机构办理分户账注销手续，支取分户账中专项维修资金的余额。
第三十三条专户管理银行应当每月向维修资金管理机构或者业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。
维修资金管理机构或者业主委员会应当定期向业主公布下列情况：
(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。
(二)发生列支的项目、费用和按户分摊情况。
(三)业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
(四)其他有关维修资金的情况。
业主对公布情况有异议的，可以向维修资金管理机构或者业主委员会要求复核。维修资金管理机构或者业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。 第三十四条专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。
物业服务企业或者业主委员会应当及时公布维修资金使用情况，接受业主监督。维修资金管理机构应当每年不少于一次公布本行政区域内维修资金交存、使用、管理情况。
第三十五条物业主管部门应当加强对专项维修资金使用情况的监督，发现在使用上存在安全隐患或者违反规定的，应当责令限期整改。 第三十六条专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。
专项维修资金的管理经费，由维修资金管理机构按照规定的标准编制全年预算支出总额，报同级财政部门批准后，在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。
第四章法律责任
第三十七条挪用专项维修资金的，依照国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第三十八条物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员有下列情形之一的，依照《浙江省物业专项维修资金管理办法》第三十条规定，由相关行政机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的。
(二)未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的。 截留、挪用、侵占专项维修资金的。
有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。
第三十九条违反专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定，依法追究法律责任。
第四十条物业服务企业与业主委员会或者业主因专项维修资金的使用发生纠纷，当事人可以自行协商解决;协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。 第五章附则
第四十一条本办法所称共用部位，是指物业区域内属于业主共有的部位，一般包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、电梯前室、大堂等公共通行部分，电梯机房、水泵间、电表间、管道井、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、避难层、设备层等部分。
本办法所称共用设施设备，是指物业区域内属于业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。
第四十二条本办法自2011年1月1日起施行。市房管局、市建设局、市物价局、市财政局2001年9月28日印发的《温州市住宅小区物业专项维修资金管理办法》(温房字〔2001〕260号)同时废止。
第四篇：杭州市物业管理条例2016
2016-04-20 浏览:1158 编辑：王顺莺 手机版
杭州市物业管理条例
(2001年10月17日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过 2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准 根据2003年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过2003年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改〈杭州市物业管理条例〉个别条款的决定》修正2013年8月23日杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订 2013年11月22日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准) 目录 第一章 总则
第二章 业主、业主大会和业主委员会 第三章 物业管理服务 第四章 物业使用和维修
第五章 物业保修金和物业专项维修资金 第六章 法律责任 第七章 附则 第一章 总则
第一条 为了规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。 各区、县(市)房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。
建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。
第四条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。
社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。 第五条 各区、县(市)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。
人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
第六条 物业服务行业组织应当建立诚信档案，制定物业服务规范，加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第七条 房屋等物业的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。
物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
第八条 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，建设单位应当在两个月内向所在地街道办事处、乡(镇)人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：
(一)物业管理区域划分资料; (二)房屋及建筑物面积清册; (三)业主名册; (四)建筑规划总平面图; (五)共用设施设备的交接资料; (六)物业管理用房配置确认资料; (七)其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。
第十条 筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议，并做好下列筹备工作：
(一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积; (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (三)草拟管理规约、业主大会议事规则; (四)依法确定首次业主大会会议表决规则; (五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单; (六)制定业主委员会选举办法; (七)完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十一条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主： (一)业主到会并在会议签到表上确认; (二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认; (三)业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。 业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。
第十二条 业主人数和总人数按照下列方法确定：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算; (二)总人数，按照前项的统计总和计算。
第十三条 专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算;没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算; (二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十四条 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。 业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。
非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。 第十五条 首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。
第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡(镇)人民政府，由业主大会筹备组使用。 筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。
第十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。
业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县(市)房产主管部门，街道办事处，乡(镇)人民政府协调、确定召开时间;逾期仍未召开的，由物业所在区、县(市)房产主管部门，街道办事处，乡(镇)人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。
第十八条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。
业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。
未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。
第十九条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。
业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
第二十条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：
(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的; (二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的; (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的; (四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的; (五)其他侵害业主合法权益的行为。
业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止： (一)不再是本物业管理区域的业主的; (二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的; (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的; (四)被依法追究刑事责任的。
第二十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十三条 业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。
业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。
第二十四条 业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，并按照规定开展换届选举工作。
第二十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
拒不移交本条第
一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者公安机关协助移交。 第二十六条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。
业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
第三章 物业管理服务
第二十七条 物业管理区域由所在区、县(市)房产主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，按照下列方法根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分：
(一)新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域; (二)旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。
建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在区、县(市)房产主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。区、县(市)房产主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。
跨区、跨街道或者乡(镇)的建设项目，由所在区或者街道办事处、乡(镇)人民政府共同的上一级房产主管部门会同同级民政部门负责划分物业管理区域。
建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。
第二十八条 具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在区、县(市)房产主管部门提出调整物业管理区域的要求：
(一)经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的; (二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。 要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县(市)房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。
第二十九条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。
物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县(市)房产主管部门代为接收后移交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。
第三十条 一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。
第三十一条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。其中，物业管理区域总建筑面积超过十万平方米的，应当采用公开招标方式选聘物业服务企业;投标人少于三个、物业管理区域总建筑面积小于五万平方米的，经物业所在地区、县(市)房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。
前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第三十二条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实; (二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作; (三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案; (四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。
第三十三条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第三十四条 业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定： (一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范; (二)及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项; (三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务; (四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作; (五)接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。
物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在区、县(市)房产主管部门备案。
第三十五条 物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。合同终止的不影响当事人承担相应的违约责任。
物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提前终止合同的，自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。
物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目。
第三十六条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。
物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡(镇)人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。
第三十七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格主管部门制定。实行市场调节价的物业项目，收费标准由物业服务合同(包括前期物业服务合同)确定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。
物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。
第三十八条 物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。
业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。
物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。
第三十九条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。 实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。
前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。
第四十条 经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。
业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。
业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自行开具。
业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。
第四章 物业使用和维修
第四十一条 业主、非业主使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则，正确处理用水、排水、通行、通风、采光、日照、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。
建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后，业主大会应当制定管理规约。临时管理规约和管理规约的示范文本由市房产主管部门制定。
第四十二条 物业使用中禁止下列行为： (一)违法拆改、变动房屋承重结构; (二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方; (三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间; (四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用; (五)擅自改变房屋外立面; (六)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全; (七)擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施; (八)损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地; (九)违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物; (十)占用共用部位、共用设施设备; (十一)法律、法规禁止的其他行为。
对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。
第四十三条 业主或者非业主使用人进行物业装修，应当事先告知物业服务企业，并按照物业装修有关规定办理手续。物业服务企业应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主应当予以配合。
第四十四条 业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第四十五条 物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备移交给相关专业单位负责管理，并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付使用时，建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。
专业单位接收后，应当及时做好有关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。 第四十六条 物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担： (一)专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担; (二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备除外)包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。
物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。
第四十七条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。
第五章 物业保修金和物业专项维修资金
第四十八条 用于销售的物业，建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准;在房屋产权初始登记时无法提供工程决算报告的，可以以市建设主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。
物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县(市)房产主管部门指定的机构(以下称保修金管理机构)统一管理。
第四十九条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：
(一)经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的; (二)经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。 需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。
第五十条 物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。
物业保修金存储期间，建设单位因注销、清算等原因，无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。
物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。
第五十一条 物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，由市、县(市)人民政府指定的机构(以下称维修资金管理机构)统一管理，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
物业专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，并接受业主和房产、财政部门的监督。
第五十二条 首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。
前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准;前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县(市)人民政府批准后公布。
第五十三条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。 第五十四条 物业专项维修资金存款每年计息一次，当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。
物业专项维修资金的利差余额按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户，统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。
第五十五条 使用物业专项维修资金按照下列程序办理：
(一)物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项; (二)业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示; (三)征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请; (四)维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用; (五)工程完工后，物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的，经业主委员会审核同意，可以免予审计。
工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的，超出部分需按照使用程序重新申报。
第五十六条 电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意后，可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金：
(一)物业服务企业向所在区、县(市)质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告; (二)质监或者消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示，公示期限不少于五日; (三)物业服务企业持质监或者消防部门的确认书、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料，向维修资金管理机构申请物业专项维修资金; (四)维修资金管理机构经审核后，拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用; (五)工程完工后，物业服务企业持由质监或者消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等，向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额; (六)业主委员会应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告。 第五十七条 经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理。
实行物业专项维修资金自主管理的，应当按照下列程序办理：
(一)由业主委员会草拟自主管理物业专项维修资金的实施方案，方案应当明确物业专项维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容; (二)召开业主大会会议对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案应当征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意; (三)业主委员会将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定等相关资料报维修资金管理机构; (四)维修资金管理机构对申请资料进行核实，将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定在相关物业管理区域内公示，公示期不少于三十日。发现申请资料有任何虚假情形的，维修资金管理机构不予办理资金移交手续。
第五十八条 任何机构和个人不得将物业保修金和物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。
第六章 法律责任
第五十九条 对违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规已有规定的，按照相关规定处罚;没有规定的，按照本条例的规定予以处罚。
本条例规定的行政处罚，属于经国务院或者省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理行政执法机关负责实施。
第六十条 建设单位未按照本条例第十六条第一款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的，由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元罚款。
第六十一条 物业服务企业违反本条例第三十四条第三款规定，未按照要求将物业服务合同备案的，由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二千元以上五千元以下罚款。 第六十二条 物业服务企业违反本条例第三十六条第一款规定，退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。
第六十三条 物业服务企业违反本条例第三十九条第三款规定，未按照要求公布经营性收益收支情况，由区、县(市)房产主管部门责令改正，可以处五千元以上一万元以下罚款。
第六十四条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第一项、第二项规定的，由区、县(市)房产主管部门责令改正，恢复原状，可以处五万元以上十万元以下罚款;情节较轻的，可以处一万元以上五万元以下罚款。
第六十五条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第三项、第四项、第五项规定的，由城乡规划主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第六项规定的，由市政设施和公用事业主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第七项规定的，由绿化主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第八项规定的，由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处;违反本条例第四十二条第一款第九项规定的，由环境保护主管部门依法查处。
违反本条例第四十二条第一款第十项规定的，相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。
第六十六条 建设单位违反本条例第四十八条、第五十二条规定，不按照要求交存物业保修金、物业专项维修资金的，由市、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。
第六十七条 违反本条例规定，房产主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
(一)挪用物业专项维修资金或者物业保修金的; (二)发现违法行为不依法予以查处的; (三)利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的; (四)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。 第七章 附则
第六十八条 本条例自2014年5月1日起施行。 【相关解读】
杭州市新版物业管理条例十项解读 5月1日起，新版《杭州市物业管理条例》正式实施，这是12年来《条例》的首次修订。4月21日，杭州市物业管理协会会长对此作了解读。
一、新《条例》首次明确业主可以自管小区，但有个前提，要超过半数的业主同意。
二、新《条例》中明确，当小区发生大问题时，由区、县(市)人民政府建立物业管理联席会议制度，联合相关职能部门来协调解决。
三、新《条例》取消了关于未居住物业按70%收取物业费的规定。未入住的业主，不是缴70%的物业费，也不是缴100%，具体缴多少，要通过业主和物业的服务合同去约定。
四、《条例》明确，业主大会可自行定小区停车费，想限制外来车辆，可提高对外来车辆的收费标准。
五、新《条例》规定，业主在买卖或出租房子时，关于缴物业费的问题，最好做个书面约定，并及时告知物业和业委会。
六、物业因收不上物业费，无法维持正常经营，撤离小区，小区又没有及时选聘新物业，导致小区混乱，陷入“真空”管理期。此时，社区要在街道的委托下，接管小区，维持保洁、保安等正常运行，产生的费用由业主承担，不过，政府对小区的应急管理是有期限的，不超过半年。
七、新《条例》中禁止违法拆改、变动房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋用途、改变房屋外立面等11种行为。新《条例》对群租没有明确界定，而是通过条文来限制，一方面通过规范物业装修行为，另一方面，业主可以在业主管理规约或业主大会议事规则中规定，房屋怎么出租、人均面积多少平方米等。
八、新《条例》明确在物业保修期内设立物业保修金，由建设单位按物业建筑安装总造价百分之二的比例交存。保修期满后，则设立物业专项维修资金，首期由建设单位向业主收取，统一交存到维修资金管理机构。
九、小区电梯、消防设施等涉及到公共安全，维修需要动用物业专项维修资金，而召开业主大会走程序更换设备，时间有点慢，一旦出问题后果不堪设想。新《条例》规定，电梯、消防设施出现故障，不需要经过三分之二业主的同意，可以直接走绿色通道，授权给业委会，只要业委会同意，就可以马上申请动用专项维修资金。
十、新《条例》创新了业主大会制度，一是明确了业主参加业主大会会议的确认方式，以到会并在会议签到表上或业主在表决票上确认;二是业主没空参加业主大会，可以用书面委托的形式让邻居代为参加或投票。
第五篇：常州市物业管理委托合同（A）（供物业委托管理用）
甲方：_________(物业管理公司、受托方)
乙方：_________(房屋出售单位、委托方)
甲、乙双方根据_________号文颁发的《_________市市区住宅区物业管理暂行办法》要求，议定以下条款共同信守。
一、房屋管理
(一)乙方根据市_________文件规定将_________新村住房共计_________套_________平方米(建筑面积)出售给职工个人(说见清册)，现委托由甲方管理并按本合同第三条款规定向甲方支付委托管理费。
(二)上述房屋由甲方实行统一的专业化管理。
二、房屋修缮
(一)甲方负责乙方委托房屋共用部位及设施的维修及日常养护，保证房屋共用部位设施的完好和正常使用。
(二)托管房屋室内自用部位的正常零修若委托甲方负责，费用由购房人自理。
三、托管费用
(一)根据市政府文件关于“建立房屋共用部位设施维护基金”的规定，乙方向甲方支付优惠出售房或补贴出售房房价款_________%共计人民币(大写)_________元、￥_________元，作为房屋委托管理费。乙方在本合同签字后15天内，将上述款项金额拨入甲方“房屋共用部位设施维护基金”帐户，帐号_________，甲方保证专款专用，并接受乙审查。
(二)甲方负责乙方房屋共用部位设施的日常维修，所需费用从上述房屋共用部位设施维护基金的增值部分中开支。遇有中、大、修以上项目，若上述基金增值部分不足时，不足部分由乙方按实分摊。
(三)甲方对托管房屋共用部位设施提供及时的维修、养护。若因甲方维修不及时等原因造成不良后果的，由甲方承担责任。
四、其它
(一)为了便于托管房屋的管理和维修，乙方将有关房屋档案、图纸及其它技术资料移交给甲方存档备查(合同终止，一并返回)。
(二)遇有人力不可抗拒的自然灾害造成房屋损坏、倒塌等、非甲方责任。
(三)其它约定：_________。
五、备注
(一)本合同在签订后到“房屋共用部位设施维护基金”到位之日起生效。本合同有效期_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
(三)本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份报市物业主管部门备案。
(四)本合同适用优惠和补贴出售两类房屋。
甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________
法人代表(签字)：_________法人代表(签字)：_________
经办人(签字)：_________经办人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件合同(B)适用于各类公房，与合同(A)不同的是：
1.房屋修缮第二款变为“乙方按市房产管理局核定的标准从房屋租金中提拨修缮及管理费用给甲方，托管房屋内自用部位正常零修(人为损坏除外)，上甲方负责。”
2.合同(B)中增加了“租金征收及管理”部分。并规定标准执行。
(1)乙方公有房屋的租金，按常州市房产管理局核定的统一标准执行。
(2)租金由甲方负责征收，其中租金收入_________%返回乙方用于日常管理，其余_________%留作甲方用于托管理房屋室内自用部位设施设备的日常维修与管理。
合同(C)是针对各类私房(优惠和补贴出售房除外)而制定的。与合同(A)相比仅变动：
1.房屋修缮第二款变为"托管房屋室内自用部位的正常零修，按()种方式进行：
(1)乙方自行修理。
(2)乙方委托甲方修理，费用由乙方承担。
2.房屋管理部分增加一款“乙方上述房屋的所有权性质不变。”