第一篇：房地产项目开发试题
房地产开发经营与管理试题
一、单项选择题(共35题，每题1分。) 1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是 ( ) A.通货膨胀风险 B.周期风险
C.比较风险
D.变现风险
答案：C.
解析：比较风险为个别风险
2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为( )
A. 6% B.8.4% C.11% D.15%
答案：B.
解析：4%+0.4×(15%-4%)=8.4%
3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向( )贷款较经济。
A.甲银行 B.乙银行 C.甲乙同样 D.无法比较
答案：A.
解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775
乙银行：1500+(1+16%/12)60=3320.7
1因此向甲银行贷款较经济。 4.房地产的( )性，决定了房地产市场是地区性的市场。 A.不可移动性 B. 适应性 C. 各异性 D.相互影响性
答案：A.
解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。
5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是( )
A.3.75% B.7.5% C.15% D.15.87%
答案：D.
解析：i=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%
6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是( )
A.(P / A.，i，n) B.(A./P，i，n) C.(A./F，i，n) D.(F/A.，i，n)答案：B.
解析：(A./P，i，n)为等额序列支付资金回收系数标准表示法。
7.单利计息与复利计息的区别在于( )
A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值
C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D.采用名义利率还是实际利率
答案：C.
解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。
8.居民购买住宅的行为属于( )
A.习惯性购买行为 B.寻求多样化购买行为
C.化解不协调购买行为 D.复杂购买行为
答案：D.
解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。
9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为( )
A.13.0% B.33.3% C.43.3% D.14.4%
答案：A.
解析：650/(4500+500)×100%=13.0%
10. 下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是( )
A.三通一平费用
B.工程造价咨询费
C.可行性研究费用
D.水文地质勘探费
答案：B.
解析：工程造价咨询费属于其它费用。
11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为( )阶段。
A.投资机会研究
B.预可行性研究
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究
答案：A.
解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在( )以下。
A.40% B.50% C.60% D.70%
答案：B.
解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。
13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到( )
A.±5% B.±10 % C.±15% D.±20%
答案：B.
解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.
14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于( )的租金。
A.50个月 B.100个月
C.10个月 D.10年
答案：B.
解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。
15.按( )细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场
A.交易形式 B.用途
C.目标市场 D.存量增量
答案：D.
解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。
16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在( )。
A.3个以上 B.5-10个之间 C.5个以上 D.3-10个之间 答案：D. 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。
17.( )是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A.面访 B.问卷 C.观察 D.座谈
答案：B.
解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。
18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( )
A.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C.实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
答案：A.
解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率
19.流动比率，下列说法不正确的是( )
A.流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%
B.又称之为“银行家比率”
C.又称之为“二对一比率”。
D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上
答案：D. 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上。 20.房地产投资项目的成本利润率等于( )乘以100% A.开发商利润/总开发成本
B.正常经营年份的净经营收入/总开发成本
C.开发商利润/总开发价值
D.正常经营年份的经营收入/总开发成本
答案： A.
解析：公式：RPC.=D.P/TD.C.
21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为( )万元。
A.8.0 B.8.4 C.9.0 D.10.0
答案：B.
解析：由40=5*A.1/(1+5%)得出A.1=8.4
22.房地产开发项目的建设阶段是指( )所经过的过程。
A.房地产开发 B.获得土地后到全部工程竣工
C.从工程开工到工程竣工验收 D.从工程开工到项目租售完毕
答案：C.
解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。
23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行( )。
A.项目融资 B.工程招标
C.市场定位 D.物业管理
答案：C.
解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。
24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是( )
A.还本付息比率 B.抵押收益率
C.投资回报率 D.项目收益率
答案：C.
解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。
25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
A.年 B.半年 C.季度 D.月
答案：C.
解析：常识。
26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的( )。
A.差别化 B.同质化 C.多样化 D.独特性
答案：A.
解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。
27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以( )为中心。
A.物业的保值增值 B.满足当前的租户和新租户 C.物业的安全 D.实现物业的管理目标 答案：B. 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。
28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过( )年
A.1 B.2 C.3 D.5
答案：B.
解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。
29.可行性研究报告中，一般不包括( )
A.封面 B.摘要 C.初步设计方案 D.附表
答案：C.
解析：初步设计在可行性研究阶段后。
30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为()
A.30000件 B.21400件 C.21800件 D.15600件
答案：B.
解析：见教材187页。
31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于( )
A.1 B.1.2 C.1.5 D.2
答案：B.
解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。
32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的( )性。
A.适应性 B.位置固定性 C.政策影响性 D.相互影响性
答案：D. 解析：这是房地产的相互影响性。 33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的()阶段。 A.第一B.第二C.第三D.第四
答案：B
解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。
34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是()
A.认知价值定价法B.领导定价法
C.目标定价法D.成本加成定价法
答案：C
解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法
35.以下调查中，不属于不可控调查的是( )
A.市场容量调查 B.消费行为调查
C.市场环境调查 D.营销因素调查
答案：D.
解析：企业的营销手段是可控的。
二、多项选择题(共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1.工程项目管理的基本职能是计划、( )
A.组织 B.决策 C. 控制 D. 协调 E.反馈
答案：A.C.D. 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 A土地供应计划 B地价的杠杆作用 C诚信建设 D税收政策 E.政府定价
答案：A.B.D.
解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。
3.经营收入包括( )
A.销售收入 B.出租收入
C.自营收入 D.营业外收入 E上年未分配利润
答案：A.B.C.
解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。
4.房地产开发项目的主要不确定因素有( )
A.土地费用 B.建安工程费用 C.运营费用
D.空置率 E.容积率
答案：A.B.D.
解析：C.E 主要为置业投资项目的不确定因素。
5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即( )
A.最乐观预测值 B.最悲观预测值
C.最可能预测值 D.最客观的预测值 E最原始的评估值
答案：A.B.C.
解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值
6.财务评价中损益表用以计算( )等评价指标。
A.成本利润率 B.投资利润率 C.资本金利润率 D.资本金净利润率 E资产负债率 答案：B.C.D. 解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。
7.个人住房抵押贷款包括 ( )
A.商业性住房抵押贷款 B.商用房地产抵押贷款
C.政策性住房抵押贷款 D.在建工程抵押贷款
第二篇：房地产开发企业会计试题及答案
房地产开发企业会计核算习题
一、单项选择题
1.房地产开发企业为将一处商品房出租而对其进行了装修，发生的装修费应 在()账户中核算。
A 主营业务成本B 开发成本
C 出租开发产品D 开发间接费用
2.对出租的商品房进行修理，发生的修理费应记入()账户。 A 主营业务成本B 开发成本
C 开发间接费用D 开发产品
3.房地产开发企业对周转房进行了修理，其修理费用应记入()账户。 A 开发产品B 主营业务成本
C 开发间接费用D 销售费用
4.分期收款开发产品的成本应()结转。
A 在合同成立时一次B 按收款比例
C 在全部房款收齐后D 按月
5.开发成本中的公共配套设施费包括开发项目内的()设施支出。
A 照明B 锅炉
C 环卫D 供电
6.()属于房地产开发企业的其他业务收入。A 出租开发产品租金收入B 配套设施销售收入
C 土地转让收入D 商品房售后服务收入
二、多项选择题
1.周转房计提摊销额应借记()账户。
A 开发成本B主营业务成本
C 开发间接费用D周转房摊销
2.开发成本中的基础设施费包括开发小区的()工程支出。 A 绿化B 排污
C 居委会D 自行车栅
3.开发成本中的前期工程费包括() 。
A 土地征用费B 勘察测绘费
C 规划设计费D 项目可行性研究费
4.企业代管房发生的收入与支出应在()账户中核算。
A 主营业务收入B 其他业务收入
C 主营业务成本D 其他业务成本
5.开发成本中的土地征用及拆迁补偿费包括() 。
A 耕地占用税B 三通一平费
C 劳动力安置费D 安置动迁用房支出
6.企业在房屋建设过程中进行的建筑安装工程，如采用自营方式的，即房地
产开发企业组织自有的工程队进行施工，其发生的建筑安装工程费，根据实际情况
可以通过()账户进行核算。
A 开发成本-房屋开发B 工程施工
C 开发产品D 施工间接费用
7.房地产开发企业开发的房屋包括()。
A 商品房B 经营房
C 周转房D 代建房
三、判断题
1.房地产开发企业在开发商品房过程中发生的配套设施工程支出都可以计入
商品房成本。(F)
2.土地开发过程中发生的费用，都应在 "开发成本-土地开发"账户中核算。
(F)
3.公共配套设施与商品房非同步建设时，对应负担的配套设施费，可采用预提方法，
预先计人商品房成本。( T)
4.商品房售后服务收入属于房地产开发企业的其他业务收入。(T)
四、业务题
1.盛达房地产开发公司开发兴隆小区，开发规划建造商品住宅31200平方米，邮局300
平方米、锅炉房90平方米，其中邮局建好后将有偿转让给市邮政局。该小区发生的土地征
用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费按各项开发产品的建筑面积进行分配。
兴隆小区在开发过程中，发生了下列有关开发业务：
(1)用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费13 400 000元、前期工程费420 000元、基
础设施费6 740 000 元。
借：开发成本-土地开发20560 000
贷:银行存款20560 000
(2)土地开发完工，结转其开发成本，
分配对象 占地面积 分配比率 土地征收及拆迁 前期工程费 基础设施费 合计
商品住宅 31200 99.60% 13346400 418320 6713040 20477760 邮电局 30 0.10% 13400 420 6740 20560
锅炉房
合计 90 31320 0.30% 40200 1260 20220 100 13 400 000 420 000 6 740 000 61680 20560000
借：开发成本——房屋开发成本20477760
——配套设施开发成本(邮电局)
20560
——配套设施开发成本(锅炉房)
61680
贷：开发成本——土地开发20560000
(3)将建筑面积3120平方米的1号楼商品住宅的建筑安装工程发包给中华建筑公司施工，工程标价为2 560 000 元，已预付工程款2 000000 元，工程完工验收后用银行存款支付余款。
借：开发成本——土地开发2560000
贷：预付账款2000000
银行存款560000
(4)用银行存款支付各项开发间接费用501200 元。
借：开发间接费用501200
贷：银行存款501200
(5)经分配，1号楼应负担开发间接费用8 000 元。
借：开发成本——房屋开发8000
贷：开发间接费用8000
(6)锅炉房工程完工，结算工程价款350 000 元。
借：开发成本——配套设施开发成本350000
贷:应付账款350000
(7)邮局工程完工，支付工程价款249 600元，并结转其成本。
要求:为盛达房地产开发公司对上述业务作出会计处理。
借：开发成本——配套设施开发249600
贷：银行存款249600
2.兴业房地产开发公同接受市电信公司的委托，代为建设办公楼;发生下列经济业务:
用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费、前期工程费等共计320000 元，结转应付建
筑安装工程费4600 000 元，应负担开发间接费用20 000 元。工程完工验收合格;结
转其开发成本。
要求:为兴业房地产开发公司对上述业务作出会计处理。
3.康乐房地产开发公司于2010 年4 月份将一幢开发完工的商品房采用分期收款方式出售给江南纺织厂作为职工宿舍，房屋售价3600000元。双方合同规定，价款分三次支付:第一次在2010年5月移交房屋时支付价款的50%;第二次在2010 年9 月支付价款的30% ;第三次在2010 年12 月将价款全部付清。该商品房开发成本为3 000 000 元。 要求:为康乐房地产开发公司对上述业务作出会计处理。
4.鸿利房地产开发公司在2010 发生了下列有关出租开发产品的经济业务:
(1)企业开发的一幢商品房于4月份完工，经计算其实际开发成本为1500000元，5 月份签订出租合同，将其用于出租。
(2) 每月计提该出租房的摊销额，出租房的预计摊销年限为60年，预计净残值率为4%。
(3) l0月份该房承租人退租，公司委托江南建筑公司对该出租房进行装修，装修完工用银行存款支付装修费共3OO 000 元。
(4)12月份将装修后的该出租房对外销售，收入价款2 000 000元存人银行。
要求:为鸿利房地产开发公司对上述业务作出会计处理。
5.大华房地产开发公司发生了下列周转房业务:
(1)为安置安民小区的动迁居民，将其建造的57号楼作为周转房，实际成本为2600000元。
(2)大华公司计提57号楼周转房的月摊销额5 000 元。
(3)57号楼周转房发生修理费用20O00元，以银行存款支付。
(4)57号楼周转房使用两年后，公司将其作为商品房对外销售，售房收人3700000元， 已存入银行，该房累计摊销额为120 000 元 (5 000x24) 。
要求，为大华房地产开发公司对上述业务作出会计处理。
6.盛宏房地产开发公司发生了下列业务:
(1)公司出售商品住宅一栋，取得价款收入7 600000元，己存入银行，该住宅的实际开发成本为6 200 000 元。
(2)公司出租写字楼一栋，收到本月租金收入100000元，已存入银行。同时计提月摊销额10000元。
(3)公司为某公司代建办公楼一幢，按照代建合同规定，竣工后一次结算。该工程本月已全部竣工验收合格，同委托方结算工程价款310000元，其代建工程开发成本为 2200000 元。
(4)公司出售剩余材料，收到价款45000元，己存人银行，该材料的成本为40000元。
要求:为盛宏房地产开发公司对上述业务作出会计处理。
7.安达房地产开发公司2008年初开始开发甲、乙两块土地。甲土地为商品用土地，竣工后对外销售;乙土地为自用建设场地，计划用于本公司楼盘建设。本月发生经济业务如下:
(1)以银行存款支付土地征用及拆迁补偿费15000000元，其中:甲土地7 000 000元，乙土地8 000 000 元，
(2)以银行存款支付项目可行性研究及勘查测绘费500000元，其中;甲土地200000元， 乙土地300 000 元。
(3)由第一建筑公司承包的土地开发基础设施工程竣工，结算应付工程款650000元，其中:甲土地300000元;乙土地350 000 元。
(4)甲土地公共配套设施水塔竣工，结算应付工程款180000元。
(5)结算土地应负担的开发间接费用100 000元，其中甲土地60 000元、乙土地40000元。
(6)月末，甲土地开发完成竣工验收，结转开发成本。
要求：为安达房地产开发公司对上述业务作出会计处理。
第三篇：上海房地产经纪人《制度与政策》：房地产开发利润的计算考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、抵押贷款的还款方式中，适合打算提前还贷者采用。
A：分期还款
B：一次性还款
C：等额本息还款
D：等额本金还款
E：工厂的生产设备
2、房地产经纪机构选择开设门店的区域时，应优先考虑。
A：企业目标市场定位
B：企业财务状况
C：企业人力资源状况
D：企业管理现状
E：客户资金代收代付风险
3、关于房地产经纪人在名片礼仪方面的注意事项不正确的是。
A：忌过早递名片
B：忌将过脏、过时或有缺点的名片给人
C：应先于上司向客户递名片
D：应双手接过对方的名片
E：工厂的生产设备
4、房地产经纪对旁地产经纪机构和人员具有普遍约束力。
A：执业规则
B：职业道德
C：执业纪律
D：行业组织章程
E：客户资金代收代付风险
5、《城市房地产开发经营管理条例》属于。
A：法律
B：行政法规
C：地方性法规
D：行政规章
E：权利型房地产投资信托
6、下列住房公积金核算中，属于二级账目核算的是。
A：住房公积金总账核算
B：住房公积金政府账户核算
C：住房公积金单位账户核算
D：住房公积金个人账户核算
E：权利型房地产投资信托
7、《房地产开发企业资质管理规定》规定，隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以的罚款。 A：1万元以上3万元以下
B：5万元以上10万元以下
C：10万元以上25万元以下
D：15万元以上30万元以下
E：权利型房地产投资信托
8、房地产经纪人在与客户沟通时为了提高倾听效果应当集中注意力做到。
A：尽量忽略不舒适的环境
B：投入一定精力努力去听而不是表面的热情
C：不要害怕困难的解释，努力倾听委托人复杂的陈述
D：避免争论和批评，仔细倾听客户的要求
E：工厂的生产设备
9、土地登记种类中，因土地权利的消灭而进行的登记是。
A：土地初始登记
B：土地变更登记
C：土地注销登记
D：土地更正登记
E：权利型房地产投资信托
10、统计的是对预期可能发生或已经发生的进度和状态进行监测，发现偏差并及时反馈矫正信息，以便在事前或事中进行调节。
A：决策作用
B：反映作用
C：控制作用
D：监督作用
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
11、养客是客源开拓中的重要策略，因此房地产经纪人应对潜在客户。
A：进行分级
B：探询购买动机
C：提供专业咨询
D：集中开展市场营销
E：工厂的生产设备
12、房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中不参加的工作是。
A：考察与监督计划的执行
B：项目筹划与地块研究
C：产品设计与规划
D：项目策划与销售
E：工厂的生产设备
13、下列关于佣金收取时间的表述中，正确的是。
A：佣金应当在签订经纪合同时收取
B：佣金只能在完成经纪服务后收取
C：佣金应当在完成经纪服务前收取
D：佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定
E：客户资金代收代付风险
14、关于拆迁实施的表述中，错误的是。
A：大多数拆迁人通过自行拆迁形式完成拆迁 B：房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托
C：拆迁入委托拆迁的，应当同被委托的拆迁单位订立拆迁委托合同，并出具委托书
D：拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁
E：权利型房地产投资信托
15、已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。
A：县级
B：县级以上
C：省级
D：省级以上
E：权利型房地产投资信托
16、关于在建工程的抵押登记，说法错误的是。
A：以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记
B：在建工程抵押不可变更、转让
C：已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记
D：在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
E：权利型房地产投资信托
17、《房地产开发项目手册》是一种的监控措施。
A：制度性、临时性
B：短期性、临时性
C：制度性、常规性
D：制度性、短期性
E：权利型房地产投资信托
18、”21世纪不动产”的服务运营系统组成中，体系的第二层次是。
A：地区加盟分部层次
B：加盟企业
C：区域加盟管理部门
D：加盟的业务门店
E：客户资金代收代付风险
19、当存量房交易双方分歧较大时，房地产经纪人应。
A：尝试将交易双方分开进行协调
B：尝试让交易双方自行协调
C：积极向交易双方分析房源缺陷
D：请求行政管理部门出面解决
E：工厂的生产设备
20、物业服务计费方式中，一般较高档的物业适合选择的计费方式。
A：包干制
B：保存制
C：监理制
D：酬金制
E：权利型房地产投资信托
21、商业地产项目购买客户的特征不包括。
A：理财观念成熟
B：对市场具有较高的前瞻性
C：有一定的投资或经商经验
D：高收入群体、有资金实力
E：工厂的生产设备
22、下列选项中，不仅提示房地产交易当事人预防上当受骗，还可以约束房地产经纪机构、房地产经纪人的执业行为。
A：房地产交易风险提示
B：房地产经纪资信评价活动
C：违法违规案件通报制度
D：房地产经纪信用档案制度
E：客户资金代收代付风险
23、房地产经纪人在客户接待环节，主要目标是。
A：收集房源信息
B：了解客户核心需求
C：发现潜在客户
D：推荐房源
E：工厂的生产设备
24、在实际工作中，较高的房地产经纪人，成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高。
A：市场分析的技能
B：人际沟通的技能
C：收集信息的技能
D：供需搭配的技能
E：客户资金代收代付风险
25、在美国，由房地产经纪人协会主导建立的制度，在客观上促使房源信息在全美范围内得以共享。
A：联合销售
B：参与代理
C：独家销售
D：报底价销售
E：客户资金代收代付风险
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、业主的权利包括。
A：提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
B：对物业共用部位、共用设施享有知情权和监督权
C：监督物业服务企业日常经营活动
D：监督业主委员会的工作
E：监督物业服务企业履行物业服务合同
2、动机使行动具有一定的方向，使行动朝着预定的目标进行，这体现了动机的。
A：引发功能
B：激励功能 C：指引功能
D：合力功能
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
3、房地产经纪信息计算机管理系统主要有类型。
A：房源管理系统
B：销售管理系统
C：流程控制系统
D：辅助决策系统
E：数据管理系统
4、住房公积金的缴存基数是职工本人上一月平均工资，包括。
A：职工的工作奖金
B：职工的交通补贴
C：职工的加班工资
D：职工购买体彩中奖所得
E：职工的岗位津贴
5、关于工程建设监理的一般程序，说法正确的有。
A：编制工程建设监理规划
B：按工程建设进度、分专业编制工程建设监理细则
C：按照建设监理细则进行建设监理
D：参与工程竣工验收，签署建设监理意见
E：建设监理业务完成后，向监理工程师提交工程建设监理档案资料
6、协同原则要求房地产经纪信息管理系统的设计，在提供的平台的基础上，构筑协同办公的平台。
A：信息共享
B：信息传递
C：信息反馈
D：信息交流
E：客户资金代收代付风险
7、门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，全面的考虑门店经营的。
A：可行性
B：合理性
C：延续性
D：高效性
E：稳定性
8、房地产经纪人申请注册的人员必须同时具备的条件有。
A：取得房地产经纪人执业资格证书
B：无犯罪记录
C：身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作
D：经所在经纪机构考核合格
E：同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动
9、关于房地产经纪人享有的权利的叙述，正确的有。
A：要求委托人提供与交易有关的资料
B：有权拒绝执行委托人发出的违法指令 C：执行房地产经纪业务并获得合理佣金
D：加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构关键岗位任职
E：协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬
10、房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括。
A：房地产交付使用的时间
B：房屋价格、税率及支付地点
C：房地产权属证书的名称和编号
D：房地产的用途或使用性质
E：房地产坐落位置、面积、四至界限
11、建筑剖面图的主要内容包括。
A：建筑物各主要部分的标高及高度关系
B：垂直方向的尺寸及标高
C：建筑立面所选用的材料、色彩和施工要求等
D：外墙的定位轴线及其间距
E：施工说明
12、房地产业可分为。
A：房地产开发经营业
B：房地产服务业
C：房地产咨询业
D：物业管理业
E：房地产中介服务业
13、城市房屋拆迁管理中，拆迁补偿安置协议的主要内容包括等事项。
A：补偿方式和补偿金额
B：安置房面积和安置地点
C：搬迁期限
D：搬迁措施
E：搬迁过渡方式和过渡期限
14、最简单的一种变异指标是。
A：全距
B：修正距
C：方差
D：平均差
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
15、房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系主要包括。
A：执业关系
B：法律责任关系
C：经济关系
D：隶属关系
E：雇佣与被雇佣的关系
16、公民因意外事故下落不明，从事故发生之日起满的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡。
A：6个月
B：1年 C：2年
D：4年
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
17、下列条款中，是我国《城市房地产管理法》规定的必备条款。
A：租赁期限
B：租赁用途
C：房屋的修缮责任
D：转租的约定
E：租金及交付方式
18、《房地产经纪业务合同推荐文本》(2006版)包括。
A：房屋出售委托协议
B：房屋出租委托协议
C：房屋承购委托协议
D：房屋承租委托协议
E：房屋拍卖委托协议
19、房地产经纪信息管理系统设计的原则包括。
A：协同原则
B：回避原则
C：诚信原则
D：网络化原则
E：共享原则
20、房地产市场细分的目的是为企业认识市场、分析市场和选择目标市场提供依据，有效的市场细分的原则包括等。
A：可进入性
B：稳定性
C：盈利性
D：专业性
E：抽象性
21、《城市房地产管理法》中，与房地产经纪活动直接相关的规定有等内容。
A：房地产抵押
B：房地产交易
C：中介服务机构
D：房地产转让
E：土地划拨
22、房地产经纪人在进行租赁业务撮合时，要注意的要点有。
A：房地产经纪人要十分熟悉和了解市场租金变化
B：房地产经纪人要注意租赁客户的专业性
C：房地产经纪人要从多个角度撮合双方
D：房地产经纪人要为租赁客户做好充分的回访准备
E：与租赁双方协调租金交纳方式和佣金标准
23、房屋的成本租金由组成。
A：折旧费
B：融资利息
C：维修费 D：手续费
E：管理费
24、租赁合同的签订过程中，房地产经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件，其中承租方证件包括。
A：身份证
B：结婚证
C：工作证
D：委托人的授权委托书
E：暂住证或公司担保书
25、房地产经纪服务合同的免责条款的特征包括。
A：免责条款具有独立性
B：免责条款具有约定性
C：免责条款具有预先性
D：免责条款具有明示性
E：免责条款具有免责性
第四篇：房地产项目开发流程
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。
(一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
(三)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
(四)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
(五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步
在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。
(六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大
幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。
(七)建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
(八)施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
(九)市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步
房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。
(十)物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
1、以下证明材料：
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
第五篇：（房地产项目开发）委托合同
甲方(委托方)：房地产开发公司
乙方(受托方)：
鉴于：
1、 甲方——房地产开发公司，系由公司与乙方合作投资的房地产开发公司，甲方已获得了房地产项目的开发权。
2、 项目概况：房地产项目规划占地面积约 亩，建设用地面积约 亩，代征地面积约 亩，容积率约。
3、 根据乙方与公司于 年月日签订的《股权转让协议》中地约定：乙方应协助甲方尽量以协议出让的方式取得房地产项目的土地使用权和开发权。如该地块需按照有关规定进行招投标(挂牌)，乙方承诺以等同于协议出让的价格条件协助甲方获得房地产项目的土地使用权和开发权。
4、 甲方经公司董事会决定，将开发房地产项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地补偿、拆迁、安置等工作，委托乙方进行办理。
经甲、乙双方友好协商达成如下协议，以兹共同遵照执行：
第1条 委托事项
1.1 授权乙方以甲方的名义取得开发房地产项目的所有政
府文件的批复及项目征地、农民的安置补偿、拆迁等事宜。
第2条 委托费用
2.1 甲方应向乙方支付乙方完成第1条1.1款委托事项的委托费用适用包干原则，多不退少不补。
2.2 第1条1.1款委托事项，即房地产项目的委托费用按照建设规划用地每亩万元人民币、规划代征用地每亩万元人民币的标准计算，甲方应向乙方支付的委托费用共计万元人民币。
2.3 甲方支付的房地产项目的委托费用，包含征地补偿费、拆迁费、青苗补偿费，该费用应计入甲方的成本。
2.4 除上述所列费用之外产生的其他开发费用，包括但不限于土地出让金及相关税费、建安成本、管理费用等，由甲方——房地产开发公司的股东按照股权比例分别承担。
第3条 委托时间
3.1 开始时间：甲方原股东向转让股权完成的时间为准，即以甲方办理完毕工商变更登记，取得新的营业执照为委托事项开始之日。
3.2 完成时间：在 年 月日之前完成本合同第1.1款约定的委托事项。
第4条 付款时间
4.1房地产项目的委托费用，由甲方按照实际征地交款(不包括土地出让金)的时间和金额予以按期足额支付。用款时乙方需提前申请用款，并将用款时间、用途填写清楚，甲方应按照急款急用、不影响项目开发进度的原则及时审核、及时支付。
第5条 委托溢价
5.1 经甲方财务核算，若房地产项目的利润已经超过 万元(不含 万元)时，甲方应在财务报告出具之日起 日内向乙方支付利润的 %。
5.2 经甲方财务核算，若房地产项目的利润在万元(含万元)以下时，甲方应按向乙方支付实际利润的 %。
第6条 违约责任
6.1 本协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应按委托费用总额的5%向对方支付违约金。
6.2 甲方未按约定支付委托包干费用的，应每日按当期应付费用的万分之三
向乙方支付违约金。如逾期超过30天，则乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金万元人民币，乙方有权不退还已为该项目支付的全部款项。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲
方追偿赔偿款。
6.3 若乙方未按本合同第3条的约定完成委托事项，甲方除有权解除本合同，并有权要求乙方按委托费用总额的5%向甲方支付违约金。但是因为甲方逾期支付委托费用导致乙方未能按期完成委托事项的，应相应的免除乙方的违约责任。
6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事项，给甲方造成损失的，乙方同意由甲方按投资股权比例所分配的利润中予以直接扣除。
6.5 由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门
认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。
第7条 争议的解决
7.1 如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决;若协商不成，应向北京仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。
第8条 其他
8.1 本协议壹式贰份，双方各执壹份，具有同等的法律效力。
8.2 本协议经甲、乙双方法定代表人签字并盖章后，自乙方与签订的《股权转让协议》生效之日起生效。
甲方：房地产开发公司乙方：
二零零五年 月 日二零零五年 月 日