以下是小编精心整理的《小区物业论文范文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!老小区是一个相对的概念，主要是相比新建小区而言,一般指在1997年以前建设的多层居民住宅小区。目前在我国的城市中,老小区占有很大的比例,有的甚至占到70%以上。
第一篇：小区物业论文范文
物业与小区关系浅析
【摘要】 国家提出全面建设和谐社会，社区作为社会的“细胞组织物”在其中起着非常重要的作用，社区中物业服务企业与小区业主的关系就显的尤为重要，本文试对双方关系实践中出现的问题进行一些探讨。
【关键词】 物业管理 物业服务企业 小区业主
物业服务企业与小区业主之间存在着三种关系类型。第一种，前期物业管理中，物业企业与业主的协议关系。第二种，物业企业与业主的合同关系，是业主委员会成立以后，业主委员会与物业企业签订的物业服务合同的法律关系。第三种，物业企业与业主的服务关系，一种关于合同履行和服务质量的民事关系。
从与开发商签订购房合同开始，业主与物业企业进行较量便随之开始，频繁更换物业企业的现象时有发生。本文从双方矛盾入手，论述物业企业与业主之间关系的改善机制。
一、对双方关系可能产生的问题及其出现的原因进行分析
1、“先天不足”带来的矛盾
业主在购房入住后，往往会因为配套设施、绿化、房屋质量、物业服务质量和收费等问题与物业服务企业产生矛盾。本文认为产生这种现象的原因是在前期物业管理中，存在着三个“先天不足”。其一，虚假的承诺。开发建设单位为了达成销售，做出夸大甚至不切实际的承诺，如绿化率、配套设施、物业服务质量等等，给后续物业管理带来了被动局面，如果处理不当，或业主表现激进，就会导致业主和物业服务企业之间的矛盾。其二，前期物业管理的“先天不足”。前期物业管理协议是由房地产开发商与物业服务企业达成的，开发商就有可能仅从自身的角度出发选择物业服务企业，或者干脆是开发商的下属物业服务企业。物业服务企业为了取得合同，开发商为了销售宣传和成本的考虑，就很可能产生低收费、低服务质量的前期物业服务合同。其三，建设遗留问题。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修费很高，物业服务企业根本无力解决。建设和管理脱节造成了物业管理先天不足，开发商与物业服务企业之间的责任不清。
2、物业管理收费难的问题
业主与物业服务企业之间矛盾的主要表现方式就是“收费难”。物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展，表现有两个方面：收费难度大，收费成本高。分析其原因，主要有二点。一是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。公共设施和公用设备的管理和维护费用有赖于全体业主，同时又服务于全体业主，但业主却存在个体性和分散性。个体性带来了业主对公共设施享用的不均等，分散性带来的就是收费难。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。二是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施，形成了收费成本高的现象。物业服务企业没有强制收费的权利，更勿用提停水停电等违反行为，业主委员会同样也只有劝导的义务，对于拖欠物业费的顽固业主，只有诉之于法。由于个体所拖欠的物业费标的较小，导致物业收费诉之于法的效率低，成本高。
3、物业服务质量不高
关于物业服务质量，在有些地区，服务标准没有一个明确的定义，也就无法在合同中很好的界定服务质量。业主也就对物业服务质量有不同的理解，这样服务质量就很可能满足不了所有业主的需求。如果业主感觉服务质量和水平并不像自己理解的或物业服务企业所保证的，必然造成一些业主的抵触情绪，从而使双方之间的信任度降低，在物业服务的配合上就会出现罅隙，进而有可能导致物业管理费收交率低。而在面对业主的拖欠费用时，企业做的最多的就是降低服务质量，以最低限度的控制成本，这使物业服务企业与业主的关系更加恶劣。
4、物业管理主体的不确定
目前，我国物业管理尚不是很成熟，影响物业管理企业和业主关系的另外一个关键角色就是居委会。业主面临的是物业企业与居委会的双重管理压力，没有明确规定，物业企业会和居委会一起管理小区，致使业主很是迷惑。在社区居民委员会、业主委员会与物业管理企业之间的关系中，社区居民委员会缺位现象较为严重，业主委员会与物业管理企业积极性发挥不够。
二、对双方关系存在的问题可以从以下几方面探讨的解决思路
1、物业管理早期介入的制度化、前期物业管理的透明化
对于物业管理中“先天不足”的问题，本文认为可以主要从物业早期介入的制度化，前期物业管理透明化两方面进行着手。一直以来被提倡的物业早期介入可以很好的解决开发遗留问题、虚假的承诺等问题。物业管理早期介入是一种物业服务企业同房地产开发商共同对物业实施平等或交叉管理的方法。项目可行性研究阶段与规划设计阶段物业服务企业介入提出专业意见与建议，建设施工阶段介入，扮演监理角色。前期物业管理，是介于房屋自售出之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在这个阶段存在着较多的程序不透明性，且物业管理工作也具有一定的复杂性，较容易在业主与物业服务企业之间产生矛盾。
以法律法规的形式对物业管理早期介入进行制度化约束，以强制力保证其得以实施，并且对前期物业管理的招投标、物业接管等程序过程进行透明化，通过建立和完善物业管理前期介入制度和前期物业管理接管验收制度，明晰物业管理各方面的职责权利，可以有效的减少物业管理“先天不足”的情况。
2、针对物业管理收费难的思路
物业管理收费难，作为业主与管业服务企业矛盾的集中表现，本文认为可以从以下几个角度进行入手。第一，增加物业管理收费的透明度，定期对物业管理费用的使用情况进行明细公布，以便业主了解物业费用的去向。第二，成立权威的仲裁机构。由于法律诉讼的方式成本过高且效率较低，所以有必要成立权威的仲裁机构，“快刀斩乱麻”解决物管纠纷。第三，充分发挥业主委员会的作用，更好地协调业主与物业服务企业间的关系，既可以让物业服务企业主张知情权，又可以对业主形成舆论约束。第四，扩大物业管理费用来源，解决物业管理费负担过重的问题。例如可以用物业配套设施出租的收入补贴物业管理的日常费用。
3、培育物业管理的中介机构
培育物业管理的中介机构，引入物业管理的第三方，包括物业管理的咨询机构、评估机构、顾问机构和研究机构。物业管理第三方的引入有利于物业管理市场的培育和加快物业管理市场化的进程。物业管理第三方的介入，在项目的公开招投标、选聘、规范物业管理等方面能够起到有利的作用，为业主提供专业的物业管理知识咨询服务，规范物业管理企业的服务标准，对物业管理行业的整合和成熟提供借鉴。
4、提高物业管理从业人员的综合素质
物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我国物业管理行业处于起步发展阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。特别是物业管理企业，不久的将来，当国际上一些从事物业管理的企业进入我国,抢占我国物业管理市场时，每一个物业管理企业都面临着机遇和挑战，届时员工素质的高低将决定其在竞争中的地位。关系到物业管理企业的生存与发展。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到法规清楚、管理有方，技术精湛、服务热情。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。
5、促进双方沟通交流，建立相互信任
沟通是把思想、情感、知识，信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。不论是物业的所有者，还是管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。作为物业管理活动中共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，应共同经营维护良好沟通氛围，创造相互沟通的条件，以融洽和谐的双方关系，增进彼此间的了解，消除彼此间的陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。建立一种互信机制是十分必要的，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处。业主要强化物业管理消费意识、法治意识、公众意识。
6、业主委员会要规范自身的管理服务行为
业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。既然是业主的代表，就必须规范自身的行为，做好业主与物业服务企业之间协调的纽带作用。制定完善的业主委员会章程和普遍认可的业主公约，能够起到事半功倍的效果，即避免让物业管理企业无所适从，又可以最大限度的避免内部成员的分歧。
7、完善物业管理法制建设
物业管理作为新兴行业，要想得到快速健康的发展，必须依靠法律法规对物业管理行为进行引导，规范和制约，否则，物业管理行业难以向深层次高水平发展。物业管理的法律法规尚不完善，物业管理基本法立法之后，法律法规不配套，甚至有些规范性文件之间存在着不协调或矛盾，在某些方面，物业管理仍处在无法可依，无章可循的状态。因此，要从根本上改变这种状况，必须逐步提高物业管理法律法规的效力等级，细化物业管理法规条例，建立物业管理法律体系。
三、结束语
随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，形成“和谐社区”。
【参考文献】
[1] 陈瑛：物业管理公共关系[M]．重庆大学出版社，2005．
[2] 胡杰等：物业管理与业主实务全书[M]．中华工商联合出版社，2002．
[3] 邹经宇、许溶烈：永续和谐[M].中国城市出版社，2007．
[4] 梁柱：中国物业管理理论探索与实践[M].中国经济出版社，2003．
（实习编辑：胡冬梅）
作者：胡大见
第二篇：老小区的“准物业管理”
老小区是一个相对的概念，主要是相比新建小区而言,一般指在1997年以前建设的多层居民住宅小区。目前在我国的城市中,老小区占有很大的比例,有的甚至占到70%以上。
老小区没有物业管理，由于历史的原因,它与新小区有着很多不同的地方:一是受当时条件的局限，小区配套设施的标准低，有的甚至连自行车棚都没有,更谈不上汽车库了;二是老小区的市政设施多年失修，小区内道路坑洼不平，化粪池经常堵塞外溢;三是居住环境较差,绿化面积少,居民违规搭建的建筑比较多;四是流动摊贩多,马路市场“野火烧不尽，春风吹又生”;五是老住宅小区没有管理部门，基本的房、路维修很难解决,日常问题主要靠社区居委会协调解决;六是老小区中困难群众和外来人员都比较多,人员构成复杂,管理难度比新小区大得多。正是由于上述问题的存在,使得老小区的管理特别复杂困难。从某种程度上讲,老小区比新小区更需要有物业公司来进行长期的、不间断的专业日常管理。
新小区一般是根据国家《物业管理条例》的要求实施标准物业管理。但在老小区，实施标准物业管理有一定困难:老小区的基础设施差,物业管理用房和安全设施等方面不具备实行标准物业管理的要求;老小区的很多居民都不愿支付高额的管理费用,居民们都缺乏“花钱买服务”的意识;而且，老小区对道路、房屋等方面的维修要求特别多，费用需求大，这些都加大了物业管理的难度。于是，很多城市已经实施标准物业管理的老小区出现了 “物业费收入少、物业管理差”的恶性循环现象。
在标准物业管理行不通、而老小区又需要实施物业管理的情况下, “准物业管理”是一个比较可行的方法。准物业管理是指在老小区实施的管理标准和收费低于一般物业管理的物业管理制度。这是一种特殊的物业管理制度，它仅适用于老小区，而且管理标准和收费标准也相对比较低。
准物业管理的工作内容大致可以分为以下几项:
一是环境卫生保洁工作。这是老小区物业管理中首先要保证的。环境卫生保洁工作,包括小区道路的12～14小时动态保洁、楼道定期保洁和绿化带的保洁等等。
二是社区保安工作。老小区的居民最关心小区的安全问题，同时，它也是物业管理的最基本的工作。社区保安工作包括小区内部和周边的巡逻、门岗的24小时值班、进出小区外来人员管理等等。
三是绿化养护管理工作。老小区的绿化不多,但对小区居民来说非常重要,而且绿化养护管理是一个经常性的工作。因此,这项工作应该而且可以纳入老小区的物业管理中。
四是小区的停车管理工作。因为没有车位配置，车辆乱停乱放现象在老小区比较普遍，这既不利于小区居民的进出通行，也影响小区的正常秩序。因此,这项工作也是老小区准物业管理的必备内容，而且通过对停车收费，还可以补贴物业管理经费的不足。
五是小区“除四害”工作。在老小区老鼠、蟑螂等四害的数量比较多,这项经常性的工作并不需要花很大财力物力,因此可以纳入老小区的准物业管理范畴。
六是小型维修。小区内的公共道路、房屋、绿化等方面的维修,所需的钱不多,但和居民的生活息息相关,可以部分纳入老小区的准物业管理范畴。但是较大的道路和房屋维修等业务不是准物业的管理范畴。
基于老小区的实际情况，对老小区收取的物业管理费应该是低标准的，一般以标准物业管理费用的一半为宜，当然，具体的收费标准应该由物业公司和居民协商决定，并在合同中予以明确。
老小区是一个特殊的小区,居住在里面的居民相对来说也是比较困难的群体,他们非常需要得到社会和政府的扶持。而管理这类小区的物业公司通常都是亏损的,这种亏损状态不是由物业管理公司所造成和所能解决的,因此,政府应当出台相应的老小区物业管理的有关政策规定加以扶持。
首先是老小区内部的道路维修、化粪池维修和绿化改造应由政府职能部门负责,经费应当由财政部门在城市维护费中开支。这类维修项目所需要的费用很大,动辄要几万、几十万,而且老小区在这方面的需求又特别多。这样一笔费用不是老小区的居民能够承受的，这类费用由政府职能部门负责解决比较符合实际。
其次是政府应该建立关于老小区低保户等生活困难群众物业管理费代缴机制。老小区的居民中失业人员和低保户等生活困难群众特别多,他们同样需要物业管理带来的卫生、安全、有序等服务,在他们缴纳物业费有困难的情况下,政府应该建立“生活困难群众物业管理费代缴机制”,以解决这一实在的问题。
最后，政府应该建立老小区物业管理补贴基金。根据有关规定,新建小区有一定比例的物业管理用房和经营用房的配置,而老小区在这方面的配置是欠缺的,这就需要政府去协调解决。同时,老小区较低的物业管理费用和较低的收缴率也很需要政府的政策支持。因此, “老小区物业管理补贴基金” 很有必要建立。
作者：胡国鹏
第三篇：城市居民小区物业管理问题研究
摘 要：近年来，我国经济社会迅猛发展，综合实力也在不断提高，随着时代的进步，居民小区在不同的地方得到了发展和进步，以往相对老式的住宅设施和落后的旧式住宅物业管理模式已不能跟上经济社会发展的步伐，因此，迫切需要建立一套智能化、现代化、社会化的发展格局。
本文深入分析了南京万达华府小区物业管理方面存在的较为突出的问题及原因，进而积极探索南京万达华府小区物业管理的新办法。
关键词：城市；居民小区；物业管理；现状；问题研究
一、南京万达华府小区物业管理存在问题
1. 小区维修服务质量差
万达华府小区的物业在公共设施的维修方面存在很大问题，没有对公共设施进行合理的日常维修，因此，无法保障人们对公共设施的日常正常使用，当公共设施出现损坏情况，业主报修以后，物业并未能够给予及时的解决，同时物业进行维修以后，不能保证维修的质量，给业主后续使用公共设施造成了诸多隐患。
2. 物业费用收支合理性、公开性较差
南京万达华府小区作为中高档的城市居民小区，物业管理收费较周边其他小区明显高，但是，小区物业并没有提供与之相匹配的物业管理和服务，比如前述公共设施的维修存在不及时维修和维修质量低的问题等，由此可见，小区物业的服务质量与其收费应达到的水准存在一定差距，与业主的实际要求也存在较大不符，小区物业费用收支合理性欠缺。另一方面，小区收取各项物业管理费用以后的公示工作相对不完善，没有做到各项收支和费用定期向小区业主公开，业主缺乏了解，因此对物业缺乏足够的信任。
3. 车辆管理缺乏规范
小区车辆管理的不完善，首先表现为小区车辆的准入问题，小区对外来车辆的准入缺乏明确的禁止，一些配送外卖的机动车和非机动车、具有宣传营销目的的机动车等随意进出小区 ，造成了小区内交通的拥堵和混乱，外来车辆短时的随意停放也影响小区的整洁性，给小区业主也造成一定的安全隐患；其次，人们对机动车的持有量与日俱增，因此导致了小区车位不足的现象，究其根本原因，还是小区停车位和停车场的建设不到位，长此以往，小区内部停放车辆会更加拥堵和混乱，不仅给物业的管理进一步造成困难，更是会影响业主居住和生活的舒适感。
4. 社区文化不够丰富
良好的社区文化底蕴有助于促进居民小区的业主和谐相处，增强业主的凝聚力，并且能使社区生活更加丰富多彩，在中高档小区，社区文化显得尤为重要。然而，万达华府小区在社区文化建设方面却显得明显不足，社区的文化建设相对匮乏，文化氛围因此略显淡薄，这根本上归咎于小区物业管理的不到位，物业关于社区文化方面缺少规划和安排。
二、南京万达华府小区物业管理问题原因分析
1.小区物业管理法制建设不健全
虽然我国在城市居民小区物业管理的法制建设工作方面也在努力，旨在规范物业管理的行为，为小区业主提供更便捷更高质量的物业管理与服务，但是所颁布的物业管理法律法规，具有宽泛性和指导性的特点，缺乏具体针对细节情况所制定的具体法规和政策，未能做到因地制宜，对症下药，所以导致实施起来存在诸多问题和不便。
2.小区管理和服务机制不完善
对于公共设施的维修服务不及时，并且维修质量差，从这一方面来看，可以充分反映出小区物业管理和服务的机制还很不完善，既没有在日常的管理和服务中发挥到充分的作用，也未能在出现问题时及时提供解决，更甚，在解决问题滞后的情况下，解决质量还不高，体现了小区物业企业及物业管理人员并未真正与业主想在一起，干在一起，相关从业人员的专业性和服务性都有待提高。
3.小区缺乏文化建设意识
小区居民对认为于在社区文化建设此方面的工作情况相对较差，小区在日常的物业管理与服务中，未能将文化宣传工作于物业其他工作很好的融为一体，缺乏文化建设的小区也就缺少了文化交流碰撞的乐趣，同时也使小区整体文化氛围较差，不利于社区的全面发展。
三、建议对策
1.加強安全管理的力度
保安的巡逻、公共财产的严加看管、小区车辆的准入和安全停放、监控的无死角等方方面面的工作都要落到实处，同时，要让小区的安全管理有法可依，有章可循，加大管理和惩治的力度，将任何安全的隐患都降到最低。物业部门应加强对于小区内业主车辆的及时统计，根据相关数据来调整和规划小区的相关基础设施建设，满足业主日益增长的需求。同时，业主也应当加强安全意识，配合小区物业的安全管理工作，提高小区安全管理的水平。
2.明晰费用收支
物业管理部门要想让业主感觉到物业的“质价相符”，只有不断提高自身管理与服务质量，业主对于物业各项指标的满意度才会有所提高，也有利于物业管理部门进一步开展工作和延伸各项服务。物业管理部门应该依照签订的合同内容的要求对各项费用收支定期向业主进行公开，使业主全面完整的了解物业管理费用的收取情况和支出明细。
3.改进维修服务
物业管理部门应当加强管理维修服务工作，要制定严格的物业维修工作标准，包括维修时间的及时性以及维修质量的保障，并严格按照所制定的工作程序执行每一次的维修任务，另外对维修工作成果的后续检查工作也应当引起足够的重视，要针对负责维修工作的人员制定出严格并强硬的奖惩措施，完善责任追究制度，以此来提高维修服务的质量，保障维修工作的高效开展。物业管理部门更要自觉对小区内部的公共设施和各种公共设备进行定期维护和检查。
4.加强社区文化建设
第一，加强社区文化阵地建设，从现有的社区文化设施着眼，灵活运用，让现有的文化设施发挥最大效用，实现社会效益的最大化；第二，尽可能过大社区文化范围，扩充社区文化的形式和内容，从社区的实际出发，开展丰富多彩的社区文化活动。另外，要扩大社区文化的宣传，为社区文化注入新鲜旺盛的生命力，满足不同居民不同层次的社区文化需求。
四、总结
随着城市化的推进，城市建设飞速发展，也极大地带动了城市居民小区的发展壮大，相信城市居民小区物业管理行业的发展前景更加广阔，发展契机也更加丰富。在物业部门以及小区业主等多方努力之下，建设美好城市，建设和谐社区将不再是梦 。
作者简介：
申方园，女，1995年3月6日，汉，山西省平遥县人，硕士研究生在读，研究方向：法学
作者：申方园