随着城市建设步伐的加快和住房制度改革的进一步深入,房产管理业务量迅速增加,权属变更日益频繁,并逐步形成了房产权属种类多元化的新局面。同时,各行各业对房产管理水平提出了更高的要求。为了适应房产市场发展的新形势,加强房产市场管理,维护房产市场秩序,保障房产权利人的合法权益,进一步促进房产业健康有序的发展,适时推出以GIS为基础的房产测绘信息系统是大势所趋。
1 房产测绘的内容
房产测绘细分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内大范围、整体地建立房产的平面控制网,测绘房产的基础图纸一房产分幅平面图(简称分幅图)。房产项目测绘,是指在房产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房产管理过程中需要测绘房产分丘平面图(简称分丘图)、房产分户平面图(简称分户图)和相关的图、表、册、薄、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘贯穿于整个房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动的全过程,工作量大。其中最大量、最具现时性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
2 房产测绘管理思路
房产管理系统的基础是房产测绘数据管理。房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况,为房屋产权产籍管理、房产交易、房产评估、房产开发、税收以及相关部门提供测量数据、地图和相关资料.它与城市地形测绘、地籍测绘工作既有相同之处,又有较大的不同。它不仅需要提供房产的地理位置、形状,而且需要提供房产的建筑面积、房屋结构等信息,其成果除了分幅、分丘图以外,还包括分层分户(套)图等。房产测绘管理就是对房产测绘成果进行管理。
长期以来,房产测绘管理沿用传统的手工、半手工作业方式,速度慢,业务环节繁多,工作效率低,而且成图质量不够高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后,目前主要有以下几种方式。
2.1 人工房产测绘管理
这种管理方式的主要特点是;人工方式进行房产测绘;手工计算,手工绘制房产平面图,采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算,各种调查资料;如房屋分类面积汇总表、房屋分丘分户图、房屋权属调查表等文字、图件用“纸”的形式存放。这种方式既不方便管理,也不利于各种查询、分析、统计的需要,因此是一种正在淘汰的作业方式。
2.2 计算机辅助房产测绘管理
计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法,减少了管理当中的各种繁琐的劳动,提高了工作效率。这一方式主要特点表现在以下几点。
(1)数据获取方面,采用电子手簿等进行记录,并在计算机上批量处理各种量测数据。(2)采用数据库管理软件进行各种文字属性资料管理,自动输出各种表格、统计结果等。
2.3 房产测绘管理系统
GIS技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔的前景。GIS的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储,因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展,GIS正逐步走向实用化、多样化,并深入到地学相关的各个领域,同样也促进了房产测绘管理的自动化。
1998年,北京市崇文区房产管理局开发了《房产测绘CAD生产综合管理系统》,该系统采用CAD管理图形数据、数据库管理属性数据,采用人工智能语言与一般高级语言相结合实现了两库之间的数据通讯。2003年,无锡市房产管理局产权监理处开发《无锡市房产综合测绘系统》,该系统以Auto CAD作为其基本图形支撑环境管理图形数据、SQL Server管理属性数据,实现了房产测绘的计算机管理。2005年,深圳市地籍测绘大队与南方测绘仪器公司联合开发了应用于房产面积测绘、公共面积分摊的软件《深圳市房产测绘系统》,该系统应用ARCGIS实现房产图绘制、应用数据库软件Oracle实现房产面积数据的管理和相关表格的输出。以上各个系统的基本思路是图形库与属性库采取分别管理,通过系统集成实现图形属性的统一管理。
3 房产测绘信息系统的构建模式研究
20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来,国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展,大体经历了以下三个发展阶段。
3.1 单机单用户模式阶段
这一阶段的特征是;针对房产管理查询统计困难,手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点,在单独的微机上,由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具,可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是;方便了查询与统计,计算机打印的证件整齐美观,不易涂改,开创了计算机应用于房产管理的新纪元。缺点是;没有真正实现计算机辅助办公,没有提高办公的准确性和工作效率,相反却增加了一个工作环节,增加了工作量。
3.2 Client/Server多用户模式阶段
这一阶段的特征是;针对房产管理的手工工作特点,通过房管局内部的局域网,采用Client/Server模式,将计算机联网,实现了计算机上多人协同工作,案卷能在计算机间流动起来,查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件,进行房产地形图的生成、使用和维护,提高了图形功能。缺点如下。
图、文、表、管的集成程度不够,还处于相对独立、互相割裂的状态,没能实现办公一体化,有碍于数据的传递和利用;另外,系统缺乏开放性,难以通过Internet对外发布房产管理信息,系统的维护升级也不方便。
3.3 Browser/Server广义用户模式阶段
这一阶段的特征是;针对房产管理工作的网络化、数字化的进一步要求,结合数字城市的整体建设思路,通过Browser/Server的应用,在房产管理机构、各级政府、房产开发商和广大市民之间架起一座信息沟通的网上桥梁。另一方面,随着GIS软件的更加成熟和日趋平民化、微机化,MIS/GIS/CAD的紧密集合,图、文、表、管一体化的办公模式也在本阶段成为可能。这一模式的主要优点是;具有Web办公的可操作性、可移植性、可维护性和异地办公、信息共享等特点;MIS/GIS/CAD的紧密集成,建立在相同的数据库基础上,表格、图形之间的数据能有序流动,互为验证,保证了办公的准确性、简便性。缺点是;国内日前的网络带宽和收费还不太理想,保障网络安全的软、硬件费用太高。第三代房产管理软件是基于Browser/Server广义用户模式阶段的产物,目前正逐步取代前两代产品占据市场主流地位。
摘要：本文基于笔者多年从事房产测绘的相关工作经验,以房产测绘管理为研究对象,深入探讨了房产测绘信息系统的构建思路,论文首先分析了房产测绘的内容,而后详细介绍了房产测绘管理的思路,在此基础上,笔者基于工作实践,研究分析了房产测绘信息系统的构建模式。
关键词：房产测绘,信息系统,管理,发展