下面是小编精心推荐的《个人住房信贷风险分析论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。摘要：近年来，个人住房担保贷款业务作为国内商业银行风险相对较低的优质个人信贷产品，已然成为商业银行信贷业务转型的战略重点，在经历了全球金融危机的冲击和国家对房地产市场的政策性调控之后，个人住房担保贷款业务实现了超常规、跨越式的发展。
个人住房信贷风险分析论文 篇1：
浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范
摘要:伴随着我国住房市场的迅猛发展,商业银行个人住房贷款业务快速增长。文章通过分析我国商业银行个人住房贷款风险现状,找出个人住房贷款风险的生成机制,探讨我国商业银行个人住房贷款风险防范的手段和对策,为我国商业银行个人住房贷款业务的健康发展提供参考。
关键词:商业银行;个人住房贷款;风险防范
一、我国商业银行个人住房贷款的现状
近年来,国家实施新的个人住房分配政策,取消了福利分房,实行货币化分房,并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化,广大城镇居民对住房的需求日益增加,使我国个人住房贷款呈现高速增长态势。2006年4月25日,由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书里指出,目前国内个人住房贷款发展速度放缓,整体市场进入平稳发展期。在此背景下,个人住房贷款的现状是增速趋缓,难以寄望于通过总量快速增长来缓释不良贷款率。其次,个人住房贷款质量总体较好,风险以缓和的方式显现,但仍应予以高度关注。
二、商业银行个人住房贷款风险的概念及特征
(一)商业银行个人住房贷款风险的概念
个人住房贷款风险是指发放个人住房贷款的银行和其他金融机构按期收回其所发放的个人住房贷款本金和利息这一结果的不确定性。按照建立现代金融企业制度的要求,借鉴西方发达国家商业银行风险防范的经验,商业银行不仅要建立、健全风险管理的制度,还要按照业务经营的特点,建立、健全相应的风险管理组织体系及相应的风险管理模式;在风险管理对象方面,要求对包括信用风险、流动性风险、市场风险、操作风险等在内的风险进行全面管理,要对个人住房贷款业务的全过程进行管理;在风险管理方法上,要求重视定量分析,运用多种数理模型对风险进行识别、评价和监控,最终确定科学的风险处置措施和补偿手段。
(二)商业银行个人住房贷款风险的特征
1、滞后性。个人住房贷款的期限一般为10年-20年,最长可达到30年,这为风险的缓慢积聚提供了可能。该项贷款业务在中国是从1998年才开始逐步发展,而业内公认个人住房贷款风险一般是在贷款持续期的前半个周期结束时,即发放贷款后的5年-15年后逐步显现。
2、隐蔽性。房贷风险发展速度缓慢,因此在风险爆发前形成了表面平静的假相。这种隐蔽性和银行与借款人之间的信息不对称、经济周期发展的长期渐变性有很大关联,风险并非直接袒露在外,因此容易被忽视。
3、多样性。个人住房贷款涉及当事人较多,产生的风险种类比较复杂。借款人自身的原因,银行自身的原因,开发商的原因,抵押物的原因等等都可能是个人住房贷款风险的成因,且风险的表现形式也多种多样。而银行是其风险的最直接承担者之一。
4、分散性。个人住房贷款的对象是城市居民消费群体,个人的资信状况各异,相对于企业贷款业务,该类贷款的金额偏小,阶段性还款现金流也不大,这一切造成银行信用调查、跟踪管理等操作环节的信息来源的分散、步骤繁琐以及贷款单位成本的上升。
5、社会性。政府工作目标之一是“居者有其屋”,这是保证社会安定团结的重要因素,另一方面,住宅产业又是区域经济增长的助推器,所以政府愿意大力支持个人住房贷款的发展。在当前中国社会保障制度尚不完善的前提下,当贷款人违约,银行行使抵押物处置权时,有可能造成借款人流离失所,进而产生危害社会稳定的社会问题。
三、商业银行个人住房贷款风险的成因分析
(一)商业银行个人住房贷款风险的内部成因分析
1、信息不对称。是指在经济行为决策中,经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说,这种不对称性主要表现为借款人对自身还款能力、还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下,在个人住房贷款审批阶段贷款银行需要掌握的信息包括:借款人收入状况及其稳定性、流动资产状况、负债状况、历史信用状况、抵押住宅产权、抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。
2、逆向选择。是指在个人住房贷款市场上,由于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称,造成贷款银行被迫选择信用状况较差的借款人。借款人知悉自己的资信状况,而银行由于种种原因难以核实其资信状况的真实性,因此在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。
3、道德风险。是合同发生后交易双方的信息不对称所引起,即贷款合同发生后,银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化,无法观察到借款人的行为,借款人有可能出现违约问题。一般来说,借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。
(二)商业银行个人住房贷款风险的外部成因分析
1、信用机制缺失。信用机制在广泛意义上维系着一种经济惩罚制度,它让失信者生活环境恶化,这是对失信者最有效的惩罚。这种打击失信者的社会联防是十分有效的,它可以根治市场上存在的失信现象,使市场上的失信行为和银行的不良信贷现象逐步得以控制。目前我国信用机制尚不完善,主要表现在个人信用意识淡漠,有关信用的法律法规尚属空白,社会信用制度及管理体系缺失,个人信用评价体系尚未建立。
2、相关制度和法律法规不健全。现阶段我国尚无个人住房贷款专项法律,而现有的《担保法》、《票据法》等都是针对生产性贷款而制定,在影响个人住房贷款的金融法律体系中有很多尚未涉及到此方面。银行力图通过采用质押、抵押和保证等风险缓释措施来降低最终违约损失率,个人业务的抵押物尤其是住房多数涉及个人的生活,即使借款人违约,要真正地执行也是困难重重。
3、个人住房贷款安全保障制度尚未建立。个人住房贷款作为推动经济发展的启动器,已经让大多数居民接受,但我国还缺乏政府和商业的保障制度。首先没有政府机构提供保险和保证的制度,这使许多中低收入的家庭运用个人住房贷款得不到必要的保障,银行的个人住房贷款风险也不能有效地被转移和分担。其次商业保险品种匾乏,例如,银行为规避风险,要求借款人在商业保险公司办理相应的个人住房保险业务。
四、商业银行个人住房贷款风险控制对策及其防范
(一)商业银行个人住房贷款风险控制对策及其内部防范
1、加强银行内部管理。银行是经营货币的特殊企业,由于住房制度改革的深化和住房分配货币化的全面实施,使个人住房贷款成为一种趋势。但个人住房贷款业务由于期限长、客户分期以及房地产本身具有固定性、市场流动性较差等特征,决定了个人住房贷款是一项有风险的业务。一些风险是银行所不能左右的,而有些风险则是可控的,是银行通过一定的努力可以化解的。
2、加强贷款的风险管理,做好贷前风险防范工作。第一,严格审查开发商的资信状况和按揭项目。严格审查开发商的资质及信用状况,并着手发展与银行有着良好合作关系的房地产开发企业,这样可以减少一些盲目的贷款行为,减少不必要的风险。第二,强化对借款人还款能力的审查。目前可以考虑建立借款人资信管理系统,掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等,根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人可以贷款的成数、期限。第三,加强贷后管理,规避偿还风险。对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素,如就业和收入的变动情况,是否会影响其正常的还款能力,一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户,要及时通知借款人偿还到逾期贷款,防止客户的无意违约;对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外,还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单,以免出现诉讼时效中断,造成信贷资产损失。
3、加快推行住房抵押贷款的证券化。住房抵押贷款的证券化是指银行对住房抵押贷款进行包装组合,将一定数量的在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款汇集组成抵押组群,经过担保、信用升级后以债券的方式出售给投资者。银行将住房抵押贷款证券化以后就相应把各类风险包括道德风险转移给投资者。抵押贷款证券化的实质是起风险分散的作用,而且还提高了银行资产的流动性。
(二)商业银行个人住房贷款风险控制对策及其外部防范
1、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度。当前银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式,存在着不少的风险。为了规避这些风险,借款人可以通过保险来协助银行化解房地产抵押贷款风险。但目前个人抵押商品住房保险在设计上也存在着明显的弊端,譬如保险金额以房价总额确定、保险内容过于狭窄等。这些弊端一方面不利于发挥保险分散风险的作用,另一方面增大借款人的成本,不利于个人住房贷款业务的发展。
2、优化住房贷款保险的具体措施。一是完善目前的保险制度。针对目前存在的问题。采取适当的措施完善住房贷款保险制度包括降低房屋保险费率和计算保险费的基数,扩大寿险保险范围,引入人寿保险与抵押贷款相结合方式。同时引入保证保险,对借款人的信用进行担保。保证保险实际上是一种担保形式,应与建立担保制度统筹考虑。二是在保险模式下,政府对低收入者应提供保证担保和贴息。对于保险公司来说,只有维护了广大购房者的利益,最终才能使自己获得最广泛的利益。
3、建立以政府住房担保机构为主体的个人住房贷款担保制度。个人住房担保是指在市场经济条件下,以担保为主要形式,沟通、协调住宅市场各主体之间关系,调整各主体的不同功能,使市场能和谐、有序地运行的活动,它是实现贷款银行风险补偿机制的一个重要环节。狭义上是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司,在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同,提供连带责任保证担保的行为。从性质上看,个人住房贷款担保本质上是一种房地产中介服务。
4、建立社会统一的个人信用制度。从社会环境来看,完善全社会信用环境,建立个人信用制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。虽然目前我国居民个人的信用状况与建设社会主义市场经济的需求有许多不相适应的地方。但在金融业中一系列旨在推动个人信用制度建立的举措正在悄然进行,表明个人信用制度建设已引起有关方面的关注,也符合时代的需要。所以,当务之急是借鉴国外个人信用制度建立的成熟经验,结合国内实际,建立起自己的个人信用制度。
五、结束语
总而言之,个人住房贷款关系着千家万户,个人住房贷款的风险受房地产市场的发展影响,反过来又影响房地产市场的发展。对于个人住房贷款的风险我们一定要有清醒的认识,既不能因为存在风险,而放弃个人住房贷款市场;又不能为发展个人住房贷款而忽略风险的存在。对于商业银行来说,就是在信贷管理中强化风险控制,完善个人住房贷款操作规程,建立全方位的风险制约机制,最大限度地确保贷款的安全,从而推动个人住房贷款业务的良性发展。对于国家和社会来说,通过制定一系列法规、制度,建立高效的监管机构体系,成为形成和维持个人住房贷款市场公平交易与公平竞争的信贷秩序的依靠力量。
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(作者单位:湖南工艺美术职业学院)
作者：汤艳玲
个人住房信贷风险分析论文 篇2：
商业银行个人住房担保贷款业务的风险防范研究
摘 要：近年来，个人住房担保贷款业务作为国内商业银行风险相对较低的优质个人信贷产品，已然成为商业银行信贷业务转型的战略重点，在经历了全球金融危机的冲击和国家对房地产市场的政策性调控之后，个人住房担保贷款业务实现了超常规、跨越式的发展。随着商业银行个人住房担保贷款规模的日益扩大，房地产市场的不确定性增加，互联网金融的高速发展，必然对银行个人贷款业务风险防范提出新的更高的要求。本文从个人住房担保贷款业务流程的各个方面，揭示当前商业银行在开展个人住房担保贷款业务存在的突出问题，分析个贷业务的风险成因，探讨商业银行在开展个贷业务的风险防范措施。
关键词：个人住房担保贷款；风险防范
个人住房担保贷款业务作为一款风险权重相对较低，盈利性强，经济基本收益率高的信贷产品，成为各大商业银行利益的主要来源和利润的新增长点，各大商业银行因此加大个人住房担保贷款业务的营销力度以提高其市场占有份额。但是在商业银行开展此类业务的过程中也存在诸多风险，尤其是在当前房地产市场持续繁荣，基于互联网的金融产品高速发展的形势下，个贷业务的潜在风险逐渐显现。从“虚拟个贷”、开发商烂尾楼等事件的频繁出现我们可以看出个人住房担保贷款并不是所谓的绝对风险低收益高的商业银行信贷产品，随着当前房地产市场趋势的不确定性逐渐增加，个贷业务的风险也在不断扩大。其风险主要表现在：相关市场变化和政策调整对个贷业务的发展带来了不确定性，银行内控措施还不够完善，部分员工合规经营意识淡薄，违规操作及失职行为时有发生，银行内部风险管理工作依然有很多薄弱环节，给银行个贷业务的发展和管理带来了风险隐患。商业银行在开展个贷业务的同时对相关业务风险进行预测和管理，以及建立完善的风险防范体系不仅关系着商业银行的经营稳定，更有利于房地产行业和金融行业的稳定发展，为房地产行业和金融行业的健康、可持续发展保驾护航。因此，通过研究个人住房担保贷款业务中的突出问题，从而分析其风险影响因素及探讨相关风险防范措施具有重要意义。
一、个人住房担保贷款业务中的突出问题
（一）客户的真实情况掌握难度较大
从个人住房担保贷款业务的现状来看，客户的收入证明、工资流水等信息的真实性难以准确掌握。这反映出商业银行的调查手段和渠道不够，许多客户经理风险防范意识不强，在进行贷前调查的过程中可能流于形式，简化程序，对贷款申请人提供的有明显疑点的收入证明和贷款证明材料不作深入分析和进一步调查认定，为日后的贷后管理埋下风险隐患。
（二）个人住房担保贷款业务质量下滑
一些还款能力较弱的贷款客户，无视个人征信报告上的贷款逾期信息，对银行关于逾期贷款诉讼的法律条件有所掌握。精心计划还款时间和还款期数，既达到了经常贷款逾期缓解其还款压力的目的，又不至于被银行起诉。对于这种情况，银行目前只能想方设法的进行贷后催收，还没有形成有效的批量解决办法。
（三）抵押物作为第二还款来源存在风险
一些商业银行在开展个人住房担保贷款业务时过度依赖房地产抵押等第二还款来源，在这种情况下，即使房价没有大幅下滑，抵押作用的发挥也需要与其他条件相结合才能有效发挥作用。而在实际情况中银行对抵押物的处置过程经常发生纠纷，银行通过诉讼来推进不良贷款的清收，尽管诉讼成功也往往难以执行，尤其是那些涉及多个债权人的案件，难以达成一致的分配意见。为防范此类风险，商业银行必须重视第一还款来源，减少对第二还款来源的依赖。
（四）贷款办理银行在项目准入及贷款发放过程中
存在审核不严格及调查不充分的问题，部门经办人员合规操作意识不强，经常出现违规操作。一些银行在开展个人住房担保贷款业务的过程中，未充分调查房地产开发商的资信、项目开发建设及销售合法性、销售前景等情况。一手房又大多为期房，很容易造成借款人和开发商出现纠纷，导致合作项目出现违约风险。
二、个人住房担保贷款业务风险成因分析
商业银行在开展个人住房担保贷款业务中的风险主要源于：银行内部管理控制措施不够完善、部分员工合规经营意识不强、信用缺失、监管不到位、信息不对称等。如果银行切实落实贷前调查，认真审核贷款条件，执行贷中审查，完善贷后管理，加强相关风险隐患的排查等，这些风险可以得到控制。具体来说，个人住房担保贷款的风险成因来自以下几个方面：
（一）个人信用意识淡漠，信用机制不够完善
在现代化的国家经济中，信用制度是必不可少的，信用制度的完善程度从侧面反映出一个国家的经济发展水平和国民素质的高低。健全完善的信用机制可以有效的治理市场上存在的失信现象，增强国民的信用意识，使市场中的失信行为和银行的不良贷款现象得到控制。在目前的个贷业务中，商业银行一般通过央行征信系统对个人及企业的信用进行查询，但是征信报告仅能显示贷款申请人在商业银行获得的贷款、信用卡办理记录及还款记录，对影子银行，如小贷公司、担保公司、信托公司的借款信息无从查询，对贷款客户信用情况的了解不够充分。商业银行不能全面了解客户的信用信息，在发放贷款的操作环节中审慎性不足，从而影响对贷款客户未来还款能力和还款意愿的准确判断。
（二）商业银行风险控制和防范制度设计存在缺陷
近年来，由于个人住房担保贷款业务量与日俱增，各大商业银行在争夺个贷业务市场份额的同时，忽视了个贷业务的风险管理，在实务中一些银行个贷从业人员对借款人提供的有明显疑点的资信证明不作进一步的调查核实，片面的认为有房地产作为抵押，放松了对第一还款源的调查认定，给未来的贷款回收带来了风险隐患。
（三）部分商业银行在市场竞争和绩效考核压力下
不能平衡业绩和风控之间的关系。个人住房担保贷款业务作为一款“低风险，高收益”的信贷产品，广受各大商业银行青睐，导致同业竞争相对激烈。一个楼盘往往有几家不同的商业银行办理个贷业务，甚至出现一个楼盘存在同一商业银行的不同支行相互争夺贷款客户的情况。商业银行在拓展业务，争夺客户资源的同时往往降低了对业务风险控制的要求，导致出现了“假个贷”，贷款资金流入股市等监管部门明文禁止的违规问题，增加了个贷业务的风险。
（四）部分经办人员合规操作意识淡漠，履职尽责不到位
部分客户经理在个贷业务的贷前调查，贷款审核和贷后管理等环节履职尽责不到位，合规意识不强，在业务办理过程中对相关程序流于形式，对客户提供的证明材料调查不充分，不能达到银行规定的标准，没有对有疑点的客户贷款证明材料作进一步的调查认定。甚至一些客户经理为了业绩提升，帮助客户填写贷款资料，伪造收入证明，代替签章等违规行为。部分经办岗位人员责任心不强，作风懒散，有可能出现客户重要信息录入错误，抵押登记办理不及时等问题。
（五）商业银行个贷从业人员配置不够，存在业务办理疲劳的现象
银行个贷工作劳动强度较大，尤其在当前银行房贷余额持续高速增长的背景下，个贷业务从业人员没有得到充分补充。客户经理考核压力大，除了实地调查，家访外，要准备长达几十页的贷款资料，登录银行信贷管理系统操作，加班加点是常态，楼盘销售旺季时客户经理还需要驻点营销，工作非常辛苦。有些银行的个贷业务部门由于工作量较大，常从社会上聘请兼职人员从事个人工作，难以适应个贷业务的高速发展。在业绩压力下，高强度的工作使得从业人员出现管理疲劳，导致个贷业务各个环节出现问题的概率增加，从而增加了个贷业务的业务风险。
三、商业银行个贷业务的风险防范措施
由于个人住房担保贷款业务的风险较低，业务系统开展比较便利，产品收益较高，各大商业银行都把个人住房担保贷款作为大力发展的信贷产品，商业银行往往把重心集中在如何提高个贷业务的市场份额，而往往忽视了该种信贷产品的业务风险。在个贷业务近年来暴露出来的突出问题中我们应当汲取教训，在拓展个贷业务规模的同时，严格控制和管理其业务风险，提高商业银行的经营效益。我认为商业银行个人住房担保贷款业务的开展要立足于风险可控性、产品成熟性、规模经营型、客户价值性、政策法规成熟性。
（一）加快完善个人征信体系建设
加快完善个人信用信息的共享机制建设，将电信运营商，水电费用的缴收，纳税情况等信息全方位的记入个人信用报告。加强对非银金融机构的监管，将非银金融机构的客户信息数据纳入央行征信系统，尤其是P2P网贷，小额贷款等贷款信息，使得个人征信报告能够更加全面地反映个人信用情况，商业银行能够全面掌握贷款客户的信用状况，进行合理授信，从而降低贷款客户违约风险。
（二）加强合作机构准入准度建设
近两年来，由于经济下行压力，导致许多房地产开发商和中小微企业资金压力较大。银行必须加强合作机构准入制度的建设，对拟合作的房地产开发商的开发资质、公司信用情况、项目信息、相关权属证书情况等进行全方位的调查，同时密切关注贷款资金流向和开发商项目进展情况，严防骗贷，贷款资金挪用等情况的发生，从源头上把控贷款风险。
（三）完善商业银行个贷业务风险防范制度，优化个贷业务审批制度
个人住房担保贷款业务一般由银行个贷中心负责办理，个贷业务客户经理进行贷前调查，独立审批人进行贷款审批，这种模式使得审批人长期进行流程化、标准化的操作，导致审批人过度关注申报项目和贷款证明材料的合规性，而忽视了项目的实质风险；二是审批人对个人住房贷款合作项目及个人贷款客户的审查主要依据客户经理提供的贷款证明资料，不能亲自进行真实性和准确性调查，对业务流程细节没有最直接的掌握。为了克服以上弊端，建议商业银行引入审批人对贷款客户回访制度，贷款审批人对存在疑点及其认为真实性或准确性有待调查的贷款客户进行回访调查。
（四）对客户进行分类、严抓准入门槛、从源头上规避风险
防范风险要从源头抓起，个贷工作人员应根据资信水平对贷款客户的进行科学分类，分别设定贷款最高额度、最大贷款成数和最长期限。对国家公务员、教师等应作为优良客户予以支持，对那些职业及输入具有不稳定性，无固定还款源的贷款客户要从严控制。严格落实贷款客户的准入门槛，同时注意多方交叉印证，增强客户信息透明度，拓宽客户增信渠道。注重核查借款人资信的真实性，要深入调查和核实，多渠道、全方面的了解贷款客户的实际收入情况，加强对贷款第一还款来源的审查力度，从而改变商业银行在风险控制管理中过度依赖第二还款来源的现状。
（五）合理配置个贷从业人员
银行开展个贷业务要结合自身业务实际情况，加强对个贷业务从业人员的配备，从业人员配备不足，不仅会影响个贷业务办理效率，对业务的开展产生影响，还会影响个贷业务风险防控措施的实施。同时，要提高支行层面客户经理及审批人员的专业素养和道德素质，树立个贷从业人员的风险意识，通过对各类培训，对商业银行个贷从业人员进行业务培训和职业操守教育，增强客户经理的业务能力、职业操守及风险防控意识。对违规操作及失职人员予以处罚，防范道德风险和操作风险。
（六）加强贷后跟踪管理
改变商业银行“重投放、轻管理”的局面，在贷后管理阶段，要对重点客户和重点项目进行经常性，周期性的分析和了解，及时掌握相关信息的变动。对抵押物的登记情况进行落实，对欠款期数较长的不良贷款加大清收力度，细化催收流程，将多重催收手段紧密结合起来提高预期贷款催收效率。个贷部门应建立并完善不良贷款分析报告制度，对逾期较长的不良贷款进行重点监控和催收。
（七）通过个贷业务产品创新来提升其风险控制水平
近年来，互联网的高速发展产生了许多互联网金融产品，如支付宝、京东白条等。这些互联网金融产品的出现给银行的产品体系带来了前所未有的冲击，商业银行应该结合自身业务特点和资源优势发展创新更好的贷款产品。例如，个人住房担保贷款可以依托互联网的优势对贷款申请等服务进行优化，利用互联网金融产品的存量数据对贷款客户进行更为全面的授信，从而提高个贷业务的质量，降低贷款风险。
四、结语
在当前加速推进利率市场化、金融脱媒持续深化、房地产市场不确定性增加、互联网金融高速发展的背景下，研究商业银行个人住房担保贷款的业务风险，全方位的分析个贷业务风险点，采取有效的风控防范措施，建立完善的风险控制管理体系。不仅有利于商业银行的经济效益，更有助于我们顺应宏观经济发展趋势，促进房地产业和金融业相互协调，走上可持续发展道路。（作者单位：湖北大学）
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作者：祝彬
个人住房信贷风险分析论文 篇3：
商业银行个人房贷在房价下跌情况下的敏感性分析
摘 要：本文首先介绍压力测试和个人住房信贷压力测试思路，说明了压力测试的步骤与程序，再按照该思路来检验商业银行分行数据，最后判断该分行在三种压力情景下的风险承受能力。
关键词：个人住房信贷；压力测试
一、压力测试的含义
（一）银行个人住房贷款压力测试简介
1.定义
中国银监会在发布的《商业银行压力测试指引》中指出，压力测试是以定量分析为主的一种风险分析方法，通过对银行所可能产生的小概率事件或极端不利的情况下所产生的损失，分析这些损失给银行资金和盈利能力所产生的负面影响，从而对单家银行或银行集团甚至是银行体系的脆弱程度作出一定的判断和评估，进而采取相应的必要措施。
2.个人住房信贷压力测试思路
本文中对我国商业银行个人住房信贷压力测试主要指对房地产价格波动的预测，及商业银行在房价变动区间内的风险承受能力。
二、银行压力测试的步骤与程序
（一）获取正确、及时的数据。
（二）设定压力情景。进行压力情景的设定可以将其划分为专家情景和历史情景两种。专家情景则相对简单，仅涵盖一个或少数几个风险因子；历史情景是进行历史重大事件的模拟。
（三）选择进行压力测试的方法。压力测试的办法可以归为两类：第一，敏感性分析，主要目的是为了对少数几项关系较密切的因素或单个的重要风险因素的假设变动对银行风险的暴露；第二，情景分析，也称之为多因素分析，重心是为了对系统或者是金融机构所可能遭遇的虽罕见但也有可能发生事件的承受能力的评估。
（四）确定风险因素。在本文中选择违约概率（Probability Default，PD）、违约损失率（Loss Given Default，LGD）及违约风险暴露（Exposure At Default，EAD）作为风险因素
（五）代入数据进行压力测试，对银行安全性和稳健性进行衡量，判断出银行的准备资金是否能够覆盖和应对压力情景冲击下的预期损失。
三、利用敏感性分析方法分析房价下跌对银行个人住房贷款的影响
本文依据上述的银行压力测试的步骤，设定参数并确定相关的数据，以某商业银行所属分行为例，分析当房价下跌时该行的个人住房按揭贷款面临的风险。
（一）以2013年12月31日该分行个人房贷数据为基准。
（二）设计压力情景。由于我国的商业银行房地产贷款利率以及其他经济变量在短期内将保持稳定，所以本文只选取房价来进行压力测试。
（三）选择敏感性分析方法作为执行压力测试的方法来研究房价变动对该行房地产贷款的影响。
（四）确定LGD、EAD、PD等风险因子的取值。按照有关要求，房地产个人住房按揭贷款LGD统一取50%，房地产开发贷款LGD统一取45%，EAD取贷款余额作为近似，PD的取值计算方法将通过综合LGD和EAD的分布，以及贷款逾期还款情况得出。带入数据得出：
5.选择假设条件。将房价下跌分成三类情况，具体分为轻度压力环境（房价下跌10%）；中度压力环境（房价下跌20%）；重度压力环境（房价下跌30%）。
6.依照三类压力情况对银行预期损失进行判断。当房价下跌10%、20%、30%时，分别计算得出PD的值，然后利用EL=PD×LGD×EAD，得出银行预期所面临的损失。
7.最后对测试结果进行分析从而得出该分行在个人房贷上的安全性。该分行的贷款损失准备金是2.9亿元。
四、压力测试结果
该分行于2013年12月31日个人住房贷款余额为17.01亿元。
测算结果表明，在任意一种压力情景下，该分行所拥有的损失准备金都是足以对贷款违约损失进行弥补的，该分行的信贷质量比较好。
五、结论
通过压力测试可以看出，即使在房地产价格下跌30%的极端条件下，该分行的个人住房贷款质量依然不受太大影响，房贷风险是可控的。但是我们依然不能忽视房价下跌引起的系统性风险，因为房地产和其他产业的高度相关性，房地产价格的波动会影响整个宏观经济的稳定和健康发展。所以金融部门关注并积极应对房地产市场出现的问题，采取措施防患于未然。（作者单位：四川省社会科学院政治学所）
参考文献：
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作者：吴烨谦