1. 绪论
商圈是特定商业中心吸引顾客的区域, 侧重从商业需求角度考察消费者的分布情况。城市商圈是城市经济发展的核心动力, 它为城市增加经济活力, 向周围地区辐射。为了充分了解城市商圈的集聚效应, 应思考影响其发展的因素。
1.1影响商圈发展的因素
1.1.1影响商圈构成的主要内在因素
(1) 店铺规模:商圈内各店铺的规模构成着商圈的形象与规模。
(2) 店铺经营商品的种类:商品的种类数量以及是否能提供满足顾客需求或吸引顾客的商品是影响商圈吸引力的一个子因素。
(3) 店铺知名度及信誉:商圈内各店铺的知名度、信誉口碑构成商圈的内在吸引力。
1.1.2影响商圈发展的主要外在因素
(1) 人口因素:人口数量越多, 商圈建设的发展规模也会越大。
(2) 交通状况:交通通行是否方便反映着该商圈的发展程度。
(3) 商圈的消费定位:商圈消费定位高低都影响着商圈的性质与其未来的发展。
(4) 规划方向:政府城乡规划部门的规划方针主导着商圈的发展方向。
2. 祖庙商圈
2.1祖庙商圈的概述
祖庙商圈位于佛山市禅城区中心地段, 东起普君北路——文庆路, 西至汾江中路, 南临卫国路, 北接汾江河 (图1) , 是禅城区乃至整个佛山的商业经贸的核心区域。
根据《佛山市禅城区城市商业网点规划 (2009-2020) 》, 结合佛山市商业网点规划, 祖庙商圈被定位为佛山的市级城市商业中心, 辐射珠三角。
2.2祖庙商圈现状概况
祖庙商圈是佛山的文化、商业中心, 同时也是集岭南特色和现代潮流于一体的经济增长点。但随着佛山的经济飞速发展以及整个珠三角地区的联系越来越密切, 祖庙商圈应重新审视自身在整个地区的发展定位与方向;加上面临来自其他地区商圈的冲击以及自身潜在的问题矛盾, 祖庙商圈的发展受到了阻碍。
3. 关于祖庙商圈的商业现状调查分析
3.1调查方法及调查问卷设计
3.1.1调查方法
本次对祖庙商圈的调查采用了发放问卷和收集资料的形式, 其中问卷调查包括了实地问卷调查和网络问卷调查。通过调查问卷向市民收集他们对祖庙商圈的评价与意见, 并对该商圈消费者进行随机抽样, 来调查他们对祖庙商圈的满意度。
3.1.2调查问卷的设计
一个商圈能否吸引更多的消费者, 取决于该商圈能否满足消费者的需求[3]。满足消费者需求不仅要考虑到个人因素, 如消费习惯;还要考虑客观环境因素的影响, 如交通便利性。
在本次调查问卷的设计中, 着重考虑以下几个因素: (1) 消费者的身份、居住地; (2) 消费者的消费习惯与目的; (3) 消费者抵达商圈的方式与花费时间; (4) 消费者的满意度; (5) 消费者对商圈的意见看法。
3.2调查安排与问卷回收
调查区域在禅城区。调查地点有祖庙地铁站、岭南天地、东方广场、普君北路地铁站、佛山汽车站、华强广场及梁园, 重要地点为祖庙地铁站及其周边的百花广场、岭南站、铂顿城、祖庙和兴华商场。为了保证调查结果的普及性, 以分小组的形式在祖庙商圈以及周边其他商圈内, 采用随机发放调查问卷和拦截访问的形式进行调查。
本次调查问卷共发放了225份, 收回200份有效问卷, 有效回收率为88.9%;网络问卷调查回收了500份的有效问卷。
3.3调查统计与分析
3.3.1商业商铺及其他类型设施的统计
根据统计结果 (图2) , 商业商铺类型所占比例最大的是生活服务业24.85%, 其中大多数是个体零售商, 而大型的购物商场占比仅为10.55%, 这表明祖庙商圈业态是以中低档个体店铺为主, 缺乏大型的购物场所;景点设施占比为3.07%, 具体为祖庙、梁园、东华里古建筑群等, 具备旅游业发展的潜力。
3.3.2商业布局特点
祖庙商圈商业布局大致分布在祖庙路—人民路路段、卫国路—建新路路段。
(一) 祖庙路—人民路
祖庙路段是禅城老城区的中心地段, 其中的人民路至建新路段更是祖庙商圈的核心位置, 北通人民路与东方广场商圈相连, 南通建新路与南海桂城相通, 总长度约500 m。
祖庙路现阶段主要为经营服饰的商铺。以祖庙为界, 中高档的商铺集中在南段, 低档商铺集中在北段, 南段的人气略高于北段。而人民路段经营的商业种类繁多, 以服饰、鞋类为主。而佛山岭南天地项目定位为高档商业, 现已进驻李宁、耐克、以纯等名店。
(二) 卫国路—建新路
建新路两旁坐落着吸引力极强的百花广场、岭南站和铂顿城等商业大厦, 这些大厦综合各种具有饮食、服饰、游玩、娱乐等类型的商铺, 其中饮食类和服饰类店铺较为突出。并且进驻了优衣库、H&M、胖哥俩等知名企业。
3.4问卷数据统计与分析
3.4.1基本数据统计分析
将收集到的问卷按照职业和居住地分类, 采用百分制, 先进行定性描述, 然后进行定量分析交叉对比, 得到结果如表2和表3所示。
据统计显示, 祖庙商圈的消费者58%为学生, 来自禅城区的消费者占比30%, 说明该商圈的商业档次与服务范围主要面对学生和附近居民。
据统计表明, 该商圈的消费水平大多在100-300元之间, 消费水平较低, 大部分消费者的消费目的为购物、饮食与游玩;而以工作为目的到达商圈的占有16%, 说明它作为相当一部分工作者上下班的必经地段。其中对到达祖庙商圈感到不方便度的占比33%, 说明该商圈交通条件急需改善而且潜在客户的群体量比较大。
3.4.2消费者意见与看法的整理
通过调查数据整理, 可以清楚地了解到消费者对祖庙商圈的看法, 归纳出祖庙商圈的优势与不足 (图3, 图4) 。
根据以上调查数据结果并结合所收集的资料, 对祖庙商圈的不足进行总结, 有以下三个方面:
(一) 商品服务单一、餐饮娱乐业不足。调查结果显示, 12%的消费者认为祖庙商圈商品服务单一, 17%认为餐饮、娱乐的配套店铺数量少。该商圈目前多以服装零售业与餐饮为主, 主要满足低端消费, 缺乏中高档消费。
(二) 交通压力大、停车位数量少。据相关资料表明, 祖庙商圈日车流量较大, 交通拥挤, 到了节假日期间时常塞车, 需要安排交通人员到现场引导;同时, 商圈内停车位远远不能满足现状发展的需求。
(三) 相应的公共设施缺少且存在矛盾。通过现场调研发现:
一.路段上缺少人们用于停歇休息的设施与空间。
二.祖庙路的宽度过宽作为步行街行人感觉空旷, 而且两侧街道连通性较差。
三.其次人行步道不友好, 缺少人性化, 没有统一完好的连接面, 行人过街不便。
四.公共设施例如自行车等停车占用人行道, 阻断步行空间的连续性。
3.5 swot分析
3.5.1优势 (s) :
(1) 商圈具有悠久的历史文化气息, 知名度高。
(2) 作为佛山中心商业组团重要核心, 在城市商业网点体系中处于主导地位。
(3) 具有地铁的公共运输优势, 交通便利。
3.5.2劣势 (w) :
(1) 交通压力大, 停车场和公共配套设施不足。
(2) 岭南文化特色缺少充分利用, 带起的城市形象不够明显。
(3) 商品服务单一、餐饮娱乐业不足。
3.5.3机会 (o) :
(1) 祖庙商圈将迎来新一轮的升级改造。
(2) 广佛同城带来机遇带来更多的商业机会。
3.5.4威胁 (t) :
(1) 周边商圈迅速崛起的趋势。
(2) 自身经济发展疲软。
4. 措施与建议
4.1继续打造祖庙商圈“强中心”战略以及文商融合的发展战略
禅城区政府提出的把祖庙商圈建成“强中心”战略, 是重振祖庙的重要手段之一。祖庙商圈的重振能提高禅城作为中心城市的城市形象和城市品牌, 禅城的发展能够带动周边区域联动发展, 整体提升佛山在珠三角城市群的竞争力与辐射力。
文商融合发展祖庙商圈。在市十一次党代会中, 市委书记李贻伟指出, 各组团城市要准确定位差异化发展。禅城作为中心城区, 要以历史沉淀, 新型商贸提升自己, 加快打造特色商业功能区。“以文促商”, 利用自身文优势, 把发展旅游业和商业结合。
4.2提升与发展餐饮业
广州市在旧城改造中保留了广州酒家、陶陶居、莲香楼等传统老字号, 使传统文化能够在此有效地结合商业发展传承下去, 焕发出新的活力。
所以, 商圈在餐饮业方面应加大对餐饮企业的开设的扶持力度。重新引进佛山本土特色饮食企业, 在政策方面应该给予优惠扶持, 使特色的餐饮业为祖庙商圈增强凝聚力, 提高识别度。
在充满着零售业的祖庙路段, 应通过规划的手段选取合理的地段大力投入餐饮业的发展建设, 形成专攻于餐饮的商业综合体, 使行人在游玩之际可以方便到达就餐饮食的地方。
4.3加强祖庙商圈的组织管理运作和提高服务标准体系
商圈服务标准化是指商圈通过建立标准化的组织管理运作模式和服务标准体系, 使整个商圈获得最佳秩序, 并取得最大的社会与经济效益。祖庙商圈标准化项目的实施能够提升商圈的公共信息导向标识标准化水平, 营造良好的商圈环境氛围, 引导商家对不足之处的改正和提高, 降低运营成本, 提高经济效益。
4.4增强区域之间的联系性
从步行系统与轴线的层面上来说, 岭南新天地在区域上与这两个地段缺乏联系性。在两个人流旺盛的地段, 不能及时通过步行引导将人流输送到另外一个地段, 对商圈的整体效益造成不可估量的损失。在未来的规划改造建设中, 充分考虑岭南新天地与祖庙路段、建新路段在轴线上与步行系统上的联系性, 打破“相隔不相联”的局面, 使岭南新天地的作用发挥充分。
在未来的祖庙商圈发展扩张中, 应当考虑具有联系性的良性发展建设。不能只是单单的建设一个孤立缺乏联系的新发展热点, 而是应当通过各种手段使新的扩张发展与原有的商圈联系在一起, 其中可以是步行轴线、地下步行街或空中步道等手法。
4.5交通系统的建设
4.5.1增设停车位、加强车流管理与道路建设
对于汽车通行量极大的祖庙路段, 车流限制是有必要的。从长远的角度来看, 限行是必要和合理的, 限行所带来的客户流失和给客户带来不便关键是没有组织好人流。
交通管理和交通规划建设应该充分考虑祖庙商圈的以后未来的发展。在结合祖庙商圈未来的发展规划的前提下, 停车点的建设应该布置在不与商圈发展相矛盾的地段上, 且要考虑车流的疏散不与人流交叉;停车位的数量应该考虑在的交通现状的情况下, 具备超前的意识, 考虑未来的增长而进行建设, 对停车位的建设保留一定的弹性;停车场的增设可以考虑在地下空间以及立体停车库的建造。
4.5.2祖庙商圈立体步行系统的建设
上海陆家嘴商圈慢行系统的建立以及在商圈内建立围绕中心地区的双层交通网络, 减少了地面机动车对慢行系统的干扰, 缓解了交通压力并配合地面建筑物出入口的衔接, 强化立体步行;另一方面加强了地铁站与零售、餐饮的商业服务设施的有机结合。发达的地下步行系统, 吸引人群向地下扩展, 带来商业机会的同时, 也缓解了地面的交通压力。
对于祖庙商圈, 首先可以考虑人行天桥的建造, 在必要的地方建造过街天桥, 增强人行流通。祖庙路与建新路的交汇处, 可参考上海陆家嘴中心区的“明珠环”天桥, 打造一座独具佛山特色的天桥。缺点是需要考虑人行天桥给城市景观带来的影响。
关于地铁口接驳大型地下商业街的规划建设。由开发商瑞安公司组织编制的《祖庙东华里片区改造总体概念性规划方案》提出, 在两个地铁站周边建设大型地下商业街。其中, 祖庙地铁站地下通道, 分别将祖庙车站地块、祖庙车站南面广东省丝绸试样厂地块和兴华商场北面地块的地下连接, 建设一个地下商业街片区;普君北路地铁站地下通道与兆祥公园地块和市东下路东边地块地下连接, 也将建设一个地下商业街片区。
摘要：随着佛山经济的迅速发展, 商圈的发展也越来越成熟。处于佛山商业中心地位祖庙商圈, 由于其他商圈的冲击以及自身问题的逐渐显现, 近十年来的经济贸易显得疲软。本文通过对祖庙商圈的商业状况进行调查分析, 为其未来的的发展提供合理的建议。
关键词：祖庙商圈,影响因素,调查分析,措施建议
参考文献
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