城市规划实务分析

第一篇：城市规划实务分析

城市规划实务

主讲：樊晓刚

E-MAIL：XGFAN2002 @YAHOO.COM.CN

本科目主要指城市规划方案的编制、规划及设计方案的审核、规划文件的拟定、管理案件的处理、建设工程竣工的规划验收、违法建筑的查处等实际业务工作;综合考查以下五方面的能力：

综合运用专业知识的能力

理解和掌握法规政策的能力

对规划问题的分析与综合能力

城市规划的编制和评析能力

5.文字表达能力

注：大纲中对内容的要求分为掌握(50%)、熟悉(30%)、了解(20%)。

第二章城市规划实施管理

掌握“两证一书”的拟定与核发

掌握居住区修建性详细规划设计条件的基本内容

掌握建设工程规划设计条件的基本内容

掌握建设用地性质变更的核定

掌握违法用地的界定和查处对策

掌握违法建设的界定和查处对策

第一章城市规划的编制

一. 基本概念： 城市：指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇;

大城市：市区和近郊区非农业人口五十万人以上的城市;

中等城市：市区和近郊区非农业人口二十万人——五十万人以上的城市;

小城市：市区和近郊区非农业人口不满二十万人的城市; 城市规划管理：即组织编制和审批城市规划，并依法对城市土地的使用和各项建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。

5).上报审批：

•

•省域城镇体系规划由省人民政府报国务院同意后，由国务院城市规划行政主管部门批复; •

•

5.编制城镇体系规划的技术关键(三条)P3

三.城市总体规划(含分区规划) 分区规划：在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。 分区规划的任务：在总规基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置，作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。

1.城市总体工作阶段的一般划分：

1).项目准备P4

2).现场调研P

53).资料收集与分析的基本要求(五条)P5

4).纲要阶段的基本要求:P5

.过程：分析-构思-协调-论证-比选-修改-反馈;

.纲要方案阶段研究的问题：城市规模、城市布局与发展方向、住宅建设、基础设施、城市现代化标准与指标体系、城市土地与水资源;

5) .成果编制的基本要求：(P6)

其文本是主要约束条件，法律力度大于图纸;

6) .上级审批的基本要求:

成果审查: 由委托方负责、上级主管部门组织召开成果专家评审会和审查会;

上报审批：审查后的规划成果由当地人民政府报同.级人代会审查，再送呈上级人民政府审批。 2 . 制定规划编制工作计划需考虑的基本因素(P4)

•项目规模

•项目的难易

•重大问题的影响

•基础资料的影响

•不可预见因素

5)城市规模预测规划期内的人口规模,,并据此决定 城市用地和建筑规模。

如：深圳1986 年编制(中规院)总体规划确定，2000 年城市人口规模为110 万人，用地规模为123 平方公里，实践证明城市规模大体符合发展实际。

6). 城市总体布局

7). 城市综合交通规划

8) .居住社区建设

9). 城市绿地系统规划

10 ).城市市政工程设施规划

11) .城市环境保护规划

12) .城市防灾规划

13) .城市历史环境保护规划

14) .旧城改建与更新规划

15).城市景观及风景旅游规划

16) .郊区规划

17) . 城市近期建设规划

18).城市远景发展构想

19) .实施规划的措施

20). 附则

21) .附表

四、城市详细规划的编制

详细规划的编制分为控制性详细规划和修建性详细规划。

控制性详细规划是城市规划中最带法律色彩的。改革开放以来，土地进入市场后，对土地进行的条件限制，核心是用地布局。

编制目的：为有效地控制用地和实施规划管理

作用：控制地块、用地性质、人口密度、建筑容量;确定规划区内部的市政共用和交通设施的建设条件及内、外部道路的联系;

(一). 控制性详细规划的编制方法与工作要点

•规划文本和附件

•图纸 则;

•上报审批的基本要求：成果审查(由委托方组织成果汇报会和专家评审会)、审批(一般由城市规划主管部门审批、重要控详由城市人民政府审批)。

2. 制定规划编制工作计划需考虑的基本因素(P10)

(二). 修建性详细规划

2. 制定规划编制工作计划需考虑的基本因素(P26)

项目类型;

项目规模;

项目的难易;

有没有涉及上一层次规划的调整问题。

3.编制修建性详细规划的技术关键(四条)(P28)。

第二章 城市规划实施管理



1).选址意见书

目的(三条): 保障建设部项目的选址和布局科学合理、符合城市规划的要求、实现三个效益的统一;

发放依据：《规划法》、城市总体规划、《建设项目选址规划管理办法》(建设部、国家计委建规字第583号文);

选址原则(五条) ：

符合城市规划确定的用地性质;

与城市道路、交通、能源、通讯、给水排水、煤气、热力等专项规划相衔接;

公共设施配套;

符合环保规划、风景名.胜及文物古迹保护规划要求;

符合城市防洪、防火、防爆、防震.等要求。

选址意见书的拟定：

A. 申请：由建设单位持批准立项的有关文件和项目的基本情况向规划部门提出申请;

B. 选址意见书的拟定与通知：未选地址项目，由规划部门确定项目地址和用地范围，并以选址意见书的方式通知建设单位;

已选地址项目，由规划部门予以确认或予以否认。

(注：分级审批——P34，与计划部门相对应，实行属地管理。)

2). 建设用地规划许可证的核发

项目选址批准后，需向规划部门正式办理申请用地手续，规划部门须提出规划设计条件，对用地的数量和具体范围予以确认，并核发“建设用地规划许可证”;

按出让、转让方式取得的建设用地，应在合同内容中包括规划规定的地块位置、范围、使用性质和有关技术指标;

“建设用地规划许可证”是向土地管理部门申请土地使用权必备的法律凭证。

3). .建设工程规划许可证的核发

建设单位取得建设用地后，必须按规划设计条件提出设计成果，规划部门按批准的图纸组织放线、验线后，方可核发建设工程规划许可证。

依据：《规划法》、规划提出的限制性和指导性的规划设计条件; 原则：(八条—P38)

规划设计条件的内容: 用地和建筑性质、土地使用强度(密度、高度、间距、容积率)、市镇设施配置、公共设施、传统风貌、文物保护、人文和自然环境协调、“五防”和抗震、符合相关技术规定。(见P38)

变更的程序：

•.用地单位向城市规划主管部门提出申请;

•.规划部门审查批准报市政府备.案;

•.重点地区项目报市政府审批;

•.重大的变更，.需报规划的原审批部门审批。

1.违法用地：指未取得建设用地规划许可证而占用土地和不按规定占用土地。

•查处：土地管理部门，责令恢复原有的地形地貌，并赔偿由此造成的损失。对违法用地上的建设，按处理违法建筑的法律规定，根据不同情况作出处理。

2.违法建设的界定和查处

1).违法建设的界定：(七条—P53)

2). 处理违法建设的原则：

a.依法：严格依法办事;

按《规划法》第四十条规定：

第二篇：城市规划实务精讲班第22讲讲义

城市规划实务精讲班第22讲讲义.txt第一次笑是因为遇见你，第一次哭是因为你不在，第一次笑着流泪是因为不能拥有你。城市规划实务精讲班第22讲课件讲义(环球职业教育在线) 城市规划实务精讲班第22讲讲义

案例一

案例

案例一

张XX家住某市中山区新安中里7号楼308号。未经城市规划部门的批准，擅自在新建楼12号楼东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该区城市管理监察大队检查发现后，认为张XX违反了《XX市城市规划条例》中的有关规定，依法通知其限期改正，自行拆除。在规定期限内，张XX未予改正。1998年12月9日，区城管大队又依据《违反〈XX市城市规划条例〉行政处罚办法》第三条的规定，做出了责令限期拆除的决定，并于次日向张XX送达了决定书，责令其于1998年12月14日前自行拆除违法建设。张XX不服，向本区人民法院提起行政诉讼。认为其所搭建的简易房屋虽系违法建设，但其周围还有其他的违法建设，被告不应仅对其违法建设进行查处，故诉请法院撤销被告所做决定。

评析：这是一起个人违反建设工程规划许可证的实例。张XX所建的简易房屋，既没有申请建设工程规划许可证，也没有申请临时建设工程规划许可证，明显属于违法建设。区城管大队系经国家和XX市有关部门批准依法成立的区级综合性行政执法机关，其有权依据城市规划管理法律、法规、规章的规定，对辖区内无建设工程规划许可证的违法建设进行查处，并可责令其改正或予以行政处罚。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《XX市城市规划条例》规定，在城市规划区内进行建设，应取得《建设工程规划许可证》及其他有关批准文件，否则为违法建设。张XX显然已违反了上述法律、法规的规定，区城管大队对该违法建设行为进行的查处正确，基本事实清楚，适用法律、法规正确，处理程序合法。至于张XX关于区城管大队需对他人的违法建设总是做出处理的要求，应通过其他途径解决，且与张XX违法建设无关，以此作为区城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。

案例二

某市机械厂地处居民集中区，附近有XX山公园和正在建设中的生态公园等风景名胜，以及航海高等专科学校、某厂生活区。1998年5月，机械厂到市环保局办理该厂有关固体废物处理手续时，环保局提议在该厂内建设一个全市性的危险固体废物焚烧站，并安排该局属下的市固体废物管理中心与厂方接洽，在得到市固体废物管心“没有问题”的保证后，双方达成协议，约定由厂方向固废中心出租场地，建设市固体废物无害化处理环保示范工程项目，工程建成后在用工上优先考虑厂里分流的职工，工程的立项报批等手续由固废中心操办，厂方不具体参与工程的建设。该工程总投资约为327万元，年处理危险废物3000吨。工程建成后，当地群众反映强烈，机械厂所在区人大常委会收到群众投诉，反映设在机械厂内的危险固体废物焚烧站严重污染环境和影响厂区卫生，区人大常委会组织了部分市、区人大代表进行视察，听取了固废管理中心负责人的介绍，并实地视察了建设工地。固废管理中心负责人解释，危险固体废物焚烧站目前主要进行实验性工作，属临时设施，不是永久工程。而代表们则认为，纯粹从治理环境污染尤其是工业固体废物、危险废物污染和适应社会经济发展需要的角度来看，积极开展“固体废物无害化处理”的科研和试验非常有意义，但将这一项目设在机械厂厂区内是不适当的，同时，该示范工程还没有办立项报建手续，存在污染环境、破坏生态的严重隐患，遂做出该工程须另行选址建设的决议。

评析：首先，该危险固体废物焚烧站工程选址不当。机械厂厂区既是生产场地，又有该厂生活区，周边还有公园和其他居住区，该工程的主要业务是收集、贮存和焚烧危险固体废物(高含量的有机废物)，如遇管理不善、处理不当，必将造成重大污染。因此，机械厂厂区不具备建设收集、贮存和处理对环境有影响的危险固体废物场所的条件。其次，该项目违反了建设项目规划管理办法，虽然该项目立项曾得到市计委的批复，但批复并不能作为报建的证明，报建审批权属规划部门。而该工程直到如今还没办妥报建手续，没有按规定申请建设工程规划许可证，即使是试验项目或临时建设工程也应该向规划主管部门进行报建，申请临时建设工程规划许可证。因此，危险固体废物焚烧站工程明显属违法建设。另外，对环境有特殊影响的项目，还应该编制环境影响报告书，须征求项目所在地有关单位的居民意见，并向所在地政府报告。但该工程直到群众投诉和人大代表视察前，区政府及其相关部门都未收到有关建设单位的报告。因此，该项目的建设也违反了国务院《建设项目环境保护管理条例》。

案例3 案例三

“华静苑”是某房地产开发公司与出租汽车公司共同合作的房地产项目，位于XX市东环路5号。项目包括二部分，一部分是6.3万平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的3.4万平方米的综合楼。该项目住宅工程的各项手续和证件齐备，自1998年开工建设，到2001年4月已经竣工验收。而综合楼工程由于合作双方对于该工程是作为基建计划还是开发计划申报问题没能统一意见，从而使得综合楼工程建设的手续未能办理。由于住宅工程已开工建设，配套工程急需跟上，在综合楼建筑工程规划许可证未审核批准的情况下，开发公司自行修改了综合楼的平面图，在东西方向增加了轴线长度，增加了约2680平方米的面积，后经该市规划监督执法大队发现，及时制止，勒令停工。

评析：上述工程存在两个违法建设情况。其一，综合楼在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自动工建设，违反了城乡规划法，即任何单位和个人在城市规划区内新建和扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须依法向城市规划行政主管部门提出建设申请，经审查批准，核发建设工程规划许可证件(包括临时建设许可证)后，方可施工。因此，无论任何理由，项目在开工前都必须持有该项目的建设工程规划许可证。其二，未经规划行政主管部门的同意，擅自修改正在审批阶段的建筑工程图纸。根据规划法的要求，任何项目的建筑工程图纸均需经规划行政主管部门审定，方可申请建设工程规划许可证，而该开发公司既未征得规划部门同意修改设计、增加面积，又提前开工，明显属于违法建设。

案例四

XX食品厂厂址位于城市大型居住区的旁边，占地1.3万平方米，政府与食品厂达成协议，食品厂搬迁至郊外，原厂址按照规划，兴建住宅，食品厂与XX房地产公司达成协议，合资建设2万平方米的商品房，按照有关程序，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。但在施工过程中，XX房地产公司无法按协议筹集到自身方面的资金，该房地产公司只好退出。食品厂后又与XX建设集团达成协议，继续完成商品房的后续建设。

评析：建设单位申请对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证中的建设单位名称进行变更时，应持计划管理部门变更建设单位名称的计划文件、原建设单位同意变更建设工程规划、建设用地规划许可证中的建设单位名称的证明或双方的协议书、原审批文件报规划主管部门。规划主管部门同意后可进行更改，并要在证件的修改处加盖校对章。建设单位在申请对建设工程规划许可证、建设用地规划许可证中的建筑性质或用地性质进行更改时，应持说明变更原因的函件及原审批文件，申报规划要点。建设单位持同意变更建筑性质或用地性质的规划要点通知书，到计划管理部门办理计划变更手续，然后持新批的计划文件，按照规划要点通知书规定的程序，重新办理规划管理手续。

规划设计条件及建设项目选址管理

第一节 规划设计条件

《中华人民共和国城乡规划法》规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划。服从规划管理，这是规划行政主管部门拟定规划设计文件的额法定依据。所以，城乡规划行政主管部门应对城乡规划区的各项建设提出控制性和指导性的规划设计条件。行政划拨用地建设项目、规划设计条件作为编制修建性详细规划或者总平面规划方案依据。有偿使用用地建设项目，规划设计条件是土地使用条件的重要依据。城市各类项目，由城乡规划行政主管部门根据城市总体规划、控制性详细规划、专项规划和相关规定，核定规划设计条件。

一 基本概念 1. 拟定原则 1) 严格以城市总体规划、控制性详细规划、近期建设规划和专项规划为依据; 2) 严格执行城乡规划管理的法律、法规、规章、技术标准等规定; 3) 坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一; 4) 统一规划、配套建设、改善城市基础设施条件;

5) 合理用地和节约、几月用地、积极开发利用地下空间; 6) 改善城市生态环境，注重城市景观; 7) 保护历史文化遗产和自然环境;

8) 现有建成区改造哦啊应从实际出发，合理利用、逐步完善，保护建筑与空间的环境协调;

9) 符合城市防灾、减灾要求，保障城市安全。

2. 规划设计条件 1) 强制性条件

一般包括：用地范围、用地面积、用地性质、容积率、绿地率、建筑密度、建筑控制高度、交通出入口方位、停车泊位以及其他需要配置的公共、市政公用设施用地面积;特定地区地段规划允许的建筑高度;文物古迹、风景名胜、历史文化风貌保护地段的控制要求;名木古树、河湖水面保护要求和市政基础设施特定要求。 2) 指导性条件

一般包括建筑体量、风格、色彩和景观环境要求

第三篇：注册城市规划师2008年规划实务试题

2008年城市规划实务试题

试题一：(15分)

我国某大城市，市域内北部为丘陵地区，南部为平原地区。市域范围内现状有两个主要城市Y和Z，两城市相距约60km,另外有若干中小城市。城市Y为市域的中心城市，规划人口规模为100万，城市Z为临海的港口城市，规划人口为40万，其他的中小城市人口为10-20万不等。现状有一条国家级的高速公路南北向穿过市域。为协调市域城镇发展，配合全市的经济社会发展要求，提出了以石化为主的工业区A、以电子为主的工业区B、区域性物流园C及4D及新机场等的规划布局意见，同时还规划了环形高速公路等内容。

根据提供的规划示意图，指出该规划的项目布局和道路交通方面存在的主要问题。

答案：

(1) 化工区不靠近港口和铁路，交通不便(2)，且靠近水库不利于生态环境保护(2)。

(4分)

(2) 区域性物流园区布局不合理，与主要对外交通设施不衔接(3)。

(3分) (3) 飞机场未选址在城市Y和Z之间，不利于区域基础设施共享(4)。

(4分) (4) 城市Y与城市Z之间没有高速公路相连，不合理(1)，而若干中小城市却用高速公路相连，不经济(3)。

(4分)

试题二：(10分)

概况：某市地处经济发达核心地区的西部，沿江河流域发展已形成一主两次三个组团。东南向与经济发达核心地区相邻接，处于发达地区与内地经济腹地的交汇点。该市近几年基础设施不断改善，经济发展态势良好，处在城市化快速发展时期。主城区已达到发展的饱和状态，建设重点已逐步向东北部沿江和南部跨江的地区蔓延。

为了引导城镇建设的有序发展，市政府开展了新一轮总体规划，针对城市拓展方向提出了两个比选方案(如图)

根据以上条件及附图分别指出两个比选方案的主要优缺点。

答案：第一方案(向东发展)

(1) 用地平坦、开阔(1)，发展余地大(1)。

(2分) (2) 便于与发达地区的联系。

(1分) (3) 距主城远(0.5)，基础设施无法共享(1)，自建投资大(0.5)。(2分)

第二方案(跨河发展) (4) 可依托旧城(1)，充分利用沿河景观资源(1)。

(2分) (5) 便于对外联系(1)。

(1分) (6) 侵占了湿地，对生态环境有影响(1)。

(1分) (7) 基础设施跨河建设投资大(1)。

(1分)

试题三：(15分)

如图为北方某历史文化名城旧城区的一个居住街坊，占地10.4公顷，居住人口约4000人，其东侧近邻历史文化街区，属于建设控制地带。地段内大部分建筑(除标识层数的以外)为单层合院式建筑，合院建筑为其主要建筑特色，建筑质量较好，地段内还有2处文物保

3 护单位。

为保护历史文化名城特色，改善居民生活质量，需要进行地段整治和适当改造。地段北侧为城市主干路，西侧为城市次干路，东、南侧均为支路。根据城市总体规划要求，地段以保护整治和改善交通、基础设施为主，西南角房屋破败，可以进行更新改造，拟建设多层住宅及为街坊服务的商业网点。为疏散交通，鼓励使用公共交通，停车位数量不以一般居住区标准计。方案除图中标识的车行路、步行路和新建多层住宅外，其余地段依照总体规划要求按原有院落边界整治、改造，不打破原有城市肌理。

试分析方案的优点和缺点，并说明理由。

4

答案：优点：

(1) 大部分合院环境得到改善(1)，增加了绿地(1)。

(2分) (2) 街坊肌理(1)与合院格局(2)均得到很好保护。

(3分) (3) 道路组织较好，(1)人车分流，减少干扰(1)。

(2分) (4) 迁走了工厂，增加了幼儿园(1)、停车场(1)等公共设施。

(2分)

缺点：

(5) 东西向道路选线破坏了文保单位A(1)，违反了有关法律规定(1)。(2分) (6) 西南角地段的建筑与整体环境不协调。

(2分) (7) 面向西侧次干路的出入口偏多。

(2分)

试题四：(15分)

某县级市为发展当地经济，拟出让县政府所在镇中心的一块规划建设用地的土地使用权，该市规划行政主管部门依据镇中心区的控制性详细规划提出了规划条件。

甲房地产开发公司通过土地市场公开交易的方式，取得了该用地的土地使用权，并与土地行政主管部门签定了土地使用权出让合同。出让合同中明确了出让地块的位置，使用性质、容积率、绿地率和需要同步建设的公共服务设施等要求，但未对建筑高度做出明确的规定。

甲公司在组织编制修建性详细规划时，为了突出企业形象和便于建筑布局，向规划主管行政部门提出了以下要求：

1、 将用地内原规划安排在西北角的消防站调整到用地东北角;

2、 在维持其它条件不变的前提下，将用地东南角三栋住宅楼的建筑高度由18米增加到30米。

该市规划行政主管部门经委托省规划院进行专题论证，认为甲公司提出的要求不违背镇总体规划，也有利于城市景观和城市功能布局

5 优化。

试问：

1、甲公司在通过公开交易的方式取得个土地使用权后是否还可以向市规划主管部门提出变更规划条件的申请?为什么?

2、该市规划主管行政部门是否可以依法批准甲公司的以上申请?为什么?依法批准必须履行的程序是什么?

答案：

(1) 根据城乡规划法规定(2)，确实需要变更条件的可以提出申请(2)。(4分)

(2) 规划部门依据控规(1)和相关规定(1)作出是否批准的决定(1)。(3分) (3) 组织专家论证(1)。

(1分) (4) 征求利害关系人意见(1)。

(1分) (5) 提出控规修改报告，报原审批机关同意(2)。

(2分) (6) 修改控规，并依据法定程序批准(2)。

(2分) (7) 与土地管理部门通报变更后的规划条件，并进行公示(2)。

(2分)

6 试题五：(15分)

某市中心区的一个拟改造地段，占地41.1公顷，现状基本为工业,其中有少量质量完好有历史保留价值的工业厂房，应保护合理应用;该地段拟按总体规划确定的居住用地要求进行改造，地段北侧为保留的工业用地，现多为机械工业，有噪声干扰;;西侧为地方铁路;南侧为已建成十年的居住区，配套公建明显不足。(地段现状详见附图)

已给定的规划设计条件是：

1、 用地情况、规划性质、边界条件、规划用地面积;

2、 建筑限高、建筑后退及间距规定;

3、 容积率与建筑密度指标;

4、 小区绿地配置要求;

5、 市政公用设施及道路的配置要求;

6、 地块内应保留的市政设施;

7、 遵守事项，搞好设计条件的时限、规划方案编制、报审计建设项目相关手续申请须符合的有关规范和规定要求。

在城市规划行政主管部门已给定的该地段规划设计条件的基础上，补充必要的规划设计条件。

答案：(1)与铁路之间设隔离防护带(2)。

(2分)

(2)与工业区之间设隔离防护带(2)。

(2分)

(3)加强基础设施和服务设施建设，以弥补南部居住区之不足。(2) (2分)

(4)明确新规划的居住区内需保留的工业建筑。

(2)

(2分) (5)建筑形式(1)与周围环境相协调(1)。

(2分) (6)确定该小区的出入口，与周围的道路相衔接(2)。

(2分) (7)住宅套型面积小于90平方米的住宅比例要大于70%。(3)

(3分)

试题六：(15分)

附图及附表为北方一城市某房地产商通过土地出让方式所获得的住宅商品房建设用地，该用地北邻城市快速路，东、南与西侧均为现状居住用地。其中《土地出让合同》所规定的土地使用条件如下：

1、 土地用途：居住用地界线：见附图

2、 总用地面积：4.5公顷

3、 容积率：不大于2

4、 建筑密度不大于20%

5、 绿地率不小于35%

6、 规划套型建筑面积90平方米以下不少于住宅总建筑面积的70%

7、 建筑间距按1:1.61控制

8、 沿城市次干路需设6m绿化带。并要求建筑退绿线大于5%，沿快速路设30米绿化带，建筑退绿线大于10m，用地界线至绿线。

9、 住宅层高3m，室内外差高0.6m，女儿墙高1.1m，地商层高3.6m.室内外高差0,6m.女儿墙高0.9m. 经审查，其建筑密度、绿地率、停车泊位数、配套指标等符合城市规划设计要求，

试问，按照建设单位所提供的规划设计方案及经济技术指标，指出有哪些不符合规划设计条件(即土地使用条件)或相关规定?

答案：(1)容积率超标(2)。

(2分)

(2)底商、幼儿园、变电站压红线(2)。

(2分)

(3)地下室突出建筑线，占绿线(2)。

(2分)

(4)停车场占绿线(2)。

(2分)

(5)南端建筑间距不够(小于1.61)(2)。

(2分)

(6)幼儿园间距不够，且层数超标(2)。

(2分)

(7)住宅套型面积小于90平方米的住宅比例要大于70%(3)。

(3分)

10 试题七(15分)

某公司拟在城市规划区内建设一座面积为一万平方米的综合楼，该项目经过市规划行政主管部门批准，取得了建设工程规划许可证。该公司委托一家甲级设计单位进行施工图设计，对原投资方案的总平面布局做了调整，增加了建筑面积3000平方米。该设计单位负责人几次向该公司催要相关部门的批准文件，却一直未得到。在该公司的再三催促下，该设计单位完成了施工的设计，两年后工程竣工，在工程竣工验收时，被城市规划行政主管部门认定为违法建设。

试问：该项目为何被认定为违法建设?请结合实情提出处理意见。

答案：认定为非法建设的主要理由：

(1)未经批准，擅自调整总面积①，增加建筑面积①，属于改变建筑工程规划许可内容的行为①。 (3分) (2)按照擅自变更的总平面图进行施工图设计①，属于违法设计①，按此进行建设属于违法建设②。 (4分) (3)如确需变更规划许可内容，应该依法重新报规划部门批准。 (2分) (4)按规划法规定，应该对设计单位进行行政处罚。 (3分) (5)规划部门应依法对建设单位进行行政处罚。 (3分)

第四篇：规划实务辅导讲义 绝对牛

1. 区域与城镇体系规划(城市、镇发展布局方案)评析 主要的考点： 城镇体系、城镇结构、城镇布局;城市化水平;

 城市(镇)功能和定位的确定;

 区域资源的合理保护和利用;

 综合交通和运输;

 自然风景区的保护;

 水利、防洪等的统筹兼顾;

 区域防灾

 区域基础设施统筹(水厂、污水处理、垃圾处理、电力、燃气等)

2. 城市总体规划方案评析

*城市规模(人口规模、用地规模)确定;

人均用地：80---100---120平方米/人

用地比例：居住---20---32%;工业---15---25%;道路广场---8---15%;绿地---8—15% 单项建设用地：居住：18—28;工业10—25;道路广场：7---15;绿地：9;

*用地布局 (1)总体城市形态：集中型 带型 放射型 组团型 星座型

工业-------*位于城市下风向;

*与居住区有方便的联系，交通负荷均衡，防止单向交通，防止工业区包围城市; *区别

一、

二、三类工业的不同，紧邻居住区时要设置绿化防护隔离带;

*注意工业区与交通运输的关系，大运输量的工业应靠近铁路、码头，需要水资源的可靠近河流但要注意岸线的综合利用;

*相对集中布置，(老城区工业的迁移)

仓储--------*生产资料为主的仓库区，应与工业区靠近;

*生活资料为主的仓库区，应设在市区边缘与对外交通和市内干道均有便捷联系;

*危险品仓库和化工类仓库区，应设在远离城市的独立地段，并对城市主导风向、水源等不会产生影响;

居住区------*靠近就业地点(二产、三产);

*适宜居住的地段(上风向，无洪水、地震、滑坡、风口等灾害不利条件);

*将城市最有特点的良好区域留给居住和公共设施用地(沿河、靠山、临湖);

*居住区要规模适中，形成不同等级的居住板块和公共服务的中心体系

公共设施-----*商业中心的设置：接近人口分布中心，考虑旧城中心和新城建设形成的中心的辩证关系(近远期关系)，大城市可有多个(不同等级、不同特色)的中心(副中心)，考虑旅游城市中为外来旅游人口服务的旅游休闲服务中心和为本市居民服务的商业中心设置的不同要求;

*直接服务于市民的文、教、体、卫设施要布局均衡，靠近居民区

*有便捷的公共交通可以连接各类中心，但中心区应避免交通性干道的穿越;

*中心区应与绿地系统或公共空间灵活组合，创造有特色的中心区形象;

绿化用地------*应利用各自城市的独特自然景观(河、湖、山、川)和历史人文特色，形成点、线、面的整体绿地系统;

*绿化覆盖率》35%，绿地率》30%，人均绿地》9M2，中心城区绿地布局应均匀，有合理的服务半径;

*风景区及周边地区禁止污染工业，防止过度开发。不得设置与风景游览无关的设施;

对外交通------综合考虑各种交通运输方式与城市需求，客货运交通，交通枢纽选址，高速公

路布局对城市的影响(机场、铁路车站、港口码头、汽车客运站)

*机场：位于城市主导风向的两侧，相切约5—7KM，通过约15KM，机场限高要求。可以距市中心10-30KM(30min),有高速公路或快速路相连;

*铁路、车站：线路应从城市边缘通过，(并为城市的扩展留有余地)，客运火车站可设置在城市中心区的边缘(但要避免铁路线对城市用地的分割)，货运站设在城市外围，可结合物流中心设置，铁路干线的汇合处可以设置编组站。

*港口、码头：城市岸线利用的统筹(生产性岸线、生活性岸线、禁止开发岸线)，深水深用，浅水浅用，关注生活岸线与城市中心区或公共空间的关系;避开大型桥梁、闸坝、水源地等;港口码头应有一定的陆域腹地，作为港口物流作业区和储存区，应有专有的疏港交通道路，铁、水联运时要预留转运码头和铁路专用线;

* 公路、客运站：高速公路应与城市相切,不应穿越城市中心，大城市可形成高速环线与各个方向的高速公路连接，高速公路的出入口应设置在城市建设区边缘并与城市快速路相连;等级公路应在城市外围通过，与城市道路互不干扰，只在一定的方位设入口处与城市交通性干道相连。大城市可以设多个客运站，设在城市边缘区或者结合火车站、码头等形成综合交通枢纽。(近年来，客运火车站、汽车站进入市中心核心区边缘的布置也是有出现，但对进入市中心区的铁路线等也相应提出了要求，并着力形成综合性的交通枢纽)

城市道路网------*与城市规模和城市形态相匹配的道路网系统(大城市的环形快速路设置，方格路网、放射性路网、自由式路网，轴向组团式路网等的设置特点);

*城市道路网应分级清晰、功能明确。应结合城市景观的特点形成城市的“景观骨架”。应成为划分、联系城市各分区、组团的通道和各地块用地的分界线;

*城市各主要功能区(中心、居住、工业、车站等)应有便捷的联系，避免单一通道。区分交通性通道和生活性通道对道路两侧用地功能的不同要求。(交通性干道两侧不紧邻道路安排居住、商业、公建等大量人流活动需求的功能;生活型干道两侧不安排运输需求大的大中型企业、仓储物流和交通枢纽)

*与对外交通枢纽(机场、火车站、码头、客运站)、高速公路出入口有便捷的联系。但应避免过境交通穿越市区，避免交通性道路穿越生活区。快速路、交通性干道、主干道、次干道、支路应一级对次一级衔接过渡。

*路网应呈现内密外疏的格局，要注重旧城区路网的特色和尺度，结合历史街区和地方特色对旧街区道路进行梳理利用，切记大拆大建。

市政设施--------*水厂：宜位与城镇和工业上游清洁河道、河流的凹岸(水流淤积)，河道主流靠岸的窄河段(水力流速快)。水源取水点控制：周围100M,上游1000M,下游100M.。应综合河道的上下游区域性城镇布局统筹考虑。

*污水处理厂：宜位于城市和给水水源的下游近水体处，地势应较低(但应防洪)，位于最小风频上风向。与城市应有》300M的防护隔离带。

*能源供应设施(电厂、燃气、热电等)：应靠近负荷中心，利用三类工业用地，靠近生产关系密切的厂，应有一定的防护距离，并要设置铁路专用线或码头区进入。液化气、天然气供应的门站和储存地，应处于城市的全年最小风频上风向，远离城市重要的设施(机场、铁路枢纽、历史遗迹等)远离危险品、石化区，以防发生事故引起的更大危险。

3. 控制性详细规划方案评析

熟悉和掌握控制性详细规划编制的程序和重点，了解控制性详细规划的强制性内容和要求。 是规划管理的直接依据，是地块规划编制的前提和基础。

要求：定性质、定位置(选址)、定容量、定界线、定形态;

注意：上面(限高)、下面(地下管线、地下空间)、左右(相邻功能、形态)、前后(间隔、后退);

里面(配套、均衡)、外围(交通、整体)、周边(历史街区、风景区)

重视：11项强制性指标：用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、公益性公共设施和市政公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间;

6线划定：道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线 新城区控制性详细规划评析要点：

 地块划分的规模是否合适、用地性质是否以上一层级的规划为依据;

 用地功能布局相互之间是否有矛盾和相互干扰(动静分开、交通分类引导);

 整体空间格局的形成(减少功能的混杂，强调公共空间开敞空间的控制)

 地块配套设施的完善(公共服务设施和基础设施的配套要求)

 道路交通的要求细化(道路开口、步行系统、地下停车等)

 绿地系统的完整性(各类绿地、公园广场的结合、防护绿地的要求)

 特定意图区的控制(风景区、街道界面、滨水界面)

 规划编制深度要求(11项强制性指标、6线控制、2类配套)



老城区控制性详细规划评析要点

 地块划分是否根据保留建筑和产权的情况综合考虑;

 用地功能调整是否符合旧城改造的总体意图(增加绿地、公共空间、完善设施配套、疏解人口，梳理交通等)

 地块改造的可行性分析和经济效益分析

 指标的确定要有一定的模拟和测算;

 历史街区的特殊要求(高度、密度、街道尺度、配套完善、建筑形态布局等)

 城市设计的要求。

 交通改善具体细节(交叉口设计、支路网、步行系统、停车补充、消防通道等)  古树名木的保护，结合绿地系统

 传统街区活力的挖掘，特色街区的保护和利用。

修建性详细规划方案评析

4. 居住区(小区)规划方案评析;

居住区评析是规划实务的重点，涉及规划用地、道路交通、设施配套、指标测算、景观组织、建筑布局等一系列规划原理、建筑设计、道路交通等的知识的综合运用。

评析的方法：

从外到内，从大到小，从整体到局部，从均衡到特色;

定性与定量的结合-----用地功能+规划指标控制;

结构与形式的统一-----组团分布+建筑组合空间;

均衡与特色的组合-----配套均衡+城市设计引导;

评析的要点：

 小区结构：

分清按居住区还是小区规模布置规划方案，划分的组团布局是否合理(有利于管理)，公建布局、小区中心的设置是否便利，小区与城市或周边自然环境的衔接是否自然顺畅。结合路网结构、绿地系统、配套设施及建筑群体组合形成的总体布局是否完整。

 道路交通

路网清晰主次分明，道路划分的组团是否合理，小区主干道与外围道路的连接是否合理(不能与快速路和交通性主干道直接相连，离开交叉口大于)，小区道路的方向是否与人流的主导方向一致(要配合地铁、公交站的设置)，小区出入口的设置数量(2-3个)，小区内的停车组织(人车分流?人车混行?)

居住区级道路(相当于城市支路)红线20-30米，小区级道路红线14-20米(车行道7-9米)，组团级3-5米，宅前路2.5米;尽端路要小于120米，回车场12*12米;  配套设施

公共服务设施：小学、幼儿园，商业服务设施(菜场、超市、银行、邮政、便利店等)，社区管理设施。布局合理，服务半径《500米，可与小区绿地、步行系统或小区出入口结合。要考虑小学、幼儿园入口与上下班接送小孩的方便，还需考虑设有一定的临时停车场地。小学幼儿园 要有充足的阳光和活动场地。

 绿地空间

小区绿地率》30%，人均公共绿地：组团0.5，小区1.0，居住区1.5;小区绿地系统要形成整体，用点、轴串联起各个组团中心绿地，体现小区内景观的均好性;也可将小区中心绿地与自然景观(河湖水系)结合起来，突出小区的整体形象和特点。利用绿地系统设置步行系统，连接各级公共设施和人行出入口。

 住宅布置

住宅朝向合理，间距符合规范。同一组团内的住宅布局相对统一，空间围合但满足通风要求，空间开敞但要有合适的尺度;高、中、低层住宅位置恰当，点式、条式相互组合，形成规整但不死板—整体和谐，灵活却不杂乱—彰显特色;

关注内部间距要求，注意对外界居住建筑、学校建筑、医院疗养院、老年公寓的影响。

 小区特色

主要体现在小区道路、总体布局结构结合绿地系统和公共活动空间的布局上，在小区的入口意向、中心绿地景观、公共建筑城市界面、沿街沿湖轮廓线控制、建筑风格特色、与自然景观融合、遵循历史街区保护的风貌等方面。应体现地方特色。

5. 建设项目用地规划选址评析

建设项目的用地规划选址，主要是选址条件分析为主。往往涉及交通、安全、环境评价、风景区保护、历史街区等专业知识，还要考虑项目的具体需求和详细的基地条件分析，重大的方案还要进行多方案的比较。必要性----可行性(技术、环境、安全、经济、社会)-----唯一性

较难处理的几类项目的选址：(1)、在风景区中修建宾馆或水利发电站

(2)、在历史街区中选址建造公共厕所或垃圾中转站

(3)、殡仪馆、垃圾填埋场、垃圾发电厂的选址

(4)、危险品仓库、化工园区搬迁的选址

(5)、穿越景区的道路选址

(6)、市中心220KV变电所的选址

(7)、轨道交通维修场站和停车场选址

(8)、市中心多层立体停车楼选址

(9)、医疗生化污染特殊处置中心选址

(10)、各类物流园(生产加工型、仓储运输型、贸易流通型)选址

6. 建设项目总平面方案评析

建设项目的总平面方案，主要是在施工图设计前对项目总体布局的详细设计，相当于修建性详细规划的层次。简单一些的项目，一般不再要求对项目总平面作单独的报审和审批，可以随单体的建筑设计一并完成上报审批。只有当项目用地条件较复杂、用地功能较综合、环境限定因素较特殊、项目位置特别重要、项目规模较大(须分期)时，才要求项目单独编制总平面方案。

建设项目总平面评析要点：

 平面布局：主要判定建筑、道路、绿化的布局关系是否合理，公共空间的开敞性和利用是否方便，建筑围合的尺度是否宜人。与周边地块的功能是否有干扰，建筑的肌理、体量组合是否与周边环境相融合。也要关注总平面的强制性规定：容积率、密度、高度、绿化率、进出口、停车泊位、日照间距、后退红线距离、消防通道、地下室位置、绿化用地等。商业建筑的裙房设置及沿街道的贴线率，高层建筑消防登高面，是否有封闭管理的需求等等。

 交通组织：内外交通的衔接是否合理，进出口设置是否方便，公共交通能否进入如何衔接，是否按规范配置了停车场(库)，人车流线是否有干扰，大型公共场所的集散交通应单独出具交通影响评价。

 建筑设计：是否按规划设计条件对高度、体量、色彩、风格等进行了控制，是否有创意的思路和表现方式。单体建筑的形式是否与所安排的功能相吻合。

常有的考点：强制性的指标的核定;

日照间距;

后退边界，后退红线;

是否侵占绿线，(地上或地下空间);

雨棚、檐口超出红线或高度;

高压线走廊下未经供电部门同意布置了永久性建筑;

高层建筑的消防登高面没有保证;

进出地块的机动车出入口离开交叉口太近;

停车泊位不够，地面停车过多，占用绿化用地或广场用地;

地块围墙将公共绿地围入基地内使用;

高层建筑的日照阴影对周边地块的影响;

道路交叉口的道路展宽没有控制;

港湾式公交站台没有考虑;

7.

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

专项规划方案评析 城市(综合)交通规划 历史街区保护规划 地下空间规划 城市轨道交通线网规划 城市文化/教育/体育/医疗设施布局规划 近期建设规划

第五篇：审计实务、分析题

实务题：

1、审计人员李宏审查某电扇厂1999年应收账款账户时，发现有两个明细账户有异常情况。其中：(1)市宏达商场明细账，1999年12月31日借方余额80 000元，本年无发生额。经查，此款是1996年宏达商场向该电扇厂购电扇发生的货款。(2)市水泥厂明细账，1999年12月31日贷方余额75 000元，本年无发生额。经查，1998年12月31日仍为贷方余额75 000元。

问：(1)市宏达商场明细账中可能存在什么问题，并指出相应的处理意见。 (2)市水泥厂明细账中可能存在什么问题，如何进一步审查此款的真实性? (3)市水泥厂明细账中如果存在舞弊，如何审查并进行账项调查?

2、罗兰公司于2000年10月委托立新会计师事务所审计公司2000会计报表，注册会计师李晓对截止2000年11月30日的应收账款进行函证时，复函中有6户顾客提出以下意见：

(1)本公司资料处理系统无法复核贵公司的对账单。 (2)所欠余额10,000元已于2000年11月20日付讫。 (3)大体一致。

(4)经查贵公司11月30日的第750号发票(余额为7,500元)系目的地交货，本公司收货日期为12月5日，因此询证函所称11月30日欠贵公司账款之事与事实不符。

(5)本公司曾于10月份预付2,500元，足以抵付账单中所列两张发票的金额1,500元。

(6)所购货物从未收到。

请问：针对顾客复函中提出的意见，注册会计师应当采取何种步骤进行处理?

3、G公司出售一设备，原值10 000元，已提折旧6000元，无减值准备，对外销售所得5000元，无清理费用，按实际收到金额作借记银行存款，贷记主营业务收入处理。

要求：请指出错误。

4、审计人员在对某企业的短期借款进行审计时，计划将企业的短期借款额与发放贷款的银行对账。查阅企业短期借款明细账，发现一部分借款项目有余额，另外一些内发生的和以前发生的借款项目，借贷方已结平，没有余额。 1.审计人员应就审查时有余额的短期借款项目与银行对账?还是应将对账范围扩大到所有发生过业务的借款项目?为什么? 2.对账时，应向银行征询哪些内容?

5、注册会计师检查了柏田药业的基本生产车间6月初设备计提折旧业务。该企业年折旧率为5%，在审阅固定资产明细账和制造费用明细账时，发现如下记录：(1)5月末该车间设备计提折旧额为12 000元。(2)5月初购入不需安装设备一台，原值25 000元，已交付生产使用。(3)5月份交外单位改良(大修理)设备一台，当月交付使用，该设备原值为200 000元，技改支出为60 000元，变价收入为18 000元。(4)6月份该车间设备计提折旧额为20 300元。 问：检查该企业累计折旧的计提是否正确?如何查证?

6、.审计人员在审查利民公司2009年对外投资业务时，发现该公司存在以下问题：

该公司于2009年4月购入红运公司的股票50 000股，预计持有时间为4个月。每股面值为1元，每股购入价为1.2元，实际支付金额为62 000元，其中包含已宣告发放，但未支付的股利2 000元。该公司做以下分录：

借：交易性金融资产——红运股票 60 000

投资收益——股票投资收益

2 000

贷：银行存款

62 000 要求：指出业务存在的问题，并进行相应的账务调整。

7、东方股份有限公司是一家上市公司，从事投资、设备制造等方面的业务。腾达会计师事务所2008年2月份接受了东方公司2007会计报表的审计业务，并指派注册会计师田玲、王天于2007年12月份对东方公司2007投资业务的相关内部控制进行了解和控制测试，同时对部分财务资料进行了预审。在预审过程中，田玲了解到以下情况：

(1)东方公司的股票、债券的买卖业务须由董事会批准、经董事长签字后，由财务经理林鑫具体办理股票、债券的买卖业务，但在具体办理的过程中，遇到股票价格大幅波动等的异常情况时，林鑫可自行决定买进或卖出，并在度过紧急情况后及时向董事长汇报并备案。由指定专职财务人员A负责进行会计记录和财务处理，专人B负责股票及债券的保管。每月末，由内部审计人员C组织财务经理，财务人员A、专人B和其他人员共同参与股票、债券的定期盘点以及与账面记录的核对，以确定股票、债券的真实性、完整性、所有权、正确性和所有权归属。

(2)东方公司新建加工车间，使用了 2006年1月初从某建设银行借入年利率为6%、期限为2年的一般长期借款1000万元。该车间自2006年7月1日开工建设，于2007年6月30日交付使用，但至2007年12月31日仍未办理竣工决算。东方公司以该项建筑工程尚未转入固定资产为由，未对新建车间计提折旧，并将2007发生的60万元借款费用计入在建工程。

要求：针对情况(1)，指出东方公司股票、债券交易的相关内部控制是否存在缺陷，并说明原因;针对情况(2)，指出东方公司工程的相关会计处理是否符合会计准则和制度的规定，在需要调整的情况下，列出调整分录(不考虑调整对相关税费的影响)。

8、北京天平会计师事务所注册会计师张红、李欣于2005年2月14日对天威股份有限公司2004会计报表进行审计，于2月20日完成审计工作，并于2月24日致送审计报告。以下是张红、李欣出具的无保留意见审计报告：

审计报告

天威股份有限公司全体股东：

我们接受委托，审计了贵公司2004的资产负债表、损益表和现金流量表。这些会计报表由贵公司负责，我们的责任是在实施审计工作的基础上保证这些会计报表的真实性和合法性。

我们按照《企业会计准则》计划和实施审计工作，以保证会计报表是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证据，评价管理当局在编制会计报表时采用的政策和做出的重大会计估计，以及评价会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表审计意见提供了合理的基础。

我们认为，上述会计报表符合《独立审计准则》和国家其他有关审计法规的规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司2004年12月31日的财务状况和该经营成果以及资金变动情况，会计处理方法遵循了国际惯例。

北京天平会计师事务所(公章)

中国注册会计师

张红(签名)

中国·北京

中国注册会计师

李威(签名)

2005年2月24日

要求：请逐项指出上述审计报告中的错误之处，并逐项提出修改意见。