论文题目：商品房预售广告法律问题研究
摘要：一直以来,在商品房买卖交易中由于商品房预售广告的性质问题引起的诉讼案件在商品房纠纷案件中占比巨大。而商品房预售广告在商品房买卖交易市场对购房者的购房决策具有决定性的影响,过分渲染及虚假的商品房预售广告的不断出现,对本就难以了解实情的购房者产生误导,使得房屋购买人实质上承受了较大甚至巨额的利益损失,引起这一现状的主要因素是我国法律对商品房预售广告没有一个全面化体系化的定性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以下简称《房屋司法解释》作为唯一一部对商品房预售广告要约性质作出明确规定的法律,虽然其对商品房预售广告视为要约的条件规定的比较具体明确,但在实践中缺乏实操性,在条文用词方面个别词语用词模糊缺乏严谨性,导致直到现在为止,持有不同观点的专家学者们对商品房预售广告的法律性质的认定仍然没有达成多少共识,在司法案件中,法官对于商品房预售广告宣传资料诉讼案件的审理也经常出现同案不同判的情况。商品房预售广告的法律定性不同,其法律效力也就不同,对违法开发商适用的法律责任自然也就存在差异。那么,商品房预售广告中宣传资料的法律性质到底该怎样判定呢?我国法律对其规定存在哪些漏洞呢?要从根本上解决这一社会问题,就必须从法律的根源也即法律规定入手,通过从典型案例的归类研究到法律法规的细致梳理,从中找出症结所在,从而对商品房预售广告的法律性质进行准确定性,才能对肆意夸大甚至虚假发布商品房预售广告的行为进行有效遏制,让我国的房地产市场健康绿色持续发展。为促使以上问题得到解决,本文将通过三个典型案例发现商品房预售广告中存在的法律问题,对商品房预售广告的法律性质、惩罚性赔偿条款的适用条件进行深入探讨,试图尝试提出解决之策。本文的主体部分总共有四大部分。第一部分通过介绍三个典型案例的案情并提出了三个本文将重点探讨的法律问题:1.对商品房预售广告的法律定性问题;2.商品房预售广告宣传资料中存在不真实广告,是否适用惩罚性赔偿的问题以及如何适用;3.该怎样规范我国的商品房预售广告。第二部分在概述商品房预售广告相关问题以及其存在的法律问题基础上进而分析探讨商品房预售广告在不同情况之下的法律性质问题,并说明自己的观点。第三部分在分析了商品房预售广告中开发商故意发布不实广告欺骗购房者存在欺诈行为的情况下该不该适用惩罚性赔偿条款问题,并简单交代了惩罚性赔偿的基础概念、所承担责任,以及分析商品房预售广告适用《消费者权益保护法》的有利之处,最后提出可行建议。第四部分,从完善商品房预售广告相关立法、相关配套制度的完善三个方面对商品房预售广告制度提出自己的合理完善建议。
关键词：商品房预售广告法律性质;法律责任;要约
学科专业：法律法硕（非法学）（专业学位）
摘要
abstract
绪论
第一节 研究背景及意义
第二节 国内外文献综述
一、关于商品房预售广告的法律性质
二、关于《房屋司法解释》第三条要约认定规定的分析
三、关于商品房预售广告中惩罚性赔偿的适用
第三节 写作重点和难点、研究方法和思路
一、写作重点难点
二、写作的创新
三、主要研究方法
第一章 典型案例及反映的法律问题
第一节 典型案例
一、王某诉北京黄金实业有限公司案
二、马某诉大庆新华联房地产开发有限公司案
三、滕树新、赤峰中天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
第二节 三个案件所反映的法律问题
第二章 商品房预售广告的法律性质
第一节 商品房预售广告的含义及分类
一、商品房预售广告含义
二、商品房预售广告的类别
三、商品房预售广告中存在的问题
第二节 商品房预售广告法律性质的学理分析
第三节 小结
第三章 惩罚性赔偿在商品房预售广告案例中的适用探究
第一节 概述惩罚性赔偿作用、功能及其益处
一、简述惩罚性赔偿责任的概念
二、惩罚性赔偿责任的功能
三、在商品房预售广告案例中适用惩罚性赔偿的益处
第二节 惩罚性赔偿责任在商品房预售广告中的适用
第三节 惩罚性赔偿责任在商品房预售广告中适用时应注意的问题
第四章 完善我国商品房预售广告制度的建议
第一节 完善商品房预售广告的相关立法
一、《房屋司法解释》第三条之完善
二、明确商品房预售广告中的民事责任方面的规定
第二节 其他配套制度的完善
一、建立专门的行政监管机构
二、健全商品房预售广告的审查备案制度
三、加强社会监督管理
四、建立开发商实时信息通知制度
结语
参考文献
致谢