城区危旧房改造最大的难题是房屋拆迁中对被拆迁人的补偿问题。处理稍有不当就可能造成社会的不安定。2003年5月29日重庆市第二届人民代表大会常务委员会第三次会议修正通过的《重庆市城市房屋拆迁管理条例》中明确规定, 实行货币补偿的拆迁项目, 货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积或套内面积等因素, 以房地产市场评估价格确定。这就使房地产评估机构在拆迁过程中的作用显得尤为重要, 评估师对拆迁评估过程中的各种问题更要慎重处理。下面就房屋拆迁评估过程中应注意的几个问题谈谈我自己的看法。
1 进行拆迁评估时, 要准确理解评估目的和所采用的价值标准
房屋拆迁补偿估价与其他估价目的下的估价有一定的区别。因此房地产估价师应该认真领会《条例》精神, 把握拆迁补偿估价的特性, 拆迁法律法规以及地方政策, 严守职业道德, 及时了解掌握本地区房地产市场行情和特点, 一方面体现拆迁估价的特性, 另一方面使估价结果尽可能接近实际, 得到拆迁当事人的认可和接受。
2 拆迁评估人员一定要做好工作底稿
拆迁评估人员应当对拆迁片区进行实地查勘, 做好实地查勘记录, 拍摄反映拆迁片区状况和选取代表性样本点的外观、内部状况的影像资料。并且拆迁片区状况和选取的样本点实地查勘记录要由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁片区状况和作为样本点的被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的, 应当由两个除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人签字见证, 并在报告中作出相应说明。如果评估师或评估机构不做好工作底稿, 万一被拆迁人或拆迁人认为评估报告不客观公正, 到时拿不出让人信服的资料就会让评估机构陷入不利地位。
3 拆迁评估机构提交《房屋拆迁价格评估咨询报告》后, 一定要在拆迁评估现场公示七个工作日, 不是七天
根据《重庆市房屋拆迁评估规定》, 拆迁评估机构应当按照合同约定向委托人提交《房屋拆迁价格评估咨询报告》, 并将初步评估结果在拆迁现场向被拆迁人公示七个工作日, 并进行现场说明, 听取有关意见。评估师一定要认真听取意见, 并作好相应记录。尤其是公示七个工作日, 决不能少一点时间。
4 要注意咨询报告和评估报告时点的不一致
拆迁评估咨询报告结果时点与房屋拆迁许可证颁发时间有一定的时间间隔, 在房地产价格变化较大的情况下, 要注意咨询报告与结果报告之间的调整。由于拆迁评估报告要在《房屋拆迁许可证》颁发之后才能出具, 在实际工作中, 可能要在咨询报告公示很久之后, 拆迁人才拿到房屋拆迁许可证。如果房地产市场价格波动较大, 就要注意对咨询报告与评估报告之间的调整了。当然在调整时, 不能随心所欲。如果条件允许, 评估师和评估机构可以重新走一遍相应程序, 重新完成相应工作。如果条件不允许, 可以会同相关部门商讨, 对结果报告进行调整, 但一定要做好相应的会议记录。
5 样本点的选取要充分
在评估过程中容易犯的错误, 就是在住宅部分估价中, 对不同结构所选取样本点不充分, 对样本点的描述不完整, 使报告不符合技术规范的要求。对非住宅部分的拆迁评估中, 根据《重庆市国土房管局关于进一步加强城市房屋拆迁评估监管工作的通知》的规定, 要求对非住宅进行分户估价, 并出具分户报告书, 因而在这部分估价中就不存在样本点的选取, 不应再有非住宅样本点的描述, 应是每一户估价对象实体的描述。
6 运用估价方法的问题
在《重庆市房屋拆迁估价技术规范》中明确规定, 房屋拆迁中主要涉及的估价方法为:市场比较法、收益法、成本法。在评估过程中, 要首选市场比较法, 如果采用其他方法时, 应在估价报告中充分说明。即使选用了市场比较法后, 在运用时, 要注意可比案例的选取、比较因素的选择、价格修正问题。只有把这几方面都做好了, 评估的结果才会客观公正。
总之, 房地产评估机构应当以优质服务为宗旨, 认真做好房屋拆迁补偿估价工作, 为促进社会和谐尽一份力量。
摘要：房屋拆迁是城市建设前期的重要工作, 要保证工作的顺利进行, 必须保护好拆迁当事人的合法权益。本文结合《重庆市城市房屋拆迁管理条例》就房屋拆迁评估过程中应注意的问题谈谈几点看法。
关键词：房屋拆迁,评估,看法
参考文献
[1] 谈房屋拆迁补偿价格评估中的具体问题与对策中国房地产估价师张志刚.
[2] 房屋拆迁补偿价格评估方法的探讨中国房地产估价师金健清.