物业税又称财产税或地产税, 主要是是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人, 以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象, 以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据, 按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上是地方政府收入的主要来源。
目前, 世界上大多数市场经济比较成熟的国家都有面向房地产课税的税种。特别是在欧美发达国家, 物业税作为一项重要税种已存在很长的发展历史。一直以来, 在我国调控房价的各项措施、建议中, 物业税的呼声最高, 被人们视为抑制房地产市场投机行为的杀手锏, 但始终千呼万唤不出台。
1 物业税开征的必要性主要有以下几点
1.1 我国房地产业存在的调控失灵问题
房地产业作为我国国民经济的基础产业和主导产业, 通过产业链接和传递, 能直接或间接影响关联产业的发展, 如果房地产业能够保持合理的发展速度, 将有利于促进经济稳定持续增长。然而, 由于房地产业是一个市场供给弹性非常小、容易引发投机等行为的产业, 一旦在发展中出现各种“市场失灵”现象, 对经济造成的危害和损失也是致命的。从我国2009年以来房地产价格过快增长的现象不难看出, 我国房地产税费制度目前不能很好的限制房地产市场的投机行为。“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为掩盖了市场的真实需求, 导致供求关系失衡, 容易引起市场的不稳定, 加剧了贫富差距的扩大, 同时政府的宏观调控也容易失灵。
1.2 房地产业面临“泡沫经济”威胁
目前社会舆论认为“中国的房地产泡沫已经是世界最高”。衡量房地产业是否存在“泡沫”, 其依据主要是两个方面:一是资金不断流入股市楼市, 导致这些市场的泡沫;二是通过房价收入比、空置率、土地价格上升速度等一系列指标来确认。据报道, 某市普通商品房的空置率为30%以上, 度假村、别墅等高级住宅的空置率在70%以上。
中国的房地产泡沫是多种因素共同作用的结果。首先, 金融支持过度是房地产泡沫生成的直接诱因。金融中介的作用及信贷过度是导致房地产泡沫生成的直接原因, 这一观点具有很强的代表性。其次是信息不对称情况下, 投机和炒作致使房地产泡沫生成。不同人群对同一资产价值评估不同, 由此产生房地产市场上投机过多, 出现泡沫化趋势。最后相关体制不健全进一步导致房地产泡沫生成。有些学者认为地方政府财权和事权不对等, 迫使地方政府“经营城市”, 依靠大量出让土地来弥补财政收入缺口, 这成为导致房地产泡沫生成的制度基础。
1.3 税种设置不科学、有失公平
物业税的开征可以实现现有税种的有效整合, 有利于推动我国内外税制统一的进程。目前, 我国涉及房地产的税种有十多种, 主要是房产税、城镇土地使用税、城市房地产税。现行房地产税制既有对内资企业和个人征收的房产税, 又有对涉外企业和个人征收的城市房地产税, 这两个税种的征收对象均为房产, 明显属于税种的重复设置。此外, 我国没有把豪宅别墅的消费列入征税范围, 缺乏调节房地产消费结构的税收杠杆。按照现行房地产税制, 对于出租房地产收入, 既征收所得税, 又征收房产税, 属于税种的交叉设置;另外, 契税是在房屋产权、土地使用权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税, 印花税也是就经济活动订立的凭证征收的一种税, 课税范围明显覆盖了前者, 属于重叠问题。
1.4 目前土地出让金占地方政府预算收入的60%~90%
不管是土地出让金还是和房地产有关的税费, 或多或少都带有一次性征收的特点。也就是说, 在未来七十年的土地使用期限里, 所有者应该缴纳的税费被包含在了房地产价格中, 各级地方政府实际上是把今后几十年的土地收益一次性收取, 是本届政府收着后届政府的钱, 用着后届政府的钱。长此以往, 政府的财政收入不能稳定也无法保证, 无疑与可持续发展观念相悖。
2 开征物业税的作用
(1) 物业税作为地方税种, 每年都需缴纳, 一方面, 这意味着将现行房地产税制下要求一次缴纳的税费分摊到了每年, 不论是哪届政府出让土地使用权, 下届政府均可以从中获得收益, 均衡了地方政府的长期财政收入, 进而改变目前地方政府“以土地批租生财”的短期行为和“寅吃卯粮”的局面。稳定城市财政收入来源, 促进政府通过改善公共建设, 提高公共福利设施建设、服务, 提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求, 实现社会整体利益。
(2) 建立统一的物业税, 减并税种, 合理收费, 降低税负, 拓展税基, 壮大税源。物业税开征后把相应的征收环节后移, 将开发建设、交易等环节承担的大量费用转为房地产拥有或使用人承担, 降低初始阶段的成本, 增加保有阶段的税收, 进而降低购买者买房的“门槛”, 更好的激活房地产业的发展。有关专家分析预测:一旦开征物业税, 房地产开发的前期成本大幅下降, 房价下降理论空间在10%~20%。
(3) 调节收入分配, 缓解贫富差距, 促进社会公平。公平和效率, 是我们在经济领域常常关注的重要问题。物业税制度实施后, 将会对增值的房地产价值重新进行分配, 通过税收杠杆, 调节个人收入, 平衡社会财富。一方面, 对拥有不动产多者征收高税率的税费, 并且根据不动产增值情况年年课税, 达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面, 针对低收入家庭、伤残者采取减免税政策, 体现了政府对低收入接触及弱势群体的扶持政策。
(4) 物业税的开征会使自用需求者倾向于购买面积较小的房地产, 并在一定程度上抵制房地产投资和投机需求, 减少在消费端的不合理的需求, 减少房地产资源闲置, 引导房价回归到稳定理性的价格区间, 促进房地产市场的健康发展。
总之, 完善、科学、合理的税收体系, 是衡量市场经济体制是否成熟的重要指标, 也是社会公正、公开、公平的具体体现。开征物业税对于国家而言, 能扩大税基, 抵制投机, 缓解贫富差距, 但如果措施不当, 则不会给老百姓带来直接的好处, 甚至会影响社会的和谐稳定。综合各方面因素, 物业税的实施将会有利于房地产业健康发展, 但要在科学计算纳税人的综合税收负担能力的基础上确定物业税制, 而不能因开征物业税使普通百姓的经济利益受到过大损失。建议政府借鉴参考他国经验, 全盘考虑, 统筹兼顾, 广泛听取人民群众意见, 真正做到有的放矢, 稳步推进。
摘要：随着我国市场经济体制不断深入, 房地产税制的不完善, 严重影响和制约了房地产业的健康发展。完善我国房地产业的税制结构, 将税收工具合理运用到房地产市场中, 物业税体现出越来越重要的意义。
关键词：物业税,房地产,泡沫经济
参考文献
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