下面是小编精心推荐的《房地产销售收入问题探究论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！作者简介：蒋雯娟（1983-），女，汉族，重庆市人，经济师，会计师，本科，重庆市中医院，研究方向：金融专业。摘要：收入的确认问题在税收政策及会计准则上都属于较敏感的，税、会在企业销售收入的确认上的差异是客观存在的，税、会的差异处理不当，易产生一定的财务风险和税务风险。
房地产销售收入问题探究论文 篇1：
房地产企业的纳税处理与风险控制问题探究
【摘要】 纳税处理作为企业一项重要的财务管理活动，是房地产企业实现经济效益合法化、最大化的重要手段。纳税处理给房地产企业带来经济效益的同时，也使企业面临着风险。如何有效地进行纳税处理工作，合理规避纳税风险，是摆在房地产企业面前的一道难题。本文将结合房地产企业的行业特点，深入探究房地产企业的纳税处理工作及面临的纳税风险，并给出相应的防范措施，给企业合理制定纳税筹划，科学规避纳税风险，实现企业经济效益的合法化、最大化提供理论借鉴。
【关键词】 房地产企业 纳税处理 风险控制
一、房地产企业各环节的纳税处理
1、企业准备环节的纳税处理
在房地产企业设立的过程中，由于新税法颁布后，原来通过注册地和企业性质选择进行纳税处理的道路已经行不通，企业应重新选择另外的方式进行纳税处理。房地产企业可以通过选择企业的组织形式和组织结构等方面进行纳税处理。组织形式上的选择主要有：独资企业、合伙企业、股份制企业等。依据我国现有税法规定，独资企业和合伙企业只需缴纳个人所得税，而股份制企业既要缴纳个人所得税还需要缴纳企业所得税。企业在组织结构上的纳税处理选择主要是指房地产企业集团在分支机构的设立上，是采取设立子公司还是分公司的形式。依据现行税法的规定，分公司不是独立的法人机构，与总公司合并计算所得税。而子公司作为独立的法人机构，与总公司分开计算所得税。房地产企业集团可以在初期先设立分公司，等分公司有了盈利之后再变更子公司。房地产企业在筹资过程中，可以通过选择合适的资本运作方式进行纳税处理。企业应结合自身的资产结构，合理利用负债的筹资方式，充分发挥利息税盾的作用。企业应合理利用融资租赁方式进行纳税处理，因为这种方式既可以通过计提折旧抵扣应纳税额，也可以起到利用利息税盾抵税的效果，实现了双重抵税。
2、企业开发环节的纳税处理
房地产企业在开发建筑环节中，可以通过开发项目的合作与转让进行纳税处理。我国现行税法规定：企业以不动产作为投资入股的，其参与接受投资方利润及共同承担风险的行为，不征收营业税。比如，房地产企业可以采取自己以土地使用权出资、合作企业以货币出资的合作方式共同开发建房。房屋建成后，双方可以采取利润共享、风险共担的利益分配方式对房屋进行分配。这样，企业在合作过程中以土地使用权出资的部分即视为不动产投资入股，按照税法规定，即可不用缴纳营业税，合作获得的利润分成也不用缴纳营业税，达到节税目的。房地产开发项目转让主要有资产转让和股权转让。依据现行税法规定，股权转让无需缴纳营业税、增值税和契税。而资产转让则要缴纳营业税、增值税和契税。因此，房地产企业应尽量采取股权转让的方式进行开发项目的转让。
3、企业销售环节的纳税处理
房地产企业在房屋销售过程中，可以通过对销售收入分解和选择合适的促销方式进行纳税处理。比如，房地产公司可以设立装修公司或者物业公司，对销售收入进行分解，将房屋销售收入部分转移给装修费用或物业费用。因为依据现行税法规定，对装修费用、物业费用实行营业税征收，其税率低于土地增值税，实现企业节税的目的。企业在进行房屋促销时，可以通过采取赠送家具、家电，附赠装修，现金折扣，赠送一定时间的物业费等多种促销方式进行纳税处理，每种促销方式涉及的税种不同，都有比较大的节税空间。因此，企业应采取合理的促销方式进行纳税处理。
4、企业持有房地产环节的纳税处理
在房地产持有环节上，房地产企业可以通过分解租金、利用房地产投资和选择投资性房地产计量模式进行纳税处理。利用房地产进行投资，是指房地产企业把闲置的房地产作为不动产投资入股，与其他企业合作组成利润共享、风险共担的共同体。这样企业闲置的房地产就不缴纳营业税、也不缴纳房产税，只需缴所得税，实现节税效果。分解租金是指企业把物业费、水费、电费等从租金中分离出来以实现节税目的。而投资型房地产计量模式主要有公允价值模式和成本模式，企业可以选择成本模式进行纳税处理。因为成本模式下，企业可以通过计提折旧抵扣应纳税额，实现节税效果。
二、房地产企业纳税处理面临的风险
1、缺乏正确的纳税处理意识
由于我国企业起步晚，发展时间较短，很多企业对如何进行纳税处理并不清楚，有些企业将纳税处理用于打税收法规政策的擦边球，增加了企业的纳税处理风险。一些企业没有树立正确的纳税处理意识，以为纳税处理就是跟税务征管部门搞好关系以争取减免税收，千方百计与税务部门套关系，有些甚至通过行贿的违法方式以获取企业少缴税的机会。有的企业沾染了不良的社会风气，挖空心思钻税收政策法规的漏洞，增加了税务征收工作的难度。有些房地产企业存在偷税漏税的错误思想，为达到少缴税的目的，采用部分收入不入账或不计入往来款项、多计提折旧分摊费用、以合作建房名义掩盖开放房地产的事实等法律不允许的方式隐匿企业真实的经营活动信息，进行逃税漏税。这些行为给企业带来了极大的法律风险，一旦被查出很有可能面临巨额的处罚，其相关负责人也会被追究相应的法律责任。有些企业管理层缺乏正确的纳税处理意识，对国家税收政策理解不到位，喜欢闭门造车、想当然，从而导致纳税处理方案缺乏可操作性，纳税处理人员在工作中失去依据而无从下手，甚至会引来法律风险。
2、企业纳税处理机制不健全
房地产企业面临的纳税风险都具有很大的不确定性，会给企业带来经营的不稳定性，造成损失，甚至导致企业面临倒闭。因此，企业有必要建立健全税收管理机制。科学合理的税收处理机制对企业有效防范纳税风险，实现节税目的起着至关重要的作用。但目前许多房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，风险管控薄弱，企業面临很大的纳税处理风险。首先，不少房地产企业对自身面临的各种纳税风险考虑不全，事先不经过必要的风险分析与评价，准备工作不充分，上来就直接开展纳税处理工作，导致在实际开展纳税处理工作中面临这样那样的问题。其次，企业缺乏动态的风险监测机制，没有形成有效的风险预警体系，无法对纳税风险来源的主体情况、动向进行追踪，导致企业无法及时相应纳税风险的变动，增加了企业风险应对的难度。再次，企业没有建立相应的纳税风险应对机制，对已发生或未来可能发生的纳税风险缺乏有效的处理与应对措施，缺乏风险应对预案，或是备选方案和应对措施缺乏操作性，无法降低企业面临的纳税风险。
3、房地产企业的行业性风险
房地产开发企业所处的行业特点决定了其面临的特殊行业风险。首先，目前我国房价的过快上涨导致国家在房地产行业的宏观调控上频频发力，房地产行业面临政策的不稳定性。其次，各种游资的炒作、地方政府的土地财政政策、地产开发商的恐慌性销售等导致商房价上涨过快，房地产行业存在泡沫危险，整个行业前景不明。而房地产企业的发展前景与行业的发展前景是息息相关的。再次，房地产开发初期资金投入巨大，企业不得不采取多种渠道进行融资，导致企业债务成本上升。很多房地产企业的债务规模过大，资产结构极不合理，给企业带来极大的风险隐患。一旦资金周转发生问题，企业将面临短期债务无法偿还的风险而陷入财务危机，甚至走向破产倒闭，也就无法完成既定的纳税处理目标。
三、加强房地产企业纳税处理风险控制
1、树立正确的纳税处理意识
企业应该树立正确的纳税意识，端正心态，不走偷税漏税的歪门邪路。因为纳税风险的客观性，企业和纳税工作人员应当正视纳税处理活动可能产生的风险及危害，在心理上引起足够的关心和重视。纳税处理在国家法律法规限定的范围内具有合法性，企业在制定纳税处理方案时要正确解读国家的政策法规，保证制定的方案顺应国家税收政策的发展趋势，并且与现行的法律法规相合拍，不会导致违法违规。企业在具体操作过程中，要时刻关注税收政策的变动，深刻理解税法的内涵，在学法、知法、懂法、守法的前提下合理运用相关政策进行纳税处理。
2、建立科学的纳税处理机制
房地产企业应建立健全的纳税处理机制，以有效应对纳税风险，合法实现企业节税目标。首先，企业应建立纳税风险的检测与评估机制，从税收稽查、税法、会计处理等各个方面开展评估分析，对企业可能面临的纳税风险进行鉴识与评估，并以此设定风险衡量标准，建立有效的风险预警机制。其次，企业应完善纳税风险的动态追踪机制，对各种纳税风险的源头主体情况、動向实现动态监控管理，对税收政策的发展情况与变动实现实时掌握，对企业生产经营活动涉及的纳税环境实现动态把握，及时调整和更新企业的会计政策，将企业面临的潜在纳税风险有效降低。再次，建立快速灵活的纳税风险应对机制。企业应针对企业可能面临的纳税风险，制定具备可操作性的风险应对预案。风险应对预案还应能及时根据企业纳税环境的变化及时作出调整和变动，以帮助企业有效遏制风险事态的恶化。
3、加强与税务部门的沟通
税务部门与企业之间由于各自的工作性质、行业特点、所处环境不同，对彼此都不太熟悉，难免出现互相理解上的分歧。企业应主动去了解熟悉税务部门的工作流程，与税务部门保持长期有效密切的沟通，以达到两者在政策解读和实施上的高度一致。房地产企业取得税务部门的认可，并保持合理、合法的良好关系，是纳税处理方案顺利实施的必要条件，也可以帮助企业有效规避纳税风险，顺利通过税务部门的征管要求，有利于纳税处理工作的高效发展。
四、结论
房地产企业能通过有效的纳税处理带来巨大的经济效益，但企业也必须正视自身面临的纳税风险，树立正确的纳税观念，通过建立完善的纳税管理机制、提高纳税管理人员的素质、加强同税务部门的沟通，及时防范纳税风险，实现企业自身的健康持续发展。
【参考文献】
[1] 方焰飞：房地产企业需防范哪些税务风险[N].中国税务报，2011-09-28.
[2] 陈焕平：浅谈房地产企业的税务筹划[J].河北企业，2009（4）.
[3] 林松池：房地产企业税收筹划的风险与防范[J].商业时代，2010（28）.
作者：蔡明村
房地产销售收入问题探究论文 篇2：
论税法与会计核算在分期销售收入上的不同
作者简介：蒋雯娟（1983-），女，汉族，重庆市人，经济师，会计师，本科，重庆市中医院，研究方向：金融专业。
摘 要：收入的确认问题在税收政策及会计准则上都属于较敏感的，税、会在企业销售收入的确认上的差异是客观存在的，税、会的差异处理不当，易产生一定的财务风险和税务风险。本文将以分期销售收入为例，浅析其在税法与会计核算上处理的差异，同时探究相关的应对策略。
关键词：税法；会计核算；分期收入
销售收入对于一个企业来说其意义是非同寻常的，销售收入对外意味着其生产的产品、提供服务得到了市场的认可；对内则意味着企业具备了获取利润的能力，可以回报投资者的投资，可以按期偿还债权人的债务。然而，销售收入的实现也同时给企业带来了财务上、税务上的风险，例如：分期销售收入在税法上及会计核算处理上确认的差异问题，如果处理不当就会给企业带来一定的经营风险。
一、收入概述及其确认原则
（一）会计准则中收入概述
1、收入的定义。收入是指公司在日常生产经营活动过程中产生的，有可能导致不是投资者的投入的投资者权益增加的，相关经济利益的流入。具体包括：销售产品、提供劳务、让渡资产使用权、建造合同等收入。其中销售产品收入是企业通过销售其所生产的产品而形成的收入。
2、产品销售收入确认原则。该产品所有权的主要风险和报酬移交给对方；企业没有保留与产品所有权相联系的继续管理权，也没有对售出产品有效控制；金额能够准确计量；经济利益极有可能流入销售方；与销售产品有关的成本能够准确计量。分期销售收入符合上述的产品销售收确认原则，会计核算上应确认为收入实现。
（二）税法中收入概述
流转税中规定是指，纳税人销售商品或是提供应税劳务和服务向购买方收取的全部货款及其价外费用。所得税收入包括货币及非货币形式从各种渠道取得的收入。具体有：货物销售收入、劳务收入、转让财产收入、股息及红利收入、租金收入等。税法收入的确认条件与会计准则中确认的条件大体相同。
二、分期销售收入在会计核算中的处理
分期收款销售，是指企业将其商品所有权及其所涉及的主要风险报酬转移给购货方，购货方按合同约定分期偿付货款的销售方式。分期收款销售主要是应用于企业所售商品金额较多，购货方一次性支付货款难度较大；或是，购货方由于暂时无力支付全款，需要分期支付的情况下采用此种营销方法。分期收款销售的方式与目前房地产企业的商品房按揭贷款销售方式颇为相似，因此其还具有融资的性质。我国《企业会计准则——收入》中对于超过三年收款期的分期收款销售收入，有其明确规定。即，超过三年收款期的即具有融资性质，企业应按照合同约定销售金额的公允价值入账。公允价值与合同约定金额的差额计入融资收益科目。具体操作为，借记长期应收款；贷记营业收入—主营业务收入、贷记应交税金—应交增值税—销项税额、贷记融资收益。会计核算中的分期销售，融资收益项目是较为敏感的问题。企业在进行商品的分期收款过程中，应该本着客观、真实的原则，不能为了追求融资收益而有意的将本应在短期内收款的销售，人为的延长到三年以上。会计人员也应该具备良好的职业判断力，对于不符合分期收款销售的业务，不能按分期收款销售核算。
三、分期销售收入在税法上的确认
分期销售收入在相关税收政策上的确认与会计准则的规定有着本质的区别，会计准则的规定是按照权责发生制原则确认分期销售收入的实现；《增值税暂行条例实施细则》中，对于赊销及分期收款发出商品的以合同约定的收款时间确认收入的实现；同时《增值税发票使用规定》对于增值税专用发票的开具时间按其纳税义务发生时间为准。而在《企业所得税法》中规定的分期收款销售收入的确认也是以合同中约定的收款时间为准。因而，税法中的分期收款销售收入的确认是按照合同约定的收款日期确认收入的实现，税法确认的原则更接近于收、付实现制原则。会计实务中，分期收款销售收入的入账金额，是按公允价值即分期收款总额的现值一次性确认收入金额，其与增值税计税基础不相同的情况下，就会出现不知如何开具增值税专用发票等问题，可以看出，分期收款销售的税务处理和会计核算处理存在较大差异
四、分期销售收入税、会处理差异及相应策略
（一）分期销售收入税、会差异
分期销售收入的税、会差异大体可分为两个，一是收入金额的差异、二是确认时间的差异（即时间性差异），只有从这两方面着手，才能有效的处理好存在的税、会差异。
1、分期销售收入金额的差异。分期销售相当于为购货方提供一种融资的销售方式，因而其在会计核算过程中，由于存在货币时间价值的原因，使得公允价值与合同约定标的金额有着一定差异。会计核算中采用公允价值作为记账依据，差异部分计入融资收益。税收政策中确认的销售收入金额，不考虑公允价值的因素，只是按照合同约定的收款日期所收到的货款作为确认的计税金额。从中我们可以看出，税法的计税金额与会计核算的记账金额存在一定的差异，便出现了会计期末，会计报告中形成的收入额要大于税务申报金额，会计期末需要对应纳税所得额进行相应的调整，从而使得税、会一致。
2、分期销售收入确认时间的差异。分期销售收入在确认时间上的差异主要体现在，会计核算销售入账时间与税务申报时间的差异。会计核算中，分期销售的商品符合会计准则中确认条件，即是发出商品时确认收入；而税法中以合同约定的收款日期作为确认收入的确认，这里也就存在了一个时间性差异的问题，同样需要在会计期末进行所得税的纳税调整。
（二）税会差异处理的相应策略
1、融资收益纳入的税收监管范畴。从目前我国的税收政策上看，流转税与企业所得税都没有把分期收款销售的融将收益纳入到税法的监管范畴中，这是产生税会差异的一个根本原因。同时，也使得国家的财政收入在某种程度来说的一种损失。因此，应该改进相关的税收政策，把分期收款的融资收益考虑到税收收入中来，把税、会差异降至最低。
2、提高财务人员的综合素质。会计核算离不开财务人员的参与，财务人员对于分期收款的会计处理应该有一个正确的职业判断。对于出售的商品，如果确实是因为金额大、回款期限长，就应该按照会计准则中规定的会计处理方法进行分期销售收入的核算，同时确定合理的公允价值。财务人员应该在日常工作中注意自身业务素质的培养及提高，注意相关信息、政策的把握，在确认分期销售的融资收益时在本着实事求是、客观、合理的原则。
3、需要社会中介机构的监督。我国的社会中介机构相对于企业的财务人员无论是在业务能力，职业操守、敬业精神方面有着较高的水平。分期销售收入的会计处理的确定，可以聘请社会中介机构来帮助指导、确认，使其在会计核算中保持一种相对客观的核算结果，不能出现一定的偏差。与此同时，也可以帮助企业规避一定的财务风险和税务风险。
总结：税法与会计核算在分期收入上的不同，主要体现在记账金额与计税金额以及销售收入确认时间上不同等两方面的差异。此种差异是因为会计准则与税收政策规定的差异所形成的，这种差异也是目前客观存在的。若想改变这种差异，可以从完善相关税收、法规政策、提高财务人员综合素质、提高社会中介机构参与程度的三方面做起，形成一个“三位一体”的模式，最终使得企业期末的會计报告能够客观、公正，同时也使国家增加一定的税收收入，以缓解由于税、会差异带来的日常会计核算的不便。
（作者单位：重庆市中医院）
参考文献：
[1] 杜献敏.销售商品收入与增值税应税销售额的差异分析[J].经济问题.2008.04
[2] 文英.新准则下固定资产会计核算与新所得税法的差异分析[J].科技信息.2010.01
[3] 陈雪贞.企业会计准则与税法对销售收入规定的差异分析[J].时代金融.2010.09
作者：蒋雯娟
房地产销售收入问题探究论文 篇3：
房地产企业财务管理探析
【摘要】 房地产企业作为国民经济发展的重要推动力之一，其自身的经营也关系着国民经济的稳定与持久。为了进一步促进房地产企业科学、健康地发展，许多企业在日常经营中都将财务管理作为企业管理的一个重要环节。本文主要探析了我国房地产企业财务管理的意义、存在问题以及提出相应的解决办法，为我国房地产企业财务管理的进一步发展提供借鉴。
【关键词】 房地产企业 财务管理 现状
财务管理是现代企业管理的一项重要组成内容，直接关系着企业各项财务政策的制定与执行。房地产企业是资金密集型的高风险企业，投资、融资以及现金流的决策直接关系着企业的生存与发展，可以说财务管理水平很大程度上决定了房地产企业的发展水平。探析财务管理在房地产企业中的发展有助于发现其在发展中存在的问题，提出解决方法，促使房地产企业财务管理水平提高，从而促进房地产企业的整体发展。
一、房地产企业财务管理特点探析
房地产行业属于高风险行业，而风险主要来自于资金链的管理以及由资金链管理延伸的企业投资、筹资与现金政策的管理。由于房地产行业的特殊性，使得房地产企业财务管理既有一般企业财务管理的共性，也存在其独有的特殊性。分析现阶段房地产企业财务管理特点，有助于进一步分析房地产企业财务管理中存在的问题并最终提出解决办法。
1、资金投入密集且回收期长
近年来，随着城镇化进程的不断加快，城市的规模在日益扩大。住房需求的激增促使了房地产企业井喷式的发展。房地产企业开发活动的迅猛增加导致的直接后果是地价以及房屋建设各项相关费用的水涨船高，使得房地产企业在建设初期以及日常经营管理中投入资金数量大幅增加，加大了企业财务管理中对企业资金管理的压力。此外，由于房地产企业自身经营周期长，导致企业资金回收周转速度相对于其他行业普遍较慢。房地产企业财务管理中，首要解决的是资金管理问题，在资金管理中，只要一个环节出现问题，将会导致房地产企业原始投入的大量资金不能收回，造成企业的财务困境。
2、财务关系涉及范围广
房地产企业相较于其他行业，外部联系范围较广，反映到财务管理层面就形成房地产企业财务管理内容复杂的特征。房地产企业财务关系不仅包括与其他行业相同的与企业债权人、债务人、投资人、被投资单位以及内部职工之间的关系，还包括与规划、国土、建设、环保等个政府部门间的监督与被监督关系。此外，在长期行业经营过程中，房地产企业之间形成大规模、频繁的资金往来关系，并且回收期都相对较长。这些房地产企业财务管理特有关系都无疑加剧了房地产企业的财务管理不可预知性，加大房地产企业财务管理难度，形成企业财务管理风险。
3、财务管理与不断变化的外部环境密切联系
与其他企业相同，房地产企业财务管理也不是在真空中进行的，财务政策的特点与选择，更多的是要与外部环境特征相联系。现阶段，政府对房地产行业的宏观调控势在必行，从住房贷款政策的调整到限购令的出台，房地产企业的外部环境相对于之前几年已经发生了翻天覆地的变化。此外，随着金融危机的蔓延，房地产市场不断遭受资产贬值、购买力下降、融资困难等一系列外部不利因素影响。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时，要对外部环境保有更强的灵敏度，与不断变化的外部环境时刻保持密切联系。
二、我国房地产企业财务管理中存在问题探析
我国企业引进财务管理作为企业管理核心的时间尚短，在实际操作中存在许多照搬照抄成功模式的问题，很难做到切合自身情况制定企业财务管理政策。此部分我们将分析现阶段我国房地产企业财务管理中存在的问题，以便于针对问题找出解决方法。
1、现金管理思想淡薄，盲目追求高端产品
作为资金密集的高风险企业，房地产企业财务管理的核心即对企业现金流的管理。其着重点应是如何合理规划企业的现金流，以降低企业的经营风险。而现阶段我国房地产企业大多只重视招投标环节的预算编制，而忽略了企业经营中的现金管理，加剧了企业现金链断裂风险。此外，由于现金管理思想的淡薄使得我国地产企业自有资金与信贷资金比例以及财务管理程度难以达到银行规定的信贷标准，使得许多企业难以通过银行途径融资或是采取欺诈融资方式，更加剧了企业财务管理风险。
2、财务管理水平低，难以做到科学管理
我国房地产企业大多由传统家族企业或是实体企业转行而来，特别是由“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，大多经营者缺乏必要的企业管理知识，只是一味的追求产值，出现重销售、轻管理的现象。认知上的偏差使得财务管理的思想与方法难以在企业中做到普及。此外，即便开展财务管理工作的房地产企业，由于自身行业水平以及外部环境的制约，财务政策的制定与选择难以与企业的具体情况相结合，只是盲目照搬成功企业案例，使得财务管理难以做到客观与充分，制约了财务管理工作有效性的发挥。
3、财务管理系统内统一与集中度不足
财务管理不仅是对企业的现金与财务政策进行管理，更多的是对企业与财务相关的各项事由的统一调配，这就需要信息的集中与畅通，以及较强的管理控制力。我国房地产企业大多由不同的项目部或是分公司掌管具体项目的日常经营管理，这就导致各个项目或是分公司之间的信息流通不畅，直接后果是财务管理口径不一致，各项目或是分公司之间的指标难以按照合理的方式进行比对，从而直接影响到房地产企业财务管理的最终效果。此外，由于项目部与分公司大多分开进行绩效考核，并且绩效考核的着重点多为经营业绩，通常忽略考核收入与成本的配比以及部门业绩与集团总体战略的匹配，使得许多下属公司刻意追求部门利益最大化，在决策中忽略了集团收益与统筹，使得房地产企业财务管理很难做到企业集团价值最大化。
4、销售收入偏离财务预算
尽管许多房地产企业在经营中都强调财务管理的重要性，在制定了完整的财务预算并在项目的最初阶段成立预算委员会，但是预算的执行过程的控制均较为薄弱，预算对于实际情况的预期不足使得在执行环节经常出现偏离预算的情况。例如，万科财务报表中披露的某项目一期的销售预期为2.2亿，尽管阶段性房价为上涨性波动，但由于前一阶段国家宏观政策调控以及外部金融危机的共同影响，一部分商品房被划拨为经济适用房，在价格上大打折扣，使得年末该项目销售收入出现大额缺口。当然，政策上的风险有时是不可避免的，但是今后企业在制定财务政策与财务预算时，应提高对政策风险的认识，将政策风险或是其他外部风险纳入预算范畴，提高财务管理工作的准确性。
三、改进我国房地产企业财务管理工作方法探析
房地产企业的发展受到资源、土地以及环境等各方面的限制，如何在变化的外部环境下提高我国房地产企业的持续发展能力是今后房地产企业发展面临的重大问题。针对上述分析房地产企业财务管理中存在的问题，我们提出如下改进方法为今后房地产企业完善财务管理工作提供借鉴。
1、加强企业财务管理的控制能力
作为房地产企业的经营者与管理者，需要扭转之前以单一业绩衡量企业绩效的考核方法，将全面的财务绩效考核方法纳入企业绩效考核体系，并坚持以之为主导。管理者的重视程度直接决定了企业财务管理活动的控制力与最终效果。此外，财务管理活动也是全过程、全方位和全员参与的整合性的管理系统，应加强财务管理对企业经营、投资、融资以及现金流的控制力，避免单一决策与主观决策。使得财务管理活动具有全方位的控制力和约束力，而不仅仅只是一种管理的制度或者说控制方略。更为重要的是使得财务管理成为企业管理的一种理念，真正提高财务管理控制能力的根本。
2、完善投资决策机制
完善投资决策机制的核心是分析企业发展的外部环境与内部环境，并将其统一于企业发展战略。当前国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目资金需求大、周转期长、融资困难势必会加大企业的财务风险与经营风险。因此，在外部环境变化迅速的情况下，企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，以保障企业资金、财产安全，降低企业财务风险与经营风险。此外，房地产企业应主动建立投资决策部门，契合企业自身与外部环境特点制定正确的投资战略。在项目可行性研究中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，要合理考虑方案执行过程中可能面对的各项内外部环境的改变，并将应对策略纳入决策制定考虑中。制定切实可行的投资计划，明确投资各个环节的责任人与职责权限，严禁越权违规现象的发生。建立授权及批复程序，对重大的投资项目必须实行集体决策。
3、强化预算管理，灵活运用筹资方式
房地产企业应建立预算管理委员会，将全面预算作为企业管理中必要的一环，建立完善预算编制的方式与方法，并加大考核力度，对部门与个人进行预算考核并设立奖惩办法。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理掌握各项开发项目的可行性研究、土地招投标、施工与销售等阶段的推进程度，加快经营资金的周转与回笼，增强公司对资金风险的预见性与承受力。
此外，房地产企业经营中最主要的风险来自于对资金链的管理。房地产企业常用的融资渠道多为施工单位垫资、银行信贷融资、民间信贷融资以及销售款回笼等。房地产企业融资渠道的选择要立足于企业自身的需求与内外部环境的变化，坚持低成本、可得性与稳定性相结合的原则，从企业内部端正融资思想，设立完善的额融资管理机构，系统分析各种筹资方式对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免盲目信贷增加企业经营风险与财务风向。同时，房地产企业也可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。
当前国民经济的发展离不开房地产企业强大的推动，但是房地产业由于其自身特点的影响具有不稳定性与风险性，加大了房地产企业的管理难度。从自身来说，房地产企业应加强企业的核心管理，即加强财务管理，使得房地产企业能够适应当今不断发展的外部环境，应对新挑战，解决新问题。
【参考文献】
[1] 耿新辉：关于房地产企业财务管理现状探究[J].现代经济信息，2011（24）.
[2] 袁慧敏：房地产企业财务管理浅析[J].经济师，2011（10）.
[3] 姜连梅：新时期房地产企业财务管理的策略改进[J].国际商务财会，2011（8）.
作者：宋蔚