第一篇：房地产抵押贷款流程图
房地产抵押登记的流程步骤
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房地产抵押登记的流程步骤
程序
其具体程序为：
(一)登记申请
办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验以下文件：
1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明材料;
2、抵押登记申请书;
3、抵押合同;
4、《国有》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件和证明材料;
6、可以证明抵押房地产价值的资料;
7、登记机关认为必要的其他文件。
(二) 登记审核与登记登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理之日起15日内做出是否准予登记的书面答复。
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在
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原《房屋所有权证》上作他项权利的记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
(三) 登记的变更与注销
抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所权证书向同级人民政府部门申请土地使用权变更登记。
其实，就房地产信贷业务来说，《中华人民共和国》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等诸多法律法规对其加以规范，但就实际应用上看，《担保法》与房地产信贷关系最为密切。《担保法》不仅同其他法律法规一道对房地产估价以及金融机构的信贷业务进行规范，而且对抵押权实现也相应的加
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以规范。作为现代的房地产估价机构一方面要实现房地产估价的基本职能，另一方面也要以发展预测的眼光，积极的向委托方提供额外的专业咨询意见，即实现服务和顾问的职能。当然，各地都有其不同的具体情况，各地也根据国家相关法律制定了一些与本地情况相适应的相关政策。实际上，在具体的房地产信贷的房地产价值评估中，其所涉及的各种情况都不尽相同，也会有与其向适应的法律法规对其经济行为加以规范，而就我国房地产估价(含资产评估)的水平、我国的资产、资本市场及其信息交流的发展情况来看，要估算出其抵押权实现时的价值很困难的。因此从稳妥的角度来考虑，目前许多的估价机构在出具房地产估价(或资产评估)报告中，都声明对于实现抵押权的相关的税费未加以考虑，相应的将这些有关问题交由报告的使用者考虑，自然这也符合执业规范和行业管理的要求，但考虑到一般估价报告的使用者法律及相关知识的局限性，具体估价项目的估价师在出具正式估价报告后，应当就委托方经济业务可能涉及的方面，提出相关的意见与建议，最大限度的实现参谋的作用，以达到委托方所付的费用对委托方的价值最大化。但这要求估价师具备相当丰富的政策、法律法规、各种技术专业等知识，还要求其掌握相关资本和资产市场以及其变化发展趋势，另外还有对于估价师沟通能力的要求，更不用提娴熟的估价技巧、丰富的估价经验了。以这个角度上分析，在一定的程度上可以解释，目前房地产估价市场估价收费水平与行业规定有相当的差距了。估价专业与相关知识及专业的并举，估价人员成为“全能型的复合性人才”，不仅目前已成为国际评估人员普遍具有的素质，
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而且这应为我国估价师发展的趋势。
《担保法》就与房地产抵押权实现的问题有其相关的规定，对其深化了解，不仅对估价人员正确的估价有相当程度的影响，而且对金融机构防范房地产信贷风险也是非常重要的。
考虑抵押权实现的一个重要问题就是抵押的效力，《担保法》第46条规定：
的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
从上面的规定可以看出，抵押担保的范围是指抵押权在其所担保的债权届期未能清偿实行后，抵押物拍卖或者变卖的价金可以用来清偿的相应的债权，而这个范围是抵押双方当事人可以在抵押合同中加以约定的。但在此应加以注意的是，如果是第三人为借款人做抵押担保人而以第三人的房地产进行抵押的，在抵押权实现时，即便抵押物房地产由于受市场价格的影响已经跌价，其价值不足以抵偿原抵押担保的债权数额，抵押人(第三人)对不足部分也不再承担清偿责任。
因此，房地产估价师执业的基本要求是正直、公正、客观、中立、科学，房地产估价师不仅要为估价业务的委托方负责，而且也要为潜
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在的报告使用者负责，在债权担保估价中尤其应注意不应剥夺潜在债权人的债权安全权
对于房地产租赁对房地产抵押影响的问题，《担保法》第48条规定：抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。租赁权对房地产权实现的影响，一般来说是负面的，例如，在拍卖抵押物房地产时，买受人顾虑标的物房地产上有租赁权的存在不愿意出高价，致使其实现的价款不足以清偿其所担保的债权。因此，无论房地产估价人员或金融机构决策人员在进行未来变现风险预测时，对此都应加以重点考虑。
《担保法》第53条对抵押权的实现规定如下：
债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足的部分由债务人清偿。
如前所述，除评估行业规范及相关法律对估价人员及估价机构的较重的处罚外，对于抵押权实现时未获清偿的情况，各个法律对估价
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人员及估价机构未做出直接赔偿的规定。在出现估价不实的情况时，往往由于估价技术规定的灵活性，即便是涉及到诉讼，由于难度大，一般也是以抵押权人的撤诉告终。未经清偿的部分债权，此时以普通债权的形式存在，金融机构的这部分信贷风险加大，因此，选择信誉较高的估价机构对于金融机构来讲是十分必要的，可以向当地的房地产行业管理机构或上网查询。对在建工程抵押权的实现，我国也有相关法律予以规范。
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集体协商的原则和内容
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保密协议的主要条款_签订保密协议有哪些注意事项 http://s.yingle.com/y/ld/1157551.html
试用期的期限是多久_单位能在试用期解除劳动合同吗 http://s.yingle.com/y/ld/1157550.html
如何申请劳动仲裁_申请劳动仲裁有哪些风险 http://s.yingle.com/y/ld/1157549.html
签订劳动合同应注意什么_应该如何约定工资 http://s.yingle.com/y/ld/1157548.html
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第二篇：成都市房地产抵押登记流程
一、 填写以下登记表格
1、 房地产抵押登记申请书(房管局标准表格)
2、 价值确认书(自备)
3、 房地产抵押合同(房管局标准表格)
4、 房地产典当借款合同(或者是借款协议书)
二、 准备以下资料
1、 第一条内所包含的所有文件
2、 中众和公司办事人员的介绍信(开两份，一份在办理登记时窗口收取，第二份在领取证时窗口收取)、身份证原件、复印件(身份证复印件需盖章)。
3、 抵押人的身份证原件、复印件，结婚证原件、复印件，房产共有人身份证原件、复印件(如果抵押人是单位，则需营业执照原件及复印件;组织机构代码证复印件及原件，股东会决议)。
4、 中众和公司的营业执照原件及复印件;组织机构代码证原件及复印件。
4、抵押物的房产证原件、复印件。
5、准备人民币80元整(取证时要先缴费)
三、 到成都市房管局二楼大厅(西华门街)
1、 有专门的一个房产抵押咨询台处，对所提交资料进行预审及发放窗口排号。
2、 如资料无问题，拿到排号后，即可在窗口进行办理登记，拿到房管局抵押缴费通知单和房管局抵押受理单。
3、 按照房管局抵押受理单的要求，一般是登记成功后第二个工作日中午以后，即可进行缴费，在一楼总咨询台排号，再到一楼86-107号窗口缴纳费用。缴纳费用成功后，即可在一楼27-40号窗口领取权属证书或登记证明。
成都市机动车抵押登记流程
(1)到车辆管理所车辆服务大厅或区(市)县交警大队车辆服务大厅
(2)领取《机动车抵押/注销抵押登记申请表》
(3)按要求填写《机动车抵押/注销抵押登记申请表》
(4)领取排队号
(5)提交《机动车抵押/注销抵押登记申请表》、抵押权人和抵押人身份证明、《机动车登记证书》、依法订立的主合同和抵押合同(注销抵押为还款证明)
(6)领取《机动车登记业务受理凭证》
(7)到银行指定窗口缴费(注销抵押无此步骤)
(8)持缴款凭证(注销抵押不需要)和《机动车登记业务受理凭证》领取《机动车登记证书》
第三篇：信托公司房地产开发贷款项目准入标准及业务操作流程
一、项目准入标准
1、企业准入：开发商或其控股股东具备二级及以上房地产开发企业资质;
2、区域准入：抵押物或融资项目位于直辖市、省会城市、计划单列市，洛阳、唐山、
烟台、潍坊、苏州、无锡、南通、常州、徐州、绍兴、台州的项目。开
发商或其控股股东具备房地产开发企业一级资质在区城准入方面没有
限制;
3、融资项目：取得四证的在建工程、商品房预售许可证或房屋所有权证的项目;
4、抵押方式：办理土地使用权与在建工程抵押登记;或办理网签及登记备案手续;
5、贷款期限：1-2年;
6、贷款额度：1-5亿元;
7、抵押率：抵押物评估价值的40%;
8、年利息及费用： 项目方具备一级资质16—18%;
项目方具备二级资质18—20%;
9、融资顾问费：2% (资金方经纪公司与项目方经纪公司各1%);
10、贷款操作时间：单一资金信托30—45天，集合资金信托45—60天;
11、资金方承诺：不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。
二、业务操作流程
1、项目方提供用於信托项目立项的的下列项目资料(有效、清晰的JPEG格式电子版文件)：
A、借款申请书，写明企业简介、项目概况、贷款要求、抵押物情况、还贷方案;
B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证;
C、项目方公司章程;
D、抵押物的权属证明文件(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证、房屋所有权证等);
E、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料(可暂不盖印章);
F、以Word文档形式提供完整的项目可行性报告或项目立项申请报告，无需加盖公司印章; G、有权管理部门对项目立项批文或备案文件;
H、2012审计报告、2013年最新一期财务报表和负债明细表;
I、用数码相机多角度拍摄的，完整反映项目現场全貌及周边环境的照片，拍摄照片数量20张以上。
J、增信措施，对有些项目需要追加项目方控股股东或其他法人机构承担连带保证责任，需提供保证人的公司营业执照、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证，公司简介，2012审计报告， 2013年最新一期财务报表和负债明细表。
2、资金方项目立项通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》;
3、资金方自费前往融资项目所在地进行现场尽职调查，对项目方基本情况及贷款用途进行调查，对抵押物和贷款风险及效应进行评估。项目方按《房地产项目尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：
4、资金方确定融资方案，双方签署借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件，办理审查审批、核准备案手续;募集信托资金;
5、办理抵押登记手续或股权变更登记手续，发放信托资金，并对资金使用情况进行监控。
第四篇：房地产抵押与房地产抵押贷款1
一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义
(一)抵押与房地产抵押
抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形式。
抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口， 要看债务的偿还情况而定，如不能按时清偿所借债务，财产所有权便不能收回。如果能按时清偿所借债务，财产所有权便可以收回;另一类是有合法留置权的抵押，它是在法律上给予承押人留 置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说，仍然保留对财产的占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言，在债务清偿之前，拥有抵押财 的所有权，可避免遭受损失，在整个抵押过程中，债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权，当 债务人不能履行偿债时，债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产，并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切，它随着债权的发生而发生，随债权的消失而消失。作为抵押 的财产即抵押品的种类很多，一般为易子保存或变卖的商品，如股票。债券、房地产等。
房地产抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利，是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大，耐用期限长，具有保值、增值性、不可移动性，是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间，房地产产权仍然由产权所有者管理，债权人只能按期取息和收回借款，而无使用与管理房地产的权利。当债务还清，债权人收回房契、地契，抵押即告结 束。如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物，以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时，抵押房地产 的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债 务有剩余部分，应退还给抵押人，不足时抵押权人仍可以和其他债权人一样，可向债务人继续追索。
(二)房地产抵押贷款
抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其他金融 机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款 是借款人单凭自身信誉，无需提供物质保证而从银行取得的贷款。这种贷款方式对放款人而言风险较大，因此利率较高，往往只对一些信誉好的大公司提供。在市场经济条件下，由于市场竞 争日趋激烈，广大商品生产者和经营者都会面临无力清偿债务， 甚至破产的危险。为确保贷款的安全，减少贷款风险，金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为担保品，以备借款人不能依 约偿还本金和利息时，银行可以依法从变卖抵押财产得款中得到补偿。可以用作抵押财产的物品有：房地产、机器设备、有价证券、流动资产等。 房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的
抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人 和受押者都不能随意处理房屋。与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征：
1.是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金 而将房地产抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。
2.当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。
3.抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权，在抵押期间内，房地产抵押物设立抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务，房地产所有权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使对房地产的所有权。
4.借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂，为保证抵押双方的权利和义务，必须签订房地产抵押合同，并应到房地产管理部门进行抵押登记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押合同即告终止。
5.涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同，它不仅涉及到 抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有：交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。
第五篇：房地产融资之土地抵押贷款
Q:什么是土地抵押贷款? A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。
Q：什么叫做土地抵押?
A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
Q：办理土地抵押长期贷款流程?
A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.
2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.
3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.
4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.
5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告
6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.
7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.
Q：办理土地抵押短期贷款操作流程?
A：
1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：
A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划; B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书; C、抵押物所有权证明(国有土地使用权证、房产证等)， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料; E、项目可行性研究报告;
F、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。
2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》;
3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件;
4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。
5、资金方确定融资方案，募集资金;
6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。
7、抵押贷款企业要向担保公司提供： (1)产权证明;
(2)最近的产权评估证报告;
(3)董事会通过抵押贷款的决议书(全体董事会成员签名); (4)抵押贷款申请书
(5)最近的资产负债表，利润表。 房地产融资之短期借贷Q&A
(Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷?
A:
1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷;
2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷;
3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。
Q：开发商何时还款?
A：
1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还;
2、开发商通过项目出售，回收资金偿还;
3、开发商通过其他方式还款。
Q：项目需要符合哪些融资条件?
A：
1、地区限制：全国一二三线城市(新疆、西藏等除外);
2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业;
3、融资期限：一般情况下6个月以内;
3、融资额度：1千万至2亿;
4、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%;
5、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付;
房地产融资之短期拆借Q&A
Q:什么是房地产短期拆借? A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。
Q：如何操作的?
A：具体做法是贷款方(银行)与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。
Q：利率情况是怎样的?
A：
1、日利率日利率3‰~4‰;
2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%;
3、月利率5~6%
Q：短拆什么特点?
A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制; 2.融资期限较短：一般6个月以内;
3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短;
4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易; 5.利率按照实际使用时间计算。 Q：项目方需提供哪些资料?
A：1.企业法人营业执照复印件; 2.金融机构营业许可证副本复印件; 3.公司代码证书复印件;
4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件; 5.公司法人、负责人、财务主管的简历; 6.经公司董事会决议授权的申请; 7.公司近两年经过审计的财务报表; 8.公司的验资报告; 9.公司章程;
10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划);近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。
Q：运作流程是怎样的?
A：1.贷款方将所需资料报资金方审核; 2.资金方现场评估;
3.双方协商费用及贷款期限; 4.成交; 5.资金划拨; 6.抵押登记。
房地产融资之产权抵押融资Q&A
Q:哪些产权可以抵押融资? A:
1、非经营类物业：红本房、集资房;
2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓; Q：需要具备哪些基本条件? A：
1、证件齐全：土地证、房产证;
2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证;
3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%;
4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍;
5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。 Q：项目方需提交哪些资料? A：
1、个人：土地证、房产证;
2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告(甲级资质评估所)。 Q：如何操作?
A：
1、审理
2、考察
3、复审
4、签约
5、抵押登记
6、放款
7、还款 Q：放款时间需要多长? A：正常情况下两个月以内; Q：贷款期限是怎样的?
A：
1、借款期限为1年以上，5年以下。
Q：融资成本是多少呢?
A：
1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率;
2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右;
3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%;
4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。
房地产融资之民间借贷Q&A
Q:什么是房地产民间借贷?
A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。
Q：开发商一定要慎用民间借贷!
A：
1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。
3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本(如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等)来看，两者的差距并不是很大。
4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。 Q：怎样才能获得民间资金呢?
A：
1、开发商的项目价值(净现值)大大高于借款额;
2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵;
3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑;
4、开发商以股权(资产的控制权)或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证;
5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备;
6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。
Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金?
A:
1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。
2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。
3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接?答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。
4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险;而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报(即资金的退出)只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。 房地产融资之信托收益权
银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记;或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。
“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放。
一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。
这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。
但是，此种模式已被银监会觉察。
实质贷款行―――(理财资金投资非登记转让)―→ 过桥企业的受益权―――(投资单一信托计划)―→ 信托公司 ―――(信托贷款)―→ 借款企业―――――――→ 信托受益权转让合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投资合同 ←――――――― ―――――→ 信托贷款合同 ←――
若同一天签署，可一天放款
理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。
“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。
此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。
这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。
在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。
而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。
信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5% 房地产融资之定向信托Q&A
Q:什么是定向信托? A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者(不是有钱就能买)，类似股票定向增发。 Q:开发商为何要选择定向信托?
A：因为
1、非银信合作，受法律保护;
2、能够被信托公司优先选择;
3、能快速协助客户完成融资;
4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。
Q：怎样操作?
A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。
Q：定向信托的投资范围有哪些? A：有以下投资标的：
1、房地产开发(上市)公司股票的流通股;
2、房地产开发(上市)公司股票的非流通股;
3、二级资质以上房地产开发(非上市)公司的金融类股权;
4、特殊条件下三级资质以上房地产开发(非上市)公司的可抵押固定资产。 * 注意以下限制条件：
1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作;
2、ST类股票不属于信托计划投资标的;
3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的;
4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的
5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。
Q：什么是增信作用?
A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信
(1)流通股股票(含信托计划到期前流通的限售股股票) 信托折扣率 融资增信
4-5折(制定1.4倍的资金追加线) 不超过0.5折
(以自有资金认购次级受益权方式)
质押物总体折扣率不超过5.5折
(2)对信托计划到期后仍未流通的限售股股票 信托折扣率 融资增信
给予的折扣率再适当下浮0.5-1折
(根据对股票质地和流通时间的判断) 不超过0.5折
(以自有资金认购次级受益权方式)
质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过0.5折
(3)对未上市金融类股权 信托折扣率 融资增信
净资产9折 不超过0.5折
(以自有资金认购次级受益权方式)
质押物总体折扣率不超过9.5折
二是对质押标的信用增级
(1)我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据; (2)我们也可为客户融资进行直接担保。
Q：开发商需要提交哪些资料? A：以下全部资料
1、报批的项目建议书及批准材料;
2、项目提出的有关背景材料;
3、可行性研究报告及批准文件;
4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料;
5、项目前期准备工作完成情况报告;
6、开户证明，商务合同、订单或意向书;
8、经营计划、财务收支计划、流动资金补充计划;
9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证; Q：利率?
A：主要跟开发企业资质有关
1、一级开发资质企业的年利率在15%
2、二级开发资质企业的年利率在18%
3、三级开发资质企业的年利率在20以上。
房地产融资之集合信托Q&A
集合信托=银信合作
Q：什么是银信合作?
A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。
Q：集合信托有哪些模式?
A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。
Q：具体操作是怎样的?
A：
1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。
2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。 金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。
3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。
4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。
* 小贴士：银监发布的几个重要通知：
《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》
《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发(2010)72号》 《银监发〔2010〕72号》
1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。
商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。
2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。
3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。
4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：
(1) 自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。
(2) 信托公司信托产品均不得设计为开放式。
上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。
5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。
6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。
7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：
(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。
(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。
(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。
8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。
9、本通知自发布之日起实施。
房地产融资之私募基金Q&A
房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。 对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。
基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。
基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金(资产)投资比例不低于30%。
基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。
在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。 基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。
Q:怎样的开发商符合我们的要求?
A:
1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。
2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳;
4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。
Q:怎样的项目符合我们的要求? A：
1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。
2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。
3、地段要求：城市中心区域、次中心区域(热点开发地段，项目邻近已有开发商投资)。
4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。
5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。
6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。
7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。
8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。
9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。
10、融资金额：1亿以上。
11、融资周期：1年~3年。 Q：有哪些基金? A：
1、股权式基金，
2、夹层式基金，
3、债权式基金，
4、单一固定收益基金,
5、结构化固定收益基金,
6、主动型基金,
7、完全主动型基金,
8、城市发展基金。
Q：需要多少成本?
A：基金模式不同，成本各不一样：
1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红;管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%;投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。
2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红
* 基金方总收益的计算方式：
可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数(4~7) 协议分红=项目税后利润的10~20%(不扣除财务费用)
* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。
* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。
* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。
3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息(利率为20%，取决于募集情况)，再加上发行费3%。
4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%
5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP(领投人)年化收益率20~30%+LP(跟投人)年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%
6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。
7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。
8、城市发展基金：用于土地一级整理。
Q：基金退出?
A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。 * 项目销售至98%，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。 * 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。
Q：项目出现亏损，损失如何承担?
A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。
Q： 对开发商有哪些建议?
A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑： 一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。
二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。
三是考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。 我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和管理，一旦项目出现问题或者国家对地产业调控的情况，资金链很难得到保障