第一篇：澳洲本科毕业论文
澳洲购房投资攻略
距离2008年奥运越来越近了,国内的房价涨幅也随之进入顶峰时期。许多国内的购买者和房地产商已经将目标转向了低风险、高回报的国外房地产。澳大利亚是与中国贸易文化往来最多的一个南半球国家,资源丰富,人口稀少,真正的“地大物博”,而且那里法制健全,民风纯朴,二战之后的60多年来,房地产价格始终保持在年增长10%的水平。也就是说,买下的房子即使不出租,仅供自己每年去澳大利亚度假,其投资回报还是比存在银行高。目前澳大利亚投资、移民、留学正进入历史最好时期,国内众多中小投资者纷纷向澳洲的房地产进军。
澳洲白领阶层买房实录
小何, 32岁,悉尼某四星级酒店的采购经理,她和丈夫两年前从上海移民到了悉尼,为了将儿子和父母也接来一起住。她和丈夫今年打算在悉尼的郊区买套房子。
小何和丈夫的每周收入在1500澳币左右。而在悉尼的郊区买一套两室的apartment(公寓)则最少需要45万澳币左右。一套带花园的house则最少需要70万澳币。在澳洲购房只需要10%的首付,也就是说,如果购买一套公寓只需一次性支付4万澳币,就可以向银行贷款买房。如果分20年还清,按照每年6.5%的利息,每年支付银行合计2万多澳币,大约每周偿还400澳币。对于小何这样的白领阶层,买一套公寓不会感觉负担太重。
这与中国的情况正好相反,在北京如果一对白领阶层想买一套在四环90平方米左右的两居室，房价平均在每平方米1万左右的价格。而一对白领阶层的每月收入一般在6000到8000人民币。如果向银行贷款,首付30%,在27万人民币左右,如果分20年还清,按照等额本息计算,每月还款约在4500。这占到了两人收入的一半以上。
用房价收入比的数据可以很好的说明澳洲和中国的房地产市场的差别。房价收入比,这个缘自西方的概念, 是被衡量地区中等价格的住房除以中等家庭的收入的比值。显而易见,这个比值剔除了面积因素,从而可以在全球千差万别的房地产市场中,来衡量普通家庭的购房难度。举例说,在土地资源稀缺的日本单位面积的房地产价格可能是美国的数倍,但是两地的居民购房难易程度、房价收入比，却完全可能相若,虽然日本居民购买的是面积狭小的公寓,而美国居民购买的是美国最常见的独立住宅,这并不影响两地居民购房难易度,也就是相对价格的高低的对比。
那么,到底什么是合理的房价收入比?什么才是合理的、可以负担的房价。国际组织给出过不少参照标准,例如世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间。
另外, 房地产的增值并非来自房产而是土地。中国土地是国有的,人们投资置业拥有的只是70年产权的房产和土地使用权。而在澳大利亚土地是私有的,即便买了地不开发,政府也不会干预，并且在澳大利亚投资地产还可以享受贷款、税收等优惠政策。
经过对比,小何夫妇决定买一套house(小别墅)。因为买一套house政府都是将随之的土地一起出售的。虽然比起公寓要贵一些，可是能拥有土地。这在中国是不可能的。小两口想着这回咱也做回资产阶级。
留学生买房转售收益率高
教育已经成为澳大利亚的重要产业之一,其中来自中国的留学生是最重要的组成部分,2007年中国留学生在澳大利亚累计注册总数超过10万名。
在澳洲留学,首先必须解决住的问题,大部分的中国留学生在澳大利亚留学期间都会选择租房住,但是也有些目光长远的学生会选择买房,等到毕业以后再将房子转售。这不仅解决了自己留学期间的住房问题,还可以从中赚取收益。
据澳洲统计局统计自1965年至2007年,澳洲房价基本呈上升趋势,平均每年升值10%,每7年翻一倍。目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下,居民住宅房的供需市场始终保持平衡,因此在澳洲买一套两室的房子,自己住一间,另一间还可以出租给当地的学生,租金一般在每周140澳币左右。四年毕业以后转手一卖不仅可以覆盖自己四年所有的花费还可以有一笔小的收入。
2004年初,小张办理了澳洲留学。临行前,张爸爸花了不少时间对澳洲的房产市场和汇率进行研究。经过分析后,他认为澳洲的房屋价格和汇率都将向上攀升,投资澳洲的房产一定可以赚钱,而且还可以解决女儿的住宿问题。
于是张爸爸为女儿买了一套两卧室的住宅。住宅当时的售价为38万澳元,按当时澳元兑人民币1:5.1的汇率,折合人民币为190万元。小张到澳洲后,自己住一间卧室,把另外一间卧室分租给同学,每月有500澳元的租金收入,足够每月的生活开销。现在周边的房价已经上升到45万澳元左右,汇率也高升到1:6.5。等到小张毕业后,她出售自己的房子,相当于把留学的学费全部赚了回来而且还有了自己的第一笔创业资金。
在澳洲购买的房子基本上是不会空置的。据澳洲当地的房地产公司公布的数据,澳洲目前房屋空置率是1.6%左右。(空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋,空置率是由空置房除以全社会房屋得出。) 澳洲租金回报比较可观,民用住宅平均达到4%-5%左右,商业楼宇平均是6%-8%,澳洲的房地产中介代理公司专业意识比较强,服从行业法规。管理中发生任何问题,房地产代理会提供一切服务与帮助。
租户入住之前,中介会先查核他们的银行存款状况,有否欠款历史等一系列情况,才安排与房主签约。中介负责每月的租金收取,将租金存入房东指定的账户。租户搬出之时,中介一定会检查房屋状况,以及房屋清洁情况,才会将押金退回给租户。如果发生任何欠款行为,房地产中介会向法院提出诉讼,由法院出面,勒令租户偿还欠款。 因此，凭借着健全的法制和规范的房屋管理体系,你也可以轻轻松松地当个跨国房东!
澳洲各城市房产投资分析
澳大利亚是世界上生活水准最高的国家之一,拥有宜人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化的基础建设。澳大利亚的五个大陆首府及州府城市均位居世界最适合居住的前十位城市之列,其中悉尼已连续多年被评为五大世界最佳居住城市之一。澳大利亚虽然拥有世界一流质量的住房和教育,以及完善的健康保障福利体系,但在澳洲生活的成本却远低于其他西方发达国家。在澳大利亚的海外人士和游客们普遍认为,这里很有吸引力而且生活很实惠。
在悉尼买房
悉尼作为澳洲的第一大城市,一直以来是国内外投资的热点。悉尼的房产也一直处于只升不降的态势。悉尼东区的房地产价格节节攀升, 升幅高达27.7%。根据RP Data数据所作的研究显示,北悉尼沿海地区的富人区升值了9.2%。据纽省房产研究表示,悉尼房产的平均价格已达50万澳元,悉尼外围地区的平均房价也首次升至30万澳元。这将激励更多潜在买房者进入房产市场。该研究所所长Kelly称,未来10年,悉尼房产市场将出现平缓和高峰期,平均房价有可能在不到10年内就突破100万澳元。
但是在悉尼的西区和南区的平民地区,房价却一直处于下跌的趋势。悉尼西区、南区房价下跌是好几方面的原因造成的。在2000年至2003年期间,房地产市场过热,由于贷款容易,许多买家都过度借贷,倾力买房,从而推高了当时的房价。而如今越来越多的人开始无法及时偿付房贷,日益增多的银行收回房产拍卖也更加剧了那里的房价下跌。
根据澳洲最大的地产网站Domain统计, Tregear和Lethbridge Park(位于悉尼的西部)是目前悉尼房价最便宜的地区,平均价格为$200,000。Shalvey平均价格为 $225,000,邻近的Bidwill的房价过去的一年里就暴跌了11.5%,现在的平均价是$219,000。
在黄金海岸买房
黄金海岸作为澳大利亚最著名的旅游景点,近几年来一直是世界各地名人买海景别墅的最佳选择。黄金海岸是澳大利亚的假日游乐胜地,这里有明媚的阳光、连绵的白色沙滩、湛蓝透明的海水、浪漫的棕榈林。住在这里真可谓住在人间天堂。
在黄金海岸买房的多数都是看中沿海的美丽风光。许多富豪选择在有小海港的沿海别墅。这样可以将自家的游艇停在门前,随时可以出海晒太阳。
黄金海岸拥有42公里长的海岸线,每年房屋的需求量一直稳定处于23%的高增长率。房屋的价格也在过去的五年里面增长了15%。但是比起北京的房产价值,在这样的人间天堂买一套四室两厅的大house,您只需要花费50万澳币。同样的价钱,在北京也只能买套地理位置一般的别墅。一套两室两厅的海景房也仅需要25万澳币。相当于150万人民币。花同样的钱您在北京只能买一套三环上的小屋,在黄金海岸您却可以拥有一套风景如画的海景房!
在墨尔本买房
墨尔本的房地产投资,近年来受到中国内地投资者的青睐。澳洲的房地产商也将目标转向了中国内地的高收入者。06年9月在上海举行了大型的房地产投资讲座。墨尔本是澳洲的经济和文化中心,但是价格却低于悉尼、堪培拉等大城市。其中城市的花园洋房的投资前景,尤为投资者所看好。
另外,墨尔本拥有历史悠久、全澳排名第二的墨尔本大学;商科领先、全澳第七的莫那什大学。对于为孩子办理出国留学的家庭来说,墨尔本是极佳的选择。在墨尔本无论是新建的公寓和办公大楼,都能以创新的设计观念迎合未来的发展需求。虽然墨尔本也经历了前一段房价快速增长的阶段,但由于城市规模较大,再加上均衡健康的人口增长、持续坚挺的经济发展、以及正确有效的政策引导,墨尔本整体市场是健康的,而且机会较多,可以作为长期投资的选择。
一套两室两厅,位于澳洲第二大城市墨尔本黄金地段大街,距离市中心仅10分钟车程的公寓出售价格在28万到45万澳币左右。墨尔本地产界的权威报《The Age》发表重要报导,预测墨尔本市的各类房地产会在未来五年内持续上升。因此，现在投资墨尔本是最佳时期。
在西澳大利亚首府柏斯买房
柏斯作为西澳大利亚的首府,一直以来是房产投资的热点地区。近年来,柏斯与中国的贸易来往日益频繁,现在已经是中国在澳洲的第二大贸易伙伴和第一大出口市场。2007年9月,胡锦涛主席访问柏斯,目前在农业、天文、林业、矿业、清洁煤和环境等多个领域与中国已经开展的一系列科技合作。柏斯的经济发展推动了房地产的兴旺,现在在柏斯投资买房一定会让您收益颇丰。
根据RP Data所公布的财产报告显示,多年来柏斯的房价几乎比悉尼便宜五成。不过近年来,柏斯的房价一直在不断上升,日益拉近与悉尼房价的距离。西澳大利亚房地产协会表示,在2007年最后一季度中,当地房价上涨了1.1%,协会的主席杜立德表示由于柏斯近年来的矿业发展,人口迅速增长,2008年的房屋需求仍然十分旺盛。
柏斯尤为适合老年人休闲养老,这里风景优美,人口稀少, 是个非常干净且美丽的大都会, 同时也是充满活力的城市。绿油油的公园及密集的市中心, 晴朗的天空以及暖和的阳光, 是最适宜修养身心的人间天堂。
在柏斯的黄金地带,一套两室一厅的房子平均在30万澳币,折合人民币180万人民币。在环境优美的近海岸郊区地带,一套房子平均在20到27万澳币之间。在柏斯银行贷款利息大大低于悉尼,墨尔本。首付一般在5%,贷款利率在7.8%左右。
作者：张佳丽
第二篇：欢乐澳洲 亲子总动员
一路向南，向南半球的澳大利亚出发吧！踏上广袤的澳大利亚，感受清新的空气、迷人的自然风光、充满活力的都市以及多样的生态环境和文化氛围，欣赏大自然原始质朴的美，让孩子与动物亲密接触，体验爱的真谛，学习古老而传统的土著文化，享受美好、纯粹、温馨的幸福时光！
没有围栏的动物园
说到澳大利亚的标志动物，脑海中首先浮现的总是这里可爱的袋鼠和考拉，其实幅员辽阔的澳大利亚除了高产袋鼠和考拉外，其丰富多彩的生态系统拥有超过378种哺乳类动物、828种鸟类、4000种鱼类，其中很多都是本地所独有的，如针鼹、澳大利亚野狗、鸭嘴兽、沙袋鼠和袋熊等等，以及名字非常具有威慑力，俗称“塔斯马尼亚恶魔”的袋獾。澳大利亚被称为“没有围栏的动物园”，孩子们可以在这里与许多奇特而可爱的小动物亲密接触，感受这里阳光、自然和纯美的动物天堂。
动物乐园之旅就先从海底世界开始吧！跟随着可爱的海豚探索大堡礁千变万化的海底世界。世界上最大的珊瑚礁群，丰富的海洋生物和绚丽的水下世界定让小朋友目不暇接！色彩斑斓的珊瑚丛中，各种漂亮的热带鱼悠闲地穿梭着，远处的大海龟慢悠悠地靠近，连鲸鱼这样的庞然巨物也一样在这里自在遨游，原来海底世界是如此热闹呢！全家一起乘上“银梭号”出海，抵达外堡礁的周边岛屿，选择搭乘半潜艇或玻璃底船，衣衫不湿地欣赏大堡礁五颜六色的神奇海底世界，海洋生物学家还会从旁介绍珊瑚礁的由来和各种生活在海洋里的水族朋友们。12岁以上的小朋友还可以和大人一起参加海底漫步头盔式潜水，亲吻珊瑚海底游弋而过的各色热带鱼！逛完海底世界，还可以游览大堡礁各色岛屿，每座小岛都有一望无际的珊瑚花园环绕着。在清澈的海水中戴上呼吸器学习浮潜，或是漫步海滩，捡拾彩色贝壳，快乐就是这么简单！
五月至十一月份，可是观鲸的好时节，每年，这些大型海洋生物都沿着澳大利亚东部和西部海岸线迁徙。西澳大利亚的宁格鲁礁是世界上观看鲸鲨的绝佳地点，如果胆子够大，还可以尝试与这些温柔的巨兽共同遨游大海哦！
海洋世界一定已经让小朋友们大呼过瘾了，不过可爱考拉和活泼袋鼠等各种“萌”物还在等待着大家呢！前往布里斯班的龙柏考拉保护区（Lone Pine Koala Sanctuary）亲亲考拉吧！这里是世界上首个也是最大的考拉保护中心，共有130多只考拉，小朋友可以拥抱考拉并与睡眼惺忪的小家伙亲密合影。除了在动物园，你也能随时在郊外与野生袋鼠擦肩而过。而在南澳大利亚的袋鼠岛上，小朋友更可以邂逅众多澳大利亚特有动物袋鼠、鸸鹋、针鼹等。如果想一睹塔斯马尼亚恶魔的风采，可以在塔斯马尼亚恶魔保护中心（Devils@Cradle）发现它们的可爱之处。
另外，还可前往位于维多利亚州的菲利普岛自然公园（Phillip lsland Nature Parks），这里憨态可掬的企鹅归巢（Penguin Parade）将让人耳目一新。这些小企鹅在澳大利亚土生土长，是世界上最小的企鹅种类。
游“学”澳大利亚
除了是动物天堂外，澳大利亚也拥有多元文化和艺术，更是深受人们喜爱的宜居国度。在澳大利亚全家游的旅途中，不妨加入些学习的元素，带着全家且游且学，全面感受澳大利亚的前世今生。
在达令港的国家海洋博物馆（National Maritime Museum），探索澳大利亚与海洋息息相关的联系，沉浸在海洋历史文化的韵味中；或是前往堪培拉的澳大利亚国家博物馆（National Museum of Australia）感受澳大利亚的历史，了解不同文化、民族、语言和宗教信仰背景的人群如何发展组成现今的澳大利亚。
维多利亚州的疏芬山（Sovereign Hill）将为小探险家们展示淘金时期的历史原貌，这里曾是淘金者们纷至沓来的圣地，自1851年发现金矿后，成千上万的冒险家涌入这里寻找财富。如今的疏芬山仍按当时的原貌保存着，是一所露天的户外博物馆。
澳大利亚各种族的居民铸造了不同的文化和艺术，多元文化在这里交相辉映。艺术探索之旅可以从各地的艺术馆启程。澳大利亚许多城市的艺术馆都有专门为儿童准备的艺术课程，帮助他们理解艺术作品并手把手地教小艺术爱好者们进行创作，接受艺术熏陶。在维多利亚州国家美术馆（National Gallery Of Victoria）专为儿童设立的艺术中心，家长可以带着15岁以下的孩子走进艺术殿堂，培养创造力和鉴赏力。
欢乐嘉年华
在与小动物亲密接触，并领略过澳大利亚的多元文化艺术后，当然还要再去主题公园疯狂玩乐一把！位于昆士兰州黄金海岸的梦幻世界（Dream World）、海洋世界（Sea Wodd）、华纳兄弟电影世界（Wamer Brothers.Movie World）三大主题乐园定让孩子和家长都流连忘返。
位于黄金海岸的梦幻世界，是澳大利亚最受欢迎的主题公园之一，也是孩子们的快乐天堂，充满欢乐的游乐场，主题公园及野生动物园区将让每个孩子都流连忘返。梦幻世界今年新推出了全新梦工厂体验之旅，让人仿若置身于梦工厂动画电影的梦幻世界中，在马达加斯加野生动物世界（Madagascar Madness）茂密的原始森林中寻找倒挂在蔓藤上的黑猩猩；到怪物史莱克的童话世界（Shrek's Faire Away）尝试全新互动式娱乐体验，那里还有无数有趣的拍摄场景，包括史莱克家庭合影、泡泡浴和小小史莱克，让你疯狂拍个够！
在华纳兄弟电影世界的电影拍摄现场找寻喜爱的卡通明星和超级英雄，和兔巴哥、蝙蝠侠亲密合影！还能欣赏现场表演和精彩的卡通明星大游行，亲身参加园内各种有趣的活动。而在海洋世界则可近距离体验海洋的奇妙生活！与可爱的北极熊宝宝相遇于北极熊馆，还可在鲨鱼湾与令人生畏的鲨鱼亲密同游！
或者去悉尼的月神公园（Luna Park）坐上摩天轮，一览悉尼海港全景；在西澳大利亚的美丽如天堂般的罗特尼斯岛（Rottnest lsland），骑上自行车感受闲适的家庭时光：在维多利亚州登上澳大利亚最古老的蒸汽火车一普芬比利蒸汽火车（Puffing Billy Railway），凭栏欣赏自然山野一路美景。
第三篇：中国在澳洲的投资转型
随着中国经济的稳定上升和政府不断鼓励企业“走出去”，中国企业到澳大利亚发展和投资的兴趣也日益增长。
地产、农业直接受益
根据毕马威会计师事务所关于中国对外直接投资的2014年研究报告Demystifying Chinese Investment in Australia显示，中国对澳洲的直接投资2013年为91.15亿美元，比2012年的101.05亿美元略低。虽然对澳直接投资的总量下降，但是中国民营投资、私人投资数量及投资金额却在不断扩大。与此同时，中国对澳洲直接投资也悄然转型(见图1)。
2013年的投资中，国家电网收购新加坡能源澳网公司(SP AusNet)19.9%股权和Jemena60%股权，以及中海油19.30亿美元收购BP的昆士兰柯蒂斯液化天然气，这两大项目共占2013年中国对澳直接投资额的63%。然而，虽然仍以资源类行业如矿业和油气行业为主，但对其他行业的投资却显著上升，在这两个项目和传统的矿业以外，澳洲的商业地产行业已经成为投资转型的直接受益者，而农业也成为中国关注的投资对象，尽管投资占比不高，但增势迅猛。
四大原因
中国在澳洲投资转型的原因和影响可以归结为以下四点：
(1)中国经济增长放缓，形成连锁反应。
中国正在经历经济增长的转型，新一届领导人为坚定完成经济结构改革，愿意容忍增长速度的减缓，并且表示不会出台短期经济刺激政策。中国经济增长的放缓，对钢铁等产能过剩行业形成巨大压力，铁矿石需求减少、用电量降低，也造成煤炭价格大幅度走低、运输等行业相应疲软。2013年，兖州煤业子公司兖煤澳洲亏损49.784亿元，矿业资源不再炙手可热。
(2)中资企业投资澳洲资源行业门槛高，其他行业相对容易进入。
通常，矿业资源的投资金额十分巨大，需要澳洲政府进行审批，尤其是涉及国有企业，审批更为严格。而且项目投产收益的不确定性高，法律和监管环境差异显著，影响因素复杂。中信泰富和中钢在西澳的投资，都提醒中国企业在澳洲投资矿产资源的难度不可低估。不过澳洲政府对于商业地产和农场投资的审查都有豁免情况，金额低于5400万澳元的商业地产或者低于2.48亿澳元的农场都可以免于审批，政策较为灵活。
(3)中国对房地产行业严格控制，房地产企业寻求稳定回报的投资渠道。
中国政府为确保房地产市场健康发展，出台了诸多限制性政策，包括限购限贷等。而经历了中国房地产市场繁荣时期的房地产企业，现金储备丰厚，在国内投资渠道受到限制，急于寻求稳定回报的海外投资渠道。澳洲作为一个环境得天独厚的国家，经济政治稳定、移民数量不断增长、房地产市场发展迅速、租金回报率较高，吸引中国房地产商的资金也在情理之中。
如图2所示， 201202013财政年中国在澳大利亚投资商业地产总额近59亿澳元(不包括香港投资的6.49亿澳币)，已经超过了美国成为第一大商业地产投资国。目前，绿地、碧桂园等大型地产公司都已进驻澳洲。绿地集团在2013年底布局的两个项目总投资达10亿澳元(约60亿元人民币)，包括在悉尼的新地标“精品公寓楼及配套五星级精品酒店”和墨尔本赛马区内住宅项目。碧桂园集团也将第一笔海外投资选择在澳洲悉尼高端住宅市场，总投资7300万澳元。
(4)农业资源储备重要性提升，中国人对健康食品需求提升。
除了矿产资源以外，农业资源也是重要战略性资源。澳大利亚有优质的农产品生产基地，掌握这些优质农产品的源头，就是掌握产业链的定价权。近年有中国首富考察西澳大利亚奶牛场、中投公司有意收购塔斯马尼亚州V D L乳业牧场、中粮收购Tully糖业、山东如意收购Cubbie棉田、上海中福签署合约与澳大利亚西澳州政府共同投资奥得河1.34万公顷土地开发权等多个农业投资项目。
在近几年矿产资源需求疲软的情况下，中国对澳洲的投资逐步向房地产和农业转型也源于两国的产业互补性很高。在现阶段，由于澳洲房地产市场，尤其是悉尼和墨尔本房地产市场的迅速升温，中国房地产企业已密切关注澳洲市场，寻找合适的进入机会。在大量海外资金的支持下，澳洲房地产市场必然有长足的发展，而新移民、临时签证工作者和海外投资客的快速增长，也将支持房地产行业的需求。但需求仍然主要会集中于悉尼和墨尔本两个大城市，因此近期的主要投资机会是悉尼和墨尔本的房地产市场。
从中长期而言，中国对于农业资源的重视，以及对于健康食品的需求将不断增强，欧美国家对高品质农产品的需求也将随着经济复苏而提升。澳洲拥有许多最优质的农业资源，包括棉花、牛奶、牛肉、羊毛和蔗糖等。尽管农业的回报周期较长，但优质农产品的生产基地在未来是稀缺资源。澳洲的水源较为缺乏，拥有水源地的农业基地价值更高。澳洲国内已有呼声，要求政府收紧海外企业对澳洲农业企业的投资审批，说明澳洲也已意识到农业的巨大价值，但在目前的一段时期内，澳洲的优质农业生产基地仍将是良好的投资机会。
作者：于萍