一、房地产企业
房地产企业是为所有者获取经济价值作为首要目的营利性组织。一般情况下，房地产企业主要是从事房产或地产开发、经营活动，业务流程主要包括购地、规划设计、七通一平、开工建设、预售、竣工验收、销售交付、物业管理。无论是开发工业地块、商业地块项目的房地产企业还是开发住宅项目的房地产企业，在整个开发经营过程中都需要投入大量的资金，开发过程较长，房地产企业是资金密集型企业。
二、当前房地产企业面临的主要风险识别与分析
关于风险管理的研究，国内外学者都在贡献自己的一分力量，其中一个毫无争议的观点是：每个企业处于一定的客观环境中，都存在风险。何为风险?风险的产生是一个极其复杂的过程，企业风险是指对企业的战略和经营目标实现产生影响的不确定性，房地产企业的企业风险也不例外，这种不确定性对于一个房地产企业来说既是挑战又是机遇。房地产企业在风险管理的过程中也只能尽力地规避不利风险，将不利风险发生的可能性降低到尽可能低的程度，想要完全避免、彻底根除风险的发生是不现实的。
以下主要从五个方面具体地阐述当前房地产企业面临的主要风险：
（一）房地产企业制定的战略不合理的风险
众所周知，一个企业的灵魂是其战略，总体战略的目标是确定企业未来一段时间的总体发展方向。企业在充分考虑自身现有的条件，现有的资源，所处的内外部环境后进行战略分析、制定战略。如果对自身情况、客观存在的情况错误预估预判，最终必然导致制定的战略实现不了。战略制定错了，就是偏离了目标方向，走得越快，失败得越彻底。房地产企业制定的战略如果不合理，可能会给企业带来灭顶之灾。现实中有很多房地产企业制定的战略偏离了企业的方向，损失惨重。
笔者知悉某一比较知名的私营房地产公司在2015年以前在WH市开发经营住宅项目，正赶上房地产近10年行情上涨阶段，在WH市所开发的楼盘家喻户晓，竭力打造高品质楼盘形象，销售非常顺畅，开发的项目一直盈利。2015年，管理层制定的战略比较失败。错误地预估了自身的条件，对市场情况认识不够成熟，未充分完善地进行可行性分析，盲目制定的战略是向县级市进军，方向不再是自己熟悉的住宅项目，而是一拍脑袋选择去FS县的开发区开发建设公寓项目，致使项目建设达到可售状态时，无客户问津，不仅此项目不能产生现金流，还导致其他项目回笼的资金全部填入这个无底洞，公司目前濒临破产的境际。这一切均源于战略制定的不合理造成的。
（二）房地产企业融不到资的风险
如前所述，房地产企业是资金密集型企业，房地产企业的项目经营起于土地的购置。土地价格逐年上升，从拿地起就需要大量的资金，项目开工后，需要不断地资金投入，所以，充足的资金是房地产企业能够生存下去的流动的血液。房地产企业正常经营过程中免不了要去融资。可是，有的房地产企业面临着融不到资的危险。我们知道，目前房地产企业筹资的方式主要有借款、股东投入、销售资产等几种，对于正在建设过程中的房地产企业，如果尚没有可售的资产或者可售却售不了，股东或许也已到了弹尽粮绝的地步，能投入的早该投入，继续投入非常有限，于是，借款便成了房地产企业的救命稻草，纷纷找银行等金融机构融资。可是，恰恰遇到国家金融政策的变动，银根收紧，金融企业对房地产行业融资的各种限制性条件，有的房地产企业面临着融不到资的风险，从而造成工程后续资金得不到保障，工程被迫停工。有的房地产企业之前已将可抵押物向银行进行抵押融资，现在到了需规还巨额借款的时候，不能续借、造成资金链的断裂，房地产企业面临着洗牌。
据最近媒体报道，不久前安徽某房企负债近9亿，无力偿还，申请破产，法院已受理。据公开资料显示，2019年3月7日，安徽中恒控股有限公司以公司无法清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向安徽省蚌埠市中级人民法院申请进行破产清算，其已经到期的8.936亿元的负债不能如期融到资金归还负债是导致其破产的主要原因。
类似的房产企业还不少，很多房企都遭遇了流动性危机。2017年，颐和地产在大本营广州的销售总额还不到2.8亿，老牌房企颐和地产爆发债务危机。重庆典雅房地产开发集团有限公司在最近几年陷入破产重整的命运。合肥墨荷名邸开发商荣远置业于2012年10月向业主表明资金链出现问题，墨荷名邸烂尾了7年，融资难，融资成本高是主要原因。
（三）房地产企业经营过程中控制存在不到位的风险
房地产企业的经营过程是一个连续的过程，对经营过程的控制要自始至终连续进行。在设计前期，确定了规划设计方案后，工程预算基本也就定下来了，成本控制也就必须从这个环节开始了。从规划设计到竣工验收，本应严格执行预算，但是在施工过程中，遇到前期设计存在适当的变更，甚至有时会拆除已施工部分进行重建，这些不但会增加企业的工程成本，而且对项目建设能否按时交工也具有一定的考验。施工过程中，工程管理人员可能未进行好的管理，管理不到位，施工不规范操作，让工程质量留下隐患。曾被媒体报道的楼脆脆，楼歪歪，一方面是施工方偷工减料，另一方面也暴露了，工程管理方未尽到到位管理的职责。
即便在项目交付给业主后，后期的物业管理控制也存在不到位的风险。很多房地产企业顺利地经历过了规划设计，工程施工和销售阶段，可是最后败在了物业管理。由于未成立或招到好的物业公司，导致小区管理混乱，甚至乱搭乱建现象严重，这将直接影响开发企业的名声，直接影响开发项目的品质。笔者亲眼见到庐江某房地产企业开发的HLY小区，由于设计，边户门前有一过道，此过道连接外面，是中间户的通风口，也是消防通道，很多边户将此通风口封闭，据为私有，与中间户争吵不断，严重影响了小区的品质，势必影响此房地产公司之后开发楼盘的销售。
（四）宏观政策没有很好理解吃透的风险
从某种程度上，政府的宏观政策主导了房地产行业的发展方向。在房地产企业项目开发投资的众多环节中，没有一个环节可以脱离政府的宏观政策进行，从前期拿地阶段，政府土地出让制度、拍卖竞标环节，到最后的销售获得利润，包括行业管理规范、税收政策、金融信贷的把控、项目最终的定位，无一没有政府的参与。很多房地产企业没有吃透理解政府出台的一系列政策，由此给企业带来很大的风险。比如，政府出台了一系列的限购、限贷政策，这应直接会影响项目的运营，房地产企业应充分理解政策的基础上，拿地后具体做规划时，应考虑实际情况而未具体考虑最终导致销售欠佳的风险体现：本应考虑设定相对具体的目标客户群体未加以细分;本应考虑对于购房者来说，个人购房贷款审批金额的下降，贷款条件的增加，都会降低购房者的购房需求而盲目乐观;这些本应考虑的政策，对于房地产企业来说，最直观的影响就是企业销售量的下降，销售金额的减少，从而导致现金流不能回笼等等情况。因此，房地产企业若不能及时获知相关的宏观政策并迅速准确的解读宏观政策，再精准定位目标客户群，那么房地产企业的经营将会面临重大风险。
（五）风险管理意识薄弱、管理机制不健全的风险
目前很多房地产企业存在一个通病，那就是，从公司长期战略运营上来看，在企业管理方面投入过少，即使是一些公司规模不小的房地产企业也是如此，有效的风险组织机构和风险管理制度没有建立起来，或者说是企业制定的风险管理制度不够完善、不够全面。有的房企制度制定了，可没有真正的执行。要知道的是，制定好了制度并不代表就控制好风险了，制度与保障并不是全然对等的，足够的执行力和健全的风险控制制度并驾齐驱，才是真正的保障。
其次，很多企业现如今对风险控制含义的理解还是不够全面。多数企业重点关注在项目运营流程某一方面的风险管理，风险管理范围不全面，比如对信息传递等的关注度还是不够。
三、房地产企业风险控制应对措施
房地产企业的风险控制应对工作是需要从方方面面、从里到外全方位进行的。针对所面临的可能发生的风险因子，全面准确地制定相应的风险管控机制。内部风险控制和全面风险控制不是对立的两种控制手段，相反，二者缺一不可、相辅相成。
内部风险控制主要是从企业自身的经营方面研究，通过考察内部存在的弊端，暴露出的问题，来具体准确地制定风险控制策略，它是企业为提高经营效率、保护资产、提高企业数据的准确性而采取的方法和措施。
全面风险控制则是旨在对于风险评估因素的把握尽可能地完整，能够全面地反映房地产企业的经营风险，它不仅可以运用于房地产企业某个项目的某个运营阶段，还可以运用于房地产企业各种项目开发经营的全过程、任何阶段。例如从选定项目定位、土地的获取、前期的规划设计、开发、施工建设阶段，到后来的市场营销阶段和最后的物业管理阶段。
以下通过分析上述的房地产企业当前可能面临的五大风险，针对性地提出了五条有利可行的措施与建议，但是无论是哪一个，它们都是内部风险控制和全面风险控制的一部分。
（一）房地产企业妥善地制定企业战略并加以合理实施
房地产企业是资金密集型企业，房地产企业战略的制定、选择决定了房地产企业的生死存亡，一定要避免战略方向错误，否则大量的资金投入得不到回报，必然给企业带来巨大的影响，甚至导致企业倒闭。为避免制定的战略错误，选择合适的战略，主要关注以下几点:
一是要考虑企业所处的外部环境和自身内部条件。房地产企业为了更长远地发展，在综合分析房地产企业所处的外部环境和自身内部条件的基础上制定适合自身发展的有效战略。每个房地产企业的优势不同，打造的市场领域和产品也不一样，房地产企业要精心参考自己的优势、合理规避自己的劣势，参考自己过往擅长的开发领域，考虑自己发展所依赖的成长方向，结合国家产业政策，合理制定战略，进行决策选择。
二是充分考虑房地产开发行业的特点。房地产企业开发有其特殊性，在取得地块时地块的用途基本上已经确定，这就需要房地产企业在制定战略时要充分考虑所在行业的特点，具体地块规划的用途事先确定的特点，来制定自己战略的方向。比如是在现有住宅项目市场进行扩张还是开发工业地块项目;是到省外、市外进行住宅地产建造，还是在外地建造其他地产项目, 等等。房地产企业必须考虑这一系列的战略因素对战略制定的作用，来妥善地制定公司战略。
三是重点关注房产的目标客户群。在制定战略时要充分考虑实际情况，对于房地产企业，没有人，房子什么都不是。在尚未规划设计时，就应进行大量的市场调查，测算具体的地块针对可能的目标客户群体，按潜在的需求来打造项目，打造符合目标客户群需要的房产。
上述分析了WH市的私营房地产企业战略制定失败的案例，就是房地产企业应引以为戒的案例，在一个县城的开发区开发公寓，哪有人群，哪有目标客户，没有考虑具体情况，盲目制定进军县城战略是导致失败的原因，在战略实施过程中，发现方向不对，应及时停下来。
下面分析笔者所在企业的战略制定的成功案例。HJ公司是合肥GX集团下属的全资子公司，成立于2001年，主要开发住宅地产项目的房地产企业。2004年，HJ公司顺利开发完圆梦小区后，积累了一笔资金，此资金投向何处?当时，公司股东们开会讨论决定，充分考虑本市土地供给情况，现有自身的资源条件，本市房地产行业竞争激烈等情况后，认为在本市市场上供应的土地面积太大，HJ公司的资金都不足以完成拍地，更别说后期巨大的资金投入。股东们一致同意向地级市进军，当时有的地级市成规模的房地产企业还不多，HJ公司进入这些市具有一定的优势。经过精密的市场分析调查，在众多地块中选择TL市的一块市中心地块，面积小只有80亩，拟建设18栋纯多层、高绿化率、低容积率、低密度高品质的住宅房，拟投入的土地成本9600万可以承受，拟将在本市HF市成功开发的第一个项目经验拓展运用到外市。在实施战略过程中，2005年5月如期成立TL分公司运作开发建设项目，2006年6月如期实现一期销售，一期开盘当日即售罄，创造了HJ公司在TL市成功开发高品质住宅的先河。这个项目让HJ公司的盈利上了新台阶。
房地产企业只有设定合理的战略和经营目标才能保证成功经营，合理实施战略才能最终获得成功。
（二）解决房地产企业融不到资的风险
房地产企业投入的资金量众多，资金对房地产企业来说是决定房地产企业是否能活下去的血液，房地产企业积极挖掘现有和潜在的资源，盘活资产，实现融资多渠道，规避融不到资的风险。具体来说，可以通过以下方法：
一是积极营销。在正确的公司战略指导下，有效开展具体的职能战略来实现既定的目标。比如对于可售的房产，加大宣传力度，寻找目标客户，提高销售率，积极协助客户办理按揭贷款，尽早回笼资金。
二是加强与金融机构的合作。房地产企业需要的庞大资金完全依赖自身的积累显然是不够的，这就需要房地产企业与银行等金融机构充分合作，争取金融机构的支持。房地产企业高层及财务融资部充分了解银行贷款政策的条件下，在企业董事会的支持下，利用一切可利用的资源比如用资产抵押方式、信用担保等方式获取银行等金融机构的资金支持。HJ公司在开发TL项目过程中，笔者充分利用土地资源与TL农业银行充分沟通洽谈，满足一期销售前融资需求，坚持到销售资金回笼。
三是用房产抵付工程款。房地产企业除土地外最大的资金流出项就是施工企业的工程款支出了。在房产未及时销售情况下，在施工企业资金充裕情况下，可以直接将开发的房产抵作工程款，解决流动资金不足的状况。也可以直接与供应商加强合作，融通资金。
四是寻求股东方的支持或出售名下子公司的股份。房地产企业在资金周转困难时，争取股东们的支持不失为一个好策略。原有股东可以追加投资，也可以出售房地产企业的部分股权，引入新的合作伙伴，原股东将股权转让款再次投入到房地产企业充作流动资金，从而间接地完成了融资。如果房地产企业本身是集团企业，可以出售子公司的股份，获取资金。比如，笔者所在的HY公司，原大股东是房地产开发企业，因流动性不足，将其持有的HY公司50%的股权通过挂牌转让方式对外出售，获得资金。
五是可以了解房地产基金、采用信托等融资方式。目前市场上出现各式各样国家政策扶持的基金，房地产企业应充分了解资本市场情况，引进房地产基金合作方式。也可以将房地产企业开发的全部或部分项目打包，与信托投资公司合作，采用房地产信托业务融入资金。
六是在企业职工内部融资。在符合国家方针政策下，履行好相关手续，在企业职工自愿的情况下，向本企业集团内部职工借款用于企业的资金周转。
（三）加强房地产业务流程、经营过程中的控制
房地产企业经营方面的风险很多是可以有效规避的，重点在于房地产企业的内部控制应当遵循全面性、重要性、制衡性、适应性、成本效益原则，企业管理层要明确各个经营流程、各部门的职责落实到位，尽可能地减少管理决策上出现的失误。拿地后的房地产企业的业务流程包括规划设计、七通一平、开工建设、预售、竣工验收、销售交付等方面，房地产企业风险控制从最开始的规划设计就要开始执行，规划设计得好，后期返工的概率就少，规划设计得好，好营销。业务流程、经营过程要通盘考虑，每一环节都是严把质量关，质量上乘，销售价格也能提上去，最终的经营目标就能实现，将经营过程的风险控制到最低。即便是销售完成交付房产后，也应加强对物业公司的管理，加强物业的管理，业主的口碑是销售无形资产。众所周知，万科建造的房地产给大众留下很好的印象，除了在建造过程中，维护工程质量，保证质量品质的原因外，公众在谈论万科开发的产品时，都会与高品质相联系的另一原因是万科后续的物业服务管理，人性化的管理，周到的服务，打造高品质的物业形象，为万科后期开发的产品带来好的销售口碑。
（四）灵活应对国家宏观政策的变化
国家宏观政策所带来的风险是外界环境带来的，属于系统性风险，对于这类风险的应对，在事前进行积极的预防预测，有效的分担和转移风险是常常采取的手段。
具体说来，第一，根据国家对房地产行业出台的一系列限购等政策，对本企业进行精确定位，适应市场变化制定不同的业务模式。在具体的区域、具体的时间选择正确的业务模式是很重要的，是销售房产还是出租房源，房地产企业应根据瞬息万变的市场随时应对，具体状况具体分析，灵活改变业务模式。第二，企业可以通过多样化的产品类型，丰富自己的产品库。在国家支持发展旅游地产的时候，积极开售旅游地产项目，在政策倾向于养老地产的时候也可以随时拿出养老地产来与其他企业竞争，等等。
（五）完善风险控制管理机制，增强风险控制意识
正如上述所讨论的，有了制度并不代表有了保障，但是，没有制度就一定不会有保障，没有健全的风险控制管理机制，也就不会有风险控制保障。建立风险控制管理体系，完善风险控制管理机制，提升员工的风险控制意识，必要情况下还可以增加风险控制管理考核制度，不断地更新员工的风险控制知识，将其与职工薪酬挂钩，提升员工学习风险控制管理知识的积极性。
四、结语
房地产行业作为我国国民经济的支柱性产业，现如今我国经济又处于新常态下，房地产企业面临着重大的战略机遇和巨大的经营挑战。国外不止一个国家曾因为房地产业经济出现泡沫而导致整个国民经济陷入危机，2008年的美国次贷危机更是蔓延至全球，这些经验与教训告诉我们，告诉所有的房地产企业们：防患于未然，关注房地产企业普遍存在的风险及对风险的控制是极其重要的，充分认识到战略制定对房地产企业的意义重大，格外要关注资金链问题，加强企业内部控制、风险控制。
摘要：房地产企业是营利性组织, 为所有者获取经济价值是其首要目的, 获取经济价值是依存于房地产企业的战略和经营目标的实现过程中。房地产企业风险是指对房地产企业的战略和经营目标实现产生影响的不确定性, 这种不确定性对于一个房地产企业来说既是挑战又是机遇。本文笔者利用自己在房地产企业近20年的工作经历列举房地产企业最常见最重要的几大不利风险状况, 并谈谈房地产企业这些风险控制, 希望能给房地产企业同行有所帮助。
关键词：房地产企业,战略制定,风险识别,风险应对
参考文献
[1] 《高级会计实务》财政部会计资格评价中心编.
[2] 2019年《公司战略与风险管理》东奥会计在线组编.
[3] 《安徽楼市》公众号.