一、成本控制对房地产企业的重要性与必要性分析
(一) 成本控制对房地产企业的重要性
我国房地产企业起步较晚, 发展时间较短, 因此房地产自身发展以及市场秩序较为混乱, 国家相关管理部门经验不足, 因此前期出现了某些房地厂商暴利, 行业发展过猛过急、炒房等不规范现象, 严重影响了我国国民经济。因此国家不断地出台调控政策, 变相推升企业成本支出, 这就给房地产企业提出了新的要求, 需要企业练好内功, 加强管理。
对于房地产企业的经营成本而言, 其内容主要包括土地成本、前期工程费、建安成本、基础设施成本、市政配套成本等, 这不仅仅是经营成本的主要内容也是企业成本管理的核心着力点, 因此对这些内容的管理, 可以有效地控制房地产的经营成本。在房地产竞争激烈, 尤其在市场低迷、不景气的环境下, 如何维持企业的盈利能力是企业在困境中发展的关键。因此我们也可以看出, 成本控制对房地产企业的日常经营过程是十分重要的。
(二) 成本控制对房地产企业的必要性
从成本核算的角度来看, 财务决算是目前房地产企业管理以及控制成本的主要关注内容, 按照财务决算的内容来进行相关的管理在进程上会相对明晰, 但目前部分房地产企业在成本预、结算过程中往往缺乏管理层的介入, 导致成本预结算脱节、超出预算等现象, 因此我们应该制定科学、合理的财务预算内容并结合实际工程成本核算, 降低企业的成本, 同时也可以使得企业规避成本失控风险。
从成本评估考核的角度看, 成本控制涉及房地产企业中的众多部门, 要在多个部门的协作下共同制定总项目成本一览表, 将所有的成本罗列清楚并有效按照预算要求有控制的进行。房地产企业人员素质参差不齐, 实际上成本控制不是某一环节需要进行成本控制, 而是所有环节乃至整个项目的生命周期过程中都需要树立成本控制的观念, 但目前仍还存在部分人员缺乏整体的大局意识, 成本控制以及管理尚未落实到位, 因此在成本控制方面我国房地产还有较长的路要走。
从房地产企业现金流的安全性角度看, 需要通过开源来保障, 而开源主要有两个途径, 一是增加销售产品的价格, 二是增加销售量。显然, 第一个举措在当下环境是行不通的, 第二个举措又可细分为降低价格和加大销售力度。降低价格意味着利润降低, 而增加销售力度又会增加成本, 这也就意味着所有的关键都指向了成本控制, 因此成本控制对房地产企业的是十分必要的。
二、房地产成本控制的突出问题
(一) 企业投资缺乏科学分析, 成本控制难以展开拳脚
随着我国城市化进程步伐加快, 房地产事业如火如荼的发展造成了某些房地厂商盲目跟风, 在没有对项目周围环境以当地人们生活消费、物价水平、市政要求、绿化等做出全面系统的调查就盲目选址购买地皮, 匆忙的决定建设, 造成项目在建设过程中出现后期凭空出现较多超出预算的成本等现象, 企业的建设成本大幅增加抑或是项目销售不尽人意, 成本回收效益低。例如项目建设过程中产生的废材但周围没有好的市政条件或是附近没有便捷的垃圾处理中心, 企业在垃圾处理的废材上就需要支付比原有预算更多的费用以及还存在很多于建设方案相违背、相矛盾等各式各样的情况, 计划跟不上变化的情况时有发生, 从这些角度看不仅谈不上成本控制, 甚至都不能按照原有的富余预算进行, 因此成本控制想要大刀阔斧地进行目前仍存在较大的制约因素, 需要我们逐一去解决。
(二) 房地产施工现场混乱, 成本管理失控
房地产行业不同用于其他产业, 其周期比一般行业都长, 且与各部门各行业都有千丝万缕的联系, 因此房地产行业牵扯甚广, 在管理上自然也就较为困难。对施工单位组织协调工作是房地产现场管理的关键所在, 但由于工程量巨大, 各个施工单位、材料商、设备厂商众多, 相互之间缺乏沟通与交流, 配合不够到位, 施工工序无法合理安排, 以及对施工工序把控不到位都容易造成部分项目返工, 且出现各单位各厂商之间推诿扯皮等现象, 上述问题将会严重耽误工程进度, 工期延后。同时房地产施工现场缺乏精细化的管理, 对于甲供材管理不到位, 造成职责不清, 材料浪费现象严重。
三、房地产成本控制管理具体措施
(一) 树立全局意识, 对房地产开发项目全过程都进行严格的成本控制
房地产开发项目主要有立项、规划、设计、施工、销售、竣工等过程, 而对于房地产开发项目的成本控制需要贯穿于项目实施的整个过程中, 因此, 在房地产的成本控制管理中需要从项目的各个环节进行成本的严格控制, 从而达到工程成本控制的目的。从项目立项过程上看, 房地产在进行前期的土地购买准备过程中, 需要专业的工作人员组建专门的研讨小组对项目进行全面、系统、有效的调研, 建立健全投资评估体系, 从而在结合完整的国家政策信息, 形成项目发展的大体规划;在项目的规划设计过程中, 首先需要根据市场的需求调查和客户的需求调查作规划设计的基础, 从而在最大程度满足需求的前提下再实现成本的控制。而建筑工程的成本控制的主要是在工程的规划设计过程中实现的, 因为当项目的方案确定的同时房屋建筑的成本投入也基本可以大致确定。对于招标要根据经济方案和设计方案进行投标结果的综合考评, 选择出较为科学的规划方案, 从而实现在施工过程中的经济适用成本控制的目的, 尽量减少施工的偏差和成本的浪费。
(二) 加强重点环节管理, 对房地产开发项目成本实行精细化管控
在房地产企业的精细化成本管理体系中, 对于具体工程项目的成本管理职责分工要落实到具体的负责人头上, 实行成本管理岗位责任制;不断地完善成本管理控制的制度建设, 加强对成本控制管理的实时的监控, 用制度规范成本管理工作的过程;在具体管控的过程中也要加强对施工单位、材料和设备商三者之间的组织协调, 以保证对工程项目的施工过程中有序进行;规范与加强甲供材料的管理, 加强对甲供材料的选用、合同、验收、保管、领用、结算等过程的有效管理, 提高甲供材的质量、确保数量供应, 从而保障项目工程的材料成本能够得以真实的反映, 确保工程施工进度的顺利进行, 这是成本控制的关键环节所在。使得企业经济效益和社会效益的提升。
(三) 提高房地产成本考评以及投资管理水平
提高房地产的成本考评以及投资管理水平在一定的程度上对于房地产企业未来的发展规模以及发展方向具有较大的影响, 所以, 房地产企业要想对项目进行严格控制可以化被动为主动, 引导相关管理人员及时地进行成本数据的上报, 在实现财务数据与成本数据无缝衔接的情况下实现成本的严格控制。成立专业的项目工程的成本考评小组对项目进行定期的成本评估和投资管理。将成本管控结果纳入员工绩效考核, 并利用成本考核数据作为成本动态管理和投资方案修正的重要数据支撑, 在此基础上不断总结和完善, 逐步形成企业规范的成本管控标准和再投资参照。
四、结语
随着目前宏观调控出台的限购以及降价等措施在一定程度下会导致房地产企业的利润大幅下降, 然而房地产行业竞争依旧是激烈, 因此想要在低迷的市场中保持稳定的竞争力就必须对自身开发的房地产项目进行成本控制与管理, 在减少资源浪费的同时实现利益的最大化。
摘要：近年来国家对房地产不断调控, 政策频出, 随着国家经济发展和物价水平提高, 导致房地产行业单位成本上升, 房地产行业面临着巨大的压力与挑战。利润的降低加大了房地产企业的经营难度, 因此房地产成本控制成为房地产维系经营以及提高核心竞争力的关键。本文先从成本控制对房地产企业的重要性与必要性进行分析, 并罗列出房地产成本控制中的突出问题, 最后提出相应的管理解决措施, 望能对房地产行业开展成本控制工作有所裨益。
关键词：房地产企业,成本控制,细化管理,突出问题
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